房地产信托商业计划书

房地产信托商业计划书（精选8篇）

1.房地产信托商业计划书 篇一

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-1

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）

说明书（优先受益权）

特别提示：

本信托计划的受托人百瑞信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准成立的经营信托业务的金融机构。

受托人保证本信托计划说明书内容真实、准确、完整，不存在任何虚假内容、误导性陈述或重大遗漏。本信托计划符合《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等法律法规、规章的有关规定。

第一条 释义

参见《百瑞宝盈206号集合资金信托合同（隆鑫地产信托基金）（优先受益权）》（以下简称：信托合同）第一条。

第二条 受托人基本情况 2.1受托人概况 2.1.1历史沿革

百瑞信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准设立的非银行金融机构。百瑞信托的前身，原百瑞信托投资有限责任公司由郑州信托投资公司改制而来，始建于1986年4月，2002年5月改制，同年9月完成重新登记，并更名为百瑞信托投资有限责任公司，2007年11月换发新的金融许可证后更名为百瑞信托有限责任公司。公司注册资本人民币120000万元，注册地河南省郑州市。

2.1.2经营范围

经中国银行业监督管理委员会核准，公司本外币业务范围包括：资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。

2.1.3治理结构

为实现做中国信托业百年老店的经营目标，公司按照现代企业制度建立起了完善的法人治理结构，构建了包括股东会、董事会、监事会和以总裁为核心的经营团队的组织结构，同时在运营过程中形成了科学高效的激励、监督和制衡机制。在经营团队内部，设立了基础设施业务部、房地产业务部、创新业务部、机构业务部、理财中心、研究发展中心、资产管理部、综合管理部、百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-2

总裁办公室、董事会办公室、人力资源部、计划财务部和合规法律部等分工明确的职能部门，同时，设立了对董事会负责的风险稽核部，以加强公司运作的整体风险控制。

2.1.4经营业绩

2006年，受托人审时度势，针对不同投资方向，推出了“百瑞富诚”、“百瑞宝盈”、“百瑞恒益”系列信托理财产品，得到了市场的认可。

截至2011年12月31日，受托人累计发起设立信托项目372个，管理信托财产规模超过680.91亿元。所有到期的信托项目均圆满清算，信托本金、收益兑付率100％。

2.2主要管理人员情况

董事长：马宝军先生，新加坡国立大学企业管理硕士。高级经济师。2002年6月至今任公司董事长（济银准〔2002〕221号）。

总 裁：马磊先生，澳门科技大学工商管理硕士。高级经济师。2006年2月至今任公司总裁（豫银监复〔2006〕68号）。

副总裁：石笑东先生，清华大学EMBA，硕士。经济师。2005年11月至今任公司副总裁（豫银监复〔2005〕370号）。

副总裁：刘英辉女士，中南财经政法大学，EMBA。经济师、会计师。2010年7月26日至今任公司副总裁（豫银监复〔2010〕296号）。

财务总监：王克槿女士，华中科技大学，硕士。高级人力资源管理师，经济师，秘书职业资格三级。2011年1月至今任公司财务总监（豫银监复〔2011〕250号）。

首席风险官：方晓军先生，南京农业大学，博士。高级经济师。2011年3月至今任公司首席风险官（豫银监复〔2011〕250号）。

副总裁：罗靖先生，西南财经大学，金融学博士。2012年7月14日至今任公司副总裁（豫银监复〔2012〕330号）。

副总裁：苏小军先生，西安交通大学，EMBA。会计师、注册高级咨询师。2012年7月14日至今任公司副总裁（豫银监复〔2012〕330号）。

第三条 信托计划主要内容

3.1计划名称：百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）。3.2信托计划财产的管理、运用

受托人将信托计划资金主要以股权方式运用，具体运用形式为：以新设方式与重庆隆鑫地产（集团）有限公司（以下简称：隆鑫地产）或隆鑫地产下属公司共同设立项目公司，或以增资或股权转让方式入股隆鑫地产的下属项目公司，信托资金运用于项目公司开发经营，并通过项目公司清算或股权转让等方式实现投资退出。信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50%。

信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后，作为信托利

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-3

益的来源，按照信托计划文件的约定分配给受益人。

3.3交易对手简介

重庆隆鑫地产（集团）有限公司成立于1996年，是一家总部设在重庆的全国性房地产企业，是国务院发展研究中心等权威机构联合评定的中国房地产百强企业，拥有国家一级房地产开发企业资质、国家一级物业管理企业资质。隆鑫地产具有十余年的房地产开发经验，目前业务领域涉及地产开发、酒店经营及物业管理三大板块。全国开发的各类项目近30个，开发面积总计逾300万平方米，具备花园洋房、高层、别墅、酒店、写字楼等多种物业类型的开发经验。

3.4项目公司管理 3.4.1组织管理 3.4.1.1公司治理

（1）信托计划资金对项目公司进行股权投资后，受托人、隆鑫地产或其下属公司共同修订项目公司章程；

（2）受托人、隆鑫地产或其下属公司组成项目公司股东会，对项目公司相关事项进行决策；（3）项目公司设立董事会，受托人、隆鑫地产或其下属项目公司按照各自出资比例派出董事，项目公司董事长及法定代表人由隆鑫地产或其下属公司所派出的董事担任，项目公司董事会审议事项须经全体董事表决同意后通过，董事会会议可以通讯方式召开；

（4）项目公司设立监事会，监事会主席由受托人派出的监事担任。3.4.1.2人事管理

项目公司总经理及项目管理团队由隆鑫地产或其下属公司委派，公司副总经理（分管财务）由受托人委派。

3.4.2运营管理 3.4.2.1日常管理

隆鑫地产或其下属公司委派的项目管理团队负责管理目标项目的开发，包括监督管理目标项目的规划、设计、前期审批、建设、营销、销售和财务管理等。受托人有权根据法律法规及项目公司章程等约定，行使对项目公司的知情权、监督权和重大事项决策权等合法权益。

3.4.2.2经营管理

（1）信托计划投资前，隆鑫地产或其下属公司应对拟投资项目制定详细的商业计划书，包括项目规划、施工、销售、投融资以及现金流的预测；信托计划形成投资后，项目公司应按、季度和月度制订经营计划，对本期内的项目开发和销售进度做出规定，项目公司董事会与项目管理团队签订目标责任书，并制定相应进度延误的罚金制度。

（2）受托人根据商业计划书及经营计划，对项目公司的实际运营进度做出对比，并通过项目公司层面，采取相关激励措施，督促项目管理团队按时完成计划进度。

3.4.3财务管理

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-4

3.4.3.1项目公司应按制订项目财务预算，并在开始60天内提交项目公司董事会审议，项目公司财务部门应按照季度/月度制订本期财务预算，项目公司发生任何单笔超过人民币2000万元的费用支出，应事先经受托人委派的副总经理书面同意。

3.4.3.2信托计划存续期内，如项目公司从隆鑫地产拆入资金，或隆鑫地产从项目公司拆入资金，拆借年利率＝项目公司贷款加权平均年利率+1%/年，如项目公司无对外借款，则为银行同期贷款基准年利率+1%/年。

3.4.3.3隆鑫地产或其下属公司应确保项目公司的现金在任何时点（包括目标项目实现销售后）都能满足未来3个月的正常用款进度需求（以董事会批准的有关计划、预算和方案为判断依据）。

3.4.4后期监管

受托人有权派驻人员或委托房地产专业顾问机构进行项目公司后期监管，受托人与项目公司签订相关后期管理协议约定项目公司后期管理条款细则及罚金机制。

3.4.5重大事项决策

3.4.5.1项目公司签署正常经营需要的重大合同（所涉及金额超过人民币2000万元），应事先经董事会审议通过。

3.4.5.2除本身正常经营需要外，项目公司对外提供担保或签署其它合同，应事先经董事会审议通过。

3.4.5.3项目公司签署涉及关联交易的合同，应事先经董事会审议通过。3.4.5.4项目公司招投标过程中的决议，应经董事会审议通过。3.4.6信息披露

隆鑫地产及项目公司应定期向受托人书面披露目标项目运营情况，披露的内容包括但不限于：

3.4.6.1项目施工进度情况； 3.4.6.2项目销售进度情况； 3.4.6.3项目成本变动情况；

3.4.6.4项目法务变动情况（包括但不限于项目公司法人治理变动情况、重大合同签署情况、逾期债务清收情况以及涉及的诉讼和仲裁情况等）；

3.4.6.5项目月度财务报表及财务变动情况。

涉及目标项目运营的其他重大信息，如总包单位选择、广告公司、销售代理公司、其他合同数额较大的合同的签署等，隆鑫地产应促使项目公司及时向受托人披露。

3.4.7问题解决

3.4.7.1对于日常运营中受托人的意见，项目公司管理团队应该积极予以回答和解决。3.4.7.2如受托人不能与项目公司就上述答复和解决方案达成一致，由隆鑫地产负责协调解

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-5

决。

3.4.7.3隆鑫地产无法协调解决的问题，需要通过召开项目公司董事会的形式予以解决。3.4.8项目公司承担的税费及其他费用（1）项目正常开发经营所产生的税费；（2）信托基金管理费

信托基金管理费自信托计划成立之日起，以信托计划本金金额为基数，按3%/年的费率按日计算（日费率＝年费率÷365），项目公司根据受托人要求于每自然的第四季度某一工作日按信托计划对每个项目公司的股权投资金额占信托计划全部存续股权投资金额的比例向受托人支付该日所在信托的信托计划管理费，于信托计划终止时支付最后一期信托计划管理费；

信托基金管理费作为项目公司应承担的项目成本费用，在计取顺序上先于项目公司分红、股权转让溢价等，并不含在项目公司红利和股权转让溢价之内。

（3）资产变现费用；（4）印花税及其他税费；（5）审计费；（6）律师费；

（7）依照法律法规可以列支的其他费用。第四条 信托合同的内容摘要 4.1信托计划受益权类型

本信托计划项下信托受益权分为优先受益权和一般受益权。4.2信托计划期限、规模和受益人预期收益 4.2.1期限：2+1年，自信托计划成立之日起计算。

信托计划成立后前2年为持有期，第3年为回收期。隆鑫地产可决定信托计划存续满2年后是否再存续1年，但隆鑫地产应在信托计划存续届满22个月前作出决定，否则视为隆鑫地产决定信托计划再存续一年。

4.2.2规模：68000万个信托单位至80000万个信托单位；其中优先受益权信托规模占比不高于75%，一般受益权信托规模占比不低于25%。受托人根据信托计划募集资金情况，有权调整信托计划规模下限，具体规模以信托计划终止募集时实际募集规模为准。

4.2.3受益人信托收益（1）优先受益人

① 优先受益人信托收益由基础预期收益和浮动收益构成，其中基础预期收益率为12.5%/年，基础预期收益的计算及分配方式见信托合同第8.5.1款。

② 如信托计划终止时信托计划年净收益率＞12.5%，则信托计划终止时优先受益人可以享受

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-6

相应的浮动收益，浮动收益的计算及分配方式见信托合同第8.5.2款。

（2）一般受益人

一般受益人信托收益以信托计划终止时实际收到收益为准。4.3信托计划财产管理、运用和处分

4.3.1受托人建立控制严密、运行高效的内部控制体系，制定科学完善的内部控制制度，按照信托计划文件约定对信托计划财产进行管理、运用和处分，保障信托目的的实现。

4.3.2信托计划财产的运用

4.3.2.1信托计划资金主要以股权方式运用，具体运用形式为：以新设方式与隆鑫地产或隆鑫地产下属公司共同设立项目公司，或以增资或股权转让方式入股隆鑫地产的下属项目公司，信托资金运用于项目公司开发经营，并通过项目公司清算或股权转让等方式实现投资退出。信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50%。

4.3.2.2信托计划设立投资过渡期，投资过渡期为信托计划成立后的6个月，在此期间，由基金投委会筛选、确定投资项目和投资比例。在投资过渡期内，信托计划资金可以债权方式运用（包括贷款给隆鑫地产或其下属公司，运用于符合监管条件的房地产项目），该种情况下：债权年利率＝优先受益人基础预期年收益率12.5%＋2.5%，实际收取利息＝债权本金规模×优先受益权信托规模占比×债权年利率×债权存续天数÷360。如超过投资过渡期，依然有信托计划资金以债权方式运用，则该部分信托计划资金的债权年利率在上述债权年利率基础上上浮，具体上浮比例由基金投委会决定。

4.3.2.3信托计划资金在信托计划期限届满前可作循环投资（即前期投资收回后，投资于新项目），具体事项由基金投委会决定。

4.3.3 信托计划资金的保管

（1）信托计划资金的保管账户和信托计划财产专户为同一账户。

（2）受托人委托合格的商业银行担任信托计划资金的保管人。受托人与保管人签署保管协议，由保管人对信托计划财产专户中的现金资产进行保管。

4.3.4信托计划的退出 4.3.4.1正常退出

（1）项目公司所开发物业已销售面积达到可销售面积的90%，或信托计划存续届满34个月，或信托计划存续满22个月前隆鑫地产决定信托计划存续满2年后不再存续，上述任一情况发生的，隆鑫地产应清偿隆鑫地产和其下属公司对信托计划的借款本息（如有），并由隆鑫地产决定信托计划以清算项目公司或受让信托计划持有的项目公司股权或收购项目公司非现金资产。信托计划终止日前，隆鑫地产必须完成上述工作以保证信托计划正常清算。

（2）如信托计划存续届满22个月前隆鑫地产决定信托计划存续满2年后不再存续的，隆鑫地产应首先清偿隆鑫地产和其下属公司对信托计划的借款本息（如有），并溢价受让信托计划项

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-7

下非现金资产，受托人有权要求隆鑫地产以下列价格中孰高者溢价受让信托计划项下非现金资产：①资产评估价值；②信托计划本金金额×（1＋13%×2）＋信托计划应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）。

（3）上述股权收购价格或非现金资产的收购价格均需经基金投委会指定的专业评估机构评估确定。有关评估值的计算遵从以下原则：

①对已销售的物业，销售收入按实际发生额计算；

②对未销售或持有物业，若市场评估有充分的估计基础的，按照市场评估的价格进行收购，否则按评估时最近三个月可比物业销售价格的85-90%计算，且原则上不低于项目成本；

③对已发生的成本，按实际发生额计算； ④对尚未发生的成本，按评估值计算；

⑤评估值应充分考虑按中国相关法律法规计算的预提土地增值税、企业所得税、项目管理团队奖励等费用。

4.3.4.2非正常退出

如所投资项目出现停工停建、重大事故、遭遇自然灾害等危机事项，导致信托计划存续期间项目无法实施的，受托人有权要求隆鑫地产以投资额为基数，以约定溢价率（不低于20%/年，期限包含信托计划投资过渡期）收购信托计划所持该项目公司所有股权。

因隆鑫地产原因（含隆鑫地产法定代表人变更、隆鑫地产未履行所承诺的义务等情形）导致本信托计划终止的，受托人有权要求隆鑫地产以信托计划本金规模为基数，以约定溢价率（不低于20%/年，期限为信托计划实际存续年限）收购信托计划持有的所有资产。

4.3.5担保措施

4.3.5.1为保证隆鑫地产按照信托合同第8.5.1款、第九条约定履行补足义务和按照信托合同第7.6.2款履行收购义务，隆鑫控股有限公司、隆鑫控股有限公司实际控制人涂建华分别向受托人提供连带责任保证。

4.3.5.2为保证隆鑫地产按照信托合同第8.5.1款、第九条约定履行补足义务和按照信托合同第7.6.2款履行收购义务，隆鑫地产或其下属公司应以各自持有的项目公司股权向受托人提供质押担保。

4.4信托利益的计算和分配

4.4.1信托利益是指受益人依其信托受益权享有的财产利益。受托人以现金形式向优先受益人分配信托利益。

4.4.2信托计划财产收入构成：

（1）借款利息、项目公司的分红及其他收益；（2）信托计划持有股权退出获得的溢价；（3）其他依法可归属于信托计划的财产。

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-8

4.4.3信托计划终止时受托人根据信托计划财产收入计算出优先信托年净收益率。信托计划年净收益率＝[信托计划财产收入－信托计划应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）＋∑（每笔债权本金规模×一般受益权信托规模占比×债权年利率×每笔债权存续天数÷360）]÷﹙信托计划本金×信托计划存续天数÷365﹚。

注：

◆ 信托计划财产收入是指信托计划存续期间所获得的全部收入，但不含收回的贷款/投资本金，下同。◆ 信托计划应承担的税费和其他费用包括信托计划已支付的和尚未支付的税费和其他费用，下同。◆ 隆鑫地产根据信托合同8.5.1款、信托合同第九条约定在对优先受益人基础预期收益和信托资金、信托计划应承担的税费和其他费用进行补足时，应将资金划入信托计划财产专户，但该款项不视为信托计划收入，不计入信托计划财产之中。

4.4.4信托计划终止时，信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后按照以下顺序进行核算和分配：

（1）优先受益人信托资金；

（2）优先受益人未实现的基础预期收益；

（3）按同顺序分配（如有）：优先受益人浮动收益、浮动部分受托人报酬；（4）一般受益人信托利益。

上述核算分配顺序之中，前一项能够得到足额核算分配后始进入下一项的核算分配【但信托计划年净收益率≦12.5%时跳过第（3）项的分配】，直至核算分配完毕信托计划财产为止。如信托计划财产核算完毕后优先受益人基础预期收益率未达到12.5%/年的，则隆鑫地产有义务补足，直至优先受益人收回信托资金及按照12.5%/年计算的基础预期收益为止。

4.4.5优先受益人信托利益的计算和分配

优先受益人信托利益包括信托资金和信托收益。优先受益人信托收益分为基础预期收益和浮动收益，其中基础预期收益率为12.5%/年。

4.4.5.1优先受益人基础预期收益及信托资金的分配

（1）自信托计划成立之日起，优先受益人基础预期收益按日计算，日基础预期收益率＝年基础预期收益率÷365。信托计划存续期间，每自然12月15日为分配基准日，受托人于分配基准日后10个工作日内向优先受益人分配当期基础预期收益。

信托计划存续期内，如信托计划财产专户内的净现金余额【即信托计划财产专户内现金扣除截至该分配基准日信托计划应承担而尚未支付的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后的余额，下同】不足以分配当期基础预期收益，由隆鑫地产于分配基准日前三个工作日内（含当日）向信托计划财产专户补足差额部分的现金及可能发生的汇划费用。信托计划获得现金收益后，受托人在确保能够向优先受益人分配当期基础预期收益的前提下，从信托计划财产专户向隆鑫地产退还其补足部分的现金。

（2）受托人于信托计划终止后10个工作日内向优先受益人分配信托资金及最后一期基础预

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-9

期收益。如信托计划终止时信托计划财产专户内的净现金余额不足以向优先受益人分配信托资金及最后一期基础预期收益，由隆鑫地产于信托计划终止日前3个工作日内（含当日）向信托计划财产专户补足差额部分的现金及可能发生的汇划费用。

自信托计划终止日（含该日）起，不再计算受益人基础预期收益和浮动收益（如有）。4.4.5.2优先受益人浮动收益

4.4.5.2.1优先受益人浮动收益的计算

（1）当信托计划年净收益率≦12.5%时，优先受益人浮动收益为零。

（2）当信托计划年净收益率＞12.5%时，优先受益人浮动收益按如下方式计算：

优先受益人浮动收益＝优先受益人信托资金金额×（信托计划年净收益率－12.5%）×0.35×信托计划实际存续天数÷365。

4.4.5.2.2优先受益人浮动收益（如有）于信托计划终止后10个工作日内一次性分配。4.4.5.3信托计划终止时，如隆鑫地产未按照信托合同第8.5.1款约定按时、足额履行补足义务的，受托人将通过法律程序向隆鑫地产进行追索。就可向优先受益人分配的信托计划财产（按照信托合同第8.4款确定），受托人按照优先受益人持有的信托单位份额占信托计划项下优先受益权信托单位总份额的比例向优先受益人分配信托资金和信托收益。

4.4.5.4认购优先受益权的委托人交付的信托资金自到达信托计划财产专户日起至信托计划成立日（不含）期间，按同期中国人民银行规定的活期存款利率计算收益，受托人在首次分配信托收益时一并支付给该信托项下的优先受益人。

4.4.6一般受益人信托利益的计算和分配

隆鑫地产作为一般受益人，以其享有的全部信托利益保障优先受益人信托资金和基础预期收益的实现。隆鑫地产信托利益为信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（含浮动部分受托人报酬）、优先受益人信托利益之后的余额，于信托计划终止时一次性分配（如有）。

注：

◆ 在计算信托计划年净收益率时所加计的部分金额【即“∑（每笔债权本金规模×一般受益权信托规模占比×债权年利率×每笔债权存续天数÷360）”】视为已向隆鑫地产分配的信托利益，在向隆鑫地产分配信托利益时不再分配，如该金额超过应向隆鑫地产分配的信托利益时，隆鑫地产应退还差额部分。

4.5信托计划财产承担的税费和其他费用

4.5.1受托人因处理信托事务所发生的费用由信托计划财产承担。受托人以其固有财产先行支付的，对信托计划财产享有优先受偿的权利。

4.5.2信托计划财产承担的税费

信托计划管理、运用和处分过程中产生的税费，如印花税、监管费等，根据实际发生金额核算，在信托计划财产中据实支取。

4.5.3信托计划财产应承担的其他费用，包括但不限于：

4.5.3.1信托计划发行、管理和终止清算过程中发生的管理费用（包括账户管理费、POS机

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-10

手续费、信息披露费、文件制作费、资料费、邮递费、差旅费、财产清收变现费用等），据实支取；

4.5.3.2客户服务费用（即因信托计划的资金募集和存续期间内的客户维护而发生的费用，包括推介费、代理费、客户服务费、会务费、销售佣金、印刷费），以信托计划优先受益人信托资金总金额为基数，费率不超过2.5%，于第一个信托内据实支付；

4.5.3.3信托计划各类报告的审计费； 4.5.3.4律师费；

4.5.3.5直接向信托计划提供服务的工程监理、财务监理、管理顾问等第三方房地产服务机构的服务费等中介费用；

4.5.3.6保管费； 4.5.3.7受托人报酬； 4.5.3.8诉讼费、仲裁费； 4.5.3.9信托计划清算费用；

4.5.3.10依照法律法规可以列支的其他费用。

上述费用在信托计划财产中据实支取。信托计划存续期间，信托计划财产专户内现金资产不足以支付的，隆鑫地产应及时补足，信托计划获得现金收益后，在确保能够向优先受益人分配当期基础预期收益的前提下，受托人从信托计划财产专户向隆鑫地产退还其补足部分的现金。信托计划终止时，信托计划财产资产不足以支付上述费用的，隆鑫地产应及时补足。

信托计划提前终止的，已支取的费用不予返还。其中，因信托计划事务发生的审计费、律师费、第三方房地产服务机构服务费等中介机构费用标准，以受托人与上述相应机构签署的协议为准。受托人因违反信托计划文件约定所导致的费用支出，以及处理与本信托计划无关的事项发生的费用不得由信托计划财产承担。

4.6受托人报酬

受托人报酬包括固定部分受托人报酬和浮动部分受托人报酬。

4.6.1固定部分受托人报酬自信托计划成立之日起，以信托计划本金金额为基数，按3%/年的标准按日计算（日费率=年费率÷365），受托人可于每个自然的第四季度某一工作日收取该日所在信托的固定部分受托人报酬，于信托计划终止时收取最后一期固定部分受托人报酬。

4.6.2浮动部分受托人报酬为信托计划终止时信托计划年净收益率超过12.5%/年以上部分的10%，即：浮动部分受托人报酬＝信托计划本金金额×（信托计划年净收益率－12.5%）×0.1×信托计划存续天数÷365，受托人于信托计划终止时一次性收取。

4.6.3本信托计划财产专户的销户利息归受托人所有。4.7信托终止时财产的归属及分配

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-11

4.7.1本信托计划终止时，将由外部审计机构对信托计划进行审计，受托人依据审计报告对信托计划财产进行清算。

4.7.2本信托计划终止时，信托利益归属于受益人。

4.7.3本信托计划终止时，信托利益以现金形式分配给受益人。

4.7.4受托人应在审计报告出具后10个工作日内，将清算后的信托利益划至受益人信托利益划付账户。

4.7.5受托人应于信托计划终止后10个工作日内做出处理信托事务的清算报告。受益人在信托计划清算报告发布之日起20个工作日内未提出书面异议的，受托人就清算报告所列事项解除责任。

4.7.6信托计划终止后，信托利益交付前，由受托人负责保管。保管期间的收益归属于代保管财产，保管期间的费用由代保管财产或由委托人/受益人承担。因受益人原因导致信托利益无法交付的，受托人按照有关法律法规等规定处理。

4.7.7信托计划如需通过变卖、拍卖或司法途径进行财产清收变现的，则信托计划顺延至信托计划财产全部清收变现后再进行终止清算、分配。

第五条 信托计划的推介 5.1推介期

本信托计划推介期从 2012年 月 日开始，至 2012年 月 日截止。受托人有权根据信托计划募集情况调整信托计划推介期限。

5.2信托单位：加入信托计划日，委托人交付的每壹元人民币信托资金为一个信托单位。5.3 推介机构

5.3.1 推介机构名称：百瑞信托有限责任公司

推介机构住所：郑州市郑东新区商务外环路10号中原广发金融大厦。5.3.2 推介机构简介：详见本说明书第二条。

5.4 受托人在保管银行处开立信托计划财产专户，认购优先受益权的委托人在签署信托合同时将信托资金付至信托计划财产专户。

5.5 推介对象

5.5.1信托计划的推介对象为在中华人民共和国境内的自然人、法人或者依法成立的其他组织(法律法规、规章禁止者除外)。

5.5.2本信托计划的委托人必须为合格投资者。5.6 加入方式

信托计划推介期内，委托人与百瑞信托签订信托合同并交付信托资金，自信托计划成立日起，即视为加入本信托计划。

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-12

本信托计划项下单笔信托合同资金金额不低于壹佰万元；超过壹佰万元的，超过部分金额应为壹拾万元的整数倍。

5.7信托计划的成立

5.7.1同时满足下列条件时，本信托计划成立：

（1）推介期内，信托计划集合资金规模达到发行规模上限；或推介期届满，信托计划集合资金规模不低于发行规模下限；或推介期内，信托计划集合资金规模达到或超过发行规模下限，受托人决定提前终止推介；

（2）优先受益人信托资金规模占比不高于75%；

（3）隆鑫地产、隆鑫控股有限公司、涂建华向受托人出具承诺函；（4）受托人对委托人的合格投资者资格审核完毕。

5.7.2推介期满，信托计划未达到成立条件的，信托计划不成立；或推介期内，尽管信托计划达到成立条件、但受托人认为继续实施信托计划风险较大的，受托人有权决定信托计划不成立。受托人应在推介期满或受托人做出信托计划不成立决定之日后10个工作日内向委托人退还委托人已交付的信托资金，及该资金在信托计划财产专户所产生的银行存款利息（按中国人民银行活期存款利率计算）。资金退还完毕后，受托人就本信托计划文件所列事项免除相关责任。

5.8委托关系的确认

委托人与受托人正式签署信托合同并依照信托合同的约定向受托人交付信托资金，其委托行为得以确认，因此产生的信托关系在信托合同生效后生效。

5.9 成立通知

受托人自本信托计划成立之日起5个工作日内将成立情况以信托合同约定的方式告知委托人/受益人，内容包括信托计划本金金额、优先受益权信托单位总份额、一般受益权信托单位总份额、信托计划成立时间等。

5.10 受益权证明书

受托人在信托计划成立之日起30个工作日后开始向受益人发放受益权证明书，内容包括受益人名称、信托计划本金金额、信托单位份额等。

第六条 信托计划管理团队

本信托计划的投资与管理由房地产业务部门组成的信托计划管理团队全面负责。

李二东先生，金融学硕士，经济师，长期从事信托领域研究和实务操作，具备丰富的信托业务设计和管理经验。

籍仁孝先生，金融学硕士，多年任职于外资银行及信托公司资本运营相关部门，具备丰富的资本市场实践经验和金融理论沉淀。

史倩颖女士，法学硕士，法律职业资格，具备称职的信托产品设计和项目风险管理经验。

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-13

第七条 法律意见书

受托人聘请河南豫都律师事务所对本信托计划的合法合规性进行审核，并出具《关于百瑞信托有限责任公司拟设立“百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）”的法律意见书》，结论如下：

百瑞信托有限责任公司作为中国银行业监督管理委员会批准的信托公司，具有设立本次信托计划的主体资格；拟设立的信托计划，未发现有违反我国现行法律、行政法规和规范性文件的情况，信托计划的实施不存在实质性的法律障碍。

第八条 风险揭示、防范和承担

见信托合同第十七条。

第九条 信息披露 9.1 信息披露方式

受托人以在受托人网站（www.brxt.net）上公布或委托人在信托合同中确定的方式进行信息披露。

9.2定期信息披露

9.2.1 受托人在本信托计划成立之日起每自然季度结束后20个工作日内制作信托计划资金管理的报告、信托计划资金运用及收益情况表以及其他必要事项说明，告知委托人和受益人，并存放受托人的营业场所备查。

9.2.2信托计划资金管理报告包含以下内容：（1）信托计划账户的开立情况；

（2）信托计划资金管理、运用、处分和收益情况；（3）信托经理变更情况；

（4）信托计划资金运用重大变动说明；

（5）涉及诉讼或者损害信托计划财产、受益人利益的情形；（6）信托合同和计划说明书约定的其它内容。

9.2.3信托计划保管人定期出具保管报告，由受托人存放受托人的营业场所备查。9.3 临时信息披露

信托计划存续期间，如发生下列事项，受托人将在知道该事项发生之日起3个工作日内向委托人和受益人披露，并在披露之日起7个工作日内向委托人和受益人提出受托人采取的应对措施：

9.3.1信托计划财产可能遭受重大损失；

百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

14-14

9.3.2信托计划相关交易对手的财务状况严重恶化； 9.3.3相关法律法规或监管制度发生重大变化； 9.3.4信托计划的担保方不能继续提供有效的担保；

9.3.5发生其他严重影响本信托计划目的实现或严重影响信托事务执行的事项。第十条 附则

信托计划说明书是载有将信托资金加入信托计划条款的《百瑞宝盈206号集合资金信托合同（隆鑫地产信托基金）（优先受益权）》的附件，与该信托合同不可分割。本信托计划说明书与信托合同不符的，以信托合同为准。

2.房地产信托商业计划书 篇二

2007年7月, 国内第一个基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划在海南2007博鳌房地产论坛正式签约。招商局地产控股股份有限公司、SOHO中国有限公司等多家实力地产企业成为该基金信托首批发起委托人。业内人士表示, 该基金信托计划意味着国内房地产金融创新迈出了标志性一步, 也代表中国本土资金开始介入一直由境外资金唱主角的房地产资本运作领域。房地产投资信托计划REIT (Real Estate Investment Trusts) 是指信托公司通过制定信托投资计划, 与投资者 (委托人) 签订投资合同, 通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金, 然后进行房地产或者房地产贷款 (Mortage) 投资, 并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。募集资金后以担保或质押贷款的形式投入到发展商的融资产品, 有固定的到期日和预期收益率, 实际上是一种房地产委托贷款, 信托实际相当于“第二银行” (见图1) 。

目前国内比较流行的房地产信托的种类有:贷款信托、权益信托、融资租赁信托、不动产信托等等。我们一般普遍将银行担保的投资产品看作“零风险”的投资新产品, 利用银行信誉与信托投资相结合的信托产品, 是信托赢得投资者眼球的方法之一。

二、房地产投资信托基金与集合投资信托计划的比较

作为金融产品, 很多人将REITS与目前国内比较流行的集合投资信托计划等同, 简单地将REITS归结为信托产品。这种等同其实存在很大误差, 甚至容易因为这种误差而将一个具有强大生命力和市场优势的金融产品扼杀于摇篮之中。REITS与信托计划有着某些联系, 但他们之间有着本质的区别。REITS是房地产投资信托基金, 集合信托投资计划也主要是投资于房地产, 都可以理解为房地产金融产品, 两者都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位, 这是这两个金融产品的相似或相同之处, 但是, 两个产品之间, 却存在着本质的区别。

第一, REITS是信托投资行为, 是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产, 是权益买卖行为;而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为, 信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划, 虽然不是直接的债权融资, 但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权, 并且由于回购承诺的安排, 实质上仍是一种融资行为, 不是真正意义上的投资。

第二, REITS具有基金性质而且可以转让, 可以在公开资本市场交易但没有持有期限, 不可以赎回;而信托计划不具有基金性质, 不是一种标准化的金融产品, 缺乏流动性, 有本金偿还的安排, 设定了偿还期限。

第三, REITS发行后, 将产权与资产管理权进行彻底分开, 真正实现了所有权与经营权的分离, 并且REITS设立后, 将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后, 进行项目投资与开发, 并没有专业的资产管理机构。

第四, 收益途径和收益方式的区别:REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益, 收益与经营管理水平直接联系, 而且至交易发生之日起, 不动产的收益就已经产生了;而信托计划几乎与开发商的经营成果无关, 只与风险相关。也就是说, 开发商用信托融资赚了再多的钱, 信托持有人也只能获得固定收益, 而一旦开发商偿还不出本息, 信托持有人却要承担风险, 因而, 收益与风险是不对称的。

第五, 还有更为深层次的区别是:REITS与股票相似。股票作为资本市场的交易工具, 是庞大的资本市场的浓缩, 是资本市场资源配置的表现终端, 是全球产业进步、产业重组和产业整合的钥匙。而REITS则相当于是房地产的资本市场终端, 房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。因而, 无论从产业的科学性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较, 信托计划最多是一个低层次的初级金融产品, 并且有严重缺陷。在美国REITS发展历史上, 曾经也经历过信托计划这个阶段, 经历了一些失败后, 才发展到今天成熟的REITS产品与完善的市场体系。对于我国来讲, 我们一旦分清了REITS与信托计划的区别, 就应当迅速结束目前这种低层次的信托计划的发行, 逐渐调整改造、升级, 以免重蹈美国早期的覆辙, 少走弯路。

三、我国实施房地产投资信托计划的优势

第一, 我国的金融市场还处于起步阶段, 金融产品的可选择范围相对较狭窄, 而且结构很不平衡, 比较单一。眼下可供居民个人投资方式较少, 外汇、股票组合等高风险工具占了约80%, 低风险产品所占分量较少约20%, 且只有国债和少数的公司债券。信托就适逢其时, 在目前金融分业经营的体制下, 是唯一一个可以同时涉足资本市场、货币市场和产业市场的金融机构, 可以在三者之间流通结合, 充分发挥投融资的双向功能, 让更多的投资领域向民间开放。

第二, 当然是高回报收益。股票和基金的年收益率是不确定的, 企业债券一般为2%-3%, 而3年期的银行存款为2.52% (税前) , 3年期的凭证式国债为2.89% (税前) 。信托作为一种固定收益产品, 有到期日和预期收益率, 形式类似于债券类产品。加之有固定的开发项目、专业信托公司监管及具实力的担保作后盾, 风险相对而言较小。资金或股权信托产品的预期报筹率不受银监会对商业银行贷款利率的限制, 收益率大多在4%-5%之间, 较其他金融产品有明显的优势。

第三, 与传统房地产银行信贷融资方式相比, 房地产信托融资方式的优势在于不但有利于提高房地产资金的持续应用, 在不提高公司的资产负债率的情况下, 很好地优化公司结构, 而且还可以降低房地产业整体的融资成本, 大为节约财务费用。

第四, 信托的独特性在于信托计划合同契约的主体自治原则。它能够将信托财产的所有权与实际受益权分开, 在承认受托人对信托财产享有所有权的同时, 还承认受益人享有的受益权, 通过独有的“破产隔离”机制, 充分地保障信托目的的实现和发挥专家理财的优势。加之其灵活性, 可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品, 从而增大市场供需双方的选择空间, 促成双方受益, 无疑是多赢得的产品。

四、我国房地产信托业发展的局限与风险

房地产信托计划的相关法律法规较为滞后是个首要问题。目前, 国内房地产信托计划的相关法律法规主要是《信托投资公司管理办法》, 《中华人民共和国信托法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》, 法律法规中仍缺乏明晰的具体操作指引。对信托公司的资格和信托计划的操作细节未作严格规范。我国的信托投资公司主要集中在大中城市, 各信托投资公司素质参差不齐, 加之刚刚经过整顿, 人员流失尚待恢复, 而且普遍存在跨地区经营等因素, 都使得其项目监管水平和风险控制能力有待提高。目前的法律法规中对信托计划的代理人资格并无明确的规定, 《信托法》在贯彻实施过程中出现了一些尚待解释的条文。由于缺乏操作细则, 使得信息不对称情况下, 投资者利益不能得到足够的保障, 信托公司在设计信托计划时可发挥空间过大, 同时开发商为了回避121文件的规定, 其对信托融资的运用充分想象力使得出现“擦边球”的可能大大增加。此外, 由于信托业务开展涉及的领域非常多, 各监管当局 (如人行、证监会和保监会等) 对信托业务监管过程中的监管政策协调也是一个十分困难的问题。另外, 从目前我国现有的房地产信托品种来看, 信托业运作模式仍存在较多的局限:一是将短期资金长期运作, 带来巨大的偿付风险, 这也是我国信托业屡遭失败的一个重要原因。从我国新房地产信托品种来看, 期限种类较多, 从半年开始一直到4年, 但多数都在3年以内, 这种期限也仅仅能满足一个小型房地产开发项目, 根本无法满足那些规模较大的开发项目, 更无法满足那些开发自有物业的房地产项目, 而大型房地产项目及自有物业的开发才代表了我国房地产行业的发展方向, 也是将来房地产业中对资金需要最大的地方。二是现有信托与房地产行业需求脱节, 对行业内实力强的房地产公司来说, 对资金的需要量很大。显然目前信托融资额度不可能满足其需要;对小型房地产公司来说, 信托融资额度能满足其需求, 但由于信托要求采取一个或多个非常有保证的手段, 来降低产品的风险, 比如财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险、银行信誉和信托公司自身的信誉等。三是内部转让方式使现有信托产品流动性不足。金融产品的流动性是衡量一个金融产品的重要标准。由于信托产品本身的非标准型, 它的市场流动主要依赖受托人———信托公司来维持。根据信托合同, 受益人可转让信托受益权, 但不得分割转让。尽管信托产品具有一定的流动性, 但较之于其他标准化的金融产品, 信托产品的流动性仍然不足, 表现为转让对手必须自己寻找, 增加了转让成功的难度, 转让的交易成本较高。

五、对我国房地产信托业发展的对策及建议

信托风险主要包括项目的风险、政策风险、市场风险、管理风险、不可抗拒风险等。其中最主要的来自三个方面:第一个方面来自它的投资项目, 每个项目本身有其市场风险和经营风险;第二个风险来自于受托人, 受托人的风险也就是信用风险, 它是否能够守信用很重要;第三个方面来自于信托财产的管理人的业务水平、业务素质。另外, “暂行办法”第4条第4款和第5款分别规定, 信托公司在办理资金信托业务过程中, “不得承诺信托资金不受损失, 也不得承诺信托资金的最低收益”。而储蓄和债券是有保证的, 信托产品的高收益 (预期收益) , 万一投资失败, 信托公司无需承担法律责任。因此, 投资者必须自己判断和选择有卖点的项目。为此, 对我国房地产信托业提出以下建议:首先, 信托经营机构应大胆开拓, 积极进行制度和业务的创新。创新是我国信托业发展的根本出路, 也是克服发展中面临困难的关键举措。首先是制度创新, 加强现代企业制度建设, 提升信用, 吸引国内外优秀的人才。其次是业务创新, 利用强大的投资理财功能, 遵循“受人之托, 代人理财”的经营原则, 全方位创新。在提供广泛的资产管理服务的同时, 全面经营各种金融业务, 提供各种类型的金融信托服务, 以优质服务羸得社会认同。其次, 加快与国内外资本的对接, 这样既能增强信托投资公司的资本实力, 有利于提高社会信用, 又能引进信托人才, 引进先进的信托技术和管理经验, 增强信托创新能力。试行信托保险和信托机构评级制, 提升信托机构的信用, 给委托人更多更有效的保障。再次, 尽快出台《信托法》的司法解释和信托必需的财产公示与登记制度、财务会计制度、税收制度等等, 完善相关配套法规政策, 为信托行业发展提供良好的法制保障。同时加强金融内部各监管部门的沟通协调, 改善对信托业的监管。

摘要：央行121号文件出台使得众多中小房地产开发商面对银行严格的房贷政策所表现出来的惶恐, 突出反映了中国房地产融资渠道及单一及脆弱的现状。房产商们不得不寻求银行信贷以外的融资渠道, 上市融资、外资银行信贷等融资方式纷纷涌现。因此, 房地产投资信托计划 (REIT) 脱颖而出, 成为公众瞩目的焦点。发展房地产信托产品是降低房地产业风险、突破资金瓶颈的“一剂良药”, 并有着极大的发展空间。文章试图对我国房地产投资信托计划作相关问题进行深入探讨。

关键词：房地产投资,信托计划,融资一、引言

参考文献

[1]李安民:中美房地产投资信托产品比较[J].学术研究, 2005 (3) .

[2]R.R.Arrow:投资基金[M].企业管理出版社, 1999.

3.房地产信托回潮 篇三

这其中，在2012年经历“低潮”的房地产信托成为主要力量。从2012年下半年开始，房地产市场的逐渐回暖，让房地产信托重新受到了信托公司的青睐。

2月20日，国务院发布了最新的五项房地产调控措施（以下简称“新国五条”），但这似乎并不能阻止房地产信托在2013年迎来又一个大发展之年。根据用益信托工作室对集合产品公开信息的不完全统计，进入2013年以来，房地产信托产品连续两个月位居发行规模榜首，新成立规模分别达到188.2亿元和185.68亿元，其中2月新成立房地产信托产品的募集资金占总成立规模的35.58%，高于1月份的29.38%，虽然尚无法和2010年50%的峰值相比，但已经远高于2012年全年21.69%的水平。

“现在几乎所有的房地产企业都在通过信托公司拿钱”，上海某信托公司产品经理在接受《中国新闻周刊》采访时表示。

历经10年起伏，房信再度回潮。

供地缺口推手

尽管“新国五条”对于房地产信托的影响，还需要等待两会之后进一步细则的出台，但 “增加普通商品住房及用地供应”被普遍看作对房地产开发的利好，房企拿地的增多，必然会带动新一轮的融资需求。

土地供应的缺口推开了这一轮的多米诺骨牌。根据中国指数研究院一项关于土地市场横向的监测数据显示，2010到2012年，全国土地供应计划完成率不足七成。2012年下半年，随着楼市销售的逐渐回暖，房企这才开始逐渐加快拿地节奏。中国指数研究院的一份报告指出，十家代表房企在2012年下半年的拿地宗数由上半年的148宗上升至248宗，金额共1753亿元，较上半年翻两番，面积为5409万平方米，比上半年增长近50%。这也造成了2012年下半年久违的“地王”频出的现象，上海、广州、南京、天津等城市不断刷新土地出让金的最高值。

房企拿地增加的趋势在2013年得到了延续。中国指数研究院提供的数据显示，2013年1月1日至2月26日，包括4个一线城市在内的全国十大重点城市，土地出让金收入达到1206.4亿元；而2012年同期，全国13个重点城市土地出让金仅为660亿元。

而国家统计局公布的2013年1～2月房地产市场运行数据显示，全国房地产市场1～2月实际投资额为6670亿元，同比增长22.8%，增速较去年全年增加6.6%。

房地产投资的复苏直接推升了房地产信托成立规模。而尽管基础设施投资在1～2月并未减少，但受2012年12月底财政部等四部门联合下发《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（以下简称“463号文”）的影响，2012年热火朝天的政信合作类信托开始减少。2013年前两个月，基础产业信托（政信合作信托多为此类）新成立规模262.16亿元，规模占比为22.55%，明显低于2012年29.33%的规模占比。

“463号文”下发之时，就有信托业人士向《中国新闻周刊》做出“房地产信托将会抬头”的判断。用益信托工作室研究员王利认为，随着以政信项目为主的基础产业信托势头的减弱，不少信托公司会将重心重新转回房地产领域。

同时，“新国五条”中“对出售自有房屋征收差额部分20%个人所得税”的细则，在某种程度上可以使市场重心向一手房市场转移，带动房地产开发商新一轮的融资需求。

在中国人民大学经济研究所联席所长毛振华看来，房地产信托的回暖，一方面能够让房地产的刚性需求得到满足，另一方面可以让房地产的投资需求得到一定的恢复，这对宏观经济走势亦十分关键。

调控难阻房信发展

从2002年7月28日，上海国际信托投资有限公司推出国内第一款房地产资金信托产品“新上海国际大厦项目资金信托计划”开始，房地产信托几起几落。

但彼时的房地产企业，其接近70%的开发资金来自银行贷款，房地产信托更多的是一种“过桥贷款”的性质。特别是2003年6月，央行为控制房地产过热局面，出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”），要求开发商必须“四证”（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）齐全；自有资金超过30%，同时具备二级以上开发资质才有资格取得银行贷款。不具备以上条件的房企，多转向发行房地产信托的形式进行前期开发，在达标之后再向银行申请贷款。

2005年9月，房地产信托首遭政策限制，银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（“212号文”），要求新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全；自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质，这甚至高于“121号文”的标准。

之后，房信急转直下。房地产信托受到更严格的限制，加之2007年股市正处牛市，房企资金不愁，导致2005、2006、2007三年，房信规模在整个信托行业中的占比下滑，2007年更是降至13.35%的历史低点。

转机出现在2008年。地产宏观调控开始，房企从银行获得融资变得愈发困难，包括房信在内的直接融资渠道得以复苏。

用益信托的统计数据显示，2008年全年发行137款房地产投资类信托产品，募集资金总规模259.57亿元，较2007年增长一倍多。当年房地产投资类信托产品平均收益率达到9.98%，高于行业平均值8.62%。

4.房地产商业计划书的一些要求 篇四

筑装饰可行性报告,建筑可行性报告,商地产可行性报告,写字楼可行性报告,商铺地产可行性报告,别墅可行性报告,物业管理可行性报告,建筑装饰商业计划书,建筑商业计划书,商地产商业计划书,写字楼商业计划书,商铺地产商业计划书,别墅商业计划书,物业管理商业计划书；筑装饰项目可行性报告,建筑项目可行性报告,商地产项目可行性报告,写字楼项目可行性报告,商铺地产项目可行性报告,别墅项目可行性报告,物业管理项目可行性报告,建筑装饰项目商业计划书,建筑项目商业计划书,商地产项目商业计划书,写字楼项目商业计划书,商铺地产项目商业计划书,别墅项目商业计划书,物业管理项目商业计划书.根据全国工商联专家发布的《2008~2009年度中国房地产市场报告》，2009年，我国房地产市场呈现四大运行趋势：商品房空置面积会有较大幅度增加；房产开发投资会有较大幅度下降；房地产开发企业并购重组将会增加；2009年房价将会止跌企稳。

房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。房地产项目的构思与其他项目的构思存在着较大的差别，具有独特的项目构思特征，其特征如下：

1、地域性(房地产可行性报告.房地产商业计划书)。

1)要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地产项目构思时就不能不考虑这些情况。

2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及市场的消费倾向等。

3）要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。

2、前瞻性(房地产可行性报告.房地产商业计划书)。

房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在：

1）项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；

2）投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；

3）规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段；

4）营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。

3、市场性(房地产可行性报告.房地产商业计划书)。

房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在：

1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子；

2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路、定位方式也要变；

3）房地产项目构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。

4、创新性(房地产可行性报告.房地产商业计划书)。

房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、方式新。项目构思的方式与方法虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。

5、可操作性(房地产可行性报告.房地产商业计划书)。

房地产项目构思的可操作性特征要求：

1）在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性；

2）在具体的实施上有可操作的方法；

3）构思方案要易于操作、容易实施。但是，在实际的房地产项目实施过程中，经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”项目构思

6、多样性(房地产可行性报告.房地产商业计划书)。

5.商业地产招商佣金激励计划 篇五

依照公司现有组织架构，餐饮娱乐招商部由招商总监一名分管，下设购物中心板块和大卖场（批发市场）板块两部分，各由一名副总监分管；两板块的市场定位不同，招商政策也有相应区别。

佣金分公佣和私佣两部分。公佣是在所有佣金总额中划分出来分配给部门各支持岗位的公共奖励，私佣归个人所有。

一、名词定义：

1）招商成功标准：商户签订正式合同并生效的（不论为租赁合同还是合作合同）视为招商成功；

2）佣金计提时间：

A、租赁形式合同的，商户支付首付1-3个月租金及保证金到账时间则为佣金计提时间；

B、合作形式合同的，商户支付保证金到账时间则为佣金计提时间；

3）计提基数：根据不同项目确定计提基数，完成计提基数不同，获得的佣金比例不同；

4）业绩计算公式：

租赁形式业绩计算公式：商铺月租金额（平米月租价*商铺面积），以首缴租金为准。

合作扣点计业绩计算公式：以保证金实际收取数额为准：

保证金的收取标准：

面积≤20平米，保证金1000元；

面积＞20平米≤40平米，保证金2000元；

面积＞40平米≤100平米，保证金3000元；

面积＞100平米，保证金按30元/平米计算（精确至百位数）。

商住房的保证金为1000元/套。

5）公共佣金：简称公佣，视所在项目招商完成成绩而给予对应招商部门的业绩奖励；公佣分2次发放，根据对应招商总监制定上报的招商计划时间节点，总招商任务完成70%时计发一次；总招商任务完成100%时计发一次；完不成计划不予发给公共佣金。

6）私人佣金：简称私佣，招商成功后发给业务个人的招商佣金；

二、佣金的计提标准：

1、大卖场（批发市场）佣金计提标准：

A、公佣，第一阶段招商任务按时完成时，以总招商金额的3%作为公佣；

第二阶段招商任务按时完成时，以总招商金额的4%作为公佣；

分配比例：招商总监35%，分管副总监15%，招商经理20%，招商主任15%，中心文员5%。10%部门公积金；多名招商主任时按人数平均分配。

B、私佣：

租赁形式：

每月完成业绩总额3000元（含）以下，佣金比例为9%

每月完成业绩总额5000元（含）以下，佣金比例为15%

每月完成业绩总额7000元（含）以下，佣金比例为20%；

每月完成业绩总额10000元（含）以下，佣金比例为25%

每月完成业绩总额在12000元以上，佣金比例为30%

合作扣点形式：

每月完成业绩总额5000元（含）以下，佣金比例为7%

每月完成业绩总额8000元（含）以下，佣金比例为12%

每月完成业绩总额12000元（含）以下，佣金比例为15%；

每月完成业绩总额15000元（含）以下，佣金比例为20%

每月完成业绩总额在20000元以上，佣金比例为25%

2、购物中心的佣金计提标准：

A、公佣，第一阶段招商任务按时完成时，以总招商金额的2%作为公佣；

第二阶段招商任务按时完成时，以总招商金额的3%作为公佣；

分配比例：招商总监35%，分管副总监15%，招商经理20%，招商主任15%，中心文员5%。10%部门公积金；多人招商主任时按人数平均分配。

B、私佣：

租赁形式：

每月完成业绩总额5000元（含）以下，佣金比例为9%

每月完成业绩总额7000元（含）以下，佣金比例为14%

每月完成业绩总额10000元（含）以下，佣金比例为20%；

每月完成业绩总额12000元（含）以下，佣金比例为25%

每月完成业绩总额在15000元以上，佣金比例为30%

合作扣点形式：

每月完成业绩总额7000元（含）以下，佣金比例为7%

每月完成业绩总额10000元（含）以下，佣金比例为12%

每月完成业绩总额13000元（含）以下，佣金比例为15%；

每月完成业绩总额18000元（含）以下，佣金比例为20%

每月完成业绩总额在20000元以上，佣金比例为25%

3、主力店招商佣金计提标准

主力店的定义：国际、全国一线连锁品牌，具有广泛的市场号召力和品牌美誉度，品牌层次高、代表消费群层次高、对项目带动作用高的品牌店。单店面积10000平米以上的商户也被划作作主力店范围。

主力店的特殊性：因为主力店招商通常需要给予特殊的政策倾斜和优待，但又必须鼓励主力店的招商，特独立制定主力店招商奖励政策。

主力店的界定：由对应招商业务人员提报主力店定义申请报告，报分管副总监、总监、百货公司分管副总经理、百货公司总经理批准后，可以定义为主力店，按照主力店佣金政策执行。

主力店佣金计提标准：主力店招商业绩计如当月总业绩中。另给予主力店招商奖金；

≤1000平米的，奖金5000元；

＞1000平米，≤3000平米的，奖金8000元；

＞3000平米，≤6000平米的，奖金10000元；

＞6000平米，≤10000平米，奖金15000元；

＞10000平米，奖金20000元。

二、招商任务及计划

招商部总监负责制定各项目招商责任人及每月（或阶段）招商任务目标计划，并制定基础任务额度。完成基础任务额度的，发给基础薪资，未完成基础任务额度的，发给基本工资的80%，连续三个月未完成基础额度的，辞退处理。

招商任务的指导思想：

l

各项目总招商面积为基础指标，开业前完成基础指标的80%为合格（满足开业需求）。

l

基础任务额度应≥合格指标的50%。

l

各部门制定招商任务计划时，应按月分解任务，并逐级分解到人。

l

各项目应按每3万平米（建筑面积）配备一名招商人员（享受基础月薪的全职招商人员）的标准进行配备。此标准原则上可以低于，不可以高于。

三、说明细节

1、所招商项目必须按照公司集团公司当时当期公布的《招商条件汇总表》所列招商条件执行。给予特殊优惠、特殊政策倾斜的，不享受佣金提成。

2、佣金提成的个人所得税自理。

3、佣金的发放时间：每月末统计业绩汇总表，次月10日前统计完毕，15日前发放。

4、佣金的计算程序：每月驻项目经理提交当月业绩汇总表，分管副总监初审，招商总监复审，财务中心对账，百货集团分管副总经理、总经理、集团财务中心、分管总裁签批后，交百货财务中心发放。核发的程序以集团OA流程为准。

5、中介人、代理公司介绍、招商客户并收取中介费、代理费的，原则上不再给予佣金提成。大型、长期项目等特殊情况另行核定。

6、佣金的归属问题，参看各部门营运手册规定。

7、在一个公佣分配周期内入职不满一个月的，不享有公佣；入职不满3个月的，仅享有额定公佣的50%。

6.房地产信托商业计划书 篇六

[世华财讯]中国信托业协会网站发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

中国信托业协会网站2月24日消息，为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，中国信托业协会网站日前发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》。

《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。并进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

《通知》要求，各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。

具体通知如下：

各地银监局，各政策性银行，国有商业银行，股份制商业银行、中国邮政储蓄银行、银监会直接监管的信托公司：

为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：

一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。

二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

三、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)第十条中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

四、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

五、信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。

六、各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。

七、各银监局应进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。

请各银监局将本通知转发给辖内有关银监分局、信托公司及有关金融机构，督促认真遵照执行并总结经验。如遇重大问题，请及时报告。凡与本通知不一致的相关规定，以本通知为准。

7.房地产投资信托的收益问题研究 篇七

房地产投资信托, 英文全称是:Real Estate Investment Trusts, 简称REITs。在美国1960年的税法中将其定义为:“有多个受托人作为管理者, 并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

本文将其定义如下:REITs是由发起人通过向投资者发行股票或者受益凭证的方式, 将不同投资者的资金集中起来, 形成具有一定规模的资产或信托财产, 并交由信誉良好的专业投资管理机构运作, 对房地产项目和房地产证券化资产进行直接或间接的投资以获取投资收益和资本增值的一个投资组织。

2 房地产投资信托的收益类型

2.1 房地产投资信托机构的收益类型

(1) 资本利得:

REITs获得的资产增值收入, 是通过低价买入房地产和高价卖出而赚取的差价收入。

(2) 利息收益:

一是来源于抵押型REITs投资于房地产抵押贷款收取的利息。二是REITs所保留的现金存入银行而获得的利息收入。

(3) 股利收入:

是REITs通过在一级市场和二级市场上购入并持有房地产公司发行的股票, 而从房地产公司获得的股金分红。REITs以其信托财产投资于股票后, 每年都有可能从上市公司领到一定数量的股息和红利, 这部分收益即为REITs的股利收入。

(4) 其他收入:

主要是REITs通过合作联盟获取的收益分成和通过提供附加服务获取的服务收入、咨询收入等。

2.2 房地产投资信托投资人的收益类型

(1) 资本增值:

是指REITs现有资产净值高于初始资产净值的那部分增值额。REITs经营得好, 净资产就会上升。REITs净资产的增值部分最终也归投资者所有。

(2) REITs分红:

就是将前面所述的利息、股利、资本利得等各种收益以现金分红的形式分配给REITs投资者。美国规定, REITs必须把90%以上的应税收入作为红利分配给投资者。

(3) REITs管理公司扩送的REITs单位:

管理公司扩送REITs单位后, 投资者所拥有的受益凭证数目增多, 相应的会提高他们可获得的资本增值和分红收益的数量。

3 房地产投资信托的收益质量评价

3.1 净现金流量

美国税法规定REITs每年必须将其净收益的90%分配给投资者, 因此每年REITs在经营中要确保一定数量的净现金流量, 才能保证股利分配, 否则将被取消其免税地位。由于高红利支付率可以减少代理成本、传递利好信息和吸引投资者, 所以较高的现金流产生能力是经营管理效率的一个体现。另一方面, 现金流量的产生是企业购置新物业, 适应市场变化的基础, 所以是否保持充裕的现金流量水平反映了REITs在收益方面的质量和能力。

3.2 经营现金收入乘数 (Price/FFO Multiple)

这里的P/FFO乘数相当于股票市盈率的概念。REITs每年的FFO都不同, 而相对来说, P/FFO乘数则较稳定。当FFO发生变化时, 会影响到P/FFO乘数的值, 从而对股价的变动有放大效应。

3.3 净资产价值 (Net Asset Value, NAV)

不同于会计记录的资产账面价值和企业破产清算时在市场上出售的资产剩余价值, REITs的净资产价值是REITs所拥有和管理的物业的价值。REITs管理水平不同, 同样的物业就会有不同的增长潜力。净资产价值反映的是物业的市场价值和REITs管理层管理水平所能带来的赢利潜能, 是影响投资者判断REITs未来收益持续增长能力的重要评价指标。

在以上三个指标中, 经营现金收入 (FFO) 、净现金流量和净资产价值指标与房地产投资信托的收益质量是正相关的, 即指标值越大收益质量越高。经营现金收入乘数 (P/FFO) 指标则与它们相反, 经营现金收入乘数越低, REITs盈利的成长性越好。

4 房地产投资信托收益的因素分析

4.1 房地产投资信托所持房产物业的置入成本

置入成本 (Cost of Procurement) , 在管理水平相差无几的情况下, 处于同一地段的两个市场价值相当而分属于不同的REITs管理下的物业所带来的经营收入和净收益也很有可能不尽相同。这是由于物业的置入成本不同带来的。假设一个REITs在房地产市场最高峰的时期置入, 另一个REITs在房地产市场最低迷的时期置入 (置入成本可能只有前者的2/3左右) 。在经营收入相同的情况下, 后者的净收益是前者的1.5倍。或者说, 后者的单位价格资本 (即单位价格物业) 的净收益是前者的1.5倍。由此可见置入成本不同给REITs收益带来的影响。

4.2 房地产投资信托的规模

房地产投资信托规模的大小影响了交易费用与管理费用。交易费用与管理费用的降低可以使房地产投资信托的业绩提高, 为了提高REITs的绩效, REITs管理者可以在降低交易及管理费用方面下功夫, 即在选择房地产投资信托的适当规模上下功夫。下面我们从赞成与反对大型REITs两种观点出发进行讨论。

(1) 赞成大规模REITs的观点。

林内曼提出著名的“REITs规模假设”后, 有关最佳REITs规模的争论就引起了极大的关注。林内曼认为:大型REITs在收入、费用支出和资本的规模经济方面, 比小型REITs享有很多的优势。

原因如下:大规模REITs可以将其固定资本在较多的项目间进行分摊, 所以其具有较低的经营费用率;大型REITs能够获得小型REITs不能拥有的交易, 从而拥有较高的收益率;大型REITs更为容易进行融资, 或是以更优惠的条件进行融资;大规模REITs往往拥有识别新市场细分的充分资源, 比较容易识别出更好的投资机会;大型REITs可以利用有限的专业人员经营管理更多的物业, 意味着人力资源成本的降低;大规模REITs还有利于引进效率更高的信息系统, 提高效率, 降低成本。

(2) 反对大规模REITs的观点。

大型REITs主要的劣势在于大规模引起的决策者之间交流困难, 以及由此造成的经营效率损失。大规模的REITs必定伴随着大规模的管理机构。

综合以上分析, REITs的规模大小的选择没有统一的答案。根据每家REITs的目标、资产类型、投资战略及管理原则的不同, 其最佳规模也会有所不同。因此, 管理者应该根据该REITs的目标、机会及限制条件去决定其规模。

4.3 房地产投资信托管理层的管理能力和水平

房地产投资信托管理层为了保持信托机构和投资者的收益, 需要做到:第一, 管理者要结合房地产市场发展的不同时期 (高峰、调整和低迷时期) , 确定适宜的资金和物业比例, 以保证REITs收益的最大化和现金调配的灵活性;第二, 管理者要保持一定水平的现金, 为在房地产市场低迷时期购入具有潜能的物业积蓄资金;第三, REITs管理者要准确判断房地产市场的走势和现在所处的周期阶段, 从而决定置入或卖出投资的关键时机, 保持REITs总体收益的最大化。最后, 一个理想的REITs管理者要尽力维持每年收益的稳定性, 从而增强投资者的投资信心。

通过本文的分析, 投资者可以利用REITs的收益评价指标和影响其收益的因素来选择投资对象, 投资信托机构可以从这两个方面来进行管理和提高绩效, 为房地产投资信托在我国的发展起到一定的作用。

摘要：房地产投资信托 (简称REITs) 在美国发展比较成熟, 但在我国却处于起步阶段, 从房地产投资信托的收益类型、收益质量评价和影响收益的因素为出发点, 对房地产投资信托的收益问题进行了分析, 使房地产企业的管理者和社会公众投资者对房地产投资信托最为重要的一个特性又清晰的认识, 为其进行投融资提供借鉴。

关键词：房地产投资信托,财务特性,收益特征

参考文献

[1]安德鲁.戴维森, 安东尼.圣德斯, 兰玲沃.尔夫.资产证券化构建和投资分析[M].北京:中国人民大学出版社, 2006.

[2]曹元芳.发展我国房地产投资基金的可行性及模式选择[J].上海金融, 2006, (1) .

[3]吕长江, 王克敏.上市公司资本结构、股利分配及管理股权比例相互作用机制研究[J].会计研究, 2000, (3) .

8.房地产信托风险加剧 篇八

是什么风险能让相对弱小的信托与庞大的银行相提并论？答案是房地产风险。自去年房地产调控以来，这个行业犹如一个“坏孩子”，谁与其有瓜葛，谁家“家长”就担心不已。

金融机构中受牵连最重的当属银行和信托。不言而喻，房地产要从银行贷款，也要借助信托发行房地产信托计划融资。当下房地产业的风险被讨论得沸沸扬扬，银行与信托在房地产方面的风险自然是关注的焦点，因此银行不断被监管层要求进行房价压力测试，而信托也不断受到逐渐升级的监管压力，除了上报风险监测表，还要对房地产项目逐单报备。

既然有风险，那么两者谁更严重？郭田勇态度很明显，他的言论主要是基于三点理由：第一，房地产信托客户比银行客户质量差，通常是达不到银行融资条件转投信托的；第二，信托产品收益率畸高，客户还本付息压力大；第三，银行对风险更为重视，频频通过压力测试、拨备计提等手段以防控风险。

灯不挑不亮，理不辩不明。此言论一出，立即引起相关人群的关注和热议。从《投资者报》记者采访的专家、第三方机构以及信托业内人士的结果来看，他们认为银行和信托目前所承受的风险不相上下。“从金融风险来看，二者没有实质性差别。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成告诉记者。

客户质量资质弱

在各种融资渠道中，除了从股市圈钱，银行贷款成本最低，因此但凡资质好的房企，在过去通常首选银行贷款，而去找信托发行产品融资的房企资质相对弱。这也是郭田勇的第一条理由。

对此，国民信托资产管理部负责人刘习勇并不否认，但他强调：“弱一点并不代表资质差。”

“我们信托也不是所有房地产项目都做，对资质等都有选择，我们有个‘4-3-2’资质审核要求。”刘习勇表示。

其中“4”表示房地产开发商要具备4证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；“3”表示房地产开发商自有资本金投资比例达30%；“2”表示房地产开发商具备二级开发资质。

“通过这些标准，实际就把很多风险性大的企业筛选掉了。这些被银行和信托筛选掉的房企往往都去找民间资本，民间资本的客户风险才最大。”刘习勇说。

中粮信托业务总部副总经理谢捷认为，房企从银行融资转投信托，是因为牌照、监管均不同，与客户质量无直接关联。

“自从银行收紧银根后，信托房地产客户资质也有了很大转变。”邢成认为。随着咄咄逼人的房贷新政不断出台，不少具有央企、上市公司背景的一线大房企被逼出银行，转向信托。“供求关系发生了很大变化，这个市场已经是卖方市场，信托对房企也更加挑剔，所以客户质量并不差。”邢成说。

承诺收益畸高

从银行公布的贷款利率水平和现存房地产信托产品收益率水平比较看，房地产信托产品成本远比银行贷款成本高。房地产信托通常是一到两年期产品，给客户的产品收益率在10%左右。“总的成本水平在20%左右。”刘习勇表示。而一到三年期贷款利率为6.65%。乍一看，房地产信托成本较银行贷款高出十几个百分点，真的属于畸高吗？

“不属于畸高，是市场化行为。”格上理财副总经理石端义表示。既然现在都说房地产行业积聚了风险，风险和收益是对等的，自然收益率会定得高。

“银根收紧后，融资成本都在上升，即便开发商能在银行贷到款，除了贷款基本利息，还会有其他顾问费等方式，将综合成本拉到15%左右，甚至以上，并不比信托低多少。”邢成表示。

邢成认为由于监管的原因，银行贷款成本往往是隐性地加到15%左右，而信托工具灵活多样，资金成本可以直接定到相对高的水平，不用绕弯添加成本。

“同时我认为绝大多数信托公司的资金成本定价都在可接受的范围内，是按照市场供求规律和企业可接受能力定的。”邢成说。

谢捷认为“畸”字用的不太负责任，信托定价更贴近利率市场化。“在某行业资金趋紧整体风险加大的情况下择机为委托人谋取高利润，才体现专业机构风险定价水平。”谢捷表示。

风险控制之辨

从去年起，银监会就开始加大对银行房贷风险的提示，要求银行定期进行房贷压力测试，同时各银行也加大了拨备计提等手段来防范风险。而信托对风险的管控情况，外界并不甚了然。

但是在采访中，无论是专家、第三方机构，还是信托行业，对房地产信托的风险管控能力都比较有信心。

“信托风险没有市场想象的那么大。”刘习勇说。

据刘习勇介绍，对于风险大的房地产项目，信托通常会选择以股权形式介入，会选派董事、财务进入房企，而银行主要是债权融资。“银行没有我们介入的项目深。”刘习勇说。

同时，无论是贷款融资还是股权融资，信托都会要求房企进行实物资产抵押，楼盘通常以4~5折的水平抵押给信托公司。

“这能够完全覆盖给客户的收益成本，在发生兑付风险时，就不会产生损失。”石端义说。

石端义认为不能简单将银行与信托的风险相提并论，因为信托是银行的补充，有着不同的运营机制和方式。比如银行发生开发贷违约，可能会展期或直接补到坏账；而信托则不然，房地产信托到期不能兑付，通常不会展期，因为展期需要召开“收益人大会”，需要收益人同意才可，流程很繁杂，此外，也不可能直接剥离为坏账处理掉，通常处理方式为信托找资金，或是先用自有资金垫付上，再慢慢自己处理抵押物，最近几年信托与四大資产管理公司合作也比较多，有些不能兑付的项目就转手给资产管理公司处理。

“信托公司是市场化的金融机构，是一个要为股东负责、保持盈利的企业，对风险不可能放松。”邢成认为银行在这方面反而还有漏洞，比如按揭贷款，不少银行客户经理还为资质达不到的客户出主意如何开证明等。

“在商言商，作为市场化的金融机构，捕捉热点、机会，抓住银行被迫紧缩的有利时机，扩大自己的地盘和市场份额，都很容易理解。同时房地产信托在信托产品中的占比也比较合理，并不会构成大的风险。”邢成表示。

根据中国信托业协会发布的信托公司主要业务数据，三季度末，房地产信托余额为6798亿元，在所有信托产品中占比为17.24%，在8类投向方式中排名第4。