养老模式专题研究

2024-11-09

养老模式专题研究（精选8篇）

1.养老模式专题研究篇一

养老地产专题

前言..................................................................................................1

一、我国养老产业概况..........................................................................1

（一）养老产业发展现状..............................................................1

（二）《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发[2014]11号）.........................................................................................................3

（三）发展养老产业优惠政策......................................................7

二、养老地产项目开发模式................................................................14

1、综合服务类养老项目——爱晚大爱城...................................14

2、“休闲+养老”模式——北京太申祥和山庄..............................15

3、国内首个“保单+实物对接”模式——武汉合众优年养老社区17

4、国内首个学院式养老模式——绿城乌镇雅园........................18

5、“大社区+养老组团”模式——万科随园嘉树..........................19

6、社区式商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村...........21

三、养老地产运营模式分析................................................................23

（一）销售模式............................................................................23

（二）“销售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、养老地产PPP（公私合营关系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、养老地产项目开发要点................................................................34

1、市场定位：目标市场全龄化..................................................34

2、项目选址：区位、环境、配套..............................................34

3、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石....35

4、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式 36

5、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸...........38

6、规划设计：适老化..................................................................39

六、西北部分地区养老地产开发案例................................................40

1、西安荣华·亲和源高端会员制养老社区..................................40

2、西安中海亲颐·玺悦养老地产项目.........................................41

3、西安秦达·白鹿溪谷..............................................................42

4、陕西博恩国际养生养老基地..................................................43

5、渭南市盘龙湾·云何庄养生养老社区...................................44

6、甘肃盛园五星养老公寓..........................................................45

7、新疆维泰养老社区.............................................................46

养老地产专题

前言

目前，居家养老、社区养老及机构养老是我国主要的养老模式，养老地产作为三者结合的有效途径，是养老服务业和房地产业相融合而形成的新兴产业，它除了能满足老年人的居住需要，还可以为老年人提供餐饮娱乐、医疗护理、生活休闲、金融保险等方面的相关产品和服务。其基本形式不仅包括老年公寓、老年社区、养老院、托老所（居家养老服务站）和旅游养老地产等，还涵盖了普通住宅中专供老年人居住和使用的部分。

据预测，到2050年，我国60岁以上人口占比将升至36.5%，位居全球第三，意味着我国将进入深度老年化社会阶段，对养老的需求也将上升到一个新的高度。随着人口老龄化进程的不断加快，我国生产型社会开始向消费型社会转变。养老产业作为新兴消费产业，其涵盖老年人衣食住用行等各方面需求，产业链长，能够吸纳的就业人数多，在促进生产、拉动消费、推动经济发展以及带动就业等方面发挥着重要的作用。

一、我国养老产业概况

（一）养老产业发展现状

从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划》（国办发„2011‟60号）中可以看到，第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

庞大的人口基数，使得中国的老龄化现象备受瞩目。《规划》显示，中国是世界上惟一一个老年人口超过1亿人的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

《规划》还显示，随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年，中国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。而按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，目前中国至少需要1000万张养老床位。民政部2015年社会服务发展统计公报数据显示，全国各类养老服务机构和设施11.6万个，比上年增长23.4%，各类养老床位672.7万张，比上年增长16.4%，每千名老年人拥有养老床位30.3张，比上年增长11.4%。

民政部、国家发展改革委2016年7月6日公布《民政事业发展第十三个五年规划》（民发„2016‟107号），《规划》提出，将重点发展医养结合型养老机构，增加养护型、医护型养老床位，提高养老服务有效供给，到2020年每千名老年人口拥有养老床位数达到35至40张，其中护理型床位比例不低于30%。《规划》提出，积极开展应对人口老龄化行动，加快发展养老服务业，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系，创新投融资机制。要推动普遍建立经济困难老年人养老服务补贴、高龄津贴和护理补贴制度。建立健全长期照护项目内涵、服务标准、质量评

价等行业规范和体制机制，探索建立从居家、社区到专业机构等比较健全的专业照护服务体系，保障老年人长期护理服务需求。

在加强养老服务机构建设方面，《规划》指出，深化养老服务供给侧改革，积极支持社会力量举办养老机构，办好公办保障性养老机构，深化公办养老机构改革，提高养老服务有效供给。

据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。其中包括老年人以改善住房条件为目的的购房需求。预计未来养老地产业将迎来爆发式的增长。

（二）《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发[2014]11号）

1、合理界定养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。

2、依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。

依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。

养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约

定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

3、规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。对闲臵土地依法处臵后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

4、细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。民间资本举办的非营利性养老服务机构，经养老主管部门认定后同意变更为营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地应当报经市、县人民政府批准后，可以办理协议出让（租赁）土地手续，补缴土地出让金（租金）。但法律法规规章和原《国有建设用地划拨决定书》明确应当收回划拨建设用地使用权的除外。

营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设臵要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信

等级等作为出让条件。

5、鼓励租赁供应养老服务设施用地。为降低营利性养老服务机构的建设成本，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。市县国土资源管理部门与用地者应当签订养老服务设施用地租赁合同，约定租赁国有建设用地的出租人和承租人、地块的位臵、用途、面积、空间范围、容积率、租期、租金标准及调整时间和方式、到期处臵与续期或出让等内容。

6、实行养老服务设施用地分类管理。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同宗地，再按宗供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。

新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，应当在土地利用计划指标中优先予以安排。

新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施用地，应当在《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中予以特别说明，应明确配建的面积、容积率、开发投资条件和开发建设周期，以及建成后交付、运营、管理、后续监管的方式等。

7、加强养老服务设施用地监管。在核发国有建设用地划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当作出以下规定或者约定：

（1）建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租；

（2）不得改变规划确定的土地用途，改变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权；

（3）签订出让合同和租赁合同时，应当约定出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。划拨建设用地要设定抵押权，在核发划拨决定书时，应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权，设定房地产抵押权的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿；

（4）养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内；

（5）向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。

8、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手

续。在符合规划的前提下，在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的，可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的，应补缴相应土地价款。

企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。

9、利用集体建设用地兴办养老服务设施。农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地，为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有的土地。

（三）发展养老产业优惠政策

1、国家优惠政策

近日，民政部、发展改革委、教育部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发„2015‟33号）。

《意见》提出鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展的具体举措，并就推进医养融合发展、完善投融资政策、落实税费优惠政策、加强人才保障、保障用地需求等作出了相关规定和政策优惠。

（1）税费减免

对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。

进一步落实国家扶持小微企业相关税收优惠政策，对符合条件的小型微利养老服务企业，按照相关规定给予增值税、营业税、所得税优惠。

对家政服务企业由员工制家政服务员提供的老人护理等家政服务，在政策有效期内按规定免征营业税。

对符合条件的民办福利性、非营利性养老机构取得的收入，按规定免征企业所得税。

对民办福利性、非营利性养老机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对经批准设立的民办养老院内专门为老年人提供生活照顾的场所免征耕地占用税。

对企事业单位、社会团体以及个人通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠，符合相关规定的不超过利润总额12%的部分，准予扣除。对个人通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的民办养老机构的捐赠，在缴纳个人所得税前准予全额扣除。

对民办非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。

（2）投融资政策

加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产

业，带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。

民政部本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，要将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民办养老服务发展的资金不得低于30%。

民办非营利性养老机构应当为捐资举办，机构享有对其资产的法人财产权，捐资人（举办者）不拥有对所捐赠财产的所有权。对于举办者没有捐赠而以租赁形式给予组织使用的固定资产、以及以借款方式投入组织运营的流动资金，允许其收取不高于市场公允水平的租金和利息。行业管理部门和登记管理机关应当对其关联交易进行披露并进行必要监管。

民办非营利性养老机构停办后，应当依法进行清算，其剩余资产由民政部门负责统筹，以捐赠形式纳入当地政府养老发展专项基金。原始捐资有增值的，经养老机构决策机构同意并经审计符合规定的，可对捐资人（举办者）给予一次性奖励。

鼓励通过财政贴息、补助投资、风险补偿等方式，支持金融机构加快金融产品和服务方式创新, 推进实施健康与养老服务工程。研究以养老服务产业为基础资产的证券化产品，稳步推进金融机构直接或间接投资养老服务业。

拓宽信贷抵押担保物范围，允许民办养老机构利用有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产办理抵押贷款，不动产登记机

构要给予办理抵押登记手续。

（3）建设补贴、运营补贴、护理员、购买服务等补贴对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服务，根据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素，给予一定的建设补贴（一般分为3年进行补贴）或运营补贴（按照实际入住老人数量）。并通过运营补贴、购买服务等方式，支持公建民营机构发展。

2、我区优惠政策

为认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)和《中共宁夏回族自治区委员会关于深化改革推动经济社会发展若干问题的决定》(宁党发[2013]66号)，积极应对人口老龄化，加快我区养老服务业发展，特提出《宁夏回族自治区人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》（宁政发[2014]44号），《意见》中相关优惠政策如下：

(1)加大对公办养老服务机构投入。各级人民政府要将养老服务机构建设纳入当地国民经济和社会发展规划，并随着经济发展和社会进步，逐步加大对公办养老服务机构的投入，建立逐年增加的财政保障机制和彩票公益金投入机制。自治区财政每年统筹安排一定资金，用于公办养老服务机构建设，各市、县(区)也要积极创造条件，加大公共财政投入力度；自治区本级福彩公益金的50%以上要用于支持发展养老服务业。公办养老服务机构的正常运营费用列入财政预算。在满足城乡“三无”老人入住的前提下，鼓励公办养老服务机构利用闲臵

床位提供社会养老服务。

(2)支持社会力量举办养老服务机构。对按养老服务设施相关标准建设并取得《养老服务机构设立许可证》和《民办非企业单位证书》的非营利性民办养老服务机构，用房自建并投入使用的，按照核定的床位数给予每张床位8000元的一次性开办补助，其中自治区财政预算内资金和区本级福彩公益金各承担3000元，县(市)财政承担2000元，市辖区由地级市和辖区财政各承担1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位数给予每张床位5000元的一次性开办补助，其中自治区财政预算内资金和区本级彩票公益金各承担2000元，县(市)财政承担1000元，市辖区由地级市和辖区财政各承担500元，分3年给予补助。民办和公建民营的养老服务机构按入住满一个月以上的老年人实际占用床位数计算全年平均数，每年由所在地市、县(区)财政给予每张床位1800元的运营补贴，补助期限5年。民办养老服务机构安臵“三无”老人的，由各级民政部门按供养标准将供养费用全额转入民办养老服务机构，不足部分由当地财政给予补助。

(3)建立和完善居家养老服务补贴制度。对按规划和标准新建的社区居家养老服务中心(站)，经考核验收合格，由自治区和各市、县(区)通过“以奖代补”的形式，给予建设补助；年正常开放260天以上的，由市、县(区)每年给予运营补助，具体标准由市、县(区)政府确定。鼓励有条件的市、县(区)设立居家养老服务专项经费，为具有本地户籍的“三无”老人，低收入的高龄、独居、失能等困难老年人提供政府购买服务。

(4)建立失能老人护理补贴制度。按照统筹城乡发展，坚持因地制宜、尽力而为与量力而行的原则，建立与我区经济社会发展水平相适应的失能失智老人护理补贴制度，让失能老人共享经济社会发展成果，提高其生活质量，让其有尊严、体面地安享晚年生活。

(5)完善投融资政策。金融机构要加大对养老服务业的有效信贷支持，拓宽信贷抵押担保物范围，合理确定贷款期限，适当给予利率优惠。创新养老服务信贷产品，支持非营利性养老服务机构资产抵押贷款和优质企业信用贷款。加强养老服务机构信用体系建设，增强对信贷资金和民间资本的吸引力。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

(6)完善土地供应政策。各类养老服务设施建设用地应当符合城镇土地利用总体规划，并纳入利用计划。各地要合理安排用地需要，可将闲臵的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老服务机构与政府举办的养老服务机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老服务机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

(7)完善税费优惠政策。落实国家现行支持养老服务业的税收优惠政策，对养老服务机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老服务机构自用房产、土地、车船免征房产税、城镇土地使用税、车船使用税，对符合条件的非营利性养老服务机构按规定免征企业所得税。对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老服务机构的捐赠，符合相关规定的，准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。各地对养老服务机构建设要免征有关行政事业性收费，对养老服务机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老服务机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。境内外资本举办养老服务机构享有同等的税收等优惠政策。

(8)建立专业技术人员激励制度。建立养老服务机构管理人员和护理员岗前培训、持证上岗和从业人员职业资格认证制度，工资待遇与专业技能等级、从业年限挂钩制度。对符合条件的参加养老护理职业技能培训和职业技能鉴定且取得培训合格证或国家职业资格证书的从业人员，按规定给予相关补贴。在养老服务机构就业的专业技术人员，执行与医疗机构、福利机构相同的执业资格、注册考核政策。社会办养老服务机构和养老服务企业在技术职称评定、继续教育、职业技能培训等方面与政府办养老服务机构享受同等待遇。各类养老服务机构招用就业困难人员、签订劳动合同并缴纳社会保险费的，给予社会保险补贴。市、县(区)人力资源社会保障部门和民政部门要加强协调配合，积极推动养老服务机构依法开展工资集体协商，加强对养老服务机构工资支付情况的监督检查，努力提高养老护理员的工资水平。

(9)建立老年人政策性保险制度。鼓励各地按照机构投保、保险公司运作、政府支持的原则，建立养老服务机构综合责任保险和老年

人意外伤害保险制度。鼓励老年人投保健康保险、意外伤害保险等人身保险。对符合条件的养老服务机构投保养老服务机构综合责任险，以及70周岁以上的经济困难老年人投保老年人意外伤害险的，有条件的地区要给予一定补贴。要支持各地探索建立老年护理保险制度，引导商业保险公司开展适合老年人特点的养老保险、疾病保险、医疗保险业务。

二、养老地产项目开发模式

1、综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）臵业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

项目首发规划占地约4000亩，一期开发约400亩，涵盖联排、叠拼、板式高层公寓、养老公寓等全龄产品。一期总建筑面积约4万平米的养老公寓由发展商持有经营，拥有养生会所及近400套居住单元，有套间、一居室、两居室等多种户型可供选择。养老运营机构还将为所有社区居民提供个性化、定制化养老、养生健康服务，满足购房者或其父母安全、舒心的生活需求。

国际医疗健康中心（包括爱晚医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

2、“休闲+养老”模式——北京太申祥和山庄

全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有

居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。

占地面积10余万平方米，为民办房地产性质的老年社区，2002年10月16日正式营业。周边医院有北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。住宿分为四个区域居住，颐太居、养申居、天祥居、年和居，共计1200余床位，室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米四合院）。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处臵、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆、歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。

3、国内首个“保单+实物对接”模式——武汉合众优年养老社区

CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。

占地712亩，总建筑面积45万平米，床位10000张，可容纳老年人4000人。一期工程已经完工，该社区占地245亩，建筑面积18万平方米，拥有2005套房及4000张床位。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式。入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。

如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包

括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。

4、国内首个学院式养老模式——绿城乌镇雅园

绿城集团推出的首个养生养老项目，首创中国学院式养老模式，旨在为活跃长者提供丰富的精神生活与全套的健康服务，营造美好的准退休与退休生活。项目择址江南善水宝地、国家5A级景区--乌镇，温润千年浩渺文脉，心系人文情怀和生命关爱，秉承精致完美营造理念，筑就绿城最具完整价值体系的颐养住区。

绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万方，采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，主力

户型以50平方米、80平方米和110平方米为主，全部绿城精装品质，营造舒适雅致居住氛围，轻松实现拎包入住。

乌镇颐乐学院作为绿城乌镇雅园最主要的园区配套之一，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，是目前国内规模最大、设施最全的老年大学之一。

5、“大社区+养老组团”模式——万科随园嘉树

被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目。项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。

（1）项目概况

总用地面积约5.9万㎡，其中包含中央4500㎡的“随园会”集中式养老配套，以及120个床位的随园护理院，项目分两期开发，一期200户，二期415户，共计615户。健康公寓是共17栋5-6层多

层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。

（2）配套设施

“金十字”养生休闲区，面积达4500㎡，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等。

浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区。

两大宗教信仰场所，满足心灵需求。中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。全国佛教尼众道场的大雄寺。

社区配套：独创村民食堂的良渚食街；全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区；杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场；全国首个配有“村急送”服务的社区。

（3）服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系

统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

（4）运营模式

随园嘉树的土地是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75-110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服务费。

项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40-50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。

6、社区式商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活。

（1）项目基本情况

占地510亩，位于台湾桃园县龟山乡，户型设计有一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级，户数4000户（已建成2000户左右）。定位集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”，入住资格为年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

（2）项目特色

宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境；全方位照护：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀；养生文化：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会；居家式养老：全区无障碍环境设计、经济救援服务、每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。

（3）经营模式

出租：签订租赁合同。为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。

出售：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房规定：不能作为遗产处

理，不住时须交回村里作为捐助。

三、养老地产运营模式分析

（一）销售模式

相对普通住宅而言增加一些适老化设计，成本增加不会太多，因为可以通过销售来回笼资金，且没有后续管理的问题，往往是住宅开发商试水养老地产的首选。

1、优势：资金回流快，住宅开发商试水养老地产的首选国内养老地产尚处初期发展阶段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情况下（土地产权完整），投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产，只要进行适应老化设计，成本增加不会太多（低于房屋造价的1%），通过销售来回笼资金。例如绿地21城孝贤坊等项目，销售去化速度较好。

2、劣势：无法获得经营和物业增值收入，配套欠缺或影响去化销售型模式虽然能够很好的实现资金短期回流，缩短回报周期，但是养老地产运营阶段潜在巨大盈利点却并未获得开发，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。

此外，随着中国家庭结构的变化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面临着在行动困难的阶段无人照料的问题，因此在购买用于养老的住宅时看重配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分，可能影响项目的整体品质和去化。

3、案例：绿地21城〃孝贤坊

绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇，占地面积270万平米，总建面积约630万平米，总投资近300亿元。已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区，而孝贤坊就是其中的尊老社区，占地面积4000余亩，建筑面积约占整个社区1/3。由于社区内公寓（40-70平米）和别墅（154-204平米）的户型面积都不大，普通公寓总价在28-55万之间，总价低，适合老人养老和一部分人投资。

（二）“销售+持有”模式

租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分：住宅（包括普通公寓和别墅）用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成支持；老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用，持有比例约为10-30%。采用该模式获得成功的典型案例有

北京太阳城、曜阳国际等项目。

1、优势：回款较快，兼得前期销售收益和后期运营收益这类模式通常滚动开发，且用于出售的住宅占绝对比重，因此可以较快收回投资成本并获得部分利润，支持后续自持部分的开发和建设。而自持的老年公寓作为整个项目的配套设施，一方面，能够吸引更广泛的潜在客户，促进住宅部分的销售；另一方面，可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。

2、劣势：自持部分对服务和管理水平要求高

自持部分要获得持续稳定的收益要求自持项目能达到较高的入住率。项目投入运营后要具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协调医疗、休闲等各种社会资源的能力，而传统的住宅开发商往往欠缺这方面的资源和积累。可聘用专业公司进行管理，或者借助多家专业机构的资源，如保健、餐饮、医疗等。

3、案例：北京太阳城

北京太阳城是国内较早的大型养老社区，主要是通过住宅地产开

发养老项目，是早期以养老为概念的地产开发项目。

项目位于昌平区小汤山镇，占地面积约623亩，建筑面积约30万平米，商业配套7万平米。整个项目包括住宅式公寓、别墅、老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理等多项服务。整个项目以销售为主，销售住宅和出租公寓的面积比为5:1。

该项目采取滚动开发的策略：项目初期，以自有资金和其他渠道融资1.869亿购臵土地，再以土地融资作为开发住宅一期的资金，以住宅一期的销售回款支持老年公寓、公建配套的开发；在成熟期，继续滚动开发住宅二、三期，此时老年公寓逐渐发展成熟，以80%的入住率计算年收入约500万元。项目建设完成后总资产约10亿元。

（三）持有模式

持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。专业化、连锁养老机构通常选择持有，一方面是其战略选择，如乐成养老恭和苑项目，另一方面是受制于土地性质（集体或划拨土地无法出售），如上海亲和源。持有型养老地产盈利模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。

押金制通常是老年人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此不适合郊外大型养老社区，而是多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。这类机构专业化高、往往是全国连锁品牌，例如乐成养老开办的恭和苑全国连锁养老院。

会员制一般是前期缴纳高额会费，通常几十万到一百万之间，这部分收入一般可以回收房屋的建设成本；然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式在美国广泛应用于“持续护理退休社区”（CCRC），在美国营利性养老社区中的占比并不高，之所以受到国内企业的青睐，是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。

保单捆绑制即养老项目的居住权与寿险公司的保单挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。

1、优势：服务水平和管理有效性高，利于保障持续稳定的回报真正意义上的养老地产项目，地产只是载体，而核心利润点应该在养老物业的长期持有、养老服务的持续提供上。产权保留在经营者手中可以保障管理的有效性和服务的水平，在项目积累一定口碑和知名度后，经营者能获得持续稳定的回报。而且持有型项目通常在前期以押金、会费、保费等形式收取一笔费用，能够实现部分资金回笼。

2、劣势：投资回收期长，前期资金压力大

养老地产的运营收益率在8%-12%之间，收益率不高，致使投资回报周期会相当长，乐成恭和苑项目的入住率仅为30%，收入仅仅维持运营，而上海亲和源项目的入住率仅为50%，收入仅够收回投资成本。因此，持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长，致使投资者资金缺乏。

3、案例

案例一：北京乐成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑养老公寓是乐成老年事业投资有限公司的直营连锁养老品牌，已经在北京、上海、广东、浙江等经济发达地区投资兴建连锁项目。项目规模较小，只有两栋楼：北楼是医院，南楼是养老院。养老院采用出租的方式，有159套房，最多能接纳318位老人。入住前期需交付几万元押金，月租金9800元起，护理费每日80-220元不等，入住老人多为八九十岁的失智、失能老人。安排24小时全天候医护人员值守，并与大型医院直接建立绿色就医通道；推出个性化“健康管家”服务，为每一位居民量身定制全方位的健康管理计划，建立个人健康档案，开展综合评估，对慢性病居民给予生活方式干预，委托医疗专家长期跟踪，开展系统科学的功能康复训练。

案例二：上海亲和源（会员制）

上海亲和源是中国首家会员制高端养老社区，距离上海市中心人民广场12公里，建设投入约6亿元，2008年投入运营，由16栋建筑组成，共设838套居室，可供1600为老人居住，年运营成本约0.2亿元。由于土地是出让性质，无法出售产权，因此会员制是其缓解经营压力、回笼资金的一条捷径。入住者须缴纳会员费和年费，会员费用来回收建设成本或一次性盈利；年费和服务费作为长期赢利点。目前除上海外，亲和源项目已扩展至海南、营口、黄山、海宁、青岛、北京、武汉等地。

案例三：泰康之家（保单捆绑制）

2012年6月，泰康人寿旗下的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区开工，占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米。该社区计划于2015年正式入住，将成为我国保险业第一家大规模国际标准持续关爱社区（CCRC）。

泰康之家一期可容纳约800户。区别于普通社区，泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施，文化、健身、餐饮、医疗设施一应俱全。社区还规划约8000平米、可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务。此外，养老社区外有6家医疗机构，均可在30分钟内到达。与这一社区绑定的是泰康保险的“幸福有约终身养老计划”。该计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为一次性付清和十年期两种，消费者可以根据自己的需求，选择在65岁或70岁时开始按月领取年金。

四、养老地产PPP（公私合营关系）模式探究

近年来在世界各国得到广泛应用的PPP模式，通过将民间资本引入基础设施领域，能够有效解决许多问题。因此，将PPP模式应用于养老机构建设有着重要的现实意义。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合营关系)是一种以合同方式确立的，基于风险共担和利益共享原则的合作机制。在这个机制下公共部门和私营部门相互合作来提供某种公共项目或服务。PPP模式是社会主义市场经济体制框架下对公共服务领域投融资体制和管理方式上进行的一种创新，它的出现使得项目参与各方可以取长补短，充分发挥在各自领域的优势，从而达到比各方单独行动更有优势的结果。

2、PPP模式的可行性分析

机构养老服务在我国属于福利事业，通常以养老院作为载体，准

入门槛较高，一般应该由政府提供。而政府由于财政压力较大，对于养老院这种初始投资大，回收周期长的基础民生建设项目缺乏足够的资金支持，再加上中国老龄化程度的加剧，有限的养老设施越发不能满足广大人民群众对于养老服务多元化的需求。而民营企业作为中国经济的新生力量，有着较为充裕的资金来源和更为灵活的经营理念，根据准公共物品的特点，养老地产实际上属于准公共物品的范畴，有别于传统意义上的养老院，完全可以由更有投资效率的私营机构作为主导进行建设，使之成为机构养老的有效补充。

2010年9月3日，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》的出台为险企进军养老地产扫清了障碍。因此在我国的养老服务中充分利用寿险资金等民间资本，大力发展养老地产，同时引入PPP模式，结合政府拿地，审批、养老服务等方面的优势，可以有效地解决目前养老需求旺盛而服务供给不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人资本投资，弥补政府财力不足的问题

PPP 模式中最重要功能之一就是融资，其本质在于，在公共产品生产过程中引入私人资本，以解决政府财力不足的问题。根据世界银行的数据，在PPP模式中最常见的基础设施建设行业，仅2004年一年，流入发展中国家的私营企业参与的基础设施建设项目的投资额就达到 640亿美元，在发展中国家的新建项目中，私人资本的投资贡献率达44%，在特许权项目的投资贡献率达54%，由此可见PPP模式的融资能力之强。

（2）提高养老机构的运行效率

由于公共部门缺少提高组织内部运作和项目流程效率的动力，因此，政府在很多公共产品的提供中，建设和运营效率较低，这其中就包括养老机构的建设。而私营部门的目标是利润最大化，其利润则主要通过提高投资和运营效率获得。在PPP模式下，政府将养老机构运营职能转给高效的私人部门，同时保留和完善监管等公共部门的核心职能。这不但可以减少政府的现金支出，也可向消费者提供廉价的服务。即使是在某些项目上，政府承担部分投资或运营成本，也能实现控制成本支出、提升服务质量的目标。

（3）推动养老机构乃至养老产业的发展

PPP可以作为改革创新的突破口，推动养老业取得实质性的发展。改革的关键往往是行业重组和明确职能，具体来说，在政府投入养老机构建设经费主渠道的前提下，通过PPP的导向，开拓非政府渠道。以此为契机，重新审视和分配政策制定者、监管者和服务供应者的职能，通过进一步完善相关法律法规，成立独立的监管机构，消除公私合作的潜在矛盾，合理分担风险，才能真正有效地推动养老机构的发展。因此，PPP模式是促进我国养老机构健康发展的理想途径，可望有效的解决养老机构建设中的核心问题。

4、政策支持

2014 年11月16日，国务院公布《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发„2014‟60号)，在《意见》的第八项、第九项分别强调“鼓励社会资本加大社会事业投资力

度”以及“建立健全政府和社会资本合作(PPP)机制”，其中第二十六条内容如下：“鼓励社会资本加大社会事业投资力度。通过独资、合资、合作、联营、租赁等途径，采取特许经营、公建民营、民办公助等方式，鼓励社会资本参与教育、医疗、养老、体育健身、文化设施建设。尽快出台鼓励社会力量兴办教育、促进民办教育健康发展的意见。各地在编制城市总体规划、控制性详细规划以及有关专项规划时，要统筹规划、科学布局各类公共服务设施。各级政府逐步扩大教育、医疗、养老、体育健身、文化等政府购买服务范围，各类经营主体平等参与。将符合条件的各类医疗机构纳入医疗保险定点范围”，《意见》明确提及在养老方面对于社会资本的鼓励。

国家发改委公布《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》发改投资[2014]2724号，其中第三项针对“合理确定政府和社会资本合作的项目范围及模式”提出指导意见，指出“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等项目均可推行PPP模式”。

为了保证政府和社会资本合作项目实施质量，规范项目识别、准备、采购、执行、移交各环节操作流程，财政部于2014年11月29日印发《政府和社会资本合作模式操作指南(试行)》，对于PPP模式的相关内容进行了科学规范。尽管养老项目并未列入最新发布的PPP

模式示范清单，但是，基于养老服务设施的公共性、未来人口老龄化对于中国养老体系形成的公共支出压力等原因，PPP模式引导社会资本发展养老产业在逻辑和创新方向上已经没有障碍，采用PPP模式发展养老产业只是时间问题。

五、养老地产项目开发要点

1、市场定位：目标市场全龄化

从国内养老项目的经验来看，目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体，温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群。而上海亲和源等一些项目客群范围过窄，且定位过于高端。老年人集居区缺乏生机，老人不喜欢在特定年龄层之别的住区居住。

2、项目选址：区位、环境、配套

 理想区位——城市近郊或成熟旅游度假区

养老项目不适合选址在市中心区，因为中心城区杂乱、噪音大、车流多，老人喜欢清静，不像年轻人那么爱凑热闹，但又必须有比较完善的医疗和生活配套。因此，选择在有一定城市配套及交通条件的近郊地区，或者综合生活配套较完善的大型旅游度假区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。

 理想环境——较好的景观资源、特殊的避暑避寒气候、富硒/温泉/长寿等健康资源

老人对环境的要求和依赖比年轻人要高，尤其是健康老人，通常都是以养生度假为首选，养老项目通常要求有较好的自然环境，比如

山、水、林等自然资源都是较好的资源，特殊的避暑或避寒气候，或富氧富硒、疗养温泉、长寿文化等特殊的健康环境资源，也是开发养老地产项目比较理想的选址。

 周边配套——周边具备较好的交通、医疗、生活、休闲配套如果项目选址周边具有比较便捷的交通，相对完善的生活商业配套或适老性的休闲、养生配套，可以减少项目自身配套的比重，节省配套投资成本，减轻后期运营管理难度，也能够更好的营造舒适便捷的社区生活。若能出则繁华、入则宁静，那是最理想的地段。

3、用地组合：低成本的复合用地模式为项目成功奠定基石就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，通过合理的用地组合，减少用地成本。

 建设用地与非建设用地的组合

当前的养老地产已经很少采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

 不同建设用地类型的组合

目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

 拿地方式的选择

在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。

4、开发模式：根据投资策略和建设条件选择合适的开发模式模式一：隔代亲情社区开发模式

年轻人群与健康老人混合的社区。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。

模式二：会员制医养综合体模式

针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

模式三：持续照料退休（CCRC）模式

以持续护理社区（CCRC）模式为代表的现代养老社区，主要面向老年群体退休后的全方位生活服务的社区。代表项目是美国太阳城、三亚海棠湾国际养生社区，此外国内还有众多打着CCRC旗号的养老地产项目。

CCRC模式将目标客源锁定为离退休或者为离退休后生活做准备的老年人，在目前中国大多数老人面临“退休即失收”的状况，单一的销售模式或会员制都不太适合，还需要在盈利模式上结合以房养老、养老保险等金融创新方面进一步探索。

模式四：养生目的地开发模式

“养生目的地”开发模式，需要依托特殊的旅游度假资源，如避暑/避寒气候、地热温泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、长寿之乡等，构建复合型的养生养老度假体系。

这类模式针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，将养生养老服务和产权度假、分时度假结合，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场

上已经开始有所尝试，目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。

模式五：乡居养老模式

乡居养老模式，是对农村空臵房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，目前在海南万宁等地开始尝试推行这种模式。

这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲臵的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。

模式六：保险挂钩养老地产模式

保险挂钩养老地产模式，将商业寿险和养老地产与养老服务捆绑，主要是险企介入养老地产后的一项模式创新。最新推出的三种保险产品相关的养老地产将于2015年完工，三大养老地产分别是泰康养老社区、合众养老社区和新华养老社区。

这种模式下，将寿险的年金、红利和养老物业及养老服务的费用通过特定的政策结合起来，能够减少入住客户的一次性投入，又能够为险企提供具有长期稳定回报的投资选择，将成为未来险资介入养老地产的主要模式之一。

5、盈利模式：从物业租售模式向“产业链模式”延伸地产开发商进入养老市场首先需要转变思维，以养老服务供应商

的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发要求，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商运营管理，而非单纯的地产开发建设。

老龄产业链衍生出的一系列养老功能配套和生活配套，产业的辐射效应显著，可以作为新的盈利点。

6、规划设计：适老化

构建完善的“适老化”的软硬件服务体系，根据老年人需求打造功能服务体系和设施规划。

交通、建筑、设施的人性化、无障碍式设计参照欧美发达国家的老年建筑标准结合我国老年人习惯进行。如大厅、楼梯楼道和电梯内均配有安全扶手，地面配臵高档防滑地板砖。房间内、卫生间内装配先进的求救呼叫系统直通呼叫台，房间及家具所有拐角全部作安全处理，宽大的卫生间，方便坐轮椅的老人进出，淋浴旁装有L形的扶手，真正达到无障碍设计。

六、西北部分地区养老地产开发案例

1、西安荣华·亲和源高端会员制养老社区

项目位于西安市户县境内，占地92亩。拥有智能化设备与私人秘书服务体系，保证老人们在一个舒适、温馨、自由、私密的环境下享受晚年生活。2015年9月8日开园，荣华控股集团董事长崔荣华表示：“荣华·亲和源的成功开园，预示着西北地区养老新模式正在逐步发展，老年人可以拥有更为多样的晚年生活。荣华控股集团希望将这个项目献给更多热爱生活的长者，让老人有尊严地生活，追求他们未完成的梦想。”

荣华〃亲和源养老社区设臵“数字化监控系统”、“无线报警系统”、“无线定位系统”、“园区一卡通系统”，做到360°全方位监控。同时开设颐养院、保障绿色就医通道，专业医疗团队管理，让老人安心养老。除此之外荣华〃亲和源还提供与之相辅的软性服务配套，设计

了生活、健康、快乐、特色4大服务体系，62项服务细节，让老人安心快乐养老的同时，也为每位老人建立了生活模块，开展个性化服务，让老人在社区内享受生活管家、健康管家、快乐管家24小时的秘书式服务。

2、西安中海亲颐·玺悦养老地产项目

项目占地面积21.85亩，建筑面积32594平米，项目包括1栋公寓、4栋洋房共计388间房。中海亲颐将客户定位为“50后”和“70后”，“50后”刚从事业上退下来，开始思考下半场人生，“70后”没有时间陪伴在家人左右，中海亲颐给父母打造一个最温馨的家。

在经营模式上，中海亲颐将采取“只租不售”的会员制，集宜居养生、休闲度假、专业医护保障为一体的创新产品体系及管理模式，或将为西安城镇退休人员提供新的养生、养老生活方式。

据了解，为发展养老地产业务，2013年4月，中海集团下属中海投资成立了深圳中海亲颐现代养老服务有限公司，专业负责拓展养老地产项目，但目前仅有玺悦一个养老地产项目。

3、西安秦达〃白鹿溪谷

项目占地343亩，容积率1.08，总建筑面积30万平方米，其中具备居家养老功能的低层住宅和花园洋房20万平米，机构养老的智能化老年公寓10万平方米。

养老运营将与北京太阳城合作，秉承其CCRC持续照料退休社区的模式，提供一站式全程服务。结合太阳城“百龄计划，全球联盟”等养老产品，在全球范围内实现旅游度假养老和异地交换养老，实现“会飞的房子”。

4、陕西博恩国际养生养老基地

项目位于西安市长安区滦镇开发区，总占地约700亩，计划投资20亿，总建筑面积70万平方米，分三期建设，将建成人文化、宜居养老为基础，集休闲娱乐、旅游保健等大型的养生养老基地，秦汉颐苑作为一期工程，占地120亩，建筑面积22万平方，计划投资7.26亿，建成后可入住2700名老人，有希望成为西北地区首家符合国家标准的养老基地。具备国际化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家养老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陕西博恩集团前身是陕西博恩老年服务中心，成立于2005年，是经陕西民政厅批准的大型老年服务机构，是陕西老龄委办公室领导下，面对全省老人开展公益性的明星单位，中心围绕老年人的医疗保障、老年教育培训等，多年来服务活动中深受广大的老年人好评和赞誉，享有较好的社会口碑，随着我国人口老龄化的加剧，老年人对人文性、宜居、养生养老服务的需求日益增长，陕西博恩集团调整经营思路，不但的扩大服务领域，先后注册了陕西博恩老年开发房地产、陕西博恩生态科技有限公司、陕西博恩物业管理有限公司，主要项目有陕西博恩国际养生养老基地，包括秦汉医院、都市农庄等，经过市场历练和实践，集团秉承全心全意为老年人、老年事业服务的宗旨，坚持以孝道、仁德、诚信为经验理念，快速实现企业化服务、集团化的产业集团，全力打造具有中国特色的完全采用市场经济模式操作的老龄产业链，推动养老产业快速成长和发展

5、渭南市盘龙湾〃云何庄养生养老社区

项目位于陕西省渭南市富平县盘龙湾文化旅游区内，规划占地1800亩，独占3000亩广阔水面，坐拥53000亩现代农业产业示范区。拥有堪比国家级自然保护区的生态环境、区域小气候与湿润富氧空气。芦苇荡、荷花池、白鹤、鸳鸯、野鸭等野生动物随处可见。

在项目养老区内，拥有2000席失能老人24小时看护床位、2000席精品养老床位与3000席养老公寓，满足老年人安享晚年的各种需求。针对养老区，云何庄配备了陕西省第二人民医院分院，为居住在这里的老人提供医疗、康复、保健、理疗等多种专业服务。而星级物业也为老人提供营养膳食、应急呼叫等全方位的生活家政服务。项目配备老年大学、小型戏院、健身会所、游泳池、门球场、羽毛球场、老年健身运动器械等，多种文化娱乐场馆与设施一应俱全。在项目养老区内，所有的功能设计与服务均参考国际一流养老城进行设计施工建设。

养生区以新中式风格将传统中华文化与建筑园林融合为一体，更通过“九宫格”组团空间体系，使每户均可享受到项目内的每一处景致。3000套自耕农庄，拥有后院空中露台设计，超大花园可自耕自种，体验 “东方田园诗意”生活。

6、甘肃盛园五星养老公寓

该项目是甘肃里城实业集团旗下甘肃盛园房地产开发有限公司斥资5000万元打造的省内五星级大型专业养老服务机构，项目坐落于兰州市七里河区八里镇，由两幢已建好18000平方米的19层高层(纯框架剪力墙结构)及两家4000余平米专属配套会所组成，同时配建占地50余亩“开心农场”就近培植绿色有机果蔬，老人们可亲自体验采摘劳作乐趣。项目采取家庭化式的温馨服务，老人入住后，由专人陪护服务，中心提供适合老人的精美可口的自助餐及特色餐饮服务，保健医护服务。院内建有大型健身广场、垂钓园、娱乐棋牌室、台球

室、乒乓球室等供老人们休闲娱乐，还建有心理疏导室等设施。养老中心离市区仅10分钟车程，老人们想回家可由养老中心出车接送，小病在中心治疗保健，若需去医院治疗疾病，也由中心出车接送。

7、新疆维泰养老社区

项目位于新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）白鸟湖新区，计划投资8.6亿元，占地面积115亩，总建筑面积14.9万平方米，建成后，可提供1100余户居家养老的住宅和公寓，同时还可提供近500个机构养老的床位。项目2016年5月22日正式开工，预计于2017年底建设完成并投入使用。建设内容包括适老住宅、家庭式公寓、养护楼、社区医院、老年活动中心等项目。建成后将成为目前全疆最大、功能最全的养老综合服务社区。

将“居家养老、机构养老、医养型养老”三种模式结合在一起，打造“三位一体”的养老模式。在适老设施方面，维泰养老社区借鉴国际适老标准，结合中国老人人体工程学特征，研发设计适老空间、布臵适老设施设备，从整体规划到室内设计的空间尺寸、家具和材料

选择，从公共服务空间到卧室和卫生间都竭力为居民打造无障碍、适老、安全的居住环境。从可供轮椅回转的室内空间到干湿分离的浴室，从无高差的地面到防眩目灯光系统，大到可进入单价的电梯空间小到圆形防撞桌角的设计，都体现了维泰养老社区的精细化的处理。

同时，全面的智能的定位系统和感应系统不仅为老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社区医疗中心的引入，使老人足不出户便能享受高质量的医疗服务。

在服务上，维泰养老社区引入了ccrc服务管理理念。通过为老年人提供自理、介护和介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力发生变化时，都能在一个熟悉的环境中继续居住并获得与身体状况相对应的照料服务。

维泰养老社区项目建设的实施，顺应人口老龄化的发展趋势，符合自治区加强老龄工作的一贯要求，对于优化升级开发区乃至全疆老年服务业，促进社会养老服务保障体系建设，具有重大意义。

2.养老模式专题研究篇二

1 居家养老模式的论述

于景元、袁建华、何林在《中国农村养老模式研究》中认为,老年人口的经济来源和老年人口居住的家庭类型构成老年人口的养老模式。中国农村老年人口养老以家养占主导地位,自养也有一定的比例。虽然大多数人承担了赡养老人的责任,但有相当比例的老人只接受孩子们的经济支援,而选择了或不得不采取了经济上依靠儿子、生活居住独立的养老模式[1]。

陈赛权在《中国养老模式研究综述人口学刊》中认为,我国的养老模式大致有以下4种代表性的模式:①以家庭养老为主的养老模式,由家庭成员关心和照料老年人。②以社会养老为主的养老模式。由于家庭结构的变化、家庭生产功能外移、养老观念的变化,特别是子女数量的减少,使得家庭养老功能日益弱化。依靠子女赡养老人转向了社会保险养老。③以自我养老为主的养老模式。④居家养老模式,实质是建立在社区大力支持的前提保证下的养老模式。它以社区为单位,为老年人提供必需的服务与照顾,使他能长期在家里居住[2]。

郭文娟在《中国农村养老模式研究综述——基于CSSCI期刊(2000-2013)的研究》中认为,当前学者对农村传统家庭养老模式弱化已经达成共识。只是学者探讨的角度不同,社区居家养老为主的养老模式可以说是当前学界研究的重点模式。全国老龄工作委员会主任王勇就明确提出:全面建成以居家为基础,以社区为依托机构的功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。关于居家养老代表性的研究成果如下:童星、唐晓英、周溥嘏、俞贺楠等坚持社区保障是现阶段农村养老保障的主体。张乃仁提出农村居家养老的双向耦合机制具有规模经济效应和协同效应。侯立平对美国养老模式研究后提出社区居家养老是人类应对人口老龄化的重要手段。罗淳提出社区要介入解决少子老龄化态势下的居家养老问题。张奇林、林青指出社区居家养老面临的机遇和挑战[3]。

郭玲在《农村居家养老模式研究》分析了我国家庭养老、机构养老的利弊,认为家庭养老由于实行计划生育政策后子女数量锐减,导致子女对老人的养老负担增重,农村老年人由于身体衰老以及土地数量减少和农业产出不稳定等因素,经济收入受到相应的影响,加上现有的社会保障政策难以有效保障,都导致了家庭养老模式逐渐被淘汰,而机构养老又由于农村传统观念和资源不足、硬件设施不够完善等原因,难以在农村地区发展壮大。农村养老的最好出路是采取居家养老的模式[4]。

居家养老服务是一种新型的养老模式,不仅符合中国人传统的家庭观念,同时也弘扬了“尊老、爱老、敬老、护老”的中国传统的民族精神和道德准则。所谓居家养老,就是老年人居住在家中,由家庭和社会提供养老照料等服务的一种养老方式。相对于我国目前的两类基本养老模式,即传统的家庭养老模式和社会化的机构养老模式来说,社区居家养老是一种家庭、社区和社会三结合的养老模式。居家养老服务是指以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠,为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务,其形式主要有以下两种:一种是由经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务。另一种是在社区创办老年人日间服务中心,为老年人提供日托服务,即所谓的“请出来,走进去”相结合的服务形式。受中华民族传统的家庭伦理观念影响,我国大多数老年人不愿离开自己的家庭和社区,到一个新的环境去养老。居家养老服务符合我国老年人的生活习惯和心理特征。这种新模式使养老回归到社区,回归到家庭,使老龄人口找到一种归属感,从而不仅满足了老年人的晚年需求,同时也推动了养老服务事业发展。

2 国内外居家养老的实践评价

2.1 国外居家养老发展情况及成功经验

2.1.1 美国模式

美国于1981年开始实行医疗补助和社区服务计划,并将此项目推行到各州。医疗补助和社区服务计划为符合医疗补助资格、在家养老的弱势老年人提供家庭护理。该计划提供的服务有病历管理、家庭健康辅助、个人照顾、杂务家政服务等。美国的社区养老服务主要包括以下几个方面。

(1)设立社区保健室。

美国有85%的老人会在家中养老。足不出户,社区保健中心可以为这类老人提供简单的日常护理和医疗辅助服务。这是有偿服务,根据服务项目的不同,由个人付款或在各种医疗保险中扣除。

(2)设立老年人活动中心。

老年人活动中心每天向老年人提供午餐,并组织老人开展文化娱乐、休闲旅游、教育等活动,丰富老年人闲暇的生活。

(3)提供免费教育。

各社区大学义务接收65岁以上的老人免费进修,但这种教育没有学分,不颁发毕业证,仅仅是为了满足老人自我提升的需求。

(4)志愿服务。

在美国大多数社区都向老年人提供充当志愿者的机会并组织参与志愿服务,老年人可以用自己的专业技术和知识去帮助他人,发挥余热。美国政府还帮助社区制订志愿者工作方案,老人的社会福利服务的实施主要由志愿者来完成。

2.1.2日本模式

日本是老龄化程度最高的国家,1970年就步入老龄化社会。为解决老人的照料和护理问题,日本政府早在1963年就推出了《老人福利法》,推行社会化养老。1982年出台的《老人保健法》将老年福利政策的重心开始转移到居家养老、看护方向。比如,政府出资培训了10万名家庭护理员,负责看护老人,处理家务[5]。20世纪90年代,日本政府为缓解人口老龄化对医疗保健机构和医疗保险的压力,开始实施“老年保健福利计划”,重点建立和实施社区综合护理系统,推进家庭护理,提供老人保健福利和医疗服务[6]。

日本老年卫生政策表明,养老侧重于公民自立,重视发挥家庭福利的功能,在完善家庭护理制度的同时,推进家庭保健、医疗和福利的综合发展。

日本的家庭养老有3种方式,即同居式家庭养老、分居式家庭养老和社会化养老[7]。对于居家养老的老人,一般以家庭或亲属的护理为主,以公共福利服务和市场化服务为补充,其中提供服务的工作人员大部分都是社区的志愿者。老年人接受的居家养老服务包括以下内容:①家政服务,并根据老人的要求,提供日或夜间服务。②老人保健医疗服务,提供日常的护理,并在老人病发时联系医生进行治疗。③专业人士对老人的康复进行指导。④日间托管服务,针对部分行动不便、长期身患疾病、生活不能自理的老人,提供生活援助、康复指导等,并在医生的指导下进行康复治疗和训练。⑤组织老人进行文体娱乐活动。

2.1.3 新加坡模式

在社区养老方面,新加坡将西方市场经济制度与东方家庭价值观念相结合。在制定政策上,新加坡政府强调发挥社会的力量来处理养老问题,为此政府还设立了相关的老人照料项目,调动社会各方面的力量来实施这个工程。政府要求个人承担起自己的养老规划,要求社区完善在老人照料方面的服务,帮助家庭给老人提供协助和支持,而政府则为个人、家庭和社区在养老方面的综合运作尽可能地创造条件,主要表现在养老设施的建设,养老机构的运作资金补贴的提供,实行“双倍退税”政策,允许国家福利理事会认可的养老机构面向社会募捐等。养老机构服务人员必须具备一定的文化水平且接受过专业的培训,拥有一支义工队伍,许多义工具有专业知识,并且长期为养老机构服务。在养老机构的服务理念上,目标非常明确,就是努力提高老人的生活质量和生命质量,达到专业化、科学化、精细化。

2.1.4 国外居家养老的成功经验

西方发达国家的社区服务,最初是由民间力量发起的,其对象大都为社会弱势群体,目的在于解决社会发展中出现的各种社会问题,维护社会的公平,为社会的平稳发展创造条件。坚持政府主导下的社会化、市场化是国外发展社区服务的主要途径。绝大部分养老服务由社会组织和个人承担。这种模式不仅能使政府在养老服务中始终处于主导地位,而且能调动社会各方关心和参与养老服务事业。目前,福利服务已向专业化、规模化转变。将养老服务作为一个专业、一个职业,已经成为发达资本主义国家社会福利事业的重要特征。国外社会福利法规体系较为规范。外国政府在福利事业发展进程中,从宏观上加强政策和法规建设,有力地促进了社会福利事业的规范化和法制化。

2.2 国内居家养老发展情况

2.2.1 香港的居家养老措施

香港已经进入了老龄化社会,1998年全港60岁以上的老人占总人口的14.1%,香港老年社会工作的基本目标是鼓励并协助市民照顾他们的年长家庭成员,并提供多元化服务,协助那些未能在家庭中获得照顾的长者安享晚年,同时鼓励长者继续参与社区活动,发挥所长,最终达到老有所养、老有所属和老有所为的理想。香港的居家养老服务大致分为3类:①老人急需的服务。②个别需求的服务,且需求程度相当大。③为老人的特别需要而设立的服务[8]。

2.2.2 台湾的居家养老措施

台北社会局开办的“居家照顾”服务按服务对象,大致分为3个方面:①老人院服务,针对那些单身年迈无人照顾,生活不能自理的老人以及残障需要协助照顾的老人所开展的服务。②居家看护服务,针对居家患有慢性疾病的老人。③居家护理服务,针对那些出院后仍然需要继续照顾的生病老人,或家中长期患病的老人、家庭中患重病的老人。

2.2.3 宁波市政府购买服务模式

2005年3月,宁波市海曙区决定在全区65个社区中全面推广政府购买居家养老服务,由海曙区政府出资,向非营利组织海曙区星光敬老协会购买居家养老服务,社区落实居家养老服务员,每天上门为辖区内600余名高龄、独居的困难老人服务。老年人遇到情况后只需要拨通81890,信息中心的电脑屏幕上就会出现有关这个老人的姓名、住址、年龄、身体健康状况病史以及子女情况等资料,以便接线员根据实际情况作出反应。此外,政府定做了一批“一键通”电话机,免费安装到独居、高龄的老人家里,一键直达81890信息中心。海曙区政府购买居家养老服务还有其他配套政策,海曙区政府形象地把它概括为“走进去”和“请出来”的“两走”居家养老模式。所谓“走进去”,主要是指对一些高龄、独居的困难老人对象,通过政府购买服务,由专门的服务人员走进老人的住所,提供上门服务。除此之外,“走进去”的服务方式还有志愿者无偿服务、老人自己有偿购买服务和企业为老人购买服务等。所谓“走出来”,就是让大部分行动方便的老年人,走出小家庭,融入社区大家庭,老人“走出来”的载体有老人日托中心和各种老年民间组织[9]。

3 我国农村居家养老模式的特点

从国内外经验上看,目前居家养老模式主要还是在城市社区之中发展,利用城市社区能够方便集中和利用资源的优势,整合养老机构、社区及地方政府等多方资源,提供服务。农村社区在资源利用和整合方面,相对于城市社区有其先天不足的局面。首先,缺乏稳定的资金来源是我国农村社区居家养老发展面临的困难。政府财政支持不足、村组集体自筹资金规模小、社会捐赠少成了我国农村社区居家养老所面临的最现实的问题。其次,基础设施配置不足,大多集中在乡镇,偏远农村社区老人有养老需求却不能够享受到这些设施的便利,而农村社区缺乏专业的人员和设备,所能提供的服务项目有限,这些都在一定程度上阻碍了居家养老服务的深入发展。但是,我国农村社区的养老也有其自身的特点。

3.1 孝道的传承是我国居家养老传统文化基础

文化传统在很大程度上决定了我国居家养老的特征与模式。由于传统不同,居家养老在东西方存在较大差异,西方强调国家、社会和社区,日本和新加坡则更突出家庭的作用。而我国的农村地区,农村老人受到“安土重迁、叶落归根”的传统思想影响仍然很大,不愿意离开故乡是一个明显的特征。因此,我国的农村社区居家养老服务具有地缘和亲缘优势。中华民族家庭养老源远流长,形成了“百善孝为先”的中华文化传统和生活习俗。对农村老年群体在社区实施居家养老服务符合老年人“叶落归根”的心理需求,同时也是老年人子女的需要和社会需要。因此,我国在发展居家养老时,应特别重视和突出家庭的作用,充分运用经济、文化、舆论、法律等各种手段,倡导中华民族孝道文化,鼓励发展以家庭为基础的各种养老服务形式,探索具有中国特色的低成本、高效率、高幸福感的居家养老服务模式。

3.2 农村居家养老应建立在发挥家庭核心作用的基础上

农村居家养老体现了家庭、亲属、朋友、邻里和机构为老年人提供支持和照料服务中的职能分工。在推进居家养老服务社会化时,居家养老社会化应立足农村社区,应发挥家庭成员的核心作用。社会化居家养老从一定程度上减轻了家庭的养老压力,但并没有减轻家庭的养老责任。家庭成员必须要承担起赡养老人这一明确法律义务。从情感层面来讲,很多老人最大的担心是亲情关系的疏远和天伦之乐的远离,而这种亲情是构成社会和谐的一个基础。从现实的层面讲,政府对农村养老投入的有限性和社会力量参与存在欠缺,以血缘为基础的养老关系必将长期成为整个农村居家养老体系的核心,只有发挥了家庭的核心作用,这个体系才可能具备可持续发展的基础。

3.3 农村老年人纯粹养老时间短

中国农村老年人在完全丧失劳动力之前会一直参加劳动。相关数据显示,50～60岁的老人有95.6%的人会参与劳动。大约2/3的60～70岁老人也会参与劳动。即使丧失部分劳动能力的老人,仍会做一些辅助性农活和家务。这说明农村的老年人相对于城市老年人,其仍然具备简单的或者基本的生产生活自理能力,纯粹由他人照料的养老时间短,这样能够节省很多的资源和人力。

3.4 农村社区养老成本低

农村社区自给自足的小农经济仍然存在。许多老人会自己种上瓜菜、养猪等农副业生产,相对于城市社区只能购买商品,农村社区的生活成本要低很多。农村居民自有住房,粮食蔬菜基本可以自给自足,衣食住行成本都相对较低。老年人不仅可以继续劳动,拥有的土地也能获得收益。因此,总体来说农村老年人的养老成本和负担也较低。

4 农村居家养老的对策建议

4.1 加大政府财政支持力度

稳定充足的资金来源是逐步推进农村居家养老服务工作的根本保障。目前我国农村居家养老的政府资金支持力度不够,资金规模小、资金来源也不稳定。因此,政府部门当前应推行更加积极有效的政策,在加大财政投入的基础上积极引导社会组织和个人参与其中,鼓励社会力量进行捐赠,使居家养老服务社会化和市场化。

4.2 重视农村居家养老服务的队伍建设

农村社区居家养老服务的突出问题是服务人员的素质低、人数少。应从农村的实际出发,将村里的空闲青壮年劳动力,特别是没有外出务工的妇女带动起来,由于农村妇女在农村社区的优势很明显,对于本社区的老年人基本情况十分熟悉,因此通过对她们进行专业的职业技能培训,就可以把农村的空闲妇女劳动力组织成一支贴近老年人实际需求的养老服务队伍。

4.3 根据本社区需求,制定服务标准

每个农村社区都有自己社区的共同点和特殊点。因此,要根据本社区的需求,制定服务项目和服务标准,这有助于满足本社区老年人居家养老的需求,也有利于根据本村的实际情况和农村老年人的现实需求,拓展更深层次的服务项目。

摘要：居家养老服务是一种新型的养老模式,不仅符合中国人传统的家庭观念,同时也弘扬了“尊老、爱老、敬老、护老”的中国传统的民族精神和道德准则。文章通过借鉴国内外居家养老服务发展的经验,分析我国居家养老服务模式在农村社区的可行性。

关键词：居家养老,农村社区,养老模式

参考文献

[1]于景元,袁建华,何林.中国农村养老模式研究[J].中国人口科学,1992(1).

[2]陈赛权.中国养老模式研究综述[J].人口学刊,2000(3).

[3]郭文娟.中国农村养老模式研究综述——基于CSSCI期刊(2000--2013)的研究[J].山西农业大学学报,2013(11).

[4]郭玲.农村居家养老模式研究[J].现代商贸工业,2013(17).

[5]王欢.社会老龄化——世界各国的难题[J].观察与思考,2005(18).

[6]刘则扬.护理经济学概论[M].北京:中国科学技术出版社,2002:215.

[7]王伟.日本家庭养老模式的转变[J].日本学刊,2004(3).

[8]唐咏.居家养老的国内外研究回顾[J].社会工作,2007(2).

[9]朱志莹.海曙“两走”居家养老模式成全国示范[N].宁波晚报,2005-11-04.

[10]张波.我国居家养老模式研究综述与展望[J].四川理工学院学报.2013(8).

3.农村社会养老模式调查研究篇三

关键词：农村社会养老;模式选择;服务

我国目前农民的养老保障仍以家庭养老为主，将逐步向社会化养老为主转变，在不超越经济条件许可的前提下，积极稳妥地推进农村养老保障体系的建立具有现实意义。

调查研究以淄博职业学院附近的南营村为例，验证了目前农村社会养老存在的诸多问题和不足。通过调查，阐述了中国农村养老的现状，揭示了中国农村养老存在的一些突出的问题，并在这些问题的基础上提出几点建设性意见，作为解决农村养老问题的途径。

一、南营村养老模式的问题

（一）单一家庭养老模式存在缺欠

南营村依然以家庭养老为主。“养儿防老”这一观念在该村依然盛行。绝大多数家庭把毕生的精力都倾注在孩子的身上，没有为自己将来养老做打算的意识。到了老年，很多人丧失继续操持农活的能力，尤其是高龄老人成为明显的弱势群体，加上自身积蓄不多或没有积蓄，从而不得不依靠子女来维持生活。然而农村经济来源单一，农民增收难度大，使得单一家庭养老矛盾突出，引发不少家庭矛盾和冲突。

（二）“空巢老人”问题突出

“出门一把锁，进门一盏灯”，有人用这句话来形容空巢老人的独居生活。在现在这种竞争压力很大的社会环境下，好多人都自顾不暇，更很难抽出时间来照顾老人了。

（三）农村老人精神生活单调

当前南营村的公共文化活动匮乏，老年人的闲暇时间多数只能通过聊天、看电视、赶集等方式打发，精神文化生活单一，而其中以空巢留守老人的精神孤独更为严重。

二、南营村养老模式问题产生的因素

（一）农村工业化、城镇化进程加快

这是促使家庭养老变革的决定性因素。在城镇化进程中，一方面促进了社会经济结构和生产方式的变更，弱化了土地保障作用，促使了社会养老方式的产生;另一方面，工业大生产劳动方式的重大转变，在一定程度上影响了劳动者作为养老义务承担者的角色，家庭赡养和生活照料功能随之受到减弱。

（二）农村居民生活水平提高，消费增加，商品性支出增大

这改变了老年人供养以实物支付为主的传统方式。子女对老年人的供养主要表现为货币支出。这使老年人供养状况直接受子女货币收入的影响，缺乏了稳定性。

（三）家庭规模小型化

伴随着人口老龄化趋势及家庭“421”人口结构的形成，家庭小型化也在农村发展。独生子女夫妇须同时照顾多位老人，生活压力不断增大。而已婚子女与老年人分居现象逐渐增多，老年人单身户或一对老人夫妇比重提高，丧偶老人群体及与子女分居的老人等特殊群体不断增加，这些纯老户与特殊户老人群体，在居家养老方面也就出现了困难，需要社会予以关怀。

三、对改善当前养老模式存在问题的建议

第一，改善单一家庭养老模式，建立适合农村养老的多元化老人生活照料体制。具体将有两种方式：一种是集中供养方式。主要针对高龄老人及有特殊困难的老人。他们之间将有部分人住进敬老院、老年公寓、托老所等设施，生活照料由老年服务机构承担下来，由老人或家庭提供一定的费用。另一种是社区服务方式，由社区老年服务组织为主提供服务人员进入家庭服务。居家养老模式将居家和社会化服务有机结合起来，使老年人既能继续留在熟悉的环境中，又能得到适当的生活和精神照顾，免除了后顾之忧。

第二，建立健全农村老年医疗服务保障体制。建立多形式、多层次、多类别的医疗保障制度，尤其要鼓励农民互助共济兴办合作医疗，确保农村老年人享有保健医疗，提高老年老年人健康水平，实现健康老龄化。

第三，建立老年精神生活体系。以乡村为单位，建立老年文化、体育、教育、娱乐活动场所。全面考虑老年人的需求，社会的多元化决定了养老需求的多样化，一方面，针对老年人的不同生理需求在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，采用不同层次、不同类别的设计。另一方面，对老年人的需求由开始的注重经济、生活和医疗保健逐渐开始转向全方位的照顾，特别是精神慰藉方面，更注重对老年人心理和情感上的关怀，追求老年人生活的更加充实和老人的情感需求满足。如让老年人重新回归家庭，倡导居家社区服务的养老模式，鼓励老年人重新就业、参加各类社会组织、参与各类公益性活动等各种措施鼓励老年人回归社会。

四、结论

综合考虑我国养老的经济实力、人力资源、文化传统及亲情、空间、服务和需求等一些因素，借鉴国外的先进经验，我国应构建居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充的运转协调、服务高效的新型老年社会福利服务体系和养老服务模式。该模式具有服务主体多元化、服务方式多样化、服务对象公众化、服务队伍专业化等特点，是目前中国养老模式合理的历史选择。

参考文献：

[1]王思斌.社会工作概论[M].北京：高等教育出版社，2001.

[2]陈丽娜，赵桂英.借鉴国外经验，构建中国养老模式[J].衡水学院学报，2011（13）.

4.养老模式专题研究篇四

关键词：社区养老医养结合老年服务

2015年11月18日，国务院办公厅转发的《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》明确提出，加快发展养老服务业的重点任务是建立健全医疗卫生机构与养老机构合作机制，支持养老机构开展医疗服务，推动卫生服务延伸至社区、家庭，鼓励社会力量兴办医养结合机构，鼓励医疗卫生机构与养老服务融合发展。

笔者认为，将医养结合融入社区养老，构建“医养结合”的社区养老模式是提升养老服务质量的有效举措。在社区养老中将医疗服务与养老服务相结合，在政府主导下，以社区为依托，集中医疗机构、养老机构以及社区自身优势，以老年人的意愿和身体健康状况为依据，为老年人提供多层次养老服务需求。社区作为整合各项服务资源最有效率的综合性平台，在社区推行医养结合模式能削减成本、提升效率、增强效果。医养结合的社区养老模式的构建，应发挥包括政府、社区、社区卫生服务中心、社区养老机构、社会组织、企业等各福利主体的作用，调动人、财、物等资源，建立协调统一的服务体系。

一、政府是社区医养结合模式的主导

1.政府是政策及法规的制定者。政府应完善相关的社会政策及法规，从政策上支持医养结合的社区养老模式。国家应该根据社区医养结合服务模式的目标定位，出台促进社区医养结合发展的意见规划。各级政府在进行市政建设规划时，应把发展社区医养结合模式作为社区养老的重要内容，积极推进社区医养结合的构建。比如，对积极进行医养结合的社区给予并落实优惠政策；出台奖励政策，鼓励高校兴办与养老服务相关的专业，培养从事养老服务的专业人才；鼓励高校毕业生从事社区服务与养老服务等。

2.政府是资金的供给者。国家应在法规上保证每年有预算用于社区医养结合模式的构建，确保各级政府对社区医养结合的资金投入，提高推行医养结合模式的社区拨款额度，用于改善养老硬件设施、完备医疗设备及引进专业人才等。此外，政府可以自己牵头，打造“医养结合”社区的示范点，供其他社区参考的同时能够提升社会对该模式的信任。

3.政府是模式构建的统筹者。社区医养结合归根结底是提供养老服务的过程，服务提供过程中需要各环节不出差错，政府在这一过程中应承担统筹及监督的责任，不仅应推动政策及资金的落实，还应协调各方之间的关系，引导“医养结合”社区养老模式推进。

二、社区是社区医养结合模式的支撑

1.社区是最优效率的资源整合平台。社区作为整合各项服务资源最有效率的综合性平台，是提供持续性、普惠性服务的重要场所，是实现社区医养结合所依托的基础。社区应发挥自身的支撑作用，在政府引导下构建以社区为支撑的服务平台，以吸纳各种社会资源、社会力量，利用政府、社会、社区卫生服务中心、社区的小型养老机构等实现社区养老与医疗的融合。

2.社区是直接的服务供给方。社区可利用自身优势，直接提供服务。除了家庭以外，社区是老年人活动的主要场所，可以为老年人提供就地的、有针对性的、多元化的服务。比如，社区可邀请老年健康专家开设讲座，给老人们讲授疾病预防及管理的知识；开展需求调研，开设社区老人兴趣小组，以丰富社区老人的晚年生活。

3.社区是志愿者队伍建设的组织者。社区吸纳志愿者改善人力资源不足的现状。志愿者队伍可以分为两类，一类是大学生志愿者，一类是社区居民志愿者。一方面，社区可以提供实习岗位，吸引一部分社会工作、社会保障等专业的大学生进入社区实习，还与高校建立实习基地吸纳大学生志愿者。另一方面，发挥社区本身的人力资源，在社区居民中招募志愿者。相对于大学生志愿者，社区居民志愿者更了解本社区的情况，更能迎得老年人的信任。居民志愿者利用自己的空余时间去了解老人们的情况，了解老年人生活与身体状态的同时，也有利于老人感受到社区的温暖，加深对社区的认同。

三、社区医疗与养老机构是社区医养结合的直接供给者

1.提升硬件条件，切实改善养老及医疗环境。对于社区养老机构而言，要将政府给予的资金支持切实运用到机构环境改善中来，社区养老机构应用提升适老人设计水平，购买适老化的病床、扶手，另外配备必要的基础医疗与保健设施。社区卫生服务中心设备比较缺乏，许多医疗仪器、功能室不健全，因此要用来配备老人常用的医疗设备及检查仪器，补全缺失的功能室。

2.招聘专业人才，提升服务人员的专业水平。医养结合的顺利发展关键在于提升机构工作人员的服务能力，在政府的支持下，吸纳高水平的专业人才进入机构。对于机构内现有的工作人员，进行资格培训，对考核合格者颁发证书并给予一定的经济奖励，从而激励机构内全体工作人员不断提升个人专业素质。在引进专业人才上，对有意愿进入养老行业服务的大学生给予工资薪酬补贴以及深造的机会以吸引更多专业人才的加入。

3.规范机构管理，保障服务质量。对于机构而言，专业化不仅指设施的专业化、服务人员的专业化，还包括了管理的专业化。首先，无论是社区养老机构还是社区卫生服务中心都应制定明确的收费标准，公开透明。其次，应对管理人员进行培训，可以聘请社区工作、机构管理、心理咨询等领域的专家进行授课，传授工作的知识、方法和技巧，使管理人员的工作更加科学规范。最后，机构内应该制定各类规范，例如服务人员规范条例，用以约束服务人员的行为，确保服务质量，保障老年人的利益。

4.理顺养老机构与医疗机构间的关系。社区养老机构与社区卫生服务中心之间应形成合作关系，通过签订协议，实现转诊，明文规定双方的责任及义务，比如当养老机构的入住老人需要医疗服务时，社区卫生服务中心当及时响应，确保能够实现养老与医疗资源的无缝对接。虽然在社区养老机构中设置门诊部和在社区卫生服务中心中开辟养老病床都具有可行性，但在过渡阶段，这种资源的无缝对接是非常必要的，能够提高老人们的看病效率，从而提高服务质量。

四、社会力量的广泛参与是社区医养结合模式的重要辅助

1.引入社会组织，实现社区医养服务的专业化。政府应当加大对于社会组织的资助与扶持，采取优惠政策鼓励和支持社会组织进入社区开展老年服务，可以通过“政府购买服务”的方式来调动社会组织在社区养老的“医养结合”模式构建中发挥作用。社会组织能够提供高质量、专业性、灵活性、有针对性的服务，能够满足老年人多层次、多方面的需求，为社区医养结合注入活力。

2.引入市场机制，实现社区医养服务的产业化。在社区推行医养结合，应进一步整合社会资源，引入市场化力量，鼓励企业参与社区“医养”项目。比如可以将一些社区服务项目的运营下放给企业，促进专业化社会服务公司的产生和发展。政府通过购买服务的方式，逐步实现老年人养老服务的专业化和规范化。但市场化可能会带来风险，因此在鼓励企业进入医养结合的社区养老服务之前，需要设立行业标准、完善招标制度、建立合理的行业准入与退出机制等以规范企业行为。

参考文献

[1]李钕玲，叶先宝.构建社区“医养结合”的养老模式[j].行政与法，2016（4）：45

[2]严妮.城镇化进程中空巢老人养老模式的选择：城市社区医养结合[j].华中农业大学学报：社会科学版，2015（4）：23

5.养老模式专题研究篇五

养老保险制度改革牵扯面广，涉及层次深，只有从合理调配资源，充分顾及城乡居民的切身需求，有利于城乡居民更加公平地享有基本养老保障进行设计，才能最大限度地保障国民经济平稳运行，保障城乡居民的基本利益。

日前，国务院决定将现行农村养老保险与城镇居民养老保险制度合并实施，这一顶层设计，拉开了养老保险全面并轨改革的序幕，为解决我国社会养老保险制度城乡差异迈出了重要一步，为将来建立统一的国民基本养老保险制度打下了坚实基础。

1986年，国务院提出要有步骤地建立具有中国特色的社会保险制度;1991年，国务院发布《关于企业职工养老保险制度改革的决定》，提出奖励多层次的养老保险制度，同年，部分农村地区进行养老保险制度试点;1997年，国务院颁发《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》，开始在全国建立统一的城镇企业职工基本养老保险制度;2009年，开展新型农村社会养老保险试点工作新型农村社会养老保险，即新农保。2014年伊始，国务院印发《关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见》。从无到有，从“多轨并行”到初次“并轨”，在养老保险改革28年间这一个个扎实而清晰的脚印里，我们可以读出人民老有所养的愿景，可以看到改革是一个循序渐进的过程。

在养老保险制度以往的改革中，机关事业单位和企业职工养老保险的“双轨制”是为人詬病的难题之一。早在2008年，国务院常务会议通过《事业单位工作人员养老保险制度改革试点方案》，确定在山西、上海、浙江、广东、重庆5省市先期试点。时至今日仅个别省甩开膀子干起来。所以，改革从来不是一蹴而就的。正如总书记在省部级主要领导干部学习贯彻十八届三中全会精神、全面深化改革专题研讨班上发表重要讲话时所言：“改革是循序渐进的工作，既要敢于突破，又要一步一个脚印、稳扎稳打向前走。”从这个意义上讲，务实就是顶层设计的基础。只有摸清家底，整合资源，打破部门和地方的局部利益，统筹全局，充分体现社会的公平正义，改革之路才能稳步推进。

6.养老模式专题研究篇六

(2)养老保险模式的演变是社会工业化、城市化的产物纵观世界社会养老保险的发展，己经历了2个历史阶段并相应的形成了两种养老保险模式。一个国家的养老保险制度从家庭养老保险发展到社会养老保险，从城市社会养老保险覆盖到农村，都是处在该国的工业化、城市化程度较高阶段。在这一阶段上，农业社会被工业社会所取代，农业人口向城市人口大量迁移，农业人口相对一国的人口总数所占比例极低，传统的家庭结构解体，传统的家庭养老保障首先在工业先行国家瓦解，而代之以城乡统一的社会养老保险。日本在20世纪的1941年，就提出了面向城市企业劳动者的厚生年金保险，而直到1971年才推出了面向农业从业者的年金保险制度，这时日本的城市化水平己达到70%以上，农业从业人口还不到20%.为了推进城乡实质平等的“国民皆保险”,国家财政给予农业从业者社会保险以更大的支持。目前我国正处在农业社会向工业社会转移的中期，城市化水平是18.23% , 才达到36.09%;农民占全国总人口的70%以上。显然，我国农村向城市化转轨还有很大距离，目前若全面推行农村养老保险的社会化是不现实的。所以，在选择农村社会养老保险模式时，必须适应国家和当地经济发展水平及农民群众心理上、物质上的承受能力。

(2)社会保障水平必须适应经济发展水平社会经济发展水平是制约社会保险模式选择的核心因素。这是发展社会保障事业必须遵循的一条客观规律，也是构建农村社会养老保险模式的一个理论依据。从世界各国社会保障事业发展的历程看，社会养老保障基金来源主要有：国家、集体和个人，但归根到底还是来源于国民收人的初次分配和再分配。而国民收人的状况又往往制约于社会经济发展水平。当一个国家经济发展水平高时，国家财务充裕，企业和国民支付能力强，社会养老保险筹资的社会化、保险对象的社会化和保险服务的社会化程度就比较高;反之，养老保险的社会化只能是低度发展。但是由于我国过去的经济和社会发展水平很落后，经济和社会发展要求仍然很强烈，各种发展事业和项目都需要经济或财力的支持，这又树俯开展农村社会养老保险是一种重要的约束。国家财政拿不出那么多钱来解决8亿多农民养老问题，而我国农村总体上生产力又不发达，农民可支配收人低，集体经济实力薄弱。所以，我国目前尚不具备全国建立城乡统一的高度社会化的养老保险模式的经济发展水平，农村只能选择社会化水平较低的养老保险模式。

(3)社区化养老保险是社会化养老保险的过渡社会保障的科学机理是“大数法则”,即大多数人群分摊少数人的风险。覆盖面越大，每个保障对象遭遇风险的概率越小，补偿越稳定。有着“福利国家之父”之称的贝弗里奇，早在1942年就提出了社会保障的“全面普遍性原则”,要求社会保障的对象是覆盖全体国民。但贝弗里奇同时出提出了“区别对待原则”,要求根据不同的社会成员采用不同的社会保障模式，制定不同的社会保障标准。我国农村广大地区之间经济发展不平衡，经济社会发展的多层次性极为明显。历史因素的积累和现实条件的局限，决定了我国现阶段农村的社会养老保险不可能采取一个模式，更不能一步到位建立起城乡统一的社会养老保险模式，而应“区别对待”,选择适合当地实际情况的养老模式。根据社会保障的理论和借鉴国外养老保险的经验，把农村社区养老保险，作为农村社会养老保险模式起步与发展阶段中特殊过渡形式，谋求农村社区养老保险相对独立地发展，待条件成熟后与城市的社会养老保险模式并轨，是比较现实的战略选择。

7.养老模式专题研究篇七

一、养老问题研究的基本逻辑

研究养老问题,应当首先从其主体,即老年人群体的需求入手,解读老年人福利中的生存保障和发展保障两个基本面;其次,进入其保障手段中的经济手段和非经济手段的实现方式层面;再次,深入分析与几个层次相对应的养老金、医疗与配套服务等具体表现形式;最后,归纳出两个最重要的一般表现形式:第一,社会发展的阶段性博弈结果成为了阶段性的养老制度安排,并会随着经济社会发展的条件变化而呈现出变迁的态势;第二,养老模式,即具体的老年人生活方式,充分体现了在一定的制度安排下,社会以何种方式实现老年人生存和发展保障的需要。

这一问题研究脉络(如下图所示):

通过以上切入点来看,针对老年人群体需求的养老问题,根本上可以从生存保障和发展保障两个方面进行认识。生存保障的核心在于基本物质保障和基本生理保障,两者的最终结合点在养老和医疗保险基金的资金层面。发展保障的核心则在于公共服务和配套设施建设,两者构成了老年人生活环境中的外部环境,并以针对性的养老服务满足老年人个性化及社会化需求。这种保障的实现方式则是凭借经济手段与非经济手段两方面的共同作用,在养老金方面,部分以相关法律制度进行规范和约束,部分则遵循市场原则,而医疗与养老服务不但需要政府等公共服务部门的积极参与,也需要依靠市场机制优化资源配置,充分实现公平与效率相兼顾。

由当前养老体系中养老金、医疗、服务三个具体表现方面,可提取出两个重要一般表现形式:制度保障和养老模式。前者的行为主体关系到政府中政策指导部门和受益的老年人群体,后者的行为主体则主要联结了政府中公共服务部门、灵活的市场和受益的老年人群体,而二者的共同点则在于同属于养老保障环境层面的内容,进一步作为递进的层次,制度保障的绩效表现最终回到养老模式的具体层面上。

北京市作为现代化、国际化水平较高的大城市,其老龄化压力诱发的各项改革政策和措施,离不开借鉴发达国家的相关制度及生活模式。这里以北京市为例,以养老金、医疗和相关服务等具体内容为主要考察对象,对其养老保障制度变迁和养老模式进行分析和总结,并借鉴各国相关经验进行国际比较。

二、北京市养老保障制度变迁历程

北京市的老年人福利制度发展经历了数次变迁,这里从保障基本物质生活的老年收入问题,保障基本生理生活的医疗问题两个方面入手,对相关制度安排变化加以解读。

(一)北京市养老制度变迁的描述性分析

1.老年收入问题:基本物质保障。在老年人收入问题上,养老金的规模和分配是最为基本的问题。

现代国家的养老金制度当前大部分采用多支柱模式,一般由三支柱构成:第一支柱是基本养老保险,政府强制征收养老保险费来提供,采取现收现付制管理模式;第二支柱以企业年金等为代表,通常由雇主发起设立,雇主与职工共同缴费,采取基金积累制,并投资于资本市场;第三支柱则是根据私人意愿购买的商业保险,同样投资于资本市场。根据北京市人民政府于2006 年颁布的《北京市基本养老保险规定》,基本养老金由基础养老金与个人账户养老金组成,北京市养老金支柱模式由基本养老保险、补充养老保险和个人储蓄性养老保险三支柱构成。

资料来源:根据刘云龙、肖志光《养老金通论》部分内容,以及笔者整理北京相关政策内容。

比较分析北京和四国养老金支柱模式,可以发现北京在三支柱模式的形式上与发达国家并没有特别明显的差距。但实际上,由于国内资本市场和金融市场尚不完善,目前的养老基金仍以现收现付制为主,尚不能有效发挥个人积累账户的保障作用,基金规模的增长也较为缓慢,但未来将养老金投入资本市场运作的方向却是短期内不会改变的。

观察北京市养老保险参保数据变化,在2004 年后,伴随扩大养老保险覆盖面改革政策逐步发力,北京市参保人员增幅明显上升,其中农村养老保险参与人数增加更加突出;同时产生较大变动的还有退休人员基本养老金最低标准的增量,与参保人员增量呈现出每两三年渐次相互超越的增加趋势,显示二者可能存在着互为因果的螺旋上升发展关系。而相对于这两项变量的增加趋势,养老保险基金支出的增加值也在2005 年后呈现出较明显的快速上升趋势,并保持较为平稳的发展步调。

2.老年医疗保障问题:基本生理保障。现代老年人福利的发展取向,一方面是充分的物质生理保障,包括养老金和基本医疗,另一方面是扩展的身心发展空间,包括老年服务和养老模式的选择问题。归根结底,都是要将老年人以更为合乎社会发展的方式重新纳入社会体系中,体现社会对做出贡献群体的合理报偿,并避免其真正脱离社会可能导致的身心不协调或陷入不良境遇。

因此,养老问题中的老年医疗保障就成为了一个关键议题,在老年医疗保障问题中,医疗保险制度变迁体现了医疗生理保障问题中的环境变化和政府责任。

北京市在2001 年之前,以大病医疗基金统筹为主要的医疗保险模式,在2001 年后才开始设置基本医疗保险指标,自2001 年建立面向城镇职工的基本医疗保险制度,到2003年建立面向农民的新型农村合作医疗制度,之后医疗保障体系不断完善,覆盖范围也不断扩大。

北京市医疗保险参保相关数据显示,参保人数变化过程分别在2004 年和2009 年出现了转折点,而基本医疗保险支出总额的的转折点是在2009 年。究其原因,受2004 年北京市出台的外地农民工参加工伤保险和医疗保险办法刺激,医疗保险参保人数短期内出现了激增;伴随2009年1 月1 日起执行的北京市《关于已参加大病医疗保险的城镇居民老年人门诊医疗费用报销暂行办法》、《北京市灵活就业人员参加职工基本医疗保险办法》和《关于退休人员医疗保险待遇有关问题的通知》等三项医疗保险惠民措施得到落实,2009 年之后的保险基金支出和参保人数均呈现激增态势。

资料来源:1999—2003年度《北京市劳动和社会保障事业发展公报》、北京统计年鉴(2012)。

资料来源:由表2数据计算得出。

资料来源:北京统计年鉴(2012)。

资料来源:由表3数据计算得出。

(二)北京市养老制度变迁的阶段分析

以养老金制度变迁和医疗保险的制度安排改革来看,北京市养老制度变迁的历程可以根据养老、医疗保险制度变迁的主脉络划分为四个阶段。

1.第一阶段:完善基础制度,初步保障基本面。以1994—2001 年左右为第一阶段。这一时期,以保障北京城市居民为主,外来人口流动性还不强,老龄化压力也还不大。养老保险逐步发展出社会统筹与个人账户结合的城镇职工基本社会养老保险制度,医疗保险以大病统筹方式,将城镇职工与退休人员纳入医疗保险范围内,初步形成以城镇职工退休人员为主体的基本养老制度保障体系。

2.第二阶段:扩大覆盖范围,充分保障基本面。以2001—2004 年左右为第二阶段。这段时期,农民的利益得到关注,也开始有越来越多的外来务工人员进入北京寻求发展,并因户籍问题而处于社保夹缝中,亟待政府出台相关政策给予保障。养老保险制度日趋完善,将外来务工人员纳入了养老保险范围内,医疗保险则建立了面向农民的新型农村合作医疗制度,并将外地农民工纳入医疗保险范围内,原有基本面覆盖范围扩大,初步实现城乡居民退休人员群体的基本覆盖。

3.第三阶段:制度结构性改革,以增加投入惠民。以2004—2007 年左右为第三阶段。这一段时期,老龄化问题加剧,流动人口问题突出,以多项民生政策为开端,社会保障在制度结构和政府投入两方面都有较大变化。该时期是在2004 年左右养老保险与医疗保险制度改革后,覆盖范围扩大的推进时期,其中退休人员基本养老金最低标准和养老、医疗保险支出额度均有较大攀升,政府相关投入的增加带动了城镇居民主体的参保积极性。

4.第四阶段:继续扩大覆盖面,以实现养老、医保全覆盖。以2007 年以后至今为第四阶段。这一时期,老龄化问题已经极为突出,流动人口保障的诉求呼声很高,养老问题成为城市居民焦点问题,需要切实有力的保障政策支持发展。基本养老保险规定进一步修改和完善,约在2010 年实现了城乡居民养老保险保障制度全覆盖,医疗保险范围中未曾覆盖到的儿童和部分老年人通过“一老一小”政策被纳入覆盖范围内,到2008 年,北京市出台办法将重障残疾人员和无业人员纳入医保范畴,在全国率先实现医疗保障制度全覆盖。

综上所述,养老保障制度变迁的过程,大致体现为先将蛋糕做大,再合理分配的螺旋上升发展方式;同时根据人口结构变化而扩大保障覆盖范围,进而有序提升参保人福利水平是两个基本方向。

三、北京市养老模式的国际比较与特殊性

(一)养老模式的国际比较

发达国家更早遇到人口老龄化压力,对养老问题的思考和研究更加深入,形成了惠及老年人的各种生活保障和服务体系,最终建构了符合国情的不同养老生活模式。

资料来源:根据相关文献资料总结。

各国的养老模式虽基本上由家庭、机构、社区模式构成,但也都有其不同倾向和独特性。一是老年群体基本特征存在较大差异。欧美国家老年人独立意愿更强,在足够收入的情况下,倾向脱离子女的居家养老,和自治性强的老年社区;新加坡、日本等东方传统观念浓厚的国家,则大多将老人与子女同居看作是更好的养老生活方式,政府积极采取措施鼓励“两代居”家庭养老。二是收入水平存在差距。英美依托养老金资本市场较德日等国有积累优势,然而高福利国家的养老金可持续问题始终未能有效解决。

(二)北京市社区居家养老模式的合理性

在社区居家养老模式和养老地产等新型养老选择兴起的当今时代,社区在不断完善和扩展基本服务功能的同时,可以担当起老年服务的供给主体,提供基本医疗卫生、日常照料、文化娱乐和社会交往等服务,尤其是在一些高龄老人较多的老年社区。

比较而言,适合北京城镇居民的养老模式应为社区居家养老,主要基于如下三点理由。

第一,是由于尽量不过分脱离原有家庭成员是不少老年人的基本愿望,所以呈现出围绕原有居家养老模式的服务网络,更甚于整体性地构成一个老年社区。根据尹志刚(2008)对西城区、宣武区独生子女家庭养老选择的调查来看,适合北京市城市居民的养老方式,仍是社区居家模式。这不仅源于传统家庭的居家养老观念还未有大的转变,也源于近些年社区服务的快速发展和服务方式的多样化,为老年人居家养老提供了便利。

第二,是社区居家养老服务网络是尽力将居家老人引出家门或主动上门的服务网络,而养老社区更像是是打包销售的一体化服务方式。如美国的太阳城,由于老年人不倾向于与子女一起居住,而充分发展出老年社区服务体系,以入住老年人群体的总体为依托。

北京当前有东方太阳城、北京太阳城、寿山福海、万科幸福汇等多个养老地产项目,然而其资金可持续和周转却频频面临问题,且一体化社区的费用额度,包括上万的押金或会费,以及床位费及各项服务杂费,是大多数老年家庭难以负担的。所以未来的发展方向还是在于优化社区服务结构和服务网络,且社区居家养老模式更能体现出老年人个性化需求的满足,是适合北京城镇老年群体的较为合理的养老模式。

第三,是机构养老等模式仍然存在较多问题。倾向社会机构养老的老年人群多数集中在空巢且半自理、不能自理的境遇之下,其所能负担的入院费用通常也不高,正是这样的群体才真正需要优质的公立养老院以较低的费用对其进行细致护理。然而公立养老院本身作为利益经济体,大多不愿意接受不能自理的老年群体,并将优势资源倾斜于有自理能力的富裕家庭老人。除此以外,价格机制使得不能自理的老人因无法负担高昂护理费用,而容易被民营养老机构挤出消费群体之列,最终成为了老年群体中的一座孤岛。

因此,社区居家养老和老年公寓等模式,适合有自理能力且刚退休不久,仍保持着旺盛社会交往需求的老年群体,而机构集中养老则更适合孤寡、空巢,尤其是半自理、不能自理的老年群体。但是各种养老模式服务对象的倒错,则反映出当养老问题的解决办法应遵循公平原则,并体现公共服务性质的时候,经营主体却仍维持着追求短期利益和效率的目标错位。

四、相关结论和建议

综合以上分析可以得出以下几个结论和相关建议:

1.养老制度变迁和养老模式的转变随着经济社会环境的变化而发生改变,所以在推动养老事业发展的选择上,要充分审视环境条件和相关变化。例如最近频频成为焦点的“以房养老”试点工作,在北京、上海、广州和武汉展开,但该种养老选择需要依托成熟的保险市场和资本市场,以及可能出现的利益纠纷的完善法制协商渠道和制度保障,这些条件中国当前还未充分具备,所以出现了参加“以房养老”的老年人因为待遇苛刻而反悔,引发与受托公司纠纷的事件,并最终使得“以房养老”方式的推行遇到极大阻碍。

2.养老问题最终仍属于一定效率下的具有维护公平倾向的问题,以经济学视角解读时,并非是纯粹市场化条件下的最优化配置问题,而是保证实现一定公平条件下的最优化配置问题。养老问题中的公平原则是较为硬性的条件约束,这是不能被忽视的一点,原因在于老年福利实现的最终衡量标准,不在于养老事业创造的产出份额,而是在于老年群体的生活满意度及社会长期发展的可持续性。

3.养老保障中包含有生存保障和发展保障两个方面,在根本上需要政府角色的积极参与,以相关配套的制度安排和公共服务职能作为切入点,保证老年人衣食住行和医疗需求得到满足。同时,现代社会以市场化运作方式,也有一定优势可进入公共领域参与养老服务的建设,然而在这一问题上,公共产品和私人产品的性质要明晰,监管也要到位,以免经营主体的私利侵害到公共利益。

4.适合北京未来的养老模式仍主要是社区居家养老模式,但这不是说推进机构养老和发展民营养老机构的步伐能够缓下来,这一进程反而应该加快。养老问题是一个宏观层面的问题,需要整个社会体系的全面发展来支撑。

摘要：在人口老龄化浪潮席卷世界各国的同时,中国大城市也面临突出的老龄化问题,亟待完善养老保障体系成为应对人口老龄化的焦点。作为一线大城市,北京已经进入老龄化时期,需要在养老问题上有更为深入的思考。将养老问题分为生存保障和发展保障两个部分,以养老金、医疗和服务为具体形式,通过对制度层面和生活模式层面进行分析,发现当前适合北京的养老模式应为社区居家养老模式。

8.OUTLETS运营模式专题研究篇八

历史

1970～1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货，开始在它们的仓库建立起OutletStore，基本上是一家工厂一个OutletStore，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。

1988～1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多。因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60～80英里(100～150公里)左右，开车要一个多小时。

1997～2001年：进入20世纪90年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头。截至1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入。这种营销形态发生了实质性的变化：首先是供货商从过去单一的商品工厂，发展为拥有商品工厂，品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道；其次是功能更加齐全，休闲购物一体化；最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。

特点

OUTLETS吸引顾客有三样法宝：

1.驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；

2.难以想象的低价——一般以低至1～6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若骛：

3.方便舒适的氛围——远离市区但交通方便，货场简捷、舒适。

经营管理

同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、验收、储存、盘点及销售六大环节构成。但奥特莱斯的业务基本可以分成两个部分：一方面是采购、运输、验收和存储；另一方面是盘点及销售。前一方面涉及：采购组织、商品计划、市场调研、货源管理、商品评估、谈判购买、处置商品等等，其重点应是采购环节；后一方面涉及：商店形式与规模、空间分配、人力资源管理、商店维护、能源管理、库存管理、安全管理、保险和信用管理、危机管理、计算机化等等，其重点应是销售管理。

与国内零售模式相比，奥特莱斯涉及海外采购、谈判、商品计划、商品评估等专业性较强的领域，对整体经营起到核心关键作用。

采购组织的建立

奥特莱斯经营首先是建立一个采购组织，以保证销售计划正常进行。组织内应有专门的人负责商品决策，保证商品采购的合理性和及时胜。

对于国内的奥特莱斯运营商来讲，可以选择内部人员组成或通过外部机构负责。外部机构通常服务于若干无竞争关系的零售商，具有专业的商品知识，这是通用采购人员不具备的。但是内部人员构成的团队更能适合内部的企业发展策略，也更能将采购与商品经营相结合。

因此，如何构建奥特莱斯良好的采购系统，应是运营商重点研究的问题。

谈判购买

当货源已经选定、购买前评估也已完成时，零售商开始就购买及其条款进行谈判。一次新的或特定的订货通常要求签订一份经过谈判的合同。在这种情况下，零售商和供应商将认真讨论购买过程的所有方面。另外，一次例行的订货或再订货通常只涉及签订一份格式化的合同。在这种情况下，条款是标准化的，或者已经为双方所接受，订货过程按例行方式处理。

不管是谈判的还是格式化的合同，都有许多购买条款需要具本磋商，包括送货日期、购买数量、价格和付款安排、折扣、送货方式及所有权转移时问。

利润评估

首先需要考虑奥特莱斯商品的成本构成：厂家供货价、运输费用、保险费用、代理费用、报关费用、关税、增值税等。一般来讲，各项费用占供货价格的5％左右，关税平均为20％左右，增值税为17％左右。

其次还要考虑商品之间的价格组成，测算出不同种类的利润水平。例如：高利润商品(售价高于进货总价的2～3倍)；正常利润商品(售价高于进货总价的1～1.5倍)；低利润商品(售价高于进货总价的0.5倍左右)。

在实际运营中，个别品牌、款式可能以3倍或2.5倍卖出，可能出现其他组合，这都是正常现象。只不过一旦出现异常情况，销势不好，就应及时采取应对措施，避免造成积压。一般情况下，正常价格销售比例不应低于70～80％(进货量比)。

综上所述，奥特莱斯的经营管理有其特有的程序和规律，对其经营管理的深入研究有利于提高我国奥特莱斯业态的运营水平。因此，对于奥特莱斯经营问题的研究需要零售专家、商业地产的开发者和运营者共同参与。OUTLETS运营模式专题研究——奥特莱斯(OutIets)最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史／香港司培思商业经营管理集团

Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有百年的历史，但真正有规模的发展是从1970年前后开始的。按照发展规律来讲，商业业态的发展和国民经济水平的发展息息相关。在国外，人均GDP达到8000美元时出现了仓储式的购物中心，达到1万美元时出现了Shopping Mall，在中产阶级和大量品牌涌现的时候会有OUTLETS。OUTLETS简单来讲就是指品牌厂商或者品牌制造商的直销店，是伴随着大批的中产阶级产生而产生的。

历史

1988～1996年：Factory Outlet开始

繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多。因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60～80英里(100～150公里)左右，开车要一个多小时。

特点