业主方项目工程手册

业主方项目工程手册（精选8篇）

1.业主方项目工程手册 篇一

浅谈甲方的项目管理

作为项目管理部门，对于甲方管理而言可以分为两个层面，一是对项目而言，二是对工程管理人员而言。项目实施的优劣直接反应管理人员项目管理水平，同时，业主方建设管理行为对工程的进度、质量、投资、廉政等方面有着直接影响。

一、加强项目管理人员的管理。

1、通过明确岗位职责，使项目管理人员了解自己的主要工作内容。

甲方的项目管理不同于施工单位和监理单位的项目管理。多数甲方从业人员来源于施工单位或监理单位，积累了丰富的工程现场的施工经验，但未必掌握了把控整个项目的能力。恰恰身份的转变导致工作内容的转变，让我们很多工程管理人员一时难以适应。

2、通过制定绩效考核，使项目管理人员明确自己的工作标准。并通过绩效考核来衡量并验证，同时作为部门领导整体把握部门人员管理的重要依据。

项目的实施好坏并不一定代表甲方管理水平的优劣。优质项目可能是由于有经验的施工单位、优秀的监理单位管理的结果，并不一定是甲方管理人员管理有方的成果。同样，问题项目可能由于很多因素例如施工单位施工能力和组织能力问题等等导致，虽然客观反映了甲方项目管理的成果，但未必直接反映人员水平。项目管理人员发现问题，提出问题、监督整改、复查结果的整个过程，需要工作思路、水平、方法、目的来贯穿始终。通过绩效考核的制定，明确甲方管理人员的工作标准，通过合理考核方法，甄别甲方管理人员的工作能力。

3、通过合同文件、部门项目管理的相关规章制度，使项目管理人员掌握自己的工作方法和手段。

作为甲方项目管理人员开展工作的依据和手段，完善的合同文件和部门项目管理的相关制度尤为重要。

二、加强现场项目管理

1、重视项目的前期设计工作重视项目的前期设计工作重视项目的前期设计工作重视项目的前期设计工作。市政建设项目前期工作分为三个阶段：项目立项阶段、工程可行性研究阶段、初步设计阶段。贯穿于三个阶段的核心是设计工作，提高项目前期工作的质量主要就是提高设计质量。这就需要组织相关设计单位深入现场，做实做细地质勘察等基础工作，尤其对路线方案的比选，对不良地质的处治等要做好方案，反复比选，科学合理地确定推荐方案。对占用耕地、水土保持、环境保护等工作要予以充分关注，使项目能按照基本建设程序的要求顺利进行。项目业主单位和行业主管部门要保证项目有合理的前期工作时间和周期。

2、加强项目实施阶段的管理加强项目实施阶段的管理加强项目实施阶段的管理加强项目实施阶段的管理

2.1、规范施工招标及评标。施工招标是工程建筑市场经济中的一种竞争方式，是双方当事人依法进行的经济活动，通过公平竞争确定中标人，能够充分发挥价格杠杆和竞争机制的作用。当前的工程招标、投标和评标工作存在的问题，致使素质差、甚至“假借资质”的挂牌施工、监理等单位中标。政府部门监管和招标投标评标工作的不严格，导致了素质不高的从业单位流入工程建设市场，人员混入不利于工程质量的提高。要认真做好施工企业的资格预审或后审，承担市政工程施工项目的单位，必须是相应市政工程资格证书，具有法人资格且信誉良好、素质高的施工企业。为鼓励优秀施工队伍的参加，资格预审或后审可适当增

加那些参加过同类工程项目并得到质量奖项的施工单位的预审或后审分数。

2.2、以监理为核心加强质量管理。质量管理是工程质量管理的基础，加强市政工程质量管理，确保工程质量，必须加强监理、施工单位的施工质量控制和检验把关工作，这就要求理顺建设单位、监理单位和施工单位三者关系，根据市政工程项目实际，建立政府监督、业主负责、社会监理和企业自检“四个层次”的质量保证体系，从当前市政工程施工实践证明，要想建立科学、严密的质量保证体系，工程监理单位应当严格按照“三控两管一协调”的监理工作要求，切实保护各方利益。以社会监理为核心，是确保工程质量的关键，这也有利于工程监理工作的开展和全过程质量管理的监控作用。业主单位要充分发挥监理工程师的作用，支持监理工程师的工作，让监理工程师严格履行自己的职责。让施工单位在保证质量要求的前提下才能谈节约成本。

2.3、加强施工现场的安全管理。开工前建设单位应与施工单位签订安全协议，明确双方的安全责任和义务。根据工程施工的要求和工程的具体特点组织施工单位人员进行针对性的安全培训，做到工程安全技术交底，严格持证上岗，定期安全生产教育培训，新工人上岗前培训。审查特殊工种作业人员的身份证及“上岗证”，审查施工单位编制的施工组织设计、安全管理制度、安全技术措施，审查施工人员是否经过三级安全教育以及必要的安全培训和安全交底，审查现场安全防护设施、施工机械的配备情况。加强施工现场监督力度对施工单位的安全管理进行全过程的检查、督促、指导和服务，并加强安全考核。对违章作业、野蛮施工、管理混乱的业主方有权按规定进行处罚并提出限期整改意见，对整改不力的予以警告、停工整顿，直至清退。施工中控制好工程安全技术措施费，将安全措施费如数拨给施工方，保证安全措施费真正用在安全技术措施上。加大安监人员巡回检查力度，发现安全问题及时解决，把可能出现的安全隐患消除在萌芽状态，真正做到“以防为主”。同时要督促各施工方加强自检、互检、专检力度，使他们相互学习、交流、竞赛，共同提高工程建设的安全管理水平。

2.4、加强施工现场的文明施工管理。按照政府相关规定对施工现场进行围护、搭建大临设施、设置七图一排及安全警示标牌、平整材料及半成品堆放场地、控制扬尘及噪音扰民、禁止泥土上路、建立健全现场门卫管理及保卫制度、制定施工现场临时用电安全管理及防火安全措施、搞好职工宿舍及食堂环境卫生、及时足额划拨文明施工措施费，保证文明施工措施费专款专用。

2.5、加强工程变更的造价控制。工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更，也包括工程师提出的“新增工程”即原招标文件和工程量清单中没有包括的工程项目。一般来说，初步设计完成后，市政工程项目的造价就已基本形成，但在整个市政工程的投资物化过程中，为保证工程质量，保护人民生命及财产安全，对已批准的初步设计文件、技术设计文件或施工图设计文件所进行的工程变更应当符合国家有关市政工程强制性标准和技术规范要求，符合市政工程质量和使用功能的要求以及环境保护的要求。对市政工程项目实施阶段发生变更时应从以下几个方面加以控制：

（1）加强设计变更管理控制造价变更。在项目实施阶段，由于设计单位的人员对施工现场了解不够，致使施工过程中改变原设计，造成重大变更；因此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在初步设计阶段初期，尤其影响工程造价的重大设计变更，可采用先算帐后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。

（2）从工程规模和数量上控制变更造价。在项目实施过程中严禁通过工程变更扩大建设规模，增加建设内容，提高建设标准。对于地质变化或规划等原因的变更，要求严格变更程序办理，先做工程量和造价的增减分析，经监理工程师审查

认可，设计单位审查同意后发出相应的变更图纸和变更费用，按规定上报主管部门审批后，方可实施，不能以会议形式来决定变更，更不能先实施变更后补办手续的方法，工程变更做到有依有据使工程变更得到有效控制。

（3）从准确计量上控制变更造价。变更工程量的准确计量是控制变更工程造价的关键，在变更工程实施过程中，要充分发挥监理的作用，监理工程师应深入施工现场一线，了解和掌握工程实际情况，对数量进行现场实地测量，并做好记录，以备查核。只有这样，才能保证变更工程量准确性，使变更造价得到有效控制。（4）从工程变更单价上控制变更。工程变更单价的确定是建设项目管理人员的很重要工作，也是控制工程造价的有效措施之一。工程变更费用由变更数量以及变更单价来计算的，不但要准确计量工程量，还要合理确定变更单价。变更单价的确定是一个复杂工作，应做到有依有据，不能草率应付，要建立一套科学的定价原则，才能使工程造价得到控制。

6、合理安排进度工期。合理地缩短工程建设周期，可以使项目及早投入运行、降低建设项目的费用开支，其效益是显著的，因此应尽可能缩短建设期。但由于工程进度受施工过程中各环节相互牵制，进度计划可根据工程进展情况进行调整，如果违反正常施工规律，盲目赶工期，将给工程的各项控制带来很大困难。片面强调进度，就可能忽视质量。赶工期可分为两种情况：一是提前通车造成的抢工，二是工程后期的赶工，竣工工期并未提前。无论哪种因素造成的抢工均会给工程质量的控制造成很大的困难。过分地压缩工期，不仅会使工程增加赶工的技术措施费用增加，还会使工程质量受到影响，降低使用寿命，使项目的综合成本反而增加。

7、按合同要求拨付工程进度款。业主在接到经监理审核后的工程量计算书、工程变更引起工程量的增减以及相关证明文件报告后按合同约定进行核对，确保工程进度拨款与工程进度同步。

8、加强工程资料的管理。工程资料管理工作是工程建设过程中不可或缺的一项重要工作，是一项系统工程。所以，我们在施工的时候一定严格按照武汉市城建档案馆对市政工程技术资料要求及时搜集、整理、管理，以达到其标准化、规范化，并完整、准确、系统、齐全，真实地记录和反映施工及验收的全过程，为工程的竣工验收评定及以后的工程进行维修、管理、使用、改建和扩建提供重要依据。

三、规范项目建设项目中的廉政建设规范项目建设项目中的廉政建设规范项目建设项目中的廉政建设规范项目建设项目中的廉政建设

1、加强业主从业人员的思想教育，要把思想教育放在突出的位置，从提高业主人员拒腐防变意识入手，还应认真坚持抓好廉政建设的源头治本措施。

2、对业主从业人员的从政行为，要加强廉政制度建设，建立健全制约机制，是预防腐败工作的关键。根据工程特点制定和完善党风廉政建设方面等有关制度，通过经常性地进行检查以落实、强化对业主从业人员的监督。

3、建立工程廉政常效机制，建立健全工程廉政投机，把遏制腐败行为作为重中之重，常抓不懈。特别是在市政工程项目建设中推行工程《廉政合同》制度，在实践中不断地探索提高，使这一符合新形势下工程建设廉政建设得以不断发展，成为行业党风廉政建设和反腐败斗争中一项重要的工作内容，呈现出工程建设和廉政建设同步发展的良好势头。现在新开工的市政建设工程在签订《施工合同》的同时都签订了《廉政合同》，这些做法，有效地防止和减少了腐败现象的发生。对工程全部实行依法招投标，推行无标底投标和合理低价中标的探索，减少人为因素，进一步增强了招投标工作的透明度

2.业主方项目工程手册 篇二

对于建设工程项目的管理可分为前期项目评价、直接目标管理、过程管理、综合管理四个部分, 各部分可采用相应的方法。

前期项目评价方法。项目评价包括财务评价、国民经济评价, 主要指经济评价, 其思路基本一致, 只是角度不同, 前者只考虑项目本身, 后者从国民经济整体考虑, 经济评价主要采用指标分析、比选方法, 评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等, 通过与基准值比较或各指标间比较, 选择较优的方案。只要基础数据确定得当、客观符实, 通过指标比较能够选出较优方案。项目还需进行社会评价, 社会评价则带有较大程度的主观性, 而且更多考虑项目的整体影响, 所以主要体现在思想方法中。项目评价需要认真、客观, 得出符合实际的结论。

工程项目直接目标管理方法。对一个建设项目而言, 其直接控制的目标有三个, 投资、进度、质量, 即在保证安全的前提下, 按计划的投资、进度、质量完成项目目标。这三个目标彼此之间是对立统一的关系, 难以同时达到最优, 其实施应以项目整体最优为目标。本文对投资管理作相对较为详细的分析。

投资管理。在投资预算内完成项目一直是工程领域追求的目标, 可实际上总是超支, 这当然有投资体制方面的原因, 也有管理方法上的原因。投资管理主要指投资估算和偏差分析。投资估算是工程项目前期根据设计、市场、有关规定估算投资总额, 偏差分析是通过实际完成的工程与计划相比较, 分析是否存在偏差并找出偏差原因, 以合理控制投资的方法。

搞好投资预测、确定投资控制目标。投资预测是投资计划的基础, 为编制科学、合理的投资控制目标提供依据。因此, 投资预测对提高投资计划的科学性、降低投资和提高经济效益, 具有重要的作用。加强投资控制, 首先要抓投资预测。

围绕投资目标, 确立投资控制原则。项目投资控制就是在实施过程中对资源的投入, 过程及成果进行监督, 检查和衡量, 并采取措施确保项目投资目标的实现。寻找有效途径, 实现投资控制目标。降低项目投资的方法有多种, 概括起来可以从组织、技术、经济、合同管理等几个方面采取措施控制。建设工程主要注意材料费的控制:材料费一般占全部工程费的65%-75%, 直接影响工程成本和经济效益。主要做好两个方面的工作:一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制, 推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制, 主要是在招标过程中严格审查施工单位资质, 运用科学的评标方案, 选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下, 要求择优购料, 合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值, 合理确定合同工期, 尽可能快地完成工程项目。

加强质量管理, 控制返工率。在施工过程中, 要严把工程质量关, 充分认识到“细节决定成败”的含义, 各方质量管理人员要加强施工工序的质量检查和管理工作, 真正贯彻到整个过程中, 采取防范措施, 消除质量通病, 避免造成不必要的人、财、物等大量的投入而加大工程投资。

加强合同管理, 控制工程投资。合同管理是项目管理的重要内容, 也是降低工程成本, 提高经济效益的有效途径。项目合同管理应从合同谈判开始, 至保修日结束止, 尤其加强实施过程中的合同管理, 在合同执行期间密切注意履行合同的效果, 以防止被对方索赔。

协调管理。协调工作在管理中越来越重要, 有效的协调能极大地提高工作效率, 是实现项目各目标的条件。协调以信息为基础, 通过信息的取得、辨别、处理、反馈实现良好的协调。信息技术是协调管理的主要方法。

风险管理。项目风险来自各方面, 市场价格变化、施工方、供应商、项目所在地的经济环境等, 项目越大, 涉及相关人越多, 项目风险越大。风险有承包商的, 也有业主的。风险管理的原则是对风险做出正确的估计并采用适当措施予以规避或转移, 使项目管理的风险降到最低。

3.业主方项目工程手册 篇三

关键词：项目管理 实施 控制 目标

一个建设项目从立项、可研、项目实施到建成投入使用，需要经历一个很长的过程，项目所涉及到的部门和外界因素的增多，必然会对一个项目产生一定的影响，因此，项目管理工作的好坏直接影响项目的效益。

一、工程质量控制

工程项目在实施阶段，业主方代表要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，包括：

(1)对承包商的资质进行审核，这是确保其有足够的经济及技术能力。这项工作是在招标前进行的，主要对施工单位的管理层进行考核。考核内容包括：施工单位在项目中的管理水平，项目技术负责人的技术水平，施工单位的施工业绩，以及确保我们业主方在招标文件中指定了明确的质量目标和计划，质量保证体系是否行之有效。这项工作对后期主体及相关配套工作的实施起了重要的作用。施工队伍的能力对工程的质量和后期工程的及时维护有着直接影响，队伍越好，体现的管理水平越高。

(2)对工程相关的设计变更、修改，以及设计图纸等审核。这项工作是确保设计和施工图纸的质量。由于我方在项目中进行跟踪审计，因此控制了施工中工程量的增减，确保了实际施工工程量在设计变更、修改，以及设计图纸范围内的工程量。

(3)工程材料的质量控制。业主对材料的质量进行严格监督、审查，首先检查承包商是否根据设计图纸的规定和合同的要求制定了材料检验、检查制度，并在实际工作中对材料的采购订货，材料的进场和材料的使用进行质量监控。其次，对现场材料进行不定时抽检，不符合要求的材料当日清理出场；对每一批进场的材料进行把关，不合格的材料不准使用，这项管理工作是为了避免日后因材料质量不合格而引发的工程质量问题。

(4)对整个工程项目进行优化分配。我方将新建的项目分项分包给专业队伍，并严格要求各分包单位的分包项目目标同主体都为优良工程。将新项目工程分解为钢结构安装、中央空调系统、消防安防自控系统、通讯系统、门窗工程系统、无伏压供水系统、电梯系统等项目。对分解出的项目进行重新招标，选择优秀的单位进行管理，这一措施加强了整个工程的专业化，同时也将项目管理工作进行了细化。

(5)加强工程的施工质量。在施工中对各个单位的细节部分进行管理。首先，在大面积施工前做样板工程，经业主方相关人员检查核实，方可大面积展开，例如，外墙施工前，在临时围墙上做小面积样板砖，经业主方验收合格后进行正式施工；分包的铝合金窗项目，应先拿出专业单位设计的图纸，待监理、现场管理人员确认后，方可批量生产。其次，对分项工程质量进行跟踪检查，审核工程承包商所提交的相关工程的记录、质量检验及试验报告，加强对隐蔽工程的检查验收。特别注意的是，我方现场管理人员对工程质量中不符合要求的坚决否决，不因为工期紧的原因而放松对工程质量的把关。

(6)加强与设计单位人员的沟通，并对整个设计过程进行有力的监督。设计单位应对设计的质量负责，若将工程委托给不合格的设计单位，结果会造成很大的麻烦和经济损失。项目的设计在委托给设计单位的同时，我方针对设计提出要求，并在设计过程中进行审核，最终确定合理可行的设计方案。在设计完成时，我方与监理工程师对设计图纸及文件进行检查，若发现问题，在招标前及时纠正，为招标中及日后施工中减少不必要的纠纷和工程变更。 在进行设计交底和图纸会审中，组织好施工单位、监理人员（适当时请工程项目的使用单位）参加会审，目的是使各单位对工程图纸及设计成果了解，确认工程关键部分的质量要求，仔细商讨设计中未考虑到的内容，包括施工的可能性和安全性，以及工程项目建成后在使用过程中有何不便等方面。

二、进度控制

工程项目进度控制是指在经确认的进展计划的基础上实施工程各项具体工作。在一定的时期内检查实际工程进度完成情况，并将其与进度计划相比较，若出现偏差，应找出产生的原因，并分析其对工期的影响程度，采取有效的措施排除障碍，修改进度计划，统筹施工，直至工程项目竣工验收。工程项目进度控制的目标是确保工程项目的目标工期的实现。工程的进度控制是整个工程项目的一个重点，在现场体现得尤为突出。制定工程项目的总工期，绘制出网络图，细化到周计划，并在固定的工地会议核实工程的实际进度情况，出现偏差时及时采取措施予以调整，保证目标工期不变。

我方负责的华夏田园项目中七、十五栋的施工是最为特殊和复杂的，该部位交叉作业的单位多，施工难度大，施工时间紧，若不按照施工顺序施工，不但影响其他单位的施工工期，还将严重影响自己单位的施工工期和施工质量。因为该部位有局部的中央空调系统、消防、弱电等系统，同时还有局部吊顶处理，有水也有电，必须遵循“电上水下”的原则，合理安排施工顺序，合理布置各个单位所占有的空间和具体的位置。在实际施工过程中，每一步施工都为一次性成功，没有造成整个工期的拖延，从而保证了整个项目的工程进度。

该工程项目在施工过程中根据实际情况需要修改部分设计，增加工作范围，从而使工程量发生了变化，造成了材料、资金的增加，如果不及时协调好，抓紧进度，极有可能引起局部工期的增加，这样势必造成目标工期的延期。针对上述情况，我们作为业主方积极协调各项工作，督促各单位抓紧时间赶工以防止产生工期的拖延。

三、投资控制

工程项目在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段和实施阶段把工程项目投资的发生控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，保证项目投资的目标得以实现，以求在工程项目中能合理运用人力、物力、财力，取得较好的投资效益。

(1)工程项目初始阶段，根据项目的使用要求、建设目标，确定了该项目的建设规模，在可行性研究阶段及初步设计阶段制定了初步概算；在施工图设计阶段，根据施工图及预算定额，测算工程量及其总造价，制定施工图预算，并与投资限额相比较，保证在投资限额以内；在招标阶段采取合理的低价中标法，确定其投资合同价。

(2)施工过程中的投资控制尤为重要。在工地上对投资控制的主要内容是审批拨付合同范围内的工程款，审核承包商提交的支付报表，综合评价承包商当月的工程完成情况。严格按照合同中规定，根据工程量进行工程款的中期支付。

(3)严格控制工程变更，尽量在不增加造价的情况下满足变更要求，控制好变更就可以相应减少承包商提出的索赔，从而减少项目的投资。例如，该项目中外墙中隔栅板的施工，原设计是预制素混凝土，板与板之间用钢板焊接。由于该板重量大，空中施工难度大，不仅难以保证板与板的垂直度，且容易发生安全事故。经商讨，该材料变更为珍珠岩板，重量轻施工方便，同时也不影响外观。由于该板在合同中未有所注明价格，在现场就要及时对其价格进行审核，从而有效的控制造价。对工程中所产生的材料价格进行专门的审核程序，有利于保证材料价格的审核的时效性。这一程序十分简单，但在实际工作中需要现场管理人员仔细认真，一旦发现材料价格未确定，就要及时督促相关人员申报审核，以免日后结算造成价格的漏缺，审计的中断等等。

(4)审核工程竣工报告。根据现场实际情况核算工程量，确定工程竣工的支付金额，做好项目投资情况总结，找出投资的实际值和计划值之间的偏差，分析偏差产生的原因，并采取合理的解决措施，防止日后的工程出现类似的情况。

四 信息管理

在整个工程项目管理中，对信息的管理也是十分重要的。该工程的每个项目针对性比较强，使用单位的要求从立项到施工过程至最后竣工交付使用是不断变化的，这势必会产生一系列的信息。所以要及时收集、整理、消化、并发放这些信息，把这些信息落实到实际工程项目中去。在设计阶段，要把有关的信息传递到设计院，让设计人员一次性修改完毕；在施工阶段，要把信息传递到监理、承包商手中，以确保施工时按照信息要求施工。交付使用后，要及时收集使用单位的意见，督促施工单位进行相关的工程维修和整改。整个项目管理中信息传递要及时，不能中断和耽误，否则，会造成一定的经济损失。当然信息管理不仅仅是收传信息，要及时发现和反映信息。 针对监理工程师的各项报告和文件，对项目管理以内的内容进行审查、批准，对项目管理外的内容，结合相关部门进行审查；同时，我们要妥善保存或者备份所有的报告和文件，以备查用。对项目中所发生的情况，特别是有可能产生纠纷工程项目情况，要做好记录，备案自用。定期总结工程项目有關的信息，组织召开相关会议，掌握项目的各种情况并深入驻守施工现场，了解现场情况，运用计算机进行图纸管理和工程资料管理。

五、合同管理

合同管理对项目管理来说不是一项具体内容，但是它对我们项目管理却十分重要，因为合同是项目管理开展的依据，离开了合同，项目管理就无从谈起。作为业主方的项目管理，首先要熟悉合同，包括合同协议书、技术条款、商务条款、备忘录、招标通知及其他相关文件。对有可能发生纠纷的条款，做到心中有数，时刻保持合同意识。在合同面前，业主和承包商的地位是平等的，一方面我们不因为是业主而势压承包商，逼迫承包商接受合同外的条件；另一方面我们也警惕承包商在项目实施过程中钻合同的漏洞，曲解合同。对承包商提出的各种各样的建议，必须要遵守合同，并对合理的建议所带来的经济问题作好估计、预算。

由于该工程项目规模大，分包单位多，每个分包单位分别签订相应的合同，这些合同既相互独立，又相互联系，形成了一个项目的合同体系。该项目在招标前确定的几个标，分别由不同的专业队伍承包，签订各自的合同，这些合同由专人负责保管。合同的增多就意味着项目管理内容的增多，现场人员要时刻熟悉合同，合理安排施工。

六、安全管理目标

督促监理工程师做好安全控制，目的是保证项目施工中没有危险、不出事故、不造成人身伤亡和财产损失。安全法规、安全技术和工业卫生是安全控制的三大主要方面。现场管理目标：科学安排、合理调配使用施工用地，并与各种环境保持协调关系。项目施工结束后，督促有关单位及时拆除临时设施并退场，以便重新规划使用和绿化。文明施工目标：督促监理工程师和承包商按照有关法规要求，使施工现场和临时用地范围内秩序并然，文明安全。要保护好环境，树木和绿色植被不被破坏，要确保施工现场交通畅达，防火设施完备，场容和环境卫生均符合要求。协调好现场各承包商、工种，施工时注意噪音，不影响周边居民的正常生活秩序。

七、结束语

4.业主方项目工程手册 篇四

根据xxxx年度公司的工作部署，今年xx工程建设从以土建施工为主转入以精装修施工为主，各专业进入全面施工阶段。原计划xxxx年xx月份开始进入精装修施工高峰期，但由于受营销定位、设计修改、设备询价、批复滞后等多种因素影响，至xx月底尚未全面推进精装修工作，现场主要进行土建剩余结构、幕墙、机电及售楼大堂及附楼、主塔楼样板层精装修施工。由于土建剩余结构、幕墙、机电等分部工程工作量大，我部面对工期紧、任务大的挑战，以调整进度、做好前期工作、重质量、保安全为原则，推进各方面工作。对内加强对施工单位的管理，确保工程的顺利进行，对外积极协调各种关系，努力创造有利的外部环境；与此同时我部始终立足于施工现场，及时发现问题，协助公司积极推动内部各项工作的开展。至xxxx年xx月底，我部在上级部门的领导及业务部门的通力配合下，取得了一些成绩，现从施工进度、工程质量、安全生产、文明施工及综合管理工作方面汇报如下。

一、工程进度

继去年施工总承包、机电联合体、幕墙、防火涂料、电梯、消防等单位进场以来，今年xx-xx月主塔楼办公区精装修、附楼南北翼精装修、酒店精装修、泛光照明、附楼VRV空调系统、智能化、发电机组等主要专业工程的施工单位陆续进场。现场工作进度如下： 1．主塔楼结构

主塔楼主体结构封顶以后，xxxx年总包单位由主体结构施工为主转向剩余结构施工及总包管理配合工作。其中剩余结构包括主塔楼外筒水平楼板、核心筒内挑水平楼板、槽型墙内水平结构、原施工电梯占位区域水平结构、预应力索安装及张拉、砌体及粉饰、天面停机坪、擦窗机支撑梁及轨道梁安装、钢楼梯制作安装、钢结构防火涂料施工。

我部在项目管理过程中强化进度管理，要求总包单位制订合理可行的进度计划，确保人力、材料及设备的投入，我部在每月初制订进度考核目标，在每月底进行检查考核，督促激励总包单位按计划落实各项工作。总包单位在xxxx年xx-xx月完成了大部分的剩余结构施工，具体如下：（举例）

（1）

核心筒槽形墙结构施工完成槽形墙103层以上竖向结构；（2）核心筒提模平台挂架拆除，3台M900D塔吊拆除；（3）外框筒水平结构施工至86-102层浇砼；（4）73、81、89、97层预应力索张拉完成；

（5）办公区砌体施工60-66层，核心筒砌体施工48-66层，抹灰施工收尾30-66层；（6）核心筒G3电梯井道水平楼板施工及砌筑完成；（7）槽形墙6#塔吊占位区完成93-98层水平结构施工；（8）70层以上楼梯间、电梯间砌体、抹灰完成70-103层；（9）酒店区管井砌筑施工至75-81层；

（10）楼梯间找平层施工完成4-65层，楼梯间饰面砖S2完成4-65层，S1完成29-30层，楼梯间完成S1、S2、S3扶手安装4-65层。2． 套间式办公楼、裙楼及地下室结构

xxxx年xx-xx月主要进行结构收尾工作，开展设备房、设备管井的二次结构及抹灰，外墙、楼电梯间抹灰、贴面施工，天面设备基础施工及结构修改等。其中裙楼开展设备房砌体施工及抹灰，外墙贴面施工、脚手架拆除；套间式办公楼天面设备基础、冷却塔结构梁、设备管井砌体及批荡施工；地下室进行整层施工及恢复部分暂缓施工区域砌体及抹灰。具体完成情况如下：（1）附楼天面花架梁饰面完成，冷却塔结构梁施工完成，天面设备基础结构完成；天面花架梁抹灰完成40%；

（2）附楼原设计砌筑抹灰完成，机电井道配合砌筑、抹灰收尾（跟进机电管道安装施工）； 连廊14层以上VRV基础、地台水泥砂完成；南塔25-28层、3、北塔27、28建筑修改打凿完成，28砌筑完成；

（3）裙楼砌筑抹灰基本完成（除业主暂停施工及设备间外），南区7层防水施工完成，6层VRV基础抹灰完成；6层南区天面防水找平层完成50%；4层结构修改钢筋绑扎完成，2层结构修改打凿、支顶安装完成；

（4）地下室砌筑抹灰基本完成（除业主暂停施工及设备间外），整筑层施工完成负

4、负3层100%，负2层95%，负1层天面抹灰、刮腻子基本完成（原业主暂停施工部分）；（5）北面连接洞口结构基础砼浇筑完成，挖土完成20%；基础正在进行检测。3．精装修工程

（1）售楼大堂、附楼北翼10层样板间、主塔楼22层样板房

2015年7月完成套间式办公楼北翼样板间、售楼部及售楼通道装修工程，2015年9月完成主塔22层样板层装修工程及看楼通道工程。

（2）主塔办公区装修工程

a、协调装修及机电等相关专业完成深化设计工作；

b、组织完成由装修施工单位牵头、各专业施工单位配合编制的施工总控计划和深化设计计划，并要求各单位编制材料定板、进场计划；

c、组织各单位完成现场复核和存在问题的梳理工作，根据现场实际情况协调解决图纸不符、不合理以及专业矛盾等问题；

d、根据各样板间实施情况，组织相关单位进行总结，吸取经验教训、优化设计并指导后续工程施工；

e、推进材料定板工作，主塔办公区部分已完成大部分基层材料和部分饰面材料的定板工作；

f、要求各单位编制施工工艺内容目录，按计划完善施工方案编制； g、督促各单位管理架构人员的到位、充实，并要求进行内部流程的优化； h、组织相关单位进行本项目管理制度、工作流程的学习培训。

（3）酒店精装修单位及套间式办公楼南北翼装修工程施工单位进场，开展前期施工准

备工作。

由于设计修改，导致主塔办公区精装修无法全面开展施工，未能按原计划完成任务。此外，酒店精装修单位和附楼精装修单位进场时间推迟，项目工期压力加大，后期施工难度加大。4．幕墙工程

（1）主塔楼

a.完成63～104层外幕墙安装（受塔吊占位影响及材料吊运预留口除外）； b.内庭幕墙安装至98层（受施工电梯占位影响部位除外）； c.完成采光顶钢结构安装及龙骨安装，玻璃安装完成。（2）附楼

完成7～8层幕墙安装。附楼幕墙除塔吊和电梯占位区域外全部完成。（3）裙楼

a.西立面3～6层幕墙安装完成（除塔吊和施工电梯占位部分）。b.南立面2～6层幕墙安装完成。c.东立面4～6层安装完成80%。d.完成采光棚幕墙安装。e.完成泳池钢结构施工。

f.北立面受地下空间施工影响，幕墙安装暂无工作面。

由于幕墙工程施工难度大，在技术、质量、现场管理方面存在较多需协调解决的问题。我部根据现场情况，积极协调解决了内庭钻石幕墙施工、采光顶安装及高空安全作业等多项方案的调整问题，为下一步的施工做好了前期准备工作。5．擦窗机工程

（1）已完成附楼擦窗机设备验收工作。

（2）主塔楼外幕墙擦窗机设备于2015年xx月底吊运到位，目前在调试中，计划201

5年xx月xx日前完成验收工作（受塔吊占位影响）。

（3）内庭幕墙擦窗机设备预埋件及后置埋件埋设及检验工作已完成，支架安装需与内庭幕墙安装收尾工作穿插进行。6．机电工程

（1）电气工程

地下二至四层，电气照明完成约xx%（其中管内穿线完成xx%，配电箱类完成xx%）；地下一层、夹层、裙楼，尚未开始施工； 主塔办公区的主桥架已完成xx%；酒店区电气主桥架安装完成20%；办公区照明管线已完成80%；

主塔办公区各类配电箱完成安装25%。发电机组排烟管安装已完成75%；发电机组已进场就位。附楼（不含裙楼）和主塔办公区泛光照明室内至外墙的电线管敷设安装已完成85%。

（2）通风与空调工程

地下二至四层，通风设备及其风管安装完成80%；六层和附楼天面层风机设备安装完成55%；地下层、裙楼及附楼的玻璃钢排烟立管安装完成90%；附楼天面层冷却塔安装已完成2台（共11台，其它9台因配合土建防水层施工未安装）。附楼VRV空调系统除室内的公共部分（管井、走廊及天面层等）冷媒管安装已完成50%；北翼天面室外主机安装已全部完成。地下一层的冷水机房已完成机组基础的浇筑85 %（冷水机组已进场2台）。

主塔楼空调水主立管安装已完成80%；通风与空调主风立管安装已完成75%；主塔设备层通风机完成75%、空调风柜完成30%；办公区标准层主机房的空调风柜安装完成20%； 67层的四台冷水机组已吊运至现场，冷冻机房内的空调水平管安装完成60%。

（3）给排水工程：

地下二至四层、附楼的给排水主立和主横管安装完成90%；地下二~四层、附楼7~28层的消防栓箱安装95%，湿式报警阀安装完成100%；裙楼六层湿式报警阀安装完成50%；裙楼虹吸排水系统完成90%；给水水箱安装已全部完成。

主塔办公区的给排水主立和主横管安装完成85%；办公区非精装区的消防栓箱安装完成80%，设备层消防喷淋管的上喷头安装完成90%，给水水箱安装已全部完成；主塔酒店区给排水、热水主立和主水平管（含走廓）安装完成70%。

（4）消防安装工程

地下一层发电机房气体灭火系统的管道安装已完成70%；泡沫灭火系统的设备已全部进入现场及就位，管道尚未开始安装；主塔楼办公区、酒店区和附楼7~28层的自动报警系统线管安装分别完成75%、60%和80%。

（5）六层自动报警系统线管安装分别完成20%和60%。（6）弱电安装工程

智能化的线管敷设安装主塔办公区完成65%，主塔酒店区完成40%，附楼完成25%。（7）电梯安装工程：

奥的斯电梯的安装百分率：C6完成100%；C4、C5完成70%；G2完成75%；C1~C3完成65%；C7~C12完成50%；G4完成65%；H1~H4完成40%；G5、G6完成10%；G8完成20 %。

已进入工地现场电梯设备及部件占全部的70%。

迅达电梯的安装百分率：附楼：DT8、DT2~

4、DT23、DT24完成100%；DT1完成60%；DT5~7完成40%；主塔：B1~B12完成60%；B13~18完成40%。

已进入工地现场电梯设备及部件占全部的70%。

存在的问题主要有：无负压供水设备、不锈钢承压生活水箱、卫生洁具、灯具、空调控制阀门等二次询价机电设备及材料仍然未能确定，裙楼、地下一层（含夹层）、主塔酒店区及其他局部图纸（主要是修改频繁）的机电施工图纸未完善确定，近期大量的设备基础土建专业因多种原因未及时浇筑，冷水机组和空调水泵等设备的原来第二期未能确定，弱电、BA和真空垃圾收集系统等专业分包工程施工未能及时确定施工单位及进场，智能化一标的封图工作未完成，永久供电、地下排污、园林绿化等涉及市政专业报建报装的施工单位招投标相对滞后，电梯工程各梯种土建专业的井道移交时间、施工配合、永久梯转为施工临时梯使用时间及电梯整体施工进度相对延后，附楼精装修单位未确定（对VRV及机电的配合进度形成影响）等，均对机电

工程施工的大面积铺开和推进构成了制肘，影响了西塔工程建设的整体进度，我部也面对较大的协调困难。

二、工程质量

在工期紧，技术难度高，新工艺、新技术、新材料、新设备应用多的情况下，如何确保西塔工程质量达到鲁班奖要求是一项艰巨的任务。针对西塔项目工期紧的特点，我部坚持以事前控制和事中控制为主，做好前期的技术准备和论证工作，通过工艺试验、专家论证解决施工中面临的困难，加强材料抽检、驻场监造、交接检验、隐蔽工程验收等环节对质量进行控制，迄今西塔工程施工质量良好，未出现重大质量事故。

总包工程施工质量较好，根据监督抽检及第三方检测报告，工程基本达到优良工程的质量标准。其中地下室结构、附楼和裙楼结构已通过结构验收，项目整体通过结构评优，正开展主塔楼主体结构验收。

机电工程的总体施工质量较好，基本达到优良工程的质量标准的，各专业管道坚持结合现场情况开展深化设计先行，使安装的定位、走向、综合平衡布置和细部工艺质量均处理得较好，使管道能做到横平竖直、平正稳固和错落有致，各明装管道的管码、支吊架、明配电箱及机电其他明配装置或设备的安装（目前在售楼大堂和样板间实施上来看），能做到平正、牢固、均匀和美观，在此要提到的是，消防电气管道、电气照明管道、通风管道和消防给水管道安装等的工艺质量，在质监站的多次巡查中，也得到肯定。

幕墙工程总体施工质量情况：至今为止，幕墙工程的总体施工质量较好，基本达到优良工程的质量标准。但主塔楼采光顶钢结构加工，出现加工质量不符合要求的情况，我部立即采取措施，要求幕墙施工单位对已到场的钢结构构件全部退场，并整改和重新加工处理。以确保采光顶钢结构施工质量。

三、安全生产及文明施工

我部将安全管理摆在项目管理的首要位置，督促总包单位和各施工单位落实安全生产责任制，确保安全措施到位，并督促监理单位落实安全检查制度，加大安全违规的处罚力度。根据项目特点，在不同施工阶段有针对性地开展安全管理工作，总包工程自xxxx年xx月xx日开工至2015年xx月xx日，连续xxx日无重大安全生产事故发生。

根据集团公司上半年成立安委会的要求，对工作开展进行全面对接，完善了西塔项目安全生产管理制度实施细则。坚持以“安全第一、预防为主”的安全生产方针，在施工单位、监理单位和我司的共同努力下，未发生重伤以上的安全生产事故和基本保持较好的文明施工形象。各机电施工单位自进场后，基本能按《安全生产法》、《安全生产管理条例》及省、市有关文明施工规定做好安全生产和文明施工工作，能及时建立西塔项目的安全生产管理制度、安全生产管理架构和安全生产应急预案等，对进场的施工管理人员及一线生产人员基本能做到“三级安全教育” 和“三级安全技术交底”，并进行经常性的安全生产学习和会议，基本能按规定配备相应的安全主任、安全督导员等专职安全管理人员，确保项目的机电施工作业不发生重大安全生产事故；各施工单位也能基本按规定保持施工场地、作业场所、加工场、仓库和办公后勤区的整齐有序、场容场貌和文明卫生，基本保持文明施工形象。

在施工管理方面，除了严抓现场管理的工作，还开展针对结构施工、幕墙封闭，开展精装修施工的状况编制消防安全管理及实施方案。联合总包、监理对应开展月度、季度、节日检查，并对总包进行了中间安全评价。

四、主要管理工作

（1）建立奖罚制度

月初给总承包单位下达进度考核目标，月底会同监理、总承包单位对照现场进度进行考核，提前完成给予奖励。奖罚制度的建立有效地调动了施工单位的工作积极性。

（2）积极做好组织协调工作

除加强对总包、监理单位管理外，认真做好组织协调工作。办理夜间施工许可证，加强与

质监、安监、城管等单位的沟通等，在市创卫等检查中没有停过一天施工，为加快施工进度创造条件。

（3）加强计划管理，督促各方按计划实施

以工程实施进度为主线，结合营销、设计修改，重新调整整个工程的主要节点、计划目标。在项目管理过程中，强化计划管理，督促各方按制定的计划执行。

（4）组织召开各种会议

每周定期召开各专业工地例会及总协调会，及时协调解决施工现场的各种问题，抓好质量、进度和安全文明施工。此外，针对施工现场出现的各种问题，及时召开专题会议加以解决。

（5）进度款支付

负责各施工单位月度工程款申报，工程造价变更申报；工程部用款计划汇总及申报，确保项目建设款项准确及时拨付。此外，及时了解施工单位的资金使用情况，在不违背原则的情况下，采取灵活多样的资金批复手段。

五、结束语

2015年xx-xx月，我部取得了一些成绩，也存在不足之处。项目后期工程施工任务更加艰巨，我部将坚定信心，按公司的工作部署，在各个专业组中发挥积极作用，努力把项目建成高质量、高标准、高效益的工程。我部各位员工，必将以饱满的热情，认真的工作态度，全身心地投入到项目的建设中去，为确保项目按计划竣工验收、酒店开业而努力奋斗。

工 程 部

xxx

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鼎立•国际城作为教育区一高档居住小区，即将交付，小区物业已着手准备印制《业主手册》发放给每个住户。为方便商家有效地宣传促销商品，同时方便居民了解家装、居室配套商品信息，免除商家花费巨资广告费用及到小区散发宣传单的辛苦和因遭到强行制止而最终收效甚微的浪费和尴尬。

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某大型小区位于徐州金桥国际商务区中心位置，西靠新城区一号路，南邻徐海路，总建筑面积180万平方米，其中一期总建筑面积约30万平方米，社区规划有花园洋房，多层，高层等多种居住形态，户型面积84～123平方米。

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6.业主服务手册 篇六

第一部分 服务指南 第一章

服务单位介绍-----页 第二章

物业服务内容及项目---------------------------页 第三章

安全须知-----------页 第四章

特别提示-----------页 第五章

紧急应变措施-----页

第六章

辅助信息-----------页

第二部分 业主守则 第一章

文明公约-----------页

第二章

公共环境和卫生管理规定---------------------页

第三章

园区车辆和进出管理规定---------------------页

第一部分 服务指南

第一章

服务单位介绍

公司高层管理人员均为受过高等教育的资深管理人员，拥有多年的丰富实践经验；各部门负责人也均具备经验丰富的服务管理能力和工作经验，是一支管理能力强、服务水平高、团结进取的优秀团队。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司力求管理科学化、制度化、标准化。总经理为公司最高行政领导，统管及指挥公司的一切经营活动。公司经营管理机构以部门划分，实行常务副总经理、助理经理；部门经理；主管和员工五级管理责任制，形成逐级负责的管理制度，各级管理人员实行聘任合同制。

公司目前设三大部门：行政人事部、服务中心、运营部（包括保卫部和工程部）。

第二章

物业服务内容及项目

一、公共秩序维护服务

1、协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作，实行24小时值勤、义务消防和园区车辆交通管理；

2、全天候巡逻检查；

3、公共区域报警监控；

4、紧急呼叫服务；

5、消防设施、设备定期检查、维护；

6、义务宣传安全用电、消防知识。

二、保洁、绿化服务

1、公共设施、公用部位保洁；

2、生活垃圾收集和清运；

3、消灭“四害”；

4、公共绿地养护、公共部位绿化保养更换服务。

三、公共设施、共用设备的维修、养护服务；

1、按计划对公共设施、共用设备进行养护；

2、确保园区内供电、供水能正常进行（水电部门因故暂停供应除外）；

3、确保公共设施设备，如：水泵、水景循环等能按规定的时间正常运行；

4、确保共用雨、污水排放管道及公共雨、污水井处于正常的排放状态；

5、提供园区公共区域报警系统维护服务。

四、物业常规服务（免费服务及代办项目）

1、临时物品寄存服务； 2、24小时管家值台服务；

3、业主房间的钥匙管理服务；

4、一键式快捷服务；

5、社区活动中心服务；

6、送餐服务；

7、预定服务；

8、组织祇园会会员主题活动；如节庆联欢、周边旅游等；（活动费用会员分摊）

9、带停带取车服务；

10、叫出租车服务；

11、背景音乐服务；

12、信息采集传递服务；

13、代理远程鲜果采购服务；

14、私人信件、报刊以及其它物品的代收带发服务；

15、待聘保姆（长期保姆、钟点工）；

16、代办票务服务；

17、待聘摄像、摄影；

18、雨伞临时借用服务；

19、物业咨询服务；

20、家庭安全用电常识宣传；

21、宣传医护常识；

22、日常维修工具借用服务；

五、园区文化活动组织与活动

1、组织举办祇园会活动及各种主题的沙龙或聚会。

2、组织各类展览活动；

3、组织各种节日活动；

4、组织园区内各种健康养生趣味活动；

5、组织社会公益活动。

六、有偿服务

（一）业主自用部位、自用设备的维修和养护

1、更换灯泡、灯管；

2、维修、更换门锁；

3、维修、更换水盆、水箱配件；

4、业主自用部位下水道疏通服务；

5、安装插座；

6、热水器、抽油烟机拆装；

7、挂镜、相框；

8、更换玻璃；

9、维修更换自来水管、水阀及软管

（二）四季花卉代租代售、供应及代为养护

（三）房屋通风、护理、棉织品洗涤服务；

（四）搬运服务

（五）康乐、健身服务；

（六）宽带视频服务；

（七）租车服务；

（八）紧急情况下业主到医院的用车服务；

（九）中介/租赁服务

1、代理房屋租赁；

2、代理房屋出售（购买）

（十）便利服务

1、导游服务；

2、机场接送服务；

3、代办物品托运；

4、老人、小孩托管服务；

（十一）商务服务

1、打字、打印、复印、传真；

2、收发电子邮件；

3、代办旅游手续；

第三章

安全须知

（一）为确保整个园区的安全，服务中心门岗安全管家、巡逻管家会查询进出园区内的陌生人员，请您向亲朋好友解释这是为加强园区安全所采取的必要措施，若有失敬或不便之处，望谅解并给予配合。

（二）您在进出园区时，请注意是否有陌生人跟随，提防其紧随而入。如有可疑人员请立即通知服务中心或安全管家。

（三）不要给任何陌生人开门（尤其教育好小孩子），敬请来访者使用可视对讲系统与您联络，经确认后方可开启单元门。

如遇自称是客服工作人员，应请其出示相关证件仔细检查，如有怀疑请立即通知服务中心。

（四）尽量谢绝外界各行业未事先预约的上门服务。

（五）外出倒垃圾时，请带好钥匙并将门上锁，请勿将幼儿单独留在家中，以免发生意外。

（六）聘请保姆时，请对其身份、简历及健康状况进行考证，并在服务中心留底以备查阅。对保姆应时常进行安全知识教育。

（七）家中应避免存放贵重财物、大量现金及无记名证券等。外出时请务必锁好门窗，并启动安全监控装置（如已配置）；回来后请务必关闭安全监控装置，以免误报警。夜晚外出时，家中最好留有适度照明灯光。

（八）若有单元感应卡遗失，请及时通知服务中心，以便服务中心及时采取应对措施。当进户门钥匙遗失时，请尽可能更换进户门锁。

第四章

特别提示

一、建筑方面

（一）房屋外立面的管理

房屋外立面属整栋楼宇的共用部位，业主不能自行改变其形状、颜色。

为了确保园区住宅整体外观整齐美观，请勿在阳台外安装晾衣架、花架、遮阳棚、避光帘、防盗网栅栏以及广告牌等构筑物。

（二）屋面的管理

楼宇的屋面属该整栋楼宇的公用部位，也是楼宇主体结构的组成部分。

业主不得变动屋面原有的建筑风貌和用材，亦不可以私自占用屋面，堆放各类物品或安装太阳能、独立天线（防雷安全考虑）。

为了安全起见，任何业主请勿攀爬楼宇屋面。

（三）阳台使用

为确保园区建筑外立面美观统一，切勿封闭阳台或改变阳台栏杆颜色等；禁止在阳台上架设独立天线或设置广告牌、招牌。

阳台内不宜存放过多物品，尤其是垃圾和废弃物，业主应经常清扫阳台，防止垃圾堵塞阳台地漏（一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造成排水受阻以至于室内进水，财产受损）。

◎特别提醒：高空坠物极为危险，请业主不要向室外丢弃垃圾等物品。

（四）户门管理

住宅户门具有防盗功能，为保持物业的美观统一，请业主不要随意更换改变房屋户门的材质或颜色，更不要加装防盗铁门。

如出于安全需要，户门安装防盗和报警系统的业主，可向服务中心咨询。

（五）承重墙的管理

房屋承重墙、柱、粱、板等均严禁拆除、开洞或进行嵌入式装修等改变。

（六）公共设施、共用部位的使用管理

请业主不要在公共设施、共用部位（如：公共走廊、楼梯、门厅、公共绿地、道路等部位）私自存放、储存杂物、车辆、家具或晾晒衣物、堵塞通道。

若发生上述行为，服务人员有权将该类物品清除，由此产生的费用由该业主承担。

（七）装修管理

业主在对房屋进行装修改造之前，请带上相关装修改造资料到服务中心备案，若涉及到改变承重结构的，需要有原设计院或具有相应资质的设计院的书面变更方案，并到服务中心办理相关手续后方可进行施工。

在装修时，业主和装修人员应严格遵守本园区关于房屋装修的有关规定。

业主除有义务要求所聘请的装修施工人员遵守本园区的装修管理规定外，还应承担因装修不当造成的对他人或园区整体利益损害的赔偿责任。

◎特别提醒：烟道及通风排气道均采用成品，严禁业主私自改动烟道或在烟道上敲凿开孔。

二、设施设备

健身游乐设施的使用

使用健身游乐设施前请仔细阅读使用说明及注意事项；请行动不便的老人或未成年人不要单独使用健身游乐设施，以免发生危险；儿童游乐设施严禁成年人使用。

游泳池的使用

小区游泳池设有儿童区和成人区及温泉池。请老人和儿童根据自身情况选择适用的区域，严禁儿童使用成人区域游泳，以免发生危险造成事故。

三、水电

（一）水、电、天然气表具管理

各住宅房屋所属水、电、天然气表具的产权归政府相应的能源部门所有，相应的管理、维护也归属相应部门。

未经政府相关能源部门的书面许可，请勿擅自拆卸、改装、移动室内表具。若违反规定引发损害事故及经济赔偿，违规业主须承担相应的赔偿责任。◎特别提醒：因天然气管道及表具安装在各业主室内，请业主在进行室内装修改造时，请勿封闭管道及检修孔，并在表具周围留出足够空间以便日后的维护更换。

（二）电力使用规定

各业主室内使用的耗电设备的容量不得超过所配备的计量电表的额度容量，请勿随意更改室内配电箱。

（三）水、电、管线的使用

业主装修时，请注意房屋中已敷设的给水管道及电线管道的位置与走向，以及存水湾、地漏位置（详情请参交房时提供的管线竣工图）

由于PP-R管热融技术要求较高，因此装修时尽量不要改动预埋管道。装修前应对上下水进行仔细检查，如有问题及时与服务中心联系。

建议装修时所有电线改路均采用护套管，不得采用电线直埋。

每个回路所负担的电器总容量不得超过此回路的限定容量。

装修前应对上下水进行仔细检查，如有问题及时与服务中心联系。

四、交通与车辆停放

（一）交通管理

详见《园区车辆进出管理规定》

◎特别提醒：业主因搬运大件物品等原因使用货车运输进入园区，请事先告知园区当班人员，并在工作人员的指定区域停放。

因机动车停放不当造成交通堵塞或其他业主投诉服务中心予以处理的，当事人须向服务中心支付相应费用。

（二）机动车辆停放

详见《园区车辆和进出管理规定》

（三）非机动车辆停放

业主的非机动车辆请停置自行车车库，并安规定停放整齐。为维护园区整体形象，禁止非机动车在园区内非指定地点随意停放。非机动车停妥后，请自行锁好，谨防失窃。物业公司不承担非管理责任造成的失窃赔偿责任。

五、消防注意事项

为确保园区内业主生命财产安全，根据消防部门规定，每套住宅至少配置一只2公斤的灭火器；在住宅使用过程中，应注意采取相关防火安全措施。在未发生火灾的情况下，不得擅自动用园区公用部位的各种消防设施设备。

六、公共环境及绿化

详见业主守则关于环境管理中的《文明公约》和《公共环境和卫生管理规定》的相关规定。

七、居家生活

（一）房屋用途限制

业主只能根据本物业原设计方案及《商品房买卖合同》中规定的用途使用所购房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。

不得擅自改变房屋的设计用途、功能和布局等。

不得占用、损坏房屋的公共部位、公用设备和公共设施。

未经服务中心书面许可，不得私自改变、截断连接接各单元的水、电、排烟管道、线路等。

如业主将房屋租用给他人使用，须告知承租人，不得从事上述活动。

（二）搬家（携带大件物品出园区）

业主搬家时请事先通知服务中心，以便安排道路、停车位等相关配合工作。

为了尽可能减少对园区其他业主的影响，请选择园区较少车辆、人员进出的时间段搬迁。

业主携带大件物品（如：家具、家电、保险柜及批量物品）出园区时，园区门岗值班人员将会要求出示携带物品出门证明。该证明可采用业主自行编制的便条（租户搬家业主必须亲自签名或服务中心盖章）。

此项管理措施的根本目的在于保护业主财产的安全。请广大业主理解和配合。

（三）垃圾、废弃物处理

1、生活垃圾

敬请业主将产生的生活垃圾分类投入相应的生活垃圾桶内。

2、建筑垃圾

住宅装修产生的建筑、装饰垃圾应装入编制袋并封口，并按服务中心的要求，在指定的时间段，将袋装垃圾搬运至指定地点堆放，搬运时请保持公共部位的清洁。

3、大件废弃物

如业主有大件废弃物，可委托服务中心代为处理（清运费由业主承担）。请不要随意丢弃于园区的公共部位。

（四）遇台风、雷暴雨的处理

当业主接获气象台或服务中心发出的台风警报、雷暴雨信息时，请注意一下事项;

1、将住宅阳台或露台内非固定物品转移到室内安全的地方，以防非固定物品受风力影响坠落而伤及他人；

2、关闭门窗，检查阳台排水、底层排水沟是否正常；

3、尽可能不要使用家用电器，以防家用电器被雷击损坏；

4、如非必要请勿外出。

（五）饲养宠物

饲养宠物应自觉遵守政府的有关规定，园区内禁止无证饲养宠物。

饲养宠物应注意维护公共卫生环境的清洁，自觉清理宠物的排泄物。

宠物不得进入游泳池及温泉池。

如因饲养宠物影响其他人正常生活或引起其他业主投诉，其主人应采取有效措施予以改进并对此承担一切责任。

（六）业主庆典、祭祀活动

业主在园区的公用部位、公共设施等地方举行任何庆典活动或联欢会，必须事先征得服务中心的书面同意，同时按服务中心出于安全角度的要求布置会场。遇传统节日或其他喜庆活动需燃放烟花爆竹，应遵守海口市有关规定及服务中心的相关规定。

（七）长期离开

业主长期离开所购住宅，应告知服务中心，说明管理费等费用的支付方式，留下通讯地址和联系方式，以便服务中心向您送达有关通知、信函。离开时，请关闭室内门窗、水、电、天然气总阀门，确保安全。

为确保住宅内通风、家具保养还可以选择服务中心为业主提供的保值、增值服务，详情请咨询服务中心。

（八）紧急联络方式

为便于紧急事态情况下的联络，请业主或物业使用人在办理入住手续时认真填妥《业主基本情况登记表》，并向服务中心提供至少两个24时开通的通讯联络号码。服务中心需向业主发出的书面通知、函件、单据等，将派专人送达业主或投递到信箱内。如需业主、物业使用人签收的，以该业主、物业使用人的签名为准，或通过邮局挂号信投递并以邮局挂号的收据为准，也可通过第三方见证人方式送达并以第三方见证人签名为准，业主如需要采用其他通讯方式或通讯地址，请将通讯方式及地址 以书面形式告知服务中心，以便联系。

（九）按期缴纳管理费

园区各业主所缴纳的物业管理费将用于园区日常管理、养护的开销。

各业主有义务于每年12月份上旬，前往园区物业服务中心办公室付清应缴付的物业管理费及其他应付的款项和下一的物业管理费（仅限非常住户业主）；亦可采用划账的方式将应付款项划至物业服务公司指定的专用账户，若是划账方式支的，请保管好凭证，并通知园区服务中心；常住业主每月应按规定时间缴费。

◎特别提醒：按时支付物业服务管理费用是园区全体业主应尽的义务。

（十）居家安全

参见《安全须知》

（十一）排除干扰伤害

业主在本园区内不得有干扰和伤害园区内其他业主的行为，如不得在房屋内或公共区域制造足以影响他人的噪声，发出损害人体的气味以及发生影响他人休息的行为。

（十二）危险品

业主不能在其房屋内或园区的任何部位存放易燃易爆、有毒及其他危险品。若因此而造成对他人的伤害或触犯法律，由该业主承担全部的责任及相关赔偿。

（十三）注意自身安全 业主在园区的公共区域活动，要注意自身安全和提醒未成年人注意安全。

园区采用的是人车分行的交通管理办法，业主在非不得已的情况下，请勿到机动车道行走或逗留。

在园区人行道上行走要注意台阶、花坛、护栏等障碍物，在泳池边行走或在水池边观赏，要防止落水或跌倒。

要合理、安全的使用健身设施或儿童乐园设施，不要超越这些设施的使用极限。

儿童在玩耍时，应有成年人看护。

如因业主使用设施不当造成的损害，须自行承担责任。

（十四）无行为能力或限制行为能力人的保护

业主应对其所监护的无行为能力或限制行为能力人，尤其是学龄前儿童进行保护，不宜让其独自留守居室或公共设施、公用部位玩耍，以免发生意外事故。

（十五）授权人

业主如需要授权他人行使自身权利或承担义务，请将该人姓名、联系地址、电话、身份证号码及授权委托书以书面形式，提前一周通知服务中心。

（十六）投诉及建议

业主对物业管理及服务的任何投诉及建议，可来电、口头或以书面形式向服务中心反映，并留下姓名、联系地址及电话等资料，以便服务中心及时回复。服务中心将认真严肃地对待一切投诉及建议，藉此改善与提高服务质量。

八、房屋出租、转让与出借

（一）本园区业主若出租所购房屋，应在租赁合同生效后的一周内到服务中心办理登记，并将租赁合同（协议）复印件交服务中心备案，同时须遵守《海南省房屋租赁管理条例》以及政府其他政策、法规的相关规定。如因未向服务中心登记备案而发生的伤害或经济赔偿事件，由业主自行承担全部责任。业主和承租方应在租赁合同（协议）到期前一周内到服务中心确认是否续租，若租约终止，须承租方方可将属于自己的物品搬离本小区。

（二）房屋转让

业主在转让所购房产时，应在转让发生后十日内将转让情况以书面形式通知服务中心，并请受让人签署保证遵守本手册及服务中心有关规定的承诺书，一并交服务中心。转让人有责任在所购房产转让前付清转让之日前的管理费用及其他各项欠费，否则所购房产所有权转让以后，物管公司有权追索。

（三）房屋出借

本园区业主若将所购房屋出借给非本地户籍的亲戚、朋友居住，借居人须在入住前向本园区当地派出所办理暂住手续，并携带相关证明到园区服务中心登记。借居人在园区内须遵守本手册及服务中心发布的相关规定。

九、告知义务

各业主除本人遵守本手册各项规定之外，还应转告家属、租户、保姆、代理人访客等相关人共同遵守本手册，若上述人员在本园区内违反本手册的规定，相关业主负连带责任。

十、其他注意事项

（一）房屋保修期

自房屋交付之日起，有开发商负责业主所购房屋及内部配套设施、设备的保修事宜。具体保修范围、项目及保修期限详见《质量保证书》。

（二）物业服务工作人员

本区物业服务工作人员受聘于园区物业服务公司。为了保障服务水准及管理能效，敬请各业主合作，避免未经服务中心许可而差使管理人员作私人服务。物业管理公司禁止所有管理人员收受业主财物，若有任何合理的服务需要，请直接通知服务中心。

各业主也无权直接惩戒物业服务公司的员工，如对某员工不满，请向服务中心或物业服务公司投诉，由物业服务公司对其做出处理，并将处理结果回复相关投诉人。

（三）询问配合

园区主要出入口及公共设施、公共部位等地方皆有物业公司服务人员24小时值班和巡逻，出于职责要求，服务人员会对陌生人询问身份，请业主配合、谅解。

（四）公共告示

服务中心将在园区内指定地点设置公告栏，用于张贴通知、告示等服务信息，谨请业主关注。

业主请勿在公告栏上擅自张贴告示，如对园区服务有任何建议或投诉，请以书面或电话告知服务中心。

第五章

紧急应变措施

一、停电

（一）发生停电事故，请立即向服务中心报告事故地点。

（二）保持镇静，尽量避免使用明火照明。

（三）建议业主及使用人准备手电、应急灯等照明应急工具放置在宅内，以备不时之需。

二、浸水

（一）遇浸水时：

1、业主及使用人发现浸水情况，应立即向服务中心报告事发具体位置以便安排及时抢修；

2、如果渗水地点在相临位置，应采取预防措施，不要触及电器设备，通过绝缘体切断渗水部位电器用具的电源；

3、业主及使用人如需疏散，应关闭门窗，并将重要物品及重要文件、电脑硬盘转移；

4、提防通电电线；

5、尽快离开水浸。

（二）浸水后

1、检查财务以确认损失；

2、逐渐抽去积水，以减少对物业造成更大损害；

3、清除住宅内、家具及其他地方的积水；

4、做好抢修的措施，须提高警惕，防止盗贼入宅；

5、请电工对相关线路进行检查，防止因电路短路、漏电而引发的事故。

三、盗窃

（一）如有盗窃案件发生，应使用最近的电话立即向当地派出所报案，并通知服务中心和保护现场。

（二）如有可疑事件发生，应立即通知园区安全管家队。

（三）尽可能准确详细的记录事件，告诉园区安全管家您的姓名及联系方式，向公安人员及安全管家讲述事件发生或发现的经过、用电话报警时，需提供以下所有资料，待对方明确后，方可挂断电话。

1、报案人的姓名、联系电话。

2、紧急事故的位置。

3、物业的构成及地址。

4、人员受伤与否。

5、财物受损情况

四、防风

当风暴或台风来临时，应采取下列防风措施，以保障个人人身及财物安全：

（一）绑紧容易被风吹倒的物件。

（二）扣紧门窗，以免被强风吹开。

（三）将窗户玻璃贴上胶布，防止吹碎后，碎片四散，危及安全。

（四）切勿在玻璃门、窗附近停留。

（五）加固好窗外植物，将所有花盆、竹竿杂物及其他容易被风吹倒的物件搬回室内。

（六）检查沟渠，免受杂物阻塞，引致积水泛滥。

（七）将室外衣物晾衣架等收回室内。

（八）台风或风暴过后，若有玻璃破裂，须立即通知服务中心，协助业主进行维修更换。

五、地震

（一）保持镇定。

（二）躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。

（三）远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂物件。

（四）地震时不要躲在楼梯下。

（五）准备应付接连多次的余震。

（六）如住宅设施设备或结构受到损坏请立即通知服务中心。

六、撤离物业程序

（一）当发生火警或其他任何紧急事故时，所有人应该按指示撤离事发区域。

（二）在撤离物业或进行火警演习时，业主及使用人的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人须负责锁上住宅的进出门。

（三）开启物业通往室外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现是热的，须小心开启，如情况许可，请前往预先指定的楼梯，然后按撤离程序逃生。

（四）如因浓烟的关系未能通往窗外，则应关上门，放置毛巾在门底的门缝间，打开窗户和阳台门保持空气流通，向窗外和阳台外的人求救，让消防员得知你仍在住宅内，保持镇定等待消防人员的救援。

七、人员意外受伤

（一）尝试尽可能获取有关此次损伤资料。

（二）使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以安慰。

（三）拨电话要求急救医疗救护服务。

（四）通知服务中心，详述意外情况，包括所属住宅、地点、姓名、电话号码和目击者等。

（五）在任何情况下，应尽量保持镇定。

八、防火指南

（一）火警指令

当您发现火灾时，请保持镇定，并尽可能切断火灾区域的电源（如可能）。向周围业主大声呼救，告知有火灾发生，保持镇定并可采用以下措施：

1、指示附近人员立即通知服务中心，拨打园区报警电话或24小时服务热线，以避免火灾的发生：

2、通知消防部门，拨打119。

3、利用附近配置的灭火设备灭火（如因电力引起的火灾请使用干粉灭火器，切勿用水灭火）。

4、必须确保自身处以安全位置。如火势蔓延无法控制时，应立即撤离现场，疏散到安全地方，等候消防人员到场。

5、如果楼层不高，可将床单或窗帘布撕成连接绳，一端固定在窗框上，然后顺滑下去。

（二）疏散指令

当用户得知本园区内其他地方发生火警，敬请等候物业服务中心有关人员指示，此指示将由物业服务中心人员致电或当面通知。

1、当等候指示请采取以下措施：

a、请保持镇定。

b、紧锁所有贵重物品。

c、关掉所有电器设备电源。

2、如紧急疏散指令发出，请保持镇定，并采取以下措施：

a、当所有人员离开住宅后，请紧闭所有门窗；

b、使用最近的楼梯离开房间，不要奔跑、相互拥挤或使用电梯。

c、不要携带笨重物品。

d、服从现场服务人员及消防队员的指挥。

（三）消防系统

消防栓及灭火器：地面和地下车库设置了消防栓。另外，公共区域重要的共用部位、公共设施亦按需要配置了灭火器。

1、灭火器使用方法如下：

a、用力拉出灭火器手柄上的保险横销。b、白色喷口或黑色喇叭对准火源。

c、在上风位置，距离火源1—2米处用手压下手栓。

2、消防栓使用方法如下：

a、使用消防水带灭火，请事先确定火源无带电体。

b、使用消防水带时，将消防水带一头卡口分别与消防箱内卡口或消防栓上卡口顺时针方向扭劳，另一端的卡口与水枪头连接。

c、由于水压的缘故，射水时会造成较大的压力使水枪头颤动，请特别注意。

（四）、防火须知

大多数的火灾均由疏忽大意造成。为更有效地预防火灾发生，请各业主牢记下列有关防火须知事项，以避免火灾的发生：

1、在离开住宅前，请关掉所有电器用品的电源，包括灯具、电暖炉、电脑等等。

2、应使用符合安全标准的电源插座，不应使用过多的万能插头加重用电负担。

3、切勿自行改动房屋内的电气线路及装置，如需更改应由合格的电气人员进行。

4、切勿自行维修失效的电器用品，应聘请符合资格的专业电气人员进行。

5、切勿在房屋内存储易燃易爆物品，如：汽油、烟花爆竹、煤油、等。

6、吸烟时英提高警惕，切勿将未安装熄灭的烟惕弃于垃圾桶内。

7、不要直接用电线连接墙上的插座或拖线板，应使用正确的插头连接。

8、切勿阻塞消防通道。

9、业主应清楚认识各消防逃生路线。

10、请各业主在户内常被一只有效地灭火器，并尽可能熟悉灭火器的基本使用方法，以备急用。

第二部分 业主守则

第一章 文明公约

为了加强园区文明建设，使广大业主在文明、健康的环境中生活，特制定如下公约，敬请遵守：

1、遵守国家的政策、法令、法律和物业关了单位的各项规章制度，配合管理人员的管理工作。

2、园区业主来自各个不同的地方，请大家正确对待不同的生活习惯、文化背景，求大同存小异，互谅互让，胸怀开阔，平等相待，团结互助。

3、极参与社会公益活动，积极维护公共卫生，不随地吐痰、乱丢杂物、乱倒污水、乱张贴、涂写，勿在园区内饲养家畜，爱护园区环境。

4、养成讲文明礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序的习惯，做到心灵美、语言美、行为美、环境美。

5、爱护与拿去公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，爱护花草树木，节约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的生活环境。

6、积极维护园区各种荣誉，积极为园区的发展及进步突出合理意见。

7、热心社会福利事业，乐善好施、尊老爱幼、尊重妇女、关心帮助孤寡残疾人士。

8、积极投入爱国卫生运动，是园区成为文明卫生的园区。

9、第二章

公共环境和卫生管理规定

为确保园区的干净整洁，是业主享受清洁舒适的环境，特制定本规定：

1、业主应处处讲文明，讲道德，讲卫生。

2、未经允许，请勿在园区公共走道、屋顶和其他公共场所搭建或安装任何设施和设备；请勿占用公共场所堆放垃圾、吊挂物品，请勿在通道、路边和其他公共场所晾晒、堆放物品；请勿侵占破坏绿化或将绿化用地改为他用。

3、垃圾杂物装袋后请倒入制定地点的垃圾桶内，请不要随意摆放在门口，走廊或楼梯间；建筑垃圾清包扎好后在指定时间堆放在指定地点，切勿从窗口、阳台下抛撇任何物品。在非指定运装修垃圾时间内，请将建筑垃圾堆放在室内。

4、请勿随地抛洒果皮、纸屑和其他杂物，请勿随地吐痰、乱丢烟惕、倾倒污水。

5、请勿在园区内随意鸣放烟花爆竹，特殊日子，请在服务中心指定位置燃放，以免发生意外。

6、请勿在园区内、楼宇墙上乱画、乱张贴广告及标语，如属小孩子所谓，家长应负责妥善处理。

7、请勿使用音量过大或发出噪声的器材以避免影响其他业主或使用人的正常休息。

8、请勿违反《海南省城市市容和环境卫生管理条例》及不影响林立关系的前提下式样宠物。

9、运送物品的车辆，应装卸完好，以免车上物品随意散落在园区内，违者，当时人应负责清扫干净。

10、请勿损坏、砍伐、攀折花木、践踏公共绿地。

11、请勿在树上钉钉子、拴铁丝、拴绳挂物。

12、请勿在绿化带内设置广告、招牌和架设管线。

13、请勿将公共绿化、花卉、树木等随意移动、修剪或占为己有。

14、请勿擅自使用公共绿化用水。

15、为了确保园区室外景观的效果，请勿破坏各类景观、建筑小品、请勿在景观、建筑小品上乱写、乱画、乱刻等行为。

16、请勿在园区水系及关闭的泳池中戏水，以免发生意外事故。

第三章

园区车辆和进出管理规定

为了确保园区内的安全，维护业主的全体利益，创建一个宁静、舒适的居住环境，特制定如下管理规定：

一、人员及车辆进出管理

1、本园区设置有单元门禁系统，门禁感应卡如有遗失请立即通知服务中心注销，以免造成不必要的损失。

2、业主的访客进出园区，应征得被访者的同意或经安全管家人员登记后方能进入园区。

3、外来人员若有材料及物品运出园区，须征得业主同意，并按规定持相关书面证明。

4、装修人员一律凭“临时出入证”并着所在施工单位的工装进入本园区。为便于统一管理，请按照有关规定，到服务中心办理相关手续。

5、业主车辆凭证进出园区，外来车辆由保安员联系、核对、登记后方可进入园区。

6、业主的访客车辆离开园区时，如携带大量较贵重物品时，服务中心有权进行询问并要求车主作出说明。

7、为了确保业主的利益，服务中心有权对进出园区的外来人员及车辆进行问询，有权制止各类违规行为。

8、进入本园区范围内的各种车辆必须服从服务中心的统一管理，未经许可请勿进入园区。（特种车辆除外）

二、车辆行驶及停放

1、所有车辆进入园区均应遵守园区道路交通行车规定及车辆停放规定，以免发生意外或影响他人。

2、访客车辆进入园区后，应听从管理人员的指挥停放在规定的区域，不得随意停放。

3、凡装有易燃易爆、剧毒、或污染性物品的车辆、三吨以上的火车、12座以上的客车未经许可请勿驶入园区（原装修材料、搬运家具物品的火车需安全管家确认后方可驶入）

4、请勿在行车通道、消防通道及非停车位置停车。车辆停放后，请注意关好门窗、锁好车门，请勿将贵重物品存放车内。如有遗失，责任自负。

5、进入园区的车辆请严格做到，“一慢、二看、三通过”时速请勿超过5公里/小时。进入园区的车辆请注意爱护公共设施设备。如有损坏照价赔偿。

6、园区内禁止学习驾驶机动车，禁止试车或随意鸣叫喇叭，请自觉接受安全管家的引导。

7、停放车辆要小心谨慎，若不慎发生碰撞，应主动向安全管家人员说明情况并进行妥善处理。

8、保持车辆清洁，车辆无滴、漏油现象，不得在停车场内或园区道路上随意清洗车辆。

9、访客的机动车辆和非机动车辆一律停放在指定的临时停车位上。装修人员的车辆未经允许一律不得驶入园区内。

10、本园区车辆管理只提供车位的公共管理和使用，不承担任何保管和保险责任，建议车主为车辆办理相关保险业务，以便在意外发生时减少损失。

7.业主方项目工程手册 篇七

1 业主方的项目管理模型构建

1.1 业主方项目管理模型构建思路

业主方项目管理的一般界定为:在整个项目生命周期或项目生命周期的某个阶段, 业主或受业主委托的代表业主利益的咨询方, 为实现业主的预期目标, 运用所有者的权利组织或委托相关单位进行策划、组织、计划、控制和协调等一系列管理工作[1]。通过分析不同项目的管理知识体系, 现总结出业主方项目管理的基础模型应包含三个维度: (1) 项目管理框架, 用于介绍项目生命周期、组织对项目管理的影响、项目的利益相关方; (2) 项目管理过程组, 包含启动过程组、规划过程组、执行过程组、监控过程组与收尾过程组, 共计42个子过程构成; (3) 项目管理的知识领域, 涉及范围管理、质量管理、沟通管理、采购管理、综合管理、时间管理、人力资源管理、成本管理、风险管理这九大领域。通过上述三个维度, 结合市政工程具体实践, 现提出构建业主方项目管理模型的思路如图1所示。

1.2 业主方项目管理模型的内容

业主方项目管理的基础模型包含业主方项目生命周期、业主方职能、业主方管理要素这三个方面。在明确项目管理基本模型的基础上, 考虑业主方参与工作的各要素, 对业主方的项目管理体系进行集成。

(1) 业主方项目管理生命周期。无论项目的规模、类别或负责程度, 所有的项目都呈现出项目启动、组织和准备、工作执行、结束这样的生命周期结构[2]。选取工程建设行业的通用项目生命周期, 同时从业主角度出发, 可将项目管理的内容结构分为项目构想、项目定义、项目可行性研究、项目评估、项目确定五个实物板块和项目决策、项目策划、项目实施、项目收尾四个时序阶段。结合工程实践, 将业主方的项目管理生命周期分为项目的定义与策划、项目计划与设计、项目实施、项目收尾四个阶段。

(2) 业主方的项目管理要素。基于项目管理的九大管理要素, 结合工程的具体特征和我国建设工程的相关法规, 从业主方角度重新识别工作内容, 将建设工程的项目管理要素划分为成本管理、时间管理、质量管理这三个核心目标, 物资设备管理、人力资源管理、资金管理、技术管理、采购管理这五大项目过程的资源投入, 现场管理、风险管理、沟通管理、合同管理这四大项目运行保证手段, 综合管理。这十三个管理要素按照目标、资源投入、保证手段、综合协调分为四个层面, 各个要素之间相互关联, 密不可分。

(3) 业主方的管理职能。P M B O K将项目管理过程划分为启动、计划、执行、控制、结束五个过程。鉴于此, 从建设工程业主方角度出发, 汇总分类各管理过程, 形成业主方的项目管理核心职能为决策、计划、组织、协协调调与与控控制制。。

1.3业主方的项目管理模型

基于“项目作业—阶段产出物—项目产品”这一项目产品价值链[3], 借鉴国内外建设工程业主方的项目管理经验, 梳理并优化项目管理各流程, 提出了业主方项目管理的基础模型。模型主要以产品价值链为主线, 同时以业主方项目生命周期、业主方项目管理要素及业主方管理职能三个维度构建成为一个立体三维空间图。

2 市政工程的业主方项目管理体系应用

2.1 市政工程项目的现状分析

结合相关文献与工程经验, 现总结市政工程项目有如下特征:市政工程项目的主要产品是给排水设施、城市桥涵、地下交通等市政建设的公共建筑;市政工程需满足施工场地的狭小、工期较短、施工与城市环境相协调、环保文明等要求, 在施工工艺、方法、程度上均有特殊要求;一般由政府或其相关部门作为项目法人, 进行市政工程的业主方项目管理;因拆迁征地等原因, 市政工程须与附近单位。居民进行必要协调工作;市政工程的项目管理内容多、综合性强, 管理难度较大。业主方应以系统的方式思考问题。集成各阶段的管理, 促使项目的社会经济效益最大化。

在我国, 政府投资的市政工程项目中业主方的管理存在较多问题, 如业主的项目管理意识较为落后、缺乏合理的管理方法;项目投资建设与管理机制仍不完善;项目决策缺乏充分的科学依据;业主方的管理素质整体不高;工程建设片面重视实施阶段, 忽略前期策划与后期项目后评价的重要性。

2.2 市政工程业主方项目管理体系构建

基于前面的业主方的项目管理基础模型, 结合市政工程的实践特征, 分析对应三个维度, 进而对基础模型进行适当修正得出业主方的项目管理体系。

(1) 市政工程业主方的项目生命周期。通过分析市政工程的业主方在项目生命周期的各阶段的管理范围, 得出业主方在项目生命周期各阶段的核心管理要素如表1所示。

(2) 市政工程业主方的管理要素。本文总结出市政工程中, 业主方的主要管理要素包含进度管理、目标管理、成本管理、采购管理、质量管理、人力资源管理、信息管理、风险管理、综合管理和安全管理这十项管理工作。

(3) 市政工程业主方项目管理职能。业主方职责为定义项目目标并传达给各参与方, 确定总预算, 选择咨询、设计单位, 采购设备、物资, 支付各类账单并进行各项决策。

上述三个维度以产品的价值链为主线, 构成了一个闭合立体空间, 界定了需开展的各项作业, 并形成作业清单, 对整个市政工程的管理具有重要指导作用。

3 结语

本文分析了市政工程中的业主方项目管理问题的现状, 从项目生命周期、管理要素、管理职能三个维度从业主方角度构建市政工程的项目管理体系, 从而促进市政工程中业主方的管理效果与管理水平。

参考文献

[1]邱苑华.项目管理学:工程管理理论, 方法与实践[M].科学出版社, 2001.

[2]项目管理协会.项目管理知识体系指南[M].4版.北京:电了工业出版社, 2009.

8.业主方项目工程手册 篇八

关键词:私人投资项目;业主方项目管理;项目管理公司

中图分类号:C931文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)08-0099-01

按建设工程生产组织的特点,一个项目往住由许多参与单位承担不同的建设任务,而各参与单位的工作性质、工作任务和利益不同,因此就形成了不同类型的项目管理。由于业主方是建设工程项目生产过程的总集成者(人力资源、物资资源和知识的集成),业主方也是建设工程项目生产过程的总组织者,因此对于一个建设工程项目而言,虽然有代表不同利益方的项目管理,但是,业主方的项目管理是管理的核心。文章就私人投资项目的业主方项目管理方式进行讨论。

1业主方项目管理的方式

按建设工程项目不同参与方的工作性质和组织特征划分,项目管理有如下类型:业主方的项目管理、设计方的项目管理、施工方的项目管理、供货方的项目管理及建设项目总承包方的项目管理。投资方、开发方和由咨询公司提供的代表业主利益的项目管理服务都属于业主方的项目管理。

国际上,业主方项目管理的方式主要有三种可能:业主方自行项目管理、业主方委托项目管理咨询公司承担全部业主方项目管理的任务和业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理,业主从事项目管理的人员在项目管理咨询公司委派的项目经理的领导下工作。

2业主方项目管理方式之比较

业主(建设单位)进行的项目管理,是指站在投资主体的角度对建设项目进行的全过程、全方位的管理。它是建设单位在建设项目的生命周期内,用系统工程的理论、观点和方法,通过一定的组织形式和各种措施,对建设项目的建设过程进行计划、协调、监督、控制以达到保证建设项目质量、缩短建设工期、提高投资效益的目的。

由于工程项目的一次性,决定了建设单位自己进行项目管理往往有很大的局限性。首先在项目管理方面,缺乏专业化的队伍,即使配备了管理班子,由于没有连续的工程任务,因此是不经济的。在计划经济体制下,每个建设单位都要配备专门的项目管理队伍,人员组成一个班子需要一个过程,实际是一种资源的浪费,按传统计划经济体制,只有一次的教训,没有成功的经验积累。这不符合资源优化配制和动态管理的原则,而且也不利于工程建设经验的积累和应用。临时组建班子的投资控制人员,即使出高价聘请,但想请到合适的,是难上加难,所聘用人员,专业上不一定精通,专业不可能全面,个人行为无职业道德约束,毕竟是一种临时聘用合同,因此,在市场经济体制下,工程业主完全可以依靠社会化的咨询服务单位,为其提供项目管理方面的服务。

3非政府投资项目,发展现状案例分析

项目背景介绍:××商品混凝土有限公司,由两位私人合伙注册而成,选址区为鱼塘密集区,前期进行土建工程施工,土建项目分成五大部分:办公楼、搅拌楼、连接外线的小桥、工业园区道路、工业园区场地平整。由于业主缺乏土建专业知识,一开始组建了项目班子,所聘请主要负责人,是学材料专业的,对土建施工不懂,再加上老板盲目进度控制、投资控制,导致项目施工前期很多准备工作不到位,如:为了省设计费,前期地质勘察工作不到位,使得后来静压管桩数量控制不住,投资额加大;前期为了省测量费,场地平整前没有进行正规测量,导致场地平整后的土方数量无法测算准确,与承包方发生了激烈冲突,还惹上了官司。所有项目的设计,都没有聘请专业的设计公司,导致后期很多的变更,而且搅拌楼内的多间房屋设计功能不对,导致后期重新择地修建试验室。小桥的原设计为:上部结构为一跨16 m现浇钢筋混凝土T型梁;下部构造为:U型桥台、扩大基础。总造价180万元。后老板发现前期太多问题后,又另请专家实地考察,最终否定了原设计方案,改为预制加桩基的形式,总造价110万元,不仅节省了造价,而且施工质量也更可靠,工期会更短。

总之,此项目是私人投资项目自管失败的典型,存在如下问题,整个项目涉及专业知识颇多,投资控制人员即使高价聘请,也不一定能聘到合适的人选;所聘人员都是短期行为,很难有职业道德的约束,投资控制人员营私舞弊的现象无法控制;老板无法信任下属,导致盲目的追求投资目标、进度目标、质量安全目标,其结果适得其反,哪个目标也实现不了。

4我国国内专业工程项目管理公司发展现状分析

4.1建设工程项目管理的国内培育背景

我国从20世纪80年代初期开始引进建设工程项目管理的概念,世界银行和一些国际金融机构要求接受代款的业主方应用项目管理的思想、组织、方法和手段组织实施建设工程项目。20世纪80年代末和90年代初开始,我国的大中型建设项目引进了为业主方服务(或称代表业主利益)的工程项目管理的咨询服务,这属于业主方项目管理的范畴。之后于1988年开始推行建设工程监理制度。1995年推行项目经理负责制。2003年建设部30号文件《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》中提出:“鼓励具有工程勘察、设计、施工、监理资质的企业,通过建立与工程项目管理业务相适应的组织机构、项目管理体系,充实项目管理专业人员,按照有关资质管理规定在其资质等级许可的工程项目范围内开展相应的工程项目管理业务”。2006年发布了《建设工程项目管理规范》(GB/T 50326—2006),可见,由专业项目管理公司代管是政策所向。

4.2 国内项目管理公司发展现状

国内发展较好的项目管理公司很多,如:深圳市海德伦工程咨询有限公司、北京兴恒工程咨询公司、北京双圆工程咨询监理有限公司。其中北京双圆工程咨询监理有限公司是1987年创建的北京市建筑技术咨询服务公司, 1988 年成为全国工程建设监理试点单位之一。于 2002 年 5 月改制为有限责任公司,是一个大型综合性的工程咨询、监理及项目管理企业。作为国际咨询师联合会( FIDIC )会员单位,在项目管理、工程咨询、房屋建筑监理、司法仲裁等领域具有较强的竞争力及社会影响力。

5结语

项目具有一次性的特点,对小型非政府投资项目而言,尤其对其质量安全目标而言,有些失败是无法弥补的,换言之,对小型非政府投资项目不容许有失败的教训,从资源优化的角度来说,成功经验的积累也是不需要的。虽然,国家对非政府投资项目的态度是:尽量让市场洗牌。但是我觉得据目前我国现状,还是需要一定的监管,以此避免不必要的安全事故。

而目前,国内建设工程项目管理公司是具备一定能力完成小型非政府投资项目的管理的;假如政府能出台相应政策,实行小型非政府投资项目强制实行项目管理公司代管,那么对投资者来说我觉得是有利无害的,对政府的质量监管难度会起到降低的作用,对国内工程项目管理公司而言,也是一次发展壮大的机遇。

参考文献:

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[2] 罗波.工程建设全寿命周期造价控制理论及其应用[J].辽宁建材,2005,(2).

[3] 缪长江.建设工程项目管理(第二版)[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.