土地管理法解读

土地管理法解读（共7篇）

1.土地管理法解读 篇一

一、自然土地论

自威谦·配第起, 古典经济学家们就非常关注土地, “劳动是财富之父, 土地是财富之母”这个著名论断是其精华的理念。随着李嘉图和马尔萨斯的理论流传, 形成了一种普遍的见解——自然土地观。即由于适合生长食物的土地面积实际上是固定的, 而耕种这些土地所提供的能量正在枯竭, 所以现有的土地不能继续为不断增长的世界人口提供足够的食物。我们称这种理论为悲观土地论。虽然李嘉图和马尔萨斯的观点过于极端, 但是用于说明我国的人地矛盾还是有其意义的。

从1997年至2003年, 我国的耕地减少了1亿亩。与此相对, 我国的人口逐年增加。根据预测, 我国每年人口增加一千万人, 到2030年我国人口总量将达到16亿的峰值。届时我国粮食的需求总量为65947万吨, 未来发展需要1 9.4亿亩耕地才能保障粮食和蔬菜等食品的安全。

我国国土资源总体上紧缺, 但经济社会快速发展对资源的需求十分强劲。2003年建设占地规模增大的趋势明显, 全年新增建设用地641.7万亩, 而耕地净减少3806万亩, 人均耕地由1.47亩降为1.43亩。在这种情况下, 一些地区要求扩大用地规模、降低基本农田保护率、增加用地指标还呼声不断。就在这一增一减过程中, 出现了富有我国特色的土地征用问题。

二、“公地的悲剧”理论

公地悲剧是指如果一种资源没有排他性的所有权, 就会导致这种资源的过度使用。简单地描述是, 一群牧民在一块公共草场放牧, 一个牧民想多养一只羊增加收益, 而草场上羊的数量已经太多了, 再增加羊的数目, 将使草场的质量下降, 但为寻求自己利益仍然会选择多养羊以获取收益, 因为草场退化的代价由大家负担。每一位牧民都如此思考时, “公地悲剧”就发生了——草场持续退化, 直至无法养羊, 最终导致所有牧民破产。在我国, 国家的土地就是大牧场, 官员们就是草场上的牧民, 明知道把土地卖出高价可以提高土地价值, 但为了自己的利益, 都情愿低价出售, 利用自己权力寻求价差来谋利。

在我国, 现行的土地征收制度成为地方政府增加财政收入、改善部门福利以及腐败的捷径。根据我国现行的《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理实施条例》, “征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及土地上附着物和青苗的补偿费”。对征地的补偿只考虑了农民愿意出让的供给价格, 而没有考虑到资本对土地的需求价格, 致使出现目前存在的巨大土地差价, 并由政府索取, 引起农民对政府的不满。再如, 《土地管理法》规定“征用耕地的土地补偿费, 为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍”, 虽然有法定的最低标准限制, 但由于政府的自由裁决权也比较大, 结果很多地方政府常常按照非常低的标准给予征地补偿, 损害了农民的利益。

三、“看不见的手”原理

亚当·斯密在《国富论》中这样写到:…我们每天所需要的食物和饮料, 不是出自屠户、面包师傅的恩惠, 而是由于他们自利的打算。…每一个人…他所盘算的也只是他自己的利益…他受着一只看不见的手的指导…他追求自己的利益, 往往使他能比在真正出于本意的情况下更有效地促进社会的利益。这就是“看不见的手”原理, 即以利己为动机的个体经济活动, 通过竞争的作用, 实现最有效率的配置社会资源、增进社会福利的目的, 价格自发调节市场供求自动均衡。

关于看不见的手在指引经济活动中的技巧有一个重要推论:当政府阻止价格根据供求自发地调整时, 它就限制了看不见的手协调经济能力。在我国, 征地价格是由国家制订的。我国目前的补偿标准不是按土地的实际价格, 而是按照征用土地的原用途, 以征地前耕地若干年的产值为标准, 征地补偿费明显偏低。而且, 法定的征地补偿标准当中的一些规定“空隙”太大, 导致农民无法得到合理的补偿。现行《土地管理法》中有些补偿标准只有最高的限制, 而没有最低限制, 如“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍”。当看不见的手不起作用时, 政府干预经济会起到很好的作用。在我国, 土地征收制度经过了三个时期的发展, 不同的历史时期国家对于土地征收的干预程度也是不同的。现在政府应当做的就是发现因征地而带来的各种问题, 制定相关的加强土地征收监管、保障被征地农民权益的制度。同时, 注意不可过度干预。

通过上述分析, 我们知道了我国现实的征地制度与经典的经济学原理是密不可分的, 从经典经济学原理中解读中国征地制度, 也许能给这个问题的解决提供新的思路。具体到征地制度的研究还需要发挥“取其精化, 弃之糟粕”的精神, 联系实际, 制订具有我国特色, 能够解决我国问题的实用型征地制度。

摘要：我国现行土地征收制度形成于计划经济时期, 对当时国民经济发展起到了积极的作用。但随着社会主义市场经济的逐步建立, 各种配套的法律法规以及相关制度在市场经济体制条件下已经相当滞后, 各地因征地引起的社会矛盾越来越突出, 征地问题已经成为影响当前构建和谐社会、建设小康社会一个问题。近年来, 学术界对于征地制度进行了大量的探讨。本文试图利用经典经济原理来解读中国土地征收制度, 希望能为大家提供一个新的思考理论空间。

关键词：土地征收制度,经济学原理

参考文献

[1].[英]威廉·配第.《赋税论 献给英明人士 货币略论》.北京, 商务印书馆, 1962.66

[2].N·格里高利·曼昆.《经济学原理》.北京大学出版社, 2002.239-240

2.土地管理法解读 篇二

一、《中华人民共和国农村土地承包法》是什么时间颁布和实施的？

答：《中华人民共和国农村土地承包法》于2002年8月29日经第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，自2003年3月1日起施行。此前实行的农村土地家庭承包，符合政策的继续有效并受到《中华人民共和国农村土地承包法》的保护。

二、《中华人民共和国农村土地承包法》规定哪些土地要实行承包，承包的方式有哪几种？

答：《中华人民共和国农村土地承包法》规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、园地、林地、畜牧用地、养殖水面以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地资源都要实行承包。

(一)耕地是指种植农作物并经常进行耕种的土地，包括熟地、当年新开垦地、连续撂荒未满三年的土地及休闲地、轮歇地等，通常分水田、旱地、水浇地等；

(二)园地是指常年种植的茶、桑、果及苗圃用地，包括原有的、复垦的和本年新植定栽的园地；

(三)林地是指生长乔木、竹类、灌木的土地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地以及迹地等；

(四)畜牧用地是指用于畜禽养殖和收割牧草的土地；

(五)养殖水面是指用于养殖水产品并经常进行管理的水面，包括湖泊、水库、河沟和池塘等；

（六）“四荒”是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩，包括荒地、荒沙、荒草和荒水等。

对上述农村土地的承包，按照《中华人民共和国农村土地承包法》规定，主要有两种方式：一是农村集体经济组织内部的家庭承包，二是其他方式的承包。

农村土地家庭承包，是以家庭为经营单位的、人人有份的土地承包。《中华人民共和国农村土地承包法》规定，承包方限于本集体经济组织内部，其他集体经济组织的农户以及集体经济组织以外的单位和个人都不能作为承包方，只能通过依法流转取得土地承包经营权;承包以农户家庭为单位，而不是以农民个人为单位进行承包。当然，在计算每户农户应当承包的土地面积时，通常要考虑农户家庭的人口数量和年龄结构、劳动力数量等因素，即“按户承包，按人分地”。凡是为农民提供主要经济来源，承担其基本生活保障的土地，应当实行人人有份的家庭承包方式。主要包括耕地、林地、草地及其他农业用地，如养殖水面、果园等。这些土地之所以实行公平为主、人人有份的家庭承包，是由于目前我国还处于社会主义初级阶段，也就是不发达阶段，农村尤其不发达，我国农村尚未建立社会保障制度，而且在今后相当长的时间内很难使就业、住房、医疗、养老和最低生活保障等现代社会的保障制度覆盖到农村。因而，每个农户通过家庭承包取得的承包地，实际上就是农民的“命根子”，不仅仅是农业生产的基本要素和农民的基本生产资料，而且也具有社会保障和福利性质，是农民最主要、最可靠的生活保障。

除了以上实行家庭承包的农业用地外，主要还有荒山、荒沟、荒丘、荒滩等几种农业用地。对于这几种农业用地，法律规定实行其他方式承包。之所以对“四荒”地等采取其他承包方式，主要是因为“四荒”资源开发利用难度大，需要的投入相对较多，总体上说依靠单家独户的农户难以很好地开发利用。为了鼓励和吸引社会上有农业经营能力和资本技术实力的组织和个人到农村开发利用“四荒”资源，《农村土地承包法》规定采取区别于家庭承包的方式对其进行开发利用。

其他方式承包与家庭承包有以下明显区别：

一是承包方不同。作为家庭承包的承包方只能是本集体经济组织内部的成员，并且以户为单位进行承包，发包方不能随便选择确定承包方。其他方式承包的承包方可以是本集体经济组织内部的农户、联户和个人，也可以不是，而且往往更多的是外来的经济组织(城市企业)和个人。发包方通过招标、拍卖、公开协商等方式，按照一定的程序和方法选择确定承包方。

二是承包的对象和功能不同。家庭承包的对象是耕地、林地、草地或果园、水面等常用农业地；其他方式承包的对象主要是“四荒”地，包括不适宜家庭承包的其他一些零星土地。家庭承包的对象具有很强的福利和社会保障功能，是承包户最可靠的生活保障；而“四荒”地通常不具备这种功能。

三是承包的方式和原则不同。家庭承包采用的是人人有份的平均分配方式，遵循公平原则；其他方式承包采用的是招标、拍卖和公开协商等市场化运作方式，选择最有经营能力的人承包，体现效率优先、兼顾公平的原则。

四是确定双方当事人权利与义务的方式不同。家庭承包的权利与义务主要是依法确定，法律有明确、具体的规定；其他方式承包则主要通过双方平等协商达成一致，以确定双方的权利和义务等具体内容。

五是权利的保护方式不同。家庭承包方式取得的土地承包经营权按物权方式保护，法律规定在承包期内，发包方原则上不得调整、收回承包地，承包方取得的土地承包经营权可以依法、自愿、有偿流转。其他方式承包取得的承包经营权则按债权方式保护，承包方通常只享有债权请求权，请求损害赔偿。

3.处置划拨土地相关政策解读 篇三

www.hbnews.net 2006-9-12

一、土地使用权划拨的概念

土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

二、划拨用地的范围

《土地管理法》第五十四条规定,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。

三、划拨土地使用权不得擅自改变用途

《土地管理法》第五十六条规定,建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

四、划拨土地使用权转让、出租、抵押应依法报批

以划拨方式取得的土地使用权,一般是无偿的或者是缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的,相对国家来说也是无偿的。因此划拨土地使用权在转让、出租、抵押上受到严格的条件限制。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)必须有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定: 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

由此可见,任何单位和个人不得将划拨国有土地使用权随意转让、出租、抵押,只有在依法报批并补缴土地出让金的情况下,划拨国有土地使用权才允许转让、出租、抵押。

五、划拨土地使用权申请办理协议出让手续,或者经依法批准转让后办理协议出让手续,应按照有关规定按时缴纳土地出让金

《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定,协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

原划拨土地使用权人申请办理协议出让手续应缴纳的出让金额计算方法: 1.不改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算: 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。2.改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算: 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

划拨土地使用权转让中的协议出让,应缴纳的出让金额计算方法: 1.转让后不改变用途等土地使用条件的,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算: 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。

2.转让后改变用途等土地使用条件的情况下,应缴纳的土地使用权出让金额按以下公式计算: 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。

六、减免土地出让金造成国有土地资产流失的,要承担法律责任

《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定:以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。

《安徽省国有土地使用权出让金征收管理实施办法》(财综字[1995]第326号)第四条规定:财政部门是土地出让金收入的主管机关,土地行政管理部门是土地出让金的代征机关。

国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)第二项中指出:要进一步加强国有土地收益的征收和管理,任何单位和个人不得减免和挤占土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。

《协议出让国有土地使用权规定》第十七条规定,减免国有土地使用权出让金的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

综上所述,土地使用者以出让方式取得土地使用权,就必须支付出让金。国土部门仅是土地出让金的代征机关,无权减免土地出让金,越权违规减免的,要被依法追究责任。

七、未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的行为应承担哪些法律责任

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条规定:本法第三十九条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定:对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。

八、划拨土地使用权抵押效力如何认定

《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(法释〔2003〕6号)第二条规定:企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时,履行了法定的审批手续,并依法办理了抵押登记,应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业,其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的,应依据国务院有关文件规定办理。

九、破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产

最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》(法释〔2003〕6号)第一条规定:根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业,其依法取得的国有土地使用权,应依据国务院有关文件规定办理。

十、在哪些情况下可以收回划拨土地使用权

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定:无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

十一、批地、发证权在县级以上人民政府

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条规定,具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。

《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十七条规定,具体建设项目使用原有建设用地和已批准农用地转用、土地征用范围内的土地的，以及农村集体经济组织依法使用农民集体所有的未利用地进行非农业建设的，报土地所在地的市、县人民政府批准。

《建设用地审查报批管理办法》第十一条第一款规定，有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在5日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。

综上所述，建设用地审批权和发证权在县级以上人民政府，而不是国土部门，所以国土局不存在下放土地使用审批权问题。

国有划拨土地的价值构成及其估价(二)2005-3-24 0:0 宗跃光

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根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本法、基准地价法等。本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估。

（一）、土地价值评估过程

1、I类工业划拨土地价格评估

（1）成本法

以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度，所需发生的成本和费用的现行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为：待估宗地土地价格 =土地取得费＋土地开发费＋税费+利息+利润土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。根据《中华人民共和国土地管理法》办法中有关规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。目前莲花市实施的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。

莲花市不同耕地亩产值参照表1计算：

表1 不同耕地产值表类别 优质经济作物 粮食作物 劣质农田级别 一类 二类 三类产值（元/亩）5000 1300 800产值（元/平方米）7.5 1.95 1.2根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况，确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍，即39元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，按征地费的6.26%计，合计2.44元/平方米。

则土地取得费为41.44元／平方米。

土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。根据电力工程建设投资估算指标，结合本地区目前土地开发基本费用，土地“五通一平”的基本费用20元/平方米。

利息：根据待估宗地的规模，调查电厂的土地开发周期，确定土地开发周期为2年，投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31%计，土地取得费为一次性年初投入，土地开发费为2年中均匀投入。则利息＝2×（41.44×5.31%）+（41.44×（5.31%）2）+（20×5.31%）

＝4.4+0.12+1.06 = 5.58元/平方米利润：根据城镇土地估价规程的标准，当土地开发作为一种企业的行为时，企业用于土地的投资应当计算利润，综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8%.则利润＝（41.44+20）×8%＝4.92元/平方米最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润=41.44＋20＋5.58＋4.92 =71.94元/平方米 或 47960元/亩

（2）基准地价法

根据（莲花政字[2003]12号）公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区，理论上应该作地价区位条件的减值处理。

4.土地管理法解读 篇四

第一部分：法条

国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令 第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

总 理 温家宝

二○一一年一月二十一日

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

解读：原“城市房屋”变更为“国有土地上”，概念更准确。此处仍为“房屋征收”，且只是国有土地上，对于集体土地上和征收，仍按以前的规定执行

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。解读：征收国有土地上的房屋只有唯一的原因，即为了公共利益的需要。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工 作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

解读：市县级人民政府是征收房屋的责任主体，以前是以行政许可的方式授与开发商。征收具体工作由征收部门组织实施。其他各部门分工、配合。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

解读：房屋征收实施单位不得以营利为目的，即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。在此基础上，受托人的行为的直接责任主体是该区域内的房屋征收部门。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

解读：监督：上下级政府。指导：城乡住房建设部、财政、国土、发改委。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。解读：本法排除商业征收，全部是为了公共利益。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和 专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

解读：征收补偿方案先行进行征求意见。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

解读：征收补偿方案听证会：

1、旧城区改建

2、多数被征人认为

3、违反本条例

4、由市县级政府组织。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

解读：市县政府作出征收决定前，先做社会稳定风险评估，所有的补偿费用全部到位。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

解读：征收公告要载明两个最重要的内容：

1、征收补偿方案。

2、权利救济方式：行政复议或行政诉讼。

此条例的一个不足就是没有对土地使用权如何补偿提出解决方案。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

解读：市县政府的房屋征收决定系具体行政行为，可议可诉，符合行政法一般规定。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补 偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

解读：补偿的构成：3+1：3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失。1=补助+奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。解读：对评估有异议，可先申请复核，再有异议，可申请鉴定。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

解读：评估机构由被征收人商定或由按多数被征收人意愿或公正原则处理。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

解读：签订补偿协议后一方不履约的救济方式。本条例的另一个不足之处就是没的明确把承租人纳入到补偿协议中来。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提 起行政诉讼。

解读：达不成补偿协议或无法达成的替代品----补偿决定及相应的救济途径。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

解读：所有的强拆全部纳入到法院的强制执行程序。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重 的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

第二部分：条款组装 机构设置条款：

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

法律救济条款：

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三部分：亮点与不足解读

亮点1：责任主体明确

老条例将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可 证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却躲在后面，不承担责任。这一点被指为，政府既当运动员又当裁判员。而新条例将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。这样政府就只能做征收的运动员，不能做裁判员了。因此，不得不说，新条例对于征收责任主体规定是非常明确的，那就是市县级人民政府。这样一来，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确了，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。

亮点2：公共利益界定明确

新条例对于征收所涉及的公共利益也予以了界定，而且都是明确的列举方式。这一点在一定程度上改变了过去旧的老条例对公共利益界定不明确，所导致的开发商和地方政府合谋进行商业开发拆迁，避免权钱交易造成恶劣社会影响。值得一提的是，公共利益的界定，排除了“国家机关办公用房建设的需要”，也就是说，个别政府及部门的领导想为自己单位盖楼也不能征收老百姓的房子了。

亮点3：取消拆迁行政裁决

新条例对被征收人不服征收决定的法律救济设置为提起行政复议或行政诉讼。这一设置改变了过去老条例设置拆迁行政裁决的恶法设计，因为拆迁行政裁决一旦下达就具有执行效力，且诉讼期间不停止拆迁。而新条例规定政府是做出的征收决定的主体，政府自己不能再作任何的行政裁决，只能由上级政府监督或者法院的裁判。

亮点4：废除行政强制拆迁

最重要的是，新条例改变了政府直接进行强制拆迁的作法。新条例规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。将政府的征收决定提交法院来判决，此举为强制征收设置了一道屏障，政府不再极其便利地任意采取强拆，即使法院强制执行拆除，也不会使强拆泛滥，近年来愈演愈烈的恶性强拆事件将会得到缓和。

亮点5：房屋征收决定应符合城市规划

新条例规定，征收房屋应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。也就是说，地方政府和房屋征收部门不能仅凭自己的意愿就作出征收房屋的决定，也要符合城乡规划，如果不符合城乡规划的房屋征收决定是违法的，这就在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的权力，保障被征收人的权利，也为国家统一进行城乡规划作了铺垫。

亮点6：注重民意和社会效果

新条例规定，制定规划，应当广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

这些规定，都体现了一个共同的特点，国务院将房屋征收与补偿工作看成了一种有社会影响力的工作，因此重视被拆迁人和公众的意愿。这在以往的立法中是少见的，可见我国立法水平逐渐提高，开始重视社会和公众权利。

亮点7：补偿不低于市场价

新条例规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征收人除给予补偿外，还要优先给予住房保障。

应该看到，新条例重视对被征收人的补偿，争取使被征收人满意的基础上实施征收，这样就减轻被征收人以往对低补偿拆迁的抵触情绪，减轻征收工作的阻力。

亮点8：排除商业利益参与房屋征收

新条例规定，承担房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的，并禁止建设单位参与搬迁。由于政府是房屋征收的主体，房屋征收是为了公共利益而进行的，那么就不能允许商业利益参与其中，不能使个别人为了商业利益侵害被征收人的权益，从中渔利。而且新条例中规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。即使申请法院强制执行搬迁，申请书也应当附上补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋的地点和面积等材料。这就最大程度上公开透明，剪除商业利益侵害被征收人利益的触角。

亮点9：提高细则制定权限等级

新条例中关于一些实施细则的制定权限，都赋予了省、自治区、直辖市一级的政府，包括对被征收人给予住房保障的办法、对房地产价格评估机构具体选定办法、对因征收造成停产停业损失的补偿办法等。这些关键性办法的制定权限提高到省一级政府，体现了国务院对房屋征收工作的重视。

不足1：没有对土地使用权的补偿

新条例规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。新条例是对房屋的征收与补偿，而不应当涉及对国有土地使用权的处分。而对被征收人的补偿里面，却没有提到补偿被收回的“国有土地使用权”。我们知道，国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。因此还存在不足。

不足2：对现行评估办法有待改善

众所周知，目前的征收拆迁房屋，最敏感的问题无疑是补偿价格问题，拆迁人与被拆迁人往往在价格上无法达成一致。目前现行的办法也是采取评估，但被拆迁人对评估机构作出的评估结果不服的，有权另行委托其他评估机构进行评估。但新条例规定，对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。其中没有规 定被征收人有权另行委托其他评估机构进行评估。从目前现行的拆迁评估办法来看，评估公司虽然是被拆迁人选定的，但对房屋的评估事项委托人和实际付款人都是拆迁人，因此评估公司按照拆迁人的意愿对房屋进行评估，评估价格远远低于被拆迁人的预期也就不足为奇了。我们试想，被征收人如果对这样的评估公司做出的评估结果不满意，对评估机构不信任了，为什么不能另行委托他人进行评估？因此为公平起见，新条例应当进一步要求改进评估委托关系，明确评估事项的委托人是在征收人和被征收人共同委托，而评估费用应当由被征收人适当承担，这样能够使评估机构能够公平进行评估工作。

不足3：没有对房屋承租人的处理

对于房屋，除了有所有人、征收人以外，还有承租人，而新条例只规定了应当对被征收房屋的所有权人给予补偿，没有对承租人的补偿。旧的老条例虽被称为“恶法”，但对于承租人在拆迁中的合法权益还有相应规定，而新条例却忽略了承租人的权益。现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人，也存在商业房的承租经营人，前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力，后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人，如果得不到合适的补偿，也有违公平合理的原则。

不足4：施行可能造成的社会影响

从目前的新条例来看，施行后政府征收行为可能还是会造成社会纠纷。

由于新条例规定，征收房屋的同时收回土地使用权且不给予补 偿，而且目前评估委托关系还存在漏洞，此两点结合，将会使征收评估变成仅仅对被征收房屋现有建筑价值的评估，而不含有房屋所在土地的价值评估。这样的模式还是有可能使征收补偿价格降低，因为现行的配套法规规定，对于被拆迁房屋要计算房屋区位补偿价格，而房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构去仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值。新条例规定，对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但“类似房地产”并没有说明就是被征收房屋所在地附近的房地产市场价格。

一旦征收程序违法、征收补偿价格过低，被征收人一定不服，会有大量的行政诉讼案件发生。征收案件将堆积到法院，增加法院压力，地方法院有可能提高立案门槛；同时个别政府人员为了执行征收决定，会给法院压力，有可能造成因征收产生案件无法立案。其结果有可能造成大量被征收人诉讼无门，又走到越级上访的老路上去，继续影响社会和谐稳定。

5.土地管理法解读 篇五

第一部分 主体材料

一、规划设计方案文本

1、总则

明确项目区规划设计方案目的、范围、期限和基础数据、指导思想、原则、依据和任务。

需注意的几点：

⑴第一条：目的

应结合中央、省委省政府、省厅文件，要强调以促进新农村建设、优化农村土地资源配置、加快城乡统筹发展等为目的，以全面体现农村土地综合整治目的。

⑵第三条：规划原则

主要突出两点，一是应充分尊重农民意愿，使农民得到实实在在的利益。二是要节约集约利用土地。

⑶第四条：规划依据

规划依据中文件名称、文号应准确无误，并一一对应。

⑷第六条：规划基础数据

应以第二次土地调查为基础的土地变更调查成果数据为基础资料。

⑸第七条：规划期限

规划期限必须在三年内完成。

2、规划设计方案目标

项目区土地整治目标，如增加有效耕地面积，推进基本农田建设，加快村镇改造建设，推动农村经济发展等目标。

可以分为总体目标与具体目标来写。总体目标一定要全面, 具体目标中主要有以下几方面内容:

⑴耕地保护目标。应确保规划期末耕地、基本农田、标准农田面积不减少，质量有提高，并明确新增耕地面积及基本农田标准化率。这一点，样本上体现的不够全面。建新区如果占用标准农田，应制订标准农田占补平衡方案。应说明通过土地综合整治新建标准农田、基本农田并划入储备库的数量、质量情况。

⑵土地开发整理复垦目标。应明确土地开发、整理、复垦的各自数量、新增耕地面积。明确新建、改建道路、渠道、蓄水池等数量。样本中新建、改建内容没有区分开，要注意。

⑶新农村建设目标。应区分开保留、拆并、新建农民社区的各自数量及情况。

3、土地利用结构调整

明确项目区整治前后土地利用结构调整变化情况。

应详细阐述整治前后土地利用结构变化，并附表格加以说明。

4、土地综合整治工程

明确项目区农用地和建设用地整治的各类工程建设内容。

文本主要体现土地综合整治工程、村庄建设与相关设施工程布局与工程量，具体的设计标准和过程在说明中体现。

5、村庄建设与相关设施设计布局

明确农村住宅建设及基础设施和公共服务设施具体设计布局。

主要体现农村居民点、基础设施和公共服务设施用地规划与布局，具体的设计标准和过程在说明中体现。

6、土地权属调整

明确项目区土地综合整治项目土地权属调整方案。

权属调整方案、做法、程序，权属调整方案要符合当地实际，能实际操作。

7、资金测算与筹措

明确土地综合整治项目的投资估算和资金筹措方式。

分为投资估算和资金筹措方式两部分来写。资金测算与筹措方式要科学合理，保障项目资金能落实到位。

8、项目区实施计划安排

明确项目区各类工程建设内容的分期实施计划安排。

要求制订项目各项工程内容分期实施计划，每年能完成的工程量统计，特别要注意耕地占补平衡。并附表格加以说明

样本中没有体现耕地占补平衡内容。

9、项目区规划设计方案实施措施

包括法律的、行政的、社会的、技术的以及其他保障措施等。

样本中体现的“五项制度”应该集中到一起来写。

10、附则

明确项目区规划设计方案成果组成、实施日期和解释。

二、规划设计方案说明

1、前言

说明编制项目区规划设计方案的缘由及主要过程等。

2、现状基本情况

现状基本情况要详细说明。要对项目区土地利用现状、田、水、路、林、村现状、产业发展现状、权属及土地流转现状进行详细地说明，并对存在的问题进行具体分析。

已申报项目有个共性的问题是对“田”的现状和经济基本情况分析不够透析。

（1）项目区范围及土地利用现状结构

说明项目区的地理位置、行政区划、四至关系，土地资源数量和质量、土地利用现状结构和布局。

（2）自然条件及资源状况

说明项目区的气候条件、地形地貌、自然资源、人文资源及地质条件。

（3）人口、户数状况

说明项目区所涉及的行政村（自然村）、人口和户数等情况。

（4）经济产业发展状况

说明项目区产业发展现状、存在的主要问题和发展的利弊条件。

对基本经济情况要详加分析，分析村民的主要收入来源、务劳村民比例等等，这直接关系到安置方式的选择确定。

（5）权属状况

说明项目区有关建设用地、农用地权属现状情况。

（6）田、水、路、林基本状况

田：说明项目区农用地整理、生产路、田间道、灌排渠建设情况，分析整理潜力情况。

要详细说明项目区内已开展土地整理暨标准农田建设情况，包括已实施的土地整理暨标准农田建设项目名称、立项时间、文号、验收时间、文号、实施面积、建成标准农田面积等等，分析有无开展土地整理暨标准农田建设的潜力和项目区内生产路、田间道、灌排渠道现状（需改建、新建情况）。同时，要说明项目区内标准农田分等定级情况，以及是否列入此次千万亩标准农田质量提升工程的相关情况。

水：说明项目区内支渠以上的灌溉、排水、塘堰驳岸情况。

路：说明项目区内现状通村公路、村内公路及总长度。其中土路、己硬化路、原有石板、碎石路宽度及总长度，道路通畅情况等。

林：说明项目区内绿化情况，主干道、主干渠林带建设状况。

（7）村庄建设状况

项目区内村庄情况：说明村内各自然村的分布情况，包括宅基地规模以及新农村建设规划中的自然村撤、扩、并计划；说明村内房屋总幢数、人均占地面积、人均建筑面积、容积率以及建筑新旧情况；分析村庄的用地结构、各类用地布局、复垦潜力状况。

景观和形态：说明现状村庄空间景观状况，对建筑物的功能、用途、面积、建设年代、建筑质量、建筑风格及特色进行汇总与评价。

公共配套设施：说明现状卫生所、文化站、小学等公共配套设施分布情况、数量及规模。

环境保护：说明村庄主要污染源及污染类型，对环境状况进行分析评价。

（8）村民发展意愿

通过对村民现场走访、发放调查表等形式，收集行政村的基本情况和村民意愿，对各种意见和建议进行归纳汇总。

3、项目区规划设计方案编制的主要过程

说明项目区规划设计方案编制的工作步骤、技术方法。

分为工作步骤和技术方法两部分来写。主要是对前言中编制主要过程的一个补充说明。工作步骤方面可以以图表的形式来具体体现。

4、土地综合整治项目区规划设计方案面临形势

说明项目区规划设计方案编制的有利条件和限制因素。

5、土地综合整治各类工程情况说明

土地综合整治各类工程情况要与现状分析相结合，注意前后对应，确保逻辑关系的严密性。重点是土地开发、整理、复垦工程，要求达到项目立项的设计深度。

新增耕地地块应说明其规划质量等级，如是否能达到标准农田质量要求、是否达到基本农田质量要求。必须要确保新增耕地的质量，达到占优补优，经综合整治耕地质量有所提高的目标。

（1）说明土地平整工程量和基本要求。

（2）说明支渠以上的灌溉、排水、塘堰驳岸的长度、用材和布局。

（3）说明主干路、支路以上道路布局、等级标准、长度、路面材料等内容。

6、村庄建设与相关设施情况说明

村庄建设与相关设施情况等要与现状分析相结合，注意前后对应，确保逻辑关系的严密性。重点是建新区块的位置和面积以及其中农村住宅建设、基础设施配套、公共服务设施等各自所占的面积比例，房屋布局、公共设施配套等具体设计可参照村庄规划。

（1）说明撤、扩、并自然村的数量、宅基地面积，明确新村建设的位置、规模、总用地面积、人均用地面积。

（2）说明公共配套设施：电力工程、电信及有线电视工程、管线综合、消防、卫生所、文化站、小学等公共配套设施分布情况、数量及规模。

（3）说明村庄整体风格与景观环境、村镇环境和谐统一，与村镇的历史文脉联系，符合当地的自然气候条件以及保持农村风貌和当地特色等情况。

7、项目区规划设计方案的投资与效益分析

说明具体的土地综合整治项目的投资估算

投资估算要分类型进行估算，要按照相关定额标准进行编制，并与当地实际相结合，确保其合理性。同时要确保投资估算的细化（指项目细化，以便于实现浙委办[2010]1号文件提出的：按照“渠道不乱、用途不变、专帐管理、统筹安排、各计其功”的原则，把农村土地开发整理复垦与发展村级集体经验、村庄整治、下山扶贫、农民饮用水、万里清水河道、农业综合开发、农村联网公路、农村电气化建设等有机结合起来，有效整合相关项目资金），做到文字表格相结合，工程量需与图上相一致。

具体可分为土地开发整理复垦工程投资、农民新村及基础设施建设投资两部分来写，土地开发整理复垦工程投资估算要求要达到项目立项深度，农民新村及基础设施建设投资估算可参照村庄规划。

效益评价可参照样本分社会效益、经济效益、生态效益三部分来阐述（样本P27页7.3规划编制的效益评价应为规划实施的效益评价），要强调的是必须详细分析规划实施对农村产业的影响，及更深层次的对农民收入的影响。

（1）土地开发、整理、复垦工程的工程量和投资金额统计。

（2）基础设施和公共服务设施配套项目工程量和投资金额统计。

（3）其他需统计的投资金额。

说明项目区规划设计方案对社会经济发展、土地利用、社会公众的影响。

8、项目区规划设计方案若干问题的说明

计量单位、图件等相关说明。

可分为计量单位、图件以及其他需说明的问题三部分来写。

第二部分 相关文件与基础资料

一、项目申报书

1、项目申报书中各类数据逻辑关系要准确，数据统一精确到小数点后四位；比如：总计面积与分项面积之和必须一致；

2、建设期必须控制在3年以内；

3、是否符合乡镇土地利用总体规划，这里指的是新一轮的土地利用总体规划；

4、规划土地利用分区应填写允许建设区、有条件建设区等，规划用途应填写城镇用地、村庄用地等；

5、申请周转指标总面积应等于建新区块中新增建设用地面积（建新区块总面积与建新区块中原有建设用地面积的差值）；

6、调剂为建设用地面积应等于建新区块中新增建设用地面积。

7、项目涉及到的村委会必须全部盖章；

二、市级人民政府审核意见

三、要求审核上报的请示

四、立项请示

该三项申报材料应整合为县级人民政府立项请示文件、市级人民政府立项请示文件。

县级人民政府立项请示文件（对市政府）

应明确阐述规划设计方案是否经过论证、听证等程序，是否符合经批准的新一轮土地利用总体规划大纲和村庄建设规划，拆旧复垦地块在以第二次土地调查为基础的土地变更调查成果数据中是否为建设用地，村民是否愿意进行土地综合整治等内容。

并附项目清单，各项内容和数据应与项目申报表中一致。

市级人民政府立项请示文件（对省政府）

要明确是经审核后同意上报申请立项，对项目申报材料是否齐全、规范，规划设计方案是否符合经批准的新一轮土地利用总体规划大纲，拆旧复垦地块在以第二次土地调查为基础的土地变更调查成果数据中是否为建设用地，权属调整方案是否符合实际，规划设计方案是否可行，项目是否符合立项条件等要有明确的审查结论。

并附项目清单，各项内容和数据应与项目申报表中一致。

五、县级人民政府论证意见

1、组织单位应为县（市、区）人民政府。

2、论证意见应加盖县（市、区）人民政府公章。

六、县级人民政府承诺意见

1、承诺意见应为县（市、区）人民政府向市级人民政府所发文件；

2、落款应加盖县（市、区）人民政府公章；

3、应说明项目区符合新一轮土地利用总体规划，及与村庄规划等相关规划的衔接情况，并同时承诺化解行政争议、维护社会稳定的对策措施。

七、规划局部修改方案

根据《关于改进土地利用总体规划修改申报工作的通知》（浙土资办〔2009〕31号）文件要求，参照“四类”项目纳入规划修改试点范围组织报件，上报材料可适当简化，如不需提供省厅执法局意见、市县农业部门意见、项目立项材料以及规划选址红线图，论证听证意见可采用项目区设计方案的论证听证材料等。但建设用地项目汇总表（项目清单）、修改和补划地块前后对照表、规划局部修改方案说明、标明项目区位的局部图、基本农田补划图件等资料必须提供。

八、规划设计方案听证会公告

听证会公告应加盖县（市、区）国土资源局公章；

九、规划设计方案听证会会议纪要

十、村民代表会议纪要

村民代表会议纪要需加盖村委会公章。

十一、农户搬迁确认表

农村土地综合整治项目农户搬迁确认表需加盖乡（镇）政府、村委会公章。

十二、项目区照片

项目区照片应包括三方面内容：

1、拆旧区现状照片

2、开发整理区现状照片

3、建新区现状照片

第三部分 图件资料

一、项目区土地利用现状图

比例尺：1：2000--1：10000。加盖当地国土局公章。

直接引用当地二调成果，必须覆盖整个项目区。有条件的地方可标注项目区内现有田间道、生产路和排灌渠道的分布情况，样图上虽已标注，但漏设了相关图例，请大家注意。

二、项目区土地利用总体规划图

比例尺：1：2000--1：10000。加盖当地国土局公章。

直接引用当地新一轮土地利用规划成果，出图时只需提供局部图，但必须覆盖整个项目区。

三、项目区土地综合整治专项规划图

比例尺：1：2000--1：10000。加盖当地国土局公章。

直接引用当地新一轮土地利用规划成果，出图时只需提供局部图，但必须覆盖整个项目区。图上应标明土地开发区、土地整理区、土地复垦区、建新区等。

四、项目区土地综合整治工程规划图

比例尺：1：2000--1：10000，一般应采用1:2000比例尺。加盖当地国土局和规划设计单位公章。

应详细表示各类土地开发整理复垦工程要素和基础配套设施要素，土地开发、整理、复垦工程的灌排渠道、田间道、生产路必须在图面上标注，同时要注意区分现有、改建、新建灌排渠道和机耕路的区别，挖、填土方等无法在图面上反应的工程应在项目工程量表中体现。如因项目区较大等原因，不能充分表述清楚时，应补充土地开发区、土地整理区、土地复垦区的大比例尺局部图作进一步细化表示。

样图上没有区分改建、新建灌排渠道、田间道、生产路，漏相应图例，请大家注意。

五、项目区建新地块现状图

比例尺：1：500--1：2000，一般应采用1:500比例尺。加盖当地国土局和测绘单位公章。

需标明各类地形要素、建新区范围线、拐点座标和区块面积等内容，同时符合勘测定界图要求。界址点实测精度应达到5厘米，至少测至界址范围线外10米。

六、项目区建新地块建设规划图

比例尺：1：500--1：2000，一般应采用1:500比例尺。加盖当地国土局和规划设计单位公章。

需标明各类建筑数量分布、层数、公共设施和基础设施位置及数量等内容。

其它申报注意事项：

1、为方便审查，农村土地综合整治项目申报材料请按样本分三部分装订；

2、在上报纸质材料的同时，请同时上报规划设计方案文本、说明和项目申报书的电子文档以及所有图件的电子数据（E00格式）；

6.土地管理法解读 篇六

1、《管理办法》预期达到什么效果？

答：《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。预期政策效果主要有三个方面：

一是落实民生设施和公共利益，加强城市规划实施。《管理办法》以公共利益为切入点，立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题，加强规划实施。从近两年的试点工作来看，土地整备利益统筹切实保障了包括五和大道、地铁6号线、龙华有轨电车、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道等在内的一批重大民生项目实施，提升了城市发展质量。

二是保障重大产业项目，拓展城市发展空间。《管理办法》以形成较大面积产业空间为目标，通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合，促进我市产业转型升级，提升城市发展质量，为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。目前，土地整备利益统筹落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车等在内的重大产业项目。三是解决土地历史遗留问题，促进原农村集体经济组织继受单位转型。《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内土地全面征转和用地确权，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模，优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。

2、《管理办法》有哪些亮点？

答：一是建立利益共享机制。《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。

二是创新土地确权路径。《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源，提高土地集约节约水平。

三是实现政策统筹联动。《管理办法》拓宽了留用土地安排方式，留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并与城市更新统筹处理的方式，解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题，实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。四是发挥社区主体作用。《管理办法》按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则，通过建立政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”、原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”的工作机制，搭建政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人的多方协商平台，充分调动其参与土地整备的积极性和主动性。

3、哪些土地适用《管理办法》？

答：《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象，具体包括原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地等），以及未完善征（转）地补偿手续的土地。

4、利益统筹项目如何核算土地整备资金？

答：根据《管理办法》，土地整备资金主要由三部分构成：一是土地的补偿资金，未完善征（转）地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿；二是建构筑物的补偿资金，根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算；三是青苗和附着物等，按照相关标准 补偿。

5、利益统筹项目如何核算留用土地？

答：留用土地核算包括项目范围内已批的合法用地、项目范围外调入合法用地以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：

（一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地，此类用地按照等土地面积在项目范围内安排；

（二）项目范围外调入合法指标，包括非农建设用地指标和征地返还用地指标，以及其他土地整备留用土地指标，此类用地按照相关规定核准后，可在项目范围内安排落实；

（三）本项目核定利益共享用地是指项目内上述第（一）项用地范围外的未完善征（转）补偿手续规划建设用地，扣除上述第（二）项用地中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地，根据项目范围内现状容积率，按照20%−50%比例核算留用土地规模。

6、留用土地如何安排？

答：利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内，结合规划控制要求和原农村集体经济组织继受单位意愿等进行安排。留用土地位于工业区块线内且规划为工业用地的，利益共享用地面积可在本办法第六条的基础上上浮50%。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中，合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%指标。

留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理。调入的留用土地指标中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。

留用土地需跨街道安排的，留用土地指标应按照现行工业用地基准地价的比值核算指标规模，且指标规模不得大于在本街道内核算的留用土地指标。

7、留用土地的规划建筑面积如何确定？

答：利益统筹项目留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。

其中基础建筑面积以《深圳城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。

共享建筑面积是指在规划允许条件下，可在基础建筑面 积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，40%通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。

留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施，并计入配套建筑面积。

依据《管理办法》核算的留用土地规划建筑面积应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求，并符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》容积率上限规定。

8、留用土地是否需要安排一定规模的保障性住房或创新型产业用房？

答：为落实市委市政府工作部署，《管理办法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购。具体来说，共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，政府回购建筑的类型、规模等要在留用土地的规划条件中予以明确。回购价格和程序参照市政府的相关政策执行。

9、留用土地能否入市交易？

答：留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织 继受单位。留用土地可以入市交易，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。开发主体应按照相关规定通过集体资产交易平台择优确定，并按照《管理办法》缴交地价，签订土地使用权出让合同补充协议。缴交地价后留用土地为市场商品性质。

留用土地也可由原农村集体经济组织继受单位自用，免交地价，用地为非市场商品性质，不能入市交易。

10、留用土地如何缴交地价？

答：留用土地规划为工业用地的，按照公告基准地价的10%缴交地价。

留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价。其中基础建筑面积部分按照公告基准地价的10%缴交地价，共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照公告基准地价的100%缴交地价。

移交政府或政府回购的保障性住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。

11、与试点政策相比，《管理办法》在哪些方面进行了修改完善？

答：自2015年颁布试点政策以来，经过2年的试点实 践，其利益统筹方式、留用土地核算等已相对稳定，在工作中也得到广泛的认可。《管理办法》延续试点政策的基本框架，在政策适用对象、利益统筹方式、留用土地核算等方面与试点政策一致。此外，结合市委市政府工作部署以及试点工作中存在的问题，《管理办法》在以下方面进行了优化和完善：

7.土地管理法解读 篇七

（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）

对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。

（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。

（三）《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）

对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。

（四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）

明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。

（五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）

各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。

（六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）

其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。

（七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。

（八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）

1．火速的再次出台

其是《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管。

2．立法依据与指导思想

以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。而本文件赤裸地表示根据国务院的国发[2010]10号与“充分发挥土地增值税调控作用”，即政治经济学下的税收跟进性落实文件。

从上述4年共8个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是在全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，不能不说对房地产企业、股市、民众构成风险利益方面的重大搏奕性。

二、国税发[2010]53号解读（原文基础上注释）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局： 为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：

立法依据与指导思想--------以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。而本文件赤裸地表示根据国务院的国发[2010]10号与“充分发挥土地增值税调控作用”，即政治经济学下的税收跟进性落实文件。

一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。---柔中带刚

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。----将预征与房价上涨作了联系与挂钩

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。-----同2003年起企业所得税做法提出具体预征率

三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平

土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。---正反要求的落实提醒 = 弥补税务力量不足可利用中介力量 + “严肃惩治”（针对反革命等之用词）

各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。----以求从严处理的警示效应

各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。----以求杀一儆百示范效应

各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局（早在其前月份总局已有自上而下的房产稽查名单下省局），税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。-----以比预征率高出许多的“不低于5%”以求封杀堵漏以核定法变相回避清算制；

预征率5%也从某种意义上透露出政府对土地增值税总税负预期也是5%。

五、加强督导检查，建立问责机制

各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。----动用行政较严厉的“问责”制