前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引（共8篇）

1.前期物业管理工作指引 篇一

地区公司物业管理工作指引

第一章 总 则

第一条

为进一步理顺地区公司物业管理工作，根据《地区公司和物业公司工作衔接办法》，特制定本指引。

第二条 本指引适用于地区公司、地区物业公司及集团各相关单位。

第二章 物业管理前期介入 第三条 规划设计介入

1、在集团规划设计审批后，地区公司制定详细规划之前，由总工室牵头组织开发部、工程部、营销部、物业公司，针对小区物业封闭管理综合方案（机动车停车场规划和机动车出入管控方案、非机动车停车场规划和非机动车出入管控方案、行人出入管控方案、垃圾中转运输方案、物业配套用房规划等）、小区设备用房规划方案（小区主要变配电房、水泵房、换热站、消防监控中心等，具体参考附件一《小区设备用房规划建议》）、小区首期交楼必需设备用房规划方案、小区智能化综合规划方案、小区公共区域和会所、运动中心及影城等区域水电表独立安装等进行综合研讨，根据研讨结果拟定详细规划设计方案，报集团设计院、设计质量与成本控制中心、物业管理中心联合审核，最终方案由工程建设口集团分管领导审批。

2、总工室在详细规划设计时须按当地相关规定配臵物业用房（包括但不限于办公、仓库、员工食堂和宿舍等）,地区物业公司应严格按照规划面积使用物业用房；因特殊情况需增加物业用房的，由地区物业公司提出申请，经地区公司董事长（或主持工作一把手）、集团物业管理中心审核后报工程建设口集团分管领导审批执行；物业用房移交地区物业公司后，其他单位若需使用，由需求部门书面申请，经物业服务中心负责人、地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心总经理审批。

3、物业用房须在首批次交楼区域内配备，如未配备或配备不足，地区物业公司需要对外租赁办公场所、员工宿舍、饭堂、仓库等，由地区公司负责办理或委托地区物业公司办理，费用在地区公司列支，物业

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服务中心负责日常管理。

第四条 施工前期介入

1、地区公司工程部应根据场地准备进度提前十五日以业务联系函的形式通知地区物业公司调派相关人员进场；地区物业公司在接到业务联系函之日起七个工作日内安排保安员进场，保安员以外的其他员工应在开盘区域开放前一个月内进场。

2、从保安员进场开始，地区公司工程部应为地区物业公司提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资；办公地点、食堂、宿舍、仓库的选定、装修改造及后勤物资配臵由地区物业公司提出使用要求，由工程部组织包括地区物业公司在内的相关部门召开讨论会，讨论结果报地区公司工程主管领导审批后由地区公司工程部执行。

第五条 施工阶段介入

1、施工阶段介入工作根据地区公司要求，由地区物业公司组织安排。

2、总工室下发施工图时增加一套给地区物业公司，包括但不限于：规划报建图、小区总体平面图、建筑施工图、装修施工图、园林园建施工图、综合管网图、给排水施工图、电气施工图、暖通施工图、消防施工图、智能化施工图、燃气施工图。

3、每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术部、工程部、营销部、物业公司等各部门及施工单位进行综合会验；完成“三层会验”两天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给“三层会验”参加部门及预决算部、开发部，七天内下发设计文件。

4、地区物业公司须参与每期工程“三层会验”工作，重点就大小头、预留孔洞、门窗开启方向、业主后期使用需求等提出意见。

5、地区物业公司须参与并跟进重点部位的施工质量监督：如地暖管铺设、外墙保温、卫生间及屋面防水、地下车库及地下室防水、安防、消防、智能化系统等，发现问题及时通知地区公司工程部。

6、地区物业公司须参与装修工作面验收工作，查验内容见《恒大地产集团交楼工作管理办法》。

7、竣工验收合格后，物业服务中心协调地区公司工程部提供全

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套竣工资料，地区物业公司负责各物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。

第六条 地区物业公司须按照地区公司需求拟定前期介入人员编制，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，前期介入人员人工综合成本在地区公司列支。若采用劳务派遣方式进行的，派遣单位由地区公司征召或委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责前期介入人员及派遣单位管理。

地区物业公司前期介入所需的办公设备等固定资产由地区公司工程部负责申购，地区公司采购部负责购买。日常消耗品由地区公司委托物业公司申购，物业服务中心提出需求,项目工程部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第七条 物业服务费测算

1、地区物业公司须在开盘三个月前根据物业管理方案进行物业服务费、停车服务费成本测算, 拟定项目各业态（住宅、商业、公寓、公建配套等）物业服务费标准及停车服务费标准，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见，物业直管副总裁审核后报营销直管副总裁审批。

2、测算中所需规划图纸、设备参数由总工室在开盘前四个月提供。第八条 前期物业管理招投标

1、开发部负责前期物业管理招投标备案的组织工作，地区物业公司负责具体工作的落实。开发部须向地区物业公司提供土地出让手续（土地证、出让合同等）复印件、《国有土地规划许可证》复印件、规划图纸复印件及政府规定的其他备案资料。

2、招投标部负责招投标代理公司的选定工作，并与招投标代理公司签订招投标代理合同。地区物业公司依据合同监督和配合招投标代理公司，及时完成前期物业管理招投标工作。

3、若地区公司自行进行前期物业管理招投标工作，地区物业公司负责协助提供招投标文件要求等相关资料。

4、合同管理部须组织地区物业公司对招投标代理公司制作的招投标文件进行审核。

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5、前期物业管理招投标完成后，招投标部须及时完成《前期物业服务合同》签订工作，开发部须及时完成《前期物业服务合同》政府备案。

6、前期物业管理招投标发生的相关费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第三章 销售案场管理

第九条 开盘筹备

1、新开盘项目销售现场开放前两个月,营销部就销售案场物业人员配臵问题向地区物业公司提出书面需求，地区物业公司根据营销需求及项目情况，参照物业配合销售人员定岗定编参考标准，拟定定岗定编方案，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，配合销售人员人力综合成本在地区公司列支。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责配合销售人员及派遣单位管理。

2、营销部须提前20天书面告知地区物业公司销售现场开放和开盘时间，销售现场开放前10天地区物业公司须安排物业人员到岗、相关物资到位,营销部负责验收确认。

3、营销部负责制定开盘方案、销售环境布臵方案、销售大厅布臵方案，物业服务中心负责制定配合营销物业管理方案、开盘当天的配合方案和应急预案，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后报地区公司营销主管领导审批执行。

4、营销部负责组织售楼部、样板房软装配臵和室内摆放设计工作；负责软装物资的采购和盘点，并将《软装盘点表》（附照片）移交给物业服务中心；负责组织工程部、物业服务中心对达到开放状态的售楼部、样板房进行联合验收，合格后移交物业服务中心管理，营销部进行监督、检查。

5、营销部负责销售环境美化工作，牵头组织总工室、工程部、物业服务中心对销售通道及销售围蔽进行规划、设计和施工，完工后移交物业服务中心进行日常管理，营销部负责进行日常检查，并协调

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工程部、物业服务中心和园林集团等进行日常维护。

6、销售环境美化所需物资由营销部负责申购，地区公司负责采购或招标，于开园前一周内到货。

7、销售区域已完工的设施设备，经工程部、地区物业公司进行验收并办理移交手续后，由物业服务中心代为管理。工程部须对物业服务中心相关人员进行技术交底，并提供施工图纸和使用说明书等相关资料，包括但不限于：

销售中心结构图、销售中心建筑图、销售中心装修施工图、销售中心各机电专业施工图（包括水、电、暖通、智能化、消防、电梯等等）、综合管网施工图、园林园建施工图、销售中心设备设施厂家相关资料。

8、物业服务中心须于销售区开放展示前两个月协助地区公司进行保洁开荒立项，地区公司负责招投标工作或委托地区物业公司办理；保洁开荒合同与地区公司签订，园林集团须参与应标；物业服务中心组织并监督保洁开荒工作，并配合工程部进行验收。

第十条 销售案场管理

1、营销部负责对销售案场物业人员进行销售相关业务知识培训，并定期考核，对考核结果不达标的人员，营销部有权提出更换。

2、销售案场装饰物品、宣传物品由营销部负责申购，物业服务中心负责日常管理。

3、销售案场日常消耗品及维修物料可由地区公司委托地区物业公司申购，由物业服务中心提出需求，项目营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、物业服务中心负责售楼部、样板房的日常管理和软装的定期清洁、维护，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

5、物业服务中心负责销售区域日常维修工作。涉及重大工程质量问题、大型维修等由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业服务中心或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。如需外委第三方维修的，由地区公司负责

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招标或委托地区物业公司办理。

6、销售区域设施设备（电梯、中央空调、采暖设备、水泵等）的日常运行维护由物业服务中心负责，能耗、维修保养、年检等费用由地区公司委托地区物业公司立项申报，经项目工程部及营销部确认后，按地区公司审批权限报批，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

7、售楼部、样板房维保修期内的维修由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业服务中心或第三方进行维修，如需外委第三方维修的，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

8、园林集团负责销售区域园林景观维护；地区公司招投标部负责征召外委保洁单位并签订协议；物业服务中心负责销售区域的日常保洁管理，负责外委保洁单位的费用核算及请款事宜。

9、地区公司负责未交楼项目销售区域垃圾清运的招标工作或委托地区物业公司办理，垃圾清运合同与地区公司签订，费用在地区公司列支；已交楼项目销售区域垃圾清运的招标工作由地区物业公司负责，合同与地区物业公司签订，费用在地区物业公司列支。

10、地区公司各类大型推广及销售活动需地区物业公司配合的，需求部门须提前五天书面通知地区物业公司，地区物业公司提前制定配合实施方案和应急处理预案，配合相关活动发生的差旅费、食宿费等费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

11、营销撤场后，属于地区公司的资产及营销物资由地区公司负责处理，若需移交地区物业公司的，按规定办理资产调拨手续。

第四章 交楼及维保修管理

第十一条 交楼前工作

交楼区域保洁开荒工作的招标立项由地区公司工程部提报或委托物业服务中心办理，地区公司招投标部负责招标工作或委托地区物业公司办理。委托地区物业公司办理的，由地区公司招投标部负责监督指导，合同与地区公司签订，费用在地区公司列支。

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第十二条 交楼工作

1、配合交楼购臵的固定资产及低值易耗品、印刷品、交楼现场布臵、气氛烘托物资，由地区公司营销部负责申购或委托地区物业公司申购。委托地区物业公司办理的，由物业服务中心提报，经项目营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。交楼物资须在交楼10天前采购到位并移交物业服务中心。

2、地区物业公司须在每期交楼前制定交楼工作方案（包括交楼现场布臵、氛围展示、应急预案等），按地区公司审批权限报批后，地区公司采购部负责采购或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

3、交楼区域的楼宇标识标牌、园区标识标牌、设备机房标识标牌、果皮箱、休闲椅等园区配套物品由物业服务中心负责申购，项目营销部负责人确认，按地区公司审批权限报批后，地区公司采购部负责采购或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、交楼后，交楼区域的多种经营由地区物业公司负责。属于地区公司空臵物业（含空臵车位等）的物业服务费、能耗公摊费、维修费等在地区公司列支。

第十三条 交楼维保修工作

1、交楼维保修工作按《恒大地产集团交楼工作管理办法》执行。

2、地区物业公司参照集团物业管理中心定岗定编标准制定维保修人员定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，维保修人员人工综合成本在地区公司列支。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责维保修人员及派遣单位管理。

3、维保修材料采购及管理

(1)集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）、地区公司工程技术部审核后，以地区物业公司为单位报材料公司安排配送，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

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(2)非集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，按地区公司审批权限及采购流程执行，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

(3)项目维保修大队须结合维保修需求、仓库材料库存量，每月25日提交材料采购计划。

(4)维保修材料归地区公司所有，由地区物业公司负责日常管理；维保修期过后，属地区公司的物资由地区公司负责处理，若移交给地区物业公司须办理调拨手续。

4、维保修责任界定

(1)地区公司工程部须在交楼半个月前确定专职维保修项目经理，并提供《维保修责任施工单位划分表》，据此确定交楼后的现场维修问题责任施工单位。

(2)地区公司工程部专职维保修项目经理负责界定外墙保温、玻璃划痕、卫生间渗漏水、隐蔽工程等重难点问题的责任施工单位，并协调第一时间开展维修，避免业主投诉。无法立即界定责任施工单位或责任施工单位不能及时维修的，地区公司工程部须委托地区物业公司或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。需要外委第三方维修的，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理。

5、赔偿

因工程等原因导致业主要求赔偿的，物业服务中心接到业主投诉后，须按《恒大地产集团售后服务管理办法》及地区公司、地区物业公司售后服务实施细则要求执行，维保修大队做好相应的取证工作。

第十四条 设备设施承接查验

1、工程竣工后，地区公司工程部书面通知物业服务中心进行设备设施移交接管，物业服务中心组织工程部、施工单位进行设备设施承接查验，并按照住房和城乡建设部下发的《物业承接查验办法》（附件二）对物业共用部位、共用设备设施进行检查和验收，查验要求详见《物业承接查验标准》（附件三）。

2、物业服务中心须将承接查验中发现的问题书面通知地区公司工程部，地区公司工程部须及时解决并组织物业服务中心复验。

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3、地区公司工程部须在交楼前，根据地区物业公司需求对公建配套及公共设备设施按类别分别安装水、电表。已交楼项目遗留问题由地区物业公司提出需求，地区公司工程部整改。

4、承接查验合格的设备设施，地区公司对物业服务中心做正式交接，并提供相关施工单位的设计施工资料、使用和维护保养技术资料，安排技术交底。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位、共用设备设施明细、交接时间、交接方式等内容，并由地区公司和物业服务中心共同确认。

5、物业服务中心应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

第十五条 遗留问题处理

1、在维保修期限内的户内工程遗留问题，由维保修大队进行维修，并办理签证手续提交地区公司对责任施工单位进行费用转扣；维保修期满后的户内维修应按照有偿服务的原则进行维修。

2、地区物业公司须及时上报项目配套工程遗留问题，相关问题在质保期内的，由地区公司工程部安排施工单位整改，地区物业公司监督跟进整改完成情况，并及时反馈至集团物业管理中心。如施工单位整改不及时或整改力度不够，地区公司工程部须委托地区物业公司对遗留问题进行整改或外委维修，所发生费用在地区公司列支，由地区公司从责任施工单位结算款或质保金中转扣。

3、维保修期满至维修基金启用前需对物业公共部位（如电梯前室、消防楼梯、大堂、园区景观等）、共用设施、设备进行大修、更新、改造的，地区物业公司须通知地区公司，由地区公司工程部组织进行原因分析并界定责任单位，由责任单位负责维修。无法界定施工单位的，由地区公司负责维修。

4、在维保修期内报修的问题，维保修期满后仍未维修完成，责任单位需继续维修。窗户透风透寒、外墙及屋面漏水、室内土建、室内渗漏水、室内供暖不达标等重难点问题，由地区公司工程领导牵头，第十六条 费用转扣

1、费用转扣由地区公司负责，签证手续由地区物业公司办理，9 / 13

召开专项会议讨论解决，地区物业公司参与配合。地区公司工程部确认，转扣费用入地区公司账。

2、项目交楼前90天，地区物业公司协助地区公司确定维保修签证转扣费用标准、签证流程及签证办理要求。

3、费用结算

（1）《维修工程签证单》由维保修工程师/监理核算工程量、材料用量、人工工时及维修费用，经维保修大队长、物业服务中心负责人、地区物业公司维保修部审核后按月汇总上报。

（2）每月5日前，维保修大队须将上月的《维修工程签证单》（含照片、业主书面确认材料、施工单位责任认定等）、《维保修转扣费用汇总表》、《维保修转扣费用明细表》上报至地区物业公司维保修部，经预决算专员、主管维保修业务领导审核后，每月10日报地区公司预决算部审核。

第五章 社区商业及配套管理

第十七条 社区商业、恒大影城

1、社区商业管理按《恒大地产集团社区商业管理办法》执行。社区商业日常物业管理由地区物业公司负责。

2、社区商业物业服务收费原则上实行一费制，社区商业公共照明、中央空调、电梯等产生的公共能耗分摊费用纳入物业服务费中一并收取，不再另行收取公摊费用。当地政府明确要求须将物业服务费与其他费用分开收取的，按照当地政府规定执行。

3、社区商业在该项目《商品房买卖合同》约定的交楼之日（下称“交楼”）前，因地区公司商业经营管理部招商需要由物业服务中心提供物业服务的，地区物业公司应与地区公司签订《前期物业服务合同补充协议》，明确相关服务时间、服务内容及服务费用。由地区公司依据《前期物业服务合同补充协议》支付未出租部分社区商业的物业服务费用。

交楼前已出租的社区商业，地区物业公司应与租户签订《物业服务协议》，自承租之日起向租户收取物业服务费用。已售且已出租的社区商业，由地区物业公司与业主签订《物业服务协议》，向业主收取物业服务费用；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，地区

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物业公司应再与租户签订《物业服务协议》，向租户收取物业服务费用，业主承担连带缴纳责任。

4、交楼后属于地区公司产权且未出租的社区商业，地区物业公司按照与地区公司签订的《前期物业服务合同》向地区公司收取物业服务费用。交楼后已出租的社区商业，参照交楼前已出租社区商业费用收缴具体要求执行。

5、商业经营管理部在进行招商时如需向承租方提供车位的，应提前与物业服务中心协商一致，避免引发业主群诉事件。

6、社区商业专用停车区域按临时停车收费。若地区公司商业经营管理部或承租方为客户支付临时停车费用的，由地区物业公司与地区公司商业经营管理部或承租方签订协议，按月结算。地区物业公司应加强社区商业停车管理，保证车道畅通，禁止其他车辆占用社区商业专用停车区域。

7、恒大影城管理参照《恒大地产商业集团管理办法》以及上述社区商业管理具体要求执行。

8、社区商业、恒大影城设备设施承接查验，共用设备设施大修、更新、改造，维保修期内、维保修期满的维修参照本指引第四章相关要求执行。

第十八条 综合楼、运动中心

1、综合楼、运动中心日常物业管理由物业服务中心负责。

2、未出租的综合楼、运动中心，由地区公司负责招商及运营管理。若地区公司委托物业公司运营管理的，地区公司应与地区物业公司签订协议，明确运营收入及费用支出归属。已确认属全体业主共有公建配套的会所由地区物业公司负责管理。

3、已出租的综合楼、运动中心，地区公司商业经营管理部在签订《租赁协议》的同时须协助地区物业公司与承租方签订《物业服务协议》，地区物业公司自承租之日起向承租方收取物业服务费用（物业服务费用须包括重要设施设备的维护保养、年检费用），若因特殊情况地区公司需免收承租方物业服务费用的，相关费用由地区公司支付给地区物业公司。

第十九条 地下车位

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1、地区物业公司负责地下车位租赁管理工作，具体按《恒大地产集团地下车位租赁管理办法》执行。

2、地区物业公司应合理使用与停车场相关的场地及设施设备，不得擅自变更其用途。如因经营所需须改变使用用途的，须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。

3、交付使用的停车场设施日常例行维护、保养等相关费用由地区物业公司承担。停车场的大、中修及改造或机械车位年检等费用由权属单位承担。如停车场有专项维修资金的，停车场大、中修及改造费用从专项维修资金中列支。

停车场的大、中修及改造如需外委第三方维修的，由权属单位委托地区物业公司立项申报，经项目工程部确认，按地区公司审批权限报批后，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理。

第二十条 公建配套物业

1、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施竣工验收合格后由开发部移交相关政府单位，暂未移交的由物业服务中心代为进行日常物业管理，代管期间产生的能耗等相关费用由物业服务中心立项申报，地区公司工程部负责人确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

2、已移交政府单位的公建配套物业，物业服务中心应按相关规定提供日常物业服务，按规定收取相关费用。

第六章 其他

第二十一条 施工前期介入、配合销售、维保修等由地区公司承担的物业公司人工综合成本在地区公司列支，包括但不限于员工工资及奖金、社保、公积金、加班费、办公费、服装费、住宿费、餐补、员工福利等所有费用。

第二十二条

本指引中由地区公司委托地区物业公司办理的所有前期介入、配合销售、交楼及维修物资等的申购、采购、招标及其他事项，均按地区公司管理办法的审批流程立项、采购招标，合同与地区公司签订，地区物业公司负责费用核算及请款，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

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第二十三条 地区公司设臵客运公司或车队的，由地区物业公司负责车辆日常运营管理，其配臵的人员人工综合成本及运营成本由地区公司承担，若有运营收入的，其收入归地区公司所有。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责派遣单位管理。

第二十四条 本指引自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本指引不一致的，按本指引执行。本指引未明确的事宜，按集团相关制度执行。

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2.前期物业管理工作指引 篇二

水电是清洁的可再生能源, 水电项目为企业创造出经济效益的同时, 在我国生态环境保护、节能减排、发展低碳经济中发挥着重要作用。2004年7月, 我国颁布《国务院关于投资体制改革的决定》 (国发[2004]20号) , 政府对企业投资项目由审批制改为核准制、备案制。按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则, 企业将承担投资项目全部的风险和责任, 这对企业投资项目决策提出了更高的要求。水电项目是一项建设周期长、投资大、投资回收期长的系统工程, 为降低投资风险, 实现科学决策, 项目的前期工作就越显重要。

1 水电项目前期工作的复杂性

水电项目前期工作, 是指从项目投资研究开始, 到项目取得国家规定的核准批复文件之间的全部策划、组织、实施和管理工作。具体包括如下主要工作内容: (1) 项目的投资研究、预可行性研究、申请列入发展规划、可行性研究、项目核准申请报告编制及各项审批工作; (2) 项目投资意向性协议、股东协议、公司章程的起草、签订工作和项目公司成立前的筹备、登记注册工作; (3) 取得各级政府有关部门的项目批准文件, 以及银行贷款意向函、承诺函等所进行的工作。

水电项目前期工作周期长, 具有其复杂性, 表现在其分工阶段多, 勘测设计范围广、工作量大, 涉及的专业多, 立项需要的专题报告多, 审查环节多等;且多数涉及公共安全, 生态环境、移民安置等影响制约因素多。为此, 水电项目的前期工作也存在着一些问题, 如前期勘测设计深度不够、质量不高, 造成后期设计变更多;对市场调查分析不足, 造成概预算偏差;生态环境保护、移民安置等设计不合理, 造成项目投资增加、工期延误和不必要的索赔反索赔等问题。

2 水电项目前期工作阶段任务明确, 设计深度必须达到要求

水电项目是在河流 (河段) 流域水电规划、流域环评的基础上, 经过项目建议书、预可行性研究、可行性研究阶段后, 进入招标设计和施工图设计阶段, 最后才开工建设。一般水电项目前期工作需要几年时间, 有的甚至几十年的时间进行深入的研究论证, 如三峡工程经过了几十年的论证、几代水电人的共同努力才得以实施。从项目建议书开始到预可行性研究、可行性研究并最终核准, 每一阶段均有其明确的任务要求。

项目建议书阶段的任务是通过对投资机会的研究, 从项目建设的必要性出发, 对拟建项目提出初步轮廓设想。建设单位需向政府提出要求建设某一具体项目的建议文件 (内容包括项目概况、项目的背景和必要性、项目建设初步选址及建设条件、项目建设规模和建设内容、环境影响、建设进度初步设想、投资估算及资金来源、经济效益和社会效益初步估算、结论等) , 这是国家规定的固定资产投资项目建设程序的第一步。预可行性研究阶段的任务是根据水电项目开发任务的要求, 初步查明、分析和评价工程建设的基本条件, 对工程技术、经济、资源和环境影响、防震抗震、移民安置等因素进行初步研究和论证, 从市场需求和建设条件方面对工程规模和选址进行比选并提出初步意见, 编制工程预可行性研究报告, 供建设单位确立投资项目和政府投资主管部门立项决策使用。可行性研究阶段的任务是结合电力市场形势和发展规划, 深入研究分析工程建设必要性, 工程建设条件, 对重大技术、经济和社会环境、防震抗震、移民安置等问题进行专题研究, 提出解决方案、具体措施和实施计划, 计算工程投资、比选经济评价指标, 编制工程可行性研究报告, 供建设单位投资决策和政府投资主管部门核准项目使用。

现实中, 建设单位为了快上项目, 总是想方设法加快前期工作的推进速度, 但往往造成的后果是:正常设计周期难以保证, 导致勘测设计深度不够, 设计方案不合理, 带来本不必要的设计变更, 给后期主体工程施工带来许多后遗症, 还可能导致投资概预算精度不够, 给后期带来投资增加的压力, 并且影响工期;前期技术准备不足、现场条件不具备, 由此带来不必要的索赔问题。所谓“欲速则不达”、“磨刀不误砍柴工”, 只有做好了前期工作乃持久战之思想准备, 认真做好前期勘测设计, 确保设计深度达到要求, 才能确保投资决策的正确性和科学性, 降低投资风险, 为主体工程的顺利施工及投资可控在控打下良好基础。

3 建设单位应主动作为, 重视移民安置工作

水库移民是水电项目的重要组成部分。水库移民涉及政治、经济、社会、人口、资源、环境、工程技术等多领域, 是一项庞大的系统工程。水库移民问题解决得好与坏, 不仅直接关系到项目建设顺利与否, 更重要的是关系到广大移民的切身利益, 关系到社会的稳定。移民问题与建设单位的利益息息相关, 但水电项目库区移民中却往往存在“重工程、轻移民”的问题, 导致很多水电项目在施工期间由于移民问题出现阻工现象, 使工期延误, 云南省绥江县“3·25”移民群体性事件就再一次提醒我们必须重视移民安置工作, 工作过程中结合国家政策, 注意方式方法。

国家实行开发性移民方针, 采取前期补偿、补助与后期扶持相结合的办法, 使移民生活达到或者超过原有水平。大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置应当遵循下列原则: (1) 以人为本, 保障移民的合法权益, 满足移民生存与发展的需求; (2) 顾全大局, 服从国家整体安排, 兼顾国家、集体、个人利益; (3) 节约利用土地, 合理规划工程占地, 控制移民规模; (4) 可持续发展, 与资源综合开发利用、生态环境保护相协调; (5) 因地制宜, 统筹规划。

建设单位应该摒除“重工程、轻移民”的思想, 重视移民安置工作, 要求设计单位严格按照规程规范要求做好淹没处理的范围确定, 切实做好水利水电工程移民安置规划大纲和移民安置规划实施方案、水库淹没影响实物指标调查细则的编制;按照移民安置工作实行政府领导、分级负责、县为基础、项目法人参与的管理体制, 主动配合做好水库淹没影响实物指标调查工作。如探索怒江水电开发移民, 首先应该深入了解当地少数民族的生产、生活方式和风俗习惯, 与当地城镇化发展战略、旅游发展战略、农业产业化战略及地方发展规划相结合, 以试点方式展开探索适合怒江水电开发的生态移民模式, 避免因安置移民而造成生态环境破坏或由于移民的生产生活方式原因造成后期的生态环境破坏、水土流失等问题。

4 建设单位应重视前期工作中的合同管理

项目前期工作中合同管理的好坏将对后期项目的顺利开展起到重要作用。把握项目前期合同管理的特点, 针对性地规范工作程序, 可以避免后期“亡羊补牢”式的管理, 提高整个项目的管理水平。做好前期工作中的合同管理, 需要抓好项目前期合同管理涉及的管理控制点。以国电云南普西桥水电站的前期工作合同管理为例, 一是强化合同管理的核心地位, 从组织上实施规范化、制度化、标准化的合同管理, 制定一整套合同管理的有关工作制度和规定, 对合同管理的组织、合同管理的程序以及合同的起草、谈判、审查、签订、履行、检查、清理等每一个工作环节均作出明确规定;二是严格合同的预管理, 在合同签订前, 对合同项目的计划立项、招标文件的编制及审查进行严格把关;三是严格合同的签订程序, 每一份合同在签订之前, 合同文本都经各职能部门会审把关, 根据各职能部门所提意见, 与乙方进行平等协商, 就双方关心的问题达成一致意见, 减少合同执行难度。

5 结语

项目前期工作是否充分到位, 对项目的投资决策及建设实施将产生重要的影响。保证前期工作各阶段设计深度达到要求, 重视移民安置工作, 从一开始就做好合同管理, 对项目前期工作的管理尤为重要。

参考文献

[1]韦恩斌.浅议水利水电工程前期工作中存在的几个问题[J].广西水利水电, 2009.

[2]谭龙波.中小水电项目开发前期管理工作初探[J].贵州水力发电, 2011.

[3]汪群, 辛全争.项目建设前期现场合同管理的控制点和方法[J].云南水力发电, 2005.

[4]刘方.我国水电资源开发现状及存在的问题[J].现代农业科技, 2011.

[5]陈国阶.论中国水电工程移民问题[J].决策咨询通讯, 2009.

[6]徐长义, 钟登华, 曹广晶.我国水电可持续发展的理性思考[J].长江流域资源与环境, 2008.

[7]仲伯俊.如何做好投资项目前期工作[J].中国水利, 2009.

[8]杨强, 陈广志.金沙江中游河段阿海水电站前期工作管理实践[J].云南水力发电, 2012.

3.前期物业管理工作指引 篇三

关键词：园林工程管理；项目前期；工作流程

中图分类号：TU986.3 文献标志码：A 文章编号：1671-2641（2016）03-0095-03

园林工程在广义上讲是综合的景观建设工程，包括项目起始到设计、施工、养护的全过程，而狭义上则是指通过人工手段将园林设计要素进行工程处理，即现场施工的过程[1]。园林工程管理包括了项目计划立项报批阶段、组织计划及设计阶段、工程建设实施阶段以及工程验收竣工阶段，从计划立项报批到设计阶段是园林工程管理的前期工作，为后期项目的成功实施和运行起到至关重要的作用。

园林行业水平的不断提升，也日益提高了对园林工程管理的要求，如何在有限的时间依法依规有效完成工程管理前期工作，为后期赢得更多施工时间，是业内频繁碰到的问题。在中国知网对“园林工程管理”进行检索可知，目前国内针对园林工程管理的研究主要集中在施工和养护管理方面，较少从建设者的角度分析探讨前期阶段工程管理的特点和难点。本文基于多年的园林工程管理工作经验，系统梳理项目前期工作的流程，归纳分析不同类型项目的特点和重点环节，总结并提出高质量完成前期管理工作的建議，供同行参考。

1园林工程项目前期工作的一般流程

园林工程项目前期工作的流程如图1所示。

1.1项目类型不同，流程存在一定差异

多数项目一般都需要执行的流程（图1中灰色标识部分）构成了整个前期报建流程中的主线，主要包括提升改造类、绿化或包含亭廊建设等简单园建构筑物的项目。大型综合性项目常常涉及地下管线及较复杂功能性建筑，报建流程则更加复杂，需要执行民防、消防、建筑节能设计等多项备案，以及施工许可、排水许可等多项报建流程。

1.2前期阶段工作内容

在前期报建流程主线中，从项目建议书编写、报批到施工、监理招标都属于本文所探讨的园林工程项目前期阶段，其中“项目建议书报批——可行性研究报告报批”部分属于项目计划立项报批阶段，“勘察、设计招标——施工、监理招标”部分属于组织计划及设计阶段。

1.3新增建设用地项目需进行国土、规划报建

流程图中“*”标记的为国土、规划报建环节，新增建设用地的项目需执行此流程。多数园*林工程项目在已批准的建设用地范围内进行改建或扩建，如在现有公园、景区范围内，或对街旁绿地、道路绿地、市政设施绿地等城市公共绿化进行升级改造，该类项目可不进行用地预审，亦无需申报规划选址或规划设计条件。

1.4前期工作的作用

前期工作保障了项目的合法性、合理性和经济性，对整个项目的成败优劣至关重要。国土、规划报建及申领各项许可证让项目依法建设施工。获取、完善设计基础资料，听取多个主管单位的意见，进行适宜调控，不断修正设计方案，减少施工阶段可能出现的拖延等问题，保证竣工后接管单位正常使用项目和可持续运作管理，让项目的合理性得到充分保障。另外，对项目投资进行多次审核，将资金使用在最需要的地方，以保障资金的经济性。

2园林工程项目前期工作的特点

2.1多个流程多项工作多线并进

园林项目管理的前期工作各环节存在多条线索，除属于主线（图1灰色标识部分）的一系列流程外，还有国土规划报建、水务类许可以及民防消防等多项备案环节。多条线索既相互关联，又各自独立，需要多条流程共同推进。例如：项目建议书获得批复后，可同时进行建设项目选址意见书、环境影响评价、排水设施咨询意见；勘察招标、设计招标完成后，可同时进行项目岩土工程勘察、初步设计文件编制、防空地下室报建（民防意见）及消防设计申报；初步设计评审获得批复后，可同时进行施工图编制和概算评审工作；获取建设用地规划许可证后，可同时进行申领建设用地批准书、申报修建性详细规划；获取建设工程规划许可证后，可同时进行消防设计备案、民用建筑节能设计审查结果备案、施工图审查备案以及申领施工排水许可证。

2.2 各流程重点工作同时推进

前期工作各环节工作重点不同，涉及多个管理部门，需要项目管理者具有较强的综合沟通能力，同期协调完成各环节的工作。前期阶段管理者除与设计单位保持密切沟通外，还需要与发改委、国规委沟通协调，涉及水务相关的排水设施咨询环节需与市排水设施管理中心沟通，水务类报批需要与市水务局沟通；概预算评审工作需要与财政局沟通；各项招标工作需要与市公共资源交易中心沟通协调；消防设计审核、民防意见、节能备案以及施工图审查备案等各项备案工作需要与公安消防、民防办、节能办、城乡建委等单位沟通；此外各项报建工作还需要委托有资质的单位编制各类报建资料等等。

2.3行政管理，专业技术工作兼具并融合

园林工程项目管理虽为管理性质的工作，仍需要有较丰富的专业背景支撑方能顺利进行。前期管理工作中涉及国土、水务、规划等环节通常需要深入了解国家相关的政策、规范、条例；对方案设计、初步设计、施工图以及概预算文件编制过程中的质量把控则需要掌握园林绿化专业知识；立项工作中项目建议书、可行性研究报告的编制质量管理更是需要对政策环境、社会背景及专业知识都有较为深入的了解。

2.4 每个项目流程具有独特性

各地区在符合国家规定的基础上政策条款不同，流程会有差异，应根据区域实际情况制定地方性法规，调整或简化总体流程，提高项目推进效率。以广州市为例，投资估算不同，立项报批程序也不同。投资在3 000万以上的项目需要编制可行性研究报告，投资估算在1 000万以上、3 000万以下的政府投资项目仅需编报项目建议书，但项目建议书的深度则要达到可行性研究报告的深度。又如，建设工程项目办理完成用地批准、建设工程规划许可证、施工图审查、施工招标、监理招标手续的，根据《中华人民共和国建筑法》[2]等法律法规，应向市住房和城乡建设委员会申领《房屋建筑工程施工许可证》；而根据《广州市重点项目报批绿色通道若干规定》（穗府〔2012〕16号），纳入市重点项目绿色通道审批、尚不具备申请建筑工程施工许可证应提交全部材料的房屋建筑工程项目，在开工前，可向市住房和城乡建设委员会申请房屋建筑和市政基础设施工程（含管线工程）“临时施工复函”。

项目的建设内容不同，具体流程也会出现差异。如提升改造类项目通常不涉及国土、规划报建流程；未列入环保部文件《建设项目环境影响评价分类管理名录》[3]的项目可无需进行环境影响评价工作；如项目未涉及建（构）筑物，则无需进行防空地下室报建、民用建筑节能设计审查结果备案、申领房屋建筑工程施工许可证等流程。

3项目前期管理工作的思考与建议

3.1因地因时制宜，合理安排计划

合理、高效安排项目进度计划，主要应从两方面着手：一是准确控制工程建设的总体方向：二是合理安排各环节工作、并线推进。首先在方案阶段确定项目的定位、建设目标、建设内容及基本形式，并通过专家评审、征求社会意见等方式充分论证方案的科学性、合理性；其后的初步设计、施工图设计等阶段则从技术角度深化、完善方案，为概念的实现制定切实可行的技术方案，如无特殊情况，后期原则上不应再对方案设计做大的改动。许多园林项目在前期阶段并不重视设计方案的推敲和论证，在图纸深化甚至施工阶段不断调整，导致最终完工的成果和最初的设计方案截然不同，难以保证建设成果的科学合理，更可能影响工期以及投资的合理使用。其次管理者必须熟悉各个流程、环节，充分考虑、合理统筹安排各环节计划、并线推进；在符合法规政策基础上，同时进行报建手续，提高工作效率，缩短前期工作时间。如2015年开展的“临江大道生态景观带提升工程”“阅江路轻轨沿线景观提升工程”项目，在概念以及总体方案前期阶段进行了细致思考、多番论证，初步设计及施工图阶段均未对方案再做大的调整；进度安排方面，方案及初步设计阶段同步征求各专业主管部门的意见，初步设计评审完成后同步进行概算评审和施工图的编制、审查，这些措施都大大压缩了前期工作时长，为后期施工建设争取了时间，提高了项目建设效率。

3.2 严禁违法违规建设

无建设工程规划许可证、无施工许可证进场施工，属违法建设，城管执法部门会对建设单位进行相应的处罚，产生工程建设额外费用。但是，由于种种原因，建设项目急于开工，往往无视规定。管理者针对每一个项目的特殊性，应详细了解相关法律法规，完成必要的报建工作，避免产生违法建设罚款以及因此造成的工期拖延，同时坚持原则避免无证开工。

3.3 重視投资估算及其细致性

投资估算是项目建议书的重要内容之一，而可行性研究报告对项目建议书做进一步深化完善，项目建议书、可行性研究报告中投资估算是当前工程管理中实施“限额设计”制度的基础[4]。如投资估算出现遗漏，可能导致后期部分报建环节缺乏相应资金、难以顺利推进，因此在立项阶段，务必对项目实际情况进行深入分析，对投资进行合理的规划和估算。如“广州市儿童公园（二期）建设”，申报建设用地批准书需提交有相应资质单位测绘的出让（划拨）宗地平面界址图、建设用地批准书附图、建设用地套图、地理位置图、正射影像图等，申报建设工程规划许可证，需委托有相应资质的技术审查机构出具《建筑工程放线测量记录册》，如果前期立项阶段未考虑这些项目，投资估算未预留相关资金，后期项目推进过程中将会出现不必要的麻烦。

3.4加强专业技术的提升与渗透

前期管理工作兼具行政管理和专业技术特点，对管理者的经验和能力提出较高要求。目前前期管理工作重点多放在各个流程的顺利申报和进度推进，往往忽略对项目的专业把控，例如：征求专业管理部门意见或方案申报的环节流于形式，并未真正对项目的合理性起到调整作用；对设计方案的把控常常忽略设计的合理性和科学性。所以，管理者应不断加强自身专业技术素养，充分发挥自己的专业能力和主观能动性，将科学理论、专业知识渗透到前期工作中，提高项目的科学性。如“增埗公园升级改造建设工程”涉及层面较多、综合性强，建设内容包括平台、广场、廊架等园建设施以及绿化提升、仿古建筑建造等等。管理者除了解一般的园建、绿化知识外，还需要掌握古建设计及以新做旧等工艺的技术特点，才能正确把控项目建设的方向和内容。

3.5充分考虑后期管理工作的连续性

应在前期工作中充分考虑项目交付使用后运营管理的连续性，避免建设单位与使用单位各行其是、缺乏沟通，致使项目因养护管理不善而杂乱逐渐荒废，降低使用率。在前期工作阶段应尽量做到未雨绸缪，防范于未然。针对园林工程的生态性与可持续性特点，还应充分了解竣工后接管单位运作和养护的实际需要，配合项目的特点在设计方案中明确后期养护要求，并制定完善的养护计划。

综上所述，园林工程前期管理是一项专业性的综合管理工作，是后期项目成功实施和运行的根本保障，需要缜密、系统、专业的计划和全方位的协调沟通和行业各部门的共同努力，才能实现多快好省、如期达到目标。

本文图1为作者自绘。

参考文献：

[1]田建林，陈永贵.园林工程管理[M].北京：中国建材工业出版社，2010：2-3.

[2]中华人民共和国建筑法[N].人民日报，2011-11-21（016）.

[3]建设项目环境影响评价分类管理名录[J].中华人民共和国国务院公报，2015（21）.

4.前期物业管理工作指引 篇四

国资发产权〔2012〕104号

关于印发《国家出资企业产权登记

管理工作指引》的通知

各省、自治区、直辖市及计划单列市和新疆生产建设兵团国资委，各中央企业：

为进一步规范国家出资企业产权登记管理工作，我们制定了《国家出资企业产权登记管理工作指引》，现印发给你们，请遵照执行。执行中有何问题和建议，请及时反馈我委。

国务院国有资产监督管理委员会

二○一二年七月二十四日

国家出资企业产权登记管理工作指引

第一章总则

第一条为进一步规范国家出资企业产权登记管理工作，根据《国家出资企业产权登记管理暂行办法》（国资委令第29号，以下简称《暂行办法》），制定本指引。

第二条国家出资企业产权登记管理信息系统（以下简称产权登记系统）是产权登记管理的工作平台。企业办理产权登记应当符合《暂行办法》和本指引的有关规定，并按照产权登记系统的操作说明进行。

第三条《暂行办法》第二条所称“授权管理”，是指各级人民政府授权本级国有资产监督管理机构依法履行出资人职责，或者履行产权登记等国有资产基础管理职责的情形。

第四条《暂行办法》第四条所称各类出资人在产权登记系统中简称为：

（一）“履行出资人职责的机构”简称为“国家出资人”，各级人民政府以及政府授权履行出资人职责的机构、部门按此项填列；

（二）“履行出资人职责的机构、国有独资企业、国有独资公司单独或者共同出资设立的企业”简称为“国有出资人”；

（三）“以上两类出资人直接或者间接合计持股比例超过50%不足100%的企业”简称为“国有绝对控股出资人”；

（四）“以上三类出资人直接或者间接合计持股比例未超过50%但为第一大股东，并通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排能够实际支配企业行为的企业”简称为“国有实际控制出资人”；

（五）以上四类出资人统称为“国有控制出资人”，除此以外的出资人统称为“其他出资人”。

第五条《暂行办法》第五条所称“为了近期内（一年以内）出售而持有的其他股权”，是指企业以短期获利为目的而持有的、按照会计准则应当记入“交易性金融资产”科目的股权。

第二章产权登记管理程序

第六条国有控制出资人办理产权登记应当通过产权登记系统填报企业基础信息、经济行为信息，以及合规性资料目录。

企业基础信息是指企业办理产权登记时点的基本情况和产权状况信息。经济行为信息是指企业办理产权登记所涉及经济行为的操作过程信息。合规性资料目录是指企业办理产权登记时需要准备的有关材料目录及其相关信息。

第七条国有控制出资人应当在填写完成上述信息后，按照企业产权级次或者管理级次通过产权登记系统逐级审核、报送国家出资企业。

第八条国家出资企业对企业基础信息、经济行为信息、合规性资料目录的相关内容，以及相关经济行为的合规性进行审核后，向国有资产监督管理机构申请办理产权登记。

第九条国家出资企业向国有资产监督管理机构申请办理产权登记，应当出具申请文件。申请文件应当加盖国家出资企业产权登记专用章，并通过产权登记系统报送国有资产监督管理机构。

申请文件的主要内容包括产权登记相关经济行为的发生时间、决策批准、实施过程等情况描述，以及国家出资企业的审核意见等。

第十条国有资产监督管理机构根据国家出资企业的产权登记申请文件、企业基础信息、经济行为信息，以及合规性资料目录，对产权登记事项进行审核，对符合登记要求的予以登记，对不符合登记要求的予以退回。

第十一条国有资产监督管理机构经与国家出资企业确认，对相关经济行为操作过程中存在违反有关法律或者国有资产监督管理制度规范等瑕疵的产权登记事项，应当向国家出资企业下发限期整改通知书，完成整改后符合登记要求的予以登记。

第十二条国家出资企业收到限期整改通知书时，应当按照以下原则认真按期整改，并将整改情况书面报告国有资产监督管理机构：

（一）对于有关经济行为尚未产生法律效力的，应当及时予以纠正，严格按照有关法律和国有资产监督管理制度规范操作；

（二）对于有关经济行为已产生法律效力，无法进行追溯改正的，应当分析原因、明确责任、完善制度、加强管理。

第十三条国有资产监督管理机构向国家出资企业下发限期整改通知书应当以书面形式，内容应当包括整改事项、要求和期限等。对未按要求进行整改的国家出资企业，国有资产监督管理机构应当予以通报，并追究相关人员责任。

第十四条产权登记证由国务院国有资产监督管理机构印制，产权登记表由产权登记系统生成，产权登记证、产权登记表的式样见附件

1、附件2。

第十五条国务院国有资产监督管理机构授权国家出资企业对其履行出资人职责的企业核发产权登记表。国家出资企业核发产权登记表，应当通过产权登记系统向国务院国有资产监督管理机构申请统一编号，并加盖国家出资企业产权登记专用章。

第十六条省级国有资产监督管理机构可根据本地区的实际情况，决定产权登记表的发放方式，采用授权国家出资企业发放方式的，按照本指引第十五条规定办理。

第三章国家出资企业所属事业单位产权登记管理

第十七条事业单位“注册资本”按照事业单位法人证书中“开办资金”填写；事业单位出资人的“实缴资本”按照事业单位会计报表“固定资产基金”中属于国家拨款形成的部分和“周转金”中属于无需偿还的部分加总填写。

第十八条事业单位“企业级次”按照其所在国家出资企业的管理层级对应填写，国家出资企业为一级，国家出资企业直接管理的事业单位为二级，依次类推；事业单位“出资人名称”按照直接对其履行管理职责的单位名称填写。

第四章境外企业产权登记管理

第十九条纳入产权登记范围的境外企业，是指国家出资企业、国家出资企业（不含国有资本参股公司）拥有实际控制权的各级子企业在我国境外以及香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区依据当地法律出资设立的企业。国家出资企业所属境外代表处、办事处，以及其他非法人资格的经济组织，不纳入产权登记范围。

第二十条境外企业产权登记涉及金额的登记指标应当分别按照外币和人民币填写，外币折算人民币的汇率应当按照相关经济行为发生时点的中间汇率确定。

第二十一条境外企业“企业级次”按照企业所在的国家出资企业的产权级次对应填写，国家出资企业为一级，国家出资企业直接持股的境外企业为二级，依次类推。

第二十二条因重组、上市、转让或者经营管理等需要而设立的特殊目的公司，应当在产权登记系统内的企业基础信息中予以标注，并填写“注册目的”和“存续时限”。

第二十三条因特殊原因以个人或者以个人名义设立的公司代为持股的境外企业，应当在产权登记系统内的企业基础信息中予以标注，并对应填写“持股人名称”和“实际出资人”。

第二十四条境外企业（不含参股企业）在境内投资设立的企业，按照境内企业进行登记管理。

第五章产权登记档案管理和数据分析

第二十五条各级国有资产监督管理机构、国家出资企业应当建立健全产权登记档案管理制度，确保产权登记档案的完整、准确、系统、安全和有效利用。

第二十六条产权登记档案分为电子档案和纸质档案。

电子档案是指产权登记系统中记载的产权登记相关信息。各级国有资产监督管理机构、国家出资企业分别负责本系统的电子档案管理，确保电子档案安全。

纸质档案是指企业办理产权登记时填报的合规性资料目录中所列资料。国家出资企业应当对已完成的产权登记事项，按照合规性资料目录所列资料整理归档，分户建立产权登记档案。

第二十七条各级国有资产监督管理机构、国家出资企业应当定期对产权登记数据进行汇总分析，每季度形成分析信息，每形成分析报告。

第二十八条产权登记分析报告应当包括但不限于产权在企业组织形式、级次、主辅业、行业、区域等方面的分布情况，以及产权形成、变动、注销情况及其原因。

第六章产权登记管理监督检查

第二十九条国家出资企业应当于每年3月31日前完成对其履行出资人职责的企业上产权登记情况的检查工作，并将检查结果书面报告本级国有资产监督管理机构。

监督检查重点关注企业产权登记的及时性、真实性、准确性，以及产权登记涉及相关经济行为的合规性。

第三十条各级国有资产监督管理机构应当对企业产权登记工作的日常登记、档案管理、监督检查、整改事项落实等情况进行检查，并将检查结果予以通报。

档案管理检查的重点是对照产权登记系统中合规性资料目录检查纸质档案的完整性，对照纸质档案检查产权登记系统中相关信息的真实性、准确性。

第三十一条国有资产监督管理机构、国家出资企业进行产权登记检查时可采用自查与抽查相结合、专项检查与综合检查相结合等方式进行，必要时可聘请中介机构协助完成。

第七章附则

第三十二条本指引由国务院国有资产监督管理委员会负责解释。

5.前期物业管理工作指引 篇五

1.总则

1.1编写目的

为进一步落实桥梁管理单位桥梁安全主体责任，推动桥梁管理单位落实桥梁通航安全措施，提升桥区水域本质安全水平，根据相关法律法规及行业规范，制定本指南。

1.2编写依据

《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国内河交通安全管理条例》《长江江苏段船舶定线制规定》《中华人民共和国水上水下活动通航安全管理规定》《长江干线水上交通安全管理特别规定》《中华人民共和国江苏海事局桥梁水域水上交通安全监督管理规定》等法律法规和标准规范。

1.3适用范围

本指南适用于江苏海事局辖区在建和已建桥梁管理单位推进落实通航安全责任。

1.4名词解释

桥梁管理单位是指负责桥梁运营和管理的经营人或者管理人，包括在建桥梁的建设单位和施工单位。

2.概述

2.1编制背景

长江江苏段航运发达，船舶通航密度大，水域通航环境复杂，随着国家“长江经济带”发展战略的加速推进，船舶大型化发展趋势明显，对通航安全的要求越来越高。长江江苏段跨江桥梁众多，截止2017年底，已有建成投入使用桥梁24座，在建桥梁3座，规划拟建设桥梁多座。已建设的桥梁中，部分桥梁水域航道和水文条件发生改变，船舶大型化发展趋势与原有桥梁防碰撞能力设计不相符合；在建桥梁建设过程中大幅占用通航水域，建设周期长，与通航的交互影响大。为贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，牢固树立安全发展理念，确保桥梁自身和船舶通航安全，2017年，江苏海事局借鉴“特高压”管理理念，创造性地探索提出了桥区水域安全监管工作方法。

2.2工作目标

按照交通强国战略总体部署，牢固树立以人民为中心的发展理念，坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，以保障桥梁安全和通航安全为重点，全面落实桥梁管理单位安全主体责任，着力提升桥梁本质安全水平。

2.3管理理念

以江苏海事局“12345”科学安全监管体系为引领，充分运用“四个导向”，紧紧围绕“警”字诀，培树桥梁“不能碰”的“红线意识”、构建桥梁“碰不到”的“防护网”、打造桥墩“不怕碰” 的“安全盾”理念，着眼特高压意识培树、高标准责任落实、系统化综合治理、智能化过程管控，全面落实桥区水域海事监管责任的工作目标，建立责任明确、管理规范、保障有力的工作机制。

2.4风险分析

2.4.1 人为因素：部分驾引人员对桥区水域不熟悉，技能和经验不足，存在违反安全操作规程等不安全的驾驶行为。

2.4.2 船舶因素：船舶流量逐年增大，船舶大型化趋势明显，部分船舶技术状况差、失控险情时有发生，船舶碰撞桥梁的概率和危害程度增加。

2.4.3 环境因素：桥区水域通航环境复杂，水文航道条件多变,助航标志和安全警示标志效能有待进一步提高。

2.4.4 桥梁因素：跨江桥梁密集,障碍性桥梁对船舶航行安全存在一定的不利影响；当前航运的快速发展对桥梁防撞能力提出了更高要求。

3.落实桥梁通航安全主体责任

3.1完善桥梁通航安全责任制

已建桥梁管理单位应将桥梁通航安全责任纳入桥梁安全责任体系并认真组织落实。

在建桥梁建设和施工单位应按照安全生产“五落实、五到位”的要求建立健全安全生产责任制，依法承担安全生产主体责任。

3.2执行桥梁通航安全标准

3.2.1拟建桥梁应严格执行相关桥梁通航标准规范，优化设 计桥址、桥梁通航孔设置及其尺度,以高标准组织、设计和建设通航安全保障设施。

3.2.2 桥梁建设施工前应按规定开展通航安全评估，取得水上水下施工许可，对外发布航行通（警）告。建设单位应严格施工单位准入，规范施工单位和施工船舶管理。

桥梁建设和施工单位应认真落实各项评估意见、建议，严格执行安全保障和防污染措施，加强组织领导和协调，建立健全工程项目安全管理制度，加强安全生产技能培训和安全宣传。

施工结束后，应申请通航安全核查。通过核查并对外公告后方可投入使用。

3.3做好桥梁通航相关信息发布

对于新建、改建、扩建跨越长江干线通航水域的桥梁，桥梁管理单位在竣工验收后应当及时将通航净空尺度向交通运输部长江航务管理局备案，由交通运输部长江航务管理局向社会公布。

4.构建风险管控和隐患治理双重预防体系 4.1已建桥梁风险管控和隐患治理

桥梁管理单位在风险分级管控和隐患排查治理体系中应充分考虑到桥区水域通航安全因素，有效识别和管控风险，及时排查和消除隐患。

4.2在建桥梁风险管控和隐患治理

在建桥梁管理单位应根据施工方式、施工范围、通航环境和水文气象等特点，系统分析和辨识施工风险，制定相应的措施进行管控；要建立动态隐患排查治理工作机制，及时排查施工进展 中发现的隐患，按隐患排查治理相关要求建立台账记录，进行隐患定级、挂牌督办和销号，及时制定整改措施，落实责任人、资金及相关保障，并对整改效果进行验证。涉及通航安全的较大隐患在整改前，不得进行相关作业。

5.建设通航保障设施

5.1建设桥梁通航保障设施

桥梁管理单位应当保证通航桥孔满足通航标准，按照相关规定和规范设置桥涵标、桥柱灯等助航标志和安全警示标志，并加强维护保养，保证处于使用状态。

5.2 建立桥梁监控预警系统

为提升桥梁安全防护水平，管理单位应建设监控设施设备,根据需要逐步实现超高预警、船位异常报警等智能监控功能，保证处于适用状态。

5.3建设桥梁防碰撞设施

为保障桥梁自身安全和桥区通航安全，桥梁管理单位应根据桥梁状况、桥区通航情况、水文气象条件等因素，配备满足通航桥孔涉水桥墩安全需要的防碰撞设施和非通航桥孔防误入设施，并保障对航行安全有影响的墩柱、塔架的防撞能力符合相关安全标准。

6.建立应急反应体系

6.1 完善应急反应预案

6.1.1 已建桥梁管理单位应根据桥区水域应急处置特点，将涉及通航安全方面的应急反应内容纳入总体应急反应预案。6.1.2 在建桥梁管理单位应建立健全水上水下施工作业安全管理制度和应急预案，预案应包括应对恶劣天气、自然灾害、水上突发事件等内容。

6.2强化应急值班

桥梁管理单位应完善应急值班制度，强化对桥梁水域的安全监控，发现异常情况时，按应急预案采取措施积极应对，并向相关主管部门报告。

6.3开展应急演练

6.前期物业管理工作指引 篇六

如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

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同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

7.前期物业管理工作指引 篇七

我国农村电网覆盖面积大,农村电网建设与改造的实施范围主要是完善农村110k V和35k V电网结构,重点建设10k V及以下工程,优先安排设备陈旧、老化严重、危及安全的线路改造。然而,农网改造工程特别是10k V及以下工程相比较35k V及以上工程有四个显著的特点:一是单位造价低。二是技术含量低,规范性不足。三是此类工程点多、面广、战线长。四是工程管理和施工人员业务素质普遍偏低。

2 10k V及以下农村电网改造工程实施中存在的突出问题

由于10k V及以下农村电网改造工程自身的一些特点,使得此类工程一直以来在管理过程中经常出现许多问题,给电网建设企业以及电力施工企业造成许多人力、物力和财力的浪费。根据以往管理此类工程的经验,10k V及以下电网改造工程经常因前期工作不到位、计划性差出现以下三个失控:一是工程造价失控。二是工程质量失控。三是工程进度失控。

3 对加强10k V及以下农村电网改造工程前期管理的几点建议

古人云:“凡事预则立,不预则废。”工程项目的前期工作在工程项目管理中占据着至关重要的地位。据分析,项目前期工作对项目投资的影响程度为70%-90%,设计和计划阶段对项目投资的影响程度为60%-70%,项目施工阶段对项目投资的影响程度还不足40%.而前期工作费用只占工程全寿命费用的1‰-2‰,[摘自:张海强《建设项目前期工作对投资的重要性》,《中国工程咨询》2004(12):21-22]正是这1‰-2‰的费用却决定了几乎全部随后的费用。由此可见,建设项目的前期工作对整个工程项目投资是何等重要,对于如何开展好10k V及以下农村电网改造工程的前期工作笔者有如下建议:

(1)加强农村电网前期规划和项目储备工作。结合当地县城和村镇的发展规划计划,分析下一步农业结构调整和用户负荷增长趋势等情况,实事求是地进行农网现状调查,找出电网薄弱环节。在每年编制当地电网发展规划时,与当地县城、村镇各项规划以及上级电网规划紧密配合、协调,并同步实施。制定和完善电网发展规划,按照轻重缓急的顺序实施工程项目,以满足用电需求和安全标准。

在合理规划的基础上,还应根据实际情况将10k V及以下工程以台区为单位进行项目储备工作。因为10k V及以下农村电网改造工程的设计要求是一阶段设计,即:不需要可研和初步设计这两个阶段,直接进入施工图设计阶段。因此此项工作如果具备相应的人力、物力条件,可以将项目储备工作的深度直接做到施工图设计的阶段,这样到上报工程实施项目计划的时候就可以做到有的放矢。同时,为了便于工程现场管理在制定上报后续的工程实施项目计划时,还应该以乡镇为单位按片区逐步进行改造计划上报,这样既方便工程实施全过程(规划、设计、施工、验收)的集中管理,也便于电网运行管理单位在同一行政地域实施相同的电费收取、运行维护、优质服务等管理模式。

(2)提高工程设计深度和质量。10k V及以下农网电网改造工程设计工作主要的实施主体还是基层电电网运营管理单位,因此要提高工程设计深度和质量,首先,是各地应根据当地的地理、气候、经济社会发展等情况,编制统一的工程建设标准、设计通用图集和规范要求,让基层的电网管理单位在规范和标准方面得到制度层面的支撑;其次,因为各单位负责设计工作的人员素质参差不齐,需要上级单位进行相应的指导和教育培训,必要时应统一制作下发一些设计资料的范本,使各单位的设计工作得到技术层面的支持;再次,针对此类工程的特点,设计主管单位需要严格审查各单位上报的设计资料,在设计资料层面把关设计深度;第四,除了审查设计资料外,设计主管单位在条件允许的情况还应进行设计资料现场核实工作,即:安排各基层单位负责设计的人员交叉到对方的设计现场进行设计资料与现场的核实,及时发现设计资料中不合理、不准确的地方,给予及时的纠正、指导和考核,以提高设计质量。

(3)重视施工图技术交底环节。首先我们先谈一下对工程管理部门的施工图技术交底,其目的一是要使工程管理人员了解项目工程的概况、技术方针、质量目标、计划安排和采取的各种重大措施。除了以上所需正常进行的交底外,这里笔者想强调的是的关于对物资管理人员和供货厂家(主要是铁附件厂家)的交底工作,这块工作往往被忽视,其实在工程管理过程中技术人员如果能对物资管理人员和供货厂家进行详细的说明,使之能够深入掌握技术人员提供的材料清册中的材料配套构成和一些关键部位加工尺寸的要求,在物资收货验收和发货过程中就会大大减少物资材料到配到现场后出现不匹配而影响施工进度的问题。

其次,对施工单位的技术交底是要使施工人员了解其施工项目的工程概况、内容和特点、施工目的,明确施工过程、施工办法、质量标准、安全措施、环保措施、节约措施和工期要求等,做到心中有数。这里笔者想谈的是在条件允许的情况下进行的实物技术交底方式,即将当地10k V及以下农网改造工程中所大量使用具有代表性的杆型集中起来组立、架设、安装成一个样板工程。以实物的形式对工程管理和施工人员进行交底,这一新的工程技术交底模式将会为工程管理工作带来以下几个促进:一是促进工程管理人员在图纸的基础上进一步对工程的技术方针、质量目标、要求有一个全面的认识,便于今后工程过程管理;二是促进对施工单位的技术交底的深度。工程管理单位可以随时安排施工单位到实物模型现场学习,使施工人员在施工过程中对施工方法、质量标准、工艺要求做到心中有底;三是促进工程物资管理。安排物资管理人员与施工人员同步到现场学习,可使我们的物资管理人员对今后自己所要验收和发出的物资有一个具体的实物概念,最大限度避免工程过程管理过程中因物资的问题影响工程进度的情况发生,从而达到事半功倍的效果。

4 结束语

好的工程前期管理工作带来好的开始,好的开始则为好的结果打下好基础。相信。古人云:“千里之行始于足下。”只要我们关注工程管理前期工作中的“足下”,做好前期工程管理工作中的“每一步”,切切实实的将农村电网改造工程每一分钱用到实处,做好精细化的工程管理,就一定会达到工程管理目标的彼岸。

摘要：本文主要是分析了10kV及以下农村电网改造工程自身的一些特点,以及存在的问题,针对问题列举了一些在实践中的有效做法,强调此类工程在管理过程中前期管理工作的重要性。

8.前期物业管理工作指引 篇八

[关键词]法治精神;企业制度;法律顾问

一、现代企业法治化管理的重要性

首先，法治化管理可以提高企业管理者和员工的法治观念。与计划经济不同，市场经济是法治经济，企业在市场中进行竞争必须遵循一定的市场规则和法律制度，这就要求企业建立现代化的法治思维，从企业管理者到普通员工都要知道什么是违法行为，什么是合法行为，在法律的框架内提高企业经营效率，维护企业利益。

其次，法治化管理可以帮助企业防范法律风险。随着世界经济一体化进程的加快，现代企业面临的市场竞争压力越来越多，企业发展的外部环境越来越复杂，稍有不慎，企业就会遭受法律风险。如果企业不具备一定的法治观念，不懂得如何应对法律风险，轻者会遭受财产的损失和企业信誉的受损，重者会面临严重的法律诉讼，甚至破产清算。因此，现代企业要建立现代法治思维，提高法律风险防范意识和能力。

最后，法治化管理可以提高企业管理成效，推进企业改制。为了应对激烈的市场竞争，无论是国有企业还是民营企业，都在进行企业管理制度的改革，国有企业通过改制重组来建立现代企业管理制度。民营企业也逐渐从家族式企业管理的桎梏中走出来，进行相应的企业管理制度的变革。这些过程都需要法律规范为指导和约束。因此，企业要充分把握国家立法精神，遵守国家法律规范和原则，提高企业法治化管理水平，这样才能在企业改制过程中应对一系列问题。

二、现代企业加强法治化管理的措施

1、加强企业家的法治精神建设

长期以来，我国一直有人治的悠久传统，企业中奉行的也是人治的管理理念，企业家一言堂的现象比较普遍。在传统企业向现代企业的转变中，人治的思想逐渐被法治思维所替代，在一个成熟的市场经济和法治社会中，如果企业家依然坚持人治化管理模式，强调能人在企业发展中的作用，这样的企业是不具备竞争力的，最终也逃不掉死亡的后果。我们所提倡的法治管理，强调企业发展要依靠管理制度和规范，企业家的权利来源和权利使用都要在法律的框架之下，接受法律的监督和约束。法治不仅是一种管理手段，更是企业文化、企业精神和社会文明在企业管理制度的体现。当然，我们这里强调法治并不是完全抹杀企业家在企业发展的作用，而是将企业家的才能与企业法治管理有效结合起来，最大限度的发挥企业的资源优势，提高企业核心竞争力。

2、完善企业内部规章管理制度

法治化管理的核心就是依法办事。企业的内部规章制度是企业员工的行为规范，是现代企业将国家法律法规与企业生产实际相结合，制定出来对所有员工的生产和经营行为进行规范的制度。首先，企业在进行重大决策时，要严格按照决策程序进行，实行民主协商、程序公正，尊重员工的意见，避免企业管理者独断专行的现象发生。这样的决策综合了各方面的因素，考虑了各主体的利益，能够最大限度的降低决策风险和不确定性。其次，企业要加强宣传教育，提高员工的法治化观念和意识，教育员工自觉遵守企业的规章制度，在日常生产和经营实践中严格依法办事，自觉践行企业制度规范，履行员工应尽的义务。对于触犯企业规章制度的行为，企业要加强惩戒力度，无论是企业管理者还是普通员工，都要一视同仁，充分体现企业规章制度的教育与强制功能。

3、完善企业法律顾问制度

法律事务是现代企业制度的重要组成部分，在处理企业日常法律事务、化解企业法律风险、维护企业合法权益等方面作用显著。目前，我国企业已经认识到法律事务工作的重要性，也将其纳入企业正常管理的范畴，取得了一系列长足的进步，企业法律事务工作的开展离不开法律事务管理机构，企业要成立专门的机构来负责法律事务，由企业高层管理者挂帅，制定规范的、科学的法律事务工作细则，加强法律事务管理具体工作的实施和执行，使得这一项工作能够落实到实处。并制定严格的监督管理制度，对企业法律事务工作的执行进行严格监督管理。另外，企业的法律事务管理工作对专业技能的要求非常高，从业人员不仅需要专业的法律知识，而且需要有一定的商贸知识、管理知识，对员工的交往能力、人际关系理能力、应变能力都有要求。这就要求企业不断加强法律事务管理人员的素质和能力。

4、加强对知识产权的保护

对知识产权的重视程度与企业法治建设息息相关。知识产权是企业发展过程中所形成的技术、信誉、品牌等无形财富，是企业实力的重要体现，对推动企业发展具有重要作用。以往，我国企业往往对知识产权不重视，随意剽窃他人的专利技术、品牌等知识产權。同时，也不懂得保护知识产权，造成企业重要的专利技术等流入市场，给企业发展带来极大的伤害。为此，企业要加强宣传力度，让企业所有员工正确认识知识产权在企业发展中的重要作用，树立知识产权的保护意识。同时，加大对知识产权的申请与管理，对知识产权做好跟踪保护工作，随时注意每个地域内相关品牌的检索与注册，避免竞争对手损害企业的知识产权，发现问题立即向司法部门反映，及时制止对方侵权行为，保护企业的利益。总之，通过对知识产权的保护，将知识产权这一无形资产融入企业竞争力，实现企业经营的法治化以及企业自身的规范与法治化。

三、结语

总之，企业是我国市场经济的重要组成部分，在全面加强法治化社会建设的今天，企业要正确认识到法治管理对企业发展的重要性，改变传统的管理理念，树立现代企业管理思维，通过加强企业家的法治精神建设、完善企业法律顾问制度、加强知识产权的保、完善企业内部规章制度等措施来推进企业的法治化建设。当然，企业法治化管理走上正常的轨道不是一蹴而就可以完成的，需要企业、政府乃至全社会的长期的、共同的参与和努力。

参考文献

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