房价分析汇总

房价分析汇总（共10篇）

1.房价分析汇总 篇一

毛泽东思想与中国特色社会主义

暑期调查实验报告

关于北京房价调查

学号姓名

调查人： 0708320109藏磊

北京房价调查

去年6月份在家放假，那时候开始关注到北京房价的上涨，特别关注和第七日等栏目开始明察暗访北京的房价，那时候开始发觉北京房价开始疯狂上涨，基本上是每天一个价格，有的买家头天去看房和房主谈好了价格，第二天再去的时候就发现房主的房价上涨了几万元，于是在一气之下没买，过了20几天后突然发现，以前想要买的房子已经涨上去了20几万。

在2009年11月份，北京10家重点房地产经纪公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套数和增幅均达到09年以来的最高值。而京城二手房均价更在当年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

这个数字说明了什么？那时候我也去留意了一下北京的二手房价格，发现在100万元以下的二手房都已经很难找到了。连北京的二手房都已经跨入百万元时代，老百姓对此有什么样的感受呢？对此我特意收集了一些人的看法。

网友A：“老百姓光收入才多少钱，两辈子我都挣不出这房钱来，这不是疯了吗，你说房价是不是疯了，我就觉得好像是不可思议一样，按我想的现在应该是最高点了，但我担心是不是还会涨到6万，所有同志大家说起来这房价，说实在的都晕菜。”

在北京，买不起房的人很迷茫，那么，拥有房产，看着房价上涨的人是不是心里乐开了花？

网友B：“我现在有自己买的房，但是现在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不够。增值了我们也不能卖，你卖了以后没地住，我卖了这套房子，我还买不起别的房，相比较来说还是贵，太贵。”

21世纪不动产的工作人员说，房价从年初到现在，有的楼盘价格已经翻了一倍，高房价的压力下，小户型开始热卖。

“小户型成交的越来越多，40平米到90平米之间非常多，那这说明了什么，说明现在房价居高不下，工资也不涨只能买小户型。”

调查中我发现，虽然已经买了房的和没买房的对高房价都不满意，但他们之间的财富鸿沟也在迅速加大。

尹中立：“房价的大幅度上扬，就会导致社会贫富差距的进一步的扩大，因为有房子的人，毫无疑问他是有钱的人，有钱的人会更加有钱，然后没钱的人没买房子的人，就会更加贫困，它就会拉开整个社会的整个财富的这种鸿沟，会越来越大。”

当时我就在思考一个问题，明年房价是不是还会继续上涨？

从这几位网友的反应中，多少也说明，高房价给大家带来的心理冲击还是比较大的，不仅改善住房的梦难以实现，而且还会影响到社会财富的分配。

不管是买了房的还是没买房的，房价高涨让大多数人都乐不起来。一般来说，住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围，6-7倍以上居民购房就已非常困难。就这样北京的房价在2009年疯狂上涨了一年。

在2010年4月国家出台了京12条抑制房价，这时北京的房价出现了转机，有分析师预测，北京的房价将立即停涨，预计在年内出现下调30%的可能，多数专业人士认为7、8月份北京房价可能出现全面松动。

2010年7月4日，在全国国土资源厅局长座谈会后，国土资源部部长徐绍史表示，“现在总体局面是向好的，但积极参与房地产调控一定不能放松。”“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”

徐绍史的这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。

在上述座谈上，徐绍史还表示，下半年国土资源部门将继续积极参与房地产调控，各级国土资源部门要按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。主要措施是，根据年初供地计划，继续保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。

与此同时，在日前召开的2010房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。

这已是国土资源部官员近半个月内四度就楼市调控表态。

此前，6月18日-23日、6月28日，国土资源部副部长贠小苏、国土资源部部长徐绍史先后在相关办公会议上表示，房地产用地管理调控仍是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务，全系统要坚定主动参与房地产用地调控的决心，进一步加强房地产用地管理和调控。

另外，住建部有关负责人也对《人民日报》表示，各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。

在楼市买卖双方博弈胶着之时，如此密集的官方表态引发市场猜测，政府对房价下跌和楼市全面调整也许已有准备，在政策达到效果之前，楼市调控或许不会放松。

根据中国房地产指数研究院的7月2日发布报告称，受4月新一轮房地产调控政策影响，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。同时在他公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》报告中显示，目前购房者观望心理严重，对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成。

不过，根据华泰联合证券的跟踪研究，房地产开发商主动价格调整可能比市场预期更晚。华泰联合证券对北京楼市的调研显示，北京目前新房市场明显降价的项目不多，部分楼盘的定价甚至仍具有较强的进攻性，如太阳公元、山水文园、屯三里不但未降价，前两个楼盘在售楼栋仍然为开盘以来的最高价。

据博览财经资讯的研究预测，七八月份，房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面，市场数据方面将进入“量价齐跌”的状况。

不过，从跌幅上看，博览研究员认为，三季度将出现“钝刀割肉式”下跌，即幅度不大的持续下跌：7月份，打折优惠继续蔓延，二线城市降价将成为舆论的焦点，但房价总体仍稳定在高位；而经过7月的发酵之后，供需逆转与资金缺

口逐渐明朗化。八九月份总体房价的下跌速度将会有所加快。

博览研究员分析说，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。

此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。

但博览研究员预测说，延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。

但是我同时注意到，北京已开始向郊区县修城铁。这样可以方便郊区的人进城方便，随着向郊区的发展，郊区的房价却在迅速的增长。比如9号线，从丰台到房山，其所经过的新盖小区价格不降反增，有的甚至从4000多元，直接升至12000多元。虽然城里的价格有所下降，但是我们并不能忽视郊区房价的上涨。通过调查我发现，许多城里的上班族因为买不起城区的房子，现在已经开始关注到郊区的房子，因为郊区房价相对城里来说价格低廉。如果交通比较便利，那么住到郊区就比住到城区划算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊区买了房子，因为郊区的空气相对来说比较好，老人们一般喜欢清静一些的地方，而城区就显得比较吵闹了。综合以上的原因郊区的房价正在迅速增长，虽然价格和城里的房子还有区，但是房价上涨速度不容忽视。

随着北京一手房房价的上调，二手房的价格也是一路上扬，有人说租价的飞速上涨比房价上涨更让人担心，还有人说租价涨势难以维持。对于租价突然间的爆发式增长众说纷纭，那么北京租赁市场的整体状况如何？租价在上半年发生了怎样的变化？涨幅趋势是怎样的？不同区域租价呈现怎样的特点？

2010年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格指数依旧保持向上走势，月租金价格已经突破了08年奥运会期间北京月度租金高点。上半年全市租金均价为2713元/月,同比去年同期的2322元/月上涨了16.84%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了向下调整的态势，进入到今年的1月以后指数走势呈现稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内其可能将继续维持这一状况。

从城八区住宅租赁市场来看，2010年上半年城八区租赁均价达到了2792元/月，与去年同期的价格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅为14.70 %。从各具体区域来看，东城、宣武、朝阳、丰台以及石景山区涨幅相当明显，其上涨速度高于同期内整体市场水平。

市场中的租金价格出现了持续上涨。一方面，租赁旺季中区域供需关系的变化决定了价格变化的走势方向；另一方面，近一段时间以来国内宏观经济表现一般，粮、油、菜价的快速上涨使得通胀的压力不断增大，令部分业主在定价时向上调整了租金水平；此外，去年以来租赁市场一直处于奥运后的调整期。08年末09年初因为经济的不景气让市场中的求租者承租能力下滑较快，业主为了避免空置选择降价出租。而随着09年中经济走势从低谷开始回升，出租方开始重新制定先前较低的承租价格。最后，虽然房价在现阶段出现了下降，但是前期房地产价格的快速上涨，租金售价比出现了失衡，租金价格仍有与房价联动的补涨

效应。

伴随着房地产交易市场的冷淡以及CPI的不断走高，租金水平的大幅上涨将不可避免。但是目前租赁市场中的主要客群年收入能力多集中2-8万/年，其年龄结构也相对较低。如何能通过行政手段解决中低收入群体或大学生毕业求租将成为短时间内政府部门应当重视的问题。否则放纵租赁市场租金过快上涨，而不采取适当的应对手段将很可能会让全市的租赁市场步入房地产交易市场价值偏离的后尘。

从今年上半年住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，为36.34%；海淀其次，约为21%。朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的近六成。此外租赁成交第三大区域--丰台区成交比重上升到了近14%。造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区作为租赁市场的主体，因为区域的面积很大，可供出租的房源数量相对较多，因此成为市场的主要成交密集区域；另一方面，虽然在轨道交通、城市轻轨等城市新型交通工具的推动下租赁热点区域有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。

由于去年北京地铁四号线的开通、CBD东扩、金融街的西进、第二机场选址的确立以及新南城规划的制定，带动了市场中新的承租热点产生。受益到城市规划建设的影响，朝北板块、四季青以及南苑等区域今年以来区域租赁市场相对较为活跃。根据二级区域的具体表现来看：市场中中关村、西直门、东坝、驼房营、垡头、旧宫等区域成交量价涨幅较大。中关村、西直门主要是受到大学生毕业或求学因素拉动所致。成交量较去年同期上涨了1.74%，租金水平则上涨了近13%。东坝、驼房营等区域是因为CBD东扩后，区域位置更加接近核心区，同时其相对低廉的租金价格形成了洼地效应，吸引了大量CBD工作的中低收入群体。

2.房价分析汇总 篇二

回顾我国房地产市场的发展, 早在2008年, 中央政府就已经意识到房价过高、房价上涨速度过快已经在一定程度上影响了经济发展, 并出台了一系列的房地产调控政策, 意图遏制这种现象, 但由于美国金融危机的爆发, 为了避免经济发展停滞, 中国政府宣布实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策, 并出台了投资规模达4万亿元的扩大内需、促进增长的十大措施, 试图调控房价的努力就此中断, 房价继续一路高歌猛进, 直至今年3月份, 国务院出台了旨在调控房地产的“新国十条”, 在一系列政策组合拳的打击下, 商品房和二手房交易量直线下跌, 房地产市场不复昔日的火爆, 更有不少人士预测, 房价就此进入下行通道。“新国十条”实施已近半年, 其实际效果似乎并不如先前某些人士预测的那样, 目前虽然房屋交易量依旧持续走低, 但房价下降并不明显, 除了京沪穗等一线城市的房价略有下跌, 其他城市的房价依然维持在高位, 甚至有些城市的房价还出现了上涨, 由此看来, 中央政府做出的努力, 实际效果并不明显。对如此情况, 笔者尝试做出一些自己的分析。

首先, 众所周知, 我国政府官员的业绩考核中, 当地GDP是一个非常重要的指标, 甚至有些地方出现了唯GDP论的极端情况, 地方官员自然提高本地GDP作为工作中的重中之重, 而房地产业的产值在GDP中占有较大比重, 房价上涨对GDP数据的推动作用不言而喻。其次, 随着房地产市场的发展, 土地出让金收入日益成为地方财政收入的主要部分, 房价上涨, 土地出让金收入自然水涨船高。由以上两点, 我们可以推断出, 地方官员并没有动力去抑制房价, 甚至有些地方官员是希望房价继续走高的。“新国十条”中提到, 地方政府需要推动保障性住房建设, 对于这一点, 除了某些经济较为发达的城市, 我国的大部分城市由于历史原因, 在基础建设上的欠账较多, 目前的地方财政收入大多投入城市基础建设中, 地方财政很难有余力承担保障性住房建设的任务, “新国十条”中促进较低价格的房屋供给的举措难以实现。虽然“新国十条”中针对住房贷款的政策效果明显, 使得购房者数量下降, 但目前开发商手中并不缺乏资金 (可通过上市房地产公司的财务报告得知) , 即便潜在购房者持币观望, 开发商也不急于降价售房;二手房交易的情况与之类似。所以我们看到了现在这种商品房及二手房交易量持续走低, 而房价依旧高企的现象。如果地方政府官员的考核模式和地方财政收入形式依旧没有改变, “新国十条”这样旨在治标的政策是难以实现房价下降的目的的。

将此次房租价格上涨归咎于房地产中介的炒作, 实在有失偏颇。目前我国的租房市场上, 并不存在一个可以垄断市场的中介商, 操纵市场价格也无从谈起。第一, 前些年我国一直存在着租售比过低的情况, 有些城市的租售比甚至达到1:600, 房价已等于600个月的房租, 远低于1:300的国际基准线, 这也是很多人认为我国房地产存在泡沫的重要依据, 其实由于儒家文化的影响, 东亚地区居民对房产的需求要高于西方国家。通过观察日韩房地产业的情况, 我们也可以发现这一点, 所以租售比1:300的国际基准线未必适用于我国。但不得不承认, 前些年我国的租售比的确偏低 (明显低于一年期定期存款的利率) , 这次房租价格的上涨, 部分可视为房租价格的调整。第二, 我国的经济政策首要任务是保证就业, 这种政策选择导致我国一直存在着较大的通胀压力, 加之4万亿投资计划的逐步实施, 货币发行量增长较快, 09年货币投放同比增加超过了20%, 通胀压力进一步显现, 我们也可以从粮食、副食和日常用品的价格上涨中体会到这点。这样大背景下的房租价格上涨, 其实是有其相对合理性的。第三, “新国十条”政策的出台, 抑制了一部分居民的购房需求, 他们有着实际的住房需求, 因此不得不转向租房市场, 从而推动的租房需求的增加, 进一步抬高了房租价格。

综上所述, 我们可以发现, 目前我国所存在的房价、房租价格过高的局面是历年来货币政策和财政政策积累形成的, 要想改变这种局面, 中央政府需从地方官员考核制度、地方财政收入制度等诸多方面入手, 施以综合性政策, 可谓任重道远。

摘要：针对“新国十条”政策出台后, 房价并未实质下跌, 房租较大幅度上涨的情况, 从GDP和土地出让金着手, 分析得出目前我国地方官员考核模式和地方财政收入模式是房价房租走势的内在原因。

关键词：房价,房租,上涨,GDP,地出让金,地方官员考核模式,地方财政收入模式

参考文献

[1]调查:你对未来房价走势怎么看-[EB/OL].新浪调查, 2009-5-1.

[2]房租, 又一个“绿豆”-[EB/OL].央视新闻1+1, 2010-7-2.

3.武汉房价上涨诸因素分析 篇三

【关键词】房价 上涨 土地价格 居民收入

一、近年来武汉房价发展的现状及其影响

自从1999年武汉施行“招、拍、挂”制度,武汉房价就开始趋于上涨态势,2000年武汉实行市场化商品房制度,土地储备制度步入轨道,这些政策刺激了房價的抬升。在各种因素的综合作用下,2003年开始,武汉房价大幅度地上涨,以后每年以超过20%的速度增长。

2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元,同比增长25.6%,商品房销售面积为1135.41万平方米,同比增长18.2%,商品房综合销售均价为4706.26元/平方米;2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元,同比增长24.1%,武汉市商品房销售面积为626.61万平方米,同比下降44.8%;商品房综合销售均价为5148.13元/平方米,同比增长9.4%;2009武汉房地产市场销售总面积为631.9万平方米,同比增长119%,销售总金额为325.9亿元,同比增长112%,成交均价5378.3元/平米,上涨5.5%。这些数据共同反映的是武汉房价上涨明显偏快。

近年来武汉房地产投资强劲,销售状况保持旺盛状态,需求大于供给,房价上涨较快,空置房大量增加,房地产结构急需完善,开发区和老城区的发展不平衡,居民住房压力加大。这尽管加快了武汉经济的发展,促进了武汉综合实力的提高,但也导致了一系列问题,经济发展过度依赖房地产业的带动;高昂的房价加剧了人们的生活负担,引起了社会的不满情绪,不利于社会的和谐;房地产业投机现象明显,大量的房屋空置,造成资源大量浪费等。

二、回归分析下的武汉房价上涨的影响因素

近年来武汉房价上涨过快有着诸多重要的因素,主要表现在土地价格上涨;居民收入的增加等,本文选取了对武汉房价影响相对较大的几个因素做回归分析。

本文选取的数据来自《国研网》教育版数据库、《中国统计年鉴》以及武汉市统计局网站。考虑到武汉房价大幅度上涨始于2003年,又由于2009年和2010年相关数据不可得,故样本区间选择为2003—2008年。考虑到相关变量分析涉及房屋销售价格指数(xsjg)、土地交易价格指数(tdjg)、房屋租赁价格指数(zljg)、人口数量(rksl)、人均可支配收入(rjsr),为了消除或减轻可能出现的异方差,本文对房屋销售价格(xsjg)、土地交易价格(tdjg)、房屋租赁价格(zljg)以2004年为基期做同比指数化,人口数量指数(rksl)是指武汉市常住人口数量,人均可支配收入(rjsr)指全市平均实际可支配收入水平。这样变化显然不会影响分析的结果。

本文以下所使用的软件都是Eviews5.1,可得如下回归结果:

xsjg=-27.068+1.406tdjg-0.311zljg+0.004rksl+0.002rjsr

(-0.17)(2.45)(-0.40) (0.02) (2.33)

(0.87) (0.07) (0.70) (0.98) (0.08)

很明显,房屋租赁价格指数(zljg)和人口数量(rksl)这两个自变量不显著,其中人口数量(rksl)的p值高达0.98,故需要将原方程做一定调整。首先去掉人口数量(rksl)这个自变量,回归结果变为:

xsjg=-24.036+1.415tdjg-0.321zljg+0.002rjsr

(-0.33)(4.00) (-0.60) (4.29)

(0.76) (0.01) (0.57) (0.01)

经过变形的方程比原始方程更符合实际情况,但该方程中房屋租赁价格指数(zljg)这个自变量仍然不显著,进一步调整后方程变形为:

xsjg=-65.476+1.524tdjg+0.002rjsr

(-2.51)(5.29) (4.63)

(0.04)(0.00) (0.00)

从方程中看,房屋销售价格与土地交易价格和人均可支配收入水平密切相关,两个自变量土地交易价格指数和人均可支配收入水平的p值均接近于0。而且土地交易价格指数(tdjg)的符号为正号,表明随着土地价格的增加,房屋销售价格将上涨,同理,人均可支配收入(rjsr)的符号也为正号,表明随着人均可支配收入水平的增加,房屋销售价格同样上涨。比较而言,两者的系数一个为1.524,一个为0.002,很明显,土地价格对房屋销售价格的影响远远大于人均可支配收入水平。从统计意义上来考虑,调整后的R2值为0.99,F统计量423.63,其p值接近于0,d-w统计量2.37,方程拟合优度高。因此我们认为,以上模型基本能够反映武汉市房屋销售价格上涨的主要原因。

通过以上分析可知对武汉房屋销售价格上涨影响最大的因素是土地交易价格的上涨,其次是人均可支配收入的上涨。当然房屋销售价格的上涨是多个复杂的因素共同作用的结果,在优先考虑土地交易价格上涨和人均可支配收入的提升这两个因素的同时我们也不能完全忽略其他因素的影响力。因此,可得如下分析结果。

第一,土地供给限制下土地交易价格的上涨是房价上涨的关键因素。武汉市自实施土地储备以来,地价占房价变化比率逐年增高,从2003年的47.9%上升到2005年的62%,2004年武汉平均楼面地价为每平方米1259元,同期武汉市商品房平均售价为每平方米2668元,地价房价之比为0.472:1。可以看到,地价几乎占到房价的一半,充分说明地价是支撑房价的主要力量。

由于土地是一种特殊的商品,受制于政策,使用权和所有权人为剥离,土地买卖具有强烈的垄断性质。因此土地价格不是完全由社会必要劳动量决定的,而主要由收益——土地获利能力决定,而影响土地收益的主要因素是土地的区位、社会政治经济环境与市政基础设施投入程度及土地开发利用集约程度等。区位优势较强的土地价格不仅使自身价格上涨,也间接带动全市地价的上升。而好地段的土地是短缺的,土地的有限使得土地价格上涨,这必然又加剧房价的上涨。例如越是繁华地段,土地交易价格在房价中所占的比重越高。另一方面,随着经济的进步,在房地产价格构成中,劳动力价格、建筑材料价格在总价格中的比重会越来越小;而土地则不同,由于土地供给缺乏弹性,越加以开发土地越短缺,进而土地交易价格越高,其在房价中所占比重也必将越来越高。

同时,出让土地是地方政府财政收入的重要来源,政府有利用有限的土地抬高价格的动机。土地价格上涨是不言而喻的,这又必将加剧房价的上涨。

第二,居民收入普遍提高和高收入群体的投资刺激。2007年,武汉市城市居民人均可支配收入为14357.64元,较上年增长16.2%,城市居民人均消费支出为10600.00元,较上年增长15.4%。2008年,武汉城市居民的人居可支配收入为16712.4,较上年增长36.6%。城市居民收入的普遍提高,房产固有的保值和增值属性,使居民在一定程度上倾向于对房产消费或投资。

尽管武汉居民的收入增加在一定程度上刺激对房产的需求,但收入上涨的幅度显然跟不上房价上涨的幅度。根据计算,武汉的平均的月工资水平在2000元左右,而房价目前达到平均6000元/平方米左右,房價收入比达到9.2,这显然超过国家机构公布的4.1—6.1的区间。如此大的收入比为什么房价还会大幅度的上涨。显然,一般的工薪阶层仅仅依靠工资是不能够构成有效的购房需求的。必然是部分人群一人购买几套住房的结果。有关数据表明,武汉的商品房的销售不同程度的增长,高收入群体的投资带动是很关键的原因。高收入群体购买2—3套房子扩大住房的需求。所以尽管房价收入比远远不能消化高房价,但商品房依然有市场,进而可以维持甚至加剧房价的上涨。

当然,房价的上涨是多因素共同作用的结果,除去以上两个最重要的因素以外,人口数量的增加、投机性动机的推动、基础设施建设的刺激和羊群效应下的心理恐慌等其他各因素对房价的上涨也有自身的影响,限于篇幅,本文不再详细分析。

三、结论及建议

据以上分析可知,近年来武汉房价的上涨是不可忽视的,过热和背离理性的上涨存在极大的隐患。为了遏制房地产泡沫的出现,政府要进一步科学、合理的调控土地供给,进一步完善“招、拍、挂”制度,从根源上控制土地价格过快的上涨;完善住房供应政策,进一步加大廉价房的建设和供给;打击投机,遏制投机性炒作,建立健全房地产信息发布制度,加大对房价价格的监控;扭转信息不对称带来的效率损失,引导居民理性消费;发挥税收的杠杆作用,实行物业税试点;加强武汉城市圈建设,活跃武汉经济,提高居民的收入,实行可行有力的政策措施缩小居民收入差距;并且要寻求其他的创新和节能行业经济增长点,使武汉经济长期在理性、良好方向下平稳发展,为中部崛起贡献力量。

【参考文献】

[1] 郑光辉:房价与地价因果关系实例分析[J].中国土地,2004(11).

[2] 张晋生:房价高涨的市场结构及体制因素分析[J].经济与管理研究,2005(6).

[3] 许经勇、马原:当前房地产价格走势与宏观调控策略选择[J].经济学家,2005(5).

[4] 茅于轼:房价与结构问题的祸因[J].城市开发,2006(9).

[5] 陈劲超:对症下药是宏观调控的关键[J].城市开发,2006(12).

[6] 赖芨宁:房价上涨背后的消费观念与投资需求[J].发展研究,2006(11).

4.利用均衡价格理论分析房价 篇四

摘要：近年来，中国房地产业迅速发展，房价更是呈快速上涨、逐年攀升的态势。为了稳定与百姓息息相关的房价问题，政府采取了许多措施来控制房价，其中便应用了均衡价格理论。

关键词：房价高涨、均衡价格理论、政府政策、供求关系

一、中国房地产现状

随着中国经济的发展和人们生活水平的提高，我国人均居住条件不断改善。我国房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔在房地产业发展，在我国的经济建设和发展。因为部分地方中起着不可忽视的作用。近几年房地产业更是迅猛发展，房地产行业的竞争也日益激烈。在次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？

在政府、开发商、炒房族等因素干预下，国内房价涨势远远超出理性，以一边是无人购买的闲置房屋，一边是纷纷开盘的新工号，一边是飙升的房价，一边又是无房可买的尴尬…投资快速增长，项目遍地开花、供应结构失调、空置率居高不下、房价持续增长、收入房价比超出警戒线等问题使国内“房地产泡沫”的呼声日高。有人指出中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳破。房地产泡沫破灭会导致金融危机，引发社会危机，影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例。有效需求不足，一味提升房地产的价格只能使中国房地产市场的泡沫越吹越大。这一现象对百姓的生活也产生了巨大影响，百姓对房价问题也十分关心。而中国各大城市不断走高的房价已然成为目前最受关注的政策问题。

二、政府干预房价

鉴于房价和房地产发展存在的问题，中国政府充分认识到房地产价格继续快速上涨的严重危害，因而政府不断采取措施来控制房价，谨防楼市泡沫增加。在2010年里就有多项针对房地产的调控策略。例如：一，四部委全面叫停第三套住房公积金贷款。中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成；二，中国出台措施巩固房地产市场调控成果。国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；三，国土部住建部出重拳，闲置土地一年以上禁拿地。土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理

调控，积极促进房地产市场继续向好发展。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房；四，央行年内第三次上调存款准备金率。2010年5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但结果可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但仍然在大幅增长中。以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;但在2009年中期，房价又出现直线飞涨。进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。

三、理论应用

以上政府采取的措施中有许多都应用了经济学中的理论知识，例如均衡价格理论，在西方经济学中，均衡这个概念被广泛用运。

均衡的最一般意义是指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态。在西方经济学中，一种商品的均衡价格是指该种商品的市场需求量和市场供给量相等时的价格。从几何意义上说，一种商品市场的均衡出现在该商品的市场需求曲线和市场供给曲线相交的交点上，该交点被称为均衡点。均衡点所代表的状态便是一种买卖双方都感到满意并愿意持续下去的均衡状态，它是在市场的供求力量的自发调节下形成的。当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量和供给量不相等的非均衡状态。

当今中国房价的形势正是脱离了均衡，出现了非均衡的状态，虽然一般来说在市场机制的作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐步消失，实际的市场价格会自动回复到均衡价格水平，但是房价在许多人为与隐藏因素的影响下，不断的高涨，没有下降的征兆。对于商品房而言，要其价格在较大程度上能反映其生产成本而不是大大高于生产成本，这意味着，市场上供给是非常有弹性的、能对价格的上涨做出明显反映的，因为只有这样，长期中那个不存在超额利润的均衡点才能实现。而这显然不是中国的现实。认识到这一点即意味着，在中国目前的市场格局下——指供给缺乏弹性，因此不能随需求的增长而增长——商品房的价格与生产成本没有直接的关联性，而主要是由需求决定的。消费者的支付意愿越强，市场上形成的均衡价格就越高，它与生产成本的关联性越小。反映到开发商的利润上，则意味着更高的超额利润。在我国很多地方，都把房地产当成支柱产业来发展，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税费收入巨大，因此，地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。由此可看出，房价的高涨与购房者、开发商、地方政府有着密切联系。郎咸平说过：中国楼市产生泡沫，是中国的投资商环境持续恶化早成的。

因此，政府为了保持社会稳定，保证人民生活，国民经济持续稳定发展，履行其职能，必须干预房地产行业的发展，用政策措施来控制房价飞涨，缓解因为房价而引发的一系列社会矛盾，促使房地产市场能重新回到均衡状态，令房价降到一个合适的均衡价格，达到供求相对平衡。

四、小结

中国的经济非常特殊，它是过热和过冷同时存在的。过热的原因是我们的资金被误导到了某些特殊的工程，那么其他的就过冷。你一旦走到这一步，就必然产生它的必然结果：

一、宏观调控失控。

二、通货膨胀。从供需双方的发展趋势来看，短期内，需求会受到一定的影响，房价下跌的可能性不大。但在宏观调控下，投资者会更理性地区分析投资收益，这部分需求会有所下降。从房地产市场主体的行为来看，目前房价下跌的动力不足。因此，中国政府在制定更改新的措施时必须根据中国的实际，整顿房地产行业存在的不良问题，稳定房价，并合理运用供求关系、均衡的经济理论来改变中国房地产市场目前的情况，使房价与居民的收入水平相适应。

参考文献：

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【2】 莫志宏 《中国高房价问题：基于供求均衡原理的分析》 北京工业大学

学报

【3】 梁学庆 黄辉玲 《我国房地产市场分析》 东北农业大学学报

【4】 郎咸平《房地产现状及发展趋势》

【5】 中国统计信息网

【6】 王世平钟长清 《浅析中国房地产泡沫经济》（《当代经济》2010年12

5.近几年中国房价上涨的原因分析 篇五

这几年来，中国的房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，为社会各界所关注，稳定房价也成为宏观调控的主要目标。

大家都知道，住宅市场是房地产市场中的最大市场，经过十余年的发展，我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显增长，产品类型也不断推陈出新，但值得关注的是，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者的实际需求出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险的信号。

近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地产过热提出各种质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此，调控的效果仍不显著，有些城市房价反而涨得更快，其原因应该说是多方面的，其中既有经济方面的，又有心理预期和消费文化等非经济因素。

经济原因：

首先，当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺陷，即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。

其次，新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升，既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比，无论是房屋的户型，还是小区配套及环境的营造，都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是“小康型”住宅。

第三，房地产供给结构不合理。目前，在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。

第四，多种住房需求旺盛。一方面，房地产市场存在巨大的真实住房需求，其依据是：随着经济的发展，我国城市化水平将大大提高，在此期间将有大量人员从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题；还有城市房屋拆迁建新的过程中存在大量的被动需求，另外我国每年新婚家庭有相当一部分有购房需求；而且普通高校毕业生人数逐年增加，这些人中相当一部分在未来几年内都将产生购房需求。

另一方面，当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。

在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意

炒作，加上个别媒体不加甄选，大加渲染，使部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨。

心理预期：

以上主要是从成本和供给关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

消费文化：

在中国，拥有房产是历代秉承下来的传统，中国人将拥有住房看成是人生的极大追求，认为家财万贯终会耗尽，只有房子是可以父传子，子传孙，代代相传的资产，没有房子就意味着没有“家”，就成为流离失所的人，就像是没有根的树。家在中华民族的心中是稳定、温暖、和谐、团圆的象征，是组成家庭的首要必备之物，它不单纯是一个遮风挡雨的住处、一个休息的地方，更多的是被赋予了精神层面上的意义，就像我们常把家形容成是心灵的港湾，是养老归终、落叶归根的去处，“家”在中国人的眼里是任何物品都无法替代的，也正如此，中华子孙对个人住房的追求从未停歇过。

然而怎样应对房价的上涨呢？

6.房价分析汇总 篇六

关于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》分析

一.背景与目的：

1.背景

今年1月初国务院下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》曾一度缓解房地产过热的现象。但由于房交会的拉动作用近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。此《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》）就是在这一情况下发布的。

2.目的通过实行更为严格的差别化住房信贷政策，加强市场监管，增加住房有效供给，来达到抑制房价增长速度，降低金融信贷风险，解决部分城镇居民居住问题，防止各别投机性的行为的目的。

二．监管部门与影响行业：

1.稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核。可以看出此次通知的监管部门为省级人民政府。实施部门为人民银行，银监局，住房城乡建设部与财政局。

2.具体影响的行业为金融业与房地产业。

三．《通知》控制手段：

1.提高贷款首付款，提高二套与三套房购买贷款利率

（1）购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%。

（2）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（3）对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

评（张寅生）：根据微观经济学原理市场供给量的增加需要一个渐进的过程，短期内难以达到质的变化。所以中央试图通过对需求的控制来达到控制价格的目的。提高贷款成本对房地产市场有打压作用，在短期内降低了金融风险但远期效果待观察。

2监管力度加大

（1）赋予商业银行的权力

商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（2)赋予地方政府权力

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

(3)税收部门义务

税务部门对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

(4)从土地招拍挂制度控制房价

采取“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式综合评标其实就是不再只是单一地考虑开发商的报价，而是综合企业的资信、建设方案等多方面标准。○

（国土部2010年4月13日印发《保发展保红线工程——2010年行动方案》提出，细则未出台）一次竞价与双向竞价还未出台相关文件待后续关注 ○

评（张寅生）：从政府调控手段来看主要是通过对需求的压制使房地产价格趋近于价值。但是从长期来看其反弹会更加凶猛。

3.从供应关系上控制房价

1要增加居住用地的供应总量。○

2处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。○

评（张寅生）：

提高土地供应量对市场供应面是利好消息，但是根据房地产开发周期（平均一年半以上），需要一年至两年后才能看到效果。

闲置房地产用地是一种较模糊的概念，现今的房地产开发以分期来开发，一个大的房地产项目开发周期需要五年以上，开发1期时其他区域的开发当然还需要几年的时间，这些未开发的已规划的土地就不能

2基本上是空条文。算是闲置房地产用地。所以○

四结论

1.本次《通知》对房地产一级市场直接影响是在未来增加居民用地的供应量，但是需求量依然很大供不应求的现状在短期内难以改变，所以影响不大。政策面的影响是改变招拍挂制度，以期更加公开透明，来平抑投机。

2.通过对银行房贷政策的调整和赋予地方政府限房权限直接打压了二三级市场。

7.合肥市区房价变动影响因素分析 篇七

一、合肥市房地产价格变动情况

近年来, 由于我国城市化进程加快, 我国大部分地区房价呈上升趋势, 合肥也不例外。2006~2009年合肥平均房价从3, 302.7元/平方米涨到4, 232元/平方米, 同比增长28.16%。根据CRIC系统监测, 从2006年开始, 合肥环线商品房成交均价呈现出不同程度的增长, 如图1所示。 (图1) 就具体数据来看, 其成长趋势表现为以下几个特点:

(一) 各环线商品房成交均价均呈现出大幅上升态势, 离市中心越近的成交均价增长越快。一环内2006~2009年商品房成交均价年均增长率为10.71%, 一二环为10.67%, 二环外为9.97%。

(二) 环线商品房成交均价的差距正在扩大, 离市中心距离越近, 差距越大。2006年一环内与一二环商品房成交均价相差677元, 2009年两者相差898元;2006年一二环与二环外商品房成交均价相差464元, 2009年两者相差673元。

(三) 离市中心越近的位置, 相对价格越高, 市中心地段的价值在整个合肥城市环线布局中的优越性初见端倪, 但一二环、二环外的价格区间仍然比较集中, 没有拉开显著的级差。2 0 06年一二环商品房成交均价是一环内均价的83.13%, 2 0 0 9 年是83.06%;2 0 06年二环外商品房成交均价是一环内均价的71.57%, 2 0 0 9年是70.37%。

二、合肥房地产价格变动的影响因素

(一) 合肥城市化进程加快带动房价上涨。

2008年中部六省省会中, 合肥的均价在4, 000元/平方米左右, 相对来说发展还是比较平稳的。但近年自合肥大建设以来, 因为城市基础设施发生脱胎换骨的变化, 城市化进程等加快。高架的建设、滨湖的发展、轻轨的修建、建设区的新面貌等都证实着这个城市在飞速上升中。加上外来人口的不断扩张也增加了房屋上的刚性需求以及城市居民自我提高中的改善型需求。在这样的大环境下, 房价必然受其影响。按照合肥城市规划, 到2010年城市人口达到300万, 城市化率达到62%, 目前距离这个目标还有很大的距离。如果能够完成整个规划, 合肥现在每年以20万人口增长以及一些流动人口, 会给房地产业带来需求量。

(二) 二手房交易减免税费政策的影响。

2008年的金融风暴使全国各产业都受到很大的挫折。进入2008年, 日益趋紧的信贷政策使合肥不少房产商都遭遇融资“难题”, 在紧缩货币政策下, 银行几乎无一例外地收缩公司贷款, 削减了对房地产企业的开发贷款。2009春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策, 由于与2008年相比货币政策较为宽松, 使二手房交易迅速的活跃起来, 同时也带动了一手房和新房的交易上升。2011年货币政策又转变得有所紧缩, 通货膨胀的形势也日益严重, 随着用工等各个方面成本的增加, 房地产市场也必然面临尴尬的局面, 2011年的房地产形势不容乐观, 以至于二手房市场不容乐观。

(三) 供需矛盾造成房价上涨。

随着人们生活水平的提高, 人们对住房的需求大大提高, 小居换大居, 旧房换新房, 许多百姓积极的改善自己的住房条件和居住环境, 城市新增人口对住房的需求, 城市改造拆迁, 对一些发达地区的沿海城市来说, 房屋的购买者有一部分人是来自其他城市, 甚至国外。这些都壮大了新房购买者的队伍。使得供求关系失衡, 形成供需矛盾, 使得房屋价格不断上涨。

(四) 开发商之间的竞争, 购房者之间的竞争。

在一个收入不断拉大的社会里, 理论上房价应该很低, 房价应迅速下降, 但迄今为止房价并没有形成快速下降的局面, 而是形成不断上涨, 其原因是房产开发商之间的相互竞争、购房者之间的竞争, 都会抬高房价, 百姓或主动, 当然更多的是被动地接受房价过高的这个情况。

(五) 购房者畸形的消费观念。

一是居民的自住性的需求;二是富人的投机需求。房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房者非理性消费, 过分强调房屋投资、增值的附加功能, 面对奇高的房价, 现实是全民参与囤房、炒房, 因为囤房、炒房在所有投资中收益是最大的。这样的消费观念只会促进房价上涨。

三、促进房地产市场健康持续发展的对策建议

房价居高不下, 高房价增加了百姓的顾虑, 制约了百姓的消费, 作为支柱产业, 住房问题解决的好坏直接影响国民经济的持续发展和社会的安定团结。

(一) 增加中低价位住房的供应量, 限制开发高档住宅房。

鼓励廉租房、经济适用房、普通商品房的供应量, 大力发展低价房, 保证买不起房的老百姓也能安居, 通过分流购房者来保证房价不会被操纵。对政府部门来说, 控制房价过快增长的一个行之有效的办法就是控制高档次住宅项目的开发, 鼓励开发商兴建能满足多数百姓需求的廉租房和面积相对小的住宅项目。通过大力发展低价房, 解决房地产市场价格居高不下的问题。中国人口多, 土地资源相对稀缺。在这种情况下, 政府部门应进一步限制别墅类等高档住宅的兴建, 多为百姓提供一些房屋造价适中的住宅。

(二) 加强房地产市场的规范化管理。

合理制定有关政策, 政府不能仅仅是出台文件, 更重要的是落到实处, 强化公众对房地产开发实施的监督, 加快对规划审批的监控体系建设, 进一步健全对房地产、市政公用市场的监督制度, 加强对土地、建筑后续工程的监管。对发现的问题要严肃处理, 对房地产公司的违规行为要有统一的法律规定, 要加快廉租房建设, 为广大生活困难群众提供便利住房。另外, 也应积极科学、合理地引导舆论, 提高房价的透明度。

(三) 调节好住房供求关系。

现实楼价已持续上涨, 最大的原因是供不应求, 在我国住房实行市场机制的同时, 就应该建立住房宏观调控机制, 调节好供求关系, 使其保持稳定、健康、持续的发展。一是使住房总供给与总需求保持基本平衡;二是解决地区之间住房发展不平衡的状况, 使我国住房走上正规的发展轨道。

(四) 建立科学的土地供应制度, 制止炒地现象, 有效降低地价。

建立科学的土地供应制度, 通过制度和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构, 降低土地出让金收益, 以降低房价中的土地开发成本, 提高普通住房用地的供应量。

(五) 发挥税收政策, 抑制高房价。

为有效发挥税收政策对房价的调节作用, 切实达到长期稳定的效果。房产税作为国家调控人民住房水平的, 必须制定完善统一的征收标准, 从法律层面上固定下来, 以达到长期稳定调控的效果。合理征收房产税, 切实保护百姓的合理住房需求。房产税征收税率过高, 不利于房地产的长远发展, 更不利于满足人们的住房需求, 税率太低, 达不到控制房价过高的目的, 从长远利益考虑, 征收房地产税应该是按照当地工薪阶层的平均工资水平为基准。为有效发挥税收对房价的调控作用, 需要合理选择税收制度, 优化税制结构, 完善税制体系, 增加地方政府的财政收入;缩小贫富差距, 促进社会和谐发展。

摘要：2006年以来, 合肥市区房地产价格总体呈上涨态势。本文结合合肥市区实际情况, 对影响房地产变动的主要因素进行分析, 进而提出促进房地产市场健康发展的对策建议。

关键词：房地产价格,规范市场,政府宏观调控

参考文献

[1]葛百.合肥市环线房价趋势分析[J].易居中国克而瑞, 2009.

[2]朱富强.论中国房价问题的现状与本质[J].广东商学院学报, 2008.6.

[3]熊艳.我国房地产价格影响因素研究[J].金融经济, 2009.2.

[4]白霜.房地产价格决定的因素分析[J].财经问题研究, 2008.8.

8.房产税分析与房价调控政策探讨 篇八

关键词：房产税 税负转嫁 税收调控 税制改革

一、前言

国家统计局2014年1月17日公布的数据显示，2013年70个大中城市新建住宅销售价格连续第12个月同比上涨，平均上涨9.9%，多数城市未能完成2013年房价控制目标。其中北京、上海、深圳和广州等一线城市房价同比涨幅为16%、18.2%、19.9%和20.1%；这是自2012年6月以来环比19个月上涨，但涨幅自去年9月起持续收窄，缩小至0.4%。

中共十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：要“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。改革财税体制，加强房地产市场调控和保障性住房建设等被提上日程。

税收是调控房地产市场的有效经济杠杆之一。研究房产税的性质及流转环节税负转嫁与税负归宿，比较房产保有环节房产税的性质和特点，对于确定税收着力点和税收水平的调整程度，制定正确的税收调控政策非常重要。

二、房产流转过程中的税收分析

现行房产税负的特点是“轻保有重流转”，保有环节仅占0.15%，流转环节却高达14%，但流转环节的“重税”并没有抑制住房价过快上涨，反而出现了“悖反效应”。在流转环节征税的目的是增加卖房者的交易成本，降低房产价格或抑制房产价格上涨速度。但在需求缺乏弹性时，流转环节个人所得税税负往往出现转嫁和归宿的非一致性，使流转环节税收调控政策失灵。

（一）房产税的性质未尽明确

将房产当作商品征收商品税，还是作为社会财富存量征收财产税？尽管作为资本商品的房产可以成为商品税的征税对象，但商品税的征税对象是流通中的房产，其税源是货币资金流量，不同于对社会财富存量征收的财产税。若以财产为征税对象，是对货币资金积累的征税，其特点是课税对象的非流动性。从理论和公平性来考虑，房产税应该全部征收，不能只收增量税，否则将会出现同房不同税的情况。如果横向不公平，双轨制将造成资产定价的扭曲，失去调节住房与财富分配的功能。如果改为存量征收，又有纵向不公平之嫌。所以，我国房产税是对增量还是存量征收一直处于争议之中。

（二）房产流转中税负转嫁及决定因素

税负转嫁是财政学的重要税收理论之一。流转环节的税负转嫁是在商品交换过程中，纳税人以提高销售价格或压低购进价格的方式将所纳税负部分或全部转嫁给对方负担的一个客观经济过程。如对化装品的课税，法定由生产者承担纳税义务，而生产者把相当于税收的金额包含在化装品的价格中由化装品的消费者负担，自己并不负担这部分税负。一般而言，税负能否转嫁及转嫁多少，主要看应税商品在市场上的供求弹性，税负转嫁会落在相对缺乏弹性的一方。

当前，我国房地产属于卖方市场，消费者对房产的需求明显缺乏弹性，需求弹性仅为0.34。若在房产流转环节征税，处于卖方市场的开发商，会把税负转嫁给消费者。税率越高，开发商转嫁给消费者的税负越重，对开发商并没有实质性的抑制作用，反而成为房价持续上涨的刺激因素。

（三）房产流转中税负归宿的非一致性

现行税制在房产流转环节设置的税种是分类所得课征模式，即房产交易所得作为财产转让所得被征收个人所得税。依据财政学理论，房产流转环节的税负是出现在商品流转环节的税种，属于间接税，通常法定的纳税人是生产者。然而，我国房产市场基本上是完全竞争市场，有限的土地资源与无限的住房需求相对应，房产的刚性需求决定了房产市场属于卖方市场，在交易过程中，卖方为实现自身利益最大化，必定因征税而提高销售价格，将税收负担转嫁给买方，使消费者成为税收的实际负担者。只要房产交易价格由双方自由协商，且房产交易属于卖方市场，税负转嫁就无可避免，房产转让所得名义上的纳税人就不可能是实际上的负税人。即房产转让所得名义上的纳税人不一定是实际上的负税人。

三、房产保有环节税负特点及税率探讨

（一）房产保有环节税负特点

直接税通常指纳税人同时也是负税人，税负难以转嫁。例如，对个人工资征收的个人所得税，纳税人同时也是负税人，税负由取得工资报酬的个人负担。房产保有环节的税负因房产保有者与负税者通常是同一主体 ，属于财产直接税，税负难以转嫁。

对房产保有环节征税，因税负难以转嫁，税负增加将直接增加房产保有者的持有成本。空置房产越多或在手中停留的时间越长，会因税负消耗掉的房产净资产越多，挤压掉了投资需求者的获利空间，迫使房产保有者不愿保有空置房产或在手中停留更长时间。有专家预测：房产保有税负（物业税）每增长l%，房价将下降0.02%。房产保有税负（物业税）达到一定程度时，将降低房产作为投机资产的收益。所以，在房产保有环节加强税收调控，能有效抑制投资需求和奢侈需求。

（二）房产保有环节税率设计的探讨

目前，我国房地产保有环节税负水平仅相当于房地产价值的0.106%—0.230%，且非营业性住房免税。与发达国家房地产保有税税率相比差距较大。例如，美国各州有效税率在1%—2%之间，法国为3%，德国为1.4—1.5%，韩国为0.2%—5%。虽然税率的高低与国家发达程度没有直接关系，是根据各国的税制结构模式制定的，但我国房地产保有环节的低税、免税制度已经成为影响房价调控的主要因素之一。但是，房产税属于财产税的一种，财产税的一个重要功能是调节财产所有者的财富与收入，房产税税率的设定既要考虑它的调控作用，又必须考虑消费者的保障性住房需要。

（三）房产保有环节征税的前提是健全房产登记制度。endprint

我国房地产市场发展较快，但房产信息登记制度却滞后。各地房产信息割据化、地域化严重，不仅未建立全国共享的房产信息系统，本地区不同部门之间也难于沟通，房产登记中出现了“一房二卖”、“房叔”、“房姐”等混乱现象。滞后的房产信息登记制度不仅为房产保有环节征税造成了障碍，也为公职人员腐败提供了滋生土壤。党的十八届三中全会实施不动产统一登记制度的决定，既是人民群众监督党政干部廉洁从政的需要，也是市场经济发展的必然要求和实施房产保有环节征税的前提。

四、结论与政策建议

房产流转环节的税负转嫁及归宿改变，很容易使卖方在房产需求弹性小时将税负转嫁给买方，税率越高，价格越高，买方负担越重，不仅违背了征税的初衷，也难以达到调控房价的预期效果。而在房产保有环节征税，属于财产直接税，法律意义上的纳税人与经济意义上的负税人一致，税负不易转嫁。比较分析房产流转环节的交易所得税与保有环节的房产税（物业税），税收调控的重心应该放在房产保有环节，尽快出台房产保有环节的房产税（物业税）调控房产市场，抑制房价过快上涨和房产泡沫化。

导致房价上涨的因素很多。一方面，随着城镇化进程加快，大量农民进城留城；数以千万计的青年学生拥向大中城市创业就业；对长期通胀的预期和民间投资渠道不畅引起的投资需求等，造成了房产的刚性需求，必然要推高房价。另一方面，房地产土地交易是地方财政的重要来源，地方政府从自我利益出发，不会主动抑制活跃的房地产业。所以，税收只是调控房产市场、抑制房价过快上涨的手段之一。只有深化财税体制改革，减少地方政府对土地财政的依赖，加大保障性住房建设力度，才能使房价合理回归和房地产市场健康发展。

参考文献：

[1]国家统计局. 中国统计年鉴—2013[M]. 北京：中国统计出版社，2014

[2]唐明. 房地产市场税收调控效应及其调整思路—基于税负转嫁与税负合理分配的分析[J].广东商学院学报，2007 （2）

[3]王佑辉，邓宏乾，艾建国.营业税调控房价的“悖反效应”[J]. 财税研究，2006（9）

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[6]（美）G·斯泰西·西蒙斯.房地产税收资本化房地产的历史[J].房地产文献，2008，16（3）

[7]董鸿波，李倩. 房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响[J]. 哈尔滨市委党校学报，2007 （01）

[8]况伟大、马一鸣. 物业税、供求弹性与房价[J]. 中国软科学，2010（12）

[9]张天犁. 关于房地产税制度改革入关对策思路研究[J]. 财政研究，2000（3）

9.房价分析汇总 篇九

一、国外房价走势与影响因子分析

国外成熟的房地产市场及其变化，为中国房地产市场研究提供了丰富的素材和经验。英国劳埃德银行旗下的劳埃德TSB国际发布的全球房地产市场报告指出，“从2001年至2011年十年间，被调查的32个国家和地区平均上涨56%；其中，涨幅前三名为印度、俄罗斯、南非，分别为284%、209%、161%；跌幅前三名为日本、爱尔兰、德国，分别为30%、23%、17%；中国内地位居第14位，涨幅为47%”。

这一结果符合市场的基本认识：新兴市场国家房价普遍涨幅居前，发达国家房价平稳甚至跌幅较大。笔者查阅了各国官方统计数据，对上述榜单中的前后三甲，加上中国、美国两大主要经济体共计八个国家的GDP、人口、城市化率、房地产销售价格指数等多个指标进行数量分析，发现经济增长与人口流动对房价变化起着至关重要的作用。如图1，2001年至2011年期间，GDP增幅最大的依次是俄罗斯、中国、印度、南非；增幅最小的依次是日本、美国、德国、爱尔兰。

如图2，城镇人口（总人口与城市化率的乘积）增长最快的依次是中国、印度、爱尔兰、南非；城镇人口增长最慢的依次是俄罗斯、德国、美国、日本。

如图3，城市化率第一梯队的是日本、美国、德国、俄罗斯，均大于70%，其中日本城市化率最高；第二梯队的是爱尔兰、南非、中国、印度，均小于70%，其中印度城市化率最低。

如上分析得出以下三点结论。

一是城市化率代表房地产市场发展潜力，两者成负相关，城市化程度越高，市场对未来房价上涨的预期在递减。房地产市场的发展主要依赖两个方面，一方面农村人口涌入城市带来新增人口和新增需求；另一方面城市基础设施建设带来商住环境的改善，在城市化率不断提升的过程中，这两方面的推动因素会累加，并积极促进房价的上涨。当城市化率较高时，由于人口密度过大、交通拥堵、医疗教育资源紧缺等因素，反而出现逆城市化，即出现城镇人口减少。从上述分析可以看出，房价涨幅第一的印度城市化率水平最低，仅为31%；房价跌幅第一的日本城市化率水平最高，高达91%。

二是各国房价涨跌的原因不尽相同，如俄罗斯虽城镇人口出现负增长，但GDP却是10年前的6倍，经济爆炸式增长抵销了城镇人口负增长所带来的负面影响，房价出现大幅上涨；而日本虽城镇人口出现14%左右的增长，但GDP却仅有41%的增长，基本处于滞涨状态，经济不景气拖累房地產市场需求的释放，房价出现大幅下跌。

三是房价涨跌受到多个因素综合影响，如GDP、城镇人口、人口密度等指标的变化均会影响房价，各个因素之间可能相互抵消或相互促进，共同对房价走势形成促进或抑制作用。为此，笔者对上述8个国家2001年至2011年期间的数据进行归一处理，并将各影响因子的乘积作为综合系数，如表1。

房价涨幅前三甲的印度、俄罗斯、南非，综合系数分别为5.90、5.84、4.60；房价跌幅前三甲的日本、爱尔兰、德国综合系数分别为1.62、3.01、1.93。除了爱尔兰外，其他5个国家的综合系数与其房价涨跌幅排名情况存在明显的逻辑关系，即综合系数越高，房价涨幅越大，反之跌幅越大。

二、中国房价持续上涨根源

如上分析，中国的综合系数高达8.26，该数值甚至高于涨幅排名第一的印度，但前述全球房地产市场报告中提到“中国10年间的涨幅仅为47%，排名第14位”，这并不符合综合系数表中的逻辑关系，也不符合中国近十年来平均房价基本翻番的事实。根据国家统计局的数据，中国平均房价从2001年的2170元/平方米上涨到2011年的5357元/平方米，2011年是2001年的2.47倍。

基于国际比对，我们可以看出中国房地产市场快速发展、房价“越调越涨”的根源在于中国处于城市化进程提速、经济快速增长的历史阶段，这也是房地产行业繁荣、房价暴涨的必然阶段。中国在2001年至2011年十年间，GDP（当年价格）从13172万美元提高到72038万美元，年均增长17.9%；城市化率从37%提高到51%，增加14个百分点；经济高速增长、城镇人口大幅增加，促进房地产市场发展的两大因素没有相互抵消，而是相互促进造成叠加效应，最终导致中国房价的牛市。

三、结论与启发

笔者曾在《房价形成的基本逻辑》、《房价形成机制与定量分析初探》等文中提出供求关系决定房价，房价是供求比的函数；在供给相对稳定的情况下，房价取决于需求的变化，需求包括刚性需求、改善性需求、投资性需求三大类；需求取决于新增城市人口与人均可支配收入所形成的购买力。结合以上各国实证数据的对比分析，我们可以推断：城镇人口的增减、人口密度的大小对供求关系产生重要影响，代表经济增长成果的GDP指标与房价有很强的关联性。

在研究某个国家、地区、城市等具体区域的房地产市场时，应重点关注：区域经济增长相对情况和城市人口流入流出状况。比如，欧债危机导致欧洲整体经济下行、房地产市场不景气，但从欧洲内部看，希腊、西班牙等主权债务出现问题的国家由于社会不稳定和社会福利下降引发人口资金流出，这种人口资金的转移反而促进了经济相对稳定的德国等国家人口资金持续流入，导致该国房价在长期低迷后近期出现了回暖。

此外，影响房价变化的各项因子一直处于动态调整中，在具体分析时应关注因子变化的叠加、抵消及其相互关系的动态变化，如近期美国经济复苏促使房价重新上涨、日本超发货币刺激经济导致房价由熊转牛等，如图4。

10.房价普遍增长的原因分析 篇十

(一) 2013年4月新建商品住宅 (不含保障性住房) 价变动情况

与2013年3月相比, 全国70个大中城市中, 新建商品住宅 (不含保障性住房) 价格下降的城市有2个, 价格持平的城市有1个, 上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中, 最高涨幅为2.1%;与去年同月相比, 70个大中城市中价格下降的城市有2个, 上涨的城市有68个。4月份同比价格上涨的城市中, 最高涨幅为13.7%, 涨幅比3月份回落的城市有1个 (见表1)

(二) 2013年4月二手住宅价格变动情况

与2013年3月相比, 全国70个大中城市中, 二手住宅价格下降的城市有1个, 持平的城市有3个, 上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中, 最高涨幅为2.0%;70个大中城市中, 价格同比下降的城市有6个, 上涨的城市有64个, 最高涨幅为10.9%, 涨幅比3月份回落的有1个城市 (见表2) 。

(三) 房地产“百城价格指数”

通过各个城市价格加权取得, 权重为该城市此类样本调整后建筑面积之和。

其中P t100代表第t期的百城价格, Pjt代表j个城市在第t期的价格, Qj代表j个城市样本项目调整后的建筑面积之和。

百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨, 涨幅缩小0.06个百分点;同比则是连续第5个月上涨, 涨幅扩大至5.34%。2013年4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米, 环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨。

*本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。数据来源:国家统计局2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

由以上的数据表明, 住房供求已经失衡, 房价面临全面崩溃的危险。

数据来源:国家统计局2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

数据来源:中国指数研究院百城价格指数注:百城城市价格指数

2013年2月20日, 在国务院常务会议上确定了五项加强房地产市场调控的政策措施 (下称“国五条”) 。进入5月, 许多城市“国五条”陆续满月, 那么为什么在当前主要城市楼市交易量开始下降的时候, 房价依然保持上涨?

二、房价不断上涨的原因

(一) 居民人均可支配收入影响房价

1. Geoff Kenny (1999) 使用了协整技术证明了收入增加会导致住宅需求的增加和价格的上涨

J.Nellis和J.Longbottom (1981) 用计量经济学的方法对英国数据的分析研究, 得出一个商品住宅平均价格的简化公式, 分析后得出的结论是, 收入是影响住宅价格的最重要因素。王冰和黄磊 (2005) 通过对居民收入水平与住房价格关系的讨论得出居民收入水平与房价之间有着密切的正相关关系。

由上表可知, 从2012年第一季度开始至2013年第一季度, 城镇和农村居民人均可支配收入呈现持续增长的趋势, 其中城镇居民人均可支配收入实际增长速度在6.7%以上。农村居民人均收入实际增长速度则在9.3%。[2]

消费者的收入水平是影响消费的重要因素。对于大多数商品来说, 当消费者的收入水平提高时, 就会增加对商品的需求量;相反, 当消费者的收入水平下降时, 就会减少对商品的需求量。我国居民收入持续增长带动消费的增长, 使房价持续增长。

2. 对房产的投资额是房价上涨的重要因素

由图可知, 中国房地产开发投资增速一直维持在15%以上, 尤其是2013年1-4月, 全国房地产开发投资增速在20%以上。

消费者对商品的价格预期是影响商品价格的重要因素。当消费者预期某种商品的价格在下一期会上升时, 就会增加对该商品的现期需求量;当消费者预期某商品的价格在下一期会下降时, 就会减少对该商品的现期需求量。我国房地产开发投资高速增长使消费者认为房地产行业前景一片大好。土地供给的紧张则更增加了消费者对房价继续升高的良好预期, 消费者增加对房地产的现期需求, 以致房价不断升高。

3. 中国经济的平稳发展是房地产投资增多和房价上涨的的根本性因素

初步核算, 2013年一季度国内生产总值118855亿元, 按可比价格计算, 同比增长7.7%。分产业看, 第一产业增加值7427亿元, 同比增长3.4%;第二产业增加值54569亿元, 增长7.8%;第三产业增加值56859亿元, 增长8.3%。从环比看, 一季度国内生产总值增长1.6%。2013年第一季度国民经济运行总体平稳。[2]

中国经济的平稳发展, 让外国投机者看到了商机。他们为资金寻求增值空间, 大量热钱流入房地产, 推动一线城市房价放量上扬。除此之外, 中国经济的平稳发展增进消费者信心, 刚性需求增加。鉴于中国城镇化推动的作用, 刚需强劲带动下, 投资性房地产相应加剧, 一线房价不可不免上扬。

4. 消费者的偏好是房价升高的重要因素

当消费者对某种商品的偏好程度增强时, 该商品的需求量就会增加;相反, 偏好程度减弱, 需求量就会减少。

对房地产的偏好分为生活需求偏好、投资需求偏好。在中国, 消费者普遍认为有房有车才能算有基本的生活保障, 女性选择人生伴侣也越来越倾向有房一族。这一普遍现象反映了当今社会人们对房地产的普遍偏好。为了结婚生子而买房, 这是刚性需求, 即生活需求偏好。

另外, 城镇化的趋势让没房一族涌向大中城市, 这让大中城市的原本规模巨大的刚需市场有了增长和更坚实的基础。

房地产有居住的属性, 也有投资的属性。房地产行业价格近年来普遍上升, 消费者预期好, 认为房地产投资有确定的升职空间, 是只赚不赔的买卖, 因此, 当消费者有余钱时, 便考虑投资房地产以对其保值升值, 故增加了房地产的需求。

5. 地方政府财政压力的倒逼, 让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力

4月, 全国公共财政收入11431亿元, 比去年同月增加657亿元, 增长6.1%。财政收入中的税收收入10169亿元, 同比增长7.9%。财政部称, 地方财政收入增长, 主要是此前一个月房地产成交额大幅增加带动相关地方税收相应增加。

数据显示, 4月营业税1631亿元, 同比增加186亿元, 增长12.8%。财政部称, 主要是此前一个月房地产市场成交额大幅增加带动房地产营业税相应增长。与此同时, 土地增值税同比增长30.5%;契税同比增长69.2%;城镇土地使用税同比增长16.9%。[3]

由于房地产在地方财政中的重要地位, 故根据研究表明, 目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定, 其他城市都以各种方式进行了规避。因为地方财政支出的压力, 地方政府需要想办法尽可能地获得财政收入, 而土地出让则是最好的办法之一。而如果地方政府需要出让土地, 那么为了保证顺利, 则需要保证地价不下跌, 换而言之, 则是保证房价稳定。因此, 地方政府在打压房价方面是没有积极性的, 最合理的希望则是让价格保持合理范畴, 既不要暴涨, 也不要暴跌。

(二) 中国房价受国际因素影响

房地产价格受中国货币发行量的影响, 西方主要货币发行量则影响中国货币发行量。在西方量化宽松货币政策下, 为了保证人民币资金不外流, 中国也不得不采取相应的量化宽松政策, 而采取这样的措施则导致了大量的人民币进入货币市场, 引起资产价格上涨。房产作为中国居民持有资产中的最主要形式, 在资产价格上涨的情况下, 房产价格自然水涨船高。

综上所述, 房价上涨原因复杂, 对国民消费水平、国民收入和政府财政收入等重要经济指标都有较大影响。因此, 政府若需控制房价上涨是较为困难的, 房价上涨是大势所趋。

摘要：近年来, 房价不断攀升, 2013年我国房价更是出现了面临全面崩盘的危险。在国五条陆续满月, 当前主要城市楼市交易量开始下降的时候, 为什么房价依然保持上涨?房价增长的原因主要受人均可支配收入的影响和国际因素的影响。

关键词：地产,房价增长,影响因素

参考文献

[1]黄厚霞, 侯莉颖.房价影响因素综述[J/OL].房地产市场, 2010-12-23.

[2]国家统计局.一季度国民经济运行总体平稳[EB/OL]. (2013-04-15) .