地产财务分析报告

地产财务分析报告（精选12篇）

1.地产财务分析报告 篇一

在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标房地产企业财务分析，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地房地产企业财务分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此，房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的基础上完善和补充以下房地产企业财务分析内容：

1、整体房地产企业财务分析与专项房地产企业财务分析相结合

在单项指标房地产企业财务分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题房地产企业财务分析，如企业潜亏分析，专项成本分析(包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等)，利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免房地产企业财务分析的片面性。

2、加强房地产开发企业现金流量情况的房地产企业财务分析

在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析thldl.org.cn时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。房地产企业财务分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量;房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率;房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务;房地产企业财务分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行房地产企业财务分析，有助于评价企业盈利的质量。

3、加强成本控制房地产企业财务分析

在进行成本分析时要注重房地产企业财务分析以下几个方面：

一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本(既预算值)的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性;二是揭示成本升降的原因，及时查明影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平;三是寻求进一步降低成本的途经和方法。

4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比房地产企业财务分析

如果财务分析仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过房地产企业财务分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。

实际上房地产开发企业的财务分析可以不受传统财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模式及财务周期，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。

XX公司财务部年终总结

20，对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年，我们的国家在年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济的低谷和复苏;2008年，对于我们房地产行业来说是非常值得深思的一年，房地产业在2008年步入了行业的周期，房地产业在一片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾，房地产业的生存之路将走向何方?需要我们地产人用智慧和汗水去描绘;同样，2008年，对于我们XX公司来说更是不平凡的一年，是内涵丰富的一年，是蜕变成长的一年。XX公司在2008年经历了BSC的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了XX改制成功的荣耀、经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。

就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下，XX财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报：

一、 会计核算工作

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司XX户客户往来和XX户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了XX的往来款XX万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在2008年共完成了： 收取XX二期回笼房款XX亿元，契税维修基金XX万，审核原始凭证X万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证XX张。出具统计报表XX份出具纳税申报表XX张，税源统计表XX张。出具XX集团、XX集团相关财务报表XX张，出具预算报表XX张等。

2.地产财务分析报告 篇二

一、逆经济周期财务策略理论

逆周期政策选择也叫逆向政策选择, 是相对于经济社会正常发展状况之下经济学分析所支持的各种公共政策和微观经济措施而言的, 是一种逆向思维的思想。随着全球经济一体化程度的提高, 经济活动的不确定性不断增强。为了应对各种不确定性, 最大限度地降低经济波动对经济活动的影响, 一般常规的政策选择已经不足以应对超常规的经济波动。将逆周期政策的思想引入财务管理, 与财务策略结合在一起, 就形成了逆周期财务策略。在低谷时期, 由于产品价格大幅下降, 导致行业内公司普遍陷入财务困境, 现金流短缺, 资产被贱卖。同时, 资本市场上投资人的抛弃加剧了资产的贬值, 资产市值严重低于重置价值, 从而产生了并购套利机会———低价收购的资产在行业高峰期将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值, 并在长期来看将降低生产成本。逆周期财务策略实际上提升了企业资产回报率。

逆经济周期财务策略运用到房地产行业, 即“繁荣时期卖产品, 萧条时期拿地”。但在这一策略的背后, 则是利用房地产行业典型的周期性特点, 追求稳健的财务表现, 体现了公司主动管理周期的战略性思想。在逆经济周期财务策略下, 周期顶点, 房地产企业通过主动防御性的压缩存货规模, 而非存货扩张。也即在行业狂热的时候, 企业要能挺住市场的感染而抑制住买地的冲动, 这样才能保留宝贵的现金流, 使公司在周期底部具备充足的体力以扩大存货规模。周期底部, 公司要逆周期加大资本开支, 尽可能多的拿地, 这样当下一个周期来临时, 由于规模已实现扩张, 公司才能更好的享受到顺周期的收益。

二、万通地产案例分析

万通地产是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业, 具备一级开发资质, 下设10家控股子公司和1家参股子公司, 均为房地产开发公司。从2005年到2009年, 公司总资产的年均增速达到了58.98%。

其一, 万通地产逆经济周期财务策略分析。2007年为经济周期的高峰期, 土地交易市场异常亢奋, 大批房地产企业竟相买地、囤地。在周期的顶点, 如果企业大量购置资产, 其购买价格将会高于资产的长期价格均值, 尤其在2007年下半年, 房地产企业通过公开市场购入的土地几乎都是高价地。但是, 万通地产在周期顶点并未过多参与土地“盛宴”, 万通地产大部分新增项目通过成本更低的股权收购和合作等方式获得, 通过多次向关联方现金收购的方式来扩大公司规模 (如表1所示) 。从万通地产经营活动产生的现金流量净额中, 可以发现资金运营主要来自于“销售商品、提供劳务”的现金收入。如表2所示, 万通地产每年销售商品、提供劳务收到的现金都大于购买商品、接受劳务支付的现金。行业均值显示, 房地产行业对现金的需求很高, 万通地产商品、劳务支出比明显高于行业均值。

单位:万元

数据来源:2007年～2009年万通地产年报

由于大部分地产公司在2007年拿地开支较大, 导致行业经营活动产生的现金流量净额平均为-4.1亿, 而同年万通地产经营活动产生的现金流量净额为8.1亿, 与行业产生了巨大反差。在大部分公司于周期高点圈地的同时, 万通地产却逆经济周期而行, 负债率在2007年却持续下降, 成为2007年A股房地产公司中极少数经营性现金流为正的企业。2008年, 经济下行, 处于周期低谷时期, 产品价格大幅下降, 导致行业内公司普遍陷入财务困境, 现金流短缺, 出现资产被贱卖的情况。这时, 万通地产在周期顶部储备的宝贵现金流就凸现出作用, 具备充足的条件尽可能多的拿地, 加大资本支出, 从而经营活动产生的现金净流量从2007年的8.11亿元下降到-6.39亿元。相比, 万科A在周期顶部进行大幅的扩张, 导致现金流短缺, 经营活动产生的现金流量为-104.38亿元, 筹资活动产生的现金流量净额为213.61亿元, 需要大量借款才保证公司的现金流。到2008年, 出现财务困境, 没有充足的现金来扩大存货规模, 从而经营活动产生的现金净流量为-0.34亿元。2009年, 经济回暖, 即将进入下一轮周期。万通地产由于规模已实现扩张, 低价收购的资产将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值, 在长期来看降低了生产成本, 带来很好的收益。公司在该阶段又开始现金流量的储备, 所以未进行大幅扩张, 经营活动产生的现金流量上升到9.33亿元, 现金净流量为11.52亿元。

其二, 创新模式应对经济周期性波动。万通地产的创新模式体现在三个方面:第一、商业模式的创新, 强化“美国模式”, 包括住宅、商业不动产。作为房地产行业的创新者和开拓者, 万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”, 按照“美国模式”来优化公司经营资源配置, 发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系, 成为开发与运营并重的地产公司, 从而使公司具有稳定的利润来源和良好的逆周期能力。第二、公司业务流程和价值取向创新。万通地产反复提到绿色公司战略, 在产品的标准、流程以及价值取向上的创新, 就是彻底地贯彻万通地产绿色公司的战略。第三、人才和组织管理上的创新。万通所采用的方法是和市场相反的走向, 在市场好的时候, 保持一个比较高的薪资、福利、大强度的培训和目标激励;市场不好的时候, 提高薪资, 吸引优秀人才, 这样的办法保证了万通的团队是最好的。

三、逆经济周期财务策略贡献分析

其一, 财务稳健是应对行业周期的灵活性表现。房地产行业资产负债率保持较高水平, 但是万通地产一直保持在较好的负债水平。同万科A相比, 2006年～2008年万科A的资产负债率呈持续上升趋势的同时, 万通的资产负债率却从2006年的77.23%下降到2007年的67.26%, 2008年仅为54.96%, 2009年万通开发新项目收购资产, 资产负债率有所上升, 为64.82%, 但是仍然低于行业平均水平68.14%。逆周期财务策略给公司的最大贡献表现在2008年经济下行低迷时期的超越行业脱颖而出的财务指标增长, 如图1所示。此外, 从表3可以看出, 在2008年, 公司的各项指标均达到历史上的最好水平。2008年万通地产实现营业收入48.41亿元, 同比增长122.44%;实现营业利润总额12.16亿元, 同比增长172.84%;实现归属于母公司所有者的净利润5.27亿元, 同比增长219.78%。截至2008年底, 万通地产净资产为288576.28万元, 比2007年增长了18.54%。公司在2009年的销售业绩平淡, 营业资金、营业收入和净利润呈现负增长, 主要原因在于公司的发展战略和产品定位不同于国内的一般房地产公司, 公司推崇的是逆周期财务策略, 必然财务杠杆较低, 不过多的追求高周转率, 公司追求的是保持低负债水平下的稳健增长, 因此不会在顺周期阶段出现业绩的爆发式增长。

其二, 逆周期财务策略确保公司业绩持续增长。万通地产的逆周期财务策略在2008年即获得回报, 一些2007年高价拿地较多的企业在市场全面收紧的情况下倍感压力, 而万通地产由于不存在高价地困扰, 相当游刃有余。逆周期稳健的财务策略为公司准备了充裕的现金流, 为万通在今后的经营带来了较大的自由度, 在大部分地产公司为2008年的业绩挣扎时, 万通已经在为今后做准备了。万通地产对于行业周期一直有着不错的把握和判断能力。在地产周期的各个时期始终保持一份清醒的头脑, 提倡逆周期经营。公司始终通过自身实力和背景, 一方面消化大股东优质资源, 另一方面采取合作的方式获得市场上优质、低价土地。目前公司平均土地成本仅2234元/平方米。如果扣除商业地块, 住宅地块的平均成本为1945元/平方米。从地域分布的情况来看, 公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447元/平方米。正是由于土地成本的相对低廉, 保证了公司项目收益可以长期享受较高的毛利率和净利率。公司2007年毛利率和净利率分别为38.28%和12.64%;2008年毛利率和净利率达到43.47%和17.17%, 2009年毛利率和净利率为42.71%和14%。这两项指标水平均高于行业平均, 较高的毛利率和净利率保证了公司业绩的持续增长。

其三, 逆经济周期财务策略启示。万通地产之所以能很好地完成逆经济周期财务策略, 因为万通做好了两个方面的工作:一是积极、稳健的财务策略, 即在财务特别是在自由现金流的控制方面保持稳健。由此, 在投资 (包括买地) 以及资产管理方面做出相应的安排。在财务安排上, 万通地产把反周期策略融入长期财务安排, 财务策略与业务扩张始终保持着一定的理性和弹性, 真正做到了积极、稳健。二是用创新和变革来应对周期性波动, 万通地产把住宅、商用等房地产业务由香港模式彻底转向美国模式。用这样一种创新模式再加上稳健的财务安排, 万通地产就成功地逐步将地产项目的经营从被动应对市场转变为主动驾驭周期和超越周期, 从而取得较好的业绩。

参考文献

[1]罗福凯、张作伟、曹岩:《论周期性因素在财务战略中的作用》, 《财会通讯》2004年第9期。

3.房地产公司财务风险的分析与评价 篇三

关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量

改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。

一、 财务风险的概念

狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。

二、 房地产企业财务风险的特征

2.1 资金周转率比较低

房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。

.2.2 过度使用财务杠杆

房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。

2.3 资产期限不匹配

越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。

2.4 现金流入期限不够均衡

良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。

三、 财务风险的类型

3.1 偿债风险

偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。

3.2 营运风险

营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。

3.3 盈利风险

盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。

盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。

3.4 发展风险

发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。

企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。

3.5 现金流量风险

现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。

参考文献

[1] 宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究[D].河北：河北经贸大学，2010：10-14

[2] 桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010：17-18

[3] 张燕.房地产项目市场与财务风险分析[J].建筑经济与管理，2007，（4）：203-208

4.房地产企业财务分析指标 篇四

1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。

财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。

2、有关部门的职责分工。

生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析；对大修、技改等工程（按项目细分）实施情况进行分析； 销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析；

采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析；

工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据；

行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析；

财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本（主要是可控费用）、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表（包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表）。

二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标

(一)、财务会计指标

1、获利能力分析指标

⑴销售利润分析指标

①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额

销售毛利=销售收入净额－销售成本

=销售收入－销售折扣与折让－销售成本

此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。

②营业利润率＝息税前营业利润÷销售收入净额

息税前营业利润=营业利润+利息支出

此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。

③核心业务利润率＝核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额

此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。

⑵成本利润分析指标

成本费用利润率＝营业利润÷成本费用总额

成本费用总额=销售成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用

此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额

⑶资产收益分析指标

总资产报酬率＝净利润÷平均总资产

平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）÷2

此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。

⑷资本收益分析指标

①净资产收益率＝净利润/平均净资产

平均净资产=（期初所有者权益总额＋期末所有者权益总额）÷2

此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。

②资本保值增值率＝期末所有者权益总额/期初所有者权益总额

此项指标反映企业自有资本的增值速度。

⑸收益质量分析指标

①核心业务利润占利润的比重＝核心业务利润/利润总额

此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。

②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金

=经营现金净流量÷（净收益－非经营收益+非付现费用）

此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。

⑹保障性分析指标

①销售营业现金流入比率＝销售商品产生现金流入量÷销售收入净额

此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。

②资金安全率＝资产变现率－资产负债率

资产变现率＝（现金及其等价物＋良性债权＋适销存货＋可变无形资产）÷资产总额

此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。

2、营运能力分析指标

①流动资产周转率＝销售收入净额÷平均流动资产

此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

存货周转天数=360÷存货周转率

=360÷（销售成本÷平均存货）

应收账款周转天数=360÷应收账款周转率

=360÷（销售收入÷平均应收账款）

此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度，营业周期越短，说明企业的周转速度越快

3、偿付能力分析指标

①现金流动负债比率＝经营现金净流入÷流动负债

此项指标反映企业偿还即期债务的能力。

②资产负债率＝负债总额÷资产总额

此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。

4、成长性分析指标

①销售增长率＝（本期销售收入－上期销售收入）÷上期销售收入×100%

此项指标反映销售收入的增长速度。

②净利润增长率＝（本期净利润额－上期净利润额）÷上期净利润额×100%

此项指标反映净利润的增长速度。

5.地产财务分析报告 篇五

论文大纲

一、房地产企业财务风险预警的理论综述

（一）房地产企业财务风险预警的内涵

（二）房地产企业财务风险的作用

（三）房地产企业财务风险预警系统的功能

二、财务风险预警的方法

（一）财务风险的分析方法

（二）财务风险的临界点

（三）财务风险的指标

三、万科房地产财务风险预警的现状及存在的问题

（一）万科房地产的简介

（二）万科房地产财务风险预警管理现状

（三）万科房地产财务风险预警存在的问题

四、完善万科房地产财务风险预警系统的建议

（一）必须与万科制定的发展目标相符合（二）建立强大的信息系统支持

（三）不断提高员工素质，招聘高素质人才作为保障

6.地产财务年度总结 篇六

税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

7.房地产开发企业的财务控制分析 篇七

房地产行业是资金密集型的高风险行业, 做好财务控制工作对防范经营风险和降本增效有着重要意义。房地产开发企业财务控制的主要内容是企业的资金流动情况, 包括企业的资本结构、融资渠道选择、信用政策、绩效评价的财务指标设计以及投资项目评价等。

一、房地产企业财务控制内容

(一) 货币资金控制

包括货币资金收入与支出的内部财务控制。货币资金是企业在生产经营活动中处于货币形态的那一部分资金, 它包括现金和各种存款。良好的货币资金业务的控制制度有助于防止现金业务的错误记录和舞弊行为的发生。

(二) 财务预算控制

财务预算控制是内部财务控制的日常工作, 也是使用最为普遍的控制手段, 在内部财务控制具有十分重要的地位。财务预算控制是财务控制的重要手段, 具有“全面、全额、全员”的特点, 房地产企业的一切活动都可以纳入预算控制之中。

(三) 绩效评价

绩效评价控制是指房地产企业通过对经营业绩的考核评价来规范企业各级管理者的行为。它强调控制目标而不是控制过程, 只要各级管理目标实现, 房地产企业战略目标就得以实现。业绩评价控制系统的作用在于使各级管理者和员工明确自己的工作效果与自身利益的关系。

(四) 组织规划控制

主要包括财务治理结构的科学设置、财权和财务控制权的合理分割、明确与财务管理相关的各职能部门间的横向或纵向财务关系、不相容职务的分离等。

(五) 内部审计控制。

内部审计是对会计的控制和再监督。对会计资料进行内部审计, 既是内部财务控制的一个组成部分, 又是内部财务控制的一种特殊形式。

(六) 财务风险防范控制。

风险一般是指某一行动的结果具有变动性。风险防范, 是随市场经济发展的深入逐渐形成同时引起人们重视的。各项经济性活动不可避免地存在各种风险, 当人们树立了风险意识以后, 就要有相应的措施对风险进行防范和控制, 以达到发展事业降低和避免风险, 取得最佳经济效益的目的。

二、目前房地产开发企业财务控制中普遍存在的问题

(一) 人才匮乏导致管理能力较低

由于房地产开发企业的财务核算的复杂度较低, 财务管理的要求不高, 财务人员普遍存在着年龄大、学历低的特点。企业的迅猛发展也带来了财务管理人员的缺乏, 财务控制方面人才的匮乏成为制约建立房地产企业内部财务控制体系前进路上的一块绊脚石。另外, 原有的财务人员的素质, 在集团的快速发展条件下, 已经不能适应现代企业制度对于财务人员的要求, 尤其是部分财务管理人员, 财务管理人员的管理能力较低也成为制约建立集团财务控制体系前进路上的另一块绊脚石。

(二) 财务管理工作基础薄弱, 企业内部控制制度不健全

目前我国的房地产开发企业多数是中小型民营企业, 财务管理不规范, 资金使用缺少计划安排。内部控制制度不够全面, 没有覆盖所有的部门和人员, 没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节。

(三) 内部审计职能弱化

内部审计是企业内部控制制度的一个重要组成部分。据调查, 许多房地产开发企业没有设置内部审计机构, 即使设有内审机构的企业, 其职能也已严重弱化, 不能正确评价财务会计信息及各级管理部门的绩效。

(四) 成本费用管理水平低下

房地产开发企业成本费用控制不严, 管理理念落后。房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视, 认为成本控制主要在工程施工阶段, 只要加强监控, 就可大量节约成本, 忽视了对设计阶段的成本控制, 设计阶段的成本控制重点不在设计费用的高低, 而是通过优化设计来降低成本, 属于成本的事前控制, 效率最高。

三、解决房地产开发企业财务控制中存在问题的对策

(一) 加强财务管理基础工作, 建立健全内控体系

房地产开发企业应当加强财务管理基础工作, 健全各项财务管理制度。建立内部控制机制, 实行岗位牵制制度, 明确各岗位的工作职责, 执行任何一项经济业务都要按照既定的程序和手续办理, 不能由一个部门或一个人完成一项业务的全过程, 而必须由其他部门或人员参与, 并且与之衔接的部门能自动地对前面已完成工作进行正确性检查。建立良好的内部环境, 努力克服货币资金、财产物资及有关账簿的管理混乱现象, 降低财务风险。

(二) 加强内部审计工作

房地产开发企业应当设置内部审计机构并明确其职责为实施内部控制。内部审计机构应直接对企业最高领导层负责, 并保持相对独立性与权威性。企业通过内部审计制度对各级管理层的财务活动和管理活动进行检查、监督和评价, 内容包括企业经营方针的贯彻执行情况、经营目标的完成情况、企业财务会计信息的真实性和可靠性、各级管理人员的绩效、内控环节的协调情况等。

(三) 预算控制是财务控制的有效方法

预算控制是管理控制中使用最广泛的一种控制方法, 也是财务控制最有效的方法。预算控制中的预算, 是指全面预算, 全面预算是企业根据战略规划, 运用系统方法编制的企业整体经营、资本、财务等一系列业务管理标准和行动计划。全面预算是计划工作的成果, 它既是决策目标的具体化, 又是控制生产经营活动的依据。企业的全面预算包括营业预算、资本预算和财务预算三大类。全面预算应体现企业长期发展的阶段性, 围绕企业不同发展阶段的经营目标, 预测并设定资产、负债、收入、成本、费用、利润、投资、筹资等核心指标的目标。房地产开发企业通常根据长期市场预测和公司土地储备等情况编制长期销售预算, 以长期销售预算为基础, 确定年度的销售预算, 并根据企业财力确定资本支出预算。销售预算是年度预算的编制起点, 按照“以销定产”的原则编制生产预算, 同时编制销售费用预算。生产预算的编制, 除了考虑计划销售量外, 还要考虑当前开发产品的存量和期末存量, 根据生产预算来确定材料费用、人工费用和工程发包费用等预算。开发产品成本预算和现金流量预算是有关预算的汇总, 利润表预算和资产负债表预算是全部预算的综合。全面预算是企业的总体计划, 对企业未来发展和业务工作具有直接的作用, 利用预算控制未来的行动和业绩, 即为预算控制。

为使预算控制发挥最好的效果, 房地产开发企业在实施预算控制时, 要做到以下三点:首先要获得公司高层领导的理解、支持甚至参与;其次, 公司要有规范的会计制度, 财务部门还要密切配合。为便于直接进行预算控制, 必须建立一个以责任会计制度为基础的有效的预算管理控制系统, 从而使传统的会计重点自产品转向责任中心, 会计制度必须从本质上重视计划与控制方面的需要, 如建立标准成本制度, 为建立经营预算和控制提供一个合理的基础;第三, 做好业绩考核工作。在预算期末要编制业绩考核报告, 比较预算和实际的差异并分析差异的原因和责任的归属, 据此评价考核各部门各岗位的业绩, 提出改进工作的措施和实行奖惩的建议, 业绩考核的目的是及时评定控制行动的实际效果, 并进一步促进标准的可操作性和可衡量性, 建立进一步改进规划及控制效率的基础。

摘要：本文简单介绍了目前房地产开发企业财务控制中普遍存在的问题和解决问题的对策, 重点强调预算控制是财务控制的有效方法, 阐述了全面预算的概念、程序以及实施预算控制的方法。

关键词：房地产开发企业,财务控制

参考文献

[1].朱荣.管理控制与财务控制的关系探讨[J].东北财经大学学报, 2005 (2) :52一5

[2].刘芳.企业内部财务控制体系研究:[研究生论文].四川:四川大学, 2006

8.地产财务分析报告 篇八

摘 要 作為政治敏感、风险高、收益高的房地产行业，资金预算是极为关键的工作。在市场竞争尤为激烈的环境下，房地产企业要向取得持续的发展，必须要对企业资金进行有效地预算管理，分析资金的来源、测算资金成本、筹划资金，加强企业的财务控制管理，提高企业自身的财务管理能力，最终达到定量化的筹划资金、费用，为企业创造利润的目的。本文就房地产企业资金预算中的财务控制进行分析和研究。

关键词 房地产企业 筹划资金 财务控制

在所有行业中，房地产行业是一个竞争压力大的特殊行业，这是因为其本身所具有的特色性。总结起来就是，高收益、高风险、资金投入多、项目建设周期长，而且竞争形势激烈。所以，任何一个房地产开发商在投资前都会对资金进行预算管理。对所投资项目的成本经费进行准确的预算估计，达到“小投资，大回报”的理想经济效益。对资金预算管理中的财务进行控制和管理，让企业投资得到有效合理的配置，为企业在激烈的竞争环境中能够持续地生存和发展。

一、房地产行业的特殊性

和其他行业相比，房地产行业具有自身的特性。第一，房地产企业利润表所体现的利润与实际所得利润的现金流动差异较大。地产开发商一般采取资金预算的方式。预算出的现金流动并不可以直接确定为收入，还要等到开发商竣工验货办理手续后才能确定。同时，又因项目开发周期与会计核算周期的不一致等原因，也会导致利润表上的资金流动和实际的资金流动之间的差距。第二，项目建设周期长，投资大，风险大，存在很多的不确定性因素。开发一个房地产项目不是一朝一夕的事，而且需要投入大量的资金。市场的需求变化和居民的消费水平等因素的变化也会影响房地产项目的成本和销售 。所以房地产企业的风险也会随之增大[1]。

二、资金预算管理中财务控制的重要性

作为财务房地产企业一个重要环节的资金预算管理有着其重要的存在意义。它是预算管理的核心环节，也是维系整个房地产行业持续发展的关键。房地产行业是一个资金密集型的行业，资金预算管理中财务控制和估算，可以对整个企业的大部分资金流动活动进行控制和管理，并能够正确的把握资金的使用情况，再开展一定的措施，进行资金的控制，更加利于企业的持续性发展。同时，资金预算管理中对财务的控制也是保证资金能发挥效益创造利润的方式。保证企业在面临资金危机的时候，能够积极有效地采取措施解决。所以，合理、科学的规划和使用企业资金，优化配置企业资金，是节约企业资金，提高资金使用效率，降低资金成本以及减少财务风险的保障。

三、地产企业资金预算管理中所存在的问题

1.不能全面的认识预算管理

在激烈的行业竞争压力中，部分的地产企业认识到了财务预算的重要意义，但是却不能更好地安排和实施财务预算管理。对财务预算管理的认识不到位。财务预算管理是对整个企业中各个部门的所有资金的优化配置和控制，使得企业能够按照既定的计划行事，从而实现企业的创利和发展目标。预算管理是对企业未来计划进行事先的战略部署，只是单一的强调财务部门的预算能力，忽视预算的管理能力和预算管理机构的完善。因此，要把财务预算管理当作一种利于企业发展的战略手段来看[2]。

2.预算管理的效率不高，执行不能准确到位

财务部在资金预算管理中，各个部门不能积极有效的配合。在预算编制过程中，并不能很好的和市场有效地接轨，忽视市场调研与预测，忽视对市场的环境分析，缺乏市场的应变能力和弹性。导致各期编制的预算衔接性差，预算编制的效率不高。在因为预算管理中，重编制、轻执行等问题，直接影响了预算编制的执行结果，预算的执行无助于企业的长期战略目标的实现，使得预算管理难以取得预期的效果。

3.财务预算管理没有很好地保障

虽然，近几年的房地产的发展推动了财务预算管理，就整体而言，预算管理水平有了一定程度的提高。但是，事实上，在部分环节中并没有参与到预算中的现象。企业的全体员工只是在形式上参与了资金预算管理，实际上只有部分员工真正参与其中。因此，财务预算管理并没有一个强有力的组织体系去很好地保障实施。整个预算管理过程并没有一个相应的组织去完成的，因此，并不能保障预算管理有效的执行。这也是房地产企业在财务预算管理中存在的另一方面的问题。

4.资金管理执行不到位，监督管理不够强

企业资金预算管理没有较强的执行力度，执行制度也不够完善。企业中，实际的资金预算制度并没有成为企业资金管理的法律依据，资金预算还存在着许多的不合理之处。在编制预算过程中，企业并没有进行完整的监督和控制管理，使得资金预算管理的效率明显降低。

四、房地产企业资金预算管理中的财务控制措施

完善房地产预算管理体系，利用预算对企业的各部门的各种资源进行合理的配置、考核、控制，以便企业各部门能有序的运营，最终为企业节约资金成本，创造企业利润。

1.预算经营

收入预算和成本预算是经营预算管理的核心。房地产开发项目的收入预算包括以销售楼盘为中心的收入和房地产项目的租金收入。房地产企业采用按月份销售额和资金回笼来编制预算。成本预算包括前期的费用支出和土地成本，设备购置费用支出，配套设施工程费用等。由于房地产企业的投资金额大，不可控制的成本相较而言更多，因此，这就要求决策者重视成本的编制预算，在成本发生大幅度变动时，要认真分析和调查变动原因并找出相对有效的措施解决。

2.有效控制房地产企业资金预算执行

房地产企业的决策者和管理者要找到资金预算管理的核心点并重点控制。对预算外的事项也要严格控制。财务部应根据上级的批准对财务预算实施控制。同时企业应该建立按月预算执行报告与实际预算执行差异分析制度，对预算的差异进行详细的分析和调查，并加以解决。把财务监督和审计监督有效地结合起来，保证资金预算控制的真实、有效。当企业出现资金紧张的状况时，要结合企业自身的实际情况加大对资金预算管理力度，积极应对。

3.以资金预算为中心，集中管理财务控制

资金预算管理中的财务控制中，以资金预算为核心。明确认识资金预算在企业发展和规划中不可估量的管理作用。规范股东会、董事会、总经理在预算管理中的资金分配关系。规范公司经营范围的预算资金管理关系。保证各种资源的合理分配和利用。同时，要进行统一地集中管理，在资金预算中要建立网络信息系统，利用现代计算机技术完善企业的资金流动信息，从而能够更好提高公司的运作和管理效率[3]。

4.保障预算的编制和执行

在项目拓展期间，企业的相关部门要对项目的市场价值、可获取的利润、投入时间和投资金额等进行准确的预算，并编制成面目资金预算表，再根据企业自身的实际情况考虑项目投资问题。项目开发期，要对企业资金进行统筹规划，并及时对资金预算进行调整，以保证企业正常运营和利益。编制具体的资金执行预算，在实际支配企业资金时有一个合理的依据。在预算的考核和分析期间，房地产企业要建立相应的考核机制，并加以完善，更好的保障预算执行和控制

五、结语

财务控制的关键在于资金预算管理。企业要想在房地产行业持续发展，要建立完善的预算管理体制，保障财务控制的有效执行，从而降低企业的运营风险，保证企业能会更好的实现企业战略发展目标。

参考文献：

[1]范宝琴.论房地产企业资金预算管理中的财务控制.经营管理者.2012（12）.

[2]汪成立.房地产开发企业资源预算管理的重要性.会计师.2012（08）.

9.地产财务管理目录（范文） 篇九

目录

一、总则

二、财务会计报表管理

1、报表编制范围

2、报表编制与要求

3、会计期间（会计核算时间段）

4、财务会计编制时间

三、纳税管理

四、开发成本管理：包括材料采购款、工程款支出（前期工程、在建工程）的管理及监控

1、采购过程中的财务管理

2、材料日常财务管理

3、材料款支付管理

五、费用管理制度

1、费用管理原则

2、费用支出内容

3、费用审批原则

4、日常费用及非正常费用的报账流程与要求

六、资金管理

1、现金管理

2、银行存款管理

3、其他货币资金管理

4、备用金及借款管理

5、资金计划管理

6、房款销售管理

10.房地产财务经理职责 篇十

2、负责组织编制公司各项财务计划，并对其实施情况进行监督和管理，对财务计划执行情况作出检查分析。

3、严格按流程要求对各项工程合同进度付款、设备材料采购、各项费用的审核工作，堵塞各种财务支出漏洞。

4、不断学习和研究财政税收金融法规，对项目公司相关经营活动、会计核算进行税收设计与筹划提出合理化建议;合理避税，杜绝各类涉税风险;组织安排项目公司的纳税申报和清算工作。

5、按期进行各项会计核算工作，认真审核会计凭证，杜绝会计核算差错，保证财务数据真实完整;及时提交相关财务报告，为公司经营决策提供准确数据。

11.房地产企业财务管理探析 篇十一

【关键词】 房地产企业 财务管理 现状

财务管理是现代企业管理的一项重要组成内容，直接关系着企业各项财务政策的制定与执行。房地产企业是资金密集型的高风险企业，投资、融资以及现金流的决策直接关系着企业的生存与发展，可以说财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展水平。探析财务管理在房地产企业中的发展有助于发现其在发展中存在的问题，提出解决方法，促使房地产企业财务管理水平提高，从而促进房地产企业的整体发展。

一、房地产企业财务管理特点探析

房地产行业属于高风险行业，而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性，使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性，也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点，有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。

1、资金投入密集且回收期长

近年来，随着城镇化进程的不断加快，城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高，使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加，加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外，由于房地产企业自身经营周期长，导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中，首要解决的是资金管理问题，在资金管理中，只要一个环节出现问题，将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回，造成企业的财务困境。

2、财务关系涉及范围广

房地产企业相较于其他行业，外部联系范围较广，反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系，还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外，在长期行业经营过程中，房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系，并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性，加大房地产企业财务管理难度，形成企业财务管理风险。

3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系

与其他企业相同，房地产企业财务管理也不是在真空中进行的，财务政策的特点与选择，更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段，政府对房地产行业的宏观调控势在必行，从住房贷款政策的调整到限购令的出台，房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外，随着金融危机的蔓延，房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要对外部环境保有更强的灵敏度，与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。

二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析

我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短，在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题，很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题，以便于针对问题找出解决方法。

1、现金管理思想淡薄，盲目追求高端产品

作为资金密集的高风险企业，房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流，以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制，而忽略了企业经营中的现金管理，加剧了企业现金链断裂风险。此外，由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准，使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式，更加剧了企业财务管理风险。

2、财务管理水平低，难以做到科学管理

我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来，特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，大多经营者缺乏必要的企业管理知识，只是一味的追求产值，出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外，即便开展财务管理工作的房地产企业，由于自身行业水平以及外部环境的制约，财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合，只是盲目照搬成功企业案例，使得财务管理难以做到客观与充分，制约了财务管理工作有效性的发挥。

3、财务管理系统内统一与集中度不足

财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理，更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配，这就需要信息的集中与畅通，以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理，这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅，直接后果是财务管理口径不一致，各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对，从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外，由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核，并且绩效考核的着重点多为经营业绩，通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配，使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化，在决策中忽略了集团收益与统筹，使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。

4、销售收入偏离财务预算

尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性，在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会，但是预算的执行过程的控制均较为薄弱，预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如，万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿，尽管阶段性房价为上涨性波动，但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响，一部分商品房被划拨为经济适用房，在价格上大打折扣，使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然，政策上的风险有时是不可避免的，但是今后企业在制定财务政策与财务预算时，应提高对政策风险的认识，将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴，提高财务管理工作的准确性。

三、改进我国房地产企业财务管理工作方法探析

房地产企业的发展受到资源、土地以及环境等各方面的限制，如何在变化的外部环境下提高我国房地产企业的持续发展能力是今后房地产企业发展面临的重大问题。针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题，我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。

1、加强企业财务管理的控制能力

作为房地产企业的经营者与管理者，需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法，将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系，并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外，财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统，应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力，避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力，而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念，真正提高财务管理控制能力的根本。

2、完善投资决策机制

完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境，并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此，在外部环境变化迅速的情况下，企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，以保障企业资金、财产安全，降低企业财务风险与经营风险。此外，房地产企业应主动建立投资决策部门，契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变，并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划，明确投资各个环节的责任人与职责权限，严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序，对重大的投资项目必须实行集体决策。

3、强化预算管理，灵活运用筹资方式

房地产企业应建立预算管理委员会，将全面预算作为企业管理中必要的一环，建立完善预算编制的方式与方法，并加大考核力度，对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度，加快经营资金的周转与回笼，增强公司对资金风险的预见性与承受力。

此外，房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化，坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则，从企业内部端正融资思想，设立完善的额融资管理机构，系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。同时，房地产企业也可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。

当前国民经济的发展离不开房地产企业强大的推动，但是房地产业由于其自身特点的影响具有不稳定性与风险性，加大了房地产企业的管理难度。从自身来说，房地产企业应加强企业的核心管理，即加强财务管理，使得房地产企业能够适应当今不断发展的外部环境，应对新挑战，解决新问题。

【参考文献】

[1] 耿新辉：关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息，2011（24）.

[2] 袁慧敏：房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011（10）.

12.房地产企业财务风险分析与应对 篇十二

一、市场下行背景下房地产企业财务风险点剖析

在当前市场下行的背景下,作为资金密集型企业的房地产企业的财务风险也在日益增加,具体有以下几个方面:

(一)房地产企业面临的市场环境分析

本文是以当前市场下行为宏观背景来对我国房地产企业的经营环境和财务风险进行分析的,之所以说当前房地产行业面临这样一个下行的市场行情,是由于国家宏观调控等一系列政策因素影响导致的。

近年来,我国房地产行业迅猛发展,上市企业数量于2010年底超过130家,另外,有些地方政府甚至形成了“土地财政”这样一种经营模式来发展地方经济,因此,房地产行业的发展对我国经济增长的影响越来越不可小觑。但是,在另一方面,房地产行业的飞速发展也促使房价不断攀升,普通家庭越来越难以承担暴涨的房价,人们生活受到严重影响。鉴于此,政府宏观调控措施,抑制国内房价的过快增长,以期改善民生,提高人民生活质量,促使房价恢复到合理水平。当前,由于受到国家宏观调控政策的影响,我国房地产行业出现萧条的景象,交易量开始有所减少,人们的购房热情有所回落,纷纷开始观望房地产市场的发展,这就使房地产行业进入“寒冬”期,严重影响我国房地产行业的长远发展。

(二)房地产企业财务风险点剖析

(1)房地产企业进行财务管理的主要对象。房地产行业是资金使用十分密集的行业,不论是在房地产项目筹建前,还是在项目建设中,抑或是项目竣工完成后的房屋销售阶段,都需要大量资金来维系整个房地产项目运作。因此,进行合理的财务管理,提高房地产企业的资金规划和运作效率对当下处于“寒冬”期的我国房地产企业而言显得尤为重要。房地产企业进行财务管理主要是对房地产项目进行核算,保证项目的正常运转,然后在此基础上对整个房地产项目进行监督和管理,即房地产企业进行财务管理的主要对象就是维持房地产项目运行过程中所涉及的所有资金活动的正常进行。

(2)房地产企业财务风险点分析。对房地产企业财务风险点的分析主要分为三个阶段。

一是房地产项目前期的开发风险。房地产企业决定对某一项目进行投资、开发及建设时,会在项目开发之前对该项目进行评估和可行性分析,从而制定相应的投资决策。由于房地产项目的开发周期较长,需要的资金数量也较大,这就决定了在房地产项目的开发过程中会存在很大的开发风险。众所周知,房地产属于不动产,正是由于这一特性,房地产商一旦开始筹建某一地产项目,就无法中断重新开始,因此,企业管理者必须更准确更全面地进行房地产开发投资决策的制定,才能有效规避由房地产项目开发带来的一系列财务风险。

二是房地产项目中期的运行风险。对于房地产这种不动产项目的开发与建设,需要在一定时期内耗费大量人力、物力和财力,在房地产项目建设过程中,房地产企业会承担土地购买成本、土地开发成本、房地产项目建设成本以及建设完成后销售阶段的成本等,上述过程中,每一个过程都需要使用大量资金,任何一个环节资金链出现问题都会使房地产项目不能顺利进行下去,甚至导致房地产企业破产,当前房地产企业所遭遇的发展“寒冬”期正是由于资金链断链所引起的,因此,在项目建设中期阶段,房地产企业的财务管理重点应是资金链的安全、顺利运转,从而防止财务风险的发生,保证工程项目的顺利完成。

三是房地产项目后期销售风险。房地产项目建设竣工后,就涉及到房屋销售问题了,如果营销成功,房地产企业能及时且顺利收回前期垫付款项,并获得一定利润,那么此次房地产项目的开发与建设就是成功的。如果房屋积压,无法成功销售出去,那么就可能导致房地产企业不能及时收回前期垫付资金或银行贷款,导致其资金链断裂,甚至可能出现企业破产等现象。因此,在房地产项目建成后的房屋销售阶段,企业财务管理的要点在于注重营销,规避销售风险,防止企业资金链的断链,从而及时回收前期垫付资金,实现企业盈利。

二、房地产项目建设阶段的财务管理措施

在项目准备阶段经历过预算和融资方面的财务管理后,当进入到房地产项目建设阶段时,就是整个房地产项目建设过程中最主要的部分了。在房地产项目建设阶段的财务管理工作中,房地产企业财务管理人员主要是对建设过程中的项目资金进行管理,即房地产项目的融资和预算管理两个部分。

(一)房地产项目的融资管理

进行房地产企业项目融资管理,首先要明确融资的结构和来源,即确定外部融资和内部融资的结构比例配置,选择有利于提高企业管理和运作的融资渠道和来源,继而制定合理的融资方案,从而促进房地产企业项目顺利而完满的建设。一般而言,制定项目建设阶段的融资方案主要包括以下几步:

(1)明确需求。房地产企业首先就要明确项目建设的融资需求,然后再根据企业对资金的不同需求来制定相应的融资计划。企业可以根据在项目准备阶段进行的项目成本预算结果以及在项目开发阶段对项目可行性所做出的分析,将项目建设过程分成不同的阶段,然后根据不同阶段规划资金的不同需求,并以此制定整个项目建设过程中的融资方案。

(2)选择可行的融资计划。在前一阶段的基础上,根据计算的不同资金需求结果与可供选择的融资渠道、来源以及融资方式,选出几种可行的适合房地产企业项目建设的融资计划。

(3)评估各种融资计划的效果。将选择出来的几种可行的房地产企业项目融资计划进行对比与评估,在不同的融资计划中选出一种最适合、最有效率的融资计划。

(4)高效执行。制定好融资计划后,就需要对项目建设中的融资方案进行高效执行,并且,企业管理者可以根据房地产项目建设过程中的实际情况,对出现的问题进行灵活处理,并能及时准确应对突发状况。

(二)房地产项目的预算管理

当房地产项目建设阶段中的融资管理部分完成后,项目建设就开始逐步实施了,此时需要企业财务管理人员按照既定的融资计划管理项目资金,并对整个项目建设过程进行实时预算管理,即在项目预算管理前,预算管理过程中以及预算管理之后对项目进行全程监督,发现问题及时解决,并调整预算方案,从而从整体上把握项目预算执行的运转情况。

在根据融资方案制定好项目预算方案后,需要灵活地执行该方案,如果要实现企业既定的预算管理目标,就必须按照预算方案执行并进行高效的预算管理。房地产企业进行项目预算管理主要包括:预算计划的执行、突发状况的调整以及预算方案执行完成后的反馈与评估。另外,预算计划的执行需要企业内部整体掌控,而不只是财务部门的责任,所以,参与到房地产项目建设过程中的各个部门首先要做好本部门的预算管理,然后才能协调好企业内部整体的预算管理工作,一般说来,预算管理工作的要点主要有三个方面:

(1)项目执行与控制。项目预算计划的执行是房地产企业对项目在建设和销售过程中发生经济活动进行预算管理,这一过程应该严格按照事先制定的预算方案来实施。并且还需要对预算方案的执行情况进行实时监督,从而能在执行过程中及时发现问题,准确进行调整,控制整个项目发展的方向。项目执行和项目控制相结合,才能顺利完成对项目的预算管理。

(2)项目执行与目标。预算计划是依据一定的预算管理目标来制定的,一般而言,预算计划执行效率的高低会对企业利润指标产生较大影响。因此,一方面预算计划的执行要高效,另一方面对项目成本要设定一个适合本企业财务管理水平的目标,再依据这一目标成本指标来执行整个预算计划,同时,要提高企业内部员工的成本管控意识,共同促进项目成本目标的实现。

(3)项目执行与收支。房地产企业进行项目预算管理,主要是对项目实施过程中的企业成本以及项目资金的收支情况进行实时控制和有效监管,因为资金链的正常运转对房地产企业的经营和日常管理而言异常重要,在项目建设过程中,房地产企业需要的资金量大,并且使用周期较长,如何平衡项目成本和资金的供给与使用是企业进行预算管理的重中之重,因此,对项目预算管理的执行还要充分考虑到项目资金的收支情况。

(三)项目预算调整

在房地产项目建设阶段的财务管理工作中,房地产企业财务管理人员主要是对项目建设过程中的项目资金进行管理,即房地产项目的融资和预算管理两个部分。但在实际工作中,当完成了对项目融资计划和预算计划的制定后,在执行计划时要根据房地产项目建设的实际情况对项目资金的运用和成本控制过程进行实时监督,及时发现问题并合理调整。

房地产项目是一种建设周期长,资金需求量特别大的项目,并且在建设过程中,还极有可能受到国家相关房地产调控政策的影响;因此,企业在实施具体的融资计划和预算计划时,还应当根据项目建设过程中所遇到的宏观和微观环境的变化情况进行灵活执行,及时调整项目计划,合理选择高效的项目方案,灵活处理突发事件,从而在合乎国家政策和法规的情况下保证房地产项目建设过程的顺利完成。

三、房地产项目销售阶段的财务管理措施

当房地产项目建设完成后,整个房地产企业的经营重心就应当转移到房地产项目的销售上,此时,整个项目就需要一个明确的销售计划来指导项目销售环节的合理、有序、高效的进行。合理的销售计划加快房地产企业房产项目的销售进度,帮助企业尽快收回前期垫付资金,降低销售成本,实现销售阶段管理效率的提高,并最终促进企业利润的最大化。在销售阶段实行企业财务管理,主要考虑以下几个方面的内容(见图2):

(一)销售折扣的运用

要提高销售管理效率,首先要利用销售折扣吸引客户注意力,然后再向客户进行房产营销,可以是对客户购买房产打折的形式,也可以是有买有送等,当客户觉得营销活动有吸引力,形成房产购买欲望时,就能够帮助房地产企业迅速提升销售额,降低营销成本,从而尽快回收资金,提高企业利润水平。如何评价某一项目采用销售折扣是否具有可行性,可以根据采用销售折扣前后的销售额、毛利、应收账款投资应计利息、存货占用资金应计利息、坏账损失、收账费用等指标的变化来计算税前收益的值,当获得税前收益时该值大于零,就表示使用销售折扣的计划是有效的、可行的。

(二)信用期限的限定

限定信用期限对销售管理而言是十分重要的,因为信用期限是卖方给予买方的一个付款期限,这个付款期限的长短不仅会对买方企业货款的占用产生影响,更会影响卖方的销售业绩。因为,当卖方限定买方一个很短的付款期限时,买方会认为促销力度不够大,从而转向其他卖方进行交易,这样就降低了卖方的销售业绩;但是,当卖方限定买方一个过长的付款期限时,虽然买方拥有了较大的优惠力度,但是,卖方的资金就会被长时间占用,这期间更有可能产生更多的维护成本,从而使销售利润降低。所以,企业在制定信用期限时,要综合考虑销售阶段中营销企业房地产项目营销的所有因素,然后在准确明晰市场环境和客户需求的情况下,合理限定信用期限的长短。

(三)现金折扣的确定

现金折扣是指当企业和客户达成交易协议时,对于能使用现金支付部分或全部价款的客户采取支付优惠或现金折扣的策略来吸引客户提前付款,这样能帮助企业尽快收款,降低销售费用和收款成本。所以,一般而言,给予现金支付的客户的折扣要高于进行分期付款的客户。现金折扣的确定要与前述信用期限的限定相联系,如果在信用期内客户能进行现金支付,那就应该享受较大的折扣,如果在信用期内客户只能进行分期付款,那么客户享受的折扣肯定要比现金支付的折扣额度低。因此,房地产企业在销售阶段制定销售计划时,应该对现金折扣的成本和收益进行准确评估和比较,然后制定符合项目整体目标的销售计划。

(四)税务筹划的设计

在合法合规合理的情况下,企业对起经营过程中所产生的税收项目进行合理避税,并通过对经营活动的高效安排尽可能地减少企业需要缴纳的税收额度,从而帮助企业实现利润的提升。

(1)营业税的税务筹划。按照税法的规定,企业进行营销活动中,使用销售折扣可以免除营业税,而使用现金折扣则无法避免,因此,企业在考虑营销策略时,不仅要对信用期限进行考虑,更要对营销方式的选择进行全局分析,综合考虑营销效果、企业税收和利润水平三者之间的平衡。另外,在开具销售发票时,如果采用的是销售折扣的策略,即应该在同一张发票单据上注明某一销售项目的销售款和优惠款,因为如果不开在同一张票据上,则无法将优惠款项从销售总额中扣除掉,这样就会对企业纳税产生影响。

(2)土地增值税的税务筹划。对于房地产企业经营的项目而言,土地增值税的统筹规划是十分重要的一环,当客户转让房产时,其房屋增值部分的额度是需要缴纳土地增值税的,目前我国按照税率为四级累进税率来计算征收土地增值税,主要使用的是减免税的方式来进行税务筹划。

(五)资金管理

销售管理过程中实行对资金的管理主要是为了提高资金的使用效率,促进房地产企业资金的尽快回笼,帮助企业降低销售成本,实现企业利润目标。主要有以下三种措施来实现高效的资金管理。

(1)保持现金收支平衡。在进行房地产项目销售的过程中,更需要保持现金的收支处于一个较为平衡的状态,即在某一时期内,现金的收入和支出的额度大致一样,这样才能减少资金占有量,有效降低企业的融资成本,从而实现企业资金的快速回流和高效周转。

(2)加速收款,推延付款。房地产企业开发的房地产项目是一种资金使用量很大的项目,这不仅需要加强销售阶段的营销力度,更需要加快资金回收的速度,加快资金周转效率,使企业资金不被客户占用,同时尽可能地占用他人资源,即在交易达成的情况下尽量加速收款,同时在合法、合规及合理的情况下推延付款。

(3)使用支票付款。企业在选择付款方式时,可以选择支票结算方式来付款,因为支票有出票期和付款期限,且可以利用出票期与付款期之间的时间间隔继续利用账户资金来保障房地产企业项目的顺利实施。但也要注意明确信用期限,不要发生开具空头支票的情况,那样会影响企业的日常经营与运作。

四、房地产项目财务管理的宏观控制

前文在市场下行背景下对我国房地产企业在项目开发、筹备、建设以及销售过程中的财务管理及其风险点进行分析,然后再根据当前的宏观经济形势和我国政府对房地产市场发展的政策要求来研究我国房地产市场的宏观调控问题,接下来主要从五个方面阐述在市场下行背景下进行房地产项目财务管理的宏观层面策略。

(一)高度重视财务管理在项目管理中的作用

传统的财务管理目标以企业成本的优化为管理对象,旨在降低成本,提高企业收益。但随着国家对房地产市场宏观调控力度的加强,传统的财务管理手段不能帮助企业在项目管理过程中增强自身竞争实力,适应市场需求的转变。此时,就必然要转变传统企业财务管理的目标,强化财务管理及其风险控制。房地产行业是一个典型的资本密集型行业,因此,在整个房地产项目建设过程中,无论哪一个环节的资金链断裂都会导致整个项目的失败,所以说,对于房地产行业而言,财务管理是整个项目管理过程中的重中之重,科学制定房地产项目各个阶段的财务管理目标,合理管控,高效决策,规避风险,最终提升企业效益。

(二)优化配置资本结构

对于资本密集型的房地产行业而言,在开始筹建一个房地产项目时,优化该项目的资源配置和资本结构组成情况可以有效降低财务风险。当一个项目确定了一个合适的资本结构时,其内部加权财务成本可以有效降低,企业价值能得到迅速提升。这一合理资本结果的产生并不容易,它需要整个项目团队结合内外部环境的变化综合考虑所有相关因素才能完成。当在某一项目开始之初即为其明确了一个科学合理的资本结构配比时,财务人员就能清楚这一项目的外部融资比例,从而可以更好地控制企业资金成本。

(三)合理控制项目周期

时间价值是现代企业所具备的一个共识,时间具有价值,因而能影响资金成本,因此,在项目周期的计算和确定上,就必须对时间价值有一个明确的认识。项目进行过程中,项目管理人员会对外融资获取所需资金,然后借助内外部筹措的资金来完成工程项目的建设,最后再将房产销售出去获取销售资金,这个过程中资金借助时间的价值完成了一个循环运动。但资金价值是否有提升,企业绩效是否实现增长,都由项目周期的长短决定,当项目周期过长时,显然资金周转效率很低,那样该项目为企业创造的价值也会较低,反之亦然。因此,合理控制项目周期的长短,对于企业价值的提升异常重要。

(四)科学编制项目预算

项目预算是对整个项目投资数额的评估,只有合理确定项目总投资,才能科学配置项目的资本结构,提高资金使用效率和项目绩效水平。在编制项目预算方案时,需要对整个项目有一个全局的认识和掌控,并需要整合企业内部资源,从各个部门内部着手,首先要充分了解本部门的职责和目标,然后结合整个项目团队的目标来优化财务管控,合理制定项目预算方案,提高项目绩效水平。

(五)加强项目管理过程中的监督

目前,我国房地产企业想要获得生存和发展,不仅需要面对日益激烈的市场竞争环境,还要熟悉当前的宏观政策变化的方向,在整个项目实施过程中,对项目进行实时动态的监督和管理,加强会计核算,灵活处理项目运行过程中因宏观或微观环境变化所带来的财务管理方面的变动,明确财务管理在整个项目管理过程中的职责和管理目标,合理控制项目过程,科学配置项目方案,发现问题,科学分析,及时解决,努力反馈,从而提高项目整体的运行效率。

综上所述,近年来我国房地产行业迅猛发展,房价暴涨。为了改善民生,政府开始对房地产行业进行一系列的调整,宏观调控力度也不断增强,房地产行业也因此遭遇了发展的瓶颈,行情萧条。市场下行也暴露了房地产行业存在的诸多问题,其中,作为资金密集型企业,财务风险是首当其冲的。本文在市场下行的背景下对房地产企业的财务风险进行分析,然后针对房地产项目实施的两个主要阶段即建设阶段和销售阶段的企业财务管理提出具体的应对措施,以期在宏观层面上帮助房地产企业顺利度过“寒冬”,迎来新一轮的发展良机。

参考文献

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