《语言学概论》课件、教案、讲义

《语言学概论》课件、教案、讲义（6篇）

1.《语言学概论》课件、教案、讲义 篇一

语言学概论教案

课程导入讨论：

自然科学对大脑研究的发展过程

1.对异常症状的研究与描写（疯子、精神病）

2.对特征神经障碍的研究与描写（阅读障碍、言语障碍）

3.主动截断脑内神经联系进行研究与描写（电极，电子干扰，脑电波测量仪器）

语言学对大脑研究的理论核心——黑匣理论 大脑是一个有着自身逻辑和运转方式的密闭装置 我们通过输入和输出的变化来描写 密闭装置内部的转换规则。

导语

【教学目的及要求】

认识语言学的研究对象和任务、基本类别和主要流派，了解语言学在科学体系中的重要地位。

一、语言学的对象和任务

语言学基本定义：是研究语言的科学。语言是语言学的研究对象。语言学是一门！！科学（逻辑、实验）中学为体，西学为用

中西融合，创造一种新的思维方式 全盘西化

语言学是偏向于自然科学，建立在人文社科与自然科学之间的一道桥梁。

语言学转向

语文学：语言研究属于从属的地位，还没有发展成为独立的学科。解读经典的需求是语文学产生的最重要的驱动力。教育幼儿的需求是语文学产生的另一个重要驱动力。小学 中国传统语文学 文字、音韵、训诂 语文学到语言学的深刻转折 理论语言学（基础语言学）：

综合各种语言的基本研究的成果，归纳成语言的一般规律

组合规律和聚合规律（索绪尔《基础语言学教程》结构主义语言学最核心的两大规律）历时描写和共时描写

二、语言学在科学体系中的地位 语言学是偏向于自然科学，建立在人文社科与自然科学之间的一道桥梁。符号学/信息论/控制论

三、语言学的分类 现代汉语语音研究 1.时间 历时/共时

历史语言学（亲属语言，语言的谱系研究）

共时语言学（民族共同语、语言工程/自然语言理解）断代研究/专书研究（明代的人称代词研究）2.宏观对象 单语/多语

3.微观对象——语言内部构造 语音、语法、语义、语用 4.语言的外部影响 语言应用研究

5.外部对语言学的影响——交叉学科研究

社会语言学/心理语言学/生物语言学/病理语言学„„ 1 2 3 4 5 现代汉语通论 共时 汉语 全面 局部-

共时汉语全面（语音、语法、语义）研究

关键词：语言学分类 推荐参考书：《语言学史概要》岑麒祥！！理论语言学/基础语言学/普通语言学/一般语言学

四、语言学主要流派介绍

五、语言学的功用 a.教育的功用

b.政治（经济、文化）的功用 c.科技的功用

课程导入讨论：

为什么猫会抓老鼠？

1.喜欢磨爪子 1.小型皮毛动物 2.对活动的事物敏感 2.非常活跃 3.对高频声音敏感 3.高频的吱声 4...喜欢夜间活动 4.喜欢夜间活动 5...匹配和预测

为什么猫跟狗很难沟通（交际）？见面总是打架？ 1.表达友好

猫 尾巴低垂，夹在两腿间

狗 摇尾巴/闻、扒拉、舔、卧倒、肚子朝天„„

2.表达敌意 猫 摇尾巴 狗 尾巴直立 3.表示警惕 猫 直立尾巴，闻 狗 尾巴下垂 4.表示愤怒 毛炸起来

第一章 语言的社会功能

【教学目的及要求】 认识语言的社会功能，理解语言是人类最重要的交际工具及其在社会生活中的重要作用，了解语言与思维的关系。

第一节 语言是人类最重要的交际工具。

一、语言和说话

语言-言语

概念、意义、规则„„ 交谈、文章、陈述„„ 抽象 具体（言语的爆炸）

可能性 结果 语言能力-语言行为

网络-信息

机器-产品 公理定理-数学题 „„

有限的材料（词）生成 无限的句子 更为有限的规则

每个正常的人都可以自由地表达，但又必须遵守一定的规则。

熟极而流 语言观：#约定俗成先验

规则是既有的，每个人所说出的话是由先验的规则生成的。德语 三 drei 妇女 Frau

猫-老鼠

猫的生理结构 磨爪子/对高频的声音特别敏感

老鼠的生理结构 毛皮动物/经常发出高频的声音

鸟类（麻雀）

基因（记录环境影响的程序）

复原原初的环境 语言-言语（索绪尔）

语言能力-语言运用（乔姆斯基）语言观：约定俗成-先验

二、语言是人类的交际工具

语言与阶级性（阶层）的问题 1.语言是没有阶级性，是全民的 2.语言/（言语）是会变异的，有各种不同的社会变体。

（地域变体/年龄变体）

音位-音位变体

条件变体

自由变体

武汉话中的/n/音位-[l]-[n] 普通话中的/a/音位-[a][A]后a和前半低不圆唇元音[]

普通话

三、语言是人类最重要的交际工具 最

文字、旗语、红绿灯、电报代码、数学符号、化学公式、手语、盲文、肢体语言、表情语言 1.跟语言无关的：红绿灯、肢体语言、表情语言、2.文字：文字（有声语言）打破了时间的限制（口口相传），传承了知识、历史与文明 3.建立在语言及文字基础上的辅助交际工具：手语、盲文、电报代码（数学符号、化学公式）、旗语

其他交际工具要么依附语言而存在，要么作用范围狭窄。

第二节 语言是思维的工具

一、语言和思维的关系 论点：思维离不开语言 论据：

1.内省的时候能够感到自己动脑筋的过程，能够感到自己在用一种语言自语。2.思维活动的成果可以用语言来储存并明确化。概念化/定义/命名

思维的过程一定依赖于语言，思维的成果一定用语言来表达，所以，思维离不开语言。

图形思维 顿悟

二、儿童学习语言的过程

能指与所指的结合 儿童 语言习得 研究

1.结合的具体事物（看得见，摸得着的）2.结合事物的属性，动作 3.空间感、时间感

眼、耳、鼻、舌、身、意

视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉！感觉意义

1.非母语者对外语的语言习得 2.儿童的语言习得 3.（动物的语言习得）

三、关于聋哑人的思维 抽象思维总得以某种物质的形式作为依托，最方便灵活的依托是声音，此外，视觉、动觉、触觉也能作为依托，只是不如声音那样方便有效。没有任何依托的“赤裸裸”的思维是不存在的。

疯子的思维

四、思维能力是全人类共同的，语言是各民族不同的

沃尔夫假设：语言的不同会造成思维模式的不同

思维能力-思维模式-语言结构

思考题：提出一个假想，设计一个实验方案来证明自己的假设 证明语言符号的任意性

同屋的来自不同的人，在疼痛的时候，所发出来的声音。

在二2，希罗多德提到埃及人认为自己是世界上最古老的民族。为了证明这一点，埃及国王普善美提科（Psammetichus，664－610 BC在位）做了一个实验。他把两个刚生下来的婴儿交给牧羊人，让他把孩子放到羊群中养大，而且下命令不许任何人和孩子说一句话。结果到了孩子们两岁的时候，牧羊人发现孩子们总是对他说“becos”。普善美提科于是开始调查这个“becos”到底是什么意思。最后他得知弗里吉亚人的“面包”就是这个词。于是他便承认弗里吉亚人比埃及人还要古老了。

这可能是世界上第一个语言学实验。也有可能这件事是什么人假想、杜撰出来的，但这件事（即使它只是一个传说）本身就暗含着一些重要的意义。

五、人工智能（AI）

所涉及领域：计算机、心理学、语言学、生物学

所运用工具：数学工具、信息技术工具（计算机技术）、生物技术 最著名的假想：图灵实验 电影：奥斯卡奖

诺贝尔奖：文学、和平、经济、物理、化学 菲尔兹奖：

图灵奖是计算机界最高的奖项

诺贝尔奖：文学、和平、物理、化学、经济学„„ 菲尔兹奖：数学 [介绍]图灵实验

实验目的：证明计算机能够具备人的智能 实验设计：

在20世纪40年代末期，电子计算机的发明人图灵设计了一个实验，验证计算机是否具有人的智能和感觉。

分别把计算机和受试者关在两间房间，事前受试者不知道与人还是计算机对话。如果他通过对话判断不出对方是人还是计算机，那么就可以认为计算机具有人的智能。到目前为止，还没有计算机能够达到和人一样的表现。图灵试验由计算机、被测试的人和主持试验的人组成。计算机和被测试的人分别在两个不同的房间内。测试过程由主持人提出问题，由计算机和被测试人分别回答。被测试人回答问题时尽可能地表明他是“真正的”人，计算机也尽可能逼真地模仿人的思维方式和思维过程。如果试验主持人听取对问题的回答后，分不清哪个是人回答的，哪个是计算机回答的，则可以认为被测试计算机是有人的智能的。

黑箱理论 疑问：

1.问题如何设置？

时间限制？感性问题、理性问题、计算问题等等 2.人设计的程序，但程序面对的是问题

疑问：

1.主持人是否客观公正？（主持实验者是行业经验丰富的人选，还是一个知识储备极为缺乏的小孩）涉及到人的判断力。

2.被实验者中的人的角色选择？涉及到人的知识领域和逻辑判断能力。

3.结论是否可靠。即使在理想条件下计算机达到“以假乱真”或“鱼目混珠”的程度，是否就可以推断计算机具备人脑的思维功能。4.完全的模仿秀是否能超过原主。人机对话

人机对战（国际象棋）（围棋）

人不能确切地明白计算机要干什么或在干什么 人机合作（计算机是个纯粹的工具）

能够或者希望控制计算机在干什么或要干什么

索绪尔《普通语言学》教程，文字究竟能对语言产生多大的影响

第六章 文字和书面语

【教学目的及要求】

认识文字的性质和作用；了解文字的起源、发展的基本规律和文字改革的原因与基本方向；认识口语和书面语的特点。第一节 文字和语言

一、文字及其作用

二、文字与语言的关系

三、汉字与汉语的关系

第二节 文字的起源、发展和改革

一、文字的起源

语素化：一个图形记录语言中的一个语素或一个词。

定型化：每次都用同样的一个图形来记录同样的一个语素或一个词。图画记事就转化为真正的原始文字→象形文字 结绳、刻木是雏形，而图画记事是原型。对159图的说明 1.不是文字 2.描写的是一个故事（场景），而非一个语素，在这个场景中运用的象形符号与原始文字非常接近。但这些符号是不可分拆的，而且在其他类似的场景中可能是不可移用的。既非语素化，也未定型，更重要的是，它形成的是一个平面的图案，而非一个线性的语言表达模式。

3.我们从图中发现的跟原始象形符号非常接近的元素，有可能进一步发展成为文字。也有可能只是一种临时的表达手段。因为到了近代以后，很多没有文字的语言已经不再具备自然发展的时间与空间。近代没有文字的语言的文字通常借用既有的拼音文字，或者在既有的拼音文字的基础上设计出一些相应的字母。

二、文字的发展

从造字的角度考察：表意-表意兼表音-表音

英语/英文/英文字母：表音-音位文字/字母文字 日语/日文；谚文：表音-音节文字 汉语/中文：意音文字/语素-音节文字

三、文字的改进和改革

简化：简化与规范化（推广简化字，规范异体字）

拼音化：汉字有汉字的优点，拼音化只是一个辅助手段，而非文字改革的方向。信息时代对于汉语和汉字的影响

第三节 书面语

一、口语和书面语

客观的二元，文言文时代，书面语和口语严重脱节；口语化的书面语（当前的特色）

二、书面语的保守性及其改革

54时期的新文化运动，白话文运动，是一场典型的书面语改革的全面运动。文化、教育、文字、语言。是书面语的一个典型案例。是值得去解剖的一个重要历史事件。欧洲国家的拉丁文时代，跟中国的文言文时代非常接近的一种状况，书面语与口语严重脱节。日语和朝鲜语借用汉字，这是一种文字的借用，实际上与拉丁文和文言文不同，并不完全是口语和书面语的区别。

汉字是象形文字是个错误的观念。原始文字都是象形文字，汉字发展到今天之后从理论上讲也是表音的，是一种意音（语素-音节文字）

文字 口语 书面语 1.借助于文字所呈现出来的书面材料。2.与口语对立的一个概念。

A.受教育者显示自身身份和地位的一种方式

B.经过深思熟虑的产物，在逻辑性和谋篇布局上比口头临时的说话更A。

课程导入讨论：

广东话-北京话的语音差别大于英语-德语的语音差别

第七章 语言随着社会的发展而发展

【教学目的及要求】

认识语言是不断发展的，应以发展的眼光去认识语言；了解语言发展的特点；认识语言的分化与统一和社会发展变化的关系，以及这种发展与语言规范的关系。第一节 语言发展的原因和特点

一、社会的发展是语言发展的基本条件 综述 1.新事物、新概念层出不穷，人们的思维越来越细致复杂。（一个单一语言集团的发展，理想状况）

2.不同语言系统由于社会的联系、交往、接触会带给？弱势（文化、经济）语言带来巨大的变化，同时，？强势语言也会受到诸多的影响。

“南染吴越，北杂夷虏”（《颜氏家训·音辞》）中心语言，外围语言 形成了汉语众多的方言

清末民初，西风东渐

弱势语言 形成了现代汉语

同质的语言→分化 异质的语言→相互影响和融合

二、语言系统中各种因素的相互影响与语言的发展 a汉语的双音节化：（语言现象）语言材料 1.浊音清化（声母和声调的减少）、辅音韵尾消失（入声消失）→音节数量的减少，音节结构的简化

2.新事物、新概念需要词汇进行表达，词汇的扩张。（论证过程）利用双音节化来解决这个矛盾。（解释和论证）阐释 b藏语出现声调：（语言现象）

c语音演变引起的连锁反应（推论/假设）

三、语言发展的特点

面的渐变与点的突变相结合 渐变性 不平衡性（语言发展）

词汇（最敏感）词义 语音 语法（最稳固）修辞 ？语用 第二节 语言的分化

一、语言分化的原因

社会方言、地域方言、亲属语言 政治需求

都是有着密切关系的几种语言之间如何来看待： 广东话-北京话的语音差别大于英语-德语的语音差别

政治、文化、历史等诸方面原因来综合判断地域方言变体和亲属语言。

二、社会方言 行业用语（行话）、黑话、俚语、术语

年龄变体、性别变体、职业变体、专业变体

四、地域方言 同语线 方言岛

1.有什么语音特征。有卷舌音，jqx的分化，四个声调、没有入声 2.没有什么语音特征。无浊辅音（塞音）‖有浊塞音，非北方方言

四、亲属语言和语言的谱系分类 历史比较语言学 1.亲属语言的定义和谱系分类的方法 2.语系-语族、语支、语群 印欧语系、汉藏语系

日尔曼语族、拉丁语族、斯拉夫语族、梵语族 侗台、苗瑶、藏缅、汉

系属不明的语言：朝鲜语 日语 3.汉藏语系的特点 第三节 语言的统一

一、语言随着社会的统一而统一 国语运动和白话文运动的区别

言文一致，书面语改革（文学家、政治家）推广民族共同语。（语言学家）1.雅言、通语（四方之通语）、官话、天下通语、国语、普通话（口语层面的共同语的雏形或真正的民族共同语）；文言文、白话文（敦煌曲子词、蒙古秘史、朴通事、老乞大，比较有名的早期白话文书面材料；笔记小说、诗词歌赋）

2.不同的语言之间的统一（人工语言、混合语）

二、共同语

通用语和共同语的对比以及各自的定义。哪些因素影响到共同语的选择。政治因素：北方话成为汉语共同语 经济因素：伦敦方言成为英语共同语

文化因素：多斯岗方言成为意大利语共同语 民族共同语-国语（官方语言）

三、共同语的规范 重点论述的问题 1.法律角度（《语言文字法》）2.教育角度（九年义务教育/推广普通话）可操作性，理性，强制性 3.社会经济文化角度 引导-舆论引导、利益引导 4.标准制订的角度

课程导入讨论：

佛教外来语对汉语文化与生活的影响

第八章 语言的接触

【教学目的要求】

认识语言成分的借用与吸收、语言的融合及其原因和语言接触过程中的一些特殊形式。第一节 语言成分的借用和吸收

一、借词 借词=外来词

意译词（→仿译词）国际通用术语（转写）音译+意译

二、结构规则的借用 第二节 语言的融合

一、语言系统的排挤和替代

二、语言融合的原因

三、自愿融合和被迫融合

四、融合的过程

第三节 语言接触的一些特殊形式 洋泾浜 克里奥尔语 社会语言学评述 陈原

课程导入讨论： “卓（zhuō）见” 还是“卓（zhuó）见” ■谢仁友

仔细研究一下《普通话异读词审音表初稿》和《修订稿》，就会 发现，其中个别音的审定，确有“我辈数人，定则定矣”的情况，“卓”与“拙”的定音就是一例。“卓见”和“拙见”，在《初稿》 里都是zhuōjiàn；而在《修订稿》里则是：卓zhuó（统读），于是 “卓（zhuō）见”成了“卓（zhuó）见”。按照古今语音演变规律 和普通话审音委员会制定的审音原则，“卓”和“拙”一样，都应该 读zhuō，但在《修订稿》里怎么又改了呢？解释是：“拙见”自谦，“卓见”赞人，意义迥别，为方便言语交际而改之。

如此“硬改”者还有“癌”字。“癌”是一个形声字，从ʹ（yá n）得声，按理应审定为yán，民国时的《国语辞典》即是如此。然为 何在《初稿》中就毫不犹豫地改定为ái呢？答曰：“癌”若定为yá n，则与“炎”同音，“胃癌”与“胃炎”不可不分，请设想：若病人 只得了“胃炎（yán）”而医生告诉他得的是“胃癌（yán）”，岂

不吓得他头冒冷汗、心中凄然？于是参考吴方言“癌”的读音ngái，折合成北京话为ái，由此敲定。不过，随着普通话的推广和普及，现 在还真没有人读“癌”为yán了！

人为地“硬改”字音，并不是都能如此成功。曹先擢先生曾举了 个例子：氰，50年代为了避免与氢同音而改读qíng，现在辞书中也标 音为qíng，但实际上，人们口头上读qīng的更为普遍。这是否因为 “氰”字使用频率较低，偶尔用之便易犯“认字认一边，赛过活神仙” 的老毛病呢？台湾《重编国语辞典》倒是乖巧，索性顺其自然地标为 qīng了。

第九章 语言系统的发展

【教学目的及要求】

了解语音、语法、词汇和词义的发展的一般规律和特点。第一节 语音的发展。

一、语音发展的线索

二、语音演变的规律性

三、语音对应关系和历史比较法。第二节 语法的发展

一、组合规则的发展

二、聚合规则的发展

三、语法发展中的类推作用 第三节 词汇和词义的发展

一、新词的产生和旧词的消亡

二、词语的替换

三、词义的演变

方言、亲属语言、文字、韵文（韵书）、借词（外语借用本族语、本族语借用外语的对音材料）《诗经》（韵文集）时代代表着上古音 《切韵》（韵书）时代代表着中古音

在研究语音发展的时候，相互映证是最重要的方法。

录音材料

过去的语音材料是“有类无值”，我们可以推断出两个音属于不同的或相同的音类，但我们无法确定具体的音值。引入历史比较法可以帮助我们从今天的音值来构拟过去的音值。

历史比较语言学提供了对过去的音进行构拟的理论方法，叫做历史比较法。语音对应规律 原始母语 《音韵学教程》唐作藩

《历史语言学》徐通锵 北京大学出版社

乩、战、贴、粘、阽

声旁“寿”组成的“筹”读chóu,“涛”读tāo即是。等、待、时、诗、侍 从寺得声 A.使用了同一个声符而已。“等”：上古端母蒸部； “待”：上古定母之部。

从声母上看，端—定旁纽；从韵母上看，正是之—蒸之间的阴阳对转。这在上古形声字构成中是很常见的现象。只不过后代语音演变看不出来了而已。

B因为这三个字的意思都和寺院的性能有关。比如，寺院修行的人们打坐等待往生。《心经》上讲：无等等咒。意思是说，修习《心经》是不用等待的修行。服侍人需要等待别人的需要和召唤。寺院修行就是等待佛菩萨的需要和召唤。

C“寺”的金文从“止”从手，会意字，即抓住其脚的意思。因此，至少明显包含有“持、待”这两个字的概念。“aii”本是音源相同的，所以，“待”可说等于“寺”。至于“等”，它的本义应该不是等待的意思，而是均等、等分之意。但我怀疑它不是许慎所说的指竹简，而是指称物的等，即后来所造的同音字“戥”，戥上均匀的刻记如竹节，所以写成“等”；因此，“等”是一个会意字，“寺”并不仅仅表音，而是表示抓持的意思，因为称量物体时，要抓持等身。等待的概念当是从称等时的要稍作停留才能称准而来的。

D“寺”，上古邪母之韵； “止”，上古章母之韵； “之”，上古亦属章母之韵。前两个字和“等”“待”都有语音上的同源关系。至于“之”和“止”，在甲金文中好像有异体关系，隶变之后二字分化。这一点希望搞古文字的先生加以指正。

最后说说土木真先生的意见： 从时间顺序上看，“等”、“待”、“寺”都是上古就已经产生的字，《诗经》里都有吧？它们共同的声符“止”更是早在商周时代甲骨、金文中就广泛出现了。而佛教传入中国是东汉初年汉明帝时代的事情，距离这几个字的产生和广泛应用已经过去好几百年啦！您连最基本的时间顺序都搞错啦！

您说“从汉字里得到佛道儒、中医、气功等文化的痕迹和解释。”我还可以接受，但是您在前一个帖子中分明就是反过来用的：是试图“从佛道儒、中医、气功等文化的痕迹里得到对汉字的解释。”这就不大可靠了！，「寺」的意思本來跟佛教沒有一點關係吧！寺的本意主要是「侍奉」「伺候」，因而具有等待的意思。「寺」後來多用作服務宮廷的官署的名稱，如「大理寺」、「太常寺」、「光祿寺」等等。

佛教傳入中國時，名稱沒有一定。直到唐代有了中國第一個官辦的佛教機關－－「白馬寺」(由於是皇家供奉的，屬於宮廷服務機關，故而稱寺)，以後才約定俗成，逐漸統一稱佛教機關為「寺」。

E要正确理解“寺”字，可以参照“蒦、尃”，前者以手抓鸟，义近于“獲（获）”；后者以手抓蝙蝠，义近于“缚”；它们都是构型相似，意义相近的字，都含有“执、持”的意思。“寺”之“止”，是用脚趾这一局部的象形代替整体的鸟而已。

“寺”的跟“寺庙”有关，虽然是佛教传入以后，但不是偶然的采用。因为我国古代，至少在周，已经有“寺人”制度，这种寺人是从巫师里分工出来的，专门负责在祭祀时唱念颂诗——“诗”即寺人之言；他们地位较高，为保持神圣，是被阉割了的——后来便演化成了宦官。寺庙里的和尚尼姑是不能结婚生子的，与寺人差不多。

而寺人的被称为寺，我想其原因在于鸟被抓时，声嘶力竭的样子与寺人颂诗时的样子相似。

F先秦拟音 寺 zjәg 待 d‘әg 等 tәŋ

在先秦时代，这三个字发音有些相似。在含义方面“寺”有伺候的意思，“待”有等待对待的意思。

语源探究与右文说等的讨论 本义 引申义 形声字

取: 取耳 取妻 娶 “取”声符兼义 解: 解开 解怠 懈 “解”声符兼义 再如: 惛:日不明为昏,心不明为惛.驷:一车所套四马.诽:以言非毁人.鳊:身体扁的鱼.辆:车的单位,因古代车两轮而得名(古书多以“两”表“辆”).由此可见,只有为分化引申字而通过加义符构成的形声字,声符才具有示源功能.具有示源功能的声符,对人们认识形声字所记录的词的意义来源和词义特点,有重要的作用.期末复习要求及综合分析题示例 1.术语运用准确。2.逻辑性强

试讨论汉语普通话中中元音音位分析的多能性。

描写性的论证 我认为：

试举例说明词义的模糊性。

2.《语言学概论》课件、教案、讲义 篇二

Part One : word

1. shake

【用法指南】

1) vt. 摇动，使摇动 2) vi （ 指人、嗓音）发抖，打颤

3） vt.使人心绪不宁

【典型例句】

The teacher shook the boy by the shoulders

the poor boy was shaking with cold

The house shook as the heavy truck went past

His lying shook my faith in him.

【拓展】

shake with… 因。。。而颤抖

shake hands with sb. 与某人握手

shake sb. by the hand ＝shake one’s hand

shake one’s head 摇头表示不同意

nod one’s head 点头表示同意

【过关练习1】

1)The frightened boy said to his mother in a ___ voice.

A. trembled B. shaken

C. trembling D. shook

2) He is shaking hands ____ my father.

A. to B. of C. with D. at

2．rise

【用法指南】

1）vi. (太阳，月亮等)升起；升高；上升；上涨；起床

2）n. 升起；升高

3) rise to one’s feet 站起来

4）give rise to 引起， 导致

5) give sb. a rise给某人涨工资

【典型例句】

The sun rises in the east and sets in the west .

The river is rising after the train.

Prices have risen steadily during the past decade

The rise in the house rent has added to our difficulties.

【类比延伸】

1） rise 为不及物动词，作“上升”时指继续上升，常用于日，月，云，烟、物价、温度、河水、潮水及人的职位等。

raise 为及物动词，意为“举起、提出、饲养、种植”；用作“举起”时，有使物体达到应有的高度的含义。

【过关练习2】

1) They ____ their glasses _____ the friendship between the two nations.

A. look; for B. raised; to C. raised; for D. life; to

用rise和raise的正确形式填空

2) He’s used to _____ early in the morning

3) His funny story ____ a lot of laughter.

4) Prices _____ surprisingly since last year.

5) The level of the water in the river ____ after the heavy rain.

3． smelly]

【用法指南】

1）adj. 发臭的，难闻的

2） smelly 是一个派生词 即smell (n) +y(后缀)。类似的如：

blood--- bloody cloud--- cloudy

rain----- rainy wind---- windy

greed--- greedy sun ---sunny

fog --- foggy fat--- fatty mud--- muddy

【过关练习3】

用所给单词的正确形式填空

1)．He had a ____( blood )nose.

2.) Today is a ____ (wind) day.

3. )He looked at the cake with ____ (greed )eyes

4) ____ (fog) weather is common here.

5) The roads are _____ (mud)

6) This is a _____ (sun) room.

4. ruin

【用法指南】

1） vt. 毁坏，毁灭，使毁坏

2） n. 毁灭，破产

3） in ruins 成为废墟； 遭到严重破坏

【典型例句】

An earthquake left the whole town in ruins.

She poured water all over my painting , and ruined it.

This island has been ruined by tourism

I was ruined by that law case

【类比延伸】

1） ruin 一次性、彻底的毁坏（ 不含有某种摧毁性的力量进行破坏的意思）； 通常暗指无可挽回的伤害，但不一定指完全毁灭（含有在一定的过程种逐渐毁掉的意思）。此外，ruin多用于借喻中，泛指一般的“坏了”

2） harm指对人或物的伤害或损坏，身体或心理上的伤害。

3） destroy强调以具有摧毁或杀伤性的力量把某物彻底毁掉； 有时用于比喻，意为“打破（希望， 计划）， 使失败

4） damage损失，损坏； 多用于无生命的东西，指“价值、用途降低或外表损坏等，不一定全部破坏，损坏了还可以修复； 这种是自然灾害或人为过失造成的。

【过关练习4】

1). Mike didn’t play football yesterday because he had ____ his leg.

A. damaged B. hurt C. hit D. struck

2) the building is _____.

A. under ruin B. in ruins C. under ruins D. in ruin

用ruin, damage , harm, destroy的正确形式填空

3)．Getting up early won’t ___ you.

4.) The fire ____ most of the building

5. )The crops are all ___ by the continuous rain

6) A falling tree ____ the roof and we should repair it.

5． shock

【用法指南】

1）vt. 使。。。震惊； 使。。。激怒

2） n. 震动，震惊，电击

【典型例句】

I was shocked when I heard about your accident

My father was shocked

The shock of the explosion was felt far away.

the two t rains met and the shock broke the windows

it was a great shock for him when his wife died.

An electric shock can kill you

【拓展】

1) in shock

2) get a shock from a wire

【过关练习5】

1) All of the people present felt _____ at the _____ news.

A. shocked; shocking B. shocking; shocked

C. shocking; shocking D. shocked ; shocked

2) Hw was shocked _____ his son playing all day.

A. knowing B. to know C. at know D. known.

用shock的正确形式填空

3) I felt the ______ as the aircraft hit the ground.

4) He was _____ to hear his child swearing.

5). The news of his mother’s death was a terrible ____ to him.

6. rescue

【用法指南】

1）n. 营救，救出

2）v. 营救，救出（常与 from连用）

【典型例句】

We rescued the boy who fell into the river.

However , rescue operations are proving difficult

【拓展】

1） rescuer n, 援救者，营救者

2） come to someone’s rescue 来/去援救某人

【过关练习6】

完成句子

1)． The soldier ____ a boy ____ drowning

这个战士把溺水的男孩救了起来。

2) Researchers ______ in the mountains

搜救者救出了在山中迷失的人们

3) The ______ in a week.

营救队一星期内进行了10次援救

4. ) They must come _____ our rescue.

A. to B. at C. of D. from.

7． honour

【用法指南】

1）n. 荣誉，名誉； 使人感倒光荣的人、事

2）vt. 尊敬； 给予荣誉

【典型例句】

It’s a great honour to have the President to visit our town.

They stood in silence as a mark of honour to her

She is an honour to her family.

Today the President is hounourin us with his presence.

I feel highly honoured by your trust

【拓展】

1） in honour of = show respect to…

2） show honour to sb.

3） a sense of honour to sb.

4） do honour to

5） on /Upon one’s honour

【过关练习7】

1. )It is _____ honour to her you speak so highly of me.

A. / B. at C. the D. a

2.) All of the village came out to receive me an ____ guest.

A. honour B. honouring C. honoured D. honours

3) I feel highly _____ the kind things you say about me.

A. honoured for B. honour for C. honoured by D. honour by

4) My sister was against my suggestion while my brother was _____ it .

A. in favour of B. in memory of

C. in honour of D. in search of

Part two Phrase

1 a (great) number of

1)许多，大量的

2）后接可数名词复数

3）谓语动词用复数

【典型例句】

I have read a great number of books on this subject.

A great number of visitors come to China every year.

【类比延伸】

1) the number of ：是“。。。的数目“ 的意思，谓语动词用单数

The number of private colleges has increased.

2) a number of 是“许多，大量“的意思。后接可数名词，谓语动词用复数。

A large number of students are going to visit the U.S. A.

【过关练习1】

1) The number of people invited ____ fifty , but a number of them _____ absent for different reason.

A. were; was B. was; was C. was; were D. were; were

2) ____ of people came to the meeting from all over the country.

A. Many B. A number C. The number D. A plenty of

3) ____ of the students in our school has increased to 300

A. A great number B.A great many

C. Plenty of D. the number

2. give out

【用法指南】

1) 及物动词用法，意为“分发，散发，发出（光、热声）

2) 不及物动词用法，意为“用尽、耗尽”

【典型例句】

His money soon gave out

The teacher gave out the exam papers to the students

The flowers gave out a sweet perfume

The machine gives out flashes of light

【拓展】

give out 当“分发”讲时与hand out同义

give off 也有“发光，烟、气味”之意

【过关练习2】

1) the moon gives ____ no light of its own.

A. off B. of C. with D. at

2) After the long-distance race, the woman athlete’s legs almost ____ under her.

A. gave out B. gave in C. gave up D. gave away

Part three: structure

1. Now imagine there has been a big earthquake.

【句型概况】

本句是一个祈使句，在动词imagine 后使用一个 there be句型充当imagine的宾语。There be句型表示“某个事物”在“什么地方”，其结构为“There + be + 主语＋其他成分”. 谓语动词按照救近一致原则。

【典型例句】

There is a desk and three chairs in the room.

There are three chairs and a desk in the room.

There is an old man living in the forest.

【拓展】

1） there be句型中 ，be 还可被live, stand, lie, exist

There stands a big tree on the top of the house.

There lies a large wheat field in front of the house..

2） there be句型中容易出错的地方

There has a baby over there. (错)

there is a baby is crying over there. （错）

【过关练习1】

1) there _____ a film in the hall this afternoon.

A. is going to have B. will have

C. will to be D. is going to be

2) There used to be a high tower here, ______?

A. wasn’t there B. wasn’t there C. usedn’t there D. used there

3) – there isn’t any milk left

-- oh, _____ ? I’ll get some in town. I’m going there later on

A. isn’t it B. isn’t there C. is there D. is it

4) --- You’ve booked on a four o’clock flight.

--- What chance ____ of taking an earlier plane?

A. there is B. is it C. there it is D. is there

5) Brain told you that there wasn’t anyone in the room at that time , ____ ?

A. was there B. wasn’t there C. didn’t he D. did he

2．Mice ran out of the field looking for places to hide.

【句型概况】

looking for places to hide 为现在分词短语，在句中作伴随状语，表示一个与谓语动词ran同时发生的动作，其逻辑主语为句子的主语，二者之间构成主谓关系。

【典型例句】

He sat by the desk, doing his homework.

He put a finger in his mouth , tasted it and smiled, looking pleased.

One woman was lying in bed , awake, listening to the rushing winds.

【拓展】

现在分词（短语）作时间、原因、条件、让步状语时，多位于句首；作结果、方式或伴随状语时， 通常位于句末。

(While) Working in the desk, doing his homework.(时间状语)

Being too old, he couldn’t walk that far. （原因状语)）

standing on the building, you can see the whole city. (条件状语)

Though raining heavily, it cleared up very soon.（让步状语)

He dropped the glass, breaking in into pieces. （结果状语)

They started his breath using a mouth-to-mouth way.（方式结果）

【过关练习2】

1) “We can’t go out in this weather,” said Bob, ____ out of the window.

A. looking B. to look C. looked D. Having looked

2) the visiting Minister expressed his satisfaction with the talk, ____ that he had enjoyed his stay here.

A. having added B. to add C. adding D. added

3) My cousin came to see me from the country, ____ me a full basket of fresh fruits.

A. brought B. bringing C. to bring D. had brought

4) “ Can’t you read?” Mary said ___ to the notice.

A. angrily pointing B. and point angrily

C. angrily pointed D. and angrily pointing

5) she set out soon after dark ____ home an hour later.

A. arriving B. to arrive having arrived D. and arrived

3． All hope was not lost.

【句型概况】

该句为部分否定。 all, both, everyone, everybody, everything以及“every+名词”都表示全部肯定； no one, none, nobody, nothing, not … any, 以及no+名词”都表示全部否定； 但当not出现在含有表示全部肯定的不定代词的句子中， 不管 not在它们之前或之后都表示部分否定。

【典型例句】

Both of them haven’t read this story.

All of the boy are clever, but none of them can work out this problem.

All bamboo grows tall, but some doesn’t.

【拓展】

1) any所修饰的名词或由any构成的复合不定代词作主语时， 谓语动词不能用否定时式。即只能说not… any,不能说any … not

2) 总括性副词如everywhere , always , altogether(全然地), wholly（全部地）和not连用时,也表示部分否定。

Such a thing can’t be found everywhere.

【过关练习3】

1. we couldn’t eat in a restaurant because ____ of us had _____ money.

A. all; not B. any; no C. none; any D. no one ; any

2) I agree with most of what you said , but I don’t agree with ______.

A. everything B. anything C. something D. nothing

3) _____ seen the film, so everyone wants to see it.

A. All the students haven’t B. Any students haven’t

3.《语言学概论》课件、教案、讲义 篇三

1． quality

『用法指南』

1） n. 质量，品质。性质

2） n. 属性，特性，特征

【典型例句】

This new model is of high quality and is not expensive either.

I prefer quality to quantity.

Kindness is his best quality.

One quality of sugar is that is sweet

『拓展』

1．） quality of leadership 领导才能

2) material of high/ poor / low quality 优质/劣质/质量很差的材料

『类比延伸』

1) characteristic 特色，特性，典型

Kindness is one of his characteristic.

A characteristic of the camel is its ability to live for a long time without water. 骆驼的特点事不喝水也能活很长时间。

2) feature 特征，特色

3） quantity 量； 数量

4） character 特点

『过关练习1』

1) This shirt is made of cloth of a poor ____

A. quality B. feature C. quantity D. characteristic

2) He proved himself a true gentleman and beauty of his ____ was seen as its best when he worked with others. (上海)

A temper B. appearance C. talent D. character

3) We should keep the fine ___ of the working people.

A. quality B. quantity C. qualities D. feature

用quality 和quantity的正确形式填空。

3）Vicky has all the ___ of a good manager

4) The photos are of poor _____.

5) Tom drank a small ____of water.

2． willing

【用法指南】

adj. 帮助的，乐于。。。的＝ be ready /eager to do sth.

【典型例句】

Are you willing to help

Are you willing to accept responsibility？ 你愿意承担责任吗？

【类比延伸】

1) willing 指对于别人的建议和要求迅速并高兴的同意。如：

The first requisite of a good citizen is that he shall be able and willing to pull his weight.

成为一个好公民的第一个要求事他能够并且乐意努力做好其分内的工作。

2) voluntary指没有强迫，自愿选择的活动。

She is a voluntary worker at the hospital.她是这家医院义务服务的。

『过关练习2』

1) I _____ that I have hurt her , but that’s not my real meaning

A. willing to admit B. an willing to admit

C. am willing to admitting D. willing to admitting

用willing / will/ wish填空

2）They are _____ workers.

3) Where there is a _____ , there is a way.

4) she wanted a new bike for Christmas and she got her _______.

5) I’m quite _____ for your brother to join us.

6） Our ______ for better time has come true.

3. fight

【用法指南】

1) vi. 打仗；战斗（常与with/ against连用）； 打架

2) vi. 争论

3) n. 战斗；打架；争论

【典型例句】

People often have to fight for their liberty.

人们往往不得不为自由而战

We must fight the government’s education policy.

（比喻）我们必须同政府得教育方针进行斗争。

The boxer has fought many opponents.

该拳手已与许多拳手交过锋

The two boys had a flight.

【拓展】

fight for … 为争取。。。而斗争

fight …against 为反对。。。而斗争

fight … with… 为反对。。。而斗争/ 和。。。并肩作战

fight with sb. about / over sth. 因某事和某人吵架

fight one’s way (out) 打出一条路来；艰苦奋斗

【类比延伸】

1) fight 在表示“斗争”的意思，包含含体力和勇猛的因素

2) struggle 在表示“斗争”的意思时，指肉体和精神上的搏斗包含着“奋力挣扎”的因素。如：

The soldiers fought bravely in the battle.

they struggled against poverty.

『过关练习3』

1) “We are fighting _____ an end to slavery , we won’t stop our fight ____ slavery until all slaves _____”, said Abraham Lincoln

A. for ; against ; set free B. for ; for; will be set free

C. against ; against; are set free D. for ; against; are set free

2) Two dogs ______ a bone , and a third dog ran away with it.

A. fought with B. fought against C. fought for D. fought to

3) The doctor have ____ a long battle ____ his life.

A. fight ; to saving B. fought ; to save

C. fight ; to saving D. fight ; to save.

4) we will have to ______ difficulties

A. fight for B. fight against C. fight with D. fight about

4.fear.

『用法指南』

1） n. 害怕，恐惧；担心；顾虑

2） vt.惧怕，害怕，担忧

『典型例句』

She has a great fear of fire 她极怕火

There is no fear of his getting any injury. 他不会受伤得

I fear that you’ll be late if you don’t go now.

如果你现在不走的话， 我担心你会迟到。

【拓展】

1) for fear of (doing) 唯恐

2) for fear (that) 唯恐；以免发生

3) in fear of sb./sth 处于害怕某人或某物的状态

4) I fear 很抱歉我必须说，恐怕（报告坏消息时使用）

『类比延伸』

1） fright 强调由于受到骤然的震惊而表现出的“惊怕”

2） fear 不管用作名词还是动词，基本上有两个含义，即“怕”或“担心“， 但口语中多于用be afraid of

3） be afraid of 后可跟名词或动名词；be afraid of 后可跟动词不定式，此时的含义是“怕“或”不敢“， be afraid后接可跟that从句，其含义是”恐怕“

I wasn’t afraid of the car. I was afraid of the driver.

I’m afraid I didn’t see the speed limit, officer, I must have been dreaming. 恐怕我没有看见限速标志，警官。 我一定思想开小差了。

『过关练习4』

1) I _____ that they must have set off.

A. frighten B. afraid C. surprise D. fear

2) We ____ at the sight of the long snake and didn’t dare to go forward

A. feared B. frightened C. were afraid of D. were frightened

3) He got to the station early, _____ missing his train. (江苏)

A. in case of B. instead of C. for fear of D. in search of

完成句子

4） The teacher refused to have his daughter in his class , ____ showing favour to her(恐怕会)

5） we spoke in whispers ____ we might wake the baby. (以免)

6） The chief went ____ constant ____ discovery （担心）

8） － Are we going to be late?

-- __________________. ( 恐怕会是如此)

Part two: phrase

1．get along

【用法指南】

1) 指人及活动进展

2) = get on 指（人）相处融洽

3） 继续，过下去

4）指（人）走开

【典型例句】

How is your work getting along? 你的工作进展如何

Do you get along well with your aunt? 你与你姑母相处得好吗？

We can get along without your help. 没有你的帮助我们也能行

I have to be getting along now. 我现在地走了。

【拓展】

get along with 进展， 过日子和。。。相处。。。

get away (from) 逃走，避免，摆脱

get back 回来

get down 降下

get down on one’s knees 跪下

get down to (doing) sth. 开始干某事

get in a word 插话

get in one’s way 挡路

get in touch with 与。。。联系

『过关练习1』

1) – The boss said we had only three days to finish the work.

-- Don’t worry. We have already ____ two thirds of it. (四川)

A. got down B. got through C. given in D. given away

2) Many gifted students ___ poorly in school because they found school unchallenging and as a result lost interest.

A. worked on B. got on C. lived on D. carried on

3) His idea of having weekly family meals together, which seemed difficult at first, has ____ many good changes on their lives.

A. got through B. resulted from C. turned into D. brought about

2． out of work

【用法指南】

out of work= out of a job

【典型例句】

My husband is out of work.

He has been out of work for a year.

【拓展】

out of breath 气喘吁吁

out of control 失控

out of date 过时

out of patience不耐烦

out of sight 看不见

out of hearing 听不见

out of business破产

out of action 失去作用

out of problem 毫无疑问

out of the problem 绝不可能

『过关练习2』

1) He ____ a week ago .

A. has been out of work B. has been out of job

C. lost his job D. has been jobless

2) He got through so much work in an hour, ____ breath.

A. under his B. below his C. without D. out of

3) Tony couldn’t keep pace with the others as they marched along. He stood often out off ____.

A. orders B. sight C. mind D. line

4) Much of the information in this book is now _____. Could you show me another one?

A. out of date B. out of the date C. old D. up to date.

5.) The children have been playing with my hat – they’ve knocked it out of _____.

A. shape B. size C. control D. line

3． come to power

【用法指南】

come to power= come into power(开始)掌权，上台

[典型例句]

Before long he came to power

【拓展】

come about 发生

come across 遇见

come along 一起来，过来

come back 回来

come back to life 复活，苏醒

come back to one’s mind 回忆起某事

come into effect 生效

come into use 开始使用

『过关练习3』

1) Please tell me how the accident _____. I am still in the dark. (2005江西)

A. came by B. came upon C. came to D. came about

2) The dictionary is being printed and it will soon ____.

A. turn out B. come out C. start out D. go out

3) It has been five years since the party_____, Many people wonder whether it will stay on.

A. has come to power B. came to power

C. has been in power D. in power

4． put sb. in / into prison

【用法指南】

将某人关进监狱

【典型例句】

she went t the prison to see her husband who was put into prison last month.

【拓展】

1） be in prison被监禁（表状态）

go to prison 入狱

send/ take sb. to prison 将某人关入监狱

cast / throw sb. into prison 将某人投入监狱

escape from prison 越狱

3) put away 拿开，放好，把。。。收起来；积蓄

put back 放回（原处）， 推迟

put down 放下，记下；镇压

put forward提出（计划）

put into practice 实行，付诸实施

put off 推迟，延迟

『过关练习4』

1) _____ to use in the 1990’s , this machine made great contributions to the rapid development of our company.

A. Putting B. Put C. Having put D. Being put

2) You can take anything from the shelf and read, but please ____ the books when you’ve finished with them(2004全国)

A. put on B. put down C. put back D. put off

3) The pickpocket ____ last year.

A. was sent to the prison

B. was sent to prison

C. has been sent to prison

D. was sent to the prison

4) We have to ____ her bad temper.

A. put up B. put into practice

C. put up with D. put off

Part three： Structure

1. We first broke the law in a way which was peaceful ; when this not allowed… only then did we decide to answer violence with violence.

【句型概括】

1) in a way which was peaceful= in a peaceful way, which引导了一定语从句，先行词是way.

2) only 位于句首，修饰副词、介词短语或状语从句时，主句采用部分倒装的语序。

【典型例句】

Only in a large city was it possible to buy a new wheelchair.

Only when the war was over in 1949 was he able to get back home.

『拓展』

部分倒装还有：

1． 否定副词如no, not , never, seldom, little, hardly,以及含有 no, not的短语放在句首时，句子要部分倒装。如：

Never in my life have I heard such a thing

Little did we expect that he could come

Not a single word did he say at the meeting

2) 以否定词开头的关联结构：No sooner… than ; Hardly…/

Scarcely … when … ; Not only… but also… ; Not until… 如：

Not until late in the evening did he come back.

『过关练习1』

1) Only after my friend came ____ ( 2005福建)（

A. did the computer repair

B. he repair the computer

C. was the computer repaired

D. the computer was repaired

2) I failed in the final examination last term and only then ____ the importance of studies. (2004重庆)

A I realized B. I had realized

C. had I realized D. did I realize

3) Only after you have reached eighteen_____ the army.

A. you can join B. you can join in

C. can you join D. can you join in

4) Only when the war was over _____________ to his hometown.

A. did the young soldier return

B. the young soldier returned

C. returned the young soldier

4.耶稣降生及童年课件讲义 篇四

小朋友们，上个主日天我们讲了天使的两次预报，所以在开始今天的课程以前，首先我们来复习一下上次课程的一些重点，开始我们的课前三分钟：

第一、二张幻灯片为复习内容

第三张幻灯片

今天我们要讲的是耶稣的降生和他的童年或者说他的幼年发生的几个小故事，我想问大家几个问题：

1、你们知道耶稣是谁吗？

答案： 耶稣是天主子，天主的第二位。

2、耶稣为什么降生呢？

答案：因为他爱人类。他从天降来是为补赎世人的罪。

3、你知道“耶稣”这个词的意思吗?

答案：其实很简单，在你们学习的要理中说：“耶稣”解说救世者……，你们记得这是哪问要理吗？

好下面我们看一张地图

第四张幻灯片

 你能从地图上找出耶稣是出生地白冷（也翻译作伯利恒）吗？

 耶稣在拿撒勒长大，所以后来他被称为拿撒勒人耶稣，你能找出拿撒勒在哪儿吗?  你还能从地图上看到哪些熟悉的地名或河流的名字呢？

第五张幻灯片

我们一起回顾一下耶稣的诞生：（路2:1-5）

我们上节课已经说过，天使报告给圣母玛利亚，她要怀孕生子，这个孩子就是救世主耶稣，以后圣母就真的怀孕了。天使也托梦给圣若瑟，让他不要怕娶玛利亚。于是他们两个人就成了婚。过了不久，他们接到了一个谕令。原来是罗马皇帝凯撒奥古斯都出于骄傲，想看一下自己统治之下有多少人（当时犹太人被罗马统治），因此出了一道上谕，叫他统治下的人都要回本乡登记入册。于是，众人各回去本城登记。

若瑟因为是达味家族的人，也从加里肋亚纳匝肋（拿撒勒）城出发，上犹大名叫白冷的达味城去，好同自己已怀孕的聘妻玛利亚去登记。圣若瑟把圣母扶上一头小毛驴，又把行李放到驴背上，自己牵着驴，就这样出发了。一路上他们遇到了好多和他们一样回城登记的人，他们对每一个人没事那么谦和、礼让。他们说话不多，因为他们一面行路一面祈祷。转眼天就黑了，他们想找一个客店住一晚，可是客店里都住满了有钱人，找了几家客店，谁也不愿意收留这样一家看起来贫穷的人，而且圣母玛利亚还怀了孕。无奈之下他们找了一个小山洞，那时牧羊人经常带着牛羊歇息的地方。玛利亚就在那个晚上生下了耶稣。耶稣一出生，天上就出现了一颗异星。我们来看一段耶稣诞生的动画！

第六张幻灯片

看完这小动画片我想问大家几个问题

1、耶稣可不可以选择他降的环境？

2、耶稣为什么要诞生在这样一种贫穷的境况下？

3、如果你可以选择自己出生的环境，你会怎样选择呢？

4、生活中你会看不起穷人吗？为什么？

第七张幻灯片

我们接着讲，天主子世界的救主降来了，是那样的悄无声息，在一个破旧的山洞中，只有玛利亚和若瑟陪伴在身旁。可是不久，山里的牧羊人也得知了这个消息，他们是怎么知道的呢？

也是在这个晚上，山里几个牧羊人像往常一样一边吹着笛子，一边照看着羊群，夜深了，羊群渐渐安静下来，开始休息了，牧羊人也围坐在一起慢慢打起了瞌睡。忽然一道强光闪过，天上出现了一大群天使，有的用神秘的乐器演奏音乐，有的唱着歌曲：“天主在天受光荣，主爱的人在世享平安”。让我们一起看一下“牧羊人的见证”（动画片）

第八张幻灯片

有一位天使来到几个牧童面前对他们说：“不要害怕!看，我给你们报告一个为全民族的大喜讯：今天在达味城中，为你们诞生了一位救世者，他是主默西亚”。小朋友们你们觉得

1、天使所说的大喜讯是指什么呢？

----答案：天主圣子降到世界上来/ 耶稣救世主诞生

2、为什么说是全民族的大喜讯呢？

----答案：因为耶稣来是拯救整个民族甚至整个世界的。

3、你们还记得天使在空中唱的歌词吗？----答案： 路2:14 「天主受享光荣于高天，主爱的人在世享平安。」或“天主在天受光荣，主爱的人在世享平安”

第九张幻灯片

4、天使说：那诞生的救世主是主默西亚，“默西亚” 是什么意思呢？-----答案：在希伯来语中默西亚最初的意思是“敷过油的”，指的是上主所选中的人，具有特殊的权力。

5、和普通孩子的诞生比起来，耶稣的诞生有什么不同的现象发生你呢？

1)天使空中歌唱 2)牧童们前来朝拜 3)天空中出现一颗异星

第十张幻灯片

那么什么是“异星”呢？

“异星”的意思就是，与其它星星不一样的，奇怪的星星。

耶稣诞生以后，天上就出现了一颗奇怪的、特别明亮的星星，在近处的人们看到异星并不奇怪，但是远在波斯的一些东方国家的几位贤士（我们通常称为“三王”），他们也观察到了天象的变化，于是决定来朝拜新生的君王。我们一起来看看发生了什么事呢？（网址，动画）

第十一张幻灯片

问题：你知道贤士们送了哪些礼物？分别代表什么？ 答案：他们奉献了黄金、乳香、和没药

在当时，黄金是献给君王的，而乳香是献给祭司的，没药则是为死者所预备的。换句话说，耶稣降生是带着三样使命而来的：第一，耶稣是真实的君王；第二，耶稣是完全的大祭司；第三，耶稣是我们人类的救主。

一、主耶稣是真实的君王。（黄金的预表）

主耶稣来，不仅要成为列国的君王，祂更要成为万国的君王 二.主耶稣是我们的大祭司、辩护人。（乳香的预表）乳香是一种有香味的树脂，用于圣殿献祭。它在这里预表着耶稣是完全的大祭司，因为乳香是司祭献给天主的，什么叫祭司呢？在旧约的时代里，祭司的职分就是介在神与人中间的那一位，也就是代求者。而耶稣替人赎罪，祂是神与人中间的中保。

三.耶稣基督是人类的救主。（没药的预表）

没药是一种名贵的香料，用于熏香或殡葬之用。没药是献给死者的，这里预表到因为主耶稣基督来，就是要为我们的罪钉死在十字架上。这里代表耶稣是真人。

这三样礼物代表着人生的全部。黄金代表着财物；乳香代表我们心灵的恩赐；而没药是代表生命。我们就应该重新的献身，献上我们自己所有的就是这三样，包括我们的财物、包括我们的恩赐、包括我们的生命，完全的奉献，让这位列国的君王，让这位我们生命的主，让这位我们的大祭司，让这位为我们舍命的主来使用！

第十二张幻灯片

通过动画片我们知道，贤士们来朝拜耶稣的时候，黑落德让贤士们回来时告诉他新生的君王在哪里，说是要去朝拜他，实际上是要杀害他。可是天使告诉贤士们不要再回黑落德那里，于是贤士们找了另外一条路回去了。这下可激怒了黑落德，他于是下令将城中所有1-2岁的婴儿全部杀掉（估计贤士来朝的时候耶稣在1—2岁之间）。但是，天主的计划永远高于人的计划，在黑罗德动手之前，主的天使托梦给圣若瑟，带着孩子逃到埃及去，若瑟和玛利亚听了天使的话，就半夜起来逃往埃及去了。我们来看一下动画片，《逃往埃及》

第十三张幻灯片

这么多无辜儿童因耶稣的名被杀害，所以教会每年都会在圣诞节过后的第三天也就是12月28日纪念这些致命的婴孩们。

1、看第四页的地图

你能找出逃往埃及的路吗，请指出来。

2、为什么天主会这样做？无辜的孩子因耶稣而被杀，是天主抛弃了他们吗？

—答案：天主并没有抛弃他们而是提升了他们，他们是第一批为耶稣殉道的人，这是天主赐予他们的恩典，让他们不用经过尘世的战斗就成了胜利者，在他们身体长大以前，就戴上了天主赐给的胜利冠冕，没有经过世界的苦，就开始享天上的福乐。而且荣幸的成为了耶稣的勇兵。

3、现在，我们也有很多机会为耶稣牺牲，你能举几个例子吗? 你愿意为耶稣牺牲自己吗？

第十四张幻灯片

 大家还记得若翰行割损礼吗？

 若翰行割损礼那天发生了什么事呢？

—答案：依撒伯尔和匝加利亚都愿意给他们的儿子取名为若翰，匝加利亚的口开了，并开口赞美天主，于是有了《匝加利亚赞主曲》。 你知道犹太人在出生后第几天行割损礼吗？

——答案：一般是在第八天

耶稣出生第八天时，也行了割损礼，40天以后，他被圣母玛利亚和圣若瑟抱着去圣殿行取洁礼，并按照梅瑟的法律：“将首生男儿献给天主”，他们就把耶稣在奉献于天主。这过程中他们遇到了两个人，就是西默盎和亚纳。

我们来看一下这段动画！（网址、动画）

5.《语言学概论》课件、教案、讲义 篇五

一、活动目标：

1、在有趣的情境故事引导下，体会浓浓的说话氛围。

2、尝试大胆地在集体面前表述自己的观察与想象。

3、能积极参与活动，在活动中体验观察和探索的乐趣。

二、活动准备：

1、PPT课件 实物：红薯、萝卜、土豆、花生、若干

2、纸箱一个

三、活动过程：

一、认识小鼹鼠

1、今天老师带来了一位动物朋友，我们一起来猜猜看，它是谁？我们一起请它出来吧！这是一只可爱的小鼹鼠。

2、教师提问：知道小鼹鼠的家住在哪里吗？今天，老师想给小朋友们讲一个关于小鼹鼠搬家的故事，它的名称是《啪啦啪啦-砰》。

3、看图片教师引导幼儿初步了解故事内容：

师：哇！有一天，天上下起了大大的雨，地面上积满了水。然后，这个水就滴滴答答、滴滴答答地漏到了地底下小鼹鼠的家里。看看小鼹鼠在做什么？

4、小结：家里都是水，小鼹鼠这个家被水淹了，它不能再住下去了。小鼹鼠准备去找一个新的家！

（四）小鼹鼠找新家：

1、小鼹鼠出发了

（1）啪啦啪啦，啪啦啪啦，小鼹鼠在地底下干嘛？

（2）小朋友都知道地底下是黑黑的，它挖的时候会发出什么声音？挖着挖着，你觉得他撞到了什么？地底下有什么呢？

（3）到底撞到了什么呢？（出示实物，让幼儿摸摸感受一下。）

（4）对了，这个东西是长在地底下的，而且吃起来味道甜甜的。小鼹鼠张开大嘴巴“啊呜，真甜……，原来是个香喷喷的红薯呀。

2、小鼹鼠又继续向前找家了。

（1）啪啦啪啦，啪啦啪啦，砰！这次又撞到了什么呢？

你从哪里看出这是一个萝卜？

（2）你们看的真仔细，萝卜的下面长着一根小小细细的尾巴。谁能告诉我，萝卜长在哪里的？

（3）原来啊，地底下长着好多好吃的东西，除了红薯、萝卜，猜猜小鼹鼠啪啦啪啦啦，砰！还会撞到什么？

3、小鼹鼠认识更多在地下的动物。

师：小鼹鼠在地底下啪啦啪啦，还会砰到什么呢？我们再往下看看吧！

（2）原来啊，地底下不仅长着好多好吃的东西，还生活着许多的动物呢！那接下来小鼹鼠会遇到什么呢？

（3）啪啦啪啦小鼹鼠又开始找新家了，突然，他听到对面也有啪啦啪啦的声音，是谁也在挖山洞呢？

（4）噢！原来又是一只小鼹鼠也在挖山洞找新家呢！两个好朋友见面会说什么呢？

4、游戏“我是小鼹鼠”

请幼儿来当小鼹鼠，试试看会在地底下撞到什么？老师把盒子当地底下，幼儿学鼹鼠动作，看能砰到什么，拿出来告诉大家。

三、议一议：拓展活动。

6.《语言学概论》课件、教案、讲义 篇六

投资回收与投资回报

第四节：房地产投资财务评价指标

一、投资回收与投资回报

房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是

指投资者对其所投人资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中，一部分是还本，另一部分是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报。如果用公式来分析，最容易理解的是利用等额系列支付的年值与现值之间的关系。从前面的介绍中，我们已经知道：

投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取

折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率

或利息率。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。

二、财务评价指标体系

房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。房地产投资项目财务评价指标体系如表3—1所示。

盈利指标计算方法

（一）三、盈利指标计算方法(一)动态指标 1．财务净现值

财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。财务净现值的计算公式为：

式中NPV——项目在起始时间点的财务净现值；i0——基准收益率或设定的目标收益率。如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的 要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。2．财务内部收益率

财务内部收益率(1RR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：

式中CI——现金流人量；CO——现金流出量；(CI--CD)t——项目在第‘年的净现金流量；t＝0——项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插法公式为：

式中il——当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1——采用低折现率时净现值的正值；NPV2——采用高折现率时净现值的负值。式中i1和i2之差不应超过1％～2％，否则，拆现率il、i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真(图3—12)。

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的

最高利率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当IRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR小于ic则项目不可 接受。当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值函数NPV(i)(图3—13)。从图3—13中可以看出，当i值小于IRR时，对于所有的i值，NPV 都是正值；当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。

第12讲课件讲义 第12讲讲义

盈利指标计算方法

（二）3．动态投资回收期

动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来 说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：

式中Pb——动态投资回收期。动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：

上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年 零9个月或3．75年。在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。(二)静态指标

1．静态投资回收期

静态投资回收期(列)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3．75年。例如：期初投资100万，第1年净现金流量20万，第2年净现金流量30万，第3年净现金流量30万，第4年净现金流量30万，第5年净现金流量40万。求静态投资回收期=？解：因为20+30+30+30=110>100,所以累计净现金流量开始出现正值期数是4静态投资回收期=4-1+10/30=3.33年。2．现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2．8／20XlOO％＝14％；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.2／20X100％＝11％。现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。3．投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计人投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。在不考虑物业增值收益时，投资回报率＝(税后现金流量+投资者权益增加值)／权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报率＝(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)／权益投资数额。

清偿能力指标计算方法

四、清偿能力指标计算方法

房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。(一)利息计算方法

按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为：

还本付息的方式包括以下几种：

1．一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息； 2．等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；

3．等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；

4．一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息； 5．“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

(二)借款偿还期

借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。借款偿还期的计算公式为：

式中：Id为项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息)，Pd为借款偿还期(从借款开始期计算)，Rt为第t期可用于还款的资金(包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金)。借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：

上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成以年为单位。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。

(三)偿债备付率偿债备付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：

可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。当指标小于1．2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。(四)资产负债率

资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：

资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应

变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。

财务评价指标计算实例

五、财务评价指标计算实例

[例3-6]已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率=10%，求npv=?

第13讲课件讲义 第13讲讲义

案例一

[例3—7)已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务 内部收益率。如果投资者目标收益率为12％，求该投资项目的动态投资回收期。

单位：万元

(1)当il＝20％时，NPVl＝15．47万元(2)当i2＝20％时，NPV2＝一17．60万元

(3)所以，IRR＝20％+[15.47／(15.47+17.60)]X1％＝20.47％

(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：

[例3-8)某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经

营期间的年净收人情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收

益率为18％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

[例3-9]某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7．5％、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10％，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30％。试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。

[解]该写字楼项目的投资回报指标计算过程，如下表所示。

第五节某出租公寓项目投资分析案例

一、项目概况

“MGM中心”项目，位于北京市东三环路姚家园路口，团结湖公园北侧，处于首都机场到天安门广场轴线上的中心点，是北京市商贸中心区内的黄金地段。项目所处的位置距天安门广场8km、至王府井商业区6kin、至首都机场20km、至亚运村约10km、至北京火车站约6km、至北京西客站约15km，其环境和交通条件十分理想。该项目规划用地面积为15246．O平方米，规划允许建筑面积为8．7万平方米，由一栋二十六层写字楼和两栋二十六层的公寓组成，其中地上一至三层及裙房为综合商场和餐饮娱乐服务用房，内容包括：餐厅、咖啡厅、美容美发、按摩室、舞

厅、多功能厅、保龄球室、台球室、棋牌室、电子游戏室以及会议室。地下一层作为商场使用；设备层和停车库分别设在地下二层和三层。，本项目中写字楼和公寓的主要服务对象是国内外商务人员、金融机构和各类公司，为其从事经济活动及公务活动提供良好的办公、生活环境。项目中商贸、餐饮、娱乐等配套服务设施的主要服务对象为租住本项目写字楼和公寓及附近地区的城市居民。项目由A公司开发建设，写字楼于2001年初开工建设，2002年6月底完成主体结构封顶，2003年5月竣工交付使用。公寓楼及裙房商业于2001年初开工，2002年8月初完成到土0．00，2003年6月主体结构封顶，2004年5月竣工投入使用。现有B公司拟购买“MGM中心”的两栋公寓物业，C公司作为B公司房地产资产管理工作的长期伙伴，为了辅助B公司决策并判断承接本资产管理工作的可行性，对该置业投资项目进行了投资分析。

规划设计和建造标准

二、规划设计和建造标准(一)规划设计方案 1．设计方案

“MGM中心”公寓楼，紧邻北京市团结湖公园北测，该公园占地面积13．8 万平方米，公园内除有苏州园林式的十大景点之外，还有占地4．6万平方米的人工湖。

使得未来MGM中心公寓楼的住户能在繁华的大都市中，享受宝贵的自然环境和 有的湖光水色，使居住生活质量大大提高。“MGM中心”公寓由两栋二十六层的建筑物组成，其中地下一层至地上三

层为商业零售用房，地下二层和地下三层为停车库和技术设备用房，地上四层至

二十六层为公寓楼，是集购物、娱乐、居住为一体的综合性大楼。该项目的具体：建筑面积分配如表3—2所示。

2．主要户型

MGM中心公寓楼共有322个居住单元，户型设计为二室一厅和三室一厅，每套面积约为94～164mz，约有50％的户型面积小于100平方米，大部分为当前北京公

寓租赁市场上受用户喜爱、有强大市场需求的中小户型。各种户型的数量分布和面积标准如表3—3所示。

(二)建造与装修标准

1．建造标准

该工程的建筑等级为一级，耐火等级为一级，抗震设防裂度为8‘，主体结构为“框架—剪力墙结构”。2．装修标准

(1)外墙和内墙：四层以下裙楼采用天然花岗石饰面，五层至屋顶采用高级石英面砖及局部玻璃幕墙；内墙采用轻钢龙骨双面隔声石膏板墙，起居室及卧室墙面用高级彩色喷涂，厨房及浴室贴高级瓷砖到顶。(2)地面和顶棚：起居室及卧室地面采用企口木地板，厨房及浴室地面铺高级防滑地砖；起居室及卧室的顶棚涂无光乳胶漆，浴室及厨房顶棚采用铝塑板吊顶。

(3)门窗：每户入户大门为高级全封闭钢质四防门(防盗、防火、隔声、保温)，装配高级合金门锁，小五金配件及窥视镜，卧室、厨房、浴室门为高级夹板门，配高级小五金配件；窗采用高级铝合金窗。(4)公寓人口及电梯大堂：墙身采用高级大理石，地面用高级石材铺设，矿棉吸声板吊顶，安装各居住单元独立信箱。(5)水、电、热供应系统：全天候热水供应，每户设分户独立冷热水表；采用美国CATERPILLAR发电机组作为大厦的备用电源，设有双路供电系统，户配备10KVA的用电量；公寓内设置全天候采暖系统，配置美观木质暖气罩。

(6)电梯：主要采用日本生产的三菱电梯，具体电梯的配置与选择如表3—4所示。

MGM中心公寓楼的电梯配置与选择表3-4

(7)通信系统：每户预留一部直拨程控电话插孔，两部内线电话线路，可随时申请接拨国际国内长途电话及传真。(8)空调：公寓内预留分体式空调机安置位置。(9)保安、消防：所有大堂进出口、电梯、商场及停车场，均设置闭路电视监视系统；大厦内设自动消防及火灾报警系统。(10)物业管理：选择有经验的物业管理公司实施24小时保安服务，同时提供建筑物维护维修、公共设施保养及清洁服务。

购买投资和运营费用分析

三、购买投资和运营费用分析(一)购买投资与资金筹措

1．MGM中心公寓楼的购买投资

(1)购买价格：40000m2X1600美元／平方米＝6400万美元；

(2)代理费用：6400万美元X2％＝128万美元；(3)契税：6400万美元X3％＝192万美元；(4)手续费：6400万美元X1％＝64万美元；

(5)印花税、律师费、评估费等其他费用：6400万美元X1．5％＝96万美元；因此，MGM中心公寓楼的购买总投资为：6816万美元。2．MGM中心公寓楼购买投资的资金筹措B公司购买MGM中心公寓楼后，将专门成立一个物业投资公司，该物业投资公司的注册资金一般要求达到投资总额的30％左右。因此，假设投资者的购 买总投资中有35％即2385．6万美元为资本金，其余65％即4430．4万美元为金融机构提供的15年期商业用房抵押贷款，抵押贷款年利率为12％。假设该抵押贷款的本息在15年内于每年用所得税前的净运营收益等额偿还。(二)MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析

1．出租经营过程中的费用

本公寓物业出租过程中，建议采用“净租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用，物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费，设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内。但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用 费，可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司代收代缴，因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎。物业管理费和建筑物维护维修费均为毛 租金收入的5％。此外，从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费(如土地使用税等)，这些费用一般占毛租金收入的1．5％。

2．出租经营过程中应缴纳的税费

公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项，即：

(1)营业税、城市维护建设税及教育费附加：毛租金收入的5．5％；

(2)房产税：毛租金收入的12％；(3)租赁手续费：毛租金收入的1％；(4)所得税：应纳税所得额的33％。(三)用于投资分析的其他参数及其选择

本项目经济评价所采用的基准方案所涉及到的参数及其选择情况如下：

1．根据市场研究的结果，选定公寓物业初始月租金水平为45美元／m2。参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律，本投资分析中假设租金和费用 的年增长率为6％。

2．目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标，根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果，取本项目的目标收益率y为18％。3．公寓楼属于居住物业，土地出让年限为70年，从土地出让合同签订之日开始计算。MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月，因此，投资者如果从2003年购人该公寓楼，2004年正式投入出租经营，则整个出

租经营期限为66年。

4．公寓建筑物的折旧年限为50年，采用直线折旧法提取折旧。

5．经过初步的分析计算，本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90％。

6．除1997和1998年的出租率分别为60％和80％外，其他经营年份的出租率均取92％。

7．假设物业经营30年后，在第31年转售予新的投资者，净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12％的资本化率。

第14讲课件讲义 第14讲讲义 财务评价

四、财务评价

根据上述投资、租金收入及其他相关基础数据，得到项目的财务评估结果如下： L财务内部收益率(1RR)＝26．64％

2．当基准收益率为18％时，项目的财务净现值(NPV)＝2405万美元

3．含建设期在内的动态投资回收期(Pt)＝10．33年 由于项目的财务内部收益率26．64％大于房地产投资的基准收益率(或期望收益率)18％，也高于抵押贷款利率12％；财务净现值为2405万美元，大于零；动态投资回收期为10．3年，在一般收益性物业的动态投资回收期范围(8～12年)之内；因此，该项目可行。详细结果如表3—5所示。“MGM中心”公寓投资项目现金流分析表表3-5

第15讲课件讲义 第15讲讲义

收益性物业的概念

第四章：收益性物业价值评估

一、内容提要：

1、收益性物业的概念

2、收益性物业价格的概念和特征

3、收益性物业价值和价格的种类

4、影响收益性物业价格的因素

5、收益性物业估价的基本方法

二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对收益性物业价格和其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的评估技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策能力和知识水平。

考试的基本要求：

掌握：物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。熟悉：收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用。了解：影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用。

为了使物业保值增值，提供有关物业购置、维修、改造、处置等专业意见和建议，对物业经营管理工作绩效进行评估等，物业管理师需要掌握物业的价格、价值知识和价值评估的基本方法。本章结合物业经营管理中主要涉及收益性物业的情况，介绍收益性物业价格的概念和特征，价值和价格的种类，价格影响因素 以及价值评估的基本方法。第一节收益性物业的概念

物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公

寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。

收益性物业价格的概念和特征 第二节收益性物业价格的概念和特征

一、物业价格的概念和形成条件

物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来 偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以物业作价人股换取设备、技术等。

二、物业价格的形成条件

物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备

有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，一套30万元的住房，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有有效需求。需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。

三、物业价格的特征物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要有下列五个特征：

(一)物业价格受区位的影响很大。由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业的空间位置。(二)物业价格实质上是物业权益的价格。物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较

大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，物业价格是物业权益的价格。

(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。有些类

型的物业，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。因此，物业同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格(以下简称价格)；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)。一般的物品，如家具、服装，主要是买

卖价格，很少有租赁价格。物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。

(四)物业价格形成的时间较长。由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在物业交易时一般是十分谨慎的，从而物业交易价格通常难以在短期内达成。另外，一宗物业通常与其周围物业构成某一特定的地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，物业价格也是在考虑该物业过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成物业现在的价格。(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者个别因素的左右。物业由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二的特性，要认识物业，只有亲自到实地查勘，而且由于物业价值量大，相似的物业一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别 因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。

使用价值和交换价值

第三节收益性物业价值和价格的种类

一、使用价值和交换价值

一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。

二、投资价值和市场价值

投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者

(即某个具体的投资者)的角度所衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。因此，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于

个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人 的观点)的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因

投资者的不同而不同。同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等。所有这些因素，都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计，从而影响投资者对该物业价值的估计。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上不可能出现这种情况。因此，常常会

有某些投资者愿意支付比其他投资者更高的价格来获得某一物业。评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)。换一个角度讲，每个物业投资者对其拟投资(购买)的物业都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的物业。

三、成交价格、市场价格和理论价格(一)成交价格

成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有

价物。成交价格是一个已经完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间 的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解：

1．卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。

2．买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格。

3．卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通

畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。(二)市场价格

市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。(三)理论价格

理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居住收入、物业开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。

第16讲课件讲义 第16讲讲义 总价格和单位价格

四、总价格和单位价格(一)总价格

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。它可能是一块面积为500㎡的土地的价格，一套建筑面积为200㎡的高档公寓的价格，或是一座建筑面积为10000㎡的商场的价格，也可能是一个城市的全部物业的价格，或是一国全部物业的价格。物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。(二)单位价格

单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。

价格单位由货币和面积两方面构成。

1．货币：包括币种和货币单位。在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。在货币单位方面，如是元，还是万元等。

2．面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑

面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。

五、实际价格和名义价格

实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

例如，一套建筑面积lOO㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：

1．要求在成交日期时一次付清。

2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。

3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支

付，如每隔半年支付10万元。

4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

在上述第一种情况下：实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。在第二种情况下：实际单价为3000×(1—5％)＝2850(元／㎡)，实际总价为28．5万元；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。

在第三种情况下：实际总价为(万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2928元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名

义总价为30万元。

在第四种情况下：实际总价为30÷(1+5％)＝28．57(万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2857元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。在第五种情况下：实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。

六、现房价格和期房价格

现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行

商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交

割的价格。无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在

短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期支付等，因此形成了多种组合形式，归纳为表4—1。现货交易和期货交易的各种情形表4-1

交易达成日交货日付款日和付款方式备注 现在一次付清此为典型的现货交易 现货交易现在现在现在起分期支付 未来一次付清此称为赊销或赊购 现在一次付清此称为预购或预售 期货交易现在未来现在起分期支付 未来一次付清此为典型的期货交易

物业也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。物业的现货价

格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未

建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为

建筑物已建成的物业时，即为现房价格(含土地价格)。物业的期货价格是指以未

来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。期房

价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。

在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低

于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房

成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按 期建成，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售约定讲的差)，所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格＝现房价格—预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现率—风险补偿

(例4-1)某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300 元／㎡，出租的年末净收益为330元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，试计算该期房目前的价格。

[解]该期房目前的价格计算如下：

在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境差、功能已落后等。

起价、标价、成交价和均价

七、起价、标价、成交价和均价

起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出现的一组价格。

(一)起价

起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是

最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用，吸引人

们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。(二)标价

标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼

层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。一般情况下，买卖双方会围

绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。(三)成交价

成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。(四)均价

均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价(一)评估价

评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。(二)保留价

保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分

为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以

说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生

效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。(三)起拍价

起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价

格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍

价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。减价拍卖是由拍卖师先喊

出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接

受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。(四)应价

应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

(五)成交价

成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最

高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。

九、买卖价格、租赁价格(一)买卖价格

买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由

物业权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。(二)租赁价格

租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的

场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。真正 的房租构成因素应当包括：①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修 的折旧费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦物业税(目前属于

这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税)；⑧租赁费用，如

租赁代理费；⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。

十、市场调节价、政府指导价和政府定价

市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对物业可以收取的最高价格；最低限价又称最低保护价，是试图规定一个对物业可以收取的最低价格。

十一、原始价值、账面价值、市场价值

原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括

买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的人账价值。

账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。

市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。

原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价

值是随着时间的流逝而上下波动的。市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。房屋重置价格是指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不

同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。

物业价格的影响因素概述

第四节影响收益性物业价格的因素

一、物业价格的影响因素概述

在现实中，物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果。要把握物业价格的影响因素，首先应具有下列5点认识：

1．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有 的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。但是，对于不同类

型的物业，同一影响因素引起物业价格变动的方向可能是不同的。例如，某一地

带有铁路，这一地带如果为居住区，铁路就可能成为贬值因素，但如果为仓储或工业区，则铁路可能成为增值因素。

2．不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有 的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价

格的升降幅度较大；有的影响因素对物业价格的影响较小。但是，随着时期、地

区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素则有可能成为主要的影响因素。

3．不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：

有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直

提高(或降低)物业的价格；有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化

会提高(或降低)物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低

(或提高)物业的价格；有的影响因素从某一角度看会提高物业的价格，但从另一

角度看会降低物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力

决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会提高

该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不

安全，会降低该居住区住宅的价格。至于具体的影响如何，还要看被影响的住宅

临该道路的远近以及该道路的性质。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的

负面影响要大，除非适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，无正面作用。

4．有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。

在与时间有关的影响因素中，引起物业价格变动的速度又可能是不同的：有的影

响因素会立即引起物业价格的变动，有的影响因素对物业价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。5．某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来

量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式

或数学模型将其描述出来。至于它们对物业价格究竟有多大程度的影响，主要依

靠付价人员的付价理论知识、实践经验以及对当地物业市场的深入调查了解作出判断。

二、人口因素

物业(特别是居住物业)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对

物业价格有很大影响。下面主要从人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面来说明人口因素对物业价格的影响。

(一)人口数量

物业价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对物业的需求就

会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。

另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度

从两方面影响物业价格：一方面，人口高密度地区，一般来说对物业的求多于

供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等 的发展，提高物业价格；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有

可能降低物业价格，特别是在大量低收入者涌人某一地区的情况下会出现这种现象。

(二)人口素质

如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的物业价格必然低落。

(三)家庭人口规模

这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起 所需要的住房数量的变动，随之导致物业需求的变化而影响物业价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，物业价格有上涨的趋势。

第17讲课件讲义 第17讲讲义

物业价格的影响因素概述（续）

三、居民收入因素

通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下 的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩

大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。至于对物业价格的影响程

度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指

收人每增加一个单位所引起的消费变化。

四、物价因素

物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币

购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其

他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者 的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格 的变动，例如建筑材料价格(特别是水泥、钢材、木材的价格)、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。

从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价 的上涨率和国民收人的增长率。

五、利率因素

利率升降对物业价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率升降会增加

或降低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。从物业需求的角度来

看，由于现代购买物业(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，所以利率升降

会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。从物业价值是物业预期未

来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率

正相关，所以利率升降会使物业价格下降或上升。综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下 降，物业价格会上升。

六、汇率因素

在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。例如，一个外国投资

者以一定价格购买了一宗物业，此后出售物业时，相对于当地市场，物业可能升

值了，但如果该物业所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其物业升

值可能与货币贬值相互抵消，从而导致物业投资失败。相反，如果该物业所在国 的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场物业没有升值，但相对于国际交易

也会获得较好的物业投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国

外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格

下降。

七、物业税收因素

有关物业的不同税种、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。可

将有关物业的税收分为物业开发环节的、物业交易环节的和物业保有环节的。另

外，考察物业税收政策对物业价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种

对物业的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对物业价格的影响 就小，甚至不起作用。

增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格

上升；相反，会使物业价格下降。

在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从

而会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格

上升。

直接或间接地对保有物业课税(如城镇土地使用税、房产税或城市物业税)，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落；相反，降低甚至取

消对保有物业课税，会导致物业价格上升。

八、城市规划因素

城市规划对物业价格有很大影响，特别是对城市发展方向、土地使用性质

(用途)、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。就规定用途来看，工

业、商业、居住等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的 情况下，规定用途(比如是用于工业、商业还是居住或绿化)对土地价格有着很大 的影响。规定用途对土地价格的影响可从两个方面来看：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地

价的作用。但是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用

途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用

地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则

地价必然很低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。

九、交通管制因素

交通管制对物业价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和物业的使用性

质。对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值，但是对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价

值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和

行人行走的不安全感，因此会提高物业的价值。

十、心理因素

心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主

要有如下方面：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味(偏好)；③时尚风气；④接

近名家住宅心理；⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。下面 列举几种情况：

1．物业需求者遍寻适当的物业，当选定了合意的物业后，如该物业的拥有 者无出售之意，则物业需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原

意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。

2．有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到物 业，从而会抬高价格。

3．物业拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售物业

变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。有债务纠纷的物业，债务人为达

到快速脱身的目的，会故意贱售物业。

市场法

第五节收益性物业估价的基本方法

物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客

观合理价格或价值进行测算和判定。一宗物业的客观合理价格或价值，通常可以

从如下3个途径来求取：①近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的——

基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格，即基于

类似物业的市场交易价格来衡量其价值；②如果重新开发建设一宗类似的物业需

要多少费用——基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必

需的代价，即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值；③如果将该宗物业出

租或营业预计可以获得多少收益——基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物

业预期未来收益的现值之和，即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。由此在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。

一、市场法(一)市场法概述

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过

交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如

特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。市

场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业 的交易。如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。

运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比

实例；③对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情 况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整；④求取比准价格。

(二)搜集交易实例 运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一般来说，不能反映

市场真实价格行情的报价、标价是无效的。但这些报价、标价在一定程度上可以

作为了解市场行情的参考)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的

市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的

状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等；②交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系；③成交日

期；④成交价格，包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按

使用面积计价、按套计价等)和价款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包 括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比率、贷款期

限)；⑥交易情况，如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协

议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易(关联交易)、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。(三)选取可比实例

针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的，不是任何交易实例都可以

用来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要选取符合一定条件的交易

实例作为参照比较的交易实例。我们把这些可用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

选取的可比实例应符合如下4个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物

业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类

型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过

多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的

工作量大，因此，一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。

(四)建立价格可比基础

建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。估价中为便

于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的

可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。

(例4，2]某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年

后支付。假设月利率为o．5％，试计算该宗物业在其成交日期一次付清的价格。

[解]该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下：

在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。土地除了单位土地面积上 的价格，还可为单位建筑面积上的价格——楼面地价。在这些情况下，单位面积

是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如仓库

以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位，等等。但有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查了解得知，将估价对象的门窗整修或更新所需要的正常费用为o．5万元，则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元，调整为门窗是损坏的总价19．5万元(20—0．5＝19．5)，然后再将此总价19．5万元转化为单价进行其他方面的修 正、调整。

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交

易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

在现实的物业交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式如下：

在面积单位方面，中国内地通常采用平方米(土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台地区和日本、韩国一般采用坪。由于 Lh㎡=10000㎡

1亩＝666．67㎡

1平方英尺＝0．09290304㎡ 1坪＝3．30579㎡

所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如：

平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000

平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67

平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579(五)交易情况修正

可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：

1．利害关系人之间的交易。例如，父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的物业交易，成交价格通常低于正常市场价格。

2．急于出售或急于购买的交易。例如，欠债到期，无奈只有出售物业来偿还。在这种情况下的成交价格往往是偏低的。相反，在急于购买情况下的成交价格往往是偏高的。

3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往是偏高的。相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往是偏低的。

4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的物业有特别的爱好、感情，特别是该物业对买方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售。在这种情况下的成交价格往往是偏高的。

5．特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。物业正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往是偏低的。其原因是管理体制尚不完善，出让方是政府(实际的运作者是政府的某个部门及某些个人)，受让方是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让方是理性的“经济人”，就难以出现这种情况。

6．交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在实际的物业交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳；契税、补交土地使用权出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中的某一方全部负担。在某些地区，物业价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

7．相邻物业的合并交易。物业价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的物业，价格通常较低。但这类物业如果与相邻物业合并后，则效用通常会增加。因此，当相邻物业的拥有者欲购买该物业时，该物业的拥有者通常会索要高价，而相邻物业的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。所以，相邻物业合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价

格。

8．受债权债务关系影响的交易。例如，设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的物业交易。

进行交易情况修正，还要测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度。由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地物业市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的实际情况，然后根据计算即可。具体是将成交价格修正为按照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

正常成交价格一应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格

正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即

应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 则

[例4-3)

某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

[解]卖方实际得到的价格计算如下：．

卖方实际得到的价格＝正常成交价格一应由卖方缴纳的税费

＝2500—2500×7％ ＝2325(元／㎡)

买方实际付出的价格计算如下：

买方实际付出的价格＝正常成交价格+应由买方缴纳的税费

＝2500+2500×5％ ＝2625(元／㎡)

(例4-4)某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。试求该宗物业的正常成交价格。

[解]该宗物业的正常成交价格求取如下：

(例4-5)某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。试求该宗物业的正常成交价格。

[解]该宗物业的正常成交价格求取如下：

(六)交易日期调整

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的物业市场

状况(如当时的市场供求关系)下形成的。要求评估的估价对象的价值是估价时点时的价值，是应当在估价时点时的物业市场状况(如估价时点是现在的情况下是现在的市场供求关系)下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是这种情况，而且成交日期通常是过去，估价时点通常是现在)，物业市场状况可能发生了变化，例如，政府出台了新的政策措施、利率发生了变化、出现了通货膨胀或通货紧缩、消费观念有所改变等等，导致了可比实例、估价对象这类物业的市场供求关系发生了变化，从而即使两宗完全相同的物业，在这两个时间上的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。

交易日期调整的关键，是要把握可比实例、估价对象这类物业的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似物业的价格，找出这类物业的价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。(七)物业状况调整

如果可比实例物业与估价对象物业自身状况之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行物业状况调整，因为物业自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行物业状况调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和

实物状况调整。在这三种调整中，还可以进一步细分为若干因素的调整。

物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。具体思路是：①确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素；②判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况；③将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度；④根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

以楼层调整为例，假定估价对象是一套住房，该住房位于一幢20世纪80～90年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的五层。为评估该住房的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的四层，成交价格为3000元／㎡；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的四层，成交价格为2900元／㎡；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的五层，成交价格为2800元／㎡。通过市场调查研究，得到估价对象所在地区同类5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数如表4—2。则对甲、乙、丙三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

楼层5层住宅楼6层住宅楼 一层100％(o)100％(0)二层105％(5％)105％(5％)三层110％(10％)110％(10％)四层105％(5％)107％(7％)五层100％(o)103％(3％)六层95％(一5％)

(八)求取比准价格

由上述我们知道，经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格；经过交易日期调整之后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过物业状况调整之后，就将可比实例在其物业状况下的价格变成了在估价对象物业状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例物业的成交价格变成了估价对象物业在估价时点时的客观合理价格或价值。但通过不同的可比实例所得到的价格可能是不相同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，以此作为市场法的估价结果。

第18讲课件讲义 第18讲讲义 成本法

二、成本法(一)成本法概述

成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。(二)物业价格构成

下面以“取得物业开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分物业价格构成。在这种情况下，物业价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

1．土地取得成本

是指取得物业开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的物业市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由物业开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据物业开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：①通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。②通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。③通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。2．开发成本

是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建

设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：①勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；②基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等；④公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用；⑤开发建设过程中的税费。3．管理费用

是指为组织和管理物业开发经营活动所必需的费用，包括物业开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。4．投资利息

它与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

5．销售费用

是指销售开发完成后的物业所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。6．销售税费

是指销售开发完成后的物业应由物业开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：①销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)；②其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。7．开发利润

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。估算的开发利润，应是在正常条件下物业开发商所能获得的平均利润，而不是个别物业开发商最终获得的实际利润，也不是个别物业开发商所期望获得的利润。开发利润是按照一定基数乘以同一市场上类似物业开发项目所要求的相应利润率来计算。(三)成本法的基本公式

成本法最基本的公式为：

物业价格＝重新购建价格一折旧

上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化：①新开发的土地；②新建的物业；③旧的物业。新开发的土地和新建的物业采用成本法估价一般不存在折旧问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、物业市场状况等而予以适当的增减价调整。

新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 在新建物业的情况下，成本法的基本公式为：

新建物土地取土地开建筑物管理投资销售销售开发 =+++++++ 业价格得成本发成本建造成本费用利息费用税费利润 在旧物业的情况下，成本法的基本公式为：

旧物业价格＝物业的重新购建价格一建筑物的折旧 或者

旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物的折旧(四)物业的重新购建价格

重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：①重新购建价格是估价时点时的价格。②重新购建价格是客观的价格。③建筑物的重

新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。

求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两

个相对独立的部分，而是模拟物业开发商的物业开发过程，在物业价格构成的基

础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部

分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相

加来求取。后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的熟地交易为主的情况。

重置价格的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。(五)建筑物的折旧

1．建筑物折旧的概念和内容

估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即

建筑物折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

(1)物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存四个方面来认识和把握。

自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的

建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄(建筑物从竣工

验收合格之日起到估价时点止的日历年数)正相关。同时要看建筑物所在地区的

气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物老化就快。正常使用的磨损主要是由

人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。意外破坏的损毁主要是由

突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾；人为方面 的，如失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。延迟维修的损坏残存主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引

起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗

有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。

(2)功能折旧：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑

物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上 的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更

好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的部件、设备、设施或系统

等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有

电梯、集中空调、宽带等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等 的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运

营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，内部空间格局欠佳

等。拿住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生

间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小 的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。功能过

剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对物

业价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标

准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为 无效成本。(3)经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损

失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境

改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是

其他因素(如政府政策变化等)。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该

居住区的物业价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是永久性的。

再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，物业的价值下降，这也是一 种经济折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏后，这种经济折旧也就消 失了。

(例4-6]某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的

物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功

能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧 住宅的折旧总额和现值。

[解]该旧住宅的折旧总额求取如下： 该旧住宅的折旧总额＝1+6+3 ＝10(万元)该旧住宅的现值求取如下：

该旧住宅的现值＝重置价格一折旧 ＝40—10 ＝30(万元)2．求取建筑物折旧的年限法

年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济

寿命来求取建筑物折 旧的方法。

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣

工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证

建筑物安全使用时止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日

起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。

建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指建筑物从竣

工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。类似于人的实际年龄。建筑物的有

效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。类似于人看上去的

年龄。

建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。类似于有的人看上去比

实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。实际年龄是估计有效年龄的基础，即

有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：①当建筑物的维修

养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；②当建筑物的维修养护比正常维修

养护好或者经过更新改造的，其有效年龄短于实际年龄；③当建筑物的维修养护

比正常维修养护差的，其有效年龄长于实际年龄。建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余，经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑

物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命，即

剩余经济寿命＝经济寿命一有效年龄

利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效

年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为这样求出的建筑物折旧更符合实际情

况。例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值

就会不同，但如果采用实际年龄计算折旧，那么它们的价值就是相同的。进一步

来说，新近建成的建筑物未必完好，从而价值未必高；而较早建成的建筑物未必

损坏严重，从而价值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工

质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”；而有些20世

纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使撇开文化内涵因素，也有较 高的市场价格。

年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折

旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额 计算公式为：

式中Di一第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。在直线法的情况下，每年 的折旧额凰是一个常数D。C——建筑物的重新购建价格。

S——建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物 的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后 的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。

N——建筑物的经济寿命。

R——建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建 价格的比率，即

有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：

[例4-7)某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为 500元／平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5％。试

用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

收益法

三、收益法

(一)收益法概述

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后

利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价

格或价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未

来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价

值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值 的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于

其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金

流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加，以求取估价对

象客观合理价格或价值的方法。

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写

字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于

出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。但对于行政 办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。

运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来

预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；

②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；

④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。(二)报酬资本化法的主要计算公式

1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 收益期限为有限年且净收益每年不变的公式如下：

式中V——物业的收益价格；

A——物业的净收益；

Y——物业的报酬率或折现率；

n——物业的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通 常为收益年限。

公式原型为：

此公式的假设前绳(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报

酬率不等于零为了；收益期限为有限年"。

上述公式的假设前提是公式推导上的要求(后面的公式均如此)，其中报酬率

y在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。从

数学上看，当Y＝0时，V=A×n。

[例4·8)某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土 地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可

获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8、5％。试计算该宗物业的收益价格。

[解]该宗物业的收益价格计算如下：

与例4—10中44年土地使用年限的物业价格91.5万元相比，例4—11中无限

年的物业价格要高2.6万元(94.12—91.52＝2.60)。3．净收益在前若干年有变化的公式 净收益在前若干年有变化的公式如下：

来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能(除非收益期限较短)。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经

营状况和市场环境，对其在未来3—5年或可以预测的更长时期的净收益作出估

计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出物业的价格。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的物业，在建成后的

前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式来估价。

[例4—10)某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收

益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38 年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10％。试计算该宗 物业的收益价格。

[解)该宗物业的收益价格计算如下：

(三)物业净收益的求取

运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对

象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效 毛收入、净运营收益。

出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租

人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收 入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁

税费和利润)，一般为其

中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房

租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素 的费用，因此，出租人负担的费用是如表4-3所列的费、税中出租人与承租人约

定或按惯例由出租人负担的部分。

出租的物业求取净收益需要扣除的费用表4-3 项目名称出租人负担承租人负担标准数量年金额 水费 电费 燃气费 供暖费 通信费

有线电视费

家具设备折旧费[1)物业服务费用[2] 维修费 保险费[3] 物业税[4] 租赁费用[5]

项目名称出租人负担承租人负担标准数量年金额 租赁税费[6] 其他费用

注：[1]如果由出租人提供家具设备（如家具、电视机、电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费； [2]如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序所收取的费用；[3]如投保房屋火灾险等的保险费；[4]如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税等；[5]如委托房地产经纪机构出租，房地产经纪机构向出租人收取的租

赁代理费；[6]包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费。

在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项

目。如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人负

担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租

人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯

例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实的物业租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项 目多，名义租金就会低一些。(四)报酬率的求取

报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。进一步搞清楚报

酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区

别。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本；投资回报是指所投入的资本全

部回收之后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银

行存人的本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。所以，投资回报中

是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

可以将购买收益性物业视为一种投资行为：这种投资需要投入的资本是物业

价格，试图获取的收益是物业预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承

担风险。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多

少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与

投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结

果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投

资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大

风险的投资。因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，风险小，但利率低，收益也

就低；而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。例

如，两宗物业的净收益相等，但其中一宗物业获取净收益的风险大，从而要求的

报酬率高；另一宗物业获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于物业价

值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。

求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法的一个细化公式为：

报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿 +缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

其中：①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的物

业时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则

就不会投资；②管理负担

补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必

然会要求对所承担的额外管理有补偿。物业要求的管理工作一般远远超过存款、证券；③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金缺乏流动性也会要求补

偿。物业与股票、债券相比，买卖要困难，交易费用也较高，缺乏流动性；④投

资带来的优惠，是指由于投资于物业可能获得某些额外的好处，如易于获得融

资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好 处，要作相应的扣减。

市场提取法是利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的

价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。例如：

(五)直接资本化法

直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率

或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的，收益的种类有毛租

金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资本化率是物业的某种年收益与其价格的比率，即

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：

物业价值＝年收益×收益乘数

收益乘数是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物

业的有关资料中求得。收益乘数具体有：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛

收入乘数和净收益乘数。相应的收益乘数法有：毛租金乘数法、潜在毛收入乘数

法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

其中的毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的

毛租金乘数转换为价值的方法，即 物业价值＝毛租金×毛租金乘数

毛租金乘数是市场上物业的价格除以其毛租金所得的倍数，即

毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。当采用月租金转换为价值时，应

采用通过月租金与价格的关系求得的毛租金乘数；当采用年租金转换为价值时，应采用通过年租金与价格的关系求得的毛租金乘数。毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租

金资料；②由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影

响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生 的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点是：①忽略了物业租金以外的收入；②

忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异。

第19讲课件讲义 第19讲讲义 内容提要

一、内容提要：

1、房地产市场概述

2、房地产市场的供求关系

3、房地产市场结构与市场指标

4、房地产市场的特性与功能

5、房地产市场分析

6、物业经营管理计划

二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场的供求关系、房地产市场结构与市场指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。考试的基本要求：

掌握：物业经营管理计划及其编制、计划的主要内容和表现方式

熟悉：房地产市场的特性与功能、房地产市场的供求规律，房地产市场结构、细分方式。

了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。

为了给房地产投资者提供更好的物业经营管理服务，物业管理企业首先要制定科学的物业经营管理计划，并以此作为物业经营管理决策的重要工作内容。而要想编制出一个好的物业经营管理计划，物业管理师必须掌握房地产市场的相关知识和分析技术。

房地产市场概述 第一节房地产市场概述

一、房地产市场的概念

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。

二、房地产市场的运行环境

房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

1．社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。

2．政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

3．经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。

4．金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。

5．房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策。

6．技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。

7．资源环境，是指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。

8．国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所作出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。

三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一)影响房地产市场发展的社会经济因素

房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素有：社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素；经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。(二)影响房地产市场转变的社会经济力量 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：

1．金融业的发展。房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际价格、租金水平的变化。

2．信息、通信技术水平的提高。信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离，推动不同地域消费晶的交流，减少劳动力成本和时间费用。这无疑会改变人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会，促进不同地区间的资本流动。

3．生产和工作方式的转变。第三产业的壮大、劳动密集型向资金技术密集型的转变、高新技术产业的发展、居家办公模式的出现等，促使人们工作和生活居住模式及观念的转变。

4．人文环境的变化。社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅、第二住宅和季节性住宅等概念应运而生。

5．自然环境的变化。城市环境污染、低收人人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化；环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。

6．政治制度的变迁。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容，而住房制度的改革，无疑会对房地产市场产生巨大的影响(如1998年进行的停止住房实物分配、实行住房分配货币化改革，极大地促进了房地产市场的发展)。土地使用制度改革，同样会对房地产市场产生巨大的影响力。

房地产市场的需求和供给

第二节房地产市场的供求关系

一、房地产市场的需求

从前面的叙述中我们已经知道，需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如图5—1所示。如果其

他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。这里我们强调“其他条件不变”，因为需求数量不完全由价格决定。

设想图5—1所说的某类物业是人们特别感兴趣的商品住宅，那么有哪些因素会影响商品住宅的需求，或者说哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化呢?

1．收入的变化。一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。

2．其他商品的价格变化。画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不变，但实际的市场情形并不一定是这样。例如上海的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升使居民对高层住宅需求的增加，进而导致高层住宅价格攀升，使高层商品住宅需求曲线向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互补的商品的价格变化，会影响原商品的需求。

3．对未来的预期。尽管某种商品的价格不发生变化，但消费者对未来收人、利率和购买某种商品的可能性等的预期也会影响到对某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或在某一区域由于土地资源的限制不可能有充足的商品住宅供给，就会引起需求的增加，使当前的需求曲线向右平移。

4．政府政策的变化。政府房地产税收政策、住房政策的变化或城市规划的变更，也会影响当前的房地产需求。例如，降低交易税费、停止住房实物分配，极大地推动了个人住房需求的增加。

二、房地产市场的供给

就像价格和需求数量之间存在相关关系一样，价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系。由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线(图5—2)。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数

量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。这也很容易理解，因为对于供给者来说，较高的市场价格能增加其在市场上所获取的利润。例如中国1993年的房地产市场上，由于房地产价格不断上升，导致房地产开发企业数量迅速膨胀和可供销售的商品房数量迅速增长。然而，由于房地产开发过程中所投入的资金、土地、建筑材料和管理人员能力等资源的约束，开发商的机会成本增加，其所面临的风险也在不断地加大。

与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。这些假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。下面我们着重解释三个非价格因素对市场供给数量的影响，以说明市场条件变化引起的供给曲线的变化。

1．房地产开发成本。房地产开发成本的变化会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品房数量。例如，1998年银行降低贷款利率、通货膨胀率维持在较低的水平，使普通商品住宅的开发成本下降，从而导致普通商品住宅供给数量增加，供给曲线向右平移(图5—2中S→S2)。

2．政府政策的变化。政府的税收政策也会影响到房地产开发的成本进而影响到商品房供给的数量。例如，从2003年开始统一实施土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度，调整了征地及征地补偿政策，使土地成本有较大幅度的提升，进而加大了房地产开发成本，因而在一定程度上制约了房地产市场供给的迅速增加，间接地起到了对房地产市场宏观调控的作用，使供给曲线向左平移(图5—2中S→S1)。国家从1997年开始采取取消或降低房地产开发中的税费、降低土地使用权出让金收取标准等措施，1998年又将发展住宅建设并使之成为推动国民经济增长的新经济增长点，这些政策措施均有利于普通住宅供给数量的增加，从而使供给曲线向右平移(图5—2中S→S2)。

3．对未来的预期。对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。例如开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，那么他就会将其开发的部分商品房搁置起来暂不销售，使当前的商品房供给减少，令图5—2中的供给曲线向左平移；北京成功获得2008年第29届夏季奥运会主办权后，预计房地产市场需求大大增加，使开发商增大了开发的数量，又令图5—2中的供给曲线向右平移。经济学上常用被称作供给函数的公式来表示生产者对某种商品的供给数量与不同影响因素之间的关系，这个

公式的表达形式为：

对应某种具体的商品来说，其他因素也是可以确定的。

第20讲课件讲义 第20讲讲义

房地产市场的机制

三、房地产市场的机制

房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。世界各国的经济体制有两个极端，一种是自由市场经济，另一种是计划经济，还有许多国家的经济体制均介于两者之间。我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着由醒的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。

人们经常使用市场供求关系曲线，通过建立起某种产品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，来帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用。在利用图5—3分析价格与供求数量的关系时，有三个方面的问题值得注意，一是要有一个单位时间周期的概念，因为脱离了时间来分析供求数量问题是没有任何意义的，这里的单位时间通常是年、季度或月；二是为了分析问题方便，进行了除价格和供求数量外其他影响因素都不发生变化的假设，实际上我们很容易发现，影响需求数量的因素除价格外往往还有消费者收人变化和不同商品之间的替代关系等；三是为分析问题方便把供给和需求曲线都简化成了直线，这样做能满足定性分析的需要。

从图5—3中的供给曲线和需求曲线不难看出，某种商品的单位价格上升会导致需求量的减少和供给量的增加。供给和需求曲线的交点正为市场均衡点。所对应的价格P称为均衡价格，在这样的价格下，既没有多余的供给，也没有更多的需求，供给量和需求量相等，生产者和消费者皆大欢喜。我们可以通过图5—4所示的情况，来说明这一特殊的市场概念。假如在某城市的住宅市场上，新建住宅的均衡价格为50万元，均衡供求数量为2000套。如果每套住宅的销售价格变为75万元，就会出现供给过剩从而导致住宅不能销售出去的情况，而要使市场达到均衡点正，就需要将价格下调，使需求曲线从H变到E、供给曲线从h变到正；而如果每套住宅的销售价格变为25万元，就会出现供不应求从而导致住宅供给短缺，要想使市场在每套住宅50万元的价格下达到均衡，就需提升销售价格，使需求从F减少到E、供给从f增加到E。

在任何一个市场上，供给和需求曲线都能形成一个均衡(点)价格，但市场的这种均衡也有稳定和非稳定之分，如果市场价格由于某种因素的作用脱离了均衡点，但在各种市场因素的作用下又能形成一个新的供求平衡点，则这种均衡叫做稳定均衡；如果原有的均衡状态被打破后不能形成一个新的均衡点，则这种均衡就叫做非稳定均衡。稳定均衡和非稳定均衡之间的区别可以用两个受力变形后的球来说明，一个球是硬橡皮球，其受压后会变形，但压力消除后能恢复原状；另一个球是橡皮泥制作的球，其受压后也会变形，但压力撤销后不能再恢复原状。前者就是稳定平衡，后者就是不稳定平衡。

当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化。例如，住房抵押贷款利率上升或贷款价值比率下降时，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会减少。如图5—5所示，商品住宅需求曲线由D1变为D2，如果住宅价格仍为户，则居民购买商品住宅的需求量下降为Qa，如果开发商供给的商品住宅数量仍为Q，则市场上就会有积压的商品住宅量Q—Qa出现。然而，开发商往往要降低价格以减少其商品房积压，在降价的情况下居民会有更多的需求数量，这样就达到了一个新的市场均衡，这个新的均衡价格就是图5—5中的P1，而新的供求平衡的数量是Q1。

房地产市场结构和细分

第三节房地产市场结构与市场指标

一、房地产市场结构

从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。

1．总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

2．区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

3．产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场

中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。4．供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

5．投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。

二、房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。(一)按地域细分

房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

(二)按房地产用途细分

由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场)、特殊物业市场、土地市场等。(三)按存量增量细分 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。(四)按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。(五)按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

房地产市场指标

三、房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。(一)供给指标

1．存量(Stock，St)，指报告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量+报告期新竣工量一报告期灭失量(St＝St-1+NCt-δt)；可按

物业类型分别统计。2．新竣工量(New

Completions，NCt)，指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到人住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。3．灭失量(δt)，指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。

4．空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

5．空置率(VRt)，指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt／St。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量(HousesforSale／Rental，HSRt,)指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量(HSRt＝HSRt-1-AVt-1+NCt)；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

7．房屋施工面积(HousesUnder

Construction，BUCt,)，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨人本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

8．房屋新开工面积(Construction

Starts，CSt)，是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨人报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。

9．平均建设周期(Construction Period，CPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积／新竣工面积(CPt＝BUCt／NCt)。10．竣工房屋价值(ValueofBuildingsCompleted，VBCt)，指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。(二)需求指标

1．国内生产总值(GDP)：是按市场价格计算的一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。

三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。

2．人口数，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。

3．城市家庭人口，指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。凡计算为家庭人口的成员其全部收支都包括在本家庭中。

4．就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量.5．就业分布。指按产业或职业分类的就业人员分布状况。

6．城镇登记失业率，指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员(扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员)、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。

7．城市家庭可支配收入，指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。

8．城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。

9．房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。

10．商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。

11．城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。(三)市场交易指标 1．销售量(Houses Sold，HSt)，指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付

给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

2．出租量(HousesRented，HRt)，指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。3．吸纳量(Absorption

Volume，AVt)，指报告期内销售和出租房屋的数量之和(AVt＝HSt+HRt)，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。

4．吸纳率(Absorption

Rate，ARt)，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例(ARt＝AVt／HSRt)，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。

5．吸纳周期(Absorption

Period，APt)，指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间(APt＝HSRt／AVt)，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。

6．预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。

7．房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。理想的价格指数，应该是基于同质物业的价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

8．房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。