002物业工程承接查验管理规程

2024-11-17

002物业工程承接查验管理规程（精选3篇）

1.002物业工程承接查验管理规程篇一

物业管理前期介入与承接查验方案

××物业管理有限公司

二〇一三年一月

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第一节管理人员的招聘...........................................................3 第二节前期介入的主要内容...................................................6 第三节项目的筹备................................................................14 第四节承接查验....................................................................15

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第一节管理人员的招聘

物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不应超过交房前半年。项目经理的岗位职责：

1、制订经营管理服务计划、编制费用预算，并带领下属开展各项经营管理服务工作，完成经营指标；

2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作；

3、负责项目承接查验的组织工作；

4、负责交房的组织工作；

5、制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满足顾客需求；

6、严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工作；

7、制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案；

8、组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、园艺服务等日常服务工作，确保服务品质；

9、组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满足服务提供的需要；

10、组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平；

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11、物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作；

12、做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联系沟通工作；

13、制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施；

14、组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作；

15、编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇报；

16、接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导；

17、组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。项目经理任职要求：

1、30-45岁，性别不限，大学专科以上文化程度；

2、物业管理及相关专业；五年以上相关工作经验，其中担任项目经理3年以上；

3、协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。

4、熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范，掌握客户服务技巧；

5、熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识；

6、了解掌握ISO9001：2000和ISO14001：2004体系；

7、具有较强的沟通协调能力；

8、良好的人力资源管理能力。工程主管的岗位职责：

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1、在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下，负责工程管理部的日常管理事务工作。

2、在前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施工单位的沟通协调等工作；

3、担任承接查验小组负责人，负责分户验收、图纸资料交接、承接查验工作；

4、负责小区工程部的日常管理，拟定工程设施、设备的管理规章，检查每日设备、设施运行记录，了解设施、设备工作状况，合理安排各项工作；

5、全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务，包括房屋设施、设备运行的应急处理；

6、制订系统设备、设施的保养、维修计划，审核统计月度能耗及材料消耗，报请上级领导审批，按计划组织员工具体落实，并指导监督计划的完成情况；

7、熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计划，定期组织员工进行技术练兵，并经常检查员工的技能状况；

8、组织员工进行突发事件预演，制定断电、断水、突发性设备故障应急措施，并落实到岗；

9、编制设备技术档案卡，督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性；

10、负责编制设备检查巡视表，并监督设备巡视工作；

11、经常检查交接班日记、巡视记录，并定期实地抽样检查；

12、定期抽样检查报修单完成情况，经常与客户沟通听取反馈意见；

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13、完成项目经理布置的其他任务。工程主管的任职要求：

1、28-45岁，性别男，中专以上学历；

2、工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业，五年以上相关工作经验，其中担任主管3年以上；

3、品行端正，工作认真负责，具备良好的服务意识与强烈的责任心；

4、精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。

第二节前期介入的主要内容

一、工程技术方面

1、设计优化

根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商／设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。

但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者（国际用户及本地用户）等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。

根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设

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计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配套商业上做出预留设计。

在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。

在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。

2、隐蔽工程的记录和施工工艺的建议

在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。

施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重复出现，必定会带来不可估计的损失。例如，卫生间、阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。物业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。

3、设备选型建议

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设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无的品质、档次。

4、参与设备安装调试

设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。设备安装调试阶段对日后的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。

二、前期介入的工作重点

物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；

依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；

从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议； 建筑外墙的选材和设计提供专业建议；

具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本；

提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等。

对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。

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就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。

配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。

三、前期介入的工作内容

1）对物业各业态的建筑提出意见和建议建筑结构及功能设计（包括但不限于：）

 物业内功能整体布局；  交通道路分布；  绿化景观等。

停车系统及交通路线规划（包括但不限于）：  人流和车流导向；

 停车场出入与计费管理系统；  行车路线；  停车标识；

 停车场的分配与规划等。消防系统

 监控和消防中心  消防中心位置；  消防水池、水箱位置；  消防通道设计；  消防栓接合器位置；

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 消防中心设备布置；  消防监控点位调整与补充。公共区域装饰装修  土建装饰装修审图；

 土建装饰装修符合项目建设特点与档次；  土建装饰装修便于运营后的检修保养；  土建装饰装修便于运行后的清洁工作；  土建装饰装修与其它专业的施工配合。管理用房

 管理用房的数量、位置、面积；  管理用房的功能、平面布置；  管理用房的装饰标准和装饰风格建议；  管理用房的附属设备配备标准。会所

 会所面积、位置建议；  会所装修档次、风格建议；  会所水、电、气供应建议；  会所功能分区建议；  会所停车区域；垃圾处理

 垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。 垃圾桶位置预留建议；

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 垃圾房设备配备标准；  垃圾分类。电梯系统

 电梯配备数量；

 电梯档次、品牌的选择建议；  电梯装饰建议；  电梯梯速的选择。

2）对物业各业态的机电设施提出意见和建议

各系统设计参数及配制建议

在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。

空调系统

 空调系统设计审图建议；  空调设备的区域控制；  空调设备选型的经济评价；  空调系统设计便于物业运行管理；  空调阀门的安装位置；  空调能源费用的分摊方法。配电系统

 配电系统设计审图建议；  住宅电力负荷参数；

 住宅区域末端点位配备建议标准；  配电系统的分界；

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 配电设备选型和经济评价。给排水系统

 给排水系统设计审图建议；  给排水阀门位置补充建议；

 雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议；  雨水管的流向组织建议；  给排水系统计量；  中水系统的建议；

 给排水系统设备的选型和经济评价。消防系统

 消防系统设计审图建议；  消防电、水系统物业补充建议；  消防末端阀门位置；

 消防中控室的位置、面积、装修建议；  消防系统设备的选型和经济评价。安防系统

 安防系统设计审图建议；  安防系统末端点位的物业建议；  安防系统分区和门禁控制；  安防系统设备的选型和经济评价。公共照明系统

 公共照明系统审图建议；

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 照明运行分区节能控制；  公共照明能耗计量；  公共照明运行模式；

 公共照明系统设备的选型和经济评价。3）对物业各业态的智能系统提出意见和建议  智能化建筑的概念和标准；  智能化的硬件配备和扩展要求；  智能化设备的软件功能；  智能化操作的分级职能；  智能化运行的经济性分析；  智能化运行的可靠性能分析；  智能化控制末端点位的补充；  智能化控制系统的完善；

 智能化系统在各专业系统工程中的体现； 4）跟进物业建筑施工和设备安装过程  了解施工进度  了解隐蔽工程

 公共区域合理尺寸及使用材料建议  车场合理建议

5）能源收缴与计量控制建议

 物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。

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 物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。 计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求；  通过计量，达到能源系统平衡控制。6）装修管理建议

物业公司将向书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管理程序建议。

 向开发商提供成品保护方案；  装修现场消防安全管理方案；  装修现场施工安全管理方案；  装修现场临时用电管理方案

第三节项目的筹备

筹备的内容

1、人员招聘，包含但不限于组织架构的确定、工资福利标准的确定、14 / 20

招聘途径的选择、认识制度的编写；

2、办公室的选址、装修，主要内容有装修公司的选择、图纸的审查、装修风格的确定、装修预算的申请、装修过程的控制；

3、行政性事务，包含但不限于工服厂家的选择、办公家具的采购、工程设备、工具的采购，保洁机器、用品的采购；

4、物业管理方案的编制；

5、项目服务预算及开办费的编制；

6、协助开发商编制《临时管理公约》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；

7、交房资料的准备及印刷工作；包含单不限于《业主手册》、《装修手册》、《交房通知书》等；

8、评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序提出建议。

第四节承接查验

一、分户验收

住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

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分户验收内容主要包括：

1）地面、墙面和顶棚质量；

2）门窗质量；

3）栏杆、护栏质量；

4）防水工程质量；

5）室内主要空间尺寸；

6）给水排水系统安装质量；

7）室内电气工程安装质量；

8）采暖工程安装质量；

9）建筑节能工程质量；

10）有关合同中约定的其他内容。

住宅工程分户验收的程序

（一）分户验收内容完成后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。

（二）建设单位组织监理、施工、物业管理等单位的有关人员按照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本办法要求的分户验收内容确定检查部位、数量并适时进行检查验收；分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收；已选定物业公司的，物业公司应当参加分户验收工作。

（三）参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经当地监督机构认可与备案。

（四）分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗

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埋水、电管线的走向，分户验收应配备必要的检测仪器；建设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。

（五）分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。

（六）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》（见附表一），由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。

建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后由建设单位重新组织分户验收。

二、资料档案交接

在物业交付前，物业公司应与开发商进行资料档案的交接，资料档案的交接应该在综合验收合格后，房屋交付前进行。最迟不得超过房屋交付前5日，以便给承接验收留出充足的时间。资料档案的内容：第一类、基础资料 1.竣工图——原件一套

包括：总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、17 / 20

消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图

2.工程及隐蔽管线的全套图纸——原件一套

3.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）——复印件一套 4.生活供水设施清洗消毒合格报告——复印件一套

5.设备出厂合格证、技术资料、使用说明书——复印件一套，6.各类能源供应合同（电、水、热力、天然气）——复印件一套 7.排污协议（污水排放、垃圾排放）——复印件一套

第二类、工程技术资料

1)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)； 2)工程及隐蔽管线的全套图纸； 3)地质勘察报告；

4)工程合同及开、竣工报告； 5)图纸会审记录；

6)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； 7)隐蔽工程验收签证； 8)沉降观察记录； 9)竣工验收证明书；

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10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；

11)砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录； 12)管道系统试压、冲洗试验报告； 13)生活供水设施清洗消毒合格报告。

第三类、设备设施资料

1)设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等； 2)发电机安装、调试记录； 3)消防系统安装、调试记录；

4)监控、门禁、对讲系统安装、调试记录； 5)中央空调系统安装、调试记录； 6)广播、智能系统安装、调试记录； 7)电梯安装、调试记录； 8)变压器的安装调试纪录

第四类、施工、供货合同、协议 1）施工总承包合同； 2）分包合同；

3）建筑材料供货合同、协议； 4）产品检验报告、合格证；

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5）混凝土试压报告、钢筋检测报告等； 6）施工总承包单位、分包单位、供货商资料；

物业公司接收以上档案资料时，应仔细清点、查验，发现有缺失、损坏，应请开发商补充，图纸、资料应妥善保存，建立档案室，钥匙由专人保管。以上资料保存年限为永久保存。

三、物业交接

物业资料档案交接完毕后，房屋交付前，开发商应与物业公司进行物业交接，并签订交接协议。交接的主要内容包括：共用部位和共用设备设施的交接；园区绿化交接；业主资料交接。

交接时应对以上内容进行及认真查验，发现问题应请开发商进行整改。整改完毕再签订交接协议。

具体交接程序见：园区绿化交接方案、保洁交接方案。

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2.物业承接查验实施方案篇二

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

一、物业承接查验前应具备的条件。

建设单位应当按照国家有关规定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。

2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

3、邮政、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。

5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。

6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

7、法律、法规规定的其他条件。

二、承接查验准备工作。

1、人员准备。物业的承接查验是一项专业性强、对日后的管

理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

2、计划准备。承接查验工作应按步骤有计划地实施。

（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。

（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。

（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

3、资料准备。在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。

4、设备、工具准备。在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

三、物业承接查验的内容与方式。

1、物业资料查验。现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，未能全部移交下列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

（2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。

（3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件。

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（5）承接查验所必需的其他资料。

2、物业共用部位、共用设施设备现场查验。物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，建设单位应当依法移交供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，但不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

（1）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

（2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

3、物业查验的方式。

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

四、承接查验所发现问题的处理及时限。

1、承接查验所发现问题的处理方法。

（1）现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时

间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

（2）现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

（3）从发生原因和处理责任看工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

（4）为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。

2、承接查验所发现问题的处理时限。

（1）房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10个工作日内建设单位进行整改，整改后进行复验。

（2）公共配套设备设施的承接查验存在的问题，10个工作

日内进行整改，并进行复验。

（3）资料移交存在缺失的部分，5个工作日内进行补齐。（4）钥匙的承接查验缺失或存在的问题，3个工作内给予补齐或整改，合格后进行复验。

五、承接查验后物业的移交及相关责任。

1、建设单位应当在物业承接查验后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

2、交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

3、分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

4、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

5、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

3.002物业工程承接查验管理规程篇三

京建发„2010‟391号

各区县建委、房管局，各有关单位：

为了规范物业服务第三方评估监理活动，维护相关利害关系人的合法权益，培育第三方评估监理市场，配合《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的施行，现将《北京市物业项目承接查验评估规范（试行）》、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》和《北京市物业服务质量评估规范（试行）》印发给你们，请遵照执行。

附件：1.《北京市物业项目承接查验评估规范（试行）》

2.《北京市物业服务费用评估规范（试行）》

3.《北京市物业服务质量评估规范（试行）》

二○一○年七月七日

附件1：

北京市物业项目承接查验评估规范（试行）

目录总则………………………………………………………..2 2 术语…………………………………………………………2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估依据……………………………………………………..6 6 评估报告………………………………………………………7 7 职业道德………………………………………………………8 附录规范用词用语说明…………………………….………..8 总则

1.0.1 为了规范物业项目承接查验评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业项目承接查验评估活动。

1.0.3 物业项目承接查验评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业项目承接查验评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术语

2.0.1 物业项目承接查验

物业项目承接查验是指为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验。

物业项目承接查验包括主要应包括下列内容：

1.物业区域划分状况：查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。

2.物业构成状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。

3.物业服务用房状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与测绘成果备案是否一致；查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。

4.物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

5.物业共用设施设备状况；查验现状与建设工程设计文件是否一致；查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致；查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

6.物业资料交接状况：查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。2.0.2 物业项目承接查验评估

专业评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估标准，对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定的活动。2.0.3 评估项目

一个需要评估物业项目承接查验的物业项目。2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。

2.0.6 评估结果

关于评估项目的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的最终结论。2.0.7 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的研究报告。评估原则

3.0.1 物业项目承接查验评估应遵循下列原则：

1.合法原则； 2.评估时点原则。

3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估应以符合相关法规的规定为前提。

3.0.3 遵循评估时点原则，评估结果应是对评估项目在评估时点的物业项目承接查验的具体实际状况。评估程序

4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业项目承接查验评估应按下列程序进行：

1.接受委托，签订委托协议 2.明确评估基本事项

3.拟定评估作业方案，确定评估人员； 4.提前告知相关方评估作业时间及配合事项；

5.相关方根据协议约定的承接查验范围提交拟移交的资料和公共设备设施清单；

6．组织评估人员审核相关方提供的项目相关资料； 7.评估人员到项目现场进行实地查勘；

8.建设单位、物业服务企业、评估监理人员、委托人等签字确认现场查勘结果；

9.评估人员根据审核及查勘结果分项进行评估； 10.撰写并提交评估报告。4.0.2 明确评估基本事项：

1.评估目的； 2.评估时点； 3.评估内容。

4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：

1.项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；

2.项目物业区域划分意见书；

3.项目物业共用部位、共用设施设备情况； 4.交接双方分别提供的交接情况说明书。

4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。

评估作业方案主要应包括下列内容：

1.评估人员的组成和产生方式； 2.拟采用的评估方法； 3.拟定作业步骤和作业进度。

4.0.5 评估人员到项目现场进行初步查勘，应包括下列内容：

1.物业区域划分状况； 2.物业构成状况； 3.物业共用部位状况； 4.物业共用设施设备状况； 5.物业资料交接状况； 6.物业交接遗留问题状况。

4.0.6 完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估依据

5.0.1物业项目承接查验评估应当依据以下法律、法规、规章及文件的有关规定进行评估：

1.《物业管理条例》中第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十八条有关物业项目承接查验的相关规定；

2.《北京市物业管理办法》及《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》中有关物业项目承接查验的相关规定；

3.《北京市新建物业项目承接查验标准》的相关规定； 4.北京市人民政府关于《北京市新建改建居住区公共服务设

施配套建设指标》的相关规定和项目规划批复；

5.项目规划文件、设计文件；

6.《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中的有关约定；

7.其他相关法律、法规、规范、标准。评估报告

6.0.1 评估报告应包括下列内容：

1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范围； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明；

7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程； 10．评估结论及争议说明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．评估文件附件。

6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。

6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。职业道德

7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。

7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业项目承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。

7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。

附件：规范用词用语说明

1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

（1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。

（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。

（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2.规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：

“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”。

附件2：

北京市物业服务费用评估规范（试行）

目录总则………………………………………………………..2 2 术语………………………………………………………..2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估方法……………………………………………………..6 6 评估报告……………………………………………………..7 7 职业道德………………………………………………………8 附录规范用词用语说明……………………………………….8 总则

1.0.1 为了规范物业服务费用评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》及相关法律、法规的规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务费用评估活动。

1.0.3 物业服务费用测算评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业服务费用测算评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术语

2.0.1 物业服务费用

是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。2.0.2 物业服务费用测算评估

依据《北京市物业管理办法》、相关法律法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用价格因素的基础上，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格进行估算和判定的活动。

2.0.3 评估项目

一个需要评估物业服务费用的具体物业项目。2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。2.0.6 物业服务费用客观合理价格

某种评估目的特定条件下形成的正常物业服务费用价格。2.0.7 同类参考项目

在物业类型、规模、物业服务等级等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。2.0.8 市场比较法

将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务费用的已知价格作适当的修正，以此估算评估项目的物业服务费用客观合理价格的方法。2.0.9 运营成本法

根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此估算评估项目在评估时点的物业服务费用客观合理价格的方法。2.0.10 评估结果

关于评估项目的物业服务费用客观合理价格的最终结论。2.0.11 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务费用测算后的客观合理价格研究报告。评估原则

3.0.1 物业服务费用评估应遵循下列原则：

1.委托人确定评估项目物业服务标准原则； 2.合法原则； 3.评估时点原则。

3.0.2 遵循由委托人确定评估项目物业服务标准原则，物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。

3.0.3 遵循合法原则，委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。

3.0.4 遵循评估时点原则，评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。评估程序

4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务费用评估应按下列程序进行：

1.接受委托，签订委托协议； 2.明确评估基本事项； 3.拟定评估作业方案；

4.搜集整理同类参考项目资料；

5.实地查勘评估项目，搜集整理项目资料； 6.参考当期公布的物业服务成本价格； 7.评估人员进行评估，确定评估结果； 8.撰写评估报告； 9.评估资料归档。4.0.2 明确评估基本事项：

1.评估目的；

2.物业项目服务事项和标准； 3.明确评估时点。

4.0.3 评估作业方案应当包括下列内容：

1.评估人员的组成和产生方式； 2.拟参考同类项目的资料及其来源渠道； 3.拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道； 4.拟定作业步骤和作业进度。

4.0.4 委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容：

1.项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；

2.项目物业管理区域划分说明；

3.项目物业共用部位、共用设施设备清单； 4．项目物业服务项目和等级标准；

5.其他评估需要的材料。

4.0.5 物业服务评估监理机构完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估方法

5.0.1 在委托人提供项目资料并选择确定项目物业服务标准，评估机构核实委托人提供的项目资料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。

5.0.2 评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项，物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。

5.0.3 评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单

项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。评估报告

6.0.1 评估报告应包括下列内容：

1．评估报告书摘要； 2．评估目的； 3．评估对象和范围； 4．评估原则； 5．评估依据； 6．评估声明；

7．评估基准日和有效期； 8．评估方法； 9．评估工作实施过程； 10．评估结论及争议说明； 11．评估限定条件； 12．评估人员名单； 13．评估作业日期； 14．评估报告日期； 15．相关评估文件附件。

6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。

6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。职业道德

7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。

7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。

附件：规范用词用语说明

1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

（1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。

（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用

词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2.规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：

“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”。

附件3：

北京市物业服务质量评估规范（试行）

目录总则……………………………………………………..2 2 术语………………………………………………………2 3 评估原则…………………………………………………..3 4 评估程序……………………………………………………3 5 评估依据……………………………………………………5 6 评估报告…………………………………………………..5 7 职业道德…………………………………………………..6 附录：规范用词用语说明……………………………………6 总则

1.0.1 为了规范物业服务质量评估行为，统一评估程序和标准，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务质量评估活动。

1.0.3 物业服务质量评估应当独立、客观、公正、真实。1.0.4 物业服务质量评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。术语

2.0.1 物业服务质量

物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。2.0.2 物业服务质量评估

评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容，遵循评估原则，按照评估程序，对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。2.0.3 评估项目

一个需要评估物业服务质量的具体物业项目。2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。2.0.6 评估结果

关于评估项目物业服务质量客观水平的最终结论。2.0.7 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平的研究报告。评估原则

3.0.1 物业服务质量评估应遵循下列原则：