地产项目推介活动方案

地产项目推介活动方案（12篇）

1.地产项目推介活动方案 篇一

Xxxx元宵节活动方案

一、活动主题：万马奔腾闹元宵 xxxx欢乐季

二、活动宗旨：

 老客户客户答谢，提升项目口碑；

 借助元宵节气氛活跃现场气氛，加强现场人气，提高现场转化率；  通过人际传播扩大项目影响力带动销售；

三、活动组织机构：xxxx地产

四、活动对象：

 一期老业主、近期到访意向客户、自然上访参与客户、合作媒体  活动整体人数控制在150人左右

五、活动时间：2月14日（星期五）9:30—11:30

六、活动地点：营销中心

七、活动流程：

1、前期准备

（1）宣传工作

 销售中心入口处元宵节主题展板宣传活动信息（玻璃贴）

 销售中心元宵节主题背景板

 置业顾问点对点电话宣传（以先期来访为主）

（2）来宾邀请

 新老客户电话邀请

 邀请媒体工作者到活动现场参与游戏

 相关合作者邀请（3）现场布置工作

在春节包装的基础上放置元宵节活动的包装

 销售中心门口左侧放置“万马奔腾闹元宵 紫金华府欢乐季”主题板一块。

 营销中心门口放置一个四色宫造型灯笼寓意元宵节喜庆吉祥。 入口处两名销售人员身着喜庆服装引导来宾进入活动区域。 营销中心主活动背板前摆放心形鲜花花束（情人节元素体现）。 活动区区内放置大的活动主题背景板。

 主背景板前面放置各式汤圆、甜点、水果、热饮等供客户食用。 销售中心用灯笼、灯谜、窗花、鞭炮等等物品装饰，以烘托出温馨喜庆的元宵气氛为标准，根据现场情况决定。 营销中心播放元宵节喜庆音乐，营造烘托现场气氛。 现场工作人员需穿着喜庆服装，营造气氛。（4）人员准备  迎宾2名  灯谜工作人员2位  包汤圆比赛工作人员2位  保洁1个  安保员2个（5）普惠礼品

 凡当天到访营销中心参加活动客户均可获得紫金华府项目赠送的精美巧克力礼盒一份；

2、活动的主要内容及具体安排 元宵猜灯谜：“气球一响，猜对有奖”  活动细则：

 以签到顺利参与元宵猜灯谜活动；每人一次机会答对灯谜即可获得抽奖资格，中奖率100%；

 把谜语（可将紫金华府的项目信息做成问题）放在气球中，预备150个气球，每人选择一个气球弄破它就是选择一个谜语  奖品：速冻汤圆、装饰灯笼、绒毛兔玩具、热宝等低于20元左右的奖品。

包汤圆赛：“浓浓团圆意 亲手传真情”  活动细则：

 以客户自愿参赛为活动参与者选取原则。

 活动每轮5人竞赛，每轮3分钟，以规定时间内制作汤圆数量与质量为评判依据，数量相同时以质量优先。

 在规定时间内包的最多最好的客户即可获得“元宵汤圆“两包. 所有参赛者均可将自己包的作品带回家。活动全程进行六轮比赛。 评出第一名、第二名、第三名为胜出选手，奖品分别为微波炉、电磁炉、电饭煲。

3、活动后期

 进行活动总结，分析问题经验并通过业主群与论坛图文并茂进行播报发帖。

 与媒体联系，发布活动成果信息。

八、人员清单

九、物料清单

十、费用预算

Xxxx项目组 2014/2/9

附件一：活动流程图

2.地产项目推介活动方案 篇二

关键词：项目文件材料,归档管理,文档一体化

房地产项目文件材料在建设项目工作中起着承上启下、沟通协调的重要作用,它与电子文件、录音录像等共同形成建设项目管理信息,是项目建设过程中的真实记录。在项目建设完成后,以档案的形式存在,是项目运行、维修等生产经营活动的重要参考依据。房地产项目文件材料包括了项目的前期可行性论证、立项审批、勘察设计、招投标、施工、监理、竣工验收、结算等全过程所形成的纸质文件资料及声像载体材料[1]40。这些文件材料是由不同的责任方形成的, 种类多、数量杂,收集整理工作有难度,齐全完整程度不够,不利于项目竣工后的利用服务工作。针对目前房地产行业项目文件材料的现状,开展项目文件材料和档案一体化管理,是保证项目文件材料齐全完整的有效措施。

一、项目文件材料归档管理存在问题

1.参建单位多,各自为政。相关参建单位档案意识淡薄,没有统一的协调和组织。项目文件材料归档前后的职责不清。《档案法》第十二条和《建设工程文件归档整理规范》规定:建设、勘察、设计、监理等单位应将工程文件的形成和积累纳入工程建设管理的各个环节和有关人员的职责范围,并由建设单位负责组织和协调。因此,项目各参建单位应负责归档文件材料的收集和整理,并定期向建设单位相关部门移交。但实际情况是,各参建单位并不认同,对项目文件材料的整理归档工作不支持、不配合。文件材料的收集与工程建设不同步。

2.各参建单位资料员大部分未接触过档案工作,档案基础知识薄弱,文化素质和专业素质相对低下,人员流动性大,不稳定。

3.文件材料的收集工作与“项目建设同步进行”的管理要求执行不到位。其表现:一是项目文件材料精细化管理深度不足,文件资料齐全完整程度不够,协作单位归档案卷质量与国家标准有一定差距;二是项目建设中往往有其他管理流程,缺少文件材料的归档管理流程,造成文件资料的追踪管理困难,出现了“多家保存、多头归档”的现象。

二、项目文件材料管理关系及流程

1.项目文件材料的管理关系。项目文件材料作为项目建设中上传下达、横向沟通、组织协调的信息工具,贯穿于项目建设各阶段,涉及与项目建设有关的所有单位、部门,其管理关系错综复杂。根据基建管理程序和所形成的项目文件材料的管理关系,项目文件材料的形成实际上分为内部文件材料和外部文件材料。而与内部文件材料相关的外部文件材料可以对应到有关管理责任部门职责范围中,这样,项目文件材料的归档追踪就能够得到落实。

按照项目文件材料类型定义,项目准备阶段文件包括了项目立项文件、土地文件、勘察设计文件、招投标文件、开工审批文件等,以我公司为例,公司相关部门,比如发展计划部、设计研发部、合同部、工程部、成本部等部门会形成与项目有关的前期文件材料,与项目前期工作有关的外部单位如咨询机构、政府有关部门、设计单位、勘察单位都将形成与项目前期工作有关的文件材料,因此与相关业务有联系的部门就是项目前期文件材料的归档责任部门。项目文件材料类型都能够对应到内部的管理部门,而所有的项目文件材料在各部门归档整理后将移交给办公室档案室。

2.项目文件材料的管理流程。项目文件材料的管理流程实质上是由文件材料的收发管理流程和归档管理流程两部分组成的。在收发流程中不论项目文件材料是否是公文,只要与此项目相关,都要作为项目文件材料进行归档。项目中的每个单位或部门必须遵循统一收发管理和谁发起、谁负责的原则,以便进行过程控制和归档追踪。

三、归档管理问题解决措施

1.建立合理的项目文件材料管理机制。(1)更新观念,树立“档案”是项目产品的意识。在传统观念中,能发挥经济效益的建筑物等固定资产才认为是项目建设产品。人们对档案,尤其是项目档案的管理观念仍停滞不前。把项目档案作为项目建设的产品,就在于“项目文件材料是项目建设过程中的真实记录,是项目投产后安全运行和维护的重要依据,是项目档案的前身”。只有树立了档案是项目产品的意识,才有可能建立合理的项目文件材料管理机制,才有利于项目文件材料的管理和最终竣工档案的移交。(2)建立合理的项目文件材料管理机制关键就是合理设置管理层次,合理设置管理人员数量,合理确定管理机构,明确管理范围。项目文件材料管理在工程建设中属于辅助性、服务性工作,得不到重视,到竣工移交档案时进行收集整理为时已晚。因此,合理设置项目文件材料的管理层次是十分必要的。首先明确管理范围,然后划分管理层次,通过不同层次的配合共同做好项目文件材料管理归档工作。管理范围上:一是房地产公司应明确档案工作主管部门,由于主管部门与各部门各单位 (包括协作单位)存在大量的组织、协调工作,特别是在项目建设中协调工作十分复杂,应设立一位领导专门负责此项工作。二是项目部应设立专职档案人员负责项目文件管理工作,主要是协助档案主管部门做好项目文件材料的过程控制、业务指导、监督和检查工作, 组织项目各参建单位开展归档整理工作,由档案人员将文件资料管理纳入到项目信息管理工作中,有利于实现文件资料与项目建设同步进行,同步管理。具体到项目文件材料管理一般可分为房地产公司本部主管单位和各部门(含项目部)、项目参建单位三个管理层次,通过这三个层次的管理才能将一个项目的文件资料收集齐全, 整理汇总为完整的竣工档案。合理设置管理人员数量,以全面担负起公司本部档案管理和项目文件资料及档案管理的业务指导、监督、检查的工作职能。公司相关部门根据工作需要配备专职或兼职的项目资料管理人员,配合档案部门做好项目文件资料、档案组织管理和本部门文件材料的归档整理工作。项目部必须设立专职管理人员,才能做好项目部自身文件材料的收发流转、图纸管理、归档整理及移交、业务指导、监督、检查和业务培训等管理工作。合理划分项目文件材料的归档范围及归属部门。划分项目文件材料的归档范围就是明确房地产公司各部门归档工作职责和归档文件材料的范 围,这是做好归档追踪的基础。文件材料的归档工作须依据“谁发起,谁负责”的原则进行。

2.健全基建项目文件材料管理制度,明确档案流向。《建设工程文件归档整理规范》从宏观上规定了项目管理的职责、范围,基本上满足了项目建设管理的需要,但项目部和项目参建单位绝大多数资料员为非专业人员,需要及时培训和指导。根据项目管理实际,房地产公司还应建立项目信息管理制度,统一管理建设项目信息,确定建设项目信息的分类编制规则;档案管理部门应根据房地产公司制度建立相应的管理细则,建立层次分明的项目文件材料管理制度体系, 抓好项目文件材料的全过程控制管理,便于进行文件材料的追踪。

3.纳入项目信息管理工作中,应用档案管理信息系统提高文件材料管理工作的效率。目前,项目建设中形成的文件材料出现多家保存、多头归档的情况,重复工作较多,数据录入量大。应实行文件材料形成、流转和归档一体化管理,减少文件材料形成和归档中的数据重复录入等工作,将有效提高文件材料归档工作效率。

4.认真定义项目文件材料的类型。(1)定义项目文件材料类型的目的是实现项目文档一体化管理和全过程管理,在项目竣工验收阶段向房地产公司及物业公司移交完整、准确和系统的项目竣工档案。(2)项目信息类型根据不同分类标准,可定义为不同的类型,相应的文件材料也可以有不同的分类定义。因此,我们必须针对项目文件材料,根据一定的原则确定项目文件材料的类型。具体原则是: 符合国家基建项目管理程序,便于项目文件材料全过程管理;便于项目各参建单位、部门的文件材料归档整理;便于管理部门进行归档追踪和监督管理;文件材料包括纸质文件、图纸、照片、录音录像磁带、光盘和电子文件等。(3)根据建设项目管理程序和项目建设的实际,项目文件材料和档案管理应为同一管理流程,通过“归档”环节实现两者的一体化管理。因此,根据上述原则,以项目建设管理各阶段工作内容所包含的信息内容和档案管理的具体要求来确定项目文件材料类型。项目准备阶段文件包括可行性、土地文件、立项审批、勘察设计文件、项目招投标文件、项目开工审批等文件;项目建设实施阶段文件包括施工文件和监理文件;项目竣工验收文件包括项目竣工验收、竣工图、结算、项目后评估等。

3.地产项目推介活动方案 篇三

诚信推介活动是在行业“冬季”背景下，由权威部门组织监督，树立中国地产诚信品牌的唯一平台。此次获“北京房地产诚信企业”“称号”的房企将获得“中国房地产诚信企业”的推荐资格，“中国房地产诚信企业”称号是在中国房协和地方房协向有关主管部门或单位建议下，房地产企业参与土地出让、招标、拍卖，获得银行贷款，年审及资质升级等工作的重要参考依据。

诚信环境温暖地产冬季

此次推介会上，来自中国房协、北京房协、北京市建设委员会和北京市消费者协会的领导以及首开集团、华润置地等房地产企业代表，深刻剖析了目前市场对房企诚信行动的迫切要求：以塑造诚信大环境为出发点，规范房地产品质和服务。

中国经济目前正在迎接前所未有的新挑战，中国的房地产行业正处在一个关键的调整期，如何充分利用好目前的行业调整期，调整好行业的投资结构、住宅供应结构、产品质量和科技含量结构，如何以其支柱产业的地位，在调控经济增长与发展方面，发挥不可替代的作用，如何彰显房地产开发企业的诚信和社会责任能力，正在被社会各界所关注。新闻通气会上，有关发言人均表示，诚信是目前冲出寒冬的出路，要大力塑造诚信市场环境。

以诚信为基础的房地产品质和服务的提升已经成为一种趋势。在充斥着“拐点论”、“房价打折”、“退房潮”、“银行信贷紧缩”等众多词汇的2008年，一份中国消费者报的年度报告却给地产业打上了一剂难得的强心针。报告中显示，2007年共受理消费者商品房投诉15023件，与2006年受理的14960件相差不大，尤其与2005年受理的15256件、2004年受理的20530件、2003年受理的44609件相比，商品房投诉呈现下降的趋势。说明经过政府、开发商及社会各界的共同努力，商品房市场的消费环境得到了一定程度的改善，从中可以看出，逐渐上升为推动房地产行业产业化发展的重要力量。尤其是北京地区，已经起到了首都的示范带头作用。

正如北京房协会长王文英的分析，“北京房地产诚信企业推介”活动旨在加强北京房地产行业自律，提升房地产行业在社会中的形象，提高企业素质。

权威推介提升企业形象

推介会上宣布了北京房协在北京市建设委员会、北京市国土资源局的指导下，根据中国房协《关于开展“中国房地产诚信企业”推介活动的通知》(以下简称“《通知》”)的有关要求，在北京开展此项推介活动，适时表彰北京地区社会责任感强、诚信度高的优秀诚信地产企业，并推荐至“中国房地产诚信企业”评选。

此项活动评议标准除依据中国房协下发的《中国房地产诚信企业推介活动实施办法》以外，将根据北京市建设委员会下发的《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》的要求进行筛选，同时专门成立此项推介活动的评议委员会，委员会成员由北京市建设委员会、北京市国土资源局的有关领导及北京市消费者协会的有关人员、有关专家、学者和律师等组成，评选阵容囊括了国家级专业阵容，保证了推介的权威性和科学性。

北京市场在销的项目中，有很多项目已经在原诚信经营理念的基础上，更加重视在逆市情况下的口碑打造，例如海棠公社核心内容为三重保障、零风险、全新无理由退房置业计划的“信心护航计划”，以及西堤红山的“增值服务年”都赢得了良好的市场反应。华润置地(北京)股份有限公司助理总经理朱华越谈道：“诚信是一个市场走向成熟的重要标志，随着市场的发展，诚信越来越被重视，也越来越成为先进企业赢得市场的利器。诚信的企业受到消费者爱戴，而虚伪的企业则遭市场的抛弃。除了政府采取措施治理市场外，企业自身也应该承担起推进市场诚信的责任，毕竟企业是活跃在市场前沿的主体，对市场更了解、更敏感，而且诚信市场的最终受益者也是身处其中的企业。”

与此同时，房产销售市场普遍低迷，房地产项目由于市场原因而进行的关于成本控制、推广营销的举措时常被舆论误读为是开发商诚信不足所致，置业者购房信心因而受到打击。当前形势下，以权威机构牵头而进行的房产企业诚信资质评选，是对于市场上优秀开发企业及项目的一次官方认定，更是逆市下协助在售项目鼓舞置业者置业信心的有益之举。

“诚信评选”是对市场行为的有效呼应，也是官方、权威、公信的企业及项目的诚信推广平台。北京市消费者协会代表指出，由于消费者和开发商的地位相差比较悬殊，加上个别企业的不诚信行为，在整个市场上确实造成了一些负面影响。在当前的大势下，更要努力树立良好的形象，才能赢得市场青睐。

诚信资格实惠优秀房企

《楼市》记者了解到，获“北京房地产诚信企业”称号的房企也将同时获得中国房协主办的“中国房地产诚信企业”评选的推荐资格。

据北京房协副秘书长陈志介绍，经评审委员会确定量化评审标准后，从中选出向中国房协推荐参评“中国房地产诚信企业”。所有获推荐的企业，同时获“北京房地产诚信企业”称号；由中国房协和北京房协向有关主管部门建议，将“XX年度中国房地产诚信企业”称号记入企业诚信(信用)档案；由中国房协和北京房协向有关主管部门或单位建议，将“XX年度中国房地产诚信企业”称号作为企业参与土地出让、招标、拍卖，获得银行贷款，年审及资质升级等工作的重要参考依据。这一做法为优秀房企开辟了健康成长的道路，将评选成果落到了实处。

获“北京房地产诚信企业”称号的企业除拥有“中国房地产诚信企业”的推荐资格外，北京房协还将推出“十大优秀诚信企业”、“十大诚信企业家”、“十大诚信企业典型案例和事迹”，并在各大媒体进行大力宣传，给予诚信房企最大的认同。

严格评选成消费者直接依据

陈志谈到，为保证“北京房地产诚信企业推介”活动的公益性和客观性，北京房协不向任何申报企业收取评议等费用。

本次房地产诚信企业推介活动还将引人消费者评议程序，评议的标准极其严格，包括中国房协七条原则性规定和北京市建委关于企业资质动态监督管理暂行办法92项企业行为标准在内的多项要求予以参评企业对照，同时也是消费者在评议过程中的一个参考标准，北京市消费者协会将对此次活动进行全程监督。

所有入围企业将由消费者通过北京市消费者协会、市建委信访办、《楼市》杂志等专设的投诉渠道进行评议，发现问题一经查实立即取消资格。

4.房地产项目开盘方案 篇四

前言

广厦城作为广厦集团继广厦经典在重庆的又一个大型项目，无疑就项目本身的体量来说已引起了广大消费者和业界的兴趣，仅就项目的销售来说，这无疑是一件好事。但我们认为，对于广厦集团这样一个大型企业来说，除了在项目开发中体现其经济效益外还应该将项目与社会、公众、环境等问题联系起来，广厦城的生态诉求仅着眼于销售就难免显得单薄和脆弱。而当我们放开眼光则会发现，在环境污染严重的当今社会，生态卖点不啻是与政府和社会公众关注的焦点，又同时是广厦集团体现自身企业形象的结合点。因此，在组织本次广厦城的开盘活动时，我们设想的思路在于：

将生态卖点作为项目联系社会，企业形象联系社会义务，经济效益联系社会效益的结合点（三个结合）。以本次开盘活动为契机，向公众和社会传达广厦城“以实际行动改善生态环境”的形象和楼盘项目形象。

关键词：社会效益 生态 共享

一。开盘主题

播种绿色希望，共享绿色快意暨广厦城开盘仪式

广厦集团立业的宗旨“安得广厦千万间，天下寒仕俱欢颜”，即以让普天之下所有人都有房可居，具有普遍性。环境也有相同的道理，环境是公众的环境，广厦城虽然在狭义上属于业主，但在广义上，它却是社会生态环境的一个组成部分，项目开发的本意在于为全社会提供一个可以“共享”的优良居住环境。

二。开盘仪式整体安排

普通楼盘的开盘仪式无异于为开盘而活动，其目的仅仅在于制造一个热闹的气氛。而广厦城再以此操作就难免囿于流俗和从众。因此，结合我们上述“三个结合”的目的，我们将在本次活动的安排上突出“公益性，共享性和创造性”的特点。不仅要求开盘活动能风光的吸引准业主、业内的关注，产生实际的经济效益，还能以其广泛的参与性和纪念意义成为重庆房地产的一个里程碑。

三。活动流程

1.开盘前准备

26日前 各类喷绘制作完毕

27日晚—28日晨7：00 悬挂空飘

27日晚—28日晨7：00 设置充气门廊、吉祥物

27晚—28日晨7：00 舞台布景（包括主题背景板）

28晨7：00前 展板安装到位

8：00前 花篮到位

8：30前 安装调试音响（影视）设备

9：00前 全部演艺人员后台到位

9：00前 记者到场

9：15前 领导到场

9：25前 清场

9：30—9：45 播放音乐预热

2.开盘仪式

9：45—9：55 舞狮（电子鞭炮配合）

注：具有中国传统的庆典氛围，活力的表演能起到肃清现场，引起周围人群关注的作用。

9：55—10：00 主持人引言（介绍项目概况）

注：开始导入正题，由主持人对项目的基本情况进行介绍，并由此作为过渡本次开盘活动的主题：＂播种绿色希望，共享绿色快意＂，最后介绍到场嘉宾。提及活动最后将有开发商送出的大奖以吸引客户留场观看表演和参观现场，为销售人员创造机会吸纳更多客户。

10：00—10：05 企业领导致词

注：企业领导联系到企业作为社会一员应承担的社会义务进行阐述，由此引出企业的立业宗旨和本次以＂共享绿色快意＂为主题的开盘活动的里程牌意义，然后对项目进行简单介绍后回顾一下项目的设计和规划思路，最后由此与项目结合起来引出一个企业作为社会一员的社会义务和历史使命。

10：05—10：07 主持人串词

10：07—10：13 区（市）领导致词

（本执行公司安排，但必须签定合作后，提前进行领导预约安排。）

注：回顾项目从立项到开工的历程，同时赞扬广厦企业这家外来公司通过事业在实现自身价值的同时创造社会效益融入本地市场的努力。最后对本项目的设计和规划进行评价，寄语项目的发展前景。

10：13—10：15 主持人串词

10：15—10：19 业主代表发言

注：从小家到大家，说明企业与业主之间由质量监督＼服务实现的互信和建立的良好沟通渠道的实际意义。描绘项目建成后为大家提供的优良生活环境，祝福企业的进一步发展。

10：19—10：20 主持人活动串词

10：20—10：28 剪彩（合影、礼宾花）

注：记者拍照记录这个重大的时刻，同时礼宾花齐放宣告广厦城的正式开盘。

10：30—10：45 各方代表纪念墙印手印（拍照）

注：作为活动的重头戏，由政府＼企业＼来宾代表在纪念墙初坯上印下手印的过程不仅在某种程度上表达了各方对项目的美好祝愿，在深层次的意义上更代表庄重承诺。具有重大的纪念意义。这一活动开创了重庆楼盘开盘仪式的先河，具有创造性和可行性。

纪念墙宽３。２米，高１。６米，厚度约为０。1米，为粘土制长方形初坯。该初坯分两个区域，大部分面积用来印手印，小部分面积用作领导题词区。初坯手印印满后将其制成玻璃钢展示纪念墙，陈列于会所之中，以兹纪念本次盛典。

3）开盘活动（10：45起，现场演绎活动（同时客户看盘）

10：45—10：52 舞蹈（包括主持人节目介绍）

注：热闹不落俗，创造开盘的热闹气氛，如《好日子》。

10：52—11：00 小品（包括主持人节目介绍）

注：具有幽默感的节目可提高活动的可看性，参照本次开盘仪式的主题，小品内容与楼盘的特征或卖点相关。

11：00—11：10 拼图友谊赛（包括主持人节目介绍

注：增强观众的参与性，营造活跃的现场气氛。

11：10—11：20 生态时装秀（包括主持人节目介绍）

注：以与楼盘卖点有关的生态和环境保护为主题，将其体现在模特着装的用料和样式中，体现春夏秋冬四季植物的生命力与人类生命的密切关系。

11：20—11：26 现场书法（包括主持人节目介绍）

11：26—11：29 主持人项目介绍

11：29—11：35 歌曲（包括主持人节目介绍）

11：35—11：45 趣味问答（包括主持人节目介绍）

注：由主持人根据先前在节目中穿插的项目介绍向台下观众提问，回答正确者可给予纪念奖品。

11：45—11：55 小魔术（包括主持人节目介绍）

11：55—12：07 小提琴演奏（包括主持人节目介绍）

注：提高本次活动的品味，为项目今后对文化感的营造打下基础。

12：07—12：12 舞蹈表演（包括主持人节目介绍）

12：12—12：22 抽奖（包括主持人节目介绍）

注：从300名已经排号的准客户中抽出一等奖一名，二等奖二名，三等奖三名（奖品见后），增加活动看点，吸引客户留场。

12：22—12：30 萨克斯演奏（包括主持人节目介绍）

注：优势的《回家》响起，让本次开盘活动的上午部分在自然的余味中渐渐结束，成为观众和客户心中一次难以忘记的盛典。

下午保留音响系统和舞台，但不需要演艺表演，时间从１４：３０—１８：００，至此全部开盘活动结束。

四。道具准备

为了体现本次开盘活动的生态主题和参与性的特点，活动道具将在色调、造型上加以突出。背景板和舞台布景及地毯将以绿色为主调，其画面应该表现人与自然和谐而休戚相关的紧密联系，而非只是单方面的突出自然或人物。

在道具的选用上，将尽可能的与活动的生态主题联系起来，如演艺活动中进行的代表生态园四季的生态时装秀，描绘园内主题景观的拼图等。标语条幅等广宣用具上强调也对主题进行加强。

总之，开盘活动将通过造型、色调、声音、视觉等角度，全方位的进行的生态主题的诉求，实现以项目开盘为契机，推广项目和企业形象，为销售奠定基础的目的。

道具清单：

硬质钢架T型舞台12m×8 m左右

（设置于售房部旁，方便参观者看房与欣赏节目）

地毯12m×8 m左右（舞台地毯）

大型喷绘背景板3m×10 m

标准易拉宝展板4块

注：（放置于舞台两旁，供参观者了解楼盘及公司情况）

空飘20个（包括条幅）

注：4 m直径（全市独家大型空飘）增加楼盘宏伟气势8个安放于道路两旁，6个分别放置与活动区，6个放置于楼盘工地现场的不同位置。

引导旗200面中左右

注：放置于通往售房部的街道。

彩虹门4个

注：放置于通往售房部的街道4人口与活动区。

充气吉祥物4个

注：放置于通往售房部两旁与入口处。

专业广场音响（影视）设备（包括音箱、调音台、VCD、功放、无线话筒、背投）1套

礼宾花8个

花篮８个

红绸1条（20 m）

剪刀6把

金属 托盘6个

抽奖箱１个（包括300个排号号码）

拼图喷绘4个（1m×1.5 m）

手印粘土1面（1.6m×3.2 m）

礼品：A抽奖礼品（一等奖格兰仕微波炉１个；二等奖品牌果汁机２个；三等奖蒸汽烫斗３个）

B派送礼品（鹰牌双层剃须刀１００个；卡通笔筒２００个）

企业领导发言稿１篇

区（市）领导发言稿１篇

业主发言稿１篇

主持人引言１篇与活动串词

五。人员组织

保安６个

礼仪小姐８个

演艺人员（根据具体工作安排）

主持人（男女各１名）

保洁人员２个

安装工人（根据具体工作安排）

六。活动预算

5.房地产项目融资方案 篇五

（一）（一）融资组织形式选择

研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

（二）资金来源选择

在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

（三）资本金筹措

资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

（四）债务资金筹措

债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

1.信贷融资

任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。

2.债券融资

企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

（五）预售或预租

由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

（六）融资方案分析

在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

1.资金来源可靠性分析

主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

2.融资结构分析

主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

3.融资成本分析

融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。

4.融资风险分析

融资方案的实施经常受到各种风险的影响。

房地产项目融资方案

（二）一、房地产项目融资操作流程如下：

准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押

二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：

1、房地产开发类贷款——

6.房地产 项目运营管理方案 篇六

体系篇

1、项目运营管理的价值是什么？为什么说房地产的项目运营管理不仅限于计划的管理，而是充当房企“规模发动机利润监控者”？

一是管目标

根据企业战略导向下的经营目标实现项目维度的运营目标分解，事前做好目标的严格分级和管控，承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理；

二是控进度

针对项目总控计划和关键里程碑节点进行严格管控，强化协同与防范风险，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营；

三是防风险

强化价值链前端管控，通过构建投资收益跟踪体系，在项目重大节点和事件节点进行投资收益跟踪回顾，最终保证项目运营结束时完成既定目标。

2、项目运营管理体系包括什么？

答：项目运管管理体系是一个完整的流程体系，包括针对项目的计划管理，基于报告的会议管理以及项目阶段性成果管理。企业规模和发展历程不同，可以分别选择完备型体系和简约型体系。

3、如何诊断房企业项目运营管理体系？

答：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体系是否有效。

a)体系与战略的匹配度

b)运营管理组织的有效性

c)运管管理制度和流程的可执行性

d)运营管理体系的落地执行能力

e)决策的频率和效果

4、什么是运营管理体系中的“管一年、看三年”

答：管一年：构建更有弹性的经营计划管控体系，应需而变，让开工节奏、销售计划等环环相扣，产供销高度匹配，减少大量资金被存货和土地占据，规避现金流风险。看三年：通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现，从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。

5、什么是运营管理的“四级管理体系”？

答：四级计划管理体系就是将计划分为：集团关键节点、项目主计划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级计划管理基础上进行了进一步优化，抓大放小，合理授权，保障计划的合理性和科学性；另外一方面，各专业人员与部门能层层聚焦，做好各自的事情。

6、什么是运营管理的“阶段性成果管理体系”？作用是什么？

答：阶段性成果是指项目运营管理中阶段性工作的“成绩”，它以项目全生命周期和职能二个纬度为坐标，设计与各关键环节成果模板，同时建立与之相配套的制度与流程，系统构建阶段性成果体系。

作用有四个方面：

a)工作成绩的重要衡量指标

b)实现工作任务的标准化、模板化管理

c)抓住关键产物，实现项目的核心控制

d)形成成果管理体系，为快速复制、培养复合型人才提供支撑

7、什么是运管管理的“三级会议体系”？作用是什么？

答：三级会议包括高层会议、基于项目运营的会议、例行会议三个层面。

作用：有效的项目运营会议体系，能提高决策的效率和决策的质量。通过会议时间、参与人员、会议内容、会议目的、会议成果、会议决议、后续跟进处理等环节的标准化管理。

8、什么是简约型运营管理体系？

答：针对成长型地产企业设计的运营体系，归纳为1-4-2-2，即1个轻组织，解决集团与区域(项目)的集分权关系(需要掌握一个轻量级运营组织架构图案例)；4级分级计划(需要掌握各级计划对应的责任体系)；2例会，周例会和月度运营例会；2类考核支撑，即关键节点达成考核和部门组织绩效考核。

9、什么是“五步模型法”项目运营管理问诊体系？

答：战略的匹配度；组织有效性；流程可行性；落地执行有效性；决策频率和效果(雷达图显性化诊断)

10、房产企业构建经营计划的要点是什么？(管一年)

答：首先计划要有弹性，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积要有弹性、产销节奏要有弹性；其次要编制时要严守几个边界，即财务边界、经营边界、资源边界；第三是强控三大计划，即生产计划(开工管控和现金流流出控制)、销售计划(回收现金流和提升去化率)、结转计划(交房计划)

11、房产企业业绩预演的要点是什么？(看三年)

答：步骤一：对现有项目的业绩预测，根据现有项目的开发节奏，重点关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏的影响，结合产销匹配，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心运营指标。《资源盘点表》、《现有项目未来3年业绩预测表》

步骤二：未来投资业绩预测。就是结合企业历史开发经验，基于投资进度模型对未来三年业绩预测。通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出模拟”。《投资进度模型表》

步骤三：企业未来业绩推演。最直接的办法就是将现有项目和未来投资二个部分业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。但由于未来市场形势的不确认性，企业家更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。

12、体系篇重点案例龙湖、沿海，具体由讲师开课时介绍详细内容，学员需要将二个企

业的体系特点和最佳实践记清楚。

权责篇

1、集团管控模式和项目组织形式的相关基础理论。(参考张老师的组织管控课程资料)

2、房产企业集分权的核心是什么？

答：房产企业集分权的核心在于纵向解决总部与城市公司权责边界，横向解决各专业部门之间权责边界，灵活的集团管控模式就在于不同市场、不同时间随需而变，权变地调整权责边界与范围。

3、房企总部对城市公司放权的前提是什么？

答：放权是一个理性的行为，总部针对城市公司放权，一是要看总部对城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放权模式下，总部职能线只是城市公司项目管控的辅助，放权前，总部必须保证城市公司在经营管理上能够做到自身有效决策与风险控制。因此需要总部在放权前帮助城市公司“建好模型，定好规则”，通过标准化的管理模型与业务规则，让城市公司普通员工一次性把事情做对。这是前提

放权的第二个前提是看区域的人才与资源匹配度，强调“成熟一个放一个”。总部“建平台、做监控”，平台就是统一业务语言，信息共享与集成；监控就是数据留痕，保证放权的同时能实现对城市公司核心业务的监控与预警。

4、房企总部集权模式下的管控要点是什么?

答：集权(收权)模式下就是将项目运营的关键审批权收回集团，做强总部职能线，实现总部投资、成本、营销、工程、运营和财务的强管控。集权模式下总部与城市公司要做好决策管理的输入输出管理。即需要多做关键决策CP点，在关键业务流程中设臵CP(关键控制点)，实现对业务过程和审批过程的要点管控。

5、为什么说主项计划是集分权落地的有效载体?

答：项目主项计划实现了总部与城市公司人与事的管控，通过对主项计划类工作项进行权责分配和界定，并通过关键节点的预警和强控，实现纵向的权责划分与横向的专业协同。通过“关键事项”“责任部门”“跟踪考核”实现集分权落地的有效路径。

6、如何有效推进集分权的落地和监控？

答：一是控流程，流程主要在于做好集分权的过程控制，对业务过程进行全面管控；二是控会议，会议控强调的是对战略和经营目标的月度或季度回顾与调整；三是控底线，控底线主要表现为对业务阶段性结果数据和成果进行预警和拉闸。

7、需要掌握的典型案例：

a)天鸿地产：跨区域开发模式下，权责划分和集分权没有固定模式，下放的不同区域的权限也不一样。认为集分权就好象是一个坐标轴上来回移动，但企业的核心内容不会放。是“价值链管理模型”的一个典型案例。

b)广州城建：总部强管控下的项目公司制。广州本地项目实施总部内的项目职能制，外地项目及本地大型重点项目由项目公司或城市公司在总部强管控下实施管理。c)金科集团：职能式管理模式下的运营管控策略，这种模式对于成长型地产企业规模

化和规范化发展非常具有借鉴意义。特色主要是《目标责任书》的编制与跟踪管理、极具特色的部门月度计划管理，职能式月度营运会议、量化考核应用。

d)卓越集团：绩效驱动的项目总控体系，严格考核。

计划篇

1、计划管理的基准是什么？对象是什么？基础是什么？

答：运营管理以流程为基础，项目管理以计划为基础，流程和计划在项目运管管理中扮演重要角色。项目开发计划管理的基准是目标，目标界定越清楚，计划描述越有依据，落地就越有保障。项目开发计划管理的对象是资源，要考虑和整合各方面资源来实现最初设定的目标。而资源以包括时间、人、财、物等。项目开发计划的基础是流程。流程描述给计划设定了实现的路径，流程管理直接承接了房企组织管控的要求。

2、计划应该如何分级？颗粒度如何？

答：以管理层级的多少界定计划分级的数量，计划分级是房企组织管控的一个组成部分，体现的思路是管理聚焦。计划分级的数量原则上是与管理层级的多少对应起来的。此外应以应流程的成熟度判断计划管理的颗粒度。

3、项目计划编制时应重点关注哪些内容？

答：清楚政府对项目管理审批程序；各专业分包或者甲供材料未漏项，确认每项工作的合理进场时间；建设工期满足销售、交楼的时间要求；确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间；房企内部工作流程。

4、四级分级计划编制的一般流程是什么？

答：四级计划的编制以项目主项计划的编制为轴心，主项计划编制完成后，向上抽取，得到集团关键节点计划，向下扩展，形成项目专项计划及楼栋施工计划。主项计划的编制一般由集团统一定义指导性模板，在项目启动前编制审批完成。主项计划主要是围绕专业线的协同，控制总工期。集团根据管控要求，从主项计划中抽取集团关键节点，作为集团管控的核心环节。各职能线经理在主项计划指引下，进一步细化本专业的专项计划。楼栋施工计划主要由现场工程师在项目“工程专项计划”的指导下编制每个楼栋的施工计划。这种从下到下逐级指导的方式确保了计划紧扣企业的战略目标，又逐级细化，保证了合理性和科学性。

5、分级计划体系下如何有效评价与监控？

答：分级计划体系下，主要有四种途径实现对计划的有效评价与监控。

a)阶段性成果体系：工作的成绩，是一种新型管理思路，强调建立不以完事为终点，而以成果为终点。实现了核心成果的监控与成绩的衡量，并且形成知识沉淀。

b)三维评价：分别由项目负责人、专业线负责人和下游责任人针对工作完成的质量、进度、专业技术及配合情况进行评价，评价结果决定了下一个节点是否开启。

c)三级会议管理体系：即通过高层会议、运营会议和例行会议，监控项目的执行，分

析执行情况，为计划调整提供决策支撑。

d)形象进度管理：通过视频、图片、远程摄像等形式监控和查看现场形象进度，直观

显示进度情况。

会议篇

1、目前房地产企业运营会议的现状和问题是什么？

答：长征会严重浪费时间；缺乏合理规划，导致会议粗放随意；目的不明确，议而不决，无效会议多；会中缺乏组织，会后缺乏跟踪管理。

2、房企运营会议粗放的原因是什么？

答：房企会议粗放的原因主要有二点：

一是会议体系缺乏整体合理规划，导致乱开会

二是运营会议大多低效，决策效果差

3、合理规划会议的三大步骤是什么？

答：第一步，认清企业现状和实际管理水平，从现状出发适当前瞻；第二步，区分项目会议和非项目运营会议，将项目事务和公司事务分开处理；第三步，聚焦项目运营七大环节，设臵关键决策类会议。

4、合理规划会议的三大要素是什么？

答：第一，遵照运营关键节点，决策吻合项目节拍；第二，界定管理角色；第三，界定时间周期

5、按会议触发的动因分类，有几类会议？

答：时间触发的会议，如周例会、月例会等；事件触发的会议，往往是在时间和流程外的一些项目运营难点和风险点的工作专项会议；流程触发的会议，项目关键工作项开启前触发的会议。

6、会议体系相关案例

a)万科案例—泛关注下的会议分级，万科早期试点的16个关键会议，后续浓缩为10

个关键会议

b)沿海案例—三令六会

7、什么是与会议相关的运营报告体系？

答：运营报告作为管理信息交换的载体，是识别运营组织成熟度的一个重要标志。目前很多地产企业的运营报告主要存在的问题包括：内容与要素不完整或者缺失、报告生成和应用随意等问题。相对成熟的运营报告至少要包括以下内容：管理目标、要素与内容、生成与应用过程。

8、什么是运营会议“三化”策略？

答：会议三化是指：会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化。

a)会议卡片标准化：是指对会议所指向的人、事、主题、时间、资料等相关要素和其

他内容记录具有一定标准化程度的模板。会议卡片的制作本身就属于会议管理工具的标准化范畴，它充分界定会议的各种相关要素，使得会议主题明确、参与人、决策人、汇报人角色清晰，而且能够在机制上和信息上为会前、会中、会后提供服务和记录，解决很多会前会后信息传递和沟通效果不佳的问题。

7.地产项目推介活动方案 篇七

作为一种建筑类型,体育建筑有其发展的历史进程,但无论该建筑类型在历史长河中如何演化或异化,有一点是肯定的,体育建筑逐步形成的初始动因是为了满足人类健康的生活方式,这一点始终是体育建筑设计的核心和灵魂所在。

当代中国,提倡全民运动与身心健康已经进入议事日程,对体育建筑的认真反思是时代赋予建筑师的责任。

1项目概况

泰宁自古“山川之气,特为奇秀”,诸峰俊俏,丹霞地貌与湖、溪、潭、瀑等水体景观相互交融,以“粉墙、黛瓦、坡顶、翘脚、马头墙”为主要特征的“杉阳明韵”建筑分格源远流长,至今有一些民居和保存较完好的古建筑均是全国重点保护文物(见图1)。

泰宁县全民健身活动中心项目(见图2)位于泰宁丹霞新城片区,东邻泰宁主干道迎宾大道,北邻新城次干道丹兴路,西邻新城次干道霞光路,南邻新城主干道丹霞路,是泰宁高铁站建成以来的门户项目。项目占地面积80854m2,总建筑面积28700m2;建设内容为一座6000人体育场和一座综合体育馆(包括3000人体育馆、1200人游泳馆、梅林戏展示传承基地)。

2规划指导思想

2.1以人为本全民健身

强调体育中心的空间序列感,体现“以人为本”设计理念。创造活跃的体育相关产业运营环境、空间组织,强调“序”“理”的空间秩序,韵律感强,环境舒适、宜人、归属感强。注重对体育中心的人文环境及“小气候”环境的设计,也是“以人为本”原则的充分体现。

2.2功能灵活以馆养馆

设计过程中一直贯彻“以馆养馆”的原则,合理设置适量的配套商业,考虑赛后体育场、馆功能的灵活转换,为未来体育中心的运营和维护打下坚实的经济基础(见图3)。

2.3因地制宜杉阳明韵

在徽派建筑中提炼出的设计元素,如马头墙、廊桥及窗花等,运用于建筑与景观设计中(见图4),结合场地高差形成高低错落的建筑群,吻合“杉阳明韵”灵秀泰宁的城市形象,与古城泰宁交相辉映。

3景观设计,五大区域,各有特色(见图5)

3.1荣耀之轴(见图6)———城步之门+勇攀高峰+荣耀广场+荣耀之门

3.1.1景观内延外扩的起点———城步之门

场地东面与城市交接面是项目的主要入口之一,达1800m2的“城步之门”是步向荣耀的起点。大尺度的广场空间不仅满足入口交通、集散的功能且有利于营造大气开阔的景观中轴。

3.1.2承载景观重心的轴承—勇攀高峰

中轴台阶上利用大片立体草坡的柔软质地,软化整体广场空间,而“中国印”的自然采光井则为台阶下的舞台空间创造出梦幻般的光影效果。

3.1.3景观轴线完美的收拢—荣耀广场

8m之上的“荣耀广场”是供市民活动的主要公共活动场所,同时它的大容量也可作为开幕式盛典的集会场地,举行各种室外文娱演出活动。广场中心高耸的主雕塑灵感来源于客家“石龙旗”(象征荣誉),以强烈的气势体现体育精神的权威,在平面上,则主要以放射状的铺装与体育馆现代气息契合,形成开放、动态的氛围。

3.1.4荣耀之门

该入口也是进入体育广场的主要入口,通过对地面铺装和周边绿地边界的梳理,引导交通动线;同心圆的设计不仅强化了场地入口概念,更好地与周围的铺装进行了融合,使整体铺装得以统一、协调。

3.2梅林花厅(下沉庭院)

这是梅林戏院的“后花园”(见图7),是戏迷交流休闲的空间。采用“前有照、后有靠”的格局,正对戏院大门的漏窗照壁、模拟戏台的景观凉亭、高8m的瀑布水景的背景墙皆以“梅林戏”为题材,在这里,我们要给戏迷的就是浓浓的“梅林”氛围。同时,它又是一个多功能的露天空间,它是交流空间,是表演舞台,是休闲空地,更重要的是它还肩负了地下一层消防疏散的重任。

3.3空中漫步长廊

中心体育场的一层屋面,是一个开放的、环绕性的空间,近300m的环形慢跑道满足了市民健身、休闲、观景等各种需求。沿跑道边还设有休息坐凳及弧形小花坛,创造了一个轻松、明快的环境。天井中从下层窜出的植物郁郁葱葱,也加强了上下层景观的联系。

3.4同乐林(见图8)

位于主体育场东南部,依山就势而建,将高差4m的山坡地构筑成层次的台地空间。以自然、生态的现代造园手法,使错落有致的草坡与树林灌木相辉映,创造出一种回归自然的视觉感受。层次的台地造就出一个个自由的空间,让市民能够有更多场地享受体育的乐趣。这里是老人和小孩同乐的天地。将老人和儿童的活动区设计比邻,更符合当今的社会需求,让老人在照看孩子的同时也可以做适当的体育锻炼。在植物配置方面,少儿活动区内,多选择色彩艳丽但无刺、无毒、无飞毛的植物品种,还考虑花多果多有芳香气味的植物,以引来飞蝶与鸟类。老年活动区外围植物则选择以冠大荫浓的品种为主,围合中间的私密空间。

3.5青春秀场

青春是生命中最美的时光,而这里就是他们的秀场。在场地的东北侧,是球类运动区,青年们尽情挥洒他们的汗水,挥霍他们的青春。在球场周边,休憩观赏区的设置也是十分的必要,开放的坐席上,观众不仅可以看球,从临街的平台向外望去,泰宁的山水更是尽收眼底。场地设计采用自然的道路布置,植物景观塑造采用疏密的空间对比,密林与疏林交错,广场、小品、座椅等穿插其中,让场地形成半封闭的良好空间格局。

4单体设计

4.1体育场单体设计(见图9)

规模:6000人体育场.

体育建筑等级:乙级

结构体系:主体为钢筋混凝土框架结构;

看台罩蓬为钢结构承重体系、金属板罩面。

建筑耐火等级:二级

结构类型:钢筋混凝土框架结构+钢结构

抗震设防烈度:7度

屋面防水等级:Ⅰ级

建筑合理使用年限:50年

体育场坐落于基地南侧,能满足举行全国性体育比赛和田径、足球单项国际比赛要求。

各项设施包括

-400m8道的跑道

-100m10道短距离直跑道

-110m10道跨栏直跑道

-障碍赛水池

-4个撑杆跳跑道

-4个跳远跑道

-4个三级条跑道

-2个铅球和铁饼组合的投掷圈

-2个标枪跑道

-105×68m铺草的足球场

体育场采用单侧看台,节约用地,平面布局紧凑。一层为运动员休息区及体育场配套用房,二层为观众厅平时可出租为健身训练馆(如跆拳道、乒乓球、舞蹈训练等),三层为贵宾休息区。并利用场地高差分别设置运动员入口、观众入口、贵宾入口,观众由三个方向到达体育中心,通过西、南、北侧的疏散广场到达体育场,并通过场内楼梯或门厅进入平台及观众席,贵宾、运动员、裁判员、记者、工作人员由西侧平台下各自专用出入口进入功能房间,保证运动员、观众及贵宾等的人流流线独立设置,互不干扰。

屋盖结构采用径向主桁架为主结合环梁组成的桁架体系,屋面面层为铝镁锰合金扇型屋面板,在保证屋面承载力的同时又赋予其轻盈的造型。

体育场中部为符合FIFA国际标准68m×105m天然草坪足球场及标准400m环形跑道,跑道地面是单层的全天候聚亚安酯表面,并设有良好的排水设施,在任何天气情况下都可为运动员创造良好成绩。环形跑道四周留出交通沟供技术人员和保安人员通行,运动场地周围留出最少6m的空间,以防运动员或公众受伤。铅球和铁饼组合的投掷圈设在体育场东端,以避免错误的投掷伤害西边的贵宾席。平时可利用场地举办大型商业演艺活动或大型展销会等,提高场地的使用率,增加商业收入作为平时的维护费用。

4.2综合体育馆单体设计(见图10)

规模:包括3000人体育馆、1200人游泳馆、梅林戏展示传承基地

体育建筑等级:乙级

结构体系:主体为钢筋混凝土框架结构;

看台罩蓬为钢结构承重体系、金属板罩面。

建筑耐火等级:二级

结构类型:钢筋混凝土框架结构+钢结构

抗震设防烈度:7度

屋面防水等级:Ⅰ级

建筑合理使用年限:50年

综合体育馆一层设梅林戏展示传承基地及沿街体育商业用房,体育馆与游泳馆合并设置在二、三层,共用一套比赛附属用房,提高利用率。并利用场地高差,将体育馆、游泳馆、梅林戏及商业入口分设在不同的标高的公共广场,保证了赛会期间既能安全有效管理比赛又不影响商业运营。

体育馆利用高天窗、高侧窗以及内部庭院,增强体育馆通风采光的舒适性,在减少通风设备投入的同时,将绿化景观引入室内,改善室内环境。内部庭院是利用场地的原有高差与建筑相结合,自然形成,节约造价的同时又提高了场地的利用率。

体育馆内多设置活动看台,并设置活动篮球架,增加使用灵活性,平时可利用活动看台区域,将活动看台及活动篮球架收起改造成演艺中心、大型会议大厅、展览中心或羽毛球训练馆等;游泳馆平时可对市民开放,作为商业运营的游泳池,达到以商养馆、以馆养馆的目的。

5结语

方案中的体育主题鲜明,体现“均好性”、“协调性”、“多样性”、“时代性”、“独特性”等特征。规划设计定位合理有序,营造出了健康舒适的观赛环境。作为城市的地标性建筑,方案通过结合古城文化的整体风貌,体现了城市文化的延续性及独特性。

摘要：泰宁县全民健身活动中心项目的方案设计除了体现项目自身鲜明的建筑个性,还融入城市建设区域的整体风貌,并通过景观节点的布置与结合,营造了“开放热闹、全民参与”的体育气氛。

关键词：建筑个性,城市风貌,景观布置

参考文献

[1]潘海迅,赵晨.体育建筑创作中的人性化表达[J].城市建筑2009(11).

[2]曾涛.体育建筑设计手册[M].北京:中国建筑工业出版社,2001.

8.打造地产项目快速复制能力 篇八

近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。

值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化。我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。

我们认为，地产企业运作的基本单元是项目，也就是标准化的基本对象在于项目。标准化的项目模版，是项目快速被复制、地产企业迅速扩张的根本。构建一体化、标准化的项目运作体系，一方面，可以在内部形成规范化、结构化的项目：实现项目要素控制的明晰，支撑精细化管理；实现项目任务结构的快速分解和计划的有效编排，支撑项目的规模化复制；另一方面，在规范化的基础上，可以实现管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在组织项目开发，甚至在与外部进行合作开发的过程中作用显著。

那么，如何打造一体化的项目运作体系，实现项目管理标准化呢？根据AMT咨询在某些公司积累的经验和类似行业/企业的相关研究分析，主要可以分为三个方面：

* 项目管理/WBS工作项清理：按照不同类型的项目，分别清理各类项目的工作任务清单，形成WBS模版和项目计划模版（如图1）;

* 流程管理：因为项目管理很大程度上来说，就是对于公司内外、部门内外、专业内外的项目人员之间的沟通和协作。因此，可以用流程管理的思路，对工作任务之间的关系、具体的重点工作项进行清理，明确项目的关键控制点、审批点等要素；

* 知识管理：项目中沉淀下来的经验、文档往往是项目最宝贵的财富，但是知识的积累机制、以及知识如何复用，也是项目中的难点。通过对项目中、流程中的知识点的清理、建立合理的知识分类存储机制，同时建立完善的知识管理制度，才能做到项目最本质、最深入的复制。

项目管理和流程管理两个角度存在一定的相似性，但本质上是完全不同的两个概念，在房地产企业或者说一种企业/组织形态下，这两种管理理念是并存且互相补充的。从房地产企业作为企业乃至集团企业的本质上看，或者就管理控制/服务中心的职能来说，我们支持以业务流程/价值链为主线展开，此时可以避开部门职能划分带来的障碍。具体而言，应围绕项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销策划、销售管理、客户服务等主要流程环节展开设计，覆盖完整的房地产开发过程。同时涉及管理支持类的辅助流程，包括计划管理、人力资源管理、预算及审核监控管理、信息管理等。而从项目基本单元的层面上，我们认为从工作项清理，即WBS（Work Breakdown Structure）梳理作起，在一定的颗粒度上进行逐步完善，才能做到尽可能的完善。

每个地产项目，因其土地条件、政府要求、运营目标、目标客户等因素的不同而有不同定位。因为各有其特殊性，但是从操作过程和具体任务上看又具有共性。因此WBS梳理首先要在对项目工作阶段细分的基础上，以任务为导向，对每个项目的关键任务进行分解，寻找共性，明确各阶段有哪些工作要做，要留下什么成果。

在梳理的过程中，要注意的是：

1） 所谓WBS，就是工作内容的分解，因此必须从地产企业自身的角度出发，梳理自身所要进行的工作，为的是满足自身管理和运营的需要。在每个项目中，地产企业往往需要组织多家供应商来参与项目建设，如设计院、工程、材料、装修、销售代理等，地产公司此时的角色主要是资源的协调者和监控者，而非资源本身。从整个项目的工作出发而非自身角度，很大程度上放大了工作任务，却没有带来真正意义上的收益。

2） 本质在于底层任务的划分，不能过分耽搁于项目阶段、子阶段等层面的纠缠，这些只是对任务从不同角度进行组合的方式，基本不存在优劣差异。而底层任务梳理的颗粒度，很大程度上取决于公司对项目的管理深度和项目人员自身的能力。

3） WBS的标准化不应止步于标准化，而是为了同时能有效沉淀内部项目人员的知识经验，同时结合外部标杆项目的研究借鉴，进行优化和提升。同时，还需要设想任务，对主要的输入输出物进行统一规范。通常，标准化工作都是从一线实际操作的基础上进行比较、总结、合并等来开展的，而一线的工作由于其局限性、时间紧迫性因素，通常从项目本身的效益或进度等单一目标出发，很多时候并不不一定能满足集团/公司管理的需要，缺乏全盘考虑。所以，在梳理时，对现有的某些做法进行扭转，融入公司/公司的管理要求和导向，能够做到一定的提升。

在梳理任务树的同时，需要注意对不同类型的项目进行差异对待，因为对于不同类型的项目，公司在管理目标和措施上都可能存在差异，运作方式可能明显不同。此时，可以基于基础WBS模版进行调整，形成不同类型项目的不同模版，满足不同需要。

规范了项目工作清单，也就基本明确了相关人员/部门的项目职责，可以指引他们有的放矢、有章可循。但是，项目的本质在于协作，每个人都知晓自身工作但拘泥于自身职责，并不能做好项目。

通过流程管理的思路，打破部门/岗位壁垒，才能有效链接相关任务/工作，最终导向最终客户和价值获取。同时，流程是分层级的，我们不能仅限于最底层的审批。因此，梳理流程的过程中，虽然是基于标准项目体系，但不能仅限于任务/子任务的链接，而两种梳理的颗粒度根据需求，可能也会有所不同。

流程的梳理通常是在规范的基础上进行局部或全局的优化。通过规范化，最终会形成一整套的流程文件，一般应包括流程目标、流程范围、流程责任人、流程图及流程文字描述（反映业务在各部门或岗位之间的流转关系）、流程的输入输出、支持性文件、参照性文件和表单记录等。而其中的重点在于流程中关键控制点的清理和描述，关键控制点通常体现了企业管控的方向和力度，或者是流程的瓶颈或风险所在。而后一类关键控制点，往往也可能是后期优化的重点和方向。同时，通过流程节点和权限的梳理和设置，能够切实保障公司的管控力度，实现管理过程透明化。

最后，关于知识管理，在这里主要是指在WBS任务和流程节点执行上的知识经验的积累和复用，较常见的手段是隐性知识显性化和文档化，显性知识表单化、制度化和规范化。同时，在知识梳理的过程中，明确知识点之间的历程关系，做好最佳实践的总结和推广，能集中集体智慧，全面提升项目执行水平。三者之中，知识管理是最为本质和核心的。只有做好知识管理，才能确保所有的项目执行能统一到一个较高的水准。

为了保证标准化项目体系的成功和执行，在组织上需要获取高层的大力支持，并在企业内部建立专门的机构负责，同时建立相应的制度措施和考核体系来保证体系的有力推广，再就是通过IT手段加以固化。另外，体系是需要不断优化和完善的，要建立持续的改进和优化机制。

9.某房地产项目包装方案(案例) 篇九

位置：XX路

规格：

形式：常规精装围墙，喷绘

选择理由：

1）隔离工地与其它地块，明确项目的具体位置

2）塑造和提升项目良好形象

诉 求 点：工地围板，紧扣定位，以“新城市，新生活”形象表现XX新城多元、丰富的生活意境地。

主题：

·整个项目：“XX省县级城市建设样板工程”+ 造城，城市新商业中心 + 强强联袂打造·商业方面：现代商业概念 + 2005新创富时代，城南龙头铺，一铺富三代

·住宅方面：高尚品质家，休闲生活方式，尊贵身份感觉。

2、楼体昭示布

位置：广场右侧、农机公司楼体

规格：

形式：丝印昭示布

诉求点：根据不同的销售阶段发布售卖信息，比如：住宅每平米仅3560元起。

3、广场橱窗：

位置：广场

数量：12个

规格：

形式：钢化玻璃封闭，内打灯光。

主题 1：服装、鞋帽、珠宝首饰、化妆品、音像、时尚饰品、休闲吧、箱包、手机……等纯业态画面展示。

10.房地产开发项目改造实施方案 篇十

XX“城中村”改造项目实施方案

XX村位于XX市南部新区，共有16个村民组，4669人，自2005年南部新区开发建设以来，全村除第九村民组土地未被征用外，其余村民组的土地已基本被征用完，其中第一组因地理位置特殊，至今还有25亩宅基地未被征用，139户村民的81栋房屋、约3万平方米未被拆迁，其余村民组房屋已基本拆迁完毕。长期以来，该村民组由于被环南路、党校路、倒天河二期工程合围成三角地带，造成“脏乱差”现象突出，人居环境不佳，城市面貌滞后，自然形成了名副其实的“城中村”。

鉴于此“城中村”的长期存在和无序发展已严重影响城市建设和土地集约利用，制约了城市整体形象和品位提升，实施“城中村”改造已成为城市发展的当务之急，我办经过深入调研分析和开展民意调查后，广大村民对此做法非常支持，为顺利推进“城中村”改造项目的实施，提出如下方案：

一、总体思路

（一）、指导思想

以科学发展观为统领，统筹城乡一体化，按照政府主导、市场运作、整体改造，先安置后拆迁的利民惠民政策，建设新型城市化社区。

（二）、工作目标

将“城中村”改造腾出的土地通过报批后招拍挂投向市场，与南部新区碧阳国际城、博泰商住楼等城市建设项目形成集约化、组团化

优势，把城市建设管理“难点”转为“亮点”，把单一“城中村”改造项目转为提升农民人居环境的惠民工程，做到城市小区与农民新居一体化、基础设施与公共设施一体化、社区服务于管理一体化、妥善安置被拆迁村民，以人为本，构建和谐社区。

（三）、工作原则

坚持统一规划、统一供地、统一标准、统一配套、统一建设、统一管理的“六统一”原则。

（四）、实施主体

以XX市土地储备开发中心为引资方，大兰村村民自主成立的“毕节华垠房地产开发有限公司”为投资方。

二、运作模式

（一）、先征收房屋，后挂牌出让土地使用权

鉴于“城中村”目前土地性质是集体土地的特殊情况，以土地一级融资开发协议的形式引入投资开发商暨毕节华垠房地产开发有限公司作为投资单位，采取产权调换或货币补偿方式征收现状“城中村”房屋，待政府统一将该地块报批转为国有土地后，将该地块挂牌出让。投资方依据市场规则积极参与土地挂牌，并根据合理开发成本获取土地，进行建设。

（二）、土地一级融资开发协议双方权利和义务约定 引资方权利和义务

1、按照投资方的合理要求，及时介绍和提供该片区土地的有关情况和信息。

2、对投资方投入的资金专款专用。

3、土地一级开发全面完成后，引资方应及时协调有关部门，对投资方开发成本进行评估审计，按同期银行贷款利率上浮10%计息，待土地出让后连本带息全部支付给投资方。

4、该宗土地开发完成出让后，扣出成本，按纯收益支付给投资方作为支持XX市建设的分成。具体比例如下：

（1）该地块成交额达到400万元∕亩（含400万元∕亩）以下的，按纯利润的40%分成给投资方；

（2）该地块成交额达到400万元∕亩以上—450万元∕亩（含450万元∕亩）以下的部分，按纯利润的50%分成给投资方；

（3）该地块成交额达到450万元∕亩—500万元∕亩（含500万元∕亩）以下的，按纯利润的60%分成给投资方；

（4）该地块成交额达到500万元∕亩以上的，按纯利润的70%分成给投资方。

5、该宗土地出让时，若投资方参加竞买，前期开发资金，可作竞买保证金，在同等条件下享有优先受让权；若投资方未获得该宗土地使用权，则应在该宗土地签订《国有土地使用权出让合同》后十日内支付投资方应得款项。延期支付除承担约定利息外，并按每日万分之3支付延期付款违约金，直至付清为止。

投资方的权利和义务

1、自融资将开发协议签订之日起十五日内，投资方应向引资方账户存款伍仟万元整（人民币，下同）作为开发建设专项资金，由引资方管理、投资方专款专项使用，其余资金分次注入，根据土地一级开发的需要，投资方按引资方要求随时注入开发资金。为保障项目顺利

进展，投资方所注入的一切专项资金引资方必须在该宗土地拆迁工作组成立后三个工作日内及时返还，用于项目建设。

2、融资开发协议签订后一个月内，投资方必须制定切实可行的开发方案报送市政府审查批准。

3、严格按照财务制度，建立健全本片区开发的财力账户，自觉接受有关部门监管。

4、自觉依法办事，严格按照有关法律程序和市政府的有关规定进行开发工作，不得损坏公共设施，不得损害社会公共利益。

5、根据市政府相关规划建设安置房或购买房屋对被征收房屋村民进行安置，确保改造工程如期完成。

三、土地一级开发成本构成与核定

1、引资方为完成协议约定工作而投入的成本包括：

（1）征用土地补偿费用、征收土地产生费用及土地报批上交和产生的费用等。

（2）征收补偿、安置、收回和置换过程中发生的相关费用。（3）投资于该地块的土地整治工程（含道路、环境、土石方、管线搬迁、地下设施等）相关费用按国家定额及配套文件计算，下浮3%以下。

（4）土地开发及供应过程中发生的审计、律师咨询、宣传推广、概念性方案以及项目设计等费用。

（5）不可预见费及经XX市财政和土地主管部门核准的其他支出。

2、投资方完成本协议约定开发工作后，双方共同对项目相关费用

进行审核确认的结果作为土地开发成本。

四、违约责任

如双方未认真履行本协议约定，且给对方造成损失的，违约方除赔偿对方损失外，还需向对方支付违约金100万元。同时，受约方有权终止本协议。

五、请求给予的政策支持

鉴于“城中村”改造项目定位于惠民工程，拆迁量太大、投资高（估算约3亿元），项目投资回报率低甚至存在风险，因此恳请市政府及相关部门对该项目给予以下政策支持：

⑴项目用地采取拆迁成本作价土地款，土地挂牌过程中投资方获取土地价格超出土地成本价部分政府全额返还；

⑵项目建设涉及相关规费属市级财政收益部分全额返还； ⑶项目建设所需缴纳的税收除上交省、地财政部分外，市级财政地方收益应全额返还奖励；

⑷容积率调整所应补交土地出让金全额返还； ⑸项目红线范围外的配套基础设施建设由政府投资；

⑹由于本项目启动建设后，该宗地块旁原党校剩余土地（面积大至三亩），将形成死角态势，恳请政府协调将该宗地块进行统一开发。

六、项目可行性分析

（一）、直接成本分析

1、房屋征收费：根据现行拆迁补偿标准概算，拆迁3万平方米房屋应补偿约10000万元；

2、征地补偿费：征用25.17亩土地需80万元；

3、地上附着物补偿费：约需20万元；

4、如投资方通过挂牌获得土地使用权，并可修建10.5万平方米商品房（容积率为6），需修建成本约23120万元；

5、不可预计费约为500万元。以上成本合计33720万元

（二）、利润分析

1、土地出让价预计在400万元∕亩—450万元∕亩之间，25.17亩土地最高可卖11326.5万元。

2、如投资方通过挂牌获得土地使用权后能保证建10.5万平方米商品房出售，其中住宅部分75000平方米收益22500万元，商业3000平方米收益18000万元，可获销售收入约40500万元；

综上所述，政府予以政策支持返还土地出让收益等规费，如通过挂牌出让土地后，投资方在450万元∕亩内获得土地使用权并能建10.5万平方米商品房出售，可赢利约6000万元；如通过挂牌出让土地后，投资方没有获得土地使用权，按土地一级融资开发协议约定，投资方也可获得利润，为此，虽然该项目在土地使用权方面存在招拍挂地价风险和产品市场风险，但为了南部新区城市整体形象和品位的提升，为今后类似的“城中村”改造项目开好头，做好典范，实施该项目是切实可行的。

XX办事处

11.大盘地产项目的营销策略选择研究 篇十一

[关键词] 信息非对称企业营销

一、非对称信息的内涵

传统经济学研究的前提之一是：市场信息是完全的、对称的，交易双方都掌握了充分的信息，但这种假设在现实生活中是不存在的。实际上，交易双方对对方的情况和信息了解得并不十分清楚，有时一方掌握的信息会多于另一方，这种情况被称为信息不对称。所谓非对称信息，简单的说就是指市场上某些参与者拥有，而另一些参与者不拥有的信息。而在相互对应的经济人之间，不作信息对称分布的有关某些事件的知识和概率分布，就形成了非对称信息。其中，持有较多私人信息的一方具有信息优势。在交易中处于比较有利的地位，而对方则居于信息劣势。在这种情况下，交易的达成显然要比在信息对称条件下困难得多，因为信息劣势方试图使交易更加公平的努力变得更加困难。因此，需要制定某种交易规范和契约。谋求双方效用最大化，以确保“可能的”交易顺利达成。

二、信息非对称对营销的不利影响——“逆选择” 和“道德风险”

根据信息不对称理论，信息不对称状况会导致“逆选择”和“道德风险”问题。逆选择是指在价格水平一定的条件下，信誉好、质量高的交易对象会退出交易，而信誉差、质量低的交易对象则会大量涌人，即所谓“劣质品驱逐优质品”现象。如保险费一定时，越是风险高的人越愿意投保；利率一定时，越是信用质量差的企业越愿意贷款。道德风险则是指拥有信息优势的经济行为人发布虚假信息欺骗处于信息劣势的经济行为人，通过损害后者的利益来为自己牟利。如企业经营者掩盖公司利润不向股东分红，以个人私利而非股东利益为出发点来处理企业经营中的各项事务等。

在信息不对称的情况下，逆选择和道德风险同样也会在消费品市场中出现。逆选择主要表现为劣质品泛滥，道德风险则表现为卖方对买方的各种欺诈。应当承认，信息不对称状况并不必然导致逆选择和道德风险，它至多只是这两个结果出现的必要条件，企业作为经济人追逐最大利润的动机，为企业营销道德失范提供了充分条件。

三、非对称信息市场下的企业营销策略

要避免上述因信息非对称引起的负面影响，企业营销的策略有二:一是使信息对称化。关于产品的信息，厂家知道的多，消费者了解的少、好，那就想办法把消费者不知道的而又想知道的信息告诉他们，信息对称了，消费者才敢买，买的放心;二是转移消费者的信息关注方向。产品的性能，固然是厂家比消费者知道的多，那就想办法让消费者去关注性能以外的地方，要知道，消费者并不是完全理性的，产品本身的性能并非购买行为的惟一决定因素。

1.信息对称化策略

信息对称化策略就是通过一定的沟通手段，努力把厂商与消费者之间互相占有的，对方不知道的信息对称化。该策略主要有以下实现方式:

(1)市场调研。市场调研是厂商做好工作的重要基础，良好的前期市场调研，是企业走向成功的一半。市场调研的目的就是结合自身的资源和优势，找寻消费者尚未被满足的需求，使消费者的所想不再是单方面的信息占有，而是与厂商形成信息对称，为厂商进入市场找到切入点。

(2)信息告知。厂商担心消费者因为对产品不是很了解而放弃购买意向，最简单的方法就是把产品的信息通过有效的渠道告知消费者。产品信息变不对称为对称，消费者清楚知道产品是否“合适” 自己的需求，购买成本就会大幅降低，这是营销的目的之一。信息告知的方式有很多种，比较常见有:广告、产品包装等。

2.转移信息关注方向策略

(1)品牌化。张维迎说:信息越不对称，品牌越重要。消费者在购买商品时，由于对商品的性能、材料等具体信息不完善，理性决策的因素不足，从而会选择自己比较熟悉的产品。品牌就在这个过程中诞生了，可以说在信息不对称的条件下，品牌成了承载多种信息的一个比较可靠的载体。因此建立一个具有较高知名度、较高美誉度和较高忠诚度的品牌是信息不对称下营销的重要手段。

(2)开展网络营销。网络营销并非简单地将传统营销方式照搬到网上，企业应根据网络营销的一般特征，充分利用因特网这一崭新的销售手段和媒体。开发和调整适合网络营销的产品。使产品和渠道相适应。从而顺利进入这一营销新领域，在竞争中发展壮大。在信息不对称的情况下，有时候只需要给消费者一个信息广泛的平台。

(3)销售渠道决策。销售渠道决策就是在销售渠道的长短、宽窄:维变量中确定出一个较优解。销售渠道决策要解决的根本问题在于如何方便消费者购买，即给消费者以时间的方便(创造时间效用)和地点的方便(创造地点效用)。消费者购买商品要考虑购买成本(包括商品价格，寻找商品的时间、精力耗费、交通费用，机会成本及风险成本)。降低购买成本中寻找商品带来的费用和机会成本，是销售渠道决策存在的必要性基础。这种似乎和信息不对称无关的营销活动实际上无时不在考虑克服信息的不对称性。大量分销渠道存在本身就是克服信息不对称性的手段之一。

参考文献:

[1]郑海磊蒲勇健:非对称信息下私人信息的揭示博弈分析.重庆大学学报：自然科学版出口,2004.27(12)

[2]张茂忠崔秀梅:基于非对称信息市场下的企业营销策略.科技管理研究,2005.25(1)

[3]郭士正卢震:信息非对称状态的供应链生产营销协作.工业工程与管理, 2004年6期

[4]王建军:信息不对称的消费者行为与企业营销.商业时代,2005(3)

12.地产项目反索赔风险分析 篇十二

由于建筑市场竞争的激烈性, 以及自身行为的不完全规范性, 一般地产公司进行的合理综合低价中标, 演变成了多轮竞标, 最终形成最低价中标或议标价中标。有丰富经验的施工承包单位便形成了以“低报价, 高索赔”的投标策略, 签订合同后, 施工承包单位由被动变成占主导地位, 利用各类索赔来增加施工利润, 甚至有的索赔总金额超过合同金额。索赔日益成为施工承包单位和地产公司之间不断的矛盾和争议纠纷、甚至诉讼的根源之一。

地产公司通常应对施工承包单位的索赔准备不足, 往往缺乏反索赔意识和反索赔风险防范意识, 耗费了大量的人力、物力和资金来应对各类索赔和进行反索赔, 而且项目又受工程进度和工期的制约, 在索赔金额重大的时候, 合同无法实现其真正的约束力, 为保证工程进度, 地产公司不得已和施工承包单位进行协商和让步, 致使项目工程成本不断增加。

在对待反索赔的问题上, 地产公司往往占据被动局面, 而且由于立场的不同, 根本涉及到利益, 于是施工承包单位索赔中的各种问题铺天盖地而来, 证据是否齐全有效、内容是否属实、签字人是否责任到位、变更洽商是否前后重复、工程量是否偏大、价格是否合理、费率是否过高、是否按合同约定执行等等问题, 如果地产公司管理又缺乏科学性的话, 成本可能出现完全失控, 完全被施工单位牵着鼻子按其索赔意图进行, 更大大增加其本来可以避免的成本损失。

于是, 施工承包单位的索赔和地产公司的反索赔成为双方博弈的重点, 反索赔处理和如何防范风险也成为地产公司日益关注的问题, 也是本文讨论的问题。

一、索赔与反索赔

(一) 索赔的概念。

首先, 要分析反索赔的概念和意义, 必须先分析索赔的概念, 索赔是在工程承包合同履行中, 当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由施工承包单位承担的风险而遭受损失时, 向另一方提出赔偿要求的行为。

(二) 反索赔的概念。

通常情况下, 索赔是施工承包单位在合同实施过程中, 对非自身原因造成的工程延期, 费用增加而要求地产公司给予补偿损失的一种权利要求。而反索赔是地产公司对施工承包单位提出的补偿要求, 一般包括两个方面:一是对施工承包单位提出的索赔要求进行分析, 评审和修正, 否定其不合理的要求, 接受其合理的要求;二是对施工承包单位在履行中的其他缺陷责任提出损失补偿要求。

(三) 索赔与反索赔的联系与区别

1、索赔与反索赔的区别。

在实际工作中, 索赔是双向的, 根据我国《标准施工招标文件》通用的合同条款中所描述的索赔包括了施工承包单位对地产公司的索赔, 也包括地产公司对施工承包单位的索赔。

在地产项目开展过程中, 地产公司与施工承包单位之间, 同一地产项目的施工承包单位与施工承包单位之间, 总施工承包单位和分包商之间, 施工承包单位与材料和设备供应商之间都可能有双向的索赔和反索赔。如, 施工承包单位向地产公司提出索赔, 则地产公司反索赔;同时地产公司又可能向施工承包单位提出索赔, 则施工承包单位可能进行反索赔。所以, 在工程中索赔和反索赔关系是很复杂的。

2、索赔与反索赔的联系。

在地产项目实施过程中, 合同主体双方都在寻找索赔机会, 一旦有干扰事件发生, 都会先推卸自己的合同责任, 然后进行索赔。如果不能进行有效的反索赔, 同样要蒙受损失, 所以反索赔与索赔有同等重要的地位。

索赔管理的任务不仅在于对已产生的损失的追索, 而且在于对将产生或可能产生的损失的防止。追索损失主要通过索赔手段进行, 而防止损失主要靠反索赔进行。因此, 索赔和反索赔是进攻和防守的关系。

二、工程索赔

(一) 工程索赔产生的原因

1、地产公司违约。

地产公司没有按合同规定的要求交付设计资料、图纸;未按合同规定的日期交付施工场地, 提供道路、水电等施工条件, 使施工承包单位的施工人员和设备不能进场, 或进场后不能正常开展工作, 出现人员窝工、停工和机械闲置;没有按合同规定的时间和数量支付工程款;供应材料、设备不及时或不合格等。

2、不可抗力或不利的自然条件。

不可抗力可以分为自然事件和社会事件。自然事件主要指工程施工过程只能够不可避免发生并不能克服的自然灾害, 包括地震、海啸、瘟疫、水灾等;社会事件主要包括国家政策法律、法令的变更, 战争、罢工等。不利的物质条件主要指施工承包单位在施工现场遇到的不可预见的自然物质条件, 非自然的物质障碍和污染物等, 包括地下和水文条件。

3、合同缺陷。

合同缺陷表现为合同文件规定不严谨甚至矛盾, 合同含义模糊、合同中的遗漏或错误等。

4、合同变更。

合同变更表现为设计变更、指令变更、施工方法变更、追加或取消某项工作, 合同规定的其他变更等。

5、甲方或监理人指令。

甲方或监理人的指令有时会产生索赔, 如指令施工单位加速施工, 更换材料, 进行某项目工作, 采取措施等, 而且这些指令不是由于施工承包单位的原因造成的。

6、其他第三方原因。

其他第三方原因通常表现为与工程第三方的问题而引起的对本工程的不利影响等。

(二) 工程索赔的内容。工程索赔包括工期索赔和费用索赔。

1、工期索赔。

在工程施工中, 常常会发生一些未能预见的干扰事件使施工不能顺利进行, 使预定的施工不能顺利进行, 使用权预定的施工计划受到干扰, 造成工期延长, 这样, 对合同双方都会造成损失, 它包括工期延长延误的索赔和因施工中断功效降低提出的索赔。

工期索赔一般采用分析法进行计算, 其主要依据合同规定的总工期计划、进度计划, 以及双方共同认可的对工期修改文件, 调整计划和受干扰后实际工程进度记录, 如施工日记、工程进度表等, 施工单位应在每个月底以及在干扰事件发生时, 分析对比上述资料, 以发现工期拖延以及拖延原因, 提出有说服力的索赔要求。

2、费用索赔。

费用索赔都是以补偿实际损失为原则, 实际损失包括直接损失和间接损失两个方面, 其中要注意的一点是索赔对建设单位不具有任何惩罚性质。因此, 所有干扰事件引起的损失以及这些损失的计算, 都应有详细的具体证明, 并在索赔报告中出现这些证据。没有证据, 索赔要求不能成立。

(三) 工程索赔的意义。

由于建筑市场竞争激烈, 在施工企业中存在着这样一句口号:“中标靠低价, 赚钱靠索赔”, 也就是常规中的“低报价, 高索赔”, 它充分反映了索赔工作在工程建设中的重要作用。充分做好索赔准备工作, 可以保护施工承包单位应得的权利, 获取更多利润;从工程开始, 施工承包单位就注意收集需要索赔资料, 并在规定的时间内及时提出索赔。工程施工索赔是施工合同管理知识的集中表现, 它涉及工程技术、施工经验、合同知识、法律经济基础知识, 在工程合同管理工作中具有重要的意义。

三、工程反索赔

(一) 反索赔的内容。

反索赔的工作内容包括两个方面:一是防止施工承包单位提出不合理索赔;二是反击或反驳施工承包单位的索赔要求。

1、防止施工承包单位提出索赔。

首先是地产公司必须完善自己的合同文本, 严格履行合同中规定的各项义务和责任, 防止自己现行违约;并通过加强合同管理, 使施工承包单位无法寻求索赔的理由和根据, 使自己处于不能被索赔的地位;其次, 如果在工程实施过程中发生了干扰事件, 则应立即着手研究和分析合同依据, 收集证据, 为提出索赔或反击对手的索赔做好两手准备;再次, 体现积极防御策略的常用手段是先发制人, 首先向施工承包单位提出索赔, 既可防止自己因超过索赔时限而失去索赔机会, 又可争取索赔中的有利地位, 打乱施工承包单位的工作步骤, 争取主动权, 并为索赔问题的最终处理留下一定的余地。

2、反击或反驳施工承包单位的索赔要求。

如果施工承包单位先提出了索赔要求或索赔报告, 则自己一方应采取各种措施来反击或反驳施工承包单位的索赔要求。常用的措施有:

第一, 抓住施工承包单位的失误, 直接向其提出索赔, 以对抗或平衡索赔要求, 达到最终解决索赔时互作让步或互不支付的目的。

第二, 是针对施工承包单位的索赔报告, 进行仔细、认真的研究和分析, 找出理由和证据, 证明施工承包单位索赔要求或索赔报告不符合实际情况和合同规定、没有合同依据或事实证据、索赔金额 (工期) 计算不合理或不准确等问题, 反击施工承包单位不合理的索赔要求或索赔要求中的不合理部分, 推卸或减轻自己的赔偿责任, 使自己不受或少受损失。

(二) 反索赔的要点:反击或反驳索赔报告

1、索赔报告一般存在的问题。

由于立场不同, 涉及到根本经济利益, 施工承包单位提出的索赔要求, 在其索赔报告中一般会存在以下问题:不能清楚、客观地说明索赔事实;不能准确、合理地根据合同及法律规定证明自己的索赔资格;不能准确计算和解释所要求的索赔金额 (工期) , 往往夸大索赔金额 (工期) ;希望通过索赔弥补自己的全部损失, 包括因自己责任引起的损失;由于自己管理存在问题, 不能准确评估双方应负责任范围;期望留有余地与地产公司讨价还价等。因此, 充分研究和反击施工承包单位的索赔报告, 是反索赔的重要内容之一。

2、反击或反驳索赔报告。

对施工承包单位索赔报告的反驳或反击, 一般可从以下几个方面进行:

(1) 索赔意向或报告的时限性。审查施工承包单位在干扰事件发生后, 是否在合同规定的索赔时限内提出了索赔意向或报告, 如果施工承包单位未能及时提出书面的索赔意向和报告, 则将失去索赔的机会和权利, 其提出的索赔则不能成立。

(2) 索赔事件的真实性。索赔事件必须是真实可靠的, 符合工程实际状况, 不真实、不肯定或仅是猜测甚至无中生有的事件是不能提出索赔的, 索赔当然也就不能成立。

(3) 干扰事件原因、责任分析。如果干扰事件确实存在, 则要通过对事件的调查, 分析事件产生的原因和责任归属。如果事件责任是由于索赔者自己疏忽大意、管理不善、决策失误或因其自身应承担的风险等造成, 则应由索赔者自己承担损失, 索赔不能成立。如果合同双方都有责任, 则应按各自的责任大小分担损失。只有确属是自己一方的责任时, 施工承包单位的索赔才能成立。在工程承包合同中, 业主和承包人都承担着风险, 甚至承包人的风险更大些。

(4) 索赔理由分析。索赔理由分析就是分析施工承包单位的索赔要求是否与合同条款或有关法规一致, 所受损失是否属于不应由其负责的原因所造成。

(5) 索赔证据分析。索赔证据分析就是分析施工承包单位所提供的证据是否真实、有效、合法, 是否能证明索赔要求成立。

(6) 索赔金额 (工期) 审核。对索赔报告中的索赔金额 (工期) 进行认真细致的审核, 审核的重点是索赔金额 (工期) 的计算方法是否合情合理, 各种取费是否合理、适度, 有无重复计算, 计算结果是否准确等。

(三) 反索赔的目的和意义。

由于工程实践中大量存在的是施工承包单位向地产公司的索赔, 因此反索赔就成为业主或工程师在索赔管理中的重要任务和工作。反索赔能事前预防和减少损失的发生, 也能降低项目的开发成本, 维护自身的利益, 反索赔能促使双方严格执行合同约定条款, 能够帮助双方公平公正地面对索赔金额 (工期) , 调整合同工期和工程价款, 帮助地产公司进行成本控制, 促使规范化、科学化管理项目, 也有利于建筑市场的规范化。

四、索赔与反索赔风险分析

(一) 索赔与反索赔中的主要风险。

(1) 合同风险, 现在大部分合同由于地产公司的优势地位而制定, 施工承包单位承担风险比例加大; (2) 政治政策风险; (3) 经济风险, 如人工、材料、机械等物价大幅度上涨; (4) 环境风险, 如自然环境、地质环境的影响等; (5) 技术风险等。

(二) 反索赔与合同的关系。

主要影响的风险在于合同风险和经济风险, 影响比较直接和明显, 地产公司可以利用合同能规避一些可以预见的风险, 减少部分成本, 如合同中约定“变更洽商每份单项单条清单子目费用在3, 000元以下的部分不计取费用”, 一般认定单条清单子目超过3, 000元的部分则先行扣减3, 000元然后记取费用, 此时很多洽商变更将属于纯技术性洽商, 不涉及费用变更, 大大减少成本支出;在合同中以“工程竣工结算时申报金额超出审定金额5%的, 按超出审定金额的10%进行违约补偿”约定结算时的反索赔。

反索赔的进行离不开合同的约束, 双方都能正确执行合同约定, 也不会产生索赔和反索赔的争议;成本控制的好与坏更多地取决于反索赔的执行力度, 因为大部分的争议项目来自于施工单位申报的索赔项目, 争议点集中的也在索赔和反索赔中, 反索赔直接影响到了项目整体成本的控制。

(三) 反索赔风险处理。

有时候处理反索赔事件时, 尤其涉及到重大金额变更时, 要综合考虑项目进度、成本、质量等各方面综合因素。一般地产公司利用合同规避风险, 或转移风险。因此, 正确处理好双方合同的约定与执行, 是反索赔风险处理的主要因素。但应该注意的风险是, 一些重大的风险如经济风险和法律风险会使得合同风险的可执行性减弱, 甚至部分合同条款在争议产生时属于无效条款。

在实际工作中, 不仅要考虑索赔和反索赔本身的合理、合法性, 有时可能还需要综合考虑其他一些因素, 如实际情况是否确实超出施工承包单位承受范围, 拒绝该项索赔可能会对工程施工进度和工期产生的不利影响, 该项索赔是否超出其承担风险范围, 索赔处理可能带来的派生问题以及今后双方的合作等问题。如一般约定人工费和材料费按投标当期计取, 涨价风险自行负担, 但从2010年以来, 人工费大幅度上涨30%以上, 材料也涨幅较大, 整体约在10%左右, 致使施工承包单位亏损面较大, 申请费用索赔后, 被地产公司拒绝驳回, 施工承包单位停止施工, 工期拖延, 地产公司根据约定进行反索赔, 致使双方产生重大负面影响, 导致纠纷甚至诉讼, 双方均遭受到很大的经济损失。如果双方都能正确对待风险承担问题, 在合同或补充合同中约定施工承包单位承担整体10%以内的涨价风险, 地产公司承担整体超出10%的涨价风险, 或按照2008清单约定的人工费5%以内和材料费10%以内的价格浮动风险由施工承包单位承担, 问题也能得到解决。还有其他的处理方法, 如采用工期奖励的形式弥补施工承包单位承担的风险损失, 采用工程保险的方式来规避风险尤其是涨价风险目前实际应用并不广泛, 大部分地产公司和施工承包单位只会缴纳国家相关规定的强制性工程保险, 其他方面均处于探讨和论证阶段。

因此, 索赔和反索赔处理结果都应有利于工程项目总体目标的实现, 有助于工程项目的顺利实施和完成, 这是合同双方的根本利益所在。

五、结论

综上阐述了索赔和反索赔的内容和重点注意的事项, 以及在索赔和反索赔中的主要风险分析, 根据实事求是的原则, 公平公正的处理索赔事宜和进行反索赔, 索赔和反索赔都必须遵循“以事实为依据, 以合同为准绳”的原则, 离开了这一点, 就不是真正意义上的索赔与反索赔。

严格按合同约定执行, 就会大幅度减少索赔和反索赔的争议。双方签订的合同是主要风险的影响因素, 合同的公平公正与否, 也直接影响到了日后产生索赔的争议的多少, 因此要着重重视合同各项条款的签订, 地产公司不仅要考虑将一些风险转嫁给施工承包单位, 也要考虑合同的可执行性和合同自身存在的风险, 以及重大风险转嫁带来的整体重大风险的可能, 因此应合理规避风险, 不能转嫁超出对方可承受范围以外的风险。

在正常条件下, 反索赔能帮助地产公司控制成本, 预防和减少成本的浪费, 也能够促使合同双方按合同约定执行, 对提高双方的科学管理能力有很大的促进作用, 同时也能进一步促进建筑市场的规范化发展。

参考文献

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