房地产企业融资方式

房地产企业融资方式（精选12篇）

1.房地产企业融资方式 篇一

房地产企业融资策划：现代房地产企业资本运营与融

资策划36计

【课程背景】房地产企业以巨额资金吞吐为特性，融资为房地产企业最重要的工作，资本的意义对房企而言就像生命之源，不可或缺！政府不断地房地产调控政策，让资金紧张成为房地产企业面临的主要难题，多数房企面临“釜底抽薪”的尴尬状况，多渠道融资显示出了其无与伦比的重要性。让企业越来越明白多渠道融资的重要性！

房地产企业如何破解融资难? 对于大多数房地产企业来说，你们的融资渠道与方法又在哪里？应该怎样破解融资难？！面对困局，房企更应该迎难而上，努力破解融资难题，远离资金链断裂的深渊！通过资本运营让企业飞跃性的发展！

本课程是全国第一个全面破解房地产融资难题、提升房地产企业融资能力先锋前沿课程。朱耿洲教授针对性提炼融资筹划最佳方略，为企业打造快速融资通道！主要内容将通过案例，透彻讲述36种主要融资渠道、200种融资策划方法，解密包括房地产企业在内的中国中小企业资本市场与融资策划问题，使房地产及其它企业界人士了解国际、国内资本市场和企业融资的方法与途径，以解决房地产企业的融资难题，课程内容系统，观念超前、即学即用即受益！

【课程收益】全面讲解房地产企业融资的各种实践方法和渠道，包括36种主要融资渠道，100种主要融资方法。其

中几十种创新方法首次面向全国公布!

2、重点深入讲解十几种中小企业实战中最常用的融资方法实践案例及操作流程；

3、解密金融机构在融资中对企业的评定、审核的指标、方法及标准等核心资讯；

4、对房地产企业融资中出现的现实困境，提出切实可行的解决方案。

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1北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼

【参会对象】房地产投资开发公司董事长、总经理、副总经理、融资部、财务部、金融界高层人士

【课程背景】

A、融资的目的B.融资是房地产企业发展

中永恒的主题

C.房地产企业的融资10大

误区

D.当前房地产融资存在的问题

（一）内部管理融资

F1 留存利润融资F2 盘活存量融资……

（二）内部债务融资

F5 员工内部集资融资F9 股东管理层透支融资……

（三）商品购销融资

（五）民间直接融资

F20 标会集资融资

（六）民间中介融资

F28 房地产过桥资金委托贷款

（七）典当融资

(九)不动产抵押贷款

（十一）权利质押贷款

（十二）银行保函融资

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F59 投标保函 F60 履约保函

（十三）银行合作融资

F66前沿货币合约

（十四）外资银行融资

外资银行新业务

（十五）国际贸易

F72信用证F73境外资产为境内融资担保借款F74境内资产为境外融资

担保借款

（十六）融资租赁

F76售后租回（+保理）

F78杠杆租赁融资

（十七）项目融资

F79项目融资F80 BOTF81 PPP

（十九）产业投资基金

（二十）资产证券化融资

（二十四）增资扩股

F107 增资扩股F108 股东转让股权融资F109 增资+转让

（二十五）债转股融资

F110 固定回报投资F111 债转股回购融资

（二十六）合作开发

F112 资源互补F113 交叉营销

（三十一）国内区域股票市场

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F126 国内三板市场F127 一级半证券市场F128 地方性证券市场

（三十三）香港股票市场

F133 香港主板上市F134 香港创业板上市F135 香港买壳上市

（三十五）美国股票市场

F143 APOF144 ADRF145非注册股票/目标股票

（三十六）其他国家股票市场

F155 CPC融资

结束语

房地产融资渠道图……

房地产企业融资关键…

融资兵法36计 —— 推进房地产企业融资新境界！

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2.房地产企业融资方式 篇二

所谓房地产企业, 是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动, 并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产业是资金密集型产业, 房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持, 一般来说, 可以将房地产融资分为内部融资和外部融资两种。

(一) 内部融资方式

1、企业自有资金。

包括企业设立时各出资方投入的资金, 经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金, 资本公积金等资本由企业自由支配、长期持有。

2、预收账款。

是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金, 以及委托开发单位开发建设项目, 按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。

(二) 外部融资方式

1、银行信贷。

目前, 中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金 (主要是定金及预收款) 。

2、房地产信托。

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式。

3、上市融资。

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道, 分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大, 但是上市融资的门槛高, 因此通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市———买壳上市。买壳上市需要大量现金, 目的是通过增发、配股再融资筹集资金, 但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。

4、海外房产基金。

海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖, 有助于融资方式的多样化。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合, 合作开发。

5、发行房地产债券。

房地产债券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具, 也是房地产资金筹集的一条重要渠道。

6、商业房地产抵押贷款支持证券。

其属于抵押贷款支持证券的一种, 是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中, 通过证券化过程, 以债券的形式向投资者发行。

7、其他融资方式。

利用民间借贷融资、租赁融资、夹层融资, 等等。

二、我国房地产企业融资存在的主要问题

(一) 过度依赖银行信贷, 实际融资渠道较为单一

1、银行信贷是房地产企业融资的主要渠道。

根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省 (市) 的调查数据显示, 我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统, 而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来, 大部分来自购房者的银行按揭贷款, 按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款, 如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话, 来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准, 我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动, 房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险, 进而影响国家的金融安全。

2、房地产企业信托融资困难。

目前信托产品存在一些制度性的限制, 例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题, 以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等, 这些都制约着房地产信托的发展。

3、房地产企业上市融资比较困难。

我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

(二) 房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善。

目前, 我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的, 除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外, 还没有专门的房地产金融监管框架, 房地产金融业务的有关规范也有待于制定。

(三) 房地产金融相关的法律法规尚不完善。

国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规, 但体系不全, 规定不具体。从整体上看, 严重滞后于房地产经济发展。

(四) 房地产融资专业人才匮乏。

房地产企业在经营管理过程中需要大量的各种各样的专业人才, 往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开发。故积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养显得很迫切。

三、完善我国房地产企业融资的建议

房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面, 必须对目前房地产融资渠道进行完善。

(一) 构建多元合理的房地产企业融资渠道

1、促进房地产信托发展。

房地产信托对物业的投资持有是长期的, 在一定政策的扶持下, 大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化, 降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为, 有利于稳定市场, 如果能成为房地产投资市场的主体, 将有利于降低投资中的非理性和违规行为。

2、积极发展上市融资。

房地产企业上市, 从股市融资规模一般较大, 融资成本低廉, 无需向投资者还本, 不用向投资者支付利息, 降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作, 提高公司的服务范围和专业水准, 还可以把原来可能给银行系统带来的风险, 通过增发、配股等方式, 转嫁出去, 对于降低信贷风险有一定的好处。

3、积极发展房地产投资信托基金。

房地产投资信托基金 (REITs) 是一种证券化的产业投资基金, 通过发行股票, 集合投资者资金, 由专门机构经营管理, 通过投资, 选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合, 在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东, 从而使投资人获取长期稳定的投资收益。他实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。其本身具有很高的流动性和变现性, 能加速房地产的资本积累, 分散投资人的投资风险, 可融资金额巨大, 资金来源丰富, 分散房地产行业的金融风险, 可选择长期获益并节税, 提高企业的知名度, 有助于企业经营管理规范化。房地产投资信托基金自20世纪六十年代在美国出现后不断发展完善, 在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本, 是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。

4、加快发展房地产投资基金。

房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金, 交由专业投资管理机构运作, 基金资产专门投资于房地产产业或项目, 以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金, 房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金, 投资范围限于房地产领域, 是集众多的分散资金于一体, 同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险, 获得较高的规模效益, 促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产投资基金的国家, 其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具, 也为房地产企业提供了高效的融资渠道。

5、加快发行房地产债券。

发行房地产债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长, 但目前房地产开发公司往往存在短贷较多, 长贷缺乏现象, 融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源, 有利于降低信贷政策对房地产企业融资的影响, 减少对信贷融资的依赖, 从而改善房地产企业融资结构。另外, 由于房地产开发公司资金需求量较大, 房地产企业的资产负债率通常较高, 间接融资会提高负债成本, 而发行公司债替代银行贷款, 可以有效降低财务成本。

(二) 加强房地产信贷监管, 完善制度建设。

加强房地产贷款监管, 对符合条件的房地产开发企业和房地产项目, 要继续加大信贷支持力度。同时, 要加强房地产开发贷款审核管理, 严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理, 防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设, 继续完善房地产抵押登记制度, 探索符合国情的房地产保险制度, 构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目, 控制和化解房地产信贷风险。

(三) 完善房地产企业融资相关法律法规。

我国应尽快修改完善现行的法律法规, 确立房地产信贷的法律地位, 如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等, 明确规定开发商及个人的权利与义务, 规范房地产开发商的融资行为, 促进房地产金融市场健康发展。

总之, 房地产企业应该根据自身发展阶段、开发项目类型、项目开发阶段等多方面考虑适合自身的融资方式, 及时、适量、安全地取得融资。面对融资多元化趋势, 房地产企业应当增强自身实力、调整思维模式、加强项目风险管理、多渠道多元化开拓融资渠道。

摘要：房地产业是一个典型的资金密集型产业, 投资规模大、周期长, 充足的资金对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控, 房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。融资渠道的单一, 对银行贷款依赖度过高, 已成为房地产业发展的资金瓶颈, 拓宽融资渠道成为了每个房地产企业都面临的重要问题。因此, 在国家对房地产频繁的宏观调控形势下, 剖析房地产融资存在的问题并进行探讨, 提出解决方案, 是解决房地产融资困难, 化解商业银行房地产信贷风险, 促进我国房地产行业健康发展的关键。

关键词：房地产企业,融资方式,研究

参考文献

[1]刘洪玉.房地产开发[M].北京:首都经济贸易大学出版社, 2006.

[2]北京百年建筑文化交流中心.融资与管理[M].北京:清华大学出版社, 2005.

3.我国房地产开发企业融资方式分析 篇三

【关键词】房地产开发企业；融资方式；国内

一、研究背景

随着时代的发展，我国的房地产开发也取得了迅猛的发展，当金融市场向社会逐渐打开大门时，随之而来的是激烈的市场竞争以及房地产开发企业的资金短缺问题呼声四起。从笔者了解的情况来看，由于资金短缺、投入不足等问题已经严重的限制了房地产开发企业的进一步发展，可以说若不及时将资金链连接上，房地产开发企业的可持续生存和发展必然会遭受威胁。而正如我们所知，对于房地产企业而言他们的运营有着较大的风险投资，较长的周期运转，并且服务业务有具有较大的难度，因而对于稳定性连续性的公司经营收入是难以保证的。虽然现目前有很多公司选择了并倾向于股票发行上市筹资的方式，但由于该类型的方式必须经过有关国家部门的审批才成立，但审批的过程不但需要高昂的费用还需要大量的时间，因而实际通过的公司较少。可见，我们需要不断地将新的融资渠道和形式开发出来，只有这样才能够有效地将房地产开发企业的资金问题解决，维护他们的可持续发展。

二、新的房地产融资方式—房地产投资基金

1.作为特殊的一种资产，房地产在权益证券化的影响下能够将自身不动产的性质变为动产。当连接证券市场和房地产市场两座大山时，能够形成稳定的资金流，此时房地产的开发投资会变得越来越专业化和大众化。由于较长的周期性、较大的投资规模等因素长期影响着房地产企业的顺利开发，并由于需要有大量资金投入，经营业务和运作有要求专业性必须很强，因而对于整个房地产行业而言都是极其严重的阻碍，更何况是中小型的投资企业。

2.近年来兴起了一种新的房地产融资形式—基金投资，该形式在运作上较为突出的特点是风险降低，投资分散，尤其是在我国加入世贸组织以后，房地产投资基金被视作是创新的一个融资品种存在，能够有效地将房地产企业投资的社会化和大众化实现。

三、存在于国内房地产开发企业的融资现状

1.在产业投资基金中包括了房地产开发企业的投资基金，主要可分为两个投资方向，一个是实体资产，一个是虚拟资产。其中，房地产开发项目是实体资产的体现，主要分为两类的投资获得方式：一类是在资金不足或成长型等房地产企业中投资，此时该企业经营管理的工作会交由专业人士（如：基金经理）负责，在相关措施的采取下盘活不良资产或企业孵化以后，就意味着资产的增值过程已经实现了，因而这一类也叫作是进取型投资方式；还有一类是向成熟房地产开发企业投资，这是为了获得的现金红利更加稳定，因而也可以称为是稳健型投资方式。

2.根据国内现行的法规可知，在产业投资基金中包含了房地产开发企业的投资基金这一内容，也就是说房地产投资基金是只针对于房地产行业投资基金而存在的。该项目的发起者是金融机构或房地产开发企业，他们运行的方向在于房地产投资基金的筹集。现阶段国内还没有能够对房地产企业投资进行规范约束的法律法规，因而，对于现今的房地产开发企业的投资而言只能将基金份额向已经确定了的投资者法向，简单说就是私募基金的形式。而私募基金又是指一种非公开的募集形式，其面对的是少数的投资者，因而这一类型的基金为了将政策壁垒规避时常使用的是投资公司的形式。

四、现阶段国内房地产开发企业主要融资的形式

从国内发展现状来看，由于还有很多不完善的地方存在于房地产的开发金融市场中，因而限制了房地产企业开发的基金投资渠道。就现目前的证券市场而言，可供选择的房地产企业开发股票不足40家，并且在房地产投资的信托企业基本没有人去拓展。由于国内的房地产投资基金的形式发展时间较短，因而在运作经营一块的经验较为缺乏，还有很多不成熟的地方，针对于这样一种情况，笔者建议使用到过渡法，即是围绕着房地产的权益性投资这一中心，适当的将房地产证券投资以及其它的房地产金融业务等混合型的投资基金进行拓展。

1.权益类投资，其中包含了物和人两种类型，前者是在房地产开发企业中附加的内容，后者主要是针对实物型房地产投资的企业，参与到房地产企业的增值收益、项目收益以及租金收益中是其权益的主要来源。

2.投资于房地产证券市场。现阶段国内能够提供给房地产开发企业选择的投资基金的并且已经上市的房地产开发企业的证券业务不多，因而存在于企业开发中的系统风险难以通过组合资金的形式被有效分散。所谓房地产开发企业的股权化便是指在房地产股权证发行之后，需要按照价值单元的规定将房地产划分成较小的产权单元，随后向投资者出售的过程。对于房地产开发企业中的股东而言，对于房地产增值和房产租赁等得到的权益他们均有权享有。

3.其它类型的房地产开发的金融业务。资金优势应当在房地产投资基金的形式下被充分发挥出来，对于那些具备一定发展空间的项目可以提供短期内的资金投资，如：股权合作的形式，适当的对那些优质的房地产开放企业作一些投资，可以让他们抵押企业资产，以便于获得有偿担保。

五、存在于国内房地产开发企业中的融资难点

1.对于国内的房地产开发企业而言，出现房地产企业的投资基金形式是市场变化的必然一种趋势，在满足房地产开发企业需求的同时，还满足了房地产投资者的需求。由于其在运作方式上体现出了专业化和规模化，因而其极有可能在未来成为主要的房地产投资形式。然而，笔者在多年工作经验的总结中发现，还有很多的难点存在于现目前房地产开发企业的融资过程中，若不及时有效地将这些难点解决，势必会限制企业融资的进一步发展。

2.针对于组织结构这方面，较少的可供选择余地是始終存在的。我们从组织结构上对房地产投资基金的形式进行划分，大体可以分为两类：一类是合伙型；一类是公司型。其中，在合伙型的基金中存在的有限合伙制基金这部分内容能够有效地将一般性的基金自身所具有的某些对经理人利益激励机制以及约束弱化机制等问题解决掉，因而在国际上的房地产开发企业的投资基金中，他们较多选择的是有限合伙制。另外，若是想单一的容易操作管理，那么笔者建议采用普通合伙性和公司型这两种房地产投资基金的方式。然而，在国内的房地产投资市场中虽然已经出现过有限合伙型这一融资形式，但其包括了复杂的房地产投机基金的内容，因而在真正的设立上还是有较大的难度存在。因此，国内相关部门应当尽快将相关的法律文件制定出来，以便对现行的房地产开发企业的资金融资方式上进行约束和规范，从而维持市场的稳定性。

六、总结

综上所述，狭窄的投资渠道限制了国内房地产开发企业负责人融资方式的选择，致使在短时间内无法将较大规模的房地产产业的投资基金实现。就现阶段的国内融资发展状况而言，由于较大型的机构投资者的长期稳定性较为缺乏，因而在房地产投资基金设立过程中，占据大量比重的是如何将个人投资吸引进来。显然，这并不科学，因为单从个人投资方面分析，若是在实物中投资，会容易受到部队称信息的影响，很难对现存的风险进行评估，因而极少有人参与到这样的活动中来，大多人都抱有不看好的心态，很明显在短时间内是无法将一个规模巨大的资金链形成的。因此，笔者认为当务之急是需要在房地产市场发展实际的遵循下，尽快将一些有约束力、规范化的法律法规制定出来，有助于房地产开发企业从中找寻到有效地的融资方法，从而确保整个市场运行的稳定性。

参考文献：

[1]杨继华. 我国当前房地产企业融资问题研究[D].山东师范大学，2012.

[2]罗文炳. 我国房地产企业海外融资方式研究[D].重庆大学，2012.

[3]王乐乐. 房地产企业财务杠杆与融资结构优化研究[D].重庆大学，2012.

[4]侯海云. 房地产企业融资渠道研究[D].北京交通大学，2015.

[5]张光涛. 中小型房地产项目项目融资模式研究[D].山东大学，2014.

4.我国房地产企业融资问题探讨 篇四

近日召开的协会债券市场专业委员会会议上，上市房企获准发行中期票据事宜被讨论，并确定为未来实施方向。消息人士透露，有望率先获得中期票据发行资格的房企被限定为行业排名前三十的A股上市公司。这是有利于拓展房地产企业融资渠道的重大政策。那么目前我国房地产企业融资的基本态势是什么，主要的融资渠道有哪些，它们有什么优点缺点是一系列亟需梳理、分析的问题。

一、企业融资及融资渠道

融资，即融通资金，从狭义上讲，就是一个企业的资金筹集的行为与过程。企业根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，采用一定的方式，从一定的渠道向企业的投资者和债权人去筹集资金，以保证公司正常生产需要。

企业融资渠道可以分为两类，一类是债务性融资，另一类是权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。

这两类融资渠道决定了企业的融资结构。企业如何安排短期负债、长期负债及优先股、普通股在企业资金总额中各自所占的比例，在很大程度上直接影响了企业的经营业绩。对于房地产业来说，非常典型的资本密集型投入的行业特点决定了房地产企业在经营中对资金的需求量是大而持续的。仅仅依靠企业过往经营的利润盈余是无法满足实际需要的。因此，如何融资，使用何种融资渠道成为房地产企业面临的重大问题。

二、我国房地产企业的融资现状

（一）房地产企业融资的基本态势

融资规模持续增长。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。作为非常需要资金支持的行业来说，房地产业的融资规模一直处于持续增长的态势。2013年房地产业开发投资总额8.6万亿最近5年年均增长率为23%。

融资方式较为单一。在我国目前金融市场的发展水平基础上，房地产业最为常见的融资方式就来自于银行贷款。无论是开发还是销售，房地产业几乎在每一个环节都离不开银行贷款的资金支持。2013年房地产融资来自于银行贷款的有1.97万亿，占全年到位资金的16.1%。利用外资534.2亿元，约占0.4%，自筹资金4.7万亿，占比38.8%，个人按揭贷款1.4万亿，约占11.5%。可见，在所有的融资渠道中，贷款是仅次于自筹资金的方式。

融资策略缺乏科学性。我国房地产企业经过十多年的发展后，仍旧处于较为初级的发展状态水平上，对于自身的发展态势、发展周期等问题还缺乏必要充分的认识。于是，我国房地产企业还不能将融资策略与自身的发展周期相结合，还未能形成在较为科学的理论支持基础上的科学融资策略。融资行为较为短期，缺乏长期的思考。

（二）房地产企业融资特点

房地产商品本身具有一些与一般商品不同的特征。比如不可移动性，效用多层次，现金收益等待期长，价值形成复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征，房地产企业在融资活动中具有如下特点：

1.开发资金需求庞大，内源性融资较为贫乏，外源性融资依赖性强。房地产行业是非常典型的资本密集型行业，整个项目开发需要非常庞大的资金支持。2013年房地产企业的开发投资总额8.6万亿，一般企业的内源性融资方式不足以支撑房地产企业的需求，外源性融资成为最主要的资金支持方式。

2.政府的政策对房地产企业融资具有非常直接、重大的影响。在我国，房地产业发展具有鲜明的中国特色，即政策调控。政策调控基本通过两个途径，一是对房地产融资的影响，二是对行业的行政审批。政府通过对金融工具、金融政策等方面的调控，形成对房地产企业融资行为的影响。比如，调整利率会直接影响企业的银行贷款成本，规定发债主体资格直接影响企业债券融资行为等等。

3.融资的主要抵押品为土地与房产。目前，商业银行贷款是我国房地产企业的主要融资渠道，而贷款的主要抵押品集中在土地和房产上。房地产企业将土地使用权、在建工程等作为抵押，向银行融通资金。

4.财务杠杆过高，财务风险大。外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高，甚至有些超过了基本的财务杠杆警戒线。对房地产这样一个与宏观经济周期关联性较强的行业来说，任何波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。今年以来，一些房地产企业的杠杆率攀至新高。

三、我国房地产企业的主要融资方式

商业银行贷款是最重要、最传统的渠道，但受政策、经济形势的影响较大。股票融资和债券融资作为资本市场融资的重要方式，在我国面临诸多限制和规定。海外融资成为近几年来很抢眼的新型渠道。

（一）银行贷款 1.商业银行贷款

商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。目前我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款。

优点。一是贷款供应方众多。目前我国提供房产开发贷款的金融机构包括各大商业银行、农村金融机构、城市信用社以及部分外资银行。房产开发贷款已成为商业银行最主要的贷款业务之一。二是融资门槛低。只要符合一定条件的房地产企业都可以申请银行相关贷款。在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。

缺点。一是面临银行收紧信贷的压力。随着房地产市场进入调整期，房地产企业已经成为银行的高风险客户群，在防范坏账、提高资产质量的改革过程中，商业银行已经收紧了对房地产企业的信贷额度，提高了贷款条件。二是政府对房地产贷款政策限制不断加大。为防范银行信贷风险，使融资结构更合理，国家颁布了一系列宏观调控政策控制了信贷资金流入房地产开发企业。

2.银团贷款 银团贷款又称为辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。额度高、利率合理的银团贷款模式成为海外上市房企最主要的资金获得渠道。例如，远洋地产在2012年获得农业银行等4家银行的银团贷款6亿美元；华润置地在2012年8月获得汇丰银行等5家银行的联合贷款34亿港币。

优点。一是单笔融资额度更大。银团贷款可以为企业一次性提供超过单个银行借款能力的资金支持，甚至单笔金额可以超过30亿。二是贷款利率较其他方式更低。与房地产信托、股票融资等方式相比，银团贷款的贷款利率更低，给企业带来的成本更小。三是程序简便易行。融资企业只需要与安排行商定贷款条件，其余组建银团、提款、还本付息等工作均由代理行完成。

缺点。一是收取费用较高。在实际操作中，银行要求按照贷款总额的一定比例收入承诺费、代理费等，导致最终费用成本较高。二是融资渠道受限。由于银团贷款合同里往往将项目所需的所有资金全部包括，并规定了统一的合同条款，因此企业在接受银团贷款后，项目公司的融资渠道就变得非常单一。

（二）股票融资

公司上市、股票融资已经成为许多实力雄厚的大型房地产企业的重要融资渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借壳上市。直接上市需要通过证监会和住建部的资格审核，通过首次发行股票进行融资。借壳上市则是获得已经上市公司的控制权进行资产重组后，通过股市增发进行融资。优点。一是股权融资符合产业长期资金需求。与银行贷款相比，股权融资能够长期融入房地产企业的发展过程，可以支持产业的长期资金需求。二是融资成本低。股票融资方式的主要融资成本就是上市费用和后期分红。而分红是可以由企业决定的，我国企业在此方面非常“吝啬”。

缺点。在我国股票市场，房地产企业上市有着非常严格的审批手续，并且非常受当时政府政策的影响。股市本身并没有进入到良好运行的阶段，还存在许多不完善的地方，政策市等问题依然凸显，因而我国房地产企业通过股票融资的渠道不够通畅，未能成为主要方式。

（三）债券融资

除去股票融资外，债券融资也是国外房地产企业融资的重要方式。企业给予购买者偿本付息的凭证并保证在约定时间还本付息。在我国这种融资渠道依然受到政府非常严格的控制。2007年8月发布的《公司债券发行试点办法》只允许资产规模在10亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。因而我国房地产企业并不多用这种融资方式。

优点。一是借入资金使用期限较长，融资成本较低。与商业银行贷款相比，公司债的发行时间更长，企业能够获得长期资金支持。这样有利于企业合理规划资金使用，优化企业融资结构。二是资金使用不受限制，较为自由。与商业银行贷款相比，债券融资获得的资金并没有受到使用方向的限制。只要企业能够保证到底还本付息，债权人并不关心资金究竟如何使用。银行贷款则对资金的使用方向有着非常严苛的限制。三是债券利息计入成本，在企业缴纳所得税时予以抵扣，降低了企业的税负。缺点。一是发行制度严苛。在我国，具备债券发行资格的公司只包括国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司。并且对净资产、发行余额、资信评级等设立严格规定。二是易受政策影响。政府对于房地产业的宏观调控政策直接影响到房地产企业的债券融资。鉴于近几年房地产业的过快发展，调控房地产的政策收紧了房地产企业项目发行债券的审批。

（四）房地产信托

信托是近几年来在我国开始快速发展的融资模式。持有人持有信托凭证将资金借予房地产企业。企业使用这笔资金开发房地产项目，并在到期时依据项目开发所获得的利润，按照产品约定收益率，给予持有人相应报酬。

优点。一是融资资质没有限制。与股票融资和债券融资方式相比，信托融资对企业资质没有严苛限制。这对中小企业来说，是非常有意义的事。二是监管较为宽松。目前，并没有针对信托融资出台非常正式、成形的法律法规。因此与其他融资方式相比，信托产品能够规避一些政策，绕开一些信贷限制，让资金融通更为通畅。三是产品设计较为灵活，容易满足不同需求。信托产品可以根据企业的具体资金需求来设计，并不是千篇一律、缺乏针对性的。因此，可以为资金的需求方和供给方提供更为多样的选择。

缺点。一是融资成本显著提高。随着我国金融市场的发展，信托市场竞争激烈，信托产品的预期收益率逐级攀升，企业融资成本显著上升。甚至目前已有企业给出了超过30%的预期收益率。这样的融资成本已经高过了其他融资方式。二是兑付风险急剧增长。信托市场在经过前几年野蛮生长后，开始进入了调整、震荡期。已有信托产品兑付出现危机，影响了公众对其的信心。房地产业作为集聚宏观经济风险的行业，其信托产品的兑付风险也在迅速增加。三是产品期限较短，无法支持长期资金需求。信托产品的期限一般不超过3年，较为通行的多为一年期或以下的产品。所以房地产企业所能获得的资金并不能支持其长期开发。

（五）海外融资

当国内融资方式的潜力被逐步发掘接近枯竭之时，海外融资成为我国房地产企业的另一种选择。海外融资主要包括两种方式，一是海外上市，二是海外发债。与国内上市或发债相比，海外融资更要求企业资质，只有较为大型、经营良好的企业才可以获得海外资金支持。2014，我国房地产企业房企前8月海外举债近600亿美元，比2013年同期增长100%。2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

优点。一是国际资本看好我国房地产市场。我国房地产业的蓬勃发展吸引了大批国外资金的注意，国外资金机构看好境内房地产市场。因此在人民币震荡升值的背景下，我国房地产企业成为较为优质的投资对象。二是融资门槛不高，限制条件较少。与我国股票市场和债券市场的发行资质要求相比，海外上市、发行债券的门槛要求并不高，以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后，前两年净利润不少于3000万港元，第三年不少于2000万港元，就符合要求。再比如，海外上市再融资没有净资产收益率方面的约束条件。

缺点。一是融资成本普遍提高。我国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比 2013年有所提高，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。由于我国房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级，并随着国内房地产市场的疲软，房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，8月份以来其实发债的难度已经大幅提高。一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨。二是举债风险正在加大。目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

四、政策建议

一是大力发展我国的资本市场。大力发展多层次资本市场，需要鼓励股权投资、债券融资以及私募市场发展，让资本市场发挥好优化配置资源的功能。大型房地产企业可以通过更广泛的融资渠道筹资，从而避免与中小企业展开直接竞争。允许上市房地产企业在银行间市场发行中期票据等。

二是健全房地产金融法律体系。完善房地产金融立法，增强房地产金融法规与世贸规则相关条款的衔接；重视房地产金融法规与其他相关法规的协调；提高房地产法规的法律层次地位；积极实施《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等。

三是制定符合房地产行业发展规律的政策。认清我国房地产业的发展阶段，认识房地产企业的发展阶段，明确现阶段房地产企业在投资、开发和经营管理上的需求，制定有利于规范行业、扶持企业健康发展的政策。

5.房地产企业典当融资经验交流 篇五

一、房地a典当业务开展情况近几年房地a企业典当融资在业务中所占比例逐年增长，主要原因有两方面，一方面国家宏观调控和贷款政策的变化，使银行货款融资严重紧缩，一些资金实力不强的中小房地a企业向银行求贷无门。另一方面房地a销售速度的减缓，影响资金回流速度，在这两方面因素的影响下，房地a企业融资的出路必然会转向典当行，以缓解资金不足带来的压力。

房地a典当业务中，出现了建工程典当。在建工程典当属于房地a典当范畴，其特点是房屋建筑工程没有最后竣工。从法律手续上是开发商暂时享有所有权，房屋卖出后所有权归购房者。开发商在房屋开发过程中总会有资金短缺的时候，用典当行当金完成工程建筑，用卖房款归还典当行当金，可以避免出现烂尾楼，避免影响城市容貌。有些是期房和回迁楼，及时完工可避免群的不满情绪，从某些意义上讲维护了社会稳定。同时开发商也可以较快的回笼资金。但是在建工程，风险很大，不可控。如果是已取得预售证或房地a权证的，就得防范该用于抵押的房a是否已与第三人签订购房合同也就是所说的一房两卖(收了购房人的预付款然后又将该房抵押给银行或典当行)造成三角债。资金不能正常归还，不利于典当行资金周转，降低了典当行收益。另在建工程的抵押在考察、评估、权证办理，到后期的跟综监管都有诸多困难，难以到位，相应的资金风险也随之加大，需严格把控。目前我市在建工程典当业务尚不多。

二、房地a典当业务存在的`主要问题

房地a典当业务虽近几年上升，但在具体业务办理中有些问题的存在影响了当户的快速融资和及时融资。主要是评估机构的估价和房地a登记部门的相关手续占用的时间较长，难以满足当户在时间上的需求。在房地a典当业务中，也不可避免的会出现当户与不法房地a评估机构串通一气，高估冒估房地a的价值，从而达到骗贷的目的，使典当行承受风险。

三、典当行融资、经营守则情况

我市各典当行主要以自有资金开展典当业务，楣姹芊缦眨按估价的适当比例发放当金，没有办理超出经营范围的业务，各典当企业各自独立经营，按自己的市场来开展业务，未曾出现多家典当企业联合做家的现象。

6.房地产企业融资方式 篇六

1、名称应符合《名称登记管理规定》，允许达到规模的投资企业名称使用“投

资基金”字样。

2、名称中的行业用语可以使用“风险投资基金、创业投资基金、股权投资基金、投资基金”等字样。“北京”作为行政区划分允许在商号与行业用语之间使用。

3、基金型：投资基金公司“注册资本（出资数额）不低于5亿元，全部为货币

形式出资，设立时实 收资本（实际缴付的出资额）不低于1亿元；5年内注册

资本按照公司章程（合伙协议书）承诺全部到位。”

4、单个投资者的投资额不低于1000万元（有限合伙企业中的普通合伙人不在本

限制条款内）。

5、至少3名高管具备股权投基金管理运作经验或相关业务经验。

6、基金型企业的经营范围核定为：非证券业务的投资、投资管理、咨询。（基

金型企业可申请从事上述经营范围以外的其他经营项目，但不得从事下列业务：

（1）发放贷款；

（2）公开交易证券类投资或金融衍生品交易；

（3）以公开方式募集资金；

（4）对除被投资企业以外的企业提供担保。

7、管理型基金公司：投资基金管理：“注册资本（出资数额）不低于3000万元，全部为货币形式出资，设立时实收资本（实际缴付的出资额）”

8、单个投资者的投资额不低于100万元（有限合伙企业中的普通合伙人不在本

限制条款内）。

9、至少3名高管具备股权投基金管理运作经验或相关业务经验。

10、管理型基金企业的经营范围核定为：非证券业务的投资、投资管理、咨询。

7.房地产企业融资方式 篇七

一、我国发展夹层融资的必要性

(一) 我国房地产企业融资存在的问题

1. 融资渠道单一

我国房地产企业在融资方面主要还是依赖于银行贷款, 这样的一种融资结构将很大一部分金融风险带到了银行体系中, 为我国商业银行的经营造成了很大的压力。同时, 由于融资渠道的单一, 必然使房地产企业陷于较大的政策风险中, 任何宏观调控政策都会对企业的融资产生影响。

2. 信托融资不成熟

由于我国的信托融资工具处于初期发展阶段, 与较为成熟的银行贷款相比, 信托融资规模相差甚远, 对房地产融资来说作用并不是很大。与此同时, “212号”文件的出台更是将信托融资的门槛再度提高, 使得很多房地产企业达不到融资标准, 因此信托融资也就无法成为大多数房地产企业融资的选择。

3. 直接融资渠道不畅通

我国股票市场体系还不是十分完善, 再加之房地产企业的赢利模式比较特殊, 与一般工业企业有很大的差别, 很多房地产企业都难以达到上市要求。因此, 它的上市非常困难, 通常只有那些综合实力雄厚的房地产企业, 尤其是拥有政府背景的房地产企业才有可能通过上市进行融资。

(二) 宏观背景下的夹层融资符合房地产企业的需求

1. 夹层融资的含义及特点

夹层融资是介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式, 它的本质是一种无担保的长期债务, 这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。无论是在风险还是收益方面夹层融资都介于债务融资和股权融资之间。从风险方面来看, 当企业进行破产清算的时候, 获得清偿的依次是优先债务提供者, 夹层融资提供者和公司股东;同时, 从收益方面来看, 夹层融资的提供者会同优先债务一样, 要求融资方按期还本付息, 但是会有更高的利率水平要求, 这时一些夹层资本提供者还会选择将一部分融资金额转换为融资方的股权, 从而希望通过资本升值获利, 因此, 夹层融资的收益也是介于债务融资和股权融资之间的。

2. 夹层融资特殊的运作方式符合当下中国房地产市场实践

夹层融资特殊的运作方式在现行宏观背景下独具优势。从市场来看, 由于夹层融资介于债务融资与股权融资之间, 更为贴近资本供应与需求效用, 大大提高了资金的使用效率;同时, 作为一种中间产品, 夹层资金的提供者还可以巧妙地躲过普通贷款的政策壁垒, 更可以通过对自身的风险偏好的认知选择更为适合自己的投资方式。从法律角度, 中国的法律监管环境相对于美国复杂的法律监管环境来说也比较适合于发展夹层融资这种融资方式, 只要相关各方都遵守法律上的规定, 具体的相关事项可以通过协商来确定。

二、我国发展夹层融资面临的主要障碍

夹层融资较之传统的融资方式还是新鲜事物, 其在我国的发展也处于初级阶段, 因此, 在推进过程中一定会遇到各种各样阻碍与困难。这些障碍集中表现在以下几个方面:

(一) 风险监控能力不足导致投资主体缺乏

我国的信用评级制度和信用评级机构十分匮乏。目前, 我国尚无中立、规范、透明度高的评级机构, 信用评级制度也欠缺完善, 因此, 对于夹层资本的投资者来说会面临较大的风险。同时, 由于夹层融资本身具有的特征, 使得个人很难进行投资, 这就注定夹层融资的主体必然是机构投资者。但我国缺乏机构投资者, 比如专业的房地产投资基金, 同时, 像保险机构以及养老金机构这些机构并不允许进行房地产投资。因此, 只有信托投资公司成为了参与投资的最优机构, 但是无论从资金实力方面还是风险控制方面, 它都尚不能胜任夹层资本提供者这一角色。

(二) 退出机制及相关立法亟需完善

由于房地产夹层融资处于债权融资和股权融资之间, 因此从法律角度来看, 它可能在两者之间的“灰色”区域进行任何移动, 不同的移动方向都可能使其面临不同的法律问题, 进而导致由不同的法规来约束, 最终产生不同的法律后果。从退出机制来看, 通过以上的分析可以推测信托行业很可能最先出现夹层融资这种方式, 夹层融资退出的主要方式有三个, 分别为关联方回购、股权转让和项目上市等, 但在我国现实情况下, 这几种退出方式均不理想。首先, 房地产企业上市比较困难, 对于实力不够雄厚的房地产企业来说, 通过项目上市这种方式来实现夹层融资的退出对于他们来说可能性并不大。其次, 通过股权转让方式退出, 这种方式也存在一定难度, 因为股权转让过程的谈判需要耗费很长一段时间, 这与目前国内的房地产信托到期必须兑付之间存在矛盾。最后, 采用关联方回购的方式, 这种方式的退出与股权转让方式退出面临相同的问题, 因此也不理想。

三、夹层融资在我国推进的具体举措

在许多发达国家, 夹层融资已成为一种较为成熟的融资方式, 结合我国现阶段实际存在的主要障碍, 同时借鉴发达国家的经验, 我们可以从以下各方面进行改进, 以促进夹层融资在我国房地产企业中的良性发展。

(一) 市场参与主体不断强化风险管理与控制

对于我国风险评估体系来说, 我国应借鉴国外的经验, 努力建立专门为投资业服务的中介机构, 进行项目评估、信用评级等服务, 尽量减小可能面临的风险。对于信托公司来说, 在选择合适的项目进行投资前要考察投资项目可行性及盈利性, 确定房地产商的信用等级, 查看其公司制度是否完善等, 同时加强内部管理, 做到信托财产与自有财产的分离。对于夹层投资者来说, 应该主动了解夹层融资项目的资金运作方式和投资的房地产企业等相关背景信息, 将自身进行夹层融资投资的风险降到最低, 同时, 要对自己的风险承受能力进行评估, 从而合理安排投资结构, 以更好地控制整体投资风险。

(二) 加快相关立法以确保顺畅运行退出机制

从立法方面来看, 我国的政府和金融机构部门要加速完善相关法律法规, 加强相关立法建设, 尽快制定一系列法律、法规来规范夹层投资者以及夹层投资行为, 同时结合我国的实际发展需要, 修改有关夹层融资发展的法律条款, 尽量制定有利于夹层融资的政策, 将风险控制在一定的范围内。对于夹层贷款人来说, 要尽量通过合理方式防治大的法律风险。完备立法的同时, 采用灵活的产品设计保障退出机制的顺利运行。为了更好地解决各退出方式存在的困难, 我国应该为夹层融资投资者提供更多的退出渠道以便提高他们退出的灵活性。

综上所述, 夹层融资作为一种新兴融资方式, 有其独特的特点及优势, 它的适用条件也为我国金融市场产品创新提供了可能。这种方式在中国已经初露端倪, 而且存在巨大市场需求空间, 有较好的发展前景。与此形成鲜明对照的是, 该产品运作相关立法严重滞后, 这在一定程度上导致此种融资方式在具体操作层面缺乏相应法律保护。除此之外, 我们还应该看到, 我国房地产金融市场面临的许多问题并不是简单用几年的时间、出台一系列政策就可以轻易解决。许多问题长期存在, 相互交织, 涉及层面较为复杂, 无形中增加了问题的解决难度。即便如此, 为了进一步规范我国的房地产业, 推进房地产金融市场的良性发展, 房地产金融的业务创新是一条必经之路, 夹层融资顺势而为, 必将开拓更为广阔的市场空间。

参考文献

[1]陈晔煌.房地产公司的夹层融资研究[D].北京:首都经济贸易大学, 2008.

[2]杜爱丽.夹层融资在房地产融资中的应用[J].合作经济与科技, 2008 (34) .

[3]侯桢彬.房地产企业金融业务的创新研究[D].北京:首都经济贸易大学, 2011.

[4]黄珍珠, 何德媛.我国房地产企业融资创新——夹层融资[J].上海房地产, 2009 (06) .

[5]蒋平.美国房地产夹层融资的法律问题研究[D].北京:对外经济贸易大学, 2006.

8.浅析房地产企业如何解决融资问题 篇八

关键词:房地产;融资;背景;问题;对策

一、房地产企业融资概念

房地产业是资金密集型行业,并且与金融业有着密不可分的关系,同时房地产市场的高速崛起为它埋下了更大的金融危机的隐患,比如房地产成泡沫状态,美国这次由房产市场泡沫促成的次贷危机引起的华尔街风暴,现在已经演变为全球性的金融危机。房地产行业融资就是企业的资金筹集的方式与过程,也就是公司根据自身的生产经营状况、资金储备状况,以及公司未来经营发展的需要,通过预测和决议,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权方筹集资金,组织资金的供应,以此保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。

二、房地产融资市场格局的形成背景

当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。政府政策背景主要包含两方面内容:一是配合宏观调控,政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策;二是出于防范金融风险的考虑,金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制,诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。

市场竞争引发行业集中度提高,素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。伴随着行业集中度的提高,企业资产规模的迅速膨胀,一方面房地产企业迫切需要金融机构能够提供数额庞大的、稳定的、低成本的融资服务,这就迫使房地产企业必须打造自己的金融平台,包括发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等;另一方面,房地产企业又要在扩张的同时竭力规避融资风险,保持财务稳健,实现企业持续、快速、健康发展,这就要求企业必须对其资本结构进行合理调整,通过诸如降低资产负债率,扩大股权融资比例等方法,保持稳健而灵活的资本结构。

综上所述,未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面,而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。

三、现今我国房地产融资存在的问题

我国房地产开发企业面临融资的主要问题有以下几点:

贷款方式:贷款方式单一,国内房地产开发贷款主要有三种形式:房地产开发流动资金贷款,房地产开发项目贷款,房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都较短,来源渠道均为商业银行,贷款方式单一,无法适应房地产开发周期的需要。

直接融资与间接融资:改革开放以来,我国直接融资市场发展很快,但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局,房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款,直接融资比例过小,融资结构不合理。企业融资对银行贷款的依赖增强,加大银行信贷资产风险。

融资局限性:房地产融资方式普遍约束过大,各种融资方式均有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件,对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高,多数开发企业不能达到规定的贷款要求;其它融资方式现阶段的表现也不如人意,如信托融资,信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通;而企业债券利息高于同期银行利率、期限为3～15年,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小;发行股票问题更是明显,比如上市过程长,繁琐的手续申办,自身资金实力要求较高,对企业资质的要求更为严格,大多数的房地产开发商无法接受和实现。相对来说,股权投资虽然可以实现自身资金的扩充,但一般房地产企业注册资本金额不高,控股地位本身就比较重要,很难轻易出让,更不会把大部分的开发收益让给别人,所以也很难普遍推行。

四、房地产企业融资对策

宏观调控的紧缩、微观市场的低迷、这是我们与众多开发商所共同面对的境况。房地产金融领域主要通过出台资本金比例、银行贷款条件、银行贷款范围、利率水平等方面的政策,达到对房地产企业行为限制的目的。对于房地产企业而言,应选择怎样的融资措施?

房地产投资信托基金:房地产投资信托基金是通过发售基金单位或者以份额募集资金,由专门管理的机构投资并经营的,以保证基金持有人的利益,以类似资产重组的方式进行房地产活动的一种投资基金。它和证券投资基金极为相似,同属于投资基金的一种类型,最大的不同在于证券投资基金投向证券,而房地产投资信托基金投向房地产及其相关方面。

建立长期投资基金组织:房地产投资基金属于股权投资,可以分散投资、降低风险,丰富了融资品种;也可以吸引社会上的分散资金,把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们,投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下,它可以与信托联合,使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此,我国应借鉴市场经济较为发达的国家,特别是美国发展房地产基金的成功经验,在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈,颁布符合我国国情的投资基金法。

非正式借贷融资:随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张,所谓非正式借贷逐渐活跃,特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。目前我国居民储蓄存款超过11万亿元,流通中的现金近2万亿元,这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高。往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。

融资租赁方式:融资租赁主要是通过所有权的转变来获取相关投资者的资金,完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理,对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式,可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题,从而加速房地产资金的迅速转移和回收。

完善个人消费融资体系:个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%,占贷款总额的不到1%(远远低于国际上20%～40%的水平)。个人消费贷款虽属“零售”业务;金额数目不大,但其人数很多,所以银行应扩大相关业务,推出更多的新项目,简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目,较受消费者欢迎,要积极推进住房公积金体系的建设。

总之,在现阶段,房地产企业应建立以我银行为主的多元化融资体系,为房地产融资市场的健康发展提供良好的环境。

参考文献:

[1]王诚庆:我国房地产融资模式的改进与制度创新.财贸经济.

[2]周亮华 施建刚:房地产信托:融资新方向.中国房地产金融.

9.八种房地产融资方式总结 篇九

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。

三、房地产债券融资（企业债券融资）

通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。

四、资产支持票据

通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。

五、房地产信托

我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，为房地产业的发展提供了资金和手段。房地产信托在资金运用上的形式多种多样：如可通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金，或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

六、房地产信托投资基金

房地产投资信托基金(REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红，收益与股市、债市的相关性较低且长期回报较高、较稳定。它的优点是通过资金的集中为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会，专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。而且投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。另一方面也为房地产建设的资金来源提供了一种渠道。但在国内由于相应制度不健全，操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益时缴税以及收益向投资人进行分配时缴税)，因此对投资回报率要求较高，这使得国内的房地产公司一般难以承受，政府可以通过增大税收优惠、改革税收制度解决此问题。

七、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金的投资。然而，要使海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，需要国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

八、其他方式

1、夹层融资。夹层融资(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金，因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新，即在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金，是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。

2、私募融资。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。其中，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。而其缺陷是：私募房地产信托基金的投资标的和募集的基金份额流动性均不强，而且融资过程不太规范且不易监管；私募发行股票也存在范围有限、流动性不强的问题。

3、典当融资。房地产典当作为一种替补融资手段目前已进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。因此典当融资可作为解决房地产企业短期资金困难的一种融资方式。

10.房地产融资降温 篇十

在新一轮房地产调控下，房地产融资持续降温：房地产企业公司债发行和再融资方面均呈现监管收紧的趋势。最新数据和调研发现，银行表内开发贷增速继续下降，2016年地产开发贷规模甚至出现4.9%的负增长。表内自营投资和表外委托贷款投房地产项目的要求趋严。表外理财资金输血房地产，则在实际中碰到了“通道难寻”和“非标额度紧张”的问题。

“误判”金隅：房地产类公司债继续收紧

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，简称“金隅股份”）公告称，于2月13日收到中国证监会批复，核准公司向合格投资者公开发行总额不超过40亿元的公司债券。

公告显示，该次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。

对此，有媒体报道称，此为时隔3个月，证监会再次放行房企公司债。

“我们专门问了交易所，金隅股份（发行公司债）算是建材类公司，不是房地产类企业发行公司债”，某券商固收人士表示。

在交易所市场发行公司债融资，须遵循2016年10月发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，其中规定：房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。

金隅股份曾于2016年发行50亿元小公募、50亿元私募类公司债券，按其此前分类，金隅股份所属行业为“非金属矿物制品业”，经营范围包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品”。即金隅股份并非以房地产为主营业务的公司。

“目前，纯地产类公司债还是没有放行，只有公司自己带地产业务，但地产业务非主营业务的才能发行公司债。”前述固收人士表示。

只见受理、反馈，不见发行，是最近三个月房地产类公司债的现状。

2月14日，上交所在给青岛海信房地产股份有限公司拟发行24亿元小公募的反馈中，继续要求房企进一步披露是否属于分类监管认定的房地产企业，是否存在不得不发行公司债的相关情形，是否属于“关注类”等。

从房企公司债反馈意见看，交易所目前仍在受理房企公司债发债申请，但自2016年11月以来，除四大AMC之一的华融资产旗下华融置业获批发行小公募债券外，多家房企公司债发行显示为“中止”或“终止”，其余房企申请发债显示为“受理”或“已反馈”但未见放行。

私募资产管理计划禁止投向济南等16城市

除了公司债，近期私募资产管理计划也被禁止投向住宅类地产项目。近日，中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。该文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地?a项目的私募资产管理计划，暂不予备案。

具体来说，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

上述条款目前只涉及普通住房房地产项目融资，投资于商业地产项目，保障房等并不受影响。

根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

住户贷款高位或引发进一步紧缩政策

2月16日，国际评级公司标准普尔发布报告称，短期内政府可能会继续调控房地产市场，以抑制房地产价格。事实上1月新增住户贷款处于高位，或将引发进一步的紧缩政策。

标普全球评级信用分析师黄馨慧表示，我们认为上述融资限制将削弱中国房地产开发商的替代性融资渠道，并增加其现金流压力。过去许多开发商借助资产管理产品融资，共同收购土地或开发新项目。上述禁令将限制该融资渠道，开发商需更加依赖合同销售产生的内部现金，以投资新项目或现有项目。

报告称，尽管2017年1月新增中长期住户贷款在新增贷款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中长期住户贷款同比增幅仍达到32%，环比去年12月增幅达到49%。这表明尽管目标城市的销售已降温，但楼市热度已蔓延至非目标城市。因此政府可能出台更多调控政策，以抑制房地产市场投机活动。

在此情况下，市场整合将加速，大型开发商将继续扩大市场份额。这是因为大型开发商拥有更多可售资源，更高的地域多元化程度，以及更强的销售执行能力，即使在房地产业放缓情况下也能保证良好的合同销售。鉴于银行贷款向优质客户转移的步伐可能加快，强劲的合同销售对于开发商维持良好的银行贷款融资渠道亦十分重要。

地产开发贷负增长

“我们现在只做开发贷、经营性物业贷款，建筑商融资，其他的相关融资都不做了。”某股份行华中地区人士表示。所谓经营性物业贷款，就是写字楼、商场等经营性物业作为抵押物发放的贷款。

去年11月初，银监会向16个热点城市所在银监局下发文件，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查。在开发贷方面，要求检查是否严格审查房地产开发企业各项资质，项目是否符合最低资本金比例要求，对资金本金来源真实性认真检查，以及是否存在银行资金违规用于购地等问题。

华南地区某股份行中层表示，该行去年12月就下发了通知，要求根据“实质重于形式”原则，严控借款主体授信资金用途。特别是兼营房地产业务的集团，要防止非房地产板块授信资金挪用进入房地产板块。

“要求是对房地产上下游企业的授信和资金流向要有把握”。该股份行人士表示：“发现问题的，要马上停止出账。”

今年1月16日，上海银监局就土地融资开出了自去年下半年全国严查以来的首份罚单――针对银行融资用于支付土地金和拍卖保证金，罚金高达478万元。

有股份行华东地区对公人士透露，去年当地拍出一个地王项目，拍卖会后当地监管明确不得给其配套融资。“合同都谈了，最后银行宁愿违约也没做下去”。

央行统计数据显示，截至2016年底，房地产开发贷余额7.11万亿元，比2015年底的6.47万亿元增长了9.9%，而总贷款增速为13.5%。其中，地产开发贷款余额同比还出现下降，降幅达4.9%。

表外理财资金“通道难寻”

银行自营投资和理财投资资金投向房地产也面临收紧的态势。其中一个重要影响因素，来自通道方的收紧；另外，理财资金“非标”额度紧张也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地产项目其实之前基本上也不能做了，而私募资管计划4号文发文之后，更是“彻底歇菜”。

根据私募资管备案4号文，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

具体来看，包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

其中，市场目前对于“名股实债”方式的需求较大。从房企的角度，也希望通过“名股”的方式融资。这在会计上一定程度处理成?Y本，而非负债，从而控制自己的负债率。4号文对此的限制，目前有银行人士表示，还在研究合规对策。

“基金子公司作为通道（投地产），我们肯定不愿意冒险。而且接触到银行理财资金，也有反馈非标额度不够，目前没有足够资金来投。”上述基金子公司人士表示。

有股份行资管人士表示，非标准化债权内容的丰富，对部分银行的影响可能较大。根据最新分类标准，带回购条款的股权性融资，即包括股票质押回购，部分名股实债基金，都会被纳入“非标”范畴，原本理财投资非标取上资本金4%和理财规模35%孰低者的限制，就会显得更加严厉。

11.让房地产企业融资正常化等 篇十一

作为房地产调控政策的组成部分，资本市场一度对房地产企业关闭了融资大门，银行等正常融资渠道都被堵死。

但实际上，亟需资金的房地产企业融资却从未停止过，很多无法获取正常融资而又存在资金需求的企业转而投向影子银行。

这就导致了一个奇怪的现象。中国农业银行高级经济学家何志成发现：各家商业银行上半年基本没给房地产企业贷款，但房地产企业的资金到位率却名列前茅。数据显示，上半年房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长了32.1%，二季度增速比一季度还高了2.8个百分点，比上年同期高了26.4个百分点。这中间，大量资金来自影子银行。

房地产企业通过信托、民间融资等渠道获取资金，极大地助推了社会融资成本，增加了融资风险，不仅不利于房地产市场的健康发展，还影响了社会金融秩序。有条件放开房地产企业融资，让优质的房地产企业公平地享有正常融资渠道，是从行政化管制向市场化的管理转变，体现了市场化改革应有的题中之义。

当然，融资开闸之后，监管层应当把好审批关，对存在国家调控政策中规定的违法违规行为的企业不予批准，并对市场从严监管，把有问题的企业挡在门外，让真正有需要的优质企业从中受益。

近日发布的国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》提出，要严格防控房地产融资风险。让房地产企业融资正常化，打开融资正门，尤其是通过资本市场进行直接融资，正是完成我国金融发展构想的重要一步，将有助于规范房地产企业的融资行为，让其融资更加透明，降低融资风险，也有利于建立房地产市场稳定健康发展的长效机制。

再融资开闸未必推涨房价

近日新华社撰文称，房地产融资政策调整已成定局，开闸或始自上市公司。

从绿地集团欲借壳金丰控股登陆A股这一消息爆出之后，房地产融资开闸的传闻一个接着一个。数个小房企7月初先后停牌被视为“铁证”，证监会先后两次官方回应，称对于违规房企再融资的大门依然关闭，这也被媒体解读为“口径放开”的一种表现。而新华社的撰文，更被业内赋予了“官方表态”的意味，使得这一消息的可靠性急剧提升。

消息纷纷扰扰，真假难辨，地产股跟着上蹿下跳。在这些短期动态的后面，房地产调控究竟将走向何方？老百姓最关心的房价，又将走向何方？

在此前的三年时间内，房地产商基本处于“土地拿得不多，也难拿到钱”的阶段，土地拍卖多次被取消，A股市场的再融资也基本停顿，开发商只能屡屡转向境外或民间融资。而政府从今年年初开始加大土地供应，现在又出现重启国内融资的苗头，思路已出现变化。

对于这种转变，最直接带来的影响，无疑将还房地产企业一个粮草丰沛的大环境，但是，从长期看，国内房企的融资平台可以从海外市场转入内地，对于国内的投资者不失为一个利好，而长期来看，有钱有地意味着房地产行业产出量的提升，供应量加大，或许反而能换取房价有一个更加平稳的发展——尤其在供需关系紧张的一、二线城市。

当然，融资成本下降更加利于“囤货”，因此对房企园地这一方面，可要更加加强监管才行。

12.房地产企业融资风险研究 篇十二

关键词：房地产,融资风险,政策调控

近年来, 全国各地房价飞速上涨, 房地产的发展越来越明显地成为影响居民生活的重要因素。加上最近两年总体经济形势极其不稳定, 国家对于房地产行业加大了管控。公众、银行以及其他金融机构对于这些政策也都紧密关注。在这种形势下, 房地产企业的融资手段选择也变得多种多样, 企业应该对不同融资手段及其风险因素进行认真分析, 以有效规避企业融资过程中产生的风险。

一、我国房地产企业融资的特征

2013年2月20日, 国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策, 确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策, 使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。目前我国房地产企业的融资现状, 主要表现为以下几点。

(一) 资金流转特点

由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质, 导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。但是由于我国目前的经济条件和政策, 企业在进行融资时, 不可能一次或者用一种渠道就筹集足够的项目资金, 企业只能通过多种渠道多次筹集才能累积出需要的资金金额。最近几年经济形势变化更加复杂, 国家相应的政策变化更加频繁, 这对房地产企业的融资提出了更高的挑战。

(二) 融资手段

根据资金融入与融出的方式不同, 企业融资有直接融资和间接融资两种方式。根据我国房地产行业的发展状况和资金需求计划, 目前我国的房地产企业仍然是较多地使用向银行以及其他金融机构贷款的间接融资手段进行资金筹集;而与其他行业进行合作、直接发行有价证券等直接融资手段, 由于受到资金额度、企业信誉、地域以及时间等因素限制, 我国的房地产企业仍然较少使用。

(三) 融资渠道

房地产企业的资金来源包括开发商自有资金、金融机构发放的贷款、社会集资以及预售款和工程垫款等。具体地, 房地产企业外部资金的融资渠道包括银行贷款、民间借贷、上市发行股票、发行企业债券、委托专业机构操作房地产投资信托基金、与其他实业公司合作以及吸引海外资金等。虽然现在融资的渠道很多, 但是就我国房地产行业的发展现状来看, 大多数的房地产企业还是主要依靠银行贷款为主, 对于其他融资手段, 多出于操作熟练性以及政策健全性等方面的考虑, 很少有企业使用。

综上几种方面的论述, 目前我国房地产企业融资的主要特征就是融资渠道狭窄, 对银行依赖性太大。

二、房地产融资的风险因素分析

针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析, 融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。

(一) 政策风险

房地产行业关乎民生, 是历届国家政府关注的重点问题, 对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂, 钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此, 相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性。与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响企业融资的难易程度以及融资成本。

例如, 政策风险在利率方面的表现。由于目前我国大部分房地产企业主要依赖于银行贷款、小部分来自自有资金以及预收款的方式进行融资。银行借贷资金占房地产企业融资的较大比重, 如果应对经济形势变化, 政府较为频繁的调整银行借贷利率, 企业的银行贷款的成本就会发生较为频繁的变动, 贷款政策也可能变得更加复杂, 这种融资渠道单一性无疑将企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。

(二) 法律风险

一些中小型的房地产企业在融资过程中, 由于其规模较小、资信较低等因素限制, 只能有一小部门来自于地方的银行贷款, 另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资, 甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式, 进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规, 还款条款等都无法得到法律保证, 如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时, 就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大, 融资成本增大。

(三) 利用外资的风险

房地产企业如果通过相关手段吸引外资, 还会引发其他方面的风险, 主要是指汇率风险和政治风险。企业在利用外资的时候, 应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策, 才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险, 而目前更加复杂多变的全球经济形势, 使得外资的风险因素更多了, 企业应该密切关注汇率的变化。

(四) 融资后期的资金管理风险

房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大, 而资金筹集则相对分散, 而且商品房的资金回收期限较长。为了使企业正常运转, 房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理, 尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则, 一个环节的资金周转出现问题, 都会带来整个融资链条出现问题。

三、如何防范融资风险

(一) 理性融资, 控制融资规模

在目前经济形势不稳定、国家管控措施越来越严格的情况下, 房地产企业应该谨慎分析商品房可能产生的销售形势, 对于新的开发计划和融资计划制定更要慎之又慎。理性制定年度融资计划, 控制融资规模, 保证融资成本支出与商品房销售情况比例协调。

(二) 合理预测风险大小, 及时采取应对措施

目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一, 企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素, 根据相关学者提出的较为可靠的风险模型, 结合企业的实际情况, 对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测, 并根据预测, 提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质, 并紧密结合经济环境和经济政策的变动, 合理预测风险大小, 避免过高估计风险, 降低资金使用效率;也不应该盲目乐观, 导致风险事件发生时措手不及。

(三) 拓宽融资渠道, 改善企业的融资结构

大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资, 由于结构比较单一, 单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动, 增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道, 积极拓宽企业使用的融资渠道, 综合使用多种渠道混合的融资方式, 选择规避风险的融资组合, 来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险, 还有利于企业改善整体优化融资结构, 进而改善资本结构, 促进企业更长远的发展。

另外, 国家相关部门也应该积极完善金融市场, 培育资本市场的金融工具, 进行金融产品和融资渠道的创新, 为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律, 为企业选择创新产品提供保障。

(四) 增强资金管理能力, 提高资金利用率

面对庞大的资金使用和筹集状况, 房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系, 制定详细的资金使用计划和成本控制方案, 确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外, 实时监控资金的周转情况, 保证商品房的回款渠道正常运营, 尽量提高低成本资金的周转速度, 必要的时候可以采取一些鼓励方式, 促进资金的回笼。努力提高企业财务管理人员的素质, 改善资金的管理体制, 提高资金的使用效率, 既有效减少融资的成本, 也能尽量减少融资风险因素的产生。

(五) 密切关注经济调控政策, 适时调整融资手段

国家宏观经济政策的变化, 会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模, 同时宏观经济政策的变化, 会造成银行利率、准备金率等指标的变动, 又会影响企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策, 仔细分析政策实质, 对企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整, 以适应整体经济形势的趋势。

四、结语

房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及经济环境的变化, 灵活掌握融资手段, 合理选择融资渠道, 在保证企业资金充足的基础上, 尽量减少融资成本, 实时关注融资相关的政策和经济变化, 尽早发现不安全因素, 并采取相应的对策降低融资风险。

参考文献

[1]曾凡昌.试论房地产融资风险的法律规制.财经科学, 2010, (10) .

[2]翟青云.我国房地产融资渠道现状研究.山西财经大学学报 (高等教育版) , 2009, (12) .