房地产市场风险浅析

房地产市场风险浅析（共9篇）（共9篇）

1.房地产市场风险浅析 篇一

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浅析房地产企业筹资风险及控制措施

浅析房地产企业筹资风险及控制措施

摘 要：近年来，中国房地产企业取得飞速发展，房地产企业具有投资周期长、投资规模大等特点。中国房地产大规模建设需要高额的资金投入，房地产企业的投资与开发过程中，除了企业的自有资本金之外，主要依赖债务融资。对房地产企业的融资现状进行分析，并提出如何完善中国房地产企业的融资策略，加强房地产企业的融资风险规避，通过系统性的融资策略的实施和融资风险控制体系的完善，缓解房地产企业的债务压力，提高企业融资效率，降低企业融资成本，促进房地产企业的健康发展。

关键词：房地产企业；融资风险；问题；对策

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0146-02

引言

近年来，房地产企业迎来了中国城镇化建设和房地产行业的大发展大繁荣时期，这对房地产企业而言是十分难得的机遇。当前，房地产企业依旧面临巨大的资金需求。房地产企业为了筹集资金，在进行企业投融资的过程中，存在许多的问题和风险，制约了企业的融资效率提升，造成企业巨大的融资成本，给房地产企业的健康发展带来巨大的危害和隐患。同时，由于国家对于房地产行业进行调控，从融资、税收方面对房地产发展进行了一定程度的“挤压”，这就使得房地产市场受到了诸多的制约。本文通过对当前房地产企业的债务融资的现状进行分析，探讨房地产企业如何应对债务融资所存在的风险，建立风险预警机制和财务风险防范控制系统，探索多元化的房地产开发融资渠道，促进房地产企业的持续经营和发展壮大。

一、房地产企业融资现状及其存在的问题

（一）融资渠道单一

近年来，房地产企业的建设资金的主要来源是银行贷款和其他借款，银行贷款多是具有短期贷款行政，商业银行的贷款多是中短期的最新【精品】范文 参考文献

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贷款，但是房地产项目开发多是长期经营，周期性较长，因此，房地产企业缺乏长期稳定的资金来源，严重制约了企业融资能力，带来巨大的流动性风险。近年来，随着政府货币政策的收紧，对房地产企业债务融资的监管力度加大，传统的债务融资渠道变得十分艰难。过多地依赖于银行贷款借贷融资，导致房地产企业的市场化融资程度低，房地产企业对资本市场的利用程度不够，难以满足房地产企业融资能力的提升和建设规模的扩大的需求。导致房地产企业缺乏长期稳定的资金来源。

（二）融资结构不合理

融资结构是反映企业的债务和股权之间的比例关系，融资结构对企业的偿债能力和再融资能力具有很大的决定权。通常而言，企业的负债率不应该高于50%，企业的长期负债与短期负债也应该达到一个合理可控的比例。但是，目前房地产企业的负债率已经高达60%以上，严重超过合理线，另外，企业的长期负债造成企业的财务成本不断增加。财务成本的不断增加严重制约了房地产企业的发展能力提升。融资结构的不合理，给房地产企业造成巨大的财务风险。

（三）中小房地产企业非正规融资渠道占据主导地位

在房地产行业当中，中小房地产企业由于缺乏资信级别，企业缺乏抵押资产，企业的融资成本过高等因素，制约了企业的银行贷款的活动。许多中小房地产企业的融资方式转向民间借贷，采用许多非正规的融资渠道获得企业的建设资金。非正规渠道一般是通过小贷公司、民间借贷、短期拆借等方式，通过高额利息来维持企业运转。但很明显，房地产开发项目往往都持续数月，大的项目或者还会持续数年。短期的资金来源是不能与长期的资金需求匹配的，否则带来的风险极大。非正规的融资渠道占据企业的主导地位，给企业的融资带来巨大的风险，一旦房地产存在滞销情况，会带来企业资金的周转问题，造成资金链断裂，使企业出现资不抵债的严重财务问题。

（四）融资受调控与政策影响较大

随着中国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，前些年，中国房地产市场出现了“过热”的现象，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策，无论是开发贷款，还是个人按揭贷款，最新【精品】范文 参考文献

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均受到了一些限制。这样给房地产企业的资金安排带来了很多限制，而这些政策方面的风险是企业难以预见和控制的。房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。这种政策上的风险，给很多开发企业特别是中小房地产企业带来的影响是巨大的。

二、房地产企业债务融资风险规避的思考

（一）拓展融资渠道

近年来，中国在房地产企业的投融资方面做出了积极探索，尝试多元化投资形式，推动房地产企业的投融资的市场化操作，吸引资本进入房地产建设投资领域，拓宽房地产开发的筹资渠道，吸引战略投资者加大房地产开发的投资，积极吸引包括境外资本在内的各类社会资本，实现中国房地产企业的融资的多元化。如充分利用银行贷款、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托、上市融资、租赁融资等。目前一些具有实力的开发商在境外上市，也是拓展融资渠道的重要思路。

（二）科学合理地安排融资结构

房地产企业在经营的过程中无论其资金多雄厚，其资金终究是有限的。因此，企业必须进行科学的财务管理，积极地采取负债经营的方式，利用好财务杠杆，扩大企业的投资规模，但是企业在进行负债经营的时候，必须充分考虑企业的财务风险。房地产项目投资具有投资期限长、投资规模大、投资回报率等特点。房地产企业的融资多属于长期债务，因此，企业必须对自身的资产负债结构进行充分的衡量，保证企业的财务风险得到有效控制。利用企业的资产负债率指标，科学的衡量自身的偿债能力以及再借债能力。当前，房地产企业的负债占资产的比例高达60%以上，企业的负债比例过高，对企业的经营和投资具有巨大风险隐患。企业在利用自有资本金的同时，利用部分资本金用于偿还企业贷款的本息。其次，企业可以利用债务重组的方式进行资产的偿还债务，当前，中国房地产企业的投资规模十分巨大，房地产企业可以在保证自身偿还能力前提下，通过降低企业资产负债率，合理的调整企业的融资结构，促进房地产企业的融资风险的降低。

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（三）强化房地产企业债务融资的风险意识

房地产企业的快速发展和债务融资的不断增加，给房地产企业带来巨大的融资风险。房地产事业的快速发展是在社会主义市场经济条件下推进的，因此，房地产企业的发展必须应对内外部环境的复杂变化，保证房地产建设成果与预期目标的相一致。当前房地产建设投资规模扩大和技术要求越来越高，给企业带来巨大的财务风险、技术风险以及安全隐患。因此，房地产企业在债务融资的过程中必须提高风险意识，对企业融资的风险进行科学的评估，正确地看待债务融资风险，理性地预防风险的发生并采取积极的措施应对融资风险，从而有效地提高债务融资的正效应，降低债务融资的负效应。

房地产企业在加强投融资改革，推动多元化融资方案的过程中，企业应该加强对资本市场、法律和政策环境以及风险环境的充分认识，积极适应内外部的环境的变化，因为这些会给房地产企业经营带来巨大的市场风险。因此，房地产企业在进行投融资体制改革的同时，应该注重企业财务风险分析预警机制的建立和完善，从而对防范和控制房地产企业的融资风险发挥关键作用。首先，企业应该建立和完善融资风险控制流程。加强对房地产企业投资、借贷、担保等重大财务事项的审批程序，建立房地产企业财务风险管理制度，加强对融资风险的识别、评价以及监督，建立有效的融资风险处理机制，对企业的融资风险进行专项审计。其次，构建房地产企业融资风险预警的指标体系，对房地产企业的资产和融资风险进行有效控制，提高风险的预警和控制，从而消除企业融资风险。再次，企业应该实施全局性的融资风险控制体系，加强对企业的融资风险和财务风险的分析预警，建立融资信息和项目业务信息的一体化，保证企业筹资管理的规范化和高效化，促进企业资金管理和控制的有效性，加强对房地产企业资金的全面管理和监督，提高融资效率。

（四）推进投融资改革，实施多元化融资方案

为了降低房地产企业的债务融资的风险，房地产企业应该科学部署推进投融资体制的改革，实施多元化的企业融资方案，有效地吸纳多方资金，实施房地产企业融资的方式多元化，采用多种融资工具的有效组合，从而有效地改革房地产企业的资本结构，提高企业的融资

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效率降低企业的融资成本。在房地产开发的实际操作过程中，企业应该结合项目具体情况，混合搭配多种融资方案，通过改善房地产企业的投融资环境，积极培育适合房地产企业进行股权融资和债务融资的市场化融资主体，进而推动房地产企业融资效率的提升，降低企业融资成本，实施多元化融资方案，能够有效规避企业融资风险。

结束语

资金是企业的“血液”，是企业赖以生存和发展的首要经济资源。从历史上来看，若干的企业破产，不是不能盈利，而是缺乏足够的资金来维持运营。房地产作为资金密集型行业，对于资金的需求更加迫切，合理地组织资金、安排资金更加重要。基于中国房地产发展的实际情况，房地产开发与金融的关系极为紧密，短平快的操作模式对融资要求极高。为了解决房地产企业的融资风险问题，房地产企业应该完善自身的融资风险管理，加强对投融资体制的改革，创造良好的房地产投融资环境，建立市场化、多元化的融资渠道。提高对资本市场的利用效率，选择合适的融资组合。房地产企业在融资的过程中，应该遵循市场规律，积极主动地转变经营方式和投资方式，提高房地产企业融资效率，降低企业的融资成本，规避企业融资风险，促进房地产企业持续经营和健康发展。

参考文献：

[1] 白建平.房地产企业融资渠道研究[J].财经界，2010，（1）.[2] 倪智勇.浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J].新会计，2010，（1）.[3] 李素红，周维升，陈立文.房地产开发企业融资风险的研究现状与展望[J].企业经济，2010，（1）.[责任编辑 吴明宇]

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2.房地产市场风险浅析 篇二

一、房地产投资风险概述

房地产投资就是指将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中, 以期未来获得更大收益的投资行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础, 其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。

由于房地产本身所具有的物理特性及经济特性, 房地产投资也表现出区别于其他投资的固有特性, 包括投资数额巨大、投资回收周期长、流动性较差、受政策影响较大、投资风险的影响因素较多等。这些特性决定了房地产投资开发过程存在众多不确定因素, 从而使投资方案和决策具有不确定性, 也就是投资的风险。因此, 房地产投资风险是指在客观情况下, 在特定的期间内, 房地产投资的未来实际结果与预期结果之间的偏离程度及其发生的概率的综合效应。

二、房地产投资风险评价内涵

房地产投资风险管理是应用各种管理科学技术, 采用定性与定量相结合的方法, 准确地识别投资项目的潜在风险, 定量地估计风险大小, 科学地评价风险的可能影响, 并以此为依据对即将发生或已经发生的风险采取有效控制和妥善处理的管理对策, 以期达到以最少成本获得最大安全保证的目标。

在这个过程中, 风险评价起着举足轻重的作用。在对房地产投资风险因素进行有效识别以后, 投资者针对某一项目, 需要分析其潜在价值, 判断是否值得投入风险成本, 也就是要对投资成功与否做出有效评价, 并以此为依据对房地产投资中各种不同风险采取相应规避措施。

三、房地产投资风险评价指标

要进行正确的房地产投资风险评价, 必须建立一套能全面、系统地反映风险存在、风险大小、损失程度以及对房地产总体投资效果影响程度的指标体系。根据各指标对风险的反应状况, 可分为直接指标和间接指标。

(一) 直接指标

1、风险概率

风险概率是指房地产投资风险事件发生的可能性大小, 包括客观概率和主观概率。客观概率是不以房地产开发商的意志为转移的客观存在, 须有足够多的信息并通过无数次的重复试验统计获得, 常用的方法有外推法和蒙特卡洛法;主观概率是房地产开发商根据所掌握信息的多少和经验的丰富程度对房地产投资风险事件发生的概率作出的科学判断和主观估计。在房地产投资中, 绝大多数风险事件的客观概率符合正态分布和二项分布, 而主观概率分布则大多数符合阶梯型分布和离散分布。

2、风险损失

风险损失是指房地产投资风险事件发生时的实际损失值。在房地产投资风险损失中应特别注意最大潜在损失和最大预期损失二者的区别。最大潜在损失是一种客观存在, 强调房地产投资风险时间在整个开发期发生时可能最坏的损失, 与房地产开发商的主观无关;而最大预期损失是一种与概率估算有关, 即与开发商的主观认识相关的概念, 强调房地产投资风险事件发生时可能最大的损失, 它是以整个开发期为观察期, 且随着开发商对风险认识的不同而不同, 最大潜在损失大于等于最大预期损失。如某一房地产总价值10亿元, 其最坏的可能毫无疑问是全损, 即最大潜在损失为10亿元, 而从概率的角度考虑, 也许此房地产约40年有一次损失为7亿元或8亿元, 则其最大预期损失分别是7亿元和8亿元。

3、损失期望值

通常情况下, 房地产投资风险事件产生的风险损失可能不只是一种结果, 而且每种结果都有可能出现并对应一定的发生概率。损失期望值是指房地产投资风险事件可能发生的各种风险损失的加权平均值, 其数学表达式为:

式中E (x) ——风险损失期望值;

xi——风险事件在第i种条件下发生的风险损失值;

P (xi) ———第i种条件发生的概率。

如果开发商拥有充足而稳定的历史风险资料, 则风险事件发生的实际损失与损失期望值会比较接近, 否则据此得到的损失期望值可信度将降低。

4、损失度

损失度是指房地产投资风险事件发生时所造成的实际风险损失与受损财物原总价值的比值。

5、风险值

风险值表示的是房地产投资风险事件发生后的实际结果与期望值之间的偏差, 通常可用统计学中的方差σ2来表示, 其数学表达式为:

式中σ2——方差风险值;

其他符号含义同式 (3-1)

6、风险度

风险度是指房地产投资风险事件发生时的结果标准差与期望值的比值, 它是风险事件发生概率与后果的函数, 风险概率越大, 实际结果与期望值的偏差越大, 风险程度越高, 反之则风险程度越低。其数学表达式为:

式中RD (x) ——房地产投资风险度;

σ——标准差风险值;

E (x) ——风险损失期望值。

(二) 间接指标

1、投资收益率

投资收益率是指房地产投资项目的销售利润与投资总额的比, 其数学表达式为:

通常情况下, 当房地产投资收益率高于基准收益率时, 则可认为开发项目可行, 反之, 则开发方案不可取。一般, 开发项目的投资收益率越大, 则视为项目的经济效果越好, 风险越小。

2、投资回收期

投资回收期包括静态投资回收期和动态投资回收期。

(1) 静态投资回收期:由房地产开发项目会的的净收益来补偿全部投资所需的时间。它是反映项目方案在财务上投资回收能力的重要指标, 其计算公式如下:

式中Pt——静态投资回收期;

CIt——第t年现金流入量;

COt——第t年现金流出量。

静态投资回收期按理论公式不易计算, 可采用插值法:

静态投资回收期=累计净现金流量出现正值的上一年 (月) 份数+上一年 (月) 累计净现金流量的绝对值/出现正值年 (月) 份的净现金流量

(2) 动态投资回收期:把房地产开发项目各年的净现金流量按固定的折现率折算成现值后, 再推算投资回收期, 它克服了静态投资回收期不考虑货币时间价值的缺点, 其计算公式如下:

式中Pt'——动态投资回收期;

i0——基准收益率;

其他符号含义同式 (3-5) 。

动态投资回收期按理论公式也不易计算, 可采用插值法:

动态投资回收期=累计净现值流量出现正值的上一年 (月) 份数+上一年 (月) 累计财务净现值流量的绝对值/出现正值年 (月) 份的财务净现值

房地产投资回收期小于或等于可接受的时间期限 (国家、部门、房地产业的基准投资回收期) 时, 可认为房地产开发项目在经济上是可行的, 否则应予否定。一般, 房地产开发项目的投资回收期越短, 风险越小。

3、财务净现值

财务净现值是指房地产开发项目整个寿命周期 (计算期) 内各年所发生的现金流入量与流出量之差, 按预定折现率, 分别把逐年的现金差额都折现到项目开始实施时 (基准年) 的值之和, 其数学表达式为:

式中n——开发项目的寿命周期 (计算期) ;

其他符号含义同式 (3-6) 。

当房地产开发项目的财务净现值大于或等于零时, 说明按预定的贴现率该开发项目可行, 反之, 则开发方案不可取。一般, 房地产开发项目的财务净现值越大, 风险越小。由于财务净现值没有考虑房地产投资额度情况, 因此还需引入财务净现值率这一指标, 即财务净现值与总投资额的比值, 当两个开发方案的财务净现值相同时, 选择财务净现值率较大的方案。

4、财务内部收益率

财务内部收益率是指房地产开发项目在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率, 反映的是房地产开发项目的获利能力, 其计算公式如下:

式中FIRR—财务内部收益率;

FNPV1——折现率i1时的财务净现值 (正) ;

FNPV2—折现率i2时的财务净现值 (负) ;

i1—低折现率, 是财务净现值为正且接近于零;

i2—高折现率, 使财务净现值为负且接近于零;

其他符号含义同式 (3-7) 。

5、财务比率

财务比率是反映房地产开发项目财务状况的指标, 包括资产负债率、流动比率和速动比率三项指标。

四、结论

通过上述各项风险评价指标, 房地产开发商可以简单和快捷地分析项目投资的潜在风险的大小, 并据此考虑是否进行投资, 选用何种投资方案, 以及制定合理的规避风险的措施。需要指出的是, 我国的房地产行业历史尚短, 虽然目前正处在快速发展阶段, 但是该行业的政策法规和管理理念等各方面条件仍未成熟, 因此, 房地产项目投资所面临的风险以及引起风险的因素纷繁复杂。开发商必须考虑各种评价指标的适用范围并综合运用, 以确保能更敏锐地洞察和掌握房地产投资的风险。

摘要：房地产业在近几年成为我国国民经济的支柱产业, 房地产开发投资是一项综合性、技术性强的活动, 文章通过研究解析房地产投资风险的评价指标, 列举评价房地产投资风险的直接指标和间接指标, 为房地产开发商衡量房地产投资项目风险提供参考。

关键词：房地产投资,投资风险,风险评价,评价指标

参考文献

[1]李作斌.基于案例研究的房地产风险分析[D].重庆大学, 2008.

[2]孙艳.风险管理在房地产企业中的应用[J].管理观察, 2009, (35) :121.

[3]单丹.房地产投资风险模糊综合评价[J].产业与科技论坛, 2009. (08) :115-116.

[4]邓益仲.房地产投资项目风险管理方法的研究.

3.房地产市场风险浅析 篇三

关键词：房地产企业；财务风险；防范措施

中图分类号：F235.91文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0038-01

一、房地产企业财务风险概念

所谓财务风险是指企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素或者各种无法预计的不可控制因素的存在，使企业的实际收益与预期的收益发生偏差而遭受损失可能性。从目前对财务风险的理解来看，又可分为广义和狭义两类。从广义来说，财务风险具体包括筹资风险、投资风险、资金运营风险及利润分配风险等四项。在财务活动中由于各种因素而导致对企业的生存、盈亏等方面产生不利影响。狭义的财务风险通常也被称为筹资风险，是指由于利用财务杠杆，因借入资金而增加的丧失偿债能力以至于给企业带来的破产风险或减少企业利润的可能性。

二、房地产企业财务风险的主要成因

（一）缺乏财务预算管理。房地产企业是典型的资金密集型行业。高额的地价和房屋工程造价需要大量的资金参与投入运作，这就使房地产企业要有较大的金额投资，而此行业还具有开发周期较长，占用资金时间长，项目调整能力差等特点。在准备投资某个项目前，有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、对企业的资本性投资方案未进行明确的计划和评价；在开发商投资某项目以后，也未对企业的收入产利润作出明细预计，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，造成在资金管理上盲目进行运作，甚至还有些企业由于没做好预算，资金欠缺，以至于盲目地向银行贷款或者向其他单位贷款，从而加大了房地产企业的财务风险。

（二）资本结构不当房地产公司资本结构的显著特点就是负债率很高，房地产行业融资主要依赖银行贷款，所占用的银行贷款占企业资金的60%以上。进行一个项目的生产，少则几千万，多则几亿或几个亿，这就使得房地产企业进行项目运作必须具备足额的资金，而能否筹集到所需资金，最终会影响到企业的生存。而大部分的房地产企业的自有资金往往不能满足企业运作项目的需要。这就使得企业以各种方式向银行直接或间接贷款来达到所需资金。

（三）成本管理存在问题所谓项目成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所开销的费用，它包括土地费用、工程建设成本费用，开发间接费用，管理费用，销售部费用及财务费用等。现在，已有很多房地产企业很重视成本管理了，但大都比较缺乏经验，致使公司一直未建立起规范的成本管理体系，甚至不少企业没有专门负责成本管理的部门。这就使得成本管理工作与财务预算偏差大，直接影响了企业效益。

三、房地产企业财务风险的防范措施

（一）实现财务管理全面预算化。财务预算管理是企业预算管理的核心部分，通过财务预算使得每个部门得到合理的财务资源，同时也可通过预算解决一些可预见的潜在问题。利用财务预算加强对费用支出的控制，可有效降低公司的营运成本。建立有效的全面预算体系可以预测一些存在的资金风险，并通过某些措施来控制或者降低财务风险的发生，从而达到减少企业损失的目的。

房地产企业开发经营周期中，房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等几个方面进行全面预算，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目的土地费，前期工程费，房屋开发费,管理费及销售费等一些成本费用进行整体预算，可提高项目开发投资决策时的正确性，减少给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，根据对项目成本费用的预算，对所需资金进行全面细致的预算，从而对资金使用进行规划。

（二）完善资本结构以及加强资金管理。作为密集型的房地产企业必须要拥有合理的资金结构，现在国内大部分的房地产企业所拥有的自有资金是完全达不到开发项目的金额，但是企业不能盲目的使用借入资金，要在考虑企业偿债的能力下，设法筹足开发项目所需的资金。企业应利用传统融资，通过融资渠道多元化、控制企业经营成本、降低资产负债率，使自有资本和借入资本达到最恰当的比例。从而降低财务风险。另一方面是要注重现金的管理，分清各个分项目的轻重缓极。再者是要积极关注政策与税收带来的资金风险。完善资本结构才能保证资金合理使用，提高资金使用效率，为企业扩大再生产、创造最大效益。

房地产企业的开发项目回收效益时间长，又占用大量的资金，导致资金流转不畅，甚至会拖垮企业，因此，要注重资金的管理。为加强资金管理，一是在财务收支上要实施严格的财务监控，减少不必要的支出，防止铺张浪费，杜绝费用超支现象，以确保自有资金在总资金中占有一定的比例；二是加速应收账款的收回，针对企业误码收账款管理，应设立房款台账，积极催款以保证资金的及时回收；三是企业内部对各部门的资金占用应准确核算占用量及占用期，以降低资金占用成本。

（三）加强成本管理。成本管理工作做得好坏不仅影响企业自身利益，也影响着以成本为定价基础的房地产商品价格,加强成本管理是企业管理中的一个重要方面，是企业财务管理的核心工作。加强成本管理不单是从压缩费用来考虑，而是要设法优化成本。前期的成本管理重点是设计，在拥有高端的规划，中端的设计前提下，强化项目施工图，做到开工前的充足准备。在后期的开发项目中重点自然是工程建设，企业应以优质的材料为开发成本，不能为了控制资金而压缩成本。在项目全过程中，企业应对所需成本进行明细规划，使预期成本与实际成本不会有太大偏差。而在这整个过程中，企业应建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。

4.房地产行业纳税风险因素分析 篇四

近几年来，房地产行业作为重要支柱，由于其有资金需用量大、工程周期长、施工流动快、项目多样化和涉及税种多、情况复杂等成为人们关注的焦点，由此房地产开发过程中的各个环节均也可能存在各种涉税问题，给税收征管带来一定难度。经过对房地产行业的专项检查，经过认真分析、梳理、总结、归纳其存在的典型问题和税收风险点，剖析纳税人逃避缴纳税款的主要途径和采用的主要方式方法。提出了如何加强房地产税源监控、防范税收流失风险的管理建议，为房地产税源管理提供参考依据，实现稽查与管理等税收业务活动的积极和有效互动。

一、房地产行业涉税问题的主要表现

（一）未按照税法规定确认业务收入

1、房地产开发企业将预收的房屋定金、诚意金、房款、保证金等预收性质收入通过“其他应付款”科目进行核算挂往来账，不结转收入，不进行纳税申报。

2、房地产开发企业用开发产品抵顶材料款、工程款、银行贷款本息等视同销售行为不计收入，不按规定开具正规发票申报纳税。

3、房地产开发企业以房换地、以地换房及合作建房等应核定应纳税额的情形而未及时核定，或者未准确核定。

4、房地产开发企业将销售的地下室、车库、停车位和阁楼部分取得的价款单独开具收款收据，未实行开票缴税的税收征管方式，不计销售收入，从而少申报纳税。

5、房地产开发企业以银行按揭方式销售开发产品，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现，而房地产开发企业在取得银行按揭贷款时，不按照规定及时足额结转收入，滞纳税款。

6、房地产开发企业在开发新房中利用旧房拆迁补偿，不申报回迁户的回迁面积，只就回迁户的扩大面积部分申报纳税。按税法规定：房地产开发企业采取回迁形式销售，应按加上扩大面积之和向税务机关申报纳税。

7、房地产企业取得财政补贴或其他形式的营业外收入通过“其他应付款”科目进行往来，以达到逃避申报缴纳企业所得税的目的。

8、房地产企业在财务核算中往往将利息收入作冲减财务费用处理，未直接记入收入，在申报缴纳企业所得税时，未将财务费用中的利息收入进行归集，申报缴纳税款。

（二）虚增成本费用，少申报纳税

1、部分房地产企业合同和立项书混乱，未分清项目，将完工与未完工的项目混在一起，故意造成完工项目成本虚增。

2、部分房地产企业将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费、开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产等，增加销售成本。企业自用房产计入对外销售商品房成本，而未将自用房产开发成本从“开发产品”转到“固定资产”，造成成本虚增。

3、多列利息支出。房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象，完工前发生的借款费用计入开发成本，完工后发生的计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

4、部分房地产企业存在白条入账现象。用白条支付材料款、工程款、土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本。有收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用等现象。

5、部分房地产企业列支与本企业经营活动无关的费用，如应由股东个人支付的费用（一些家庭用品）混于企业费用中。

6、部分房地产企业人员工资、培训费、广告费、业务招待费超标准列支，造成多列费用。

（三）未按规定足额预缴和及时清算土地增值税

1、部分房地产开发企业未按照销售收入足额预缴土地增值税；

2、部分房地产开发企业混淆普通住宅与商用房、别墅收入，将应适用高税率的商用房、别墅收入按照低税率的普通住宅收入预缴土地增值税，造成少预缴土地增值税。

3、部分房地产开发企业达到土增税清算标准，不能及时进行土地增值税清算，照成很大的税收隐患。

（四）城镇土地使用税计算不准确，少申报纳税。

按照税法规定，房地产开发企业城镇土地使用的开始时间应从受让方从合同约定交付土地时间的次月起计算，即土地出让合同规定交付土地时间的次月，而房地产开发企业按照取得土地使用证的时间缴纳土地使用税，通常取得土地使用证的时间要晚于签订土地出让合同确定的交付土地的时间，从而少申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业出售商品房土地使用税的结止时间应为对售出的商品房，向购房户办理产权转移手续时，其商品房占用范围内的土地使用权一并转移，则土地使用权转移至购房户所有，房地产开发企业不再缴纳土地使用税。而有的房地产开发企业在与购房户签订了购房合同，购房户尚未办理产权转移手续时，即核减了商品房占用范围内的土地使用税，少申报城镇土地使用税。

（五）未按规定申报缴纳房产税。

部分房地产开发企业自用已开发竣工的商品房，使用自身经营用房,如售楼部等往往被忽视而未申报缴纳房产税。出租房屋收取租金收入,未申报纳税。房地产开发企业将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不计或少计收入，不申报或少申报纳税。

（六）印花税应税项目申报不全，少申报纳税。

房地产开发企业存在土地出让合同、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、购销合同、实收资本、资本公积金增加等项目未按规定申报缴纳印花税。

（七）个人所得税缴纳账实不符。

部分房地产开发企业的老板和股东，账面上反映每月取得收入与他们的实际收入相差甚远，申报纳税不实。销售人员的人数以及提成工资奖励等未纳入工资管理。

（八）房地产开发经营业务中涉及大量甲方供材现象。

如钢筋、电缆、门窗、瓷砖等大宗建筑材料及电梯等设备，在账务处理上直接以自购材料取得的货物发票作为核算有关成本、费用的原始凭证，自购材料无需同施工方进行账款结算，也未取得建筑业发票，造成施工方逃避缴纳建筑业税收的问题。

二、房地产行业管理建议

（一）强化税收日常管理，夯实房地产税收管理资料。

要建立健全房地产企业基础管理资料的制度。从土地取得、项目立项、工程招标、开发面积、工程预算，商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料，实行“分户式”建档，应对房地产企业的税务登记，纳税申报，税款征收，发票管理，税源监控，税源分析，情报交换，信息采集等进行全程跟踪，实施“一体化”管理。要严格落实分项目管理的制度。要按工程开发项目进行纳税登记，建立纳税台账，同时制作商品房布局一览表，内容包括房产类型、房产性质、项目名称、地址、楼座号、单元、房号、结构、房型、面积、预售情况等。企业每销售一套房屋后，及时在一览表中注明已售，实行动态管理。

（二）坚持以票控税，严格销售不动发票使用和管理。

1、加强辅导和服务，引导纳税人按规定取得和使用销售不动产专用发票，严禁纳税人使用自制收据取得收入。对房地产开发企业取得销售收入，不按规定使用发票的，一律按《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定进行处罚。

2、加强社会宣传，让社会各界充分认识销售不动产发票是保护业主权益的重要保障及今后办理有关税收事宜的重要凭证，提高业主主动

索取发票的意识，保护税基；

3、规范发票检查、发票验票，通过打击发票违法行为、加强数据监控，提高纳税遵从、增强税源管理的有效性。

（三）严格执法，确保税收政策执行到位。

1、坚持土地增值税预缴制度，严格按照税收政策对土地增值税进行预征。并严格把握土地增值税清算条件，对达到清算标准的开发项目，必须及时进行土地增值税的清算。

2、强化房地产企业城镇土地使用税的计税方法及申报缴纳管理。

3、对产权转移书据、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、土地使用权取得环节等纳税人必须涉及的印花税目，在管理环节应当辅导全面，确保印花税的应税项目应征尽征。

4、提高纳税遵从，增强扣缴义务人履行法定扣缴义务的观念。同时强化对房地产开发企业个人收入的监控，对开发成本、开发费用中的票据严格审核，检查是否存在以其他名誉或方式发放个人收入的问题；对利润分配账户进行审核，检查是否存在利润分配账户发放个人收入；对往来账户进行审核，检查是否存在通过往来账户发放个人收入的情况。

（四）做好与国税、财政、国土、规划、建设、房管等部门的协作，增强信息传递。

要争取县政府的大力支持，协调相关部门，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系。

（五）建立数据信息监控，提高信息管税水平。

1、全面掌握房地产项目的立项、开工等基础资料，依托开发进度控制税收总体情况；

2、依托销售合同签订情况，动态掌握销售情况；

3、进行实地核查房产销售或者使用情况，及时比对财务状况，分析和查找少计收入、不计收入的疑点线索。

4、取得各税种的数据监控信息，准确计算各种情形下的应纳税额，比对纳税人申报纳税信息、财务数据信息、发票使用信息和登记基础信息等，实现数据监控。

（六）加强税收政策的宣传落实。

5.房地产信贷风险的调查报告 篇五

中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称为“359文件”）。该文件从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面对国内房地产信贷管理做了新规定。

为进一步贯彻落实“359号文件”，央行与银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)。对于452号文件，其重点是对银行信贷“第二套住房”作了详细清楚的规定。如一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政执行；四是强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。而这两个文件的基本精神就是目前房地产市场所认为的“房贷新政”。对于目前的房贷新政，市场最为关心的是“第二套住房”，关心的是不同的人对第二套住

房的不同理解，从而以不同的方式来消解这一次的“房贷新政”，就如2003年央行发布的121号文件一样（即2003年央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)。正因为，121号文件的消解，从而导致2003-2007年各家商业银行对房地产信贷的快速扩张。而这种银行信贷的快速扩张，不仅导致了国内房地产市场的投资炒作盛行、房价快速上涨，而且国内商业银行的风险也越来越大。特别是今年美国次按危机爆发之后，中央政府越来越认识到早几年宽松的银行信贷政策的风险性。这就是央行和银监会359号文件出台的背景。

对于359号文件的理解，市场开始没有把重心放在房贷新政的核心上，而对“第二套住房”含义，不同的人或机构做出对自己有利解释，从而引起了对“第二套住房”解释严重分歧。由于对第二套住房解释的分歧，早些时候也有人认为，这次房贷新政也会由于对第二套住房的不同解释而消解掉。但是，当时我就撰文指出，这次房贷新政的核心是改变当前的房地产市场发展模式，让房地产市场成为一个自住房的市场，因为这样不仅能够增加全体人民的住房水平，也是降低国内商业银行信贷风险所在；而改变房地产市场发展模式的根本就是限制房地产市场投资及鼓励房地产自住消费，遏制房地产的投资等。因此，相关的职能部门对第二套住房的重新界定或出台界定细则势在必行。这就有了如452号文件的出台。但是，我们应该看到，这次“房贷新政”，一方面重申了121号文件的全部内容，即全面加强了对房

地产银行信贷每一个环节的严格管理。如房地产开发企业的资本金的比重、开发楼盘预售准入、个人住房消费信贷的市场准入、房地产信贷资金的管理等。另一方面对房地产市场出现的新的信贷问题有新的规定（即房贷新政加入许多新内容），如禁止转按揭、加按揭，第二套住房银行信贷的市场准入界定等。也就是说，这次房贷新政，并非仅是对贷款购买的第二套住房界定，而是一个职能部门对国内房地产市场全面的信贷管理政策。

6.银行房地产信贷的风险及防范措施 篇六

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。

银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来

新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

房地产企业自身应苦练内功，做强作大，增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。

7.房地产市场风险浅析 篇七

近年来,房地产企业迎来了中国城镇化建设和房地产行业的大发展大繁荣时期,这对房地产企业而言是十分难得的机遇。当前,房地产企业依旧面临巨大的资金需求。房地产企业为了筹集资金,在进行企业投融资的过程中,存在许多的问题和风险,制约了企业的融资效率提升,造成企业巨大的融资成本,给房地产企业的健康发展带来巨大的危害和隐患。同时,由于国家对于房地产行业进行调控,从融资、税收方面对房地产发展进行了一定程度的“挤压”,这就使得房地产市场受到了诸多的制约。本文通过对当前房地产企业的债务融资的现状进行分析,探讨房地产企业如何应对债务融资所存在的风险,建立风险预警机制和财务风险防范控制系统,探索多元化的房地产开发融资渠道,促进房地产企业的持续经营和发展壮大。

一、房地产企业融资现状及其存在的问题

(一)融资渠道单一

近年来,房地产企业的建设资金的主要来源是银行贷款和其他借款,银行贷款多是具有短期贷款行政,商业银行的贷款多是中短期的贷款,但是房地产项目开发多是长期经营,周期性较长,因此,房地产企业缺乏长期稳定的资金来源,严重制约了企业融资能力,带来巨大的流动性风险。近年来,随着政府货币政策的收紧,对房地产企业债务融资的监管力度加大,传统的债务融资渠道变得十分艰难。过多地依赖于银行贷款借贷融资,导致房地产企业的市场化融资程度低,房地产企业对资本市场的利用程度不够,难以满足房地产企业融资能力的提升和建设规模的扩大的需求。导致房地产企业缺乏长期稳定的资金来源。

(二)融资结构不合理

融资结构是反映企业的债务和股权之间的比例关系,融资结构对企业的偿债能力和再融资能力具有很大的决定权。通常而言,企业的负债率不应该高于50%,企业的长期负债与短期负债也应该达到一个合理可控的比例。但是,目前房地产企业的负债率已经高达60%以上,严重超过合理线,另外,企业的长期负债造成企业的财务成本不断增加。财务成本的不断增加严重制约了房地产企业的发展能力提升。融资结构的不合理,给房地产企业造成巨大的财务风险。

(三)中小房地产企业非正规融资渠道占据主导地位

在房地产行业当中,中小房地产企业由于缺乏资信级别,企业缺乏抵押资产,企业的融资成本过高等因素,制约了企业的银行贷款的活动。许多中小房地产企业的融资方式转向民间借贷,采用许多非正规的融资渠道获得企业的建设资金。非正规渠道一般是通过小贷公司、民间借贷、短期拆借等方式,通过高额利息来维持企业运转。但很明显,房地产开发项目往往都持续数月,大的项目或者还会持续数年。短期的资金来源是不能与长期的资金需求匹配的,否则带来的风险极大。非正规的融资渠道占据企业的主导地位,给企业的融资带来巨大的风险,一旦房地产存在滞销情况,会带来企业资金的周转问题,造成资金链断裂,使企业出现资不抵债的严重财务问题。

(四)融资受调控与政策影响较大

随着中国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入,前些年,中国房地产市场出现了“过热”的现象,国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策,无论是开发贷款,还是个人按揭贷款,均受到了一些限制。这样给房地产企业的资金安排带来了很多限制,而这些政策方面的风险是企业难以预见和控制的。房地产业是一个资金高度密集型行业,开发一个房地产项目需要大量的资金,其投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。这种政策上的风险,给很多开发企业特别是中小房地产企业带来的影响是巨大的。

二、房地产企业债务融资风险规避的思考

(一)拓展融资渠道

近年来,中国在房地产企业的投融资方面做出了积极探索,尝试多元化投资形式,推动房地产企业的投融资的市场化操作,吸引资本进入房地产建设投资领域,拓宽房地产开发的筹资渠道,吸引战略投资者加大房地产开发的投资,积极吸引包括境外资本在内的各类社会资本,实现中国房地产企业的融资的多元化。如充分利用银行贷款、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托、上市融资、租赁融资等。目前一些具有实力的开发商在境外上市,也是拓展融资渠道的重要思路。

(二)科学合理地安排融资结构

房地产企业在经营的过程中无论其资金多雄厚,其资金终究是有限的。因此,企业必须进行科学的财务管理,积极地采取负债经营的方式,利用好财务杠杆,扩大企业的投资规模,但是企业在进行负债经营的时候,必须充分考虑企业的财务风险。房地产项目投资具有投资期限长、投资规模大、投资回报率等特点。房地产企业的融资多属于长期债务,因此,企业必须对自身的资产负债结构进行充分的衡量,保证企业的财务风险得到有效控制。利用企业的资产负债率指标,科学的衡量自身的偿债能力以及再借债能力。当前,房地产企业的负债占资产的比例高达60%以上,企业的负债比例过高,对企业的经营和投资具有巨大风险隐患。企业在利用自有资本金的同时,利用部分资本金用于偿还企业贷款的本息。其次,企业可以利用债务重组的方式进行资产的偿还债务,当前,中国房地产企业的投资规模十分巨大,房地产企业可以在保证自身偿还能力前提下,通过降低企业资产负债率,合理的调整企业的融资结构,促进房地产企业的融资风险的降低。

(三)强化房地产企业债务融资的风险意识

房地产企业的快速发展和债务融资的不断增加,给房地产企业带来巨大的融资风险。房地产事业的快速发展是在社会主义市场经济条件下推进的,因此,房地产企业的发展必须应对内外部环境的复杂变化,保证房地产建设成果与预期目标的相一致。当前房地产建设投资规模扩大和技术要求越来越高,给企业带来巨大的财务风险、技术风险以及安全隐患。因此,房地产企业在债务融资的过程中必须提高风险意识,对企业融资的风险进行科学的评估,正确地看待债务融资风险,理性地预防风险的发生并采取积极的措施应对融资风险,从而有效地提高债务融资的正效应,降低债务融资的负效应。

房地产企业在加强投融资改革,推动多元化融资方案的过程中,企业应该加强对资本市场、法律和政策环境以及风险环境的充分认识,积极适应内外部的环境的变化,因为这些会给房地产企业经营带来巨大的市场风险。因此,房地产企业在进行投融资体制改革的同时,应该注重企业财务风险分析预警机制的建立和完善,从而对防范和控制房地产企业的融资风险发挥关键作用。首先,企业应该建立和完善融资风险控制流程。加强对房地产企业投资、借贷、担保等重大财务事项的审批程序,建立房地产企业财务风险管理制度,加强对融资风险的识别、评价以及监督,建立有效的融资风险处理机制,对企业的融资风险进行专项审计。其次,构建房地产企业融资风险预警的指标体系,对房地产企业的资产和融资风险进行有效控制,提高风险的预警和控制,从而消除企业融资风险。再次,企业应该实施全局性的融资风险控制体系,加强对企业的融资风险和财务风险的分析预警,建立融资信息和项目业务信息的一体化,保证企业筹资管理的规范化和高效化,促进企业资金管理和控制的有效性,加强对房地产企业资金的全面管理和监督,提高融资效率。

(四)推进投融资改革,实施多元化融资方案

为了降低房地产企业的债务融资的风险,房地产企业应该科学部署推进投融资体制的改革,实施多元化的企业融资方案,有效地吸纳多方资金,实施房地产企业融资的方式多元化,采用多种融资工具的有效组合,从而有效地改革房地产企业的资本结构,提高企业的融资效率降低企业的融资成本。在房地产开发的实际操作过程中,企业应该结合项目具体情况,混合搭配多种融资方案,通过改善房地产企业的投融资环境,积极培育适合房地产企业进行股权融资和债务融资的市场化融资主体,进而推动房地产企业融资效率的提升,降低企业融资成本,实施多元化融资方案,能够有效规避企业融资风险。

结束语

8.房地产市场风险浅析 篇八

【关键词】房地产；融资渠道；融资渠道多元化；金融风险分析

一、引言

房地产之所以对国内银行金融市场有着较为严重的依赖性是因为房地产自身所有的特点，如房地产行业自身的规模性、自身的收益性以及其本身存在着较大的风险性等。就目前而言，我国房地产的融资渠道主要是依赖于国有银行相应的贷款，也包括上市融资、房地产信托投资等渠道。但是，随着市场经济的不断深入，以及国内金融市场结构的不断完善，这就对房地产的融资渠道提出了更好的要求，即房地产的融资渠道应该更加向多元化的方向发展，以确保国内金融的稳定性。

二、目前我国房地产融资渠道及造成金融风险的成因

就目前国内房地产行业开发商投资的资金来源来看，我国现有的房地产投资资金主要是来源于国有银行贷款、房地产开发商自己筹备资金以及房地产债券融资等方面。根据相关的数据统计，我国房地产行业2014年的融资来源的国内银行贷款增长率为12.2%、房地产开发商自筹资金增长率为14.4%、其他方面的融资来源增长率为15.1%。这在一定程度上就表明了目前我国大多数房地产行业仍然以房地产容易作为资金的来源，而且对于融资方式的选择则是取决于各种融资方式的风险性和效益的大小，即选择风险性低而且利润度高的融资方式进行融资。

从目前的金融市场来看，我国房地产行业的融资主要是面向国内银行，因为商业银行在我国金融市场起着主导的作用。作为一种大规模的产业，房地产行业开发的前期对资金的需求量是极大的，所以银行才会向房地产行业进行高额的借贷款，然后收取借贷款所产生的利息，并且房地产行业的贷款往往是高于一般的贷款，所以银行必定会向房地产开发商提供相应的贷款。如果一个房地产行业开发的建筑数量越多，那么住房投资的比重也会随之增加，这在很大程度上就说明了对房抵押贷款的需求也会急速上升；由于贷款的需求急速上升，而房地產行业的贷款又大多数都集中在国内，使得国内银行的贷款负担在逐渐增重，从而则很有可能导致国内银行金融体系出现问题，从而引起国内金融体系的风险。

其原因主要有以下几点：1.因为大多数房地产行业都是将融资渠道集中在国内银行上，且房地产行业贷款的数额较多，当国内银行的利率发生变化时，房地产行业的贷款利息也会受到极大的影响，这使得房地产行业内部金融体系的风险性增大。2.房地产行业本身就是一个风险性较高的行业，而银行把资金借贷给房地产开发商，就存在很大的风险性了，这就在很大程度上增加了银行自身资金周转的风险性，甚至可能导致国家金融系统的瘫痪。 3.相对于其他行业而言，房地产行业还存在较高的债务依赖性，从而导致了房地产企业内部的财务预算薄弱，而其行业内部的资金又较少，就需要更多的投资，这样也在很大程度上减缓了整个国家的经济发展。

三、多元化的融资渠道成为房地产企业发展的必然道路

以目前我国的房地产融资方式来看，因为其主要的融资方式是集中在国有银行的身上，这样就使得房地产行业和国家金融体系都极有可能受到影响。所以，如何发展出多元化的房地产融资方式，以减少金融的危险性，已成为我国政府以及各个房地产行业亟须解决的问题。在实现房地产行业融资渠道多元化的时候，应该在确保融资风险最小化的基础上，来实现房地产行业融资方式的多样化。

本文结合自身工作经验和研究文献，对理想的房地产行业的融资体系进行了分析，其主要体现在3个不同时期的不同选择：1.在房地产开发前期，房地产行业应该有一定的自筹资金，或者是一些通过企业合作等方法进行融资，确保自己拥有足够的资金来应对一些突发状况；2.在房地产开发中期，房地产行业就可以通过国内银行、国外银行（利率要低）以及房地产行业债券等方式进行融资；3.在房地产开发的后期，即是楼房销售时期，房地产行业则可以通过一系列公积金或者其他银行借贷等进行融资。以上各个时期所使用的融资方法，目前尚没有一个统一的标准，各个房地产企业可以根据自身的发展特点以选取适合于本企业本阶段融资的方式，在房地产企业的开发中期和后期则可以选用房地产信托来进行融资；以此来减小融资过程中可能出现的风险，确保企业自身的利益。

房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段，它就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。而对于房地产企业来说，由于长期存在着资金不足的现象。所以，我们会选择采取房地产信托投资基金，这样既可以增加房地产的租金收入，也能使房地产升值。同时，它的长期回报率也较高，与股市和债市的相关性较低，风险性也较低，所以比较适用于目前我国房地产企业的融资。

参考文献

[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展.山西建筑，2009（06）.

[2]朱腾飞.房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险分析.中国水运（学术版），2007（05）.

9.担保公司房地产抵押贷款风险管理 篇九

［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。［关键词］房地产

担保公司 抵押贷款 风险

近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。

一、房产抵押贷款存在的风险

（一）抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权对抗抵押权的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（三）土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

（四）土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。

（五）在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

（六）以单位房改房设定抵押。

有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（七）共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

（八）抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

（九）房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

（一）要办好抵押登记

担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。

（二）深入调查，防止“先租后抵”

担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

（三）注意土地的性质和使用期限

担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

（四）加强贷后检查，防止土地用途变更

担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”

为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

（七）调查清楚借款人的房产数量

担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。

（八）重视借款人第一还款来源

担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

（九）更要重视控制道德风险

以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。

三、抵押贷款注意事项

（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。

（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；

（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。

注：下列房地产不得用作抵押： １、权属有争议的房地产；

２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物； ４、已依法公告拆迁的房地产； ５、被依法查封的房地产； ６、集体所有的土地。参考文献: [1] 中国人民银行金融研究局，《中国中小企业金融制度调查报告》[R]，《金融时报》.2004-6-22