规划设计方案建议-物业(案例)

规划设计方案建议-物业(案例)（精选8篇）

1.规划设计方案建议-物业(案例) 篇一

关于某项目物业项目规划设计方案

一、关于物业管理用房的规划设计建议

1、根据《物业管理条例》以满足相关物业的管理需要，综合物业管理服务中心办公用房，选址避开与业主生活相冲突、干扰的地方，设计一处面积不少于XX平方米员工食堂，体现公司的人性化管理。

2、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚（棚）、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑、室内不足10平米及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业管理用房。

3、物业管理用房三项具体标准：办公室、食堂、宿舍、卫生间进行简单装修，并达到办公生活条件；符合安全、消防、环保、卫生等要求，给排水、供电、通风、供暖、天然气、空调等具备正常使用功能，并独立计费；物业管理区域内配置通信、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

二、关于小区出入口设计的规划建议

1、秉承小区内人车分流的设计理念，改善地下车场入户电梯处的（比如设计坡道）设计，方便业主大件货物、家具可从地下车场直达。

2、建议地下室车车辆出入口位置充分考虑到出入的安全问题以及车辆转弯半径，安装道闸管理系统的安装位置（杜绝在半坡上设置安装道闸管理系统）。

3、建议在主出入口和次入口车辆、步行出入口处设立门禁刷卡系统，业主刷卡进入小区，实现安全管理。

4、采用对讲系统与密码开锁功能相结合门禁控制设备系统。小区、广场人行步梯以及其他需要控制人员出入的地方要配置独立的门禁系统。各出入口门禁现场控制器均与消防控制中心连锁。当出现火警等情况时实现消防联动，由小区中心统一开启遥控开启前端所控门区。

5、为了能对小区的车辆进行有效的管理，需要在地下车库出入口设置道闸智能化感应IC卡停车管理计费系统。既可以给用户提供极大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道闸地感线圈线路设计为暗装线路，避免后期二次对地面的开凿破坏。智能道闸应具备二级防砸保护有措施。车辆管理系统感应IC卡的感应距离不小于150mm。

三、小区其它规划建议

1、机动车车位建议按不少于1:1的比例设置，建议非机动车停放车位按1:3的比例设置。

2、根据地产开发产品规划，住宅、商业区域及公共区域应充分设计配置自动智能化安防设备的措施，避免留有安防死角。

3、水、电部分，商业和住宅需在设计上系统独立分开，商业和住宅做独立的给排水系统，及相关配套设施。

4、缓坡式草坪在周界增加路沿石阻挡泥土冲刷，小区绿化回填时一定要确保土质质量和种植所需土层厚度，严禁使用建筑垃圾和非种植土壤。

5、在景观设计上，沙尘天气较多地理区域气候条件以及水质因素不利于规划设计水系景观。由于水系的维护成本较高，建议在设计水系景观时，以浅水为主，景观水经沙沉过滤，循环利用以降低后期的维护成本。

7、广场及公共区域地面的雨水排放，均应设计为暗沟排放。

8、公共区域出入口、人行道地面建议采用防滑材质。

9、地下室及水泥硬化未铺装地面，在设计和施工工艺上注意防起沙处理。

10、公共区域、广场按划分功能块设置栅栏或隔离墩。各住宅商业区域及公共区域地上建议采用栅栏或景观绿化进行使用功能隔离，便于后期业主使用管理。

12、公共区域及公共设施的水、电、气、暖等能耗均应设置独立的计量装置。如：照明系统（路灯、草坪灯、夜景照明、车库照明、楼道照明）、电梯系统（按台加装计量）、给排水系统、空调系统、消防系统等按装独立用电计量系统；绿化、办公、水系等加装独立用水计量。

13、路灯系统、车库照明系统（建议设计为间隔网格布线方案）设计时刻分路控制，达到不同时段开启不同回路的路灯，便于能耗控制。

14、考虑小区人行出入口设计门禁系统和视频对讲主机，车行出入口设置全自动道闸管理系统，以降低后期物业管理运行成本的投入。

15、外墙面飘窗、空调板（应满足业主使用）应设置向外一定坡度，防止雨水存留渗漏。空调冷凝水必须集中导流排放至雨水管道或沟内。

16、外墙保温阴阳角、结合处缝隙处理应密封严实。

17、建筑主体与裙楼、地下室结合部位做好结构和防水处理，避免因沉降、渗水问题的发生。

18、地下室出入口（做驼峰处理）和自然通风口设计应充分考虑防汛措施要求。雨污排水沟渠充分考虑排流通畅和防止雨水倒灌问题，雨水沟箅设计时充分考虑沟渠清洗的方便性和是否冲击、承重问题,建议不使用球墨铸铁雨水沟箅改用10mm透孔钢板雨水沟箅。并设计集水坑和强排设备。

19、地下室设备房、电梯井底坑，设计应充分考虑防灌水措施，并设计集水坑和强排设备。

20、设备房天棚、墙面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墙油漆裙高度1.2米。

21、根据特殊设备的管理规定，配电室、电梯机房需要安装排风机和空调，做到通风和降温措施。

22、所有物业负责的高低压变配电室、电梯机房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)监控室、等设备间均需铺装全瓷防静电地砖。

23、电梯门与电梯门前室结合处地面需做好加固处理，进入电梯门处地面做坡度防止地面积水流入电梯井。

24、小区的垃圾中转存放处在设计时，首先在选址上要考虑是否影响业主的正常生活，在车辆运输方面是否通畅便利。

25、垃圾中转存放处墙面要求距地面之上贴光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水沟。墙面、地面均需做防水处理。

26、垃圾中转存放处必须封闭管理，电气、通风、给排水、集水池、污水强排系统等相关设施设备均需配套完善。

27、商业部分一层商铺空调室外机建议统一设计安装在商铺门头上，并做栅栏安全防护。设计空调冷凝水排放管顺墙暗装排放至雨水沟内。

28、广场柱灯、地灯、草坪灯系统、广告、夜景照明系统设计时按分回路控制，达到不同时段开启不同回路的灯，便于节能降耗控制。

29、在保证夜景亮化照明效果时，应考虑到与周围建筑物的灯光色彩的协调性，重点突出，色彩分明，错落有序，构成一幅有韵律节奏、和谐完美的夜景景观效果。

30、在设计安装时考虑到光污染、眩光以及光干扰现象。倡导绿色环保的理念。应遵循智能、低耗节能、防火、防水、方便维修保养，安全亮化的设计理念。

31、在选择夜景照明设备时，一定要注重夜景照明设备的经久耐用性，低消耗、防火、防水、方便维修保养、环保，外形美观等特性。

32、广告、夜景照明系统供电应采用独立供电、计量。

33、在广场（公共活动场所）上考虑到社会和商业活动所需的电源配置（必须暗装独立计量）。

34、广场所有系统线路、管路均设计为暗装敷设。既可以起到防干扰作用，又排除的安全隐患。

35、安防监控、电子巡更管理系统，在设计上除对人行通道、消防通道、地下车库入口、楼宇入口合理分布点外，特别对一些边角区域监控系统死角等地方设置布点。充分地把人、物、技三防相结合。

36、小区内通道、广场消防通道、、污水强排集水坑上以及设备房出入口、小于设备安全距离要求等均严禁规划机动车停车位。

37、小区内窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化粪池、强弱电检查井等各类设施设备的盖板均不得采用笨重材料（如水泥盖板），建议采用轻质来承载的建筑材料（如钢板），便于后期的紧急抢险和维修保养。

38、小区内各建筑体内的排烟道、人防通风道、消防正压、负压风井内壁必须抹灰平整光滑严实，以减少送排风的阻力系数或跑风和烟道串烟的消防隐患的发生。且做好各个风口的防四害设计处理。

39、智能系统接地，采取联合接地。接地电阻应小于1欧姆。此外，应当采取防雷电和过电压、过电流保护装置和设备，以确保各个技术系统在恶劣条件下正常工作。禁止直接使用建筑接地线和电源接地线作为电源系统防护。

40、根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《消防监督检查规定》和《火灾事故调查规定》电梯与消防控制中心、安防监控中心必须实现5方通话。

41、各类设备房、消防通道、人防工程必须按规定设计配置足够的应急照明，以杜绝安全隐患的发生。

42、所有空调冷凝水必须集中排放至雨水管道或雨水沟内。

43、各个单元门和出入口的雨棚在设计时需考虑到后期的保洁、维修保养问题。

44、二层以上私家花小、不封闭阳台、设备天台等露天建筑体必须做好排水、防水处理。

45、裙楼房顶或离业主住宅较近的地方如设计安装商业空调室外机组，必须与物业公司协调考虑到承重荷载、电源线路的安装部位、排水、防水、减震降噪隔音，以及低频噪音的处理，符合国家相关规定要求。

46、消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m³，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。如无特别要求，消防电梯不下地下室。

47、电梯厅旁的水表房、配电间等应设门槛，有水房间应设地漏；电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。靠门一侧可比外侧高15—20MM。

48、电梯间宜自然采光通风，否则应考虑通风抽湿设施。

49、电梯按钮预留孔位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25MM。

50、机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否有。

51、关于小区的噪音影响问题，不仅是地下车库，还有自行车车库的噪音，非汽车的车辆入口，以及地下室通排风口的噪音、地上停车场的噪音、电梯噪音、水泵噪音、变压器配电房噪音及空调制冷系统配套用房噪音等等，都应采取人性化的考虑，让所有业主都能有个和谐宁静的居所。

52、照明设备原采用传统功耗较大的照明光源。通过对能耗成本的调研分析，结合物业所管理项目实际情况论证。LED照明改造就是以节能绿色环保，超级节能（比白炽灯等传统光源节能90%以上）：寿命超长：LED灯工作时电流极低，因此使用寿命超长，可达到5-10万小时以上，一次购买，终身使用，大量延长和免去频繁购买灯泡和维修工作，省去了购买灯泡的费用降低成本投入。创造更加绿色安全的工作环境为目标，进一步打造节能高效的公司新形象。

2.规划设计方案建议-物业(案例) 篇二

武汉市轨道交通2号线是武汉市轨道交通网络中最重要的线路，在“复合利用空间、集约用地”的设计指导思想下，常青花园车辆段项目在建设初始阶段就确定了“地铁+物业”的综合开发思路。

1 项目概况

常青花园车辆段位于2号线的最北端，地处汉口东西湖区常青花园住宅小区附近。车辆段北邻府河，与11万V高压走廊平行，南靠金银潭大道，西有李家墩变电站，东侧为正在建设中的城际铁路。南侧预留2号线北延长线常青车辆段地铁站，金银潭大道上设置两处出入口。

车辆段总用地面积为41.16 ha，布置有停车列检库、联合车库、调机车库、综合楼、材料总库、牵引变电所、洗车库、动调试验间、给水加压站、污水处理站、油脂存放间等建筑单体，总建筑面积为12万m2。

车辆段西侧及南侧共16.37 ha进行物业开发，开发总建筑面积为52万m2，主要包括高层住宅、公寓、幼儿园、会所、商业以及停车场等。

2 综合开发设计理念

所谓“地铁+物业”的综合开发模式，主要是将车辆段布置在地面，水平展开，通过对众多功能库房进行整合，形成连为一体的平台，作为开发物业建设用地的一种开发模式。

常青花园车辆段利用了车辆段工艺用房尺度大、占地大的特点，通过综合开发进行城市土地集约利用，这不仅符合节省土地的国家政策，也符合武汉市建设两型社会发展思路，同时也是解决城市轨道交通融资、改善轨道交通建设运营条件的一种重要手段。车辆段选址于城市近郊，周边自然环境良好，物业开发不仅有利于疏散市区人口，改善居住环境，而且车辆段上盖开发考虑了居民生活配套所必需的设施，并结合2号线延长线轨道交通车站的设置，利用车辆段开发项目方便居民，解决民生问题;同时也稳定居住人流，增加地铁客流和稳定的票务收入，此外，车辆段上盖开发结合住宅、商业综合开发，可改善工艺用房的景观，减少车辆段不良视线对城市景观的干扰。

在具体开发设计研究过程中，常青花园车辆段总体设计首先必须满足工艺要求。车辆段主要用于地铁车辆的停放、检修以及试验，合理的工艺设计是地铁安全运营的基础。工艺要求主要包括建筑布局设计、建筑空间设计、车辆限界设计、室内环境要求以及管线综合设计等。而物业开发设计必须在满足工艺要求的基础上进行，同时通过地面层、设备夹层及上盖平台层的立体组合形成具有丰富层次感的空间，通过简洁有序的立体垂直交通进行联系，实现充分合理利用车辆段屋盖上部空间。将生产运营对居住人群休闲生活的影响减少至最低限度，同时充分考虑到住宅小区人行流线对车辆段生产的影响。车辆段与物业开发应该形成两个独立的交通体系。

3 车辆段综合开发设计方案

3.1 场地概述

利用车辆段停车列检库区域规整柱网及出入段线的上部空间(上盖区域)布置高层住宅和小区公建，库区以外有条件设置规整柱网位置设置夹层汽车库和设备用房。

上盖区域内共分为B,C,D三个按车辆段功能和柱网布置划分的小区。B区为直接落地的上盖区域，C区为出入段线的上盖区域，D区为车辆段停车列检库区域。B,C,D区内设有高层住宅、公寓、幼儿园、会所等，沿咽喉区周边设有商铺。B,C,D区通过三个设在不同位置、方向的高架汽车道和两个人行天桥与地面连接。各区之间设置坡道进行连接，同时C,D区交接处设置架空平台与规划地铁站点相连。

3.2 上盖平台

由于上盖平台面积较大，其下部为车辆段各专业库房，且轨道密集，污水排水管在水平方向布置有一定的放坡(高差)要求，各种管线水平铺设有埋置深度的要求，且难免有交叉情况出现。综合以上各种因素，上盖平台确定为结构找坡，同时结合景观绿化、道路、广场布置，采取设置覆土层的方法解决以上问题，是比较经济而且确实可行的。

根据停车列检库及轨行区的工艺要求，结合上盖的覆土要求，B,C,D区的标高分别为6 m,9 m和12 m。三个区域通过坡道及台阶相互连接。

3.3 盖下柱网

由于车辆段各库房柱网间距是根据车辆限界要求来布置，因此盖下柱网的设置满足车辆段的工艺要求(见图1，图2)。

3.4 总体布局

B区没有车辆段有关库房及设施，在该区域设有供小区住户使用的2层(平台以下)停车库及设备用房，上部平台设有6栋12个单元的30层住宅楼，该区域平台高度6 m。盖上高层住宅布局均衡，相对围合，形成明显的可辨识单元群体。

C区整个上盖区域结合车辆段出入端线和咽喉部调机库柱网布置要求，分别设有住宅5栋10个单元的30层住宅楼、1栋30层公寓楼、1栋2层超市、1栋小区会所、1栋9班幼儿园、沿咽喉部周边设有2层楼的商铺。C区平台呈三角状，咽喉区开洞，满足盖下的通风采光要求。受盖下轨道线限制，盖上高层住宅贴上盖南北两侧布置。咽喉区周边为入口广场、小型商铺，会所及幼儿园布置在咽喉区西侧。

D区位于停车列检库上方，利用停车列检库柱网进行梁式转换，上盖设有12栋11层住宅，6栋16层住宅。停车列检库北侧道路上方设置夹层，作为住宅停车库使用。受盖下轨道线限制，盖上高层住宅顺着轨道线方向分布为3排，均衡布置(见图3)。

整个区域结合车辆段咽喉部开洞的要求，在设计中运用集中和分流的手法，合理组织人流动线和车行道路的走向。在上盖平台中间部位的C区设计小区会所、商铺、9班幼儿园、服务配套等公用设施，方便人们购物、休闲、出行。

在上盖区域周边和有高差的位置设0.8 m宽的绿化隔离带，使行人不易接近平台边缘的防护栏板。B,C上盖区域周边、坡道位置外沿部位均做垂直绿化处理。

4 交通组织设计

交通流线的设计以便捷、互不交叉为原则。其中步行流线:主要步行人流来自预留车辆段地铁站，结合车站设置连接上盖平台的通道、台阶，使人们可以十分方便的进出上盖区域。南面的规划道路设有两座人行天桥，共设有4组楼扶梯，每组有2台自动扶梯(一上一下)、1座楼梯，采用全天候的服务形式。车行流线:机动车出入则通过设在位于上盖区域3个不同方向的车道进出。B,C区车辆可通过平台进入B区半地下停车库，然后从楼梯间到达平台。D区车辆主要停放在夹层汽车库，有坡道和楼梯与平台连接(见图4)。

在出入口设置方面，物业开发出入口的设置与车辆段出入口相互独立。由于车辆段北侧试车线的设置，B区无法与北侧规划道路地面相接。6 m平台处设置一个车行坡道与规划道路相连，同时设置坡道通向盖下的汽车停车库。C区域设有一个车行坡道与南侧的金银潭大道相接，在中间位置设有一座人行天桥与地面相连。商业区南侧设有架空平台直接与预留车辆段地铁站连接，方便人们的出行。D区东南侧设置车行坡道连接金银潭大道，中间位置设有一座人行天桥与地面相连。

消防车可通过3个进出上盖区域的坡道进入上盖区域(B,C,D区各1个)。同时上盖区域内部道路均可通过消防车，使其形成环道，平时实施车辆管理。

5 建筑消防设计

既有的建筑设计防火规范对厂房和民用建筑的消防问题分别进行了规定，但是没有对厂房和民用建筑叠加在一起，如何进行消防设计做相关规定。常青车辆段的消防设计参考国内外相关案例进行设计，并报请主管部门组织专家进行审查。

盖下建筑按建筑防火规范进行设计，建筑单体尽量靠近室外道路设置。由于调机库位于盖下的中间位置，因此设置了直通上盖平台的单独疏散楼梯。盖上建筑按现有规范进行设计，上盖平台可进入消防车，视为安全地面。人员疏散至室外平台，即可以认为安全疏散。上盖平台采用钢筋混凝土设计，连接上盖平台上下的所有管井及通道都进行了防火封堵设计。

6 物业开发与车辆段的相互影响

6.1 车辆段对开发的影响

地铁车辆段是一个工业建筑群，具有自身的工艺要求。建筑的工艺布局影响物业开发的使用范围。轨道的限界要求决定了建筑柱网的布置，盖下柱网的布置对上盖开发的布局和结构有限制作用。生产厂房的吊车决定了上盖平台的高度设计。

常青车辆段开发设计过程中，考虑到联合车库的结构跨度较大、平面布置较复杂，因此只对停车列检库进行了上盖开发。入库咽喉区轨道交叉密集，无法落柱，仅对出入段区域轨行区进行上盖开发。

车辆段的生产运营会对小区的居住环境产生一定的影响。首先，小区与外部的交通联系不是非常紧密;其次，生产过程中产生的噪声、振动等对居民有一定的影响;最后，车辆段作为工业建筑，建筑造型以及绿化对居住景观有一定影响。

6.2 开发对车辆段的影响

由于物业开发的引入，使得车辆段设计变得异常复杂。一方面，上盖开发的设计要求停车列检库采用混凝土结构设计，延长了建设周期。上盖平台阻碍了停车列检库的自然通风和自然采光，只能借助机械通风和人工照明，增加了运营成本。上盖的二期开发过程中，会对车辆段的运营产生一定的影响。另一方面，上盖物业开发的设计节约了城市用地，提高了土地的附加值，同时促进了局部的城市发展。

7 结语

常青车辆段项目目前已投入使用，上盖平台及以下部分已经建成，上盖开发部分进行了预留。车辆段进行上盖物业开发，在方案上是完全可行的。

车辆段与物业开发之间关系复杂，相互制约。设计初始阶段，应该同时启动设计，与地铁公司、开发建设方、市政、消防、规划等管理部门充分协调，重点解决消防、交通组织等问题，同时应该考虑开发的成本问题。

摘要：通过对常青花园车辆段上盖物业开发项目设计方案介绍,分析了地铁车辆段建设与上盖物业开发之间的相互影响,并对地铁车辆段上盖物业开发的理解、思考以及应用进行了探讨,为我国各城市建设新地铁车辆段上盖物业开发项目提供借鉴。

关键词：地铁,车辆段,物业开发

参考文献

[1]肖中岭.地铁车辆段及综合基地物业开发模式探析[J].都市快轨交通,2010,23(6):22-24.

[2]梁广深.建设节约型地铁车辆段初探[J].都市快轨交通,2009(6):35.

[3]徐伟工.深圳地铁前海车辆段上盖物业开发建筑设计方案的应用[J].福建建设科技,2011(4):102-103.

[4]杨晓峰.地铁上盖物业的建筑设计[J].国外建材科技,2008,29(4):79-81.

[5]高虹.地铁车辆段预留上盖开发消防设计研究[J].铁道工程学报,2009(6):38-40.

3.“环保教育”教学建议与案例设计 篇三

(一)教学目标

通过专题教育的形式，引导学生欣赏和关爱大自然，关注家庭、社区、国家和全球的环境问题。正确认识个人、社会与自然之间的相互联系：帮助学生获得人与环境和谐相处所需要的知识、方法与能力。培养对环境友善的情感、态度和价值观，引导其选择有益于环境的生活方式：鼓励其积极参与面向可持续发展的决策与行动，成为具有社会实践能力和责任感的公民。

1～3年级：亲近、欣赏和爱护大自然，感知周边环境、日常生活与环境的联系，掌握简单的环境保护行为规范。

4～6年级：了解社区的环境和主要环境问题，感受自然环境变化与人们生活的联系，养成对环境友善的行为习惯。

7～9年级：了解区域和全球主要环境问题及其后果，思考环境与人类社会发展的相互联系，理解人类社会必须走可持续发展的道路，自觉采取对环境友善的行动。

(二)内容结构

环境教育的目的不只是让学生掌握一些知识，更重要的是培养环保观念、环保意识和参与环境保护的责任感，并养成良好的行为习惯。教学内容包括认识环境、关心环境、积极参加保护和改善环境的活动三方面，按照学生认知水平安排到1～9册，呈螺旋递进式。

(三)编写特点

1紧密结合学生的生活经验和身边的问题，围绕“认识环境、感知环境、了解环境、改善环境”的主题开展研究活动，教给比较系统、全面的环保知识，培养环保意识和环保技能，并根据学生的身心发展水平按由浅入深、由近及远的原则形成系列化的安排。

2选用真实的事例、真实的图片和数据资料，采用生活化、情景化的内容材料。呈现真实的、生活化的社会情景，增强教材的说服力和启发性。如人们对塑料袋及一次性用品的使用习以为常，但给环境造成的危害是巨大的。教材用生动的事例、确凿的数据。引导学生从一个个活生生的、具有典型意义的环境现象入手。引发深入思考。努力认识和解决身边出现的环境问题。

3采用研究性学习的拓展方式，强调学生的主体参与，突出体验、探究式学习的特点，设计了多种形式的实践活动。如《生活垃圾分类》《我当家庭绿化设计师》《拒绝白色污染》等主题活动，开展角色扮演、模拟演练、体验、交流、调查、制作、探究等活动，为学生开展自主学习和进行实践活动创设了平台。

教学建议

1贴近生活实际，交出自主活动。本模块强调贴近生活实际，强调学生的亲身体验。力求构建以研究性学习为主的自主探究教学模式。要选取具有地方特点的学习材料。从学生熟悉和感兴趣的事物出发，设计各种认识大自然、感受大自然、了解大自然的实践活动。调动学习的积极性和兴趣，突出以学生为主体的自主学习。可开展社会小调查、我为家乡环保献计策等活动，培养学生对人与环境关系的反思意识和能力。

2关注现实环境问题，在习以为常中发现问题。人们的日常行为、生活方式、生产方式等，往往与某些环境现象或环境问题息息相关。要注意引导学生对周围的环境现象及各种层次的环境问题展开调研，思考各种习以为常的生活方式和生产方式对环境的影响，提高学生的环保意识和社会责任感、关注现实中的环境问题。例如，人们为美化居住环境，爱在室内摆放绿色植物，但很少考虑什么植物对人体健康有益，什么植物对人体健康有害的问题等。环境教育恰恰要使学生从习以为常中发现问题、提出问题，通过自主探究、合作学习等方式达到解决问题、提升能力的目的。

3运用所学知识，从“可解决的问题”做起。当代环境问题已从区域性、小规模向全球性、大规模方向发展，对于中小学生而言，更需要关注身边的、可以解决的环境问题。像家庭、学校和社区中存在的浪费生活用水等问题，教师可以此作为环境教育的切入点，引导学生运用所学知识，探索解决上述问题的方法和途径，从而提高自信心。增强参与改善环境行动的意识，

4关注学生的活动评价，随时调整教学策略。要注意对学生的环境态度、技能、行为以及参与环境教育学习活动的表现进行评价，并根据评价结果随时调整教学设计和教学策略，提高教学的实效。

5开发各种教学资源，创造性地使用教材。在适当把握教学目标、理解教材设计意图的基础上，教师可根据自身特点、本地的具体情况和学生的实际，对教材文本中的内容和活动进行调整，并注意开发其他教学资源，创造性地拓展和使用教材。

《拒用塑料袋》教学设计

[教学内容]五年级第8课。

[教学过程]

(一)情景导入，揭示课题

1(课件出示美丽的家乡风光)师：这是我们美丽的家乡。这里鸟语花香、天蓝水清。你想对你的家乡说什么呢?师：老师还在江西的有些地方拍到了这样的画面。(课件演示：废弃塑料袋在草坪上随风飞舞、火车铁轨旁塑料盒成堆、废塑料在河边成片)看了这些画面你有什么感受呢?

2揭示课题。

(二)主动探究。交流信息

1认识白色污染及其危害。

(1)认识什么是白色污染。

(课件出示塑料袋、一次性餐具、塑料薄膜等)议一议：什么是白色污染?日常生活中哪些物品容易造成白色污染?

(2)了解白色污染的危害。读一读“智慧泉”里介绍白色污染危害的内容，和同桌讨论交流白色污染对环境、人类、动物的危害。

2探究造成白色污染的原因。讨论：废弃塑料袋何故四处纷飞呢?真的是塑料袋本身的罪过吗?是什么原因造成的?你们有过乱扔乱丢的行为吗?

3共商治理方案。师：同学们，白色污染正严重威胁着我们的生活，但是我们的生活离得开塑料制品吗?有什么好的方法可以防治白色污染?(小组讨论，班内交流)

(三)知识拓展，提出建议

1提问：拒绝白色污染，少用或不用塑料制品不仅可以保护我们的生存环境，还可以节约大量的资源。你们知道塑料制品是用什么做的吗?

2计算：一年下来，全国仅生产塑。料购物袋就要消耗多少吨石油?要动用30万吨超级油轮跑多少次?

3交流：面对这么大的一笔资源浪费，你想提出什么建议呢?

4思考：在能源危机的时代，限制或不使用塑料购物袋意味着什么?

(四)应用深化，动手实践

1讨论：我们有很多减少白色污染的办法，最有效的办法是什么?(拒绝白色污染，少用或不用塑料制品：购买东西带自制的环保袋)

2思考：可以用什么材料做环保购物袋?(学生汇报)

3制作：我们一起设计图案美观的环保购物袋吧。(学生展示作品，并进行评价)

(五)了解社会，总结本课

1介绍与主题相关的社会动态：美国为了解决塑料废弃物问题，采用了立法的强硬措施：意大利是目前欧洲回收塑料垃圾做得最好的国家：我国政府也做了很多工作……

2知识链接。读一读“瞭望塔”里的内容。

3全课总结。今天我们开展“拒绝白色污染”的探究学习活动，对白色污染有了初步的认识和想法，你还有其他的收获吗?为了我们美好的家园，让我们携起手来，从我做起，齐心协力，共同拒绝白色污染。

(六)课外实践，走向社会

1收集“白色污染”危害性的资料及图片，制作宣传小报，让人们了解白色污染的危害，向人们发出倡议，拒绝白色污染，保护我们的家园、

2请同学们课外到白色污染严重的地方调查形成污染的原因，设计一个环保方案。

4.规划设计方案建议-物业(案例) 篇四

一、明确指导思想、强化优质服务

以“全国物业管理示范住宅小区标准”为标尺，通过巩固、完善、充实、提高等诸项工作，力求金洲城物业管理上档次，服务上质量，经营上效益，品牌上台阶。同时依靠先进的基础设施、完善的管理制度、良好的服务质量、优美的环境面貌、祥和的精神气氛等，力争跨入“全国物业管理示范住宅小区”先进行列，以此打造安康市物业管理的明星楼盘，提升公司的社会形象，达到实现良好的经济效益和社会效益的目的。

二、争创目标

工作一流，管理一流，服务一流。争取在2014年实现“全国物业管理示范小区”项目达标验收合格。

一、成立争创工作领导小组 组 长： 副组长： 组 员：

三、争创工作职责分工

1、总 指 挥：

2、副总指挥：

3、资料拟写负责人：

4、现场管理负责人：

5、工程管理负责人：

6、保洁、绿化负责人：

7、资料整理、档案管理负责人：

8、安全、消防负责人：

三、提高认识 全面落实

各负责人要充分认识此次争创工作的重要性，严密组织，认真贯彻，严格按照达标标准，逐项逐条检查，扎实进行整改，确保达标工作顺利完成。

兴科房建集团物业管理有限公司

二0一四年十一月

实施方案

为了贯彻落实争创全国物业管理示范小区规划，进一步提高xx项目物业服务水平，顺利实现全国物业管理示范小区验收合格，结合xx项目的实际，现就争创全国物业管理示范小区制定如下实施方案：

一、指导思想

以“超值服务，精益求精”的企业精神，“站着做人、跪着服务”的服务理念为指导，以创造一流工作业绩为目标，以改进服务质量、提高服务水平为中心，对照《全国物业管理示范小区标准及评分细则》，加大工作力度，采取有效措施，切实贯彻落实《关于争创全国物业管理示范小区工作规范》，争取顺利通过全国物业管理示范小区达标验收。

二、组织机构

专门成立了物业公司总经理 为组长，副总经理 和xx项目管理处经理 为副组长，为成员的争创工作领导小组，明确分工，落实责任，密切配合，通力协作，切实加强了此次争创工作的领导。

三、具体措施

1、组织广大员工认真学习全国物业管理示范小区达标标准及有关验收资料，对照考核细则逐项逐条的落实。

2、紧紧结合自身实际，健全、完善了各项规章制度，实行定岗定责，落实到人。

3、狠抓基础性工作，搞好公共设施日常维护、整修，确保供水、供电、环卫、绿化、排污等正常运行。

4、加强秩序维护。充分发挥巡逻队的作用，实行24小时巡逻，对重点部位，实行定点守卫。充分发挥自动化监控设施作用，实性全天候、全方位监控。

5、学习消防知识，熟练掌握消防器材运用，搞好消防管理，实行“零”火灾事故的目标，确保广大业主人身、财产安全。

6、有计划、有步骤地开展系列精神文明建设活动，并采用积极有效的措施，组织和引导广大业主参与到这项活动中来，丰富了业主们的精神文化生活，融洽了业主之间的关系，增进了物业公司和业主之间的沟通和理解，构建和谐文明小区。

7、建立信息反馈体系（回访体系），通过开展走访服务、预约服务、信息服务等便民服务活动，取得了良好的社会效益。

8、挖掘物业公司的人才优势，利用好有关设施和有效资金，大力发展多种经营，实行多元化发展，增加收入，挖潜节约，增强了物业公司滚动发展、良性循环的能力。

四、阶段目标

（一）宣传发动阶段（2月16日——3月31日）

1、采用多种形式，搞好宣传发动，做到家喻户晓，使广大业主充分认识此次达标的重要性，切实配合好这项工作。

2、采用有效的措施，广泛调动公司员工们的工作积极性，使大家心往一处想，劲往一处使，同心协力地搞好此次创建工作。

（二）组织实施阶段（4月1日——7月31日）

1、对管理区域内的墙面、屋面、走廊、卫生间等公共部位进行前面检修。

2、对供水、供电、排污、道路等公共设施设备等进行全面的检修。

3、切实搞好管理区域内的绿化带补苗、修剪和病虫害防治等工作。

4、及时对各项技术资料、图纸、档案等尤其是xx工作的原始记录进行收集存档。

5、根据考核标准，做好其他各项工作。

（三）自查阶段（8月1日——8月31日）上述两阶段工作结束后，对照达标验收标准，逐项逐条进行自查。之后，邀请上级部门前来检查。

（四）整改阶段（9月1日——11月15日）

通过自查和上级部门的检查，对所发现的问题进行限期整改，确保达到标准。

总之，各部门要统一思想，提高认识，以创优达标为契机，认真组织协调，积极做好各项工作，以优质的服务，一流的业绩，迎接全国物业管理示范小区考查组考核验收。

xx

5.案例--物业管理案例（范文） 篇五

案例：某开发商售楼合同规定：乙方（购房方）同意甲方（开发商）或由甲方所指定的物业管理公司（管理公司）为该房地产的管理公司，负责对房屋建筑及其设备、公共设施等管理项目进行维护、修缮和整治，管理期限为十五年。该花园全面竣工交付使用一年多后，小区业主成立业主委员会，并根据大部分业主意见准备解聘开发商指定的物业公司（甲物业公司），另行聘请乙物业公司。业委会与甲物业公司协商未果，即与乙物业公司签订合同，乙物业公司依约进入小区。由于甲物业公司拒不移交有关房屋资料、管理场地和管理权，被业主委员会起诉至法院。

分析：购房合同中指定的物业公司行使15年物业管理权的合同条款是否有效？从法律上说，开发商在小区开发完成交付使用后，与小区即不存在法律关系。业主委员会成立前，开发商对小区进行前期管理是其对政府的承诺，是一种义务，而非对业主的权利。根据我国合同法的有关规定，开发商无权在格式售房合同中由其指定物业管理公司、排除业主选择物业管理公司，故该合同条款应认定无效。这样一来，甲物业管理公司即失去其对住宅小区进行物业管理的合同依据。业主委员会与甲物业公司的纠纷不属于物业管理合同纠纷，而是甲物业公司对业主的侵权纠纷。法院应判令甲物业公司移交有关文件、场地等，应负责赔偿对业主造成的损害。甲物业公司因此受到的损失，可根据与开发商的合同向开发商追索。

2、业主有权自主成立业委会

案例：×城花园建成交付使用两年后，开发商仍未通过政府有关部门召集业主选举成立业主委员会。该花园部分业主自行成立“筹备会”，并多次以书面形式向开发商及所在区物业管理主管部门提出召开业主大会的要求，未得到答复，又以书面形式提出终止与开发商组织的物业管理机构的物业管理关系。开发商及其组织的物业管理机构均认为，部分业主自行组织的“筹备会”不具备业主委员会的资格，因而对其提出的任何要求完全置之不理。无奈，“筹备会”只得以地方主管机关为被告提起行政诉讼，要求判令地方主管机关履行义务，负责召集首次业主大会，成立业主委员会；后又由部分业主以个人名义起诉开发商，要求终止物业管理，并向业主移交有关房屋档案资料，退还已收取的管理费。法院均以主体不合格为由，驳回“筹备会”和业主的起诉。

6.规划设计方案建议-物业(案例) 篇六

【案例分析】

1、教学方式

本课的教学方式为体验式、接受式，既有教师讲授也有小游戏，教师的讲授与信息技术有机整合，使讲授更加直观，不同环节采用不同的教学方式。让学生主动参与到教学中来，提高课堂的实效性。

2、教学手段

(1) 指导思想：利用信息技术的直观性，突出美术学科的特点，解决教学难点，促进学生的发展。

(2) 本课信息技术的设计与使用

1) 导入动画制作的谜语，“小小两只船，没桨又没帆，白天带它到处走，夜晚停在床跟前”。引出“鞋”。

2) 出示原始时代公元前-30时的鞋，到近代的各种各样的鞋，了解鞋的历史和文化内涵。

3) 出示多功能的鞋的图片，让学生讨论研究它们的特殊性，引出“我设计的鞋”的课题。

4) 游戏。出示图片，猜功能。

5) 动画小人，出示作业要求，了解作业要求，激发学生创作欲望。

学生设计环节，放音乐，营造宽松氛围，愉悦学生心情。

“兴趣是最好的老师”，是学生探求知识、发展思维的巨大动力，也是培养学生主动参与意识的有效途径。学生普遍具有一种猎奇心理。新奇的东西往往会激起他们探索事物的强烈欲望，这就要求教师挖掘教学内容的新意，使之有新鲜感。沟通情感：我们的学生是活生生的，有思想，有情感，了解学生的心理特点，与他们进行情感交流，有助于学生的动手参与，有助于学生创新意识的培养。教师在教学中与学生之间的空间距离，很大程度上，影响学生主动参与教学的强度及时间。因此，教师采用主动在教室里来回走动的方式“接近”后面的学生，缩短与他们之间的空间距离，从而缩短师生的心理距离，为全体学生积极主动动手参与创造条件。

给予学生安全感。绝大部分学生对教师有一种畏惧心理，为了使学生积极动手参与教学活动，在课堂教学中必须使学生从心理上感到是安全的，做出的作品不论好坏，都不会影响老师和同学对自己的看法，特别是做的不好时不会受到批评与嘲笑。针对这点，多鼓励所有学生积极动手参与各种活动，给学生改正错误的机会，使用一些使人轻松愉快的幽默，给学生安全感，那么，即使没把握，学生也会争先恐后地参与，其创造性也会大大增强。

让学生获得成就感。在学习过程中，通过一定努力完成一项任务，都会产生成就感。既对自己的付出抱以肯定，又能激励自己继续前进。但是教师如果把学习任务的难度定得过低，学生不费多大劲就能够达到，那么，完成了任务学生也感到是理所当然的。如果难度过高，学生可能会不愿去完成它或对此失去信心。因此，为了让学生获得成就感，教师应把难度定在一个适当的水平。如何控制这个度，这就需要根据实际情况，因材施教，随机调节难度。当难度小时.教师可设置一些“障碍”;当难度过大时，教师要适当处理，分步进行。同时，当学生失败时，教师应给予帮助和鼓励;当学生成功时，教师要给予表扬肯定，使每个学生都能体验到成功的乐趣，从而愿意动手动脑、参与创造。

【课后反思】

教学内容围绕与人们生活息息相关的鞋子来展开，用和学生共同猜小谜语的形式缩短了教师和学生的距离，从而激发了学生学习的兴趣，课件演示鞋子的发展历史，增长了学生的知识也开阔了学生的视野，学生都能积极的参与到教学中来，在学生创作中，学生的作品不论好坏，都不会受到老师的批评与嘲笑，针对这一点，多鼓励学生积极动手参与活动，给学生改好自己作品的机会，在讲评环节我尽量多展示学生的作品发现他们各自的闪光点，让每个学生都获得成就感。为了鼓励每个学生我都发给了他们小的奖品，也许这节课的创作他差了点， 通过老师的鼓励对他将来上好美术课会有很大的激励作用。本节课的不足之处是教师的技法演示缺乏一些，学生在构图技法等方面有所欠缺，在将来的教学中应加强这方面的演示。不断提高美术学科的教学效率。让我们的美术课堂充满活力和生机，让儿童美术教育真正成为孩子们创新的摇篮!

7.银行业“营改增”方案设计及建议 篇七

一、银行业“营改增”的难点

(一)理论争论

增值税是以商品 (含应税劳务) 在流转过程中 产生的增值 额为计税依据征收的一种流转税,它是价外税的一种,由消费者负担。 因此,部分观点认为银行 提供金融服务 和金融产 品的业务都是 对消费基金 的跨期配置和进行的余缺调剂,而货币数量上的变动也 更多是资金本 身时间价值 的体现,是对市场主体违约风险和通货膨胀的补偿,不能算作银行业业务活动增值额被征收增值税。 但是,更多的观点 还是认同对银 行业提供的 金融服务征收增值税。 在他们看来金融服务实现了社会资源的优化配置, 使原本可能闲 置的资源通 过其他诸如 生产企业等 间接创造出了 新的价值,故银行提供的金融服务和金融产品等同于 其他行业和 部门所提供的 应税商品和劳务,应该纳入增值税的征收范围,只是在增值税具体征收政策上可能会有所区别。

(二)政策选择

1.税基的确定 。 考虑到银行不同的业务收入取得方式不同, 或为利息收入、或为利差收入等其他形式,且收入核算方式也不同, 再加上银行日常运营受某些特殊因素影响, 在计算增值额时无法像其他行业那样直接通过流转中资金的增减或产品的流通价差予以确定,还要考虑诸如汇率变动、通货膨胀等影响。因此,银行业增值税税基确定存在困难。

2.计税方法的选择 。 增值税的计税方法主要包括两种,各有优缺点。其中一般计税法允许一般纳税人对增值税进项税额进行抵扣, 能够形成完整的增值税抵扣链条,有利于减轻税负, 但是存在纳税操作上的困难; 而简易计税法虽然计算简便、便于征管,但在减轻税负、 解决重复征税的问题上作用又十分有限。那么,未来银行业实施增值税选择何种方法, 需要认真权衡各自的利弊审慎选择。

3.税率的确定 。 税率的确定可以说是整个税收政策选择问题中最为关键的一点, 也是对市场各个主体利益影响最为直接的因素, 它在很大程度上将决定整个“营改增”的成败。 增值税税率如确定得过高, 不仅无法产生改革红利效应, 相反可能由于过重的税收负担抑制企业的发展, 让经济变得缺乏活力;如确定得过低,虽可以提高企业参与市场的积极性, 但也会破坏公平的市场规则, 使经济运行变得低效。 因此,审慎确定一个合理的、社会各方普遍能接受的增值税税率十分必要, 唯有如此才能使现有的税制问题得以平稳解决, 同时又为国民经济的高效、健康发展注入新的活力。

4.增值税进项抵扣范围的确定 。 由于银行业业务的特殊性, 成本中很大部分是人工费、存款利息支出,很难获得增值税进项抵扣发票, 申请抵扣的真实性审查、 抵扣数额的确定在实际执行过程中都存在困难; 至于占比较低且取得增值税专用发票比较容易的外购设备等是否按照一般企业的进项税抵扣标准执行也有待具体考量。

5.中央和地方政府税收分成比例的确定。 我国增值税作为地方与中央的共享税, 地方和中央按照1∶3的比例分配; 而营业税则主要归地方财政所有。具体到银行,除各总行外的其他分支行应缴营业税由地税机构负责征收,计入地方财政收入。若银行业实施 “ 营改增 ” 后 , 增值税仍然按照1∶3的比例分配, 将打破原有财政收入分配格局的平衡, 造成地方财权与事权的严重不匹配,引发其他深层次矛盾。

(三)成本-收益分析

银行业 “营改增 ”不仅是构 成上层制度设计的重要内容,也是一项社会福利举措。 但银行业“营改增”是否可行,以何种方式推 行 ,每个具体的 政策部分各个方案如何取舍? 这些都需要通过成本-效益进行分析 确定, 以保证改革 的红利效应能 够充分释放, 整个社会都能共享改革的红利, 与此同时又 能将负面的不 利影响限 定在一个可接受和控制的范围内。 鉴于银行业本身涉及面广,测算数据难以准确获得且数据过于庞大,再加上其对社会经济的影响难以量化,银行业“营改增”的成本-效益分析也就随之成为改革 道路上一道 暂时无法解 决的难题。

二、国际国内参考借鉴

(一)国际上三种主流金融业增值税征收模式的启示

国际上在进 行增值税 税制分析 时, 一般根据银行收取的服务费用是否直接体现在银行的金融服务收入中把银行业务分为显性和隐性收费业务两类展开讨论。 其中隐性收费业务构成了银行收入的主要来源, 但是关于隐性收费业务增值额核算却一直是一个世界性的技术性难题, 对此各个国家在实务中分别采取了不同的解决方式。 正是基于这种对隐性收费业务处理上的差异, 目前国际上形成了三种主流模式,包括欧盟模式、澳大利亚新加坡模式和新西兰模式。

比较三种流行的模式, 可以发现各国都在致力于解决重复征税、 隐性收费业务 增值额难以确 定这两个问 题,但各有侧重。考虑到实行增值税改革的根本点在于它能更好地避免重复征税,相对而言,增值额难以确定问题则更多地体现为一个技术性难题,随着科技进步必定能找到完美的解决方案。 更多考虑免除重复征税方面的意义,我们可以参照采取新西兰模式。 一方面, 在新西兰模式下银行所有业务都纳入应税范围, 即使零税率项目也得负有纳税义务, 所有的进项税额都能得到抵扣,从而形成完整的增值税抵扣链条, 可以有效地解决重复征税问题;另一方面,新西兰模式能避免进项税额分摊上的困难,消除分摊中人为因素的影响,降低实务工作的复杂性。

(二)国内试点行业相关制度设计的启示

从我国现有交通运输业、邮政业、 电信业试点的做法来看, 它们基本都是在遵循减轻纳税主体税负原则的前提下, 在对行业的业务内容进行明确而合乎实际的分类基础上选择征收或免征增值税, 并根据实际情况结合采用简易计税法和一般计税法。 而针对行业内纳税人各个不同的业务内容, 也是从多档税率中灵活选择, 很少执行统一的增值税税率。此外,我们还注意到在试点行业的一些国际业务如运输业的国际运输等的税收政策选择上要么免征、 要么实行零税率或按简易计税法征收,体现了国家鼓励企业“走出去”、 积极参与国际竞争的政策取向。显然,上述做法对本文中正在讨论的银行业“营改增”提供了一些改革思路,具有一定的参考意义。

三、银行业“营改增”方案设计

(一)方案遵循的基本原则

1.改革要遵循增值税的一般原理 。 增值税是以增值额作为计税依据的一种流转税,核心在增值额。随着社会经济发展变化, 货币的形式也经过了一系列的演化, 但这期间货币的本质并没有改变。根据马克思的论述“货币本质是固定充 当一般等价物 的特殊商 品”, 银行在围绕货币展开业务活动时,实质上和从事普通的商品(包括应税劳务)交易是一致的,在流转过程中都出现了增值额, 唯一的区分仅仅在流转于银 行业的商品是 比较特殊的 “货币 ”商品。 这表明银行业在进行 “营改增” 的制度设计时无论其业务相较其他行业多么复杂, 我们都只需狠抓 “增值额”这个根本。

2.改革要坚持 “轻税负 ,促发展 ”。 一切上层建筑的变革都是为了更好地服务于经济基础, 作为完善国家财税制度的重要举措,实施“营改增”的目标就在于让制度更加适应经济运行规律,增强市场主体的活力和竞争力,推动实体经济的发展。 具体到银行业,其改征增值税就是要减轻其税收负担, 使其更加积极、 有效地参与市场资源的分配, 充分发挥其在国民经济发展中的巨大作用,即“轻税负,促发展”。

3.改革要坚持成本-效益原则 。 改革是有代价的, 我们必须在改革红利和改革成本之间综合平衡, 银行业作为 “营改增” 的深水区更应该审慎考量,尽可能最大限度地释放改革红利, 同时将改革成本控制在可接受的范围之内, 也就是要争取经济净效益的最大化。 否则,改革就是让历史开倒车。

(二)主体方案设计

1.银行业务划分 。 在许多已有的银行业“营改增”研究中基本都是参考国际通行的核心业务、附属业务、其他业务及出口业务分类, 然后依据各自不同的视角对不同的业务采取差异化的增值税征收策略。 但是笔者认为这种仅仅以收费和服务关联度为标准分类征收方式并不适合我国当前的实际情况, 建议按照银行业务风险高低将业务分为三类:高风险类业务、一般风险类业务、无风险类业务,具体划分如下页表1。

如此划分, 既符合我国市场经济体制构建程度不高的现状,且目前正处于一个全面改革的关键期,急需一个稳定的社会经济环境, 按照风险划分业务, 有利于商业银行加强风险管理,在更为适宜的风险范围内进行业务经营, 从而推动整个金融系统的安全运行,实现国民经济的稳定发展。同时也能很好地将一些分开核算存在困难的业务归为一类,统一考虑其增值税政策,为纳税核算提供便利,减少核算成本。此外, 该分类在某些方面与前文提到的国际流行的分类存在契合之处,如无风险类业务和国际分类中显性收费项目基本一致,这为将来我国市场经济改革进入到新阶段、进一步深化“走出去”战略、 与国际接轨留下了空间。

2.银行各业务增值税方案设计。 鉴于我国银行基本都是一般纳税人,而采用一般计税法又有诸多好处,故在以下业务方案设计中均采用一般计税法。

(1) 无风险类业务增值税征收设计。 银行无风险业务主要考虑中间业务,这类业务是利用客户资金代理客户承办支付和其他委托事项,并据以收取手续费及佣金。 收费十分明确具体,增值税销项税额易于确定。 至于进项税额,这类业务的业务成本集中体现于办公设备和服务设备成本以及租金和第三方手续费及佣金等,但是核算时值得注意的是办公设备和服务设备成本以及租金部分成本往往也构成了一般风险类业务、 高风险类业务的业务成本, 需要在这三类业务之间分摊。然后按照无风险类业务在纳税期内应该实际负担的成本部分,加上支付给第三方的手续费和佣金作为进项予以抵扣。税率方面,可以参考部分现代服务业的增值税税率(6%)执行。 因为商业银行中间业务的很多内容与已经改征增值税的现代服务业的服务内容基本一致,如商业银行提供的信息咨询类业务就完全可以看作是普通中介公司提供的鉴证咨询服务, 只是服务提供主体发生了变化。 实施6%的增值税税率有利于保障银行业中间业务与现代服务业的税负公平,引导彼此间公平竞争。 至于国债买卖,基于其本身的特殊性,本文建议延续过去营业税时期的优惠政策实行零税率。 对国债买卖过程中的利息收益、 差价收入按零税率征收增值税,同时因国债买卖而形成的手续费用准许作为进项税额予以扣除。

(2)一般风险类业务增值税征收设计。对于一般风险类业务主要是存贷业务,刨除时间价值、风险补偿等因素,单就货币作为一种商品来讲在流转过程中确实发生了增值———净利息,符合增值税征收的一般原理,可以按照一般的增值税征收方式征收,分别确定销项和进项税额。但考虑到一般逐笔确认销项税额和进项税额然后再计算应纳税额的方式与银行业利息收支的现实明显不符,对各项存贷业务利息收支分开逐笔核算不仅成本大,而且在技术上也不完全可行,有一定的难度。因此,采用汇总核算的简易处理方式,将一个纳税期内的全部净利息收入视为一般风险类业务的增值额。

至于税率的确定, 需要从两个方面做出综合考量。一方面,该类业务收入在商业银行的收入构成中占据非常大的比重,约占75.51%,是以往税务部门对商业银行征收营业税的重要来源。改征增值税后,如果对利息收入实施零税率, 必定将对财政收支形成冲击,影响社会公共服务的质量。另一方面, 如果对利息收入按较高税率档次征收增值税, 又会影响银行从事基本存贷业务的积极性, 导致银行最基本的信用中介职能被抑制, 不符合实体经济发展扩大消费和投资的要求。 所以,6%应该是一个比较适中的选择。

(3)高风险类业务增值税征收设计。 在全球商业银 行混业经营的 大趋势下, 尽管目前我国尚未从制度上认可商业银行混业经营, 但是关于其业务范围的监管和限制已不再像以往那么严格, 混业经营正逐渐成为金融业改革的一大趋向。 于是,各个商业银行在较高经营收益的驱使下业务都开始或多或少涉及到传统银行不曾涉及的范围,包括证券投资等业务,而且涉及范围还在不断扩大。 正是这些不断被拓展出的业务内容组成了商业银行高风险类业务, 它们在增加银行收益的同时也将银行置于更高的风险, 对此我们需要持一种谨慎的态度。 因此,在总体选择零税率模式、 允许对所有进项税额予以抵扣的情形下, 暂时有必要对这类高风险业务执行比较严格的增值税政策, 以保证银行在安全范围内从事多种经营、参与现代金融竞争。 故当前同样应选择6%的增值税税率,这样既可在一定程度上有效控制风险, 又能使银行混业经营的进程保持合理的速度而不至于停滞不前。 待到以后金融体制得到完善、 商业银行经营更加科学合理后, 再进一步放宽增值税政策。

(三)方案可行性测算

1.税率测算。 “营改增”要求减轻税负, 那么本文所拟定的方案是否符合这一要求呢? 接下来,本文将就上述方案拟在银行业实施的增值税税率与当前银行业的营业税税率进行对比,以判断方案中的税率是否满足“营改增” 的要求。

基于本文关于增值税征收的方案设计, 现拟采用加权汇总的方式对该方案下银行业实际将执行的增值税税率进行计量, 其中加权的权重参考三类业务收入在总营收中的占比, 具体公式如下:

方案中加权汇总税率=无风险类业务收入占比×适用增值税税率+一般风险类业务收入占比×适用增值税税率+高风险类业务收入占比×适用增值税税率

代入2014年我国十二家主要上市商业银行各类业务占比数据, 其中无风险类业务收入占比约为23.12%, 一般风险 类业务收 入占比约 为51.84%, 高风险类业务收入占比约为14.41%; 可知方案中增值税加权汇总税率为5.36%, 高于5%的营业税税率。 但是考虑到增值税进项税额可以抵扣, 银行实际承担的税负要远远低于按照5.36%直接计算所得结果,这也就是说按照本文银行业“营改增”方案实施能够使银行业的税负降低, 符合国家政策的目标取向, 方案可行。

2.实际税负比较 。 为了通过对比增值税改革前后银行业税负验证税改方案的现实可行性和合 理性,本文以2014年我国十 二家主要上市商业银行相关数据作为测算基础,现对测算过程作以下几点说明:

第一,增值税销项税额的计算。由于方案设计中各拟征收增值税的业务均采用6%的增值税税率, 故在处理增值税销项税额时可以采取汇总计算的方法。 经计算,2014年我国十二家主要上市商业银行增值税销项税额合计为1 588.31亿元。

第二,增值税进项税额的计算。在方案总体选择零税率模式的情况下, 除了人力成本无法作进项税抵扣、营业税金及附加和资产减值损失、 公允价值损失 因与增值额进 项抵扣无关 外, 所有构成增值税进项的都可以抵扣。但是在计算销项时对利息、手续费及佣金、 其他非利息收入采用的是净值,相当于已经抵扣。 因此,需要单独核算的进项税额仅为符合增值税抵扣要求的部分业务成本及管理费用和其他业务成本, 现按照2%的抵扣率对该部分进项税额作简易处理。 经代入数据计算得需要单独抵扣的增值税进项税额为202.81亿元。

第三, 征收增值税情形下总体流转税的计算。依据有关法律规定,纳税人在缴纳增值税的同时还应以其应缴增值税税额为基础计算缴纳城建税、 教育费附加等其他附加税费。基于此, 在测算过程中分别按照7%、3%的税率对城建税和教育费附加予以考虑, 经计算流转税合计1 524.05亿元。

根据测算结果整理得出表2。

对比表2中数据, 按文中方案实施“营改增”后十二家银行总体税负减轻345.9613亿元, 增值税较之前营业税少缴纳399.874亿元。 考虑到数据的有限性和测算存在的误差, 上述税收变化幅度是可以接受的, 一方面它满足减轻税负的要求, 另一方面税负减少幅度相对财政收入也不会对政府财政形成冲击。 所以,通过实际数据研究可以看出方案具有现实的可行性。

四、其他补充建议

(一)加强人才培养和配套设施建设

银行业“营改增”要想充分展现其优越性, 必须要有一批专业人才和完备的配套设施来支撑。首先,执行层面银行要引进 具有专业背景 的财税人 才, 税务部门要组建一支高素质的执法队伍,以保证“营改增”政策正确、及时执行;其次,通过引导学校、培训机构的人才培养, 做好后备人才队伍建设;再次,要坚持现有的税务培训、研讨机制, 及时传递最新的增值税政策并收集增值税实施的反馈意见, 不断推动增值税制度走向完善;最后,要加强增值税发票开具系统和计算机网络平台的建设, 以使整个增值税系统以一种高效的方式顺畅运转。

(二)关心国际动向,注意国际接轨

8.规划设计方案建议-物业(案例) 篇八

关键词: 实践性教学方案 专业见习 综合实训 毕业实习 毕业作业(论文)

中图分类号: G64 文献标识码: A文章编号: 1007-3973 (2010) 04-176-02

高职物业管理专业教学过程中,实践性教学是整体教学活动的重要组成部分。但是,由于传统教学模式的影响,专业教师更多侧重对课程理论教学的探索上,对于实践教学的探索,不论在广度与深度上都明显逊色于前者。因此,努力探索实践教学方案,对于完整地构建高职物业管理专业人才培养方案,显然具有重要的意义。

1 对物业管理专业实践性教学方案的设计

高职物业管理专业培养适应社会主义建设需要的,德、智、体全面发展的,掌握现代物业管理理论知识、实操技能与方法的适应物业管理行业发展需要的高级应用型专门人才。

在业务知识和能力方面,本专业要求学生通过三年的学习,掌握从事物业管理职业所必需的专业基础理论和基本职业技能;具有较强的分析问题、解决问题的能力,有相当的组织管理能力,协调能力,具有承担物业管理岗位工作的技能。

据此,我们设计的物业管理专业实践性教学方案把实践内容分解成五项任务,要求该专业学生在规定时间内完成专业见习、课程实习、顶岗实习、毕业实习和毕业作业(论文)。

1.1 专业见习

从感性上对物业及物业管理有一个全面的认识。旨在做到课堂教学和实践教学相结合,使学生既掌握物业管理专业的基础理论和专业知识,又熟悉物业管理企业各主要工作部门实际操作的标准程序与技能,真正成为应用型、技能型的专业人才。结合《物业管理概论》的学习与实践进行专业见习。

专业见习的主要内容:物业公司的类型;物业管理公司组织结构;业务内容;物业管理工作流程;物业管理工作的现场控制与服务礼仪等管理服务技能的展示;物业管理制度建设情况;物业管理公司质量管理文件、管理资料等管理方面的文件;其他实习内容。

具体实习要求:在专业教师的指导下进行,专业见习完毕后,学生要撰写专业见习报告。文字量不少于2000字。专业见习成绩分为优秀、良好、合格和不合格四等级,计入学生档案。

1.2 课程实习

课程实习主要是结合所学专业课程对各岗位管理技能进行实际的训练。目的是对所学的专业知识进行全面的了解、理解、掌握,并能灵活应用。既可安排学生到条件较好的物业管理公司进行实习;也可在学校综合实训室里进行一部分项目实训,以增强学生从事物业管理工作的实际操作能力。

实习课程及其内容如下:

课程实习名称实习内容实习要求建筑识图与构造建筑识图与构造实训房屋构造与施工图;水、暖、电施工的识读;房屋建筑工程施工图的综合识读在专业教师和实习技术人员的指导下,学生在实习期间每天必须进行实习记录和写实习体会,最后撰写实习报告。文字量在2000字左右。同时附有实习单位的通过物业课程实习的证明。市场调查与预测物业市场调查调查当今物业管理市场的现状,准确把握物业市场的发展趋势,撰写市场调查报告房地产开发经营房地产开发经营实训房地产企业运作管理的基本理论与方法 建筑工程招投标与合同管理招投标与合同管理实训招标文件的编制、投标文件的编制;招投标程序;招标标底和投标报价的计算物业管理智能化系统智能化系统实训智能建筑物业管理的目标、公司职责、接管验收和档案管理、资金的使用与管理物业企业财务管理物业企业财务管理实训物业企业的筹资管理,物业企业的流动资金管理,成本管理;物业企业经营收入和利润管理;物业企业财务分析与评标方法房地产估价房地产估价实训房地产估价的原则和估价程序,房地产估价的主要方法和房地产估价报告的结构和内容,撰写一般的房地产估价报告房屋维修管理房屋维修实操房屋维修的有关规定和标准;房屋常见损坏情况及原因分析;掌握有关房屋的检查与鉴定方法,房屋维修工程的施工程序、施工方法等有关技术措施,房屋修缮预算定额及编制方法,维修工程结算方法设备维修管理设备维修实操相关设备的性能、系统的结构,操作各种设备,增强对设备、管网的设计、安装、管理的综合能力。

1.3 顶岗实习

顶岗实习是指学生根据学校教学计划的要求,在规定的教学时限内,按照学校实习教学计划的安排,在企事业单位相关实践岗位上进行的实践学习活动,包括实习、预就业和已签定就业协议的提前就业等。学生顶岗学习是专业教学的重要组成部分,是教学活动的继续,是提高学生的实践技能和专业能力的重要教学方式。

实习内容:培养、锻炼学生综合运用所学的专业知识和基本技能,去独立分析和解决实际问题的能力,把理论和实践结合起来,提高实践动手能力;培养学生热爱劳动、不怕苦、不怕累的工作作风;培养、锻炼学生交流、沟通能力和团队精神,实现学生由学校向社会的转变。

实习要求:实习期间学生必须遵循实习单位的劳动纪律和厂规厂纪、由实习单位考核,指导教师及其班主任及时了解学生实习动态情况,学生应在实习小结中对遵守纪律情况进行自我鉴定。

1.4毕业实习

毕业实习是学校实践性教学的基本环节,也是全部教学活动的最后阶段。毕业实习的目的在于全面验证课堂所学理论知识,提高学生分析问题、解决问题的能力,完善学生的知识结构和能力结构。通过毕业实习,使学生了解企业,认识社会,完善自我,提高适应社会的能力。毕业实习的任务是通过参与物业管理企业经营管理过程,了解企业经营管理状况,提高自身职业素质,为毕业后走上工作岗位打下良好的基础。

具体实习的主要内容如下:物业管理机构;住宅、商务、工业、特种物业的管理;物业接管验收与撤管;物业管理档案的建立与管理;物业常用文书;物业管理费用管理;房屋构造与维护管理;房屋附属设备维护与管理;安全管理;环境管理;文化娱乐场所与活动的管理;物业管理方案的制订;物业管理制度;物业管理资金的管理;房屋修缮的预算;综合经营服务等。

毕业实习要求:毕业实习必须在专业教师和实践基地技术人员的指导下,成立实习小组。以实习小组为单位进行分散式实习,学生在实习期间每天应进行实习资料记载和写作实习体会,实习小组应开展学习、研讨等活动记载,实习完毕后,学生要撰写毕业实习报告。

1.5 毕业作业(论文)

毕业作业要以做毕业论文的形式完成。毕业论文的主要任务是使学生理论联系实际,加深对理论的系统理解,全面运用所学专业知识和毕业实习积累的经验进行物业管理方面的论文写作,使学生达到专业培养目标的要求,为从事实际工作打下坚实的基础。毕业作业(论文)的写作不仅在时间格式上要作出要求,而且在选题与内容也要作出要求。既可根据教师给定的题目协作完成,也可由学生在实践中自行选题。

2 对物业管理专业实践性教学方案的几点思考

2.1 实践性教学方案的设置要特别注意处理好理论教学与实践教学的关系

物业管理专业具有实践性较强的特点,在教学计划和教学实施过程中应当适度加大实践性教学的分量。但是,如果片面强调实践教学的比重,理论教学势必要受到影响,而一味强调理论教学的系统性,学生的实践技能又达不到用人单位的要求。因此,如何搞好理论性教学与实践性教学的连接与协调,将是我们今后教学实践中,重点探索的课题之一。

2.2 实践性教学方案的设置要特别注意处理好教师与学生的关系

如何把教师的主导作用和学生的主体作用,贯彻到实践性教学方案的设置中,使我们一直在探索的一个问题。我们在方案设置中是这样体现的:(1)在专业见习和课程实习过程中,突出教师组织教学的主导角色,兼顾学生的主体作用。(2)在顶岗实习和毕业实习过程中,突出学生的主体地位,兼顾教师的主导作用。(3)在毕业作业(论文)写作过程中,教师除在选题上要发挥引导作用外,更多的是要引导学生如何调研收集有价值的信息,其中尽量尊重学生的学习偏好,及时而细致地提出修改建议。

2.3 实践性教学方案的设置要特别注意处理好校内教学与校外教学的关

由于高职物业管理专业办学时间短,办学规模小,一般认为投巨额资金去建实验室没有经济效益,因此导致校内实训设备设施普遍缺乏,实践性教学主要还是通过到校外实习基地来完成。实际上,物业管理专业校内实践教学可以主要通过采用现代媒体技术,通过制作录象片、VCD课件等进行模拟实习方式进行。由于投资小,方式灵活,更新速度快,这种方式非常受教师和学生的欢迎,教学效果也很好。

参考文献:

[1] 陈海英.物业管理概论[M].北京:中国建筑工业出版社,2006

[2] 李毅.物业管理集中实践环节一体化实施方案.2004年3月.