公租房

公租房（共14篇）

1.公租房 篇一

根据宪法规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法，根据国家财力、物力的可能逐步解决。当前，首先要解决公占私房和原自住房被挤占后现在居住困难的房主的问题。要制定腾退房屋计划，房主现在居住困难的先解决，不困难的缓解决，分期分批落实。

1、凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。原占用单位已同其他单位交换使用的，由现占单位负责腾退，交换双方的遗留问题由双方自行协商解决，不得以任何借口互相推诿拖延。房屋腾空后，由占用单位负责必要的修理，然后退还原房主。

2、凡机关部队、领导干部占用的私人自住房，均应争取在今年年底以前腾退完毕，不得拖延。工厂、企业、学校及“三站、两代、一所”占用的私人自住房，要做出退房计划，分期分批，逐步腾退。其中占用“三高”、知名人士、华侨的自住房，争取在今年年底以前腾出，退还给原房主。

3、原房已经翻建、改建成生产、营业用房的，可由现占单位另筹房屋安置房主住房，原房由现占用单位按房管局的规定作价收购（不属落实私房政策，任何单位不得购买私房）。

2.公租房 篇二

今年4月份以来, 在楼市调控政策的频频发力下, 大量投资、投机性购房撤离市场, 购房者观望气氛浓厚, 市场成交量直线下滑, 以至于出现了罕见的“零成交”。楼市再一次陷入深度低迷状态。

据统计, 5月份全国70个大中城市中, 有近30个城市曾出现“零成交”。进入6月份, “零成交”的城市又有增加, 其中, 北京市的表现尤为典型。其在售的235个普通商品住宅项目中 (不含别墅、商住楼、保障房) , 147个项目出现“零成交”。

在尝到“零成交”的苦涩后, 房地产商纷纷开始调“价”补“量”。随着恒大打响了降价“第一枪”, 6月4、5日, 万科位于深圳的两个项目, 分别下调了开盘价格, 每平方米降价5000元, 最大下降幅度达两成。6月7日, 绿地集团宣布, 在全国41个城市的100多个项目中, 开展“优惠月”减价活动, 降价力度也达两成。在调控新政的精确制导下, 房地产市场经过一段时间的坚挺, 终于在量价两个方面都作出了反应。

本轮调控的基调是限制投资性需求以缓解市场供求关系, 从而遏制高企的房价。以“新国十条”为核心的一系列政策, 利用信贷、税收等杠杆, 剑指房地产投机客。在新政的强大压力下, 投机客纷纷退场, 购房者也在强烈的降价预期指引下选择持币观望。楼市陷入深度低迷实属必然。

随着不断加重的调控砝码, 开发商主动降价确是明智之举。

其一, 5月31日, 《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出了“逐步推进房产税改革”。这一举措使得被大多数业内人士认为将在楼市产生重大影响的房产税, 已渐行渐近。

其二, 6月4日, 住建部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》, 对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。作为“新国十条”的配套政策, 对个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则, 精准遏制了投资者, 中介市场和二手房市场已提前品味惨淡。

其三, 已进入三季度, 开发商完成销售目标的压力渐大, 资金链也日趋紧张。6月15日, 银监会发布《中国银行业监督管理委员会2009年报》表示, 2009年银监会已将房地产信贷以及个人贷款业务纳入重点监管领域, 今年银监会将继续严查这一领域的风险。面临还贷大限的开发商, 现在急需要做的是加紧销售回笼资金, 而降价销售已是他们能打出的最后一张牌。

楼市似乎正在向政府及大多数人所希望的方向发展, 但目前降价尚未形成规模, 调控的目标尚远未实现。政府还应着重加强需求管理, 实行更为严格的差别化信贷和税收政策, 抑制投资投机性购房, 进一步加强市场监管;严肃处理捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为;加强舆论引导, 强化调控信号。总之, 应积极推动房地产企业的理性、主动降价, 以价格的合理回归, 促市场的回归正常。

●公租房

由住房和城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 (下称《指导意见》) 6月12日正式对外发布。《指导意见》作为中央级公租房指导文件, 从操作模式、融资渠道、房源筹集、租赁管理等方面提出了具体要求。其要点有三:一是统筹规划, 明确要求各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划, 并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划, 分年度组织实施;二是明确责任, 在实施上, 要求省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实;三是创新模式, 强调“政府组织, 社会参与”的基本原则, 多渠道解决房源和融资问题。

与此同时, 全国公共租赁住房工作会议也在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在会上强调, 要加快发展公共租赁住房, 将其作为保障性安居工程的重要组成部分。这表明, 决策层已将公租房正式纳入我国保障性住房体系。至此, 在理论界争论良久、在一些城市已开始试水的公共租赁住房, 名正言顺地成为了我国保障性住房体系中的重要一员。

“夹心层”的住房问题是应该通过市场还是保障来解决, 一直存在争议。而加速上涨的房价却在事实上造成了“夹心层”住房问题越来越难以通过市场得到解决。基于这一背景, 扩大住房保障群体覆盖面成为决策面的共识, 解决“夹心层”住房问题也成为保障和谐社会长治久安的关键。

毫无疑义, 公租房的出现是一件好事。但关键是, 如何把好事办好。公租房的政策意图是否能够实现, 主要取决于政策设计是否周全以及政策执行是否严格。对此, 在《指导意见》中再三强调了问责制, 要求各级政府部门各司其职、严格执行。据了解, 相关部门也将陆续出台相应的监管、问责等配套文件。

更为重要的是, 处于探索阶段的公租房政策自身也面临着一些难题有待破解, 这将是决定这一政策未来走向的关节之处。

首当其冲, 是政策定位问题。公租房政策推出之后, 有人认为住房保障应发展廉租房和公租房, 经济适用房逐渐淡出。这就必然涉及到住房保障体系的构成以及保障群体的划分。《指导意见》中指出, 公租房的供应对象是城市中等偏下收入住房困难家庭, 有条件的地区可将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。而且强调因地制宜、分别决策。这种弹性标准对扩大住房保障的覆盖面是可行的, 但也必然影响到住房保障范围的界定, 使得公租房的政策定位尚需更加明晰。要想使这一政策可持续发展, 就必须厘清各种保障形式的边界, 明确公租房的政策定位。

3.公租房 篇三

关键词：公租房；租金；成本

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708

重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。

一、文献综述

[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租

金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。

常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。

家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。

广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。

将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。

深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。

北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。

香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。

新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。

从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。

二、公租房租金成本的理论分析

在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。

公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。

（一）理论假设

假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。

假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。

租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。

（二）公租房租住成本模型构建

租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本

因此构建

摘要：兴建公租房意在重点解决中低收入人群的住房保障问题。租户居住期内的全周期租房成本的高低会影响租户租房决策。文章通过理论分析，探讨租户全周期成本影响因素，并构建出全周期成本模型，剖析租房成本中交通成本、租期、租金水平等因素对公租房租户的租房决策行为的影响。同时以重庆市为例，针对公租房租户的全周期租房成本进行调查研究，结合重庆市公租房的相关政策与实践，分析公租房运行中可能存在的问题，提出针对租金问题的改进建议。

关键词：公租房；租金；成本

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708

重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。

一、文献综述

[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租

金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。

常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。

家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。

广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。

将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。

深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。

北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。

香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。

新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。

从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。

二、公租房租金成本的理论分析

在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。

公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。

（一）理论假设

假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。

假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。

租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。

（二）公租房租住成本模型构建

租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本

因此构建

摘要：兴建公租房意在重点解决中低收入人群的住房保障问题。租户居住期内的全周期租房成本的高低会影响租户租房决策。文章通过理论分析，探讨租户全周期成本影响因素，并构建出全周期成本模型，剖析租房成本中交通成本、租期、租金水平等因素对公租房租户的租房决策行为的影响。同时以重庆市为例，针对公租房租户的全周期租房成本进行调查研究，结合重庆市公租房的相关政策与实践，分析公租房运行中可能存在的问题，提出针对租金问题的改进建议。

关键词：公租房；租金；成本

中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：10085831（2014）01003708

重庆市于2010年大规模开建公租房， 2011年全国计划开建1 000万套保障性住房（包括棚户区改造）。从2011年2月12日至2月28日重庆市首批公租房接受申请，房源共计67 330套，审核合格的申请人为22 317人，申请率为33%，申请成功15 281户，申请成功率为68.2%，首批房源的预计入住率为22.6%，该情况显示公租房在选址、定价、规模等方面可能存在一些问题。租金作为公租房运营的一个风险因素，由于风险的加速效应[1]，全寿命周期的成本对整个项目的运营具有非常重要的影响。本文从全周期租房成本的角度运用理论与实证相结合的方法探讨公租房的合理定价问题。

一、文献综述

[2]借鉴美国针对低收入人群的住房政策演化的经验教训，提出中国应该在合适的时候适当采用租金优惠券的形式补贴中低收入者。徐慎庆[3]分析了2010年的一线城市租金暴涨的原因，提出解决目前房地产市场问题的关键在于大力兴建廉租房和经济适用房。郭玉坤[4]提出在城镇住房保障制度设计中，保障方式应以“人头”补贴为主，根据情况采取购房补贴和租金补贴，同时给出了住房补贴额的计算模型。孙鼎等[5]综述了国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，其中国外的租赁型住房保障模式有租金补贴、租房折扣、房租管制和低租金住房几种，为中国发展保障性住房提供了有益的建议。赵胜[6]总结了从1948年以来的城市公有住房的房租政策，指出低租福利思想使得公有住房租金偏低，给国家财政带来了沉重负担，造成了人为的“房荒”，影响社会的公平与正义，滋生干部多占多得的腐败行为。从文献中梳理的保障性住房的租

金方面，主要是对国外租金模式的总结和建议，同时也有部分文献反省中国部分公有住房租金偏低的现象。但是国内关于公租房租金的理论研究才开始，公租房租户在全寿命周期内会产生多少租住成本并不明晰。目前国内关于公租房的研究还比较少，关于租金的探讨很少，但是可以搜集到国内外租金水平的相关资料。

常州市率先在2009年开展公租房建设，按照其管理办法的规定 常州市人民政府关于《常州市市区公共租赁住房管理办法》的通知。

家庭人均年收入在上年常州市人均可支配收入的80%以下者，在常州市居住三年以上且无房的居民均可申请公租房。租金低是常州公租房的一大特点，只有市场租金价格的30%。2010年的市场租金水平大约在10元/平方米/月，其公租房的租金是3.5元/平方米/月[7]。

广州的初步方案中，公租房租金计划分为三个档次，分别为同地段市场价的60%、50%和40% 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》。

将按住户收入水平分类收取，目标人群主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。

深圳于2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年弃租的房子，2009年初深圳保障性住房中2 370套公共租赁房只租出894套，基于此，新出台的《条例》规定，公共租赁房租金以廉价为最高原则，每平方米租金10元以下，或以目前城中村租价为标的再下调50%。

北京在2010年8月公布的3个公租房项目的成本测算租金，每平方米每月高达二三十元，被媒体戏称为叫人望而却步的“公主房”[8]。

香港约有30%的人口居于租住公屋。由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。

新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，建屋发展局的赤字由政府资金填补，而从政府开始拨款计算至今，累计的政府补助金总额已达160多亿新元（约合800亿元人民币）。月收入少于1 500新元的家庭，可以申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。

重庆市公租房的租金标准是以同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%为上限。

从全国各地公租房运行的实际情况来看，各地租金制定的标准不一，实施的效果有差异，因而保障性作用的发挥也各不相同。为探讨合理的租金标准，有必要对租户在全周期内的租房成本进行分析。

二、公租房租金成本的理论分析

在如何确定租金的研究领域，中国学者已经进行了相关研究。张宇[9]针对政府供给型保障性住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型。鲍远君[10]从影响租金标准制定的因素出发，运用灰色关联找出主要的影响因素，在此基础上建立租金标准的多元回归模型，以确定廉租住房的租金标准。这些都是从理论上探讨保障性住房的租金测算，在实际操作中，按照国际通行标准，房屋租金（含物业管理费）不能超过家庭收入的30%，超过这个比例，则认为该家庭住房负担过重，需要政府进行资助。

公租房作为保障性住房其租金定价是租户在进行租房决策时考虑的核心问题。本文将从全周期成本角度分析租房成本，以此来分析租金对租户的租房决策的影响。

（一）理论假设

假设条件一：全周期阶段是指租户从搬迁行为开始至搬出公租房的时间段。

假设条件二：在市场租赁情况下，租户总能找到令自己满意的房屋租住。

租房者从搬迁入住到最后搬出的租房全周期阶段，将产生可以量化的搬入成本、租金、物管费、交通成本、居住成本、搬出成本，以及不可量化的心理成本。

（二）公租房租住成本模型构建

租房成本=搬入成本+租金+物管费+交通成本+居住成本+搬出成本+心理成本

4.公租房 篇四

看房者：并非申请人

本次龙归花园提供的来穗人员公租房房源共有264套，有一房、一房一厅、两房一厅、三房一厅共计4种户型，面积从30平米到60多平米不等，月租金从200元到800多元不等，为市场价7折。南都记者昨天实地踩点发现，这4种户型都算方正，无论是厅、房还是阳台都是正向，基本没有特别差的户型，几名过来看热闹的周边街坊看房感受也是比较实用。

经过一上午的现场踩点走访，南都记者发现只有10余人来龙归花园看房，而其中符合条件的外来工一个都没碰到。对此，现场工作人员表示，之前在仓边路原国土房管局现场摆摊咨询时，前来询问了解的外来工就非常少，再加上首个开放日是工作日，龙归花园较市区稍微有点远，几大因素共同导致了现场前来看房的外来工不多。

不过，上述工作人员预计周末两天会有符合条件的外来工前来踩点，由于距离城区更近，可能更多的外来工会选择到黄埔区的瑞东花园看房。

有意向外来工不多 啥原因?

向外来工提供公租房本是一件带有公益性质的善举，有关部门今年来也一直在宣传，但是从目前反馈来看似乎有意向的外来工并不多，这到底是怎么回事?

有人士分析，按照管理办法，符合申请条件的外来工必须是来穗时间长、就业稳定的中低收入人群，相对来说更符合这些标准的人群会是一些年纪较大、四五十岁的阿姨阿伯，从事的也是保洁环卫之类的工种，他们可能没有阅读报纸、收看电视新闻的习惯，因而较难通过媒体接触到这些信息，更遑论通过网络递交申请。

5.公租房申请 篇五

本人王锋1974年生，系界首市东顺和社区居民，2005年至2017年在界首市兴华小学工作，妻子王艳华,1982年生，界首市东顺河社区人，无固定职业，目前在家闲着，儿子王硕，现年16岁，就读于合肥轻工业学院。全家的生活来源全靠我每月三、四千元的工资来维持。

本人和妻子至今一直居无定所，为了生活，我和妻子在学校租了一间房子居住，由于本人家庭生活的实际困难和无住房的实际情况，现申请政府公祖住房一套，望给予批准为盼!

申请人：王锋

6.公租房申请须知 篇六

一、申请人及申请人单位按《茂名市茂南区公共租赁住房申请表》样板进行填写，申请人需详细阅读填表须知，以免因填写错误而影响申请。

二、申请需提交的材料：

申请人个人：所需资料在《茂名市茂南区公共租赁住房申请表》 填表须知中已注明；申请人单位：本单位《公租房申请汇总表》电子版及纸质版（需加盖本单位公章），申请人汇总表在单位公示的照片电子版。

三、申请人单位需核对申请人个人提交复印件是否与原件一致。

四、申请人单位需确认申请人的学历、工资收入情况；初步核查申请人住房及其家庭收入情况。并在《茂名市茂南区公共租赁住房申请表》相关意见栏填写意见并加盖单位公章。

五、申请人单位需一次性将本单位申请人个人资料及汇总材料提交区住房保障部门。

7.公租房获系列税收优惠 篇七

据财政部2 月3 日消息,财政部、国家税务总局发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(下称《通知》),将对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。《通知》指出,对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入,免征营业税。对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税等。

点评

8.公租房的“重庆样本” 篇八

30％的低收入群体由政府提供的公租房予以保障，70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决。(据4月18日《重庆晨报》)

近年来，住房难题几乎困扰了所有的平民百姓，一部《蜗居》曾让多少人同病相怜。国家虽然早巳启动了经济适用房、廉租房等保障性住房建设，但由于责任不清、监管乏力，一些地方出现了卖地越来越多，但保障性住房建设数量却越来越少的怪象。而苛刻的申请标准又将新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”排除在外，导致这些“蚁族”们既享受不到保障房，短时期内也买不起商品房。

在这样的背景下，公租房闪亮登场并迅即在重庆“开花结果”渐成“样本”，对于广大“夹心层”来说，无疑是“雪中送炭”，同时也极大地丰富了保障性住房体系的层次建设，表明目前我国城市住房供给主要由市场提供的单一供房体系，将被政府保障与市场供给并举的双轨运行机制所代替，许多新就业的大学生或外来务工者将享受政策的利好，圆安居乐业之美梦。

较之香港的“公屋”和国内其他城市正在试水的公租房，重庆的公租房有以下几个突出特征：一是限定套型面积，建筑面积控制在35～80平方米之间；二是优惠租赁价格。租金价格按建设成本利息加维护费计算，控制在市场租金的60％以内；三是房子的租赁期限最长为5年。具有明显的过渡性特征，也不允许鞋让、出借、出租和改变住房结构或使用性质；四是申请对象不受户籍限制，凡年满18周岁，有稳定就业岗位和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准，都可以申请；五是公租房与商品房“混居”，不搞“贫民窟”。规划兴建中的21个公租房建设点分布在主城区一、二环线之间，交通、环境、配套等条件较好，平均容积率控制在3.8。

解读公租房的“重庆样本”，我们看到，重庆正在大规模兴建的公租房不仅户型适中，小区漂亮，交通便利，十分体贴居民，而且因取消了户籍限制，覆盖范围更广，受益群体更多。特别是在商品房中“镶嵌”部分公租房，这种制度设计上的“混居”安排，即可避免“贫民窟”的产生，又有利于消除住户家庭收入高低造成的心理落差，更能保障公民的尊严。此外，公租房永远姓“公”，不能上市交易，没有利润可图，由公租房引发的腐败问题也会相对减少。

9.郑州公租房申请 篇九

2012年03月29日07:26大河报[微博]王磊

制图 峥嵘

本报报道郑州公租房申请“遇冷”,昨日郑州出台“新政” 以前每月收入不能超过1700元，今后最高可达到2720元 □见习记者 王磊 阅读提示

公共租赁住房曾经让不少年轻人心动，但是因为之前在申请条件、收入标准方面过于严格，不少人被拒之门外。2月23日、2月24日，本报连续两天报道郑州公租房申请“遇冷”。昨日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，表示将放宽公租房准入标准，由以前申请者每月收入不超过1700元，最高放宽到月收入2720元。

今后将逐步放宽，最高可达到每月2720元 收入标准

郑州市房管局规划和住房保障处处长冯荣智表示，以前，公租房申请的收入条件为月工资低于郑州市城镇居民最低生活保障标准的5倍，即1700元（记者注：郑州市城镇居民最低生活保障为每月340元）。今后，随着公租房房源增多、申请者增加，房管部门将放开公租房申请标准，逐步调整为低保标准的6倍、7倍、8倍。如果按照8倍的标准，就是2720元，相当于2010年全市在岗职工的平均工资水平。“这样做的目的，一方面保证收入较低的群体能够早日住上公租房；另一方面，又能够扩大公租房覆盖面，让更多人能够申请公租房。” 新就业职工和来郑务工人员个人也可以申请公租房 申请方式

按照以前的规定，新就业职工和来郑务工人员申请公租房必须由“单位集中申请”。然而，在现实操作中，这项规定给一些申请者带来不便。

郑州市房管局保障性住房办公室主任代文启说，今后，房管部门计划将“单位集中申请”，调整为“单位集中申请和个人申请相结合”，让符合条件而单位又没有集中申请计划的申请者能够自行申请。

此外，不少申请者表示，单位并未给自己缴纳社会保险，无法提供这方面证明。代文启说，今后，申请者“提供社会保险缴纳证明”的规定也将进行调整，改为“公安部门发放的居住证”，并且还将允许申请人在实际居住地申请公租房。

除了收入条件和申请方式的变化，住房申请条件也相应做出了调整。冯荣智说，旧标准是“新就业职工本人及其父母在本市市区范围内无自有住房且未租住公有住房”，新标准则只考察“个人在市区范围内有无自有住房及未租住公有住房”。

采取轮候制度，先申请者先选房 提醒

和经适房采取的方式类似，郑州公租房分配过程中，也采取轮候制度。简言之，申请者申请公租房后，由各个区住房保障部门依据房源情况，按照“资格证”顺序号依次排序轮候。

代文启提醒广大申请者，今年郑州要动工的十几个城中村项目也都配建有公租房，大约有近万套房源，这些房源大多位于比较繁华地段或者市中心。因为先申请公租房的申请者能够优先选房，符合条件的申请者要早日申请公租房。

各区办公地点及联系电话

10.公租房申请条件 篇十

市民在申请公租房时，需递交公租房申请书，且要按照公租房申请书格式来进行填写。专家指出，公租房申请书格式中应包括个人基本情况、申请承诺等。

(一)工作、收入和住房证明

1.此证明由公共租赁住房申请人所在工作单位出具。

2.收入包括工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、财产性收入、其他劳动所得不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。

3.“人员类别”中勾选“合同”的需写明“劳动合同签订年限”。

4.出具证明单位应如实填写相关情况，若情况发生变化请及时告知公共租赁住房管理部门。

(二)无工作证明

此证明由公共租赁住房共同申请人户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府出具。

(三)社会保险缴纳领取证明

此证明由社保经办机构出具养老和医疗保险缴纳情况只需证明其中一项。如系退休人员填写养老保险待遇情况。

尊敬的房地产领导：

我叫XXX，XXXX年XX月XX日生，系XXX居民，配偶XXX年生，XXX人，无固定职业，现有子女X人，家庭月收入XXX元。

本人和配偶结婚至今一直居无定所，为了生活，在县城四处奔波，租房居住，且夫妻长期两地分居，由于本人家庭生活的实际困难和无住房的实际情况，现申请政府公租房一套，望给予批

准为盼!

申请人：XXX

X年X年X日

xx县民政局：

本人xxx，男，藏族，现年xx岁，系xx县xx乡居民，一直在xx县生活，现我与媳妇和2个孩子在一起生活，我们一家四口人挤在一间房屋居住面积紧张，家中居住面积非常狭小。

本人一直在xx县供电所上班，从事基层工作，工资收入仅为1500元左右，家中还有两个孩子在上学，微薄的收入无法支撑家中的开支，前年实在没有办法就申请了一份低保，现得知政府有廉租房项目提供给我们使用，正好可以缓解我们家中住房紧张的局面，给孩子们一个舒适宽展的家。因此希望领导根据我本人的实际困难和住房紧张的实际情况，照顾安排廉租住房让我们一家四口人居住，恳望给予批准为谢!

此致敬礼!

申请人：xxx

xxxx年x月x日

XXX社区：

本人XXXXX年生，系XXXX镇居民，19xx年至20xx年在XXX厂做工，20xx年以后无固定职业。丈夫XXX,XXX年生，X镇XX旱田人，无固定职业，目前在家务农，20xx年11月5日家中老房毁于洪水、泥石流，现借住于村邻家。女儿许xx，现年8岁，就读于XX县民族小学三年级。

本人长期以来身患XXX病，四处求职无门，无固定收入，X手术后失败后需长期服药治疗，双方有4位老人需赡养，一家人全部费用靠丈夫务农和打工维持。xx年8月和xx年12月，本人和女儿分别享受城镇最低生活保障金。

本人和丈夫1999年结婚至今一直居无定所，为了生活，在县城四处奔波，租房居住，且夫妻长期两地分居，由于本人家庭生活的实际困难和无住房的实际情况，现申请政府廉租住房一套，望给予批准为盼!

申请人：

申请时间：

敬的社区领导：

本人***，男，现年 XX 岁，靠打工维持全家生计，无其他收入，现一家五口人租住在现租住 ***X，住房条件十分困难。

家中两个孩子都在上大学，女儿 XX，现就读于 ***X，儿子 XX，现就读于 XX，每年昂贵的学费都是靠国家助学贷款来缴纳，家中还 有年逾 XX 岁的老母亲，常年体弱多病，因此妻子只能在家照顾老人，妻子无职业工作，家里每月的生活费用都靠我一人打工挣的钱开支，儿女虽在校作兼职挣些生活费，但是还是不够他们生活所需。本人每 月微薄的收入出去儿女每月生活费用，家中日常开支外，几乎剩不下 什么钱，生活拮据，家中无任何积蓄。常年都是靠租住解决住房问题，属于无房户，在查看 XX 县城市廉租住房管理实施细则后，发现本人

符合申请条件，为解决全家人十分困难的住房问题，在

此特别向政府 申请廉租住房一套，希望政府主管部门、居委会能给予准许，解决申

请人的住房实际困难，特此感谢!

申请人：

申请时间：

尊敬的 xx 领导：

本人 xx，女，现年33岁，无业，本人户口与住址原在本社 区 xx 公司，现我与8岁 xx 回到我娘家哥嫂家生活，与我母亲及

女儿三人挤在同一张床上睡觉。哥嫂家住 xx 院内。本人原为 xx 公司职工，公司破产改制后我下岗失业至今。2016年12 月1日，因感情纠纷我与丈夫xx 正式离婚，女儿判归我抚养，与我一起生

活，其父亲每月负担生活费500元;我与丈夫原住房属丈夫的父母所有，不是我们夫妻双方的共同财产，因此离婚时无房产分割，我只得带着女儿 回到我娘家，暂我哥嫂一起居住，晚上与我母亲及女儿三人挤在一张床上。

因居住狭窄和生活不便，我那上实

验小学二年级的女儿因经常睡不好觉而在课堂上打瞌睡，影响了孩子学习与身体。离婚后我至今未再婚，我也因

文化程度不高，无一技之长，小时候因患中耳炎留下后遗症而致耳聋，一直未找到工作而待业，无任何生活，现与女儿两人孤苦伶仃地艰难度日。因此希望领导根据我本人的实际困难和无住房的实际情况，照顾安排廉租住房让我们母女二人居住，恳望给予批准为谢!

申请人：

11.武汉公租房试点“扩招” 篇十一

其实，公租房遇冷，武汉并非孤例。上海市共筹集公租房5100套，受理申请的仅2000户；郑州市1551套，递交申请的不足一半；南京市火热筹建6000多套，半年后申请却只有几百单。一边是大量筹建，一边却是空置难租，这个怪圈引发了对整个公租房体系设计的冷静思考。

先紧后松

去年底，洪山区开始公开配租南湖新城花园和马湖村丰华苑两处的899套公租房，目标人群分两类：城镇住房困难居民和新就业大学生。申请人须满足户口、毕业年限、收入、社保、公积金等多项要求，因此一大批有住房需求的人群均因审查门槛较高而被公租房拒之门外，求租的热情也被浇灭。

65平米的一室一厅，玻化砖的地面，厨房里的整体橱柜，统一的防盗门，甚至卧室外面还有阳台，这样的居住条件比一般的出租屋要好很多。租金方面，按每平每月11.13元的标准计算，723元的租金远低于市场上同类出租房价格。899套“物美价廉”的公租房，到目前为止，却只有210户入住。

公租房普遍被指“租金过高”、“交通太差”、“户型单一”。 洪山区公租房也没有逃出这种“宿命”。

723元的房租，对于武汉市月收入在600元至1500元之间的城镇困难居民来说，是一个不小的负担。

对于新就业的大学生来说，月薪2500元以下的准入要求、只有两趟难等的公交，这让他们只能望“房”兴叹。此前湖北省统计局的数据显示，武汉市“夹心层”的平均收入约为3275元。

面对这种资源闲置的困境，5月初，洪山区房管局放宽了相关标准。《新楚商》记者从洪山区房管局了解到，“四月份市里就下达了降低标准的文件”，向潜在的租房者抛出了橄榄枝。

新标准中，城市住房困难家庭上年度人均月收入由1500元以下调整为2500元以下，单身居民平均月收入由2000元以下调整为3000元以下；新就业职工收入条件调整为：申请人和共同申请人上年度人均月收入3000元以下，单身职工上年度平均月收入3500元以下，均较原标准提高1000元。

同时，针对新就业人群，毕业年限要求由“5年以内”放宽至“10年以内”；新就业职工缴纳社会保险或住房公积金的要求，由原来的“连续缴纳一年以上”，放宽为“正常缴纳”。

公租房降低申请门槛的消息一经传出，受到了住房“夹心层”群体的欢迎。去年毕业的小建告诉记者，以前就考虑申请公租房，因为房子新，还可以暂时安定下来，不用被房东赶来赶去。但自己月收入在3000左右，缴纳社保还不满一年，根本就不符合“要求”。现在出台了新政策，他正忙着四处准备材料，希望能成功申请到一套。

对于洪山区的这种做法，武汉大学经济与管理学院副院长、武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安表示了认可。“房子有多余，就该把标准放宽”。不过，光靠降低标准是不够的，“要在整个体系建设上适应形势，真正解决“夹心层”的住房困境。”

记者从洪山区房管局处得知，自标准降低以来，提交申请者的人数较以往有明显提升。

洪山区只是武汉市的特例。针对其他区公租房政策有无变动的情况，记者数次联系武汉市房管局，对方均称“我们还在做住房需求调查，政策还在变动中”，对相关问题委婉拒答。

“公”字为先

公租房是国家保障房建设中，为了解决城市中新就业及外来务工人员等“夹心层”住房困难的一个项目。2009年提出之后，筹建行动便在各地展开。

国务院副总理李克强2011年在《求是》发文谈公租房时，强调公租房首先定位于服务“夹心层”，其次是调节住房需求、完善住房供应结构、促进住房市场发展。

曾国安认为，“夹心层”分“上夹”和“下夹”，前者针对处于经适房和商品房购买能力之间的人群，后者指买不起经适房又不够廉租房条件的群体，“下夹”即现阶段公租房的目标适用人群。

“公租房，应该面向所有（有住房需求）的人。”曾国安建议，不应该把廉租房、公租房和经适房切割开来，按户口、收入来设定各种限制，而是应该并轨，力求让每一个保障对象都被纳入政策范围之内。

当然，也有一切地区的公租房向全体住房保障对象开放。最早大规模推行公租房的重庆，在实践中不断改进制度，从最初设定严格限制，到2011年5月全面取消，准入门槛一降再降。截止到2011年，已经有约4万户住进了公租房。

在重庆一家国企船厂工作的小郑，是第三批申请公租房的新就业人员，成功配租了一套48平的一室一厅。9元一平的房租，“加上水电费，一个月七百块就解决了。这样我还是很轻松的！”如果在武汉，小郑的七百块只够支付房租。虽然每月有80元的政府补贴，但也只能抵消78元的物业费。

在门槛设置太高之外，户型单一也是洪山区公租房的硬伤。针对洪山区公租房统一的65平方米，曾国安认为，“不能说一个人住65平，四个人也住65平。”具体的户型设计，应该考虑到保障对象的人口数量和结构，呈阶梯形的建设，不能搞一刀切。

曾国安建议，公租房在形式上也可以打破限制，“可以整个小区出租，可以一栋楼出租，针对新就业人群的具体工作情况，还可以把市区分散的存量房拿来出租”，应该按照保障对象的需求来定，尽量方便他们的生活，这样的供应才是合理的。

不光可以在放宽限制和户型设计上做文章，在补贴上有差异化的对待、合理发挥住房公积金的效用等，都是新的突破方向。

目前上海允许承租人提取公积金支付公租房房租，这是有意义的探索。复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，扩宽公积金利用渠道、提高资金利用效率，让公积金更加有效地解决中低收入家庭或个人的住房困难，应该是公积金下一步改革的重点。

记者从武汉市住房公积金管理中心了解到，目前仍然只有廉租房和市场租赁房这两个项目，可提取公积金支付房租。相关人员表示，“公租房还在起步阶段，目前我们还没有推出具体办法，但公积金政策是向低收入人群倾斜，以后应该会有相关政策来加以完善。”

租金偏高、房型单一、交通不便，加上前段时间爆出“用旧公寓冒充公租房”的问题，让武汉市公租房陷入了极其尴尬的境地。降低门槛是切实考虑到保障对象的开始，是向“人”看齐，以人为本的第一步，后面的路还很长。

12.老年公租房选址决策研究 篇十二

据2011年中国人口总量及结构统计分析显示, 参照国际标准, 中国已经步入“老龄化社会”, 养老问题特别是养老居住问题成为社会关注的主要问题。然而, 随着家庭越来越小型化, 传统的家庭养老方式已不能适应当今生活的需要, 社会正逐步承担起其养老的职责。养老院式的养老建筑剥离了人情关系, 逐渐受到老年人群的反对, 市场开发的养老住宅又未能解决中低收入家庭的养老问题。我国的特殊国情导致的人口构成的多样性和生活能力差异, 致使单纯依靠商业老年地产和民办养老院解决日益严重的住房问题成为困难。国家的政策指导对引导养老保障体系的完善作用显著, 最终达到将社会养老和在宅养老连成整体的目标。

老年公租房是社区养老的重要补充, 养老院是混居, 而老年公租房有私人的居住空间, 因此在形式上老年公租房有别于养老院。目前首个老年公租房试点落户北京常营, 它拥有大容积电梯, 而且室内床边、卫生间均设有紧急按钮。由于老年人的特殊生理与心理需求, 对住宅选址要求独特, 居住区规划应充分考虑这些需求。

二、老年公租房选址的影响因素

居住区域与外界联系的便捷程度, 是影响居民住宅选址的一个重要因素, 而交通条件即是这一联系的纽带。老年人群不需要复杂的交通网, 但是老年人距离交通站点的距离不宜过大, 而且要充分考虑安全性, 通常城市轨道交通能解决这一问题。公租房适用的租借群体一般都局限在一定的空间内, 收入差异是决定选址具体区位的关键因素之一, 而郊区的土地比较便宜, 正好迎合了老年人的消费心理。配套基础设施的选择是影响选址的又一重要因素, 良好的基础设施建设是满足老年群体的居住健康需求和降低生活成本的保障, 因此老年公租房要求周围的公共服务设施具备较好的可达性。居住区的环境对于老年群体是尤为重要的, 这是区别于一般公租房建设应考虑的关键因素之一。在老年公租房的选址过程中应综合考虑宏观和微观的因素, 真正建成适合中低收入老年人休闲和养老的基地, 解决老年化速度加快的社会问题。

建立科学合理的选址储备, 构建可持续性混合社区, 打破单一的公租房集中小区模式, 以“配建”模式为主体, 促进社会融合。高度重视公租房的基础设施配套建设, 强化公共服务设施和市政基础设施的规划配套力度, 真正方便居民。

三、多层次灰色模糊选址决策模型

(一) 评价指标体系的构建。

影响老年公租房选址的因素众多, 对这些不确定性的混合多属性决策问题只能进行定性分析, 采用层次分析法的管理者或决策者只需进行定性说明, 一个标准关于另外一个标准的相对重要性, 或者不同地点对某个标准的相对偏好, 这种方法比其他评分方法更准确。我们可以采用层次分析法, 建立一个系统性的评估结构, 整合所有的标准。此外, 由于决策信息的可用性和不确定性以及人们的感知和认可的模糊性, 很难精确地评估和传达决策者的意图, 模糊理论解决此类问题发挥了重要作用。针对数据不完备的特点又有必要引入灰色系统理论, 本文将层次分析法、模糊数学以及灰色系统理论相结合, 从社会、环境和政府三个方面将影响决策的指标因素划分成9个评判指标。应用层次分析法 (AHP) 设计多指标层次综合评判体系模型如图1所示。 (图1)

(二) 决策模型构建。

在用层次分析法确定评价指标的权重时, 可采用专家问卷调查法进行综合打分, 确定各评价指标的权重, 再对不同方案的相同因素进行综合评分, 计算灰色关联系数, 最后利用评价指标的权重向量和以灰色关联系数构成的模糊判断矩阵进行模糊综合评价。若考虑参与决策的专家的可信度, 可采用带有专家可信度的非线性优化层次分析法。

1、运用判断矩阵确定评价指标集矩阵。

让每位专家对评判指标层中的各指标进行两两比较, 在进行两两比较时, 采用A.L.Saaty提出的1~9标度法, 由此得到专家对指标集A的判断矩阵A= (aij) n×n。

计算权向量:根据判断矩阵计算各因素ai对目标层的权重wi。

经归一化处理得出各指标因素的权重向量W= (w1, w2, …, wn) 。

各因素相对于m个不同方案的评判矩阵为B, bij为第i个方案中的第j个指标的初始值, 其中bj* (j=1, 2, …, n) 表示第j个指标的最优值。

2、指标值的规范化。

运用如下公式对bij无量纲化、规范化, 得到Cij (第i个方案的第j个指标值) , 从而判断集矩阵B转化为规范矩阵C。

其中, i=1, …, m;j=1, …, m。

3、灰色关联系数及矩阵。

以C=[c1*, c2*, …, cn*]为计算关联系数的参考指标。

计算绝对差序列:△cij=|cij-cj*| (i=1, …, m;j=1, …, n) ;

计算不同方案的不同因素取值与参考值的关联系数dji:

因此, 模糊评价矩阵D为:

其中, i=1, …, m;j=1, …, n。

4、模糊综合评价。

综合考虑所有指标, 用普通矩阵乘法进行模糊合成运算, 综合评价模型E=W×D, 即:E=[w1, …, wn]×D=[e1, e2, …, em]。

通过比较向量E的各个指标值的大小来评选最优选址决策方案。

四、模型运用

现有四个不同地块 (t1, t2, t3, t4) , 地块t1 (主城新区, 交通便利) 、地块t2 (城市老区, 配套设施完善) 、地块t3 (近郊生态公园附近, 环境质量好) 、地块t4 (旧城改造区, 养老规划用地) 。从社会、环境及政府三方面的角度对上述地块进行分析, 选择有可信度的专家对模型中的9个评判指标进行综合评分。

1、构造判断矩阵, 并确定指标因素权向量:

经计算和归一化处理得出指标因素权向量:W= (0.18, 0.08, 0.21, 0.07, 0.06, 0.06, 0.17, 0.02, 0.15) 。

2、构造评判矩阵。由于租赁价格 (a1) 、获取土地价格 (a2) 及噪声响度 (a7) 为逆向型指标, 数值越小越优, 其他指标为正向性指标, 数值越大越优。由各方案的评价指标因素的得分得出如下判断矩阵:

3、评判指标规范化得到规范矩阵C:

4、计算绝对序列差, 并得出模糊评价矩阵D。 (表1)

根据绝对序列差计算灰色关联系数, 取分辨系数α=0.5, 得到模糊评价矩阵D:

5、模糊综合决策。根据上述计算得出的指标因素权向量W和模糊评价矩阵D, 运用普通矩阵乘法进行综合决策, E=W×D= (0.53, 0.58, 0.67, 0.61) 。

将4个不同方案按得分值排序为:e3>e4>e2>e1, 通过对影响老年公租房的9个评价指标综合分析, 地块t3为最优建设地点。从中可以分析得出, 生态环境较好的郊区是修建老年公租房的最佳地点, 这也符合老年人对环境要求高, 并且与中低端老年人群更加在乎价格的观念相吻合。

五、结论

老年公租房关系到保障房体系的完善, 特别是在老年化高的发达城市。在全国热火朝天的公租房建设背景下, 兼而发展老年公租房建设, 是惠民与保障的双效措施。针对老年公租房建设中的选址决策, 本文采用了多因素层次灰色模糊决策模型, 模型在运用过程中弱化了决策者主观判断, 使决策结果更具说服力与可行性。然而, 老年公租房介于其公租房与养老住宅的两重特点, 其决策因素的复杂性以及人们判断的模糊性, 往往对判断矩阵的构建形成干扰, 如何更加科学地进行选址决策仍需要在实践当中不断完善。

参考文献

[1]中商情报网.2011年中国人口总量及结构统计分析[EB/OL].http://www.askci.com/news/201201/21/0497_86.shtml.

[2]方宇平.城市老年社区建设浅谈[J].安徽建筑, 2005.4.

[3]刘燕辉等.2009中国可持续发展论坛暨中国可持续发展研究会学术年会论文集 (下册) [C].北京:中国可持续发展研究会, 2009.

[4]刘宇鑫.首个老年公租房项目将推出[N].北京日报, 2012.1.12.

13.南昌公租房申请 篇十三

5月5日起，符合条件的南昌市居民和外来人员可到所在街办(镇、处)申请政府筹集的公共租赁住房。

6月3日各街道(镇、处)设立的受理窗口将停止申请。

审核时间为6月4日~8月20日。

申请条件

申请人应当具有完全民事行为能力;

申请人为南昌市家庭的，应当至少1名家庭成员取得南昌市居民户口。

申请人为外来人员的，应当持《居住证》连续满3年、连续稳定工作满6个月;

家庭人均年收入不超过城镇居民人均可支配收入的1倍(31942元);

家庭人均住房建筑面积不超过15平方米(计算家庭人均住房面积应当将申请之日起前两年内过户的房产、自有住房、租住的公房计算在内);

申请人及家庭成员名下无商业用房、写字楼等非住宅和机动车(残疾人代步车，二、三轮摩托车除外);

未享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策。

14.公租房新型社区治理机制研究 篇十四

20世纪末, 我国开始实施城市居民住房制度改革, 此次改革推动了中国房地产业的发展, 也使城镇居民家庭的住房条件得到了显著的改善。但是, 近10年来随着房地产市场的发展, 各级政府逐渐把房地产业作为拉动地方经济增长的支柱产业。越来越多的人看到房地产市场的投资收益, 国民资产纷纷投入房地产行业。商品房不再仅仅用来居住, 而成为人们的一种投资产品。由于的确存在一定的刚性需求, 商品房价格在一线城市和很多二线城市甚至部分县市被一些投机者炒到越来越高的地位, 很多工薪阶层也越发感觉到巨大的购房压力。2009年末, 中央政府开始评估房地产泡沫带来的社会和政治后果[1]。为了抑制房价的过快上涨, 政府多次实施调控政策:紧缩银行信贷, 控制二套房消费, 加征房产税。更重要的是, 中央还加大了保障性住房的建设力度, 以满足中低收入人群的住房需求。

我国的保障性住房主要有两限商品房、经济适用房、廉租房和政策性租赁房[2], 由于这种保障住房制度主要针对社会低收入人群, 政府对其的供给与社会对其的需求也未达到均衡的状态, 于是从2010年开始, 全国各地开始大力投资兴建公共租赁房屋 (以下简称公租房) , 主要的保障对象是社会上那些不够资格申请廉租房、经适房而又没有能力购买商品房的“夹心层”人群。但是, 调查中我们注意到, 公租房的入住只是意味着居民居住的基本要求得到满足, 并不代表人们对自己的居住条件有更好的体验。

以重庆为例, 公租房所保障的中低收入人群主要有三种: (1) 在主城区工作的本市无房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难户; (2) 大中专院校及职校毕业后就业人员; (3) 进城务工、外地来主城区工作的无住房人员。这三种不同群体在文化背景、职业追求、收入待遇和社区归属需求等方面都存在很大的差异, 这种差异导致公租房住宅区就形成了一种与传统城市社区有重大区别的混搭型新型社区, 对传统城市社区的治理与管理模式带来冲击和挑战。

首先, 对入住居民来说, 公租房只是政府为其提供的一个暂时居住的场所, 这就有可能使得他们没有将自己融入社区的心理, 难以形成长久、持续的社区归属感。可是, 社区归属感是社区构成的基本元素, 缺乏社区归属感必然会阻碍社区的和谐与发展[3]。公租房社区的组成要素相比传统社区有很大的差异性, 在培养居民的社区归属感方面需要做更多的努力, 不能把以往关于城市社区的治理经验机械地套用在公租房新型社区上。所以公租房社区此时需要找到适合自己的治理方式。

其次, 对地方政府来说, 公租房使得政府解决了社会上一个庞大群体的住房问题, 在一定程度上消除了某些社会不稳定的因素, 但是新型社区潜在的其他不稳定因素的妥善解决与否, 成为政府的公租房政策成功与否的另一个变量, 这不仅考验着基层政府的行政治理能力, 还影响着公租房社区群体的社会情绪。

最后, 对经济与社会来说, 公租房的入住在一定程度上抑制了房价的过快上涨进而在某种程度上消除了因房价过高所带来的社会不满情绪, 但如果公租房的社区治理和社区和谐度不能达到入住居民的预期期望, 就一定会大大降低社会对公租房的需求, 转而追求商品房的购买, 这又回到原点, 不仅不能解决低收入者住房保障问题, 还可能会导致房价的持续高涨。

如何使入住公租房的居民增大对公租房社区的满意程度?如何让这些有着不同文化背景、职业追求、收入待遇和社区归属需求的人群和睦相处、促进社区和谐进步, 实现社区的有效治理?这是本文探索的问题, 首先分析公租房社区相对于传统城市社区所具有的特殊性质, 对公租房新型社区所出现的问题进行解读, 然后探索符合公租房社区的治理机制。

二、研究现状综述

“社区”一词最早出现在1887年德国社会学家斐迪南·滕尼斯 (Ferdinand Tonnies) 的代表作和成名作《共同体与社会》一书中[4], 并被命名为“社会共同体”。1933年我国社会学家费孝通先生首次将“社区”一词从西方学术语境中引入中国的学术界。

(一) 新时期社区概念的变化

随着社会的发展进步与发展, 社区概念也不断趋于合理化、清晰化和不断深化。根据李沂靖等学者的描述, 社区一般被定义为:是一个彼此发生互动关系并且背景各异的人群, 这一人群通过社会交往相联系, 并具有共同的传统、价值观、文化、守则以及在某种前提下存在需求和利益上的一致性, 可以生活在共同地域, 也可没有地域关系[5]。而“治理”一词自20世纪90年代以来在全世界政治、经济及社会领域得到了广泛的运用。所谓社区治理, 就是指在一定地域范围内由政府与社区自治组织、非营利的非政府组织、辖区单位以及社区居民共同管理社区公共事务、推进社区持续发展的活动。

(二) 社区治理以政府为主导, 引导社会组织积极参与

以前的社区治理是以政府为唯一主导行为主体, 社区居委会具有浓厚的行政色彩, 居委会重政策执行而轻社区服务[6]。很多文献针对政府包管社区的现实问题, 提出社区要求实现多中心的治理, 譬如, 费孝通先生2002年在“上海社区发展理论研讨会”上的讲话认为不同的人群在内部必然形成不同的关系样式和组织结构, 在外部必然要求不同的管理模式和服务方式[7], 并提出, 对于这样的新型居民群体, 社区建设特别要注重以群众自治为核心的基层民主建设。而对于市民参与社区管理, 主要靠文化认同, 并在价值观、思想方法和生活方式上找到同一的感觉。根据美国的经验, 社区非营利组织在社区治理中能够弥补政府的不足, 社区组织在社区的治理与管理中可以扮演好重要的角色[8]。其实, 政府并非是提供公共产品的唯一部门, 非政府组织也在提供大量公共产品和公共服务, 甚至私营企业和公民个人也能基于政府的委托和招标而提供公共物品。因此, 胡祥提出, 政府在一些领域的公共产品可以采用购买或竞标的方式交由第三方提供, 而政府主要制定社区公共产品政策与规划, 提供资金和设施资助, 并对社区公共产品的生产、提供进行监督[9]。社区自治有其自身的优势, 因为其成员相比社区外的人能够获取其他成员至关重要的信息, 比如他们的行为、能力和需求, 而这些信息的获取和散播越容易, 越能激励社区成员为集体利益行动[10]。通常社区的治理需要以行政资源为推动力, 注重社区多元利益主体的共同参与, 罗峰为此列举了具有公共属性的政府在社区治理网络中初始行动者的产生问题上应当做出的努力[11], 其中, 政府的职能转变在治理网络中的协调与整合问题上起着关键性的作用。王芳和李和中认为, 合理的城市社区治理模式应该与治理环境相适应[12]。不过, 社区的社会组织在社区治理中要占主导地位, 必须以成熟的“公民社会”为支撑, 而当前我国的现实是民主制度还不完善, 非政府组织处于起步阶段, 市民还处于利益主导时期, 所以, 我国的社区治理目前还需以政府为主导地位, 同时引导社会组织的积极参与。

(三) 弱势群体如何参与社区治理

对于公租房这样的保障性住房来说, 其社区居民并非都能参与到社区治理程序中来, 一部分弱势群体的社区需求现实中被排斥在制定政策的参考依据外。如何保证这类群体能参与到社区治理的过程中来呢?谢丽尔·迈克尤恩 (Cheryl Mc Ewan) 在他的研究中证明, 处在社区治理边缘地位的人群, 他们需要拥有适当的与决策相关的信息, 才能参与到社区管理的决策程序中来, 而政府要制定激励机制去提升他们讲出自己意愿的自信, 并避免在讨论中受到不公正的待遇[13]。美国在20世纪初就开始逐步减少向穷人供应公房的数量, 政府通过将公屋的租户多元化, 期望那些没工作的居民能够仿效已经工作的居民而改善他们的情况, 从而使公屋居民变得自给自足[14]。在新加坡组屋社区治理主体中, 有政府设置的专职机构, 也有半官方性质人民协会, 还有民间福利组织为低收入人群提供公共服务[15]。在我国, 经济适用房是保障住房的一种, 是为低收入人群提供住房的一种方式, 其社区建设注重对居民就业能力的培养, 建设社区文化以提高居民素质, 同时为社区增添对其生活熟悉的干部进行日常管理[16]。

总的来说, 目前关于我国社区治理的模式, 多中心治理始终是多数研究的共同指向。对于公租房这类保障性住房的社区治理研究得不多。在借鉴以往对传统社区治理的经验的基础上, 本文尝试针对公租房新型社区的特性来探讨其实现有效治理的机制。

三、公租房新型社区面临的新问题

传统的城市社区被定义为具有共同的价值观、传统、文化、守则以及在某种前提下存在需求和利益上的一致性的人群的共同居住区域, 这样的社区居民同质性较高。然而, 公租房入住居民在属性上有着很多与传统社区居民不同的地方, 导致公租房住户所构成的新型社区相比传统城市社区存在很大的差异性, 进而为社区的治理增添新的问题。以下从社区普通居民和社区居委会这两个角度去分析公租房新型社区所具有的特别性质。

(一) 公租房社区居民自身感受

先从公租房社区居民的自身感受来分析公租房社区治理的特殊之处。源于中国人传统的民族心理和风俗习惯, 公租房社区相比其他传统城市社区的一个很大的不同点就在于公租房的“租”而不是“买”进而“拥有住房”的问题上, 这种房屋利益关系就可能导致在社区居民和公租房的关系上呈现以下两个特点:

其一, 不确定性和强制性。公租房的居住权和所有权分离, 按照政策规定, 公租房是由政府投资修建, 房屋所有权属于政府, 居民只有居住的权利, 并且承租户不能私自将自己申请的公租房转租、换租等市场交易。虽然承租户在租期满五年后可申请购买公租房, 但购买价格按照政府在以后的规定来确定, 这就存在很大的不确定性;且购买后的公租房规定也只能用于居住, 不能上市交易, 只能按照购买时的价格卖给政府。

其二, 社区居民的频繁流动性。公租房是属于政府的, 人们只能通过租赁的方式来获得房屋的使用权, 居民入住公租房的主要动机是低成本地换取栖身之所。当公租房住户的工作、收入情况发生了改变, 或者意识到公租房已经不能降低其生活成本时, 他们会毫不犹豫地放弃公租房的入住机会, 这样就会导致公租房社区居民存在很大的流动性。频繁的流动性不利于社区稳定和社区组织活动的开展, 必然给社区公共治理和社区安全建设带来不稳定, 传统的社区组织和社区治理方式不适用。

总之, 公租房新型社区居民对公租房本身没有所有权和强烈的依赖感, 并且这样的社区由于居民流动性大而使其稳定性较低, 因此公租房入住居民在心理上无法将自己有效地置于或融入社区之中, 并且在自己所居住的社区中找不到归属感、认同感。由于社区归属感、认同感是构成社区的最重要情感元素, 是决定社区存在、发展和社区自治组织发挥作用的重要前提。所以, 社区居民归属感障碍是公租房新型社区治理所面临的重要问题。

(二) 社区居委会服务范围

从社区居委会对社区治理的角度来看, 传统居委会在社区治理中扮演三种角色, 即“供给者”、“代言人”、“助手”[17]。居委会在供给社区公共产品和服务时, 需要考虑到社区每一位居民 (或家庭) 的利益;“代言人”的角色即是说居委会是连接社区居民和政府的桥梁, 居委会需要向政府反应每一位居民的意愿和诉求。同时, 传统的居委会是从社区居民中产生的代表全体居民利益和权利的组织, 其权力的运用和实现在很大程度上来源于社区居民的认同和支持, 要得到这种认同和支持, 社区居委会要真正做到服务与全体居民, 积极响应社区中各个阶层的利益诉求。但如前所述, 公租房社区居民有着不同的文化背景、职业追求、收入待遇和社区归属需求, 与传统普通社区居民的组成相比存在很大的异质性。公租房社区居民构成的这种特殊性为传统居委会在供给公共产品和服务时增加了难度。

我国政府为了充分解决城市“夹心层”人群的住房问题, 通过兴建公租房、构建新的保障性住房政策体系和准入政策, 并把原来廉租房对象在享受补贴的同时纳入公租房其中, 以“宽入严出”的做法向这些人群提供公租房, 不设户籍限制、不执着于收入限制。这样的政策使得地方各级城市从农民工到大学生等不同阶层的人群都可以入住公租房, 但不同的阶层有其各自的利益需求, 这必然要求居委会有更高的能力去代言这些有着显著异质性的居民。

四、公租房新型社区治理的机制创新

公租房新型社区相比其他传统城市社区有着许多的不同之处, 在社区治理上也需要有一种新型的治理模式。基于社区治理理论和对公租房社区的分析, 将公租房社区治理新机制概括为:政府指导、专门组织服务、居民积极参与, 如见图1所示。

(一) 政府指导管理

必须指出的是, 这里说的政府作为治理主体, 并非等同于政府包管社区治理的各个方面。社区的自治需要以成熟的“市民社会”为前提[12]。通过对公租房社区居民的构成群体的分析, 公租房社区的居民大多是中低收入者, 某些人群并没有受过良好的教育, 他们不能有意识地建立自己的社交网络, 从而也不能获益于基于社区的社会关系, 他们就会缺少对工作或者其他机会的信息的掌握[18], 缺少对社区情况信息的掌握会导致居民缺乏对社区治理参与的积极性。这样的社区居民更倾向于将自己作为一个独立的主体, 而不能自觉地将自己置身于社区这个集体中。同时, 公租房对于很多人来说只是一个临时的租赁房屋, 没有一个长久的社区归属情感的积累, 更会使他们对社区的建设抱着一种漠然的态度。公租房是一种公共产品, 在社会上其他组织没有意愿和动力对其进行维护和建设时, 就需要政府作为一个掌舵人调动各方面的力量共同为社区的建设出力。政府主导公租房社区治理的途径有以下几种:

1. 在社区设置专门的职能部门

公租房社区的治理需要政府主导, 政府需要从整体上对社区建设做出规划。政府在社区直接设置治理部门, 可以对社区的各方面情况掌握第一手的资料, 从而根据居民的需求决定对社区公共产品和公共服务的供给种类和方式, 指导社区居委会以及专门的服务机构对社区公共服务和公共产品的供给。同时, 在社区设置的治理部门能使居民直接看到政府对社区的治理行为, 使得居民对政府的治理措施直接进行监督、评价。在社区设置专门的职能部门, 还需要做到以下几点:

首先, 社区治理部门要具有开放性。政府在社区设置的专门治理部门, 在性质上或多或少会带有一点行政色彩, 而社区里有一部分居民因为其没有参与社区决策的意识和能力, 这样其利益诉求就会被排斥在政治决策外。使居民直接接触社区的治理部门, 不仅能降低治理决策中存在的不公平, 还能使政府获得更多关于社区共同利益的信息。所以, 要求这样的治理部门能够向社区每一位居民开放, 并且在社区治理过程中考虑社区每一位居民的利益。

其次, 由居民评价治理部门的治理效果。政府部门因为其特殊的性质, 可能导致在社区治理过程中存在效率低的问题, 或者只是在社区设置机构, 但不为居民办实事。为了保证政府在社区设置的治理部门能够真正意义上地尽到社区治理的职责, 就需要社区居民对其治理效果进行评价。比如, 可以组织社区居民根据对治理部门日常表现的满意度进行投票, 并把这些投票的结果纳入政府部门的考核指标中, 从而激励政府设置的治理部门做到以社区居民的需求为治理原则。

2. 加大对社区公共设施的资金投入

社区基础设施是社区公共产品的一部分, 是有形的公共产品, 供给的好坏直接被社区居民所感知。比如, 公共设施投入包括公共空间的建设, 社区公共空间是一个面向全体居民的开放空间, 是居民相互交往, 举行活动的场所。有研究发现, 公共空间建设的状况与居民对社区满意度成正比关系[19], 社区满意度正向促进居民对社区的归属感[20]。所以, 基础设施最能直接地影响居民对社区满意度, 也加强了居民的社区归属感。

3. 支持社区非营利组织为社区服务

社区非营利组织能够弥补政府在社区治理中的不足[8], 但在我们国家, 非营利组织是出现不久的一个群体, 各方面都发展不成熟, 政府为了更好的管理设置了相当高的非营利组织的准入门槛, 导致只有为数不多的社会组织能够存在。非营利组织即使通过注册登记具有合法性身份, 对政府仍然具有较强的依赖性, 导致其不能发挥非营利组织高效、灵活、贴近需求等优势[21]。要扩大非营利组织对社区治理的积极作用, 政府应该给为社区供给公共服务的非营利组织提供一定资金和政策上的支持。

(二) 专门组织服务

传统的社区, 公共产品和服务的供给者主要是政府和一些社区组织。这两种主体为社区提供公共服务都存在各自的弊端:政府不够专一;居委会不够专业。因为公共产品和服务的供给只是政府主导社区治理的一部分, 政府在社区治理上是一个总体规划的主体, 治理措施需要交给其他组织执行, 如果社区的每项服务和产品都需要政府亲自提供, 在社区治理成本上加重了政府负担。居委会和其他社区组织本是由社区居民在内部组织起来的, 他们在公共产品时不具有专业的知识和技能, 在社区服务过程中也不能以一个专业的角度来服务处于不同群体的居民。

比较香港等一些社区治理比较成功的城市, 社会工作者拥有良好的声誉, 并且是一种帮助他人的崇高职业, 社工的进入需要较高的学历和专业技能, 政府对他们支付丰厚的薪资和报酬[22]。而在我国内地的城市社区治理中, 社区工作并没有实质性的影响, 社区工作者并不需要有专业的技能, 并且只能从这份工作中获得很少的报酬。这样的机制导致了我国内地城市中高学历、高素质、专业的社区从业者数量维持在一个很低的水平。

公租房社会区域是一个由多元化群体组成的社区, 这些不同的群体对社区公共产品和服务有各自的要求, 这就需要有专门的组织针对这些不同群体各自的要求提供个性化的产品和服务。同时, 第三方以中立的态度为社区提供公共产品和服务, 防止一些群体因为处于博弈的弱势方而导致权利被社区其他群体所侵犯。

专门的服务机构可以是非营利组织, 也可以是营利性的企业。其具体的实现途径如下:

第一, 政府对非营利组织的有效服务。非营利组织能够为社区提供公益的服务, 政府可以对其进行政策和资金方面的支持。但是这些非营利组织需要政府通过资格审核才能被确定为社区提供公共产品和服务的专门组织, 审核标准应该适当放宽, 且有后续过程监管措施。

第二, 服务和产品外包给企业。政府可以从每一位承租者的租金中分出很小的一部分成立专门的社区服务基金, 对于一部分社区公共产品和服务, 政府可以外包给企业。企业作为一个外部的营利性组织提供社区所需服务, 政府对其进行审核并购买其提供的产品和服务。这种方式的优势在于, 向营利性企业购买公共产品和服务意味着存在企业间的竞争, 这种竞争会驱动企业创造出更低成本、更高效率、更为社区居民所需求的产品。总而言之, 专门的组织提供社区公共产品和服务都需要有政府规划和对这些组织进行的制度化引导, 同时这些组织提供的产品和服务还要有多方的监督, 尤其是公租房社区居民的监督。

专门的组织为社区提供公共产品和服务有其积极的效果, 同时也不能忽视其消极的影响。这些组织因为其所处的角度不同, 有可能使其提供的产品与居民的需求有所偏差, 例如, 非营利组织在向社区提供服务时, 因为没有身临其境, 就会导致服务与居民的需求出现偏离, 从而不能达到借助非营利组织提供社区服务的目的。同样, 企业在向社区居民提供公共产品和服务时, 因为其营利性, 在成本和收益的权衡下, 会倾向于损害居民的利益。

为防止这些组织在提供公共产品和服务中的失败, 其一, 可以组织丰富的交流活动。让这些组织成员与社区居民在生活中有更多的交流, 使他们在为社区居民服务时能够更多地站在居民的角度上考虑事情。其二, 居民对这些组织所提供的公共产品和服务评价。把居民对公共产品和服务的满意度作为政府审核这些组织是否准入其提供社区公共产品和服务的一个重要因素。

(三) 居民参与治理

居民参与社区治理的形式有两种:社区居委会和个人的形式。社区居委会是由居民选举产生的自治组织, 是社区居民的代言人。社区公共产品和服务直接关系居民的自身利益, 不论是居委会还是个人, 在对这些产品和服务进行监督的同时自身也要参与到这些公共服务和产品的供给过程中来。同时, 在社区治理过程中, 居民参与共同商议能有助于提升社区领导层的治理质量, 因为这样的治理决策能够使各个群体的社区利益被包含在社区治理中[23]。提高社区居民参与治理的积极性需要培育社区意识[24]。促进公租房社区居民积极参与社区治理的方式有以下几点:

第一, 组织满足不同需求层次的社区活动。以社区居民的需求为导向, 针对其所具有的不同服务需求提供具有创新性、个性化的社区服务。例如, 在社区可以建立就业交流中心, 组织以促进社区不同职业人群相互交流为主题的交流会, 通过在不同领域工作者之间的学习, 促使社区居民在一定程度上提升其择业能力。这样的社区服务在真正从社区的公共服务中获益同时增加居民社区归属感的。

第二, 培养多元化的社区组织。组织化参与是居民进行社区治理的最有效手段[25]。在居委会之外建立其他多种多样的社区组织。如, 社区党组织在日常活动中起着领导模范作用, 带动其他居民积极参与社区治理。在青年人或者退休老年人群体中组建社区志愿组织, 志愿组织能够联系社区中那些年老和低收入的人群, 在调动社区居民积极性的方面相比社区居委会有其优势[26]。

第三, 完善制度激励居民参与治理。社区制度应该使得居民参与社区治理具有合法性、合理性。政府应该在政策上对居民参与社区治理给予支持, 比如, 向社区居民公开社区治理过程中的真实情况, 使居民在社区公共产品和服务上掌握对称信息, 从而激发居民参与社区治理的积极性。同时, 政府还要在制度上保障居民参与社区治理过程中的平等地位, 并对居民的参与做出及时的响应, 使社区能够真正做到民主决策、平等监督。此外, 政府对社区活动提供场地、资金或其他政策上的支持, 也有助于提升居民参与社区治理的积极性。

五、研究总结