统一说辞物业版

统一说辞物业版（精选5篇）

1.统一说辞物业版 篇一

相当有用的房产中介统一说辞！

【客户】：现在温州的房价都在降，人们都在观望，我也想观望一段时间再说---------我们：嘉兴的房价肯定不会降的嘉兴和温州、宁波不一样，温州宁波主要以外地人为主，本地人较少，而买房实际居住的更少，他们那边买房的大多数以投资为主，而投资讲的是能获得多少的收益，现在国家政策的变化，以及银行的屡屡加息，使他们的投资风险加大，成本也大大增加，所以他们一定会犹豫考虑，在加上临近春节，一些以前的投资者需要资金回笼，所以才造成了房价的略微下降。

嘉兴就完全不同了，近几年嘉兴的发展可谓天翻地覆，而南湖区也是嘉兴发展最快的一个城区，高铁、景区、以及一系列大型项目的开建，嘉兴的房价也在不断的攀升，而万达广场的敲定，大型超市的即将进驻加上规划局长的讲话，更刺激了嘉兴房价的稳步增长，这里毕竟是周边大城市的一小时经济圈，每年成千上万的外来者来这里打工，又有几个不希望在这个里有个家？ 毕竟中国人家的观念还是很重的，而且还临近过年，根据这几年的规律，每年年后房价都会上涨，所以现在的房价很难再降的。

另外，还有句话说得好，叫买涨不买跌，这房价真要是跌了，问题就真的大了，谁还能在降价的同时买房子？房子是开发商建的可这施工队伍是国家的，钢筋水泥那样也少不了，房价跌了，建房的少了，那么多的附属行业不全完了么？那经济是不是出现问题了么？在奥运会即将开幕的时候，政府是不可能让这种情况出现的。

【客户】：南湖的房价已经很高了，和城里的房价差不多，我还不如到城里去买房呢---------我们：城里的房子有的地方价格确实不高，也比这边繁华，可好多人都不愿意在那里居住，就是因为缺少生

气，城里都是企业单位，商业、吵杂、~ 以后人们逐渐到郊区居住，像南湖这里环境好，交通也很方便，配套设施也在不断的完善，名校学区、公园相伴、八面风景、社区真的是花园式居住，高速路的修建比住在城里上班还方便呢，城里上班堵车半个小时是很平常的事，另外，人活一辈子，赚钱是一个方面，更需要的是遇见各种各样的朋友，没事了在小区里一群朋友或者邻居，聚聚，聊聊家常总比一个人面对着空荡荡的高楼大厦好很多，而南湖就不一样，南湖没有什么大的公司群体，基本上都是以居住为主，而且有不少的成熟社区，入住率也很高，随处都能看见一群人聚在一起聊天做活动，虽然价格比城里一些小区高很多，但是这里更温馨。

【客户】：二手房和一手房的价格都差不多，我还不如买个一手房呢。

---------我们：二手房和新房最大的区别就是二手房是现房，而新房大多都是期房，户型朝向也并不是随我们挑，有什么毛病我们又能找谁？还有开发商携款潜逃的也不再少数，利益谁能保障？二手房就不用担心，房子就在那里，好是不好都能看见，有问题也能找到人，想要什么户型什么朝向自己有选择的余地，买房，一定要谨慎，毕竟要生活在里边，买新房还不如买二手房。另外，二手房一般位置都比较好，较新小区配套设施也比较完善。

【客户】：现在的房价太高了

---------我们：通州的房价现在还是可以的，毕竟到了年底，涨幅也不是很大，通州的发展也不用我说，您在网络上随处可以看到各种新闻，政府的东部发展，迅速拉动了原本不高的房价，而规划局长的讲话和六号线的开建，也刺激着房价，要不是年底一些人着急用钱，价钱也会涨的很快的，您也看了不少房子了，也是看着这房价涨起来的，要是不抓紧时间找套合适的房子，明年的房价肯定会涨的更高，到时候再买，就真的不合适了，趁现在价钱还可以找套好点的房子，然后安安稳稳的过年，多好。

【客户】：我现在很忙，年后再说。

---------

我们：现在的房价升值比较快，好的房子确实不多见，今天我们这上来套房子，我第一时间就通知您来了，您也挺忙的，但我还是希望您今天或者明天抽时间来看看，有套合适的房子真不容易，可能说出来看房影响您的工作，但是真要是合适了那就省了更多的时间了，趁着年前，买套好房子，装修下，春节的时候和家人一起在北京过年，省下您多少来来往往的时间呐~

【客户】：你们的服务费可以打折吗？

---------我们：服务费就是我们服务的标准，也是我们服务的一个价值体现，您也希望您受到的服务不是打折的吧？！像您说得，有的小公司确实说给您打折或者什么，但是您知道他们在中间吃了多少差价啊？甚至像深圳百家一样，拿着房款跑了您找谁去？我们是全国连锁的公司，有着严格的服务标准，和他们相比，就像地摊和专卖店的差别，我们的质量可以保障，有问题，我们可以负责，可他们一定不能，这钱交给我们您不是也放心嘛？！

【业主】：房价肯定还会在涨，我也不是很着急，就这个价钱先卖着

---------我们：现在这网上每天都在发消息说房价要降，要怎么样怎么样，而且现在通州经济适用房也开始建了，而且银行利率又不断变化，虽说暂时没降什么，但确实也给很多人造成了影响，我们手里不少客户都在观望，其实卖房子不管您着不着急，现在的价格也确实很高了，毕竟通州不是市里，市里也不比这高多少啊，您说要是通州的房价还是涨，客户何必再这买呢，这里发展再好，也比不上城里呀，其实您现在卖了，价钱合适不说，也能省心阿，真要是明年的价格降下来您不也白白损失不少钱嘛，而且据说明年还征高额物业税，涨得价格未必会有这个税高，另外明年银行还要紧缩放贷，肯定会影响房价，所以您现在卖得话挺合适。

【业主】：我想要全款，不想卖给贷款客户

---------我们；其实贷款和全款也差不了几天，您看啊，现在的全款客户确实不多，说实在的就是碰，人家真正有钱的也不一定来这里买，您等一个全款客户要多久？我这客户贷款也用不了多长时间，也许你能在等全款客户这段时间，户都差不多能过完了，也不当误你的时间，比你等全款客户更快！

【业主】：我装修还花了很多钱，我不能卖得这么便宜呀！

---------我们：我也看了您的房子装修得确实也比较用心，也挺干净的。说实在的我感觉挺不错的但是好多人买房子看的不是装修，是房子的地段格局，装修主要是看个人喜好，有人喜欢您的装修，也有人不喜欢，毕竟买的是房子，其实说这些，我也能听出来，您是真舍不得这房子，毕竟当初用心了，而且还住了这么久，但是有一句话说得很好，树挪死，人挪活，这动一动发展一定会更好。

2.入住交房统一说辞 篇二

1、你们物业公司都管理些什么？

答；按照物业服务合同对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 和维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最终达到物业的保值增值。

2、办理入住手续要带哪些资料？

答：业主本人持本人身份证原件、《购房合同》、购房交款发票、房款发票到开发财务处完善房屋余款及大修基金费用。然后到物业客服中心完善物业费用并签署相关协议、领取钥匙。（如不是业主本人办理须持公证处公证的《委托书》）

3、我在外地/忙，可不可以让他人来帮我办理入住手续？

答：可由业主授权委托他人代办，但要公证处公证书和业主及授权人身份证原件。

4、业主不在本地，能否延期办理入住手续？

答：请您在通知接房日期内前来办理，届时我们将提供“一站式”服务。如果实在来不了可委托他人办理，如不是房屋质量问题不能延期办理入住手续。房屋项目都是有质保期的，质保期的计算时间是从竣工验收合格后开始计算（建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条）您及早接房，如有问题我们也便及时通知施工方进行处理。质保期后就是自己负责的了。

5、为什么要填写《业主档案》？

答：（1）为了更方便为您服务，同时也为了规范本小区的管理，初步了解你及你的家庭情况，是我们物业应该做的一项基本工作，也是居委会、街道办、和辖区派出所对小区居民的要求。（2）对您本人及家庭有了初步了解以后，便于我们将来针对性的开展社区务。如：老年人社区茶话会、运动会及儿童才艺表演等。

（3）对于小区业主的资料，本物业公司是绝对保密的，这是作为物业工作人员的一项基本的职业道德，请您放心。

6、我想先去验房再办手续；我还没看到房子怎么给你签字？

答：我理解您的心情，您是担心房屋有质量问题，但是房屋现在已经具有竣工验收证明，而且物业公司对所有房屋及设备设施进行过验收，已经不存在影响您使用的问题了，即便存在一些小的问题，我们也会协助您督促开发商尽快进行维修的。而且您也知道这个流程行业通用的，我们的安排都是按照这个流程走的，如果随意打乱，会严重影响其他业主的收房进度的。并且等您完善了手续我们还有专门的工作人员陪同，用专业的角度替您把好关。（如业主坚持并吵闹，可请示相关领导后允许）

7、物业为什么留一把装修钥匙？留到什么时候？

答：剩下的一把装修钥匙在您办理完装修后交付。现在物业留存有以下好处： 1.如果房间有整改问题，可以及时进行处理，不必劳烦业主前来开门。2.没有装修的空置房我们物业公司还会进行不定期的巡查，如大风大雨天气关闭窗户等。

3.楼上装修时还可以确认是否存在漏水，避免因为楼上装修问题影响您以后的居住。

4.紧急事故能够及时、快速处理，避免不必要的损失。

8、房屋出现问题怎么解决？

答：房屋出现问题物业做好详细记录，并及时反馈给售后维修。物业在传递给售后单子的同时，售后回复修好时间节点，物业会跟踪并及时回复业主。

9、来到办手续现场就很挑剔的业主（影响交房现场持续的）应急说法。

答：如果我们的服务不能达到您的满意，我可以带您到办公室，由我们领导亲自为您办理。然后迅速把业主带离现场，以免造成影响。

验房篇

带领业主走在验房路上的引导业主，带领看景观部分，介绍小区配套设施。进入房间时与业主的进一步沟通。按照《房屋验收表》逐项引导业主验收。1.业主发现厨房无地漏，无法排除地面余水。

答： 因为存在严重的安全隐患，按照国家防火规范,厨房位置不能设上下层的地漏。现在新建小区如***等厨房都是没有地漏的。一般地漏都是设计在生活阳台处。有的业主把生活阳台和着厨房打通这样就可以安装地漏的了。2．业主验房时发现墙面空鼓的现象？

答：若业主验房时发现墙面出现空鼓现象，应解释为不超出400㎜的空鼓是国家允许的范围之内的，不影响房屋质量（具体做法用手掌大概比划一下）。如若出现超过手掌范围的空鼓，要立即做出反应，把具体位置记录下来，给业主答复一个具体的修复时间，比如：7-15天之内给业主满意答复。3．横梁或进深、进高出现明显误差？

答：建房不是工业化很强的流水线，大部分都是由工人来做的，横梁横向宽度或进深宽度若不超出两公分范围的误差属于正常现象，若超出两公分多以上的误差，应解释为楼体属于框架结构，混凝土浇灌的，出现一点误差是在所难免的，并且抹灰层的厚度不均匀也是不可避免的，在装修时通过粉刷墙面加厚、削薄之后完全可以解决这个问题，若误差不明显或业主不提出这样的问题，则不必细究。4.钢筋外露问题？

答：在建筑房屋主体时，需要搭建脚手架，而且房屋主体本身也是钢筋混凝土，这种问题不是属于质量问题，我们会安排人把钢筋切割掉。5．阴阳角垂直不平？

答：房屋本身是毛坯房，阴角和阳角不平一般属于抹灰不均匀，在装修时通过粉刷墙面，完全可以修复，不会影响美观。6.卫生间、厨房墙面粗糙？

答：卫生间、厨房在装修时都要贴墙砖，不需要挂白，墙面粗糙些更容易抹灰。（业主若问卫生间地面怎么有水，告知业主是在做闭水试验。）7.进户门、窗户开关不灵活，有响声、有回弹现象怎么办？

答;这个问题只需要简单的调试就行了，您放心，我们马上记录，统一登记后通知厂家前来调试。

8.进户门有轻微划痕、有凹陷怎么办？

答： A 轻微划痕变形不影响美观，在施工过程中在所难免。B 凹陷、变形严重的根据业主意见上报处理。9.门框、窗框斜

答：这种问题很简单，您放心，我们马上会通知工人维修。10.双层玻璃有破碎或中间有水蒸气的

答： 玻璃气雾，需要更换，我们先把玻璃尺寸量好后报厂家统一制作后进行更换。

11.窗框、门框密封不严，窗框排水口位置不对。

12.因房屋确实有质量原因而业主不肯签字时的解释。答：请您先签字，此次签字是对您发现问题的确认，我们好给您登记维修。最后会给您很满意的答复。

13.业主动作过于迟缓，或者其他无理要求

答：很抱歉，今天交房的业主比较多，我还要带领其他客户去验房，我就不陪您了，请谅解。这里有一张整改单，请您仔细查验后把问题写在上面，我们会统一进行处理。

14.小区外墙开裂是怎么回事？

费用篇

1.物业服务费都包含那些服务内容：

答： 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。

（7）物业管理企业固定资产折旧。

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。

2、物业费收费标准是多少？为什么要收这么高？ 答：居民是每平方1.3元，商铺每平方2.5元。：物业管理费并不是由物业管理公司制定的，是根据《重庆市物业服务收费管理实施细则》，并经过了物价局等政府相关部门备案确认的。而我们物业公司提供的是多元化服务，服务质量物超所值，希望您能理解和支持。

3、物业费从什么时候开始收？

答：从通知接房之日起开始计算收取物业服务费。物业服务费是按什么方式进行计算的？ 按《产权证》上所记载的建筑面积收取。

4、为什么要一次性交半年的物管费？

答：考虑到入伙后业主不是很快入住，为避免业主每月往物业公司两头跑的麻烦，我们实行预收半年的物业管理费。

5、房子我没住就先预交物业费，,不交！

答：不好意思，必须先交费，才能领钥匙，不管您住不住，物业费都是要全额交纳的，我们的做法完全符合法律规定也是行业惯例。如您有疑问，您可以上网查询或咨询律师。

6、买房子时答应我免物业费的怎么兑现？

答：询问清楚是谁答应免除物业费的？并要求出示证明。

一般有以下几种情况：

1）职业顾问私自承诺。请出示免除物管费书面材料，我们调查后并尽快给您回复，若无书面材料承诺的，我们无法受理。

2）已经在合同里面写明。我们会尽快联系开发商予以办理。3）拿物业票的。我们会尽快联系开发商予以办理。4）其它可能遇到的。（关系户）咨询领导后给您回复。

7、交房后不入住，房屋（空置房）如何收费？

答：已售房屋不入住的房屋不属于空置房屋，此类房屋的物业费由业主缴纳50﹪：物业服务主要是对公共部位和公共设施设备进行管理，从而使物业保值增值，部分不住业主的也会因此受益，根据“谁受益，谁承担”的物业收费原则，空置房屋业主在接到入住通知后也应该交纳物业管理费。（778号文件物业收费管理办法第七条明文规定，空置房收取50%物业服务费）

8、申请装修要交哪些费用？

答：装修保证金（业主交纳）：2000元/户（398号文件第十一条）装修垃圾清运费4元 /平米（不含墙体垃圾）出入证工本费：10元/个

9、为什么要交装修保证金？

答：为了约束业主在装修期间不破坏主体结构、不违反装修协议规定的保证。竣工验收后无息退还。

10、物业管理费里不是已有垃圾费了吗？为什么还要缴纳除渣费？

答：物业管理费里含的是生活垃圾，而这里的垃圾清运费是指的建筑装修垃圾。您肯定知道建筑垃圾是不能够随便乱倒的，如果将建筑垃圾倒在生活垃圾站是要被罚款的。

11、装修垃圾自行处理能不能不交此费用？

答：不能。我们小区都是统一除渣。统一除渣不仅能够方面小区管理，如果大家都乱倒建筑垃圾小区环境肯定

12、装修押金多长时间才能退？

答：经物业部门验收合格后，从装修结束后3个月无息退还。

13、装修押金什么情况下不退或扣钱？

答：不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。

14、车位收费的具体标准？

答：未定，以物价局备案审批后价格为准。

15、我现在不入住也不准备装修，可以不交管理费吗？

答：不可以。物业管理服务费从正式交房时开始计收。虽然您不入住也不装修，但是小区的管理和服务从入伙之日我们已经开始对小区业主提供物业管理服务，所以您应该交管理服务费。

16、我近期都不打算入住，是否还要交物业管理服务费？

答：要交物业管理服务费。虽然您不入住，我们同样对小区业主提供物业管理服务，保安、保洁、绿化等等相关公共设施设备的保养维护服务一直在提供。所以您必须交管理服务费。

17、开发商的承诺未兑现，我是否可以不交纳物业服务费？

答：不可以，因为开发商和物业公司是不同的两个主体单位，物业公司提供的是物业服务，所以您是要按照合同约定交纳物业服务费。如果开发商的承诺没对现您可以找他们兑现也可以通过法律途径维护自己的合法权利，如果需要我们物业公司帮您协调联络我们可以为您服务。

装修篇

1、装修办理的流程是什么？ 答：（1）申请是如实填写《装修登记表》的各项内容：装修项目、范围、时间、施工队一起与物业处签定《装修管理服务协议》，且附装修设计图纸，室内装修说明书等

（2）审批后，装修施工单位申请进场前，需交纳装修施工押金、垃圾清运费，取得物业公司开具的开工许可证，施工人员办理出入证，方可进场施工。（3）装修完毕，业主、装修施工单位会同物业专业技术人员对房屋进行三方初验；一个月后，复验合格，填写《房屋查验表》，三方确认合格签字，办理退款手续。

2、申请装修时都带哪些资料？

答：（1）签完字的《装修管理服务协议》（2）填写完毕的《装修登记表》及《安全责任书》等。（3）装修单位营业执照、资质等级证书、法人身份证复印件各一份（加盖红章）。（4）房屋装修施工图（包括建筑、给排水、电气线图等），中央空调安装方案应按管理处统一规定的方案施工。(5)装修人员身份证复印件1张和1寸照片两张。

3、为什么一定要签订《装修管理服务协议》？不签可以吗？

答：（1）《装修管理服务协议》是业主、装修公司、物业三方签订的，其对在装修时三方的权利、义务有了明确的规定，尤其对装修公司在施工等方面有了更明确的约束，更好的保障了业主的权益；（2）《装修管理服务协议》也对业主和物业公司有一定的约束力，物业可以以其为依据，行使对装修工程的监督管理，避免您不能天天到场而造成的不必要损失。其最终目的还是为了保障业主的权利，所以请您理解和支持。（3）从法律的角度讲，国家颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》规定，《装修管理服务协议》必须要签。

4、装修时，为什么一定要缴纳装修押金？

答：（1）主要是为了保证装修时您房屋的主体结构不被破坏，保证房屋的安全使用。这项押金是保证全体业主的权益的；而且这项押金在装修完毕，如果按照我们的协议的约定施工，还要退还给您，所以请您能够理解我们的工作。

5、装修垃圾清运如何清理？自行清理可以吗？

答：小区为了保持整体美观，设置临时装修垃圾集中堆放点，物业处联系环卫公司定期清运业主装修期间产生的装修垃圾；装修公司需将垃圾以袋形式放到装修垃圾集中堆放点。如有疑问或需要可以在您办理时具体处理。

6、装修时是否可以拆改墙体？如果要拆改，怎么办？

答：为确保您的房屋以及整个楼宇的安全，承重墙不可以有任何改动。

7、物业费里不是含有垃圾清理费吗？怎么还要收取装修垃圾清运费？

答：物业管理费里含的是生活垃圾的相关费用，而这里的垃圾清运费是指的建筑装修垃圾。装修垃圾要由清运许可证环卫部门负责清理，所以收取一定的费用。

8、露台是不是可以封闭？不能封的原因是什么？如果可以封，具体怎样封？

答：。

9、屋顶是否可以安装太阳能热水器？不能装的原因是什么？

答：可以，但必须经物业批准，同时不能够影响外立面和其他业主对物业的正常使用。

10、防盗网能装吗？怎么安装？

答：小区安防配置齐全又是封闭式管理，客观上没有必要安装防盗网。如果您坚持要装，只能装隐形的。

11、押金怎么退？为什么要押3个月？

答：装修竣工后，由业主/住户（或其授权委托人）通知客户服务中心安排初次装修验收，三个月后进行复验时若无违章记录，无渗、漏、堵、损坏等情况，客户服务中心为其办理退领房屋装修押金手续。

如验收发现业主（用户）有违章装修情况，业主（用户）需在规定时间按《装修管理规定》要求进行改整，整改完毕，通知客户服务中心安排相关人员进行再次查验，查验合格后客户服务中心将为其办理退领房屋装修押金手续。收取装修保证金是为了保障业主的利益，避免野蛮施工，12、装修工人办理出入证怎么办理？

答；为了业主和小区的安全，管理处对所有出入小区的人员均采取凭证出入的管理模式，所以，对装修施工人员我们一定要让其办理出入证，请业主支持和配合。办理方法；施工人员持本人身份证复印件、到客户服务中心办理装修人员出入证。工本费10元/张。

13、为什么所有物品出入小区必须办理出门放行单？还必须由业主签字确认？

答：为了小区业主财产的安全，我们对所有物品采取宽进严出的方法，进小区时，门岗进行登记；出小区的物品我们统统认为是业主的，必须由主签字确认，才可放行。可能您开始会觉得麻烦，但为了您的财产安全，请您理解，支持。

14、住宅各部位的保修情况是怎样的？ 答：参考住宅质量保证书。

15、一楼护栏业主可以拆吗？

答：为了保持外檐统一，原则上不可以。另外，如果拆除，将会给保安工作带来困难，业主一旦发生什么损失，责任难以界定。

16、我可否封闭自家的阳台？ 答：为了有效维护物业的外观统一和房屋结构安全，实现广大业主所拥有物业的增值、保值。物业的保值增值也是物业公司价值的体现。原则是不允许封闭，如若要进行封闭，必须与外观统一，采用的塑钢窗或铝合金窗户及无框窗，外框必须是黑色。

服务篇

1.物业公司位置及电话号码：

答：物业客服中心位于 6号楼的负一楼，电话号码是：42753290

2.你们物业公司不负责，把我们的资料外泄，装修公司电话都打爆了。答：请问您们是什么时候开始受到装修公司电话的？我们物业公司在你们接房时才有你们的资料，不可能外泄信息。再者，您们以后可以体验，即使您要隔壁邻居的电话我们都会征求业主的的同意后才会告诉您，即使你们还是亲戚。3.小区有哪些安防措施？

答：小区设有重智能安防措施：门禁系统；电子巡更；公共区域电视监控等。4.小区出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？

答：小区的智能化防盗设施以及保安人员将会力图避免物件丢失现象的发生，我们将利用人防技术进行弥补。而一旦发生了，物业会配合有关治安管理部门来迅速处理这些问题。5.小区是封闭式管理吗？

答：小区实施全封闭式物业管理服务，能很好地确保小区内良好的居住环境。6.垃圾是什么时候清理的？是定时清理吗？

答：为了彰显我们物业公司的品质，生后垃圾垃圾桶设在每层楼楼道出，保洁每天准时进行清理和消毒。周边其他物业都是按楼栋放垃圾桶。生活垃圾请您们进行袋装处理后再放入垃圾桶，不然垃圾桶就成为一个潲水桶，一个大的污染源反而影响广大业主的

7.房产证什么时间办好？

答：具体时间要咨询销售部，销售合同上约定的时间。一般情况下是后一年左右才能办理下来。

8.为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？

答：买了房子要交物业服务费，同样买了车位也要交物业服务费（停车服务费包括：保洁费用，照明费用、设施设备维护费用、管理人员人工费）。停车费并为包含在物业服务成本中。

9.如果我的车停在规定的车位上受到损坏怎么办？

答：如果您的车停在指定的车位上受到损坏，物业公司将协助您查找相关责任人，追究其责任。在您进入小区或在小区停留时间内，物业工作人员会详细记录您车的表面状况和进行定期巡逻记录。

10.业主提出“装修时万一家里跳闸，影响工程进度，我想配一把电表箱的钥匙，也免得麻烦你们的管理员。”如何解释？

3.北京银行按揭贷款统一说辞 篇三

北京银行相比工商银行的优势有以下几点客户界定范围：北京银行对湖南省的客户都算本地客户，贷款条件与原来工商银行要求的长沙客户一致。最大的好处是：湖南省的客户都不需要提供社保证明或者是纳税证明。针对没有社保证明或者是纳税证明的客户贷款条件明显宽松。

2贷款年限：工商银行最长只有20年，北京银行最长30年。对月供要求越低越好的客户来说是相当具有优势的。其次客户贷款年限最长≦64岁，放宽了对年龄比较大的客户的贷款年限要求。

3北京银行对收入明细没有要求，但对收入流水有要求严格。4 二套房政策：北京银行湖南省以外的不能贷款，工商银行长沙以外的不能贷款，也意味着有更多的省内客户第二套房在北京银行可以贷款。增加了客户更多的选择性。

5无房证明：北京银行90㎡以上的不需提供无房证明（审批中若需则要提供）；90㎡以下与工商银行要求一致。客户办理面签，开卡可同时进行.7贷款利率：北京银行首套房上浮10%，二套最少20%但北京银行上浮10%与工商银行基准利率相差不大，况且首套房利率上浮是普遍情况，客户可以理解。在目前贷款审批较慢的情况下，客户选择北京银行贷款会比工商银行相对较快，手续相对较简单，能节约客户更多时间。

北京银行贷款额外要求：离婚的需提供未再婚证明

2银行流水：每个月稳定工资收入的2倍以上，须提供最近半年的，存折带原件，若不足，可提供股票，基金。

3刷卡的客户需提供POS单，切记提醒客户留好POS单。

4.统一说辞物业版 篇四

制作人：

一、顺序及内容

接待顺序

A 售楼部门岗位置为第一接待位，第二接待序列在控台就座

B 第一序列接待客户时第二序列接替门岗位置

C 依次轮换（20分钟/次）

接待流程表（根据行走线路及操作序列）

1、位置：控台、门岗

内容：售楼部内部日常工作

控台值守

基本动作

保持良好坐姿和精神面貌

执行销售部的日常工作

注意事项

注意观察接待人员的需求，并给予配合 协助接待人员进行答客问记录

配合经理或值班主管执行其他突发事件的处理

如进行非工作事件处理，必须征得主管同意，离开控台后，于非销售区域进行。

工作规范

1． 销售代表应站姿挺立，坐姿端正，走姿轻盈，举手投足要用挑剔的标准来要求自己，随时想到客户正用放大镜观察我们。

2．在服务台的站、坐、接听电话都要面向大厅，不可斜靠或趴在服务台上。3．销售代表不得在大厅内聚众闲聊，尤其是客户正在场时。

4．销售代表之间的称谓符合公司的礼仪制度，在客户面前称呼销售代表姓名，不得直呼小名或绰号。

5．售房成功时不得在客户面前喜形于色，而应真诚地恭喜客户购到称心如意的房屋。6．在工作场合看到非工作人员应礼貌询问“请问找哪一位”或“需要帮忙吗?”，如此可使来我公司办事者得到帮助，体现公司员工良好的素质。

7．销售代表在工作场合必须着统一的职业装，鞋子，袜子，口红，佩带工作牌。8．个人卫生及衣物的准备，保持统一和清洁。

9．严禁在工作场合用餐、吃零食、化妆、嬉玩打笑、翻阅与工作无关的报刊志。

10.工作场合的交谈声音(包括接听电话)不宜过大，应保持在双方能听见的音量为宜。11.请销售代表接听电话时，应通过话筒告之“请xx先生/小姐接听电话”或走到跟前对客户说“对不起，这边有xx先生/小姐的电话”，不可大声呼叫。

12.正在与客户交谈需短暂离开，应先向客户致歉，“对不起，请您稍候，我马上就来”，征得客户同意后再离去，返回时“对不起，让您久等了”，如果离开的时间较长，应告诉客户“真对不起，我可能耽误的时间会较长，如果您不介意的话，我请xx先生/小姐来为您继续介绍，他／她同样会为您服好务”，然后将客户的需求告之其他的销售代表，之后再离开，严禁对客户不管不问。

13.不能对来访客人的来意妄加判断，即使发现对方是同行也不得态度生硬，应采取礼貌态度，既坦率又机敏，也不得对同行公司进行诽谤、诋毁，应采取客观、大度的态度。14.接待客户时尽量使用普通话，接听咨询电话必须使用普通话。

15.工作时间接打私人电话应长话短说，看到客户、公司领导来应立刻停止。

16.遇到找公司领导的客人应妥善接待，安排休息，送上水，在了解来客姓名、来意之后与领导联系，不得轻易将领导的电话、手机号码告诉来客，遇到上级部门来访要立刻请示主管或公司领导，同时妥善接待，不要轻易回答提问。

17.公司尊重和保护客户的隐私权，严禁将客户购房的情况私自告诉他人，更不允许怀着个人目的将客户档案告诉他人。

18.销售代表要有保密意识，涉及公司的经营机密、管理机密不得对外透露。

19.办公场所是每一位销售代表工作的场所，其一草一木都应受到我们的爱护，绝不允许有扫帚倒了没人扶的情形发生。任何人在看到以下情况，能解决的都有责任和义务马上解决，不能解决的要报告主管，如：东西掉了，售楼资料没有了或没有摆放整齐，水桶里有杂物，地面、天花板、墙壁脏了，模型斜了，坏了，沙盘脏了，桌椅未归位，纸杯不够用了，废纸杯没收拾，灯不亮了，电话出问题了，窗帘脏了等等。

20.销售代表无权对合同内容作出更改、增加或减少的决定，无权对付款时间做违背公司规定的介绍或暗示。

21.经济合同章是公司唯一合法的经济合同类印章，由财务专人管理，任何人在未得到专管人和主管同意之前，不得带离财务室，以免发生意外和纠纷。

22.销售部的报刊资料主要供客户阅读，销售代表在阅读后应及时整齐地放回原位。

接听电话

基本动作

接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“XXXX花园，您好！”而后开始交谈。

通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答中将产品巧妙的融入，电话内容应简练并及吸引力。

直接邀请客户来现场具体了解。

在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：

第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。

第二要件，客户能够接受的价格，面积、格局等对产品具体要求的资讯。其中，与客户联系的方式最为重要。

注意事项

销售人员正式上岗前，应进行系统培训，统一说词。

要了解我们所发布的所有广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。

要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。

电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。

约请客户时应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。

应将客户来电信息及时整理归纳，与销售经理充分沟通交流。

2、位置：售楼部道大门入口处。

内容：迎客入门

门岗侯客

基本动作

执行轮值制度，每20分钟进行一次门岗轮换，客户由值班门岗负责接待和转交

门岗侯课期间必须保持标准站姿和饱满的精神状态

注意事项

门岗期间除接待客户，不得擅离岗位

门岗人员在岗期间不参与其他与门岗无关的日常工作

门岗人员在岗期间不得处理私人事物

基本动作

客户进门，门岗必须主动上前迎接，并彬彬有理地说“欢迎光临”，售人员注意。

销售人员应立即上前，热情接待。

帮助客人收拾雨具、放置衣帽等

通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。

注意事项

销售人员应仪表端正，态度亲切。

提醒其他销

接待客户一般一次只接待一组。

若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象。不管客户是否当场决定购买，都要送客到售楼部门口。

标准说辞

您好，欢迎光临！我是大儒名城的销售员×××，请问您是第一次过来吗？（如果是）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走，首先给您讲解一下XXXX的大概方位以及社区规划。（指XXXX的整体区位模型）

3、位置：楼盘整体区位沙盘

内容：沙盘讲解

基本动作

了解客户的个人资讯。

根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重环境、风水、产品概念等的说明）

注意事项

侧重强调项目的整体优势点。

将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。

通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。

当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。

标准说辞

“XXXX”坐落于城关XX大桥东侧，社总用地面积约XXX亩，总建筑面积约XX万平方米，绿地率近40%。是XX城关第一个真正意义上的大型现代化居住社区。东侧是即将动工的XX新车站，南向将建设城关新重点小学，小区毗邻国道，与高速公路入口接近，未来XX公园位置将修建几座新大桥横跨东西，交通更加便利。

“XXXX”建筑采用欧陆风格建筑，在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了由北而南层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平面布局，欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒适。大型休闲广场、花坛、台阶、雕塑、植被、喷泉、流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。超过3万平方米的超大型中心园林景观（相当于70个篮球场），大大加强了小区的城市花园式社区环境特色；沿河修建了休闲景观走廊，丰富了社区周边的休闲和观景空间；园林景观和绿化充分结合地形地势来进行设计，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落，同时与水景、山景和园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。项目包含独立住宅（别墅）、高层、小高层住宅和商业等多种产品，类型丰富，社区配套极为完善，有社区商业广场、大超市、社区商业街、室外游泳池、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐园、幼儿园和大量、丰富的公共停车空间等一应俱全，让生活更周到便利。形成一个功能完整的居住社区空间。

“XXXX”充分与城市生活接轨，引进现代城市社区管理理念，聘请著名的XX物业顾问管理公司管理，让居住在社区里的居民享受到统一的物业管理和服务，有统一的保安巡逻、统一的卫生清洁、统一的车辆管理、统一的绿化养护和完善的家政服务等，小区设置安防系统，包括周界防攀越系统，电子保安巡更系统，楼宇访问对讲系统，住宅联网报警系统，消防报警系统及消火栓，闭路监控系统，在保障安全的同时使居住不受外部嘈杂环境影响，得以安居乐业。是一个完全独立的封闭式小区。

在目前XX城关居住拥挤密集的环境下，XXXX地段价值优越，以全国视野、国内发达大城市的标准建造城市化高品质一流社区，建筑、户型、园林景观等总体设计先进，具有前瞻性。在县委、县政府的支持下，在有关领导和部门的关心下，周边配套和小区相关配套迅速完善，成为引导XX城关新居住的典范，是您实现改变居住就是改变生活的理想家园！

4、位置：单体户型模型区

内容：单体户型讲解

基本动作

根据了解的客户意向选择推荐具体户型，进一步判定客户意向

根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣和优势卖点）

注意事项

侧重展现户模的立体空间的实景感受

初步与客户建立朋友的关系

系统的了解客户的个人资料

标准说辞

A1户型说辞

该户型为2层，建筑面积约201.66-281.24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空间完整的私人专享空间。

一层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

A2户型

该户型为高层复式的4房设计，建筑面积约127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的赠送花园面积，各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为南北双景观花园主卧。

下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

上层为南北双景观花园主卧，除书房、衣帽间、卫生间等完善配套外，更用心的为女主人准备了独立私享的化妆间，让爱人感受专属的幸福空间。

B户型

该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161.2平方。花园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗，餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫生间。至显居者尊崇人生

B1户型

该户型为2层设计，建筑面积约304.33平方，为8房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带下沉式庭院及超大储藏间的，功能空间完整的私人专享空间。

一层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

? 下层中部设有家庭厅，外接下沉式庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧花园环绕，主卧更配套有专属卫生间及衣帽间。下层另设阳光书房、公共卫生间及超大储藏间，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

B2户型

该户型为高层复式设计，建筑面积约154.62平方，赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。

下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私人专享空间只为尊贵的您预留

E2户型

该户型为高层复式设计，建筑面积约113.99-114.12平方，赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。

下层三室朝南，方正客厅外接景观阳台，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，完善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。

上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可远眺山河。配套有]专属卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人生尊贵感受。

5、位置：样板房

内容：样板房讲解

基本动作

深入了解客户的家庭信息

根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣、各功能空间面积大小、户型可变性、家居动线体验）

注意事项

侧重强调户型中的家居体验

建立进一步的朋友定位（资深置业顾问）

探索客户的潜在需求，并据此迅速制定应对策略

当客户超过一个人时，注重客户需求的分解和针对性互动

介绍过程中应在客人比较留意注重的部分作更详细的介绍说明。

设计好从售楼步到样板房路程所需的时间，尽量配合客户的步速。如果客人步速较快，介绍时间不足，可在参观完样板房，在回到售楼部的过程中作补充介绍。

介绍每套样板房装修风格时应将统一说辞融会贯通，在入户后边走边介绍，安防系统、各部分所用材料、各户型设计亮点应穿插介绍。

尽量避免在客户参观样板房时谈及价格问题，如客户问及，可轻轻带过。

参观样板房之前应尽量先了解客户意向面积以及户型，以便作重点介绍。

注意边走边作介绍，要多说话，切忌冷场，让客户始终为你所引。

讲解过程中应对项目的特点、优势、做重点介绍，避重就轻突出优势。

如遇客户所提问题无法当场回答时应提笔记下，并向客户解释确定后回复。

标准说辞

×××先生/女士，现在让我带您去参观一下XXXX情景样板房示范单位。请这边走，现在我们面前的就是X户型的样板单位，A户型标准说辞

该样板房户型为A户型，建筑面积132.67-146.30m2,套内面积116.70-128.42m2,3室2厅2卫2阳台。主要的户型亮点为：户型方正，南北通透，南北观景；豪华入户花园，打造迎宾第一空间，阔气排场不言而喻；景观客厅，北眺尤溪河自然山水，南看小区意式风情园林，尽享典雅人生；北双阳台，南阳台与入户花园合二为一，风景入户，赏心悦目。所有这些都可彰显您尊贵的身份。请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，整个装修因应大户人家的需求，设计成传统的欧式风格。在古典欧式装修风格讲求精致的线条

美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精致的舒适触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为明亮的淡色系，并使用了大量的镜面元素提升空间的延伸感，饰以精致细腻的镶边纹饰，将线条的精致与开阔的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的时尚精致生活体验。下面让我们一起走进去看一看：

入户花园：景观入户花园设计，面宽达5.9米、面积近15m2，藏风纳气，完美行居空间过度，有别于传统的入户厅堂设计，尽显主人生活品位。

玄关：入户处通透式玄关设计，即达到了充分的采光需求又对整套房的私密性有很好的保证；并可为常用物件的收藏管理提供理想空间

客厅：客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅开间4.2米十分开阔，并且客厅外接景观阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳，的客厅带来的开阔与通透，可以满足任何形式的家具陈列。

阳台：景观阳台不仅照顾了家庭通风采光的基本需求，更重要的是将社区园林的惬意舒适的感受延伸进了家居生活的每个细节。

主卧：3.6米面宽，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒畅。带独立卫生间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居

次卧：大面宽景观卧房，外接景观入户花园，在风景中休憩，给您全天美好的开始

书房：采光充分，空间独立，阳光书房，让生活拥有另一片温馨的静逸

餐厅厨房：厨房、饭厅分而不离，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，餐厨均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

公用卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好安排家人生活洗浴，给予家人更多生活自在感受

整个户型特色可以归结为尊贵、舒适，最大的优势是丰富的景观资源，完善的功能设计和个性化的完美结合。

E户型标准说辞

样板房户型为E户型，建筑面积99.22-111.18m2,套内面积96.24-96.32m2,三房二厅双阳台，三房朝南，户型方正实用，功能齐全；空间布局合理，经济紧凑； 4.3米宽客厅，大空间，大享受；3.5米精致套式主卧，带南向阳台，相拥阳光与风景入睡；所有这些都可彰显您生活品位，请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展示，该样板房装修在古典欧式装修风格讲求精致的线条美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精致的舒服触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为稳重的深色系，并使用了大量的线条元素提升空间的精致感，饰以大方的茶色玻璃装饰，将线条的精致与舒适的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的精致和谐生活体验。

玄关：入户即有一过渡空间，对整套房的私密性有很好的保证；并可为常用物件的收藏管理提供理想空间

厨房：靠近入口最大减少生活污染，明厨设计通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

客厅：4.3米大面宽客厅，外接景观阳台，风景家居，尽享惬意生活

餐厅：餐厅、客厅双厅连通，最大延伸家居空间感受，让用餐真正成为家庭最温馨的时刻，留恋在家的每一份感受

书房：阳光书房，空间独立私密，南向采光，让休憩亦有阳光相随，必要时亦可改做儿童房，给孩子一片自在空间

主卧：三室朝南，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒畅。带独立卫生间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，外接观景阳台，在风景中休憩，惬意生活新视野

次卧：南向采光，通风透气，空间方正平直，让健康明明白白，三房朝南，实是明智家居之首选

卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好安排家人生活洗浴，给予家人更多生活自在感受

整个户型特色可以归结为舒适，温馨。最大的优势是三室朝南的户型设计和完善的功能空间配。

6、位置： 楼盘整体区位沙盘

内容：区域户型定位。推荐户型、幢号、单元，客户确认；

基本动作

引导返回沙盘位置

过程加深居住感受的联想，配合景观位置重述户型区域定位

引导进行区域位置的落定

注意事项

引导进行初步的位置指定，注意销售性说辞的淡化，结合客户感受进行引导

控台注意现场气氛的营造和销售配合 标准说辞

刚才我们所参观的户型单元位于XXXX的XX栋XX单元（手指向沙盘具体的户型位置），该单元位于XXX景观轴线区，楼间距达XXX米、视野开阔、更享生活惬意感受，您是考虑X层的位置还X层的位置？我认为XX的位置比较适合您，您认为呢？

7、位置：置业接待区

内容：置业商讨。计算房价、贷款、月供、深度洽谈、逼定；

基本动作

倒茶寒暄，引导客户在洽谈桌前入座。

在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一个单位做试探型介绍。

根据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。

针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。

在客户有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

适时制造现场气氛，强化购买欲望。

注意事项

入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦便于控制的范围内。

个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。

了解客户的真正需求。

注意与现场同事的交流与配合，让销售经理知道客户在看哪一户。

注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。

现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。

对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。

不是职权的范围内的承诺应呈报销售经理。

8、位置：工地现场

内容：带看现场

基本动作

结合现场现状和周边特征，边走边介绍。

结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。

尽量多说，让客户为你所吸引。

注意事项

带看现场路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。

嘱咐客户带好随身所带物品。

详细了解客户实质性购房动机、日常生活环境、社交圈子和个人习惯。

9、位置：置业接待区

内容：入会登记

基本动作

回顾之前客户所认同的系列优点，并给予总结

要求客户进行入会登记，告知我们将对会员给予更详细的工程告知及购买优惠

主动拿出入会登记单先写上客户姓名，而后询问客户后续内容

注意事项

淡化入会和实际购买之间的联系，提高客户接受度

展示会员卡样板，并交予客户感受

销售员应该态度亲切，可提示客户下回与家属一起前来

暂未成交

基本动作

销售员应先客气地请其到现场喝杯水或稍息片刻，然后再礼貌地同其道别，再请其择日再来，并约定时间；倘若客户是借故推辞，则表明其意向度不够，销售员不应强留，可借此暗示“今天客户较多，工作较忙，未能介绍详尽”“请原谅，希望其今后再来，并保持联系”。

将销售资料和海报备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。

登记客户资料，并再次告知会员优惠，完整客户资料

再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其做义务购房咨询。

对有意的客户再次约定看房时间。

注意事项

销售员应该态度亲切，并以轻松的口语方式表达

嘱咐客户带好随身所带物品，并送客出门

10、位置：控台

内容：资料录入

基本动作

无论成交与否，每接待一位客户后，立刻填写来访客户登记表。

填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交的真正原因。

根据成交的可能性，将其分成“很有希望、有希望、一般、希望渺茫”四个等级认真填写，以便以后跟踪客户。

注意事项

客户资料应认真填写，越详尽越好。

客户资料是销售人员的聚宝盆，应妥善保管。

客户等级应视具体情况进行阶段性调整。

每天或每周，应有销售经理定时召开工作会议，根据客户资料表检讨销售情况，并采取相应的措施。

成交原因记录（答客问及说辞更新）

基本动作

及时分析未成交或暂未成交的原因，记录在案。

整理客户问题并提出相关建议

注意事项

针对未成交或暂未成交的原因，报告销售经理，视具体情况，采取相应补救措施。

要求及时准确的记录相关信息

后期维护与客户推荐（再次邀约）

基本动作

根据销售周期，定期与客户保持沟通和反馈

邀约客户到现场参与销售活动，并要求推荐客户

注意事项

注意周期的控制，以免引起客户反感

对反映问题应及时予以解释与反馈

结束时应有邀约动作及对客户表示感谢

11、位置：休息接待区

内容：客户签约 基本动作

恭喜客户选择我们的房屋。

验对身份证原件，审核其购房资格。

缴交应付首付款。

出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款。

签订《商品房买卖合同》并收取相关材料。

签订物业管理契约。

若银行按揭客户，带至银行办公区，签订借款合同并办理相关手续。

登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。

注意事项

示范合同文本应事先准备好，并提前与客户确认签约时间与客户应准备的材料。

事先分析签约时可能发生的问题，向销售经理报告研究解决办法。

签约时，如客户有问题无法说服，汇报销售经理或更高一级主管。

签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。

由他人代理签约的，户主给代理人的委托书需经过公证。

解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。

签约后的合同，应迅速交部门主管及公司审核，并报房地产登记机构备案。

牢记：登记备案后买卖才算成交。

签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。

若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时间。

以时间换取双方的折让。

及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。

12、位置：财务办公室

内容：成交收定

基本动作

客户决定购买并下定金时,及时告诉销售经理。

恭喜客户。

视具体情况，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。

填写缴款通知书，注明房号、定金额、销售人员。

详尽解释预定单填写的各项条款和内容。

总价款内填写房屋销售的标价，定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时填写票据的详细资料。若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。与客户约定的签约日期及签约金额，填写于订单上。折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。其他内容根据订单的格式如实填写。

收取定金，请客户、经办销售人员、销售经理三方签名确认。

填写完订单，将订单连同定金交送销售经理并送财务清点备案。

将订单的订户联交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单与收据带来。

再次跟客户确定定金补足日或签约日。

详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件与首付款项。

再次恭喜客户。

送客至售楼部大门外。

注意事项

与销售经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。

正式定单的格式一般为一式三联：订户联、公司联、财务联。注意各联各自应持有的对象。

当客户对某套门面有兴趣或决定购买但未能带足足够的钱时，鼓励客户支付小定金是一行之有效的办法。

小定金金额不在于多，三四百至几千都可以，其目的是是客户牵挂我们的楼盘。

小额定金收取时应在预定单上注明补齐定金余款的时间。

小定金保留日期一般以3天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行决定。

定金为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将按预定单履约条款赔偿。

定金收取金额下限为1万元，上限为房屋总价的20%。原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交。

定金所保留日期一般以7天为限，具体情况可自行掌握,但过了时间，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。

小定金或大定金的签约日之间的时间间隔尽可能的短,以防各种节外生枝的情况发生。

折扣或其他附加条件，应呈报销售经理同意备案。

定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。

收取的定金需确认点收。

定金补足 基本动作

填写缴款通知书，在定金栏内填写实收补足金额。

再次确定签约日期，将签约日期和签约金填于定单上。

详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件与首付款项。

恭喜客户，送至售楼部门口。

注意事项

在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并做好准备。

填写好后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。

将详尽的情况向销售经理汇报备案。

换户 基本动作

填写换房申请单。

重新填写预定单，并在原定金收据空白处标明换户后的户别、总价，由销售经理或主管确认。

应补金额提前约定的，若有变化，以原定户别为主。

其他内容同原定单。

注意事项

填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确将原定单收回。

退户 基本动作

分析退户原因，明确是否可以退户。

报销售经理或更高一级主管确认，认定退户。

填写退房申请单交公司审批。

审批完成通知客户结清相关款项。

将作废合同收回，交公司留存备案。

二、注意事项

具体内容

标准要求

工作时间

早晨8:.00-18:00，准时到岗。

1、l 工装须整洁、平整、着装前清理制服上的灰尘、头皮屑。

l 鞋袜：以深色为宜，注意色彩搭配，女员工着裙装，以浅色长袜为宜。

l 领带：熨烫平整、注意色彩搭配，长度以盖及皮带扣为宜；若使用领带夹，应夹于衬衫第4-5颗纽扣。

l 工号牌：是工装的一部分，着制服必须佩带工号牌，于左上方。

l 岗位上不能佩带装饰性强的饰物，以一枚戒指、一条项链为准。

2、个人卫生

l 提倡勤洗澡、勤换衣，养成良好的个人卫生习惯。

l 面部：保持面部干净。男员工应及时剃须，使用的化妆品香味不宜过浓；女员工按规定化淡妆，使用的化妆品、香水以淡雅威仪。

l 头发；男员工保持发行庄重，不染发，且前不遮眉，后不过衣领，横发不过耳；女员工发型应梳理整齐，过肩头发应用发带束在脑后，严禁男女员工彩色染发。

l 指甲：保持双手清洁，不留长指甲，不涂有色制甲油。

l 上班前不吃有异味食物，保持口腔清洁，无异味。

3、环境卫生

l 必须在9：00以前清洁完毕。

l 售楼处内部如接待台面、桌椅、沙盘玻璃罩上不能有灰尘，资料夹保持整洁、美观，发现破顺应及时维修或更换。

l 售楼处门前应随时保持清洁 状态，地面灰尘及时清扫。

l 售楼处外墙玻璃要坚持计划卫生，玻璃墙面应保持光亮、干净。

4、设施设备

l 备齐各自使用的办公用具。

l 用品应摆放整齐，名片、资料夹、宣传品放在指定位置，不得随意乱放。

l 洽谈桌椅摆放整齐。

l 照明灯、空调应按要求开放、调试好温度。

l 各售楼处的音乐按公司统一要求播放。

l 各销售主管负责纯净水及纸杯的准备及管理。

5、心理准备

l 调整心态，控制情绪，以良好的精神面貌进入工作状态。

具体内容

标准要求

1、时间及主持人

l 班前会在每天9；00以前召开，由主管主持。

l 若主管不在，由指定人员主持。

l 要求销售经理每周主持至少2-3次。

2、工作安排和培训

l 根据公司安排或项目具体情况进行工作布置和安排；

l 按照计划或针对实际工作中的问题进行培训。

3、检查

l 按照规范要求标准，检查员工着装，个人卫生、环境卫生、办公设施设备及用具情况，发现不符合标准应立即纠正。

4、记录

l 班前会须作好会议记录，每周将会议记录上交销售部。

具体内容

标准要求

1、站位

轮值首席销售人员须站立入口附近，作好迎宾及接待状态。

2、站姿

躯干：自然挺胸、略收紧腹部。

头部：端正，嘴微闭，神情不可呆板，保持微笑。

双臂：体前交叉或放于身体两侧。

双腿：直立，男员工双脚间距同宽，女员工双脚呈“V”字型；若站立时间较长，右脚可后退半步。

3、服务仪态

自然、不做作。每位员工在工作中保持良好的情绪和最佳精神状态，工作是出于自愿、而不是被动。微笑，每位员工一定要有微笑，对待客户切不可以貌取人。

4、语言

在接待过程中，销售人员必须使用普通话和敬语。

5、鞠躬礼

普通礼：面对客户不能只点头不躬身，一般行普通礼，上身下躬150并且与敬语同时使用，如“您好，欢迎光临”；鞠躬时男性双手侧放，女性双手握于前方，右手在上，左手在下。

握手礼：注意握手顺序，客人—主人—女士—年长者—上司，一般不伸手求握。忌戴手套或湿手相握，一般握手持续3—6秒。

普通礼一般在初次见面、致歉、握手时使用。

6、引领客人

走在客人前方右侧。

拐弯时要放慢脚步，同时说“请这边走”。

遇门槛或阶梯要提醒客人“请足下留神”。

7、拉门

手握门把，让客人先入。近距离遇见客户，应致礼并同时说“您好”。

8、让行

正面遇见客户要主动让行，不得抢道。

9、坐姿

入座前调整椅子，入座后，坐2/3的位置。

男士下坐后，双腿应间隔10—15cm。

女士双腿合拢，交谈时，上身略微前倾，姿态要端庄。

10、视线、神情

客人视线与你相视时，要主动示意行礼招呼，以消除客户犹豫不决的心理，使客户产生好感。

避免斜视等不礼貌神情。交谈时，不能东张西望，保持与客户平视，以示尊重、亲切。

若你正与一位客户谈话，而另一位客户走近或视线相视，在不中断谈话的同时以目光向另一位致意。

高个子销售员接待矮个子客户时，注意保持一定距离，避免产生居高临下的印象。

11、称呼礼节

员工应尽力记住客户姓氏，当客户再次到来时，能称其姓氏，会让客户有亲切之感。

注意称谓标准，男士称先生，女士称小姐或夫人、太太，对难以确认身份的女性，年轻的称小姐，年长称女士。

12、慎用手势

为客户指引方向、介绍时，需用左臂，手指自然并拢，严禁用手指为客户指指点点。

递接任何物品都需要使用双手。

资料夹不可夹于腋下。

13、迎送宾客

客户到来之前，应保持基本站姿，并密切注视客户动向，发现抵达的客户，要快速出迎，热情问候。

客户到达后，迅速发下手上工作，迅速的了解客户的愿望，提供满意的服务。

与客户站立交谈时，要保持一定的距离，在引领客户参观沙盘时，员工的双手不应撑在上面。

客户离开时，要将其送至大门，并感谢客户的光临，如“欢迎再次光临”、“谢谢，再见”等。

14、谈话礼节

销售人员应随时使用敬语，语言要文明、优雅，忌粗俗的口头语。注意语言的节奏感，语量适中，以客户能听清楚且不打扰旁人为宜。

员工不能与客户开玩笑，即使是老客户。应该掌握主、客界限。

应答客户，不可作简单的回答，客户往往想知道的是“如何”、“怎么办”，而不是“不行”“不知道”。

谈话时如想咳嗽或打喷嚏，应先说“对不起”或即刻转身，用手遮住。

具体内容

标准要求

1、状态

其他销售人员按规定应坐在接待台之内，处理事务或保持接待状态。

2、递接名片

时机：在客户进入售楼部，使用敬语后，立即递上名片。

递名片的同时作自我介绍，“我叫***，请多关照”，然后询问对方姓氏，若对方回赠名片应立即看清名片上名字，然后放好。

递接名片必须使用双手，递名片以正方递给对方。

对方递来名片时，若单手接，或接过后不看一眼，或放在桌上忘记收好，都是失礼的表现。

3、接听电话

电话铃响起，三声之内接起，拿起电话须使用敬语，“您好，***（大儒名城）”，“您好，我是***”。

认真听清对方讲话，不清楚时，需作记录，或“对不起，我没听清楚，请再说一遍好吗？”

电话机旁应随时备有记事本和笔。

当对方要找的销售员不在时，要主动询问是否需要留言。

通话完毕，务必等对方先挂断后再放下电话，以示尊重客户。

注意掌握通话的时机。

将要谈话的内容事先作准备。

5、补位意识

任何员工除努力完成好本职工作以外，要有强烈的整体服务意识，当一名员工的服务出现疏漏或未意识到客人的需求时，另一名员工应马上补位，弥补不足，形成一个良好的整体服务。

6、端茶送水

带领客户进入谈判区，客人入座后，即可端茶送水，递上消毒毛巾，并使用“请喝茶”、“请慢用”等敬语。

7、日常卫生

随时保持地面的整洁，发现杂物随时处理。

烟缸内最多不超过三个烟头，保持烟缸的清洁。

客户离开后，已使用过的杯子要及时清理，椅子要及时归位。

客户使用的擦手毛巾，要保证已消毒及毛巾的清洁。

8、注意事项

接待台是工作要地，台面上禁止摆放任何私人物品，如包、水杯等。

接待台摆放的物品应美观、整齐、名片盒、资料夹、宣传品应放在指定地方，不得随意堆放。

接待台内员工应保持端庄姿态，不得翘二郎腿，销售人员相互交谈要注意声调不可过高，严禁嬉戏打闹。

未着工作装不得进入接待台，台内禁止吃东西、睡觉、吸烟。

严禁员工在售楼处打堆闲聊。

员工佩带的手机在工作时间只能使用震动。

售楼处禁止大声喧哗，物品要注意轻拿轻放。

参加会议、培训、接受指令，必须带上笔记本和笔，作好记录。

对上级布置的任何工作任务，要做到言必行，行必果，认真完成。对重大任务，要形成报告上交。

5.房地产销售说辞__经典版 篇五

一、迎宾：

1.“您好，欢迎来到丽嘉国际”（热情的微笑）

2.“请问您是第一次来我们的项目吗？” “您之前和我们哪位销售人员联系过吗？”

a)如回答：“有”，并说出原销售人员的姓名，则找该销售人员来接待来访。b)如回答：“没有”，则说：“先生/女士您贵姓？我是丽嘉国际的置业顾问XXX，现在 由我将项目的整体情况向您做一个全面的介绍。”

二、区域展示区：

A、引领客户到区位图前

“先生/女士，这是我们项目的区位图，”

现在向您介绍一下我们的区域：（依照项目区域图）你看项目区域图的方向是上北下南左西右东

首先我先给你介绍一下，我们小区的区域位置；你看这是我们目前鄄城的区域位置图，这是安岳交警大队，这是我们目前所处的位置，也就是我们的售楼处，而我们项目的位置呢，就在位于兴安路，地理位置是非常优越的。整个项目处于安岳老城区，自然环境非常优美；根据安岳的城市发展规划，而我们项目刚好位于老城区与新城区的结合位置，是发展最先受益的地方，其次呢，安岳随之而来的则是配套设施的完善，城市环境的建设及交通的便利，升值潜力巨大。相信你作为一个成功人士慧眼识珠，也一定能够看出其巨大的发展潜力。

三、沙盘展示区

先生/女士您请来这边

下面呢，我再对我们项目的情况结合我们的沙盘给你详细的介绍一下，以便于更好的选择适合自己的房子：我们丽嘉国际项目是由发航公司开发的，无论是从信誉还是从规模，在我们鄄城地区都是非常出名的企业。因为是本地知名企业，所以无论是从建筑质量还是从购房风险上都能使你的权益得到保障。而我们的设计单位则是聘请了，在国内非常有名的上海中建建筑设计院，整个小区的建筑设计，无论是从建筑外里面，还是从内部结构，都是采用了目前国内最科学，最实用的建筑设计理念，使整个房屋的居住舒适

度得到最大程度的体现。丽嘉国际以人性化的开发理念，树立安岳人居新标杆，立志打造更适合居住、更具投资价值潜力的标杆小区。

首先你看，这是我们项目的沙盘，沙盘所摆放的方位是北边、东、南、西面，现在我们所处的位置就是。。。

整个小区总建筑面积16万平米，规划有瞰景高层、酒店、商业、公寓。项目分为一期建成，项目整体以现代、简约、时尚的设计风格，立志打造为安岳县最舒适、最宜居的生态小区。项目规划采取科学合理的人性化设计，以最优的建筑参数，最合理的园林组团，打造最宜居、最人性化的住宅样板，容积率为，建筑密度，绿地率，是目前最合理的建筑园林组合，无论是容积率还是建筑密度都大大低于目前安岳的任何一个小区，大大提高了居住舒适度，及住宅的时代性、可持续性。以最优的容积率、绿化率为依托，从而使住宅、居民、自然环境得到一个完美的统一，真正体现了天人合一的和谐理念。

为了打造优美的自然生态环境，小区建筑采用了皇家园林景观设计，在规划中以环境生态为先导，充分利用了楼与楼之间的空间布局，形成错落有致、极具韵律的自然人文景观，使欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒适。在景观植物的选择上首先选择易生长，易成活的乔木植物作为植被主体组团，高大的乔木与繁花似锦的灌木相搭配，在高低层次色彩上形成一道美丽的风景线，提高小区的品质与业主的生活质量。

与此同时还有大型休闲广场、花坛、台阶、雕塑、植被、喷泉、流水、廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。同时为了提高小区的人文环境，在小区的内部的小区还修建了休闲景观走廊，丰富了社区周边的休闲和观景空间；同时与水景、楼景和园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。，为了方便小区业主的购物，小区还规划有 万平米的特色商业街区，超市、诊所、餐饮、娱乐一应俱全让生活更周到便利。形成一个功能完整的居住社区空间，最大限度的满足你高尚品味的生活。

在建筑设计上，御翠上府更是采用了独特的户型布局设计，公摊面积仅为15%左右，大大提高了房屋的得房率及性价比，而房屋的空中花园则塑造社区立体景观，让每栋楼层都有空中花园，让您每天回家都经过花园。而在节能、环保、舒适性和安全性等方面更是采用大量、成熟的先进建筑科技，如外墙保温系统、铝合金双层中空玻璃等等严把建筑质量关，严把建筑材料关，保证了御翠上府的建筑质量。建筑抗震标准为7.5级地震，按照国家节能建筑的标准进行施工建设。

而在规划设计方面，御翠上府更是采用了人车分流人性化设计理念，小区内部不允许停车，车辆进入小区后，直接进入地下停车场、然后通过电梯直接到达业主所在的楼层，方便客户出行，人车分流最大的

好处就是:一方面最大限度的减少了噪音的污染，另一方使是你的家人的安全得到了保障，真正实现人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。

与此同时小区在物业管理上充分与城市生活接轨，引进现代城市社区管理理念，聘请著名的XX物业顾问管理公司管理，让居住在社区里的居民享受到统一的物业管理和服务，有统一的保安巡逻、统一的卫生清洁、统一的车辆管理、统一的绿化养护和完善的家政服务等，小区设置安防系统，包括周边防逾越系统，无死角监控系统，单元可视门禁系统，消防报警系统及消火栓，闭路监控系统，在保障安全的同时使居住不受外部嘈杂环境影响，得以安居乐业。是一个完全独立的封闭式小区。贴心的物管服务完美细节提升你的居住品质。

四、洽谈区

目前本项目的起价XXXX元/㎡，请问您想考虑多大面积的？请您到这边坐，我详细地给您介绍一下户型。（拿楼书、折页、户型图讲解）。（A1户型为例）