广告策划案例房地产

广告策划案例房地产（共11篇）

1.广告策划案例房地产 篇一

曹女士2012年12月在准备在某开发商处购买一套商品房，当时开发商宣传的是在约定的时间内(活动时间：2012年12月1日-12月29日)交付定金55000元可以享受9.9折的优惠。曹女士在交付定金55000元之后，开发商却表示如果是公积金办理是不可以享受9.9折优惠的，于是双方僵持不下。

曹女士认为开发商先前并未告知公积金办理是不能享受优惠的，于是要求退房并退回55000元定金。而开发商则认为已经交付的定金无法退还，所以不退定金。

后来曹女士找到九龙坡区工商分局12315进行申诉，要求享受优惠活动或者退款。最终在工商分局的调解之下，双方达成协议，开发商承诺退还消费者55000元定金。

2.广告策划案例房地产 篇二

一、案例教学法简介及引入的必要性

(一) 案例教学法简介

案例教学法起源于1920年代, 由美国哈佛商学院所倡导, 它运用来自于商业管理中的真实案例, 在课堂上吸引学生进行开放式讨论, 培养学生分析和解决问题能力, 取得了很好的教学效果。1986年美国卡内基小组在《准备就绪的国家:二十一世纪的教师》报告中, 特别推荐案例教学法在师资培育课程中的价值, 并将其视为一种相当有效的教学。而国内教育界开始探究案例教学法, 则是在1990年代以后的事。

与传统教学方法相比, 案例教学法因具备鼓励学生独立思考、引导学生变注重知识为注重能力、重视双向交流等鲜明特色, 具有能够实现教学相长、调动学生学习主动性、生动具体、直观易学等显著优点, 正成为广受师生欢迎和好评的现代教学方法之一。

(二) 房地产项目策划课程引入案例教学法的必要性

房地产项目策划是高校房地产专业学生在学习了房地产投资分析、房地产经营管理、房地产市场营销等相关专业理论课程的基础上, 突出综合应用以上专业理论知识, 动手解决房地产项目开发过程中市场调研、产品定位、财务评价等实务问题, 着重培养学生专业实操能力的一门应用型较强课程。正因如此, 以注重知识教学的传统方法不再适合该类课程的教学, 而强调调动学生学习的主动性, 鼓励学生独立思考, 注重学生解决实际问题能力培养的案例教学法最为适配, 是该类课程教学方法的理想选择, 有必要引入到该门课程的实际教学当中。

二、房地产项目策划引入案例教学法实施要点及建议

(一) 实施要点

1. 精选案例。

案例是案例教学法的核心, 其选择的好坏直接关系到案例教学法应用效果的好坏。因此, 任课教师需在充分把握好课程主要内容和授课重难点的基础上, 精选最为适宜的实际案例, 以在能吸引学生兴趣的同时又能很好地覆盖教学知识点, 使得案例的引入对学生更加形象、深刻地理解理论知识, 联系实际, 形成在解决现实问题时所应有的思路、方法等有显著帮助。

2. 设计富有思考性的问题。

案例教学注重鼓励学生独立思考、引导学生变注重知识为注重能力, 培养分析问题和解决问题的能力。因此, 实施案例教学法必须通过设计富有思考性的问题引导学生逐步深入地去思考, 让学生在思考问题的过程中, 逐步培养分析问题和解决问题的能力。

3. 组织有效的案例讨论。

案例讨论是对学生自主学习、相互学习、培养合作精神和团队意识的综合训练, 是案例教学成功的关键。讨论前, 任课教师将要讨论问题的背景、需学生查阅的资料、拟通过讨论解决的问题等信息告知学生, 让其课前做好充分准备。在学生讨论时注意引导和点拨讨论方向, 让学生充分表自己的想法, 让不同想法进行碰撞, 在碰撞中将讨论引入深入。讨论结束后, 任课教师需对讨论进行总结, 指出讨论得出的观点、结论, 存在的未深入或有待进一步思考的问题等。

(二) 实施建议

1. 提高教师综合素质。

教师综合素质是案例教学成功的基础。房地产项目策划课程实践性强, 需要任课教师在具备较深理论功底基础上具有一定的专业实践经历, 如在房地产开发从事过项目策划, 或在校期间为社会提供过相关技术服务经历等, 这样有助于教师以实际项目经历来更好地实施案例教学。此外, 教师是课堂案例教学的组织者和引导者, 需要具备一定组织和引导能力, 以能更有序、有效的开展案例教学工作。因此, 不断提升任课教师综合素质, 是实施案例教学工作的必然要求。

2. 建立项目案例库。

房地产项目策划案例是房地产项目策划课程案例教学的重要组成部分, 建立建好案例库是开展好该项工作的重要前提。目前房地产项目策划教材、教辅书中案例普遍较少, 需任课教师平时多积累, 通过参加专业实践或社会技术服务获取一定数量完整、有代表性的实际案例, 整理归档好形成案例库, 为进行案例教学奠定基础。

3. 完善课程考核制度。

案例教学需调动学生积极性, 使其主动参与到案例分析、讨论中。为此, 在课程考核上, 以考核学生在参与、分析、讨论及形成案例分析报告等过程的表现为核心的平时成绩, 应在课程总成绩中占有较大比重。

4. 与其他教学方法配合使用。

案例教学法与传统教学方法相比有突出优势, 但也存在不足。其无法完全取代讲授、讨论、实验、课题研究、指导自学等教学方法在房地产项目策划课程教学中重要地位和作用, 应根据课程实际教学需要, 针对性选用或相互结合, 以实现最理想的教学效果。

参考文献

[1]张炯, 贾仁甫, 张敏莉.房地产项目策划课程案例教学的应用研究[J].经济师, 2008, (1) :161-162.

3.基于收益法的房地产评估案例研究 篇三

【关键词】收益法；房地产评估；具体案例

说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。

一、什么是收益法

1.收益法的定义

收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。

2.收益法的适用对象

预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。

举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。

3.收益法的作用

收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。

二、收益法的评估步骤

1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。

2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。

3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。

4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。

5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。

6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。

7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。

三、收益法在房地产评估中的现状分析

1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。

2.收益法应用范围广泛。对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说，收益法的评估方法都是使用的，这在上面我们已经讲过。另外，评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来，更加符合房地产的本质需求，因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受，故而能够被广泛应用。

3.收益法虽然能够被廣泛应用，但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。目前我国评估行业的从业人员有近10万人，乍一听这是个非常庞大的数据，但是使用收益法对房地产进行评估，是一个非常复杂的过程，不仅要求有精确的计算能力，还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解，对国家政策的走向和影响作出准确判断。因此，能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的，更加剧了这方面人才的流失。

其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据，严重脱离实际情况，参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。质量不高的原因有两点：一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作，因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法，很多数据也不好确定，所以很容易出现这种问题。二是太过机械，直接套用书本上的公式，忽略实际情况。同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题，容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争，影响整个行业的发展。

4.收益法最早用于西方经济发达国家，他们的经济体制比较完善，而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。而我国的经济体制虽然在不断的發展完善，但终究存在不成熟性和不发达性。这导致收益法进行的评估，不能准确的反映出被评估对象的客观价格，是制约收益法发展的一个重要因素。

四、收益法在房地站评估中的发展方向

1.评估行业加大人员培养力度。目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大，这就要大量培养专业人员，提高测评人员的业务素养，要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限，进行准确评估。

2.不可否认，在评估行业也存在着恶性竞争，因此要建立健全的评估制度。严格按照程序的设定，公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。

3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业，因为发展过快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情，因此收益法虽然在美国被广泛应用，我们国内应该多多学习他们的先进经验，而不是单纯地只借鉴理论。同时也要将理论同我国的具体国情相结合，在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法，才能改变目前收益法所面临的种种困境。

五、结束语

综上所述，随着市场经济的发展，资产评估和评估技术也在不断的发展。收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值，并且能够详细的列举出推算方法，增加说服力。因此被广大群众所接受，虽然这种方法目前还存在着种种缺陷，但相信它会发展的越来越好。

参考文献：

[1]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，（21）.

[2]涂丽娟.房地产评估中的折旧模型研究[J].产业与科技论坛，2010，（4）.

[3]段岩燕，郑艳，张彩艳.房地产评估理论价格与市场价格差异分析[J].中国房地产，2009，（9）.

4.房地产十大经典策划案例-十招 篇四

1.无中生有

在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。

房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。

但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。

十大营销第一招：无中生有

炒作指数：★★★★

有效指数：★★★

可行指数：★★

2.一名惊人

名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作点的营销手段。如今，京城地产项目多如牛毛，项目的名称也丰富多彩、光怪陆离、七上八下、一塌糊涂。

前几年，在项目名称还没有被重视的时候，市场上的案名大多都很平淡，中规中矩。比较有代表性的是园、苑、城、小区、家园、嘉园、花园、公寓、大厦、别墅等等。然后在这些后缀的前面冠以开发商的名称或开发区域的名称，这类称谓在当时的案名市场上占据了绝大部分的比例，如今的在很多的项目中仍在延用。随着市场的发展和营销的进化，市场上出现了景、座、轩、村、郡、居、庭、府、堡、宅、舍、洲、山谷、山庄、庄园、小镇、大道、中心等等，名字的叫法明显有了一些改观和新意，但仍然没有摆脱房子、屋子和地域的束缚。SOHO现代城将京城地产的案名带入一个字母符号的时代，SOLO精舍、UHN国际村、幸福时光Nolita、Bobo自由城、蓝T公寓、E城、亲爱的Villa、Class果岭里等等英文字母化案名随之而来，阳光100和一栋洋房的产生将京城地产的案名带入一个数字化时代，随之而来的是一栋苑、一幅画卷、五栋大楼、九台2000、住邦2000、公园五号、北京五月、恋曲

70、万万树等等数字化的案名；莱茵河畔、米兰天空为市场带来的是景观案名的新鲜空气，雅舍．香桥、水岸．长桥、站前巴黎、天籁．红螺湖纷纷上马；早安．方庄则引发了意象案名的热潮，旗舰．凯旋、北京．印象、朝阳无限等案名火爆一时，而2003年最热门的案名手段则是由2002年的锋尚引发的谐音案名了，在铂宫、钛度、观筑和商筑之外，“墅”占据了大部分谐音案名市场，谁让今年的别墅市场如此火爆呢。香山艺墅、天地美墅、易墅殿堂、西山美墅馆、原生墅真可谓千墅万墅楼花开。

今年的京城案名中还有一个特色就是借力用力，顶着“名人”的旗号办事。既然橘郡克隆北美的一小片富人区，那阳光上东就把整片富人区的名字拿来用。更绝的是后现代城和西现代城，更是深悟此中行情。

十大营销第二招：一名惊人

炒作指数：★★★

有效指数：★★★★

可行指数：★★★

3.釜底抽薪

对于房地产项目来说，忽悠也好，折腾也罢，即使全世界都看到了你，了解了你，知道了你，要让客户掏钱来买房子，还是要看价格。价格始终是决定商品房买卖交易最重要的因素之一。价格策略也就自然而然地成为项目营销中的重要一环。

当前，新项目入市普遍采取的价格策略是低开高走。先以较低的价位入市，然后随着市场行情和项目的销售情况逐渐攀升。不同的是，攀升的速度和幅度不同。销售顺利、火爆，自然涨得快，涨得高；销售受阻，自然停滞不前。

当前，关于单价和总价的价格策略也是重要的营销课题。一般来说，决定购买的价格因素，总价的大小产生决定性作用。所以，市场上抓住低总价概念的小户型风靡一时。通过控制房子的面积，降低项目总价，改变因总价高导致的供需错位。后现代城打出“一万元投资CBD”的口号，易构空间、炫特区也都是靠低总价来争取市场。小户型、经济户型不但出现在公寓和普通住宅中，也在别墅市场火了一把。近期，300平米以内的小独栋别墅倍受市场青睐。可见，市场在细分，客群在细分，靠什么分呢？购买力，总价。

而价格营销策略中的重要一环就是打性价比。炫特区为什么如此之火？一个重要的原因就是打好了性价比这张牌。东四环、精装修、全套白色家电、一年物业费，开盘均价只有5600元每平方米。这显然比5000元每平方米的毛坯房更让人心动，至于装修标准产生的成本，就不得而知了。

在项目销售陷入被动的时候，价格策略可以力挽狂澜，只是，需要付出相当的代价。这是因为，往往价格因素是大锅下面加热的源泉，柴火。釜底抽薪，即可从根源上解决问题。当然，这里的薪不是柴火，而是money。朝阳园二期、珠江绿洲尾房和鹏润都采取了不同程度的降价打折，据说都销售得非常不错。

十大营销第三招：釜底抽薪

炒作指数：★

有效指数：★★★★★

可行指数：★★★

4.树上开花

业内有名言称：“低手做事，中手做市，高手做势。”可见，市场影响力对于项目的运作有着不可低估的作用。而如何做势就成了项目的策划人为之绞尽脑汁的课题。用专业措辞说，就是如何充分挖掘项目的潜在卖点，提升项目营销的高度。三十六计中的第二十九计树上开花，说的就是这个道理。其文曰：“借局布势，力小势大。鸿渐于陆，其羽可用为仪也。”京城中不少项目的操盘者深谙此道，把项目的“势”造得有声有色。

地产娱人潘石屹在京城地产市场可谓树上开花，借力造势的鼻祖。不但SOHO概念一直红火到今天，长城脚下的公社拿到了威尼斯双年展大奖，而且，后现代城和西现代城已经开始借他的现代城的名字造势了。Soho之后，Solo，Studio，Condo等等概念纷至沓来。去年的锋尚大炒“告别空调暖气”，左岸大喊“向右不如向左”，蓝堡要在商务中心区搞纯居住，都

是在借着自己一定的力努力发挥成势。到2003年呢，Class的“上层建筑”，朝外Men的“我们也玩儿命做广告”，坚果公寓的“我们的房子不用来住”，宽House的宽，卡尔生活馆的四花园，万万树的六层绿化，万象新天的“一切相形见小”都是树上开花的表现。不同的是，开花的出发点不同，方式不同，达到的效果也不同。相同的是，要开花还是要有树，相应的产品一定要有特色。建筑形态也好，建筑规模也罢，地理位置也好，景观规划也罢，有了不一样的树，才能开出非凡的花。

十大营销第四招：树上开花

炒作指数：★★★★★

有效指数：★★★★

可行指数：★★★

5.“星”风作浪

要扩大项目的市场影响力，提升项目的知名度，进而带动项目的销售，有很多不同的手段，其中快速有效的，要算借助明星效应了。现如今，各式各样的开盘和促销、联谊活动中，活跃着各式各样的明星。其中，娱乐明星名气大，脸儿熟，效果不错，于是房地产业为明星的走穴开辟了一条非常顺畅的道路。梁家辉不但自己成为东方银座的代言人，还把陈小春、刘青云、莫文蔚等一干港台明星请来做秀；康城请来崔健助阵，翡翠城找来罗大佑放歌，远洋天地拉来陈琳造势，如此这般，娱乐明星来往穿梭于各个楼盘之间，开始了与房地产的亲密接触。

在娱乐明星不再新鲜的时候，项目的营销人员开始转移目标。珠江罗马请了意大利驻华大使，朗琴园请了美国前总统克林顿，温莎大道请来乒坛常青树瓦尔德内尔，佳境天城自有山东国脚做形象，通用国际还请到了皇家马德里足球队的巨星们。总之，政界也好、体育界也罢，只要是有影响力的明星，自然可以为我所用。

2003年为京城楼盘做秀的明星中，除了活人，还有雕像。罗丹传世名作《思想者》的一尊原作就被美林香槟小镇请来代言。看来，明星的范围还可以扩大得更加广泛，只要策划人们好好挖掘。我们认为，请不请明星不重要，关键是能不能真正为扩大项目影响力创造条件，进而带动项目的销售。

十大营销第五招：“星”风作浪

炒作指数：★★★★★

有效指数：★★★★

可行指数：★★★

6.因势利导

对于一个成功操盘者来说，善于根据形式的变化而改变自己的营销策略应该是必备的才能之

一。举个例子来说，前一段时间神州五号成功遨游太空让全国人民倍受鼓舞，随即蒙牛乳业就推出了以航天为主题的电视广告。创意如何、表现如何姑且不论，这种快速反应的能力，捕捉周围思想变化的敏感，就值得很多策划人借鉴。

2003年春天，一场突如其来的Sars狂潮席卷了亚洲，席卷了中国，席卷了北京，也席卷了 北京的房地产市场，很多项目的销售陷入了僵局。可是辨证唯物主义者认为，凡事都有两面性。非典肆虐坏的方面是影响了我们的国民经济，干扰了我们的正常生活，导致了地产市场的短期萧条；好的方面呢？提高了国民的健康意识，改善了国民的卫生状况，产生了新的房地产产品的诉求点。处在一个突发事件当中，要能够把握它，将它导向有利的一面，规避其有害的一面，才能更好地做好房地产营销。

于是，很多项目的营销敏锐地看到了这一点，也很好地把握了这一点。非典之后，以健康为主题的楼盘在市场上大行其道。即便是三环新城这样的经济适用房，也大打健康社区的名号。郊区的低密度项目就更不必说了，别墅也火得一塌糊涂。

十大营销第六招：因势利导

炒作指数：★★★★

有效指数：★★★★

可行指数：★★★★

7.有的放矢

在房地产项目的营销过程中，广告的投放是非常关键的一个环节，由此产生的费用也占据了整个房地产营销费用的大半。如何做好广告的设计和投放，也就成为让策划人们颇费脑筋的事情。近几年，增长的房地产广告无意中捧红了几大主流媒体。而2003年，京城地产的广告投放情况明显趋于理性化，各个项目广告的投放越来越变得成熟，也就是有的放矢。从报纸媒体选择来看，《北京青年报》和《北京晚报》仍然是很多项目纸媒体广告投放的重点。《北京晨报》、《精品购物指南》和《京华时报》则基本瓜分了剩余的市场份额。从投放频次上看，集中优势火力投放的媒体楼书，连版广告多了起来。美林香槟小镇的同一天同一份报纸七个半版一个整版，坚果公寓和Class的连续通栏都印证了这个趋势。总起来看，广告正由大版面少次数向少吃多餐进军。2003年末，《新京报》杀进北京报界市场。谁都知道，这家颇有实力的媒体早已瞄准了京城地产广告的大蛋糕，在2004年，《新京报》绝对是一个不可低估的竞争对手。

对于杂志媒体来说，《新地产》打通了封闭多时的发行渠道，版面也非常厚重，大有占据京城地产杂志头把交椅之意。而新上市的《楼市》雄心勃勃，也发誓要和《新地产》一争高下。对于杂志媒体的广告投放，京城的地产项目恐怕考虑形象的要多于考虑销售的吧。

对于网络媒体来说，焦点网在人气上和广告额上都名列前茅。年底还被搜狐以1600万美元收购。有了这样有实力的集团支撑，焦点网的发展恐怕更加不可限量。而对于营销策划人来说，网络媒体如今已经成为不得不考虑的一个营销方式了，毕竟，中国的信息产业发展得太快了。2000年网易即将摘牌的时候，谁会想到如今丁磊已经成为中国首富了呢？

对于广播媒体来说，北京交通台大受青睐。广告额超过排名第二的北京音乐台近一倍，据说要选好的时段还要排队等候。没办法，虽然京城的私家车发展得如此迅速呢？

业内名言称：“没有好的策划，只有合适的策划。”广告媒体的选择也一样。相信秉承有的放矢的原则，京城地产的广告会起到它们应有的作用。

十大营销第七招：有的放矢

炒作指数：★★★

有效指数：★★★★★

可行指数：★★★★

8.对症下药

我国有句老话叫“看人下菜碟”，也就是毛主席说的“看菜吃饭、量体裁衣”，这一招被京城的地产项目运用自如，在这里称其为“对症下药”。也就是对于所操作的项目，根据面对的客户群体的特点不同，而制定相应的营销策略。

谁也不能否认炫特区在2003年京城楼市的成功。其营销策略就是通过对相对应客户相关心理的充分研究和挖掘制定出来的。从小户型、精装修、送家电产品到青鸟健身中心的引入，从社区足球队的组建到业主监理会的成立，一大批年轻的小白领被项目独特的营销方式所吸引，成就了项目冬季热卖的盛况。Class的成功在一定程度上归功于对成功人士男权思想的现实挖掘，美林香槟小镇的热销中对自身客户追求格调的情结的迎合功不可没。小独栋就是

抓住了中资产阶级对独栋别墅生活的向往以及自身经济实力有限而为之量身打造的，产品一出现就得到了市场的追捧。总之，对症下药就是要对项目的主力客户群体进行充分研究，在营销手段上通过对客户相关心理的充分迎合来吸引客户，如此一来，项目销售自然顺风顺水。十大营销第八招：对症下药

炒作指数：★★★

有效指数：★★★★★

可行指数：★★★★★

9.“服”员辽阔

国际旅店业巨头希尔顿有一句座右铭“你今天对客人微笑了吗？”依靠这句座右铭，希尔顿从5000美元起家，造就了希尔顿旅店的“帝国”。松下公司曾有一句名言：售前的奉承不如售后的服务。对于产品竞争日益激烈的京城地产市场，靠产品的创新来赢得客户已经相对困难了，开发商们于是静下心来做好服务。

对于不同的项目，不同的客户，市场上出现了不同的地产服务内容。炫特区通过业主恳谈会与业主建立融洽的关系，解决相关的服务问题；美林．香槟小镇的开发商推出了“五个一工程”服务体系，服务的宽度覆盖客户从购房到居住时所需要提供的所有服务，长度到客户入住之后仍将延续；华润置地推出“800一站式”服务体系，在客户打入“800呼叫中心”系统的电话后，系统将记录客户的基本信息，公司的客服人员将在15分钟之内将客户反映的问题派发至相关人员，相关人员将视客户反映情况的紧急程度在15分钟到2小时内与客户进行电话沟通，确定解决问题的具体时间及方式方法，随后客户将得到客服中心的工作人员的跟踪电话，在问题解决后又将得到客服中心的电话回访；北京金第幸福家园引进一系列国际交流与服务组织，这些互相关联的国际性组织主要包括YMCA（Young Men s Christian Association）世界青年会、Youth Hostel国际青年旅社和Home stay Service国际家庭接待计划以及”国际学生交换计划”等；新城国际则推出了首创的Home Entertainment纽约曼哈顿式的精英生活，服务内容包括各项酒店式和秘书式的服务，替住户布置家居。租赁会所设备，或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，乃至餐具、表演人员等。京城地产的服务之争刚刚开始，开发商要将服务覆盖到每一个售后的角落，让客户从微笑和便利中得到对项目的认可。

十大营销第九招：服员辽阔

炒作指数：★★★★

有效指数：★★★★★

可行指数：★★★★★

10.“牌”山倒海

品牌的力量没有人能够低估。品牌对于可口可乐是价值，对于红塔山和海尔是价值，对于万科和华远同样是价值。从本质上说，房地产品牌是发展商通过房地产产品（包括服务）对消费者最庄严、最重要的承诺。房地产品牌传播就是发展商以各种各样的富有感染力的信号向广大消费者宣传这种承诺，消费者接受信息，通过购买、消费该品牌标定的房地产产品，感受这种承诺存在与否。如果消费者感知、接受、信任房地产品牌的这种承诺，那么，该房地产品牌就拥有了存活于房地产市场的资格。

但是，房地产品牌运营决不仅仅是“老老实实地兑现客户的承诺”。兑现客户承诺只是房地产品牌运营最起码、最基本的条件。而房地产品牌运营最崇高的使命则是创造高价值的房地产品牌。高价值房地产品牌，它拥有顾客认同程度高的品牌印象，拥有大量认同品牌的顾客和潜在顾客。拥有这一优势的房地产品牌，就等同于巨大的资本资源。判断一个房地产品牌有多大价值，即看它有多少个品牌印象。每个品牌印象，代表一个认同该品牌的顾客。

于是，在市场逐步走向规模化、规范化和集约化的时候，京城地产开始塑造品牌。开发商认识到造势的目的不在于项目，而最终在于品牌。远了看，任志强付出巨大代价收回华远品牌；近了说，奥林匹克花园因为一个名字闹到对簿公堂。而合生创展推出了品牌系列楼盘的同期促销活动，也是为了成就这个品牌。而王石爬完珠峰又驾驶帆船，也是用个人魅力来完善万科的品牌。别的不说，搜狐1600万美元收购焦点网，就能看出在房地产服务业，品牌的价值已经如此之大了。

十大营销第十招：牌山倒海

炒作指数：★★★★★

有效指数：★★★★★

5.广告策划案例房地产 篇五

【案例精要】：

围棋谚云：争棋无名局。意思是说，以争胜为目的的棋很难成为千古流传的名局，而具有“平常心”的高手反而能创造流芳的棋谱。

名雅苑，正是这样一个“无心争春”的“名局”。名雅苑初生时遥遥领先的大手笔与大创意令全行业敬畏有加，而十多年后的今天，其魅力仍在，在长江后浪推前浪的房地产界无疑是个奇迹。

part A：名雅苑十年长盛之谜

名雅苑经历了时间的考验，在“克隆”盛行的今日，其凭借高含金量的品牌和开发商对“以人为本”最朴实的追求，长盛不衰。

第一段：华南唯一优秀住宅试点小区

1996年，当“全国城市管理小区建设试点”检查评比小组来到广州，在没有特别安排的情况下看到名雅苑，他们惊呆了：“这么优秀的一个住宅小区，你们为什么不上报申请参加评比？”

正是这个“无心争春”的名雅苑，自从推出之日起，便成为广州乃至全国房地产界的“名局”。

大背景

天河建设区是一座废弃的旧机场，方圆5.2平方公里，部分是零散的农用菜地，还有是高低不平，杂草丛生的菜地。1985年初，广州市政府把综合开发天河的任务交给了“城建集团”，要求他们两年内必须完成围绕体育中心的道路和配套设施工程，以迎接第六界全国运动会在广州召开。

经过艰苦的奋斗，1987年5月23日，由“城建集团”负责修建的天河体育中心配套设施胜利竣工。

随后他们在天河开发区继续描绘着一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都会广场，80层高的中信广场等，加上原已建成的天河体育中心建筑群以及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路和黄埔大道，新的广州市中心的地位基本形成。

厚积薄发

在1986年，城建集团特意组织了一个班子，到新加坡、香港进行考察，他们将接触到的最先进的东西学化为己有，令名雅苑先天吸纳精华。

项目开发前，城建集团进行规范化的前期市场调查、可行性研究分析，根据广州市房地产业的需求和特点，将项目定位为以外销为主要目标的优秀住宅小区

领先十年的奥秘

在全国评比中，专家们对名雅苑设计给予了较高而准确的评价：

一、小区绿地率高，构思精细，绿地分散设置，便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境，把花园建在楼宇中间和把房盖在花园里面，不能简单理解为是个技术问题这里有质量的区别。

二、名雅苑内公共设施齐全，这是以江南新村等小区的经验为基础，但青出于蓝而胜于蓝，小学、幼儿园、综合商店以及垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等，不仅满足了居民的多种生活需求，而且各自所处的位置，都有一定的考虑，如综合商店位置适中，方便购物；变电室为半地下建筑，体积小不会成为人民视线中地障碍；利用球场底做地下停车场；区内道路采用人车分流。

三、部分住宅首层架空，这既增加了小区底视觉空间，又适应广州炎热潮湿底气候条件，创造出了有覆盖底居民室外活动场所。

四、学校平面布置与立面造型简洁，日照通风良好，幼儿园平面布置紧凑，功能齐全，造型活泼。

五、住宅底方位均注意了气候特点，使每住户都获得良好底通风与采光，并尽可能地使主要房间具有良好地朝向，改善了室内地日照与空气质量，住宅平面模式采用大厅式，空间按功能要求进行布置，做到了功能分区明确，动静区分合理。

第二段：名雅苑规划设计技术剖析

体现岭南建筑艺术风格和南粤地方特色

通过以组团中心绿地来组织小区空间序列，建筑围绕绿化院落布置，小区建筑风格上通过虚实对比。色彩上局部对比和全局地协调相结合，以明快地色调形成独特小区特色。

规划上采用人车分流地道路系统和动静分区

和谐地绿化

小区地规划将绿化面积均匀地布置于每幢楼宇间，住宅两旁地绿化由于住宅首层设置架空层而相互渗透，扩展了绿化空间和视野。

建筑群体空间设计

全区以三幢塔式高层住宅品字分布，作为建筑群体地核心和制高点。

小区地建筑群体根据规划需要分成三部分：北面组团由12幢工字型住宅组成，每四幢一组，三组住宅一字排开、一气呵成。东面组团以公建筑配套设施为主，建筑高度较低，与住宅不同，但通过一幢24层住宅为核心组织空间，使各种公建设施有机的联系在一起。

第三段：施工组织与管理的成功经验

优质按期的进度控制

质量控制

在质量控制方面，主要抓好影响质量的人、材料、机具设备、施工方法和施工环境，即“LM-E”、投资控制建立健全的监理组织，投资控制责任分工明确。

合同管理方法

首先是通过投标以质量为标准，择优选择质量信誉高的施工单位。同时，合同明确工程施工要一次成优、优质优价，按期达优的给予优质奖。

信息管理

准确及时地把施工过程中地所有资料通过计算机进行汇总、整理、归档、并定期向业报告。

第四段：“四新”应用及推广的优秀示范

名雅苑小区在建设过程中，依靠科技进步，积极稳妥地推广应用新材料、新技术、新工艺、新产品。

第五段：领先一步的物业管理

小区走专业化管理的轨道，并开发“物业管理信息系统”，进行计算机信息管理，提高了工作效率和管理质量。

part B：天河名雅苑光明台销售策划书节选

一、物业概述

广州天河名雅苑是由广州市城市建设开发总公司精心策划及发展的高尚住宅小区。该区地处天河新城市中心地带，比邻天河体育中心，紧贴天河地铁站出口。名雅苑于1995年全面建设完工。同年10月荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。

光明台是名雅苑最后一栋未发售的高层住宅。全楼层高共24层，首层部分架空层，23、24层为复式住宅......二、市场环境分析

1、广州市房地产市场环境（略）

2、区域性因素分析（略）

3、名雅苑销售走势分析

名雅苑于1992年初以均价5918港元/平方米在惠、港两地推出第一期多层住宅。由于当时人们对发展商及广州物业尚未有认识，因此，我们在香港的传媒、地铁站以及各处公共场所大力宣传发展商的形象及广州天河新城市的发展，迈出了销售的第一步。

同年7月，推出第二期多层住宅，鉴于当时市场反应强烈，购买力充足，公司将价格调整到均价7747港元/平方米、1992年至1993年，国内房地产市场处于高峰阶段。我公司乘势推出第三期高层住宅清晖台。并在半年时间内将均价从8931港元/平方米调整到9684港元/平方米，掀起了又一个销售高潮。

1994年开始，我国实行宏观调控，广州市房地产热得到一定的控制和降温。我公司针对市场供求状况，将第二座高层银汉台重点放在新加坡和香港销售，此时，名雅苑高层住宅的售价已到11836港元/平方米。上述发展趋势表明，名雅苑物业价值市一直高走，并享有良好的社会声誉和用户口碑，以其独特的优势领先于同地区、同类型房屋。

三、项目特点

1.项目的有利因素：

1－1 地理位置优势

1－2小区配套齐全

1－3环境优美

1－4物业管理完善

1－5现楼发售

1－6发展商实力强

总结以上优点，可以说名雅苑光明台是优秀的小区高层住宅，对买价的吸引力很大。

2.项目不利因素

2－1 目前，高层住宅成交量仍远低于多层住宅成交量。

2－2光明台户型单调，平面布局大同小异，从117平方米到127平方米的四种规格，都是三房两厅，可供选择少。2－3价格昂贵。

四、市场定位

1、销售对象定位

1－1 广州市成功的私人业主

目前，广州市有相当一部分私人业主，由于适应了市场经济的发展，生意上取得成功，手中有一定的游资。他们一般已拥有住房，但由于住房档次相对偏低，区位和环境也不太好，按

现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因而购房具有投资和消费的双重目的。

1－2 外资企业

由于天河体育中心附近是规划中的金融、商业中心，高级商业写字楼林立，越来越多的外资企业入主天河大型商业大厦。但附近能满足这些高级行政管理人员的住宅需要的小区不多。因此，这部分公司会考虑在附近小区购置物业。

1－3 港澳台人士

名雅苑一直是外销商品房，在港澳两地小有名气......2、价格定位

3、推出时机的确定

农历新年的前两个月，正是购买力旺盛的时候。名雅苑于1995年底荣获“全国物业管理示范小区”称号、而在多层住宅以及清晖台销磬后，名雅苑一直未在市场上进行广告宣传，令大部分以为该小区住宅已全部售完。借此机会，建议于1996年1月份推出光明台，并进行一系列的志庆宣传和促销活动。

五、销售策略

1、促销策略

1－1。考虑到如果销售期太短，广告宣传产生的市场效应未必能同步跟上。因此，光明台一月份推出的展销期限定为一个月的时间。

1－2 展销期内以庆祝名雅苑荣获“全国物业管理示范小区”称号的名义，专门举办一场大型的“名雅苑嘉年华晚会”，广邀本区住户、新闻记者以及有关方面人员参加，扩大社会影响力，提高名雅苑的知名度，融洽发展商和住户之间的感情联系，并通过住户向亲友扩大宣传，吸引更多买家，树立发展商良好形象，形成“光环效应”。

1－3 借发展商3月份举办的度假展销周之机，再次推出光明台，掀起又一次促销高潮。

1－4 广告宣传在惠港两地影响较大的《广州日报》、《文汇报》两大报刊上连续进行广告宣传。选出字眼方面以庆祝天河名雅苑全国物业管理示范小区优惠发售最后一期现楼的口号，色彩上以清新、高雅为宜。

1－5 设立现场售楼部。

1－6 设置示范单位。聘请专业室内设计，针对平面布局，扬长避短，设计一个既方便实用，又独具时尚家居风格的示范单位。

2。价格策略

2－1 价格：针对光明台与同类型住宅均价相比偏高的情况，可以利用展销期给予九折优惠，同时对一次性付款再予九八折优惠，是均价接近10000港元/平方米的价位，提高竞争力，刺激投资者再展销期入市。展销期后，即停止九折优惠，保持物业的“名牌效应”。

2－2 付款方式：争取多家银行对小业主的抵押贷款支持。

6.广告策划案例房地产 篇六

一、策划组织水平不断提高“无锡产监杯”已成品牌活动

在成功举办了“无锡产监杯”《物权法》知识竞赛和《房屋登记办法》知识竞赛后, 此次疑难案例与剖析有奖征集活动的策划、组织更加成熟, 水平有了较大提高。

本次活动是一次登记实务法律知识的实际应用, 为确保活动的可操作性和实用性, 主办单位将本次活动设计为时间跨度长 (1年) 、环节多 (分案例征集与剖析两个阶段) , 同时在主题内容、案例文稿格式、评奖原则和奖项设置等方面都作了精心部署。

为了加强活动的影响力, 扩大交流平台, 除在《中国房地产》和无锡房地产市场网进行宣传报道外, 中国房地产及住宅研究会房地产产权产籍委员会专门向全国各房屋登记机构发出通知要求积极参与活动, 中国房地产产权网也积极报道了此次活动。

为了不断提高活动的层次, 本次活动组成了层次更高、范围更广、更有权威的评审专家组, 其成员包括了国家主管部门的有关方面领导, 最高人民法院的法官、行业协会领导、业界著名专家、地方房地产登记机构的领导及主办单位的领导, 使得此次活动层次更高。

共有19个省 (直辖市、自治区) 、53个市 (县) 的房地产管理部门参加了此次活动。这当中既有来自直辖市如重庆的, 也有省会城市如济南、杭州、福州、西安、西宁、沈阳、哈尔滨等, 还有许多地级市和县级市, 反映出各地房地产登记部门对活动的积极支持和参与。截至6月30日, 收到有效案例138个, 涉及历史遗留问题登记、司法协助执行、共有房屋登记、继承析产、集体土地房屋登记、转移登记、抵押登记、更正登记、预告登记、注销登记、撤销房屋登记、初始登记、异议登记, 反映出此次活动对房地产登记的广泛涉及。

二、应征案例紧贴实际研讨深度尚需加强

1. 紧密围绕登记实务, 涉及业务类型广泛

本次活动力求贴近登记实务, 解决实际操作难题。通过对全部案例的阅看分析, 我们发现应征案例确实具有很强的实践指导意义, 案例基本都以房屋登记实务为主线, 涉及了测绘、预售、公证、司法协助等很多环节的法律行为。从案例类型来看, 参赛者对统一登记制度、登记机构的权责界定、行政诉讼举证应对等行政问题, 合同效力、抵押权执行、继承权、未成年人利益保护等民事问题以及登记机构工作人员职务行为罪与非罪的刑事问题都进行了深入思考, 对民法、物权法、担保法、行政诉讼法、房地产管理法、房屋登记办法等法律法规及规章有着专业的解读与分析。

2. 反映共性问题, 突出个性问题

从案例的内容来看, 我们发现涉及同一主题的案例有许多共同之处, 如7个司法协助案例中, 有4个是关于法院在无房产原始取得证明的情况下将房产判决给第三人的;又如2个集体土地房屋登记中, 均是涉及村民身份认定问题;继承析产14个案例中, 关于继承是否必须要公证, 几位应征者均提出同一个问题。这说明各地登记机构在实务中碰到的共性问题是比较集中的, 反映出研究、解决这些问题的普遍意义。

有些问题虽然只有个别登记机构提出, 但也是比较典型的, 对于尚未碰到此类问题的登记机构具有较强的警示作用。比如, 利害关系人在已向法院起诉的前提下是否可以申请异议登记, 有效期为多久的问题;权利人企图以放弃房屋所有权的形式来转移房产该如何处理的问题;在房改购房时被计算工龄的人, 正式买房时已去世, 是否享有房屋份额的问题, 等等。这些问题有些尚未大面积爆发, 有些可能已经隐藏在已登记的案件中, 只是一时未产生后果。它们的提出能使大家及早思考其中的法律关系, 理清思路, 从容应对问题发生。

3. 历史问题有争议, 新问题尚需探讨

从案例所指向的时间段来看, 一部分是登记实务中长期存在得不到解决的疑难杂症, 如历史原因造成的登记环节缺失的问题、夫妻共有财产确定中的问题、由于不具备登记要件导致民事判决难以执行的问题、由于申请人虚假申请导致登记行为被判决撤销或认定违法的问题等;另一部分是由于新的法律法规及规章的制定实施、新的登记类型开始运作而引发的新问题, 如预告登记后当事人发生意外情况如何登记、更正登记到底适用于什么情形、异议登记注销如何进行、登记机构发现权利归属错误如何依职权办理登记等。这说明, 登记机构今后的工作不仅要在法律法规允许的范围内结合历史情况与现实条件, 努力解决既存难题, 更要深入研究法理, 吃透立法精神, 查找新问题的源头, 制定出详细可操作的地方规定, 防止新问题的扩散。

4. 有些案例深度不够, 理论学习尚需努力

本次案例征集活动中有许多发人深思的典型案例, 但也有些案例的案情条理不清、法律关系深度欠缺、缺乏针对性。有的案例仅两三句话, 过于简略未能说透法律关系;有的案例只描述过程未提出问题;有的案例缺乏系统的业务操作程序而使案情离奇曲折, 不知该如何登记;有的案例提出的问题法律关系相当简单, 没有深入分析的必要, 例如当事人是否可凭赠与公证书单方办理登记的问题, 夫妻之间财产约定公证后能否视为房屋已转移等;有的案例是由于地方性操作未按照上位法的规定形成的问题, 不具有讨论研究的价值, 如对未竣工的房屋“特批”办理的所有权证是否有效的问题等。这说明有关人员的法律理论知识还不够, 无法指导实务操作。因此, 广大登记人员在加强实践的同时, 必须注重理论知识的学习和积累。

从“无锡产监杯”《物权法》和《房产登记办法》知识竞赛的成功举办到本次活动第一阶段的圆满成功, 说明“无锡产监杯”已经成为全国房地产登记机构学法用法、交流学习的品牌活动和平台, 其积极作用和影响越来越大。

三、疑难案例折射典型问题解决问题需多方努力

此次征集的疑难案例反映出了当前房地产登记中存在的一些问题, 需多方努力, 积极解决。

1. 上位法过于原则导致登记困难

上位法规定过于笼统导致登记困难主要体现在集体土地的房屋登记上面。这其中主要的矛盾是申请人身份的确认。宅基地上房屋登记的申请人, 按照规定必须为农村集体经济组织成员。首先, 集体经济组织的范围该怎样确定?是一个村的组织, 还是一个镇的组织?其次, 该申请人是否为该集体经济组织成员应当有谁来认定?是由该组织出具证明, 是按照身份证上的住址, 还是根据户籍证明的户口所在地来确定?这些书证记载的内容不一致, 该以谁为准?对此, 上位法没有统一的标准, 造成了有些房屋无法登记的困难。

另外, 《房屋登记办法》中有许多“法律法规规定的其他情形”的表述, 如果登记机构工作人员对于哪些法律、法规中有哪些具体的规定属于这类表述所指的情况不清楚, 在工作中就容易张冠李戴, 错误适用法律、法规。因此, 对于实务中容易混淆的法律概念、适用种类等, 需要制定一些实施细则加以明确。

2. 权利人怠于行使权利造成登记困难

实践中由于权利人自己怠于行使权利, 致使有些房屋无法进行登记、权利难以保障的事例很多。有些是应当及早补办手续进行登记, 权利人没有及早补办导致手续不全而无法补办;有些是因为权利人去世或法人不存在了;有些是因为超过了法院执行的期限无法提供协助执行通知书, 又找不到当初的相对人共同申请登记。这说明, 对于房屋必须以登记作为物权变动的要件这一法律观念还必须加大宣传, 必须扭转和改变群众的一些错误观念, 比如认为“只要有公证书就行了, 不需要办理房屋登记”、“只要有法院判决房子就是我的了, 可以直接出售”等。

3. 司法协助的强制性导致房屋登记两难境地

(1) 司法协助的要求不符合房屋登记的条件导致登记困难

在民事判决中, 时常会有要求登记机构协助执行房屋转移的案件。在这些案件中, 有些申请人虽然通过法院判决取得了房屋所有权, 但是该房屋从未进行过初始登记, 或虽然有过登记, 但是现有登记簿记载的情况与民事判决所取得房屋的行为之间存在好几道房屋登记, 法律文书虽然最终确定了房屋归属, 但登记机构仍然缺少登记的必要书证。在这种情况下, 登记机构要么在缺少必要收件的情况下为当事人登记, 要么违背司法判决不予登记。产生这种情况的原因主要是法院审理民事案件时未先了解现有登记簿上记载的房屋归属, 仅以民事诉讼中双方提供的证据为审判的依据;或者是由于应当进行前道登记的申请人已不存在, 如公司倒闭等原因造成的。面对这种情况, 登记机构是应当对房屋权属历史过程进行完整的记载以便房屋情况能客观地向社会公示, 还是无条件地执行司法判决以保护民事诉讼胜诉方的权利?这也引发了我们对于房屋登记机构的工作性质和工作职责到底为何的思考。

(2) 撤销登记涉及多道登记行为导致登记困难

实践中虚假申请的情况很多, 也是困扰登记机构的一大难题。发现虚假申请一般要撤销原登记行为, 但是有些虚假申请的登记并非最近的一道登记, 在虚假申请的登记后又有了一道或多道登记。在这种情况下, 登记机构明知登记有问题也无法自行撤销登记行为, 只能通过司法机关、行政机关的法律文书才能撤销, 这就是说, 登记机构必须败诉一次, 才能纠正因申请人的不诚信而引起的错误。这极大地挫伤了登记机构的工作积极性。再者, 由于被撤销的登记行为之后存在其他登记行为, 而司法机关根据不告不理的原则是不会干涉后面登记行为的, 这样前道登记行为被撤销实际上是无意义的。如房屋买卖转移登记被撤销了, 其后的抵押登记仍然有效, 房屋上设定的担保物权仍然存在, 此时胜诉的原告要求办理其房屋所有权证, 登记机构也是无法执行的。这样的司法判决同样使登记机构左右为难。

4. 房屋登记涉及法理上有争议的问题导致登记困难

有些问题在法理上存在较大争议, 上位法尚未有明确的定论, 司法实践中各地区审判机关的观点也不尽相同, 而登记机构必须依法行政, 这就要求在某些操作程序上, 登记机构必须事先与司法机关沟通交流, 以使自身行为更加规范。比如, 对于未成年人房屋转让问题, 大家都知道必须保护未成年人利益, 其转让行为要得到监护人认可, 办理一般的未成年人房屋出售登记是没有问题的, 而一旦未成年人的房屋要转让给监护人, 就会遇到违背“不得为自己代理”的法律原则问题。可是如果遵照此原则不办理未成年人房屋转让给监护人的登记, 似乎又有些不近情理———为什么未成年人的房屋可以转让给外人却不能转让给自家人呢?再比如, 法律规定以公益为目的的单位的教育、医疗、公益设施是不得抵押的, 但是用以上设施以外的财产为其自身债务设定抵押是允许的。问题是实务中有些时候很难分清某房产到底是否为公益事业服务, 自身债务又如何界定。如应征案例中某人口福利基金会名下的办公用房, 为其全资子公司的债务提供担保设定抵押是否可以办理。该案涉及到债的理论、担保法解释、公司法原理等, 其适用的条款也是见仁见智的, 这对登记机构工作人员研究法理的深入程度提出了很高的要求。

四、第二阶段活动已经开始期待业界积极参与

7.北京房地产广告的圈子 篇七

第一波是在1997年到1999年,整个房地产开发市场都不成熟,营销更是欠缺,各种做房地产广告的公司几乎就是一个纯的美术设计公司,我记得有佳德广告,金马广告,壹准大业,今久,红石等十几家,懵懵懂懂地各自做着项目,偶尔会碰在一起比稿。

第二波是在2000年到2002年,开发商开始注重包装和广告表现了,代理的行业也兴盛起来,广告逐渐引起大家的关注,文案和美术逐渐都重要起来,这个阶段一批公司出现了,有的公司是原来做IT的,转行地产了;有的是原来代理行的人,有一些关系,出来自己接活成立公司了;这时开始活跃的公司有文视广告,东方博文,瑞得,动人,第六空间,典晶,商拓;风头最健的先是文视,后来是博文,但是收费依然是零打碎敲的;

第三波是在2003年到2005年,北京本土的开发商受到南方大鳄和外资开发的强大竞争,开发量也大了,老百姓开始讲究生活品位了,营销和广告推广逐渐走向开发商决策层的会议里,广告公司和各种新兴的地产商一起百花齐放,这阶段活跃的广告公司有红鹤,世纪瑞博,揽胜等等,一度时间,这几家公司曾经成立联盟,抵制过今久的扩张,在开发商圈子里和网络上一起排斥今久是二流公司,所以也在广告网站里曾有过著名的北京一线四家公司的帖子;这个阶段,开发商为了提升形象,开始将广告公司作为重要伙伴,月费和年度签约应运而生。

第四波是2005年到2008年,广告公司的作用越来越明显,有的时候在确定与开发商战略合作,比代理行更有话语权,广告和营销代理的地位基本是平行的。全国二级城市的开发量增大,对专业广告公司的需求增大,除了上述的这些公司外,又一批新的广告公司引人注目了,有洋正,浩文世纪,朗力,大家除了北京各自熟悉的客户外,都在家等着外地的客户慕名而来,收费标准参差不齐。

第五波就是2009年到现在,去年突然地产调控,也饿死了一部分艰难度日的广告公司,名字就不提了吧。也是听闻很多广告公司在在内部调整的一年;过惯了前几年的好日子,有些公司的体制已经固有了,所以变则通。目前,还没看到新锐的地产广告出现,但我相信不久会出来的。

以上就是我真正看到的北京地产广告圈子的变化,也是与我一直在这个行业里此起彼伏的同行。

也有广州,深圳的广告公司北上,可能是经营重心和人脉资源的原因,影响力并不大,如蓝创,博思堂,黑弧等等;

也有4A一直断断续续地比稿,几乎没有成功的,因为那套所谓的“品牌”理论和创意单一法,在地产行业里失效了。

还有一些香港和台湾的老人家们,希望带着成熟先进的营销经验,做大做强,可是开发商已经全世界走遍了,不吃这一套,所以所谓的港台地产公司等等雷声大雨点小。

今久从1997年做第一篇房地产广告“香港宝鼎中心”,一直信奉,实效的看得懂的创意,强大的媒介购买能力,是保证广告公司长期生存的两条腿,是一家广告公司能否拥有大型客户和长期客户的两大功能。所以,十几年来,五波的更替,今久不断成长,我们信奉的是,埋头做广告,休管同行闲言碎语。

地产广告公司的成长,就是本土广告的纯粹成长。

因为全世界房地产市场只有中国是最前端的;国外的广告公司根本没有过往的经验,所以他们就会说,房地产广告不成熟。这都是各种广告公司自卫的理论。

我的这些北京地产广告同行们,会给中国广告业的独自生长带来印迹的。

赵宏伟,中国广告行业专家,中国房地产营销专家。

现任北京今久控股企业集团副总裁;北京今久广告传播有限责任公司总经理;北京今久医文传播有限公司董事。

行业业绩:带领的今久广告传播在专业策划和媒介经营上具有行业领导地位,在中国已经成为广告行业的本土代表公司之一。

8.房地产开发案例 篇八

根据你的实际情况，建议你按照如下步骤来处理：

1、土地合法性处理：首先要检查这块土地是不是集体建设用地，如果不是，则需通过“农转非”转为建设用地，避免日后的法律风险；同时你这个房子以后不能办分割的地产证；如果是国有建设用地，就不存在上述问题

2、注册房地产开发公司：根据你自身的资金实力去注册一个房地产开发公司，并获取暂定开发资质，一般县级、市级、省级开发公司对注册资本都不一样，根据你的实际情况来办

3、办理《土地使用权证》：去当地的国土部门办理，然后对于开发强度指标，最好请专业人士把关，例如容积率、绿化率、建筑密度、层高等等。

4、规划设计：由于你的面积比较大，需要请专业的设计公司进行规划设计，然后根据自己的资金实力，确定是否分期开发。对设计公司的选择，可以通过招标的形式来运作。

5、开发报建：在施工之前，要根据规划设计图纸，去各个主管部门办理相关证件，主要包含三证一书——建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，项目建议书（这个好像有些地方不要求）；如果资金实力有限，需要融资，此时可以凭相关证件去银行办理抵押贷款。

6、项目施工：获取上述证件之后，就着手进行施工单位和监理单位的选择，同样可以采取招标的形式；然后开始进入施工阶段，注意自己公司一定要紧抓质量、进度、造价、安全等四个方面；如果资金有限，可以要求施工单位垫资

7、项目销售：在项目进入设计开始，就要着手进行宣传推广，为销售做准备；在项目开发到一定阶段，就要去办理预售许可证，办理好预售许可证之后，就可以正式进入销售了，这个也可以请专业的代理公司来完成。

9.房地产抵押合同案例 篇九

案情简介：

原告薛×与被告丁××系夫妻关系。被告丁××因经营需要，向被告××××银行郑州×××支行申请借款80万元。3月25日，××××银行郑州×××支行与丁××签订《借款合同》一份，主要约定，丁××向××××银行郑州×××支行借款80万元;借款期限为12个月，自203月25日至3月25日。同日，郑州××实业有限公司与××××银行郑州×××支行签订了一份《动产质押合同》，约定为担保丁××按照《借款合同》的约定偿还借款，郑州××实业有限公司自愿作为出质人，提供其所合法拥有的《质押物清单》所列明的动产(建筑装饰材料)作为质物，担保丁××履行上述《借款合同》所规定的债务。并且还约定借款债务超出质权实现时处理质物净收入的部分，郑州××实业有限公司愿与其他担保人一起承担连带保证责任。同日，被告××××银行郑州×××支行向丁××发放了80万元贷款。年4月2日, ××××银行郑州×××支行又与丁××签订了一份《房地产抵押合同》，主要约定：为确保借款合同的履行，丁××愿意将其位于郑州市二七区淮河路××小区42号楼东1单元东、西门的房地产(面积为151.29平方米)抵押给该行。2003年4月23日，×××支行在郑州市房地产管理局依法办理了房屋抵押登记。

该笔贷款将要到期时，××××银行郑州×××支行发现借款人丁××下落不明，且已将其名下的轿车过户到他人名下。另外，郑州××实业有限公司也已擅自将部分质物转移。该行即向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求丁××提前归还所欠借款本金80万元及利息12744元，并对依法变现抵押物和质物所得价款优先受偿。薛×收到起诉状和开庭传票后，随即向同一法院提起诉讼，要求确认××××银行郑州×××支行与丁××签订的《房地产抵押合同》无效。

代理意见：

宋钊律师接受××××银行郑州×××支行的委托后，依据有关事实和法律，提出了如下代理意见：房屋所有权证是确定房屋权属的合法证明。本案争议房屋的房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，××××银行郑州×××支行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时××××银行郑州×××支行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，××××银行郑州×××支行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告薛×的诉讼请求。

审理结果：

郑州市金水区人民法院经过审理后认为：×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。因此，依法判决驳回了原告薛×的诉讼请求。一审宣判后,原被告双方在法定上诉期间均未提起上诉。

附:民事判决书

郑州市金水区人民法院

民事判决书

(×)金××初字第××××号

原告 薛×，×，1967年10月20日生，汉族，现住郑州市×××路×号院。

委托代理人 张××，男，1974年4月6日生，汉族，现住郑州市文化路80号。

被告 丁××，×， 1961年9月18日生，汉族，现住址不详。

被告 ××××银行郑州×××支行。

负责人 ×××。

委托代理人 宋钊，河南国丰律师事务所律师。

委托代理人付××，××××银行郑州×××支行职员。

原告薛×诉被告丁××、××××银行郑州×××支行确认合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛×及其委托代理人张××、被告××××银行郑州×××支行委托代理人宋钊、付××到庭参加诉讼。被告丁××经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2003年4月2日，二被告签订房地产抵押合同一份，被告丁××将位于郑州市淮河路××小区的42号楼东1单元东西门的房产抵押给被告。原告薛×与被告丁××系夫妻关系，该房产系夫妻共同财产。被告丁××在未经原告同意的情况下，私自处分共同财产，被告××××银行郑州×××支行明知其行为侵犯他人合法权利而为之，二被告的行为违反法律规定，侵犯了原告的合法权利，现请求确认二被告签订的房地产抵押合同无效。

被告丁××未答辩。

被告××××银行郑州×××支行辩称，本案争议房屋房产权证上载明房屋所有人系丁××，共有人栏中并没有显示原告，我行有理由相信丁××对该房屋有处分权，并且双方依法签订了抵押合同，依法定程序办理了抵押登记，同时我行向丁××发放了80万元贷款。这些事实表明，我行在办理抵押时是善意有偿的，因此房地产抵押合同合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告与被告丁××系夫妻关系。2003年3月25日二被告签订借款合同一份，同日被告××××银行郑州×××支行(以下简称×××支行)向丁××发放80万元贷款。2003年4月2日被告丁××以其位于郑州市二七区淮河路××小区42号楼东1单元东西门房产一套设定抵押，与×××支行签订房地产抵押合同一份，2003年4月23日，×××支行依法办理了房屋抵押登记。

本院认为，《房屋所有权证》是判断房屋权属的合法凭证，被告丁××在申请抵押贷款时提供的房屋的所有权证上记载的房屋所有权人是丁××，该证书以及丁××填写的房地产抵押登记表的“共有人”栏内均未显示原告，虽然薛红与丁××系夫妻关系，但×××支行有理由相信丁××是该房屋的唯一产权人，对该房屋享有处分权，因而与其签订了抵押合同并依法办理了抵押登记，×××支行在与丁××签订抵押合同时尽到了注意义务，没有过错，另外×××支行依约向丁××发放了80万元贷款，系有偿取得抵押权。依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条、《中华人民共和国担保法》第38条、41条之规定，判决如下：

驳回原告的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审 判 长 ×××

审 判 员 × ×

代理审判员 ×××

二○○四年九月十四日

10.浅谈房地产广告如何有效 篇十

关键词：房地产广告 如何 有效

任何行业都没有房地产对广告的依赖性那么大，房地产业作为平面广告中最大的客户，根据AC尼尔森公司的调查统计，中国在2000年一共支出了620亿元人民币的广告费用，其中房地产广告占总支出的11.3%。众多地产商将大量资金投入到广告中，但效果并不尽人意。

1 了解房地产广告受众的情况

我国房地产区域性差别很大。北方人讲究面子，买房讲究面积大，住得舒心，只要把包装概念做的合心了，即使是半成品建筑也一样卖得好，因此，长江以北地区更注重形象概念的建立。南方人讲究实际，看得见摸得找的现房才能有效刺激购买欲，所以做广告的策略重点，往往注重实景，园林景观、住客会所或教育资源等配套来展开。这只是从大的范围讲，具体到每个地区、每个城市又有所不同，在做广告前应当深入认真地分析。从受众的年龄差异上讲，中年人比较注重房产的地理位置、户型、楼层、物业管理、环境、以及交通、学校、交通、市场等周边配套，那么针对中年人所作的广告就从这些方面入手。而青年人受到经济条件的约束主要注意的还是房产的价格以及合适的面积（中小户型），那么广告就应针对价格做文章。除了以上两点，还有诸如风俗习惯、乡土民情等等，影响受众购买的各种因素都应在做广告之前，进行深入地分析研究。

2 媒体的选择

目前的开发商选择广告媒体情况是，除现场广告（样板间、模型等）外，开发商一般会按以下顺序选择广告媒体：报纸、路牌广告、杂志、车体广告、广播、电视、直邮等。而一般地，报纸会占整个支出的60%，路牌广告、杂志、车体广告、广播、电视和直邮等会占30%多，而网络广告支出连1%也不到。可见报纸在地产广告媒体中占有举足轻重的地位，只要有一份主打报纸的城市，地产商肯定会首先选择报纸。但报纸业存在有很大选择性的，拿济南为例：《齐鲁晚报》、《商报》效果最好，前者的优势是覆盖面大，并且推出了周四的“齐鲁楼市”效果甚好；后者价格便宜，特别是每周五在其他报纸都加版加价的时候，却加版不加价，效果可想而知。其他几份报纸相比而言便逊色不少。通过认真的调查研究，选择一种合适的广告媒体，完全可以达到事半功倍的效果。

3 对房地产广告的分析

房地产广告的效果与界定的广告目标、产品的相关性、可记忆性以及受众的沟通密切相关，总之，只有具备记忆点、利益点、支持点以及沟通点的房地产广告才能算是一条有效的广告。

3.1 为了让产品能够成为消费者过目不忘的英雄，广告一定要挖掘产品内在的记忆点以及戏剧性。济南西郊的外海西子城市花园，其广告语“你是明月，我是水”给济南居民留下了极好的记忆点。一轮明月，一湾湖水，朦朦胧胧如梦如仙的画面，让人陶醉，色彩清雅朴素与江南的古典意境暗相吻合。想必所有留意过济南楼市人都有印象。再看看济南的彼岸新都，一张张老照片，一位位英雄的名字，一首首老歌，这成为它的广告的素材。这个在济南刚推出不久的楼盘，不仅让四五十岁的中年人在回忆中记住了他的名字，也让好奇的青年人留下了深刻印象。

3.2 告诉买家房子能够提供什么利益和便利就是寻找的利益点，发展商除了卖房子外，卖的更是一种生活方式，因此，在广告中除了传递物业提供或入住后能体验的生活境况，这对置业者而言十分重要。拿济南青龙山附近的鹭鸣苑小区讲，环境不错，价格也适中，应该算一个好盘。但是就因为这里的交通不便，一个起初认为不错的盘却卖得非常差，基本上成为一个死盘。就在这最关键的时候济南一家房地产策划公司给他注射了一支强心针，这家策划公司从有关部门得到了准确消息，又一条路即将建设。他们抓住这一点，展开了强有力的广告攻势，主推交通便利。交通不便变为了交通方便，加上本身环境，价格的优势，很短的时间便清盘了。由于房地产广告的主题就是利益点，因此，房地产广告一定要从具体的产品特征中寻找出对消费者有重要意义的利益，因此，要想成为一个有效的房地产广告就必须找到一个好的利益诉求。

3.3 为了说明广告中的利益承诺点，应当充分应用科学原理和事实，这里就是指的房地产广告中的说明部分。乔治路易斯对广告有经典定义：“广告是什么，广告是让一百万看起来像一千万”，因此，房地产广告如果不能慎重权衡项目的支持点，就会将百万看起来像几十万。

3.4 建立广告活动与消费者进行双向信息沟通的通道即为创设沟通点。有效的沟通能够带来多方位的收益，除了能够促使企业更好的改进产品外，还能够通过调整营销测量以深入的回应消费者置业过程中关注的问题。

总之，房地产广告作为源于生活而高于生活的艺术，只有通过科学的调研以及理性的分析，才能将真是的艺术告诉大家。一条有效的广告，最关键的就是定位问题，但是要做到一个好的创意和好的表现形式，需要大量的广告语言去实现。

参考文献：

[1]左石华，苏小林.浅谈房地产营销策略[J].价值工程，2013（07）.

[2]刘艳秋.文化定位在房地产广告创作中的现实意义[J].新闻界，2007（03）.

[3]陈淑云.广播媒体的房地产广告营销[J].新闻实践，2013（08）.

11.房地产策划带动买方市场 篇十一

黎振伟:“策划最难的是预售未来, 把握现在, 作为策划者没有预售的能力, 谁找你策划呢, 仅仅是卖楼, 那只是销售, 要懂得做好市场, 产品, 做好人类未来的需求, 那才是策划, 那才是最高的营销”。

陈国庆:“现在的消费者前所未有的理性, 消费者持币观望, 在等待机会, 而房地产策划师有没有能力去启动市场?”

随着我国城市化进程的加快和房地产开发的迅猛, 房地产策划师在行业中已经成为不可或缺的角色, 发挥着越来越重要的作用。据中国房地产住宅及研究会副会长顾云昌介绍:“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体正进一步朝着职业化、规范化方向迈进。

在未来的市场当中, 如何确定房地产策划在行业当中的地位, 如何发挥房地产策划师的作用, 如何连续树立房地产策划的品牌?如何整合房地产策划资源?为解读种种疑问, 记者日前在首届房地产策划师年会上采访了相关业内人士。

解决买方市场

据顾云昌介绍, 从1998年住房体制改革以来, 中国真正意义上的进入房地产市场个人买房阶段, 开启了房地产发展的大门, 这时候房地产策划随着房地产市场的发展也迅速发展起来。

越是市场经济活跃的地方, 策划越得到发展, 首先在广州、深圳、上海以及北京发展起来, 这些地方的市场发展最活跃, 也最快, 房地产策划是在竞争当中产生发展起来的, 市场越细分, 行业越是细化, 所以它也是市场细分和行业细化的产物。2003年我国推出了一个新的职业, 即房地产策划师, 这标志着中国房地产策划已经作为一个新的职业活跃在中国房地产行业的舞台上。

顾云昌认为, 现在房地产策划已经不仅仅是对项目、产品、设计、企业策划, 甚至包含了对整个房地产市场的策划。我国真正启动房地产是邓小平同志策划出来的, 他在1980年的时候讲到个人可以建房、买房, 如果没有邓小平的指示, 就没有今天房地产市场的繁荣, 所以策划包括各个方面, 不仅仅是产品的策划, 还有企业发展战略的策划, 也包括政府进行地方的房地产开发和从事建设的策划。

“策划的技术手段是了解和掌握人的消费行为特征和消费心理。我们今天做的任何一个房地产项目, 无论是卖方市场还是买方市场, 研究的是人, 研究的是消费群体对产品的需求”。中国策划研究院执行院长陈国庆如是阐述策划的理念。

陈国庆表示, 从事这方面工作的人, 研究的无论是产品还是产品设计, 最终的目标是研究不同的人, 不同收入的消费行为和消费心理。

陈国庆认为策划师就是要解决买方市场, 现在出台很多政策, 消费者前所未有的理性, 都持币观望, 在等待机会, 而房地产策划师有没有能力去启动市场?是否能够通过创意, 通过策划带动买方市场, 他认为更多的销售代理公司做的是卖方市场, 如何启动买方市场, 这是宏观调控以后, 所有策划人面临的新课题。

房地产策划师也要有对时局的解析能力, 判断是一个方面, 更重要的是解析造成今天时局的原因在哪?比如说今天的持币观望, 除了政府的政策以外, 宏观的, 微观的, 开发商给市场带来的困惑有没有?这种时局的解析很重要。

伟业顾问总经理林洁认为, 策划首先要有高瞻远瞩的视野, 如果只脚踏实地做事的话, 不是策划。现在策划里面要么就是老师, 要么就是团队, 现在的大师不是一个人的大师了, 是产业化运作, 一个大师带着几十个甚至上百个学生, 大师提出一些点子之后, 这些学生找各种各样的数据做各种各样的组合, 形成各种各样的包装, 这种也不是策划。

如果光是一个团队做, 没有精采的观点出现, 而且无论是广告策划、市场策划, 都是模式策划, 走的是行活, 是一个按部就班的东西, 林洁认为策划应该把大师和团队真正的有机结合起来。

策划工作最难的是什么呢?泰盈置业集团总裁黎振伟认为:“最难的是预售未来, 把握现在, 作为策划者没有预售的能力, 谁找你策划呢, 仅仅是卖楼, 那只是销售, 要懂得做好市场, 产品, 做好人类未来的需求, 那才是策划, 那才是最高的营销”。

黎振伟表示, 作为一个策划者, 整合是很难的, 仅有自己的专业是不够的, 所以做策划工作最难的是整合各种专业, 策划人最大的缺陷是什么呢?是比较自我, 容易把自己抬起来, 如何把策划做成产业化?还没有实现, 如果策划工作没有团队是不行的, 没有品牌是无法做成功的。

他认为专业的坚持也很难, 策划要讲定位, 定位就是清晰自己的目标, 该做什么, 不该做什么, 作为一个策划师, 经验很重要, 正因为经验积累才知道更多, 不能坚持就没有办法积累, 一个策划师最宝贵的就是口碑, 无论在过去、现在乃至未来, 都要对团队负责, 这样才可以做好专业的事情。

全能战士

“作为从业几十年的建筑师, 我们更多关注的是技术、细节, 在做中国第一代TOWNHOUSE项目, 第一次接触策划师, 他们带我们去北京的其他楼盘, 开会, 无数次分析市场, 怎么样最终确定产品的形态, 这些, 包括建筑专业设计师教育课程中是完全没有的, 也是在中国过去几十年设计行业里面完全没有的, 所以当时对我来说, 感触很大”。五合国际建筑设计集团总顾问刘力在谈到房地产策划时, 感慨颇多。

他认为, 现在房地产受大金融风暴的冲击, 但从另外的角度来看, 随着中介代理转向二手房, 也会有两个好处, 第一个是专业方面的升级, 人才会更加集中, 这种集中会促进行业整合、专业化程度提高。

而第二个好处则是可以同国际接轨, 大家知道外国的策划师都是非常成熟的行业, 在行业里面扮演的角色也非常重要, 但是在中国, 由于专业水平还达不到, 在行业里面得到的重视程度还是停留在抽象概念阶段, 还没有落实到实际的成果阶段。

新加坡蔡家声特许建筑师行首席建筑师蔡家声对中国的房地产业持很乐观的态度, 他说, 近几年来, 中国房地产行业, 无论从数量还是质量, 都有了前所未有的发展, 成为世界上开发量最大的国家, 令海外的国家瞩目, 他相信20年内, 中国的房地产业还有很大的发展空间, 意味着中国房地产业将充满机遇, 房地产策划师是房地产的灵魂, 房地产业的发展给房地产策划师提供了发展的机遇。

作为海外的建筑师, 他这样表达了对房地产的理解, 第一, 规划建筑师与房地产策划有着很大的关系。

第二, 建筑师需要了解房地产市场走势, 而且策划师也需要了解建筑师设计的功能和语言。策划师与建筑师、规划师都有相应的责任, 规划师做好规划, 建筑商做好设计, 规划建筑师也不可以无畏的跟风, 失去了自己的责任, 策划师与建筑师要尊重知识产权。

第三, 产品规划是房地产策划的重要部分, 策划师要有市场的调研分析, 才可以作出准确的项目定位, 如果没有准确的产品规划定位, 一般的建筑师就没有办法准确地把这个目标进行规划设计, 产品规划出来的成果肯定就没有什么卖点。

第四, 房地产策划师应该具备充足的建筑设计技术以及人文、历史、文化的知识, 不然就不能够发挥策划的效力。

第五, 海外十分重视策划工作, 在美国、日本、新加坡等国家, 政府在规划当中, 都已经把土地进行了功能定位, 非常明确, 主要是要有一个按照规划控制城市建设, 实行理性的开发, 在海外策划工作是一种系统的工程, 根据策划师的定位确定资金、人员的分配。国外的人口和房地产开发量都比中国小, 很多策划师走到国外, 都因地制宜进行不同的策划。

地产业需要真正的策划

SOHO中国董事长潘石屹告诉记者, 房地产行业在过去几年时间犯了很多错误, 造成了很多浪费, 有很多的房地产公司是执迷不悟, 没有给社会创造价值, 反而给社会增加了负担。

“如果说金融危机背后还有什么智慧的话, 就是让我们修整错误, 反省错误, 我们犯的错误多大, 金融危机对我们的调整就会多强, 如果没有金融危机的调整, 房地产行业犯的错误就会永远执迷不悟下去, 所以让我们接受一次金融危机的考验, 让我们在考验过程当中成长。”潘石屹从这样的视角来解读房地产业受到的冲击。

“多少年来, 我一直认为策划是被别人滥用了, 不是智慧的指导, 常常是变动的, 忽悠的概念词, 我觉得是把一个智慧的行业丑化了。我认为一个策划的基础要千方百计的做好, 永远不要离开这个宗旨, 我们的想法到底是给社会创造了价值还是给市场增加了泡沫我们的策划方案如果没有给这个社会创造了价值, 而是给这个社会造成了泡沫、垃圾, 那么这个策划的价值就是负面的。”潘石屹很诚恳地分析策划行业。

他认为策划的智慧应能为这个行业和在中国经济的发展、城市化的渐进过程中, 帮助大家修整错误, 而不是增加新的错误, 如果是增加了新错误的策划方案就是没用的策划方案。

潘石屹举了几个例子, 其中一个就是策划按揭贷款的零首付, 这个事情忽悠得比较大, 在各大媒体都有报道, 中央电视台也播出, 策划师、银行家都到电视台录零首付相关节目, 把潘石屹也拉过去, 认为他支持这个方案, 但是当时看客户不付钱购买房子的时候, 他认为就是一种欺骗, 好在过了半年时间, 人民银行下发了文件, 表示零首付的策划方案会制造金融风险, 才停止了这样的导向。

另外, 还有一些策划师策划了无理由退房, 他们说无理由退房是潘石屹首创的, 但潘石屹说冤枉, 不是他首创的, 他在销售房子的过程中没有做这样的约定, 而是交付房子之后, 业主看一下, 如果不满意, 会在合同之内给额外的条件。他认为如果销售房子的合同中就加入这个无理由退房, 金融环境一旦变化, 一夜之间, 客户都退房, 这些钱相当于银行的几倍, 就会承担太大的风险, 这不是一个房地产企业能够承担的风险, 既是一个金融风险, 也是一个社会风险。无理由退房, 是一个非常大的社会风险和金融风险的根源。

还有很多的策划师说保租销售, 这是会制造泡沫, 会给社会留下隐患的方案。分析诸多案例以后, 潘石屹强调:“在给社会贡献智慧的时候, 先要想到别给社会造成麻烦, 别给金融体系造成麻烦。一定要和市场密切结合起来, 要和法律结合起来, 不要变成非法集资, 还有一个最重要的是, 方案不能短视, 还应该和环保结合起来”。