银行个人住房贷款风险管理现状及防范

银行个人住房贷款风险管理现状及防范（共9篇）

1.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇一

个人住房抵押贷款的风险及防范

10级航空市场营销林莹1010102051010

摘要：随着我国经济体制改革的不断深入和我国住房问题的不断锐化，我们除了解个人住房贷款的现状的情况下，还要知道个人住房抵押贷款的风险及防范。

关键词：个人住房贷款的含义现状风险防范

中国人“家”的观念很重，因此，要拥有自己的房子，才会有一种落叶归根的“归属感”和“幸福感”。但是我国的房价几乎是老百姓消费不起的。而住房又是人们的基本生活保障，住房的条件与我们的生活质量息息相关。近年来，房价的居高不下，让许多普通老百姓“望房兴叹”。作为当代的大学生，我们也许在不久的将来也要加入“房奴一族”的行列，因此，了解个人住房抵押贷款的基本知识，其风险和防范，既可以更好的保障我们自己的利益，也可以维护好市场经济的平稳运行。下面让我们来看看我国的住房贷款业务的发现现状，我们所以面临的风险和如何做好防范措施。

一、我国个人住房抵押贷款业务的含义

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

1、低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展

我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。

2、贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患

近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明 1

都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。

3、我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制

为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。

三、个人住房抵押贷款风险类型

1.国家政策风险

我国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。

2.法律制度风险

目前我国法律制度还不够完善，还没有针对消费信贷的法律、法规，特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中，由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险，导致相关法律问题的产生，而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应，从而形成了贷款运作的法律风险。

3.信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：

（1）被迫违约

被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

（2）理性违约

理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

（3）恶意骗贷

一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

（4）提前还款

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

4.抵押风险

（1）抵押处置风险

当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会

3遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

（2）抵押物价格风险

包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

5.流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。

6.利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。

7.管理风险

在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。

8.操作风险

操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务

4轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。

四、防范个人住房抵押贷款风险的对策

1.落实信贷责任制

落实各项贷款责任如经营责任、审批责任等建立充分的信息披露制度加强内外监管有效地降低商业银行的道德风险同时建立起不良贷款责任认定和追究制度使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后应该对借款人的信用状况进行严格审查对于不同资信度的借款人应采取不同的贷款安排贷款人向借款人提供贷款后应按协议催收贷款在整个贷款偿还期间借款人如有违反贷款协议的应立即采取相应的措施进行处理。

3.借款人违约风险防范

针对购房者存在违约可能性我们应从以下两点入手一是银行在接到购房者的贷款申请后需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定二是对置业者的资信进行审核。

4.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失同时贷款人也可投保住房贷款保险防止借款人不能如期还款的损失。

5.银行对风险的控制

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款稳妥发展二手房贷款市场首付款比例应当依据借款人还贷风险确定不宜一刀切要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核加强按揭贷款抵押登记审查积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整与我国现行的浮动利率相比它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

7.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点个人住房贷款业务需要依赖科技手段银行借助于先进的科学技术才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营从而提高工作绩效和工作管理水平同时IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

五、总结

几年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，以及金融机构放松贷款条件等因素导致房价的不断上涨，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理。中央银行应强化对银行贷款质量的监管，并尽快完善住房抵押贷款市场的信息披露制度，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。

参考文献：

1.胡红星:我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］经济师2007（6）

2.田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科学, 2004

3.杨笑寒.个人住房抵押贷款风险的控制[J].环渤海经济瞭望，2005,(8)

4.蔡天任.对我国发展住宅抵押贷款证券化的探讨[J].学术交流,2004,(5)

5.乔新霞.住房抵押贷款的风险研究[J].乌鲁木齐职业大学学报,2004,(3)

6.刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2002，(8)

7.百度：

2.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇二

2008席卷全球的金融危机,至今已在慢慢被人遗忘,而危机起源的美国房产次级债却引起了人们的学术研究兴趣。年初,央行公布的《2009年金融机构贷款投向统计报告》显示个人消费贷款增速显著提升。2009年全年,个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元;年末余额同比增长47.9%,增速比上年末加快37.4个百分点。[1]如此巨大的个人住房贷款,在国家提出抑制住房过快增长的背景下,商业银行将面临巨大的风险。以下,首先就个人住房贷款存在的风险做实证分析。

1 个人住房贷款存在的风险

随着我国住房抵押贷款市场的发展,引发住房金融风险的因素变得日益复杂。借款人违约行为是住房抵押贷款安全的最大威胁,统计数据证明违约期限与贷款风险度成正相关关系,违约时间越长损失越大,预期回收的可能性越小[2]。以下,就借款人违约行为期权分析的角度分析个人住房贷款风险成因及潜在风险。

1.1 借款人违约行为的期权分析

住房抵押贷款中的信用风险主要表现为借款人的违约风险,借款人的违约是指在规定期限内借款人没有偿还抵押贷款。从经济学角度解释,借款人的违约行为可以看作是住房抵押贷款合同给子借款人的一系列看跌期权,即借款人通过放弃抵押房产的所有权,来换取终止对抵押贷款偿还义务的权利,抵押贷款的首付款和已付款项可以看作是这项期权的押金。因借款人违约而使贷款银行面临的风险称作住房抵押贷款的违约风险。借款人违约行为按违约原因的不同可分为两类:被迫违约和理性违约[3]。被迫违约是指借款人因支付能力不足,无法继续偿还抵押贷款的违约行为。当被迫违约发生时,贷款银行将接管抵押房产的所有权。在银行处置抵押房产时,由于住房交易市场上房产价格、接管成本和销售成本等因素的影响,变卖抵押房产经常困难重重,在很多情形下贷款银行将无法回收其贷款,造成资产损失。理性违约是指借款人出于经济理性的考虑而放弃偿还贷款责任的违约行为,即借款人认为放弃还贷的损失比继续偿还的损失更小。一般来说,在抵押房产市价上升时不会发生理性违约问题,只有在抵押房产贬值时才可能发生借款人理性违约行为。以下通过一个简单模型来说明哪些因素影响了借款人的理性违约行为。假定在发放住房抵押贷款时,抵押房产的市价为P,首付款与抵押房价之比为r。在抵押期内,抵押房产的市价很可能发生变化,假定变化后的房产市价与原市价之比为c,市价变化时借款人还款累积额为A,在不考虑契税、房产交易税和印花税等交易费用的前提下,满足以下条件即可导致借款人的理性违约行为:

不等式(1)的左边部分代表抵押房产市价的波动,在房价上升时,c>100%,由于右边恒大于零,这种情况下不等式是不可能成立的,即不可能发生借款人理性违约行为。在房价下跌时,c<100%,不等式左边部分表示借款人抵押房产的价值损失,右边部分由首付款与已经偿还的本金两部分组成,表示借款人在抵押房产上已有的权益积累。如果房价下跌时不等式(1)成立,则意味着借款人继续偿还贷款的损失(抵押房产跌价后的损失量,由不等号左边的P(1-c)表示)将大于违约所放弃的在抵押房产上的积累权益(由不等式右边的P*r+A表示),此时借款人采取违约行为就具有经济上的合理性。为显示各个变量对借款人理性违约行为发生概率的影响,通过本金积累速度来进一步分析:

等式中T是抵押贷款期限,t是借款人已经履行抵押贷款合同的时间,F(T,t)是本金积累A与贷款总额的比例,即本金积累速度。在其它条件不变的情况下,贷款期限T越长,本金积累速度F(T,t)也就越慢,即F(T,t)是T的减函数:本金积累速度F(T,t)又是t的增函数,即随着时间t的推移,本金积累A也随之增加。将(2)式代入(1)式中,整理后得到借款人理性违约行为发生的简化条件式:

从(3)式也可以看出,由于F(T,t)大于零小于1,r恒小于100,只要房价上升(c大于1),借款人理性违约行为的发生条件就不会成立。(3)式清楚地显示出各个变量对借款人理性违约行为的影响,在其它条件不变的情况下:第一,抵押房产的价格下跌幅度越大,即c越小,借款人采取理性违约行为的倾向越大;第二,首付款与抵押房价之比越小,即r越小,借款人发生理性违约行为的可能性也越大;第三,贷款期限越短,即T越小,借款人发生理性违约行为的可能性越小;第四,住房抵押贷款合同的履约时间越长,即t越大,借款人理性违约行为发生的可能性也越小。以上四个变量中,贷款银行可以直接控制的两个变量是首付款与抵押房价之比r以及抵押贷款期限T。如果仅是出于减少理性违约风险的考虑,那么商业银行发放期限短、首付比率高的抵押贷款较为有利,但这样的抵押贷款设计将提高贷款偿还能力的门槛,使许多潜在的借款人因不符合抵押贷款条件而被拒之门外,这与各家商业银行大力拓展个贷市场,贷款成数8成或7成、期限20-30年,个人借款人资信基本不作专业审查的现实形成鲜明的对比。

1.2 借款人违约行为给贷款银行带来的风险

由于期限长、金额大、流动性差,住房抵押贷款仍存在较大的潜在风险,特别是随着我国住房抵押贷款发放规模的增长,引发借款人违约行为的潜在因素也在增加。其中一个值得注意的现象是,随着住房抵押贷款业务的迅速发展,逾期率也在上升。数据也显示,商业银行住房抵押贷款逾期率有明显的上升趋势,尽管比重还不是很高,但这意味着,一方面,由借款人违约而引发风险的可能性在增强,另一方面,由于住房抵押贷款的规模扩大了,因此风险发生后对贷款银行乃至整个金融市场造成的危害将进一步加深。从借款人理性违约的数学公式可知,整个的个人住房贷款体系的安全在很大程度上维系于房屋价格的上涨或者说至少不贬值,维系于宏观经济和房地产市场的良好预期。这样目前被认为是优质资产的个人住房贷款实际上和风险程度高的房地产开发贷款深层次的联系在一起。商品房销售是开发贷款的主要还款来源,投资过热导致房产供给结构性过剩不仅会使众多的开发企业资金链断裂,同时由于房产市场价格缩水,购房者的理性选择是把所购房屋抵押给按揭银行不再选择继续偿还贷款。针对商业银行个人住房贷款存在的风险,以下就如何化解这些风险,提出解决的办法。

2 化解商业银行个人住房贷款风险的举措

目前,全国个人住房贷款不良贷款率不到1%,是各家商业银行获利丰厚、资产质量相对最好的资产。但个人房贷的风险暴露期通常为三年到八年,而个人住房信贷业务是最近五年才开始发展起来的,因此目前刚刚进入风险期。有人做过测试,在房价下跌10%、20%和30%情景下,不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%,比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。[4]个人住房贷款存在“规模效应”,必须未雨绸缪加强风险防范制度建设。

2.1 建立标准化、集约化操作模式

通过组建区域性的个人住房贷款中心,走集约化经营之路。个人住房贷款具有典型的规模效应,规模化经营利于加强成本效益核算、强化以效益为核心的经营理念。应把住房市场环境成熟、住房供给和消费规模大、发展前景良好、行业管理相对规范的重点城市列为重点发展区域,并按照全行区域战略的总体布局和定位,以中心城市为依托建立个人住房贷款中心,既符合业务发展的区域市场定位,又有利于提高集约化经营水平,为向客户提供优质、便捷、高效的服务提供重要组织保障,提升营销竞争能力,降低银行内部操作风险。此外,建立个人信用评估模型。对个人住房贷款客户要加强信用风险评估,要充分挖掘和利用客户信息、信用记录以及历史数据,加强对不同个人住房贷款客户群体的信用评价,研究和完善行之有效的个人住房贷款客户信用评分卡。要充分利用个人信贷系统的支持,研究建立标准化的个人住房贷款客户信用评分模型。各家商业银行应同推动完善人民银行个人征信系统,做到客户信息共享,增加个人客户信息渠道,防止借款人利用银行间信息相互封闭而提供虚假资信、投机炒作以及逃废债的行为。

2.2 防范借款人理性违约风险

有关理性违约的详细情况已在以上作了专门分析。理性违约是指借款人出于经济理性的考虑而放弃偿还贷款责任的违约行为,即借款人认为放弃还贷的损失比继续偿还的损失更小。从防范风险的角度,房屋评估价值、贷款总额、首付比例、贷款年限是四个关键因素。然而,抵押房产的市场价格虽然不能由贷款银行直接控制,但房产市场价格的变化具有内在的规律性,贷款银行通过不断地积累资料和经验,可以提高自身预测抵押房产市场价格波动的判断力,加强与信誉度好实力强的房地产评估机构合作,核定按揭楼盘的价格,这是贷款银行减少借款人理性违约风险的关键环节之一。另外,贷款银行不能仅仅根据监管部门规定的上限(现行规定最高不超过八成三十年),应当在确定房屋评估价值的基础上,利用贷款审批系统依据借款人的个体不同确定相应的贷款总额和年限。房价越接近市场价值、抵押率越高,贷款资金的保障相应越大。贷款期限越长,房地产市场波动的可能性越大,评估价值与未来市场价格的差距越大,借款人越有可能选择理性违约。研究结果,首付款占抵押房价的比重越小,借款人违约的可能性越大。

2.3 推进住房抵押贷款证券化进程

近年来我国个人住房贷款规模以年增幅超过50%的速度增长,在全部贷款总额的占比逐年提高。由于我国商业银行用于发放贷款的资金大部分来自于企业和居民的储蓄存款,以中短期为主,而个人住房抵押贷款期限大多在十年以上甚至三十年,“短存长贷”的问题更加突出,如何回避流动性风险的问题必须进行制度创新。住房抵押贷款证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合,将一定数量的,在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款以发行证券的方式出售给投资者。简单地说,就是将资产质量较好、未来现金流稳定的个人住房贷款资产打包在资本市场上集中出售债权,一次性获得可长期使用的资金,从而回避长期贷款的流动性风险,又可以为住房消费者继续提供住房抵押贷款。贷款证券化后,将会吸引投资者分散相应的风险。

3 结语

在我国当前及今后一段时间房地产业仍将是国民经济的基础产业和支柱产业。房地产的繁荣在很大程度上是靠银行信贷支撑的,给银行积聚了巨大风险。开发资金主要开银行贷款,住房消费也主要靠信贷支持。笔者认为:必须建立标准化、集约化操作模式、采取措施防止借款人理性违约及推进房产证券化,对国有商业银行的正常经营具有重要的现实意义。

参考文献

[1]中国中央银行网站,2009年金融机构贷款投向统计报告[R],www.pbc.gov.cn,2010,(1.20).

[2]张虹.住房抵押贷款——中国证券化资产选择的切入点[M].科学出版社,2004:22-24.

[3]廖海.房地产信托:融资功能及其局限分析[M].重庆金融出版社,2004:32-35.

3.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇三

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动性隐患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

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[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.

[3]李健飞.中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社,2006.

4.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇四

郭平收稿日期：2006-02-24

（中国建设银行北京分行房金部，北京，１０００５３）摘要：随着房地产金融业务的快速发展，房地产开发贷款在商业银行的贷款中占有较高的比重。由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发贷款实行封闭管理。本文根据贷款封闭管理的运行模式，分析了在贷款过程中银行面临的风险，并提出了相应的风险防范措施。

关键词：房地产开发贷款；封闭管理；

近年来，房地产金融业务快速发展。据有关部门统计，房地产开发所需资金８０％来源于商业银行。从短期来看，房地产贷款是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但是从长远来看，如果商业银行不能对房地产贷款面临的潜在风险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就会成为商业银行严重的风险源。房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

房地产开发贷款指商业银行向借款人发放的用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款。房地产开发贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企事业法人。申请房地产开发贷款的借款人如果为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业，并已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《房屋预售许可证》，其建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景。

一、目前房地产开发贷款封闭管理的运作模式

由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了资金安全，保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发企业贷款实行封闭管理。中国银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，在房地产开发企业的自有资金得到落实后，商业银行可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。上述规定可以说完全认可了商业银行对房地产开发贷款封闭管理。

房地产开发企业贷款封闭管理是指商业银行对审批确定的房地产项目采取资金全程监控，使项目建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运行的管理方式，该账户就叫封闭账户。具体运作过程为：商业银行对借款人申请贷款的房地产项目进行调查评估，根据评估的结果报有权审批机构审批，审批同意后，签订《借款合同》、《担保合同》和《借款合同补充协议》。在贷款发放前，借款人进行房地产项目抵押登记，并在贷款人处开立资金监管性质的专用帐户（即封闭账户）。贷款发放后进入封闭账户，贷款的支用通过封闭账户进行。封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付、企业日常开支应使用其它帐户结算，两类资金不能混用，通过封闭账户支付资金的收款单位必须与项目建设有关且符合《借款合同补充协议》的规定，否则，借款人无权支用。贷款的归还也通过封闭账户实现，其还款来源主要是贷款项目的销售收入。借款人在贷款项目上的销售收入（包括个人住房贷款和首付款）必须存入封闭账户。贷款人按比例控制封闭账户中的留存资金，即根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例，逐月从销售收入中留存部分资金，用于累计还贷。具体计算公式为：每月留存资金额＝当期贷款余额／可销售房屋市场价值ｘ当期销售收入。每月留存资金额不低于上述公式计算出的相应金额。贷款封闭管理，可以有效地监控贷款的使用和回流，可以有效降低贷款风险。但是为了确保贷款安全，房地产开发企业贷款封闭管理运作过程中仍然需要防范以下风险。

二、银行风险分析

（一）贷款抵押落空的风险，这种风险主要是因为贷款期限与项目开发期限不匹配造成的。

贷款封闭管理的理想状态是，贷款项目的全部土地使用权及其地上建筑物抵押给贷款银行。在贷款封闭管理中，贷款的期限和项目开发建设的期限必须匹配，确保项目资金的回流时间与贷款的回收时间相符。如果由于贷款期限过短不能满足项目开发的时间需要，也就是贷款到期企业却没有收入归还贷款，将导致银行被迫发放借新还旧贷款。这样，在发放新贷款的过程中需要解除原抵押登记手续重新办理新的抵押手续。由于抵押登记部门和银行的操作流程不完全一致，往往出现原抵押登记手续已经解除、新贷款已经发放而新的抵押登记却无法办妥，一旦此时司法机关对抵押物采取法律强制措施，必然导致新的借款无抵押担保。此时，银行就难以实现贷款的封闭管理。

还有一种情况，在旧贷款抵押期间，房屋被出租，而旧贷款到期时租赁合同尚未到期。那么在借新还旧的抵押登记办妥后，租赁合同则属于在抵押合同之前签定，在实现抵押权时，会受到在先的租赁合同的限制。根据有关法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（二）按比例释放抵押物后抵押物价值不足的风险

贷款封闭管理过程中，银行一般按照一定的比例将销售收入留存在封闭账户中，用于累积还贷。该比例根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例确定。在抵押物逐步释放的过程中必须明确抵押物的范围和释放抵押物所带来的风险并及时采取措施，否则，随着抵押物的逐步释放，贷款的风险将逐渐增大。

１、明确认识抵押物的范围

房地产企业的贷款是银行向借款人发放的用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的贷款，因此一般而言，贷款合同和抵押合同签订时用于抵押的项目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用权或在建工程，而不是房屋。而抵押物对外销售的时候，是按照整套单元房屋、公寓或别墅出售的。按照《担保法》的规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。因此在计算释放抵押物的比例时间应当将抵押登记后新增加的房屋剔除。必须保证释放部分抵押物后所保留的抵押物价值足以担保剩余的债权，也就是剩余的在抵押合同签定时就存在的土地使用权或在建工程的价值足以担保剩余的债权。

２、审慎确定释放抵押物的比例

房屋的售价受房屋的楼层、朝向、结构、地理位臵、市场、政府政策等多种因素的影响，从而导致同一楼盘在不同的时间市场价值不一样、同一楼盘的不同单元房之间价值也不一样。而且，一般而言，受市场欢迎的易于变现的房屋肯定是容易售出，其他的房屋受市场欢迎的程度和变现的程度相对较差，甚至可能被迫降价销售。考虑以上这些不确定因素后，就应当选择较保守的抵押物释放比例，确保充足的抵押物价值。而现行的以可售房屋市场价值作为分母的比例计算方式没有考虑以上不确定因素。

３、按比例释放部分抵押物的做法并非法律的强行规定 按照法律规定，债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。“不履行”包括完全不履行或不完全履行。因此，债权人在债权没有完全实现的情况下，可以不释放抵押物，直到完全获得受偿，这样随着债权的逐步实现，抵押物担保的能力将逐渐增加，贷款的安全性也增强。反之，按比例释放抵押物后，抵押物担保的能力将逐渐减弱。

（三）封闭账户中的存款不具有担保的效力，不能优先用于清偿债权

在贷款封闭运作的过程中，封闭账户是借款单位在贷款发放前开立的用于资金监管性质的专用账户，封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付，该账户不售支票。封闭账户内的资金向外支付时必须按照双方合同约定的条件才能进行。根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值中所占的比例，逐月从封闭账户内钧销售收入中留存部分资金，用于累积还贷。项目达到８０％销售率时或贷款到期前，封闭账户内的存款余额不得低于到期贷款本息之和。从以上规定我们可以看出，抵押物释放后其价值转化为货币形态存入专用账户，积累到一定的金额或时间后才用于归还贷款。而在部分释放抵押物后到积累的销售收入实际用于归还贷款之前，银行贷款的风险加大。首先，借款人虽然将销售收入的一定比例存入专用账户但并未归还贷款，此时销售收入的所有权仍属于借款人。银行释放抵押物后放弃了相应部分的担保，使相应的贷款从抵押担保的贷款变成信用贷款。第二，封闭帐户作为资金监管性质的专用账户是借贷双方的约定，不具有ｘ，－Ｊ－抗第三入的法律效力，也不具有担保的性质。因此，一旦司法部门强制扣划，银行只能服从，而不能主张优先受偿的权利。

三、风险防范措施

（一）贷前调查阶段认真进行房地产项目评估，科学判断项目的市场价值，根据项目的回款时间，确定合适的贷款期限

由于封闭贷款的还款来源是项目租售的收入，因此选择具有市场价值的项目发放贷款是首要的条件。贷款项目最好有优越的地理位臵和较高的使用价值，这样抵押未来变现的能力将会很强。比如某外资银行在相关调查和论证的基础上，看上了某支行的某笔不良贷款的抵押物，对该抵押物未来的出租情况充满信心，主动向借款人和贷款人提出发放贷款、臵换贷款人的不良贷款的方案，从而使该支行及时化解了该笔不良贷款。在选择抵押物时，应尽可能地采用在建工程项目抵押来增强银行对项目销售资金的控制力，利用商品房按揭资金逐步归还银行的项目贷款；同时，应对预售商品房进行整体评估，防止开发商虚抬房价来转移项目贷款风险。

贷前发放前，还要对借款人所处行业、发展前景、综合实力和还款意愿等进行深入调查，准确判断借款人的经营风险和市场风险，综合分析借款人的偿债能力、盈利能力和还款意愿的，加大对借款人资质的审查力度。由于还款来源的产生需要借款人的经营，还款行为需要借款人具有良好的还款意愿和诚信，因此密切关注第一还款来源即借款人的经营状况、还款意愿和诚信是非常必要的，绝对不要因为有抵押物的封闭管理就可以高枕无忧。

房地产开发项目的建设周期较长，从项目可行性研究开始到最后销售回笼资金，中间要经历勘探设计、报建立项、项目开发等多个环节，开发周期短则二三年、长则超过五年。开发周期越长，各种经济环境特别是房地产市场发生变化的可能性就越大，而房地产项目一旦破土开发就很难根据市场需求变化进行改变和调整，而银行也面临着贷款资金无法按期回收的风险。在贷款调查阶段银行必须对项目建设情况进行准确评估，准确预测项目的资金需求情况和资金运作周期，合理确定贷款期限。在贷款发放后，客户经理要严密监控工程进度，一旦出现项目不能按计划进行的情况，及时采取措施。

（二）强化贷后管理，尤其强化对抵押物的管理能力

贷后管理如果不到位，将使开发商有机会挪用贷款资金或销售回笼款，致使项目无法竣工或无销售资金归还银行贷款。房地产开发贷款的资金循环和周转是以项目为主体，还款来源也是项目销售资金，因此商业银行对房地产开发贷款的管理首先应当与具体项目紧密相联，对开发商的自有资金、银行贷款以及项目销售资金的实施封闭运作，以确保项目完工贷款归还。贷款发放后，要监控好项目的建设进展情况。银行要设立项目经理，专门监督项目的进展和资金使用情况，按照借款人合理用款需求，分期分批发放贷款，保证贷款专项专用，防止贷款被挪用和贷款资金长期积淀。在管理过程中，应根据在建工程的实际进度支付贷款资金，确保工程款实际支付给建筑承包商和材料供应商，既可以防止开发商挪用资金，又可以预防开发商逃废债。

随时监控其销售计划和销售情况，尤其是抵押物的销售形态。对于与贷款对应的建设项目出售后，要及时按照协议进行封闭管理并收回贷款。实时跟踪抵押物的变化情况，一旦出现不利还款的风险隐患，要及时采取有效措施，避免风险的扩大。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。如果发生重大风险可能不利于借款人还款时，银行可以要求借款人用销售按比例释放的抵押物所得款项提前清偿部分贷款，以降低风险。

贷款人在按比例释放抵押物的过程中，必须确保以下几个问题，才能防范风险：１、确保所释放的抵押物销售的收入肯定归还贷款，不会因为任何原因发生意外。２、所保留的抵押物在任何情况下都足以担保剩余的债权，因此在计算留存比例时必须采用最保守的方式。

四、关注企业经营情况，及时预警

5.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇五

个人贷款业务贷后管理是指个人贷款发放或其相关信贷业务发生之后直到本息收回的信贷管理行为的总和，其主要内容包括资金账户监管、贷后服务、贷后营销、贷后检查、风险监测与预警、贷款风险分类、贷款本息的回收、逾期贷款催收、不良资产的处置、档案管理等。个人贷款业务贷后管理工作既是银行经营管理水平的具体体现，又是防范信贷风险、减少信贷资产损失的重要环节，直接关系到银行的美誉度和“生命线”，是银行塑造服务品牌的重要渠道和控制信贷风险的重要防线，在个人贷款业务经营管理全流程中占据着重要地位。2个人贷款业务贷后管理的现状及成因剖析 在当前商业银行的个人贷款业务管理中，贷后管理的重要性仍然得不到足够重视，贷后管理工作存在着许多风险隐患，具体表现如下：

（一）思想认识不到位，贷后管理意识淡薄。一是认为个人贷款贷后管理难度大、跨度长且不能带来直接经济效益，与其在贷后管理上耗费人力和精力，还不如将有限资源投入到更能产生经济效益的贷款营销上，这就造成思想认识的“错位”，贷后管理工作被忽视。二是由于贷款风险暴露的滞后性，新增贷款规模的迅速扩大后，在一定程度上稀释了贷款不良率水平，出现了虽然不良贷款绝对值增多但贷款不良率仍然持续下降的现象，容易产生轻视贷后管理的错觉。三是个人贷款在金融同业中被公认为最优质资产之一，综合收益率高，风险概率低。为争夺市场上这块诱人的“蛋糕”，在一定程度上也助长了“重营销、轻管理”思维的滋生和蔓延。

（二）工作职责不到位，贷后管理流于形式。贷后管理工作能否有效开展，取决于客户经理的自觉性和尽职程度。但由于部分客户经理工作方式粗放，责任心不够强，麻痹大意，存在贷款风险短期不会出现的侥幸心理等原因，未能充分履行好贷后管理职责。主要现象有以下几个方面：未按规定的时间和周期进行贷后检查，贷后检查方式过于单一，贷后检查只停留在表面或者走过场，未深入实地或现场调查，没有对客户基本情况、收入状况及抵（质）押物担保情况等变化进行必要的监控管理和信息收集分析，贷款风险预警信号未能及时发现或视而不见，甚至“闭门造车”形成贷后检查报告以及贷后检查报告内容基本雷同或仅修改检查日期等。

（三）激励机制不到位，贷后管理缺乏动力。当前，在设置个贷业务考核体系或开展个贷业务劳动竞赛时，偏重于业绩考核而忽略了贷后管理，仅对个人贷款投放（或新增）笔数和金额等有关业绩指标进行激励，贷后管理却未纳入激励指标体系，也没建立相应的利益补偿机制。其实，在个人贷款的整个业务链中，贷后管理持续时间最长且情况复杂多变，是最难驾驭的风险防范控制环节，需要更多的付出却未得到相应回报。激励机制的偏位，必然导致贷后管理人员感到“吃力不讨好”，认为贷后管理只有责任，不如贷前或贷中环节实惠，贷后管理缺少激情。

（四）人员编制不到位，贷后岗位形同虚设。受考核指标等因素影响，部分经营机构的个人贷款从业人员数量与个人贷款规模的增长不相适应，特别是基层行个贷从业人员编制普遍不足，一人多岗，混岗现象严重,无法配备专职贷后管理人员，使得贷后管理职责无法真正落到实处。主要表现为：贷后管理人员通常身兼多岗，既要满足中前台需要，又要兼顾贷后管理，疲于应付、顾此失彼，不能有效地开展贷后管理工作。同时，繁杂的日常事务迫使贷后

管理人员无法腾出时间和精力进行学习充电，业务知识更新缓慢，综合素质较低，造成贷后管理过于粗糙，缺乏深度。

（五）技术手段不到位，贷后管理创新不足。个人贷款属于零售业务，具有笔数多、金额小、批量化等特点，这就决定了个人贷款的贷后管理仅依靠人工判断与监测是远远不够的，要管好数额庞大的这块资产，需要先进的技术手段对存量的个人贷款进行各种信息分析、风险监控和预警判断等。目前，商业银行个人贷款贷后管理系统相对落后，实用性较差，仅停留在满足简单的日常贷后管理需要的层面上，无法真正实现贷后管理的自动化、集中化和程序化。在存量个人贷款数据分析、资产质量变动趋势分析、逾期贷款自动催收、贷后批量营销、风险识别、提示及预警信号等功能领域，还有较大的优化升级空间。

（六）贷后服务不到位，收益能力有待提高。当前商业银行的贷后服务行为离“以客户为中心”的要求仍有较大距离，存在着一定程度的墨守成规、死守贷款合同的现象，甚至还设置了各种“门槛”限制客户进行贷后变更等操作，未能真正从客户角度着想，制定出一个银行与客户之间行之有效的“双赢”之策。同时，由于商业银行部分贷后服务手续较为繁杂，成本维护较高，与西方国家相比，在当前的国情和金融监管背景下向客户收取一定费用仍不现实，贷后服务供需双方的矛盾和利益博弈，也必然导致贷后服务的不顺畅。

（七）银行与客户信息不对称，贷后管理存在隐患。信贷信息不对称的问题，在目前信用环境不完善的背景下，表现得尤为突出。个人贷款发放后，银行失去资金控制权，而同时市场千变万化，个人客户相关情况也是时时在变，银行甄别个人信用信息和评价技术还不成熟，贷后管理人员很难及时掌握个人客户及其相关的最新信息，监管难度大。这也影响和制约银行贷后管理水平的提升，存在相当大的风险隐患。3个人贷款业务贷后管理的相关建议和措施

（一）强化贷后风险意识，确立贷后管理地位

1.不断增强贷后管理意识，通过专题会议和培训学习等方式，教育和引导经营机构负责人和个贷从业人员从根本上转变“重贷轻管”的观念，正确理解业务发展与贷后管理的辨证统一关系，充分认识贷后管理的必要性和重要性，坚持“两手抓、两手硬”方针并贯穿到管理工作的全过程，促进个贷业务可持续发展。

2.把贷后管理工作提到事关“银行生命”的高度，积极坚持“规范管理，防控风险”这一目标，不断强化贷后管理的核心地位，全面落实贷后管理的具体要求，充分体现贷后管理的经济价值，促进贷后管理水平的全面提高，从而提升个贷业务风险控制能力。

（二）加强贷后制度建设，规范贷后管理行为 1.从“大处着眼”，在制度落实上狠下功夫，实行动态管理，完善个人贷款贷后管理制度。按照内部控制的要求，制定和细化经营主责任人负责制度、重点客户联系制度、贷后检查制度、贷后服务和营销制度、逾期贷款催收和处置制度、贷款档案移交和保管制度、风险分类、监测和预警制度、责任追究制度等，并根据风险防范的需要和业务发展实际，适时予以调整和更新，形成一整套完整的检查、反馈、改进、监督的贷后管理运作机制。2.从“小处入手”，在细节处规范个贷从业人员的贷后管理行为，保证贷后管理的精细化。首先，针对不同的个贷品种制定操作性强、切实可行的贷后管理实施细则，界定不同贷后岗位的职责范围，使贷后管理工作职责明晰，且有所侧重。其次，充分发挥风险监测预警工作对贷后管理的导向作用，要认真对待监测疑点，逐一排查，疑点问题要真实揭示，形成详实的检查报告，作为贷款决策的重要依据。同时，要重视信贷资产风险分类工作，力求准确、客观。最后，加大对担保措施的监管和检查力度，密切关注贷款担保情况的变化，及时跟踪了解担保物价值的变动趋势，发现异常，及时报告，制定妥善的解决方案，确保担保的有效性。

（三）完善贷后考核机制，调动贷后管理积极性 1.完善贷后管理绩效考核体系，将贷后管理内容纳入考核范畴，采取定性和定量相结合方式，依据贷后管理相关要求和重要性等因素，分门别类地设置考核标准和分值权重，按季考核，将其结果作为贷后管理人员履职情况、绩效考核和年终评先评优的重要依据，以及评价经营机构及其负责人管理水平、素质和业绩的重要标准。对于能严格执行贷后管理规定，贷后管理基础好、水平高的经营机构，在信贷规模、财务费用和人力资源方面给予重点倾斜并予以表彰奖励，树立先进典型；对于违反贷后管理规定，贷后管理薄弱的经营机构，要依据有关规定进行经济处罚，追究相关人员责任等。

2.定期、不定期开展贷后管理专项活动，全面揭示贷后管理存在问题，带动贷后管理人员合规、尽职工作意识的增强，使贷后管理人员更加注重实质性风险的把握，使贷后管理行为更加自觉、有序、规范，进一步建立和健全贷后管理的长效机制。

（四）加大人力资源投入，提高贷后管理人员素质

1.在人员配备方面予以充分保证，结合个贷存量规模、资产质量、贷后岗位设置等因素，按一定比例配足贷后管理人员，将素质高、经验丰富的员工充实到贷后管理队伍，实行贷后管理人员从业的资格认证及淘汰制度。对不能胜任该岗位人员要果断及时予以转岗。有条件的经营机构可尝试设立个人贷款贷后管理中心（或专门职能科室），实行贷后管理集中经营。2.加大贷后管理人员培训学习力度，制定切合实际的培训学习计划，采取理论学习和实践操作相结合方式，定期充电、更新知识，切实提高贷后管理人员的执行力，全面提高综合素质。同时，把贷后管理工作与员工思想教育紧密结合起来，进一步加强对贷后管理人员的履行职责教育和职业道德教育。

（五）优化贷后管理系统，实现贷后管理科技化

1.投入强大技术力量，借鉴西方先进的贷后管理经验，结合我国商业银行现有贷后管理实际需求，研制出具有中国特色的个人贷款贷后管理系统，使之能够满足多样化的贷后管理需要，适应新形势下贷后风险监测管理的要求，丰富贷后风险监测手段，节约人力成本，简化操作手续，实现贷后管理的自动化。

2.依托先进的贷后系统来覆盖整个个人贷款贷后管理内容，通过抽取客户、区域、贷款方式、担保方式、产品种类、逾期账龄、信用等级等数据，进行集中度分析、比较分析和趋势分析，从而对贷款规模、大额贷款、一户多贷、经营性贷款、“假个贷”、“期转现”办理进度、合作方项下的个人拖欠贷款、贷款用途、逾期账龄及贷款风险分类迁徙变化情况等进行多方位、分维度的风险监测，实现系统对贷后全流程管理和动态监控。

（六）建立贷后服务体系，提升贷后收益能力

1.及时推出符合市场需求的贷后服务措施，进一步完善贷后服务项目，主动对不同价值层次的客户实施适时的贷后服务补救措施，打造优质、高效的个人贷款贷后服务体系，在维护和提高客户满意度和忠诚度的基础上，尽可能降低服务成本，实现银行与客户的“双赢”局面，全面提升银行的核心竞争力。

2.针对日益完善的贷后服务体系，结合贷后服务成本和个人客户承受能力，进一步拟定部分收费项目，合理制定收费标准，循序渐进、有的放矢地实行有偿服务，有效提高贷后服务收益水平。同时，利用个贷系统设定一系列条件，筛选出存量优质客户，通过电话及短信方式进行批量化营销，发现、挖掘销售贷款产品或其它个人金融产品机会，进而对有意向的目标客户进行二次营销，方便快捷、简单有效，节省营销费用，增加存量客户综合贡献度，培育新的利润增长点，强化贷后管理在价值创造中的作用。

（七）规避贷后信息缺失，堵塞贷后管理漏洞

1.全面理顺银行内部信息来源，广泛借助外部信息渠道，如：公安系统、人行、银监局、房

地产交易登记部门、新闻媒介等，利用各种手段筛选有价值的信息，努力结合自身的业务知识、从业经验和贷款信息等，合理评估贷款风险，采取必要、有效的措施，极力避免信息缺失所带来的风险。

6.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇六

一、单项选择题

1.以下选项中，不属于借款人基本情况评价的是()。

A.分析了解借款人的身份

B.分析了解借款人的居所

C.通过人民银行征信系统了解借款人的诚信记录

D.审查借款人的银行有单的权属凭证

2.贷款调查应以()为主、()为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。

A.实地调查;间接调查

B.直接调查;间接调查

C.间接调查;实地调查

D.实地调查;问卷调查

3.贷款人应要求借款人以()提出个人贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。

A.公开形式

B.书面形式

C.口头形式

D.正式形式

4.()是指银行业金融机构根据借款人的有效贷款需求，主要通过贷款人受托支付的方式，将贷款资金支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。

A.贷后管理

B.协议承诺

C.实贷实付

D.审贷分离

5.银行最终选择的目标市场是()。

A.银行认为风险最大的一组客户

B.银行认为风险最小的一组客户

C.银行认为最有吸引力的一组客户

D.银行认为收益最大的一组客户

6.社会公众对合作机构的信任和认可程度是指()。

A。合作机构的信用状况

B.合作机构的偿债能力

C.合作机构的管理水平

D.合作机构的业界声誉

7.贷款资金用于生产经营且金额不超过50万元人民币的个人贷款，经贷款人同意可以采用的方式支付是()。

A.借款人自主支付

B.贷款人委托支付

C.借款人委托支付

D.贷款人受托支付

8.()是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交

/ 1 / 易对象。

A.借款人自主支付

B.贷款人委托支付

C.借款人委托支付

D.贷款人受托支付

9.()是指商业银行在贷款发放以后所开展的信贷风险管理工作。

A.贷后分控

B.协议承诺

C.贷后管理

D.实贷实付

10.放款执行部门首先应独立于()，以避免利益冲突。

A.申贷执行部门

B.贷款担保部门

C.前苔营销部门

D.审核部门

二、多项选择题

1.以下属于合作机构风险分析的有()。

A.合作机构的信用状况

B.合作机构的管理水平

C.合作机构的偿债能力

D.合作机构的业界声誉

E.合作机构的竞争对手

2.个人贷款申请应具备的条件有()。

A.借款人必须是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民

B.贷款申请数额、期限和币种合理

C.借款人具备还款意愿和还款能力

D.借款人信用状况良好，无重大不良信用记录

E.贷款人要求的其他条件

3.贷款检查包括但不限于的内容有()。

A.借款人基本情况

B.借款人收入情况

C.借款用途

D.借款人还款来源、还款能力及还款方式

E.保证人担保意愿、担保能力或抵(质)押物价值及变现能力

4.个人贷款管理的基本原则包括()。

A.全流程管理原则

B.诚信申贷原则

C.协议承诺原则

D.审贷分离原则

E.实收实付原则

5.贷款申请应遵循诚信申贷原则，至少要明确的条件是()。

A.借款人的主体资格要求

B.借款人信用记录良好

/ 2 /

C.贷款用途明确合法

D.还款来源明确合法

E.证明材料的具体要求

6.贷款审查应对贷款调查内容的()进行全面审查。

A.完整性

B.合理性

C.合法性

D.准确性

E.收益性

7.个人贷款客户群体庞大、涉及面广，风险评价应在全面分析借款人及相关业务的基础上重点掌握()。

A.借款人基本情况评价

B.借款人资产负债状况及收入评价

C.借款项下交易的真实性评价

D.借款项下交易的合法性评价

E.借款审批权限的评价’

8.协议承诺原则的基本要求是()。

A.要求贷款人提供贷款申请材料，并且承诺所提供材料是真实、完整和有效的 B.要求贷款人在合同等协议文件中清晰规定自身的权利和义务

C.要求客户签订并承诺一系列事项，依靠法律来约束客户的行为

D.要求借款人应证明其信用记录良好、贷款用途和还款来源明确、合法

E.要求贷款人明确问责机制

9.受托支付的支付控制需要明确的基本要求是()。

A.借款人的客体资格要求

B.借款人应提交材料的要求

C.贷后跟踪要求D.还款来源明确合法要求

E.支付审核要求

三、判断题

1.根据相关规定，贷款人申请个人贷款的用途应符合法律法规规定和国家有关政策，但其具体用途可以是不确定的。()

2.对未获批准的个人贷款申请，贷款人应告知借款人。()

3.审贷分离的要义就是放款。()

4.长期以来，我国银行业金融机构一直存在“重管轻贷”的现象。()

5.商业银行在进行贷后跟踪管理时，不能查看个人的信用报告。()

6.对于贷款审批的决策意见为否决的业务，需要提请复议的，对原申报业务报批材料中已提供的材料，可不重复报送。()

7.审贷分离的核心是将负责贷款调查的业务部门(岗位)与负责贷款审查的管理部fl(岗位)相分离。()

8.当前我国个人征信系统非常完善，所以我国的贷款违约风险很小。()

9.贷款调查以实地调查为主、间接调查为辅的方式进行调查。()10.个人贷款管理中的“贷款面谈、借款合同面签制度”是个人贷款的基本准则，也是我国银行业金融机构稳健经营的基本经验。()

参考答案

一、单项选择题

/ 3 /

1.A[解析]借款人基本情况评价是分析了解借款人身份、年龄、品行、职业、学历、居所、爱好、婚姻家庭、供养人口等。通过人民银行征信系统了解借款人的诚信记录。

2.A[解析]根据《个人贷款管理暂行办法》第15条的规定，贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实，电话询问以及信息咨询等途径和方法。

3.B[解析]根据《个人贷款管理暂行办法》第12条的规定，贷款人应要求借款人以书面形式提出个人贷款申请，并要求借款人提出能够证明其符合贷款条件的相关资料。

4.C[解析]实贷实付是指银行业金融机构根据借款人的有效贷款需求，主要通过贷款人受托支付的方式，将贷款资金支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。

5.C[解析]银行最终选择的目标市场是它认为最有吸引力的，即符合其经营目标和策略的一组客户。

6.D[解析]合作机构的业界声誉是指社会公众对合作机构的信任和认可程度。良好的声誉是长期努力的结果。充分了解业界声誉对银行的合作机构风险管理不可或缺。

7.A[解析]个人贷款原则上应当采用贷款人委托支付的方式向借款人交易对象支付。有下列情形之一的个人贷款，经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式：①借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过30万元人民币的;②借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的;③贷款资金用于生产经营且金额不超过50万元人民币的;④法律法规规定的其他情形的。

8.D[解析]题干所述是贷款人受托支付的定义。

9.C[解析]题干所述是贷后管理的定义。故C项正确。

10.C[解析]放款执行部门首先应独立于前台营销部门，以避免利益冲突;其次应独立于中台授信审批部门。

二、多项选择题

1.ABCD[解析]合作机构风险分析包括：合作机构的信用状况、合作机构的管理水平、合作机构的偿债能力、合作机构的业界声誉。

2.BCDE[解析]根据《个人贷款管理暂行办法》第十一条的规定，个人贷款申请应具备以下条件：①借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;②贷款用途明确合法;③贷款申请数额、期限和币种合理;④借款人具备还款意愿和还款能力;⑤借款人信用状况良好，无重大不良信用记录;⑥贷款人要求的其他条件。据此可知，A项说法错误。

3.ABCDE[解析]略。

4.ABCD[解析]个人贷款管理的基本原则包括：全流程管理原则、诚信申贷原则、协议承诺原则、审贷分离原则、实贷实付原则、贷后管理原则。

5.ABCDE[解析]略。

6.BCD[解析]贷款审查应对贷款调查内容的合理性、合法性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保状况、抵(质)押比率、风险程度等。

7.ABCD[解析]略。

8.BC[解析]协议承诺原则一方面要求贷款人在合同等协议文件中清晰规定自身的权利和义务;另一方面要求客户签订并承诺一系列事项，依靠法律来约束客户的行为。一旦违约事项发生，则能够切实保护贷款人的权益。A、D项是诚信申贷原则的要求。E项是全流程管理原则的要求。

9.BE[解析]受托支付的支付控制需要明确的基本要求：①明确借款人应提交材料的要求;②明确支付审核要求。

三、判断题

1.×[解析]根据《个人贷款管理暂行办法》第七条的规定，个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

2.√[解析]根据《个人贷款管理暂行办法》第二十一条的规定，对未获批准的个人贷款申请，贷款人应告知借款人。

3.×[解析]审贷分离是指银行业金融机构将贷款贷款审批与贷款发放作为两个独立的业务环节，分别进行管理和控制，以达到降低信贷业务操作风险的目的。审贷分离的要义是贷款审批通过不等于放款。

/ 4 /

4.×[解析]长期以来，我国银行业金融机构一直存在“重贷轻管”的现象。

5.×[解析]中国人民银行颁布的《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》明确规定，除本人以外，商业银行在办理贷款、信用卡、担保等业务时，或贷后管理、发放信用卡时可以查看个人的信用报告。

6.√[解析]对于贷款审批的决策意见为否决的业务，申报机构(部门)认为有充分的理由时，可提请重新审议(复议)。提请复议的业务，申报及审批流程和新业务相同，对原申报业务报批材料中已提供的材料，可不重复报送。

7.√[解析]审贷分离的核心是将负责贷款调查的业务部门(岗位)与负责贷款调查的管理部门(岗位)相分离，以达到相互制约的目的。

8.×[解析]当前我国个人征信系统尚不完善，贷款违约成本偏低，容易引起借款人还款意愿恶化。

9.√[解析]贷款调查以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。

10.√[解析]略。

7.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇七

一、个人住房抵押贷款风险来源分析

(一) 开发商风险

1、经营风险。

开发商由于经营管理不善、资金不足, 致使预售楼盘未能按期交付使用, 而无法还清贷款的风险。

2、信用风险。

开发商有意不履行义务致使银行蒙受损失, 如:开发商挪用个人住房贷款、不履行回购协议、拒绝承担阶段性保证责任。开发商以一个项目 (楼宇) 成立项目公司, 转移资产、隐匿财产, 抽逃资金, 做假账, 搞假破产, 真逃债。

3、营销风险。

开发商为了获取更多的预售款, 在营销宣传中夸大了楼盘的市场定位、规划设计、配套设施、产品质量等导致楼盘交付使用后, 购房人不满, 而导致不愿继续支付本息。这增大了银行不良资产上升的风险。

4、超值抵押风险。

开发商为了争取更多的贷款, 以与实际建房大有偏差的图纸虚报面积向银行贷款。由于楼盘的实际面积与图纸相差较大、楼盘所处的地理位置升值潜力较小, 使得第二还款来源缩水。

(二) 借款人风险

1、信用风险。

我国个人信用记录体系不完善, 商业银行的征信系统建设也比较落后, 对房贷申请人的资信调查和评估尚主要建立在借款人身份证明、个人收入证明等真实性十分不确定的材料之上。在我国房价持续攀升的预期下, “递增还款”等复杂的贷款品种也会诱使借款人忽视自身经济能力而作出不理智的购房决策。因此我国个人住房抵押贷款信用风险较为突出。

2、投资风险。

借款人购买的楼盘是炒房行为, 而这些楼盘多数为高档住宅, 一旦经营或投资失败, 房屋贬值, 借款人有可能会放弃房屋的所有权, 风险只能有银行独自承担。

3、提前还款风险。

在我国, 一般只要住房抵押贷款借款人提出申请, 银行就得接受其提前还款。在再融资动机等原因促使下, 理性经济人的提前还款现象增加, 这将增大银行经营成本, 造成其预期利息收入损失、回收资金短期闲置损失, 同时银行业将面临再投资风险。

(三) 银行内部管理风险

由于个人住房抵押贷款业务属于新业务, 规章制度尚不建全, 相应的配套管理措施跟不上;二是业务管理处于交叉兼职状态, 造成从业人员参差不齐, 预测、评估、应变、能力差, 造成在贷款管理上, 监控力度不够, 贷前、贷中和贷后管理相对脱节、滞后。我国商业银行内控制度不完善。

二、个人住房抵押贷款风险的防范措施

(一) 把好开发商及楼盘风险关

严格审查开发商的开发资质和能力及按揭项目, 实行项目管理责任制, 杜绝假按揭给银行带来的风险。对房屋定价进行评估, 防止开发商与购房人合伙骗贷行为。同时, 与房地产开发商签订售后管理协议, 维护房屋的使用价值, 在房屋出现质量问题时, 由开发商承担贷款偿还责任。对还未取得产权的房屋, 由开发商对个人提供担保, 交纳一定比例的保证金, 保证债权在前期得到落实。

(二) 建立个人信用制度并加强资信评估

建立起以政府部门领导、银行系统为主体、社会中介机构为辅助的多层次个人信用调查体系, 分阶段将居民个人信用资料汇集记录存档, 使政府个人信用调查机构与银行各方在系统资源上能够共享。建立和扩展个人基本账户制度, 使居民个人的存储支出情况在基本账户中得以体现, 从而加强资金的监管和信息的反馈。

(三) 加强银行内部管理

实行委托律师代办个人住房贷款审查, 规范贷款经营, 严格审核合同条款;在抵押贷款从阶段性担保到确权后的他项权证拿到经办行这过程中, 银行应追踪掌握房屋的竣工和交付使用时间, 确保房屋他项权证的到位;按月监控借款的还本付息情况, 加强与客户的交流, 克服重贷轻管的倾向。

(四) 采取多种措施化解市场风险

1、商业银行要及时化解市场风险。

首先, 增加个人存款的揽储能力, 扩大贷款资金来源, 缓解“借短贷长”不合理资金结构。其次要加大市场研究力度, 及时掌握市场经济动向, 以调整营销结构。第三, 关注政策利率变化可能对借款人产生的影响, 视情况采取预防措施降低违约风险, 如延长其借款期限或分担一定利率等。

2、成立政府担保机构。

建立以政府为主导的担保机构, 实行低收费, 微利运营。从而有利于将开发商从阶段性担保中解脱出来, 回避了开发商因经营不善带来的风险;其简化个人住房抵押贷款手续, 减低借款人的借款成本, 有利于银行行使抵押权, 一旦出现借款人到期不能偿还贷款本息, 由担保公司代为清偿。

3、建立健全的社会保障制度和发展房地产二级市场。

建立了一套健全的社会保障体系, 既可使借款人在无力偿还贷款时, 生活有所保障, 法院能够顺利地将违约住房拍卖, 银行的利益便可得到保障。同时, 功能齐全的房地产二级市场, 银行行使债权取得的住房便能够及时变现, 从而避免房屋贬值带来的风险。

4、实施个人住房抵押贷款证券化。

个人住房抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化, 有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力, 降低其流动性风险;同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”, 可有效的控制和减少利率风险和信用风险。

参考文献

[1]、庄毓敏.商业银行业务与经营.第2版.北京:中国人民大学出版社, 2005:171

[2]、贾卉.个人住房贷款的风险防范及对策.现代管理科学, 2004 (2) :115—116

[3]、刘群, 任万明.关于发展我国个人住房贷款业务的思考.山东农业大学学报:2000 (4)

8.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇八

【关键词】商业银行 房地产开发贷款 个人住房贷款 信用风险

房地产行业属于资金密集型行业，根据有关的统计数据显示，我国房地产投资资金的来源中，商业银行的消费贷款和房地产开发贷款占了很大一部分，这使得房地产行业的绝大多数风险集中在了商业银行。同时信用风险是银行中存在的主要风险，如果银行对这些损失的资产不能及时识别、应对并采取有效措施，银行就会面临严重的风险问题。

一、商业银行房地产贷款信用风险

（一）商业银行房地产开发贷款信用风险

房地产开发贷款是对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产行业属于高负债的行业，其资金来源主要是依靠银行的贷款，同时，房地产行业也属于高利润的行业，由于商业银行具有趋利性，所以在安全的情况下各个银行也十分乐于向房地产行业发放贷款。

房地产企业的高回报率和不断持续攀升的房价，都促使近年来商业银行房地产开发贷款数额不断扩张，同时房地产贷款的信用风险问题也日益凸显。首先，由于房地产行业的高利润、高收益性使房地产贷款成为了商业银行一项重要的盈利性资产业务。根据有关资料显示，在国际上，房地产行业的平均利润高于其他产业的利润，同时，在中国，房地产行业的投资利润又远高于国际水平，这说明中国的房地产行业回报率远高于其他途经的投资所获得的回报率。另外，近年来不断上升且居高不下的房价也为商业银行发放房地产开发贷款提供了充足的信心。一方面，商业银行自己本身拥有一定数量的房地产，房地产价格的上升将直接使得商业银行的资本价值上升，这就使得商业银行可以并且愿意持有更多的房地产贷款。另一方面，由于房地产价格上涨，以房子作为抵押品所发放的贷款的担保物市场价值上升，这将直接导致违约概率明显减少和由于违约造成的损失降低，即贷款的损失风险下降了，这也鼓励商业银行发放更多的贷款。

但事实上房地产开发贷款也存在着很大的风险。对于房地产开发贷款来讲，似乎只要企业将标准的合格的房子建好并且按照原计划和既定价格销售出去，就将会得到一笔不菲的收入，从而贷款的偿还不会发生任何问题，但现实中房地产的资金链是非常脆弱的，一旦开发商建成房子后发现供给过多，需求不足，竞争激烈，导致滞销，房价下跌等其他不利情况，开发商就无法获得预期收益，最终不能按时足额甚至无力偿清贷款，此时银行贷款的风险将会很大。

由于房地产贷款投资的高回报和持续上涨的房价使得商业银行十分看好房地产开发贷款这项业务，从而容易低估了风险，商业银行为了增加盈利而放宽贷款的条件，但是一旦房价下跌或有其他突发情况或政策出现，那么商业银行将会承担巨大的风险和不可预估的损失。

（二）商业银行个人住房贷款信用风险

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款的信用风险问题主要集中在以下两种情况中。

首先，个人住房贷款的借款人与银行签订购房合同，以房子作为抵押物获得一定数额的贷款，并在未来一段时间内定期偿还本息。在贷款期间内，如果房价基本维持不变或价格上漲，借款人则想继续拥有房子的所有权和权益，所以他会按照约定继续偿还贷款的本息。但如果在贷款期间，房价大幅下跌，使得未偿还的贷款余额可以购买一套同样的房子甚至是一套更加好的房子，那么借款人就不会选择继续偿还贷款，而是相当于把最初买的房子以贷款余额的价格卖给了银行。可见，如果房价不变或上涨，个人住房贷款将十分安全同时也可以给银行带来不错的收益，但一旦房价大幅下跌，个人住房贷款的信用风险将会很大。尤其是近年来，房价已有松动，房价下降已成为必然趋势，所以目前对于商业银行来说，个人住房贷款的信用风险不容小觑。

其次，不断攀升的房价也让众多的投机者看到了“商机”，我国房地产市场上存在着大量的投机炒房行为，他们以相对较低的价格买入房子，一段时间后等到价格上涨再以高价卖出房子，从中获得高额的收益。高额的收益吸引了大批房地产投机者，他们在投机的同时需要向银行申请贷款来获得买房的大量资金，因此，就出现了利用银行贷款管理上的漏洞重复申请贷款、开虚假证明恶意骗取贷款等不合规定的行为，这些在无形中埋下了巨大的风险隐患，一旦房价下跌，投机者将没有收益来偿还贷款，面临巨大的还款压力，当投机炒房者无力偿还本息时，银行将面临严峻的信用风险问题挑战同时将蒙受巨大的损失甚至导致银行破产。

二、商业银行房地产贷款信用风险的防范

（一）对于房地产开发贷款

1.根据工程情况分批发放贷款。发放贷款的速度要根据工程实际进行的进度适量发放，避免在工程未开始前或工程刚开始时一次性发放全部贷款。聘请第三方专业人员进行严格的考察评估与检查，确定工程所需贷款数额、保证所发贷款确实得到有效、合理的运用。

2.制定严格的贷款比例界限。根据贷款单位的信用和其提供的抵押物按照一定比例确定可以贷款的数量上限，降低贷款的风险。

3.加强内部操作风险管理。因为房地产开发贷款的高利润性，所以银行为了增加盈利、多贷款、增加自身在竞争中的优势而降低了贷款的要求，对贷款单位的各项数据审查不严格，忽略了潜在风险，银行应该加强贷款责任人制度，把责任明确细化到个人，同时制定出明确严格的奖惩制度并确保落实，加强贷前调查、贷中审查、贷后检查。

4.加强抵押物价值管理。在房地产贷款中，一般实行项目抵押的方式，这就需要找到一个公正、客观、有效的评级行业对抵押的房地产进行估价。所以应建立一个非盈利性质的半官方的资产评级公司，避免评级公司为了自身盈利而故意高估或低估抵押物，确保银行在风险真的发生时抵押物可以进行合理的补偿。

（二）对于个人住房贷款

建立完善的个人信用评级体系。目前在我国有部分城市已建立了个人征信系统，但实际上这个系统对于进行个人住房贷款的风险判断是远远不够的。所以应该逐渐全面建立起完善的个人信用评级体系，该体系可以证明、解释与检查自然人资信，能够监督、管理与保障个人的一系列信用活动，包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度等。建立这个系统需要设立专门的信用机构，这个信用机构需要通过各种渠道来获得、整理、分析、记录个人的综合信用情况，以此信用记录情况作为进行个人住房贷款的风险判断依据，最终做出决策。

9.银行个人住房贷款风险管理现状及防范 篇九

第一章 总

则

第一条 为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称“本行”）个人住房和商业用房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和银监会《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规，以及本行相关信贷管理制度的规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称个人住房（商业用房）是指购房人在房产一级市场上购买的自用商品住房（商业用房），所购房可以是现房也可以是期房。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止的期间内的商品房；所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房。

第三条 个人住房（商业用房）贷款（以下简称“贷款”）是指购房人（借款人）以从房产一级市场购买的房屋作抵押，向本行申请用于支付部分购房款的贷款，即房产按揭贷款。总行授权个人业务部具体办理房产按揭贷款（简称按揭贷款），其他支行未经总行批准不得办理此项业务。

第二章 贷款对象和条件

第四条 本办法适用的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，年龄必须满18周岁。

第五条 申请按揭贷款的借款人必须具备以下条件：

（一）有正当的职业和稳定的收入，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；

（二）拥有一定比例的购房自筹资金，具体比例按照国家及总行相关规定执行；

（三）有购买个人住房（商业用房）的合同、协议等证明文件；

（四）借款人在总行营业部开立存款账户；

（五）同意用所购房屋作抵押，并办理抵押登记，或提供本行认可的其他担保方式；

（六）愿意接受本行认为必要的其它条件。第六条 借款人应如实提供下列资料：

（一）夫妻双方身份证及复印件（未婚的为其本人）；

（二）夫妻双方户口簿或其他有效居留证件及复印件（未婚的为其本人）；

（三）符合规定的购房合同及其复印件；

（四）结婚证或未婚证明及复印件；

（五）夫妻双方单位出具的经济收入证明（个体工商户、私营业主需提供营业执照和近期纳税凭证）；

（六）购房首期付款凭证及复印件；

（七）房地产开发公司提供的保证函；以其他资产抵押或质押的，提供抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，抵押物评估证明等；

（八）房产管理机构提供的借款人家庭拥有房产套数的证明。

（九）本行要求提供的其他文件或资料（如学历证明等）。

第三章 贷款额度、期限、还款方式和利率 第七条 贷款额度：贷款额度参照总行按揭贷款首付款比例及利率标准的相关规定，并根据客户所购房产地域的不同、开发商资质、房产结构、房龄、房屋面积、材质、楼层、配套设施、借款人的资信、家庭经济状况等因素合理确定。

第八条 贷款期限：最长不超过30年，以整年计。

（一）以房产抵押方式发放的贷款，借款期限不得超过所抵押房产的使用年限；

（二）男性自然人还款期限的最后到期日不超过其65周岁，女性不超过其60周岁；

（三）借款人申请贷款的金额较大的，一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限。

第九条 还款方式：根据合同的约定，借款人归还贷款采用分期还款方式。具体分为等额本息还款法和等额本金还款法。

（一）等额本息还款法。即在贷款期限内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，按月直接从借款人活期存折（卡）账户中扣收。

贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数 每月还款额＝———————————————————

（1＋月利率）还款月数－1 其中：每月归还利息＝（贷款本金－已归还贷款本息）×月利率

每月归还本金＝月均归还金额－每月归还利息

（二）等额本金还款法。即借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。

贷款本金 每月还款额＝—————＋（贷款本金－已归还贷款本金）

×月利率

贷款期月数 第十条 借款利率：按揭贷款利率标准依据借款人已拥有房产套数、购置面积确定（具体按照本行公布的利率标准执行）；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，则自次年1月1日起按调整后利率重新计算每月应归还贷款本息。

第四章 贷款程序

第十一条 根据本行是否先要和开发商签订合作协议，办理按揭贷款业务可分为直客式按揭贷款和间客式按揭贷款。目前本行直客式按揭贷款只限于个人住房，商业用房按揭贷款必须是与本行签订按揭合作协议的楼盘。

直客式按揭贷款是指客户直接向个人业务部申请，采取房屋产权办妥前的阶段性保证加房屋正式产权办妥后的房屋抵押相结合的担保方式办理的按揭贷款业务。国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员等客户可以办理直客式房贷，担保人可以是开发商提供的担保，也可以是其他财产抵押、质押或第三方保证。

间客式按揭贷款是开发商要求客户到指定的银行办理的按揭贷款业务，银行与开发商应首先确立合作关系。

（一）开发商向个人业务部提出按揭书面申请并提供下列资料：

1．公司资料：经过年审的企业法人营业执照（需另提供复印件）；企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公司章程、资信等级证明；验资报告；审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；

2．按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；

3．项目总投资，资金来源及落实情况；

4．商品房预售许可证或商品房销售许可证、预售方案及项目施工进度表，预售方案包括房屋位置、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容并附预售总平面图。

（二）对开发商的调查：个人业务部受理开发商申请后，调查人员要对开发商提供的有关资料进行调查，重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。

1．调查开发商的法人资格、经营实力、开发能力和信用等级； 2．调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备； 3．调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位落实情况；

4．现场调查开发项目的地段、周边环境、户型设计、市政配套、工程进度等；分析同类、同档房屋的价格和客户购买意向，预测房屋销售价格和市场销售前景。

（三）与开发商签订合作协议。经总行审批同意后，个人业务部与开发商签订《按揭贷款业务合作协议》，明确在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性担保。在阶段性担保期间，借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。第十二条 借款申请：借款人携带购房合同和申请借款所需资料到个人业务部提出借款申请。个人业务部自收到借款人申请及符合要求的资料后，应在7个工作日内按规定对借款人的资信情况、偿还能力、材料的真实性及抵押物的有效性进行调查。

第十三条 审核审批：个人业务部应对客户申请资料进行审查，30万元（含）以内的贷款申请，由个人业务部负责人审批；30万元以上的贷款申请由个人业务部报总行有权人逐级审批。审批后，个人业务部应及时通知借款人及其配偶签署借款合同，并办理贷款、抵押、保险等相关手续，缴付有关费用。经审查不合格的按揭贷款申请材料应尽快退还申请人。

第十四条 担保方式：

1、以所购住房抵押的，如抵押人未取得《房屋所有权证》，个人业务部和抵押人可持依法生效的《商品房预售合同》（期房）或《房屋买卖合同》（现房）办理抵押登记备案手续，待办妥抵押物的《房屋所有权证》后，再正式办理抵押登记手续。

2、以其他资产抵押或质押的，需办妥抵押、质押登记手续，取得他项权利证书或质押登记证明。

3、以其他自然人和法人担保的，需对担保人进行资信和担保能力调查。

第十五条 发放贷款：房产抵押登记手续办妥后，个人业务部方可发放贷款，对发放的按揭贷款，不得支付现金，须采用转账形式汇划至房地产开发公司在总行营业部开设的账户上（直客式房贷需通过受托支付的方式将贷款资金以转账的形式转入开发商账户）。借款人办理提款手续时，须与本行签订委托支付协议，委托本行将上述贷款转入房地产开发公司账户。贷款发放后在借款存续期间，借款人须在营业部开立的存款账户上存有不少于一期还款额的款项。

第十六条 贷款管理。个人住房按揭贷款使用专门科目核算，贷款日常管理按信贷管理制度执行。

第五章 抵押、保险及公证

第十七条 以抵押方式申请贷款的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并办妥抵押登记手续。

第十八条 对作为贷款抵押物的个人住房（商业用房），如果本行认为必要，借款人须在合同签订前按本行指定的险种到本行指定的保险机构办理房屋保险，投保金额不得低于抵押物评估价值，保险期限要长于贷款期半年；保险单上的第一受益人应为本行，且不得含有任何有损本行权益的限制性条款。在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保管、保证完好的责任，并随时接受本行的检查。在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第十九条 抵押、保险、登记等费用由借款人承担，且必须由借款人在发放贷款前足额交纳。

第二十条 在开发商住房未竣工，《房屋所有权证》、《房屋他项权证》未交付个人业务部前，个人业务部发放的住房按揭贷款由开发商出具保证函，开发商承担连带保证责任，待取得《房屋他项权证》后向开发商出具同意撤销保证的函。

第二十一条 抵押期间未经本行同意，借款人不得以该抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第六章 贷款的偿还

第二十二条 一年期以内（含一年）的贷款，到期一次性还本付息。

第二十三条 一年期以上的贷款采取分期还款方式。第二十四条 采用分期还款方式的借款人从取得贷款的次月开始偿还本息，由借款人委托本行在借款人指定的活期存折（卡）账户上扣除当月的本息。每月20号为扣款日，最后一期还款日为贷款到期日。扣款时包括逾期罚息。

第二十五条 借款人提前归还部分或全部贷款，须提前10个工作日向个人业务部提出申请，经个人业务部审核同意，可提前偿还部分或全部贷款。

第二十六条 借款人申请提前归还部分贷款，经个人业务部审核确认借款人未有拖欠本息及已还清当期本息后方可办理。

第二十七条 借款人申请提前清偿全部贷款，经个人业务部同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。

第二十八条 本行按合同约定的利率已计收的利息不随还款期限、国家法定利率的调整而调整。

第二十九条 提前还款的利息计算。

（一）全部提前还清贷款

应还利息＝剩余本金×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×实际贷款年限的贷款月利率÷30

（二）部分提前归还贷款

应还利息＝部分提前还款金额×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×贷款月利率÷30 第三十条 逾期贷款处理。借款人在约定还款日营业终了没有按照借款合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，营业部应于次日将应还未还本金转入相应的逾期科目，利息转入应收利息科目，并计算逾期利息，计算公式为：

逾期利息＝当月应还本息×逾期利率×逾期天数

公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按合同约定执行。

第七章 清户撤押

第三十一条 提前归还贷款全部本息的，借款人应向个人业务部提出提前还款申请，经个人业务部同意后方可办理，然后将还款证明单提交客户经理，由客户经理填制房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。

第三十二条 到期还清贷款本息的，由客户经理填写好房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。

第八章 合同的变更和终止

第三十三条 借款合同需要变更的，应由借贷双方以及担保人协商一致，并依法签订变更协议，抵押贷款应到相关部门办理抵押变更登记手续，未办理相关抵押变更登记手续的，不得变更借款合同。

第三十四条 在贷款期限内，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十五条 借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止，个人业务部应在借款合同终止后15个工作日内，通知抵押人领取抵押登记注销手续。

第九章 债权保护

第三十六条 个人业务部的管户人应加强对个人住房贷款的检查和管理，发现借款人违约或逃废本行债权时，必须立即采取保全措施，同时上报有关部门，确保本行债权的安全。

第十一章 罚

则

第三十七条 在发放按揭贷款过程中，经办人有弄虚作假行为的，一经查实，按总行有关规定处罚。

第三十八条 发放的按揭贷款因管户人及相关人员的主观原因出现逾期、欠息、损失等情况的，按总行有关规定处罚相关责任人。

第十二章 附

则

第三十九条 本办法由总行负责解释和修订。第四十条 本办法自印发之日起实行。农村商业银行个人住房（商业用房）按揭贷款业务操作流程

92号（4月2日）

为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称本行）个人住房（商业用房）贷款（以下简称“房贷”）操作，按照国家有关法律、法规以及《农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法》，结合本行实际，制定本流程。

根据是否事先与开发商签订《楼盘按揭合作协议》，本行将房贷业务分为直客式房贷和间客式房贷。

直客式房贷是指购房者在无需房地产开发商担保的情况下，直接在银行申请房贷的直接贷款方式。办理直客式房贷前，楼盘开发商不必与银行签订按揭合作协议，开发商也不需要提供贷款担保函。直客式房贷一般适用于教师、国家公务员、金融工作者、医生、律师等收入稳定的优质客户。直客式房贷除以所购房产作为抵押外，还需要借款人提供其他有效担保。

间客式房贷是指购房者必须到开发商指定的银行办理贷款。办理间客式房贷前，楼盘开发商必须先与银行签订按揭合作协议，开发商也必须提供贷款担保函。

目前本行直客式房贷只适用于购买个人住房；办理商业用房的贷款业务，必须是房地产开发企业开发的、事先与本行签订《楼盘按揭合作协议》的楼盘。

一、直客式房贷

基本程序：客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查、审查和审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。

1．客户申请

客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函或其他担保人身份证及收入证明等材料向个人业务部提出贷款申请。

2．受理客户申请

个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。

3．贷前调查、审查和审批

个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报审批人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

4．与客户签约

个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。

5．办理抵押预登记

个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。

6．贷款发放

根据登记部门的相关回执，发放贷款，贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商指定的账户上。

7．贷后检查

个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。

8．贷款收回

客户在本行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。

二、间客式房贷

基本程序 ：受理房地产开发商按揭合作申请 → 报批 → 签订合作协议 → 客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查与审查 → 贷款审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。

1．受理房地产开发商按揭合作申请

受理房地产开发商按揭合作申请，对开发项目、资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查和审查，形成调查报告，提交会办小组会办。

2．报批

个人业务部将房地产开发商按揭合作申请相关资料和调查报告报总行有权人审批。

3．签订合作协议

总行审批同意后，与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议。

4．客户申请

客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函等材料向个人业务部提出贷款申请。

5．受理客户申请

个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。

6．贷前调查、审查和审批

个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报有权人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

7．与客户签约

个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。

8．办理抵押预登记

个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。

9．贷款发放

根据登记部门的相关回执，发放贷款。贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商在本行营业部设立的账户上。

10．贷后检查

个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。

11．贷款收回

客户在我行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。