物业保洁案例分析范文（12篇）
1.物业保洁案例分析范文 篇一
小区物业保洁方案
根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。
一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。
二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。
三、准备接管验收楼盘的工作包括
内业资料的移交工作：
1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。
2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。
3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。
小区房屋主体的接管验收：
1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。
2、户内的验收。
3、园林绿化的验收。
4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。
5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。
6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。
工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。
2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。
3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。
4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。
5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。
6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。
四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。
五、做好迎接新业主的准备工作
现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。
入住程序：
1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。
2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。
3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。
4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件。
5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。
6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。
7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。
8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。
六、二次装修管理阶段
1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。
2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。
3、服务处在接受装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。
4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后可以退款。
5、现场跟踪：管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。
6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收情况并签名。
2.物业保洁案例分析范文 篇二
一、物业前期介入的重要性
现代建筑的设计越来越复杂, 技术含量越来越高, 建设周期越来越长, 安装和施工难度越来越大, 为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设, 对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量, 具有不可替代的重要作用。
(一) 物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患
规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计, 对于管理的要求考虑不足, 这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见, 由设计人员根据意见综合考虑后加以实施, 从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件, 从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者, 其在制定设计方案时, 不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔, 建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者, 在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚, 尤其提出必要的建议, 即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中, 虽然工程监理人员对物业进行了监督, 但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同, 因为其不得不在日后继续与此物业打交道, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密。
(二) 物业前期介入管理可以为业主把好验收关
房地产开发经过多年的发展, 从以生产为龙头的建设阶段, 以卖房为龙头的销售阶段, 已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化, 不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上, 还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势, 前期介入管理开发阶段, 共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作, 保证物业建设的设计合理和质量良好。
作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益, 拟定物业管理公约, 清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务, 建立完善的物业管理档案系统, 拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序, 在入伙前了解各工程及设备情况, 参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主 (使用人) 的利益以及自身的合法权益, 并先于业主入住 (使用) 之前进行, 从确保物业的正常使用功能和管理基础出发, 代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。
(三) 管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产
众所周知, 现在房地产企业许多都是昙花一现, 这并非是企业经营者眼光不够远, 员工不够努力, 而是该企业在初期有着惊人的业绩, 而在经营一二个楼盘之后, 却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累, 对于无形资产不够重视, 特别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的物业公司直接接管, 但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上, 对于已卖出的楼盘不闻不问, 造成居民对物业公司满意度不高, 连带对该房地产公司也失去了信心;有的则是干脆直接招聘物业公司, 但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知, 像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低, 直接导致房地产公司销售额下降, 最后公司无法经营而倒闭。
(四) 物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业
物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段, 可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督, 对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌, 在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排, 为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统, 减轻日后的管理难度。
物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作, “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中, 使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌, 便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解, 就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时, 通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法, 从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时, 对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量, 为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。
综上所述, 物业管理前期介入, 能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任, 化解整个物业管理活动中的诸多矛盾, 防范后期物业管理中可能存在的潜在风险, 实现物业前期建设与后期管理有效对接, 为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。
二、物业管理前期介入的时机和方式
(一) 项目设计阶段
由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题, 站在业主的角度, 哪怕服务再及时, 维修再到位, 即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区, 破案率再高都不是一件值得炫耀的事, 只有发案率等于零, 社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”, 在规划设计方案出台前, 就介入方案的修改、优化和决策, 把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师, 在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要, 提高设计品质。
优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素, 以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素, 而没有从有利使用和管理的角度, 从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺, 并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息, 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏, 在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正, 使规划设计更合理。
(二) 项目施工阶段
在项目的施工阶段, 物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能, 从使用人的角度出发监督施工, 减少返工, 防止留下后遗症。
在物业建设中, 质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题, 例如房屋建筑内在的质量问题, 施工建造中留下的安全隐患, 设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉, 加上验收疏忽遗留下的, 必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况, 发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力, 利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心, 协助施工监理、安装调试和竣工验收, 将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度, 以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。
(三) 物业管理准备阶段
物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础, 通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料, 如收集图纸资料, 分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案, 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作, 使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡, 让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
在物业管理准备期间, 发展商可以与物业管理企业共同协商, 共同策划, 并对前期物业管理方案进行审核与把关, 确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。
总之, 物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场, 促进物业管理企业积极走向市场, 推进物业管理水平的提高, 为业主物权的保值、增值, 有着举足轻重的作用。
摘要：为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值, 有着举足轻重的作用。
关键词：物业管理,前期介入,重要性,介入时机
参考文献
[1]、孙碧敏《浅谈物业管理公司前期介入的意义》《中国物业管理》2006.3
[2]、《浅析物业管理的前期介入》中物协河南物业网
3.物业保洁案例分析范文 篇三
下面分别以房地产证券化、企业资产证券化的典型案例，介绍经营性物业融资的创新模式。
案例一：广州国际金融中心（IFC）注入房地产投资信托基金（REITS）
广州国际金融中心（IFC）亦称广州西塔，位于广州珠江新城西南部核心金融商务区，处于新城市中心的中轴线上，是广州地标性建筑。IFC楼宇总高432米，总层数103层，是世界十大超高层建筑之一。
IFC总建筑面积45.74万平方米，包括写字楼、商场、酒店、公寓及停车场等，于2010年11月落成，商场部分同期投入使用；写字楼及四季酒店相继于2011年7月和2012年7月对外出租及投入使用。
广州国际金融中心由越秀地产（00123.HK）独立开发，累计总投资额约81亿元。由于项目投资额巨大，而据测算物业年租金回报率约5.7%-5.8%，故投资回收期需长达17年以上。
广州国际金融中心经独立第三方中介公司于2012年3月底评估的市场公允值为153.7亿元。越秀房地产投资信托基金（00405.HK）以增资方式获得越秀地产子公司Tower Top的99.99%股权，最终实现对其境内国金中心项目的并购。越秀房产基金除支付越秀地产约88.5亿元的对价外，同时承接其境内银行欠款45亿元及递延税项负债20.7亿元，实现国金中心的平价并购交易。
IFC项目房地产证券化的难点及解决
IFC注入越秀REITS，实现经营性物业证券化项目，有三个特点：一是交易金额大，交易资产总规模153.7亿元，实际交易对价88.5亿元，资金募集压力较大；二是IFC项目刚投入运营，投资回报率偏低；三是IFC资产规模是越秀REITS的两倍，是典型的“蛇吞象”式并购。为解决上述问题，越秀集团聘请了高盛、摩根士丹利、摩根大通、香港渣打、中银国际、星展银行等六家国际知名投行组成交易财务顾问团，最终制定并推行了创新的交易方式，由越秀REITS以“基金单位配售+银行融资+支付递延基金单位”的创新融资方式支付对价。并且，上述承销行与越秀REITS签定了配售包销协议，保证了基金单位的销售。
证券化对越秀地产和越秀REITS的意义
越秀地产将持有的成熟商业物业注入REITS，具有诸多意义：
一是大幅优化越秀地产财务结构，实现开发资金快速回笼，避免因持有经营商业地产沉淀大量资金，提高了开发资金周转使用效率。本次交易使越秀地产回笼现金不少于40亿元，且释放了45亿元银行借贷空间；
二是打开了越秀地产大举进军商业地产的空间，构建了商业地产开发与资本市场的通道，为后续商业储备项目的注入奠定了基础，为开发更多大型商业项目提供了保障；
从越秀REITS来看，收购IFC使越秀REITS实现跨越式发展，总资产将由2011年底的约74亿增加两倍至约230亿，经营物业面积从21万平方米增加两倍至68万平方米，一跃成为中国资产规模最大的房地产投资信托基金和亚洲最大的上市房地产信托基金之一。越秀REITS在资本市场上的地位和投融资能力有显著提高，为日后收购更多优质物业项目和吸引更多投资者的关注奠定了基础。同时，通过IFC项目的注入，越秀REITS的物业组合不断优化和扩大，增加了高端零售商业、超甲级写字楼、全球顶级酒店及服务式公寓等业态，租金收入来源更均衡。此外，通过向机构投资者定向配售，改善了越秀REITS的现有股东结构。
越秀集团及越秀房地产投资信托基金（越秀REITS）简介
越秀集团1985年在香港成立。历经28年的发展，特别是近年来的调整优化，越秀集团逐步确立了以房地产、交通基建、金融等三大现代服务业为核心产业的“3+X”产业体系。截至目前，越秀集团资产总额超过1800亿元人民币，是广州市资产规模最大、总体经济效益位居前列的国有企业集团。越秀集团旗下控有越秀地产（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）和越秀房地产投资信托基金（00405.HK）等三家香港上市公司（基金）。
越秀房地产投资信托基金（越秀REITS）于2005年12月21日在香港联合交易所上市，为全球首支投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。越秀REITS当前物业组合包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会广场和广州国际金融中心等六项高素质物业，物业产权面积共约68万平方米，均位于中国广州市核心商业区域。
案例二：欢乐谷主题公园门票收入资产证券化
2012年12月4日，华侨城A（000069）公告，称其“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”正式成立，拟通过此次资产证券化（ABS）募资18.5亿元人民币。
公告显示，本次专项资产管理计划以自成立之次日起五年内特定期间华侨城及下属两家子公司拥有的欢乐谷主题公园入园凭证为基础资产，设优先级受益凭证和次级受益凭证两种受益凭证，合计募集资金18.5亿元，募集资金将专项用于欢乐谷主题公园游乐设备和辅助设备维护、修理和更新，欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流动资金。
“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”由中信证券负责发起，其核心在于将北京、上海、深圳三座欢乐谷主题公园未来五年的入园凭证打包作为基础资产，将其产生的现金流用于向投资者支付收益。本次专项资管计划发行后，上述三家公园的门票收入收款账户将被作为监管账户，相关监管银行将把现金流汇入专项计划账户，由中信证券按照约定的分配顺序向投资者分配。
资产证券化的意义
华侨城欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划是资产证券化业务重启以来，发行规模较大的项目，又是国内首支以主题公园门票作为基础资产的证券化产品。
华侨城欢乐谷门票专项计划成功发行，丰富了目前专项计划项目的基础资产类型和主体类型，将促进国内旅游文化产业与资本市场结合。
原始权益人主营业务中房地产业务占比较高，融资较为困难，通过资产证券化融资，为其开辟了一条新的融资渠道，并且通过此次资产证券化可建立良好的资金投入机制，增强资产流动性，扩展和延伸欢乐谷的品牌竞争力及影响力。
项目主要特点
本次专项资产管理计划是由多个原始权益人打包发行的资产证券化项目。
基础资产选择一年之中的某些特定月份的现金流；对基础资产（门票编码）进行特定化处理，使得基础资产界定清晰，可以与其他资产进行区分。
设置回售权和赎回权，回售条款有利于保护投资者利益；赎回条款有利于保护原始权益人利益（当剩余的受益凭证规模低于50%时，原始权益人可以通过赎回剩余的受益凭证，盘活基础资产，再次融资）。
资产证券化的概念
资产证券化（ A s s e t - B a c k e d Securitization，ABS）是指将缺乏即期流动性，但具有可预期的、稳定的未来现金收入流的资产进行组合和信用增级，并依托该资产（或资产组合）的未来现金流在金融市场上发行可以流通的有价证券的结构性融资活动。
ABS起源于美国，距此已经有40多年的历史，中国的资产证券化还只是刚刚起步，虽然最早出现于2002年，但真正受到政府支持是2005年，而后来随着美国次贷危机的爆发而停滞。当前中国正处于金融改革的创新时期，未来资产证券化发展将加速。
目前我国的资产证券化工具主要分信贷资产证券化和企业资产证券化两大类，欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划属于企业资产证券化。
结语
中国金融领域已经进入“大资管时代”，金融创新几乎无处不在，而以REITS为代表的房地产证券化和以ABS为主的资产证券化，将为经营性物业融资带来新的方向。
4.前期物业范文 篇四
前期物业情何以堪
在我们以往处理的物业纠纷信访中，矛盾最为尖锐的就是前期物业公司与业主之间的不和谐，之所以会将矛盾愈演愈烈主要还是因为物管公司的认识不足。前期物业都是开发公司在项目竣工验收后指定的物业管理公司，它有一个很大的特性就是临时性，前期物业或多或少的摆脱不了裙带关系，而广大的业主也未必能准确地将开发公司的责任与物业公司的责任区分开来，若因此没有做好物业服务工作，更是必定成为了激发矛盾的导火索。前期物业都是与开发公司签订物业服务合同，也因此偏离了应该对业主负责为业主服务的基本原则。业主有权利要求重新选聘新的物业公司，一旦物业服务合同重新签订，前期物业服务合同就自动解除。多数被解聘的前期物业公司总是夹杂在提供了服务确无人买单，付出了劳动确得不到报酬的尴尬境地，业主们或多或少把对开发公司的不满发泄在了前期物业管理公司头上。这需要物管公司耐心的做好宣传工作，划清责任，更多的为业主着想。无论是前期物业也好，新聘物业也罢，都是致力于良好的服务态度，过硬的服务质量。物业从业人员与小区业主之间的沟通是非常重要的，物业公司提供优质的服务，业主当然也应该对享有的服务买单，良好的服务态度，专业的服务水平必定也能得到广大业主的认可。只有双方的相互理解和认可才能更好的持续的发展下去。
任璐歆
5.保洁辞职报告[范文模版] 篇五
您好!首先感谢公司长期以来对我的关心和照顾，使我得到了家庭般的温暖。和大家在一起的日子里，让我学到了很多技能、知识。现由于家庭原因不能在公司继续工作了，请领导给予批准!
此致
敬礼
申请人:
年月日
保洁辞职报告2尊敬的王主管：
你们好!
我是保洁部后厨职员，很遗憾自己在这个时候提出辞职报告。来到秦妈转眼已有一个多月啦，正是在这里开始耕耘播种，可惜在我就要硕果在望的时候，我却选择了放弃。依稀记得谁谁说过，工作上如果效益没起色就该往自己身上找找原因了。或许这真是对的，由此我开始了思索，认真的思考。尽管我一思考，上帝便会发笑，但这笑带着一丝苦涩，思考的结果连自己都感到惊讶——或许自己并不适合在德得工作吧???否定自己背叛自己真的让自己很痛苦，然而人总是要面对现实的。
自己的兴趣是什么?自己喜欢什么?自己适合做什么?这一连串的问号一直让我沮丧，也让我萌发了辞职的念头，并且让我确定了这个念头。或许只有重新再跑到社会上去遭遇挫折，在不断打拼中去寻找属于自己的定位，才是我人生的下一步选择。从小到大一直过得很顺，这曾让我骄傲，如今却让自己深深得痛苦，不能自拔，也许人真的要学会慢慢习惯而已。我知道人生就是这样的。可是，我是力有余而心不足，真的适应不了德得所谓的“弱肉强食”，延伸到的“物尽天择，适者生存”!。呵呵。这是我生存的失败，无奈的自我“优胜劣汰”吧。
长痛不如短痛，或许这对公司对我都是一种解脱吧。能为公司效力的日子不多了，我一定会尽量说服自己，做好项目开始前的属于自己的所有工作，尽力让项目做到平衡过渡。离开蒸蒸日上的德得，我舍不得;离开这些曾经同甘共苦的同事，我更舍不得。还有，忘不了，真的忘不了领导们的譐譐教诲，忘不了同事之间的那片真诚和友善。最后，也祈愿公司在今后的工作中发挥优势，扬长避短，祝愿公司兴旺发达!
此致
敬礼
申请人:XXX
20xx年 月 日
保洁辞职报告3尊敬的领导：
你们好!
我是保洁部后厨职员，很遗憾自己在这个时候提出辞职报告。来到秦妈转眼已有一个多月啦，正是在这里开始耕耘播种，可惜在我就要硕果在望的时候，我却选择了放弃。依稀记得谁谁说过，工作上如果效益没起色就该往自己身上找找原因了。
或许这真是对的，由此我开始了思索，认真的思考。尽管我一思考，上帝便会发笑，但这笑带着一丝苦涩，思考的结果连自己都感到惊讶——或许自己并不适合在德得工作吧?否定自己背叛自己真的让自己痛苦，然而人总是要面对现实的。自己的兴趣是什么?自己喜欢什么?自己适合做什么?这一连串的问号一直让我沮丧，也让我萌发了辞职的念头，并且让我确定了这个念头。
或许只有重新再跑到社会上去遭遇挫折，在不断打拼中去寻找属于自己的定位，才是我人生的下一步选择。从小到大一直过得很顺，这曾让我骄傲，如今却让自己深深得痛苦，不能自拔，也许人真的要学会慢慢习惯而已。我知道人生就是这样的。可是，我是力有余而心不足，真的适应不了德得所谓的弱肉强食，延伸到的物尽天择，适者生存!。呵呵。
这是我生存的失败，无奈的自我优胜劣汰吧。说真的，不是我不歆爱秦妈火锅的工作，也不是我在秦妈英雄无用武之地，而是我真的很在乎在德得的发展。所以，在我百思不得其解时我只有退出这个团队。为什麽，在秦妈就感受不到亲和和快乐呢?为什麽，在秦妈彼此都是尔虞我诈盗窃抢掠呢?
我想这就是人员流失的问题根本吧!在后厨，洗锅和洗餐具本来就是一母双胞的亲和关系，都是弱肉强食让彼此各自为政，我行我素。如果，洗锅和洗餐具的两项工作合而为一，在洗锅不忙时洗锅的去帮洗餐具的，或洗餐具的不忙时去帮洗锅的，这样，彼此一个忠诚的德得心，何愁忙者太忙，闲者太闲，要锅和要餐具的在痴痴的等待呢?这是秦妈火锅的不幸其一;在前厅，尽职的服务员应该在自己职责范围内对客人谦逊有礼，要循循善诱把火锅店的优点和食谱说服，让客人对火锅店有全新的认识和欣赏，促使客人在心情好的状态下多消费多买单，这样客人会是一个忠诚的游说形象回头客，下次惠顾时会源源不断有新的忠诚的游说形象回头客。
这才是一个真正尽善完美的合格服务员。可怜，我们店的服务员在还来不及做到一个真正尽善完美的合格服务员时，时不时的还要在百忙之中来去匆匆周旋在后厨寻觅自己的餐具，侥幸的在有的`服务员遭遇盗窃抢掠后还有剩余一部分餐具;祸不单行的服务员在自己等着洗后的餐具居然一无所有。这样的事发生在每一个服务员身上都是没有好心情工作的。这是秦妈火锅的不幸其二;在秦妈，因为我们的意念都是强食弱肉，同事们就不存在礼让三先，包容和忍让，做工作都是各人自扫门前雪，不管他人要帮忙。
因此，在后厨，我经常会看到有弱者要强者帮忙。而大多数强者看来也是毛骨悚然的爱莫能助。是他们真的就不愿意该出手时就出手帮帮秀色可餐的弱者吗?不，不，不!好象不是这样的。因为他们不愿意也没有理由做雷峰。每每都是花言巧语的敷衍塞责求助他们的弱者。为什麽?为什麽?为什麽会是这样?因为德得打心眼里就崇拜英雄，歧视弱者。就是这样的，才会有好多的弱者聚也依依，散也依依，聚散两依依的放弃求助，离开德得!
这是秦妈火锅的不幸其三;秦妈要想蒸蒸日上来生存发展，就得在软件和硬件之间好好更新啦。我也很清楚这时候辞职于公司于自己都是一个考验，公司正值用人之际，所有的前续工作在公司上下极力重视下一步步推进。也正是考虑到公司今后在这个项目安排的合理性，本着对公司负责的态度，为了不让公司因我而造成的决策失误，我郑重向公司提出辞职。
我想在项目还未正式启动开始之前，公司在项目安排上能做得更加合理和妥当。长痛不如短痛，或许这对公司对我都是一种解脱吧。能为公司效力的日子不多了，我一定会尽量说服自己，做好项目开始前的属于自己的所有工作，尽力让项目做到平衡过渡。离开蒸蒸日上的德得，我舍不得;离开这些曾经同甘共苦的同事，我更舍不得。
还有，忘不了，真的忘不了领导们的譐譐教诲，忘不了同事之间的那片真诚和友善。最后，也祈愿公司在今后的工作中发挥优势，扬长避短，祝愿公司兴旺发达!
此致
敬礼
申请人:
年月日
保洁辞职报告4尊敬的领导：
您好!首先感谢公司长期以来对我的关心和照顾，使我得到了家庭般的温暖。和大家在一起的日子里，让我学到了很多技能、知识。现由于家庭原因不能在公司继续工作了，请领导给予批准!
此致
敬礼
申请人:
年月日
保洁辞职报告5老板：
您好！
首先，非常感谢您这x年来对我的信任和关照。
这段时间，我认真回顾了这半年来的工作情况，觉得来xx宾馆工作是我的幸运，一直以来我也非常珍惜这份工作，这半年多来老板对我的关心和教导让我感激不尽。在xx宾馆工作的半年多时间中，我学到很多东西，无论是交际方面还是做人方面都有了很大的改善，感谢老板对我的关心和培养，对于我此刻的离开我只能表示深深的歉意。非常感激这份工作给予了我很好的锻炼机会，但同时，我发觉自己从事这份工作心有余而力不足，长时间的工作让我有点吃不消。故我决定辞职，请您支持。
请您谅解我做出的决定。我将做到年底结束后离开宾馆，以便完成工作交接。我很遗憾不能为xx宾馆辉煌的明天贡献自己的力量。我只有衷心祝愿xx宾馆的业绩一路飙升！老板及各位同事工作顺利！
此致
敬礼！
辞职人：xxx
20xx年xx月xx日
保洁辞职报告6尊敬的x总经理：
我带着复杂的心情写这份辞职报告。我自20xx年加入xxxx公司以来，一直都很珍惜这份工作，充分在xxxx公司xxxx部的平台上，为公司尽职尽责，努力团结员工，理顺内外有关关系，为xxxx公司今日的规模、形象和有序发展感到欣慰。更感谢您对我的信任、栽培、包容和鼓励。特别自20xx年xx月xxxxx以来，让我见识了许多现代企业管理理念，增长了很多现代财务管理知识、积累了不少的工作经验和教训，对此我深感荣幸!在这近xx年的时间里，您给了我不少表扬和荣誉，也给了我很多机遇和指导，在此我只能说谢谢领导了!
现在，由于我xxxx的原因，在经过深思熟虑以及和家人的商议过后，我向公司提出辞职的要求。鉴于xxxx工作的特殊性，希望领导能早日安排合适的人选接替我的工作岗位，我希望能在xx月xx日前完成有关交接工作，交接前为公司站好最后一班岗，保证公司业务的正常运行，希望我们公司今后更加辉煌，x总您和全体员工工作顺利，身体健康!综上所述，因为个人原因，现正式向公司提出辞呈，希望领导对我的申请予以考虑并批准，谢谢!
此致
敬礼
申请人:
年月日
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6.保洁培训心得体会（范文） 篇六
时间 2012 4 为了保证我院就医环境的清洁、舒适、安全，防止清洁过程中因为方法不对所导致的交叉感染，规范我院环境卫生的清洁消毒工作。2012年4月10日下午，院感办、总务科和护理部联合对全院保洁员9人进行了《保洁员清洁、院感知识》的培训。
保洁人员在日常操作过程中，不仅要清扫垃圾，还必须做好消毒隔离，预防交叉感染。同时对我院的保洁工作提出了具体要求。从保洁员的礼仪、着装作了详细和生动的讲解；保洁是医院日常工作必不可少的一部分，要求保洁人员按照保洁公司制定的工作流程完成各项保洁工作；院感办总结分析了我院保洁工作中存在的问题，保洁工作与医院感染管理的关系、医疗废弃物的分类管理、工作中的个人防护、医疗锐器刺伤后的紧急处理、手卫生等几方面进行了详细的指导。并对医院环境清洁提出了具体要求。
经过本次培训，使我院保洁员对医院清洁消毒工作有了新的认识，促使他们今后的日常工作更规范化。培训取得了预期效果。篇二：物业管理保洁工作心得体会 物业管理保洁工作心得体会
随着社会的发展，人们生活水平的提高，对吃穿住行的问题越来越受到人们的关注，由此新生的物业管理也越来越受到人们的重视，对物业的管理水平和质量的要求也愈来愈高，这也就给新兴的物业管理提出了一个新的课题——如何做好物业管理。
物业管理的范围很多，住宅、学校、广场、车站、停车场、写字楼等等均有所涉及，这里就写字楼的物业管理谈一下自己的体会。
写字楼一般指办公用房。即政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。特点是人员集中，各种配套设施齐全，是从事政治、经济业务活动的中心场所。
根据写字楼的这些特点，物业公司首先要对写字楼保洁人员进行专业，消防、安全以及如何处理突发事件等知识的培训，以提高自身素质和应急能力，使各项指标达到合格标准。同时要求保洁人员要了解各楼层的基本情况，掌握清洁的重点。大厅和卫生间是工作人员出入最频繁的地方，也是最易脏的地方，清洁的重点应放在大厅和卫生间。特别是卫生间的便池、死角、玻璃必须清洁到位，做到窗明几净，便池无污物，卫生间无异味，达到合格的标准。俗话说“无规矩不成方圆”首先公司要有严明的纪律，必须制定出一套适合本公司实际情况的管理制度以及保洁工作流程，每个员工严格按工作流程进行工作，正确合理的使用保洁工具和清洁用品，做到地面光洁、无尘、无脚印；墙面无污渍；卫生间干净无异味。特别是要注意边角的卫生，尽量做到无死角。另外要积极配合维修人员，发现设备等出现跑冒滴漏现象及时上报公司及维修人员，以便及时处理，以免造成大的损失，并做好维修后的保洁工作。在纪律方面，对保洁人员加强思想作风建设，严抓纪律，常检查，常监督，做到有法可依，执法必严，违法必究。实施起来人人有章可循，事事有据可依。严格按奖惩制度办事，表现好的奖励，差的进行批评。对屡教不改者限期辞职，每天上午进行抽查，下午定时检查，随时发现问题随时解决。对关系到政府等部门的问题以行文的形式上报政府管理部门，建议其抓紧解决，以免影响大楼人员的正常工作。每周末总结一周的工作情况，布置下周的工作任务。使保洁的管理走向制度化、规范化、科学化、人性化的轨道。
其次要在保洁工作中相互交流经验，互相学习、齐心协力、真抓实干。如擦电梯，如果用手拿着电梯布来擦电梯既浪费时间又擦不均匀，有的保洁员试着用毛巾绑在扫帚上，这样就大大提高了工作效率，擦的既快又均匀，大家经过擦拭比较，感觉效果很好。这个小窍门立即在工作中得到推广。同时积极开展保洁人员服务技能的训练和考核，提高她们的素质和服务水平。再次，充分调动员工的工作积极性、主动性，使每个员工都端正服务态度，对工作尽职尽责，兢兢业业，不怕脏、不怕累，克服自卑感，就一定能把工作做好。工作本身没有贵贱之分，但是对于工作的态度却有高低之别。看一个人是否能做好事情，只要看他对待工作的态度。不论职业的平凡与否，职位的高或低，我们都要加以尊重。保洁工作在别人看来比较低下，整天和污物打交道，平平淡淡，保洁不到位还要受到批评和指责，但她的工作是高尚的，一人的辛苦换来的是干净的环境，满园的春色。社会各方面要关心保洁人员的生活，尊重她们的劳动，她们的工作是社会不可缺少的一部分，这样她们的 工作才能被理解，被社会认可，她们才有良好的工作态度，才能积极的工作。要搞好和保护好写字楼的环境卫生，只要把写字楼当成自己的家，时时清扫，做到地面无尘土，窗台无灰尘，严格按操作流程去做，就一定能把写字楼的保洁工作做好。就可以让每一位工作人员都能享受到家一样的温馨、便利，能够在舒适的环境中更好的工作。这样，不仅环境搞好了，我们的服务目的也就达到了。另一方面，员工的服务技能也在学习和实践中得到不断的提高，就能够更好的为广大业主提供更为优质的管理和服务。篇三：2015上半年保洁培训小结 2015年上半年保洁人员培训总结
年6月16日，医院感染管理科对本院保洁人员进行 2015 院感知识培训，本次培训的内容是医疗废弃物的管理，主要从医疗废弃物管理条例、医疗废弃物管理的一般规定、医疗卫生机构对医疗废弃物的管理、医疗废弃物的集中处理、医疗废弃物分类等五个方面进行培训，让保洁人员重视医疗废弃物的管理，懂得医疗废弃物管理的重要性，并能按规定对医疗废弃物进行分类、收集，储存、运送。培训后用考试的形式测试培训的效果。本次参加培训人员54人，收回试卷48份，其中80分以下的4人；80分以上的44人。由于保洁人员的文化素质偏低，我们将平时加强督导，做到规范化管理医疗废物。
医院感染管理科 2015.6.16篇四：保洁员工作体会
爽净公司保洁员工作体会
通过近一年的扫酒库，让我体会到环卫工人的辛苦。当清晨奏响新一天的乐章时，我和几位同事开始了我们的保洁行动。沉睡了一夜的大地遍布垃圾和树叶，这让我们吃了一惊，但话说回来，这也正合我们心意，让今天的行动变得更加有意义。
其实扫地很危险，厂区车水马龙，要时刻注意躲避。天气酷热，我们个个满身大汗。然而，我想得更多的是，每天都在这样的环境上忙碌一天的环卫工人。他们是多么辛苦啊，而许多人都不懂得尊重别人的劳动，甚至看不起我们。一些人冠冕堂皇的扔垃圾，随地吐痰，不仅不文明，更是一种丑态。
社会要尊重环卫工人，环卫工人为社会默默的奉献，为这个城市的洁净奉献，为生命风险，环卫工人是最可爱的城市守卫者。请你收起你的轻视，因为他们比有些人高大多了。在你鄙夷的目光里，折射出的是人性的冷漠与自私，是一个人内心最阴暗的一面。
环卫工人顶着炎炎烈日，在这充满危险的车流间穿行，可我们无怨无悔，继续为大地打扮，为城市梳妆，为世界添彩。我们的工作既普通又伟大。
现在提倡三创一整治，三创就是：创建我国文明城市，创建国家卫生城市，创建国家环保模范城市。一整治就是整脏治乱。要达到这个标准，离不开我们保洁员。我们要无私奉献，乐于奉献。无怨无悔的搞好本职工作。当然，还要倡议大众，让他们高抬贵手。其实你离垃圾桶仅一步之遥，如果你的垃圾没有跳进那个桶，那你离文明就千
里之外了。只要人人爱护环境，我们的社会会更加和谐，更加美好，我们的明天会更加辉煌！篇五：校园清洁保洁心得 校园清洁保洁心得 校园清洁保洁心得 校园不仅是我们学习求知的地方，更是我们生活的场所。在学校里，我们度过了大多数时光，因而，保持校园的清洁与美观便成了我们义不容辞的责任。校园整洁不光可以愉悦我们的心情，对我们的身体健康也大有益处。前段时间，轮到我们组做我们班的校园保洁工作了，通过这次活动，我得到了很多体会。我们班的校园保洁区位于我们学校的一条主干道，道路两旁花木丛生，不光有落叶的樟树，还有低矮的灌木丛，而且是因为位于道路上，所以常会有行走的行人随意向两边丢垃圾，这给我们的清扫工作带来了很大困难。根据我们组长的吩咐，我们集中力量先从道路左边开始清扫，一部分人扫落下的落叶及树木果子，一部分人专门清扫树木丛中的烟头等垃圾。由于分工明确，不一会儿我们便完成了一边的任务，开始打扫道路右侧，同样。在组员们的大力协作下和组长的英明指挥下，右侧的任务也完成了。至此，这一天的校园保洁工作就完成了。
通过这次校园保洁工作，我明白了许多新的道理，对有些事也有了更深的体会，以下便是我的感悟。（1）任务的顺利完成同领导者的英明决策是分不开的。还是因为组长做出了正确的决定，才使我们组的保洁工作得以迅速而高效的完成。
（2）团结力量大。正是因为我们组员间的相互协作才得以使我们每个人发挥出自己最大的能量，一加一是大于二的，团结协作是非常重要的。
7.物业保洁案例分析范文 篇七
关键词：南京市,保障房,物业管理,对策研究
1 南京市保障房物业管理现状
1.1 基本情况汇总
从2011年11月11号至2011年11月20日, 在保障房公司的牵头下, 共调研了9家物业管理公司。就这次调研而讲, 弯科物业只承接弯科自建的效益较好的商品房项目, 不涉及保障房项目, 其目前在上访建的保障房项目不在其计划范围内;栖霞物业目前只在马群有一个保障房项目, 且处于连年亏损状态, 平均每年亏损额在40-50万元之间。
1.2 保障房市场
(1) 片区物业性质。
经过对比分析可以看出, 保障房小区多是多层和小高层, 入住人员以当地拆迁户、外地失业人员、两牢释放人员为主。调研的7个保障房片区的物业管理工作中, 马群、迈皋桥、西善花苑的物业管理由街道直接接管或者由街道成立的物业公司接管;东山街道、营龙小区、汇杰新城项目是由开发商成立的物业公司接管。
(2) 经营状况。
第一, 费用收取情况分析。由分析可知, 7个保障房片区中, 除了营龙小区是完全市场化管理, 不由街道补贴物业费外, 其他6个均由街道补贴物业费, 且物业费收缴率较低。
第二, 人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制, 日常补贴较少, 因此必须严格进行收支管理, 使人员配备比例最小, 将人的效率发挥到最大。
(3) 配套归属问题。
一般来讲, 目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的, 而经营权归物业公司, 商业配套经营所得归物业公司, 由物业公司补贴其物业亏损, 不足部分由政府补贴。
1.3 物业费用
可以看到, 与保障房小区相比, 万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。
2 南京市保障房物业管理问题
2.1 物业管理混乱
物业管理企业在商业配套归属权不同, 有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱, 没有统一的标准, 也没有统一的组织运营, 随之而来的物业管理一系列问题就会出现。
2.2 物业费收取困难
从上述表格可以看出, 只有高档小区的物业费收取没有问题, 其他小区物业费收取较为困难。同时, 保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下, 又想物业公司提供优质的服务, 这必然导致双方矛盾激化, 加大物业费收取难度。
2.3 物业管理市场化不足
一是物业管理涉及的法律关系较为复杂, 既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体, 也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等, 直接加大了管理难度;二是物业服务不理想, 缺乏相应的管理服务规范。
3 南京市保障房物业管理对策
3.1 完善法制, 保证机制
南京市应成立市级组织领导机构, 发挥统一领导、综合协调作用, 同时明确区县政府和相关部门的职责, 建立起保障房项目长效管理机制。
3.2 引入竞争机制, 选择好的物业管理队伍
南京市保障房项目建设标准高, 配套设备设施多, 对后期管理的专业性要求较强。为此, 要引入了具有国家一级资质的物业服务企业, 按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准, 提供专业化物业服务, 由专业的人做专业的事, 提高物业服务水平。
3.3 加大资金保证
为解决物业费管理不足问题, 物业服务企业, 一方面要通过引入市场化物业服务机制, 提高业主满意度, 以促进物业费的收缴;另一方面, 保障房片区应预留了2%的商业, 运营收益, 补充保障性住房小区的管理经费不足。此外, 政府部门还应该在保障房物业管理上给予企业一些税收优惠, 以有效激发企业参与保障房物业管理的积极性和主动性。
参考文献
[1]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].山西财经大学, 2010.
[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地, 2010 (8) .
8.前期物业管理工作的重要性分析 篇八
关键词：前期物业管理；内容；重要性；关系
一、前期物业管理工作的内容
前期物业管理是指自房屋或建筑物自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理工作。作为保证物业管理服务工作的质量和保障物业管理服务公司在物业管理项目中能够获得计划的收益，前期物业管理一般包含以下几方面内容。
（一）早期介入
早期介入是物业服务公司衡量建筑质量并确定相关物业服务标准的重要环节，早期介入要求物业管理企业在开发商进行小区规划建设时就积极参与其中，并掌握第一手资料。在早期介入时期应该掌握的资料有配套项目是否齐备、小区档次是否符合小区定位、小区房屋设施是否功能齐全、设计合理等。早期介入环节，物业管理部门尤其要注意对小区隐蔽工程第一手资料的掌握，并深入施工现场进行实地勘察和检测。
（二）签订前期物业管理协议
前期物业管理协议的签订时间在小区房屋开售之前，签订该协议的目的是为了在小区销售阶段能够同步向业主宣传小区的物业管理规定和收费标准等。在进行前期物业管理协议签订时，一定要考虑好小区购房者的具体情况，包括群体收入水平、文化程度以及对小区物业管理的期望程度等，针对小区的档次定位情况进行合理的物业管理方案设计和收费标准的拟定。前期物业管理协议的签订对今后小区物业管理的收费标准和管理协议有着重要的指导作用，通过签订前期物业管理协议并提前告知小区业主，能够使购房者自主选择小区及物业服务标准和价格，避免日后在物业管理工作中业主和物业服务单位因为服务质量和价格等因素发生矛盾冲突。
（三）小区验收
小区验收工作是前期物业管理工作的重要工作之一，物业管理公司在日后是直接为业主服务的单位，因此保证小区房屋及配套设施的质量是保证业主利益的重要手段。另外，小区验收阶段的房屋资料的整理和验收还是日后开展小区维护和保养的首要资料，是物业能够更好的为业主服务的必要前提。
（四）清场封闭小区
小区在物业验收到业主验收入住这一阶段的清场封闭工作是保证房屋及相关配套设施不受损坏的重要手段，小区清场封闭之后，应该禁止一切外来人员、设备、车辆、材料的再次入场，如果有建筑施工需要则需要凭借通行证才能准予进入，以防止在业主验收和入住前房屋和配套设施受到损坏。
（五）业主入住验收
业主验收环节要求物业管理公司协助业主进行业主共同对房屋室内工程质量及设备使用功能进行验收移交，并仔细检查水、电、气计量表的使用情况，保证业主在交费之日起开始计费。在业主入住验收时，所有的钥匙以及房屋书面材料都要一次性交给业主，未经过业主同意不得擅自预留和复制，自此之后房屋的所有权和自用部位的使用管理责任正式移交给业主。
（六）小区资料的整理和存档
为了保证今后物业服务的质量，在前期物业管理阶段要进行小区资料的收集和整理工作，小区资料应该按照综合文书图标、房屋栋号、公共设施、物业管理等分类立卷按序号归档，并专门储存。
二、前期物业管理工作的重要性
我国《物业管理条例》中对前期物业管理规定从三章第二十一条开始到第三章第二十九条结束，大篇幅的详细规定了前期物业管理的权利和义务，足见《物业管理条例》中对前期物业管理的重视。
（一）前期物业管理是房屋质量的重要保证
小区物业验收到业主验收入住使用阶段，首先进行工程检验和勘察的就是物业服务单位。物业服务单位作为从事物业管理的专业单位，其工程验收的技术水平和工程手段比小区业主要更加专业和系统。前期物业的验收工作能够为小区业主把好小区房屋以及配套设施的质量关，从而保证业主验收使用的房屋及配套措施能够达到工程质量，对保护业主的利益及财产安全具有重要作用。
（二）前期物业管理有利于创建业主和物业管理单位的融洽关系
物业管理单位出售的商品是无形的服务，因此在物业管理过程中经常会因为服务质量和价格问题与业主产生矛盾和纠纷。前期物业管理要求在房屋出售阶段就提前草拟好物业服务条款和价格明细，这种在房屋购买时就公示物业服务条款及价格的方式能够有效避免在业主入住之后物业管理公司和住户发生矛盾，有利于业主和物业管理单位和谐关系的建立。前期物业管理中对物业管理细则和收费明细的宣传和公示还是日后物业工作的基本前提，有利于物业管理正式协议的签订及后续物业管理工作的开展。
（三）前期物业管理工作是实施物业管理的重要基础
前期物业管理是实施后期物业管理的前提，是物业管理的重要环节，物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题。例如，业主与物业管理公司就房屋质量发生的纠纷、业主拒交物业管理费等都是来源于前期物业管理中存在的问题。前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。而前期物业管理中关于物业的承接验收、业主临时公约等具体问题也容易引发物业管理企业与业主的纠纷。
（四）前期物业管理工作是保障物业管理服务企业能够盈利的前提
前期物业管理需要物业管理服务单位从物业管理项目的可行性、可靠性以及可盈利性进行分析，而对物业项目的可行性、可靠性和可盈利性分析是物业管理服务企业能够盈利的重要前提。可行性是指拟接管物业与本企业的资质是否符合，该物业的接管能够发挥本企业的物业管理优质。可靠性是指分析该物业的建设是否有保证吗，并且业主的资质条件是否能够很好的配合物业管理工作。可盈利性是指物业管理企业根据自身的经营目标进行物业管理盈利性测算，测算物业的管理能否给企业带来正常利益。
参考文献：
[1] 张桂芳，魏丽丽，范莹莹.物业管理信息系统功能的对比分析[J].科技创新导报，2012（04）.
9.公共区域保洁服务方案（范文） 篇九
一、公共区域日常保洁总体计划方案
1、合理分配人力资源，按照普洱市国家税务局住宅小区的规划设计统一划分保洁区域。
2、充分利用清洁剂，配备专业保洁工具，让每位保洁员工熟练上岗。
3、搭配专业清洗设备，以替代人工所无法及时完成的地面清洁工作。
4、加大循环清洁力度，增强巡回监督、检查，突出重点同时不疏忽次要区域。
二、公共区域日常保洁服务指标
（一）、公共区域日常保洁总体指标
1、总体满意度指数95%以上；
2、清洁管理无盲点，环境卫生清洁率达99%。
（二）、公共区域日常保洁分类指标
1、保洁服务范围内保持环境整洁（无烟头、纸屑、脚印、灰尘泥土等），生活垃圾日产日清。
2、适时、及时进行保洁服务。
3、安全到位，爱护普洱市国家税务局公共财产，防止消防隐患，遵守法律法规。
4、文明节约，遇到行人询问，微笑回答，主动避让人员行走。
5、保洁人员统一着装，佩戴胸牌、仪容仪表整洁端庄。
6、操作规范化、管理科学化，为大家提供一个清洁、舒适的工作和生活环境。
（三）、公共场地日常保洁程序
1、保洁员每日清晨将所辖区内的道路路面进行彻底清扫。
2、清扫是力度适中，避免暴起灰尘，礼让行人。
3、路面随时保持干净，做到无烟头、纸屑、杂物、垃圾及痰印污迹。
4、路面有积水是要及时清理。
三、公共区域日常保洁服务标准
（一）、道路
1、目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙等。
每天巡回保洁
2、人行路面无杂物、烟头、垃圾和痰迹。
每天巡回保洁
（二）、绿化带
花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。每天巡回保洁
（三）、垃圾桶、垃圾房
1、地面干净、干燥无味。
2、墙面无污迹、粘附物。
3、垃圾桶表面无积灰、污迹。
（四）、宣传栏等
玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹。
10.物业公司员工技能大赛范文 篇十
——2012年永成物业员工技能大赛活动策划
活动目的：通过本次技能大赛的举办，让公司员工充分的展示自我，促进
项目彼此间的相互交流、相互学习，发现不足，及时改进工作方法和技能，形成一种“你追我赶”的学习氛围，同时为广大永成物业所服务的业主提供更为完善的服务。
活动时间： 2012年04月20日下午14时（具体待定）
活动地点：霸州市华夏民间收藏馆
活动人员：公司员工
活动总指挥：郭富
活动策划、组织：郑朝辉
比赛内容：
1、项目士气展示：各项目组队参赛（队内包括队长一人，另，各工种参赛人员数2名），各队提前上报参赛人员姓名及队名、口号等，士气展示环节自行发挥，各评委评定分数。
2、保安技能交流
① 交接岗 ② 车辆指挥手势 ③ 消防水袋连接（2盘）④ 案例分析
3、客服技能交流
① 模拟前台接待（案例解析）② 礼仪知识现场讲解演示③会议室会前布置及会中服务
4、工程技能交流
① 接三相四线电表 ② 入室维修服务比赛（礼仪礼节、沟通技巧）。③案例分析
5、保洁技能交流
①清刮玻璃② 清刮地面（2人）③案例分析
6、为防止并列现象的发生，准备项目服务案例分析题若干，并列项目依次作答，裁判根据回答情况给与评分。活动场地布置：（大致如下）
活动评分规则：（如下表格）
活动实施方案：
活动流程：
裁判组：（裁判评分平均分为个人单项最终得分）
陈云龙、韩建华、王晓红、王娜、佟雪松、张大彩、郭富 工作组：
张文娟、李桂琴、杨迎春 各场地负责：
保安场地：姚志国；工程场地：边艳国； 保洁场地：尚雨静客服场地：苑静。
活动奖项设置：
活动所需道具：桌子4张、凳子400张、秒表1个（办公室）、扩音器（3个）、布标1块、饮水机2台及桶装水2桶、消防设备（水袋8条，水枪头2个）、会议室用品1套（水杯10各，纸张及铅笔若干，托盘1个等物品）、工程接线用品4套（电线、胶布等物品）、保洁所用工具1套、礼品锦旗若干。活动经费预算：
霸州市永成物业服务有限公司
11.物业保洁案例分析范文 篇十一
【关键词】物业企业；财务管理；精细化；内部控制
现代物业服务管理行业在我国国内发展起步相对比较晚，经过了十几年的发展，目前我国在该领域的发展已经取得了长足的进步。当然，在取得成就与进步的同时，也需要正视其中所大量存在的问题以及逐渐突显暴露出来的矛盾弊端。总体上来评价，就以北京市物业管理行业为例，该行业内快速发展只限于少部分的规模相对较大的物业管理企业，大多数物业管理企业发展规模还是比较小，并且整个行业呈现分散的发展态势。新时期新形势下，随着国民经济、区域经济的高速发展，近些年来物业管理行业市场竞争程度不断加剧，再加上市场劳动力等资源成本大幅度上涨，对于大多数中小型的物业管理企业来说，所造成的生存发展压力是非常大的，特别是对于部分市场盈利能力不足、营业水平不佳的企业，一直处在行业缝隙边缘。如果我们透过这些表面现象来观察思考内部本质的话，就不难发现，之所以出现这样一种严峻局面，在很大一方面与企业内部财务控制制度不完全、财务管理水平较落后有密切关联。
一、现代物业管理企业发展过程中所面临的困境及分析
1.物业管理企业财务管理意识参差不齐
在人们的传统观念认识中，物业管理企业为业主提供的服务涉及到方方面面，综合可以评价为全方位、多层次。表明上物业管理工作人员的工作任务比较简单，但是细分起来却十分繁琐、细致，在这种情况下，对于财务管理工作的要求也需要更加具体全面，因为财务工作本身就是整个部门管理工作的核心。新时期，随着房地产行业的迅速崛起与发展，极大带动了物业管理产业以及现代物业服务新理念的发展，在这种市场环境下，物业管理模式也由传统的注重管理逐步向现代的注重服务方向来转变。在这种市场繁荣发展的大趋势下，更多的企业也相继投入到物业服务行业当中来，同时对于岗位人才的需求量也大量增多，从而就导致了物业企业各个层次的员工，综合素质及业务能力参差不齐。虽然企业管理层、部门领导比较注重企业的财务管理，但是由于各个层次岗位的职工能力有限，以及综合素质普遍较低，也就导致他们在对待财务管理工作的态度上出现一定的偏差。简单一点讲，就是指物业管理企业基层员工没有清楚的认识到财务管理工作在整个公司经营管理及未来发展的重要影响程度。简单举个例子，本人在工作当中经常发现这类事情，基层员工普遍认为清洁工具、维修工具等都与自身以及企业的发展不存在关系，对于公司提倡以及规章制度写明的要爱护、维护工具设备的规定也是视而不见。这样看来，造成的浪费也是在所难免，更有甚者，部分员工还私自占有这些工具。形成这样一种局面，很大原因要归咎于基层员工财务综合素质较低、财务管理意识薄弱，进而致使一些部门及员工将财务管理与自身工作分离开来。
2.物业企业管理体系不够规范
前面也提到了，作为国民经济支柱产业之一的房地建筑行业，其发展极大带动与促进着以物业管理为主的一系列关联产业的迅猛发展。随着该行业进入门槛逐渐降低，无论是企业本身还是企业内部员工，都缺乏一种执行力。换言之，正是因为现代物业企业管理体系不够规范，导致在管理和工作环节缺乏执行效力。在2014年北京市相关部门就物业管理行业针对物业管理公司进行了一次调查，此次调研活动显示，北京市行政区域内，大部分物业企业都没有真正属于自己的管理制度，或者说是没有明文规定的管理制度，在这种经营管理局面下，企业内部各部门在财务预算管理层面上也势必缺乏规范性。这一问题对于那些刚刚起步发展的中小企业最为突出，在企业财务管理工作当中，过多的单纯依靠相关人员的经验和自觉性來执行，在缺乏相应监督和管理的工作环境中，各部门、各岗位职工或多或少都会造成一些不必要的工作失误、经济损失。本人在工作过程中也经常发现该类问题，企业部分管理工作人员，在其岗位工作当中比较随意，再加上对其缺少一种监督机制的约束力，所以也常常出现一些实物资源流失的不良现象，无形之中就增加了物业企业管理成本、营业成本。
3.物业管理企业财务管理手段相对落后
21世纪的高速发展的时代，更是中国经济腾飞的时代，在其影响之下，我国在社会各产业、各领域发展层面上也不断取得进步。现阶段我国已然进入到了“知识经济”核心力量下的互联网信息化时代，在这一时期，随着网络和电子信息技术的大量研发与涌入，社会各行各业都在积极的寻求着更高一步的发展，并通过利用先进的计算机信息技术来强化工作管理体系、实现提供工作效率的目的。物业企业当前也正在朝着现代化以及全方位服务化方向去发展，其在经营发展过程中所受到的威胁，除了来自于市场同行业企业竞争威胁以外；另一方面则是来自于公司内部治理层面上的威胁，其中主要还是以企业内部财务风险为主。不少企业充分利用了这种发展机遇，通过引入和应用网络和电子信息技术，迅速的提升了企业自身的信息化管理水平。但是，当下绝大部分物业管理企业还是固守成规，不愿意去创新改变经营管理手段，还是坚持以传统物业管理方式来工作。在这种情况下，企业在市场信息收集、传递以及获取业主反馈信息等方面的工作管理效率都比较低下，严重制约着物业企业管理工作的顺利进展以及整个行业的健康发展。
二、加强企业财务精细化管理及策略分析
物业管理企业主要是指受物业所有人的委托，并依据着当地相关法律法规以及物业管理委托合同，来对物业的房屋建筑及公共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌实施严格监管，并做好日常维护、整治和修缮工作。最主要的则是物业管理企业需要向物业所有人及其使用人提供一套综合性的有偿服务。
企业财务精细化分析与管理的最大意义就在于正确、科学的引导着企业如何进行理财，并在此基础上为企业提供市场经济环境下较为准确、真实、规范的财务信息。企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。当前，随着市场行业领域的竞争环境进一步加剧化，在物业管理行业发展领域，越来越多的企业高层管理者逐步认识到了现代化企业管理制度的重要性，尤其是对于公司内部财务会计工作领域的管理规范，从而很多企业开始把对数字进行分析的方法应用于各种管理决策活动当中来，最终引导着企业进一步强化内部管理、财务管理以及提高市场竞争力。
1.加强企业财务精细化管理的必要性
（1）产业模式变革及管理理念进步的体现
物业服务企业在2007年之前一直被称作为物业管理企业，物业管理企业主要是传统的依靠政府机关、事业单位来进行管理，在这种情况下，物业管理企业与业主之间的关系，实质上是一种管理与被管理的关系，换言之，物业管理企业突出的是一种“管理”；而物业服务企业突出的是一种产品服务，主要职能就是为业主提供服务，新版《物业管理条例》的修订与施行，在很大程度上基本改变了以往物业企业与业主之间管理与被管理的本质关系。在这种环境背景下，服务的精细化得以展现，尤其是在物业管理工作当中，核心产品由传统的“管理”转变成为当前的“服务”，简单一点讲，服务就是我们物业企业的产品，因此，我们在实际工作当中，势必要推行精细化管理，通过这种精细化管理理念在工作当中全方位的渗入，才能进一步达成与实现我们所要求的服务的精细化。
（2）新时期社会主义市场经济发展的必然趋势
传统的物业管理企业是一种劳动密集型产业，其注重的是管理，而现在在一些物业管理工作当中，通常也会涉及到一些技术含量相对比较高的工作，但是这些基本都是受到专业技术或者受过专业培训的技术型人才来执行，（比如小区居民设备的运行与维护等）。当然，大多数情况下，所管理的范围基本都是一些表现较为繁琐的现场管理工作，比如停车场管理、保安管理、清洁绿化等。随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，小区居民用户对物业管理的服务水平及质量标准的要求也是越来越高。由于物业管理及相关服务行业进入门槛逐渐降低，越来越多的企业加入到该领域中来，因此物业管理市场也由以前的卖方市场变成了现在的买方市场。在这种情况下，市场竞争程度更加激烈化，再加上物业管理工作本身就比较繁琐，工作人员也大都厌倦了每天重复而又枯燥的工作，一旦出现控制不严，很有可能在工作当中就会“偷工减料”的情况，进而就会引致客户的投诉，这对于企业的发展及行业中的市场形象都会造成巨大损失，因此，在新时期社会主义市场经济环境下，物业企业加强财务精细化管理非常有必要。
2.加强企业财务精细化管理策略
（1）提高财务管理精细化发展意识
关于前文中所阐述的问题，物业管理企业在现代企业制度发展与建设的过程中，必须充分认识到财务管理精细化发展对整个企业经营管理目标实现的重要程度。包括各部门领导、基层员工在内，都需要重新树立一种“全员参与”的意识理念，特别是各部门基层员工，需要对其统一化指导和管理，将财务管理作为一项核心工作来对待，在其所涉及到的方方面面，尽可能做到“精益求精”。在具体操作实施层面，可将其划分为两个环节。首先，第一点就是要开展全员普及企业财务管理运作流程等相应的管理活动，要让每个部门、每一个在岗员工清楚地认识到自己是财务管理工作某个环节的执行者。前文中也提到了，现存的问题就是物业管理企业基层员工多为年龄偏大、学历较低的劳动工作者，其相关管理制度、理念等多方面的学习和接受能力自然无法与部门管理层工作人员相比较。正是因为如此，物业管理企业需要加大这种普及和培训力度，重点应当围绕着企业财务管理运作流程来进行，具体有企业各部门之间协作配合，以部门作为一个单位，分批次、分层次的实施。比如，针对企业内部的保洁工作人员，对他们的业务流程教育与培训，可以以动画视频的形式形象地给予展现，包括计划、编制、执行、考核、分析等。其次，第二点就是构建“精细化”企业文化。特别是对于大多数中小企业而言，通过建设企业文化可以起到更好的宣传效应，一来可以迅速创建与提升企业品牌效应，二来可以让企业各部门员工在受到企业文化影响之下，逐步树立养成一种“节约”意识，这也不失为实现企业精细化财务管理的有效手段。以北京某家物业管理公司为例，该公司对于那些外地籍贯的工作人员，提供住宿，每天早晚两次员工都需要参加晨练，当然，这也是企业文化的一部分。企业通过在晨练过程中喊口号的方式来时刻提醒着员工要树立一种节约意识，时刻提醒着每一位员工在工作中一切都需要按照培训的流程以及公司规章制度来开展与执行。
（2）构建并完善企业财务管理机制
关于这一点也可以将其具体分为两个管理层面，即外在的管理方式和内在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企业需要制定成文的规范化的财务管理体系。比如，重新规范各项工作的操作指南，或者结合着国家法律以及行业标准规范来制定出有利于企业自身经营管理发展的规章性文件。其中值得特别注意的事项就是，上述所提到的文件必须具有某种指导意义，指导意义可以不够具体，但一定要明确大的发展方向。比如某物业管理公司所承担的一所小区内，有保洁工作者、还有保安，该企业在提高外包服务的同时，应当将一系列具有同向性的服务项目统一归属到一個范围内部，简单一点讲就是将保洁、保安外包服务中所涉及到的财务管理这块，从整体上予以统一规范。其次，在内在的工作管理层面上，主要指对能够具体实现的操作服务予以规范化，在这一层面包括有人工操作管理、信息化软件操作管理等。在人工操作管理方面上，物业管理企业需要进一步规范相关财务管理人员的执业行为，基于此构建财务部门的内部控制，严格按照并遵循“不相容岗位相分离”的基本原则，强化内部监督控制力度，从而就很有效的避免了企业及各部门之间出现财务混乱或者是财务会计信息不真实的现象的发生。在信息化软件操作管理方面，目标就是强化在部门信息管理领域的职能作用发挥程度，在这一方面，重点可以围绕着成本核算等软件进入的权限问题来展开。因为在以往信息化软件操作管理环节，一些拥有系统密码的管理人员没有受到相应的限制和约束，他们通常情况下可以随意进入账务系统，这种情况下就非常容易造成企业精细化管理信息失真。因此，物业管理企业应当注意对信息化软件的日常维护以及安全保护管理工作。
三、结束语
企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。通过财务精细化分析与管理已是大势所趋，通过对企业内部各项财务数据信息进行深入的挖掘以及层次化、精细化的分析，才能促使企业最终做出有助于企业立足发展的管理决策与营销活动。总而言之，随着社会经济的不断发展以及市场经济体制的不断变革，当前现代物业管理企业在内部治理中全面实施开展财务精细化管理机制，对于企业的发展具有十分重要的现实意义和长远战略价值。
参考文献：
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[2]袁艳烈.物业企业9大部门精细化管理与考核大全[M].人民邮电出版社，2014.
[3]崔保健.内蒙古物业企业精细化管理的问题与对策研究[J].消费电子，2014（14）：268-268.
12.物业保洁案例分析范文 篇十二
我国的物业税, 是房地产保有环节的税收, 具体是指每年向房地产的所有者或使用者按房地产评估价值的一定比率征收税款。目前学术界较为认同的物业税方案是:将我国当前房地产保有阶段中征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三税合并, 设立统一的物业税, 同时将住宅也纳入物业税的征收范围, 首先在城镇范围内构建物业税制, 并在条件成熟后将物业税推行到农村地区, 最终形成全国范围内的物业税。
在物业税各项税制设计中, 税率的确定是重点和难点。由于物业税范围广, 税基大, 税率的微小差别对国家财政和微观经济主体都会产生重大的影响。因而, 研究制定我国物业税的合理税率是将来物业税有效实施的关键。
2 我国物业税税率模式的设计
2.1 税率形式的选择
物业税的税率形式主要有两种:比例税率和累进税率, 其中前者的应用较为广泛。比例税率的优点非常明显:简便易理解, 征收成本较小, 税负较平衡, 可操作性强, 其缺点是在调节贫富差距上稍有欠缺;累进税率则更好地起到了财富再分配的作用, 但是其计算复杂, 征税成本较高, 尤其是在累进级次和级距的选择上面临很大困难。
物业税的开征对我国来说是一项浩大的工程, 过于复杂的税率, 不仅大大增加了税制设计的难度, 更将带来征收的高成本和低效率, 使得累进税率不仅无法发挥其优势, 反而成为物业税顺利推行的障碍。相反, 比例税率简单易行、税负平衡的优点, 对我国物业税的有效实施起了至关重要的作用。因此, 在物业税开征初期, 更适宜采用固定比例税率, 尽量在简便易行的基础上追求效率与公平的最佳结合。
2.2 不同物业的税率选择
国际上对于不同用途物业的税率设定主要有以下两种情况:一种是对不同用途的物业设定相同的税率, 即单一税率;另一种实施差别税率, 并且一般而言, 采用差别税率的国家对住宅的适用税率低于商业等其他物业。从实践上分析, 单一税率便于管理和征收, 可操作性强, 实施成本低;差别税率更符合纳税的量能原则, 但税率设计和实际征收复杂, 并且易滋生寻租行为。
作者认为, 在我国目前的环境下, 更宜采用单一税率。首先, 我国现有的税制本身已对工商企业的课税较高, 如果再课征较高的物业税税率将可能使其承担过重税负, 不利于经济发展, 因而不宜对工商物业的税率设定过高;并且, 如果确定的税率合理, 由于住宅与其他用途物业本身评估价值的不同, 适用该单一税率并不必然造成住宅所有者的税负过重。同时, 对住宅设定一定的免征额, 确保住宅的实际税率低于商业与工业物业, 以进一步降低住宅所有者的税负压力。
3 我国物业税税率合理范围的理论分析
3.1 政府财政收入角度
税收是国家财政收入最重要的来源。开征后的物业税, 也必然会成为地方政府重要财政收入之一。根据物业税的基本框架, 物业税将合并当前房地产保有阶段征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。在这一基本框架下, 我国物业税税率的设定须满足以下条件:未来物业税收入不应小于将合并至物业税中的各税种的当前税收收入之和。满足这一条件将有效保证政府尤其是地方政府不会因物业税开征而导致税收收入减少。
设物业税改革前房产税、城市房地产税和城镇土地使用税这三个税种的税收收入总和为TR, 应纳税物业总价值为TV, 则物业税税率r需满足:
其中, TV= (RTV-TA) +NRTV。RTV为住宅物业总价值;TA为住宅物业总免征额;NRTV为非住宅物业 (商业、工业物业等) 总价值。因而, 税率r可表示为:
3.2 税收负担角度
税收负担, 理论上是指纳税人由于履行纳税义务而必须承受的经济负担, 它是一国在制定税收制度和政策时需要考虑的核心问题。在一定经济发展水平下, 一国的税负应设定在恰当的范围之内。如果税负水平过低, 国家的财政收入便得不到有效保障;如果税负水平过高, 社会再生产就会缺乏有效的资本支持, 经济发展有可能变缓, 严重情况下甚至会影响纳税人的正常生活。
我国的物业税是一种财产税, 是对纳税人拥有的财富存量课征的税收。物业税的这种性质决定了它不同于所得税, 后者只有当纳税人得到收入才缴纳一定比例的税收, 是对财富流量课税, 只要税率不是100%, 纳税人总能得到税后收入, 其财富总量是增加的。但物业税不同, 无论纳税人是否有收入或收入多少, 都必须缴纳物业税, 对于纳税人来说, 这是财富的净支出。因而, 对于物业税税率的确定必须格外慎重, 以避免纳税人承担过重的税负。
学术界有宏观和微观两种衡量税收负担状况的指标。宏观税收负担是从全社会的角度来考虑, 一般采用税收收入占社会总产出的比值作为衡量依据。社会总产值可选用国内生产总值 (GDP) 、国民生产总值 (GNP) 或国民收入总值 (GNI) 来衡量。其中, 国内生产总值税负水平最为常用。其公式为:
由此, 物业税的宏观税负水平可表述如下:
物业税税负水平 =PPT/GGDP,
其中PPT=r×TV=r[ (RTV-TA) +NRTV];PT表示物业税总收入, TR为应纳税物业总价值;RTV为住宅物业总价值;TA为住宅物业总免征额;NRTV为非住宅物业总价值。
假设物业税宏观税负水平的上限为C (C为一个百分比常数) , 那么税率r须满足:
微观税收负担是从个体角度衡量企业和个人 (家庭) 的税负水平, 具体是指纳税人的实际纳税额占其收入的比重。我国物业税的微观税收负担可表示为:
企业微观税负水平=企业物业税额/企业所得税后收入。
或 家庭微观税负水平=家庭物业税额/家庭可支配收入。
微观税收负担主要用于各微观经济主体 (不同企业和个人) 税负轻重的分析, 包括横向和纵向的比较。微观税负水平在税率的确定中也起到重要的作用, 但是由于其着重考虑个体的税负水平, 而个体之间差异很大, 很难考量全面, 因而一般不直接将微观税负用于宏观税率的确定, 而是在税率确定后, 用其分析各微观主体的税负负担, 进一步验证税率的合理性。因而, 本文将用宏观税负水平来确定物业税税率的上限, 并用微观税负水平来具体分析各税率对微观经济主体的税负影响, 并最终确定较为合理的税率。
3.3 物业税税率的合理范围
综上, 物业税税率的合理范围可用不等式表示为:
其中, TR—物业税改革前房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三者之和;TA—住宅物业总免税额;NRTV—非住宅物业总价值;GGDP—国内生产总值;C—物业税宏观税负水平上限;r—物业税税率。
4 物业税税率的实证分析——以上海市为例
以上海市为例, 根据上述的税率不等式, 参照上海市2007年的统计数据, 分析上海物业税税率的合理范围。
4.1 参数的选择与计算 (1)
4.1.1 住宅物业总价值 (RTV) 的计算
住宅物业总价值理论上可由2007年上海市所有住宅的平均价格与年末住房面积相乘得到。但是由于各类统计年鉴中均无对所有住宅均价的统计, 因而本文选择用上海市2007年住宅销售均价作为住宅平均价格的近似。根据上海市统计年鉴数据可得:
4.1.2 住宅物业免征额 (TA) 的计算
根据上海市相关规定, 满足人均建筑面积14 m2以下, 并满足其他收入限制条件的家庭有资格申请经济适用房, 因此本文将人均14 m2的物业价值设定为免税。由此可计算得出每户家庭的免税额与全市的总免税额 (同样用2007年住宅平均销售价格近似作为所有住宅均价) :
4.1.3 其他物业价值 (NRTV) 的计算
其他物业价值的计算与住宅物业总价值的计算方法类似。
非住宅物业总价值 (NRTV) =2007年其他物业销售均价×年末上海其他物业面积=9 213×31 590=291 038 670 (万元) 。
4.1.4 TR与GGDP的取值
根据上海市财税局统计数据, 2007年上海市房产税 (包括城市房地产税) 和城镇土地使用税的总收入为535 353万元。根据上海市统计年鉴, 2007上海市GDP为12 188.85亿元。
4.1.5 税负水平上限C的取值
根据经济合作与发展组织 (OECD) 的统计数据, 2003年OECD30个成员国财产与交易税税负 (2) (property and transaction tax burden) 的加权平均值为2.6%, 其中交易税 (transaction tax) 税负的加权平均值为0.4%, 由此得到OECD30个成员国加权平均的财产税税负为2.2%;在上述2.2%的财产税税负中, 还包含了遗产与赠与税, 其加权平均税负为0.2%。 (3) 将遗产与赠与税扣除后, 可最终得到OECD30个成员国在财产保有阶段的加权平均税负为2% (4) 。因而取C=2%, 将其作为我国物业税税负水平的上限, 是合适的。
4.2 税率的计算结果
将上述参数代入, 可得到上海市物业税税率的范围为:
4.3 微观经济主体税负测算及税率确定
在上述税率范围内, 以家庭为单位, 简单测算家庭物业税的税收负担。
考虑上海市的一个标准家庭①。该家庭的物业税税负可计算如下:
根据上海市统计年鉴, 2007年底上海市人均住宅面积为32.2 m2, 每户人数2.7人, 人均可支配收入23 623元。将上述数据代入, 并使用税率范围内的不同税率, 可得该标准家庭的税收负担如表1所示。
根据国外经验, 物业税占家庭年可支配收入的2%之内是可以接受的。以该标准来看, 上海市的物业税税率确定在0.11%～0.30%之间比较合适。在该税率范围内, 既能保证政府财政收入, 又不会使对宏观税负水平和微观税负水平过高。
参考文献
[1]张青, 薛刚, 李波, 等.物业税研究.北京:中国财政经济出版社, 2006
[2]谢伏瞻.中国不动产税制设计.北京:中国发展出版社, 2006
[3]Bell M.Designing and Implementing a property tax system:policy and administrative issues.The World Bank Economic Development Insti-tute Revised Final Report, November11, 2003
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