小区物业监控室管理规章制度

小区物业监控室管理规章制度（精选15篇）

1.小区物业监控室管理规章制度 篇一

小区物业管理制度

小区物业管理制度

为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约（草案）》、《市三塘园怀园小区议事规约（草案）》制定本制度。

一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

三、物业小区的使用与维修。

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

本物业管理制度自二00八年一月一日起执行

本物业管理制度由业主委员会负责解释。

2.小区物业监控室管理规章制度 篇二

1智能小区物业管理的关键点

智能小区的物业管理就是通过以家庭为核心的二层信息平台,家庭内部的数字化平台、社区的智能化平台和城市公众信息平台,将信息、网络、自动控制、通讯等高科技应用到人们的生活领域,以家庭信息化为手段,实现家庭社会化和社会的家庭化。

1.1 系统与设备的维护管理

智能小区物业管理已经从以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量化检测,例如,从电源的通断转移到供配电系统的电压、频率的质量与稳定性的检测,对设备、线路、接点的老化与漂移的检测等。 在运行管理中尤其需要注意对智能化系统中容易老化的烟感、温感、水位等末端设备进行定期检测, 及时纠正参数漂移对系统运行的干扰。

1.2 智能化系统的管理的环境条件

智能小区的物业管理应当上升到非线性大系统的层面来考虑管理问题。 建筑的防水、防尘、防潮性能都会影响到智能化系统的运行精度和正常。 建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干扰,也会关系到智能化系统的安全。 外界供能的顺畅更是决定了智能化系统的运行质量和方式。 不仅是外来人员的非法闯入, 任何人员的非法操作或者有意无意的误操作都将给智能系统带来不可估量的损害。

1.3 制度制定的必要性

制度的制定一定要规范,对于从业人员的要求一定要严格, 对故障的检查与发现,故障的报告与记录,故障的处理与排除要有明确无误的规范。 在操作制度与规范中要加强对工作人员自行开关、更改智能化系统的监督管理。

1.4 智能化系统的信息资源安全

智能化建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流3 个角度才能完善安全性。 物业管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象,还要防止隐性的信息的不正常流传。 智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。

2影响物业管理因素的模糊综合评判

模糊评判包括两部分,一部分是调查问卷的设计和实施,另一部分是对调查资料的处理。 主要运用德尔菲法、统计分析法和模糊综合评判方法。

2.1 调查问卷的设计与实施

调查主题有2 个:①调查出对我国智能小区物业管理发展和竞争力有贡献或有影响的因素有哪些;②调查出各因素对我国智能小区物业管理功能指标体系中各指标项日的贡献或影响程度的大小。

2.2 影响智能小区物业管理发展因素的模糊评判

影响智能小区物业管理发展和竟争力的因素多种多样,而每种因素都具有模糊性, 模糊综合评判的方法是对评判对象的全体,根据它们的特性,求出一个评判矩阵,通过评判函数给每个对象确定一个评判指标,再据此排序择优。

2.2.1 确定评判综合的因素集

对我国智能小区物业管理来说,要能使其得到不断发展,追溯其本质,即要求我国智能小区物业管理的技术经济效果综合评价指数在理想状态下,在现实条件下能达到最大。

2.2.2 确定评判问题

确定评判问题的对象集及影响智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果的待评判对象的全体。

2.2.3 分析调查数据,建立模糊评判模型

对建立的两个评判因素集,即智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果, 运用设立的两个数学公式,对影响因素进行描述。

2.2.4 计算评价指标,得出评判结果

在计算评价指标之前,先要确定评判函数f。 评判函数是根据排序择优的要求确定的如何进行评判的计算方法,它是一个多元函数,通常具有正则性、递增性和连续性。 因为我们评判问题需要综合考虑对象的各项特征指标,因此对评判函数f采用加权平均法。

3提高物业管理水平的关键因素分析

智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理。

3.1 物业管理中人才问题的解决方法和途径

人才质量关系到物业管理的服务质量, 除了硬件赋予物业管理公司的一流装备基础, 更重要的是物业管理公司自身的软件系统。 软件系统应该包括规章制度、服务理念、服务质量等内容,最终要落实到物业管理队伍的素质上。

3.2 智能物业管理所使用技术选择及智能分级

智能家居可以成为智能小区的一部分,也可以独立安装,很多房地产商会站在整个小区智能化的角度来看待家居的智能化,也就出现了一统大小无所不包的智能小区。

4物业管理机构调整及增值服务系统存在问题的改进措施

建议在物业管理公司中设置服务拓展部, 直属常务副总领导,具体的负责增值服务系统的运作。 针对不同客户提出个性化的解决方案。 要通过对设备设施的有效管理,给业主创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境,要设身处地为业主着想,为业主提供一流的服务和亲善的管理。 智能化系统实施必须考虑今后信息技术的发展和外界大环境的改善以及用户需求的变化,逐步将暂不实施的以及增值服务系统予以实施。

5结论

3.小区物业收费管理系统 篇三

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

4.小区物业办公管理制度 篇四

为了规范办公室管理，提高工作效率，特制定本制度

一、上班时着装整齐、服装统一、坐姿端正。树立良好的公司形象和个人形象。

二、办公室谢绝吸烟、严禁大声喧哗，吵闹、严禁闲聊。营造良好的工作环境。

三、未经许可，员工不得随意进入办公室，有事情统一由管理人员或文员办理，维护办公室安全。

四、办公室须有专人值班，不得空缺。负责接听电话，接发传真和来访接待。

五、办公室人员在工作接触中或在接听电话中要使用文明用语：您好＼请＼谢谢＼对不起＼再见。

六、办公室人员要树立服务意识，要在上级与下级、部门与部门之间起桥梁作用。

七、公司电脑及网络统一由专人维护保养，任何个人不得私自带盘上机操作及安装。

八、做好保密工作。尊重别人隐私和公司制度。做到不听、不问、不传。

九、下班时随手整理自己的办公桌。关闭空调，关窗，断

电，锁门。

保安制度

一、岗位职责

(一)、护管队队长岗位职责

1、主持全队工作，坚决执行管理处领导指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。

2、熟悉护管各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握护管区内的护管工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

3、处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

4、做好护管队的工作安排(包括训练、学习安排)。

5、经常检查各岗位工作情况。零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

6、每周召开例会一次。

7、及时做好护管员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

8、带领护管队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类

违章行为。

9、负责全队员工的内务管理和考勤工作。

10、完成上级交办的其他临时任务。(二)、护管员岗位职责

1、服从领导、听从指挥，做到令行即止，遇事报告。

2、遵守国家法令、法规，做到依法办事。

3、熟悉本岗位职责和工作秩序，圆满完成工作任务。

4、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。

5、积极配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向管理处报告。

6、熟悉和爱护小区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。

7、积极协助公安机关开展各项治安防范活动和行为，努力完成各项治安服务工作。

8、廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪分子、行为作斗争。

9、认真完成领导交办的其它任务。(三)巡逻员岗位职责

1、熟悉巡逻区内各种设备、物品的位臵，发现设备、物

品有移动等可疑情况，立即查明报告。

2、检查电线线路(目视检查、禁止手动检查)和水管道有无损坏，发现漏水(电)时，及时采取措施并报告。

3、巡逻中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。

4、注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位臵加以监视并及时报告。

5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，即刻擒获。

6、发现打架、吵架、斗殴等行为，要予以制止。

7、发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。

8、发现可疑物品，要立即做安全处理，并报告有关部门。

9、驱赶乱散发广告、捡垃圾等闲杂人员。

10、巡视护管员各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写巡逻签到记录。

1l、制止私扯乱挂、乱贴乱画等违反小区管理规定的行为。(四)监控员岗位职责

1、监控人员工作应认真负责及时记录异常情况，遇突发事件应熟练操作观察，并做好录像同时通报所部，严禁离岗、睡觉或做与值班无关的事情。

2、负责监控小区内有无异常情况，并做好原始记录，提

供资料。

3、保持监控室的整洁卫生，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时间通知维修人员到场处理。

4、学习掌握各种先进设备的性能，特点及使用方法，按规定程序操作监控设备，并维护好设备，不准私自外借任何器材。

5、做好机房保密工作，不得向无关人员透露监控情况，严禁非工作人员进入监控室。

6、完成上级交办的其它任务。

二、制度规定

(一)、治安巡回检查制度

1、小区设24小时巡逻护管队，集中精力，提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保住户治安安全。

2、对小区巡逻检查的护管队员必须佩带工作证，按规定的巡逻线巡逻，严禁单独行为。

3、按照《小区治安巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中，发现险情，应采取果断的应急处理措施，并及时上报管理处，在有关人员及领导到达现场之前不能离开。

4、巡逻检查人员必须熟悉巡逻区内各类设备、物品放臵，如发现移动设备、物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，应通知及协助住户、落实各项防范措施。

5、检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即报告领导，进行更换。

6、注意观察过往人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品，要选择适当的地点加以监视，并及时报告领导，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记。

7、夜间巡逻检查，应检查清理闲散人员，防止不法分子盗窃、破坏，检查火险隐患。

(二)、护管队交接班制度

l、按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位。接班人员未到前当班人员不能离岗。

2、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项。要做到“三明”：上下班情况明，本班接办的事情明，物品器材清点明。

3、交班人在下班前必须填好值班记录。应做到“三清”：本班情况清，交接的问题清，物品、器械清。

4、当班人员应及时处理发现的问题，对不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。

5、交接时要做好记录并签名。

(三)、收费岗工作制度

1、服从领导，严格执行各项规章制度，坚守工作岗位，遵守工作纪律。

2、认真执行收费办法、标准和程序，做到过而不漏、收而不贪、快而无误。

3、着装整洁，言行规范，礼貌待客，文明服务。

4、接受监督检查，敢于同违纪行为做斗争。

5、按规定妥善保管款、票、卡、认真填写各种记录和表格。

6、爱护并正确使用收费设施，升降杆使用坚持一车一落，发现问题，及时报告。

7、积极参加各种培训，努力提高业务素质。

8、积极参加各种会议，不断总结收费工作经验，提出合理化建议。

(四)、保安员的权限规定

根据公安部保安管理规定的精神，保安员有如下的权限：

1、在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。

2、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有权保护现

场、保护证据、维护秩序以及提供情况，但无勘查现场的权力。

3、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。

4、对出入护卫区的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按照合同规定进行验证、检查。

5、在执行保安服务工作中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。

6、对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人有权进行盘查、监视，并报告当地公安机关处理。

7、对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举报告，但无侦察、扣押、搜查等权力。

(五)、货物放行规定

为了维护小区业主的财产安全，确保小区的公共秩序，特制定此规定。带(运)出货物的时间：

1、业户在正常办公时间内，需带(运)出少量货物，承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明，在出闸时将证明交保安员验收。

2、如需将大量货物带(运)出，需提前1—3天向管理办递交申请书，填写放行条，在出闸时将放行条交保安员验收。运出时间最好安排在夜晚或非办公时间。

3、在非带(运)出时间如末获批准带(运)出货物，当值保

安人员有权截留所带(运)出的货物。

4、所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿。

5、业户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜。

6、所有带(运)出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询。

(六)、重大事件报告制度

为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。

1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业主集体投诉(5家以上)；发电机、高低压电柜、通讯设备等主要设备设施故障；房屋主体结构遭受破坏等。

2、发生重大或突发事件，参与事件处理的队长应立即到现场处理，同时尽快口头向管理处主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。

3、参与事件处理的队长在事件处理后立即填写重大事件报告，于12小时内以书面形式递交管理处，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。

4、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

(七)、突发事件的处理程序

1、凡遇突发事件(指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值管理处领导。

2、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

3、对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。

4、对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

5、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。

6、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安队队长协助调查处理。

7、保安队队长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

8、保安队队长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。

(八)斗殴等暴力事件的处理程序

1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告队长，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待队长的指令。

3、队长接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带回接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

4、斗殴事件中如小区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

(九)、盗窃等破坏事件的处理程序

1、巡查发现或接报小区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌

疑人。如力量不够、电话或其它方式尽快报告，简要说明现场情况，并监视现场等待队长的指令。

2、队长接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带回调查处理。

3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任。

4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。(十)、监控系统使用管理规定

1、控制室实行专人轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，每日做好值班记录。

2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。

3、监视所有摄像位臵的图像，注意异常现象，发现情况即时通知班长，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。

4、对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。

5、发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。

6、当监视范围出现异常，如可疑人员出现等，应立即通知人员到现场查看。

7、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品。

维修制度

第一节 维修队

一、岗位职责

(一)、维修队队长岗位职责

1、在物业处主任的领导下，负责维修队的全面管理工作。

2、履行与物业处签定的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指标。

3、贯彻执行物业处制定的规章制度，确保维修队管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

4、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

5、对公共设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证公共设施、设备的正常运行。

6、负责组织制定公共设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高

员工的综合素质和能力。

8、负责组织对物业处接管的公共设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10、定期向物业处主任汇报工作，完成上级交办的临时任务。

(二)维修工岗位职责

1、负责室内外公共设施、设备的维修、检查和保养，为业主(住户)提供有偿维修服务。

2、遵守公司和物业处的各项规章制度，认真贯彻“业主至上、服务第一”的宗旨。

3、服从管理人员或队长的调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量。

4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。

5、努力学习、不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。

6、对业主彬彬有礼，以优质服务为物业处争创效益。

7、注意“工完场清”，节约用料。

8、着装整洁，进住户家佩戴工作牌，保持物业处良好形象。

9、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为物业处多做贡献。

10、完成物业处安排的其他工作任务。

二、制度规定(一)维修管理制度

为不断地提高维修管理、服务水平，做好房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理工作，制定以下规定。

1、努力学习，不断提高业务水平和技术水平，管理好本物业项目内的房屋及配套的设施设备和相关场地，掌握运行和使用情况，做好年度检修计划。

2、电气维修。要做到熟悉全区的电气设备和电气线路，定期进行巡视和检查，保证安全用电；定期对电气设备进行维护和保养，保证电气设备安全运行。

3、消防系统。严格执行安全操作规程，不准违章操作；做好消防设备的维护保养，掌握消防设备的运行情况，加强消防系统的巡检，发现问题及时处理；做好运行记录，严格交接班制度和消防安全。

4、要爱护公共物品和设备。合理使用维修材料，注意节

约，反对浪费。搞好成本核算，努力降低成本，完成各项经济指标。

(二)、电气系统操作规定

1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。

2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位臵进行工作。

3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可*，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。

4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。

5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。

6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。

7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。

8、禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可*的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。

9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中，不得醉酒、打闹、神志不清，身体不适者禁止工作。

10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。

11、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。

12、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。

13、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装臵，随时安装好。

14、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。

15、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。

16、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。

(三)、变配电房设备巡检制度

1、为了保证变配电设备设施安全运行，特制定本制度。

2、观察高压系统进线电压、电流、指示灯、声音是否正常，如偏差超过允许范围，要及时记录并向上级部门报告。

3、巡视变压器系统运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。

4、巡视低压配电系统各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。

5、检查并清洁各电柜表面积尘。

6、检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

(四)、给排水系统操作规定

1、为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内给排水设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备

进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、公共给排水管道每半年全部检查一次，要求水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞。

5、排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次。

6、室内外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次。

(五)、电梯系统操作规定

1、为了规范电梯设备设施的维修养护工作，确保电梯设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内电梯设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、保养时间要固定，须贴公告，使用户了解，并尽量避开高峰用梯时间。

5、每部电梯均应在接管后建立单独的档案。

6、为了运行安全，电梯设备本身在设计和制造上已设臵了多种安全装臵。在使用中必须经常检查这些装臵的可用性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。

(六)、中央空调系统操作规定

1、为了规范中央空调设备设施的维修养护工作，确保中央空调设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内中央空调设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、每部中央空调均应在接管后建立单独的档案。

5、为了运行安全，中央空调设备本身在设计和制造上已设臵了多种安全装臵。在使用中必须经常检查这些装臵的可*性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。

(七)、室内燃气系统操作规定

1、连接灶具的软管，应在灶面下自然下垂，且保持10厘米以上的距离，以免被火烤焦、酿成事故。注意经常检查软管有无松动、脱落、龟裂变质。

2、用肥皂水检查天然气设备接头、开关、软管等部位，看有无漏气，切忌用火柴检漏。如发现有气泡冒出，或有天然

气味时，要关闭所有开关，严禁火种(包括电灯开关)，打开窗户通风。

3、禁止自购乱拉乱接软管，自行接用天然气取暖炉和淋浴器等设备。

4、禁止搬弄天然气表。

5、不要在安装天然气设备的房间内，再使用煤炉、液化气或其他炉具。

6、维修时天然气灶具周围不要堆放易燃物品。制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

保洁和绿化管理制度

一、岗位职责

(一)、保洁队长岗位职责

1、在物业处主任的直接领导下，负责保洁队的全面管理工作。

2、履行物业处签订的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指示。

3、主持全队工作，坚决执行物业处主任指令，带领全队人员依据各自职责认真做好环境清洁工作。

4、熟悉本队岗位职责、任务、工作要求、考核标准。掌握小区(大厦)内的保洁规律及特点，加强重点部位的环境保洁工作。

5、处事公道，言行文明。勇于改正缺点，虚心接爱工作建议和意见。

6、经常检查各岗位工作情况，发现问题及时纠正。

7、负责组织制定小区内保洁计划和方案，并组织检查、落实。

8、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高职工的综合能力和素质。

9、完成上级交办的其它任务。(二)、保洁员岗位职责

1、负责住宅区内楼道楼梯、车库、马路、草地、天面、雨棚、平台、公共场地的清洁。

2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。

3、负责楼道、天面、单车棚内杂物的清理。

4、负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。

5、负责将各责任区垃圾拖运到垃圾中转站车上，并对中

转站进行清洁。

6、负责清洁班员工宿舍的清洁，并保管好所使工具。

7、对住宅区内发生的违章现象进行劝阻和制止。第五节 绿化队

一、岗位职责

(一)、绿化队队长岗位职责

1、在物业处主任的直接领导下，负责环境绿化队的全面管理工作。

2、履行物业处签订的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指示。

3、主持全队工作，坚决执行物业处主任指令，带领全队人员依据各自职责认真做好环境绿化工作。

4、熟悉本队岗位职责、任务、工人要求、考核标准。掌握小区内的绿化规律及特点，加强重点部位的环境绿化工作。

5、处事公道，言行文明。勇于改正缺点，虚心接爱工作建议和意见。

6、经常检查各岗位工作情况，发现问题及时纠正。

7、负责组织制定小区内花草的养护计划和方案，并组织检查落实。

8、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高

职工的综合能力和素质。

9、完成上级交办的其它任务。(二)、绿化员岗位职责

1、遵纪守法。遵守管理处的各项规章、制度。

2、履行职责，不迟到早退，不旷工离岗，不做与本职工作无关的事。

3、遵守《员工请销假制度》和《员工宿舍管理规定》。

4、上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。

5、执行《管理处文明礼貌用语规范》，文明服务，礼貌待人。

6、不做有损管理处形象的事，不收取业主(住户)的钱物。

7、服从领导，团结同事，互相帮助。

8、爱护公物，照价赔偿遗失工具。

二、制度规定(一)、绿化养护标准

1、绿化充分，植物配臵合理，达到黄土不露天。

2、园林植物达到：(1)生长势好。(2)叶子、枝、干健壮。(3)行道树基本无缺株。(4)草坪覆盖率应基本达到lOO％；草坪内杂草控制在l0％以内。

3、行道树和绿地内无死树，树木修剪合理，树形美观，能及时很好地解 决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。

4、绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等)重点地区路段能做到随产随清，其它地区和路段做到日产日清；绿地整洁，无砖石瓦块、筐和塑料袋等废弃物，并做到经常保洁。

5、栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施完整，做到及时维护和油饰。

5.小区物业保安管理制度 篇五

1.0目的

规范保安队各岗位交接班工作,确保工作交接清楚,责任明确。

2.0适用范围

适用于住宅小区内保安各岗位每天每班次的交接工作。

3.0职责

3.1保安队队长/当值分队长负责交接班工作的讲评、指示及检查工作。

3.2当值班组长负责所辖班组的交接班工作。

3.3当值保安员负责具体的工作交接。

4.0程序要点

4.1保安队分队长每周星期四前编制完成下周《保安队岗位安排表》,报队长经理审批,全体保安员依据《保安队岗位安排表》进行当值。

4.2接班前集合。

4.2.1严格执行《管理处员工服务管理标准作业规程》的有关规定,不符合该规程中仪容仪表要求的不准上岗。

4.2.2所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合:

注意自身形象,不得相互追逐、打闹;

保持站立姿势,不得蹲坐。

4.2.3整理着装,当值班长按《管理处员工服务管理标准作业规程》的有关规定检查员工着装。

4.2.4当值分队长集合队伍,点名。

4.2.5保安队队长下达工作指令,交待有关工作注意事项。

4.2.6集合过程中根据当班的工作安排情况决定集合时间长短(集合队行按18、17、16、1、2、3、4、5、6好楼为第一列。8、9、10、11、12、13、14、15为第二列。巡逻为第三列。接班时按集合队行的顺序变换方向,向右转成纵队,向接班人员岗位成纵队前去接班)。

4.3接班。

4.3.1所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。

4.3.2交接班人员相互敬礼并间好。

4.3.3接班人员清点岗位上所有公物,如:对讲机、灭火器、水瓶等,如发现损坏、缺遗应立即向分队长提出,并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。

4.3.4认真查阅上一班值班记录,询问上一班工作完成情况,如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。

4.3.5检查区域内有无异常情况,在上一班当值保安员的带领下,系统地检查责任区域内的工作情况,如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释,并通知分队长前来处理及做好记录。

4.3.6交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名,并开始接岗值勤。

4.4交班。

4.4.1各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作:

保持地面无明显积尘,无烟头、纸屑、果皮等杂物,无痰迹;

灭火器排放整齐表面无积尘,电风扇表面无污垢、整洁光亮,挂钟镜面干净无积尘,门窗无积尘,墙面无脚印,天花无蜘蛛网。

c)公物摆放整齐有序,桌面、桌椅干净无灰尘、无杂物。

4.4.2认真做好值班记录,收集整理好相关的工作证据。

4.4.3在接班人员到达岗位时,主动向对方敬礼并问好。

4.4.4将未完成的工作如实向接班人员交待清楚。

4.4.5带领接班人员系统地检查责任区域内的工作情况。

4.4.6互相签名后,方可离岗,并及时赶往集合地点。

4.5交班后集合。

4.5.1当值分队长在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。

4.5.2各区域的分队长对区域值班情况进行讲评工作。

4.5.3当值分队长讲评本班次的整体工作表现,批评或指出不足,提出改正措施或意见。

4.5.4解散队伍。

4.5.5当值人员用膳时间为30分钟。

4.5.6具体的交接按本规程4.2款执行。

4.5.7值班记录本不得撕页,记录不得涂改,记录不得用圆珠笔、铅笔填写,记录本用完后即收回保安队统一保管,保存期1年以上。

4.5.8分队长在上岗后1小时内(除特殊情况外),巡视所辖区域所有岗位情况,并在值班记录本上签名。

5.0记录

5.1《保安队值班记录表》。

6.0相关支持文件

6.物业小区保安员管理制度 篇六

1、保安员值班实行24小时三班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。

2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。

源 自物业论文

物业小区保安员管理制度汇篇

保安员值班制度

1、保安员值班实行24小时三班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。

2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。

3、必须严格落实住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆的管理工作;

4、维护各出入门的进出秩序和小区内的清洁卫生;

5、发现可疑人员应及时检查询问,并及时报告。

6、保安员在执行小区内巡逻期间,应负责检查小区的各项安全设施和公共照明;

7、维护小区内的正常生活秩序,禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生;

8、发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理;

9、当值保安员必须严格履行职责,认真完成各项任务,规范填写各种登记资料,做好交接班记录,向接班人员报告本班次的工作情况;

10、保安人员必须服从上级领导以及管理处领导的指示,非特殊情况需临时调动的,不得擅离职守。

保安人员纪律

1、必须一切行动听从指挥,不当面顶撞,不背后议论。

2、上岗执勤时,必须尽职尽责,坚守工作岗位,不擅离职守。

3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、军事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。

4、每个保安员要有高度的集体荣誉感,团结互助,不拉帮结派,不搞个人主义。

5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味的食物,保持好良好的精神面貌,以备随时调用。

6、积极参加公司及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、公差、劳动等),不挑剔、无怨言。

7、对待顾客及业主要有良好的服务意识,做到文明、礼貌、热情、大方,做到以理服人。

8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干一些有损保安行业声誉的事情。

9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。

保安人员工作行为规范

1、上岗执勤必须仪表整洁,着装整齐统一,戴工牌上岗。

2、不准留长发、胡须,要经常修剪,不留小胡子,不准留指甲。

3、上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无关的事。

4、文明执勤,礼貌待人,遇到客户必须做到让道、微笑问好,与人谈话时要热情大方,语言要简洁,用词要适当。

5、有自我约束能力,不违章不违纪,服从分配,听从指挥。

6、认真学习各项业务技能及相关专业知识,时刻注重公司和自身的形象。

7、当业户、员工的生命、财产安全受到不法侵害时,要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急措施全力保护。

8、上岗执勤时,不准将帽子拿在手中,不准钩肩搭臂、手插口袋。

9、执勤时行姿步伐平稳,不左摇右晃,站姿保持全身正直,双手垂侧放或后握,不准抱臂,不准倚靠任何东西,不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。

10、同事之间要互帮互助,不争吵、不挑衅闹事,不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及保安部所制定的各项管理规定的事。

11、认真完成公司交给的各项工作任务。

交接班制度

1.每班接班前十五分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个人卫生,由带队人员带队由大门岗出发,绕百帝苑小区外围一周。然后回到大门岗进行交接;2.由带队人员带队按规定顺序进行交接班,要求队伍动作整齐一致,岗位交接时实行双向敬礼形式;3.在交接班过程中,队伍纪律要严谨、认真,严禁在队伍中出现一些不规范动作和出现聊天、打闹现象;4.交班人员必须等接班人员验收后方可离岗,做到“三清三明”,交接班中发现的问题,由交班人员承担;5.巡逻人员必须在规定时间内完成对小区内所有消防设施、公共设施及事物的检查,如发现有疑问,及时向上一班核

实,规定时间后发现的事情由当班人员自己负责(一般规定时间在半小时内);6.交接班结束后,由交班带队人员,发出口令,整理队伍回宿舍,在上、下班途中必须着装整齐,不得不戴帽子或将帽子拿在手上,不准解领带、解衣扣、披衣敞怀、挽袖、卷裤腿或进行其它不规范的行为;7.各交班人员应在回宿舍后,积极将交接班中出现的问题向上级领导反映,以便及时处理。

交接班操作规范

每班由班长带队到集合地点,检查当班着装仪容仪表是否附合要求,讲究当班期间注意事项并提出要求,带到达接班地点集体转体面向交班人员。由交班人员先敬礼,接班人员回礼。交班班长:“上班时间无异常情发生,请接班!”接班班长下达左(右)跨一步走,并喊:“接班!”接班人员向岗上走,交班人员向接班人员位置走。然后相互转体,敬礼,交班班长下达向左(右)转,齐步走的口令,带队到指定地点集合,讲评当班情况对当班好的情况进行表扬对存在的问题提出批评,并提出整改意见,记录班务会日记存档。

备勤制度

1.备勤时间规定每班上班一班为备勤时间。

2.备勤人员时入备勤时间内应穿着整齐在宿舍内,以便随时调动。

3.备勤时间内严禁赌博、酗酒、打架闹事;4.备勤人员严禁在宿舍内大声喧哗影响其它人员;5.备勤人员应听从各种调配指令,积极协助其它职能部门的工作;6.备勤人员在接到各种突发事件指令时,必须迅速动作,力争在最短时间内赶到事故地点(一般为3分钟);7.备勤人员非特殊情况不允许请假外出;8.所有备勤人员严禁在岗上聊天,不得穿着制服在小区内随意行走;9.备勤班班长应协助部门做好人员管理工作和安排打扫卫生人员;10.各备勤班班长应负责落实部门当日安排的军事训练工作。

11.违反以上者发现一次扣 2 分。

会议制度

1.小会:每天下班后进行讲评、总结,由班长主持

2.周会:每周星期日晚19:00队会,队长主持。主要讲评上周工作和存在的问题及布置下周工作。

请销假制度

按公司请销假制度,在部门填写申请表,由班长、队长签字后,到管理处主任签字方能生效。时间不能超过一天,超过一天需到公司行政部门同意。

换班制度

7.智能小区物业管理系统的设计 篇七

本文介绍了ASP.NET技术的优点, 阐述ASP.NET的工作流程和访问Web数据库的方法, 重点介绍整个系统的体系结构、系统功能模块设计、数据库表设计。本文探讨用ASP.NET2.0技术开发基于B/S模式有数据库作后台支持的智能小区物业管理系统的原理和具体实践。

1 基于B/S模式的多层次结构

1.1 三层B/S结构

Web应用程序是由服务器端的Web服务器和客户端的浏览器相互配合来完成功能, 所以其结构又被成为B/S (Browser/Server) 结构。通过互联网的链接, 用户通过WWW浏览器 (Browser) 实现与核心数据库 (Server) 的连接, 所有信息通过网页的修改完成, 并且保持与核心数据库同步更新。保证数据的一致性[1]。B/S结构不同于传统的C/S (Client/Server) 结构, 不受客户端的安装现状, 可以实现随时随地登录。同时, 这种多层次的结构设计, 减轻了客户端与服务器的负担, 具有较高的服务性能, 易于Internet信息的发布和管理。

用户通过客户端向Web服务器发送请求, 接到请求后Web服务器经过处理, 向应用服务器传递事务处理请求, 应用服务器响应后, 通过判断和计算, 挖掘和处理数据, 并将有用数据通过计算后传递给Web服务器, 通过运算和处理, 制作图表等, 向用户浏览器发送Web页面, 页面由标准的HTML文本和Javascript客户端脚本构成。

根据Web应用程序和ASP.NET技术的特点, 通过在实际工程中的不断摸索得到了一种基于ASP.NET技术的三层Web应用程序开发设计模型。这种模型把Web应用层划分为3个基本的层次:用户界面层、业务逻辑层和数据访问层。

1.2 基于B/S模式的物业信息管理系统的设计

基于B/S模式设计的物业管理系统具有较好的网络扩展性, 不需要再计算机终端上安装客户端, 可以直接通过浏览器访问, 更方便与多用户对物业信息的管理。

2 ASP.NET技术介绍

2.1 ASP.NET技术优点

ASP.NET是基于Microsoft.NET平台的Web应用程序开发技术, 采用ASP.NET开发的程序能够支持异常控制、类型安全、继承和动态编译。同时, 在ASP.NET程序中还可以使用Visual C#, Visual Basic.NET和Visual C++.NET等面向对象编程的强类型语言。在页面开发中还可以使用服务器控件, 包括Web Form Server Controls和HTML Server Controls, 其中的Web Form Server Controls还支持数据绑定 (Data Bind) , 从而可以使用简单的代码开发出非常强大的功能。

2.2 用ASP.NET开发WEB数据库应用程序

ASP.NET可以用来创建Web服务器应用程序和动态的Web内容。通过ASP.NET, 利用服务器上运行的组件, 实现数据库存取、程序应用或信息处理。ASP.NET工作流程如图1所示。

客户端向WEB服务器发出HTML请求, WEB服务器响应后, 向数据库服务器发出数据请求, 经过数据库服务的数据处理, 将有用数据反馈给Web服务器, 再由WEB服务器处理后返回给客户端。

2.3 用ADO.NET对象访问数据库

ADO.NET是一组实现访问数据库操作的专用对象集, 它为ASP.NET提供了完整的数据库解决方案。ADO.NET对象在服务器端执行, 并向客户端提供含有数据库信息的内容, 客户端也可以根据指定的权限返回参数来对数据库进行读写等操作。ADO.NET中包的Connection对象和Dataset对象主要用于控制数据库存取, 要建立一次数据库访问首先要创建一个Connection对象, 然后用基于这个Connection对象的Dataset对象来完成对数据库从操作。

3 小区物业管理系统的设计规划

3.1 系统结构

小区物业管理系统主要包括用户界面层、业务逻辑层和数据访问层, 这种分层实现“高内聚、低耦合”, 利于系统的开发、维护及管理。

用户界面层:也叫客户端层或者用户层, 为用户提供可视化的界面, 与用户进行交互, 用于数据录入、数据显示等。

业务逻辑层:是系统架构中的核心部分, 用于对业务处理程序进行封装, 以及业务规则的定制、业务功能的实现, 如组织管理、人员登记、车辆管理等。

数据访问层:用于跟数据库进行交互, 执行数据的增加、删除、修改和显示等。

3.2 系统功能模块设计

本小区物业管理系统主要分为以下几个功能模块:新闻公告、文件管理、保安管理、环卫管理、园林绿化、维修管理、通讯录、人事管理、系统管理等模块, 系统功能结构见图2。

各功能模块, 详细功能如下。新闻公告:本小区内新闻、公告、通知的发布、查询、删除、管理等;文件管理:日常文件的存档、查询、删除、管理等;保安管理:值班情况、巡逻情况、进出人员登记、电子监控、小区车辆进出等的管理;环卫管理:环卫计划、卫生考核、环卫设备等的管理;园林绿化管理:绿化设计、绿化维护、病虫害防治等信息的管理;维修管理:业主保修登记、社区公共设备维修管理、维修材料管理等;通讯录:物业职工以及小区业主的联系方式管理;人事管理:主要是物业公司职工的人事信息管理, 包括考勤管理、工资管理等;系统管理:组织管理、用户管理、附件管理等。以上各部分涉及到数据的都有:查询、添加、编辑、删除、保存、报表、打印等。

通过系统管理可以设置用户的权限和角色, 如业主用户可以登录系统对某些信息进行查看、登记;物业公司用户可以对某个或者某些模块的信息进行添加、查询、修改、删除等操作;管理员具有所有权限。

3.3 数据库表的设计

数据库是本系统的核心组成部分。系统将在工作过程中获得大量数据, 这就必须存储和管理这些数据, 因此要建立一个良好的数据组织结构和数据库, 使整个系统都可以迅速、方便、准确地调用管理所需的数据[2]。关键是设计一套先进的数据库管理模式, 在此模式上确定各子系统中公用数据集, 最终确定具体的关系表及其相互关系, 从而避免子系统与子系统间数据脱节问题以及关系表重复、属性重复设置等情况, 保证数据库的规范性和易于维护。

4 结论

行之有效的计算机管理将使物业管理工作实现科学化、自动化, 从而加快小区信息化管理的步伐。本文结合小区物业管理的实际工作, 以ASP.NET技术为基础研究了智能小区物业信息管理系统的设计与开发, 本系统对物业信息进行了高效管理, 能有效减少管理人员的工作量, 提高工作效率。

参考文献

[1]徐争.基于B/S模式的小区物业管理系统的研究[J].硅谷, 2011, 3:88-88.

8.论小区物业管理的设施设备管理 篇八

关键词：物业；管理制度；高层楼宇；设施设备

设施设备管理是一门应用性科学，具有丰富的理论性与切合实际的操作性。为了实现物业管理在设施设备方面趋于现代化。从业人员需要掌握扎实的理论知识，并将其投入的生活实践当中。在此过程中，培养科学的思考问题和解决问题的方法，树立现代化管理的理念。

一、设施设备管理的重要性

高层楼宇的迅猛发展使得现代物业管理制度与方法进入了一个新的阶段，其物业价值不仅取决于地段，楼层的建筑结构，室内布局，而且很大程度上决定于所配备设施的质量及性能。因为物业在管理过程中对这些设备的使用和依赖程度越大，则设备的作用就越明显。换个角度来说，现代物业对设备设施如何合理利用与管理，对小区的正常生活起到了重要的意义。

（一）决定物业服务的发展前景和未来

物业管理对设施设备的管理制度与管理方法是否科学，关系到物业服务的荣誉与前景，因为对于居民来说，一栋住房就是最重要的资产，保持和提高房屋设施的质量和性能对于户主来说，显得尤为重要。所以，物业管理就要做到对设施和设备的保值和增值；如果物业设施经常出现质量问题，不能及时的解决户主提出的物业问题，就会逐渐影响到公司的发展。可见，物业在设施设备方面怎样进行科学管理，对物业公司的声誉起到至关重要的作用。

（二）关系物业服务的成本和资金利用

物业管理对设施设备的科学利用与管理，也会影响到物业服务过程中的成本，当小区物业出现问题的时候，没有一套质量合格、性能优异的设备会在解决问题时，不仅处理起来棘手，而且耗时耗力，造成物质与资金上不必要的浪费。随着现代科学技术的发展，那些设备设施在固定资产中占有越来越大的金额。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设施设备的科学管理无疑是最关键的。换言之，就是设施设备管理的制度与方法是否达到最佳。

二、设施设备管理应达到的基本目标

设施设备能否正常运作，直接影响到高层楼宇居民的生活，也间接地反映到小区物业管理制度。现代建筑的特点是楼层高，室内结构多样化。其中居民日常生活用电用水频繁，有时在用电不正确的情况下，很容易发生火灾。因此，消防设施就显得尤为重要，所以，物业方面就要做到定期检查，一旦设备与设施出现问题，要第一时间去维护。防止发生意外时，因设备质量和性能不过关，导致更大的财产损失。安全通道，包括走廊，楼梯，大厅也要做到按期检查，看这些地面是否平整，护栏是否牢固。

一个良好的设施设备管理应具备以下几点：

（一）建立先进的设施设备管理制度

1.按照物业管理的区域和所使用设施设备的数量，复杂程度、管理业务的水平，维护设备人员的能力，并且结合企业的特性，实事求是，科学合理的设置设施设备的管理体制，制定不同问题的解决方案。管理制度力求高效，具备一定的先进和预测性。

2.物业管理人员要熟悉国家的政策、法律以及相关条例，能够掌握一定的理论知识和实践能力。

3.加强物业管理人员的培训与实践工作，物业管理重点在于将理论和实践相结合，通过平时培训让管理人员熟悉业务的流程

三、实现设施设备管理目标的影响因素

（一）现代设施设备带来的新问题

科学技术迅猛发展的今天，设施设备在性能和技术方面日趋更新，消耗也在不断增大。很多新的问题也在使用过程中暴漏出来。例如，电梯故障频繁，存在较大的安全隐患；消防设施过于陈旧或者损坏严重，这是火灾面前是极大的安全隐患；监控系统存在死角，这让不法分子容易在黑暗的角落作案，事后也不容易寻找犯罪证据，增大了案件侦破的难度。

（二）目前设施设备管理的局限性

面对现代化的设施设备新的技术难题，传统的管理方案显得落后。其局限性开始逐渐暴漏出来

1.一般的设施设备只在维修阶段进行集中的管理，而在日常过程中不予重视，较少注意设施设备全过程的管理。这在科技发展的今天，这种管理方式存在各国经济传统的设施设备在管理过程中不能进行环节之间有机的结合，使用和保养之间是分家的，平时只注重使用，一旦出现故障就赶快维修。却忽略了日常保养得环节，这样会大大降低设备的使用寿命，使其性能降低，不能发挥社时设备的最大作用。

2.传统的设施设备在技术、经济、组织方面的管理，只侧重于技术管理，而忽略经济管理，导致不必要的资金流失和浪费。

3.传统的设施设备只注重相应的管理机构和专业技术人才，而不把群众联系在一起，缺乏牢固的基础。

四、设施设备管理的内容

（一）设施设备管理的范围

设施设备在正常的寿命周期中，一直处于运转状态。分别变现物质运动和价值运动两种状态。所谓物质运动指的是设施设备在工作过程中，因物理因素或化学因素造成的磨损，疲劳、腐蚀及老化等性能恶化。因此在设施设备服役过程中要不断的改造，升级、维护和保养。设施设备的价值运动指，使用和维护设施设备中的资金流转，即将设施设备的原有价值与维修费用通过提取折旧成服务费用，逐步转化为五福的成本过程当中，从而导致设施设备净值不断下降。这两种形态形成两种不同的管理模式：技术管理与经济管理。所以整个设施设备在管理过程中受到技术规律和经济规律的支配。只有做好这两种管理模式下规律的探索，才能更有效的管理设施设备，使其价值得到充分的体现。

（二）设施设备管理的具体内容

设施设备管理围绕着两种状态进行运转，具体应开展以下各项工作：

1.组织管理：主要包括设施设备管理工作目标的制定与展开，相应组织机构人员的业务培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

2.设施设备固定资产的管理：主要包括设施设备的资产的验收、编号与调试。

3.设施设备的前期管理：包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、初期调试和信息反馈。

4.设施设备使用与维护管理：包括设施设备的维护制度，操作规程的制定；日常维护与定期维护、组织维护的检查评比等

5.设施设备的修理管理：在维修设施设备过程中，需制定的修理方案，所需的材料和费用、涉及到相关的修理文件和资金使用情况。

6.设施设备的状态管理：包括设施设备状态完好的规章制定，对设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断和评估。

7.設施设备技术改造与更新管理：包括设施设备的技术性能的改造，相应的技术方案，更新项目以及文件的编制。

8.设施设备的经济管理：包括设施设备的投资、固定资产的折旧、修理和保养费用以及更新所需的资金。

五、做好设施设备管理现代化应具备的基本条件

在当下，物业在设施设备管理方面，有较多的地方还做得不能让户主感到满意，归结到底是设施设备在管理方面的思想理念、技术能力还不够成熟和先进。同时对相关的专业人才培训不能很好的跟上时代发展的步伐，成为制约物业管理前进的瓶颈。要解决以上的问题，就需要探索新的科学成果，改变以往的管理模式，充分发挥设施设备的效能，只有达到设施设备管理的现代化才能从发展和前进的瓶颈中跳出来。

综上所述，物业在设施设备的管理要达到现代化与科学化应从以下几点做出努力：

（一）树立科学的管理思想和发展理念

设施设备管理首先要逐步做到管理理念的先进化，即树立一种对设施设备管理整体综合的思想。可以从全局出发，思考和解决管理上的问题。尽量不要出现顾此失彼，要将技术管理和经济管理两者合理的结合在一起，充分调动员工和专业人才的积极性，能为企业创造更大的效益和经济价值。

（二）完善设施设备管理的制度

在现代化管理思想的基础上，根据设施设备管理的要求，不断调整内部组织结构，健全规章制度，建立与设施设备相配套的工程机构，强化专群结合的班组设施设备管理，建立奖罚分明的制度，把前期管理、技术管理以及经济管理有机的结合在一起，以适应设施设备管理的现代化需求。

（三）探索先进的设施设备管理方法

现代化的管理不仅需要科学的制度，更需要的先进的方法。基于计算机网络技术的高度发展，应将传统的机械化管理，向信息化方向改进。尤其在设施设备维修方面，利用计算机技术可以达到缩短修理周期和降低维修费用的目的，以提高设施设备在整个寿命周期得经济性与环保性。

参考文献：

[1]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[D]. 北京交通大学： 北京交通大学，2011

[2]吕培进. 物业管理若干法律问题探讨[D]. 兰州大学： 兰州大学，2011.

[3]杨晓庄. 21世纪物业管理企业的发展方向——经营型物业管理模式[J]. 物流科技，2004，（3）.

[4]陈广华，刘撰. “物业管理区域”划分研究——从“物业管理区域”划分的行政案件入手[J]. 华东经济管理，2009，（6）.

9.小区物业保安员管理制度 篇九

规范员工培训工作内容，使员工培训系统化、规范化最终使员工具备满足工作需要的知识和技能。

二、适用范围

适用于保安部全体员工的培训。

三、职责

(一)事务主管负责监督及抽查培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师

(二)保安班长负责进行军事技能的培训。

四、工作程序

(一)新入职员工的培训。新员工入职后上岗前需进行7天的培训，并经考核合格后方能正式上岗。

1.第一天，由保安队长负责介绍保安工作性质/公司的基本情况/部门的基本运作程序/安全教育及带领新员工熟悉小区环境。

2.第二天，由保安部队长负责讲解各岗位职责/部门的奖惩规定/公司的考勤制度/着装规定及礼貌礼仪和文明用语。

3.第三天，由保安班长按照保安部《军训标准-队列》对新员工进行队列操练。

4.第四天至第六天，由保安队长安排新员工试行上岗，即1名老保安员带1名新保安员同时执勤，由老保安员联系实际情况对新保安员讲解岗位情况及岗位工作程序。

5.第七天，考核。新员工入职培训结束后，进行思想小结。

(二)军事技能培训

1.培训内容:

1)队列项目:

-立正、稍息、跨立、蹲下起立等;

-齐步、跑步、行进间转法、步伐变换、敬礼、脱帽、戴帽等;

-动作要点见《军训标准-队列》;

2)拳术项目:捕俘拳。动作要点见《军训标准-拳术》;

3)体能训练:跑步、俯卧撑等。

2.军训要求:

1)军训过程中按正规军事化要求操作;

2)队列训练中按口令完成动作操作，动作要求利落、标准;

3)听从指挥员口令，回答提问整齐统一、声音洪亮、无拖音;

4)养成良好的队列礼仪;

5)除非因特殊原因经保安部主管批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培训。

3.军事技能培训由保安部班组长具体负责。

(四)消防知识培训

1.培训内容:

1)消防法规的学习;

2)消防理论知识的学习;

3)灭火器材的操作使用;

4)灭火演练。

2.消防培训时邀请公司消防管理中心的有关人员或公安消防机关的有关人

员讲授示范。

(五)法律知识培训

1.培训内容:

1)《中华人民共和国治安管理处罚条例》;

2)《中华人民共和国刑法》相关内容;

3)《中华人民共和国刑事诉讼法》;

4)其他地方性法规。

2.法律知识培训需要时，由事务主管联系有关法律界人士授课。

(六)服务培训

1.培训内容:

1)文明用语;

2)仪容仪表;

3)礼貌礼节;

4)服务意识;

5)服务技能;

6)服务要求。

2.服务培训由公司安排有关人员授课。

(七)安全培训

1.培训内容:

1)工作安全;

2)日常生活安全。

2.安全培训由保安队长负责，必要时可邀请相关人士共同进行。

(八)思想教育

1.思想教育的形式:

1)班务会;

2)保安员全体会议;

3)个别交谈;

4)交接班时讲评。

2.思想教育的内容:

1)思想品德;

2)政治思想;

3)行为准则。

(九)物业管理知识培训

由公司统一安排专项的物业管理知识培训及物业管理IS09000质量体系知识培训。

(十)文化知识培训

1.保安队长负责每季度对文化素质较低的员工进行文化知识培训。

2.文化知识培训内容:

1)写作能力;

2)阅读与理解能力;

3)语言表达能力。

3.文化知识培训形式:

1)讲课;

2)开展演讲比赛;

3)写作比赛。

(十一)工作技能培训

1.培训内容:

1)小区物品/人员出入管理工作规程;

2)保安员交接班管理制度;

3)保安员内务管理规定;

4)停车场管理;

5)机动车停车厂管理制度;

6)突发事件处理工作规程;

2.培训形式:

1)正确的人际关系处理;

2)公共关系学基础知识;

3)沟通与协调;

4)讲解与示范。

(十二)每次培训后均应对培训效果作出考核或现场评估，对于考核成绩应有完整的记录，并归入个人档案长期保存。保安队长负责《训练记录表》。

董事会职责监事会职责班主任职责

10.小区物业监控室管理规章制度 篇十

东南花园小区羽毛球场地使用须知

羽毛球场地旨在给本小区业主提供强身健体、锻炼和互相交流的一个平台，为了更好的使用羽毛球场地，提高利用率，特制订本须知，希望大家遵守。

1.开放时间：早6：00 ——晚10：00；

2.不得影响周边业主休息，不得在球场戏闹制造噪声；

3.爱护场地内的球网，不要用身体依靠在球网上，如有损坏及时报告管理处人员并按价赔偿；

4．在球场内请讲究卫生，禁止乱扔垃圾、禁止吸烟。

5．凡有心脏病、高血压及其他不良疾病而不适合羽毛球运动的，谢绝使用，否则后果自负

6．注意妥善保管好自己的随身物品。

7．本球场为内部使用，不对外人开放；

8． 本规定自即日起实行，解释权归自治管理处所有。

东南花园自治管理处

11.小区物业监控室管理规章制度 篇十一

如皋市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，如皋市在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始，如皋市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。

（一）基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

（二）管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

（三）物业管理介入难

受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

1.政府主导实施

2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

2.科学民主推进

对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

3.规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

4.发挥党建作用

在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

1.健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2.建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3.落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

（三）构建物业化管理长效机制

1.政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2.基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3.物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

4.物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

（一）居住环境大幅提升

三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。

（二）缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

（一）老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

（二）群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。

（三）落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

（四）物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

（五）政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

（六）常态监督考核是保障

物业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务企业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，解决存在问题，督促整改，提高物业服务质量，增强居民满意度。

12.住宅小区物业管理法律问题研究 篇十二

小区的配套设施管理、公共秩序维护、业主与居民之间的纠纷等问题也随之出现。为了解决这些问题, 我们首先要清楚什么是物业管理, 及物业管理近几年发展现状和遇到的问题。

一、物业管理的概念

引用《物业管理条例》第一章第二条“物业管理是物业管理企业受业主委托, 依据物业管理委托合同, 运用现代化的管理方式和先进手段对房屋建筑及设备、设施和周边环境进行维护, 修缮和政治, 并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务, 以创造适合人们生活、工作和社区环境”。

通俗的来讲就是由专门的机构和人员, 依照合同, 对小区进行卫生清理、保卫安全、维护公共设施、疏导道路交通等工作, 用统一经营的方式对小区实现综合化和专业化的管理。因为物业管理的对象是小区, 服务对象是人, 所以它的出现是为了实现社会和经济与环境之间的共同发展。

二、城市小区物业管理问题

1. 开发商遗留的问题

近几年来, 由于房地产项目的开发过度膨胀, 许多楼房建设完成后急于抛售, 导致开发商进行不切实际的宣传, 空口承诺不兑现, 故意隐瞒甚至欺骗小区的规划设置, 居民入住后发现房屋渗漏、墙体裂缝、屋面采光不够、小区配套的绿化、车库及健身器材不完善等问题, 但这些问题却得不到妥善的解决。于是居民便以拒交物业费的方式发泄心中不满, 从而导致小区物业管理陷入僵局。

2. 物业管理主体资格的问题

由于我国物业管理市场机制还未完全建立, 使得许多小区的主体管理资格不能确定, 物业公司与房地产公司捆绑一块, 而许多公司又是由房地产公司直接设定的, 属于子公司。还有的物业管理公司不具备独立法人代表的资格, 不能成为主体。还有物业管理公司与房地产公司共同签订合同成为主体。在居民实际生活中遇到问题需要解决时, 因为主体不明确, 不仅不承担责任, 还相互推诿、相互指责, 更甚者越俎代庖以主体资格的名义收取不正当费用, 不仅没有解决问题, 给居民的社区生活造成更大的困扰。

3. 合同纠纷的问题

因合同而产生的纠纷可以分为以下几个方面。

第一是关于服务质量问题的纠纷。比如, 物业管理人员素质不高, 应该打扫的小区卫生没有打扫或者经居民反应后工作仍不认真的。

第二是关于合同服务内容的纠纷。像物业管理公司通常会以物品保护的名义收取费用, 但又不在合同内容, 只是口头承诺, 居民要求兑现承诺的时候耍赖等。

第三是关于合同终止的纠纷。通常物业管理会以没有来由的名义收取费用确定合同终止, 由于物业管理法律体制的不健全, 使得许多居民承受这样的痛苦。

4. 政府部门监管不利

众所周知物业管理行业是近几年的新兴行业, 而且它涉猎范围很广, 但由于法律制度和政策规定不完善, 使得许多小区出现的业主大会、业主委员会等因为缺乏法律依据, 导致执行力度不够, 甚至欺骗广大居民等行为。甚至出现即使投诉物业管理也无法得到解决的现象。换句话说就是, 物业管理处于无依据, 无监管的尴尬状态。

三、物业管理法律关系的阐述

引用专业人士的描述所谓物业管理法律关系“是指当事人在物业管理活动中形成的权利和义务的关系”。即物业管理调整人们行使权利和义务的关系。而这种关系通常包括两个方面, 一是关于各平等主体之间的物业管理关系。二是包括了物业行使法律的关系。

所谓的物业管理法律关系同其他的法律体系一样, 包括三个要素即主体、客体和内容。

1. 物业管理法律的主体。

主体通常包括三类:一是业主、业主委员或物业使用人;二是建设单位、物业服务行业;三是国家机关。

2. 物业管理法律的客体。客体通常是指物 (物业) 、行为、非物质财富。

3. 物业管理法律的内容。通俗的讲是指业主、业主与物业管理公司之间的代理关系和对外的合同关系。

物业管理法律的权利和义务是密不可分的, 二者相互依存, 相互联系。一个主体享有某项权利时, 也必须要履行其相应义务。如业主和使用人在享有物业装修的权利时, 又必须承担维护物业完整的义务。

四、应对措施

1. 健全物业法律体系

俗话说“没有规矩不成方圆”, 为了社会主义物业法律体系的正常发展, 必须加强立法工作, 要使物业所有权与管理权相对分离。因为物业的所有权是物业管理权的基础, 业主实际上是物业管理权的主体, 所以物业管理公司才是物业管理的直接执行者。

2. 建立公开、公正、和谐、文明的物业制度

一个企业良好形象不仅仅是制度的建立, 还是企业人员素质的培养。要明确物业管理部门的职责, 明确物业管理与角度的地位, 完善物业管理与法律的衔接, 使物业法成为国家法律体系中不可缺少的规范。

3. 强化服务意识, 实现业主自治

在物业管理中, 转变业主观念, 提高服务意识。实现业主自治是物业管理法律体系基本原则的体现。还要积极的调动各方面的人员组织活动, 促进业主与物业管理企业之间的相互理解。

五、结束语

随着市场经济的发展和改革的深入, 加强物业管理法律体系十分有必要。虽然发展过程中遇到种种问题, 但我们只要健全物业管理法律体系制度, 加大政府部门的监管力度, 改善业主与物业管理部门的关系, 依靠法律政策, 相信会在不久的将来创造一个健康、文明、和谐的物业管理法律体系。

参考文献

[1]陈丽洁.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代经济 (现代物业中旬刊) , 2010, 9 (7) :31-33.

[2]甘志英.住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].新疆警官高等专科学校学报, 2010, 30 (1) :21-23.

13.小区物业保安规章制度 篇十三

一、职业纪律: 1、严禁保安员执勤着装不整齐, 不按规定着装佩带不全。、严禁保安员当班时看阅书报小说, 玩游戏机等与工作无关的事情。、严禁保安员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。、严禁饮酒执勤或在商户门前及住宅区吸烟。、严禁交接班不清楚, 必须搞好本班卫生、严禁非法扣留他人证件及物品或接受住户的钱物。、严禁在突发事件, 紧急情况中临阵脱逃或视之不理。、严禁保安员之间, 监守自盗, 以权谋私, 向住户收取费用。、严禁违反保安器材、消防器材的操作规定或转借。、严禁无故不参与 保安会议培训学习训练及集体活动。、严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。、严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。

二、规范用语: 您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱 抱歉、对不起、谢谢、再见等。

三、岗位规范:

(一)门卫、按时到岗, 交接后换岗, 坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁, 门岗周围环境清洁、严格做好小区外来进出车辆及人员的登记工作。

。、注意观察人员进出情况, 发现疑点应当及时 询问, 阻止小商小贩进入小区 叫卖等。

。、对进出 小 区的各类车辆进行有效疏导, 保持出入口的整洁和畅通。

4、、外来人员 必须登记方可进入小区，装修工人必须按规定时间进行施工。

。、大型车辆严禁进入小区，必须进入的必须由物业经理批准方可进入。、对于装修业户进行查看、严禁私自对房屋承重墙进行改动，商网装修严禁私自卧地沟及封堵地沟口 7、装修用沙子、石子、必须装袋方可进入小区、刨墙废料由业主自行运出禁止长时间堆放在楼下、楼道属于消防通道严禁堆放一切物品。

(二)巡逻

1、增加巡逻时间、,要勤巡查，多看、多听、多问注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失；。发现匪警、火警等警情立即报警和报告 负责人,。

2、对辖区设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。

3、发现业主、使用人在装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约业主公约行为的,要予以劝阻、制止;对劝阻、制止无效的,要及时报告公司负责人。

物业保安规章制度

四、监控、坚守岗位, 不间断注视监视屏及控制柜的运行状况, 记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障, 要及时报告小区 维修人员 采取措施消除故障, 保持正常使用。、按规定保存监控录相、设备运行、排除异常情况等记录。、发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警, 同时报告 小 区负责人和相关处警单位, 并监控处理过程。、监控室属于保密场所 闲人免进！

严禁带朋友和其他人等在监控室内会客及聊天，(三)车管、正确引导 辖 区内车辆行驶和停放, 对违反车辆停放规定的业主进行劝导并协助整改。、保持车库、车棚整洁, 车辆停放 有序, 消防器材完好有效。发现车辆门窗未关, 漏油、漏水等情况及时通知车主, 对漏油可能造成的危害做好防范措施。

考核标准提前 15 分钟到岗并换好服装，由当班班长召开班前会。对上班情况进行了解，有无异常，写好班前记录。

迟到者罚款 50 元交班前上一班人员要认真详细检查、并对 本岗位的情况向下班人员讲清，并写好交接班记录。

违者罚款 50 元上一班人员要将本岗位所有用具放到指定位置，室内卫生认真清扫干净后，经下一班检查同意后本班方可离岗。

未清扫者罚款 50 元须在岗位上交接班，接班者不到岗位或 交接班不清楚时，不得交接班。

违规者罚款 50元 元交班后对本岗位所管辖的部位认真检查，检查后要认真记录。

发现未记录者罚款 50 元对待来 公司。

办事人员态度要和蔼，讲究礼貌，文明执勤。

接到投诉罚款 20 元。工作期间，当班人员必须着装整齐、整洁、不得着便装。

违者罚款 20 元。、发现脱岗、睡岗一次罚款 50 元造成损失的根据情节轻重再做处罚。

14.小区物业管理方案 物业管理内容 篇十四

一、物业管理概念:

是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理公司的权利：

1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；

4、选聘专营公司承担专项经营业务。

三、物业管理公司的义务：

1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理；

3、接受业主委员会和业主的监督；

4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。

四、物业管理内容

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

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1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合xxx智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在xxx我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

xxx的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是xxx重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在xxx物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

15.小区物业监控室管理规章制度 篇十五

物业管理存在的问题:1、物业管理企业方面, 物业管理服务行业需要一些具有专业知识, 经验比较丰富的高素质物业管理人才, 但许多物业管理公司服务人员不专业, 缺少管理经验在与业主处理问题沟通不畅, 从而引起业主不满, 2、业主自身方面, 个别业主常有不文明现象, 例如随手乱扔垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公共通道、以及乱涂、乱画、乱建、乱张贴等现象, 当物业企业派相关人员进行沟通时, 会遇到业主蛮不讲理的现象, 一些业主不缴或小缴物业费, 而物业公司总裁也只能用停水停电这种不得已的办法来催缴, 而且小区业主的素质参差不齐, 业主之间无法达到共识, 没有综合一致意见和物业企业进行交涉, 使问题搁置得不到解决。3、开发商方面, 不少开发商为了追求短期经济利益, 建筑用料以次充好, 为物业管理企业在后期工作中埋下了隐患, 面对开发商遗留下的问题, 物业公司又推脱自己没有责任, 使问题始终得不到解决。

解决这些问题, 主要从以下几方面入手:

1、物业管理公司要聘请专业化的清洁公司。专业化的清洁公司具有专业化的清洁队伍, 他们具有丰富的经验。首先小区的环境卫生管理是一项至关重要的工作, 业主希望看到一个干净、整洁的环境, 为了保证小区环境清洁卫生, 聘请的专业清洁公司要具备承担清洁、垃圾清运业务和“除四害”消杀的资质, 为了给监督检查提供标准依据, 以及对清洁公司的工作效果有一个客观评价标准, 物业管理公司要根据实际情况制度制定一些制度, 如《清洁工作规程》、《垃圾清运合同》、《消杀管理规定》等, 物业助理每天要监督并检查这些规定的贯彻执行, 并且将检查结果登记在《物业部日常清洁评分表》中, 每月报物业主管进行分析评估, 如累积有15天出现问题, 则要发出《整改通知书》, 这些基础资料每月送物业部文员存档。

2、文明小区的造就, 需要物业公司和业主共同努力, 如何培养业主卫生的习惯呢?a、物业公司要维护好小区环境卫生好的环境可以改选人, 可以改变人们不文明的卫生习惯。b、制定小区卫生管理规定, 作为大家必须遵循的准则, 从业主基本素质、基本行为规范抓起, 以提高业主的整体卫生意识。c、宣传教育与严格执法相结合, 物业公司可采取各种办法, 对业主坚持不懈进行宣传教育, 对极少数屡教不改可以采取典型曝光或让其清理干净场地的方法, 公开其不文明行为。只有当业主养成良好的卫生习惯, 才能真正搞好小区的环境卫生。

3、小区管理的早期介入。它包括小区设计阶段、施工建设阶段、机电设备安装调试阶段的早期介入, 物业公司介入越早, 对开发商越有利, 许多不尽人意的设计只要稍为改动, 就会达到满意的效果, 在交付使用时, 能给业主提供高水平的服务, 避免日后在建筑和管理上的投资追加, 减少物业管理的成本支出, 还能够监理施工质量, 为以后竣工和接管打下基础, 便于日后对小区物业的管理。

做好小区的物业管理, 还要注意绿化管理、道路与车辆管理、安全保卫和消防工作:

重视小区的绿化管理。小区绿化管理得好, 生机盎然的花草树木给小区增添美感, 住户在这样怡然惬意的环境中会身体健康、心情怡悦, 它还可以改善空气质量, 起到防风、隔音、消音的作用。所以物业管理公司要和小区业主一起养成爱护绿化、讲究文明的社会风尚, 才能营造一个园林绿化小区。

重视道路与车辆管理工作。随着人们生活水平的提高, 车辆逐年增加, 由于建设时期过少考虑停车设施以及疏于管理等原因, 造成车辆乱停乱放, 由车辆带来的车祸也屡见不鲜, 给人们的生活带来不便, 也给人们的生命财产造成一定的威胁, 所以要搞好停车场的建设, 无论建在地上或地下, 要充分利用现有的地形地势, 还可利用楼群之间的空地建立临时停车场, 和正式的停车场结合起来, 便于车辆的管理。也要建立健全门卫制度、车辆保管规定等制度。

重视小区的安全保卫工作。小区安保工作主要是通过运用现代科学技术和管理手段, 及早发现防止制止任何危害小区业主生命和财产安全的行为。需建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍, 各物业管理企业应根据本公司的实际情况, 对安保服务制定完善详尽的规章制度, 还要通过对公司岗位的实际操作情况, 把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存, 这不仅是管理规范的体现, 也是日后追溯责任的重要依据。如:安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。要想保证安保服务工作的需要, 必须建立专业化的队伍, 只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫知识、消防知识和服务技巧, 才能减少工作中的失误, 减少安全风险, 保障物业安全。同时加强法律知识的培训, 使其知法、守法、懂法, 能正确地维护好业主和公司利益的同时, 也能保护好自己。

一个小区就是小社会, 构建合谐社会, 离不开合谐文明的小区建设。小区物业服务是社区建设的载体和重要组成部分, 规范物业企业行为, 提高物业服务质量和水平, 打造和谐社会, 构建人与自然的和谐、人与人的和谐、人与社会的和谐。

摘要：近十年来, 我国的房地产业迎来了前所未有的的蓬勃发展, 作为房地产售后服务的物业管理, 也面临着新的机遇和挑战, 如何提高小区物业管理水平, 构建和谐社区, 为业主创造力一个安全舒适、文明、和谐的生活和工作环境, 是物业管理人员面临的问题。