房地产与物业管理发展

房地产与物业管理发展（精选8篇）

1.房地产与物业管理发展 篇一

房地产发展有限公司发票报销管理规定

第一章

总则

第一条

为加强发票管理和财务监督，促进发票直接、快速、合理的批报，规范发票报销标准和程序，特制定本规定。

第二条

江苏XX房地产发展有限公司及其下属分公司、控股子公司、项目部的发票报销，必须遵守本规定。

第二章

细则

第三条

经办人员对客户填开的发票必须认真审核，保证所取得发票的完整性、有效性与合法性。

（一）发票必须内容真实，项目齐全，字迹清楚，不得有涂改现象。购买商品较多时，可开商品统称发票，但必须附上盖有销售方印章的发票清单。

（二）发票必须按照规定的时限、号码顺序填开，全份一次复写，各联内容完全一致。发票合计栏必须大小写俱全，大小写金额相符。

（三）发票上必须有国家税务总局规定套印的全国统一的发票监制章，以及开票单位或个人加盖的单位财务印章或发票专用章。

（四）收款收据视为白条，经办人员有权拒绝，并不得做为发票报销。国家行政事业性收费收据除外，但必须是套印财政监制章的收据，且该收据仅使用于收取行政事业性收费方为有效。特殊情况开具收款收据的，视金额大小要经过财务负责人、总经理批准同意。

（五）经办人员要取得相应行业的发票，拒绝接受客户用“白条”和其他票据来代替发票，以及客户自行扩大使用范围的专业发票或跨行业使用的发票。

第四条

差旅费报销应严格遵守有关差旅费报销的规定，取得的费用发票应当真实有效。

（一）车票。计程车票原则上不予报销，特殊情况确需搭乘的要注明起止地点和事由。公交车票单人连号不得报销，多人同行的连号票必须由当事人签字确认，公交车票要注明起止地点，不注明者不予报销。

（二）住宿。发票上必须写明时间、人数、单价、金额、公司名称，缺一不可。入住宾馆若有多项消费的，必须附上盖有宾馆印章的消费明细单，不得统开住宿费。

（三）报销。出差发票，该次出差的所有费用一次性报销，不得零散分次报销。

第五条

因工作需要招待客人，应严格遵守有关招待费的管理规定。招待费发票报销时，必须注明招待的事由、时间及人数。同时，应当写明招待对象的姓名或职务以及所在单位的名称。

第六条

因公用车，应严格遵守有关车辆使用及费用报销的规定。加油费必须开具正规发票，报销时须附有车辆加油记录表。驾驶员应遵守交通规则，因人为原因被罚款不予报销。车辆保养及修理必须在指定维修点，途中维修类费用必须注明费用发票的联系地点和电话。

第七条

发票报销时，应填制封面。

（一）“汇总封面”、“明细封面”、“封面”等所有栏目必须用黑色或蓝黑色钢笔类认真填写。人民币大写栏必须在第一位数字前以“ ”封顶，不得以“/”“X”等填写或空着不填，第一位数字后的空位均以“零”填写，如280.09元应填写为__万__仟贰佰捌拾零元零角玖分。数字及位数大写分别为：零、壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾，万、仟、佰、拾、元、角、分。

（二）使用封面粘贴发票时，票面朝上，与封面一致，发票应贴左上角。票据多时，可补一张不超过封面大小的白纸，在其表面依次贴好，票据由大到小排列，力求美观。

（三）发票报销时每个经办人单独做封面，发票为多人共同发生的，可集中做封面。

（四）发票应按同类别做封面，比如办公费和招待费不要做在同一报销封面下。

（五）单张发票金额在500元以下的粘贴使用明细封面，集中金额达500元以上时，填写汇总封面，每张明细封面用胶水贴牢后，再附上汇总封面一同报销。

第八条

发票报销时，各部门主管及财务部必须认真审核。

（一）购买的物品、书籍、光盘等报销时必须附缴库单。签定合同或协议书的工程项目，结算付款时必须附上发票和工程项目的验收单。政府部门的行政事业性收费收据、购买的书籍、光盘等必须到办公室进行登记，经办公室人员签字后方可给予报销。

（二）不符合财政部发布的《发票管理办法》的发票，不得做为财务报销凭证，财务人员有权拒绝。

（三）财务人员对发票内容有疑问的，应当转交监事会进行调查，核实后按实际予以报销。经调查存在弄虚作假行为的，将依据《财务信用管理试行制度》对其采取必要的监管措施。

第九条

发票批报程序及流程。

（一）发票和缴库单齐全后，经办人员必须及时整理填制报销封面，经证明人签字确认后，呈交部门负责人签署意见，交财务部负责人审核，财务部核定报销金额后，呈交总经理审批。

（二）票据传递流程：经办人制单→证明人签字→部门负责人审核签字→财务负责人审核签字→总经理审批→出纳处报销或冲抵借款。整个流程原则上在七天内结束。

第三章

附则

第十条

本制度经总经理审核后实施，修改时亦同。

第十一条

本制度解释权和执行监督权归财务部。

第十二条本制度自签发之日起正式生效。今年七月份发布的《有关票据报销的规定》同时废止。

2.房地产与物业管理发展 篇二

关键词：中小房地产企业,管理信息化,市场竞争力

1 引言

信息化是指运用信息技术对机构进行全方位的改造, 通过信息流来控制物质流和能源流, 通过信息资源和技术的开发和利用扩展个人能力, 提高行政管理能力和工作效率, 提高生产、经营、管理、销售、安全管理能力, 提高企业管理水平和效率、效能。信息化的目标是把正确的信息, 在准确的时间和地点送给正确的用户, 以便使用户做出正确的判断和决策。

21世纪以来, 计算机、网络等信息技术的快速发展昭示了信息时代的到来, 这既给中小房地产企业的经营管理带来全新的挑战, 也为中小房地产企业变革管理模式、整合业务流程、提升核心竞争力提供了绝佳的机遇。房地产行业具有投资大、周期长、供应链复杂等特点, 一个房地产项目的开发过程涉及土地的购买、项目规划与设计、项目报批、工程的建造、市场营销、资金回收、产权办理等一系列复杂的操作过程, 这一过程往往意味着房地产企业要与各类市场主体打交道, 内部业务流程的管理也十分繁琐。此外, 由于自身的规模较小、资金链比较脆弱等原因, 我国中小房地产企业只能通过信息化提升企业管理的水平和效率, 提高资金回收速度、增强市场竞争力。因此, 对于中小房地产企业而言, 在知识经济时代 (Information Economy) , “信息化”就代表着生产力。

本文探讨了企业管理信息化对我国中小房地产企业的积极影响和面临的问题, 并针对这些问题提出了推进我国中小房地产企业管理信息化的策略。

2 企业管理信息化对我国中小房地产企业的积极影响

2.1 有效改进和强化中小房地产企业的价值链, 提升企业的市场竞争力

哈佛大学的著名战略管理专家迈克尔·波特 (Michael Porter) 认为, 无论是基本活动, 如市场销售等, 还是辅助活动如人力资源管理等, 企业的使命在于通过“价值链” (Value Chain) 活动提升企业产品或服务的价值。中小房地产企业往往对改进、掌控房地产企业的价值链力不从心, 因为房地产是一个内部管理繁琐、外部关系复杂的行业, 信息化程度较低的中小房地产企业缺乏对“信息”的掌控和运用能力。因此, 伴随着中小房地产企业管理信息化建设的推进, 在企业各项活动过程中, 房地产企业的物流、信息流、资金流等将能够进一步被集成、分析、处理, 中小房地产企业的项目测评、项目获取、规划设计、工程报批、工程建造、市场营销、资金回收等各个环节价值链将得到有效的改进与强化, 确保企业的各项活动都能够为创造价值作出贡献, 企业的每一个环节都是有价值的, 都有可能为企业创造竞争优势。

2.2 优化中小房地产企业内部组织管理结构, 实现业务流程的“再造”

企业管理信息化利用计算机信息技术, 构建企业内部的办公室自动化系统 (Office Automation) 、ERP系统 (Enterprise Resou rce Pla n n i ng, 企业资源计划) 等, 有助于实现企业内部工程、财务、营销、办公室等各个部门之间的信息共享, 建立决策层、执行层、项目管理层等之间的全方位沟通, 加快信息的流动, 从而避免多层级、缺乏活力、信息传递缓慢、失真等问题。在瞬息万变的房地产市场中, 信息是企业决策的最关键的依据, 只有准确、全面和客观地理解和掌握信息, 房地产企业才有可能作出科学合理而又快速的决策。

美国企业管理大师Michael Hammer和Jame Champy提出了一个重要概念:企业业务流程的再造 (Business Process Reengineering, BPR) 。业务流程的再造能够最大限度地实现企业内部各个功能模块的集成与一体化, 建立高效运转、畅通的业务流程[1]。企业管理信息化的建设将从根本上改变中小房地产企业收集、传递、处理、运用信息的理念和方式, 从而进一步推动中小房地产企业业务流程的再造。早期的万科房地产企业, 在1997年开始引进售楼软件, 这一信息化的建设, 规范并重组了原有的营销网络以及业务流程, 实现集团总部、分公司与各个项目售楼部之间的双向沟通。

2.3 有利于构建并强化中小房地产企业与供应链企业之间的合作伙伴关系

房地产企业和房地产企业供应链的其他企业建立合作伙伴关系, 有利于避免传统经营模式所产生的弊端, 提高自身核心竞争力, 降低开发成本, 增加用户满意度[2]。例如, 为了应对原材料供应方, 中小房地产企业可以利用信息技术, 建立企业的采购信息系统, 收集、整理和分析纵向与横向数据, 从而能够在价格谈判过程中掌握议价主动权。推动企业乃至整条供应链、供应链网络中的各个企业管理信息化的建设, 对于合作伙伴关系的构建是十分关键的。

2.4 提升中小房地产企业的市场灵敏度, 更好地满足消费者的个性化需求

受国内外各种因素的影响, 我国房地产行业和市场呈现十分复杂、瞬息万变等特点[3]。加之, 我国房地产市场的宏观调控政策常态化, 而中小房地产企业的抗打压能力又较弱, 因此, 必须时时刻刻对市场一点一滴的变化保持十分的警惕和敏感。借助管理信息化, 中小房地产企业能够更好地通过行业分析、SWOT分析、消费群体分析和政策法律分析等, 保持对市场变化的警惕性和灵敏性。

另外, 中小房地产企业以企业的经济效益和长远发展为核心目标, 房地产企业要将潜在的消费市场转化为现实的销售额, 实现企业的利润增长, 最根本的途径在于:无论是楼盘的设计、开发和定位, 还是营销策略, 企业活动都要围绕消费者的偏好展开。良好的客户关系管理是企业赢得客户、留住客户的重要手段, 而企业管理信息化有助于企业更好地分析消费群体的偏好, 分析市场推广的效果、进行市场细分, 从而根据公司的资源和项目的具体情况在楼盘规划设计、营销推广等活动过程中更有针对性;同时, 通过跟踪、回访, 调整项目的未来规划, 从而提高客户忠诚度, 进一步挖掘客户潜在价值。

3 中小房地产企业管理信息化建设面临的问题

2005年, 原国家发展改革委、国务院信息办和信息产业部共同启动了中小企业信息化推进工程, 成为我国政府推进中小企业信息化的重要组织。推进工程经历了宣传发动、指导规范和务实推动三个阶段。我国中小企业利润率不高, 产品附加值不高, 多数依靠低成本优势参与市场竞争, 68%的企业成本在上升。受到多方面因素影响, 中小企业普遍感到资金紧张, 主要原因是库存占用、应收账款占用。随着信息和网络技术的发展、中小房地产企业面临的管理与发展问题, 部分中小房地产企业逐步认识到管理信息化是企业实现长远发展的手段。政府采取的拉动内需、产业振兴等多项措施已经见到成效, 中小企业的经营状况与2008年基本持平。绝大部分中小企业寄希望于利用可靠、适用、性价比高的信息化解决方案, 特别是信息化整体解决方案, 来提升企业管理效率, 降低隐性成本, 消除竞争力不足隐患。例如, 中国房地产管理与信息化领航者明源软件在全国拥有4000多家房地产企业用户。另外, 据有关调查显示, 我国90%的中小型房地产企业中, 有61%的房地产企业的从业人员认为, 自身的企业还未完全脱离纸质办公、人工作业的管理范畴, 仍然处于企业管理信息化的初步阶段;此外, 只有36%的房地产企业从业人员认为企业初步达到企业信息化标准[4]。总的来说, 与西方发达国家相比, 我国中小房地产企业管理信息化仍处于起步阶段, 与国际先进水平还有很大差距, 存在不少制约因素, 面临许多问题。

3.1 由于缺乏良好的规划和管理, 部分企业管理信息化建设变成形式主义

中小房地产企业管理信息化不仅仅是一个技术问题, 更是一个管理问题、战略规划问题。由于缺乏良好的规划和管理, 部分中小房地产企业的管理信息化建设落入“形式主义”的窠臼, 没有发挥应有的功能和作用, 实用性不强。有调查显示:80%~90%的信息技术投资并未达到预定目标;80%的信息化建设项目投资到位延迟或超过预算;40%的信息化建设项目以部分失败告终或最终放弃;不足25%的信息化建设项目才完全符合企业和技术的目标[5]。这部分归因于不少企业决策层对于本企业的信息化建设没有进行战略规划, 同时, 又缺乏持续性的管理。“形式主义”不仅让中小房地产企业浪费了诸多财力、物力和人力, 而且打击了企业家对未来信息化建设的信心, 不利于企业信息化建设的推进。

3.2 中小房地产企业信息化建设程度较低, 企业家的投资欲望不强

从资金投入来看, 我国中小房地产企业对管理信息化建设的投入仍然处于较低水平, 中小房地产企业仍然不愿意将资金投入到信息化建设这一领域。据有关研究者统计, 国外成熟房地产行业信息化投入比例在3%至5%, 而我国的房地产企业管理信息化程度目前还很低, 大致只有1.5‰左右[6]。可见, 中小房地产企业的管理者对于推进企业管理信息化的工作空有热情, 而没有实质性的投入, 投资欲望并不强烈。导致这一现象的原因十分复杂, 既有房地产企业家经营和投资理念等内在因素, 也有管理信息化建设成本比较高、相关信息管理软件可操作性不强等外在因素。

管理信息化是必须通过实实在在的投入才能建设起来的, 包括相关软件、信息系统的开发、维护, 业务的分析、咨询和重构以及相关专业人员的培训等, 是一个十分复杂的系统性重大工程。而我国目前的市场环境还不成熟, 中小房地产企业管理信息化建设的成本比较高。企业家还没有认识到, 与成本相比, 管理信息化建设带给企业的回报。另外, 房地产企业与其他行业的企业具有诸多不同点, 而我国部分为中小房地产企业提供信息化设计和服务的企业, 却并没有深入了解房地产行业和市场的特点, 所开发的管理信息系统的相关软件没有“对症下药”。

3.3 企业管理信息化的建设缺乏系统性和协同性, 信息孤岛现象比较普遍

企业管理信息化包含诸多子系统, 例如, 办公自动化系统、财务管理系统、人力资源管理系统、后勤管理系统以及相对独立的项目管理系统[7]。毫无疑问, 中小房地产企业的信息化建设的过程是“对各类信息化资源、各项信息化管理职能进行整合的过程”[8]。然而, 中小房地产企业管理信息化的推进却缺乏系统性和协同性, 在各个子系统、业务部门之间, 信息的传递、加工和分析, 并没有实现真正的畅通无阻;信息仍然停留在子系统、业务部门内部, 形成一个所谓的“信息孤岛”。这就使得管理信息化建设无法真正发挥其威力, 整合、加工各方信息, 为企业的决策和布局调整提供智力支持, 也就加大了企业决策的风险。另外, 协同性的缺失, 也导致信息冗余, 企业不得不付出更多的成本去甄别、挑选相关信息。更重要的是, 缺乏系统性和协同性的信息化建设就无法带动企业组织结构、业务流程真正的重构和整合。

4 推进我国中小房地产企业管理信息化建设的策略

管理信息化已经成为房地产企业管理的时代潮流, 许多国际大型的房地产开发商推出了“互联网家庭”、“电子化住宅”等网络营销手段。竞争压力不断增大的中小房地产企业只能主动出击、积极迎接和运用信息化带来的挑战和机遇。据统计显示, 2009年, 我国房地产企业信息化行业在硬件、软件和服务三个方面的投入分别为28亿、18.2亿、5.7亿元左右;到2014年有望分别达到59.4亿、60亿、26.6亿元[9]。尽管有着旺盛的需求, 但是, 一定意义上说, 这些需求仍然是潜在的需求, 必须克服上述几个困难, 才有可能转变成为中小房地产企业实实在在的投入和行动。

4.1 将管理信息化纳入企业的战略规划, 结合实际情况分步实施

中小房地产企业在推进管理信息化建设的过程中, 往往呈现两极分化:部分企业家虽然高度重视信息化建设, 但是在具体实施过程中, 却贪大求全、盲目模仿, 导致信息化建设流于形式;部分企业家则满足于现状, 不愿对信息化建设投入财力、人力, 落在了信息时代潮流的后面。因此, 本文认为, 企业家首先应该将中小房地产企业管理信息化的建设纳入企业的战略目标之中, 从企业未来发展的角度来统筹规划。与此同时, 也要根据实际情况和需求, 选择一个切合企业实际情况的信息化系统, 调整投资比例, 分步实施。例如, 可以首先从企业迫切需要的财务管理的信息化切入, 带动项目管理、人力资源管理等部门的信息化, 最后通过各部门之间的集成和整合, 构建一个管理信息系统, 实现信息的管理和共享。总之, 中小房地产企业推进管理信息化建设, 一定要有持久性的认识和准备。

4.2 促进业务流程的再造与管理信息化两者的融合

中小房地产企业管理信息化建设的实质在于为企业内部的各个业务部门提供一个基础平台, 为信息流、资金流和物流等提供交流、共享的平台, 同时, 也为企业与供应链网络中的其他企业以及消费者之间建立沟通的桥梁。要实现这一点, 就必须促进企业业务流程的再造, 将业务流程与管理信息化两者紧密结合, 甚至融为一体。例如, 在房地产企业的项目管理环节, 中小房地产企业可以建立基于网络平台的建设项目管理, 包括项目信息门户 (Project Information Portal, PIP) 、建设项目全寿命周期管理等, 将参加整个项目的员工整合到一个流程之内, 减少相关部门之间的冲突, 从而优化工作流程, 实现资源的优化配置, 也有利于项目的高效、顺利完成。

4.3 重整组织机构, 提升信息化建设的系统性和协同性

房地产企业从规划阶段、工程实施、销售到物业管理、涉及楼盘及客户信息、合同、计划等各种信息, 只有借由管理信息化建设, 才有可能实现信息的集成和整合, 以便供企业决策、项目执行利用。因此, 中小房地产企业在推进管理信息化的进程中, 必须重新组织企业的各个机构, 自上而下地打通各个业务部门之间的阻隔。同时在信息录入和使用中, 要尽量简化工作量, 以便提升工作效率, 有利于取得各个相关人员的认同和支持。让信息和知识充分流通, 更多地考虑子系统之间的联系和数据交换, 使各个业务部门真正成为协同创新的有机组成部分, 使整个企业的管理信息系统一体化、系统化、协同化, 这样才能让“人才、资本、信息、技术”等要素为中小房地产企业的各项活动服务。

4.4 引进和培育信息化人才, 将管理信息化作为企业文化的重要内容

中小房地产企业普遍缺乏既懂房地产行业业务, 又懂技术的信息化综合人才。推进管理信息化建设, 人才是关键。一方面, 中小房地产企业的高层管理人员必须树立信息化意识, 敢于抛弃原先的经营和管理理念, 积极参加高校管理信息化的进修, 提升自身管理修养和学识;另一方面, 企业应注重引进和培育信息化人才, 因为管理信息化建设并非一蹴而就, 各种管理信息的软件和系统都需要长时间的维护和更新。在培育人才方面, 将管理信息化作为企业文化的重要内容, 才是信息化建设的长久之计。因为只有包括企业管理者在内的所有员工都发自内心、深入骨髓地认同管理信息化这一战略, 员工在推进管理信息化建设的过程中才会有使命感、责任感和荣誉感, 不抱怨、不轻易放弃, 积极为信息化建设排除阻碍, 贡献自己的力量。

参考文献

[1]李爱军.基于信息化的中小企业业务流程重组[J].中国国情国力, 2010 (30) .

[2]高毅, 郭琦, 赵彪.房地产供应链战略合作伙伴关系管理研究[J].商场现代化, 2006 (33) .

[3]于晓菲.“后危机时代”房地产新政对消费者行为的影响分析——兼论房地产企业营销策略调整[J].特区经济, 2011 (2) .

[4]杨訚劼, 胡凡, 赵轩.关于中小型房地产企业信息化的现状分析[J].科技经济市场, 2011 (3) .

[5]刘照军, 王秀荣.我国房地产企业信息化管理模式研究[J].企业导报, 2009 (5) .

[6]陈晓红, 刘磊辉.企业信息化建设的模糊综合评价[J].中南大学学报, 2003 (12) .

[7]周晓梅, 郑伟发.企业管理信息化[M].武汉:华中科技大学出版社, 2012.

3.房地产与物业管理发展 篇三

【关键词】物业管理；意义；经济发展

如果把城市比作一整座楼房，那么小区就像它的一扇扇窗子，城市的形象从这一扇扇窗户里可见一斑。和谐的小区是城市经济平稳发展的基础，而小区内的物业管理水平则直接影响到了小区的居住水平。

一、物业管理的概念与性质

由专门的机构和人员，依照相关合同和契约，以经营的方式对已经投入使用的各类房屋建筑和房屋附属品进行管理，同时兼顾房屋区域的环境卫生、公共绿化、安全卫生、道路养护的专业化管理，并向小区内住户提供有关方面的专业性服务，这就是物业管理的内涵。物业管理是一种准公共产品，属于第三产业的范畴，它高度集中管理，提供多层次的服务，并较好地融入了市场化经济。

二、我國物业管理模式和历史进程

我国物业管理的基本模式包括独立的物业公司管理模式、隶属于房地产开发企业的物流公司管理模式和旧有住房制度下由政府房屋管理部门和企事业单位后勤部门改制的物业管理模式。

20世纪80年代，我国开始尝试探索物业管理模式，1981年3月，第一家物流管理公司在深圳成立。1993年6月，深圳市物业管理协会的成立标志着物业管理的社会地位确立，继而各大城市小区都实行了物业管理制度，到如今 ，物业管理几乎普及到了全国上下的所有小区中，为我国经济社会和谐发展和广大人民生活水平提高作出了重大贡献。

三、物业管理的现实意义

1.促进社会经济的发展

通过调查房屋出售后用户的心态得出，广大住户最关心的就是物业管理和售后维修问题。近年来我国经济体制改革推动了房地产体制的不断改革，新体制的形成打破了传统体制单一产权结构的格局，物业管理模式随之取代了传统房屋管理体制，多元化的物业产权和社会化的物业管理形成。经济学表明，解决好居民买楼后的问题或者设置有效的机制来管理楼房的售后问题，能够提高居民对销售方的信任，从而刺激消费行为产生。如今房地产产业已经成为国民经济的基础性产业，不管是从建设过程中所需的上游产品来看，还是从建成后的服务对象和依托关系来看，房地产都是一个关联度高、产业链长、涉及面广的先导性行业，是国民经济贡献率最高的产业，而良好的物业管理帮助解决了房屋售后问题，满足了消费者的要求。

2.提高房产投资效益

最近几年房地产行业的飞速发展，得益于政府的相关策略，也得益于物流管理的支持。房产项目包含可行性论证、投资开发、经营管理这几个环节，缺少物业管理的房地产是不完整的，只有用现代化的物业管理手段向广大住户提供全面、高效、优质的服务，才能不断刺激消费者对房屋的消费需求，从而优化房地产资金的循环和周转，提高投资效率。

3.改善了居民的生活质量

物业管理包含维修保养、治安工作，负责美化小区自然环境的建设，规划管理道路建设和车辆活动，负责组织一些丰富多彩的社区活动，这一系列的工作的实行不仅为小区居民创造了一个环境优美、安全舒适的居住环境，还营造了一个和谐共处、相亲相爱的精神环境。良好的物业管理符合我国建立小康社会的发展目标，推动了社会精神文明建设进程，提高了城市居民的生活质量。

4.帮助树立良好的城市形象

小区是城市最基本的建筑单位，对小区进行合理的规划，创造优美的环境，完善功能建设，为人们营造一个利于身心的居住场所。对于一个城市来说，各个小区的物业管理水平是这个城市发展水平的一种具体体现。只有实现物业管理的不断发展和完善。才能促进整个城市的精神面貌焕然一新。物业管理作为一个经济产业部门，它自身也具有一定的经济价值，在现实生活中已经逐步成为现代城市经济的重要组成部分。

四、结束语

良好的物业管理有利于满足人们物质精神文明的需要，有利于房地产售后工作的完成，有利于创造文明安全的居住环境和社会环境，所以我们要不断完善物业管理制度，加强体系建设，为人民生活造福利，为物业管理这个行业自身谋得长足的发展。

参考文献：

[1]徐婧.天津市居民小区物业管理优化研究[D].天津大学，2012，22（01）

[2]李玉杰.中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究[D].东北财经大学，2011，12（07）

作者简介：

4.房地产与物业管理发展 篇四

一 房地产中介的内涵

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。

房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。

中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。

中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。

城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。

未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。2009-2010年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。

二 本地房地产中介行业现状及主要问题

(一)发展无序,企业生存率低

房地产中介的需求逐步放大 ,房地产中介尤其是普通中介市场 ,由于投资成本低 ,管理不规范 ,准入制度不完善 ,企业间存在恶性竞争 ,因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰;另一方面 ,近年来 ,由于政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展 ,房地产市场的潜力在不断释放 ,苏州的中介业务成倍上升 ,有许多投资人看好这一巨大的市场 ,不断地涌入。原本是一些大小中介门店的聚集地 ,生意红火时有20多家中介门店 ,现在只剩下 10 家左右了。据房产业内人士透露 ,一般的小中介 ,每个月收入要16 000 元左右才可以保本 ,就是说一个月要成交 4套 40 万元的房子 ,但在目前来说 ,对一些中介只是个“奢望”。而大型连锁中介 ,由于运营成本巨大 ,每月起码成交两三百套房子才能维持收支平衡;另一方面 ,大型中介公司也纷纷“逆市”抢滩市场 ,从而大大加快房地产中介业的洗牌速度。

(二)企业规模较小,抗风险能力差

由于房地产中介行业兴起时间不长 ,房地产中介机构大多规模较小 ,一些房地产中介机构的工作人员一般在 10 人左右 ,少的则只有 2～3 人 ,甚至还有一定数量的兼职人员 ,导致企业实力薄弱据统计 ,目前苏州房地产中介服务企业中从业人员数在 10 人以下的占 80 %;超过 50 人的占 4.9 %专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门 ,绝大部分机构业务范围狭窄 ,没有实行专业分工 ,缺乏自身的业务强项 ,由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。目前 ,多数中介公司把二手房销售作为主营业务 ,只负责给买卖双方“牵线”,却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一 ,经营范围狭窄 ,也造成了企业抵抗风险能力的不足.(三)从业人员良莠不齐,整体素质亟待提高

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。在市场上 ,目前 ,只有少数几家大公司像我爱我家、顺驰不动产、中广置业等招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验 ,其他一些小中介企业都没有学历限制 ,一般的高中学历都可以去任职。再者 ,房地产市场波动大、变化快的特点 ,造成中介行业人员流动频繁 ,不利于中介人员积累经验和提高素质。此外 ,受社会环境和行业风气的影响 ,许多从业人员随波逐流 ,降低了自己的职业操守。

(四)法律法规尚须健全和完善。

对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件已初步形成了一个框架 ,但还不健全和完善。由于全市中介管理机构多数是近几年才成立的 ,工作程序和管理机制缺乏规范性 ,相当一部分企业和单位还没有真正走向市场化。目前 ,对于苏州房地产中介组织存在管理体制不合格、管理

制度不健全 ,体制制度上存在着多头管理和政企不分的突出问题;而且无论是政府部门的直接监管 ,还是由房产中介行业协会进行的自律性监管 ,都存在监管不力的问题。由政府直接监管 ,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷 ,难以到位 ,同时还存在着寻租空间。另外 ,政府部门中 ,除作为行业主的房地产管理部门行使监管职能外 ,其他城建、工商、质检、物价、人事、司法等部门也都从各自角度 ,以各自的依据和方式参与监管 ,会造成政出多门 ,企业无所适从 ,且易产生许多漏洞 ,而行业协会监管同样存在诸多问题。

（五)信息化程度低

完善的企业信息管理系统 ,可增强市场信息的敏感度 ,及时准确地感受市场的变动 ,以便采用应变经营策略;网络技术的应用可提高运作效率、节约企业成本等。目前在苏州市场上 ,实行计算机信息化和网络化管理 ,并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少 ,多半是那种门面店的经营模式;大多数中介机构是租一间房子 ,靠一张桌子、一部电话、一张嘴在进行原始操作 ,除少数大的中介公司外 ,一般都没有像样的设备 ,因此被人们称之为

“皮包公司”。

三、房地产中介行业发展趋势——连锁经营

(一)大中型中介注重品牌影响力,调整自身规模效应。

在市场经济发达的今天 ,品牌已超越纯经济的范畴 ,成为企业竞争力、增值力、后续力的体现。要树立正确的品牌意识 ,建立品牌发展战略管理体制 ,完善品牌发展的市场环境 ,重视知识管理、知识决策以及实施与品牌理念相配套的系统教育培训等。

(二)中介经营中大量运用网络技术,与传统方式密切结合。

众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户——出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。

(三)中介市场竞争加剧,企业提倡特色服务。

随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,房地产本身就属于第三产业——服务业。

提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。总体而言,就是要形成一批具有德才兼备的从业人员,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。

四，房地产中介行业服务拓展

房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。

房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。易居中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。

随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。08年策划代理百强企业销售额超过7000亿元，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全国商品房代理销售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理销售业务，08年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了56%。

虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%；在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有

广阔的空间。

五，结束语

5.房地产与物业管理发展 篇五

温泉养老地产发展形势

地产调控的利剑频频出鞘，并迅速波及住宅成交量和商业地产。处于调控风口浪尖的住宅市场受到政策“看护”，开发商开始寻求企业的长期发展，实行“多管齐下”，让温泉旅游地产成为继商业地产后，崛起的又一种新兴业态。

值得注意的是，由于温泉在健康养生、与旅游休闲上的巨大价值，为房地产开发，特别是温泉地产的开发创造了非常突出的优势。相比于单纯的旅游地产项目，温泉地产项目的出发点在温泉，而落脚点在旅游和地产；以温泉度假和温泉养生为核心，以旅游地产为商业模式，建成为集养生、生态人居、汽车营地、度假、会议、休闲为一体的温泉度假目的地。

温泉地产不仅应该是让人们体验袅袅热气的蒸腾舒适，更需要研究将其形成一个投资性的产品，并考虑产品的多元化和多层次功能。而属于旅游地产范畴的温泉地产显然已经超越了房地产的传统定义，温泉地产的成功与否取决于对整个温泉旅游项目的运营。

养老地产发展形势

2012年3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中提出“积极发展老龄事业，加快建设社会养老服务体系，努力让城乡老年人都老有所养，幸福安度晚年。”养老问题再次成为今年两会重要议题之一。

众所周知，我国老龄化问题日益严峻，养老事业不容乐观。据统计，我国超过60岁的老年人已近2亿，并以每年3%的速度增长，2030年我国将迎来人口老龄化高峰。传统养老方式和产业结构已无力安置日益增加的老年人口，老龄化进程与社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。

6.房地产与物业管理发展 篇六

一、房地产物业管理企业发展现状 20世纪八十年代初我国第一家房地 产物业管理公司在深圳建立，标志着物业 管理行业的诞生。至今已有20多年，根据 国家统计局2009年的行业调查数据显 示，在我国31个省、自治区、直辖市，130 个大型城市和地区的近5，000家物业公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，几乎占总数的60%，房地产物业管理 企业的队伍每年在以超过100%的同比增 长数量进行发展壮大，这说明我国大多数 物业管理企业发展势头非常良好，物业管 理市场大有可为，但同时也提醒我们，由 于建立时间短，物业管理市场不健全，这 些如雨后春笋般建立的房地产物业管理 企业存在许多不足之处，有待改进.二、当前房地产物业管理存在的问题

1、相关法律及法规体系不完善。我国 物业管理法律政策的框架体系，是在没有 国家大法的情况下，由为数不多的行业 性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以 来，建设部等国家部委（局）和各地方政府 虽颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办 法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共 用部位共同设备维修基金管理办法》、《关 于物业管理企业代收费用有关营业税问 题的通知》、《物业管理企业资质试行办 法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业 主公约示范文本》、《前期企业管理协议示 范文本》等行政规章行业规范和地方性法 规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理 论体系的指导，各部门在制定法规的过程 中，往往局限于对境内外成功经验的模仿 或就事论事的解决方法上，存在许多不足 之处.778论文在线

2、市场化程度不高。物业管理项目的 获取大多都是暗箱操作，市场竞争机制还 未真正形成。作为市场主体的业主管理缺 乏足够认识，业主委员会组建难度大，自 治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业 管理企业与建设单位、房管单位之间还存 在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不 分、责任不清的局面还没有完全改变。物 业管理还没有形成有利竞争的统一的市 场。有些物业管理存在许多不符合市场化 的问题，一些物业管理企业在物业管理专 业方面不很在行，但因为是某个开发公司 的下属企业，或者是某几个开发公司合资 组成的股份企业，管理项目不愁没有；另 一些物业管理企业则更有手段，他们充分 利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市 场化的手段进行暗箱操作，夺取市场.3、物业管理专业化程度不高。我国物 业管理行业仍属于劳动密集型行业，随着 管理规模的扩大，服务人员也越来越多，但其中多数来自下岗转岗职工，高素质人 才严重缺乏，且未能形成有效的激励机 制，造成从业人员整体素质不高。同时，由 于物业服务企业经济基础薄弱，造成企业 的服务水平低下、服务质量不到位、服务 意识停滞，企业的专业化程度不高.4、物业管理的招投标市场运行机制 不完善。当前，全国各地大城市基本建立 物业管理招投标市场，开展了一些物业管 理项目招投标。但从实际效果及外界反 映，并未达到国家颁布的《招投标法》的目 的。主要表现在：物业管理招投标普及率 不高，行政领导、企业单位干预大；物业管 理投标市场化程度不足，暗箱操作，压价 不正当竞争时有发生；招投标投入的人 力、物力、财力太多、成本太高，对微利服 务企业压力过大，企业缺乏积极性；物业 管理招投标示范文本缺乏，一些单位不规 范定位，使物管招投标缺乏公平、公正性.5、物业管理收费难且不规范。物业管 理收费相当困难，同时尽管国家颁发了 《物业服务

收费管理办法》，但是各地物价 主管部门没有严格实施，当地收费标准又 不见出台，服务收费没有做到有章可循，由此导致物业管理主体双方产生了后续 的不良连锁反应.三、完善房地产物业管理的对策

1、健全物业管理相应法律法规。从物 业管理业务来看，一是建立房屋及维修管 理的法律、法规、规章；二是建立设备设施 管理法律、法规及规章；三是建立环境卫 生管理的法律、法规及规章；四是建立保 安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另 外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业 管理行业的各个领域，使物业管理的各项 活动均有法可依。以住宅区物业管理为 例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住 宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例 的精神下，分别制定出上述类型物业的管 理办法，组成物业管理法律体系的子系 统。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法 管理和运作.2、加强物业管理市场的培育。限 制开发商盲目组建自己的物业管理公 司，鼓励开发商从社会上聘请那些经 过实践被业主认可的物业管理公司来 进行专业化的管理。鼓励通过招投标 等方式公开选聘物业管理公司，引进 竞争机制，促使物业管理行业的高度 市场化方向发展.3、进一步完善行业准入制度。加 强完善物业管理师制度，我国未来物 业管理企业要高度重视物业管理队伍 的人数和质量，物业管理师可以注册 物业管理公司，担任企业领导，物业管 理师作为职业经理人，接受物业管理 企业的雇佣，从事专业物业管理活动，物业管理师可以以自由人的身份，合 伙注册“物业管理师事务所”；物业管 理师可以专业人士的身份，受雇于业 主委员会.4、依托《物权法》完善招投标市场 运行。通过的《物权法》条款：“业主可 以自行管理建筑物及其附属设施，也 可以委托物业服务企业或者其他管理 人管理”的规定，可以看出法律既允许 业主自行管理也允许委托物业服务企 业或其他管理人管理，这就会产生不 同的管理现象。业主通过业主大会和 业委会委托各专业公司管理，也可将 物业管理委托给小区内拥有物业管理 相应职业资格的业主进行管理。当然，还可将各项管理服务委托给专业物业 管理公司.778论文在线

5、物管企业应加强自身经营管 理。（1）加强从业人员的专业化培训.（2）建立一个规范的基金运作机制，由 开发商一次性补贴各种大修及物业管 理启动资金，断绝对开发商长久的依 赖关系。（3）开展多种经营，以弥补物 业管理中资金的不足。有了造血功能，反过来物业公司又可以加大对小区的 投入，使物业管理真正形成经营性的 良性循环。由于物业管理企业在先天 条件上占有很大的优势，又存在巨大 的市场需求，所以如果经营得当，将会 得到很好的回报。（4）不断开拓物业管 理的市场领域。充分发挥物业管理的 综合管理和专业化管理的优势，不断 开拓物业管理的市场，将所有可能实 施物业管理的物业类型都力争纳入物 业管理范畴。（5）扩大经营服务范围： ①专业技术的对外扩张（如成立清洁、机电、消杀、专业公司等），实现对内保 障的同时，对外提供专业技术服务；② 提供物业管理顾问、咨询、培训等.四、结语 我国物业管理行业自诞生以来取 得了非常大的成绩，对社会、经济、环 境做出了突出的贡献，在我们的生活 中扮演着重要的角色。然而，物业管理 发展道路上还存在着一些问题，制约 其获得更大的突破与发展。但这是在 我国市场经济发展过程中出现的问 题，随着经济的发展，社会的进步，人 们思想道德与法治水平的提高，日后 随着这些问题得以解决，我国物业管 理行业必将不断发展壮大，进入良性 的可持续发展状态.主要参考文献：

7.房地产与物业管理发展 篇七

一、工商管理特点分析

工商管理从其性质上看属于政府职能部门, 但是, 其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理, 以此确保各行各业经济发展科学合理。 通过工商管理的定义不难看出, 其只是对经济活动进行监督和管理, 并不具备直接干预经济活动的权力。 因此, 可以说工商管理是市场经济的框架, 市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展, 一旦超出工商管理的范围, 就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现, 最终对市场经济发展造成较大影响。

从实际工作看, 工商管理具有很高的灵活性, 对于不同经济体或是不同的行业, 工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是, 在这高度的灵活性当中, 又有一部分维护不变的核心内容, 比如我国经济政策、相关法律法规等。 只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心, 以此构建灵活多用的工商管理工作模式, 才能取得最好的工作效果。

工商管理从范围上看是很大的, 其不仅涵盖了各行各业, 在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管, 以此实现市场经济平稳发展。

二、房地产经济和工商管理的内在联系

( 一) 房地产经济是工商管理工作的重要组成

在市场经济的繁荣发展下, 房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后, 普通居民对住房的需求不断增长, 直接刺激我国房地产行业大幅进步。 但是, 在房地产行业飞速发展的背景下, 也表现出了不少问题, 尤其是在房地产规模迅速扩大之后, 对应的监管制度和措施缺少, 导致房地产行业出现了一些乱象。 因此, 作为工商管理的重要组成部分, 房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用, 也是工商管理工作不断进步的重要基础。

( 二) 房地产经济和工商管理可以实现互补互助

房地产经济想要快速、健康、稳定的发展, 离不开工商管理的监管约束。同理, 工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节, 其具有风向标的作用, 通过房地产经济的发展情况, 就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段, 即工商管理工作不断发展进步, 就可以促进房地产经济进步发展, 而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说, 房地产经济和工商管理具有互补互助的作用, 二者在一定程度上具有高度的一致性。

( 三) 工商管理为房地产经济发展助力

房地产经济的发展具有许多关联因素, 比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。 在这些众多因素中, 市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素, 而工商管理属于外部刺激因素, 这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷, 无法全面地对房地产经济发展起到监管作用, 但是, 其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。 尤其是在美国发生房地产泡沫之后, 我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用, 以便为房地产经济的发展助力。

三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析

(一) 促进房地产市场更加规范合理

房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象, 给房地产经济的发展形成了不小的限制。 基于此, 通过加强工商管理对房地产行业的监管, 可以有效减少这些不合理现象。 比如, 拿地是房地产企业规划布局的重要环节, 也是竞争最为激烈的一个环节。但是, 在某些地方, 房地产企业拿地存在一些暗箱操作, 或是一些不正当的竞争行为, 这给整个房地产市场带来了一股不正之风, 扰乱了健康有序的房地产市场。 因此, 通过工商管理的强力作用, 依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管, 对其中存在的不合理操作进行严厉打击, 以此逐步规范完善房地产市场, 促进房地产经济良性发展。

(二) 维持房地产经济发展秩序

在房地产市场的发展过程中, 出现了一些不合理的现象, 打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击, 进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题, 导致我国房地产经济发展出现混乱。 出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此, 基于国家的宏观调控政策, 通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实, 对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。 不仅如此, 通过工商管理的强力规范作用, 还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素, 确保房地产经济可以实现有序发展。

(三) 有效的风险防控

风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题, 但是如何全面完善风险防控, 却有待进一步研究。对房地产经济发展而言, 风险防控的对象因素众多, 各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情, 也是工商管理的重点工作, 因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。 于工商管理而言, 其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手, 发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子, 并及时提出对应的风险应对措施, 或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。

(四) 保证消费者利益

工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展, 其还需对消费者的利益进行保证。 就房地产经济发展而言, 消费者利益受损的事件出现频率颇高, 各类新闻中均报道过相关新闻。 在房地产行业中, 消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言, 消费者属于弱势群体, 其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。 因此, 通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题, 可以较大程度保证消费者利益。

(五) 指引房地产经济发展方向

工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映, 其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。 不仅如此, 工商管理是国家宏观调控的一种具体手段, 可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下, 通过工商管理指引其未来的发展方向, 对房地产经济的进步具有积极效用。

四、结语

房地产经济的发展速度越来越快, 在房地产市场不断扩大的背景下, 工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作, 可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用, 在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。

参考文献

[1]童伶, 明伟菊.探究工商管理对经济发展的促进作用[J].现代商业, 2014 (09) .

[2]李国瑞.工商管理对经济发展的促进作用研究[J].商业经济, 2014 (08) .

[3]曾美英.工商管理对经济发展的促进作用探究[J].东方企业文化, 2014 (10) .

8.科学发展观与西部房地产发展 篇八

谈绿色建筑的时候不能不谈谈我们的市场，我觉得绿色地产的概念应该从三个层面来解释：第一个是绿色的市场，如何营造一个绿色健康的市场？当前中国房地产市场最突出的一个问题就是房价上升过快，尤其是在东部地区，房价的上涨尤为快，差不多接近17%，中部地区是9%以上，我们西部地区是7%。国务院出台措施控制房产价格过快上涨，绝不是要打压房地产。

如果我们的市场保持一个持续健康的绿色化市场，用我的话说就是，“房价慢慢涨，楼市年年旺”。2005年能不能保持房价慢慢涨，这是我们房地产市场的一个共同目标。当然，我们注意到地区的差异性，因为房地产市场和其它市场不一样，它的地区差异大。相对而言，控制房价过快上升这个任务在东部地区显得非常紧迫。

我们提倡居住有保证，因为随着社会的发展，必然会有一部分中低收入的家庭无力购买自己的住房，需要政府给予保障，特别在房价涨得过快的地方，一方面要调控房价，一方面要通过经济型住房和廉租类住房来保障居住人人有适当的住房，这是联合国人权大会提出来的一条宗旨。

第二个是如何开发我们绿色健康的楼盘。中国房地产业发展很快，我们的建筑总量是世界第一，但是我们在开发过程中，却出现了三个差距的拉大，两对矛盾的突出。三个差距就是城乡差距、地区差距和社会差距；两对矛盾就是经济发展与环境保护的矛盾、经济发展与资源短缺的矛盾。建设部连续召开了多次国内会议和国际会议，都提出了节能省地型公共住宅建设问题，提出了绿色建筑这个概念。

我们的房地产业耗资太高，虽然现在有许多版本的数据，但据我手头的数据显示，我们在建造房地产的过程当中，所消耗的资源、所消耗的能源、排放的垃圾，是社会总量的1/3，我们是一个浪费和能耗非常高的国家。

有人算过一笔帐，未来的中国人要过上现在美国人的生活水平，所要耗费的资源需要3至4个地球来提供。也就是说，按照现在这种增长方式要过上美国人的那种生活方式是不可能的，所以必须改变我们的增长方式。

另一方面，我们的环境正在遭受前所未有的破坏，我们建房屋，搞小区，需要用大量的水泥和砖头，这都是重污染条件下的产品。根据节能和省地精神，建设部提出了节能、节地、节水、节材的“四节”。绿色建筑、绿色住宅应该有三个层次，第一个层次是舒适健康，第二个层次是懂体温、会呼吸的住宅，第三个层次是环境保护的。

前几年房产开发商流行建设水景楼盘，我认为不应一哄而上。水景楼盘适应南方自然水系多的地方，甘肃等黄土高坡就不是太适宜搞。而且，水景楼盘要用自然界的水，在座各位千万不要用自来水，用自来水是劳命伤财的一种表现，肯定是不符合绿色建筑标准的。

第三个是如何培育绿色和可持续发展的房地产企业。我们的开发商既提供物质产品又提供服务产品，在我们提供物质产品当中，要做到两点，一是要诚信经营；一是要建设一个和谐的企业。和谐企业的建立要做到和谐地对待，和谐地对待你的消费者和客户，特别是在楼价上升过快的地方，要打击哄抬房价的行为。

楼市本身需要百姓、企业、政府、媒体共同来维护，而不是恶意炒作。开发商追求利润是必然的，但在追求当中应当通过什么来追求高利润？应该是通过决策的准确性、管理的集约化、降低成本科技进步来取得的，而不是利用坑蒙拐骗、哄抬房价来取得，希望各位增强我们的社会责任心，共同推动我们的房地产市场朝一个正常的轨道上行驶。

在座的开发商都是精明的人，不精明是搞不了开发的，但是光靠精明是不够的。作为一个优秀的开发商，必须是精明加诚信。精明不诚信是缺德，当然，光诚信不精明那是无能。在当前的形势下，我们有着两大绿色，一是绿色的市场；一是绿色的楼盘。针对西部的房地产市场而言，我有两句话：既希望房价慢慢涨，又希望品质快快升。