信托项目流程

信托项目流程（共13篇）（共13篇）

1.信托项目流程 篇一

信托理财产品（信托计划）购买流程：

1.咨询及预约：

如确定购买意向，需先按照 “金额优先、时间优先”的原则进行预约。

2.缴款：

通过银行转账的形式，将资金转入信托公司为信托计划开立的信托专户。汇款时，请在备注或摘要栏里注明：汇款人名称（姓名）、汇款金额及认购产品名称。

注意：汇款账户与项目结束后的回款账户必须和签约的委托人姓名一致。部分信托公司要求所有资金从同一银行账户中转出，如可从不同银行账户打款，必须确保账户名为同一人。

3.签署信托合同：

委托人交款后与信托公司签署信托合同（一般一式2份或3份，委托人保留一份已盖章的合同）及相关文本，同时需提供以下材料：

(1)银行转账凭证原件及复印件。

(2)信托利益划付账户（银行存折或复印件）。注意：该账户应列明开户支行，该账户在信托财产最终分配前不得取消。如果该账户或存折遗失或变更请向信托公司申请办理变更手续。

注意：部分信托公司要求以银行转账形式缴款的客户，其信托利益划付账户信息（含户名、账号、开户行）必须与该客户的缴款账户信息完全一致。

(3)身份证明文件（新版身份证需复印正反两面）。委托人为自然人的，需持委托人本人有效身份证件；如委托人授权他人办理，除提供委托人的有效身份证件外，还需提供授权委托书、代理人的有效身份证件。

注意：以上文件均需要委托人亲笔签字。

4、信托计划成立后，信托公司将在约定时间向受益人发放权益确认证书或以其他约定方式进行权益确认。

注意：信托合同签订后，在信托计划推介期内可以解除；信托计划成立后不能解除，但可以转让他人，转让时，转让方和受让方均须缴纳一定金额的手续费。

5、信托计划结束，收益会打入合同签订时写的银行账户，需要注意的是，信托程序期间，该账户勿销户，勿更改姓名，以便资金顺畅的打入。

2.信托项目流程 篇二

一、近年来房地产信托项目风险发生情况

从2013年开始,由于全国房地产市场持续低迷,房地产信托项目风险陆续爆发,致使部分信托产品不能按约兑付,信托公司遭受损失。根据信托业协会的统计,2015年末信托业的风险项目个数为464个,资产规模为973亿元。这其中有不少是房地产信托项目。

房地产信托项目风险发生的形式主要有以下两种:

(一)房地产项目出现亏损,形成终极风险

由于项目土地取得成本高、产品定位和设计不合理、过程成本管控不到位,以及房地产市场整体不景气等原因,造成一些房地产项目最终的利润为负值,出现亏损。这种情况下,如果当时融资时向信托公司提供抵押的资产和担保措施仅限于项目本身,或者即使有其他的担保措施,但无法实施,则向项目提供融资的信托公司就面临较大的风险,可能承担较大的损失。

(二)房地产项目销售不如预期,资金不能及时回收,形成流动性风险

一般情况下,房地产信托产品是有时限限制的,一般为2-3年,到期须进行兑付。有些房地产项目,虽然本身仍有利润,不会发生亏损;但是,由于市场原因,项目销售进度及销售价格不及当初可研的预测,通过销售回收的资金额低于预期,对于到期的信托产品无法筹集足够的资金归还信托公司,从而形成流动性风险。此种情况下,迫于无奈,信托公司只好与融资方进行协商,对信托产品进行全部或部分展期,将信托产品的兑付时间延后。

对于第二种只存在流动性风险的房地产信托项目,一般的信托公司都未纳入风险项目进行统计上报;否则,信托业协会统计的风险项目和风险资产规模还将大幅度增加。

房地产信托项目出现风险,有些是由于项目实施过程中新出现的突发情况造成的,但大部分是项目选择时就存在先天不足,实施了本身条件就不是很好的项目。故做好项目选择对于房地产信托风险管理尤为重要。

二、房地产信托项目的选择

以源头为重点,从源头把好项目选择关,对于房地产信托产品的风险管理具有非常重要的作用。在房地产信托项目选择时,可以分两种情况,一种情况是只考虑项目本身,不考虑开发商因素;另一种情况是,将作为融资方的开发商综合实力纳入考虑范围。

(一)单纯针对房地产项目的选择

在只考虑项目本身因素,还款主要依靠项目本身的情况下,必须认真分析项目的各项条件和因素,筛选出优质项目。

1. 项目所在城市的选择。

随着时间的变化,不同类型城市的房地产市场也随之变化。某些阶段,一、二线城市房地产市场上升较快;某些阶段,国家对一、二线城市房地产进行限购等调控,三、四线城市的房地产市场呈现好的发展势头。但总体而言,一、二线城市(尤其是一线城市)的房地产市场比三、四线城市的房地产市场容量更大,市场趋势向上的概率更高。信托公司在选择房地产信托项目时,应将一线城市及二线靠前的城市作为优选城市,三、四线城市应慎重。

2. 项目所在区位的选择。

对于房地产项目而言,最重要的就是位置,“位置地租级差”理论对此进行了很好的解释。对于房地产项目而言,越靠近城市中心区域,正常情况下,项目的客户目标群越大,项目的销售速度会越快、售价越高。信托公司在选择房地产信托项目时,应将区位优劣作为项目选择的重要标准;对于刚启动的城市新区项目应慎重。

3. 项目周边配套完善程度。

房地产项目具有外部性,其销售情况受项目周边配套设施完善度影响较大。在房地产市场中,我们可以看到学区房、地铁房、公园房等特定类型的房地产,会吸引特定的客户群体来购买。所以,包括交通、购物、上学、就医、餐饮、休闲、娱乐等因素的配套设施完善程度,是信托公司选择项目时应重点考虑的因素。

4. 项目产品类型的选择。

按照用途,房地产可以分为工业地产、商业地产、住宅地产、旅游地产等不同类型。总体来讲,住宅地产销售速度最快;其他类型的房地产相对来讲销售周期比较长,工业地产和商业地产等有时还需要开发商自持较长时间,采取以租代售等各种方式,待市场培育成熟后才具备较好的销售条件。因此,对于要到期兑付的信托产品而言,最好选择住宅房地产项目;如果事先已取得较大量订单的工业地产或商业地产,则属于订单式生产,能较快回收资金,此类项目也可选择。在住宅地产中,还分为低密度住宅项目和高容积率项目,在目前不动产登记全国联网和大力反腐的大环境下,以及房产税出台的预期下,低密度房地产项目面临较大的销售压力。因此,对于住宅地产项目,建议信托公司选择较高容积率的项目,尽量回避低密度住宅项目。

5. 项目土地成本因素。

与前20年房地产开发相比,以后房地产市场将逐步回归社会平均利润水平,在以后的市场竞争中,成本竞争将越来越重要。在房地产开发项目的总成本中,土地成本是其重要的组成部分。一线城市中,土地成本占房地产项目总成本的大部分;二线城市中,项目的土地成本基本上也占项目总成本的一半以上。因此,土地成本的高低将在很大程度上决定项目的市场竞争力。在同一区域,哪个房地产项目的土地成本越低,其就具有天然的价格竞争优势。信托公司在决策时,应比较具体项目土地成本与市场土地成本的差距。如果目标项目土地成本低于市场土地成本较多,则该项目可以选择;如果目标项目土地成本高于市场价甚至高出较多,则应放弃该项目。

(二)考虑开发商的综合实力因素

有时候,除了项目本身以外,项目风险还与开发商的综合实力有关,其综合实力强,则可以在一定程度上降低项目本身的风险。

1. 开发商提供项目以外担保的其他资产情况。

在项目本身资产不能有效规避信托产品兑付风险的情况下,信托公司可以要求房地产开发商提供项目本身以外的资产进行抵押、担保。

第一,融资方为央企或大型地方国企情况。在融资方为央企或大型地方国企的情况下,可以要求融资方以集团名义为项目融资提供担保。由于央企及大型国企的国资背景,甚至可以要求融资方以信用作担保即可,而不需要实际的资产进行抵押。这种情况下,相当于是央企或大型国企的信用融资,项目本身如何,在某种程度上来讲已不是关键因素。

第二,融资方为民营企业的情况。对于一般的民营企业,则可以要求融资方提供项目以外的实际资产作为融资的抵押物。如果融资方能提供其他的变现能力强的真实资产作为项目融资的抵押,则信托公司也可以在一定程度上降低对项目本身的条件要求。在项目本身不能筹集资金按时归还信托资金时,可以随时处置融资方抵押的资产,或者迫使融资方通过其他方式和途径筹措资金来归还信托资金,保证信托产品的按时兑付。

2. 开发商的开发管理能力。

开发商的开发管理能力对于房地产项目的成败也起着非常重要的作用,我们经常可以看到,在同一个区域,各种条件差不多的地块,由于是不同的开发商在开发,其结果相差甚大:有些项目售价低、销售慢,利润低,而有些项目却售价高、去化快,利润高。因此,信托公司在选择项目时,不仅要关注项目本身,还应重视开发商的开发管理能力。

三、结束语

房地产信托属于信托公司的传统业务,在房地产市场整体处于低迷的时期,尤其需要做好房地产信托项目的风险管理。而选择好项目,可以从源头上管控风险。只要信托公司在开展房地产信托业务时,按照相应的条件仔细进行项目筛选,就能够在较大程度上规避掉风险较大的项目,为信托公司业务的持续、稳健开展打下良好的基础。

参考文献

[1]中国信托业协会网.http://www.xtxh.net/xtxh/analyze/40505.htm.

[2]扈凌霄.浅析我国房地产信托的风险管理[J].中国商贸,2014(2):104-105.

[3]郎蕾蕾.我国房地产信托存在的风险及化解对策[J].哈尔滨金融学院学报,2014(4):41-42.

[4]邓念,郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力,2011(1):53-55.

[5]袁吉伟.信托项目风险成因与处置方法研究——基于26个信托风险事件[J].金融发展研究,2013(9):53-59.

3.信托项目流程 篇三

贷款信托。受益权信托筹资

自2004年以来，深国投共发行了5个与“沃尔玛”相关的集合资金信托计划，除一个贷款信托计划外，其余都是通过受益权信托的方式发行。募集金额主要集中在1—2亿元之间，期限都在2年以内，平均预期收益率在4．2％(1年)到6％(2年)之间(表)。

深国投的信托公告显示，“沃尔玛”系列信托均投资于深国投商投与嘉德置地合资的商业地产项目，并且均发生在项目建设期，解决了深国投商置项目开发公司的资金瓶颈。对深国投(长沙)商业中心，深国投先后采取了贷款和受益权转让两种方式解决融资问题，其余项目均采用受益权转让的方式进行融资(图)。

商业地产项目一般需要股东投入巨额资金并持有，通过物业管理经营赚取中长期回报。这种运营方式的好处在于通过统一规范的物业经营管理不断提升物业价值，营造良好的经营氛围从而获取长期稳定的租金回报，但缺点是对股东前期资金占用量较大。通过受益权信托的方式，深国投将投资于这些商业地产项目的权益资金以贷款利率的代价(低于股权收益率)替换出来，很好的解决了资本金占用的问题，替换出的资金又可以循环投入到接下来的商业地产项目当中。

融资主体围绕“沃尔玛”品牌展开

“沃尔玛”品牌贯穿了深国投在长沙、重庆、芜湖及漳州这一系列信托项目的始终。而获得沃尔玛的长期租约也正是这些项目资金融通顺利运作的关键。深国投商业中心在项目建设期即与将入驻的主力商家沃尔玛、以及华纳影院等签订了长期租约，而依靠“沃尔玛”这样的超级购物广场集聚人气，又能为项目的剩余部分吸引众多商家，并且进一步提升项目的租赁价值，锁定了项目投资回收风险。而这也正是银行及信托投资者所关注的重点。

而且深国投在“沃尔玛”系列项目的资金安全保障条款中描述到，受托人于信托终止之日按以下顺序安排上述受益权的全额退出：

(1)由境外机构投资者收购或海外上市；

(2)由深圳市深国投商业投资有限公司回购；

(3)由深圳国际信托投资有限责任公司提供最终的回购保障等其他方式。

“境外机构投资者收购或海外上市”被安排在资金保障条款的头条，可见深国投对这些“沃尔玛”系列项目受益权在2年的信托期限内选择还本的首要想法是海外上市。由此我们可以联系到，深国投一系列的“沃尔玛”项目的合作伙伴——嘉德置地。2004年以来，嘉德置地和深国投签署合作框架协议，目前已投资了20个深国投商业中心项目。嘉德置地大规模在国内收购商业地产项目的目的很明确，即在新加坡通过REITs发行上市。深国投选择嘉德置地，是看中了嘉德置地在新加坡发行REITs的能力，而嘉德置地选择深国投，则是看中了沃尔玛品牌购物广场的良好发展前景。

融资渠道多元化

2004年以来，在国家重点调控房地产业的政策背景下，国内的房地产商整体面临资金紧缺的窘境。而深国投与其旗下的深国投商置、深国投商投通过信托融资方式有效互动，拓展了多元化融资渠道，这是其他开发商，特别是非上市类房地产公司所缺乏的。

由此可见，深国投商置在项目的不同开发期间可以得到大股东深国投不同形式的融资支持，在土地收购期间，通过发行股权信托，使得深国投置业的项目公司有资格参与大型项目的开发，不会因为资本不足丧失市场机会，而且在项目进行期间，可以根据工程的进度，从财务成本最小化的原则，通过发行贷款信托或股权信托的方式保证项目如期竣工交付使用，而且借助深国投与沃尔玛长期的战略合作关系，保证了房产稳定的租金收入，发行受益权信托，不仅可以及时变现保证资金的流动性，而且可以充分享受商业地产开发的最大化价值。

通过发行受益权信托，解决了深国投商置规模化投资商业地产面临的资金瓶颈问题。我们通过梳理“沃尔玛”系列项目其中的交易架构，可以清晰地看出，这些受益权信托的运作方式类似于房地产基金的运作：不妨将这些受益权信托看作是分割开来的房地产基金，通过将受益权准证券化分割卖给投资者，深国投可以提前收回项目建设占用的资金从而解决资金流动性问题，而该项目建成后引入沃尔玛为主力店开设沃尔玛商场，相应的租金和管理回报收入就是项目的投资收益，在扣除付给投资者的固定部分后，深国投相关公司仍能获得剩下的项目报酬。对于信托业务本身，深国投也因此获得了稳定的信托业务来源，更重要的是这种模式具有复制性，对于项目的风险控制无疑是有利的，直接的结果就是投资者所要求的风险溢价显著下降，产品的开发成本得到了控制，这一点构成了信托投资公司的核心竞争力，对于信托公司的生存和发展至关重要。

4.信托项目流程 篇四

一、信托产品溯源

信托业务18世纪出现于英国，主要是银行和保险公司的兼营业务，专营信托业务的公司所占的比重较小。英国全部信托业务的90％集中在威斯敏斯特、密特兰、巴克莱、苏埃德四大商业银行设立的信托部和信托公司。由于大部分信托业务是个人承办的，所以英国的信托以民事为主。由法人承受的主要是股票、债券等代办业务和年金信托、投资顾问、代理土地买卖等业务。信托在19世纪初传入美国后，现代信托制度才在美国乃至世界各地得到快速的发展壮大。美国目前是信托制度最为健全，信托产品最为丰富，发展总量最大的国家。随金融工具形式的增多，人们的财富观和价值观都发生了变化。信托关系中的受托人也一改原来那种消极地充当财产持有人的做法，转而以积极的态度运用信托财产增值。在社会经济中，信托日益担负起参与一国经济建设的资金融通作用。受托人角色与功能的变化，一方面促进了受托人自身经营专业化程度的提高，另一方面也使信托与投融资日益密切结合。在信托业务发展过程中，具有显著特征的房地产信托也随之发展起来。

中国的信托制度最早诞生于20世纪初，但半殖民地半封建的国情使得信托业基础薄弱更无力发展，中国信托业的真正发展源于改革开放。改革开放初期，许多地区和部门对建设资金产生了极大的需求，为适应全社会对融资方式和资金需求多样化的需要，1979年10月我国第一家信托机构——中国国际信托投资公司经国务院批准诞生了。这标志着我国现代信托制度进入了新纪元，也极大促进了我国信托行业的发展。

二、信托业务综述及现状

1.信托业务综述

现代信托业务已经形成了以资财为核心、信任为基础、委托为方式的财产管理制度。资金持有者将资金委托给可信任的人和机构进行管理，以达到保值增值的目的，受托方则收取一定的资金管理费用。信托业务的成立应具备下述条件：一是必须有包括委托人（信托人）、受托人和受益人在内的三方信托关系人；二是必须有信托关系人共同订立的信托合同；三是信托的财产或资金必须是确属委托人所有。

信托业务以信托目的来划分，主要分为委托和代理两方面的内容。前者是指财产的所有者为自己或其指定人的利益，将其财产委托给他人，要求按照一定的目的，代为妥善管理和有利经营；后者是指一方授权另一方，代为办理的一定经济事项。信托的种类从标的物及运作模式来划分有很多种类，主要包括个人信托、法人信托、任意信托、特约信托、公益信托、私益信托、自益信托、他益信托、资金信托、动产信托、不动产信托、营业信托、非营业信托、民事信托和商事信托等。狭义的信托产品通常是指资金信托，即以产品形式发售，面向不定向的资金持有者，通过投资实业如房地产、基础建设、工商企业等，投资于证券市场和衍生品市场等资本市场获取收益率，达到委托人资产增值的目的。在投资方式上，信托产品同储蓄、国债类似，一般有相对固定的期限，明确的收益率（信托为预计收益率）。投资者购买信托产品后，一般到期便可领取收益及本金，其风险和收益介于银行人民币理财产品和基金股票之间，由于其收益稳定且风险小，受到了广大机构投资者和个人投资者的青睐。

近年来信托产品市场在巨大的流动性和日益旺盛的投资需求背景下蓬勃发展，如表1所示数据，2008年全年，我国发行不同委托期的信托产品共计3009款，2009年截至9月总发行数量也达到了1167款。由于金融危机的影响，证券市场仍处于相对低位，市场弱势格局仍没有改变，以证券市场及衍生品市场为投资对象的基金、信托等理财产品表现不佳，但今年发行委托期较长的信托产品比例有所上升。今年前9个月发行的两年以上期限的信托产品已接近2008年全年的2.5倍，与此同时，短委托期的信托产品发行数量大幅缩水，这也反映了大众对市场依然保持观望和等待的态度。在整体投资环境不景气的大背景下，信托产品表现较之于其他单一投资市场理财产品而言具有稳定优势。

表1 按期限分信托产品发行数量

2.期货CTA信托发行适用模式

在众多信托产品中，集合资金信托是比较适合期货CTA产品的一种发行模式，即为了共同的信托目的，将不同委托人的资金集合在一起管理。委托人可以以两种形式参与信托计划，一是社会公众或者不特定人群，以购买标准的、可流通的证券化合同作为委托方式，由受托人统一集合管理信托资金。二是有风险识别能力、能自我保护并有一定风险承受能力的特定人群或机构作为委托人，以签订信托合同的委托方式，由受托人集合管理信托资金的业务。

按照资金运用方向，集合资金信托主要有证券投资信托、组合投资信托、房地产投资信托、基础建设投资信托、贷款信托、风险投资信托等。根据期货市场资金流状况，风险强弱状况以及产品发展现状，期货CTA产品比较适用于组合投资信托模式，即结构化信托产品。其与其他投资产品合作配比分散风险，形成结构化的投资理财工具，并以信托方式筹集资金和分配收益。由于信托产品发行运作受到了相关法律法规的约束和监督，因此从制度和运行等多方面保证了期货CTA的稳健运行。

图1 组合投资信托资金筹集及投资方向

如图1所示，根据资金筹集方式的不同，组合投资信托产品分为两大类：一是社会公众或不特定人群，二是特定人群或机构。两类产品分别独立运营管理，对投资者（优先受益人）负责，但均按照一定比例投资于股票、期货、贷款、实业及债券等市场。各投资模块在组织结构及投资上均是独立运行的，并且是一个封闭式的标准化系统，保证信托产品整体的盈利及风险控制。

三、信托公司及信托产品发行

1．信托产品发行对期货CTA标准化的要求

结构化信托产品是银行、证券、信托、保险、基金、金融衍生品等标准化产品或者标准化服务按照一定规则连接组合起来的标准化产品。

从控制成本提高市场竞争力方面考虑，如果“参与结构”的各个专业金融服务主要是个性化而非标准化的，那么其成本将会较高，若达到一定程度，结构化信托的整体或者某个局部就可能发生成本倒挂，失去其商业可行性。因此，各个专业金融机构所提供的产品和服务应是标准化的，有一套成熟的运营流程及风控制度，不受额外因素，特别是同计划中其他金融产品的影响。

2．期货CTA信托发行的一般流程

图2 期货CTA发行运作流程

信托公司作为信托产品发行中的受托人，是优先投资受益人与一般受益人的桥梁和媒介，并按照信托程序及相关法律法规筹集资金。优先受益人即大众投资者通过银行将资金委托于信托公司、期货CTA等；一般受益人直接将资金委托于信托公司，同时承担资金运作任务，将资金投资于商品期货市场。信托公司另聘风控顾问对投资进行全面监控，收益则由信托公司统一按照合同标准进行公正分配，形成期货CTA在信托产品中独立完整的运作流程。

3．信托业务收益分配及风险承担基本原则

组合投资信托的结构性不仅体现在投资模式中，还深入到收益分配、风险承担等各个方面。信托计划在委托人上采用“一般/优先”模式，社会投资者是优先受益权委托人，一般受益权委托人则为机构投资者。“一般/优先”模式使委托人的收益与风险成正比。从理论上说，初始信托资金由优先受益权资金和一般受益权资金按一定比例配比。期货CTA在信托计划所处的地位就是一般受益人。

如图3所示，在信托收益分配中，按照费用提取，优先受益人提取收益（采用两种模式，高水平固定收益和低水平固定+低水平浮动），一般受益人即信托计划参与者，如期货CTA及其他同质参与者。信托计划中，一般受益人需按一定比例出资，作为风险金储备，当信托计划发生亏损时，首先以一般受益人的资金作亏损资金计费。

图3 收益分配过程

其次，在风险承担上，一般受益人以其初始信托资金承担有限风险在先，而优先受益人承担相对较低的风险在后；在分配顺序上则是优先受益人先于一般受益人。结构化信托理财产品的“避震”功能也就体现于此，当该信托计划出现较大的风险并由此造成亏损时，机构投资者的资金首当其冲，保障个人投资者的资金安全。与此相对应，当投资获得丰厚回报时，机构投资者的收益也将高于个人投资者，个人投资者的收益为约定的固定收益比例或者固定收益配一定低水平的浮动收益，从而也体现了收益与风险之间的正比关系。

4．信托产品风控

在瞬息万变的金融市场，风控是信托产品健康运作的免疫系统，是实现资产长期稳定的保障。风控一方面要从日常运作中着手，从细节上把握每部分投资主体的资产，对组合中的交易元素建立止损止盈原则，保证账户安全；另一方面从全局考虑，进行阶段性业绩评价及业绩因果分析，把业绩逐层分解为资产配置效应、市场板块配置效应和品种选择效应，同时从风险角度为优化投资策略提供参考。

5.房地产信托项目资料清单 篇五

一、项目文件

1.项目可行性研究报告 2.项目立项批复 3.征求意见函 4.规划意见函

5.建设用地规划许可证 6.市规委审定的设计方案 7.征地批复

8.房地局土地出让合同、土地证 9.建设工程规划许可证 10.建设工程施工许可证

11.销售许可证

12.和原用地方签订的土地补偿协议 13.四源费支付凭证 14.市政施工协议 15.工程施工协议

16.缴纳地价和契税发票

17.其他大额已支付款项证明及其他重要合同 18.施工单位承包资质 19.监理单位资质 20.项目规划设计说明 21.项目工程进度说明 22.项目投资预算表

23.项目已支付工程款明细表 24.销售回款预计表 25.资金收支预测表

二、项目公司文件及担保公司文件

1.公司营业执照 2.公司章程 3.公司简介

4.公司贷款卡及密码 5.法人机构代码 6.国税税务登记证

7.地税税务登记证 8.公司验资报告

9.公司财务报表（近3年）及大额财务科目说明（包括债务说明）10.公司架构、股东构成 11.信贷业务申请书 12.借款申请 13.股东情况介绍

14.验资报告

15.房地产开发企业资质证书

三、其他资料

1.项目简介 2.项目估算

3.项目开发及销售计划

4.项目市场分析

5.融资资金金额、用途

6.还款计划和其他资金来源说明 7.拟用抵押或其他担保方式 8.各种实景照片 9.各种效果图

6.信托项目流程 篇六

认购风险申明书

尊敬的委托人、受益人：

感谢您加入由新华信托股份有限公司（以下简称“新华信托”或“受托人”）设计并推出的新华信托华锦22号•哈尔滨锦观城项目贷款集合资金信托计划。新华信托股份有限公司作为受托人，将恪尽职守地管理信托财产，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，但受托人在管理、运用或处分信托财产过程中，可能面临风险。根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》及其他相关法律法规的有关规定，特此申明如下风险：

一、信托计划主要以债权方式向哈尔滨万隆房地产开发有限责任公司（以下简称“借款人”）贷款。信托计划不承诺保本和最低收益，具有一定的投资风险，适合风险识别、评估、承受能力较强的合格投资者。

二、委托人委托给受托人的信托资金应当是自己合法所有的资金，不得非法汇集他人资金参与信托计划。

三、在信托资金管理、运用、处分过程中，存在政策风险、信用风险、管理风险、利率风险以及其他风险。虽有相关风险防范措施，但不表明本信托计划不存在风险。受托人管理、运用信托资金，既存在盈利的可能，也存在损失的风险。尽管受托人将恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，以委托人获得最大收益为目的管理、运用、处分信托资金，但受托人并未明示或默示信托资金运用无风险，即受托人不承诺信托资金不受损失，亦不承诺信托资金的最低收益。

四、根据信托文件规定，委托人可能选择受托人之代理人的营业场所交付信托资金，但这并不表明作为受托人之代理人及其营业场所对委托人交付的信托资金提供任何形式的担保，或将承担信托文件规定的任何责任。

五、受托人依据信托计划文件管理、运用、处分信托财产导致信托财产受到损失的，其损失部分由信托财产承担。受托人因违背信托计划文件约定管理、运用、处分信托财产而造成信托财产损失的，损失部分由受托人以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。

六、因不可抗力造成信托财产损失，由信托财产承担，但在不可抗力发生后，受托人应书面通知委托人。

在签署信托文件前，委托人、受益人应当仔细阅读本认购风险申明书、信托合同及其他所有信托文件，谨慎、独立做出是否签署本认购风险申明书、信托合同及其他所有信托文件的决策。委托人在本认购风险申明书上签字，即表明已认真阅读并理解所有的信托计划文件，并愿意依法承担相应的信托投资风险。

新华信托股份有限公司

委托人申明：委托人交付给受托人的信托资金系委托人合法拥有的财产；委托人在本《认购风险申明书》签字，表明委托人已认真阅读并理解所有信托计划文件，并自愿依法承担相应的信托投资风险；委托人签署《认购风险申明书》是自愿的，是其真实意思的表示，并且委托人为法人、组织或其他机构时经过了所有必需的合法授权（上述授权及授权项下的签署和执行未违背委托人的公司章程或任何有约束力的法规或合同），委托人为签署和执行本《认购风险申明书》所需的手续均已合法、有效地办理完毕。本《认购风险申明书》一式贰份，委托人和受托人各执壹份。

委托人认购信托单位数量：万份，对应信托资金人民币万元整。

个人委托人签名或机构委托人签章：

7.信托项目流程 篇七

与其他国家一样, 在马来西亚, 建筑行业也是社会经济发展的主要增长点之一。在预算范围内按时完成项目, 并保证项目达到规定的质量标准是评判项目成功的主要标准[1,2,3]。虽然马来西亚已经在建筑行业投入了很多资金, 但是建筑行业仍面临着很多挑战, 如开支超出预算、未按工期完成项目、建筑质量缺陷和过度依赖国外的建筑工人[4]。

人民信托局 (MARA) 是马来西亚的政府机构之一, 在执行政府政策方面起到了重要作用, 由农村和国家发展部于1996年3月1日组建。人民信托局 (MARA) 隶属于农村和区域发展部, 主要由企业家和合作发展部控制。自从第一个马来西亚计划开始, 人民信托局 (MARA) 已经花费了约120亿马币用于其发展[5]。其中部分花费用于建设。人民信托局 (MARA) 大型建设项目的主要问题是由于工程项目延迟交付造成的时间溢出和成本超支。这项研究的重点是找出影响工程造价的因素。这项研究的重点是由人民信托局 (MARA) 控制的大型建设项目, 但是很难对大型建设工程项目进行明确界定。在关于越南项目的研究中, 总预算达到100万美元的项目就被认为是大型项目[6]。同样, 在马来西亚, 预算达到500万马币及以上的项目被定义为大型建设项目[7]。

2 相关背景

造价是贯穿于项目管理生命周期的一个主要考虑因素, 被视为一个项目和该项目成功驱动力的最重要的参数之一。尽管其重要性已被证实, 但一个建设项目未能在规定的造价范围内实现其目标还是很常见的。造价超支是一个非常频繁的现象, 建筑行业中几乎所有项目都存在这一现象[8]。造价超支问题至关重要, 需要进行更多研究, 才能在未来缓解这一问题。有研究指出, 无论是在发展中国家还是在发达国家, 造价超支都是工程建设项目的一个主要问题[9]。目前, 在发展中国家, 造价超支的趋势更严重, 有时项目的预期造价甚至会超过100%。有几个影响工程造价的因素和各种解决这些因素的研究, 已经进行了。由于施工期间的材料损耗, 低质量的材料会造成工程造价比预期的要高。这是材料和管理系统标准缺乏所导致的。缺乏防止造价超支或控制工程造价的能力致使许多泰国建筑公司倒闭[10]。

一项有关科威特建造的私人住宅项目时间延误和造价增加的研究显示, 当一个住宅项目的总成本较高时, 时间延迟和造价增加量都较大。造成时间延迟和造价增加的一个主要因素是设计阶段的资金和时间紧张。时间延迟的三个主要原因依次是变更订单的次数, 资金紧张和业主施工经验不足。另一方面, 这三个造成造价超支的主要原因依次是承包商疏忽和材料相关问题, 还有就是业主资金紧张[11]。

设计变更, 规划不充分, 不可预测的天气条件以及建材成本波动都是导致造价超支的常见因素[12,13]。在加纳的一项研究中, 有26个因素导致加纳地下水项目建设造价超支。据承包商及顾问透露, 工资发放困难是造价超支最重要的因素, 而业主将造价超支主要归咎于承包商管理不善。虽然三个调查组之间的观点存在差异, 但他们就造价超支因素重要性排名达成高度一致。总排名结果表明, 这三组受访者认为在发展中国家造成地下水项目造价过度超支的主要因素是承包商管理不善、工资发放困难、物资采购、技术性能差和材料价格上涨[14]。

3 数据收集和分析

该研究分两个阶段进行。第一阶段是初步研究阶段。通过文献资料进行了一份调查问卷, 其中包含24个影响工程造价的因素, 并对三组受访者, 即客户 (6个响应) , 项目管理顾问 (PMC) (9个响应) 和承包商 (6个响应) 进行了一个初步问卷调查和采访。对收集的数据进行了分析, 将每个答辩组的前10个因素综合在一起, 产生了15个重要因素。第二阶段针对项目管理咨询 (PMC) 人员以结构式问卷进行问卷调查。

3.1 问卷编制。

对一个全面的文献进行了调查, 以确定影响工程造价的主要因素。 (见表1)

在表1的基础上进行了一个结构式问卷调查来确定工程造价的重要影响因素。采用一个1到5点的五点李克特量表来评估每个原因的认同程度, 其中, 1代表“非常不同意”, 2“不同意”, 3“适度同意”, 4“同意”, 5“强烈同意”。使用社会科学统计软件包 (SPSS) 17对数据进行分析。

3.2 可靠性实验

可靠性实验测试已收集数据的一致程度。克隆巴赫系数α是对内在一致性的衡量。当克隆巴赫系数α小于0.3时, 表示可靠性低, 这种情况不能接受。当克隆巴赫系数α大于0.7时, 表示索引表的内部一致性很高, 这种情况可以接受。值α的范围大于0.5至0.6是最合适的[27]。

3.3 重要因素的排名

建造工程延误的影响排名根据平均排名分数计算。平均排名分数越高, 显示的排名越高。平均排名计算公式如下:

其中, MR是平均排名, 是影响的独立平均排名, Rmax是影响的最大独立平均排名, n是影响数量。影响的“重要性”根据平均排名确定。在这项研究中, 平均排名分数12.6 (独立平均排名分数为3.5) 是延迟重要影响的分界点。

3.4 相关性

在1943年以前, 美国陆军军械部和弹道研究实验室 (BRL) 针对硬导弹在混凝土结构对当地的影响做了许多实验性的作品, 根据实验结果, 美国陆军工程兵团开发出ACE公式:替补变量对的联系强度由相关关系决定。确定2个变量之间的关联强度的3个常用的方法是皮尔森相关法, 斯皮尔曼秩相关方法和卡方测试独立性方法。因为在这项研究中收集的数据是非参数化和有序变量, 检验变量对之间的关系的有力的方法是斯皮尔曼秩相关方法[28]。这些实验有明显的优势:不需要正态假设或方差的齐性假设。它们比较中位数, 而不是平均数, 结果, 如果数据有一个或两个离群值, 它们的影响被否定。斯皮尔曼公

其中, d代表排序之间的区别, n代表最高权重。相关系数 (或“ρ”) 的范围为-1.0到+1.0。ρ越接近+1或-1, 两个变量越相关。ρ的值接近1意味着两个变量之间有强烈的阳性线性关系, 而ρ的值接近-1意味着两个变量之间有强烈的阴性线性关系[29]。在理想情况下, 认为相关系数的值为±1是完全相关性。假设相关系数的值为±0.5和±1之间, 就被认为具有高度的相关性, 相关系数的值介于±0.3和±0.5之间, 那么就被认为具有中等程度的相关性。如果相关系数的值介于±0.1和±0.3之间, 那么被认为具有低度的相关性, 假设相关系数值约为0, 那么它没有相关性[30]。

4 结果和讨论

4.1 初步研究

对选中的项目管理顾问 (PMC) 、客户和承包商公司高级人才进行结构式问卷调查。要求受访者所列因素排名。结果如表2所示。根据表中结果, 选择每个答辩组的前10个因素, 共形成15个因素, 如表3所示。

对项目管理顾问进行一个包含15个影响工程造价的因素的问卷。总共发放45份问卷, 收回37个回应, 占应收回回应的82.22%。使用社会科学统计软件包 (SPSS) 17对数据进行分析, 结果显示如下。

4.2 受访者简介

受访者经验分布如图1所示。图1所示为, 大部分受访者, 即37个人中有30个人 (81.08%) 在建筑行业有10年以上经验, 只有7个人 (18.92%) 有6-10年经验。

4.3 可靠性结果

表4所示为影响造价超支因素的可靠性分析。结果表明, 克隆巴赫系数α为0.630, 略低, 但克隆巴赫系数α介于0.3和0.7之间, 其可靠性可以接受。当克隆巴赫系数α达到0.6时, 一致认为数据可以接受[27]。

4.4 影响工程造价的因素排名

使用SPSS17对通过问卷调查收集的数据进行了分析, 来确定工程造价的重要影响因素。结果列于图2和表5。

从图2和表5可以看出, 与包括下方所讨论的承包商现场管理不善、承包商经验不足、现场工人短缺和承包商做出的错误的规划和进度安排在内的其它重要原因相比, 承办商面临的现金流和财务困难平均排名得分非常高。

4.4.1 承包商所面临的现金流及财务困难

项目管理顾问 (PMC) 给予了承包商所面临的现金流及财务困难很高的排名。因此, 该原因是影响建筑成本的最重要的因素。项目管理顾问 (PMC) 认为这个问题非常关键, 它可能会影响其它原因, 如承包商现场管理不善、现场工人短缺以及无效的规划和进度安排。解决这一问题也同时解决了其它问题。

4.4.2 承包商现场管理不善

项目管理顾问 (PMC) 将承包商现场管理不善排在了第二名的位置。承包商现场管理, 如遵守法定机构的要求延迟、与分包商和材料供应商沟通不畅都明显影响了项目的进展情况。频繁更换现场经理/主管会分散现场管理的连续性, 使事情变得更糟糕。

4.4.3 承包商经验不足

项目管理顾问 (PMC) 认为影响工程造价的第三个重要原因是承包商的经验不足。项目管理顾问 (PMC) 认为, 同等量的工作, 承包商经验不足使得不能有处理工程。有经验的承包商有能力实现高标准的质量和施工, 成功项目高比例和良好的安全记录。现在这里真正的问题是现场管理团队缺乏经验。可能是承包商聘请年轻和缺乏经验的人员在现场工作所致。

4.4.4 现场工人短缺

项目管理顾问 (PMC) 认为这个原因也很重要。这是影响工程造价排名第四的因素。项目管理顾问 (PMC) 声称承包商和分包商之间的问题似乎主要是由这一原因造成的。由于大部分的工程承包给分包商, 大部分工人由分包商雇用。如果承包商和分包商之间产生纠纷, 下意识的就会想到这个问题。

4.4.5 承包商做出的错误的规划和进度安排

和现场工人短缺一样, 项目管理顾问 (PMC) 认为无效的规划和进度安排是影响工程造价一个相当重要的因素。似乎真是如此, 这个原因和承包商所面临的现金流及财务困难、现场工人短缺、承包商现场管理不善、承包商经验不足、施工各方之间缺乏沟通和与分包商的问题息息相关。

4.5 相关性分析

进行斯皮尔曼相关性检验, 找出影响工程造价的因素之间的相关性。结果如表6所示。从表6可以看出, “承包商做出的错误的规划和进度安排和承包商现场管理和监督不善”, “承包商现场管理和监督不善和承包商经验不足”和“频繁的设计变更和项目范围变更”之间有很强的正相关性, 如图3和图4所示, 而“现场工人短缺和承包商做出的错误的规划和进度安排”, “承包商现场管理不善和各方缺乏沟通”和“没有能力的项目组 (设计师和承包商) 和各方缺乏沟通”在0.05的显著性水平有中等程度的相关性。

*水平为0.01时相关性显著 (双尾) *水平为0.05时相关性显著 (双尾)

1=承包商所面临的现金流和财务困难

2=现场工人短缺

3=承包商做出的错误的规划和进度安排

4=承包商现场管理和监督不善

5=频繁的设计变更

6=不可预见的地质条件

7=决策速度低

8=承包商经验不足

9=将合同转让给最低价投标人

10=项目范围变更

11=物资采购延迟

12=材料价格波动

13=没有能力的项目组 (设计师和承包商)

14=轻视工期导致进度延误

15=各方缺乏沟通

5 结论

8.项目管理项目启动流程 篇八

项目启动会议将首次公布项目计划，这在很大程度上决定了项目是否能够圆满完成。如果没有很好的准备项目启动会议，则会从一开始就给项目的顺利进行埋下隐患。应该充分利用这个机会来给团队鼓劲，提出适当的期望，并根据时间和预算建立有助于项目顺利完成的指导方针。

第一步：明确项目目标和最终交付成果明确这些问题将有助于确定项目的人员配置和项目计划，把它们写下来，然后和项目所有者进行确认。转自项目管理者联盟

第二步：明确项目团队成员及其责任项目的规模、复杂性和具体类型决定了完成项目所需要的资源。确保项目运行所必需的资源包括4个主要类别：运行、行政辅助、管理、技术。

制定一个项目团队成员联络表，包括以下几项：姓名、职责、部门、位置、电话号码、传真号码、电子邮件地址。这个联络表随后将发给团队各成员。

第三步：制定项目假设清单项目团队成员必须要清楚地知道关于项目的主要假设。例如，要说明这样一条假设：由项目经理选择的团队成员，一旦确定参与项目，就要确保项目的成功完成。这条假设意味着，团队成员的首要职责是完成项目分配的任务，他们必须严格履行职责以确保项目的成功完成。

第四步：制定初步项目计划提前制定项目计划，确定要完成的任务、具体职责以及时间进度安排，这样会节省许多时间。制定计划的整个过程将有助于确认是否有运行项目所需的全部资源，发现潜在的风险，确定具体任务和重要环节的时间进度。用你需要的一切资源来完成初步项目计划的制定。确保在进行项目启动会议时，已经拟定了初步的项目计划。这样做将会节省时间，并且项目也会更快地运行起来。项目经理博客

要知道此时项目计划并不是就完全确定了。事实上，项目计划也不该被定死，直至开了项目启动会议，这个计划也仅仅是个公布的草案。一旦组建好团队并分派了明确的职责，应当让团队成员确认各自的任务职责，以及合理、完整并且准确的时间安排。到第一次项目进展会议时，项目计划会更加确定。

第五步：确定取得成功的关键要素项目团队中的每个成员都必须清楚地知道项目取得成功的要素。花些时间来确定取得成功所需的因素，并用特定的术语给出明确的定义，和项目所有者确认这些关键因素。项目管理者联盟

第六步：制定项目启动会议的时间安排项目团队的所有成员都要参加项目启动会议，这点十分重要。与每个成员沟通会议的首选及备选时间和日期。确保即使有人当时不在办公室，但他也能通过电话参与会议。项目管理培训

你在这一步的目标就是召集整个项目团队，力求所有成员在项目开始时能接收到相同的信息。通知所有成员在会前某一天领取会议材料，并仔细阅读材料为会议做准备。一旦确定会议的时间和日期，就立刻去预订会议室以及会议所需的电话支持系统等设备。项目经理圈子

第七步：给团队全体成员发放项目启动会议材料在指定的日期，给团队中的每个成员发一份项目启动会议的材料，包括会议时间和日期、项目团队成员联络表、会议议程和会议电话号码、初步项目计划。项目管理者联盟

让每个人都仔细阅读项目计划，并指出项目启动会议上将做进一步讨论，每个人务必事先了解计划中与自己有关的部分。此外，说明会上将有专门的提问时间用于解答任何疑问。项目管理者联盟

第八步：明确关键问题及相关因素在项目启动会议前再回顾一下项目计划，在那些需要在会上强调的地方做标记。相关的因素包括潜在的瓶颈、有重大影响的问题、风险区域等。项目管理培训

项目启动会议一旦完成，应确保项目团队中的所有成项目管理者联盟

员均达成共识、目标一致。会前的准备工作决定了项目启动会议能否取得良好的效果。项目管理者联盟

9.项目采购流程 篇九

1.X0~X1（可行性分析）

 根据采购申请单了解需求；

产品经理填写采购申请单，尽量给出充分的信息。将采购申请单发送至采购部门，由采购负责人分配项目负责的采购人员。产品经理职责：填写采购申请单

采购主管职责：分配项目采购人员（预期订单金额2万元以上为重点项目）采购组职责：根据采购申请单了解项目情况 相关人员：产品经理、采购组 相关文件：采购申请单  收集报价、信息；

项目负责的采购人员将根据采购申请单收集至少2份以上初步报价、供应商资质、供应商信息，收集产品相关信息。

采购组职责：提出询价，预期订单额1万元以上项目至少收集2份以上初步报价、收集供应商信息、收集产品相关信息 产品经理职责：无 相关人员：采购组

相关文件：采购申请单、初步报价单（供应商提供）、询价单（如果需要的话）

2.X1（可行性结论）

 明确需求；

根据采购申请单及供应商信息，采购人员与产品经理分析项目可行性。采购组职责：反馈产品相关信息给到产品经理

产品经理职责：结合所有信息，确认项目可行性，完善采购申请单 相关人员：采购组、产品经理 相关文件：采购申请单（完整版）、初步报价单

3.X1~X2（设计/打样）

 打样安排；

根据采购申请单（完整版）安排供应商打样，监控打样过程，供应商评价 采购组职责：安排供应商打样（1万以上项目至少安排2份样品），样品品质沟通，样品交货期追踪，供应商评估表填写（2万以上项目需安排供应商实地拜访）产品经理职责：样品品质沟通 相关人员：采购组、产品经理 相关文件：采购申请单（变更版）、供应商评估表

4.X2（设计确认）

 设计确认，供应商筛选；

产品经理职责：确认样品，建立产品验收标准（订单额1万以上）采购组职责：供应商筛选、收集正式报价单、供应商谈判 相关人员：采购组、产品经理

相关文件：供应商评估表、正式报价单、产品检验报告 5.X2~X3（生产/到货）

 生产过程监控；

采购组职责：下达正式采购订单（10万以上订单需要使用大金额采购合同）、大货生产进度跟进、产品验收（10万以上订单需安排原料检验，2万以上订单需安排关键节点验收）

产品经理职责：确认大货和样品的一致性，对产品质量给出意见 相关人员：采购组、产品经理

相关文件：生产计划（供应商提供），产品检验报告

6.X3~X4（交付至项目结束）

 交付后其他事物处理；

采购职责：采购流程中所有文件汇总、项目汇总报告、售后反馈信息收集、不良品处理、惩罚条款激活、付款安排 产品经理职责：无

10.景观雕塑项目流程 篇十

一、项目确定

1、在项目跟进顺利的情况下由项目部、总经理、设计总监、部门主管开项目讨论会讨论项目可操作性，并确定是否对该项目进行运做。

2、在确定对项目进行运做同时应对该项目作出等级评估，一级为重点项目；二级为次重点项目；三级为普通项目，在项目出现交叉时根据项目等级由项目负责人对操作进度等进行局部调整。

一类为可运做项目（确定执行，并安排相关人员进行正式操作。）

二类为可运做但暂不执行项目（跟进情况良好但还没部分没有具体确认的信息。此类项目需要继续跟进）

三类为不可运做项目（需注名不运做原因）

二、项目实际操作阶段

1、项目组成立

由项目负责人同景观部主管开会协商，根据项目情况从方案组选择人员组成项目组。项目组成员包括： 项目负责人一名

负责同甲方沟通及协统筹项目组内部工作、制定工作计划、协调各专业及各相关单项设计单位及施工单位的工作。此职务可由设计总监、部门主管或主任设计师担任并可与其他项目的项目负责人、主方案设计师或主施工图设计师重叠。主方案设计师一名

作为项目主创人员并协助项目负责人同甲方沟通设计内容，及助理设计师的工作安排以和前期场地调研等设计相关工作。此职务由项目负责人或主任设计师担任，可与其他项目或项目负责人重叠。助理设计师一到三名

根据项目大小、时间长短、复杂程度及项目等级决定认数。负责协助项目负责人及主方案设计师完成细部设计、资料收集及制图工作。此职务有普通设计师及设计助理担任，人员配置根据具体情况可与其他项目重叠。项目秘书一名

负责全程跟踪整理项目相关往来文件及合同等文字资料的准备及整理工作。此职务可由助理设计师、文案或行政助理担任并可与其它项目重叠。

2、设计主题及概念方向确定阶段

1）由项目部和设计部先对现场进行详细的实地考察或其他调研方式来了解现场地质状况及周边地区相关资料，并要求甲方尽可能提供完整的与场地相关的资料及图纸。根据以上情况综合甲方设计要求考虑后确定设计主题及概念方向，并同总经理及设计总监共同开会讨论确定后，由项目负责人、主任设计师和策划部共同制定《工作计划表》，并交付项目组各相关人员、策划部及相关配合专业负责人。同时标注项目阶段审核及讨论时间交付设计总监或总经理。

2）概念规划阶段汇报文本制作由策划部根据确定后的主题及概念方向给出策划案，并由项目组提供相关图片资料及所需要绘制图纸交付策划部，设计过程中根据项目具体情况以三到五个工作日为一个周期对已完成工作进行阶段审核及设计讨论会，设计总监或总经理在每两次连续审核中至少应有一次参与审核或旁听。

3）如果项目制作过程中出现时间调整的情况应至少提前三天通知各相关专业。如果出现紧急情况无法提前通知则由各相关专业项目负责人根据项目级别进行安排。特殊情况需要紧急处理则需设计总监或总经理特批。4）阶段汇报文本交项目秘书存档。

注：此阶段项目负责人应要求甲方提供所有场地相关图纸及资料。（包括相关水、电、结构、建筑、市政等）主方案设计师应协助项目负责人收集相关资料。

3、初步概念方案设计阶段

1）在概念规划得到甲方确认后，由项目负责人同主设计师共同制定《工作计划表》。2）主方案设计师进行方案的总体设计，并结合场地现状进行概念设计可实施性以及合理性的论证。助理设计师进行辅助性工作，并收集相关意向性的图片，以及制作场地布局及相关的分析图纸。项目负责人对图纸内容和图纸质量进行总体把控。

3）项目组在图纸制作完成后并排好基本版式交与出图人员，给出图人员预留排版时间，如需要制作PPT则需要多预留几天时间。

4）如果项目制作过程中出现时间调整的情况应至少提前三天通知各相关专业。如果出现紧急情况无法提前通知则由各相关专业项目负责人根据项目级别进行安排。特殊情况需要紧急处理则需设计总监或总经理特批。

5）在概念设计汇报得到甲方认可的情况下由项目负责人通知财务部，并协助其向甲方请款。6）阶段汇报文本交项目秘书存档。

注：该阶段汇报图纸内容包括： 目标

创作原点—序言 环境分析

气候分析—区位分析—基地分析—场地分析—现状分析 设计概念

设计理念—概念分析—场景设计—总平面图 景观设计分析

总平面图—竖向分析—系统分析—视线分析—交通分析—绿化分析—照明分析—感观分析—人性化分析 景观设计

分区索引—各分区平面图及分析—各分区内景观处理意向 雕塑及小品等各细部意向设计

此阶段可与初步概念方案设计阶段合并。

4、方案深入设计阶段

1）由项目负责人同主任设计师共同制定《工作计划表》。

2）主方案设计师对各总体环境及景点形式及材料进行深入设计并对助理设计师的工作及内容进行安排和把控。助理设计师进行辅助性工作，对栏杆、铺地、雕塑、小品、景观家具等设计细节的材料及形式进行设计，同时对主要景观植物的种类及主要景观树的种类及形态进行设计，并对主要的景观照明的形式及种类进行设计。项目负责人对图纸内容和图纸质量进行总体把控。

3）项目组在图纸制作完成后并排好基本版式交与出图人员，给出图人员预留排版时间，如需要制作PPT则需要多预留几天时间。

4）如果项目制作过程中出现时间调整的情况应至少提前三天通知各相关专业。如果出现紧急情况无法提前通知则由各相关专业项目负责人根据项目情况进行安排。特殊情况需要紧急处理则需设计总监或总经理特批。

5）在深入设计汇报得到甲方认可的情况下由项目负责人通知财务部，并协助其向甲方请款。6）在深入方案设计过程中如需要如效果图制作、模型制作等外包制作内容需在项目开展一周内向设计总监申请，批准后报行政及财务备案。7）阶段汇报文本交项目秘书存档。

注：该阶段图纸内容包括： 目标

创作原点—序言 环境分析

气候分析—区位分析—基地分析—场地分析—现状分析 设计概念

设计理念—概念分析—场景设计—总平面图 景观设计分析

总平面图—系统分析—视线分析—交通分析—绿化分析—照明分析—感观分析—人性化分析 景观设计

总平面图—总平面分区索引图—各分区平面图—各分区竖向图—各分区景点平面索引图—各分区大剖、立面关系图—各局部铺装平面图—各分区景点设计详图 植物设计

5、扩初设计阶段

1）由项目负责人同主任设计师共同对项目组人员进行调整，增加主施工图设计师一名及助理施工图设计师若干（根据项目具体情况决定）撤出方案助理设计师 2）由主方案设计师提供尺寸规整，线形正确的完整总图交付主施工图设计师并提供方案相关所有资料和图纸。并对设计内容进行清晰的讲解。主施工图设计师结合甲方修改意见进行扩初设计，设计内容包括各景点具体的材料、尺寸的设计，雕塑小品、景观家私等公共设施的分布铺装细节的处理等进行详细设计。

3）项目负责人和主施工图设计师共同制定《工作计划表》。

4）在总图按照扩初图调整完毕后项目组人员进行设计讨论会，对各景点材料、尺寸和大概做法进行确认性讨论，设计总监或总经理参与审核或旁听。

5）项目计划中必须预留最少三天审图及修改时间，以及一天打图时间。

6）如果项目制作过程中出现时间调整的情况应至少提前一天通知各相关专业。如果出现紧急情况无法提前通知则由各相关专业项目负责人根据项目级别进行安排。特殊情况需要紧急处理则需设计总监或总经理特批。

7）在扩初设计得到甲方认可的情况下由项目负责人通知财务部，并协助其向甲方请款。8）硫酸图和存档蓝图交项目秘书存档。

注：此阶段由主方案设计师和施工图设计师共同完成，方案设计师需向施工图设计师提供线形正确，尺寸规范的cad总图。完成后有方案设计师审核设计方面是否和原设计相符，如无技术上无法实现的情况扩初图纸需与方案设计完全相符。需要甲方对各景点的具体材料、尺寸、雕塑小品以及景观家私的形式及分布进行确认。该阶段图纸内容包括： 设计总说明 图纸目录 总图部分

总平面图—总平面竖向图—总平面铺装图—总平面定位图—总平面索引图 分区部分

各分区平面图—各分区竖向图—各分区铺装图—各分区定位图—各分区材质图—各分区索引图—各大样平、立、剖面详图 通用大样部分

栏杆详图—铺装详图等各通用部分详图 植物部分

乔木图—灌木图—苗木表 水电部分

水总图—电总图—各主要节点详图

6、项目招投标阶段

1）组织招投标相关事宜，联系投标单位。2）成本控制、工期控制、质量控制 3）标书制作、打印、封装。4）开标、中标。5）签订合同

7、施工图设计阶段

1）由项目负责人同主施工图设计师共同制定《工作计划表》，并交付项目组各相关人员及相关配合专业负责人。同时标注项目阶段审核及讨论时间交付设计总监或总经理。2）结合甲方修改意见进行施工图设计，设计内容包括对各景点的细部尺寸做法节点、雕塑小品、景观家私等公共设施的安装及制作处理等节点的完善设计，以及同水体等外包单项设计或施工单位进行协调配合。并于图纸制作完毕后同施工单位进行图纸交底和前往施工现场进行施工配合

3）项目计划中必须预留最少三天审图及修改时间，以及一天打图时间。

4）如果项目制作过程中出现时间调整的情况应至少提前一天通知各相关专业。如果出现紧急情况无法提前通知则由各相关专业项目负责人根据项目级别进行安排。特殊情况需要紧急处理则需设计总监或总经理特批。

5）在施工图设计得到甲方认可的情况下由项目负责人通知财务部，并协助其向甲方请款。6）硫酸图和存档蓝图交项目秘书存档。注：该阶段图纸内容包括： 设计总说明 图纸目录 总图部分

总平面图—总平面竖向图—总平面铺装图—总平面定位图—总平面索引图 分区部分

各分区平面图—各分区竖向图—各分区铺装图—各分区定位图—各分区材质图—各分区索引图—各大样平、立、剖面详图—各大样安装及制作节点详图 通用大样部分

栏杆详图—铺装详图等各通用部分详图及安装制作节点详图 结构部分

总平面图—各节点索引图—各大样结构部分详图及安装制作节点详图 植物部分

乔木图—灌木图—苗木表—植物种植详图 水电部分

水总图—电总图—各节点安装及制作详图

8、雕塑加工制作阶段

1）联系雕塑厂家，实地考察，签订合同。2）根据图纸制作小稿、大稿。3）雕塑运输。

9、施工配合阶段 1）项目组成员在完成施工图后只保留项目负责人、主方案设计师、主施工图设计师及一名助理施工图设计师，其余人员退回景观部接受其他任务。项目组全体成员的工作可与其他项目交叉进行。

2）在甲方审核图纸后交付施工队时，由项目负责人、主方案设计师和主施工图设计师一起参与施工图交底会议。

3）雕塑安装，由专业人员按照图纸进行安装、调试。

4）施工过程中出现设计形式或材料的的调整时《变更通知单》由项目负责人、主方案设计师和主施工图设计师共同签字生效，如只对基本构造做法进行调整则由项目负责人同主施工图设计师共同签字生效，如对结构、水、电及植物等其他专业进行调整则需由项目负责人、主施工图设计师和专业设计师共同签字。

10、验收阶段

1）在工程竣工验收完毕的情况下由项目负责人通知财务部，并协助其向甲方请款。2）由项目负责人同主方案设计师对施工完毕后的场地进行拍照，照片交项目部存档。

11、投入使用阶段 1）工程全部资料整理备案 2）养护

11.港口项目审批流程 篇十一

一：企业向港口管理机构提出港口建设项目申请

二：企业开展工程可行性研究，编制项目申请报告或备案文件

三：土地、环保、规划、水利、交通、消防、安全等审批程序；

1：土地、环保、规划审批见省发改委《企业投资项目核准流程图》； 2：水利审批需要如下手续：

开发建设项目水土保持方案审批(省水利厅窗口)提交材料：1，《关于报审XXX水土保持方案报告书（送审稿）的函；2：《水土保持方案报告书》（送审稿）一式三份。

办理程序：1.向省政务中心水利窗口提交申报材料；2.省水利厅组织专家对《水土保持方案报告书》（送审稿）进行技术评审，包括现场勘查和技术文件评审，并形成专家评审意见；3.根据技术评审形成的专家评审意见，由业主组织《水土保持方案报告书》编制单位对《水土保持方案报告书》（送审稿）进行修改、补充和完善，形成《水土保持方案报告书》（报批稿），并上报一式三份；4.省水利厅在收到《水土保持方案报告书》（报批稿）后，即使组织审批。办理时限：法定期限60个工作日，承诺期限50个工作日（编制报批稿30个工作日，项目审批20个工作日）。

河道及水工程管理范围内的建设项目审批（省水利厅窗口）

提交材料：1.建设单位申请；2.工程建设方案；3.防洪评价报告；4.相关的省级河道及水工程管理单位或市级水行政主管部门的初审意见；5.省水行政主管部门审批或转报水利部有关流域机构。办理时限：法定时限60个工作日，承诺时限50个工作日（现场勘测和专家评审等30个工作日，项目审批20个工作日）。

通航安全审批（地方或长江海事主管机构）

提交材料：1.申请文件；2.有关主管部门对该项目的批准文件及复印件（需办理批准手续的项目）；3.与通航安全有关的技术资料及施工作业图纸；4.施工方案；已建立安全及防污染责任制、保障措施和应急预案的证明材料；5.与施工作业有关的合同或协议书及复印件（必要时）；6.施工作业单位的资质认证文书及其复印件；7.施工作业船舶的船舶证书和船员适任证书及其复印件（如施工船舶不在本辖区可暂不提供原件）；8.已通过评审的通航安全评估报告和环境影响技术评估报告（必要时）；9.航行通（警）告发布申请（必要时）；10‘专项维护申请（必要时）；11.委托证明及委托热和被委托人身份证及其复印件（委托时）。办理时限：20个工作日

四：核准或备案（发改委）参照发改委《企业投资项目核准流程图》

五：港口岸线审批（港口行政管理部门）

提交材料：1.港口岸线使用申请文件（内含使用岸线位置、坐标及使用岸线长度）；2.港口岸线使用合理性分析评估报告；3.海事、水利、环保等有关部门的审核意见；4.具备相应资质的测绘部门绘制的近期实测的1：500至1：2000的项目所在地段水、陆域地形图；5.需要提供的其他材料。（上述材料各四份）

港口深水岸线由交通部会同国家发改委批准；港口非深水岸线由港口行政管理部门征求同级发改委意见后批准。国家发改委批准建设的港口建设项目使用港口岸线，不再另行办理使用港口岸线的审批手续。办理时限：20个工作日

六：企业编制工程初步设计文件

七：初步设计审批（港口行政管理部门）

提交材料：1.港口主管部门申请文件一式2份；2.初步设计文件一式2份和相应的电子版本1份；3.港口建设项目批准或者核准、备案文件及相关附件（包括工程可行性研究报告）的复印件1份。港口行政管理部门委托另一设计单位对初步设计文件进行技术审查咨询。并根据审查咨询报告、其他相关文件和有关部门的意见批复初步设计文件。交通部负责审批经国家发改委审批、核准和经交通部批准的港口建设项目的初步设计。省交通厅负责审批经省级人民政府有关部门审批、核准的港口建设项目的初步设计。其余港口建设项目的初步设 计审批由港口所在地港口行政管理部门负责。办理时限：20个工作日。八：企业根据批准的初步设计，编制施工图设计文件

九：施工图审批（港口行政管理部门）

施工图设计审批（港口行政管理部门）

提交材料：1.申请文件一式2份；2.施工图设计文件一式2份；3.经批准的初步设计文件1份。港口所在地港口行政管理部门委托另一设计单位，对施工图设计文件中关于结构安全、稳定、耐久性的内容进行审查，并根据有关规定批复施工图设计文件。办理时限：20个工作日。

十：工程招投标备案（港口行政管理部门）

提交材料：按项目管理权限将招标文件、资格预审结果、评标结果报港口行政管理部门备案。办理时限：即办。

十一：工程开工备案（港口行政管理部门）

条件：1.施工图设计文件已经完成并经审查批准；2.建设资金已经落实；3.征地手续已办理，拆迁基本完成；4.施工、监理单位已确定；5.已办理质量监督手续。工程开工前，企业应当向工程所在地港口行政管理部门提交以下材料予以备案：1.施工图设计批复文件复印件1份；2.控制性用地的批复复印件1份；3.与施工单位和监理单位签订的合同复印件1份；4.质量监督手续材料复印件1份。办理时限：即办。

十二：工程竣工验收（港口行政管理部门）

12.风电项目前期流程 篇十二

风资源测量与评估：测量满一年后 ↓

预可行性研究 ↓

县级以上的相关预批文件（环保、国土、城建）↓

（向省级能源局进行）项目预可研申请 ↓

确定预可行性研究→成立项目公司 ↓

省级能源局立项批复 ↓

可行性研究 ↓

有资质单位→压履扩产、地质灾害报告 ↓

环评报告→环保厅批复备案 ↓

水土保持方案→省级水保局 ↓

银行贷款承诺书 ↓

（接入系统可研、电网影响分析与评估）接入系统（国家电网批复）↓ 土地预审 ↓

规划选址意见书 ↓

草原批复→省级畜牧厅 ↓

林业批复→省级林业厅 ↓

压履文物情况报告及文件→省级文物局

↓

飞行航线批复→省级民航局

↓

没有军事设施批复→省级军分区

↓

（国家发改委中介机构）项目申请报告

↓

（省能源局）可行性研究评审

↓

（省发改委环境节能登记表、缴纳资源费）项目核准的批复

↓

13.信托项目流程 篇十三

H信托公司在某信托项目中的监管账户被监管银行F银行申请扣划一案，引起广泛关注。从现行法律法规的规定和裁判文书披露的案情来看，本案受案法院的执行行为及其就H信托公司的执行异议作出的裁定并无明显不当，但其中涉及的法律问题值得探析。案件出现后所引发的争论，反映出社会各界普遍对信托法律关系、信托财产独立性等基本问题的理解不足甚至存在严重误解。本文尝试对相关问题做一简要分析。

一、案情简介

H信托公司于2013年7月24与融资方S公司签署《贷款合同》，约定由H信托公司发起设立“H-S贷款集合资金信托计划”并以信托计划项下资金3亿元向S公司发放信托贷款。后双方签署补充协议，将贷款规模降低为1亿元。为监管S公司对贷款资金的使用，H信托公司、F银行、S公司三方签署了《账户监管协议》：约定由S公司以自身名义在F银行某支行开立监管账户，S公司在使用该账户内资金时，需由F银行依照《账户监管协议》进行审查。2014年4月11日、14日，H信托公司分两笔将合计1亿元的信托资金划付至S公司账户。2014年4月11日-5月12日，总额共计1亿元的资金划转至S公司在F银行开立的监管账户。

2014年6月，F银行在其与S公司的金融借款合同纠纷案件的审理过程中，申请法院冻结了S公司在F银行开立的监管账户。后该案进入执行阶段，法院作出扣划裁定，扣划了监管账户中的资金1600万元。对于该执行行为，H信托公司作为案外人向法院提出执行异议，以监管账户内资金为信托资金，不得扣划为由要求法院撤销执行行为，将资金转回至监管账户。H信托公司认为F银行作为监管银行，申请法院扣划监管账户内资金属于“监守自盗”。后法院裁定H信托公司异议不成立，不予支持。

二、法律问题探析

1、监管账户资金性质及信托财产独立性解析

监管账户内的资金是否属于信托财产，是本案的关键争议点。受案法院主要是从信托财产专户的管理规定出发，根据信托法和央行有关文件认定，信托财产专户应开立在信托公司名下，以融资方名义开立的监管账户不属于信托专户。法院据此认定监管账户内资金不属于信托财产。这一结论是正确的，其论证过程在法律上也无明显不当。

不过，从更本质的角度分析这个问题，有助于理解“信托财产”的概念及信托财产的独立性。信托一旦设立，委托人交付的财产便转化为信托财产，与委托人其他资产相隔离，与受托人固有资产及其受托管理的其他资产也隔离。信托存续期间，信托财产经过受托人的管理、运用、处分，可以不同形式存在，当然也存在因为投资失败导致信托财产归零的可能。就本案而言，信托成立后，委托人交付的资金即成为“H-S贷款集合资金信托计划”项下信托财产，此时的信托财产是现金形式的。而后，H信托公司将信托资金用于向S公司发放贷款，信托资金从信托专户划至以S公司名义开立的监管账户，信托财产即由现金形式转化为H信托公司对S公司的贷款债权。此后，“H-S贷款集合资金信托计划”项下的信托财产就以对S公司的债权形式存在。监管账户内的资金虽然是从信托专户内的资金划转而来，但是资金的性质和所有权均发生了本质变化，不再属于信托财产。H信托公司将信托资金放贷给S公司后，贷款资金当然归S公司所有。虽然S公司在使用过程中要遵守《账户监管协议》的约定，但这不改变账户资金归属于S公司所有的事实。如果说账户内资金仍为信托财产，H信托仍然是所有权人，那么又凭什么要求S公司向H信托支付贷款利息呢？！

如果给“H-S公司贷款集合资金信托计划”做个资产负债表，资金划付给S公司之后，信托计划项下的现金财产减少1600万，但是增加了一笔对S公司金额为1600万的应收账款。S公司的现金增加了1600万，但是形成了对H信托公司金额为1600万的负债。如果说贷款支付给S公司后，H信托公司既享有对S公司的债权，也享有对账户内资金的所有权，这在法律上和财务上都是说不通的。

那么可否认为，信托资金划付给S公司之后，所谓“信托财产的独立性”就被打破了呢。并非如此，因为此时信托财产实质上是H信托公司对S公司的债权。这笔债权作为信托财产，既独立于受托人H信托公司的其他资产，也独立于委托人的其他资产，如果H信托公司因其自身所负债务而被法院强制执行，那么法院不能够执行这笔债权，因为它是信托财产，具有独立性。

2、F银行申请扣划监管账户内资金是否存在瑕疵？

F银行是H信托公司设立的“H-S贷款集合资金信托计划”的监管银行，但也是S公司的债权人。其依法起诉S公司，并在法院执行阶段申请法院扣划监管账户内的资金，用于偿付S公司对其自身的欠款。这在道义上也许值得商榷，但法律上并无明显不妥，只要《账户监管协议》并未明确禁止该等行为即可。F银行在《账户监管协议》项下只要履行了监管责任，即不构成违约。其作为债权人申请法院扣划债务人S公司账户内的资金，也是其作为债权人的权利。

有人认为F银行在本案中滥用了其作为监管银行知悉监管账户的信息优势。实际上，案件进入执行阶段，法院即有义务主动查询债务人在各主要银行（F银行一般在这个查询范围内）的存款情况及其他形式的财产，并积极扣划或者查封，以保障债权人利益得以实现。所以，即便F银行不主动提供监管账户信息，法院也可以查询到该等信息并实施扣划，除非F银行主动请求法院不予扣划或者拒绝受领从监管账户扣划所得的款项。而无论是从合同约定看，还是现行法律法规的规定看，都没有理由要求F银行履行这种义务。所以，法院的扣划行为并无不妥。本案中F银行主动提供监管账户信息，即便在道义上值得商榷，法律上也并无明显瑕疵。在道义责任通过法律规定或者合同约定转化为法定责任或者合同义务之前，不能以道义上的瑕疵认为F银行的行为存在法律瑕疵。

3、H信托公司是否存在过失？

H信托公司将信托资金用于向S公司发放信托贷款后，通过设置监管账户来防范借款人擅自挪用资金。但是这不能防范贷款资金因借款人的其他债务到期而被强制执行的风险。H信托公司与S公司关于账户监管的约定不能对抗S公司的其他债权人，也不能对抗法院执行。有人建议将借款人暂不实际使用的资金保留在信托专户内，待其使用时再划付给借款人，以保持资金的信托财产属性。这种做法缺乏可操作性。根据合同法有关规定和银监会有关文件，这种做法将被视为是变相提高贷款成本，滞留在信托专户内的资金不得作为贷款本金向借款人收取利息，信托计划的委托人也就无法获得相应的信托收益。对此，委托人也是难以接受的。可见，信托资金用于向借款人放贷后，借款人被强制执行的风险难以防范。本案的巧合在于借款人的其他债权人就是监管银行而已。

所以，从法院的执行异议裁定书和目前公开渠道查询所得信息看，没有明显证据证明H信托公司存在失职。不能仅以监管账户被扣划就认为H信托公司存在失职。这种推断是不成立的。

三、信托公司可能的应对措施

如上所述，借款人财务状况发生恶化，从而导致信托融资所得资金被其他债权人扣划，是防不胜防、难以预测的，毕竟对外负债以维持或者扩大经营是任何企业经营的常规活动，要求信托公司只对没有对外负债的企业提供融资，根本是不可能的。但是结合本案所出现的法律风险，信托公司也应当对相关问题予以更多的考虑和关注。

1、加强项目立项时的尽调，并在必要时在放款前重新实施尽调。

通过尽调对融资方的资产负债状况进行详实的把握，以了解其未来资金流状况和偿债能力，是十分重要的。特别值得关注的是，很多信托项目从信托公司内部立项到实际放款，会经过较长时间。本案所涉项目即是一例，从H信托公司与融资方签署《贷款合同》到实际发放贷款，经过了九个多月。这期间，融资方的资信状况可能会发生较大变化，信托公司在实际放款前有必要根据实际情况对融资方重新做出必要的尽调，以决定是否放款或者要求融资方提供更强的增信措施。当然，即便实施了十分详实的尽调，也仍不可能完全排除融资方资信状况发生恶化的可能性。

2、在监管协议中约定监管银行不得对监管账户内的资金进行扣划或者向法院申请扣划。如果能够在监管协议中约定，监管银行不得以其对融资方的任何债权扣划或者申请法院扣划融资方在监管账户内的资金，则监管银行应当履行该等承诺。由于实践中，信托公司与各大银行签署的监管协议均为银行提供的格式文本，银行居于强势地位，信托公司难以要求银行予以修改，导致目前信托项目的监管协议中普遍没有该等条款。但若能在监管协议中增加该等条款，有利于保障信托公司的利益，而且考虑到信托项目的运作过程，要求监管银行放弃对监管账户资金的执行权益也是合理的。只要监管银行同意做出该等约定，笔者认为，法院应当予以支持。若监管银行违反约定要求法院实施了扣划，则信托公司可凭合同约定向法院提出执行异议，要求法院将资金退回监管账户，或者要求监管银行承担违约责任。

3、将监管账户设置为保证金账户。