中国房价问题浅析

中国房价问题浅析（精选13篇）

1.中国房价问题浅析 篇一

关于中国房价问题的调查报告 伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。本次调查针对中国房地产的现状、直接原因、政府出台的政策以及大众反映，描述和反映当今中国的房价问题。一.房价现状

我们将以房价收入比、房价收益率、空置率、还贷/收入比、房地产投资占GDP比例五个指标作为切入点来分析中国房价现状。1.房价收入比

房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。

2.房租收益率

房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般 都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房 者的消能力 3.空置率

空置率是指一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大 商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大 4.还贷收入比

还贷收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是 28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线.5.房地产投资占 GDP 比例

房地产投资占 GDP 比例指标反映整体经济对房地产的依赖程度。中国从有据可查的记录来看，从 1997 年的 4.02%开始一路上涨，到 2007 年时 这个比例到了 10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。考虑房地产对相关经济的带动作用，其对 GDP 的影响将高达 3.15*10.13%=32%中国的房价已经高到了非常严重的地步。关于中国的高房价，某些人士认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。然而那都是谬论，都是经不起分析的。

二．产生原因分析

（1）供需关系不合理是高房价的重要原因。

供需决定价格是经济学的铁律。第一是住房价格，由住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购房者。没有住房的都是穷人和年轻人，在不违背价格规律的前提下，房价理应由没有住房的人决定。多数普通城镇居民最迫切需要的是与他们收入水平相应的中低价位房。据调查显示，我国银行储蓄存款的80%由20%的持有者持有。这20%的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购置商品住宅。事实上，真正用于住宅消费的居民储蓄并不多。

（2）通货膨胀及预期导致房价继续上涨。

全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政府联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。物价上涨，没有房子的人担心再涨就买，追涨。有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。房地产开发商则利用这种政策效应和消费者心理，制造更多的涨价恐惧以牟利（3）城市化进程是房价攀升的潜在力量。

根据官方数据的统计，每年中国的城市都要涌入至少1300万人，城市居民的住房需求日益迫切，这也是房价能够坚挺的力量。无论是商品房还是政府提供的保障房，都是房地产的潜在需求

（4）大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。

北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值

（5）大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值 三，对策

1.加强商品房结构规划的管理

针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况 2确定政府公共管理绩效的考核标准

必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力 3引导房地产的理论管理

当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求 4积极履行经济调节和市场监管职能

首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡.其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本 四．小结

总体上说，政策严厉，决心坚决，但是控制房价的工作是一项艰苦的持久战。政府政策对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控。我们期待更长期、有效的政策能够颁布实施，从而有效控制房价，正真解决百姓的居家置业之忧。

2.中国房价问题浅析 篇二

一、地价占房价的比例是23.2%还是58.2%

2009年6月23日, 国土资源部副部长鹿心社在国务院新闻办的新闻发布会上表示, 国土部系统调查表明, 目前在我国地价占房价的比例是15%～30%, 平均比例为23.2%。2009年全国两会期间, 全国工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言, 称据在北京、青岛和呼和浩特等9个城市调查发现, 在房地产企业项目开发中, 土地成本占直接成本比例最高, 达到58.2%。以上两组数据差别如此巨大, 让多数人除了再一次做出“脑袋决定屁股”的判断外, 对事实真相仍旧一头雾水。

二、一个图表的解读

资料来源:中国城市地价监测网“2010年全国主要城市地价状态况分析报告 (概要) ”

表中是我们从国土资源部所属的中国城市地价监测网站发布的《2010年全国主要城市地价状况分析报告》上照搬过来的。[1]

第一, 对比表上给出的各年地价增长率与房价增长率两组数据, 很多人会轻易得出这样一个判断, 2001年～2010年中国地价与房价大约以同样速度增长。

第二, 用现价做如下倍率计算:商住综合地价2001年1315 (元/m2) , 2010年4488 (元/m2) , 2010商住综合地价是2001年的3.41倍;商品房价格2001年2170 (元/m2) , 2010年5029 (元/m2) , 2010商品房价格是2001年的2.31倍。这样计算倍率之后, 我们才发现过往10年土地价格增速远高于房价增速, 换言之, 上面第一个判断是错误的。

第三, 该表在计算地价增长率时使用的是可比价比, 在计算房价增长率时却使用了现价比, 这一差别通常只有具有统计专业知识素养且较为细心的人才能发现。两种口径的统计结果没有可比性。该表把两种无可比价值的数据并列在一起, 也许是工作疏忽原因, 如果是有人故意为之, 那就是想把水搅浑。

第四, 我国商品零售价格指数 (1978=100) :2001年为351.6, 2009年为394.1[2]。一是以此物价指数为标准, 二是用表中提供的基础数据, 现在我们可以推算出 (可比价口径下) 地价和房价近10年年均增长率:商住综合地价约12%, 商品房价格约7.5%。

三、房地产业的平均利润率问题

在过去10年中土地与房产的价格年均涨速的差距是4～5个百分点, 据此可以推断出另一个结论, 即过去10年中房地产业的利润率水平很可能是逐年下降的。

房价由土地成本、建筑成本、税费和利润构成, 假定建筑成本和税费在房价中的构成比重10年不变, 土地价格年均涨速高于房产价格年均涨速4～5个百分点, 则可大略推算出房地产利润率年均下降1个百分点左右。这一个推论正确与否, 取决于上述假定前提与客观事实相符与否。由于这方面的权威统计资料同样匮乏, 我们就得再寻找其他佐证。

如今, 我国房地产业的上市公司不少, 以上市房地产公司为样本来研究房地产业大体是有代表性的。从证劵之星网站上我们轻易就能查出所需数据:2011年前三个季度, 房地产行业的净资产收益率为1.85%, 沪深300净资产收益率为4.57%[3]。这表明, 各行业比较, 现在房地产业的利润率是较低的。

近几年, 福布斯报告说房地产业是产生中国富豪的一个主要产业, 有人认为房地产业暴利就是以此为根据的。福布斯报告揭示的是事实, 上面我们查证出中国房地产业利润率较低揭示的也是事实, 二者并不矛盾。由于中国的房地产业实际上存在一、二级市场之分, 一级市场以政府为主体进行土地征用与出售, 二级市场是开发商在经由一级市场购得的土地上建造和出售商品房, 由于地价以远高于房价的速度增长, 从而为屯地屯房行为提供了一个较大的财富增长机会, 这才是房地产业产生较多富豪的根本原因。至于单纯的商品房建造与销售环节利润未必高利, 其中的关系, 就如铁矿资源品价格暴涨钢铁冶炼业未必受益一样。

四、结论与思考

以上实证表明, 近10年来土地价格增长较快是推高房价的一个重要因素, 不少房地产资本通过屯地屯房行为确实获取了丰厚利得, 后者是由前者决定的。单纯看商品房建造与销售环节, 很多人认定的房地产暴利说法不过是现代版的“三人言虎”。 对地价占房价的比例问题, 现在依旧只能停留在质疑层面上, 尽管我们通过研究已经接近了事实真相。或者说, 我不会像任志强先生那样给公众一个自己的估计数。在房地产业里地区和项目之间千差万别, 要弄清地价占房价的比例问题需做大样本统计, 个人或一般民间机构即便能搞小样本调研也只是一斑窥全豹而已, 因此还得拭目以待官方统计责任部门。

从世界各国发展经验看, 我国目前正处于住房与汽车消费革命时代, 房地产业占国民经济比重较大, 与之关联的产业很多, 不论你赞成与否, 房地产业就是一个支柱产业。房地产运行状况总会对整个国民经济产生重大影响。及时、准确的房地产业信息统计, 无疑有利于调控决策。对房价既是经济问题又是政治问题的提法我们举双手赞成, 不过, 笔者觉得说天说地也须实事求是。

参考文献

[1]国土资源部土地利用管理司中国土地勘测规划院, 2010年全国主要城市地价状况分析报告.

[2]中国国家统计局, 中国统计年鉴.2010.

3.中国房价问题浅析 篇三

关键词:中国房价;逐步回归;广义差分

一、问题的提出

我国房地产业从20世纪80年代起步,90年代中后期国家实施积极的财政政策,房地产投资所占比例增加,以住宅为主的房地产业持续高速发展,成为国民经济发展新的增长点。与此同时,房地产价格也随之呈现上涨态势,特别是近年来,部分地区房价涨幅过大,国家采取了一系列措施加以调控,房地产投资过热现象得到了有效抑制,土地和商品房供应增长大幅回落。2008年中国房地产市场与2006年、2007年相比,进入低迷状态,房价同比指数下降幅度很大,环比指数也不断下降但是,商品房价格仍然继续攀升,房价问题引起业内外的广泛关注。房价的波动受多种因素影响,怎样才能将主要的影响因素剥离出来并且进行有效的分析,是我们面临的一大难题。

二、影响中国房价的因素分析

(一)模型设定

为分析影响中国房价的因素,我们考虑以下几个方面:

1.国内生产总值(GDP);2.利率;3.城镇家庭人均可支配收入;4.土地交易价格;5.新增固定资产投资;

我们设Yt为房屋销售价格指数,X1为国内生产总值(GDP),X2是利率,X3城镇家庭人均可支配收入季度,X4土地交易价格指数,X5是新增固定资产投资。

(二)数据处理

我们从中经网数据库网站获得原始数据,数据样本期均为2003年一季度到2009年三季度。对原始数据进行预处理,我们将其中的环比发展速度(土地交易价格指数和房屋销售价格指数)转化成定基发展速度,并且对除土地交易价格指数(X4)和房屋销售价格指数(Y)以外所有指标数据都进行了指数化。

(三)模型的估计与调整

1.未剔除季节变动

直接对房价与五个因素进行最小二乘拟合,得回归结果。回归结果的可决系数和修正的可决系数都很高,看似模型对样本的拟合程度很好,但实际上该模型的F统计量显著,但各解释变量系数的T统计量除个别外都不显著,说明该模型可能存在多重共线性。

未剔除季节变动情况下多重共线性的修正——逐步回归法

通过逐步回归的方法筛选并剔除引起多重共线性的解释变量。我们分别将五个因素与房价进行简单回归,发现其中土地交易价格对被解释变量贡献最大,故以X4的回归方程为基础,再逐个引入其余的解释变量,保留修正可决系数改进最大的、且不影响原有变量显著性的变量,最后筛选出对房价有显著影响的解释变量有X4、X2、X3。

从上面的回归结果来看,利率对于房价的影响不太符合通常的看法,通常认为利率升高房价会降低。但是中国的投资需求对利率本来就缺乏敏感性,再加上部分房地产的开发属于政府行为,所以造成了这种利率升高房价升高的情况。

2.剔除季节变动_移动平均

由于我们可以从国内生产总值(GDP)、城镇家庭人均可支配收入、新增固定资产投资和房屋销售价格的图形中发现存在季节变动,为了能够更好的表现房价的长期趋势,我们对其剔除季节因素进行回归。

将数据进行剔除季节因素的操作,筛选出对房价有显著影响的因素有X1、X3、X4,并对残差进行了白噪声检验,我们得到数据经过季节因素剔除后的回归模型,对于解释变量X1、X3、X4的系数的T统计量值都很显著,说明国内生产总值(GDP)、城镇家庭人均可支配收入、土地交易价格指数对房屋销售价格指数有显著影响。

从上面的结果可以看出,DW统计量过小,表明模型存在自相关,下面我们通过广义差分对自相关进行修正。

剔除季节变动后修正自相关——广义差分

从回归结果可以看出,进行广义差分后DW统计量的值得到显著提高,解释变量之间不存在自相关,但是房价和人均可支配收入之间的关系为负,这个可能的原因在我们的数据是从2004年开始的季度数据,属于小样本数据,受到了2008年房价大幅下跌的数据的影响。

综上,对房地产价格产生具体影响的因素有:国内生产总值(GDP)、城镇家庭人均可支配收入、土地交易价格指数。其中土地交易价格是导致目前我国高房价的一个重要原因。而利率由于受到我国目前特殊情况的影响,对房价的影响较弱。而GDP对房价产生的影响可以看做是需求对于房价的拉动。所以目前我国房价还是处于相对健康的状况,主要还是由于需求的影响而出现上涨,不存在大规模的过热问题。不过高房价仍然值得政府重视,避免发展成为房地产泡沫。

三、政策建议

(一)改变人们预期,使房地产成为正常商品

泡沫的引发、投机行为的产生与人们的预期有极大的关系。若由最具权威的政府部门根据人口、收入等因素制定比较详细的房地产中长期发展规划, 并定期修改、公布, 且严格实施, 那么人们的预期也就不会跌宕起伏, 投机行为也就难以发生。

(二)从土地源头人手,规范土地市场

首先,应通过立法确定城市规划的法律地位,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础;其次,加快建设有形的土地市场,实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。

(三)加强金融监管力度,有效利用外资,合理引导资金流向

推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分是从银行流出的,因此要加强对银行的监管,从源头上控制房地产泡沫的产生。

参考资料:

[1]李明哲.环比定基比月度物价指数的计算价格理论与实践[J].1989,(3).

[2]梁云芳.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学,2006,(3).

[3]夏明珠.影响我国房地产价格变化因素分析[J].建筑与经济管理,2007,(1).

[4]姜玉砚,段燕临.影响房地产价格的四大因素[J].房地产市场,2009,(4).

[5]闫文慧.中国房地产泡沫分析[J].职大学报,2007,(2).

[6]尚梅.影响建筑产品价格水平的宏观经济因素分析[J].北方经济,2004,(4).

4.案例分析中国房价上涨原因 篇四

杨玉建

（文传学院2011级汉文（师范）2班201101024062）来源：新京报(北京)编辑：吴焕新

新京报讯2012年12月10日 09:57，国家统计局原局长邱晓华在“国盛证券2013投资策略报告会”上表示：房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会暴跌。

邱晓华认为，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，明年房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。

邱晓华认为，随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用；最后，前期高投资带来的存量还需要时间消化。

他认为综上所述，房价暴涨的可能性很小。

此外，邱晓华认为中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑。

邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。

近年来，房价上涨问题一直都是中国人茶余饭后的热门话题。安其居，才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，房价的高低更是与老百姓的生活质量休戚相关。“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标，是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。然而，房价的持续升温，却让不同老百姓频频发出买不起房的感叹。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。那么，房价上涨究竟是由什么原因引起的呢？下面，我就以“马克思主义哲学原理”分析一下中国房价上涨的原由。

一：物质决定意识，意识对物质有能动的反作用。

1、房价上涨很大程度上与买方需求有关，“供大于求，价格上涨”是一般经济规律，这是物质。因为消费者需求量大，住房的供应跟不上消费者的需求，抬高住房价格在能卖掉住房的基础上，还能获取更大的利益。这必然会引起房价的上涨，正体现了意识是物质的产物这一原理。

2、当供不应求的时候，销售者把住房抬高价格出售，这是意识。销售者因为供需关系抬高住房价格这一意识，正影响了“供不应求，价格上涨；供过于求，价格下跌。”这一经济规律的发展变化。

二、联系具有普遍性，任何事物都不能孤立存在，都同其他事物处于一定的联系之中，整个世界就是一个相互联系的有机统一整体。

这要求我们要用联系的观点来看问题。

1、由于通货膨胀，物价上涨，物价上涨带动住房原材料的价格上涨，原材料价格上涨势必会增加住房成本，成本上升，住房价格自然上涨。

2、房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。加之中国的工业化飞速发展。中国的城市化和工业化没有结束，对住房的需求始终存在。中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态。这正是马克思主义哲学关于因果联系原理的重要体现。

三、内因是事物发展的根本动力，外因是事物发展的条件，任何事物的发展都是内外因共同起作用的结果。市场经济的一般规律是内因，人为炒房，国家政策的推动，人多地少的矛盾，成本上升等一系列的原因都是外因。此外，外因必须通过内因起作用。纵使外因众多，也不能离开市场经济的一般规律这一内因而单独起作用。

四、矛盾存在于一切事物当中，存在于一切事物发展过程的始终。矛盾无处不在，无时不有，矛盾具有普遍性。要求我们用矛盾的观点看问题。人多地少的矛盾；开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立的矛盾。以上诸多矛盾与房价上涨也存在一定的联系。

五、量变与质变相互转化。量变是质变的必要准备，没有量的积累，质变就不会发生；质变是量变的必然结果，量变达到一定的程度

必然会引起质变。房价上涨不只是一时之因，1、自改革开放以来，中国长期推动城市化和工业化进程，加剧了城市用地人多地少的矛盾，房价自然上涨。

2、近年来物价一直都呈现出升势，一次又一次的在原来的基础上上涨，不知不觉的房价就向上涨了一大截，让老百姓承受不了。

3、中国长期以来的经济过热，消费结构不合理也是逐步导致房价上涨的原因。这些长期以来存在的量变达到一定程度就转化成房价上涨这一质变。

六、现象是本质的外在表现形式，本质必须通过现象表现出来，我们必须透过现象抓住事物的本质和规律。房价上涨这一现象，究其本质是通货膨胀，政府政策的失灵和社会主义社会的不和谐。

5.中国居民对房价感受度调查报告 篇五

调查地点:全国

调查内容：关于中国居民对房价感受度的调查

调查对象：中国居民

央行21日发布的三份第二季度问卷调查报告显示，目前银行家、企业家、储户对经济形势并不看好，对宏观经济信心下降，对经济的感受度偏冷。现代居民对物价的满意度提高。二季度储户问卷调查报告显示，居民物价满意指数为21.8%，比上季提高1.8个百分点，高于前两年的平均值。其中，59.1% 的居民认为物价“高，难以接受”，比上季下降x个百分点。

或许是受到表现欠佳的资本市场的影响，居民投资意愿降低。报告显示，二季度倾向于“更多储蓄”的居民占4x.2%，较上季增加1.7个百分点;倾向于“更多消费”的居民占18.1%，较上季增加0.2个百分点;倾向于“更多投资”的居民占x5.7%，较上季下降1.9个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品”、“房地产投资”和“购买债券”，选择这三种投资方式的居民占比分别为24.8%、18.x%和1x.8%。

由于房地产调控的坚决，居民对房价的感受度好转。调查中，xx.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季下降1.x个百分点，比XX年三季度时的最高值下降9个百分点。但是未来x个月内准备出手购房的居民占比为14%，较上季下降0.8个百分点。

6.房价问题 篇六

【摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。【关键词】高房价、成因、对策

近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买，有部分人能拥有几套房产。

导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。

一、住房价格上涨的成因分析

近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（一）总体需求呈旺盛趋势

在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

（二）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动

近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促

进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力。在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。

（三）住房供应结构的不合理

国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

（四）资金可获得性高且成本低

这些年来，我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。我国自从1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上的最低位，对房地产业来说，过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。

（五）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。

地价和房价相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨

（六）建筑开发成本上涨

就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。

（七）住房周边硬件条件的完善

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

（八）外资的大举进入

在一个逐步开放的市场中，房地产价格和一国币值关系密切。从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。

虽说外资入房地产所占比例不大，只有20%左右，却使我国金融调控政策失灵,使得炒房者底气变得更足，从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。

二、缓减房价上涨的对策和建议

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议：

（一）加强住房需求的管理

为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。

（二）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。

（三）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。

（四）强化资金监控力度，合理引导资金流向

政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。

（五）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易资

料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

（六）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

（七）建立和健全房地产信息发布制度

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

7.中国房价波动及制度分析 篇七

我国房地产业自实行市场化以来, 发展历程波澜曲折, 房价波动剧烈。经过20 多年的发展, 房地产业逐渐成长为国民经济的支柱产业。影响房价的因素有很多, 但这些因素在不同的国家和地区, 影响程度并不一样。中国作为一个发展中的社会主义国家, 政府在国家发展中扮演了很重要的角色, 政府及时而有效的宏观政策调控就显得更为重要。为了使调控的准确性更好、更有效, 需要从房价波动历史中入手, 探讨房地产市场的规律变化。

1 中国房价波动历史回顾

1.1 1978-1991 年:房地产业由冷到热, 房价由低到高, 迈出第一步

中国房地产业处于萌芽阶段, 房地产业的发展随着土地使用制和住宅体制改革的实施开始迈出第一步。房地产业经历了20 世纪80 年代的过冷, 90 年代的升温、过热, 房价也随着由低到高。

20 世纪80 年代, 理论界提出住房商品化、土地产权等观点。之后, 国务院在4 个城市进行售房试点, 1983 年正式提出实行住房商品化政策。同年, 国务院首次提出征收土地使用费的设想, 并于1988 年开始征收土地使用税, 实行土地的所有权与使用权分离制度, 同时分期分批进行住房制度改革, 房地产市场也得到发展, 逐渐成为独立行业。房地产业从停滞萎缩开始复苏。

1.2 1992-1995 年:房地产泡沫导致低谷, 房价暴跌

房地产业处于发展与改革时期。我国房地产业出现泡沫, 房价猛涨, 随后进入了低谷。

1992 年党的十四大后, 我国房地产业进入第一个快速发展时期。随着我国经济全面回升, 房价一路上升, 短短3 年内增长超过4 倍。而过度投资导致经济过热和房地产业的泡沫式繁荣。1993 年首次出现“房地产热”, 尤其是海南、广西北等地, 形成了较严重的房地产泡沫, 经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。国务院提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施, 全国房地产开发的增长速度明显放缓, 商品房和商品住宅价格迅速回落, 但宏观调控后, 一些地区开始出现大量的“烂尾楼”。在这一背景下, 国务院在1994 年7 月提出近期全面推行住房公积金制度, 一定程度上促进了住房观念的转变。

1.3 1996-2002 年:房地产业走出低谷, 从回暖到升温

房地产业逐步改革, 走向成熟, 并且不断完善。经历了房地产发展的低谷期, 我国的房地产业终于在2001 年开始回暖, 2002 年逐步升温, 房价也逐渐回升, 上涨趋势较为平稳。

国家采取包括降低契税等一系列经济政策, 1998 年国家取消住房实物分配制度, 实行住房分配货币化制度, 切断了对实物福利分房的依赖, 调动了职工购房的积极性。中国人民银行全面实行住房按揭政策, 购房贷款利息抵扣个人所得税, 鼓励住房消费。这一系列配套政策直接刺激了房地产业的复苏, 中国喷发出巨大的购买力。由此, 房地产业从1998 年开始走出低迷阶段, 房地产业得到发展, 房价逐渐回升。

1.4 2003-2009 年:房地产业发展曲折, 房价波动剧烈

经济的快速发展, 使价格上涨暴跌波动较大, 多项调控政策不断出台。

2003 年2 月开始, 国家对农用地转用建设用地实行了从紧控制的政策, 土地价格上涨, 房地产企业真实的开发成本增加, 给了他们提高房价的充分理由。

2005 年, 国家不得不再次从金融和土地政策上对房地产业进行降温, 经过2005 年下半年的短暂休整后, 2006 年初房价再度开始攀升。

2007 年底至2008 年初, 房价不断上涨。随后中央出台了“国八条”和“国六条”等一系列政策并多次加息, 2007 年下半年, 房价开始停止增长。

2008 年, 美国经济危机影响, 使全国房价明显下跌。为了减少危机的影响, 国务院启动了积极的财政政策, 将房地产列为2009 年5 大需求之一, 房地产进入政策全力支持阶段。之后又将房地产确定为支柱产业, 各地房市成交量出现回升。

2009 年, 我国楼市逐渐复苏, 之后房价再次快速上涨。政府对房地产业采取严格的宏观调控, 降低了商品住宅的价格泡沫, 也使一些炒房族没有机会炒房, 商品住宅的价格得到了一定的控制。

1.5 2010—现在:“限购限贷”控制房价涨幅

我国房地产价格依旧持续上涨, 国家一系列政策调控虽然降低了房价, 但是下降幅度很小, 价格依旧处于过高的非正常位置。

我国于2010 年开始在信贷、税收、土地等方面实施了更加严厉的政策, 调控之后, 房价增幅开始缓慢回落, 投机现象得到很大遏制, 但房价上涨势头依旧没有停止。

2011 年起政府采用限购、限贷等最严格措施调控房地产市场, 到2013 年为止较好控制了房价的上涨。

2 房价波动的制度分析

我国房地产业一时过冷、一时过热、忽冷忽热的运作情况表明, 我国宏观制度政策对房地产业的调控成效不足, 尤其是主动性和引导性不够。然而我国作为一个高速发展的社会主义国家, 制度调控对于房地产业稳定、健康发展显得尤为重要, 房价波动受制度影响很大。

2.1 土地制度

传统的城市土地使用制度显然不能适应我国进行改革开放的国情, 城市土地使用制度改革主要经历了征收土地使用费、开展土地使用权有偿出让和转让、制定地方性土地使用权有偿出让转让规定、修改宪法和土地管理法、制定全国性土地使用权出让和转让条例以及“招拍挂”制度的确立。“招拍挂”制度, 是我国土地制度中的一项创新。它的出现最初是为了消除土地协议出让中的腐败现象, 但是在消除制度性腐败的同时, 却也导致了地价飞升、房价上涨, 因为它并未改变土地要素供给受约束的事实, 却使得土地价格显化, 形成开发成本上涨的假象, 从而让人们产生未来土地供给不足、房价上涨的恐预期。

2.2 金融制度

房地产业和金融业的相互融合, 是现代社会经济发展的必然。住房商品化, 为房地产金融的发展带来了机遇。

1998 年金融危机的出现使得我国城市住房货币分配制度正式确立, 我国依靠它顺利度过了危机。之后, 我国的房地产业连续4 年保持快速发展, 也不可避免地出现了房价过高的问题。国家为此采取了紧缩银根等金融措施, 主要是从个人住房贷款利率和房地产开发投资项目资本金比例两方面入手, 进行一系列调控, 抑制需求, 以期打压房价大幅上涨的趋势。金融制度的影响, 一方面, 鼓励居民按揭贷款买房的制度, 加速了房价的上涨, 另一方面, 宽松的金融政策使房地产开发商获得资金的可能性增大, 而土地供应弹性较小, 这就导致土地价格上升, 房价上涨。

2.3 税收制度

现阶段我国税收制度还存在着许多问题:税负结构不合理、税基狭窄、计税依据不合理、税制繁多不公平等, 无形中加大了开发建设成本, 造成住房开发成本的提高, 从而向购房者转移, 推动了房价的上涨, 同时也使得房地产投机现象日益严重。

2010 年以来, 我国在上海、重庆进行了开征房地产税试点。就两地实践来看, 税率偏低, 致使租金足以抵消税收增加。另一方面, 开征房地产税使得租金全面上涨。因此, 这一手段对控制房价上涨的作用十分有限。而到2014 年, 试点范围仍然没有扩大, 主要原因是现有的2 个试点, 基本模式是在其他房地产税政策不变情况下, 对居民住宅环节增加一个税种, 这仍然没有得到其他地方政府的认可。

2.4 住房供给和保障制度

改革开放以来, 我国住房制度改革主要表现为: (1) 取消福利分房制度, 实行住房分配货币化; (2) 加大经济适用房和廉租房建设, 建立住房公积金保障制度。

保障性住房和商品房是我国主要的2 种住房供应形式, 当商品房占据了大部分市场时, 开发商就掌握了主动权, 不断提高房价, 这时政府的打压和控制就显得微不足道, 商品房成为牟利者投机的工具;当保障房占据了市场主流时, 商品房市场空间就会减小, 房价下跌。目前在我国住房供给市场中, 保障性住房建设严重不足是一个客观存在的问题, 一定程度是也是房价居高不下甚至上涨的原因之一。

3 结论与建议

改革开放以来, 房地产业逐渐成为我国国民经济的主导产业, 在改善居民住房条件、促进消费、拉动内需、扩大就业等方面起到了巨大作用, 为我国经济的持续、健康发展做出了很大的贡献。

然而我国房价的非正常波动, 表明我国的房地产业还存在着许多问题。在未来, 我国应当进一步完善土地制度, 深化土地制度的改革, 抑制房地产投机现象;同时, 构建完整的金融制度, 使得金融业和房地产业能够互相促进, 互相抑制, 使两者都得到健康的发展;税收制度方面, 改变不合理的税负结构, 促进公平的税收体制的建设显得尤其重要;保障性住房方面, 政府要扮演好重要角色, 完善法律体系, 构建分类型住房保障体系。这些主要制度的不断完善, 对于我国房地产业的持续、平稳、健康发展有着极为重要的意义。

摘要：文章回顾了我国房价波动的历史, 分析了改革开放以来房价波动的制度, 最后针对我国房地产业政策制度建设存在的问题和不足提出一些相关的建议。

关键词：房地产,房价波动,制度分析

参考文献

[1]黄振宇.1998—2007中国住宅市场价格上涨原因分析[D].济南:山东大学, 2010.

[2]马浙宾.城市房地产政策与制度建设研究[D].上海:上海交通大学, 2007.

[3]汪利娜.高房价背后的制度缺失[J].北京社会科学, 2012 (2) :64-70.

8.中国房价难以大幅下跌 篇八

过去几年的房地产调控政策遏制住了房地产的投机炒作，使房价得到有效控制。不过，对于未来的房价走势，笔者认为，房价大幅下跌的可能性不大，即使下跌也可能为“降幅很小”。这是因为：一方面考虑到“稳增长”，房地产业不可能发生一夜暴跌的现象。另一方面是房地产商畅通的融资通道。当前房地产商的融资通道不仅是商业银行贷款，信托和民间借贷才是这两年多房地产商对抗降价的利器。

由于金融危机之后外需不振，人为刺激内需的投资将中国经济与房地产业更加紧密地捆绑在一起，房地产业的持续走弱直接压低了经济增长率。于是，大量资金无处可去，转而流向房地产信托和民间借贷，形成了房地产低迷但开发商却仍然可以获得大量贷款或权益性投资的现象。

由于政府推行的限购限贷政策，这些信托资金暂时不能推高房价，不過，它却可以持续不断地给开发商“输血”，这就是中国房价难以大幅下跌的重要原因。这些逆势进入楼市的金融资本，坚信房地产的发展前景依然大好，低迷只是政策性的暂时打压所致。一旦政策松动，房价依然看涨，贷款盈利依然可期。

随着宽松的货币政策在2012年三季度达到阶段性高潮，房价也从5、6月份开始企稳反弹，房地产商现金流危机缓解，于是年初曾被认为存在兑付困难的房地产信托，安然渡过了三季度逾千亿元的年内兑付高峰。

大量贷款机构得以从房地产市场获利而归，激发了更多贷款资金从各种渠道涌出，近期部分商业银行的房地产信托开发贷，也呈现出定向宽松态势。

截至2012年二季度末，我国信托资产规模突破了5.5万亿元，创出历史新高，虽然房地产信托规模有所下降，但余额仍然高达6751.5亿元。

在此背景下，期望资金链紧绷时房价大幅下跌现象恐怕难以出现。

9.关于房价问题的城乡调查报告 篇九

摘要：这个暑假的八月中旬，我为了集城乡调查报告的资料，走访了我所在的浙江省桐乡市的一些地方，包括市区和周边的乡村，发放了问卷调查，也做了口头上的一些提问调查，并进行了一定的资料整理和分析。我所选择的主题是眼下大众都所普遍关心的问题：城乡房价问题。本文经过比较城乡房价的绝对值和变化，从房价的现实看房价的未来趋势。

关键字：城市；乡村；对比；房价

一、调查背景

现如今，中国的房价问题已经成了人们普遍关注的一个大问题。人嘛，少不了‘衣食住行’。我们都是普通人，少有做到像李白那样“以天为盖地为庐”的豪情。我们需要一个真真切切的容身之所，但是现在过热的房价让很多人变成了“房奴”，甚至无家可归。是什么引起了房市过热，是什么引起了城乡房价差距，城乡房价的现状是怎样的„„关心这些，之于关心民生有很大的帮助。我针对这些问题作了一些调查研究，来分析当前的一些人的问题。

二、调查过程

8月13日，我来到桐乡市区最热闹的鱼行街和东兴街进行城乡调查。我打印了一百份问卷，叫上朋友们帮忙，在街边找路人做问卷调查。许多人都只是匆匆走过，只有少部分人会停下来做我们的问卷。我们尽量平衡男女比例和老幼比例，并向不愿意做问卷调查的人在口头上问一些问题。半天忙下来，问卷只做好了37份。我们发现这里闹市区的农民工很少，而农民工兄弟也是我们调查的一个重点，于是，我们转到了环北路的一些建筑工地。那个时候是下午5点多，我们虽然有点害怕但还是壮着胆子进去了。我们运气不错，正好碰上他们在工地上吃饭（其实也是我们算好了时间去的）。我们进去时，他们都用异样的眼光看我们，甚至有个人要来赶我们了。我们解释了一大通，才让我们进去发问卷，有个别人还不认识字，是我们代写的。好不容易完成了任务，我们都松了一口气。这天问卷一共完成45份。第二天，我跟朋友带上剩下的55份问卷，来到了桐乡市 1的上市乡继续我们的调查之旅。我们选择了火炬村，鸽子邦和张桥头这三个离我们比较近的地方发放调查问卷。农村的景象跟城镇比起来真是大大的不同，我们这帮人都几乎没怎么来过农村，即紧张又兴奋。开始时走过的都是农田，没什么人，然后走到了算是村子中心的地方吧，人渐渐多了起来。我们问了一下，这边的大多数都是农民，现在不是农忙的季节，这里的居民很多都在搞一些副业。我们趁机拿出了几张问卷给他们做，他们推辞不过就填了。之后，我们发现这边的民房一幢一幢都很整齐统一的坐落着。后来才知道原来这些房屋都是政府统一建造的。好几户楼下大门都敞开着，我们厚着脸皮去敲门做问卷，他们大多数都没有抵触的。调查进行的还比较顺利，又完成了32份问卷。总共77份调查问卷，虽然没有达到我预期的数目，但也不少了。我开始着手资料的整理，分析。

三、调查结果

据问卷显示，城镇居民的年均收入为3.5万元，农村居民的年均收入为1.4万元，而农民工的年均收入为1.2万元（但农民工的工资有被拖欠的现象存在）。城乡收入比例为2.64：1。在城镇里83%的居民拥有是人住房，也就是住在自己买的房子里，14%住在租用的房子里，其余3%的人借住在朋友或者亲戚家里。而在农村，94%的人住在自己买下的房子里，只有6%的农村居民会租房子住。在城市，98%的居民认为目前的房价过高，66%的人认为现在的房价在自己能承受的范围之外，需要向银行贷款才能凑够房款。在农村，91%的人认为房价过高，47%的人认为自己承受不起房款，需要银行垫付。城镇人均住房面积26.1平方米，而农村人均住房面积为37.6平方米。近年内，城镇居民有买房意向的占17%，而农村住户中仅9%有买房的打算。年轻人愿意自己负担房款的，男性居多，但城市中的男女差距小于农村。而买房的原因有35%是结婚之用，17%是投资房市，33%是出于对现有住房的不满，15%是其他。此外，90%的城市居民和82%的农村居民认为房价还会持续上涨.如果可以选择（不考虑钱的问题），87%的人更愿意住在城镇。45.7%的人表示他们的奋斗目标是买房买车，34.6%是为自己的理想，51.2%是为了成为有钱人。而据我在桐乡市政府网上所查得的资料显示。现在城镇房价约4500元每平米，而农村为1300每平米.那么我们就可以知道，现在的城乡房价之差大于城乡居民收入之差。自然的，城镇居民所拥有的人均住房面积也小。

四、总结与启示

城乡房价为何会有如此的差距呢？究其原因，1.城市住房的需求量大于农

村。国家（包括政府和社会各界）投资主要集中在大中城市进行，导致就业岗位主要集中在大中城市，导致大中城市的大量住房需求。此外，由于城市的现代化程度比较高，居民的生活条件自然也就比较好，生活物资材料相比农村较集中，人们都愿意在大城市居住与发展。虽说中国的农村人口差不多占了中人口的百分之七八十，但是城市的人口密度却远远大于农村。住房建设人均占地，大中城市比小城镇少，小城镇比乡村少，农村是城市的2至3倍。如此一来，城市的房屋想不值钱也难。2.城市的住房质量高于农村。在城市的中高档商品房如雨后春笋一样拔地而起的时候，农村的住房质量却仍普遍停留在较低的水平。这一点从发生不久的四川大地震也可以看出来，为什么离震中那么近的成都伤亡这么小，而周围的一些小山村房屋大片大片的倒塌，受灾如此严重。农村的房屋很都是农民自己建造的，房屋的质量很难保证。当然了，现在国家已经在采取措施，帮农民建造统一规划的房屋，但力量也毕竟是有限的，目前也只能在发达一些的地区实施。除了房子本身的质量，城市还具有比农村更优越的住房配套设施，水、电、气自然不在话下，有的住宅还带有健身中心、公园绿地等。一分价钱一分货，城乡的房价立刻就被区分开来了。3.开发商的利润。城市里的住房建设都是由国家交给开发商承办的，而农村的房屋大多是由自己建设。城市居民的买房子的钱，谁知道有多少被开发商渔利去了呢。这样城市的房价就更高了。有人说，城乡平均收入本就有差异，可以以此平衡房价。但实际上，这个差值是不能抵消的。城里人虽说收入较高，但是城市的消费水平也高。换句话说，在城里，钱不经用。付清了这个费那个费，剩下来能用于买房的钱并不多。再者，房价的比差是远远大于收入的。于是，城里人的住房面积越来越小，甚至出现了一个个的贫民窟。

中国有个现象，就是大家都更愿意买房子而不是租房子住。在城镇是这样，在农村依然是。于是很多人的奋斗目的变成了买车买房，而失去了自己原来的理想和信念。人地矛盾的不和谐因素越来越严重。而现在观望住房的人群又出现了两极分化。一些人认为房价还会持续上涨，愿意在近年内买房；另一些人认为房价将会下跌，暂时没有买房的打算。

那么，未来城乡房价的趋势究竟是怎样的呢？关于农村，我觉得房价还是会稳定上涨。而关于城市，我查了一些资料，并结合自己的观点谈一谈。尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是2008年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。而且除了国内需求外，在中国承办奥运会的大背景下，还将会带动许多潜在的国际需求，并且城市化的进程仍将加快，因此房地产仍将出现一定的增长，房价从总体上来看，小幅上涨仍是趋势。而长期的趋势肯定是价格走向“平稳”。而抑制房价上涨过快的对策可以是加强国家的宏观调控，经济的、行政的、法律的手段并用，对开发商的行为应以经济调控

为主，辅之以必要的行政手段；对以本地方利益为中心的地方本位主义或小团体主义，应强化行政手段；对于国民的投资热潮，应以经济手段调节为主，如提高房贷利率（已做到）、加大服务业旅游业等第三产业的投资力度、提升文化产业的竞争力等，在这些方面，吸引国民的闲散资金，来保证经济健康快速发展；而对于境外游资来华的投资热潮，则应建立健全法律法规来进行规范引导，进行以法律为主的宏观调控。如加强房地产市场宏观调控；加强市场监测，完善市场信息披露制度；高度重视稳定住房价格等。

以上是我对城乡房价问题的一些浅见。在进行城乡调查的过程中，我自己也获取了很多知识，增长了见识。有许多以前不曾关注的问题，现在接触了，觉得很有意思。我想城乡调查不只是对我们的的锻炼，也是一种非常好的培养兴趣，了解社会的方法。

参考文献

［1］喻尘：“房价十年大跃进”，《南方都市报》，2007年08月31日第2版。［2］张永岳：《2007中国房地产报告》，2008年04月02日。

［3］孙立平：“失衡的社会的畸形的房市”，《经济观察报》，2007年06月04日第4版。

［4］秦晖：“关于穷人住房问题的思考”，《经济参考报》，2007年06月06日第4版。

10.浅析中国股市泡沫问题 篇十

我国股市长期以来整体股价一直偏高,存在很大泡沫成分,始于的`下跌,是一种泡沫破裂后价格本身价值的回归,这种回归是理性的,不应干预,并且我国应采取一系列措施,避免股市再次泡沫泛滥,以保证股市的健康发展.

作 者：吴作斌 赵晓梅 Wu Zuobin ZHAO Xiaomei  作者单位：吴作斌,Wu Zuobin(哈尔滨金融高等专科学校,投资保险系,黑龙江,哈尔滨,150030)

赵晓梅,ZHAO Xiaomei(招商银行哈尔滨分行,黑龙江,哈尔滨,150010)

11.中国房价下降的十大理由 篇十一

第一，中国要促进经济发展方式的转变和产业结构升级换代，就必须启动内需，而启动内需房价就必须降下来。目前，中国粗放的经济发展方式已很难推动经济再上一个台阶了，主要是国内外的资源已不再支持这种发展方式，环境污染也日益严重。无论是从促进经济发展角度，还是为子孙后代着想来说，转变经济增长方式都已刻不容缓。目前，世界经济危机已经越演越烈，再加上中日钓鱼岛争端，世界经济危机就目前看来只有加剧的可能，短期内是不可能有所转机的。我国必须把握住这个千载难逢的机遇，加速推进经济发展方式的转变和产业转型升级，而且是越快越好，毕竟时间不等人，“过了这个村，就没这个店了”。反之，越拖我们就会越被动，就会失去转变经济发展方式和产业转型升级的最好机会。我们要推动产业升级就必须利用好国内外两市场，就国外而言，我们要在谨慎的前提上加快步伐走出去，利用世界经济危机冲击下，资产价格下降的有利时机，去收购我们过去想要而又得不到的技术和资产，从而推动我国产业转型升级；就国内而言，我们要启动内需，让国内的企业有更广宽的空间和更充足的资本来实现升级转型，从而实现经济发展方式的根本转变。但是，我国目前的高房价，已几乎把全国人民的钱都牢牢的套住了。正是如此，那些买到房子的人要月供，无力消费，而没有买到房子的人不敢消费，这是一恶性循环，周而复始，消费也就被冻结了，这也是我们叫了多年的內需，却始终无法启动的最大原因。所以说，我们要转变经济发展方式，要促进产业升级换代，要启动内需，房价是必须降下来的。用温总理的话来说，就是让房价合理回归，让房子恢复其居住本性，而不再是投资商品。

第二，世界经济危机的演变及加深。从历史上看，每一次危机的来临都会使房价下降，远的不说，就拿美国2008年以来发生的次贷危机和2010年的欧绩危机的持续发酵，就使得世界的房价下降了许多。现在这场危机还远远没有看到头，也丝毫没有结束的迹象，再加上中日钓鱼岛争端，中日两国经济交流已迅速冰冻，这在不久的将来，其所产生的副作用会慢慢显现出来。除此之外，中国和日本是世界第二和第三经济体，一旦两国发生经济战，将会冲击到整个产业链条，这对深陷危机的世界经济来说无疑是雪上加霜。如今中国的经济已经融入到世界经济中，中国经济在这场危机中是不可能独善其身的，是必然会受到影响的，经济减缓也是免不了的。在这种状况之下的中国房价又怎能不受其影响，坚挺而不下降？又有何理由不下降呢？

第三，经济规律的内在性。稍微懂点经济常识的人都会懂得，经济发展是由经济规律支配的，经济发展无论如何都无法超越经济规律而独自起作用。同样的道理，中国的房地产发展也不可能违背经济规律的约束，其发展也必然受经济规律的支配。从世界各国历史发展进程来看，在房地产发展方面都曾经疯狂过，其中最具有代表性的是日本80年代时房地产发展的疯狂。也正是由于日本人炒房炒得如此疯狂，使得日本为此付出了惨痛的代价。如今20多年过去了，其经济还是停滞不前，成为了名副其实失去的20年。前事不忘，后事之师，中国虽然有中国的国情，但中国也不可能违背经济发展规律。同样的道理，中国的房地产发展也必定受到经济规律的支配，无论中国的国情如何特殊，也不会脱离经济规律的约束而独自发展。我们必须牢牢记住这一点，如果我们忘记这个规律，我们会吃大亏的，而且我们越是疯狂，我们吃的亏会越大。如此看来高房价在经济规律的支配下会逐渐下降，直到最后回归到其合理价值之上。

第四，推出持有环节的房地产税。这一税种的推出将会提高房屋所有者的持有成本，那些拥有几套或者几十套，甚至上百套房子的人，除此之外，还有那些期待买房养老的人们。他们都会在成本压力不断加大和人口变化的双重打压下，将会不断的抛出房子，从而增加市场上的房子供应量，进而推动房价的不断下降，最终使房子走上真正的价值合理回归之路。

第五，刚需的变化。目前，专家们在谈论房价时都喜欢用刚需来说事，都说刚需是支撑高房价的最主要因素。他们的理由是，我们每年有2000多万农民工进城务工，还有1000多万对夫妇结婚，他们都需要住房，这就是刚需。刚开始一看，这理由似乎很充分，但其实只要一细分析，这个理由又是那么的荒唐。说句实在话，他们也确实需要住房，这话不假。但是，持有这观点的人似乎忘记了这样一个事实，那就是，这些人是否有实力买房呢？答案是否定的，先说农民工，他们一年的收入，不吃不喝也就几万元钱，他们用什么来支付这几十万，甚至几百万的房子款呢？看来2000多万农民工是无法指望了，那就看一下结婚的人吧，还有1000多万呢？他们总该有实力买房吧，其实不一定，从我国城镇居民的收入水平来看，这个也不保险。那几万元人民币的收入又怎能支撑起这几十万，甚至几百万元房子呢？从这点来说我们的刚需，就是刚而不需了，这样看来刚需的理由就不充分了。所以说，刚需从本质上来看，并不是固定不变的，它是随着人们对住房预期变化而改变的，也就是说只要人们对住房预期的改变了，觉得房价不会再涨了，慢点买房也是可以的，这样刚需也就不复存在了。我国10年前的人口也不比现在少多少，但那时为什么就没有这么多刚需呢？事实上，那时的人也是需要住房的，只是那时的人没有现在的人一样的预期，他们觉得房子不会涨得这么离谱，也就不着急买房。这样看来，刚需这东西你说它有它就有，说它没有它就没有，它是随人的预期改变而改变的，显然刚需也无法支撑过高的房价。

第六，人口因素。我国第二轮人口生育高峰出现在1962-1973（1975）年，1962年出生的人口是2437万人，到1963年达到顶峰2919万人。但1964-1973年，每年出生的人口都维持着2400万-2700万人之间，我国历史上称之为中国的“婴儿潮”。也正是由于“婴儿潮”一代的生育，才又造成了中国第三轮人口出生高峰，也就是1985-1993（1994）年之间，每年出生的人口都超过2100万人。2007年以来，这几年正是我国第三轮人口出生高峰出生的人口进入结婚生育期。因此，结婚潮、生育潮又带来了严重的住房紧张，从而推升了房价。但是这轮结婚潮、生育潮到2013年也将告一段落，拐点就在2014年，2014年以后这股结婚潮和生育潮就会逐年减少。还有一个现象，就是近年来，中国育龄夫妇的生育意愿和人口生育率持续下降，不愿多生孩子的生育文化已经形成，这就造成了中国人口总和出生率已下降到1.06。如果按照25年一代人计算，一胎化的长期结果就是每一代人都会按照半数减少，成漏斗状。现在，绝大部分村里都没有了小学，要几个村才凑够一个班，这也从侧面真实地反映出我国人口结构的变化趋势。如果按照目前这种趋势，中国从2013年起，中国的结婚人口将持续减少，育龄生育意愿也持续下降，那么支撑高房价的结婚刚需拐点也将在2014年到来，这样房价下降也就成为了必然，而且这个趋势一旦形成就是不可逆的。试想，在这种状况之下，高房价还能支撑吗？答案是否定的。

nlc202309032106

第七，楼市“过剩”越演越烈，鬼城越增越多。鄂尔多斯、温州、贵阳的“过剩”是非常惊人的，仅贵阳市花果园的一个楼盘，据说可以容纳50万人。如果是真的，那将是一个中等城市的人口规模，这又是多么的惊人。这样例子在全国会有多少呢？在国家调控的重压之下，最近许多地方开始出现多个项目停建或者缓建的现象，其中包头最大的房企老板魏剛更是在走头无路时选择上吊自杀，这难道不值得我们深思吗？在供应量不断加大而需求量不断下滑的前提下，又用什么理由来支撑如此之高的房价呢？

第八，高房价对我国社会的冲击也达到了前所未有的程度。先是使社会贫富差距迅速拉大，许多人没有房子，但少部分人却拥有多套或几十套，甚至上百套房子，这就造成了人们的心理不再平衡，而且在那巨大财富落差的冲击之下，变得支离破碎，从而产生的各种各样扭曲心理。与此同时，也正是过高的房价造成了人们对恋爱、结婚和家庭的观念也出现了极度的扭曲。总之，高房价已经使得许多人丧失了辩别是非曲直的基本能力，如果不尽快改变这种趋势，任由其发展，对社会的危害将是非常巨大的。现在，许多年轻人由于没有房子，不敢恋爱，不敢结婚，就算想结婚也过不了丈母娘这一关。在社会上也有一种说法，说中国的房价是丈母娘推高的，说来也是有一点道理的。总之，高房价正在折磨着“婴儿潮”这一代人和他们的子女们，他们这两代人由于高房价的存在，各种各样的悲剧正在不断地上演，而且还没有看到有结束的一天。因此，从维护社会稳定大局出发，房价也必须降下来，这是毫无疑问的。

第九，我国提出的技术创新也需要把房价降下来。过高的房价使得许多高技术人才流失，同时这些人才在高房价面前也丧失了创新能力，他们的头脑中装的是如何赚钱买房，而不是如何创新。与此同时，我们的大学生在校园里也同样盘旋着毕业后如何赚钱买房，而不是把精力放在学习知识上。这样下去，我们国家还有创新动力吗？我们的发展还能持续吗？答案显然也是否定的。所以我们要把“中国制造”变成“中国创造”，也必须把过高的房价降下来，才会有希望。

第十，国家的威望。近年来，中国最高领导层也意识到高房价对经济和社会所带来的危害。于是，推出了一系列调控措施，包括限购政策等等，但收效不大。部分原因是由于地方政府的抵制,在利益的驱使下，地方政府幻想着利用收入的增长和时间推移来消除泡沫，以使他们利益得以最大化。于是，每到调控时都避重就轻应付了事，行动中总是不完全执行中央的调控政策，从而使得中央对房地产行业的调控政策都是只见雷声不见雨点，这也是房价越调越高的真正原因所在。如果房价再不下降，无疑将影响到中央政府的威信，这是最高领导层所不愿见到的。

综上所述，我国未来的房价下降是必然结果，是不可逆的长期趋势，是不为人主观意志所能改变的趋势，并且离拐点已不远了。就算现在的房价还能往上涨一点，但也是到了最后疯狂时刻。因为那些唱空楼市的人都基本不见了，反而转到支持房价上涨那边去了。然而物极必反，据此推断，高房价久不了。其实炒房跟炒其它东西不会有什么不同，他们炒的都人们的预期。所以说一旦楼市的下跌预期形成，是没有人能改变其趋势的，其下跌的趋势将是不可改变的。不过，房价最好是缓慢下跌，这样对我国的经济冲击最小，利于经济软着陆。最后再强调一点，就是那些力挺房价上涨的经济学家，他们难道就没有分析过这些可让房价下降因素吗？这也是令我感到十分困惑的地方。按理说，他们的水平绝对是比我高，难道是另有隐情不成。有句话说得好，鼓励疯狂的人，终将落下千古笑柄。

12.关于中国房价持续走高的研究 篇十二

一、中国房地产市场的现状

近年来, 随着我国市场经济改革的不断深化, 房地产投资占固定资产投资总额和GDP总量比例的逐步上升, 房地产产业已成为拉动内需与经济增长的支柱性产业。然而房价的不断升高, 引起了百姓的哀怨, 也吸引许多的学者与专家开始研究房价上升背后的种种原因。

二、房价持续走高的具体原因

(一) 物价水平持续上涨

2012~2013年全国每月CPI指数同比增长在2%~3%范围内, 说明国内物价保持在一个相对稳定的增长水平。建房的主要材料是钢筋、河沙、水泥、砖等, 这些建材的价格随着经济发展有一定幅度的上涨是必然的, 也是合理的。同时工人工资具有刚性, 一般只能上调不能下调, 所以建房工人工资也会随着经济发展、物价水平的提高而要求上调。建房材料价格与员工工资的增加会引起建房成本的上升与预期利润率的降低, 这也说明房价持续上升是必然的趋势。

(二) 国际游资投机行为

美国为了刺激国内的需求解决次经济危机采取了一系列的量化宽松货币政策Q1、Q2、Q3, 使美元充斥了整个国际货币市场。中国为了应对大量热钱进入国内市场所带来的负面影响, 而不断的增发或者是超发货币, 这样使更多的钱流入房地产市场, 导致房地产发展过热, 推动房价的过快增长。

(三) 土地供需平衡

土地是不可再生资源, 我国严格控制并保证耕地面积数量。过去十年中房地产市场高速发展, 土地的需求量不断增大而土地每年供应量却是有限的, 所以土地的需求大于供给会引起地价上涨。近年来, 正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求都会直接或间接地引起房地产总体需求水平的提高, 共同引发泡沫现象。

(四) 地方政府和房地产开发商之间的利益关系

高房价有利于地方政府的财政收入提高, 公共基础性建设和业绩。中央政府却在积极采取控制房价的措施。因此, 中央政府、地方政府、房地产商三者之间存在着博弈关系, 最终房价是否能够下降, 主要看中央政府对房价控制的决心与力度和地方政府响应中央政府政策的积极性。

三、防止房地产市场泡沫破灭的建议与措施

(一) 完善房地产市场供给机制

政府作为市场运行的管理者和监督者, 应该对房价的调控与管理起到至关重要的作用。政府应对一些为获得更多利润而采取囤积、捂盘惜售行为的开发商采取严厉处罚, 起到以儆效尤的作用。同时, 加大房地产市场的透明度, 让消费者及时了解房地产市场的供给需求情况。

(二) 引导消费者理性消费与投资

许多的投资者选择房地产市场进行投资, 是中国投资渠道缺乏的表现。他们认为房子不仅仅是生活必需品, 更是一种理财产品, 可以起到资产保值和增值的作用。但房价的不断攀高, 会导致投资房产的资本和风险增大, 政府应引导居民理性消费与投资, 以免“羊群效应”的发生。所以, 政府应该努力创造更多的投资渠道, 如鼓励与规范网络理财产品 (余额宝、理财通) 、降低公司注册门槛、提供大学生创业贷款等。

(三) 货币政策合理调控

货币政策和财政政策是政府调控国民经济稳定发展的重要手段。中央银行可以通过房贷的利率、比例、信用评级来对房地产市场进行管制。当前房地产市场过热, 可以通过紧缩性货币政策来调节房地产供给市场与需求市场之间的平衡, 稳定房价。

(四) 制定和完善法律法规

当前投资房地产市场的门槛比较低、交易方法简单, 没有高要求的投资知识、技术、技能的壁垒, 资金一般是房产投资的唯一要求, 所以许多消费者愿意通过囤房的手段进行投资, 从中获得投机机会。如果政府征收房产税, 这会大大的增加房地产投资的成本, 风险也会变大。再如政府依法制定固定资产实名登记相关法律法规, 也会使许多人选择放弃房产投资。所以制定与完善法律法规有利于房价的稳定。

四、对未来房价的预测

根据房地产市场的实际情况与中国的基本国情, 可以预测未来的房价将会持续平稳走高, 但不会像美国房地产市场一样泡沫破裂。笔者将从三个方面对中美两国进行分析比较来说明为什么中国房地产市场不会出现泡沫破裂危机。

(一) 土地的所有权不同

由于中国的土地属于人民共同财产, 个人只有使用权却没有买卖权, 而且每年用于房地产开发的土地面积是受国家严格控制的, 也就是说土地的供应量每年是有限的, 因而房价不会突发性地下跌导致泡沫破裂的发生。与之相比, 美国的国家性质是私有制, 土地所有权属于个人的。所以当房价持续走高时, 就会有大量的土地用于房地产的开发, 因此美国房地产市场价格突然的暴跌不仅仅是由于美联储利率的提高导致金融链的断裂, 更大的原因是由于土地的供给过分的大于土地的需求, 导致了美国房价的暴跌从而引发了房地产市场泡沫的破裂。

(二) 政府的角色不同

美国是资本主义国家, 追求市场的自由化, 政府对市场的干预与控制能力不是很强。当美国房价过高时, 政府相信市场可以自动调节房地产市场的平衡, 所以没有采取有力的财政政策对房地产市场进行调控。同时美国利率市场化、金融市场自主化, 政府也很难对其进行控制。中国是社会主义国家性质, 政府在全国金融市场中起到监督与管理的作用。当房价过高时, 政府可采取有效的货币政策、财政政策对房地产市场进行控制。所以中国的房地产市场出现失控局面的可能性很小。

(三) 人口数量与城镇化水平的差异

根据2013年国家统计局统计, 中国人口总数约为13.5亿、国土面积约为960万平方公里、人均占地面积约为7.11平方米、城镇人均居民住房面积约为32.9平方米、农村人均居民住房面积约为37.1平方米;美国人口总数约为3.15亿、国土面积约为962万平方公里、人均占地面积约为30.54平方米、人均住房面积约为60平方米。中国人均占地面积约是美国人均占地面积的23.28%, 中国人均住房面积约是美国人均住房面积的58.3%, 所以, 从人均占地面积和人均住房面积可以得出中国与美国房地产市场水平相差很大, 中国房地产市场离瓶颈还有一段距离。2013年中国城镇化率达到了53.7%, 比上年提高了1.1个百分点, 然而户籍城镇化率只有35.7%左右, 与之相比美国城镇化率却达到了80%左右, 因而中国房地产市场依然存在巨大发展空间。现在许多人认为多地出现“空城”的现象是房地产市场泡沫破灭的前兆。但笔者认为, 这是中国近年来持续高速发展和快速推进城镇化所带来的正常现象。“空城”的出现是土地城镇化快于人口城镇化, 随着每年约有1500万的农村居民进城, 新区何愁是“空城”。因此从人口数量与城镇化水平方面的差异可以分析出中国近几年不会出现房地产市场泡沫破灭的危机。

总之从对中国房地产市场现状、房价走高原因、高房价的解决对策等角度全面的分析了中国房地产市场、并通过中美两国的比较来说明中国未来房地产市场的走势。最总得到的结论是中国房价在未来几年内会持续平缓走高, 但不会出现房地产泡沫破裂的危机。

参考文献

[1]方华.探析中国房地产业的特殊性[J].产业经济, 2013 (11) .

[2]鞠方.中国房地产泡沫的综合判断[J].社会科学家, 2007 (5) .

[3]雨山.“房地产泡沫论”之析[J].房地视野, 2013 (11) .

[4]杨建荣, 孙斌艺.政策因素与国房地产市场发展路径——政府、开发商、消费者三方博弈分析[J].财经研究, 2004 (04) .

13.浅析中国城乡居民收入差距问题 篇十三

一、中国收入差距现状

近年来，随着我国国民经济的持续快速发展和居民收入水平的普遍提高，以及收入渠道的多元化均促进了收入格局的多样化，带来了经济利益在不同群体间的重新分配和社会收入分层的加剧。收入差距主要表现在行业、所有制、地区、城乡之间存在收入差距过大的情况。

（一）行业收入差距

计划经济体制下，中国不同行业之间的收入差距一直不大，高工资行业多为采矿、地质勘探、建筑等高危险且条件艰苦的行业；但随着改革开放的不断深入，生产中科技含量的提高，传统的工资格局产生了很大变化，行业收入分配差距呈现不断扩大的态势。

1978年至2010年32年间各行业中最高工资和最低工资相比，改革开放之后行业间的职工平均工资差距经历了一个先缩小后扩大、再缩小再扩大的发展过程，行业职工平均工资最高与最低之比先从1978年的1.81降至1988年的1.57倍，但1988年后行业差距迅速扩大从1.57倍增至1994年的2.38倍；随后两年收入差距比下降，1996年比例降至2.08，接下来又迅速增长，特别是2003年达到4.63倍，并逐渐扩大2005的4.88，2010年收入比又略有下降，降为4.65倍。

这其中有两个主要原因：第一个原因是垄断经济造成了行业之间收入分配差距拉大，如电力、电信、烟草、金融、保险、民航等行业，职工平均货币收入加实物分配等，明显高于其他行业。垄断性经营行业（如金融、邮电等）随着市场经济的发展，业务量突飞猛进，获得了高额利润，并把其中一部分以不同形式分配给职工，职工收入有较大幅度的增长；而一些依靠财政补助的基础性行业（农林牧渔业和地质水利业）和一些充分竞争性行业（如社会服务业、餐饮业和建筑业）由于补助减少，利润下降，从业人员收入减少。

第二个原因是行业间的收入分配开始向科学技术含量高的行业和新兴产业倾斜。一些传统行业、劳动密集型行业和竞争较充分行业的收入在相对下降；科技含量高的行业、新兴行业的职工工资水平增长较快。其他如科学研究和综合技术服务业、房地产业、卫生体育和社会福利业、国家机关政党机关社会团体、电力煤气及水的生产和供应业、普通高校、商业经纪与代理业等行业、部门职工的工资增长速度都派在前列。脑力劳动者、技术密集领域的劳动者、资本密集型产业的劳动者的收入正在迅速提高。

（二）所有制收入差距

1.所有制收入差距扩大的表现

在公有制经济内部，非私营单位职工的平均收入高于私营单位职工的平均收入。1978年非私营单位职工的平均工资为644元，私营单位的平均工资为506元。二者的绝对差距为138元，相对差距为1.27:1。而到了2010年，非私营企业单位在岗职工平均工资为37147元，私营单位在岗职工平均工资为20759元，绝对差距已经扩大到16388元，相对差距也扩大到了1.78:1。从1978年到2010年，国有企业职工平均工资增长了56.68倍，年均增长率为13.44%；集体企业职工平均工资增长了40.02倍，年均增长了12.22%。可见私营单位的平均工资增长率也低于非私营单位的平均工资增长率。

2.所有制收入差距成因分析

国有企业主要分布在重工业领域，集体企业则大多数集中在轻工业、商业、服务业领域。建国初期，我国致力于建立起完整的工业体系，强调发展重工业。在制定工资政策时，重工业的工资定得比轻工业工资高，这是造成国有企业平均工资比集体企业平均工资高的原因之一。另外国有企业的技术装备率普遍高于集体企业。这样国有企业的技术转化为生产力带来的收益回报率相对也比较高，也是造成我国国有企业平均工资高于集体企业平均工资的原因之一。改革开放以后，特别是1994年，提出了建立社会主义市场经济体制，使得私营单位的活力被激发出来，使非私营单位与私营单位之间的收入差距有所减小，但是涉及到民生等行业的单位仍是非私营单位，而且其垄断的行业利润等原因致使非私营单位的平均公司仍高于私营单位。

（三）地区收入差距

中国是一个地域广阔的国家，地区之间存在的收入差距也就不可避免。

造成地区收入差距扩大的原因：

第一，地理位置差异

东部地区地理位置优越，交通便利，工业设施完备，科技水平较发达。中部地区能源矿产资源丰富，交通条件也比较好。东北地区土壤肥沃，适宜农作物的生长。而西部地区虽有丰富的资源，但地处边区交通信息闭塞。这种地域的差异性导致地区经济发展的不平衡。

第二，国家政策影响

在计划经济体制时期，国家鼓励人员向西部流动，西部城镇人口的收入要高于东部地区。80年代，政策开始向东部倾斜，东部地区经济增长率开始持续大幅度快于中西部及东北地区。

第三，经济一体化影响

东部地区出口产业比重较高，贸易自由化对东部地区更有利，世界经济一体化的投资浪潮也主要集中于东部地区。而中西部地区能源密集型产业较多，受经济一体化影响较小。东北地区由于是我国重要的粮食产地和重工业基地，并未受到经济一体化多少影响。

（四）城乡收入差距

1.城乡居民收入差距持续上升

反映城乡居民收入差距的指标是城镇居民的家庭人均可支配收入与农村居民家庭人均纯收入之比，即相对收入差距。改革开放30年来，我国城乡居民收入差距经历了一个先缩小后扩大，再缩小再扩大的过程。1978年到1985年，由于农村实行联产承包责任制，农民收入得到迅速增长，城乡居民收入差距从1978年的2.57倍缩小到1983年1.82倍，为历史最低点。而在1984年城市经济体制开始改革，城乡收入差距又开始进一步拉大，1994年达到了又一个顶峰，城乡居民收入比升为2.86:1。从1994年开始城乡之间收入差距出现了下降的趋势，1997年达到新的谷底，城乡居民收入比为2.47:1，1997年后城乡居民收入差距开始加速扩大，2001年突破历史最高点，城乡居民收入比为2.9:1，此后几年持续创出新高，2002年扩大到3.11:1，2003年扩大到3.23:1，直到2006年已经达到了3.28:1。正如有关部门曾经提到的，如果考虑到城镇居民享有各种补贴、劳保福利和社会保障等隐性收入，以及农民尚需从纯收入中扣除各种不可能成为消费基金、三提五统和用于再生产的部分，我国的城乡居民收入实际差距约为5:1到6:1。

2.生活水平差距扩大

城乡居民收入差距的最终反映的是生活水平的差距。2006年城镇居民的消费水平为10359元，而农民消费水平只有2848元。城镇居民消费水平是农民消费水平的3.64倍。事实上，近十几年来城乡消费水平的差距一直在扩大。1985年，城镇居民与农民消费水平之比为2.19:1成为了历史最低点，1995年扩大到3.76:1，之后有所下降，到1997年降到阶段性最低点3.38:1，接着城乡收入差距又有所扩大，到2006年已经达到3.64的历史最高水平。说明城乡居民之间的生活消费水平的差距并没缩小反而有继续扩大的趋势。

综上所述，我国存在的收入差距呈现出多样化的特点，行业、地区、所有制、城乡均有收入差距过大的情况出现。而尤以城乡收入差距过大的问题最为突出，因此，下面将对城乡居民收入差距的影响因素进行分析。

二、基本结论与政策建议

为缩小城乡收入差距，可以从如下两方面考虑：

一是农村方面，农村收入起点低，改革开放以来收入增加幅度不大，其发展程度不能与整个中国的经济发展速度进程相协调，造成现在农民收入持续在低位徘徊的尴尬处境。只有从根本上改变农村落后的面貌，才能从根本上解决城乡收入差距过大的这个改革发展过程中出现的新问题。可见农村经济的发展直接影响我国经济建设的社会化进程，必须对农村收入过低这个问题给予足够的重视。对此提出四条建议：

第一，继续加大国家财政中支农的比重，重点增加对农业基础设施、科技及农村教育的比重，重点增加对农业基础设施、科技及农村教育的投入，增强农业经济发展的后劲，从而缩小城乡居民收入差距。

第二，稳定农产品的价格，建立健全粮食储备调节机制，提高第一产业占gdp的比重，保证农民收入稳定增加。

第三，解除劳动与生产要素自由流动的制度化保障，为城乡居民提供追求自身发展的同等机会和提高农民非农业收入。

第四，深化农村改革，加快土地征用制度改革、农村税费改革和农村金融体制改革，发展农村二、三产业，拓宽农民增收渠道。

二是城镇方面，综观一些工业化国家发展的历程，在工业化初始阶段，农业支持工业，为工业提供积累；但在工业化达到相当程度后，工业反哺农业，城市支持农村，实现工业与农业、城市与农村协调发展，因此现阶段城市应尽力去帮助农村实现经济较快增长，农民收入增加，创造城乡和谐发展的新局面，积极推进城乡统筹发展，实现城乡和谐发展的新局面。具体建议为：工业反哺农业，城市支持农村。由于我国采取了城市偏向的非均衡发展战略，通过工农业价格剪刀差的廉价土地征用等手段，农村无偿支持了城市经济的快速发展，当人均gdp超过1000美元，在进入全面建设小康社会的可持续发展阶段中，就要相应采取“工业反哺农业，以城市支持农村”的政策，建立城乡互动的协调机制。工业应该为农业的发展多做贡献，城市也应该帮助农村快速发展起来。