按揭客户承诺书

按揭客户承诺书（16篇）

1.按揭客户承诺书 篇一

银行按揭客户须知

已婚情况

1.身份证复印件（夫妻双方）

2.户口本复印件（夫妻双方）

3.结婚证复印件（夫妻双方）

4.收入证明（夫妻双方，注意收入证明盖章必须是公司行政章或财务章，圆形的。收入证明金额必须是月供的2倍以上）

5.银行流水帐（注意打出来后一定要银行盖章，必须要夫妻双方本人名字，而且要打近6个月的银行流水帐，流水要体现收入）

6.要办一张新化本地的中国银行卡，办好后拿复印件给置业顾问

7.证明是首套房要打无房证明（到房管局打，以家庭为单位）未婚情况

1.身份证复印件

2.户口本复印件

3.未婚证明（离婚的话要离婚证与未再婚证明）

4.收入证明（注意收入证明盖章必须是公司行政章或财务章，圆型的。收入证明金额必须是月供的2倍以上）

5．银行流水帐（注意打出来后一定要银行盖章，必须是本人名字，而且要打近6个月的银行流水帐，流水要体现收入）

6.要办一张新化本地的中国银行卡，办好后拿复印件给置业顾问

7.证明是首套房要打无房证明（到房管局打，以家庭为单位）

注意：银行面签时一定要本人和夫妻双方去，并带上所有证件的原件！

2.按揭客户承诺书 篇二

记者:从惠普公司分拆出来，到2005年以来4次重组,再到今天把公司拆分为两家上市公司，安捷伦一直在变化中寻求发展。贵公司如何看待“以稳求胜”与“以变、以新求胜”的关系?

安捷伦:作为上市公司,公司的拆分与重组既取决于公司自身发展的要求，也要满足于在资本市场对股东的回报。自1999年从惠普拆分成为独立运营公司以来，安捷伦专注于测量科学技术的研发与销售，其业务范围覆盖电子测量技术与化学分析和生命科学检测技术。相对于持续增长的化学分析和生命科学业务,电子测量技术业务的发展受全球经济环境周期性影响较大。在2010年安捷伦公司收购瓦里安公司以后，其化学分析和生命科学业务的发展更加稳健并超过公司业务总量的50%。为了方便不同投资者的选择，以利于公司向更加专注的方向发展，2013年，安捷伦再次宣布拆分成两个专注于不同科学领域的高科技公司，新的安捷伦将百分百聚焦于生命科学、疾病诊断和化学分析领域，年销售收入约40亿美元。

安捷伦公司一直在变化中寻求发展，但不变的是对客户的承诺—持续进行创新，持续提升服务品质，持续为客户创造价值。另外一个不变的是对股东的承诺一作为上市公司，持续提升品牌价值，为投资者创造收益。安捷伦股价在拆分宣布当天上涨了10%.就是最好的证明。

全新的安捷伦，有两个“更快”目标:一是在同行业中增长更快，一是利润比业绩增长得更快。实现这两个目标任重道远，但我们已经行动。拆分后的新安捷伦，因为更专注，更投入，相信会给公司、用户带来更多期待。

记者:在气相色谱、气质联用产品方面.贵公司一直保持着业界的领先地位。近期，在分析仪器方面推出了哪些新产品?新产品在性能上有哪些提升?在食品安全检测行业的市场应用情况如何?

安捷伦:安捷伦公司2013年推出的7890B气相色谱仪和5977气质联用仪延续了它40多年来在气相色谱和气质联用技术方面的领导地位,充分考虑用户的实际应用需求,在提高用户的使用效率、降低操作成本，特别是面对食品安全检测行业的复杂应用挑战方面展示出了新的优势。

首先，提高了仪器检测灵敏度。食品行业对有毒有害物质限量的控制愈发严格，仪器的检测灵敏度一直是检测应用行业面临的一大挑战。新推出的7890B气相色谱仪通过对FPD检测器的设计改进，在检测食品和农产品中含磷农残能力方面有了进一步的提高。而5977气质联用仪则通过离子源技术的改进，推出了新型Extractor离子源，提高电离过程通过离子源的总离子数，从而改善化合物在低浓度水平响应的重现性，全面提高了仪器对化合物的检测灵敏度。目前，5977气质联用仪的仪器灵敏度指标可以达到1 pg OFN进样1500:1的信噪比，以及10fg的超低仪器检出限(IDL)。

其次,优化痕量活性组分的分析稳定性。很多食品中监管的有毒有害化合物都具有很强的活性，由于分析仪器系统存在的活性点，对于基质复杂样品中痕量活性组分的分析，用户常常遇到分析结果不稳定，样品响应在几次进样后即开始有变化，峰型变差等各种影响分析结果的现象。新型的7890B气相色谱仪和5977气质联用仪推出了全样品惰性流路的新概念，从进样过程、流路接口、色谱柱到检测器的整个样品流路都提供惰性的材质，从而保证样品的分析过程的全惰性，大大改善了样品检测的峰型和分析结果的长期稳定性。

再次，仪器软件更加智能化和易操作。与新型的7890B气相色谱仪和5977气质联用仪相对应的OpenLab和MassHunter软件秉承了以前ChemStation软件的易操作性，进而大大强化了批量样品的处理能力和智能化定性、定量和报告能力,而且可以实现ChemStation用户到OpenLab和MassHunter软件的平稳过渡。所有这些功能对大批量食品检测分析的实验室而言可以大大提高其运行效率。

最后，降低仪器操作成本。实验室的运营成本一直是实验室管理者重点考虑的工作内容,特别是对于拥有多台仪器的实验室，仪器操作成本的降低对增强分析实验室的竞争能力至关重要。新型的7890B气相色谱仪和5977气质联用仪在降低仪器操作成本方面做了大量工作。如加强色谱系统与质谱系统的信息沟通可以加快开关机的过程;睡眠与唤醒功能可以降低气体和能源消耗;维护的早期反馈功能可以节约维护成本;气质载气的氢气替代能力可以大量节约日渐昂贵的氦气消耗。

记者:安捷伦开发了涵盖食品溯源、未知物筛查、多残留分析、品系鉴别等一系列应用方案，并首次尝试用代谢组学的方法进行食品安全的鉴定。这种代谢组学方法弥补了之前食品安全鉴定的哪些空白与不足?如何理解它开启了分析检测的新时代?

安捷伦:食品安全的控制不单单是对最终食品产品的安全监控，而是应该加强整个食品供应链的安全控制，这其中检测技术可以起到多种不同的作用。利用代谢组学的研究工具和方法进行食品安全的检测是一个全新的应用领域，安捷伦公司的生物代谢组学的分析解决方案包括仪器硬件和软件，是基于质谱技术和生物信息学软件的结合，该方案覆盖样品的分离与检测、特征提取与定量、组别样品差异分析、特征物质的鉴定和代谢通路的分析。同时，该全流程解决方案可以满足从定性分析到定量分析、从有机分析到无机元素分析的多样分析方式，是目前市场上为代谢组学研究提供的唯一的、最完整的解决方案.目前该技术在食品产地判别.品种鉴定、真伪鉴别、食品原料年份及采收季节判别、食品加工工艺质量控制等方面有了开拓性的应用,弥补了之前在上述领域利用其他分析方法在灵敏度,定性能力、统计学分析软件方面的应用局限性。

记者:从“把售后服务作为产品体系的重要环节”，到“以客户为核心的新业务”,安捷伦一直致力于为客户提供高品质的服务。近期,安捷伦售后服务又推出了哪些特色服务?贵公司又是如何及时了解并满足客户多样化需求的?

安捷伦:安捷伦公司在中国分析检测市场上的售后服务有口皆碑，发挥了国内分析仪器行业售后服务的榜样作用。800免费服务电话，安捷伦大学的客户培训课程和为客户需求订制的培训课程、各种级别的服务合约、分布广泛的售后工程师网络所组成的庞大、完整的售后服务体系,这些都为达到满意的客户服务提供了保障。同时,安捷伦公司还在持续地改进自身的售后服务质量，根据国内客户不断变化的需求，提供及时.快捷、有效的服务。

2013年，安捷伦公司在售后服务推出的最有中国特色的服务就是800免费电话，可以提供7×8的全天候服务。由于国内经济的快速发展，我们有不少客户都需要在周末工作以满足他们对其客户的承诺。但在以前,如果在他们周末加班时仪器遇到问题,他们很难找到专业的工程师为其提供帮助,很多事情只能等到下周工作日开始才可以进行,从而耽搁了本该立即完成的紧急工作。现在,安捷伦公司的7×8全天候服务热线,可以保证在正常工作日和周末的8小时工作时间,客户都可以拨打800免费电话寻求专业的客户服务.及时解决客户的服务需求。目前在全球分析仪器行业,安捷伦是唯一一家可以提供7×8全天候服务的科学仪器供应商。

3.“亲情”按揭 篇三

她只能以泪洗面，把伤痛和委屈压在心里，因为她是孤儿，没有父母和兄弟姐妹。以前，丈夫对她呵护有加，他们在一起度过了一段虽贫困却快乐美好的时光。她没有正式工作，在一家超市当营业员，每月只有几百元的工资，丈夫收入也不太高。但她很会持家，两年前还以按揭的方式买了一套新房，终于可以不用挤在二老那儿给他们添麻烦。

丈夫一年前有了外遇，她居然毫无察觉。善良的她，除了照顾孩子和老人还有丈夫外，几乎什么也没关心过。丈夫执意要离开，她唯一的条件就是女儿归她。丈夫同意了，并表示每月会给女儿400元的生活费。丈夫说，家里没什么财产，唯一的房子只能留给他自己，因为后面的“按揭”她无力偿还，还说会给她一些补偿。她表示怎么都行，她可以在外租房。

老人知道后，坚决反对，逼迫儿子：要么不离，要么把房子留给儿媳。也许是迫于老人的压力，丈夫最终同意将房子留给她。

虽然已不再是一家人，可她每周依旧去探望照顾老人。

月底，她用省吃俭用的钱去交按揭款。柜台前工作人员的一席话让她惊讶而感动：这份房贷合同已改变了条款，由一对老年夫妇每年支付一次，由过去的15年改成7年。然后工作人员将一份新合同递给她看，房主的姓名已变成了她，付款人是二老，签字者是丈夫和二老三人。

泪如泉涌，她什么都明白了。那时那刻，她只有一个念头：不能违背和辜负二老的心意，因为他们早就把自己当作了亲生女儿。她唯一要做的就是用一生去报答二老的恩情!

4.与农行沟通客户按揭贷款相关事宜 篇四

一、首付款的问题和利率的问题

住宅：

首套房：最低首付款比例不低于：30%，（还要根据个人的还款能力确定首付比例），利率执行为现行的人民银行的基准利率

二套房：最低首付款比例不低于：60%，是现行基准利率的1.1倍

三套房：不提供银行贷款。

对于住房的界定就是在审查个人征信的时候，如果没有贷过房贷的，就可以界定为首套房；假如以前已经带过房贷，但是已经款项已经还完以后，而且这套房已经卖出去以后，也可以算作首套房；至于其他的具体情况需要银行这边自己界定这块的事情。

门市：最低首付款比例不低于50%，贷款额度不能超过整个楼盘总体授信额度的30%-50%面积大小没有明确的要求，执行的利率按照二套房贷的率（也就是基准利率的1.1倍）。

车库：必须具备独立产权的才可以提供贷款，贷款的执行标准按照门市的标准执行。以上贷款人仅限于丹东地区范围以内的，外地户口需要贷款的客户，需要提供当地的缴存一年以上的社保或者是养老保险的，也可以提供贷款。（具体相关事项有银行这边审核通过）

提前还款的规定：最低要交满一年以上的按揭贷款后才能够提前还款；提前还款的最低金额必须是超过三个月的累积的还款金额的一倍以上。

二、按揭贷款的要求和规定

具有独立的民事行为能力的人，（年满18周岁，个人行为能力正常的人），对于精神失常的不予贷款；

年限的规定为：男的60周岁，女的55周岁；例如双职工的家庭可以适当延长5年。贷款人必须具备还款能力并且还要具备正常稳定的收入来源（也就是要有工作单位），对于贷款客户在私企上班，还要提供单位的营业执照、税务登记和单位盖有鲜章的收入证明和单位的联系电话（鲜章必须是单位的行政章）

三、按揭客户需要准备相关资料

1、借款人及其配偶必须亲自到场办理

2、应配备的相关证件：

1、借款人身份证原件及复印件3份；

2、配偶身份证原件及复印件1份；

3、结婚证原件及复印件1份；

4、借款人及配偶户口本原件及复印件1份；

5、个体工商户的营业执照原件及复印件1份；

6、委托他人代为办理的，还应提供委托公证原件2份（其中1份交贷款银行，1份交售楼中心），受托人身份证、户口本原件及复印件1份。

7、首付款收据原件及复印件2张

银行手续办理

a.按揭贷款购房人应提供的资料：

1、购房人及配偶的身份证，收入证明（验原件与复印件）；（注：收入证明、个体户需要提供个人所得税纳税凭证及营业执照副本的复印件）

2、购房人及配偶的户口本（验原件收复印件）

3、购房人婚姻证明（复印件）；

4、购房人的近照及1寸像片一张；

5、购房首付款证明（复印件）；

b.需要填写的表格、合同

1、个人购房借款合同（一式三份）；

2、个人住房贷款申请审批表；

3、个人借款档案资料；

4、抵押合同（一式三份）；如有配偶的需要配偶同时到场；

5、划款委托书；

6、抵（质）押声明

7、借据

5.“假按揭”贷款现象亟须高度重视 篇五

一、“假按揭”现象的表现形式

(一) 大肆造假型。

以虚假购房合同骗取贷款。开发商通过其内部员工、关联企业员工, 甚至利用虚假身份证、虚构购房事实, 在银行办理按揭贷款, 再用贷款偿还开发商的其他债务或挪作他用, 从而造成银行资金风险。

(二) 注水猪肉型。

开发商虚增购房单价, 通过贷款将超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的“零首付”;或者以虚增购房面积的方式签订售房合同, 提高贷款金额, 骗取银行贷款。

(三) 一女多嫁型。

表现为开发商利用当地房管部门未开办预售商品房备案制度的漏洞, 将同一住房多次出售, 从而办理多次个人贷款。这种行为主要发生在未实行预售商品房备案制度的地区。

二、“假按揭”贷款的危害

一是“假按揭”以欺诈的方式骗取银行资金, 增加了银行的经营风险, 可能形成新的大量不良资产。二是导致商品房在市场价格上的贬值。由于商品房已经办理过一次按揭手续, 意味着第一次交易已完成, 当开发商再次把商品房出售给其他消费者, 进行第二次交易时, 同一套住房在法律性质上已发生了改变, 变成了“二手房”, 客观上造成该房市场价格的降低, 损害了真正购房人的合法权益。三是由于“假按揭”合同的主体是虚假的, 在办理产权登记过程中, 由于实际购房人与登记购房人不一致, 很容易造成产权纠纷。所以“假按揭”从本质上违背了按揭贷款的真正意义, 扰乱了正常的金融秩序, 同时也损害了银行以及消费者的合法权益, 阻碍了房地产市场持续、健康的发展。

三、相关建议

(一) 人民银行应充分利用利率杠杆, 调控市场需求, 调整楼盘开发结构。

利用信贷登记系统搭建各商业银行个人住房贷款信息平台, 以方便有关各方查询和交流个人住房贷款信息, 形成资源共享、风险共同防范的良好机制。并在此基础上建立全面的个人信用制度体系, 防范个人信用风险, 促使个人住房按揭贷款健康发展。

(二) 商业银行应合理开展房地产信贷业务。

一是认真执行房地产信贷政策, 严格审批手续, 杜绝向不符合规定的开发商和购房者发放贷款;二是加强贷款管理, 对已发放的贷款实行全过程动态监控, 对开发商贷款要独立开设账户, 并视工程进度分期拨付, 同时适当提高个人首付比例, 以防止开发商利用“假按揭”套取银行贷款;三是严格审查借款人资信和交易的真实性, 落实贷前调查和客户面谈制度, 真实了解贷款人购房意愿及还款能力, 防止开发商利用关系人、内部员工等签订虚假购房合同;四是严格审查贷款项目, 严格控制市场销路不畅的项目进行按揭合作, 对按揭项目的定价要进行市场调查和分析, 并对同一区域或相同档次的楼盘进行比较, 同时引进价格评估机制, 对评估价格严格审查;五是加强贷款抵押物的管理, 及时到当地房管部门办理商品房销售备案和抵押预登记手续, 项目竣工验收合格后, 督促开发商及时办理分户产权, 完善个人住房贷款的抵押登记手续。

6.不能按揭的幸福 篇六

好不容易等到别墅交付使用，本来朋友就此可以开始享受幸福的，可她每天早晨一睁眼要面对的就是银行的巨额按揭款。为了方便上班，夫妻二人只好在市区租了一套房，为了增加收入，他们不得不把闲暇时间也用在加班挣钱上。朋友梦想中的别墅生活成了泡影，人也显得憔悴了不少。前些天遇见她，朋友说自己已经很长时间没回别墅去住了，想来屋里已经有了不少尘埃，更让人难以接受的是随着楼市调控的深入，她急着按揭购置的那套别墅价值缩水了不少，老公因此常埋怨她。

上星期我在小区门口遇见了一个摆摊的小伙子，他出售的是冬季日用品诸如帽子、皮手套、棉拖鞋、暖手宝之类的东西。令人称奇的是小伙子的摊子不是摆在地上，而是摆在一辆奥迪轿车的前车盖上。既然小伙子开得起价格不菲的奥迪，怎么会在寒风中赚这点辛苦钱呢？当我说出自己的疑惑时，他一脸苦笑地道出了缘由。原来小伙子去年为了做一个幸福的有车族，毅然不顾父母的反对按揭买下了这辆车。刚拥有自己的车时觉得生活真的好幸福和快乐，可随后小伙子就要还每月的按揭车款，还要付每月的停车费、汽油费、修理维护费，他自然是吃不消。“我下班后做这点小生意，赚的钱权当是填补每月按揭款的亏空，早知道如此还不如不买车。”小伙子无奈地说。

7.客户服务承诺书 篇七

1、严格遵守《中国石油天然气集团公司员工职业道德规范》，自觉遵守国家法律法规，自觉遵守公司制度和相关要求，维护公司和客户权益。

2、自觉履行服务承诺，深入落实公司服务要求，全心全意为客户提供优质服务。按照公司配送销售服务标准，向客户提供售前、售中和售后全过程的优质服务。

3、不收取客户货款，不代客户刷卡，不代客户银行付款。

4、不收受客户赠送钱物，不接受可能影响公平交易的礼物馈赠和宴请，不变相敛取客户财物。

5、不利用岗位和职责便利为自己、亲属及其他人员谋取私利。

6、不向竞争单位或有利害关系的.单位泄露公司销售价格、销售策略、库存情况等商业秘密。

7、不跨区销售，相互窜货，不与公司其他客户经理争夺客户，内部恶性竞争。

8、树立重信誉、守信用、讲诚信的良好形象，不为追求销售业绩而不讲诚信或故意编造虚假市场信息欺骗客户。

9、及时协调处理销售业务开展过程中的数质量等纠纷，维护公司和客户权益。

10、认真履行岗位职责，服从公司安排。本责任书一式两份，公司和客户经理各一份。

承诺人：

8.客户经理诚信服务承诺书 篇八

客户经理诚信服务承诺书

（客户经理签字，在营销部公示，并向客户发放。营销处监督）

中国石油福建**销售分公司：

作为公司一名客户经理，在今后的工作中我将严格遵守公司相关制度，遵纪守法，认真履行工作职责，为客户提供优质服务。为此我做出以下承诺：

1、严格遵守《中国石油天然气集团公司员工职业道德规范》，自觉遵守国家法律法规，自觉遵守公司制度和相关要求，维护公司和客户权益。

2、自觉履行服务承诺，深入落实公司服务要求，全心全意为客户提供优质服务。按照公司配送销售服务标准，向客户提供售前、售中和售后全过程的优质服务。

3、不收取客户货款，不代客户刷卡，不代客户银行付款。

4、不收受客户赠送钱物，不接受可能影响公平交易的礼物馈赠和宴请，不变相敛取客户财物。

5、不利用岗位和职责便利为自己、亲属及其他人员谋取私利。

6、不向竞争单位或有利害关系的单位泄露公司销售价格、销售策略、库存情况等商业秘密。

7、不跨区销售，相互窜货，不与公司其他客户经理争夺客 户，内部恶性竞争。

8、树立重信誉、守信用、讲诚信的良好形象，不为追求销售业绩而不讲诚信或故意编造虚假市场信息欺骗客户。

9、及时协调处理销售业务开展过程中的数质量等纠纷，维护公司和客户权益。

10、认真履行岗位职责，服从公司安排。本责任书一式两份，公司和客户经理各一份。

客户经理：（签字）

9.“假按揭”法律风险防范 篇九

关键词:假按揭;风险防范

按揭作为一种信用消费形式,对刺激住房消费、加速房地产业资金回笼、促进房地产业发展进而带动国民经济的发挥着重要的作用。但由于我国按揭业务起步比较晚,国内商业银行缺乏必要的经验积累,加上按揭贷款相关的法律法规又很不健全,在住房按揭贷款规模不断扩张的同时,“假按揭”也在迅猛地发展。“假按揭”已成为我国住房按揭贷款业务发展中最大的风险源头,严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的健康发展。因此识别与防范“假按揭”的发生就已成为规范房地产金融业发展的重要法律措施。

一、“假按揭”的涵义及其产生原因

所谓“假按揭”,主要是指开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或独立伪造购房借贷申请人,以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或不真实的购房借贷人归还贷款的行为。

通常“假按揭”与真实按揭的构成要素相同,即也是由三方即按揭人(购房人)、房地产开发商、按揭权人(一般指银行)构成,只是按揭的意愿与真实按揭不一样,它是为了各种目的而从银行骗得资金。“假按揭”从行为目的上看,通常有3大类:一是融资型“假按揭”,即房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人住房贷款,将款项用于解决自有资金不足的困难;二是诈骗型“假按揭”,即房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人住房贷款,将款项挪作他用,将抵押房产在房地产市场上的风险直接转嫁给银行;三是促销型“假按揭”,即开发商为了促进销售而采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。

二、“假按揭”的表现形式

“假按揭”有多种表现形式,最常见的一种是开发商虚拟若干购房人,并以这些购房人的名义与自己签订不真实、虚假的购房合同,再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款,从而套取银行资金。

(一)虚假购房者

房地产开发商通过伪造借款人签名的方式向银行提供虚假的购房合同和其他申请资料向银行申请个人住房贷款。此类“假按揭”多是由于开发商工程难以为继,开发商通过有预谋、有组织的“假按揭”贷款材料,利用银行风险管理中存在的漏洞,骗取银行按揭贷款。

(二)虚假购买行为

开发商通过其内部员工、关联企业员工,充当购房者,并且以申请个人商住房贷款为目的购买多套住房。这种方式的“假按揭”贷款的主要特点在于所有的申请资料和合同在形式上均是完备的,借款人在向银行申请贷款时,均提交了真实签名的购房合同和其他申请资料,并与银行签订了个人住房借款合同,开发商组织批量还贷款,直至违约发生。

(三)虚构房屋或一房多售

开发商通过与关联人签订无真实交易的虚假售房合同,虚构房屋交易事实进行销售备案,并据此向银行申请借款,诈骗银行资金。此外,开发商将一套房屋同时出售给多人,分别向银行申请按揭贷款,骗取银行资金。

(四)虚增房价和购房面积

开发商以虚增购房单价,通过贷款将超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的“零首付”;或者以虚增购房面积的方式签订售房合同,扩大贷款总额,降低贷款比例,骗取银行贷款。

(五)出售返租

开发商与购房者相互串通,以高出同地段房产的价格进行购房交易,通过购房者向商业银行就高价部分进行按揭,为开发商套取现金,购房人同时从中牟利。

三、“假按揭”的法律风险防范

“假按揭”给银行信贷资产带来了极大的风险,金融部门必须加强对“假按揭”的防范。

(一)加强银行按揭业务管理,强化风险意识

“假按揭”的大量出现与银行把关不严有直接关系。因此,防范“假按揭”的发生,银行部门要强化并坚决实施按揭环节中的各项标准,按规定操作;要加强机构的专业化建设,以提高服务水平;要加强银行工作人员的素质和道德建设,建立严格公平的激励机制,对故意忽视“假按揭”职业道德素质低下者,应严厉追究其责任。

(二)切实加强项目资金监管

银行在营销客户时,应向开发商广泛宣传自己开办的各类业务,介绍各个业务品种的贷款条件和要求,并为其设计信贷资金组合套餐,提供全方位综合服务,力求消除被动型假按揭的各种诱因。营销成功后必须加强项目跟踪管理。

(三)加强金融信用法制建设

由于我国信用体系尚未建立起来,“假按揭”中的“假按揭人”即使以后不能还款,按目前的做法,银行只是将这些“假购房者”所购置的房屋进行拍卖,“假按揭人”并不承担什么后果,而是由开发商承担主要责任。因此首先必须加强金融信用法制建设,企业和个人的信用行为应该通过法律来规范。“假按揭”中的房地产开发企业和“假按揭人”都应受到信用法制的制裁,并承担相应的法律后果。

参考文献:

1、李延荣.房地产法研究[M].中国人民大学出版社,2007.

2、张炜.银行法律实务热点报告[M].中国金融出版社,2004.

3、冯宗容,廖喜生.假按揭产生原因及其识别与防范探析[J].福建论坛·人文社会科学版,2005(4).

10.浅析商品房按揭制度的完善 篇十

按揭制度发源于英国, 英美法上的按揭一方面通过按揭物财产权利或权益的转移或证书的交存与登记来保证债权的实现;另一方面, 为了平衡债权人和债务人的权益, 按揭人享有回赎权。

按揭制度传入我国内陆以后, 较之于英美法上的按揭制度已有了较大变化。在按揭的类型方面, 包括楼花按揭、现楼按揭、在建工程按揭三种类型, 而不仅指楼花按揭和现房按揭;在按揭的设立方面, 只要求将按揭人的有关财产权利证书交由按揭权人保管或执行即可, 不同于英国普通法上要求转移按揭财产所有权的传统做法;最后, 在我国按揭法律关系中赎回权是不存在的。由于按揭权人对按揭物并无所有权, 按揭人的还本付息行为只是债务的履行行为, 而不是赎回所有权行为。

二、有关按揭的纠纷中相关法律主体的诉讼地位

(一) 房地产开发商在商品房按揭合同纠纷中的诉讼地位

房地产开发商虽然不是按揭法律关系的当事人, 但我国现行的按揭制度已将房地产开发商置于相当重要的位置, 故在按揭人与按揭受益人的纠纷中, 绝对地只将开发商列为诉讼中的第三人并不妥当, 应该区别不同情形确定其在诉讼中的地位。

1.当按揭人起诉银行未按约定提供按揭贷款时, 应允许开发商既可以原告的身份与按揭人共同提起诉讼, 也可以独立请求权的第三人身份参加诉讼。因为银行不按约提供贷款的行为, 将直接损害开发商的经济利益, 应该赋予开发商更灵活的维权方式。

2.当银行起诉按揭人未依约还本付息时, 应区分不同情形进行分析。首先, 若只是由于按揭人的过错不能按约偿还本息而不能归咎开发商时, 此种纠纷一般与开发商无关。只有当开发商还承担保证义务时, 该开发商才应涉及该诉讼关系, 但还要进一步区分其承担的是一般保证还是连带保证。其次, 当按揭人不按约还款是由于房地产开发商弃楼而致楼盘烂尾时, 按揭人也是受害人。如果拘泥于合同相对性的原理, 只允许银行起诉按揭人, 不但对按揭人过于严苛, 也不利于银行保护自己的债权。因此, 虽然我国没有建立第三人侵害债权的制度, 在此不妨借助第三人侵害债权的法理, 允许银行直接起诉该开发商。

(二) 银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位

商品房买卖合同的当事人是开发商和购房者, 原则上与按揭银行无关。但若商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除, 以支付购房款为特定借款目的的按揭合同, 就失去了继续履行的基础, 并且, 因商品房买卖合同的标的物与按揭的标的物是同一的, 买卖合同标的物归属发生变更, 作为按揭标的担保物的所有权也随之变更, 从而影响到银行债权的实现。因此, 在商品房买卖合同无效、被撤销或解除纠纷中, 银行的诉讼地位可以是有独立请求权的第三人, 也可以就按揭合同单独提起诉讼。从便于事实调查、解决纠纷的角度出发, 笔者认为按揭银行以有独立请求权的第三人身份主动介入买受人与出卖人之间的诉讼, 对按揭银行来讲是比较有利的。

三、我国商品房按揭制度的完善

真正要使商品房按揭在我国的房地产市场上发挥其应有作用, 就应该改变目前用抵押法律规范来调整商品房按揭的现状, 专门针对按揭进行立法, 适时地将其纳入我国的担保法律体系之中。通过前面几部分的论述, 说明了商品房按揭已经成为一种非常有效、颇具优越性的担保方式。但是由于立法的落后, 使得商品房按揭业务在我国无法可依。

完善原有的《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》。可考虑在《城市商品房预售管理办法》中加上或修改部分有关按揭业务的条款, 比如应当明确, 采用按揭方式购房时购房款应当何时征收, 采取何种方式征收等, 商品房延期交付时开发商对购房人 (按揭人) 和贷款银行 (按揭权人) 负有赔偿损失的责任等;在《城市房地产抵押管理办法》中规定, 按揭业务中按揭房产权归贷款银行, 在抵押人需要再次抵押时必须经贷款银行事先做出书面同意等。

还可以通过国务院以行政法规和部门规章的形式制定全国适用的《商品房按揭管理办法》。我国《物权法》虽已出台, 但是没有对商品房按揭制度做出规定, 房地产按揭市场又尚待整治, 在这种背景下可以考虑先出台有关按揭管理的行政法规和部门规章, 以填补国内立法的空白。

四、结语

我国的法律体系中, 关于商品房按揭制度的规定并不成熟。商品房按揭制度作为一种新型的担保物权, 学术界对于其中一些基本法律问题并未达成共识。所以我们认为, 为了早日促进我国商品房按揭制度的完善, 对这一制度的法律性质及其中各主体的诉讼地位作明确的界定很有必要。只有理清了这些基本法律问题, 对各种学术争议作进一步探讨才有坚实的理论基础, 这也正是探讨商品房按揭制度的价值所在。

摘要：随着我国市场经济体制日趋完善, 具有强烈计划经济色彩的福利分房淡出市场, 个人住房制度逐步走向商品化、货币化, 房地产业获得高速发展。商品房的高价值特征, 迫使中国老百姓放弃自古以来形成自身积蓄购物的传统理念, 转而向银行寻求资金帮助。按揭作为一种集买卖、担保、贷款、抵押于一身的融资形式, 在现实生活中扮演着极为重要的角色。

关键词：商品房按揭,登记,法律性质,诉讼地位

参考文献

[1]许明月.英国法上的按揭.民商法论丛第11卷, 法律出版社, 2000.

[2]唐烈英.中国物权法理论研究[M].四川人民出版社, 2008.

11.客户服务中心厉行节约承诺书 篇十一

为切实转变工作作风，认真执行公司2014年各项工作预算，贯彻落实公司关于厉行节约、反对浪费重要指示精神和要求，培养倡导勤俭节约之风，进一步树立“节约用电、节约用水、节约用纸、节约用油、爱护公物、严控费用”的思想，最大限度杜绝浪费现象，客户服务中心就厉行节约的措施承诺如下：

一、节约用电。室内照明要充分利用自然光照，减少照明设备能耗，离开办公室时间较长或下班时，做到人走灯灭，杜绝“长明灯”现象；电器在不使用的时候应关掉电源，避免待机状态的耗能；办公室及公共活动场所夏季空调温度都要设定在26摄氏度以上，冬季空调温度设定在20摄氏度以下，进出房间要随手关门。

二、节约用水。用水要做到随用随开，用水完毕后要及时关闭水龙头，杜绝“长流水”现象，对有问题的水龙头或其他供水部件，发现故障要及时通知行政人事部进行维修，防止跑、冒、滴、漏等浪费现象发生。

三、节约用纸。打印文稿提倡双面用纸，即纸张双面打印、废纸另面打印；要尽量做到无纸化办公，充分发挥OA办公系统、电子信箱和QQ群的优势，与驻外人员进行沟通传递信息，相关资料尽量通过OA办公系统传送；能传阅的文件尽量传阅，减少复印；修改文稿尽量在电子媒介上进行，减少纸张消耗。

四、节约用油。客户服务中心要加强对驻外车辆的使用管理，严禁公车私用；驻外人员外出办事能组合的尽量组合、外出车辆能不出的尽量不出，能少出的尽量少出，平时做好车辆的保养，减少服务处用车运行费用支出。

五、爱护公物。对配发给工作人员的办公用具，落实管护责任；全体部门人员应珍爱公物，合理使用，妥善保管，保持办公用具的使用性能，严禁侵占公物行为。

六、严控费用。要求驻外人员出差应注意节约，从严格按照公司全面预算要求执行，尽量减少各项不必要的旅差及相关费用开支。住宿、交通等旅差费用标准，必须严格遵守公司有关规定。

客户服务中心在今后工作中，将积极探索厉行节约的长效机制，并将节约工作纳入日常管理和考核制度，随时进行检查督促。对节约措施不利、浪费现象严重的办公室、驻外服务处及相关人员，将给予考核扣分并通报批评。

节约能源是全社会的共同责任，客户服务中心一定积极行动，同心协力，节能降耗，为建立资源节约型企业而努力，为建设资源节约型社会贡献自己的一份力量。

12.按揭客户承诺书 篇十二

中联重科融资租赁(北京)有限公司：

本人(单位)祝旭儿（身份证号/组织机构代码***732《融资租赁合同》，从贵公司购买2R220A型 壹 台，整机编号为24020-0309。因多方面原因，截止2012年5 月 30 日，我尚欠贵公司租金合计人民币肆拾陆万叁仟玖佰贰拾元柒角肆分（￥ 463920.74元），另欠罚息人民币壹万伍仟伍佰壹拾叁元叁角柒分（￥ 15513.37）。我目前无法一次性偿还上述欠款，为表示还款诚意，本人郑重承诺：

一、对上述欠款，我将按以下方式偿还：

1、在 2012 年 8 月 30 日前支付人民币（大写壹拾万元整（￥： 100000元）（含当月增加的应还租金及罚息）；

在 2012 年 9 月 30 日前支付人民币（大写）壹拾万元整（￥：100000元）（含当月增加的应还租金及罚息）；

在 2012 年 10 月 30 日前支付人民币（大写）壹拾万元整（￥：100000元）（含当月增加的应还租金及罚息）；

在 2012 年 11 月 30日前支付人民币（大写）壹拾万元整（￥： 100000元）（含当月增加的应还租金及罚息）；

在 2012年 12月 30日前还清所有欠款（含当月增加的应还租金及罚息）。

2、本人按时将上述款项付款至贵公司指定账户。

二、如因本人再次逾期还款导致贵公司为本人向银行再次垫付按揭款或承担回购担保责任，贵司可通过司法途径向本人追偿，由此产生的费用和造成的损失由本人承担（包括但不限于诉讼费、律师费、代理费、咨询服务费、财产保全费、收回和处分租赁物件而发生的费用等），并可从本人已付款中优先扣抵。

三、如果本人未完全履行上述全部义务，自愿承担以下后果：

1、还款不足额或还款逾期，将按逾期金额×0.2%×逾期天数的计算标准向贵公司支付违约金。

2、贵司有权要求本人一次性支付所有欠款；若本人未按本承诺书承诺付款，则贵司有权对我方采取停止相关设备的运行、停止售后服务、收回设备等措施，由此产生的费用和造成的损失由本人承担。

3、若设备被贵司拖回，贵司可要求本人支付从发货之日起至设备实际收回之日止的设备使用费，按每月万元计算；贵公司可将该整机编号为24020-0309的设备依市场公平价格处置，所得款项优先偿还对贵司的债务，贵司如有其他损失另行计算，并由本人承担。

四、祝湘如（身份证号/组织机构代码***719）作为连带责任担保人，对本人的债务承担连带担保责任。

五、如果本人与贵司有分歧和争议，力争协商解决；协商不成的，本人与贵司都可向长沙市岳麓区人民法院起诉。

特此保证，请求贵司支持本人继续经营。

承诺人：担保人：

13.按揭客户承诺书 篇十三

一、“假按揭”的概念及成因

“假按揭”是指不以真实购房为目的, 通过提供各种虚假资料从银行骗取资金的行为。目前常见的个人商住房“假按揭”通常是因房地产开发商以套取银行信贷资金为目的, 采取虚假申请人、虚假申请材料、虚增房价、虚假申请用途等手段, 向商业银行申请个人商住房按揭贷款。“假按揭”产生原因主要有以下几种:

1. 开发商以“0首付”的政策吸引购房者

现阶段商业银行规定按揭贷款首付应不低于30%, 而为了尽快销售房屋, 开发商通常会用低首付甚至“0首付”的条件来吸引客户, 不少异地购房者对“0首付”的优惠非常感兴趣。这种方式具体表现为开发商与购房者们一同协商将实际售价提高一定比例, 然后双方按合同约定的虚假价格向银行办理“假按揭”手续, 这样购房者实际上并未向开发商支付一分钱首付 (或低首付) , 而是由银行提供全部借款, 这样能够在最大程度上套取银行资金, 客观上造成银行发放“零首付”贷款, 将所有风险转嫁给银行。

2. 开发商资金不足

这种行为主要发生在开发商年底结算工程款出现资金预算紧张, 或者宏观环境不景气造成房产滞销等局面。当开发商经过各种方式筹措后仍有资金缺口时, 开发商便会打“假按揭“的注意。当然开发商办理的“假按揭”不完全是诈骗 (开发商跑路除外) , 而是为了解决临时的资金困难, 而那些“假按揭”中的借款人并不负责归还贷款, 而由开发商负责还款, 所以并不会出现恶意拖欠本息的行为。在开发商资金充裕后会提前归还按揭贷款, 并将该房产出售给真实的购房者。

二、如何识别“假按揭”

1. 从房屋方面识别

虽然“假按揭”的资料与真实交易相同, 但是“假购房者”并不会向真实购房者那样注重房屋的交付日期、配套设施甚至所购房屋的位置、楼层、户型、月还款等。而且假按揭的房屋位置通常为顶楼等滞销房屋。

2. 从借款人方面识别

“假按揭”中的借款人一般是建筑商、开发商、供应商等的内部员工或亲属, 他们开具收入证明或者提供的资料均与开发商相关, 而且为了多套取贷款, 借款人开具的收入证明中的收入会明显偏高, 而且无法提供工资流水等佐证材料, 有时还会出现一人购买多套房屋或者是亲属、同事各自购买的现象。虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务, 月薪水平从几千元到上万元不等, 但实际上这些借款人大多学历较低, 无稳定的职业, 并且通常有着相同的地域特征, 如多为异地人员, 断供时间也较接近等。所以就需要银行工作人员对借款人提供的有疑问的资料进行调查走访。

3. 从还款方式方面识别

正常的按揭贷款借款人一般每月向银行卡里存款, 银行会在一个固定的日期进行统一扣款, 而客户的还款时间或者拖欠利息的时间也会因人而异。而“假按揭”贷款通常都是由开发商财务人员统一转账还款, 并且为了方便按揭年限也会趋同。

三、商业银行应如何防范“假按揭”

“假按揭”给银行信贷资金安全带来了很大的风险, “假按揭”贷款的主要有以下风险:

1. 借款人还款风险

由于购房借款人的购房意愿不真实, 其还款资金主要来源于房地产开发商, 因此, 一旦房地产开发商的资金周转出现问题, 借款人会停止偿还银行贷款。同时银行追偿借款人的个人财产, 难度也很大。

2. 开发商担保风险

开发商与银行签定的《合作协议》中一般有阶段性担保责任或回购义务的约定, 但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。假按揭贷款风险出现时, 开发商往往已出现严重的财务危机, 此时要求开发商履行担保责任难度很大。

3. 处置抵押物风险

为了尽可能多地套取资金, 个人假按揭时开发商往往将房屋价格抬高, 即使银行依法处置贷款抵押物, 所得款项在扣除各种人力物力消耗后也不能足额清偿债务。如果开发商抵押的房屋为未竣工的预售房时, 银行的受偿风险将更大。

2002年6月27日, 最高人民法院公布的《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。因此, 在这类情况中, 银行的受偿率往往很不理想或根本就不能受偿。

正如前面分析的那样, “假按揭”行为的发生, 其出现的本质有以下几个:一是借款人的骗贷行为, 二是开发商的主动行为, 三是银行审查松懈和不重视。结合笔者的实际工作经验, 我认为防范假按揭应主要做好以下方面:

(1) 关注贷款人的还款能力

“假按揭”能够出现与银行把关不严有很大关系, “假按揭”中的贷款申请人虽然已经进行了精心准备, 借款人应该有稳定的职业和收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力等, 但是对“假按揭”的资料只要详细审查仍不难发现其中的破绽。

(2) 认真审核开发商的资质能力

“假按揭”的主要形成原因是开发商出于各种目的来套取银行资金, 所以银行在办理开发商楼盘准入的时候一定要严格审查, 主要是从其资金实力、资信状况、财务状况、开发经历等方面进行仔细审查。对开发实力较低、开发位置较偏僻的楼盘应该审慎合作。

(3) 完善审查机制把好审查关

银行的工作人员一定要认真审查按揭贷款的材料, 尤其是办理按揭贷款的一线员工, 对于签订的借款合同、抵押合同等文件规范填写, 必须做到面谈面签, 避免由开发商或代理人代签。另外在到房管局办理抵押登记时应该亲自办理, 避免出现违规的情况。

四、结束语

“假按揭”虽有借款人的房产进行抵押但是也具有一定的风险, 特别是在基层商业银行当中, 由于“假按揭”并不是出于真实的购买目的, 而且“假按揭”的贷款期限长、价值高估、资料虚假等都非常容易引起个人按揭贷款的风险。因此就需要商业银行的工作人员在办理个人按揭贷款的时后科学分析“假按揭”的成因, 只有通过细致、耐心、规范的工作, 并且通过监管制度化、操作规范化、抵押评估科学化等方式来有效的降低个人按揭贷款风险, 只有这样才能在更好地服务社会和服务居民的同时实现商业银行的深入发展和全面提高。

参考文献

[1]庞昌芸, 张跃芳.我国商业银行房地产信贷风险及防范措施—透析美国次贷危机得到的启示[J].现代经济信息, 2009, (20) :83.

14.按揭客户承诺书 篇十四

一、何为按揭贷款

在房地产热销的时候，按揭在市民心中已成为买房的快捷方式，但什么是按揭贷款呢可能很多人不知道。所谓按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

2、购房协议书正本。

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。

其贷款手续及程序是这样的。

首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。

接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

二、购房者如何办理按揭贷款

购房者办理楼宇按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

15.银行客户部承诺书 篇十五

一、主要职能

农业银行县支行客户部是农业银行县支行业务经营、市场发展、营销组织的职能部门。

二、服务内容

农业银行县支行客户部门提供存贷业务、中间业务、服务“三农”业务等全方位、综合性金融服务，具体包括本外币存款、贷款、承兑、理财、财务顾问、服务“三农”，办理支付通、POS机等各类业务。

三、服务对象

经主管机关核准登记成立，符合授信条件的企(事)业法人，其他经济组织和自然人。

四、服务承诺

①自觉遵守国家法律，法规及相关政策规定，积极开展各项文明服务活动。

②坚持首问负责制。对来人来电办理、咨询业务，我部首问责任人对客户提出的需求应给予受理和服务，在符合国家相关政策规定要求的基础上直至客户满意为止。

③对待客户诚实、守信、公平、公正，保证客户的`正当权益不受损害，满足客户提出的合理服务需求。以求真务实和文明形象，向客户提供高质量、高层次、高效率的优质服务。

④加强对客户经理职业道德教育，提高客户经理服务意识、服务质量。

⑤规范客户经理言行，在各项服务中做到文明热情服务，耐心周到。

⑥建立科学规范的服务机制，为客户提供全面、便捷、高品质、多元化的文明服务平台。

⑦积极支持地方经济建设，对符合国家产业政策、行业发展的客户，我部将积极给予金融产品服务。

⑧进一步加强服务“三农”业务，促进农村经济，健康快速、持续发展。

五、主要负责人信息

姓名：

办公电话：

手机：

六、联络员信息

姓名：

16.论楼花按揭中开发商保证责任 篇十六

1.1 楼花按揭释义

楼花, 又叫期房, 与现房相对, 系指尚未兴建或正在建设而尚未竣工的商品房。香港的楼花按揭是指, 在房屋的预售过程中, 由购房人与开发商先行签订预售合同, 续而由购房者与银行签订贷款合同借贷购房款。该项贷款需以购房人转让房屋预售合同项下买方所得的房屋于贷款人为条件。购房人还本付息并且支付各种费用以后, 将已经转让在贷款人名下的房屋请求重新转移回借款人名下 (“还赎”) 。如果借款人没有按约偿还本息及其他费用, 则贷款人有权请求法院颁布禁令禁止借款人赎回物业。

1.2 我国楼花按揭的实践

我国的楼花按揭虽然来源于香港, 但依照我国的经济发展水平和信用制度的构建情况作了一些改动, 其中最大的变化是, 开发商参与到楼花按揭中来。购房人与开发商签订房屋预售合同之后, 将预售合同向房产土地管理部门进行预告登记。购房人向开发商缴纳首期购房款, 就剩余房款向银行申请贷款。银行对购房人进行审查, 符合贷款条件的, 要求购房人到其指定的保险公司办理以银行为第一受益人的房屋保险。其后, 银行与购房人签订商品房按揭贷款合同。同时, 开发商与银行签订保证合同承诺对购房人的贷款承担连带担保责任。开发商的保证期间是从商品房按揭合同生效至购房人取得所购商品房所有权并办理登记为止。银行与购房人向房屋登记机构提交必要材料以申请预购商品房抵押权预告登记。购房人将生效的预购商品房预购合同、首付款发票、登记证明、保险单正本交由银行保管, 银行向开发商一次性给付剩余房款。购房人应按约还本付息。商品房竣工验收之后, 贷款行和购房人应持《房屋所有权证》到房产所在地登记机关办理抵押登记, 取得《房屋他项权证》。《房屋他项权证》及能够证明抵押物权属的证明文件均交由银行执管, 并由银行负保管责任。购房人还清贷款本息之后, 办理抵押权的涂销, 银行返还有关文件。

2 楼花按揭法律属性的分析

目前, 对房屋竣工前购房人与银行将《房屋预售合同》向有关部门登记这一行为的性质, 主要有以下几种看法:

2.1 不动产抵押说

该说认为, 楼花按揭属于不动产抵押的一种。按揭是在不将按揭物的占有转移给按揭人的条件下担保按揭贷款的清偿。“无论从设定的目的, 还是法律效力方面, 楼宇按揭与抵押是基本相同的。并未超出抵押的范畴, 它是一种不动产抵押的方式。”从部委的规章和银行的合同文本来看, 似亦采此说。建设部《房屋登记办法》第67条规定“有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记…… (二) 以预购商品房设定抵押;……”, 第71条规定“申请预购商品房抵押权预告登记, 应当提交下列材料:……”, 《中国工商银行个人住房贷款管理办法》第19条规定:“…… (一) 以期房抵押的, 贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续……”。

但笔者认为, 不动产抵押说的错误是显而易见的。首先, “抵押物必须为抵押人现存已有之物, 对于将来可取得之不动产, 自不得为抵押权之标的物, 若以之为标的物设定抵押权之约定时, 本质上与就他人之物订立买卖契约者同, 应仅具有债权效力。”在商品房并未竣工并办理所有权登记前, 房屋仍属房地产开发商所有, 购房人得以之设定抵押实难想象。不动产抵押说与物权法定原则是相悖的。另一方面, 以按揭设定的目的、法律效力与抵押相同来说明其属于抵押也是没有说服力的。因为担保物权的目的均为担保债权之实现, 均有优先受偿的效力。

2.2 让与担保说

让与担保, 是指债务人或第三人为担保债务人的债务, 将担保标的物的整体权利转移给债权人, 在债权人得到清偿后, 标的物的整体权利返还给设定人;债务未受清偿时, 债务人得就该标的物的变价并优先受偿的一种担保方式。有学者认为, 楼花按揭就是一种让与担保, 其理由在于, 按揭人在按揭过程中以将《房屋买卖合同》和按揭房屋的《房地产证》的正本交付按揭权人 (银行) 执管的方式, 把对房屋的权益转移给银行以获得贷款。预售商品房按揭实际上相当于香港的公义式按揭, 现房按揭相当于法定式按揭。商品房按揭完全符合让与担保的特征。

笔者认为, 将楼花按揭的性质认为是让与担保也是不正确的。我国现行法上并不承认让与担保这一担保形式且不论, 实践中购房人将预售合同和房产证交给银行执管并不能认定当事人有转移房屋所有权的意思, 房屋所有权的归属应以登记来认定。其次, 房屋建成之前, 确切地说是办理所有权登记之前, 购房人尚不享有所有权, 如何转移?最后, 如果认定楼花按揭是让与担保, 则该过程中存在着两次房屋所有权的转移, 那么就应当按照规定缴纳契税了。

2.3 权利质权说

该说认为楼花按揭实为一种权利质押。购房人与开发商签订房屋预售合同之后, 尚未取得房屋之所有权, 而是享有对开发商的债权, 购房人是以该债权出质, 向银行贷款。楼花按揭明显不属于动产抵押的法定范围, 更符合权利质权的特征。笔者从此说。

有人认为“楼花按揭中银行作为债权人在债务履行期间, 即已享有购房者转让的期待权, 而不像债权质那样在债务履行期届满时方可以取的入质债权。因此将楼花按揭定性为权利质押是不妥的。”对此笔者不能认同。认为购房者将期待权转让给银行是作者的臆想。首先, 在整个按揭过程均无法解读出当事人转让期待权的意思, 预售合同的登记以及其文本由银行的执管, 只是限制购房人转让其权利的方式, 而非将期待权转让给银行。其次, 如果认为购房人已经将期待权转让给了银行, 那么购房人不在是预售合同的当事人, 房屋建成后, 开发商应该向银行交付房屋。购房人之所以会向银行转让期待权, 依该作者的意思, 必定是为了担保贷款的清偿, 然而房屋建成时却由银行取得了所有权。在房屋建成之后, 银行与购房人就该房屋再设定抵押这一行为又如何解释呢?

质疑权利质权说者还指出购房人享有的债权并不适于质押。“从权利凭证来看, 购房人交给银行执管的《商品房预售合同》及付款收据不是权利凭证而是一种证书……”该作者似乎认为, 房屋预购合同仅证明房屋买卖的法律行为曾经发生, 付款凭证仅证明购房人预付的事实, 他们本身都并不代表权利, 即房屋预购合同、付款凭证由银行执管尚不能构成出质的权利由银行占有。这种看法也是不正确的, 质权的设立确需以质权标的的占有转移于质权人为要件, 对有体物而言, 质权人得因现实交付、简易交付或指示交付而取得占有, 但权利不同于有体物, 当权利从一方转至另一方控制力之下, 与事实上“管领之力”并无必要作硬性区分对于权利质权的占有, 完全可以站在对占有之“管领力”这个实质要点的把握上来领会, 购房人将房屋预售合同和凭证交由银行执管, 并办理登记, 实质上已经使得银行控制了购房人用于出质的权利, 购房人不得任意处分。应当认为质权的设立是成立的。

3 开发商保证责任合理性的质疑

我国楼花按揭与香港楼花按揭一个明显不同之处在于开发商的参与。在实践中, 一方面, 银行要求购房人设立权利质权, 另一方面会要求开发商在期房阶段承担购房人不按约还款的连带责任保证。对要求开发商作为保证人, 一般认为是基于一下考虑: (1) 开发商从个人住房贷款中获得众多好处, 由其作为借款人的保证人合情合理。 (2) 房屋是否能建成, 建成的房屋是否能够获得产权证, 全部操纵在开发商手中, 所以其风险应由开发商承担。 (3) 选择开发商作为保证人, 对一个房地产项目, 银行只需要审查一个保证人的担保资格, 提高了效率。在楼花按揭中, 现行制度为银行贷款的清偿提供了“双保险”, 但笔者认为, 开发商的保证责任实质上不能发挥预期的作用, 只具有形式上的美感。

3.1 开发商保证责任缺乏存在的必要性

支持开发商承担保证责任的观点中, 主要的理由在于开发商的连带保证责任为开发商提供了一种激励机制, 使得房屋买卖合同顺利履行, 进而使银行得以在建成的房屋上设定更有利于其债权保障的抵押权, 阿防止因开发商自身的原因而导致买卖合同无法履行, 影响银行债权的实现。然而这样一种依赖民事责任而建立的激励机制, 并非只有开发商的连带责任才能提供。这一点从以下开发商可能承担保证责任的情形中可以清楚的看到:

(1) 由于购房人自己的原因而导致不能按约还贷的情况。

购房人可能由于经济利益的考虑而主动违约, 也可能由于客观原因而丧失还债能力而被迫违约, 一旦出现购房人违约的情况, 则银行有权行使其权利质权或要求开发商承担连带担保责任。实践中, 银行与开发商通常在其协议当中约定, 一旦出现购房人不按约还贷的情况, 银行可要求开发商承担连带保证责任, 根据《物权法》176条这种规定无疑是有效的。银行行使权利质权的方式有两种, 一是等待开发商到期向银行交房, 然后银行再将房屋拍卖, 以其价款优先受偿。这种方式显然是一种无效率的方式。其二, 是执行“回购条款”。所谓回购, 是指银行和开发商签订协议在按揭人不按约还款时, 开发商以约原房价70%的的价格将房屋买回, 并将回购款用来清偿按揭人为偿还的本息。如有第三人愿以高于房价70%的价款买取, 则由第三人购买。笔者认为“回购”一词并不准确, 容易引起误解。因为在楼花阶段, 商品房尚未竣工, 其所有权仍然属于开发商, 不存在向银行“再次买回”的问题。回购条款的实质在于赋予银行一个约定解除权。银行行使其权利质权时, 开发商对银行承担到期交付房屋的义务, 而银行实际上已经先行履行了其付款义务, 即向开发商支付了约为房价70%的贷款。故在实践中, 开发商向银行支付约70%的房款回购的行为, 实质上是银行行使合同解除权后, 开发商所承担的返还义务。另外, 银行可以要求开发商承担连带责任。

(2) 因开发商原因而导致购房人不能按约还贷的情况。

开发商由于资金不足等原因, 导致房屋不能按时交付, 甚至出现烂尾楼时, 很难想象购房人会按约向银行还款。购房人不按约还款则银行可行使其权利质权, 但此时开发商按时交房是不可能的, 故银行的权利质权的内容已变为要求开发商支付本应向购房人支付的违约金及返还已付的房款。同时, 银行也可以选择开发商承担连带担保责任。

可见, 在因购房人自己的原因而导致不能按约还贷的情况或是因开发商原因而导致购房人不能按约还贷的情况, 银行不论是行使权利质权或是要求开发商承担保证责任, 开发商都会承担相应的责任, 其效果都是相同的, 即权利质权或开发商保证责任都会给开发商提供相应的激励机制。开发商保证责任的可替代性凸显了其非必要性。

3.2 开发商保证责任的存在并不能给银行的债权提供更多的保障

显而易见的是, 银行行使其权利质权时, 其权利的相对人为开发商, 其债权最终是否得以实现很大程度上要依赖开发商所有资产构成的财产总担保。而银行要求开发商承担连带保证责任, 开发商也是以其所有的资产保障银行债权的实现, 责任财产在范围上并没有扩大。在楼花按揭中, 为银行债权提供“押上加保”的所谓“双保险”实际上由于责任财产范围的重合而不能达到预期的效果。易言之, 在权利质押之外, 开发商的保证责任实际上并没有给银行的债权提供更多的保障。

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