田园综合体的运营、投融资模式

田园综合体的运营、投融资模式（精选5篇）

1.田园综合体的运营、投融资模式 篇一

田园综合体的建设与运营

田园综合体是通过农业支撑、旅游驱动、资本运营、政策扶持、公益引领、技术集成、艺术再现、文化放大、教育介入、网络营销、共享共建、品牌连锁等多种手段构建的新型业态。其目的是为了农业有希望，让农业成为快乐而又高效的产业；农村有前途，让农村成为美丽而又宜居的家园；农民有奔头，让农民成为富裕而有尊严的群体；农旅有活力，让农庄成为时尚而有价值的行业。最终把特定区域建设成农业大观园、教育大课堂、生态会客厅、聚会大本营、美食嘉年华、特产购物村、科普新阵地、艺术新载体、休闲第三地、养老新家园。

一、基本认知

（一）田园综合体关联形态与要素

1、国家农业公园：保持农业生产不变，产区变景区。

2、农业综合体：拓展农业多功能性，实现农业+N。

3、农业迪士尼：强调互动体验与深度认知的快乐农业。

4、农业嘉年华：永不落幕的新奇特高精尖农业博览会。

5、乡村快乐大本营：爸爸去哪儿亲子总动员乡村乐翻天。

6、田园牧歌童话里：童话森林卡通花园迷你菜地农家动物园。

7、舌尖上的妈妈厨房：炊烟处没有鸡精味精的乡土菜肴。

8、非遗传承演示中心：重温古人智慧与岁月远去的记忆。

9、国际慢生活体验区：吾心安处即吾乡，慢食悠游乐自在。

10、乡村田园美学生活馆：返璞归真手工传承简约原生态。

11、养生养老度假区：园艺治疗中医养生老年文创第二春。

（二）田园综合体基本特征与发展趋势

1、专业化：专业团队规划设计与开发运营

2、平台化：形成共享平台吸引多业态进入

3、主题化：围绕特定资源与优势突出主题

4、鲜活化：三产融合农旅互动持续性创新

5、品牌化：连锁打造区域标杆与行业领军

6、景区化：开放式空间结合门票制园中园

7、城镇化：环境提升产业带动形成小集镇

（三）田园综合体建设与运营原则

1、哲学至上原则：敬天畏地，天人合一，道法自然。

2、美学引爆原则：生产美学、生活美学、生态美学。

3、市场导向原则：产销互动、情感营销、分享经济。

4、三产融合原则：一产支撑、二产拉升、三产驱动。

5、三生并重原则：生产发展、生活宽裕、生态优美。

6、三效结合原则：生态效益、经济效益、社会效益。

二、田园综合体建设要点

（一）农村整洁工程

1、农家庭院整洁：厨房改造、厕所改造、杂物归类、垃圾入桶、晾晒规范、犬类限养、积水处理、蚊虫灭杀、门牌整洁、外墙整洁。

2、生产经营管理：噪声控制措施、粉尘控制措施、扬尘控制措施、农业废弃物回收、养殖卫生管理、水源清洁管理、线路清理规范、广告标牌规范、门面经营规范、民宿规范管理。

3、公共环境卫生：建筑垃圾处理、生活垃圾处理、生活污水处理、厨余垃圾处理、危房拆除处理、裸露地表处理、墓地围闭遮护、边角地整治、小广告整治、道路路障清理。

4、长效整洁机制：专项经费保障、美丽屋场评比、河道定期清淤、游道每日清扫、村庄专人保洁、广告审核投放、死角专项清理、污染限期整改、个人卫生教育、食品卫生监管。

（二）农业生态系统重构工程

1、病虫草害控制：农药减量、飞机喷雾、粘虫板、防虫网、灭虫灯、青蛙繁殖、稻田混养、生物农药、动物除草、套种抑草。

2、农业投入品控制：化肥减量、测土配方、绿肥种植、农家堆肥、秸秆还田、水肥合一、可降解农膜、免耕种植、共荣种植、套种轮作。

3、长效性保护：水源保护、重金属治理、空气质量、老种子保护、增殖放流、湿地保护、养殖密度控制、面源污染监测、农业废弃物回收、保护性耕作。

4、根本性措施：品质溢价、农事记录、订单农业、透明农业、溯源检测、农业伦理、农业美学、农耕文化、非转基因、生态教育。

（三）农村景观艺术提升工程

1、庭院景观小品艺术：艺术生态围墙、四季植物搭配、创意型招牌、个性化休闲座椅、温馨营业提示牌、软体家居应用、情调饰品装饰、丰收景观点缀。

2、公共空间色彩艺术：彩色游步道、树洞画、树干画、墙体写意画、最美小庙3D画、花色油纸伞、彩绘人工鸟巢、蓝调亲水设施。

3、大地造型景观艺术：主题花海、稻田艺术、几何菜地、植物造型、一树多花、山腰花带、林下花园、水上花圃。

4、物件陈列与装置艺术：果蔬创意模型、可爱动物卡通、创意昆虫装置、农业场景雕塑、稻草人乐园、游道节点小品、观景平台栈道、最佳摄影点站姿造型。

（四）农村景观系统营建策略

1、农业景观要素：观赏作物、造型种植、彩色水稻、稻草人偶、七彩花田、田埂花卉、林下花园、水上花园、水利景观、丰收景观。

2、庭院景观要素：植物廊架、柴垛艺术、晾晒景观、石砌景观、水缸养鱼、流水摆件、高端太阳伞、茶几卡座、摇椅躺椅、秋千吊床。

3、公共环境要素：外墙装饰、标识标牌、挑台栈道、花坛围护、道路铺装、地面铺装、古建保护、旅游公厕、垃圾分类、夜景灯光。

4、生活场景要素：集体劳动、浣洗场景、捕捞场景、动物放养、儿童游戏、货郎叫卖、农家炊烟、篝火晚会、糍粑制作、豆腐制作。

（五）农村文化系统展现策略

1、庭院文化展示：手写对联、特色门神、大门匾额、创意窗花、全家福照、中堂字画、农具陈列、丰收晾晒、吉祥标贴、建筑风水。

2、公共文化空间：乡村戏台、议事亭、休憩凉亭、宗祠族谱、爱心榜、孝心墙、文化屋场、村部文化、农村市集、农民学校。

3、主题文化展示：古树保护、古井保护、古桥碑刻、古道修缮、古庙祈福、饮食习俗、农耕习俗、喜庆习俗、农事节庆、祭祀活动。

4、农民特长展示：传统手艺、劳动技艺、手工编织、园艺造型、根雕木雕、手工剪纸、农民绘画、农民书法、乡村乐器、民歌童谣。

（六）乡村就地取材花盆制作导向

1、生活器物类：簸箕、饭甑、石槽、水缸、瓦罐、菜坛、瓷缸、脸盆、木桶、鞋子。

2、劳动工具类：废旧风车、废旧箩筐、废旧豆腐架、废旧蜂箱、废旧自行车、废旧拖拉机、废旧汽车、废旧木船、废旧板车、废旧拖斗车。

3、废弃物类：废弃油桶、废弃轮胎、旧牛仔裤、旧纤维袋、废弃饮料瓶、废弃水泥砖、废弃水泥管、废弃井圈、废弃包装盒、废弃泡沫箱。

4、自然材料类：圆木掏空、石板钻孔、土砖开洞、竹筒悬挂、树枝捆扎、瓦片围合、椰子壳、葫芦瓢、南瓜花盆、藤条编织。

（七）乡村旅游标牌标识系统

1、主体形象重点应用：入口形象门楼、主题景观雕塑、吉祥物造型、植物围图造字、立体广告语、立柱广告牌、景区导览图。

2、交通指示导览应用：外部交通指示、一类景点指示、二级景点指示、接待服务指示、停车服务指示、便民服务指示、应急服务指示。

3、趣味科普教育应用：植物科普、动物科普、昆虫科普、农业科普、工程科普、地质科普、历史科普。

4、安全提示警示应用：水深危险、游客止步、林区防火、减速慢行、小心坠石、严禁攀越、请勿打闹。

5、游乐注意须知应用：游船须知、骑行须知、自驾须知、露营须知、采摘须知、登山须知、寄存须知。

6、乡村文化展示应用：农事节气吊牌、农事谜语吊牌、民谚俗语吊牌、认种认养吊牌、古老物件标牌、乡村故事图解、传统工艺图解。

7、视觉识别延展应用：游览车等车身广告、太阳伞等户外用品、垃圾箱等户外设施、餐厅用品、房间用品、宣传印刷品、景区纪念品。

8、其他公共性应用：游客笑脸墙、游客祝福留言墙、景区政务公示栏、个性手绘橱窗、营业性提示牌、活动预告牌、景区电子屏。

三、田园综合体运营策略

（一）节会营销举例：

开耕节、丰收节、乡村邻居节、野菜野果节、花田音乐节、田园诗歌朗诵会、夏令营、冬令营、国学体验营、农禅体验营、园艺治疗营、集体婚礼、同学聚会、汉服文化节、旗袍艺术节、二十四节气演艺。

（二）主题展会举例：

灯光秀、风车艺术节、风筝文化节、仿真昆虫展、恐龙展、机器人展、冰雕展、沙雕展、名人蜡像展、机器人展、气球艺术展、菊花展、牡丹芍药展、多肉展、稻草人艺术节、轮胎艺术展、农具模型展、VR虚拟体验展、造型花车展、小丑文化艺术节、军事科普展、标本展。

（三）活动道具清单举例：

油纸伞、汉服、古装戏服、旗袍、彩色抱枕、彩色气球、彩色人字梯、采访话筒、彩色小喇叭、彩色小风车、手提式灯笼、红领巾、货郎挑、花轿、文革挎包、怀旧物品、果蔬模型、巨型棒棒糖、俏皮话挂牌、网络妙语小黑板、造型人偶、小推车、移动画框、卡通小雕塑、昆虫模型、魔术表演道具、微电影拍摄道具、婚纱摄影道具、各类面具、各类趣味运动道具以及拓展运动器材。

2.田园综合体的运营、投融资模式 篇二

企业融资是企业以自身主体进行资金融通, 实现企业内部资金供求的平衡状态。房地产企业融资问题是企业发展的主要生命线, 大部分房地产企业的生产经营管理都是围绕房地产及其项目融资进行的。总体上说, 房地产企业融资主要分为传统融资方式 (银行贷款、股权融资等) 与新兴融资方式 (信托计划、投资基金等) 两种类别, 不同融资方式在融资成本、风险、项目规模等方面有着不同适应条件。

二、房地产企业融资的基本特征

(一) 较多依赖外源性融资

房地产企业发展是一个融资、发展、再融资、在发展的过程, 企业生产活动需要筹集项目建设资金, 其具体融资方式的选择关系到企业融资成本选择与负债结构、可实现收益等。作为非金融企业, 房地产企业的融资方向主要分为两种:一是内源性融资, 即利用本企业长期积累的自有资金或可供使用资产进行再投资活动;二是外源性融资, 即主要依赖外部资金或投资的供给满足企业对资金的基本需要, 如将投资者资金转变为公司股份的股权融资形式。房地产企业从事行业性质决定了企业资金密集型生产的基本定位, 企业自有资金难以满足企业对大规模、长期资金的需求状况, 以自有资金为基础实现企业资金融通是房地产企业生产管理活动的基本条件。

(二) 以土地与房产抵押为条件

房地产企业融资主要以房地产企业自身为融通主体, 根据生产经营活动的特点及企业未来发展预测, 采取适当的方式与渠道筹集资金、合理组织与安排企业对资金的供应。房地产企业融资行为有直接融资与间接融资两种, 间接融资方式就是通过向金融机构 (银行) 间接贷款进行的融资活动, 这种融资活动中作为直接借款人的房地产公司与作为直接贷款人的投资者之间不存在业务往来, 而是借助中介机构媒介作用进行;直接融资就是指房地产公司作为直接借款人向作为投资者的直接贷款人进行的融通活动。房地产企业的上述融资活动都需要以土地、房产作为担保物进行借贷或资金融通的条件。

三、房地产企业融资模式及其运营中存在的问题

(一) 房地产信托融资

在国际范围内, 房地产信托融资也被称为房地产投资信托基金。在我国房地产信托融资是指“信托+银行”的融资方式。基础建设投资信托是目前我国规模最大的一种信托方式, 基础设施项目建设周期较长, 对资金的需求量大, 其目的是为基础设施建设提供项目实施资金支持。其遵循的基本流程是:房地产企业充分表达项目建设融资需求, 并针对项目实施制定出可行性分析报告, 拟定资金信托文件等, 然后由相关机构进行信托推介, 最终成立信托计划, 将资金投入项目运作中去。当前房地产信托也存在诸多问题, 信托机构监管不到位, 导致不合规活动难以得到有效抑制;信托机构管理经营不到位问题也十分突出。

(二) 股权融资

股权融资方式是以企业增加新股东的方式融进股本, 获取企业生产活动需要的长期稳定资金, 与债权融资相比, 股东收益与企业生产经营收益密切相关, 同时企业自身不需要承担还本付息的责任。股权融资具有资金使用长期性、不可逆性、无负担性等特征, 当前上市融通资金成为房地产企业的重要融资途径, 股权融入资金是企业股本的一部分, 不仅可以用于企业生产经营, 同时也能够进行相应的投资等活动。但上市融资的缺陷也十分明显, 从长远看, 不能完全满足房地产企业资金需求;同时上市融资的市场准入门槛较高, 特别是中小房地产企业很难以实现上市融资;证券市场的运行规律使得房地产企业面临上市资金周转等问题。

(三) 债券融资

当前我国房地产企业债券融资比重较小, 国家对债券发行主体的资格要求、债券市场规模等限制了房地产企业债券融资的可能性, 同时, 债券融资对企业的资产负债率、资本金状况及其担保要求等都严格规定。

四、有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略

(一) 多元化融资方式互为补充, 实现集约化融资

当前房地产企业多元化融资方式难以实现的主要原因还在于企业规模小、数量多, 市场竞争力较低, 抵御风险的能力不足等。房地产企业要以提升企业自身竞争实力为基础, 在综合分析企业的经营管理状况与未来发展规划的前提下, 以多元化融资方式互为补充, 实现企业整体融资水平的提升。以转变房地产企业经营管理方式为契机, 实现房地产企业集约化融资目标, 进一步提升房地产企业融资管理成效。

(二) 规范金融市场环境, 提高金融工具创新力度

完善金融市场各项监管法律法规, 加强金融市场的监管力度, 是提升企业融资效率的关键因素。当前房地产企业融资工具明显不足, 适用于房地产企业特性的融资工具创新力度不够, 如抵押、按揭等原始企业贷款方式依然是房地产企业的主要融资模式, 根据房地产企业的特性及投资者的投资偏好设计出多样化的金融融资工具, 拓宽房地产企业融资途径, 是提升我国房地产企业融资效率的现实选择。

五、小结

当前我国房地产企业融资方式单一, 工资工具不足, 在很大程度上限制了房地产企业的长远发展。以企业集约化融资为目标, 积极创新融资工具, 实现多元化融资方式互补机制, 有利于解决房地产企业融资困境。

参考文献

[1]郝智慧, 邵四华.我国房地产企业的融资方式比较研究[J].中国房地产金融, 2009 (12) .

[2]姜永铭.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究, 2013 (06) .

[3]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融, 2011 (17) .

[4]刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融, 2011 (07) .

3.田园综合体的运营、投融资模式 篇三

1.缆线综合管廊的主要特点为（）。

A．空间断面大

B．设有通风、监控等设备

C．埋深浅

D．维修检测要求高

用户答案：[C]

得分：6.00

2.将地下综合管廊与地下空间开发利用建设结合最成功的案例是（）。

A．蒙特利尔地下城

B．日本临海副都心地下综合管廊

C．台湾高雄地下综合管廊

D．北京天安门广场下综合管廊 用户答案：[A]

得分：6.00

3.北京中关村西区地下综合管廊是将地下空间发开与（）融为一体的地下构筑物。

A．地下购物广场和步行系统网络

B．地下停车场

C．地下环形车道

D．地下商业街

用户答案：[C]

得分：6.00

4.迄今为止，世界上综合管廊建设速度最快，规划最完整，法规最完善，技术最先进的国家是（）。

A．英国

B．美国

C．日本

D．法国

用户答案：[C]

得分：6.00

5.上海世博园区综合管廊是世博园区的重要基础设施之一，纳入综合管廊的管线有（）。

A．供水、供电、供冷、电讯、有线电视管线

B．煤气、通信、上水、电力管线 C．电力管线、通信管线、给水管线

D．上下水道、电力、电缆管线 用户答案：[C]

得分：6.00

二、多选题【本题型共5道题】

1.参考其他城市运用PPP模式的成功案例，梭鱼湾商务区可采取的措施有（）。

A．收费标准区分化机制

B．使用率分担机制

C．社会资本退出机制

D．衡工量值原则

用户答案：[ABC]

得分：8.00

2.综合管廊日常维护和管理应包括（）。

A．防止综合管廊遭受人为破坏

B．保障综合管廊内的通风、照明、排水、防火、通讯等设备正常运转

C．建立完善的报警系统

D．建立具有快速抢修能力的施工队伍

E．建立有效完善的责任追究制度 用户答案：[ABCD]

得分：8.00

3.主线综合管廊的特点为（）。

A．断面大

B．维修管理简单

C．输送量大

D．施工方便

用户答案：[AC]

得分：8.00

4.国内综合管廊的建设与国外的差距体现在（）方面。

A．国家政策

B．建设技术

C．建设资金

D．管理模式

用户答案：[ABD]

得分：0.00 5.我国综合管廊发展过程中所面临的主要问题有（）。

A．项目建设投资大

B．建设项目投资模式单一

C．收费定价政策不确定

D．各方认识不足

用户答案：[ABCD]

得分：8.00

三、判断题【本题型共3道题】

1.我国对综合管廊设施的定位是社会公共产品，与城市道路、下水道、公园等公共设施处于同等地位，并以法律的形式予以规定。

Y．对

N．错

用户答案：[N]

得分：10.00

2.上海世博园区综合管廊属于政府管理部门，松江新城综合管廊属于城市道路管理部门，浦东张杨路综合管廊属于各开发公司管理。

Y．对

N．错

用户答案：[N]

得分：10.00

3.将整个城市市区的供水和污水系统纳入的综合管廊位于西班牙。

Y．对

N．错

用户答案：[N]

4.田园综合体的运营、投融资模式 篇四

关键词：公租房,融资模式,综合评价指标体系,熵权模糊综合评价法

公租房是在国家大力支持下, 为解决城市中低收入家庭和新就业职工住房困难问题而开展的民生工程, 是社会保障性住房建设的有机组成部分。针对目前商品住宅价格过高[1]、小户型住房严重供给不足[2], 保障性住房覆盖不到位[3]等问题, 国家要求各地“切实落实保障性住房建设计划和供地计划、全面完成保障性安居工程建设任务”。因此, 公租房已经成为我国保障性住房建设的工作重点。

由于公租房项目具有建设期投入大、运营期收益较低的特点点, , 融资困难始终是制约我国公租房建设的瓶颈。通过借鉴国外经验, 在公租房融资方面国内已经开始对REITs, BOT, ABS等融资模式进行研究, 但已有研究的焦点都集中在融资模式的运营过程上, 缺乏对融资模式实施效果定量化的综合评价。熵权模糊综合评价法以模糊数学为基础, 具有结果清晰、系统性强的优点, 且避免了因权重确定时主观性过强导致结果失真的情况。本研究构建科学的评价指标体系, 提出基于熵权的模糊综合评价模型。

1 公租房融资模式综合评价指标体系

公租房融资模式综合评价指标体系既要体现出融资模式的各方面影响因素, 也要反映公租房项目的生产实际, 在借鉴工程项目融资影响因素的研究成果基础上, 选取出公租房融资模式效果的相关影响因素, 将其归纳总结为经济性、适用性、合理性、复杂性和掌控性五个方面, 公租房融资模式综合评价指标体系如图1所示。

2 熵权模糊综合评价法

2.1 确定评价指标集与评语集

建立评价指标集。设融资模式i的评价指标集为Ui={ui1, ui2, …, uim}, 其中m为评价指标的个数, uij (j=1, 2, …, m) 为融资模式i的第j个评价指标值。

建立评语集。设评语集V= (v1, v2, v3, v4, v5) = (满意, 较满意, 一般, 较不满意, 不满意) = (5, 4, 3, 2, 1) , 评语集中各值代表评价指标对该评语的隶属度。

2.2 评价矩阵标准化

由专家根据评价指标集和评语集对各融资模式的不同评价指标进行打分, 得到评价矩阵如下:

其中, n为融资模式的个数;m为评价指标数;c'ij=uij (i=1, 2, …, n;j=1, 2, …, m) 。评价指标分为效益型和成本型两类, 效益型指标是越大越好的指标, 成本型指标是越小越好的指标, 上述评价指标体系中各个指标均为效益型指标。对于第j个评价指标, 设cij为其标准化后的指标值, 效益型指标标准化公式为:

标准化后的评价矩阵为:

2.3 评价指标权重的确定

熵权的确定。根据所得到的标准化评价矩阵, 定义评价指标j的熵Hj为:

从而得到基于熵权的评价指标权向量ω= (ω1, ω2, …, ωm) 。

综合权重的确定。由于熵权仅反映数据包含有效信息的多少, 所以还应由专家根据各指标的相对重要性进行赋权, 将熵权与主观权重相结合, 既反映客观数据所体现的信息, 又突出不同指标重要程度上的差异。假设专家给出的主观权重为A= (a1, a2, …, am) , 并认为主观权重与熵权同样重要, 则综合权重为:

2.4 构造模糊评价矩阵

采用等腰三角形隶属度函数来描述不同指标的模糊边界, 为了保证各评价指标隶属于多个评语, 取等腰三角形的底边为1.6, 则融资模式i的第j个评价指标关于各评语的隶属度rij如下:

因此融资模式i的模糊评价矩阵为:

2.5 模糊综合评价

隶属度最大原则。采用加权平均算子, 由综合权重向量λ与模糊评价矩阵Ri计算得到模糊综合评价结果Bi, 即Bi=λ×Ri。Bi中最大的隶属度对应的评语为该融资模式的总评语。

综合得分最大原则。设评价对象i的模糊综合评价结果为Bi (bi1, bi2, bi3, bi4, bi5) , 分数集V= (v1, v2, v3, v4, v5) , 则对象i的综合得融分资为效果Zi。。经计算, 得分较高的融资模式拥有较好的

3 结语

适用的融资模式对于广泛吸纳社会资本, 缓解公租房建设资金压力至关重要, 对融资模式进行综合评价是十分必要的。从经济性、适用性、合理性、复杂性和掌控性角度选取指标建立评价体系, 提出了融资模式的熵权模糊综合评价法, 为公租房融资模式的选择提供依据。

参考文献

[1]谢颖, 南锦顺.地方租赁式保障房建设多元化融资模式研究[J].建筑经济, 2014 (8) :102-105.

[2]方壮志.城市公租房需求状况分析——基于武汉市的调查数据[J].城市问题, 2014 (8) :86-89.

5.田园综合体的运营、投融资模式 篇五

一、项目基本情况

保山位于云南省西部, 距省会昆明486千米, 外与缅甸山水相依, 内与大理、临沧、德宏、怒江4州市相连, 国境线长167.78千米, 全市辖隆阳、施甸、腾冲、龙陵、昌宁5县 (市、区) 。国土面积19, 637平方千米, 中心城市位于隆阳区。总人口258万人, 中心城市人口规模为32万人。

2013年以来, 保山市委、市政府以《保山中心城市综合管廊专项规划》为统领, 积极推进项目建设和技术标准创新, 在“投资、建设、运营和维护”一体化管理方面做了系统的探索与实践。根据城市总体规划和各片区控制性详细规划, 结合道路交通、各市政管线等规划以及综合管廊适宜建设区分析, 在保山市中心城区构建干线、支线及缆线管廊三级系统, 形成由“三横四纵”干线综合管廊系统串接五大组团, 再通过支线管廊与干线管廊有效联系, 形成“纵横互通、分散布局”的综合管廊系统, 连接新城区与老城区, 为智慧管网的发展搭建平台, 引导城市市政基础设施发展。地下综合管廊建设纳入电力、通信、广电、供水、燃气、污水、中水等管线, 包含19条干线、支线及3座监控中心, 总长为86.23公里, 投入静态总投资为64.09亿元。目前, 已完成保山中心城市永昌路、保岫路、青堡路等35.7公里的地下综合管廊 (含缆线管廊) 项目建设, 完成投资15.7亿元。2016年至2017年将完成列入试点的19条共计86.23公里的干线、支线地下综合管廊及3座监控中心建设任务, 计划完成总投资64.09亿元。

二、创新PPP操作模式

中心城市地下综合管廊建设项目采用PPP模式, 实行“投资、建设和运营维护一体化+入廊单位付费+可行性缺口补助”的经营方式。项目资本金中的40%, 由保山市政府及其指定机构筹集解决, 剩余60%, 由社会投资人筹集。保山市政府授权昌源水务公司与中标社会投资人 (云南建工集团) 共同出资成立SPV项目公司, 并授予项目公司特许经营权, 负责项目的投资、建设、运营和维护。特许经营期结束后, 项目公司将项目资产完好无偿地移交给政府或其指定机构。

建设运营中, 项目公司 (SPV) 主要通过三种方式收回投资并获得回报。一是向入廊单位收取租金, 目前, 8家入廊单位已签署入廊协议, 运营期第一年收取租金21, 749万元, 并约定三年一调整的原则;二是向广告用户收取广告位租金, 运营期第一年收取租金6, 000万元, 并约定三年一调整的原则;三是政府向项目公司拨付专项建设资金及支付运营期补贴, 市财政从2015年起连续5年, 每年安排不低于1, 500万元专项资金用于管廊建设资本投入和贷款贴息。运营期内, 政府每年向项目公司支付运营期补贴约2.13亿元。

三、经验做法

(一) 有效破解综合管廊建设“四难”问题

保山市在综合管廊建设中遇到了“筹资难、入廊难、技术难、还款难”四难问题, 按照“政府主导、市场运作、统一规划、统一建设、统一管理、有偿使用”的原则, 通过不断探索, “四难”问题得到了有效化解。一是市场化运作, 破解“筹资难”。政府整合优势资源, 由保山永昌投资开发公司、保山电力公司和保山市隆阳区国资公司三方共同组建保山昌源水务公司, 并授权其作为保山中心城市综合管廊建设、管理主体。积极采用PPP方式拓宽投资渠道, 减轻政府财政补贴负担。二是加强统筹协调, 破解“入廊难”。出台了《保山市人民政府关于加强城镇地下综合管廊建设工作的意见》, 明确要求在已建和在建城市综合管廊或缆线沟的区域, 各管线单位必须按照规划要求入廊设置, 不允许另行开挖道路铺设管线或架空设置管线, 破解入廊难题。三是大胆尝试, 破解“技术难”。制定出台了《保山综合管廊规划建设技术导则》, 攻克了管廊交叉、过河和燃气管线进仓等技术难题。并在一定程度上推动了《城市综合管廊工程技术规范》 (GB50838-2015) 文件的修编。四是政府扶持, 破解“还款难”。通过资金扶持、费用减免、特许经营机制等方式缓解运营主体偿债压力。

(二) 形成可操作性的管廊有偿使用收费标准及绩效考核体系

出台《保山市城市地下综合管廊租金收费标准的指导意见》、《保山中心城市地下综合管廊建设运营绩效考核管理办法 (试行) 》, 明确各入廊管线单位必须向管廊运营管理单位支付有偿使用费用, 即入廊租金。同时, 对各入廊管线单位租金收取做了规范要求。出台绩效考核管理办法, 在项目全生命周期中形成量化的绩效考核体系, 政府根据绩效考核标准, 针对项目的评分结果向项目公司付费。

(三) 落实综合管廊建设各方质量安全主体责任

出台《保山中心城市地下综合管廊建设工程质量安全主体责任的通知》, 将建筑工程的“五个规定”运用到工程管理全过程中, 并对项目全过程相关责任人的考核记录在企业信息系统中。同时, 通过政策支撑及行政手段, 落实综合管廊建设各方质量安全主体责任, 使得保山综合管廊建设工作平稳有序推进。

四、借鉴意义

(一) 解决城市管廊运行安全问题

2014年7月, 保山隆阳区地下管廊建设引起外界注意, 保山隆阳区未来的城市地下综合管廊“宽能跑汽车、高能站姚明, 使用寿命100年”。综合管廊的建设解决了地下管廊建设规模不足, 管理水平不高等凸出问题, 实现了城市地下管线集约化、资源化, 解决了地下管线安全问题, 提升了城镇发展质量。

(二) 有效破解融资难题

综合管廊技术被视为解决城市综合管线建设的技术发展方向, 但一次性投资成本高、技术难度大, 是一项“烧钱”的城市设施, 而且, 建成后续管理也面临许多问题。保山市地方财政收入一年才40多亿元, 怎样破解成本高、融资难问题?保山市政府及相关部门出台了30余份政策及批复文件, 为地下综合管廊建设工作提供了相对完善的政策配套体系。同时, 采用PPP运营模式向市场“找钱”, 由市属昌源水务公司筹资, 实施综合管廊土建项目, 实现投资、建设和运营维护一体化管理。

(三) 对经济欠发达地区示范作用明显

保证民营资本“有利可图”, 让社会资本参与公共基础设施建设, 极大地减少政府投入。综合管廊建成后, 昌源水务公司通过出让管线通道使用权的方式逐年回收建设资金, 不仅降低了民营企业的投资风险, 而且能将民营企业在投资建设中更有效率的管理方法与技术引入项目中来, 有效地实现对项目建设与运行的控制, 从而有利于降低项目建设投资的风险, 较好地保障国家与民营企业各方的利益。这对缩短项目建设周期, 降低项目运作成本甚至资产负债率都有值得肯定的现实意义。

(四) 经济和社会效益十分明显

首先提高了土地资源的利用率, 不仅提高了管网安全性, 从根本上解决了“马路拉链”问题, 化解了矛盾。其次, 盘活了国有资产, 产生良好的经济效益和社会效益。

五、存在的问题

(一) 缺乏统一的制度规范和标准

财政补贴和风险共担机制能给企业一定的经济补偿, 保障企业未来较长时间稳定的收益, 提高其项目参与积极性。由于PPP项目时间跨度长, 财政补贴和风险共担机制如果没有一套行之有效的科学参照标准, 财政支出分期计量方法不科学, 导致政府与社会资本博弈, 项目一旦出现建设预算不合理、后期支出超预算等情况, 财政将承担较大支付压力, 无法给参与企业明确的预期, 必将影响项目如期推进。同时, 由于缺乏统一的《市政综合管廊收费标准》, 各地收费标准不一, 无序抬高价格导致PPP项目与公共利益的冲突, 导致市政综合管廊市场管理混乱, 政府、企业和消费群体产生博弈, 造成社会资本对PPP项目参与热情的负面影响。

(二) 社会资本参与积极性不高

PPP项目具有成本高、投资大、主体多、时间长等特点, 项目运行中存在风险分担机制不明确、项目收益率较低、建设运营监管乏力、项目运营面临诸多风险与不确定性等一系列问题, 影响企业跨时期投资决策。同时, 合同或协议难以覆盖PPP项目预期和潜在风险, 造成PPP项目签约落地率较低。

六、政策建议

(一) 请国家尽快制定相应制度规范和标准

国家应在调研基础上, 结合风险溢价、财政承受能力、公共利益等因素, 制定科学有效的收益分配规则, 出台《PPP模式财政补贴和风险共担操作规范》、《市政综合管廊收费标准》等规范性指引, 便于地方参考执行。

(二) 合理安排预算支出和财政补贴

有效发挥PPP模式在项目管理中的效能, 合理安排中长期财政预算, 减轻财政支出压力, 建立科学的财政风险溢价补贴机制。减少公共品价格波动与稳定企业收益方面的市场风险因素, 探索政府、保险和企业三方风险共担机制, 增强项目的抗风险能力, 以较小财政预算支出提供更加高效的公共产品和服务。

参考文献

[1]杨芝辉, 李建国.云南保山入围全国2016年地下综合管廊试点城市.云南网.2016, 04.

[2]MBAlib智库.百科.