房屋拆迁案件案例分析

房屋拆迁案件案例分析（9篇）

1.房屋拆迁案件案例分析 篇一

高新法院分析拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件的特点与成因并提出

对策

罗祖岷、石智勇发布时间：2008-11-10 08:01:0

2近年来，高新区法院审理了多起涉及拆迁安置房屋买卖合同纠纷的案件。该院在对大量个案进行实证分析的基础上，试图通过对此类案件的基本情况概括、案件特点梳理，最终提出此类纠纷的妥善解决方案，以达到经济理性和社会衡平的和谐统一。

一、案件基本情况

2005年以来，诉至该院的此类案件共计75起，主要发生于各拆迁安置小区，尤以早期的和平、新北两个拆迁户数较多的小区突出。不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人，约定买受人预先支付大部分的购房款，余款在出卖人配合办理产权证时支付。由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢，近期才陆续开始办理。而较争议双方签订房屋买卖协议时，现在房屋价格已大幅增长，故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价，否则不予协助办理产权证。双方协商不成，买受人于是提起诉讼，要求法院确认买卖合同有效，并诉请出卖人协助办理房屋产权证，或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。

二、案件特点

（一）诉求集中。主要表现为要求被告确认合同有效、协助办理产权过户手续。在75起案件中，其中68起案件的原告均要求被告确认合同有效，并要求被告协助原告办理产权过户手续，占此类案件的90%。另外7件则是由出卖人或房屋的其他共有人为原告要求主张合同无效。理由主要集中于出卖时未经其他共有权人同意或房屋未取得产权证书等。

（二）出卖人反悔原因集中。大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况上来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能感觉到利益因素的影响实为出卖人反悔的最主要原因。

（三）调解难度集中。从该院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价；而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公，是在信息资源严重失衡的情况下签订的，原告理应对其进行适当的补偿。

（四）法院判决集中。该院在处理此类案件时，遵循允诺必需信守的合同法基本原则，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以被告即出卖人败诉告终。

三、原因分析

（一）利益驱动下的诚信缺失。此类案件大量出现的根本原因则在于出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。

（二）现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免地在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最要的原因。

（三）安置房买卖本身所蕴含的法律风险。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆迁安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物

权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个漫长的历史周期，期间可能会出现的法律风险诸如房价飙升导致违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。

四、对策建议

（一）规范安置协议。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。

（二）加强事前预防教育。加大对拆迁安置房屋出卖人的教育和法治理念宣传，将大量的此类纠纷消弭于诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。

（三）加大社区调解力度。由于此类案件涉及的当事人多在同一小区，社区工作人员对争议双方的情况比较了解，更能因势利导地对双

方进行规劝。要充分重视社区调解在此类纠纷解决中的作用，充分发挥社区的组织和协调功能。在尊重买受人处分权的基础上，可引导双方达成补偿协议，尽量减少纠纷的发生。

（四）强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。审理此类案件时从被告答辩和庭审的情况来看，许多被告主张合同无效的理由中，很重要的一点就是认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该院的判决已确认，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。被告在取得安置房屋后，虽未进行权属登记，但其手中持有证明房屋权属的有效凭据，足见其对房屋享有所有权。部分出卖人辩称其房屋买卖合同无效的观点应受到否定，未经登记仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，故房屋买卖协议有效。被告有义务协助原告进行房屋交易后的过户登记。大力宣传这种法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。

（五）倡扬诚信观念与法治信仰。市场经济本质上是一种信用经济，稳固的信用基础是市场经济的动力和源泉。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。当然，作为司法机关，有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价，加大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。

2.房屋拆迁案件案例分析 篇二

一、征收案件诉权保护时应处理好三个关系

(一) 保护诉权与维护征收法律秩序的关系

与原《城市房屋拆迁管理条例》不同, 《征收条例》明确将公共利益作为房屋征收的唯一前提, 即:房屋征收的根本目的并非为了完成房屋所有权的转移, 而在于实现城市经济、社会及公共事业的发展。维护客观法律秩序也是行政诉讼的应有之义。在保护被征收人诉权的同时还应兼顾征收法律秩序的维护。因此, 在征收案件的受案范围和原告资格等问题上, 一方面, 强调依法保护诉权, 对于由征收引发的行政争议尽可能给予被征收人通过行政诉讼救济权利的渠道。另一方面也要注意选准司法审查介入行政行为的时机和尺度, 以免影响行政管理的连续性与稳定性, 影响行政效能和公共利益的实现;同时也防止当事人滥用诉权, 造成司法资源的浪费。

(二) 立案审查与案件实体审查的关系

房屋征收行政管理过程中行政法律关系错综复杂, 行政行为间彼此紧密相连。在遵守关于立案受理条件的法律规定时, 还应做到“瞻前顾后”、“左顾右盼”。“瞻前”, 即审查案件的立案受理标准, “顾后”, 即从实体司法审查角度予以考量。如有些案件在形式上符合受理条件, 但是从实体审查的角度看, 由于行政争议政策强不适宜由法院审查、诉讼时机不成熟等原因, 而不宜作为行政案件加以审查。“左顾右盼”, 即不仅要考虑被诉行政行为的可诉性问题, 还应考察相关联行政行为的审查问题, 做好各类行政行为司法审查上的衔接, 使司法审查既不重复, 也不遗漏, 审查的时机和程度恰到好处。从而使征收案件能积极稳妥地“收进来”, 也能优质高效地“结出去”, 实现法律效果和社会效果的统一。当然, 也要避免“未立先审”的错误倾向, 正确处理起诉权和胜诉权的关系, 不能以当事人的诉讼请求明显不成立而限制或者剥夺当事人的诉讼权利。

(三) 行政诉讼救济与民事诉讼救济的关系

房屋征收既涉及行政法律关系也涉及民事法律关系。行政法律关系和民事法律关系有时还交织在一起, 相互牵扯, 相互制约。因此, 必须注意行政诉讼程序与民事诉讼程序的区别与衔接, 促进征收补偿相关案件的迅速、妥善解决。在两种诉讼机制竞合情况下, 优先选择对当事人权利救济更为直接、有效的方式, 使房屋征收补偿引发的争议分别通过行政诉讼和民事诉讼途径加以解决。对此, 行政审判庭、民事审判庭以及立案庭应切实加强协调沟通, 统一认识, 做好两种诉讼的配合与衔接, 以使当事人得到无遗漏的司法救济, 切实保障被征收人的合法权益, 实现诉讼经济。

二、征收案件的受案范围及排除

(一) 受案范围

除了《征收条例》明确规定的征收决定、补偿决定属于行政诉讼的受案范围外, 我们认为还有以下行政行为也具有可诉性。

1. 对未登记建筑的认定、处理行为

根据《征收条例》第24条第2款规定, 市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑给予补偿, 否则不予补偿。可见, 从认定行为关系到未登记建筑能否获得补偿, 直接关系被征收人的合法权益, 应具有可诉性。

关于处理行为的内容和形式, 《征收条例》并未明确。一般认为, 对违法建筑的处理, 根据城乡规划管理法律法规的规定主要分为两种情况:一是对于严重影响城市规划的, 限期拆除或者没收;二是对一般影响城市规划, 尚可采取改正措施的, 责令限期改正并处罚款。根据《城乡规划法》第64条的规定, 两种处理情形主要涉及行政处罚和行政命令行为, 对当事人权益产生实际影响, 属于行政诉讼受案范围。

2. 行政机关违法采取措施迫使被征收人强制搬迁、拆除房屋的行政事实行为

最高法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 (以下简称《若干解释》) 第1条的规定, 使行政诉讼的受案范围由法律行为扩展到事实行为, 即不仅包括了行政法律行为 (具体行政行为) , 也包括了行政事实行为。因此, 在房屋征收中行政机关采取违法措施 (如《征收条例》第31条列举的违法情形) 侵犯被征收人人身权、财产权, 被征收人提起行政诉讼的, 人民法院应予受理。被征收人提起行政诉讼的同时一并提起赔偿请求的, 根据最高法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第28条的规定, 法院应当分别立案, 根据具体情况可以合并审理, 也可以单独审理。被征收人直接就违法行政事实行为提起行政赔偿诉讼的, 人民法院也应当受理, 并根据最高法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第34条的规定, 在判决时应当对赔偿义务机关致害行为是否违法予以确认。

3. 行政补助和行政奖励

《征收条例》第17条规定, 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励。补偿和奖励行为属于行政给付的范畴, 是直接涉及到被征收人权益增损的具体行政行为, 对此不服的, 被征收人应有权提起行政诉讼。

4. 房屋征收补偿中的行政不作为

(1) 不履行或不当履行房屋征收补偿信息公开职责的。在房屋征收过程中, 为了避免征收补偿过程中的暗箱操作, 做到公开透明、公平公正, 《征收条例》对于房屋征收过程中各类政府信息的公开做了明确规定。如公布征收方案、调查登记结果、补偿情况等。行政机关未依法履行信息公开职责的, 则侵犯了被征收人的知情权。被征收人提起履行职责之诉的, 属于人民法院的受案范围。

(2) 不予办理征收房屋范围内建设行为的相关手续的。《征收条例》第16条规定, 房屋征收范围确定后, 不得实施扩建等不当增加补偿费用的行为。房屋征收部门应当通知有关部门暂停办理相关手续。对此, 被征收人认为相关部门按照通知要求不履行办理相关手续法定职责提起行政诉讼的, 法院应当受理。

(3) 其他损害当事人的人身权、财产权的行政不作为。如房屋征收过程中遭遇非法暴力强拆, 被征收人报警后公安机关不及时出警或不能采取有效措施制止非法强拆, 当事人起诉的, 属于行政诉讼受案范围。

(二) 受案范围的排除

1. 行政程序尚未终结的不成熟行政行为

《若干解释》第1条第2款第 (六) 项规定, 对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为, 不属于行政诉讼受案范围。一般认为, 该规定的理论依据为“成熟原则”理论。对于尚未成熟的行政行为, 法院不予审查。一般而言, 判断行政行为是否成熟的标准为:从实质上, 看行政行为是否对相对人产生了实际不利的影响;在形式上, 则看行政行为的实施是否形成最后的决定。房屋征收中存在一系列相互关联、彼此承接的行政行为。有些行政行为尚在行政程序运作之中, 尚未对于被征收人的合法权益产生实际影响, 司法权介入的时机还不成熟, 对此行为提起诉讼的, 人民法院不予审查。这些不成熟的行政行为主要包括:

(1) 征收决定的前置阶段性行为。主要包括拟定征收补偿方案、就补偿方案征求意见及听证、社会稳定风险评估报告等。

(2) 房屋征收范围内房屋的调查登记行为。根据《征收条例》第15条规定, 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记一般在房屋征收决定前进行, 是对征收房屋进行评估进而确定补偿金额的前提和基础。调查登记的结果作为评估的参考因素, 需经过评估行为才能体现为对被征收人的补偿金额。调查登记并非独立的行为, 未对被征收人产生实质影响。对于调查登记结果不服的, 可以通过评估的复核、鉴定程序予以解决;也可以在补偿决定或补偿协议案件中, 将其作为事实问题一并审查、确定。

(3) 暂停办理房屋建设手续的通知。根据《征收条例》第16条规定, 房屋征收范围确定后, 被征收人不得实施新建等不当增加补偿费用的行为, 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。有观点认为, 该通知行为在法律上对房屋所有权人的权利义务产生了影响, 且其作出需具备一定的法定要件, 故其具有可诉性。我们认为, 该暂停通知属于不成熟的行政行为, 不可诉, 理由是:首先, 该通知的对象系办理建设手续的规划、土地、房管、工商、税务等部门, 而非被征收人。该通知的作用需通过相关部门的协力方可实现, 属于尚在行政程序中的行为, 不直接对被征收人发生法律效果。其次, 对于相关行政机关不办理建设手续的行为, 当事人提起履行之诉的, 法院应当受理, 在案件审查中对暂停通知一并审查, 从而可以有效保护被征收人的合法权益。

需要指出的是, 对于上述这些不予受理的阶段性行为, 应在审查征收决定或补偿决定时, 视情形一并进行审查。

2. 征收决定公告、补偿公告

有观点认为, 公告具备具体行政行为的要件, 它的做出主体是做出征收决定的市、县级政府, 针对的对象是特定的被征收人, 对被征收人产生直接的权利义务, 且不具备反复适用性, 实践中可能出现违法的情况, 应通过行政诉讼予以救济。我们认为, 公告行为更多的表现为一种送达方式, 并未对被征收人设定新的权利义务, 不会对被征收人产生实质影响, 不属于行政诉讼受案范围。况且, 这些行为经过司法审查亦无实质意义, 徒增混乱, 浪费司法资源。至于公告可能产生的违法问题, 完全可以通过征收决定、补偿决定的司法审查达到救济权利、监督行政的目的。如征收公告主要可能影响被征收决定案件的起诉期限问题, 征收决定只进行公告而没有送达的, 则起诉期限自公告之日起算。既送达又公告的, 起诉期限应当按有利于起诉人的方式计算。

三、征收案件的原告资格问题

征收案件中, 被征收房屋的所有权人作为行政征收的行政相对人, 自然具有原告的诉讼主体资格, 不必赘述。下文重点对其他相关人的原告资格进行分析。

(一) 征收案件均具有原告资格的主体

1. 公有住房承租人

公有住房 (包括政府直管公房和单位自管公房) 是我国长期实行计划经济体制的产物, 体现的是政府对就业者广泛实行的变相工资分配方式, 具有浓厚的社会福利性质。因此, 公有住房承租权是一种“类所有权”或“相似所有权”。在以往拆迁实践中, 公有住房承租人一般以被拆迁人的身份获得安置补偿。为保障公房承租人的合法权益, 这一做法应继续坚持。同时被征收房屋为公有住房的, 鉴于承租权的性质, 承租权人作为被征收人的补偿标准可以略低于私有房屋产权人, 具体标准应由各地方规定。

2. 被征收人的继承人与受遗赠人

被征收人死亡的, 继承人或受遗赠人取得房屋所有权及依附于此的获得补偿的权利。继承人或受遗赠人为多人时, 在遗产分割前, 为共有关系, 各继承人或受遗赠人有权独自或共同提起行政诉讼。

3. 未办理转移登记手续但已实际交付使用的买受人

买受人虽未办理转移登记手续但实际入住的, 严格来讲, 房屋所有权尚未转移, 买受人只能要求出卖人履行合同义务, 协助办理转移登记手续而后获得所有权。由于房屋征收, 该转移登记已无必要。如果买受人坚持主张要求取得房屋所有权进而获得被征收人资格的, 出于维护法律关系稳定、保护交易安全等因素的考量, 可认定该买受人为实际上的房屋所有权人, 具有相应的原告资格。

4. 预告登记权利人

预告登记权利人经过预告登记的权利, 虽然表面上具有债权性, 但这种债权由于登记的公示力, 具备了对世性, 成为“物权化”的债权。尽管预告登记权利人尚不具备物权人的地位, 但除了征收等特殊情形, 其几乎必然取得该物权, 其地位相当于实际物权人。因此, 预告登记权利人具有相应的行政诉讼原告资格。

5. 地役权人

《征收条例》第13条第3款规定, 房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。在国有土地使用权上设立的地役权亦将随之灭失。根据《物权法》第121条规定, 因不动产被征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权获得相应补偿。《征收条例》在征收补偿中并未明确对地役权人的补偿。我们认为, 房屋征收直接导致地役权的灭失, 应按照《物权法》的规定对其进行补偿。因此, 房屋征收、补偿行为均会对地役权人的权利义务产生实质影响。地役权人具有提起相应行政诉讼的原告资格。

6. 抵押权人

被征收房屋的抵押权人也具有补偿决定诉讼的原告资格, 但不具有起诉征收决定的原告资格。理由是:抵押权是为担保债务的履行, 当债务人到期不履行债务或发生当事人约定的情形时, 以抵押财产优先受偿的权利。抵押权对抵押物的交换价值具有直接支配性。根据《物权法》第174条规定, 担保期间, 抵押财产被征收的, 抵押权人可以就获得的补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的, 也可以提存补偿金。因此, 抵押房屋被征收过程中, 涉及房屋补偿的行政行为 (如补偿决定) 将影响抵押权人的合法权益, 抵押权人一般应具有起诉这些行政行为的原告资格, 但补偿金额高于房屋担保的债权金额时除外。

另外, 由于抵押权只支配房屋的交换价值, 而不涉及房屋的占有、使用、处分、收益权能。征收决定直接导致房屋所有权的灭失, 根据抵押权的物上代位性, 抵押房屋被征收的, 抵押权仍代位存在于征收补偿金上, 因此, 并不影响抵押权人的权利。因此, 抵押权人不具备起诉征收决定的原告资格。

(二) 征收案件中原告资格的排除

1. 私有房屋的承租人

与公有住房承租人有别的是, 作为私有住房的承租人一般不能对征收决定、补偿决定等行政行为提起行政诉讼。理由主要有:从《征收条例》的规定看, 征收的对象系被征收人的房屋, 补偿只针对房屋的所有权人, 而与承租人无关。此其一。其二, 根据《合同法》第94条规定, 因不可抗力致使不能实现合同目的的, 当事人可以解除合同。因国家征收导致租赁合同无法履行的, 出租人 (被征收人) 具有单方解除权, 可通知承租人解除合同。相关纠纷应通过《合同法》解决。当然, 在房屋征收过程中发生行政事实行为侵犯承租人人身权、财产权的行为的, 承租人可就该行政事实行为提起行政赔偿之诉。

经营用房承租人的原告资格值得探讨。有观点认为, 《征收条例》第17条第1款规定, 政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失。如房屋征收时未解除租赁关系的, 征收人宜将承租人列为第三人。承租人认为补偿决定侵犯其合法权益的, 应赋予承租人原告资格。我们认为, 该观点有待商榷。首先, 从《征收条例》第17条第1款的规定看, 获得补偿的主体仅为被征收人。其次, 将经营用房屋对外出租, 本身就是一种经营行为。因房屋被征收而导致无法继续出租, 可视为“停产停业”。因此“停产停业损失的补偿”应由房屋出租人 (所有权人) 获得, 而与承租人无关。因此, 承租人不具有起诉征收决定的原告资格。

2. 签订买卖合同但未办理转移登记也未实际入住的买受人

当事人签订买卖合同后, 如作为合同标的的房屋被征收的, 房屋买卖合同因不可抗力而无法履行, 出卖方可单方解除合同。因此引发的纠纷当循着民事诉讼的途径予以解决。作为享有债权的买受人, 不具备相关行政诉讼的原告资格。

3. 被征收人与征收部门订立补偿协议后, 则丧失对征收决定提起行政诉讼的原告资格

3.房屋拆迁案件案例分析 篇三

1.“小部门大问题”。查处的案件主要集中在街道土管所和拆迁办等部门。这些部门从机构设置上看，可谓“小部门”，但查处的问题却不小，且是发现一个线索后越挖越深，从一个案件牵出一窝串案。

2.“小职务大实权”。被查处的犯罪嫌疑人，并非居于高位要职，大都是一般工作人员，甚至只是街道聘用人员。但其手中的权力不小，一定程度上说，他们在拆迁确权、调产安置方面有着决定他人利益大小的权力。因此被拆迁户视为“能人”、“红人”，请托送钱物的很多。而这些人收受钱物后，就滥用职权为请托人谋取非法利益。

3.“小贿赂大影响”。拆迁领域职务犯罪的直接后果是给国家造成了损失，被拆迁户获得了利益，且多数是不合法利益。从查处的各案来看，犯罪嫌疑人每次受贿数额并不大。郑某某在为罗某夫妇帮忙确权调产中受贿2.3万元，在这些案件中单笔受贿数额算是高的。其他人每次受贿基本都是几千元，高的也就1万元。但就是这几千元的贿赂，对应所造成的国家损失却是以十万元为单位计算的。

二、主要作案手段

1.拆迁期间违规买卖房产和分户确权。为了保证拆迁补偿工作的顺利进行，防止谋取非法利益，按规定拆迁期间禁止买卖房产和分户确权。但一些工作人员明知违规，仍徇私枉法予以办理。如原洪塘街道拆迁办办事员邵某某、原洪塘土管所土管员王某某受贿案中，吴某某为使他的410平方米房屋都能调产，向邵某某行贿一万元，开出分户证明，得以和其儿子、女儿分户并把部分房产赠予儿子、女儿；向王某某行贿5000元，将410平方米房子分别确权到其本人及其子女名下，致使多调产房屋面积近140平方米，国家为此损失42万多元。

2.对没有土地证的房屋进行确权。拆迁安置中，没有土地证的房屋不能确权调产。在原庄桥街道房管所所长洪某某受贿案和原江北国土分局地矿处副处长周某某受贿案中，王某某有近100平方米的房屋没有土地证，洪某某在受王某某请托后，转托周某某将这些房屋全部确权。事后，洪某某收受王某某现金一万元，国家为此直接损失20万多元。

3.违法提高拆迁补偿标准。在房屋拆迁中，拆迁补偿数额的核算都有相应的标准。一些拆迁户为多得到些赔偿款，就向有关工作人员行贿，提高补偿标准。如原庄桥街道房管所所长洪某某受贿案中，洪某某将陈某家、杨某某家房屋从“砖混三级”标准违规提高到“砖混二级”标准，使二人多得几万元的补偿款；将陈某无土地证的违章建筑从附属房变为仓库赔偿，陈某为此多得几万元的補偿款。

4.将违章建筑确认为合法建筑。农村建房过程中，经常出现村民在批准用地面积基础上擅自扩大建筑面积，拆迁时又想把违章建筑面积调产安置。于是出现审核时明知房屋属于违章建筑，却违反规定将违章建筑确认为合法建筑予以补偿，此类属拆迁中最多的一种违法操作行为。如原洪塘土管所土管员王某某在收受李某某5000元后，将李的42.59平方米违章建筑调产安置，造成国家直接损失13万多元。如周某某受徐某某请托，将徐的近12平方米违章建筑确权为合法建筑，国家损失2万多元。

5.将非住宅作为住宅调产安置。如原洪塘土管所土管员王某某受贿案中，村民李某某有一间牛舍，约30多平方米，按规定不能调产安置，只能给予经济赔偿。王某某在受李某某请托后，将这间牛舍直接作为了住宅房调产安置。

6.虚报面积。因拆迁立法不完备和涉及拆迁的地上物情况复杂等因素，拆迁面积通常按照房产证上的面积加上测绘拆迁用地面积综合计算，并以此核算补偿费用。在此过程中，拆迁人员拥有较大的自由裁量权，以少充多的情况时有发生。如原庄桥街道房管所所长洪某某受贿案中的行贿人陈某某，其父亲陈某的房屋面积按土地证计算只有358平方米，但最后确权时直接虚增到430多平方米，调产安置时就是按430多平方米计算。

三、犯罪主要原因

从案件分析看，征地拆迁领域中具体实施、监督、管理等多方面存在的不规范问题，是发生职务犯罪的客观原因。

1.权责不明，管理混乱。拆迁工作复杂而艰难，上级主管部门为了拆迁工作能顺利进行，赋予拆迁部门较多的职权，大多数岗位具有一定的自由裁量权，而且拆迁办一般为临时机构，容易出现以下问题：一是权责不明。临时机构没有相对明确的职能界定和分工，岗位职责变化随意性较大；二是管理混乱。街道的拆迁办、土管所工作人员多属街道聘用人员，来源复杂，素质参差不齐，且管理权属一般在街道。区拆迁办、地方国土分局并无具体管理职权。

2.监督空白，缺乏制约。从案件情况看，上级主管部门过度注重拆迁安置效率，对工作的公正性及透明度没有形成规范的长效监督机制。主要有：一是群众与主管部门之间缺乏有效的沟通渠道，使政府的阳光政策遭遇“玻璃门”，监督乏力；二是政策制定不够细致，缺乏可操作性，漏洞较多，为徇私舞弊提供机会；三是拆迁补偿认证、核价环节监督不力。原始资料的保留不充分，对大量复核数据资料的真实性缺乏审查监督措施及审核责任人。如在第一次实地丈量被拆迁的房屋调查时，没有用拍照等方式固定被拆迁房屋的外观、室内整修和附属建筑等原貌；四是在拆迁工作中，责权利不统一，征地拆迁补偿款的使用缺乏深层次的监督制约。

除制度和监督缺位等原因外，分析犯罪嫌疑人的工作经历和心路历程后发现，之所以走上犯罪道路，还有其自身的原因和环境对人的影响。

1.拆迁工作者依法行政意识不强。一方面拆迁工作人员长期在基层工作，家长作风严重，习惯于工作中运用人格魅力、人情关系的方式开展工作， 忽略了依法行政的重要性，忘记了法律对其工作和个人行为的约束，以为有些行为仅仅是“朋友”间的人情往来，不构成犯罪。

2.传统人情社会、关系社会产生的不良影响。征地拆迁主要集中在城郊或农村这样的熟人社会地区，人情关系因素是这里的关系纽带，也是一柄双刃剑，在促进动迁工作开展的同时也会给动迁工作造成一定阻力。部分群众法制观念淡薄，想方设法找拆迁负责人，要求为其违反规定进行补偿，使得人情关系成为了滋生腐败的土壤。

四、预防对策建议

1.常设机构，明确权责。临时组织机构是职务犯罪的多发地带，拆迁安置部门也是如此。应将负责拆迁的机构常设化，按照工作流程设置相应的岗位，明确各岗位相应的工作任务，并应将岗位之间的关系确定为平行关系，使后一岗位能对上一岗位进行监督。干部原则上也应从城建管理内部选派任用，以保持队伍在管理上的相对稳定。加强对“一把手”的管理，建立健全对“一把手”的任用、考核和调任的审计制度。

2.健全制度，“阳光”拆迁。拆迁过程须建立全面公开机制，在“陽光下”操作。一是建立拆迁政策通告制度，赋予群众知情权，及时公开拆迁方案、拆迁范围、补偿标准、工作人员等信息；二是建立拆迁行为规范制度，制订一系列行为规范要求，约束拆迁工作人员行为，防止权力滥用；三是建立测量评估公示制度，统一开展测量评估，公布每户的拆迁面积、补偿金额及确需政策照顾的困难拆迁户；四是建立协议签订复核制度，根据测量评估结果，从严审查拆迁干部签订的拆迁补偿协议，发现有增减的要查清原因，有问题的必须坚决整改，严肃处理。

3.强化监督，公平拆迁。预防征地拆迁领域职务犯罪，核心是加强监督，包括内部监督和社会监督，形成全方位、宽领域的监督网络。一是让纪检监察部门参与监督拆迁安置工作，由纪检部门作为拆迁管理工作的监督机构，负责全程监督。充分赋予执纪监督权，受理测量过程中“人情房”和补偿过程中“人情钱”方面的举报与投诉，并积极查处。二是注重群众舆论监督。向社会公布举报监督办法，畅通举报监督渠道，让拆迁工作广泛接受社会各方面的监督，铲除藏污纳垢的土壤，形成预防拆迁环节职务犯罪的强大合力。

4.惩防并举，注重预防。征地拆迁领域中出现的腐败现象是当前职务犯罪的新动向，检察机关应当从服务大局的高度，将此纳入预防职务犯罪的网络格局中来。通过建立联席会议制度等形式，密切与拆迁安置相关部门的联系，形成长效联合预防机制，充分发挥检察职能，将预防职务犯罪的触角伸向拆迁安置工程的每一个角落，加强在职拆迁安置人员的法制教育，对重要的工作环节实施法律监督，使拆迁安置工作在法治的轨道上健康有序地开展。

5.加强教育，提高素质。强化队伍的思想政治素质建设，通过身边人、身边事开展形式多样的警示教育，帮助树立法律意识、法治观念，增强防腐拒变的能力。对群众反映多，素质低下的聘用人员应坚决予以辞退，保持干部队伍的纯洁廉政。

（作者单位：江北区人民检察院）

4.房屋赠与合同纠纷案件审理思路 篇四

社会生活中，由于办理房屋赠与过户与办理房屋买卖过户两者之间，当下所需承担的税费及相关费用不同，以及今后再行出售该套房屋时还可能需要承担的税费不同，故而不少当初是“真心实意”赠与房屋的当事人，最终却会选择通过签订房屋买卖合同的形式完成房屋权属登记转移。

然而斗转星移、时过境迁，生活中的矛盾、变化了的情感慢慢消移了当年赠与房屋的“初心”和“真情”。一旦当事人关系恶化或受其他利害关系人影响，极易引发纠纷。

审判实践中，我们发现在以下几类案件中，各方当事人对“是买卖还是赠与”产生争议的情况较为普遍：

涉老年人房产的家庭矛盾引发纠纷、形成诉讼

许多以买卖形式赠与房屋的情况系发生在老年人与他们的晚辈之间。此类案件的起因往往是若干年前，老人将名下房屋赠与数个子女或孙子女中的一个或几个。后续，因赡养老人等问题引发其他子女或孙子女的不满，故而“挑唆”“诱导”老年人作为原告起诉，以此谋求房屋财产权利的重新分配。

分手恋人就房产权益分配引发纠纷、形成诉讼

不少恋人会在热恋期间，为今后结婚结成家庭，将名下房屋赠与对方以表心意，并通过房屋买卖的形式完成产权过户。然而恋情告吹、双方分手后，赠与人心生悔意，诉至法院意图挽回财产损失。

在这两类案件中，出售人(赠与人)作为原告，一般的诉讼请求类型为：

或是诉请要求确认买卖合同无效;

或者以购买方未实际支付或未足额支付房款为由要求诉请解除房屋买卖合同;

或是诉请要求购买方(受赠人)支付相应的房款作为对价;

或是出售方以实为赠与为由诉请要求撤销房屋赠与行为。

此外，还有一种较为常见的案件类型是，房屋买卖双方系以房屋买卖的形式掩盖其转移房屋权属的真实意思，以此达到转移财产、逃避债务等不当目的。债权人等相关当事人起诉要求确认房屋买卖合同无效、房屋权属恢复原状等。

2、明辨关系：如何辨析是“房屋赠与”抑或“房屋买卖”?

买卖和赠与显然法律关系不同，法律后果也不同：房屋的买受人需按约支付房屋价款，否则即构成违约，需承担违约责任(或由买受人支付拖欠的房款并承担逾期付款违约责任;或出售方可以对方构成根本违约为由，要求解除合同);而房屋的受赠人则无须支付对价，房屋完成过户后，所有权归受赠人所有，赠与人一般无权索回。由此，审判实践中，厘清法律关系最为基础、也最为关键。

基本原则：探究当事人当初的真实意思表示

根据《民法总则》第一百三十三条的规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。

由此，区分民事法律行为的法律属性，最核心的是探究当事人的真实意思表示。虽然法官身处当下的时空、目睹眼下的纷争，但裁判的触手是要力求“回看”当事人从前签订合同、办理过户的“时空”，全面审核各方当事人提交的各项证据、结合当事人的陈述，探究当事人的真实意思表示，审慎认定法律关系，尽量将法律事实贴近客观事实、还原本真。

辨析途径：当事人的举证责任

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

审判实践中，主张当事人间法律关系时，主张属房屋买卖合同关系的一方当事人通常具有证据形式上的优越性。为办理过户手续所需而签订的《上海市房地产买卖合同》等相关合同，其中载明了双方当事人的合同身份、房屋交易的价格、房屋交易的条件等，在没有充分的证据予以推翻的情况下，一般应当认定为买卖合同关系。故而，对于要主张双方系房屋赠与合同关系的当事人需进一步承担相应举证责任。

需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。由此，当事人主张存在房屋赠与事实的，其证明标准已不仅仅是民事诉讼中一般的“高度盖然性”标准，而是更为严格的标准，即当事人应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则其所主张的待证事实便难以认定。

事实要素：可供形成内心确认的相关事实要素

法院在审理辨析法律关系时，除当事人可以提供的相关证据外(诸如当事人之间的其他书面约定，当事人间对话的录音录像等)，还可以考虑以下相关事实，以便对双方当事人的真实意思表示形成内心确认：

1 房屋买卖合同的相关内容及形式，如：对交房时间、过户时间、户口迁移时间、付款方式、违约责任等相关的交易细节的约定是否完备。

2 房屋买卖的交易价格，如：交易价格如何磋商确定，交易价格相比当时的市场价有无明显偏低等。

3 房屋交易磋商的具体过程，如：出售方因何出售?买受方因何购买?有无实际看房?有无房产中间居间媒介等?

4 房屋历史居住、控制情况及户口情况，如：未按约交房、迁移户口，对方是否催告交房、催告迁移户口等。

5 房屋交易当事人间的身份关系和经济能力，如：当事人此前的亲密程度、交往过程中有无恶化情况，买受人是否具备购房的基本经济支付能力等。

6 房款支付情况，如：有无实际付款、有无申请银行贷款;如逾期付款，是否有催告付款的情况等。

7 是否存在因房屋交易导致权利可能被侵犯的案外人。

3、撤销赠与：离婚协议中赠与未成年人房屋的约定可否撤销?

审判实践中有一类较为典型的案例是，夫妻双方在离婚协议中约定，将夫妻共同共有的房屋赠与未成年子女。夫妻双方离婚后，房屋权属变更登记至未成年子女之前，夫妻一方是否有权撤销关于赠与房屋的相关约定?

对此有两种观点。一种观点认为，依据合同法第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，夫妻一方有权撤销。另一种观点认为，此类案件不能简单机械套用上述规定，夫妻一方无权撤销。

本文同意第二种观点。主要理由在于，夫妻双方的离婚协议内容多而复杂，所包含的不仅仅是共有房屋赠与未成年子女的这一项内容，还包含了解除婚姻关系、子女抚养、其他共同财产分割、共同债务清偿等众多涉及人身和财产的内容。所有的这些约定是互为前提、互为结果，构成了一个完整不可分的整体，可谓是一个“一揽子”的解决方案。

5.房屋拆迁案件案例分析 篇五

刑事判决书

(2013)门刑初字第10号

公诉机关北京市门头沟区人民检察院。

被告人史某某，男，45岁(1967年7月15日出生)，汉族，出生地北京市，本科文化。

辩护人毛立新，北京市尚权律师事务所律师。

辩护人祖淑涛，北京绍嘉律师事务所律师。

被告人安某某，男，60岁(1952年7月16日出生)，汉族，出生地北京市。

辩护人马强、李平，北京市大瀚律师事务所律师。

被告人崔某某，男，59岁(1954年3月21日出生)，汉族，出生地北京市，大专文化。

辩护人付建东，北京市承光律师事务所律师。

北京市门头沟区人民检察院以京门检刑诉[2012]179号起诉书指控被告人史某某、安某某、崔某某犯诈骗罪，于2012年12月25日向本院提起公诉。本院依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市门头沟区人民检察院指派检察员张巍巍出庭支持公诉，被告人史某某及其辩护人毛立新、祖淑涛，被告人安某某及其辩护人马强、李平，被告人崔某某及其辩护人付建东到庭参加了诉讼。现已审理终结。

北京市门头沟区人民检察院指控，2010年至2011年间，被告人史某某、安某某、崔某某经预谋，虚构北京华龙光特灯具有限责任公司(法定代表人：崔某某)的营业地点为北京市门头沟区永定镇桥户营村东南的非住宅房屋(安某某承包土地所盖房屋)，在拆迁中骗取停产停业综合补助费人民币155万余元。后未得逞。

为证实上述事实，公诉机关向本院提供了下列证据：

1、被告人史某某、安某某、崔某某的供述；

2、证人梁杰青、叶秋、赵宇波、史千曾、李东的证言；

3、接受刑事案件登记表；

4、北京市集体土地非住宅腾退货币补偿协议；

5、非住宅补偿确认单；

6、非住宅复核结果确认单；

7、北京市非住宅房屋腾退评估结果报告、附表、现场照片；

8、土地承包合同和交纳土地承包款收据；

9、合作经营协议书；

10、授权委托书；

11、企业法人营业执照、税务登记证和居民身份证复印件；

12、公司设立登记审核表、公司设立登记申请书、企业变更登记申请表等档案材料；

13、房屋拆迁许可证；

14、征地拆迁委托管理协议；

15、委托拆迁合同；

16、支出凭单、银行卡；

17、情况说明；

18、冻结存款通知书；

19、工作说明；20、拆迁公示和房屋腾退补偿安置政策指南；

21、户籍证明；

22、到案经过证明材料；

23、在逃人员登记信息表。

公诉机关认为，被告人安某某、崔某某、史某某以非法占有为目的，诈骗拆迁补偿款，数额特别巨大，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百六十六条之规定，应当以诈骗罪定罪量刑。被告人系犯罪未遂，可比照既遂犯从轻或者减轻处罚。

被告人史某某辩称，其只是介绍崔某某与安某某相识，并未实施诈骗，其无罪。被告人史某某的辩护人认为公诉机关指控被告人史某某犯诈骗罪的证据不足，罪名不能成立。理由如下：

1、被告人史某某主观上没有非法占有的故意，也没有与安某某、崔某某合谋诈骗，仅凭安某某的口供不能认定史某某具有非法占有的目的；

2、被告人史某某客观上未实施或参与诈骗行为，不构成诈骗罪；

3、被告人史某某的行为只能是不当得利，不构成诈骗罪；

4、被告人史某某系初犯；

5、被告人史某某系投案自首；

6、被告人史某某系未遂；

7、被告人史某某系从犯。综上，辩护人建议法庭对被告人史某某作出无罪判决。

被告人安某某辩称，在拆迁过程中，史某某找其说崔某某的灯具厂想承租其厂房，每年给其租金2万元，其也能多拿钱，其怕出事，当时没有答应。后来张铭臣又跟其说这件事，并说营业执照是真的，不会出事，其就同意了。其在拆迁补偿协议上签字时知道拆迁补偿款是400多万元，但具体怎么操作的其不知道，都是史某某办的。被告人安某某的辩护人对公诉机关指控被告人安某某犯诈骗罪的犯罪事实不持异议，但认为有如下从轻或减轻情节：

1、被告人安某某认罪态度较好；

2、被告人安某某系未遂；

3、被告人安某某在犯罪过程中的作用较小，系从犯；

4、被告人安某某的犯罪情节轻微，社会危害性不大；

5、被告人安某某的文化程度低，年龄较大；

6、本案不应定诈骗罪，应定性为合同诈骗罪。综上，辩护人建议法庭对被告人安某某判处缓刑。

被告人崔某某辩称，其十多年前办理营业执照时与史某某相识。2010年，史某某跟其说让其租用安某某的非住宅房屋，如果拆迁可以分得拆迁补偿款，史某某带其到安某某家，签订了一份租房协议。过了半年左右，史某某让张铭臣其拿营业执照、公章等手续用于拆迁，具体的拆迁事宜是张铭臣与拆迁办谈的。被告人崔某某的辩护人对公诉机关指控被告人崔某某犯诈骗罪的犯罪事实及罪名不持异议，但认为有如下从轻或减轻情节：

1、被告人崔某某只是提供了营业执照等拆迁的相关手续，未编造其他材料骗取停产停业损失费；

2、被告人崔某某系犯罪未遂；

3、被告人崔某某系自首；

4、被告人崔某某认罪态度较好；

5、被告人崔某某系初犯。综上，辩护人建议法庭对被告人崔某某减轻处罚，并判处缓刑。

经审理查明，2010年至2011年间，北京市土地整理储备中心门头沟分中心委托北京永鸿世业房地产开发有限公司对门头沟区曹各庄、桥户营村土地一级开发项目进行拆迁。拆迁过程中，被告人史某某、安某某、崔某某等人经预谋，虚构被告人崔某某经营的北京华龙光特灯具有限责任公司的注册经营地，位于北京市门头沟区永定镇桥户营村东南的被告人安某某承包土地后所建非住宅房屋内，以此骗取停产停业综合补助费人民币1558888元。后因被告人安某某与其他承租户之间存在纠纷无法交房，致使拆迁补偿款未能领取。

上述事实，有经法庭质证、认证的下列证据予以证实：

1、被告人史某某的供述证实，几年前，其通过工作关系与崔某某相识，后将崔某某经营的北京华龙光特灯具有限责任公司的注册地址办理到其母所在的北京市门头沟区桥户营村。2010年，其带崔某某到安某某家，与安某某商谈承租安某某非住宅房屋的事。

2、被告人安某某的供述证实，其系北京市门头沟区永定镇桥户营村村民。几年前，其承包了桥户营村东南的土地，并在承包的土地上建了厂房。2010年，史某某找其说崔某某的灯具厂想承租其所建厂房，每年给其租金2万元，还可以多得拆迁款，其怕出事，当时没有答应。其让儿子在网上核实了灯具厂的真实性。后来史某某多次找其商量，还和张铭臣、崔某某一起找其谈，其就同意了。史某某说写一个租房协议，就说灯具厂承租了其厂房，每年给其租金2万元，承租3年，还写了3张收取租金的收条让其签名，但其实际并未收到租金。在拆迁评估之前，史某某、崔某某将好多灯具和办公用具搬进厂房，还在厂房外挂了灯具厂的牌子。其在拆迁补偿协议上签字时才知道拆迂补偿款是400多万元，但其不知道具体怎么操作的，都是史某某一手操办的。

3、被告人崔某某的供述证实，1998年，门头沟区石龙工业区、永定镇有招商引资的优惠政策，其向史某某提出把北京华龙光特灯具有限责任公司的注册地办理到石龙工业区或者永定镇。史某某说其母就是永定镇桥户营村的，正好可以落户，这样其把北京华龙光特灯具有限责任公司的注册地址落户在门头沟区桥户营村，但是该公司一直未在桥户营村经营。拆迁之前半年左右，史某某提出给其公司找个地方，拆迁时可以分得拆迁补偿款，其也想分得拆迁款就同意了。然后史某某带其到安某某家，谈租用安某某的厂房的事。当有其与史某某、安某某、张铭臣在场，谈好后还写了租赁协议和收取租金的收条。但其并未给付租金，也未实际租赁厂房。过了一个多月，张铭臣找其拿走了公司的营业执照、公章、税务登记证等手续，用于拆迁。后来张铭臣给其一份委托办理拆迁事宜的授权委托书并让其签名，其把拆迁手续给张铭臣后，张铭臣跟拆迁办谈的，具体情况其不清楚。

4、证人梁杰青的证言证实，其系安某某之妻。2010年11月左右，史某某找安某某说把一个营业执照放在我们这儿，安某某不同意。后来史某某又多次劝说安某某，还骂安某某是糊涂蛋，说自己是公务员，不会做违法的事，他已经跟拆迁办的人都谈好了，不会出事，让安某某放心，经过史某某再三劝说，安某某就同意了。史某某让安某某写收取租金的收条，安某某说不会写字，于是史某某写了收条的草稿，让其抄写，其抄写完后史某某就把自己写的收条的草稿揉完扔了，其问没有收钱为什么写收条，史某某说让其别管了，有事跟安某某说。其共抄写了两张收条，分别是2008年5月10日和2009年5月9日，还有一张2010年5月9日的收条是谁抄写的其不知道，每张收条的钱数是2万元，但是他们并没有给钱。后来办理拆迁，也是史某某办的。

5、证人叶秋的证言证实，其系北京住总新横征地拆迁有限责任公司的项目经理，全面负责桥户营村的拆迁工作，包括讲解拆迁政策、签订拆迁协议等。该公司根据评估公司的评估报告及拆迁政策出具拆迁协议，其未对评估报告的内容进行真假甄别，就根据评估报告在非住宅复核结果确认单上签字了，但这张确认单必须九个人签字才生效。拆迁公司的张家欣和曹大刚负责桥户营村的非住宅拆迁工作，张家欣是组长，但他俩不是该公司的正式员工。在拆迁过程中没有人因为安某某的事情找过其。

6、证人赵宇波的证言证实，其系北京西域房地产价格评估有限公司的估价员。在桥户营村非住宅拆迁工作中，其主要负责非住宅的测量、屋内装修的登记等工作，安某某的非住宅是其测量的，因为其不熟村里的情况，村里派张铭臣带其去的。证人史千曾的证言证实，其系门头沟区永定镇人民政府财政科科长。北京永鸿世房地产开发有限公司是门头沟区永定镇人民政府出资成立的，办公地点与镇政府在一处，该公司的财务是独立的，只是有财政科代管。北京永鸿世业房地产开发有限公司受北京市土地整理储备中心门头沟分中心委托对曹各庄、桥户营村土地一级开发项目C地块进行拆迁，并负责对拆迁，并负责对拆迁款的发放。北京永鸿世业房地产开发有限公司已经将拆迁款打入北京农商银行的安某某的个人账户内。领取银行卡时需提供本人身份证、交房卡等材料，并经北京永鸿世业房地产开发有限公司核实后方可发放银行卡。由于安某某的领款手续不齐，所以还没有把银行卡发放给他。

8、证人李东的证言证实，永定镇桥户营村有个姓安的，乳名叫根儿，在电场路边盖了几千平米平房。军庄工商所的史某某把营业执照借给姓安的用，骗取拆迁款，具体数目不详。

9、接受刑事案件登记表证实，2012年4月10日，涉嫌犯诈骗罪的犯罪嫌疑人李东向公安机。关检举揭发一个叫根儿的人通过史某某，使用灯具厂的营业执照骗取拆迁款的事实。

10、北京市集体土地非住宅腾退货币补偿协议证实，北京永鸿世业房地产开发有限公司与安某某签订非住宅拆迁补偿协议，安某某在腾退范围内有房屋建筑面积2435.76平方米，该公司应给付安某某腾退补偿费1366372元、腾退补助费3324814元，共计4691186元，其中包括停产停业综合补助费1558888元。

11、非住宅补偿确认单证实，被腾退人安某某在腾退范围内有租赁面积4000平方米，其中房屋建筑面积2435.76平方米，可获得一次性停产停业综合补助费面积为1948.61平方米；其可得搬家补助费、工程配合奖励费、腾退补偿费、停产停业综合补助费等共计469118 6元，其中停产停业综合补助费1558888元。

12、非住宅复核结果确认单证实，被腾退人安某某的非住宅占地面积4000平方米，其中符合补偿标准的房屋建筑面积2435.76平方米，符合补偿停产停业综合补助费的面积为19 48.61平方米。

13、北京市非住宅房屋腾退评估结果报告、附表、现场照片证实，北京永鸿世业房地产开发有限公司委托北京西域房地产价格评估有限公司对坐落于曹各庄、桥户营村土地一级开发项目C地块中的安某某的房屋及附属设施进行评估，评估价为1366372元，及现场情况。

14、土地承包合同和交纳土地承包款收据证实，2010年3月1日，安某某与门头沟区永定镇桥户营村村民委员会签订土地承包合同，安某某承包了坐落于该村村东南的土地，以及交费情况。

15、合作经营协议书证实，安某某与崔某某以合作经营灯具的名义签订租赁经营场地的协议。

16、授权委托书证实，崔某某委托安某某办理拆迁事宜。

17、北京华龙光特灯具有限责任公司企业法人营业执照、税务登记证和崔某某、安某某的居民身份证复印件证实，北京华龙光特灯具有限责任公司的企业法人身份、住所地为

北京市门头沟区永定镇桥户营村和崔某某、安某某的身份情况。

18、公司设立登记审核表、公司设立登记申请书、企业变更登记申请表等档案材料证实，以崔某某为法定代表人的北京华龙光特灯具有限责任公司住所地为北京市门头沟区永定镇桥户营村，后变更为北京市门头沟区永兴小区12号楼12—1号。

19、房屋拆迁许可证证实，2010年11月25日，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会批准北京市土地整理储备中心门头沟分中心对曹各庄、桥户营村土地一级开发项目C地块进行拆迁，拆迁期限为2010年11月25日至2011年11月24日，拆迁实施单位为北京住总新恒征地拆迁有限责任公司。

20、征地拆迁委托管理协议证实，北京市土地整理储备中心门头沟分中心委托北京永鸿世业房地产开发有限公司对门头沟区曹各庄、桥户营村土地一级开发项目A、B、c地块进行拆迁以及拆迁的范围、用途、拆迁费用的支付等。

21、北京永鸿世业房地产开发有限公司企业法人营业执照证实，其企业法人资格、住所地、经营范围等。

22、委托拆迁合同证实，北京永鸿世业房地产开发有限公司委托北京住总新恒征地拆迁有限责任公司对曹各庄、桥户营村土地一级开发项目A、C地块进行拆迁，以及双方的权利义务、费用结算等。

23、支出凭单、银行卡证实，北京永鸿世业房地产开发有限公司发放给安某某房屋拆迁补偿款4691186元，以及应发给安某某的北京农商银行银行卡的特征。

24、门头沟区永定镇拆迁腾退办公室出具的情况说明证实，因安某某与承租户之间存在纠纷无法交房，所以未能领取拆迁补偿款。

25、冻结存款通知书证实，北京市公安局门头沟分局于2012年9月27日冻结了被告人安某某在北京农商银行永定支行622***07348账户内的存款1558888元。

26、北京市公安局门头沟分局预审大队出具的工作说明证实，经与北京住总新恒征地拆迁有限责任公司叶秋联系得知，因家具厂、物流公司的经营地址与注册地不符，故赔付给安某某的停产停业综合补助费中不包括上述两个单位。

27、拆迁公示和房屋腾退补偿安置政策指南证实，北京市土地整理储备中心门头沟分中心为建设门头沟区曹各庄、桥户营村土地一级开发项目C地块，于2010年11月19日至2011年11月18日间对上述地块范围内的房屋进行拆迁，以及拆迁范围、补偿标准等等。

28、户籍证明证实，被告人史某某、安某某、崔某某的身份情况。

29、到案经过证明材料和工作说明证实，2012年4月10日，北京市门头沟分局工作人员在对犯罪嫌疑人李东进行审讯时，李东检举揭发北京市门头沟区桥户营村非住宅拆迁过程中，有一个叫“根儿”的桥户营村民通过一个工商所的人介绍，利用崔某某灯具厂的营业执照等手续，非法获得拆迁补偿款。根据此情况，北京市门头沟分局预审大队工作人员于2012年4月18日下午，民警电话询问安某某在何处，有事情向其了解，并让其在现场等候，后民警到安某某所在地将其抓获。2012年4月21日14时许，史某某主动到北京市门头沟区人民检察院投案。

30、在逃人员登记信息表证实，公安机关对已涉嫌犯诈骗罪的张铭臣上网通缉。

本院认为，被告人史某某、安某某、崔某某等人为在拆迁过程中非法获取个人利益，经预谋，使用住所地和经营场所均不在被拆迁范围内的营业执照，骗取国家拆迁补偿款，数额特别巨大，其行为均已构成诈骗罪，应依法惩处。北京市门头沟区人民检察院指控被告人史某某、安某某、崔某某反诈骗罪的事实清楚，证据确实、充分，罪名成立。鉴于被告人史某某、安某某、崔某某尚未实际占有拆迁补偿款，属犯罪未遂，可依法减轻处罚；被告人安某某、崔某某在接到公安机关电话通知后，在其所在地等候民警，且到案后能够如实供述基本犯罪事实，可认定为自首，依法从轻处罚；被告人史某某、安某某、崔某某均系初犯，可酌情从轻处罚；被告人史某某、安某某、崔某某预交罚金，亦可酌情从轻处罚。本院根据各被告人的犯罪情节、性质、对社会的危害程度以及悔罪表现，分别量刑，对被告人安某某、崔某某适用缓刑。公诉机关的公诉意见，本院予以采纳。

被告人史某某所作其并未实施诈骗的辩解，与事实不符，本院不予采信；其辩护人所作被告人史某某主观上没有非法占有的故意、也为实施诈骗，只是不当得利，构成诈骗罪的辩护意见，因与证据证实的内容相悖，该意见本院不予采纳；其辩护人所作被告人史某某系自首的辩护意见，因其主动投案后未如实供述，顾不构成自首；其辩护人所作被告人史某某系从犯的辩护意见，因在整个诈骗过程中其所起作用较大，故不能认定其为从犯；辩护人所作其他辩护意见，本院予以采纳，被告人安某某的辩护人所作被告人安某某系从犯，其犯罪情节轻微，社会危害性不大的辩护意见，因各被告人在犯罪过程中所起的作用不同，其必不可少，故不能认定其作用较小，且本案诈骗数额特别巨大，具有较大的社会危害性，故该意见本院不予采信；辩护人所作其他辩护意见，本院予以采信。被告人崔某某的辩护人所作被告人崔某某系犯罪未遂、自首、初犯和认罪态度较好的辩护意见，本院予以采信。

综上所述，依照《中华人民共和国刑法》第二百六十六条，第二十五条第一款，第六十七条第一款，第二十三条，第六十一条，第五十二条，第五十三条，第七十二条第一款，第七十三条第二款，第三款，第六十四条之规定，判决如下：第七十三条第二款、第三款，第六十四条之规定，判决如下：

一、被告人史某某反正诈骗，判处有期徒刑四年，罚金人民币八千元。

（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日抵刑期一日，即自2012年4月20日止。罚金已缴纳）。

二、被告人安某某犯诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，罚金人民币六千元。

（缓刑考验期限自本判决确定之日起计算。罚金已缴纳）。

三、被告人崔某某反诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，罚金人民币六千元。

（缓刑考验期限自本判决确定之日起计算。罚金已缴纳）。

四、被告人安某某在北京农商银行永定支行622***07348帐户内的赃款人民币一百五十五万八千八百八十八元及孳息，发还北京永鸿世业房地产开发有限公司。

如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向北京市第一中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本四份。

6.房屋拆迁案件案例分析 篇六

纷案件的原则意见

沪高法民—[2004]4号

农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

7.房屋拆迁案件案例分析 篇七

一、认定房屋交易型受贿的交易性质

(一) 房屋交易型受贿的交易双方之间关系建立在权钱交易关系下。通常买卖双方交易房屋不会存在双方的身份问题, 也不会与权力有关系, 双方是建立在平等的民事交易主体的关系上。一旦交易在权力和金钱交易的关系下进行, 交易双方的关系则与《物权法》上的平等的交易主体关系明显背离。

(二) 房屋交易型受贿的交易双方有明确的目的指向。此种犯罪情形中, 国家工作人员往往期待获取超过正常交易的利益, 而请托人则寻求以较小利益损失获取较大利益回报。双方目的明确。

(三) 房屋交易型受贿的交易形式是以合法形式掩盖非法目的。普通的房产交易中, 交易双方通过签订房屋购买合同确立买卖协议, 交易价格与正常市场价格一般相差不大, 但是, 权钱交易类型的房屋交易, 表面上看房屋购买合同合法、有效, 甚至价格也合理, 但实际支付价格与市场价格存在较大的差额, 往往明显高于或低于市场价格。此种假借合同形式掩盖谋利意图, 犯罪企图昭然若揭。

(四) 房屋交易型受贿的交易结果使国家工作人员高额获利。房屋拥有巨大的市场价值, 其价格波动受市场规律调节, 几个百分点数额往往轻则数万元重则数十万元的暴利, 因此, 此类案件犯罪数额一般是比较大的。

二、办理房屋交易型受贿案件存在的问题及解决对策

(一) 如何确定房产交易型受贿案件的市场价格

一是如何确定低价购买“新商品房”受贿案件的市场价格。新商品房交易时, 市场销售价由房地产开发商设定, 但并不具有决定意义, 交易中普遍存在的折扣价格往往对新商品房买卖对价金额起着决定作用。销售商或开发商根据经办人员的不同职务、身份高低设定不同的优惠权限, 因此新商品房交易折扣幅度不定。在实践中, 我们主张以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”, 以此作为判断国家工作人员实际支付价格是否符合“明显低于”的标准。

二是如何确定低价购买“二手房”受贿案件的市场价格。大量的“二手房”成为低价购房型受贿对象, 即行贿人将自己所有的房屋低价转让给国家工作人员或者根据国家工作人员的意向购买房屋后再低价出让。本类受贿案件存在两个“交易时”, 即行贿人购买的第一次交易和受贿人购买房屋的第二次交易。两次交易有时间差, 根据价格波动受市场规律的调节的市场交易规律。我们认为, 低价购买“二手房”受贿类案件市场价格的确定应当坚持以双方交易时为准, 而不能采用行贿人购买时的价格。行贿人的购进房屋价格仅仅代表行贿成本, 而非行贿犯罪中国家工作人员获取的实际利益。

三是如何认定低价购买“特殊房产”受贿案件中的市场价格。实践中存在部分请托人通过抵偿债务、拍卖等方式合法获得价格低廉的房屋、门头房、商铺等不动产所有权, 再加价转让给国家工作人员的情形, 但该实际转让价格明显低于请托人与受托人交易时的市场价格。笔者认为, 在认定此类房屋的市场价格的过程中, 应当充分考虑到受贿罪钱权交易的本质特征和交易风险的因素, 以市场上同类房屋的流通的价格作为市场价格。

(二) 如何把握房产交易受贿中的“明显”标准

对于“明显低于市场的价格”和“明显高于市场的价格”的标准的把握, 司法实践中有以下四种观点:象征价格说、绝对数额说、相对比例说、数额比例结合说。笔者认为, “象征价格说”适用情形有限。在办案中, 受贿人以象征性价格低价买房的案件较少。若以此界定“明显”的标准, 将会导致很多受贿人逃避刑法的处罚。“绝对数额说”无法针对性的运用于低价买房的新型受贿方式。较大的房屋面积或者较高的房屋均价, 必然造就较高的房屋总价, 开发商略微优惠几个百分点, 国家工作人员便可获得相当可观的利益。因此设定太高的绝对数额, 就容易放纵犯罪;设定过低的绝对数额, 打击面可能过宽。“相对比例说”没有考虑到我国各地经济发展的实际差别, 相对比例的标准难以统一。根据有关司法和立法实践来看, 笔者认为, 在“明显”判断标准的认定规则没有出台之前, 判断“明显”需要把握的一个基本原则是:既要考虑“绝对数额”, 又要考虑“相对比例”。首先对房屋交易型受贿的数额可以规定高于一般受贿犯罪5000元的标准, 并根据各地经济发展水平、收入水平和当地群众对贿赂犯罪的容忍程度规定有一定幅度型的标准, 例如将5万作为数额较大的标准。其次, 相差的比例应该较大。房屋优惠让利的销售方式在房地产销售中普遍存在, 在惩治受贿的同时, 法律不能剥夺国家工作人员正常的优惠购房的权利。由于房屋买卖中优惠几个百分点, 优惠数额就可能达到数万元, 如果不参照具体比例, 就以受贿论处, 会不适当的扩大打击面。

(三) 如何追缴房屋交易型受贿违法所得

对确定的受贿数额, 在刑法适用上不存在赃款追缴上的障碍。但是, 房屋作为交易型受贿的犯罪对象, 因为具有巨大的升值潜力, 交易时至案发时市场价格上涨, 或者受贿人将之出租获取孳息, 都会产生违法所得。在“是否应当追缴以及如何判定交易型受贿违法所得”问题上存在分歧。《刑法》第64条规定了, 犯罪分子违法所得的一切财物, 应当予以追缴或者责令退赔。我们认为, 在实施房屋交易型受贿后, 应当以房屋交易型受贿行为与产生的增值利益之间的因果关系为圆心, 进行“犯罪分子违法所得”的合理分析。《刑法》规定要求追缴受贿人的“违法所得”, 意味着不能局限受贿数额, 而更应进一步包括与犯罪行为具有因果关系的孳息。交易后因财物升值、加价转卖、租金孳息而获取收益的近因是受贿犯罪, 没有超越“一切”的限度, 都应当纳入“犯罪分子违法所得”的范围内予以评价。

(四) 收受未过户房屋是既遂还是未遂

很多情况下, 受贿人收受行贿财物只是收取房屋的钥匙, 并没有进行登记过户, 这属于受贿的既遂还是未遂, 存在较大的争议。一种观点认为, 该行为已构成犯罪既遂, 理由是受贿人收取了行贿人送给他的房屋钥匙, 实际上其已完成了对该住房的占有。至于产权是否过户, 只是形式上的问题, 并不影响其犯罪既遂的成立。另一种观点认为, 该属犯罪未遂。理由是房屋是不动产, 房屋的权属标志是产权证。现产权证上所有人不是受贿人, 房屋的实际控制权还在行贿人或原产权人手中。故这种收受不动产的受贿与收受动产的受贿应加以区别, 其行为应属犯罪未遂。笔者同意第一种观点。犯罪未遂是指已着手实行犯罪, 由于犯罪分子意志以外的原因, 而没有完成犯罪的行为状态。犯罪既遂, 则指行为人故意实施的行为已经具备了某一种犯罪构成的全部要件。因此, 判断被告人的行为是否完成了受贿罪的全部构成要件就成为区分既遂与未遂的关键。

从受贿罪犯罪构成的主客观方面来看, 犯罪主观上, 受贿人具有收受他人房屋的主观故意, 犯罪客观上, 受贿人利用了职务之便, 为他人谋取利益。两种观点发生分歧仅仅是针对该罪客观上要求的收受房屋的行为是否完成。受贿人收受的是不动产, 问题就在于是否以产权登记作为认定既遂的标志。我们认为, 产权登记问题充分考虑到了不动产权属转移的特殊性, 即通过登记实现了合法转移。如果取得的前提即违法, 其在法律上同样是无效的。因此刑法上的取得标准就应当与民法上合法所有的标准有所不同, 又如盗窃他人轿车, 就不能以行为人是否将轿车过户作为判断盗窃罪是否既遂的标准, 而应当以行为人是否对取得的财物实际控制来予以认定。

在司法解释中, 2003年最高人民法院《全国法院审理经济犯罪案件工作座谈会纪要》中提到关于收受财物的既未遂问题, 不以其是否将财物“依法”登记为标准, 而应当以行为人是否实际控制为标准。也有人认为, 在受贿人对房屋的实际控制问题上, 即便行贿人将房屋送给受贿人, 从民事法律关系上讲行贿人对房屋还是有控制权的, 由此认定受贿人没有实际控制该房屋。笔者认为, 行贿人自愿送给受贿人代表支配房屋权力的钥匙, 对房屋实际上的控制权便转移给了受贿人, 行贿人已不能对该房屋再主张权利。受贿人完全可以行使如转卖、租赁、他用或转移到自己名下等等一系列的支配行为, 这并存在任何障碍。受贿人已控制了该房屋, 在控制理论上完全行得通。即便尚未办理产权过户手续, 但此后若要进行房屋产权登记已不存在障碍。

参考文献

8.房屋拆迁案件案例分析 篇八

昨日，最高法发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012年4月10日起施行。

■ 焦点

强执原则 强制执行实行“裁执分离” 【法释原则】

最高法介绍，司法解释在充分考虑对被征收人合法权益的多重保护、确立“裁执分离”为主导的强制执行方式的基础上，从案件受理、审查、执行等方面，对法院办理非诉行政执行案件作出了具体规范。

【解读】

中国政法大学副校长马怀德：在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前，政府征地通常自行确定补偿标准，并强制被拆迁者接受，行政机关则是自裁自执。行政机关既是裁判员，又是运动员，行政机关的权力不能被控制。这往往会引发被拆迁者与拆迁者之间的暴力对抗。

“裁执分离”是指做出裁决的机关与执行的机关应该分离，从而体现权力的监督与制约，防止权力滥用。

北京大学法学院副院长王锡锌：司法解释将原来征收补偿条例的第28条，从法院强制执行角度，做了具体规定。法院在房屋征收补偿过程中，主要是审查的角色，而不是主要负责组织实施的角色。通俗地说，在强制拆迁问题上，法院做“文官”，而不做“武官”。

法院审查 申请强执法院可组织听证 【法释摘要】

人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。【解读】

马怀德：询问当事人、组织听证是法院在审查过程中的一种方式，也是普通案件法院办案的方式之一。确立这种方式，有助于法院更客观地了解被征收人的诉求，更公正合理地做出裁定。

法院裁定 七种情形法院不准予强执 【法释摘要】

征收补偿决定存在下列情形之一的，法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；

（二）明显缺乏法律法规依据；

（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（五）严重违反法定程序或者正当程序；

（六）超越职权；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

【解读】

王锡锌：原来法院对行政行为的审查，主要是看行政行为是否违反法定程序，这次新加入了“或者正当程序”，大大加强了审查的强度。另外，“明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障。”这充分体现了执行中对个人权益的保障。

马怀德：不予政府执行的七种情形，实际上都是针对行政机关现实存在的违法的情形。根据现实生活中行政机关经常容易犯的错误，来确定法院的审查标准，这个标准对于相对人来讲是保护性的；对行政机关是一种制约、监督性的标准。

执行主体 强拆一般由市县政府实施 【法释摘要】

法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由法院执行。

【解读】

王锡锌：从立法语义表述来说，前者是原则。法院之所以不去组织实施拆迁，一是因法院能力问题；第二，社会稳定风险的评估是由市、县人民政府来做的，由法院实施风险较难控制。从立法文字的背后来看，这种所谓的留个“尾巴”，可能反映了行政部门和司法部门之间，在“谁来组织落实”这个“烫手山芋”的问题上是有博弈的。

马怀德：如果法院更具有执行条件或更便于执行的话，那么法院也可以实施。比如说拆迁补偿款。做出了拆迁补偿决定，当事人既没有起诉也没有申请获益，那么行政机关就此可以申请法院来强制执行。法院做出准予裁定的决定后，通常情况下比如说把款项由行政机关付给被拆迁人。如果法院方便的话或者法院条件具备的话，法院可以直接将这笔补偿款打入被拆迁人的账户，或者可以提存，放在一个公共账户里。实际上，只是在例外情况下，由法院自己来实施征收补偿决定的执行。

■ 背景 拆迁法规沿革 ●1991年6月1日 当地政府可组织拆迁

国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，自1991年6月1日起施行。条例规定：当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。

●2001年11月1日 行政机关可自行强拆

国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，自2001年11月1日起施行。条例规定：建设单位是拆迁人；行政机关可自行强制拆迁；政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。

●2011年1月21日 暴力拆迁可追究刑责

国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，国有土地房屋征收必须“补偿先行”；暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任；征收范围确定后“违建”不补偿；新条例改“拆迁”为“征收”，突出保障被征收者权益。

●2012年1月1日 行政强执由法律设定 全国人大常委会通过《行政强制法》，自2012年1月1日起施行。

该法第13条规定：“行政强制执行由法律设定。法律没有规定行政机关强制执行的，作出行政决定的行政机关应当申请人民法院强制执行。”

●2012年4月10日 强执实行“裁执分离”

9.房屋拆迁案件案例分析 篇九

这位负责人介绍说，《中华人民共和国行政强制法》（以下称《行政强制法》）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《条例》）颁布实施以来，有关市、县级人民政府申请人民法院强制执行房屋征收补偿决定（以下称征收补偿决定）问题成为社会关注焦点。人民法院的审判、执行工作面临许多新情况、新问题，特别是办理有关非诉行政执行案件的审查标准、强制执行方式、新旧规定衔接等问题需要尽快解决。为了贯彻落实法律、法规的精神和意图，保障被征收人合法权益，确保国有土地上房屋征收与补偿活动依法顺利实施，有必要通过司法解释明确具体原则、细化工作规范、增强可操作性，减少法律、法规适用中的争议与分歧。

另据悉，对于贯彻执行《规定》的具体要求和实践中需要注意的问题，最高人民法院近期以通知的形式予以明确。

一、关于案件的管辖

记者：在房屋征收补偿非诉行政执行案件的管辖问题上，为什么司法解释规定由房屋所在地的基层人民法院管辖，高级人民法院可根据本地实际情况决定管辖法院？

负责人：我们对此的基本考虑是既要体现原则性，又要兼具灵活性。从目前法律和司法解释有关级别管辖的规定看，对于行政诉讼案件，《行政诉讼法》明确了以国务院各部门、省级政府为被告的一审案件由中级法院管辖，《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》明确了以县级以上政府为被告的一审案件（不动产物权登记案件可除外）由中级法院管辖；而对于非诉行政执行案件，法律没有规定级别管辖，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下称《若干解释》）规定的管辖法院是“不动产所在地的基层人民法院”。

司法解释起草过程中针对管辖问题有两种不同观点：一种观点认为，基层法院不宜直接审查市、县级政府作出的决定。按照《条例》规定，市、县级政府既是征收补偿决定作出机关，也是非诉强制执行申请机关，案件在当地往往重大敏感，如果由基层法院直接受理审查，客观上可能存在一定困难，既然以县级以上政府为被告的诉讼案件由中院管辖，将非诉行政执行案件初始审查权置于中院亦有利于案件的公正处理。另一种观点认为，处理行政纠纷应坚持尽力使矛盾解决在基层的原则，基于非诉行政执行案件特殊性，基层法院最了解本地情况，上级法院应当以复议审查、监督指导为主。如果一律由中院初始审查，其了解把握情况的全面性、协调沟通的便捷性和自身案件承受能力有限，也会大大增加上级法院的负担，不利于矛盾在本地有效化解。

经反复讨论，认为后一种观点更可取。基于各地行政审判司法环境存在较大差异，前一种观点所顾及的问题，实践证明并非通过提级管辖这一权宜之计就可以从根本上加以克服。从总体上看，根据现行法律、法规和司法解释的规定，法院受理诉讼案件或者非诉行政执行案件，是以“不动产所在地的基层法院”管辖为原则。同时，上级法院可以根据案件的具体情况，决定案件的管辖法院。因此，《规定》在确立了以基层法院管辖为原则的同时，也赋予高级法院在管辖问题上的决定权，可根据本地情况灵活处理，既可以就本地相关案件管辖作出统一规定，也可以就个案管辖作出具体处理。这样规定也符合我国地域广大、各地情况差异较大的特点。

二、关于受理条件与程序

记者：司法解释对市、县级政府申请强制执行提出哪些具体要求，对法院受理相关案件的程序如何规定，主要出于何种考虑？

负责人：《规定》对申请机关提出申请应当提交的材料作了详细列举式规定。即市、县级人民政府除须向法院提交《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料（包括补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料）外，还应当提交征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件，征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见，社会稳定风险评估材料，申请强制执行的房屋状况，被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况，以及法律、行政法规规定应当提交的其他材料。这主要是考虑，通过在申请要件上提出明确具体要求，有利于监督和促进行政机关改进和完善征收补偿程序，同时，以列举的方式作出规定指向明确，有利于增强实践操作性。《规定》所指的“房屋征收补偿决定”与《条例》规定的“补偿决定”是同一概念。上述“征收补偿决定及作出的证据”包括了补偿决定、征收决定、评估报告、项目批准文件等相关材料；“社会稳定风险评估材料”在《条例》第十二条和《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中都有明确要求，申请机关应当认真对待，避免草率敷衍行事。

在受理程序方面，《规定》明确了法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议，由上一级法院作出裁定。

需要说明的是，第一，判断申请是否符合“形式要件且材料齐全”，除了依据《规定》本身相关要求（如对申请书的形式要求和申请材料完整性要求）外，还要依据《若干解释》第八十六条等具体规定。第二，是否“限期补正”申请材料由法院根据审查情况酌定。之所以适用不予受理裁定而不采用“将材料退回申请机关”的处理方式，主要是考虑法院在受理阶段以形式审查为主，立案之后还要进一步作出实质审查；《行政强制法》和《若干解释》都对不予受理裁定作出明确规定；“限期补正”使法院具有一定的程序控制余地，能够起到有效监督申请机关的作用，故不宜以“退回”作为处理方式。第三，在复议裁定方式上，《行政强制法》第五十六条表述为上级法院“作出是否受理的裁定”，《规定》原则性表述为“作出裁定”。主要考虑是上级法院需要有选择裁定方式的自主性，如裁定“维持”或“撤销”原裁定，要求下级法院“重新审查作出裁定”等，比单一裁定是否受理，更具操作的科学性、合理性。

三、关于审查标准与程序

记者：司法解释对法院准确把握相关案件的审查标准提出哪些具体要求，对法院审查相关案件的程序如何规定，主要出于何种考虑？

负责人：在审查标准方面，《规定》坚持以人为本的正确导向，坚持程序合法性与正当性审查标准，详细列举了裁定不准予执行的八种情形。特别是“明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，被执行人基本生活、生产经营条件没有保障”、“明显违反行政目的，严重损害公共利益”以及“严重违反法定程序或者正当程序”等规定，具有鲜明的针对性、创新性。这种列举的总体考虑是：征收补偿问题复杂多样，目前法律、法规和司法解释规定的审查标准往往比较原则、笼统、分散，有必要综合汇总并结合新情况、新问题及行政法研究成果，使之具体化并一目了然，在严格审查标准的同时给予法官必要的裁量权，坚决防止滥用强制手段和“形式合法、实质不合法”现象的发生。具体到“正当程序”的规定而言，引入正当性标准是对现有法律规定的进一步丰富和完善。虽然《行政诉讼法》第八条规定人民法院对行政行为是否合法进行审查，即遵循合法性审查标准，但是正当性问题在一定条件下也会涉及是否合法问题。《行政诉讼法》第五十四条所列举的可撤销行政行为中，对“滥用职权”、“显失公正”的判断标准与一般合法性标准有所不同，引入正当性标准应当是法律的应有之意。同时，从形势发展和有关要求看，国务院《全面推进依法行政实施纲要》中也明确规定了“程序正当”原则，体现了我国在加强政府法治建设方面的新发展和新进步。人民法院在审查征收补偿决定时，既要看是否合法也要看是否正当，完全符合推进依法行政的需要。此外，从国际范围看，“正当程序”已成为普遍公认的行政法和宪法原则，亦有必要借鉴。

在审查程序方面，《规定》明确了人民法院审查时可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查；经审查，法院就征收补偿决定依法作出是否准予执行的裁定，不准予执行的裁定应在规定期限内送达申请机关，准予执行的裁定应在规定期限内送达申请机关和被执行人；法院裁定准予执行的，可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施；申请机关对不准予执行裁定有异议的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议并由其作出裁定。

需要说明的是，第一，法院可以根据需要调取证据、询问当事人、组织听证、现场调查等，主要源于现行法律、司法解释赋予法院的相应职权。由于相关案件牵动各方面利益较大，法院的审查必须严谨细致、慎之又慎，视情况采取多种方式，切实履行好司法审查职能。第二，裁定表述形式为是否“准予执行”，而非《行政强制法》表述的“是否执行”，主要是考虑到申请强制执行的对象和依据是行政法律文书，这种表述更精准科学，且多部司法解释一直沿用“准予执行”的提法，需保持稳定性、一致性，与《行政强制法》亦不存在矛盾。第三，提出司法建议的情形，主要是在作出准予执行裁定同时，法院可以根据案件的实际情况，就审查中可预见的与强制执行相关需要注意的问题，书面建议申请机关依法采取必要措施消除隐患或者落实必要的应对预案，也可以针对政府组织实施行为提出相关建议。第四，在复议裁定方式上，《行政强制法》第五十八条表述为上级法院“作出是否执行的裁定”，《规定》原则性表述为“作出裁定”。主要理由与前述有关不予受理复议裁定相同。

四、关于办案期限

记者：司法解释对法院办理相关案件的期限是如何规定的，是否可以申请延长审查期限，主要出于何种考虑？

负责人：关于办案期限问题，可就四个关键节点分别作出说明：

一是提出申请的期限。《规定》明确了申请机关应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出，逾期申请的，除有正当理由外，法院不予受理。需特别指出的，《若干解释》第八十八条规定为行政机关“自被执行人的法定起诉期限届满之日起180天内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理”，而《行政强制法》第五十三条规定为行政机关“自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行”，针对上述“180日”与“三个月”的区别，《规定》依照《行政强制法》规定为三个月，同时保留了《若干解释》有关逾期申请的相关规定，以使法院有一定的裁量空间。至于何种情况属于“正当理由”，可依据《行政诉讼法》第四十条相关规定作出认定。

二是法院受理的期限。《规定》明确了法院应当在接到申请后五日内立案受理，不符合形式要件或材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理。上述五日的规定与《行政强制法》第五十六条规定保持一致，同时，根据《行政诉讼法》第三十四条和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第九条的规定精神，规定了对材料不全的应当限期补正的情形。“限期补正”的时限实践当中是由法院根据实际情况确定的，关于法院认为补正的材料合格、应在最终补正的材料提交后五日内立案受理的规定，使得行政机关有机会作出补正，也有利于法院避免草率作出不予受理的裁定。

三是法院审查的期限。《规定》依照《行政强制法》第五十八条规定，将相关案件审查期限统一规定为立案之日起三十日，主要考虑此类案件具有复杂性、敏感性，法官需要有相对充裕的审查时间，以做到审慎稳妥、判断准确，防止因草率作出是否准予执行的裁定而损害被征收人合法权益亦或实现公共利益，也可以防止公众产生审查程序流于形式的误解。同时，规定了有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。主要考虑是虽然《行政强制法》未规定延长审限情况，但针对个案特殊情况延长审查期限实践中确属必要，《行政诉讼法》亦有相应规定，便于法院审慎办案、切实保障人民群众合法权益。至于何为“特殊情况”，法院要有相应的判断权，如“案情疑难复杂”、“请求待决”、“征求有关部门意见”、“需要调查取证”等是目前常见的申请延长审限理由，无需在司法解释中体现。就申请延长审限的操作程序而言，基层法院应参照《若干解释》第八十二条规定的程序，直接报请高级法院批准，同时报中级法院备案。

四是复议的期限。《规定》明确了申请机关对不予受理裁定或不准予执行裁定向上一级法院申请复议，都是“自收到裁定之日起十五日内”提出；上一级法院都是“自收到复议申请之日起十五日内作出裁定”。这样规定与《行政强制法》保持一致。在起草《规定》过程中，许多法院反映十五日的复议审查期限对上一级法院过于短促。我们考虑，既然二审诉讼案件中存在着二审法院延长审限的制度，不应排除上一级法院在特殊情况下对非诉行政执行案件的复议审查也可延长审查期限。

五、关于强制执行方式

记者：为什么在强制执行方式上，司法解释规定了法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行？

负责人：这主要是基于探索以“裁执分离”为主导的强制执行方式的需要。所谓“裁执分离”，是指作出裁决的机关（机构）与执行裁决的机关（机构）应当分离，即不能由同一机关（机构）既行使裁决权又行使执行权，从而体现权力的监督与制约，防止权力的滥用侵害相对人合法权益。体现在房屋征收补偿决定的强制执行方面，“裁执分离”主要体现为两种情形：一是根据《条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。也就是说，作出房屋征收决定的市、县级人民政府不能自行决定强制执行，而必须依法向人民法院提出申请，由人民法院审查后作出是否准予执行的裁定。这一规定的意义在于：征收补偿决定的合法性、正当性需要受到司法机关的监督，经人民法院审查确认合法有效的，才能进入执行程序。二是就人民法院内设机构而言，行政机关申请法院强制执行其作出的具体行政行为的，由行政审判庭进行审查并作出裁定，需要由人民法院强制执行的，由人民法院的执行机构组织实施。

《规定》明确了人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施。也是从现实可行性出发，经有关国家机关反复协商后形成的共识，符合“裁执分离”的司法改革基本方向。同时，在个别例外情形下，人民法院认为自身有足够能力实施时，也可以依照《规定》由人民法院执行。应当说明的是，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施的规定，与《条例》关于申请人民法院强制执行的规定并不矛盾，前者的意义在于实现“裁执分离”接受司法监督，后者的意义在于经司法审查确认并明确具体实施方式。最高人民法院已于近日下发专门通知，要求人民法院不得与地方政府搞联合执行、委托执行；对被执行人及利害关系人认为强制执行过程中具体行政行为违法而提起的行政诉讼或者行政赔偿诉讼，应当依法受理。

六、关于新旧规定的衔接

记者：司法解释对于《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目涉及的强制执行是如何规定的，主要出于何种考虑？

负责人：《规定》明确对行政机关依据《条例》施行前的规定作出的房屋拆迁裁决，人民法院裁定准予执行的，参照《规定》第九条有关强制执行方式的规定精神办理。按照《条例》第三十五条规定，《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。我们认为，从进一步强化对拆迁管理行为的监督、维护被拆迁人合法权益角度考虑，对于《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，房屋拆迁管理部门就相关裁决向法院提出强制执行申请，人民法院应当依法受理、审查并作出裁定。

据初步了解，实践中各地还有大量已发放许可证的项目存在强制执行问题，这也是近一段时间以来人民法院需解决的主要问题之一。最高人民法院在相关通知中，已要求各级人民法院审慎处理好新旧规定之间的衔接问题，包括要严格立案、审查，对是否准予执行审慎作出裁定。同时要依照相关法律、法规及司法解释的规定，认真执行《最高人民法院关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》的具体要求，凡存在补偿安置不到位或其他不宜强制执行情形的，不得裁定准予执行；对于裁定准予执行的，要按照《规定》第九条确定的“一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行”的方式妥善处理，以促进房屋拆迁活动依法稳妥有序进行。需强调的是，《条例》施行后起诉到法院的相关案件和申请法院强制执行的案件可能会大量增加，不少地方法院面临审查、执行力量不足等现实困难，需要有关方面给予关注并及时妥善解决。

七、关于《规定》的突出特点

记者：请您总体介绍一下司法解释有哪些突出特点？