房屋租赁合同改

2025-01-11

房屋租赁合同改（共10篇）

1.房屋租赁合同改篇一

房屋买卖合同

出卖人：（以下简称“甲方”）

身份证号码：

住所地：

买受人：(以下简称“乙方”)身份证号码：

住所地：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、友好的基础上，就乙方购买甲方的房屋达成如下一致，以资共同恪守履行。

第一条房屋情况

房屋位于齐齐哈尔市小区号楼单元室。性质为房，选房卡编号为：，小区验收单编号为：，面积平方米（其中实际房屋面积______平方米，公共分摊面积_______平方米）。

第二条价款及支付方式

房屋的单价为：元/平方米，总价款为：元(大写人民币：元整)。

房屋的户头费：元，(大写人民币：元整)。

乙方在本合同生效后5日内，通过转账/现金的方式一次性将全部房款和户头费支付甲方。

第三条在房屋配户满五年时，甲方应与乙方共同向房屋权属登记机关办理房屋所有权的过户登记手续。因办理房屋过户登记产生的税费，由乙方承担。

第四条甲方应在房屋过户登记前，将落户于该房屋上的人员的户籍关系转移该房屋。

第五条甲方应将房屋状况如实告知乙方，并保证该房屋上无任何权利瑕疵。

第六条房屋正式交付后，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，由乙方承担。

第七条甲方承诺并保证，享房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

第八条违约责任

1、甲方未按照约定，在房屋交付5年后，与乙方共同向房屋登记机关办理房屋的过户登记的，甲方应承担房屋总价款的双倍违约金，造成乙方损失的，还应当承担损失部分的责任。

2、在房屋办理过户登记前，因甲方的原因，导致房屋被查封、拍卖、设置权利负担等情况，甲方应向乙方承担房屋总价款的双倍违约金，造成损失的，还应当赔偿乙方损失。

3、任何一方违反本合同约定，违约方须向守约方承担房屋总价款的双倍违约金。

第九条本合同自甲乙双方签字之日起生效。生效后，本合同不得变更和撤销，甲方对房屋享有的一切专有权利和其他基于房屋业主产生共有权利均由乙方享有。

第十条本合同有关的任何争议，双方应协商解决。协商不成的，提交当地人民法院起诉。

第十一条本合同一式三份，甲方执一份，乙方执一份，提房屋权属登记机关一份。

甲方(签章)：乙方(签章)：

签字日期：年月日

2.房屋租赁合同改篇二

根据房屋的所有人的不同, 我们将房屋租赁分为两类:一类是“法定租赁”, 一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房, 一般称法定租赁;根据市场双方协商形成的房屋租赁关系, 一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样, 但实际内容并不一样, 并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况, 分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。

一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体, 但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此, 我们所谓的“法定租赁”, 也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍, 主要有以下几种情况:直管产房屋 (公房) ;单位分配的房屋;历史原因形成的长期事实租赁房屋;双方协商同意, 有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。

(一) 确定公房承租人

确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况, 需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况:原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更, 补偿对象当然还是原承租人;承租人依法变更, 变更后的承租人为新的公房承租人, 在拆迁中取得补偿获益权;原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住, 因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。

公房承租人资格认定标准:一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的, 是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系, 实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记, 其公房承租人身份不明确, 容易受到其他当事人的质疑, 在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定, 申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住二年以上;没有其他住房。

(二) 法定租赁房拆迁补偿利益分配

确定了公房承租人, 那么, 公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有, 只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分, 该处分属无权处分, 在有权限的公房管理单位给予认可之前, 该处分没有任何法律上的效力。

由于目前我国各个省份的实际情况不同, 所以, 具体的拆迁补偿费用也大不相同, 对此, 各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍, 希望能够对实际生活中的应用给予借鉴:根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的, 房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20%, 房屋承租人取得房屋补偿款的80%, 按照25平方米、30平方米保底计算, 超出原面积部分的货币补偿款, 由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的, 偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分, 由房屋所有人按规定支付差价;超出原面积部分, 由房屋承租人按规定支付差价, 并取得该部分房屋产权。

对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议:租赁公有房屋, 承租人发生变更的, 应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因, 承租人未及时变更的, 共同居住人应积极主张权利, 早日完成承租人的变更, 避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时, 共同居住人内部就补偿等无法达成协议的, 可先行搬迁, 以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存, 待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。

二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

在这里所谓的“市场租赁”, 实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系, 性质上属民事法律关系, 它的调整应当依据相关的民事法律, 在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定, 依法成立的合同, 受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定

1.《条例》第十三条第二款规定:

“拆迁租赁房屋的, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定, 即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定, 也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中, 拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时, 应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点, 房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项, 此种情况下, 被拆迁人有选择补偿方式的权利。

2.《条例》第二十三条规定:

“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外, 被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款:“拆迁非公益事业房屋的附属物, 不作产权调换, 由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋, 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的, 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的, 拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的, 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中, 对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的, 也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议, 这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置, 只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可;如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议, 被拆迁人对补偿方式没有选择权, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议, 产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。

3. 第三十一条第一款、第二款规定:

“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内, 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的, 拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的, 拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放, 应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定, 当房屋是由被拆迁人自己使用时, 上述费用发放给被拆迁人;当房屋是由承租人使用时, 上述费用发放给承租人。

(二) 对于市场租赁问题的法律建议

为了避免房屋拆迁发生纠纷, 市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面:房屋租赁必须签订租赁协议;租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任;租赁期限约定要明确。

结语

城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题, 本文仅是从现有的法条出发, 对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同, 具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化, 力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。

摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题, 成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多, 在法学研究领域, 我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点, 以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益, 抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生, 这是很有现实意义的。

3.房屋租赁合同改篇三

您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？

青岛赵华闻

赵华闻：

您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。

对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。

现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。

商品房逾期交付开发商可以免责吗

律师：

您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？

济南吕婷婷

吕婷婷：

您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。

开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。

婚内夫妻间借款离婚后还需要偿还吗

律师：

您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？

烟台刘刚

刘刚：

您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。

以父母的名义购买房改房

离婚时能作为夫妻共同财产分割吗

律师：

您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？

平阴张伟

张伟：

您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所刘洪涛律师提供）

4.二建合同样本(改) 篇四

编号：

甲方：

乙方（持证人）：

因甲方公司发展需要，现甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就使用乙方证书事宜签订本合同，以资共同信守。

一、乙方资质乙方为福建省二级建造师房屋建筑工程专业，此为本合同签订的前提。

二、证书期限

1.甲方有偿使用乙方证书的期限为壹年，即从 2013年年12月 1 日到 2014 年 1

2月1日止，提供证书之日为费用结算起始日，合同期满使用关系自然终止(协议签订前，甲方需提前开具劳动关系解除证明给乙方，以便乙方在协议到期且甲方无长期合作意向的情况下，方便转注册)。

2.资格证书使用合同期满自动解除。甲方认为需续订资格证书使用协议书的，应在协

议书期满前一个月书面通知乙方，经双方协商同意，可以续订聘用合同，次年挂靠费于前一年期满前一个月内一次性付清。

三、甲方权利与义务

3.合同期间，甲方有权使用乙方的资格证书申报甲方公司的企业资质升级、年检。免

费为乙方办理初始注册、续期注册、变更注册、年检等相关手续。

4.合同期间，甲方承诺乙方注册证书仅用于企业资质申报、升级、资质年检，不用于

参加工程投标和承接项目。若因甲方违规使用造成的一切后果由甲方承担全部责任，并赔偿乙方相应的损失。

5.合同期间，甲方负责乙方每年的继续教育、注册业务培训（含继续教育期间的差旅

住宿、餐饮费用）等相关费用，乙方凭相关票据向甲方报销,乙方必须积极配合，确保继续教育通过考核，确保证件正常使用。

6.甲方应妥善保管乙方的注册证书及其他有关材料。学历证书、执业章应在注册成功

后（10个工作日内）及时交还乙方本人保管。

7.在甲方办理资质年检及建设行政主管部门的检查时，乙方向甲方提供有关身份证（复

印件）、学历文凭以及建设行政主管部门需乙方提交的相关材料。甲方应在资质年检及建设行政主管部门检查结束后及时（10个工作日内)退还给乙方，甲方不得以乙方的名义进行非法活动，否则由此造成的后果，由甲方承担相应的法律责任。

8.甲方应根据本合同要求，按时支付乙方报酬。

9.甲方应及时办理并申报注册手续，在政府规定的行政许可办事工作日内完成注册。

未经乙方同意不得将乙方的二级建造师资格证书注册到其他企业，否则视为违约。

10.甲方使用期间不能任意伪造乙方的任何证书，否则造成的一切后果由甲方承担全部

责任，并赔偿乙方相应的损失。

11.合同期间，甲方应负责乙方社保的全部费用，且此费用不能从协议挂靠费中扣除。

四、乙方权利与义务

1.双方签定本合同后，乙方应于 2013年月日（3日内）向甲方提供有关二级

建造师注册所需要的相关材料。

◆注册材料包括：福建省二级建造师房屋建筑工程专业资格证书、大学文凭（复印件件）、身份证（复印件）、个人免冠一寸彩色相片2张，二寸彩色相片2张，以及其它用人单位注册过程中需要的相关材料和初始注册所需的材料及证件。

2.证件使用期间，乙方须配合甲方进行安全员B证培训考试，以保证二级建造师正常使

用，甲方需提前7个工作日告知乙方参加培训考试时间，乙方在考试时产生的差旅费

及参加考试的相关费用由甲方报销并补贴300元/天不计其他费用。

3.乙方的岗位职责：配合甲方企业施工资质申报、升级、年检，任何情况下都不去甲

方单位坐班、不参加考勤、不遵守甲方内部规章制度、不参与甲方的项目施工管理

工作，不参与工程投标和承接项目。

4.履约期间，乙方通过一级建造师或其它注册资格考试，若乙方允许注册企业为甲方

时（一人只能执业注册到一个单位的政策），甲方应给予乙方证书使用报酬应参照市

场价格（如一级房建4万/年，一级市政6万/年）。

5.如遇证书年检、检查等需要乙方到位，甲方应提前一周通知乙方，由乙方在规定时

间内到位，由此引发的费用（含来回路费、生活住宿费、餐饮费）由甲方负责全额

报销，并给予乙方每天补贴300元。

6.在履约期间如按国家政策有关规定乙方需继续进行有关学习培训，乙方应积极参与，因学习培训而引发的所有费用由甲方全额报销。

五、证书使用报酬及支付方式

经双方商定，甲方确认乙方证书和签订本合同后一次性支付乙方8000元整(￥捌仟元)证书报酬（可以现金或银行银联卡的形式支付），乙方将二级建造师资格证、毕业证书复印件、身份证复印件交给甲方，并在甲方需要乙方毕业证书原件和身份证原件时，携带以上证件辅

六、证书及印章的保管

完成注册后，乙方同意将《福建省二级建造师房屋建筑工程注册证书》交由甲方管理，甲方应妥善加以保管。注册执业章及其他证书由乙方自己保管。

七、解除合同

1.在合同有效期内，甲乙双方不得擅自单方解除合同，如因此造成损失，由擅自解除

合同一方负责。如果甲乙双方在合同期内需要变动合同，应本着相互支持与理解的原则，提前三个月通知对方，经对方同意以便另一方做好工作安排。

2.双方在签定协议前，甲方应提前给乙方出具解除证明、职业道德证明等有关转注册

证明，方便乙方在协议到期且甲方没有长期合作意向的情况下，办理转注的手续，协议到期即返还乙方留存在甲方处的所有证明文件及证书原件，不得无故刁难。

3.合同期满后，甲方应该无条件配合乙方解除双方合同，归还乙方注册证、执业章、职称证（乙方有提供的前提下）、安全员B证（乙方有配合提供或考试考过的情况下），甲方不得无故刁难或是向乙方索取任何费用，并开具离职证明。

4.在下列情况下，乙方有权提前解除协议：

（1）甲方不能按期支付报酬；（2）由于甲方原因，初始注册不成功；（3）甲方有其它违约行为。

(4)在乙方不履行本合同约定的义务时，甲方有权单方解除本合同。

八、违约责任

1.甲方负责乙方在注册期内的再教育学习的一切费用及手续，如甲方无法在注册期满

前完成乙方的再教育学习手续和转注册的证明材料，造成乙方无法转注册，甲方应向乙方赔偿人民币壹万整。

2.乙方保证毕业证、身份证、执业资格证真实、合法、有效，若由于乙方原因导致注

册不成功的，乙方应向甲方退回预付证书报酬捌仟元整(￥8000元)。

3.由于甲方原因造成乙方的资格证、注册证丢失或吊销；甲方赔偿乙方相关损失，其

5.光缆迁改合同111 篇五

场站广电网络光缆迁改合同

合同编号：

签订地点：甲方：

乙方：陕西省广电网络公司安康分公司

甲方委托乙方负责安康市恒口至五里天然气城市气化工程场站广电网络光缆迁改工程，根据《中华人民共和国合同法》、《建筑安装工程承包合同条例》及本工程施工质量要求，为明确甲、乙双方在施工过程中的责任、权利和义务，保证工程建设的顺利进行，经双方协商同意签订本合同，以资共同遵守。

第一条、工程概况

一、工程名称：安康市恒口至五里天然气城市气化工程场站广电网络光缆

迁改工程

二、工程地点：安康市汉滨区大同镇

三、工程范围和内容：

安康市恒口至五里天然气城市气化工程场站广电网络光缆迁改工程，主要包括迁改光缆427米、拆除旧光缆370米、拆除旧钢线370米、新拉钢线五根、拆旧电杆6根、立新电杆10根的工程施工；施工过程中作业通道、施工便道及其他临时设施的修筑；保证施工后地貌和被毁坏地面构筑物的恢复。

四、承包方式：包工包料。工程所需材料、半成品由乙方自采自购，材料价格按照贵公司《大同镇双桥村改迁线路工程费用预算》中材料费用表价格，不再调整。

第二条、工程合同总价

一、本工程合同总价是根据乙方赴安康市恒口至五里天然气城市气化工程场站勘察并与我公司协商后报出的，共计工程费用为人民币（大写）：贰万贰仟玖佰零壹元肆角，（小写）：22901.4元，（其中材料费用7592.2元，施工费用15309.2元）含税费。实行总价包干，除第二条中第二款规定情况外，不再调整。

二、工程进行中，若因工程需要，甲方根据实际情况及其他要求向乙方提出设

计变更，乙方应依照要求提供设计变更、组织施工。

三、因设计变更或其他因素引起工程量增减，乙方必须无条件执行，对因此而发生的费用增减，须经甲方同意且项目组审核签证，按照甲方规定程序审批完成后方可予以确认。费用的变化增减额度在合同总价±1%以内时，不予调整。超过±1%以外的部分，按照中标价的单价和费率进行调整。当调整部分的费用超出合同总价的±20%时，甲方和乙方应当在本合同的基础上签订补充协议。

第三条、工期：3天

一、施工时间：根据现场实际情况，经甲乙双方商定时间

二、乙方所负责的网络光缆迁改施工工程不能影响场站工程的整体进度，否则乙方将负责因乙方原因给场站工程进度带来的全部经济损失。

第四条、工程质量和检查验收

一、乙方必须严格按照施工图纸及广电网络光缆的相关施工要求施工，保证施工质量。本次迁改工程完成后，甲方概不负责乙方施工段中存在的任何问题。

二、乙方广电网络光缆迁改后不得给甲方的施工、运行等带来不便或其他影响。

第五条、甲乙双方的工作或责任

1、甲方应按合同约定支付乙方工程款。

2、乙方负责与施工有关手续的办理。

3、乙方应严格按照设计图纸、相关施工规范、有关技术要求精心组织施工，对工程质量全权负全责。

4、乙方负责提供本工程施工过程中所需的各种施工设备、物料、人力等。

5、乙方所负责的广电网络光缆迁改工程不得影响“恒五”气化项目场站工程整体进度，迁改后光缆不得给以后场站的施工及正常运营等带来不便。

6、乙方应按有关规定，采取严格的安全防护措施文明施工，在施工过程中所发生的一切伤亡安全事故，由乙方承担一切经济责任和法律责任

7、遵守地方治安管理条例，不发生扰乱治安案件。

第六条、付款和财务结算

一、本合同签订生效，工程结算办理完毕后，甲方一次性支付给乙方。

二、乙方需向甲方提供相关收款税票及相关费用组成详单。

第七条、违约责任

1甲方不按合同约定支付款项，应承担违约责任，赔付乙方经济损失。

2、乙方违约影响场站工程进度，赔付甲方因此带来的经济损失。

第八条、其它

一、本合同未尽事宜，经双方协商一致后，签订补充协议，作为本合同的补充，与本合同具有同等效力。

二、本合同双方签章后生效，必须严格按照合同内容执行。

三、本合同正本两份，双方各执一份，副本两份，双方各执两份。

四、本合同附件包括：

1、大同镇双桥村迁改线路工程费用预算

2、省市干（大同镇双桥村）光缆迁改施工图

甲方（盖章）：乙方（盖章）：陕西省广电网络公司

安康分公司

法定代表人法定代表人

(或委托代理人)：（或委托代理人）：

日期：日期：

甲方地址：乙方地址：

联系电话：联系电话：

邮政编码：邮政编码：

传真：传真：

开户银行：开户银行：

6.丰林苑劳务合同书(改) 篇六

发包人（全称）：（下面简称甲方）

建筑公司

承包人（全称）（下面简称乙方）晏春佑

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程项目协商一致，订立本合同。

一、工程概况：

工程名称：阳光小区工程地点：工程内容：

二、承包范围：乙方包机械、人工、临建材料、—

图纸内容，包括图纸会审，设计变更另外协商单价（除水电、消防、防雷、柔性防水工程、铝合金窗工程、卷帘门、防盗门、木门、铁艺，阳台栏杆，楼梯、阳台栏杆预埋件须由乙方预埋）。

1、基础部分：破桩头、地梁、垫层砼浇捣，模板制作、安装、拆卸（包括砌砖模），钢筋加工、绑扎，砼浇捣，地面垫层砼及找平层等相关内容，（土方开挖、回填、挖掘机费用由甲方负责、防雷工程.费用由甲方负责外，其余内容及回填土平整夯实均由乙方承包）

2、主体部分：模板制作、安装、拆卸（包括模板、方条、支顶、铁钉、铁线等一切模板工程所需的材料）；钢筋加工绑扎（包括对焊、电焊、加工机械、铁丝等一切钢筋工程所需的机械、和副材。钢筋加工绑扎需减少浪费，损耗需控制在实际用量1%以内，超出部分由乙方负责。）；砼浇捣（包括泵管搭拆、砼到工地后的场内运输、养护等相关内容，如砼用量少需在现场搅拌则由乙方负责。），屋面构造及砖砌体施工（包括压顶、构造柱、过梁）以及完成以上工程所需的一切机械、临建材料和副材（主材：钢筋、混凝土、砖、沙、水泥、石灰膏除外），外架及防护棚、防护栏杆搭设等内容（包括完成以上工程所需的一切材料）。除水电、消防预埋除外，其余土建施工内容均由乙方负责。

3、装饰部分：除水、电、消防、防雷、柔性防水工程、铝合金窗工程、卷帘门、防盗门、铁艺（阳台栏杆、楼梯栏杆预埋件须有乙方预埋）；其余图纸注明（包括图纸会审）内容均由乙方负责施工。

4、副材部分、机械部分、外排栅，工具部分由乙方承包范围。

5、本期附属工程承包永久性化粪池及检查井，施工图的散水坡；、各临时施工场地硬化、排水沟等工程。（材料由甲方提供）

6、清洁卫生达到竣工验收（扫地出门）标准。

7、包括所承包范围工作内容所用的机械设备、周转材料、内外脚手架及卸料平台的材料机械和人工费。

8、（1）.乙方负责工地临时工棚费用（钢筋加工棚、材料棚、临时住宿棚）。

（2）、双方按2005年《广西壮族自治区建筑工程消耗量定额》来计算

建筑面积。

9、乙方负责工程全部资料（包括土建、水电、消防、避雷），交付4套完整的竣工资料给甲方（送检、检验费用由甲方负责）。

三、甲方责任：

1、提供施工图纸两份及相关变更资料。

2、提供水准点与坐标控制点，建筑物四角桩，进行现场交验。

3、负责三通一平，道路畅通到施工场地；接通主干线水管和电线到每个施工场地，每栋楼安装一出水口和一组一级配电箱，满足施工用水、用电和符合用电规范要求。负责将水电接通至待建建筑物20米范围内。

4、负责办理、交纳相关部门及政策性文件收取的费用。

5、甲方应提供工程材料的相关资料。

6、组织有关单位竣工验收并负责相关费用。

7、安排管理机构人员：项目经理、安全员、质检员、配合乙方现场管理，负责上述人员工资。

8、提供临时施工场地。

9、开工前，负责组织设计单位、承包人进行图纸会审和设计交底。

10、负责工场封闭施工，周边砌围墙或铁皮围挡的材料和人工费。

11、负责协调乙方与其他分包施工队（水电、消防、电梯、防水、涂料、铁艺门窗等）密切配合同步施工工作，避免耽误时间，影响工程进度。

四、乙方责任

1、服从甲方管理，负责组织管理人员、劳动力队伍进地施工。做好上岗工人培训工作。

2、按设计图纸文件以及变更内容要求施工。

3、负责编制施工进度计划、材料计划、劳动力计划、机械计划及工程进度计划申报表交甲方审核。

4、负责现场全过程安全文明施工设施维护，如：施工场地整洁、外架安全整齐，楼层及楼梯临边、电梯洞口、搭拆等。

5、负责教育工人讲卫生、守纪律，遵守职业道德各规章制度，注意安全文明施工，杜绝打架斗殴、工伤事故发生。上岗前对工人进行施工技术交底和安全交底，并办理安全三级教育登记。

6、负责足额发放工人工资。

7、做好节约用料的管理工作，严禁浪费材料。因乙方原因造成材料浪费则由乙方赔偿。

8、做好施工现场平面布置，保证材料的进场、堆放和机械安装不影响施工。乙方已勘察现场，并同意施工场地满足施工要求。

9、乙方应至少安装塔吊一台、井架一台。

10、乙方对本工程的安全施工负责，承担相应的经济责任。

五、承包单价及总价

1.本工程劳务综合单价为建筑面积每平方米 300元（人民币），按此承包单价乙方须按设计图纸内容和双方约定内容施工。该价格包括所有人工费、加班费、福利、机械费等以及部分材料。确定计件的工作内容，按计件承包计算；不能计件包干的，按时工单价80元/日计算。

2.图纸设计变更，如增加人工工资超过3000元以上的由甲方负责.减少工资超过3000元以上的，从乙方工资里面扣除。人工工资计算按2005年《广西壮族自

治区建筑工程消耗量定额》计算。

六、付款方式

1、总造价的构成：主体结构（含周转材料）135元/平方米、砌砖26元/平方米、室内抹灰24.5元/平方米、外墙饰面30元/平方米、外脚手架30元/平方米、楼地面、化粪池及散水7.5元/平方米、施工管理费8元/平方米、机械费15元/平方米、文明施工费用6元/平方米、二次浇筑构件费用3元/平方米、利润15元/平方米、具体付款

（1）完成一层楼面开始，每完成3层楼面砼支付一次进度款：该3层建筑面积×160元（主体135元/平米，机械10元/平米，外架15元/平米）主体封顶支付框架总建筑面积×160元工程余款

（2）砌砖完成一半支付一次（含构造柱）：按总建筑面积×13元/平米；砌砖全部完成支付一次：按总建筑面积×13元/平米。

（3）内墙抹灰完成一半支付一次：按总建筑面积×12元/平米；内墙抹灰全部完成支付一次：按总建筑面积×12元/平米。

（4）外墙完成一半支付一次：按总建筑面积×15元/平米；外墙全部完成支付一次：按总建筑面积×15元/平米。

（5）楼地面全部完成支付一次：按总建筑面积×5元/平米。（6）外架全部拆除支付一次：按总建筑面积×20元/平米

（7）机械全部拆除支付一次：按总建筑面积×15元/平米（其中含临建5元/平米）。

（8）竣工验收通过后45天内支付一次：按总建筑面积×20元/平米。（9）保修期满后30天内支付最后一次：按总建筑面积×5元/平米。（保修期按国家相关规定）

七、质量标准

工程质量标准合格。工程符合图纸要求，符合国家相关规范要求。本竣工工程须经发包方会同质量监督站、设计院、监理和其他有关单位检验评定标准。

八、工期

1、开工日期

****年**月**日。

2、竣工日期

****年**月**日。（其中主体封顶日期为

****年**月**日）

3、合同工期总历天数

天。总天数包含法定节假日。（如气侯因素影响经双方签字可顺延），以甲方交基坑给乙方的第二日为开工日期。具体阶段性工期如下：（1）

天完成地下室顶板混凝土浇捣。（2）

天完成5块楼板混凝土浇捣。（3）

****年**月**日完成砌砖。（4）

****年**月**日完成室内抹灰。（5）

****年**月**日完成地面工程。（6）

****年**月**日拆除外架。（7）

****年**月**日通过竣工验收。

4、工期延误，如果出现以下原因，甲方签字确认，工期可以顺延：

（1）、甲方未能及时提图纸和不具备开工条件；

（2）、甲方未能按约定日期支付进度款，以至不能正常工作。

（3）、工程量图纸变更不能正常施工。

（4）、一周内非乙方原因停水、停电累计时间超过4小时和甲方严重缺材料超过4小时以上；

（5）、不可抗拒力（因6级以上大风、大雨、洪灾、地震等自然灾害）；

（6）、在正常8小时工作时间里下雨超过4小时以上签证一天。

（7）工期顺延签证应在3天内签证，过期无效。

九、其他约定

1、甲方支付乙方工程款为现金支付（注：不含税金；挂靠管理费、政策性收费乙方不负责）。

2、政府行为要求暂停施工，双方不承担任何责任。

3、如有图纸需要变更，甲方以书面通知乙方，乙方已完工的需要变更，拆除重新施工，发生的工程量乙方递交甲方签证；所产生的工程费用由甲方承担。费用计算按以下单价：捣砼按30元/m3（以图纸体积计算），模板按30元/m2（以模板接触砼面积计算），钢筋加工绑扎按350元/T（下料实际吨数计），砌砖按95元/m3，室内抹灰按7元/m2，地面水泥砂浆按5元/m2，4、双方应该重守合同、诚实信用、合作愉快、安全顺利完成工程。

十、违约责任

1、甲方未按合同约定付款，每逾期一日，向乙方支付应付款的千份之三的违约金。

2、乙方未能按合同约定完成工程竣工验收并交付甲方，每逾期一日，向甲方支付合同价款的千份之三的违约金。并承担相应的责任。

3、因甲方原因造成途中乙方不能继续施工退场的，甲方应付清已完成工程量的款项，另按本合同总造价百分之三的违约金支付给乙方。

4、乙方质量、进度、安全、文明施工、成本控制等方面不符合相关要求并经甲方多次提出整改而拒不实行者，属乙方违约。

5、乙方将工程转包，属乙方违约。

6、乙方应在开工后10天内按第八点中的具体阶段性工期编制施工进度计划，并报甲方审核确认。乙方连续2个月未能按进度计划完成，则视为乙方违约。

出现以上第4、5、6点违约现象的，甲方有权要求施工单位无条件先行离场，离场后再作结算，并以应结算部份工程量的80%进行结算，余下的20%作为甲方的补偿金。另外当甲方发出退场令后，乙方必须在3个日历天内离场，否则每天按乙方工程款总价的1%作出罚款。因延期而造成甲方的经济损失，甲方将再保留其索偿权，追讨乙方所造成的一切经济损失。

7、乙方未能按第八点中的（1）—（7）项具体阶段性工期完成，每一项扣乙方2万元违约金，若最终工期能按合同约定时间完成，则违约金全部退还给乙方。

7、因乙方原因不能继续履行合同义务和施工，途中退场，乙方应按本合同总造价百分之三的违约金支付给甲方。乙方完成工作量按已完成工程量的60%结算，乙方不得有异议。

8、甲、乙方在履行合同当中发生争议，可以和解或者要求有关管理部门调解。双方和解、调解不成，应该向仲裁委员会申请仲裁或者向藤县人民法院起诉。

9、一方违约后，另一方要求违约方继续履行合同时，违约方承担上述违约责任后仍应继续履行合同。

十一、奖惩

为加强本工程的质量、进度、安全、文明施工、成本控制等方面的管理，更好地履行合同，实行如下奖惩办法：

质量方面

1.出现大于200㎝2面积的蜂窝、麻面、露筋质量缺陷的，每处扣罚200元，500㎝2以上的，每处扣罚300元，大面积的扣罚300-500元每处。

2.出现大于2㎝的梁轴线偏移质量缺陷的，每处扣罚100元，严重的扣罚100-500元每处。因混凝土结构原因造成抹灰厚度超过30㎜的，以超厚面积计算每平方扣罚5元。

3.梁柱胀模大于30㎜的，每处扣罚50元。

4.柱、剪力墙出现吊脚、生级10㎜以上的，每处扣罚100元。5.柱钢筋轴线偏移大于20㎜以上的，每处扣罚50元。

6.楼面整体水平标高高差大于 30㎜的，每超1㎝扣罚200元，2米压尺检测楼面平整度大于10㎜的，每处扣罚50元。楼面标高超过设计20㎜的，每处扣罚100元，楼面有脚印的，每处扣罚200元。

7.对预埋管线不作保护，堵塞、折断、偏位的，每处扣罚50元。8.出现模板下沉、断裂的，每次扣罚500元。

9.按规定间隔时间拉胶管淋水养护混凝土，浇捣混凝土后不作保养的，甲方即派人进行保养，所发生费用由乙方支付并每次扣罚50元。

10.混凝土振捣密实，木板搓平混凝凝土，楼板面必须拉平板振动器，否则违反一次扣罚300-1000元。楼板浇捣完成在初凝前二次抹面，保证板面平整、无裂缝。

11.所有阳台、飘窗板、空调板、空调出水管预埋要上下通线，偏差大于10㎜的，每处扣罚100-200元。

12.每层梁底及飘窗板标高超过10㎜，每处扣罚100-200元。钢筋保护层每层按规定抽检不合格的，每层扣罚500元。

13.柱钢筋轴线偏移大于20㎜以上的，柱子每条竖向主筋扣罚20元。14.漏放钢筋保护层垫块的，每平方处罚200元。15.不绑扎钢筋保护层架的，每平方处罚200元。16.不清理钢筋保护层架的，每个处罚50元。

17.砌体必须灰缝饱满，横平竖直，轴线正确，否则每面墙不符合质量验收要求的，罚款200元。上下窗洞及线条不平直的，每处罚款50元。18.其它质量问题参照以上标准执行。

19.出现以上质量问题时，乙方必须及时修复并赔偿相应的材料费，处罚并不免除其修补的责任。

20.如乙方上述质量问题多次出现的，直接影响到整体工程质量的，甲方有权终止合同，按已完成工程的80%进行结算，乙方不得阻止甲方另行组织施工队伍进场施工。

以上所有扣罚款项均从当月乙方工程款中扣除

十二、本合同一式四份，具有同等法律效力，由甲方、乙方分别保存一份，双方签字盖章后生效。未尽事宜双方协商解决，补充协议和本合同具有同等的法律效力。

十三、本合同工程竣工验收合格，付清工程款自行失效。

发包人（盖章）

承包人（盖章）

法定代表人：

委托代表人：

电话：

****年**月**日

7.农地租赁合同的社会控制篇七

一、农地租赁实践中面临的主要问题

农地租赁的实质是一个合约缔结和履行过程, 实践中除了一般合约中普遍具有的问题之外, 由于我国相关土地制度的特殊安排, 在合同的法律构成要件、合同的履行和权利救济等环节存在一些突出的法律问题。

1.租赁合同法律要件的缺失

(1) 合同主体不适格导致效力的不确定性。

《土地承包法》第三十四条规定“土地承包经营权流转的主体是承包方。”故农地租赁的出租方只能是土地承包经营权的承包方, 不能是作为发包方的集体经济组织。在租赁过程中, 承租方为了降低谈判和签约成本, 往往在地方政府的协助下与村集体经济组织或村行政组织签订土地集体租赁合同。由于现阶段农业生产效益低和农村产权制度不完善, 许多农户没有承包土地或没有取得相应的土地承包经营权证, 造成在涉及集体经济组织未发包地或农户没办理土地承包经营权证的土地租赁时, 往往是村集体经济组织的领导成员在没有经过正当的议事程序的情况下签订了租赁合同。此类合同由于主体存在无权处分行为, 往往导致合同效力的不确定性。北京南安河村2000亩土地流转纠纷便是当地村民以村委会没有经过村民同意便将土地出租给承租方为理由主张合约无效的典型事例。[1]

(2) 合同目的违背法律的强制性规定致使合同无效。

最高人民法院的《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》中要求各级法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为, 依法确认无效。该规定强调了承租方在利用土地过程中如果存在违反相关法律的不当行为将会导致合同无效。其中, 风险最大的便是改变土地用途和损害农民土地承包权益两项, 由于没有可操作性的具体标准进行鉴别, 一旦农地租赁双方发生争议, 出租方便可以强调承租方的不当行为而主张合同无效。

2.当事人不适当履行合同

(1) 出租方不适当履行合同。

农地租赁通常通过集体流转的方式, 出租方众多, 在履行过程中极易与承租方产生利益冲突, 干扰甚至阻碍合同的正常履行。出租方的不适当履行行为主要表现在两个方面。一方面, 部分农户由于长期生产、生活习惯养成了对于原有土地的依赖, 虽然土地出租了, 仍然会部分地利用原有土地, 这样就会给承租方造成一定的经济损失。实践中存在承租方获得土地使用权后, 原承包户依然在土地上种菜、放养家禽、任意采摘果实等, 增加了承租方的管护成本。另一方面, 承租方往往会被要求雇佣当地农户参与农业生产, 由于生产经营的结果与自身的利益缺乏关联性, 部分农户在生产过程中不能严格按照承租方的要求从事生产, 出工不出力。一旦承租方针对性地采取处罚措施, 便聚众闹事, 严重干扰了承租方正常的农业生产。

(2) 承租方不适当履行合同。

承租方不适当履行的行为主要表现两个方面。一方面是不能兑现给出租方的收益承诺。部分承租方取得土地后, 便以种种借口拖延或减少土地租金的支付。聘用外地农民工从事农业生产, 违反解决当地农民就业的承诺, 严重损害了出租方的利益, 使得出租方失去生活的保障。另一方面是擅自改变土地的用途。部分承租方打着发展现代农业的幌子, 拿到土地后实施的项目却全部“非粮化”、“非农化”。如北京郊区部分小产权别墅便是承租方借口发展林木生产取得土地后, 变相以生态大棚项目改变土地的用途。

3.合同权利得不到充分救济

合同能够获得双方当事人的适当履行, 其中一项重要的保障便是违约方需要承担赔偿守约方全部损失的责任。土地租赁的目的是实现农业的规模化经营, 而规模化经营通常具有投资大、收益周期长的特征, 一旦合约不能履行, 可能对当事人造成巨大的经济损失。

承租方的损失主要包括相关的投入、第三方的违约损失和预期收益等。出租方无论是村集体经济组织还是个体农户, 在现阶段国家严格限制土地用途和流转形式的前提下, 其拥有的土地之外的财产不足以承担这些损失。同时, 承租方还将面临赔偿主体众多带来的诉讼和执行风险。

出租方的损失主要包括租金损失和土地复耕费用, 同样面临不能合理赔偿的风险。国家法律明确规定土地流转后不得用于非农用途。土地流转后承租方如果从事粮食种植、生态农业的, 承包合约终止或解除后, 土地复耕投入较少, 出租方的风险不大。如果流转后承租方从事养殖、农业观光、商业开发等对土地使用方式有重大改变的, 承包合约终止、解除后, 土地复耕所需资金大, 甚至超过了承租方的投入和盈利。特别是当经营不善导致亏损严重时, 承租方通常无力承担出租方的损失。

二、农地租赁控制的社会意义

1.严格执行国家的土地政策

对农地租赁的控制除了防止承租方改变土地用途, 维护国家农业产业安全外, 还要防止在土地集体租赁过程中, 部分企业“跑马圈地”, 垄断土地资源问题。土地是不可再生的稀缺资源, 部分承租方企图趁时下土地租金低廉的时机, 实现“跑马圈地”, 并借助政府积极发展现代农业产业的政策, 获取资金支持, 通过打压和竞争的方式, 消除竞争者, 形成相对垄断, 然后实现公司包装上市, 并从二级市场上卖掉公司获利。[2]承租方本身不是为了发展现代农业, 而是一种针对土地使用权的投机行为, 可能导致土地租赁价格的“虚高”, 一旦失败, 便可能导致土地投入不足或撂荒, 严重阻碍现代农业的发展。

2.保障出租农户的长远经济利益

农地租赁中, 一些地方出现了租金“低位固化”现象。通过租赁合同把每亩收益固定在一个较低的水平上, 有的合约长达20年, 租金基本上是参照出租时的种粮效益确定的。由于缺少公开竞价转让环节, 出租方未能与承租方建立起合理的利益分配机制, 出现了“农户得利过小、承租方得利过大”的利益格局。农地租赁后, 未来发展不确定性因素很多, 土地租赁期限较长, 随着国家加大对农业产业的支持力度, 增加种粮补贴等各种财政补贴, 再加上农产品的市场价格的不断上涨, 使得土地的市场价值增加。如果缺乏合理的租金调整等社会控制机制, 无疑会损害农户的长远利益。

部分农业投资人对集约化发展现代农业或生态农业预期过高, 对自然和市场的双重风险估计不足, 加之缺乏现代经营管理经验和农业科学技术, 以致因严重亏损而破产, 给农民的预期收益承诺难以兑现。实践中, 一些承租方貌似财大气粗, 但实际投入农业的资金和给与农民的租金来源, 一是争取国家扶持项目和政策支持, 如农业综合开发项目、退耕还林项目、现代农业项目、农业产业化项目、土地流转补贴等;二是银行、信用社贷款;三是社会融资 (甚至非法集资) ;四是少量自有资金。[3]一旦经营困难, 便会出现拖延支付流转费用, 或减少土地投入, 进行掠夺性开发等“机会主义”行为, 导致出租方的经济损失。只有建立严格的承租方资格审查机制, 选择出合格承租人, 才能保障农户的长远利益。

3.降低农村发展阶段性权利冲突的影响

在我国的农业法律体系中, 涉及农村土地承包经营权流转的相关法律规范多是对长期以来在流转实践中所惯行的行为方式的法律确认, 这些行为方式很大程度上是特定时期执政党及国家农村或农地政策认许或鼓励下的实践产物, 因此, 不可避免的带有“摸着石头过河”的制度探索痕迹, 这就决定了各时期农村土地承包经营权流转法律制度呈现出政策性和阶段性的特征。[4]为了推动社会经济持续发展, 打破城乡二元结构, 各地政府通过出台各种政策, 甚至出现超越法律规范的措施强力推进土地流转, 意图通过减少“农民”的方式实现城乡的统筹发展。当“失地”农户在城市无法获得足够的生存空间时, 这种保障和发展的阶段性冲突将会导致出租方具有物权性质的土地承包经营权和承租方依据租赁合同享有的债权之间的法律权利冲突。面对农户的生存诉求, 无论是法律还是政策都难以支持承租方“继续履行”租赁合约的主张, 当然承租方也不可能获得足够的经济补偿。在此情形下, 应当建立长期租赁合约的风险分担机制, 加大农户的社会保障, 降低这种农村发展阶段性权利冲突对社会的影响。

三、农地租赁合同社会控制制度的构建

住房的租赁管制主要采取两种方式, 一种是租金限制的方式 (rent ceiling) , 即所谓的“第一代租赁控制”;另一种是租赁过程的控制, 这一模式下仍旧对租金进行控制, 但允许出租人在租赁期间适当地提高租金, 涨幅通常与通货膨胀同步, 同时加强了租赁合约的控制, 限制出租人解除租赁合约的权利, 形成了“第二代租赁管制”。[5]租赁管制被许多经济学家认为是缺乏效率的一种经济安排, [6]但作为一种社会调节的手段, 如果进行合理的制度设计, 仍然能够有效的维护市场弱势方的利益, 从而实现其社会目的。借鉴住房租赁控制机制的经验, 可以在租赁合同签订、履行、租金控制和风险分担等方面建立农地租赁合同的社会控制制度。

1.建立租赁合同的审查监管机制

租赁前, 要注意审查承租方的资格条件、农业经营能力水平、投资的资金来源、承担债务的能力等, 防止有的承租方为争取国家的财政资金的投入而实施“假流转”, 导致出租方农户利益受损。

签订集体租赁合同时, 应当严格按照法律规定, 合同主体是原承包户, 杜绝“代签”和“诱签”。一方面, 要明确收益分配机制。已承包农田的流转收益归原承包户所有, 未承包农田的收益分配应当体现公正和公平的原则, 防止利用集体协商的形式损害个别农户的合法权益。另一方面, 对土地租金的约定和合约期满后的土地复耕问题规定应当明确具体, 要求承租方对于土地的恢复提供适当的担保。对于国家政策及市场变化所导致的利益和风险的归属与承担, 应在合约中予以明确约定。合同中对于从事农业生产的农户的就业问题应当妥善安排, 政府应当审查相关内容的真实性和可行性。

建立农地租赁合同的审查备案程序, 严格地方政府的职责, 规定地方政府在农地租赁中具有管理和指导的职责, 如备案、登记、鉴证、指导合同签订及纠纷调解等, 同时明确相关部门和人员的法律责任, 加大对租赁合同的监管力度。

2.建立租后行为的监督机制

流转后要加强对承租方土地使用的动态监管, 完善土地用途和土地投入的监督机制。政府应加大农业生产的扶持力度, 确保承租方能够按照法律和政策的要求合理利用土地和农地的保值增值。鼓励农业承租方与农户通过建立专业合作社的形式, 带动地方经济的发展。

加强出租农户的社会保障建设和就业扶持。现行的城乡二元结构和农村经济发展水平之下, 农村土地承包经营权对农户而言是基本生存的保障。如果国家不能构建农村社会保障体系, 农户在出租土地后不能获得基本生存保障, 将不可避免的造成这种土地蕴含的保障性和发展性的冲突。为了防范出租农户回乡与承租方争夺土地使用权, 政府应当围绕农民外出务工就业、农村服务业、农产品加工业、地方特色产业等, 加强培训和就业创业服务, 使得返乡农民工能够在当地实现就业, 防止农地租赁纠纷的产生。

3.建立租金审查和调整机制

租金的管制一直是租赁管制的重要措施, 我国现行法律法规在土地租赁方面没有形成一套完整的租金调整机制。租金缴纳方式及数量的安排事实上是双方对未来风险的安排。当前的农地租赁过程中通常采取的是固定租金模式, 往往是以一定数量的农产品价格作为租金的计算标准。这一模式下, 承租人承担土地产出的风险, 出租人则承担土地市场价值的风险。[7]不同于传统的地租和佃农之间的土地租赁关系, 现阶段出租土地的农户在市场经验、管理和监督方面的能力严重缺乏, 再加上部分利益集团的诱导、胁迫, 致使许多情况下租金的安排对于出租农户长远利益不利。

为了减少将来由于不合理租金安排产生的冲突, 政府应当建立租金的审查监督机制。具体应当建立最低租金制度, 用以保护农户的当前利益;高额租金的预警制度, 防止承租人将土地转为非农用途;租金的调整机制, 用于保护出租人的长远利益。根据土地市场价值的增加来调整租金, 防止承租人通过合约获得土地自然增值产生的全部价值。租金控制和调整机制应当依据政府定期对土地市场价值的测算而制定, 可以借鉴国外公用土地租赁制度中地租价格和价值的计算方法, 为将来租金纠纷的解决提供法律依据。[8]

4.建立第三方的风险分担机制

在明确租赁双方权利义务的基础上可以引入第三方机构来分担相关风险。针对现代规模化农业生产的高投入而产生的高风险特性, 可以通过建立政策性的农业保险公司分担市场风险。通过政府补贴方式, 推动农业保险的发展, 并逐步扩大保险的范围, 提高保障水平。针对农地租赁蕴含的当事人行为风险, 可以借鉴成都等地的经验, 建立农村产权流转担保公司, 通过事先收取一定的费用, 对双方的租赁行为进行担保, 从而降低租赁双方的经济风险。

四、结束语

农地是一项特殊的商品, 其特殊性为对农户租赁行为进行社会控制提供了合理性和可行性。首先, 农地的保护关系到社会的生存和发展, 是其他一切活动的基础;其次, 农地是农户的重要社会保障, 是农村稳定的基础;第三, 农地是永久存续的社会资产, 对其进行控制具有可行性。

农地租赁合同社会控制的具体制度, 不同于部分国家在住房租赁控制中的严格租金管制模式, 应当采取不直接限制租金数额, 主要着眼于限制和监督双方的履约行为, 同时为出租人提供市场化的租金参照标准。这些制度在实践中已经进行了很好的尝试, 只是没有形成一套严格的制度体系。在加大农业生产投入的同时, 政府应当增加农地租赁的监管投入, 加快相关制度的建设和执行。

参考文献

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(3) 关锐捷.农村土地承包经营权普遍管理缺位亟待改善[J].农村经营管理, 2009, (03) .

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(7) 张五常著, 易宪容译.佃农理论:应用于亚洲的农业和台湾的土地改革[M].北京:商务印书馆, 2000.

8.该光船租赁合同能否解除？篇八

原告：吴强、孙兵、蔡民(化名)

被告：宜昌HX航运有限公司

2004年6月，吴强、孙兵、蔡民三原告与航运公司股东刘某、李某、郑某签订一份租船合同，约定将建造中的“宜昌HX6号”轮租赁给三原告，期限一年，年租金为人民币138万元。

“宜昌HX6号”轮于2004年12月7日改建完毕。航运公司却未按租船合同的约定将船舶交付三原告。

三原告向武汉海事法院提起诉讼，要求航运公司履行租船合同。武汉海事法院判决三原告与航运公司三股东签订的船舶租赁合同无效，航运公司返还三原告人民币138万元。

判决后，双方当事人均不服提起上诉。

2005年8月9日，湖北省高级人民法院作出二审判决，撤销武汉海事法院的民事判决，判令航运公司于判决生效之日起15日内将“宜昌HX 6号”轮交给三原告，以履行双方所签订的租赁合同，租赁期限为一年，自实际交船之日起计算。

判决生效后，经武汉海事法院强制执行，三原告于2005年12月11日将“宜昌HX6号”轮拖回连云港市灌南县长茂码头。

因三原告不能出具“宜昌HX6号”轮的有关船舶证书，连云港海事局于2006年3月18日出具海事行政处罚证据登记保存清单，对“宜昌HX6号”轮的主机油泵进行保存，三原告将“宜昌HX6号”轮拖回连云港后未能实际投入运营。

三原告认为其与被告签订的租船合同已无实际履行的可能，于2007年2月9日，向上海海事法院提起诉讼，要求解除合同，并判令被告返还租金人民币138万元。

被告航运公司辩称：三原告在该案的执行过程中，没有主张交付船舶证书，是三原告自己的过错。同时湖北省高级人民法院的判决已经执行完毕，涉案船舶交付三原告已经超过一年，故原、被告之间的光船租赁合同履行期间已经届满，三原告无权解除合同。

裁判

上海海事法院经审理认为，本案系光船租赁合同违约赔偿纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否实际交付了船舶?三原告是否有权解除合同?三原告与航运公司之间的光船租赁合同经生效法律文书确定了新的履行期限，履行期限一年，自实际交船之日起计算。租船合同履行期间至少应当自航运公司交付船舶及船舶证书之日起计算，因此涉案租船合同并未实际履行。由于出租人未按时交付船舶证书，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。为此，判决解除原、被告之间的租船合同并判令被告返还三原告租船费人民币138万元。

评析

一、船舶实际交付的判定标准

本案中，三原告与航运公司之间的光船租赁合同经过法院生效裁判文书确定，合同的履行期限自实际交船之日起计算，为期一年。那么如何判定船舶已经实际交付给承租人了呢?《海商法》第144条将光船租赁合同定义为：“船舶出租人向承租人提供不配备船员的船舶，在约定的期间内由承租人占有、使用和营运，并向出租人支付租金的合同。”从定义上看，出租人首先有义务要向承租人提供不配备船员的船舶。其次，对于承租人来说，签定光船租赁合同的目的是在一定的期间内占有、使用和营运合同项下的船舶。因此，“向承租人提供船舶”，也就是“实际交付船舶”的含义，应当被理解为提供适航的船舶，并保障承租人能够合理使用和营运该船舶。在本案中，因三原告不能出具有关船舶证书，导致船舶的主机油泵被连云港海事局依法保存，涉案船舶实际上未能实际运营。在这种情况下，不能认定船舶已经实际交付给三原告。

根据《海商法》第146条第1款的规定，出租人应当在合同约定的港口或者地点，按照合同约定的时间，向承租人交付船舶以及船舶证书。交船时，出租人应当做到谨慎处理，使船舶适航。交付的船舶应当适于合同约定的用途。《海商法》确定了出租人的义务不仅包括交付船舶，还要交付船舶证书，同时确保交付的船舶适航且适于合同约定的用途，这是保障光船租赁合同能够实际履行的必然条件。只有出租人完成了上述所有的交付义务，“租赁”才算真正开始。所以，合同双方约定以“实际交付船舶”作为租赁期间的起算点，应当被理解为出租人完成了上述所有的交付义务，承租人自此可以开始对船舶进行使用和营运。

二、光船租赁合同的法定解除

合同的法定解除，是指当事人依据法律的直接规定，依法行使解除权而解除合同。《合同法》第94条规定了4种一般法定解除事由，分别为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述法定解除理由可以适用于所有类型的合同。

对于光船租赁合同，我国《海商法》规定了具有针对性的法定解除事由。

1、承租人的法定解除事由

根据《海商法》第146条第2款的规定，出租人违反前款规定，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。也就是说，如果出租人无法在指定时间、指定地点完成船舶的实际交付，那么承租人当然取得合同的法定解除权。光船租赁合同下，承租人的法定解除事由包括：(1)出租人迟延交付船舶或船舶证书；(2)出租人未能在指定地点交付船舶或船舶证书；(3)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适航；(4)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适于合同约定的用途。

不难看出，法律对于出租人实际交付船舶的义务规定得比较严格，而《合同法》第94条有关获得法定解除权的规定限制性更大一些。在不考虑合同目的是否受到实质影响的情况下，只要光船租赁合同中没有相反的约定，出现上述四个条件中的任何一种情况，法律并没有赋予出租人任何弥补的机会，承租人即刻获得法定解除权。本案中，三原告就是基于出租人迟延交付船舶证书而获得光船租赁合同的法定解除权。

2、出租人的法定解除事由

(1)因承租人未按照约定支付租金超过7日的

《海商法》第152条第1款规定承租人应当按照合同约定支付租金。承租人未按照合同约定的时间支付租金连续超过7日的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。

这条规定就是针对承租人迟延交付租金达到一定天数的情况而使出租人获得合同的法定解除权。支付租金是承租人的基本义务之一，迟延履行支付租金的义务并不立刻产生法定解除权，我国《海商法》给予了7天的宽限期，这种规定可以防止在承租人因疏忽导致租金短暂的未及时支付的情况下，出租人恶意地行使解除权。

(2)因违反船舶航行区域内安全港口的约定而解除合同《海商法》第134条规定承租人应当保证船舶在约定的航区内的安全港口或者地点之间从事约定的海上运输。承租人违反前款规定的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。

9.房屋租赁合同(两方合同) 篇九

出租方：_______________________________ 承租方：_______________________________

房屋租赁合同

出租方：

承租方：

根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

第一条出租方所出租房屋位置---------市----------区--------路-------号-----号楼-----单元-----户，-------室------厅------卫，面积------------平方米。

第二条租赁期限——赁期共＿＿年零＿＿月，出租方从＿＿年＿＿月＿＿日起将出租房屋交付承租方使用，至＿＿年＿＿月＿＿日收回。

承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：

１．承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；

２．承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

３．承租人拖欠租金累计达＿＿个月的。

租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。

如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。

合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。

第三条租金和租金的交纳期限

租金的标准和交纳期限，按国家最新政策的规定执行（如国家没有统一规定的，此条由出租

方和承租方协商确定，但不得任意抬高）。

第四条租赁期间房屋修缮

修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔＿＿月（或年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。

出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。

第五条出租方与承租方的变更

１．如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。

２．出租人出卖房屋，须在３个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。３．承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。

第六条违约责任

１．出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿＿＿元。２．出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金＿＿元。

３．出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金＿＿元；如因此造成承租方人员人身受到伤害或财物受毁的，负责赔偿损失。

４．承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金＿＿元。

５．承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金＿＿元；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。

第七条免责条件

房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。

第八条争议的解决方式

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向人民法院起诉。

第九条其他约定事项

第十条本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。

本合同正本一式２份，出租方、承租方各执１份；合同副本＿＿份，送＿＿单位备案。出租方（盖章）承租方（盖章）：

地址：

签约地点：

有效期限至年月日

10.商店店面租赁合同纠纷案件探析篇十

关键词：店面租赁合同纠纷

1商店店面租赁合同纠纷案件的类型

①非产权人签订店面租赁合同的案件：②家族共同财产尚未析分共有权人之一直接签订店面租赁合同的案件：③产权人“一屋两租”的案件；④租金过高、显失公平的店面租赁合同案件：⑤支付定金要求返还的店面租赁案件。

2商店店面租赁合同纠纷案件审理难点

2.1诉讼主体问题。原告诉状上所列的原、被告只是租赁合同上签字的出租人和承租人。但是，法官犀利的目光要直指诉争店面的所有权人。如果是非产权人签订合同案件则追加产权人为第三人，进而审查产权人对店面租赁合同的态度。但是，如果没有明确的房屋所有权证，对店面产权人的认定就成了一个难点。有一个案件，诉争店面是祖遗业产，并没有办理产权证，继承人内部可能析产完毕，有析产协议，因此案外第三人依据析产协议主张其是店面产权人。对此，审判实践中有两种意见：一种认为根据对证据的初步审查，可直接认定该案外第三人是店面产权人，应该让其参加诉讼：另一种意见认为该案外第三人仅是共有权人之一，如果其同意签订租赁合同，则还要追加其他共有权人，如果其不同意签订租赁合同，则不必追加其他共有权人，因为共有权人之一不同意出租，租赁合同则无效。笔者认为，在这类店面租赁合同案件中，法院只是为了审查合同效力而追加当事人，对于内部的析产协议不宣在租赁合同案件中直接认定其效力，不宜主动将继承析产关系混合到租赁合同案件中审理，将案件处理结果影响的当事人范围扩大。

对于转租案件，即通常所说的“炒租”案件，就不仅仅是查明产权人的问题，还要查明有权转租者的问题。当最后一个承租者与转租者发生租赁纠纷，法院也要追本溯源，查清产权人，追问产权人对第一个转租者转租合同的态度。产权人如不同意转租，则不必再追加层层转租者，穷尽所有转租者：产权人如同意转租，则要再追问第二个转租者，以此类推，一直追问到最后一个转租者。这些工作应通过调查、作笔录完成。一旦产权人不同意或有一手转租者不同意，则可以立即认定租赁合同的效力，应该行使释明权的及时行使释明权，才能减少开庭次数，尽量缩短此类案件审理的时间，提高审判效率。

2.2租赁合同效力问题：

2.2.1合同无效问题。店面租赁合同案件中，租赁合同关系是最主要的法律关系，租赁合同的效力是案件审理的关键。经过审判实践，普遍达成这样的共识：未经产权人同意签订合同或未经全体共有权人同意签订的合同效力待定，未经产权人同意签订合同的是无处分权人处分他人财产的合同，根据《合同法》第51条的规定，如果产权人不予追认同意签订则合同无效。店面是按份共有的，根据《物权法》第97条的规定，签订店面租赁合同应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，否则店面租赁合同无效；店面是共同共有的，如果有一个共有人不同意，那么根据《物权法》第97条和《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第89条的规定，该店面租赁合同也为无效。而对于转租合同的效力问题理论界颇有一番争议。有人认为《合同法》第224条并没有规定未经出租人同意转租的转租合同就必然无效，只要出租人不解除原租赁合同，转租合同就是有效的。笔者认为，对于转租合同，各国主要采用限制主义、自由主义和区分主义三种立法模式。从《合同法》第224条规定来看，我国关于转租合同的规定是承租人要经出租人同意才可以将租赁物转租给第三人，这一规定表明我国采用的是限制主义的立法例。没有征得出租人的同意转租也是无处分权人处分他人财产的表现，同样是效力待定的合同，只要出租人不予追认同意，合同即为无效。

2.2.2“一屋两租”案件的合同效力问题。“一屋两租”案件涉及两个租赁合同。出租方明确表示不履行其中一个合同，拒绝履行另一个合同。这时出租方往往主张其不愿履行的合同是无效的。其实，这两个合同只要依法成立，都是有效的，不因出租方的选择履行而无效。因为，根据合同建立的是债权，债权不是对世权，是一种相对权，不具备对抗性。

2.3合同无效后的处理和违约责任的承担

2.3.1转让费问题。店面租赁不同于普通房屋租赁的一大特點就是店面租赁合同中往往涉及到转让费，出租方一般都向承租方收取一笔不菲的转让费。有的当事人甚至要求对转让费进行评估。转让费的存在成为一种普遍现象，存在即有其合理性吗?转让费的性质在实践中有不同的认定：第一种意见认为，转让费是一种经营管理权的转让费用，因为店面是作为经营之用，承租方承租了店面，也是出租方对经营管理权的让渡。第二种意见认为，转让费是一种装修等费用的补贴。这种转让费发生在层层转租案件中。出租方即转租方装修了店面，但在转租后，装修费用无法收回，体现为转让费。第三种意见认为，转让费是一种除租金外的额外费用，是不应收取的。笔者认为，第一种意见混淆了经营管理权和租赁权的概念。经营管理权指向具体的经营实体。而租赁权指向租赁物。经营管理权是对经营实体的经营管理，其内容复杂，包括人事任免、资金分配等内容，而租赁权的内容仅是对租赁物的占有、使用和收益。两者不可混为一谈。有人认为第三种意见是“一刀切”，不分析具体情况。其实，根据国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十六条的规定，出租人除收取租金外，不得收取押金或其他额外费用。转让费往往是“炒租者”收取高额租金的借口，巨额的转让费也是出租者逃避税收的手段。为了维护交易的稳定，应当遏制”炒租“现象，当事人若主张返还转让费，应依照《城市私有房屋管理条例》的规定，一律判决返还。这样法院的判决才能对当事人的店面租赁行为发挥应有的指导作用。第二种意见将装修补贴等费用归入转让费，笔者认为装修补贴费应另外明列，否则在提起诉讼时不应得到保护。

2.3.2因合同无效或被撤销而赔偿的损失问题。因合同无效或被撤销外应赔偿的损失是包括直接损失和间接损失，抑或是只有直接损失?《合同法》第58条的表述是“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”那么这是否意味着因合同无效或被撤销后赔偿的损失只是直接损失，只能适用《合同法》第58条进行救济?笔者认为，对于因产权人、共有权人或转租人不同意签订合同而无效的情形，损失赔偿可以应适用《合同法》第42条，即归入缔约过失责任应赔偿的损失。出租方隐瞒了产权人不同意签订合同以及无权处分租赁店面的事实，属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”这种违背诚实信用原则的行为，出租人对店面租赁合同的无效应承担缔约过失责任。依据缔约过失责任所主张的损失主要是信赖利益的损失。“信赖利益是

指缔约人合理信赖合同有效有成立而支出财产成本或机会成本，且该成本因合同有效成立而得以回复之利益。”信赖利益损害应包括积极损害和消极损害，即所受损害和所失利益。缔约人放弃其他订约机会正是由于其经磋商、谈判并信赖对方会与其签订合同。对于善意信赖人来说，机会损失确实存在，未获赔偿有失公平。机会损失应结合“第四人”就相同标的与“第三人”订立合同而由此获得的净利润、善意缔约人的履行能力以及同行业的交易行情等因素综合认定。

2.3.3店面租赁合同违约责任中的继续履行问题。在“一屋两租”案件中，起诉的承租方往往主张合同有效且要求继续履行合同，但出租方往往要求解除合同，不再继续履行合同，那么，承租方的要求能否得到支持?店面租赁合同案件中出租方要履行的是将租赁店面交付给承租方承租使用的义务，这是一种非金钱债务。在出租方已经将诉争店面交付给另一份有效合同的承租方的情况下，提起诉讼的承租方所依据的合同已没有了履行的可能，即事实上不能履行，因为，出租人按租赁合同交付租赁物，承租人占有租赁物，其占有是合法占有，应当受到保护。先占有租赁物的承租人，即取得对租赁物的权利，而这种权利具有物权化的特征，有对抗力和排他性。而未占有租赁物的承租人，其享有的是来源于合同约定的请求交付租赁物的权利，是债权，根据物权优先于债权的原则，其不能对抗另一承租人所享有的具有物权特征的权利。所以起诉的承租方要求继续履行合同不能得到支持。

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