物业费催缴的问题统一

2024-10-20

物业费催缴的问题统一（精选8篇）

1.物业费催缴的问题统一篇一

尊敬的业主：

您好!xx物业与您共度了近一年的时光。在此，物业服务中心感谢各位业主对物业工作的理解与支持，感谢您对物业工作提出的宝贵意见和建议，我们将继续努力提高服务质量与您共建美好家园!

截止年底，部分业主需缴纳20xx年度上半年的物业服务费，为了避开开通暖气缴费高峰期，物业服务中心即日起开始办理20xx年度上半年度物业服务费的预缴。为了全体业主共同的利益，请您及时到物业服务中心缴纳。如果您无法到现场交付，可以在xxAPP平台进行缴纳，并携带缴费凭证，到物业服务中心前台领取精美礼品一份。

现场收费安排如下：

①收费时间：周一至周日8：00—16：30

②收费地点：xx客户服务中心前台

再次感谢您对我们工作的理解与支持!

咨询电话：

xx客户服务中心

20xx年8月12日

2.物业费催缴通知篇二

大家好!

感谢广大业主一直以来对xx的关注与支持!正是有了大家的支持，才使我们的物业服务品质不断地提升。物业管理费收入是物业公司提高服务的基础和各项开支的来源,是小区治安秩序、环境绿化及卫生、房屋公共设施配套管理的根本保证。

(催费年限)年工作已接近尾声，至今仍有部分业主未能按时缴纳物业管理费。如果物业管理费不能按时缴纳，将会对物业管理服务工作造成严重的影响。同时，严重侵犯了已交费业主的切身利益，为此我们再次郑重提示，根据《(物业管理项目名称)物业服务协会或(前期物业服务协议)》,业主或物业使用人有义务向物业管理公司按(交费周期)在首季(交费日期)交纳物业管理费，逾期未缴纳，从逾期之日起将产生违约金。

请拖欠多年物业管理费的业主在(规定的日期)前，将拖欠多年的物业费一并交齐。对逾期不交物业管理费的业主，物业公司将秉公办事，按照《物权法》及《物业管理条例》的相关规定依法进行追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起收取违约金。

物业管理费应缴金额您可前往物业管理处或致电(服务电话)查询，如您平时工作繁忙，也可通过汇款的方式缴纳。

公司名称：北京(物业公司名称)管理有限公司

银行账号：(账号)

开户行：(指定的的.分理处)

物业管理处随时接受业主的监督，持续改进，竭诚为业主服务，谢谢您的理解与支持!

祝您及家人在(物业管理项目名称)生活更愉快!

北京(物业公司名称)管理有限公司

(物业管理项目名称)物业管理处

3.物业费催缴电话技巧篇三

电话催缴（当前主要采用方式）

（1）适用范围：入住、未入住均可。

（2）优点：适用范围广，快捷、便利、可多次使用。

（3）缺点：没有面对面好沟通，受通话时间、彼此情绪等影响。不如面对面沟通，能给对方制造更大的压力。物管费催缴应贯穿在日常的工作中，实施在每一次业主来访的接待中。

三、心理准备

1、认识几种情绪

（1）抵触 A、心理解析：对催缴物管费工作排斥、不主动不积极，甚至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。B、表现形式：应付了事，效果不佳。C、合理心态：物业的工作职责就包括物管费觜；前期的维保修类工作固然重要，但物管费工作是业主对我们工作的肯定形式；那些因工程遗留问题拒交物管费的业主其实误解和混淆了物管费乃至物业服务的内涵。

（2）恐惧。A、心理解析：对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯和恐惧。B、表现形式：打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求业主理解（这是我的工作，某某大哥您就帮帮我吧）的很为难的言语表现。C、合理心态：欠债还钱、天经地义；如果我是业主，别人给我打电话催费，我心里也会虚；打了再说呗，今后他们还需要我的服务呢；打多了就习惯了。多打打电话就习惯了，不害怕了。

（3）怕拒绝 A、心理解析：业主不交怎么办？业主提工程问题怎么办？业主骂我怎么办？

B、表现形式：业主提出刁难问题、无理取闹便哑口无言。一旦遭拒，自信心受挫。C、合理心态：不交拉倒，我把工作做好就行（拒不缴纳的统计上报领导，有领导呢）；准备好应答思路（如工程遗留问题的解释）；骂就骂呗，哼，下次还给你打。（各物业助理与绝大多数业主均建立了良好关系，业主一般不会骂我们，只会抱怨，要骂也只骂地产）

（4）坚定信心，调整策略，持续跟进。电话邀约过程中就业主提出的问题尽量做出诚恳的回答，就切实存在的可以解决的问题进行快速跟进处理，以便下次电话催缴的成功。费是催出来的，需要多次电话邀约，方能成功。

四、邀约准备

1、心理准备平静心态，练习微笑，在谈笑风生中轻松催费。12、内容准备（1）业主通讯录（含业主姓名）（2）交谈切入点（如以维修完成切入物管费催缴）（2）所辖片区工程问题台账（反映片区各户维修完成情况）（3）常见问题回答思路（稍后制定出物管费常见问题统一说辞）（4）回访记录表（尽可能详细记录每一次的回访情况，业主的要求或问题，以便下次跟进）

3、把握时机（1）避免在吃饭或休息时间与业主联系，如果把电话打过去了，也要礼貌的征询业主是否有时间或方便接听。（2）周末前催缴时机较佳，便于业主周末前来缴费。（3）有条件的话，可以在晚上打，抛开工作，晚上的人内心较平静。

五、自我介绍、确认身份

1、熟悉的人和自己接触较多、相熟的、关系不错的业主，可以某某大哥（叔叔阿姨大哥大姐）直接切入，告诉对方公司已经开始收取物管费。

2、不熟悉的人收了房很少见的，对片区物业助理不认识不熟悉的业主，首先自报家门：您好，我是恒大金碧天下物业公司的×××（或您片区的物业助理某某某或小某），请问您是翠峰苑×××户的业主×××先生（女士）吗？然后以切入点切入正题。

3、注意事项（1）语音语调适当，让听者舒服，吐字清晰；（2）在不确定业主性别的时候，可在确认对方身份后再行称呼。（3）如果电话打扰了对方，应马上另约电话回访时间，礼貌结束通话。

五、通话切入

1、节日问候

2、告知公司某项活动，邀约业主参加。（如周末会议中心的某项活动）

3、各项通知、提示（如停水、停电通知，车位租赁等通知）

4、各类回访（VIP、独居老人、收楼慰问、五八天回访、满意度调查），在此类回访中切入物管费催缴要特别注意是否合适。

5、维修完成回访、销单回访。（在该类回访中切入物管费催缴时机较好，可在业主前来确认工程问题的完成和销单签字时顺便缴费）

6、其他（业主因某项事物需要询问及了解时主动打电话给物业助理时刚好切入物管费催缴事宜）

六、沟通过程

在告知业主来电目的后，常见问题如下。

1、对缴费通知无异议

A、清晰告知其欠费缴金额、欠费周期，以便其做好缴费准备；（如该户可能对收费起始日期有异议，最好不要提及。）B、告知其缴费截止日期，必要的时候，可告知滞纳金事宜。

C、确定缴费时间。最好不要询问您什么时候有空过来？（该问题大多无效），应主动给业主提出选择题让业主做答。如：王大哥，您看您是这个周周六还是周日过来呀？确定日期，紧接着确定具体时间点。您是周六早上还是下午过来啊？因为周末工作比较多、前来缴费业主较多（暗示业主交物管费的很多），到时候我好协调好工作带您缴费。如业主周六真来，2到时带其缴费有何不可。D、注意事项:主动引导业主在我们的思路框架内回答问题、确定时间。不要给其过多的思考和疑问时间，快速结束通话。

2、对缴费通知有异议

A、对物管费起始日期不认可耐心倾听其诉求，找出其问题的薄弱点，在表示理解对方的疑问或异议的同时，解释物管费收取期限的标准。（业主已签按合同角楼期开始收取，且物业前期已开始服务；工程遗留问题属正常问题，可在收楼后维修完成。）

B、无工程遗留问题或业主因无时间未收楼这是业主的问题。不收楼不代表不按合同约定收楼日收取物管费。

C、未入住能不能少交物管费。要点：未入住物业服务照常进行，物业服务不只是针对个体住户，而是属于全体业主；未入住的很多照常交费；空置房的物管费国家法律规定，全额收取。（必要的时候可说出国家关于空置房物管费收取标准的法律条文）

D、工程遗留问题未得到彻底处理该问题属于较难说服的问题，但仍需解释。

☆工程遗留问题（小问题）属正常问题，在收楼后业主通过验房保修的形式，物业会敦促地产公司进行整改，且在维修期内，业主所提问题，地产公司都会负责安排维修。对于那些切实可以维修的小问题，可对业主做出维修完成期限承诺，让业主先行安心缴费。此类业主常把工程问题与物管费相混淆，甚至拿物管费作为拒交或拖延的挡箭牌，一部分业主通过解释可以做通工作，另一部业主则坚持要处理完工程遗留问题才缴费，针对此类业主。催缴后，应马上跟进该户问题的处理，越快越好，处理好了问题，业主答应过缴费的自然很少反悔。

☆在与业主沟通的过程中，应该反复解释我们的工作流程，特别是从业主报修问题到维修完成期间我们的工作流程。目的在于，向业主表明我们的工作的规范和严格，以及业主所认为的小问题的处理流程和时限，争取让业主理解和支持我们的工作。同时，话题转到他今天电话里所提出的问题，作为公司代表，一定会如实向上反映，向业主表明他的问题会被得到重视、会有人负责到底的态度和决心。☆紧接着，确定缴费时间。无论业主说什么时间，尽量让其确定一个较具体时间，这样业主来的可能性较大。即使不来，也利于我们下次电话催费的切入。业主答应了没来，下次打电话问他，他便不再好意思一再推脱。

E、对物业服务有意见

☆对某个员工服务有意见表达歉意，做出改善的态度。☆对某项服务的不满意如电梯前室、楼道卫生不满意。告知业主马上做出整改，同时接着可以询问业主：您对我们的服务

3还有没有其他意见或建议？（让业主感受到我们的诚恳和对工作的负责态度，缓和其内心的抱怨或不满情绪）

☆抱怨配套设施不完善站在业主的角度，表达对业主心声的理解。同时耐心像业主承诺物业服务与配套设施的关系和区别。（配套设施属开发商的问题，开发商的任何承诺与物业服务是有区别的，必要的时候可向业主解释虽然地产和物业同属恒大地产，但是各自独立运营的两个子公司）。针对业主的抱怨，同时还应向业主表明，将把业主的心声（配套设施不完善，业主生活不便）反映给公司领导，领导会与地产公司进行沟通，维护业主的权益。

七、通话结束

1、做好记录，以便下次跟进。

A、在获得业主前来缴费的时间后，无论答应是本周还是月末，在预缴费前一天，还应给业主做一次回访。如：某某先生，上次给您打电话，您说明天过来缴费，明天早上您大概几点过来啊，我们好提前给您做好安排？（目的还是确定时间，再次督促业主，确保邀约成功）

B、对于对缴费有意见不缴的业主，做好详尽的记录。便于下次回访有良好的切入点。在下次回访之前，就业主提出的问题或意见作出整改或回答准备，在下次回访之时，才能给业主一个良好的答复和交代。既然，问题解决了，业主也就没有推脱的理由了。下次电话沟通的时候，汇报完整改情况后，继续向业主发出缴费邀约，确定缴费时间。（李女士，上次您提的问题我们这边都做出了整改，您看您是这个周六还是周日过来交一下费，您是刷卡呢还是交现金）。

2、不断总结电话沟通经验和沟通技巧

A、调整沟通思路。对于不同的业主采用不同的沟通内容

B、不断提升自己的电话技巧。如言语表达、解释能力、应变能力以及电话里的“亲和力”

4.物业费催缴通知单篇四

尊敬的九洲大厦各业主：

您好！我公司于2014年1月1日起收取物业管理费。

楼号：业主姓名：物业费：元。您至今未缴，请于月日前到物业公司办公室缴纳，逾期未缴纳的业户按物业管理费的千分之三收取违约金。

感谢您好对物业工作的理解与支持！

九洲大厦物业有限责任公司

年月日

……………………………………………………………………………………………

物业费催缴通知单

尊敬的九洲大厦各业主：

您好！我公司于2014年1月1日起收取物业管理费。

楼号：业主姓名：物业费：元。您至今未缴，请于月日前到物业公司办公室缴纳，逾期未缴纳的业户按物业管理费的千分之三收取违约金。

感谢您好对物业工作的理解与支持！

九洲大厦物业有限责任公司

5.物业费用催缴方案篇五

一、目的

为了规范物业管理综合服务费的催缴工作，实行责任到人，确保物业管理综合服务费等有关费用的有效收取，特制订本方案。

二、适用范围

本方案适用于物业公司的费用催缴工作。

三、职责

1.清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。2.项目负责人负责监督员工的服务行为。3.财务部负责复核清欠费用的实现情况。

4.行政人事部负责绩效考核及对外法律行为、信息汇总工作。5.催缴人员负责按照规程开展催缴工作。

四、费用催缴流程图（如图17-1所示）

图17-1 物业费用催缴流程图

五、费用催缴说明 1.催缴前（1）根据本小区与业主实际约定的费用交纳情况，准时派发《费用催缴通知单》到每户业主本人手中，如无法送达本人及其亲属则次日派发到该户信报箱。

（2）在缴款单的约定时间内没能按时交费的业主或住户，进入上述清欠流程。（3）项目负责人根据欠费业主数量及欠费单元催缴疑难程度，按实际情况分配给相关人员（系物业合同期正式员工），明确催缴员的催缴工作量。

（4）催缴前，催缴员必须将分配到各自负责的《清欠任务单》进行全面了解，核查其欠费业主是否存有历史遗留问题（根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使催缴员能及时应对，促进催缴工作有效，因此，物业催缴员必须在催缴前先了解其业主是否存在历史遗留问题）。

（5）催缴前，必须再次核实费用是否交清，以免误催，招致业主反感造成不必要的麻烦。已交纳费用的业主，需及时上交的《清欠任务单》，防止此后每次催缴时发生误催。

2.催缴中

（1）催缴员进行首次电话或上门催缴时应以提醒为主。在催缴时要注意使用规范的礼貌用语。

标准用语：××先生/小姐，您好！我是××客服中心的×××，贵业主或住户××的物业管理综合服务费用已欠费，我公司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内给您。请您注意查收，另外，需与您明确您交费的具体时间为×月×日。

（2）催缴员要及时将每位业主的通话情况详细记录在《清欠任务单》上，注明致电时间、致电人及业主回馈信息。

（3）催缴员必须三天内完成第一次电话催缴工作后，按上述催缴程序进行分类和第二、三次催缴。

（4）在进行二、三次催缴时要注意掌握每天的催缴时间，利用工作的空闲时间催缴，每周催缴次数不得少于两次。每天催缴的最佳时间9:30（周末10:30）-12:00、15:00-21:00，催缴时，尽量先打电话座机，然后再打手机。对于上述正常催缴方式无效的业主将更换催缴的时间，每天催缴的时间更改为：家庭座机为7:00-9:00、21:00-23:00；个人手机为7:00-14:00、22:00-24:00（在此期间，如业主不接听电话的催缴间隔为每30分钟/次）。

（5）如业主未能在原承诺的时间内交纳相应的物业管理综合服务费，则采取发放快递邮件的形式进行催缴，并将催缴情况详细记录在《清欠任务单》内，由项目负责人检查并签字确认。（6）如上述催缴方式无效，则上报项目负责人查找该业主的详细工作或家庭地址，由项目负责人安排专人到业主所在工作单位或家庭进行催缴，并将催缴情况详细记录在《清欠任务单》内，由项目负责人检查并签字确认。

（7）如亲自到业主工作单位或家庭住址催缴无效的，由项目负责人亲自登门催缴。如仍然无效，对拒交物业管理综合服务费的业主，采取发放律师函催缴方式，并将催缴情况详细记录在《清欠任务单》内，由项目负责人检查并签字确认。

（8）在发放律师函限定的时间内仍然未交费的，在小区内采取不记名公示警示业主。将催缴情况详细记录在《清欠任务单》内，由项目负责人检查并签字确认。

6.催缴物业管理费通知篇六

(先生/小姐):

展函致敬!在您百忙之中烦扰阁下，我处深感歉意。

我是xx物业管理有限公司物业管理处，您尚未缴纳以下管理费用:

1、物业管理综合服务费(每月每平方米RMB ):计￥: 元。

2、公摊水费(每吨RMB ，应分摊数 T):计￥: 元。

3、公摊水费(每度RMB ，应分摊数度):计￥: 元。

4、其它费用:计￥: 元。

5、根据《物业管理服务协议》之规定应缴纳滞纳金:计￥: 元。

6、共计费用:仟佰拾元角分(￥: 元)。

为保证我处更好地为您服务，保障您的物业升值与保值，请您收到此函后xx日内，与我处联系，及时缴纳上述费用，我处不甚感激。

最后祝您及您的全家幸福安康，万事如意。

物业管理有限公司

7.物业员工交房统一说辞篇七

类别:培训评论(0)浏览(953)2011-01-07 14:18

标签：物业员工交房统一说辞

交房统一说辞

一、物业服务公司是哪一家？

答：

二、物业服务公司是几级资质？

答：三级。

三、你们物业公司还管理过哪些楼盘？

答：这是我们的第个楼盘，我们还管理过。

四、物业管理费是多少？多长时间收取一次？

答：物业费标准为1.5元/㎡（物价局核定标准）。第一次收取半年物业服务费，以后为每三个月（一季度）收取物业服务费。

五、物业服务费从什么时候开始收？

答：物业服务费从书面通知您办理交付手续的次月开始计收。

六、房产证没有下来，物业服务费是怎样计算的？

答：住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。

七、有没有收费许可证？

答：住宅小区收费实行政府指导价，采用备案制，物价局已核发有收费监审证。

八、物业管理收费是几级收费？

答：暂时没有几级收费的说法，通常都是在微利保本的原则下，根据物业的各项运行费用测算而来的。

九、房子不住交不交物业费？

答：交。根据新的《湖南省物业服务收费管理办法》，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。

十、物业服务费都包括什么？

答：

1、人员费用。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域秩序维护费用。

5、物业管理区域绿化养护费用。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用。

7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

8、管理费分摊。

9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等、。

10、法定税费。

11、合理利润。

十一、收不收电梯使用费？

答：电梯的运行电费和维修、检测费用都包含在物业服务费中了。

十二、物业服务都有什么服务内容？

答：服务内容分为常规服务和特约服务

1、房屋公用部位的维护和管理；

2、房屋共用设施设备的运行维修养护和管理；

3、房屋公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；

4、公共绿化维护和管理；

5、公共秩序维护、安全防范等事项的协调管理；

6、车辆停泊服务；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理；

十三、物业公司还会提供什么服务？

答：除了常规的物业管理服务外，物业管理公司还将根据业主需求提供各种便民服务，如代租、代订报刊等，以及提供各种有偿特约服务，如户内零星维修、家政服务等。

十四、物业公司提供什么标准的服务？

答：根据新的《湖南省物业服务收费管理办法》，物业公司将按照五级标准分类进行菜单式服务，我们会按照《前期物业服务合同》提供给您满意的服务，具体标准请您阅读一下《前期物业服务合同》附件。

十五、住在小区能不能保证人身财产安全？

答：物业服务公司不是私人保镖性质的公司，而是负责整个小区共用部位、共用设施设备的正常运行、环境的保护和公共秩序的维护以及协助公安机关做好治安的防范工作。

十六、物业办公室在哪里？办公电话是多少？

答：

十七、小区什么时候交房？

答：我们将于开始交房。

十八、小区交房时配套设施是否都已经完善，能不能保证正常使用？

答：小区交房时所有设施设备都将投入使用，请不要担心。

十九、交房时，小区其它楼栋还在施工，会不会影响居住？

答：交房时，临近两栋住房的施工基本上已经完成，而且我们会采取隔离等相关措施，不会影响正常居住。

二十、什么时候能开始装修？

答：业主在办理完交房手续、并办理完装修手续后方能开始装修。

二十一、装修有什么要求？

答：在您办理交房手续时，签收的《业主手册》中，关于装修手续的办理有非常详细地介绍和说明，请业主注意查阅相关内容，我们到时也会给您进行详细的说明与介绍。二

十二、我的房子能开公司吗？有什么要求？

答：根据《物权法》的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变使用性质的住宅用于办公的物业费应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。

二十三、房产证何时办下来？

答：按照业主签订的《商品房买卖合同》约定执行。

二十四、地下车位是买还是租？如何收费？交房时车位能否出来？

答：租售政策按照销售部的相关政策执行。

二十五、电动车、自行车是否有地方停放，是否收费？

答：另提供停放场地，无专人看管的不收取任何费用。

二十六、小区让不让养狗？有什么规定？

答：关于宠物的豢养，各业主需按照《长沙市城区犬类动物管理规定》有关规定执行。二

十七、小区的门牌号是多少？

答：

二十八、小区归属哪个社区？

答：

二十九、小区归属哪个派出所？

答：

三

十、孩子上学是哪个小学？

答：

三

十一、小区周围有什么医院？

答：

三

8.物业费催缴攻略与技巧九招篇八

前言

1、在日常物管费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……等各种原因迟交、甚至拒缴物管费。为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。

2、本要略是通过在日常催费工作中的不断尝试和总结编写而成的催费小招（办法）。招与招之间可单独使用，亦可根据不同业主、不同情况据实搭配使用。选择招数时应按先必做后自选、先个人（片区、管家）后全体（所有岗位员工）、先私人后正式的原则进行。

3、重点说明：本要略所言“催费”一定是基于所有物业服务均达标的前提下进行的，切不可只“催费”无“服务”。

使用技巧

第一招适时提醒

1、对象：未缴费的全体业主

2、招数说明：

由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什

么。故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电

话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳费是有人管控跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。

正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。

下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外，各项目可根据自身特殊情况添加。

业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。

提醒节点见下表：

第二招断其后路

1、对象：满口答应，却总不出现的业主

2、招数说明：

很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。

如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。

如果业主一直含糊其辞说”最近” “这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。

确定时间后一定要按着时间持续跟进。

在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。

3、话术：

您看您平时也比较忙，不如办个银行代扣，多省心啊，就不用每个月还要惦着来这边缴费了，大老远的。（用意：突出远、累）

像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，我们这边有招行和农行的，您看哪个还比较方便啊？

老师，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。

那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的)

4、案例

观山水8-2XXX业主何老师之前有几个月的历史欠费。电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。在沟通过程中，小X建议业主通过转账方式支付，”老师，像你这样比较忙的话可以考虑转账的，本来您在外地回来一次也都不方便。我把公司账号发到你手机上“，发送账户后，过半小时，再次联系业主。”何老师，帐号您收到了吧，你看您哪天有空转呢，我好让财务帮您注意着，及时入账“。何老师同意了两天后转账。两天过后小X继续打电话给何老师说：老师，您已经转账了哈，我跟您确认一下转账的时间和金额。（一定要非常诚恳坚定地认为他已经转账了，哪怕你已确定没有）如果他说还没有转，好，继续说：”那你看这个周末之前可不可以啊，到时候我再跟您确认……“

就这样，他第一次说不好意思还没有转账，第二次是还说没转，到第四次就不好意思再说了。几次下来，何老师也就“不想再被烦”直接转了，还预付了半年的物管费。

第三招苦肉计

1、对象：欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。

2、招数说明：

业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应爽快，却一直以工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确表示拒缴。了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感，此招不建议在性格暴躁，没有耐心的业主前使用。面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以获得理解。与业主建立良好关系，使其信任你。利用业主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。

3、话术：

“我知道您不是有意欠费，只是前几天上司当着部门所有同事的面，提到我负责的片区收费率是部门最低的，个人考核也受到了较大影响。连我也开始怀疑自己的工作能力了……”“说实话，我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工作、休息。每次给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了（实际上真正觉得不好意思的是欠费不交的业主），真的让我很为难……”“今天我们部门开会，我还挨批来着……”

4、案例：

观山水4-120X的A先生人在外地，工作人员多次电话通知其交费，A先生总以满怀歉意的口吻说自己工作太忙，没时间交，并保证在一定时间内汇款，却一直都未及时兑现。年底，工作人员再次联系业主，电话里十分委屈地提到，在部门年终总结时被点名指出片区收费率很低，工作考核因此受到影响，绩效工资减了不少；同时也在审视自己，自查哪里做得不到位，给业主带来了不好的感受，以至于不缴费。业主连称理解理解，表示人员工作认真负责，认同其工作态度，并于当日及时汇款，另预存了多月物管费。

第四招地毯搜索

1、对象：无法取得联系的业主

2、招数说明：

业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初软件、资料留下的电话号码及其他途径（通过户内门机呼叫、上门催收、业主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就可以想尽办法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。可与地产联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的电话号码，或获得购房时身份证复印件上的地址；利用中介：新老业主通过中介进行房屋买卖交易时必定留下联系电话；针对已接房、未装修入住的业主，可查看业主是否办理房屋租赁转让服务，登记相关信息，透过转让租赁委托人电话联系上业主；通过业主亲朋好友、工作单位等渠道通知业主交费、获得联系方式。

一般人在听到“欠费”二字时都比较敏感和反感，在联系到业主的亲朋好友时，希望其转达或告诉你联系方式，建议用情况紧急又为业主着想的口吻表达来电用意。比如“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，您看方便留下业主本人的联系方式吗？”

3、话术：

联系业主朋友亲人时：“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，打电话一直打不通，您看您那儿有业主其他的联系方式吗？ ”

（语气急切，“逼迫”对方告诉你）

联系业主朋友亲人时：“我们寄给业主寄优惠券被退回来了，业主现在联系不上，想看您那儿有没有其他的联系方式，或者其他的地址？”

(“利诱”对方告诉你)

4、案例

观山水4-12XX业主A先生物管费预付金不足，工作人员拨打业主前期在物业、地产留下的号码联系，电话语音均提示停机、号码不存在。多次拨打未果后，工作人员根据资料上显示业主人在外地，了解到大多外地客户购买房屋用于投资，便试着从房屋转让信息里找到业主相关信息。果不其然，发现业主通过物业办理了转让信息发布，委托其外地朋友代理房屋转让事宜。物业人员随即联系其朋友B先生，告知有重要事情需要联系到业主（欠费毕竟不是光荣之事，电话里没有直接提到业主欠费）。B先生似乎从物业人员语气中感觉到事情的重要性，随后主动回电留下业主电话。物业人员通过B先生留下的号码及时联系上业主，业主表示刚从国外回来更换了新号码，得知后答应尽快交费。

第五招统一战线

1、对象：

因房屋问题拒交物管费的客户（整改户）

2、招数说明

房屋质量存在问题，业主对地产或施工方不满，可借以充当业主与第三方润滑剂，加强感情联络，博得业主信任。因整改拒交物管费的客户，首先应通过服务让业主感受到物业的服务，进而获得认可和信任。对于谈费色变的客户，可从其它角度切入。如通知业主收取邮件、通知参加社区活动、或提供其他增值服务等方式联系业主，注意在与业主的联络中一定要让业主记住并认识你，这是培养信任的基础条件。涉及到赔付的客户，可请地产公司给予一定支持，将结清物管费作为赔付协议的处理项之一，以此促进业主缴费。对于整改过程已建立客情关系的客户，必要时可表达难处，获得业主同情。

3、话术：

XX老师，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。

XX老师，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望XX老师你也能配合我们……

4、案例：

观山水2-90X、150X业主墙纸发霉，多处存在整改问题，整改时业主情绪比较激动并表示拒交物管费。整改过程片区经理有条不紊跟进整改进度，稳定业主情绪，初步建立与业主的信任。在业主提出赔付需求时，片区经理明确了物业的立场，表示会竭尽全力帮助业主减少损失。同时片区经理不失时机的说道：物业与业主就象鱼水之情，双方需互相信任，只有这样物业才能更好的帮业主解决问题，且物业就象业主的娘家，以后是几十年的交情而不是一时一日。逐渐业主信任了物业，虽然整改过程令业主恼火但业主仍也不忘对物业工作的感谢。后来片区经理多次与业主协商，拉拢关系，必要时表达难处获得同情，业主最终交纳了物管费。

第六招糖衣炮弹

1、对象：

曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主

2、招数说明：

某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大。这时“糖衣炮弹” 法就是一个不错的选择。如果业主对于我们服务的不满,是出于我方责任且是可改正的，一定要先将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。给予糖衣炮弹的一定不要是让其有不好感受的人。对于此类业主的报事等要特别的敏感，片区负责人可上门访谈或者电话访谈，看看业主的报事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感到我们工作地细致。当园区里有什么活动的时候可以短信或者电话的方式特别通知此类业主，让其感到自己是备受关注的。

当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重新感到开元国际大家庭的温暖。

使用此招时，一定要注意适度，避免业主“恃宠而骄”。

3、话术：

老师，我今天看到您的报事，家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部同事帮您修好了吗？……；老师，以后家里有什么事的话直接给我打电话，我的手机是XXXXX现在我们园区里准备举行XX活动，我看您家里有老人（小孩），有时间可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。

老师，现在我们有XX优惠活动，您可以体验一下，也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。

4、案例：

观山水A栋业主因与楼上邻居发生冲突，工作人员一直没有协调下来，导致长期欠费。某天小X看到该户业主的报事记录，便上门询问报事是不是已经处理好，对其中的服务有什么不满意的。过后，小X又以相同的方式向业主间接向业主传递了开元国际物业服务的舒心与周到，每次社区有活动小X总是第一时间通知该业主。期间，小X与业主的关系也拉进了，在与业主聊天的过程中，再次谈到与楼上的协调问题，业主也不再强硬。协调问题解决了，业主也主动来交了物管费。

第七招全民总动员

1、对象：

能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、无时间来前台等为原因拖欠费用，且迟迟不露面，不交费的客户

2、招数说明：

业主非恶意欠费，却迟迟不主动缴纳所欠费用。因电话沟通力度较小，故充分利用各部门资源，利用一切“眼线”，关注业主动向，凡遇到业主均当面提醒，以达到收回欠费目的。

3、话术：

XX老师，很久没见你回来了。工作很忙吧！对了提醒您一下。物管费每月15日交，别搞忘了哟！

（车管员、门岗）

XX老师，物管软件显您X月物管费暂未结清，是不是比较忙，把这事忘了啊？

（前台）

上门收费：XX老师，因为您最近比较忙，没时间去客户中心，所以我们今天特意将收据（或发票）给您送上来。

（潜台词是让他拿钱出来）

4、案例：

观山水12-27XX业主自2009年1月欠费，多次电话沟通中，业主态度较好表示要交但却一直以工作忙、不在家为由拖欠物管费，因业主经常出差外地，无法预计其何时在家。片区经理发现业主有一车位，随即通知车管员，一旦发现该车位业主回来时，立即通知片区经理。2月的一天，客户中心突然收到车管员209岗的通知，该车位业主已回来了。客户中心随即拨打业主电话，再次提及欠费事宜，并表示因业主较忙，就由客户中心上门收费。当客户中心赶到业主家中时，业主很不好意思的交了所欠物管费，并表示日后一定按时缴费。

第八招公司行为——催费函

1、对象：

部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物管费（如房屋久未出租、公摊水电不合理等等），在已经过多次解释沟通（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责任时），但对方仍不肯缴纳物管费想借机得到进一步好处或实惠的业主。

2、招数说明：

此招将员工与业主间的个人行沟通行为转换为公司层面的正式行为，使客户产生逼迫感，打消其“讨价还价”“你们拿我没办法”“能拖一时是一时”的念头。

随催费函一定要附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。

催费函寄出1周内，请勿主动联系业主，要知道你找他还是他找你，决定了最终的主动权在谁手上。1周后，如业主未主动联系，应及时与其取得联系，探听情况。

3、范例文本：

开元物业物业费催缴函范本

4、话术

XX老师，小X和你沟通这么久，也是想解决这个问题，我一直认为能通过沟通解决的，那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵呀，那对双方都没好处，是吧。但是话又说回来公司作为一个企业而言，它肯定有它的制度和利益在，毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢……

（用意：和业主统一战线，减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）