拆迁安置业务的会计及税务处理

拆迁安置业务的会计及税务处理（9篇）

1.拆迁安置业务的会计及税务处理 篇一

拆迁补偿款的税务与会计处理

企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。

企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。

一、营业税政策

1.国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函[2008]277号 2008-3-27)：

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税及附加。

2.关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业

税问题的通知(国税函[2009]520号 2009-09-17)：

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下：

一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函„2008‟277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

二、企业所得税

对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规

定：

⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：

①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定：

⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。

③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被

拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。所发生的损失在税务方面应该按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定办理。

2.拆迁安置业务的会计及税务处理 篇二

一、因确认条件不同而导致的差异及会计处理

《企业会计准则第14号———收入》规定, 销售商品收入同时满足下列条件的, 才能予以确认:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。《增值税暂行条例实施细则》指出:销售货物, 是指有偿转让货物的所有权;有偿, 是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。与《企业会计准则第14号——收入》规定的确认销售商品收入条件相比, 增值税法所定义的“销售货物”并未要求考虑主要风险和报酬转移等问题, 而是主要考虑了法律形式。例如, 企业销售一批货物, 如果款项很可能收不回, 则会计上不确认收入, 但依增值税法规定要确认销售;企业不能合理估计退货可能性的, 会计通常在售出商品退货期满时确认收入, 但依增值税法规定一般要在发出商品时确认销售。此时, 涉税会计处理一般为, 借记“应收账款”或“应收票据”科目等, 贷记“应交税费———应交增值税 (销项税额) ”科目。

另外, 为了保证税款抵扣制度的顺利实施, 不致造成税款抵扣环节的中断, 对并没有给企业带来直接的现金流和其他经济利益的下列特殊行为, 《增值税暂行条例实施细则》明文规定视同销售货物: (1) 将货物交付其他单位或者个人代销; (2) 销售代销货物; (3) 设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人, 将货物从一个机构移送其他机构用于销售, 但相关机构设在同一县 (市) 的除外; (4) 将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目; (5) 将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费; (6) 将自产、委托加工或者购进的货物作为投资, 提供给其他单位或者个体工商户; (7) 将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者; (8) 将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

八种视同销售货物行为中, (1) 、 (2) 和 (3) 项属于代销行为, 从会计处理来看, 得到了会计的认同, 其税务处理与会计处理没有差异。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条的规定, 企业发生非货币性资产交换, 以及将货物用于职工福利、捐赠和利润分配等用途的, 除国务院财政、税务主管部门另有规定之外, 也视同销售货物。现行所得税会计采用的是资产负债表债务法, 注重的是资产负债的计价, 从而在一定程度上缩小了所得税法与会计准则在收入确认和处理方面的差异。从《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》来看, 所得税法对收入的确认也基本上与会计准则一致。所以上述 (5) 、 (6) 、 (7) 、 (8) 项已得到了会计准则的认同, 税务处理与会计处理没有差异。

对于第 (4) 项, 根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》, 将资产用于生产、制造、加工另一产品, 改变资产形状、结构或性能, 改变资产用途 (如自建商品房转为自用或经营) 等不改变资产所有权属的情形, 由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变, 可看做内部处置资产, 不视同销售确认收入, 相关资产的计税基础延续计算。既然所得税法明文规定不作销售处理, 所以“将自产、委托加工的货物用于非应税项目”在会计上也没有确认收入, 货物按成本转账;因增值税法规定其视同销售, 则按同类资产同期对外销售价格计算销项税。例如, 将自产货物用于建造房屋时, 借记“在建工程”科目, 贷记“库存商品”、“应交税费———应交增值税 (销项税额) ”科目。

二、因确认时点不同而导致的差异及会计处理

根据《增值税暂行条例实施细则》和《企业会计准则第14号———收入》应用指南的规定, 增值税确认纳税义务发生时间的时点即确认销售的时点与会计上确认收入的时点不一致的是:先开具发票的, 为开具发票的当天;生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物的, 为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天;委托其他纳税人代销货物、未收到代销清单及货款的, 为发出代销货物满180天的当天。对于第二种情况, 涉税会计处理为:借记“预收账款”科目, 贷记“应交税费———应交增值税 (销项税额) ”科目;对于第三种情况, 涉税会计处理为:借记“应收账款”科目, 贷记“应交税费———应交增值税 (销项税额) ”科目。

三、因计量方法不同而导致的差异及会计处理

《企业会计准则第14号———收入》应用指南指出:某些情况下, 合同或协议明确规定销售商品需要延期收取价款, 如分期收款销售商品, 实质上具有融资性质的, 应当按照应收的合同或协议价款的现值确定其公允价值。无论是从所得税还是增值税的规定来看, 目前税收计量主要采用历史成本和市场价值, 尚未有依据现值计量的明确规定。所以, 具有融资性质的分期收款销售商品, 仍然按合同约定日期应收的合同或协议价款计算销项税额, 而按应收的合同或协议价款的现值确认会计收入。

《增值税暂行条例实施细则》规定, 销售货物价格明显偏低并无正当理由或者有本细则所列八种视同销售货物行为而无销售额者, 按下列顺序确定销售额:按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;按组成计税价格确定。组成计税价格的计算公式为:组成计税价格=成本× (1+成本利润率) 。属于应征消费税的货物, 其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指:销售自产货物的为实际生产成本, 销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。而会计准则对此类销售额并没有这样的规定。那么进行会计处理时的原则是:“应交税费———应交增值税 (销项税额) ”按增值税法规定计量, “主营业务收入 (或其他业务收入) ”按会计原则计量。

总之, 增值税税务处理与会计处理分别遵循不同的规则, 服务于不同的对象, 两者的差异不可能完全消除, 但只要在税务与会计工作中, 做到熟悉税法和会计准则, 就能进行正确的处理。针对上述各种差异进行会计处理时的总原则是:“应交税费———应交增值税 (销项税额) ”按增值税法规定确认和计量, “主营业务收入 (或其他业务收入) ”按会计原则确认和计量。

参考文献

[1].财政部, 国家税务总局.增值税暂行条例实施细则.财政部国家税务总局令[2008]50号, 2008-12-15

[2].财政部.企业会计准则——应用指南2006.北京:中国财政经济出版社, 2006

[3].企业所得税法实施条例.国务院令第512号, 2007-12-06

[4].国家税务总局.关于企业处置资产所得税处理问题的通知.国税函[2008]828号, 2008-10-09

3.拆迁安置房开发的特点及对策 篇三

关键词：安置房；开发；特点；对策

中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0022-02

近年来，拆迁安置房建设，包括经济适用房、旧城棚户区改造在城市住宅开发中所占比例逐步提高。此类住宅开发，是新一轮房地产调控中唯一国家支持和鼓励的开发方向。尤其是在金融对城市投融资平台放贷收紧、购房贷款利率上调、二套以上住房贷款限制、物业税在部分城市已开始试点的大环境下，以拆迁安置房为主的保障性住房建设，由于具有规模大、市场价格风险低（由政府回购无需向市场销售）、楼面地价低（项目资金占相对较低）、开发周期短、报批程序通畅、报批规费较低等一系列优势，尽管利润率较低，但已足以吸引市场上开发商的关注。2011年2月，江苏省国土厅及各市政府已开始对各地住宅土地上市土地供应进行审核，要求各市此类住房的土地供应应优先得到保障，其比例应达住宅开发供地70%。

然而，并不能因为大环境有利，开发商就可以对此类房屋的建设管理工作掉以轻心。因为此类房屋开发，由于具有较高的政策性、计划性约束，在许多方面对项目的建设管理要求将更高，这一点，却是许多开发商始料未及的。

一、其特点突出表现在：

（一）开发建设时间有明确约束目标。相对而言，普通商品房开发的销售及交房时间，开发商有更多自我计划权。拆迁安置等保障性住房却有更严格的外部制约性。例如，镇江市规定，从拆迁签约之日起，选择多层、高层、小高层住宅安置房的，安置腾仓期分别为18、24、36个月。由于此类开发，相当部分在拆迁原址建安置房回迁安置，原址从开始拆迁到净地，加土地上市交易时间，通常在8个月至一年左右，留给开发商开发时间其实十分有限。一旦因交房时间延期，将导致较为严重的违约后果及社会问题，如群众大规模集中上访、按原腾仓费2倍补偿（在江苏镇江市通常每平方米每月超期腾仓费补偿高达约20元人民币），当延期一年以上交付时，延期安置补偿就高达所开发拆迁安置房政府回购价的约十分之一到二十分之一。

（二）开发户型有严格的约定，具有一定设计难度。无论是拆迁定建安置房，还是廉租房、经适房，都有严格的面积标准及楼型、房型标准，开发商不可随意变更。一般而言，各地拆迁管理部门均要求，拆迁定建房面积、楼型、房型在拆迁前均需向被拆迁人公示并供其选择，政府及相关业主单位再根据预测结果或实际被拆迁户选择结果确定某种户型建设套数，具有很强的预先设计条件的约束性，一旦变更，将存在被拆迁人合同选择房型与供应房型套数户型不匹配的严重问题。其他廉租房、经适房，通常各地政府也有明确的标准，不可随意变更。因此，此类房屋开发在设计时存在既要用足规划容积率指标，又要满足预定户型套数要求的，所谓“拼户型”的难题。

（三）品质及配套要求更高。对未从事过此类房屋开发的开发商而言，往往主观上会认为此类开发项目的品质要求并不高，其实不然。尽管此类住房的外部装饰铺装，外立面效果可能不十分追求品质，但内部品质要求往往更高。一方面，此类住房开发项目在执行一般当地商品房开发标准的同时，会增加特殊要求，如通常的普通商品房开发可以是不带内部门、窗，不配灶台、便池的所谓“裸房”，待客户装修时自行安装，而拆迁安置等保障性住房，各地往往规定应该配套齐全，但这些部位，正是房屋开发中质量瑕疵出现频率最高的部位。另一方面，此类住房的入住对象往往具有利益相关性，如入住人原先可能都来自同一拆迁区域甚至同在一个村民小组或工作单位，任何一套住房中出现的问题，会迅速引起所有入伙人的注意和知悉，被人为扩大化。此外，房屋的配件、饰件也应一致，不宜多品种混杂，以防引起入伙人对房屋品质差异产生的歧义。

（四）入住时间具有批量、集中的特点。此类住房，往往存在在某一指定时间内集中批量交付的问题，对前期物管单位的素质要求很高，项目运营商、开发商、物管企业、建设施工单位，甚至连同地方政府部门之间，都要高度协调、高效运作、及时、高效、灵活的处理相关突发问题，不得发生发错钥匙、结错款项等严重差错。

（五）销售资金更加难于保证。在中国内地从事房地产开发，最大风险来自于政策层面和政府，这种风险在此类房屋开发中往往更加突出，因为开发商拿地时面对的是市场，售房时面对的是政府。透支地方财力搞城市建设是中国内地各级地方政府普遍存在的现象。此间最大的风险在于，房屋交付时开发商已完成所有工作和投资，门口集中着大量要拿房入住的普通居民，地方政府或地方政府投融资平台的资金还迟迟不能提供到位。其次，后期物业费收取也有一定风险，因为入住人群历史上往往居住在无物管的住宅内，短期内难以形成配合物管工作的理念。

二、针对拆迁安置等保障性住房开发中存在的上述特点，开发商在从事此类项目开发时必须提前准备、有效应对、量力而行，具体工作中应注重采取以下措施化解风险：

（一）与地方政府保持高度有效沟通，不能以简单的商品房市场调研模式作为主要决策依据。一是对地方政府或项目运营商（地方政府投融资平台）支付信誉有充分了解，二是对回迁入住人群对象有所了解，选择回迁或入住人群素质较高项目介入，三是对实际回迁交付时间有准确掌握，四是对当地政府对类似项目的运作模式有充分了解，包括规费税的收取标准及减免退缴标准及审批方式，类似项目开发商的运作困难，同类型目物业费收取标准及方法等。

（二）提前介入，早作项目跟踪及调研。地方政府的此类项目，一般在项目确立后即开始寻求“托盘”单位（即确保参与举牌拿地开发商），此时介入，对项目的真实情况了解更准，掌握更透，也能同时享受到更优惠的土地价格，压缩项目前期时间，提早开展规划设计工作，使拿地后的实际有效工作时间得以保证。

（三）明确政府安置房回购的资金保障渠道。一是选择有信誉的政府投融资平台介入，明确回购资金不能准时到位的处理条款及方案，二是争取明确资金不能按时到位的补救措施，如以本公司其他开发项目土地出让金、规费抵补，或以地方政府已完成农转用的待开发土地作担保及抵補等。

（四）约定待开发项目户型及套数的提供时间及净地时间，为最终延期交付开发房屋的责任承担做好准备。对净地交付时间、户型套数明确时间，一方面开发商要明确告知土地出让方（一般为地方国土部门），并书面明确责任，另一方面，一旦地方上正式交付净地或回复户型套数时，要有书面交接备忘录。

（五）注意品质一致性。例如门窗型材厂家、公共部位瓷砖品质甚至色彩，尽可能在一个项目中保持统一，不宜随便变更。

（六）注重公共建筑设施的位置布局。对易造成对具体位置的房屋品质可能产生影响的公共建筑设施，如垃圾集中站、配电房、绿化、地下车库进出口等可能对某一具体位置房屋居住质量产生影响的项目，合理、均匀布局，不宜集中，避免由于过度集中导致某幢或某一区域居住质量明显受到影响的情况，造成被安置户集体拒绝回迁入户的事件，其中，自行车库与住房套数的匹配情况尤其重要。

（七）选择有当地安置房物管经验的物管公司介入前期物业，这对以当地类似项目处理本项目中存在的问题，化解集中安置矛盾具有非常大的帮助，对入伙人也有很大说服力。同时物管企业要有短期内集中较多人员参与物管接管、帮助开展集中批量安置工作的人力、物力和财力。

（八）注重信息公开。将施工进度、施工单位、开发项目效果图等尽早公开公示，实现项目实际情况的信息公开化，产生先入为主、让被安置人尽早接受和认可方案的效果，同时也利于项目设计工作的改进。

（九）注重建设进度与安置计划的对接。一个保障性住房楼盘，往往须集中安置若干个不同时期到期的安置项目，而每个项目对都有对具体户型套数的需求计划，要尽可能避免楼盘开发总量进度完成很好，但已完工交付的户型套数与到期安置所需的户型套数不符的现象，防止出现开发项目所建各类户型总套数与安置的各类户型总套数相匹配，而每期完工交房的户型套数与到期安置所需户型套数不匹配情况，既可节约开发商资金占用，又可保证安置计划的顺利实施。

（十）勇于承担自身责任，不因小事推诿影响全局工作，对由于自身质量瑕疵造成的矛盾，必须有专人负责跟踪处理，在最短时间内解决，不掩盖，不扩大，将矛盾努力消灭在萌芽状态，以诚恳的态度取得对方谅解，避免因小失大，影响全局。这不仅是此类房屋开发中要高度重视的问题，也是一个成熟合格的开发企业必须做到的。

作者单位：镇江市红星土地整理开发有限公司

作者简介：邱亚光（1979-），男，江苏省镇江市人，经济师职称，企业法律顾问，南京大学法律专业毕业，从事经济、工程管理工作。

4.拆迁安置业务的会计及税务处理 篇四

房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

一、预售业务的会计处理

根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

二、预售业务的税务处理

第一，营业税的处理。根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。

第二，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售房地产时应交纳土地增值税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特别的规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%；开发项目位于其他地区的不得低于10%。

房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。

5.广告费支出的税务及会计处理 篇五

现代企业的竞争离不开市场营销，而市场营销的重要手段就是广告，所以说，广告费的支出已成为企业的一笔重要且巨额的费用，按照《企业会计制度规定》，广告费列入“营业费用”，作为会计利润的抵减额。

根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》(国税发[2000]84号)的规定，自2000年1月1日起，纳税人每一纳税发生的广告费支出不超过销售(营业)收入的2%的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后结转。另外，根据《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》(国税发[2001]89号)的规定，自2001年1月1日起，制药、食品(包括保健品、饮料)、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税发生的广告费支出不超过销售(营业)收入的8%的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税结转。但是，根据《财政部、国家税务总局关于粮食类白酒广告宣传费不予在税前扣除问题的通知》(财税[1998]45号)的规定，自1998年1月1日起，对粮食类白酒的广告宣传费一律不得在税前扣除。此外，根据国家有关法律、法规或行业管理规定不得进行广告宣传的企业或产品，企业以公益宣传或者公益广告的形式发生的费用，应视为业务宣传费，按规定的比例据实扣除。为了扶持高新技术产业，从事软件开发、集成电路制造及其他业务的高新技术企业，互联网站，从事高新科技创业投资的风险投资企业，自登记之日起5个纳税内，经主管税务部门审核，广告支出可据实扣除。上述高新技术企业、风险投资企业以及需要提升地位的新生成长型企业，经报国家税务总局审核批准，企业在拓展市场特殊时期的广告支出可据实扣除或适当提高扣除比例。

因此，由于会计利润与应税所得两者就广告费用确认、扣除标准等不完全相同，使得广告费用包括在应税所得中的期间和包括在会计收益中的期间不一致，从而使同一个期间内的应税所得和会计收益之间存在时间性差异。可见，广告费支出所得税处理是一个跨期分摊问题。广告费用也可归属于暂时性差异中的时间性差异，目前国际上针对暂时性差异适用的所得税会计处理方法包括递延税款法、损益表债务法和资产负债表债务法。我国有关法规要求企业采用资产负债表债务法。

例：某公司广告费执行税前扣除比例为2%的政策，2003年至2006年销售收入、实际支出的广告费、税前允许扣除的广告费、产生(转回)的暂时性差异税基和累计应税暂时性差异的调整数见下表：

再假设企业从2003年至2006年会计收益分别为1000000元、-500000元、2000000元、2000000元，2003年和2004年所得税率为40%，2005年为30%，2006年仍为30%。设此企业只有一项暂时性差异即广告费差异。应用资产负债表债务法会计处理过程如下：

2003年末应纳税时间性差异的影响为8000元(20000×40%)，会计处理为：

借：所得税400000

递延所得税资产-可抵扣递延所得税80000

贷：应交税金-应交所得税480000

2004年末，税前会计利润为-500000元，企业当期亏损，应纳税时间性差异的影响为40000元(100000×40%)。此年末不需要作会计分录，但要在“递延所得税资产-未使用纳税亏损”备查账簿中记录40000元。

2005年末首先计算应纳税时间性差异的影响为-30000元(-100000×30%)，会计处理为：

借：所得税600000

贷：应交税金570000

递延所得税资产-可抵扣递延所得税30000

职位描述及应聘要求

1、复核销售订单，并签字确认，作为后期发货价格执行依据。

2、根据出纳提供的当天收款情况，及时正确登记客户往来账，并每日与出纳对账。

3、对发货清单进行审核，与订单、生产任务单、批件核对无误后，并在确认已经收到货款的情况下签字准予发货。

4、日常凭证填写、输机、转账、记账、结账；固定资产明细账、无形资产台账、长期待摊费用台账日常管理等，进行总账管 理，每月与明细账核对相符。

5、登记发货清单等日常销售基础资料，提供销售分析资料，如销售月报、产品销售明细表。

6、及时给销售中心提供所需历史数据等资料，并协助营销中心编制销售预算。

7、定期与经销商对账，如出现差异及时查明原因进行相关处理。

8、自查日常工作，征求协作部门人员意见，对存在的困难和问题提出改进措施和意见。

6.拆迁安置业务的会计及税务处理 篇六

第四章

建设用地、征地拆迁及移民安置

第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置

4.1 项目选址及用地方案 4.1.1 项目建设地点

该项目建设地位于沙市区北湖路八号。东邻文湖怡景，南临北湖紫晶城，西靠北湖路，北接荆州一轻工业学校。4.1.2 项目占地面积

该项目规划总占地11522.89平方米，折合17.28亩，其中，建设用地10144.72平方米，折合15.22亩；道路代征地1378.17平方米，折合2.07亩。4.1.3 项目土地利用状况

拟建项目为房地产开发项目，建设三栋29层,一层地下室.最大限度提高土地利用率，最大限度提高绿化率，小区建筑密度24.77%、容积率4.0绿化率33.37%。项目设计的土地综合利用率较高。

4.1.4 项目占用地耕地情况

项目建设地已规划为居民住宅区。该区域周边没有军事单位，不是文物保护所在地。没有占用耕地项目建设地距荆江大堤约5公里，项目实施对防洪不会造成影响。4.2 建设用地区域情况 4.2.1 地域概况

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荆州市物华天宝，人杰地灵，自古就是兴旺发达的通商口岸。该市依托富庶的江汉平原，是名副其实的鱼米之乡，也是闻名遐迩的轻纺工业城市。辖区总面积1.41万平方公里，其中市区面积1576平方公里，城市建筑面积67平方公里。总人口664万人，其中城区人口近75万人。2011国内生产总值1043.12亿元，人均国内生产总值为16513元。现代化的邮电、通讯服务网点遍及城张，先进配套的网络通讯体系架起了联结全国、通往世界的空中桥梁。社会服务功能完备。医疗卫生设备先进，教育条件良好，文化娱乐设施齐全。

荆州历史悠久，文化灿烂，蕴藏着丰富的文化资源。加入世留组织后，随着荆州商留活动逐渐频繁，其地理位置的优越性和重要性会更加凸显。荆州地处江汉平原腹地，是重要的交通枢纽和商品贸易、物资集散中心。市场立足两湖平原，辐射华中五省及全国。其优越的地理位置、浓厚的商业氛围、稳固的经营基础、良好的市场资源，吸引了众多商户在此投资发展。荆州的经济地位和交通地位将更为重要，也将大力带动区域经济发展与繁荣，荆州发展现代工业的区位优势更加明显。4.2.2 社会环境条件

近年来，荆州市电力、水利、电信、市政等基础设施全面加强。电力方面，建成亚洲最大的三峡交直流输变电工程——荆州换流站、完成城乡电网改造投资10亿多元，电力保障能

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力不断增强，全市用电负荷居全省第二位。通信网络发展迅速，成为全省第二在信息枢纽节点和传输中心。水利方面，1998年长江大水之后，国家投巨资建设长江堤坊工程，5年多来全市水利基本建设投资68.27亿元，重大基础性险情得到整治，荆州治水取得历史性重大成就。城市建设方面，中心城区高度重视城市规划工作，城区控制性规划覆盖率达80%；相继建成了沙隆达广场、九龙渊公园、奥林匹克体育中心等工程；积极争取国家开发银行贷款规模15亿元，重点加强城市水、电、路等基础设施。小城镇建设步伐加快，建成国家经重点镇7个，省级重点镇9个，全市城镇化率达35.77%。项目建设所在区域是荆州市重要的教研区，周边的配套齐全，学校、医院、超市、银行、体育场、学校、幼儿园、菜市场等生活配套设施齐备，给在此区域居住的居民带来极大的便利。4.2.3 交通条件

荆州市交通便利，全市公路通车里程达3954公里，内河通航里程1744公里。沙市港是长江十大港口之一，属国家二类通商口岸，年吞吐量980万吨，集装箱14万标箱。凭借繁忙的长江水道，东达宁沪杭，西接云贵川。公路网络通达全国，207国道纵穿南北，318国道横贯东西。以条江黄金水道、宜黄高速、荆东高速、襄荆高速、随岳高速公路等为主干的水陆交通网络可通达海内、联结九州。荆州铁路与焦枝线接轨，年

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货运量达120万吨。沪蓉高速铁路今年正式投入使用，荆监一级公路投入使用，汉洪高速也在开展前期工作，荆州的交通运输体系将进一步完善。

项目选址于北湖路，连通白云路和太岳路，直达江津路，周边有多路公交车直达荆州古城和沙市城区中心，交通十分便捷。

4.2.4 公共设施及社会依托条件

1、电力供应

荆州电力供应条件较好，城网和农网改造已经完成，全市拥有各种类型变电站290个。其中220变电站10座；拥有沙市热电厂和松木坪电厂两座火力发电厂，并有投资30多个亿元的西电东送的重点工程——500千伏的荆州换流站，电网建设水平居全省前列。

本项目用电主要为住宅户用电和公共照明用电，每户按4千伏安，456容量为1824公共照明、水上景观和其他动力装机200千伏安，合计1792千伏安。电源由市供电部门供电，小区内10KV线路引入，场内建配电房50平方米，设置500KvA、630KvA箱式变压器各一台和二台及配电柜等变配电器材。

2、水源供应

荆州市不仅有长江黄金水道穿过，而且市域内河湖众多，水网密布，是全国内陆水域最广，水网密度最高的地区之一。

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全市有大小河流近百条，均属长江水系。荆州市不仅水资源极其丰富，开发利用程度较高，而且水质好。荆州市水源充足，城区现有水厂5个，日综合生产能力近百万吨。

本项目供水采用荆州市城市供水管网，城市供水管径为DN400，小区用管径DN100的接入，供水压力为0.3Mpa，能达到供水压力。本项目排放水的冲洗污水、生活污水及雨水，日排水量约180吨。雨水经地沟每50米设一个平篱雨水口收集后排放。

3、通讯

全市通讯基础设施设备。2007农话交换机容量33.9万门，增长8.9%；市话程控交换机容量36.7万门，增长2.2%；移动电话用户发展到29.5万户，增长55.3%；住宅电话50.9万户，增长5.8%。4.3 土地利用合理性分析

随着经济和地市化的迅速发展，荆州市土地利用的问题和矛盾也日益突出，特别是“房地产热”和“开发区热”造成了大量圈占土地的现象。基于荆州市为二级中等城市，土地资源贫乏，为杜绝这一问题的进一步恶化，荆州市制定了城市土地集约利用的有关政策。

拟建项目建设和地是荆州市国土资源局按照《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》

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精神实行土地招、拍、挂取得的。该地块位于荆州城南开发区，荆州市城市规划将该区域规划为居民区。项目建设符合城市规划，也符合土地利用的集约规定。项目建设设计是根据荆州市城市规划管理局《规划意见书》（JGY20110122）设计的，各项建设指标严格按照规划意见书执行。4.4 征地拆迁和移民安置规划方案

7.拆迁安置业务的会计及税务处理 篇七

一、对商品销售收入确认差异

会计准则对商品销售收入确认计量以谨慎性原则和实质重于形式原则为出发点。按照会计准则中的收入准则规定, 销售商品的收入应在下列条件均能满足时予以确认:

(1) 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

(2) 企业既没有保留通常与其所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施控制;

(3) 与交易相关的经济利益能够流入企业;

(4) 相关的收入和成本能够可靠地计量。

前两点强调实质重于形式原则, 商品所有权上的风险指若日后商品贬值或购货方造成商品损坏、报废等导致的损失;商品所有权上的报酬指未来使用或销售商品所产生的经济利益, 在计量上同时还要确定商品已失去所有权和控制权, 而非形式上有无转移商品所在场所。谨慎性原则体现在后两点上, 商品销售收入, 应按企业与购方货签定合同或双方协议交易金额来确认, 企业若不能确定销售价格或估计价款收回可能性不大, 那么收入不能确认。同时还要确定这项销售收入与之相配比的成本能够可靠计量。在这四个条件同时满足时, 才能确认企业商品销售收入实现。

税法上对商品收入确认:税法从保证国家财政收入的角度出发, 强调形式而非实质。如在增值税以收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天, 如果销售结算方式采取直接收款方式销售货物, 不论货物是否发出, 确认收入均为收到销售款或者取得索取销售款项凭据的当天;如果采取赊销和分期收款方式销售货物, 则确认收入为书面合同约定的收款日期的当天, 无书面合同的或者有书面合同没有约定收款日期的, 为货物发出的当天;销售应税劳务, 为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。可见税法强调收入实现的凭据不认可谨慎性原则, 并将该原则看成是产生避税的理由。

二、一般情况下销售退回业务

该类业务又分为两种情况:

(一) 附销售退回条件销售收入

在销售发生时, 根据以往经验合理估计退货可能性, 在发出商品时确认销售收入, 将退货部分预计为负债。

例:甲公司2010年3月1日销售一批商品500件, 每件售价1000元, 成本800元, 增值税率为17%。协议约定, 商品价款应于4月1日前支付, 在5月31日之前有退货权。商品已发出, 货款未收到, 根据以往经验估计退货率为15%。在5月1日实际退货50件。

而在税法上, 并不确认估计退货, 即在没有实际发生退货时, 不能扣除退货部分。预计负债期末的计税基础为零, 而账面价值为15 000元, 由此产生可抵扣暂时性差异15 000元, 应调增应纳税所得额15 000元, 确认递延所得税资产15 000*25%=3 750

这时实际退货已经发生, 企业取得退货证明, 按税法规定允许扣除退货部分的增值税。因此企业调整应纳税所得额15 000元。由于预计负债账面价值为零, 计税基础还是零, 所以在5月1日需转回4月已确认的可抵扣差异15 000元。

(二) 销售时不能合理估计退货可能性

没有经验数据, 销售时不能合理估计退货可能性的应在售出商品后退货期满时确认收入。

三、资产负债表日后调整事项中涉及销售退回业务

这种业务通常是在资产负债表日或资产负债表日以前实现的销售, 在资产负债表日后退回。分为发生在所得税汇算清缴前的销售退回与发生在所得税汇算清缴后的销售退回。按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》应用指南处理这类业务。

例:甲公司为增值税一般纳税人, 适用增值税率17%, 所得税率25%。在2009年9月1日销售给乙公司一批商品, 售价为500 000元, 成本为300 000元。款项一直未收到。2010年2月1日, 甲公司收到对方通知, 因产品质量不符合要求而要求全部退货。2010年2月25日收到乙公司退回产品并开具红字专用发票。甲公司于2009年年末提取了5%的坏账准备, 2009年年报在2010年4月25日批准报出, 所得税汇算清缴日为2010年3月10日。

由于销售退回发生在所得税汇算清缴前, 因此应调减2009年度的应纳税所得额200 000 (500 000-300 000) 及所得税费用:

由于坏账准备已冲销, 2009年年末根据应收账款账面价值与计税基础差异确认的递延所得税资产也应冲销:

结转“以前年度损益调整”科目余额500 000-300 000-29 250-50 000+7 312.5=128 062.5, 将其转入“利润分配——未分配利润”账户:

若该类业务发生在所得税汇算清缴之后的2010年3月20日, 由于2009年的汇算清缴已结束, 应作为2010的纳税调整事项, 2009年形成的可抵扣暂时性差异200 000元, 递延所得税资产应做如下处理:

参考文献

[1]中国注册会计师考试协会.税法 (M) .北京:经济科学出版社, 2008.

8.拆迁安置业务的会计及税务处理 篇八

关键词：拆迁安置小区 社区管理 桂苑社区 社工

拆迁安置小区是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅小区，安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。近年来，为了推进城市化的快速发展，嘉兴市实施了一系列卓有成效的措施，从2007年开始的“1812”老区改造工程，到“两分两换”和 “两新”工程，嘉兴市拆迁安置小区的数量和规模呈快速增加的态势，至2011年底，已累计开工农村新社区382个，其中示范性城乡一体新社区142个①。而从2013年2月开始，为了贯彻落实省委、省政府深入开展旧住宅区改造、旧厂区改造、城中村改造和拆除违法建筑行动的精神，嘉兴市对“三改一拆”进行了全面部署，一年来，各地共投入资金16.4亿元，对276个旧住宅区、222个城中村进行了综合改造整治。据统计，全市共有1.25万户城中村住户、6.13万人通过征迁安置搬入设施齐全、功能完善的小区。②这些措施都极大地推动了嘉兴市城乡一体化的进程与文明城市的建设。然而，随着新社区的建立，也带来了一系列治理难题，如新社区建立之初的环境脏乱差、不文明现象、社区意识淡薄等问题，到后续的物业纠纷、社区服务水平不足、资金缺乏等问题，都需要寻求一套行之有效的社区管理模式来解决。

1 桂苑社区管理模式概述

嘉兴市南湖区南湖街道桂苑社区，始建于2000年8月，合并前共有居住户1531户，其中拆迁户占90%（农迁户占40.7%），2010年3月，原东塔路社区归并为桂苑社区，居住结构由原来的拆迁安置小区为主转变为高档商品房、老旧小区、拆迁安置小区并存的局面。

桂苑社区在建立初始，与其他拆迁小区一样存在着许多问题，如不讲卫生、乱停放车辆、占用楼道、声音嘈杂、不服管理等，同时由于是老城区，也存在着社区公共设施缺乏、绿化不到位、下水道堵塞、房屋失修等一系列问题。针对这些问题，桂苑社区居委会以“人本”与“和谐”为工作理念，时刻以“为民服务”为宗旨，设立了“亚萍一家人工作室”，听取民意与民声；设置“老娘舅”专门解决居民纠纷；通过宣传橱窗、简报、社区博客、手机短信、微博等各种方式进行社区文化的宣传与推广；从居民的需求出发，针对不同人群的特点开展各类文化活动，如老年电视大学、青少年暑期教育、“中草药兴趣小组”等；同时还扩建了社区文化广场、电子阅览室、健身房、社区学校等一些列活动场地，极大地满足了居民的文化与发展需要，促进了居民的交流与融合。另外，为了进一步提升居民的参与意识，体现居民的利益，桂苑社区采用了“居民参与型的”管理模式，社区党组织换届选举实行“公推直选”，居委会换届选举实行“自荐直选”，通过召开业主代表大会、居民座谈会等形式解决了小区停车难等社区问题，充分彰显了居民的权利。经过十多年的努力，桂苑社区逐渐走出了拆迁小区的困境，并取得了丰厚的成就，先后获得了全国“城市体育先进社区”、省级“文明社区”、省级“示范居委会”等一系列荣誉。因此，桂苑社区的这些社区管理方法对于建立之初的拆迁安置小区具有较好的借鉴意义。然而，随着社区的深入发展，桂苑社区的管理模式又涌现出了一些新的问题。

2 桂苑社区管理模式存在的问题及分析

2.1 行政化倾向。虽然桂苑社区在社区事务管理中尽可能地体现民意，贴近居民的需求，但由于我国体制上的问题，政府的职能没有完全转变或者相关政府官员的认识不清等原因，在社区事务中还是表现出了较严重的行政化倾向，社区工作人员将大部分时间运用于处理行政事务上，极大地影响了社区自我事务的管理。据了解，桂苑社区居委会至少有一半的时间需要用于各种政府的行政事务、会议和上级检查等，而且在开展社区活动时，由于政府的过多干预，如对活动形式及流程的严格限制，使得活动过于单调、呆板，抑制了居民的积极性与参与性。

2.2 物业问题凸显。合并前的桂苑社区属经济适用房小区，物业管理费定价很低，每月物业管理费12元，原由开发商下属物业公司管理小区，在2004年因亏损严重而退出管理。此后，业主代表大会选择了由街道下属的烟雨物业公司接管，但实际由居委会直接参与物业管理。多年来，由于社区工作者的无私奉献和上级政府的支持与投入，桂苑社区的环境面貌有了很大的改进，但由于社区的房屋老旧、质量较差、资金及维修人员缺乏、技术水平有限等因素，物业投诉与纠纷不断；而另一方面，仍存在着部分恶意拖欠物业费的人群，影响了物业管理的正常运转。同时，由于居委会投入了大量时间、人力在处理物业投诉、纠纷、维修等工作上，分散了时间与精力，加重了社区工作人员的负担，影响了其他社区活动的开展。

2.3 社区工作人员流动性较大。主要是年轻人的流动性较大。随着国家对社区管理的重视，吸引了一批年轻人投身于社区事务，社区工作人员逐渐年轻化，在为社区管理带来新鲜血液的同时，也带来了一系列问题，他们的服务意识不强、流动性过大，影响了社区工作的连续性与稳定性。桂苑社区居委会目前有9名工作人员，其中80后有4人，基本上占了一半的比例，几乎所有的年轻人，都以社区为跳板，逢考必考，许多都考上了公务员或事业单位，而留下来的也每年都在为公务员考试做准备。另一方面，年轻的社区工作者对社区工作认识不清、理想与现实落差过大、社区工作者待遇相对较低等因素，也是造成流动大的主要原因。

2.4 社工的专业水平没有发挥作用。从国外社区发展来看，社工在社区管理中发挥了极大的作用，在嘉兴，近几年也在提倡社工的发展，截止2012年底，南湖区持证社工有243人，其中国家级（助理）社工师138名，嘉兴市级（助理）社工师、社工员105名，社区社会工作室及民办社工机构39个③，可见利用社工提供专业服务已成为今后的发展趋势。然而，目前嘉兴的社工大多数是出于加薪、职务提升需求的居委会工作人员通过考证获得，她们缺乏系统的理论学习与专业的实务经验，同时在社区中也只能作为一般的行政人员存在，这些行政职务给予她们的负担极大削弱了社区服务的水平，不利于专业技能即“助人自助”的服务技能的发挥。endprint

2.5 资金缺乏。资金一直是制约社区发展的关键因素，目前，社区资金的主要来源渠道是政府财政拨款，然而由于政府财力的限制，社区服务的多样性等特点，政府财政资金远远不能满足社区的需要。虽然桂苑社区积极利用企业赞助等方式获得活动资金，但从总体来看，资金仍旧不能满足社区的需求。

3 对拆迁安置小区社区管理模式的建议

3.1 转变政府职能，实行以居民参与为主的多元化管理模式。政府应当对自身角色进行重新定位，政府应以公民为中心而不是以自己为中心，其关键在于政府要放权，从根本上转变政府的职能，将原本属于社区的民主选举、民主管理等自治权还给居民，真正实现居民的自我管理，推动社区自治，这是社区管理的最终目标。同时，还应当引入多个管理主体，在以居民参与为主的基础上，建立一种政府部门、社区组织、社会中介组织、居民互动的管理与治理模式，并引入一定的竞争机制，实现政府主导与社会参与相结合、有偿服务与社区互助相结合的多类型、多层次、全覆盖的社区服务网络体系。

例如，嘉兴市在2012年6月底前，在全市所有城乡社区完成了网格化管理，按照规定，全部社区将被划分为三级网格，第一级网格为社区，第二级为居民小组，第三级网格为楼院④，从而加强了社区与居民的联系，为居民参与构建了直接平台。但在实际运用中，网格化管理的优势还没有凸显，其关键在于空有形式，而居民没有真正参与其中，因此，应该从居民需求出发，采取各类有利措施提升居民的参与度，比如，针对拆迁小区房屋出租多、管理难的特点，可以利用网格化管理，建立“出租屋房产超市”，以社区为平台，通过为居民、租户提供出租、求租服务，实现对出租房屋以及外来人员的统一管理，这项措施不仅解决了居民的现实需要，也有利于社区的安全与稳定。

3.2 聘请专门的物业公司承担物业管理工作。从居委会与物业公司的基本职责来看，两者在进行物业管理时各有侧重点，物业工作只是居委会众多社区工作的一部分，而物业公司则具有技术专长、设备条件和经济实力等优势，更加适合进行具体的物业管理工作，因此，居委会与物业公司的关系应当是指导与监督的关系，而不应当由居委会去承担原本属于物业公司的工作。桂苑社区由于其拆迁安置房老旧、质量差、物业费低等问题，在无法聘请专门的物业公司，而转而选择街道下属的物业公司的方法是可取的，这在嘉兴的许多拆迁小区中都有采用，但关键是，物业工作的重心应当落在物业公司上，而不是由居委会无偿承担，这就需要进一步加强政府的资金补贴与政策支持。从阳光社区在物业管理上的成功经验来看，一方面是摆正了物业公司与居委会的关系，另一方面是依靠政府的大量补贴。此外，还可以通过政府购买服务，由物业公司引入市场化的经营方法，承办相关社区服务的方法来获得周转资金。同时，对于恶意拖欠物业费的居民，可以建立信用账户，利用网络化技术，与银行贷款信用以及工作诚信制度相联系，甚至可以使之进入个人档案。

3.3 选用专业的社区工作者，逐步提高其待遇。为了进一步提高社区服务水平，在社区人员的任用上应当选用专业的社区工作者，这些专业人才不仅具有专业知识与专业技能，更加重要的是具有较强的职业道德与社区服务意识，他们对社区管理有较深入的认识，具有相对的稳定性与较强的责任心，在一定程度上可以有效减少社区工作者的流动性。目前，嘉兴职业技术学院自2011年起开设了社区管理与服务专业，该专业的学生一方面注重理论知识的培养，另一方面与嘉兴市多个社区合作，协助处理相关社区事务，极大提升了专业技能，从而为社区管理提供了功底深厚、技能扎实的科班人才。

另外，应当逐步加大社区工作者的工资待遇。一方面应当进一步加大政府的资金投入与政策支持，另一方面，可以利用社区内部资金在获得居民代表大会同意的基础上进行适当补贴。

3.4 充分发挥社工的专业服务技能。从社工的本质来看，社工是从事“助人自助”的服务活动，服务是其根本的特性，因此应当与行政工作相区分。从深圳、广州社区管理模式的实践来看，他们是利用“政府购买服务”，通过社工机构的招投标，在社区成立社区服务中心（深圳模式）或在街道设立家庭综合服务中心（广州模式），派驻社工入驻的方式来为居民提供服务，这些服务更多的是精神层面上的提升，在活动开展上都是独立于社区居委会等机构的，充分强调了其服务的特性，与行政工作进行了明确区分，在一定程度上削弱了社区管理的行政化倾向，也更有利于为居民提供服务。因此，不管是采用哪种社区管理模式，关键还在于要将行政与服务职能分离，凸显社工的专业服务技能，真正给予其发挥作用的舞台，才能推动社区的建设与发展。

3.5 进一步扩大社区的筹资渠道。一方面政府仍旧应当加大社区资金的投入，另一方面，也需要引入市场化原则，费随事转，提倡多元化的筹集方式：①采用有偿服务与社区互助相结合，寻求社区内外企业的共建、承办，并多方寻求企业赞助；②挖掘公益性服务中的微利项目，以文养文，以体养体；③鼓励企事业单位及个人进行捐款和志愿者服务；④推广社区招商引资活动，获取资金收益；⑤开发社区的经营性项目，获取经营性收入。

从社区发展来看，要解决资金难题，开发社区的经营性项目，从中获得经营性收入是一个不错的发展方向。目前嘉兴经济开发区下属的22个社区自去年3月份起就陆续拿到了嘉兴经济开发区下拨的经济发展资金，用于购买优质资产和有资源性收益的投入，这是通过“以奖代补”方式建立社区经济发展资金，作为社区扩大经营性收入的资本金，社区居委会享有收益权⑤。据了解，全区4个街道22个社区，共筹措社区经济发展资金1.32亿元。目前，4个街道已使用发展资金近1亿元，普遍用于购买店铺、菜场等资产。据统计，已出租部分资产年租金收益达370万元，资产出租率已达80%左右，收益率近6%⑥。这种以财政补助收入为主、以经营性收入为辅的社区居委会收入来源结构，有利于增强社区居委会经济保障能力，不仅保障了活动经费的来源，还可以补贴物业经费，保证物业管理的正常进行。

4 结论

综上所述，在对拆迁安置小区进行管理时，一方面可参照桂苑社区的管理经验，立足于“以人为本”的理念，引导居民的广泛参与，另一方面，可采用聘请专门的物业公司，选用专业的社区工作人才、拓展筹资渠道等方式来解决现实难题；同时，还需要结合社区的需求与地方特色，才能真正将社区管理落到实处。当然，社区管理工作还需要依靠政府的领导与支持，政府应当进一步转变职能，推动社区自治的实现。

注释：

①数据来源于嘉兴市发展和改革委员会主任朱伟于2012年3月26日在嘉兴市第七届人民代表大会第一次会议上作的《关于嘉兴市2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012年国民经济和社会发展计划草案的报告（摘要）》。

②数据来源：杨洁、符静、杨云青.“三改一拆”年度报告之一：拆出了民生福祉.嘉兴在线-嘉兴日报.2014年02月18日。

③数据来源：南湖区民政局. 南湖区巧用“加减乘除”凝聚各方力量共建“幸福社区”.2012年11月30日。

④见嘉兴市城乡社区建设领导小组于2012年4月下发的《关于全面推行城乡社区网格化管理的实施意见》（嘉社建〔2012〕4号）。

⑤见嘉兴经济技术开发区于2012年3月出台的《关于切实增强社区居委会经济保障能力的实施意见》。

⑥数据来源：罗晓君.在改善民生和创新管理中加强社会建设. 浙江在线嘉兴频道.2013年03月22日.jx.zjol.com.cn.

参考文献：

[1]袁德主编.社区文化论[M].北京：中国社会出版社，2010.4：50-52.

[2]汪大海主编.社区管理（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2009：9，78-79，287-295.

[3]方俊.关于社区管理研究的综合评述[J].北京行政学院学报， 2002（05）.

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9.拆迁安置业务的会计及税务处理 篇九

1.1 增值税法的相关规定及税务处理

《增值税暂行条例实施细则》第四条规定:单位或者个体工商户的下列行为, 视同销售货物: (1) 将货物交付其他单位或者个人代销; (2) 销售代销货物; (3) 设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人, 将货物从一个机构移送其他机构用于销售, 但相关机构设在同一县 (市) 的除外; (4) 将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目; (5) 将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费; (6) 将自产、委托加工或者购进的货物作为投资, 提供给其他单位或者个体工商户; (7) 将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者; (8) 将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

对于上述 (1) ～ (8) 项视同销售业务, 一般纳税人应当计算销项税额, 小规模纳税人应当计算应纳税额。其中, (1) ～ (2) 两项代销业务, 委托方和受托方均要缴纳增值税, 作为委托方, 以收到代销清单或者收到全部或者部分货款的当天, 未收到代销清单及货款的, 为发出代销货物满180天的当天为纳税义务的发生时间;而受托方在实现销售收入时就要计算销项税, 不能将销售收入滞后纳税, 另外收取手续费的受托方, 既要按销售额交增值税, 又要按手续费交营业税。上述8项视同销售行为不仅要计算增值税的销项税, 还要缴纳企业所得税 (法人内部机构之间移送不征所得税;自产货物用于在建工程不征所得税。这两项属于企业内部处置资产) 。另外, 增值税的计税收入额与所得税的计税收入不一定一致。例如, 在将外购货物用于股息分配、对外捐赠时, 增值税按最近时期同类货物的平均价格或组成计税价格计征增值税, 而所得税以货物的购进价格确定计税收入。

1.2 增值税视同销售业务的会计处理

目前, 对于增值税视同销售货物行为的会计处理主要有两种方法:第一种方法是确认销售收入, 然后根据销货成本与销售收入配比的原则结转销货成本并计算销项税;第二种方法是不确认收入, 直接结转销货成本, 按计税价格计算销项税。不同的视同销售业务, 其会计处理有所不同, 具体分析如下:

(1) 将货物交付他人代销和销售代销货物

这两类视同销售业务, 分别是对委托方和受托方而言的, 代销业务有两种方式:视同买断方式和收取手续费方式。在这两种不同的结算方式下, 其会计处理有所不同。

委托方在不附退回条款的视同买断方式 (包销方式) 下, 应按正常的商品销售进行处理, 确认收入, 并结转销货成本。在附退回条款的视同买断方式 (非包销方式) 和收取手续费方式下, 将货物交付代销方时, 应借记“发出商品”, 贷记“库存商品”, 不确认收入。当委托方收到受托方开来的代销清单时, 根据代销清单上列明的已售商品金额确认收入, 借记“应收账款—受托方”, 贷记“主营业务收入”、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”, 同时, 结转销货成本, 借记“主营业务成本”, 贷记“发出商品”。

受托方在包销方式下, 按正常的购销处理;在非包销方式下, 实际销售代销货物时, 应确认收入, 借记“银行存款”, 贷记“主营业务收入”、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”, 同时结转受托代销商品成本, 借记“主营业务成本”, 贷记“受托代销商品”。取得委托方开具的增值税专用发票时, 借记“受托代销商品款”、“应交税费—应交增值税 (进项税额) ”, 贷记“应付账款—委托方”。在收取手续费方式下, 实际销售代销商品时, 不确认收入, 借记“银行存款”, 贷记“应付账款—委托方、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”, 取得委托方开具的增值税专用发票时, 借记“受托代销商品款”, 贷记“应付账款—委托方”。在收取的手续费时, 确认劳务收入。

(2) 非同一县 (市) , 在实行统一核算的分支机构之间, 将货物从一个机构移送其他机构用于销售, 对于这种视同销售业务, 会计上通常不做处理。

(3) 将自产或委托加工的货物用于非应税项目

以将自产货物用于不动产在建工程为例, 企业领用库存商品用于在建工程时, 借记“在建工程”, 贷记“库存商品”、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”, 可见, 这种视同销售业务的会计处理不需要确认销售收入, 直接结转货物成本, 按计税价格计算销项税。

(4) 将自产、委托加工或购买货物作为投资, 提供给其他单位或个体经营者

非同一控制下企业合并和非企业合并方式取得长期股权投资以库存商品作为对价的, 应按库存商品的公允价值确认收入, 并计算增值税销项税, 借记“长期股权投资”, 贷记“主营业务收入”、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”, 同时结转相关的成本, 借记“主营业务成本”, 贷记“库存商品”。因此, 这类视同销售业务既确认收入, 又计算增值税销项税。

(5) 将自产、委托加工或购买的货物分配给股东

企业应按公允价值确认销售收入, 并计算增值税销项税, 借记“应付股利或利润”, 贷记“主营业务收入”、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”, 同时结转销货成本, 借记“主营业务成本”, 贷记“库存商品”。

(6) 将自产或委托加工的货物用于集体福利或个人消费

企业将自产产品发放给职工作为福利, 应当按照该产品的公允价值和相关税费, 计量应计入成本费用的职工薪酬金额。相关收入及其成本的确认计量和相关税费的处理, 与正常商品销售相同。决定发放非货币性福利时, 借记“生产成本、管理费用等”, 贷记“应付职工薪酬—非货币性福利”。实际发放非货币性福利时, 借记“应付职工薪酬—非货币性福利”, 贷记“主营业务收入”、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”, 同时结转销货成本, 借记“主营业务成本”, 贷记“库存商品”, 如果计提存货跌价准备的, 还应转销已计提的存货跌价准备, 借记“存货跌价准备”, 贷记“主营业务成本”。 (7) 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人

企业对外捐赠货物, 会计上不确认收入, 直接结转货物成本, 按货物公允价值计算增值税销项税, 借记“营业外支出”, 贷记“库存商品”、“应交税费—应交增值税 (销项税额) ”。

综上所述, 在增值税视同销售业务中, 将自产货物用于在建工程、对外投资、股息分配以及职工福利的会计处理与税务处理是完全一致的。在其余四项视同销售业务中, 代销业务下的视同买断方式的会计处理与税务处理是一致的, 而收取手续费方式的会计处理与税务处理不完全一致, 会计处理下受托方进销相抵, 为零增值税, 而税法上需要缴纳增值税, 主要区别在于受托方是否有自主定价权。另外, 在收取手续费方式下, 受托方实际销售时, 会计上不确认收入, 而税法上要确认所得税计税收入。对外捐赠货物的会计处理与税务处理在增值税方面是一致的, 但在收入确认方面不一致, 因为对外捐赠, 会计上不确认收入, 而是作为营业外支出允许税前列支, 而所得税法对直接捐赠是不允许税前扣除的, 但仍要确认收入。非同一县 (市) , 货物在统一核算的法人机构内部之间移送的, 会计上不做账务处理, 而税法上要计算增值税销项税, 但不确认收入。

2 所得税法中关于视同销售业务的会计与税务处理

2.1 所得税法的相关规定及税务处理

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定:企业将资产移送他人的下列情形: (1) 用于市场推广或销售; (2) 用于交际应酬; (3) 用于职工奖励或福利; (4) 用于股息分配; (5) 用于对外捐赠; (6) 其他改变资产所有权属的用途。因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产, 应按规定视同销售确认收入。

将自产产品用于以上视同销售业务, 税法上应确认所得税的计税收入, 并计算增值税销项税, 此时, 所得税的视同销售业务属于增值税视同销售业务中资产所有权发生改变的项目。但是, 如果将外购货物用于交际应酬、用于职工奖励或福利的, 虽然也应确认所得税计税收入, 但不计算增值税销项税, 而是作进项税转出处理。企业发生上述资产移送, 在确认应税收入时要区别是自制还是外购, 属于企业自制的资产, 应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产, 可按购入时的价格确定销售收入。因此, 在外购的情况下, 会出现所得税的计税收入与增值税的计税销售额不一致的情形。

2.2 所得税视同销售业务的会计处理

在所得税视同销售业务中, 属于企业自制资产的, 会计上均要核算增值税销项税, 但是仅对将自己的产品用于职工福利和用于股息分配这两种情形确认收入, 其他情形不确认收入, 直接结转销货成本。属于企业外购资产的, 其中对于用于交际应酬和用于职工福利或奖励的, 会计上不确认收入, 并且作为增值税进项税额转出处理。对于用于股息分配的, 会计与税务处理是一致, 均确认收入, 并计算增值税销项税。

由上可见, 对于所得税视同销售业务, 会计上是根据是否同时满足收入确认的五个条件来判断是否确认收入, 而所得税法是根据货物的所有权是否转移来判断是否确认收入。另外, 所得税的视同销售范围首先要看资产所有权属是否发生改变, 因此, 增值税视同销售范围中除了资产所有权没有发生改变的, 均属于所得税的视同销售范围, 两者的核算范围有交叉。

3 分析与比较

增值税的视同销售与所得税的视同销售, 两者有交叉, 但并非增值税的视同销售范围大于所得税的视同销售范围, 两者也存在不一致的地方, 例如, 将外购的货物用于交际应酬或者用于职工福利或奖励时, 增值税法规定作为增值税进项税转出处理;但是, 所得税法却规定应视同销售确认收入。这是因为两者对视同销售行为界定的依据有所不同。增值税的视同销售行为不仅强调货物的用途, 还要考虑货物的来源;而所得税的视同销售行为, 只强调货物的用途, 与货物的来源无关。

在视同销售业务中, 无论是增值税视同销售业务, 还是所得税视同销售业务, 凡是税法上计算增值税销项税的, 会计上也作同样核算。在增值税视同销售业务中, 除了没有发生资产所有权改变的外, 其他视同销售业务均要确认所得税的应税收入, 而会计上确认收入是根据收入确认条件来判断的, 除了资产所有权发生改变外, 还要求能给企业带来经济利益的流入等其他条件。

另外, 需要强调一点, 视同销售是税法概念而不是会计概念, 税法上规定视同销售行为, 是为了避免纳税人利用这些行为来逃避税收而做出的限定, 是需要确定销售额并作为计税依据的。而在企业会计准则中, 并没有视同销售问题, 只有是否确认收入, 是否计算增值税销项税的问题。

摘要：视同销售是一种特殊的销售行为, 它并没有产生销售额, 即并没有给企业带来经济利益的流入, 而税法上却要作为销售行为, 确定销售额并计征税款。由于视同销售行为在增值税法、企业所得税法中均有规定, 实务工作对这两类视同销售行为容易产生混淆, 因此, 本文将对两者加以区分并结合相关规定, 明确各自的会计与税务处理, 希望对实务有所帮助。

关键词：视同销售,会计处理,税务处理

参考文献

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