冷库项目可行性报告

冷库项目可行性报告（精选8篇）

1.冷库项目可行性报告 篇一

1万吨冷库项目建设可行性分析

一、投资初算

1、用地。总占地1.5万平方米，土地出让金60元/平方米（征地成本价），共计90万元。

2、土建工程。①冷库。建筑面积6000平方米，土建每平方米1800元，共需1080万元。②机房、速冻隧道。建筑面积2000平方米，土建每平方米1500元，共需300万元。③加工车间。1000平方米，每平方米800元，计80万元。④办公室。500平方米，每平方米1000元，计50万元。⑤设备。螺杆式冷冻设备三套、速冻隧道1条，40吨锅炉1台等，共计1200万元。⑥罩棚平台、硬化、绿化。共计70万元。

3、建安、环评、消防等税费。共计110万元。

以上合计：2980万元。

二、生产规模

1、冷储能力。主要冷冻黏玉米1万吨，还可储存油豆角、紫花茄子、毛豆、黄瓜种及畜禽产品等，同时对外冷冻水产品、冻梨、冻柿子等冻货。

2、原料基地建设。绥棱处于中国唯一黄金玉米带中部，在全乡大面积推广种植黏玉米，同时还可辐射周边其他乡镇。1万吨冷库可种植黏玉米1.5万亩，收购黏玉米4000万棒。

三、市场前景

销售遍布国内各大中城市，产品供不应求，暂可不考虑国外市场。

四、效益分析

1、经济效益。年加工黏玉米4000万棒，每棒0.8元，产值约为3200万元，企业可获纯利润约900万元，上缴税金约100万元。（3年即可收回全部投资）

2、社会效益。①农民每种1垧地可产黏玉米4万棒，每棒收购价0.4元，加上秸秆销售，产值为1.65万元，相比大豆每垧地平均增加收入5000元。②企业季节性雇工100人。③变压器容积800千瓦时，9个月（3个月为零下20度以下，可绿色无费冷冻）用电资金200万元，也可为县里上缴一块税金。同时，由于种植玉米调茬，下一年种植大豆还可增加一块产量。

五、经营方式

1、订单经营。冷冻企业可以与农户签订合同，实行保护价，统一使用玉米种子（如：京科糯2000号，垦粘1号、2号），为每户农户每垧预借经营费用1000元，种子50斤，待玉米收购时统一结账。

2、生产周期。5月份分区域放种，8月15日前后开始收购，9个月的生产时间。

六、优惠政策

1、前三年企业所上缴的税金地方分成部分50﹪先征后返企业。

2、土建工程免收县级权限内行政事业收费。

七、项目选址

企业可建在绥棱工业示范基地，三条公路，一条铁路过境，附近有铁路专用线1条，区内各项配套齐全，可入驻冷链企业10户。也可设在靠山乡、双岔河镇、阁山乡、后头乡。

*以上情况仅供参考，土地出让金以土地部门确认为准，基本建设投资以实际发生为准*

2.冷库项目可行性报告 篇二

1.1 研究数据中心合同能源管理可研编制要点的必要性

目前, 数据中心合同能源管理可行性研究报告尚无公开发布的编制要点等资料, 随着数据中心行业快速发展, 其耗电量越来越引起人们重视, 笔者认为有必要讨论数据中心合同能源管理项目可研编制要点这个问题。

1.2 数据中心行业快速发展背景

据咨询公司统计, 2014 年中国IDC市场增长迅速, 市场规模达到372.2 亿元人民币, 同比增速达到41.8%。在过去6年, 中国IDC市场复合增长率达到38.6%[1]。

从发展阶段上看, 2009 ~ 2011 年间IDC市场处于高速增长期, 增速维持在40% 以上。2012 ~ 2013 年, 受宏观经济下滑影响, 整体市场增速下降到25% 以下。在此期间政府加强政策引导, 逐步开放了IDC牌照申请。到2014 年, 政策导向已初步见效, IDC市场增长率再次上升。如图1 所示。

1.3 数据中心高耗能背景

在数据中心快速发展的同时也应该看到, 数据中心是高耗电行业。我国早先建设的数据中心绿化水平低, 能耗程度较高, 大量数据中心没有对能源利用效率进行有效监控。数据中心的高能耗增加了企业成本, 也造成了全社会能源的浪费。

有数据显示, 2009 年我国数据中心总耗电量约为364亿k W·h, 约占当年全国电力消耗总量的1%。照此能效水平及服务器发展增速, 2015 年我国数据中心总能耗将达到1000 亿k W·h左右, 相当于三峡电站一年的发电量, 2020 年将超过2500 亿k W·h, 或将超过当前全球数据中心的能耗总量。

国家层面已经关注到数据中心高能耗问题的严重性。为了降低数据中心能耗, 工业和信息化部、发展改革委、国土资源部、电监会、能源局五部委在2013 年已经联合发文《关于数据中心建设布局的指导意见》, 以控制新建数据中心的PUE。文件中明确指出, 新建大型数据中心PUE应控制在1.5以下[2]。对于已经建成正在运行的数据中心, 要尽量实施节能改造, 降低其PUE (Power Usage Effectiveness) 。目前, 正在运行的部分数据中心由于投入运营时间较长, 假如数据中心PUE由2.0 降低至1.8, 2015 年全国数据中心将节电100亿k W·h, 其节电量及节电前途不容小觑。

2 合同能源管理项目概述

2.1 行业分析

合同能源管理节能业务涉及钢铁、水泥、电力、通信等领域, 其中钢铁、水泥、电力是工业能耗大户, 大多有自己的节能服务子公司, 资金来源以自有资金为主, 进入其合同能源管理项目具有一定的行业壁垒。

2.2 业务模式分析

合同能源管理项目业务模式主要分为节能效益分享型、节能量保证型和能源费用托管型三种模式。

1) 节能效益分享型

由合同能源管理公司提供项目资金和全程服务, 合同期内, 双方按照合同约定的分成比例分享节能效益;合同期满后, 节能效益以及项目的所有权归客户所有。

2) 节能量保证型

由合同能源管理公司或客户提供项目资金, 合同能源管理公司提供全程服务, 并保证节能效果;按照合同规定, 客户向合同能源管理公司支付服务费用;若在合同期内, 项目没有达到约定的节能效益, 合同能源管理公司按合同约定向客户补偿未达到的节能效益。

3) 能源费用托管型

客户委托合同能源管理公司进行能源系统的运行管理和节能改造, 并按照合同约定支付能源拖管费用;合同能源管理公司通过提高能源效率降低能源费用, 并按照合同约定拥有全部或部分节能的能源费用;合同能源管理公司的经济效益来自能源费用的节约, 客户的经济效益来自能源费用 (承包额) 的减少。

节能效益分享型是通过节能改造, 对节省下来的能源费用, 甲乙双方进行分成, 能够被双方接受, 故为广泛采用的一种模式。本文重点讨论节能效益分享型。

3 数据中心合同能源管理项目特点

合同能源管理项目可行性研究报告并无统一的格式。目前, 多数人认为博思远略咨询公司编制的用于发改委立项及银行贷款的“合同能源管理推广项目可行性研究报告方案” (下文简称方案) 考虑较全面。但由于传统合同能源管理项目主要集中在钢铁、水泥、电力等行业, 故方案对涉及的传统燃料等能源描述篇幅较多。例如, 方案中有“合同能源管理推广项目原材料及燃料动力供应”“合同能源管理推广项目技术工艺方案”等章节, 专门描述燃料动力、制作工艺等部门。考虑到数据中心主要消耗能源为电力, 故数据中心合同能源管理项目可行性研究报告主要应讨论节电措施, 而不能按照“合同能源管理推广项目可行性研究报告方案”固定格式来编制。

数据中心内部存放着大量服务器存储器等耗电设备, 再加上电源设备和空调设备的耗电, 故数据中心是高耗电行业。以目前正在运行的3000 个机架 (假设单机架平均功耗为3k W) 的数据中心作为典型案例, 如果其运行在7 年以上, 由于机房内部设备老化等原因, 我们有理由预测其年平均PUE现状约为1.9, 则此数据中心一年耗电量约为15000k W·h, 折合电费约1.45 亿元 (电费按0.97 元/k W·h考虑) 。此数据经过合理的节能技术改造后, 直接投资约2500 万元, 可将其年平均PUE降低至约1.6, 则年节电量约2400k W·h, 折合电费约2300 万元。假如节能公司和业主按照7:3 比例分享节能收益7 年 (注:节能公司收益分成比例在后期可能降低, 具体以双方合同约定为准) , 节能公司年节电收益约1600 万元, 考虑到融资成本、人工成本、运营成本等因素, 项目投资回收期约3 年, 财务内部收益率约40%。由此案例可见, 数据中心合同能源管理项目财务收益率高于水泥电力等行业, 但由于其涉及数据中心和空调等较多设备, 专业技术性强, 需要具有较强技术实力的公司来实施完成。

笔者认为, 数据中心合同能源管理项目应重点描述节电改造技术方案、节电技术方案实施细节方法、节电效果预测等与项目实施息息相关的内容。

4 数据中心合同能源管理项目可研技术注意要点

4.1 现状描述

由于对正在运行的数据中心实施节能改造不仅涉及空调、电源、智能化、群控、能耗平台等众多专业技术, 更为重要的是对正在运行的设备进行节能改造涉及安全问题, 是一个专业综合性非常强的项目。故可研中需先对将要进行节能改造的数据中心现状进行详实描述, 例如项目现状、存在问题、改造范围、项目方案总体描述等。

4.2 节电量预测

数据中心合同能源项目最终目的是节电, 最终节电量是衡量合同能源管理项目成败的一个关键因素。

故针对数据中心合同能源管理项目而言, 应根据项目机房内PUE现状、耗电量现状以及存在的各项问题, 从技术角度考虑采用各项节能技术后对机房节电量做出预测。

如机房空调能耗预测可采用空调能效法、空调使用系数法进行预测。

1) 空调能效法:根据设备功耗、围护结构耗热量、其他耗热量等计算出机房所需空调制冷量, 将所需冷量除以全年平均空调能效估算值或经验值, 得出空调耗能。

2) 空调使用系数法:先根据空调制冷量估算值确定机房需要开启的空调数量和满载功耗, 并考虑负荷波动情况和空调设备冗余度确定空调的平均使用系数, 用空调总功耗乘以使用系数, 得出空调能耗。

空调能效法一般适用于空调类型相对单一, 空调能效易于确定的场合;空调使用系数法可用于空调能效较难估算的场合。本项目设计风冷、水冷类机房空调, 并涉及不同使用年限、不同品牌的设备, 难以取定平均空调能效值。

4.3 群控系统

数据中心节能方案涉及空调设备替换、室内气流组织改造、雾化喷淋、群控系统和能耗监测系统等众多技术。其中群控系统控制空调末端系统、空调水冷机组、雾化喷淋系统的启动关机和运行, 同时监控整个系统的数据, 是整个项目的“大脑”, 起着至关重要作用, 故在此对群控系统作简要介绍。

整个群控系统的逻辑框架如图2 所示, 整个群控系统可分为控制层、传输层和管理层。其中控制层是核心, 比如空调末端群控起到控制数据中心机房各分区空调的开启/ 关断控制功能作用。出于机房运行安全的考虑, 该部分需以机房的分区为单位进行独立空调开启与关停控制, 并能手动通过该控制单元指定长期备份机组。同时, 管理平台不直接控制各分区空调的开启与关断, 主要是监视机房空调的运行情况。

群控系统还提供与INTERNET网络接口、短信接口和邮件接口, 将整个数据中心能耗运行情况实时对外发送。

5 数据中心合同能源管理项目可研财务评价注意要点

5.1 财务评价计算期取定

一般情况下, 合同能源管理项目的节能收益分享具有一定期限, 在此期限内双方分享节能收益, 超过此期限后不再分享节能收益。关于实施方投资更换的设备在实施期满后的处理可由双方具体约定, 但考虑到设备拆除的复杂性和设备的使用寿命, 一般在分享节能期满后设备归业主所有。

故合同能源管理项目的计算期一般以节能分享期为限, 而不应按照设备的折旧期等来考虑。

5.2 资金使用构成

数据中心合同能源管理项目资金使用可分为两部分:建设期的直接投资和运营期的运行成本。

1) 建设期直接投资

数据中心合同能源管理项目建设期直接投资, 类似于其他项目的固定资产投资, 即建设期实施方对于本项目的投资额, 一般由设备费、材料费、施工费及其他费构成。

2) 运行成本

数据中心合同能源管理项目的运行成本不同于其他项目的运行成本, 一般特指实施方对建设期所建设部分为了维持节能性所要进行的保养、维护等成本, 而不是整个数据中心保持运行的运行成本。其一般由人工成本、维保费等构成。

5.3 财务基准收益率取定

5.3.1 财务基准收益率取定原则

财务基准收益率是指建设项目财务评价中, 对可货币化的项目费用与效益采用折现方法计算财务净现值的基准收益率, 是衡量项目财权内部收益率的基准值, 是项目财务可行性和方案比选的主要判据。财务评价参数的分类、测定、使用一般体现“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的基本原则。政府投资项目的财务评价必须采用国家行政主管部门发布的行业财务基准收益率;企业投资等其他各类建设项目的财务评价中所采用的行业基准收益率, 既可使用由投资者自行决定的项目最低可接受财务收益率, 也可选用国家或行业主管部分发布的行业基准财务收益率。

影响财务基准收益率的因素有很多, 其中资金成本是最基本的影响因素。此外还包括项目所面临的风险因素、通货膨胀、资源供给、市场需求、资金时间价值等方面。总体看来, 以上诸多因素对财务基准收益率的影响主要体现在资金成本、机会成本、风险因素和通货膨胀四个方面。

5.3.2 数据中心合同能源管理项目财务基准收益率取定

根据《建设项目经济评价方法与参数 (第三版) 》和“发改投资〔2013〕586 号国家发展改革委、住房城乡建设部关于调整部分行业建设项目财务基准收益率的通知”, 对数据中心合同能源管理项目财务基准收益率并无明确的取值。但在其中类似科目“信息产业”中“固定通信”和“移动通信”分别取值为5% ~ 10%。考虑到数据中心行业介于固定通信与移动通信之间, 故建议如果参考国家行政主管部门发布的行业财务基准收益率, 数据中心合同能源管理项目财务基准收益率取值为5% ~ 10% ;如果项目建设没有采用政府资金而是采用企业自有资金, 财务基准收益率还可以参考企业自己针对项目确定的最低收益率。

6 数据中心合同能源管理项目风险点

6.1 实施风险

数据中心合同能源管理项目涉及IDC设备在线运行时施工, 而且不允许发生业务中断, 故在项目建设时具有较大的实施风险。

实施风险主要包括如下方面。

1) 施工人员人身安全风险:项目施工时业务不能中断, 属于设备带电状态作业, 故存在施工人员安全风险。

2) 设备宕机风险:项目施工时如出现误操作, 可能引起停电事故, 从而导致机房内温度急剧升高、通信业务中断。

3) 机房高温报警风险:项目进行机房气流组织改造时, 由于短时的分割可能会造成机房内温度的升高, 引起高温报警。

6.2 商务风险

由于数据中心合同能源管理项目采用客户分享节能收益的模式, 故具有一定的商务风险, 主要包括如下方面。

1) 客户机房内现有空调设备老化影响节能效果, 电费单价变动等原因导致项目节能效果未达预期收益。

2) 客户主要人员变动引起对应接口人变化, 从而导致项目出现纠纷、回款困难。

7 结束语

最近几年, 互联网推动数据中心行业迅速发展, 但数据中心高能耗问题同时也应当得到足够的重视, 尤其是运行时间比较长的老旧数据中心机房, 由于其节能措施不到位, 机房PUE较高, 电力浪费严重。故对正在运行的数据中心进行节能改造日益重要。

由于数据中心节能改造牵涉众多专业, 而且是对在线运行设备进行节能改造, 具有一定风险, 故其节能改造最好由技术实力较强的专业公司完成, 一般采用合同能源管理模式。但目前数据中心合同能源管理项目可行性研究报告尚无公开可供参考的编制注意点, 本文则首次提出了数据中心合同能源管理项目可研编制要点, 希望能对后期项目起到参考作用。

参考文献

[1]中国IDC圈网站, http://news.idcquan.com/Special/2015baogao/, 2015.04.

[2]工业和信息化部、发展改革委、国土资源部、电监会、能源局联合发布“关于数据中心建设布局的指导意见”, 2013.01.

[3]发改投资〔2013〕586号“国家发展改革委、住房和城乡建设部关于调整部分行业建设项目财务基准收益率的通知”.

3.冷库项目可行性报告 篇三

关键词：项目教学法；冷库制冷工艺；氟利昂冷库；工程实践素质

《冷库制冷工艺》课程教学要求学生掌握从事制冷和空调设备运用与维修工作所必需的制冷工艺专业知识，了解制冷工艺设计程序，为今后从事实际工作打下良好的基础。其中的基础知识模块“制冷系统的方案确定”及“冷库制冷系统的选型与基本计算”涉及大型制冷系统的工艺设计，教学内容的理论性较强，计算繁杂，课程的教学难度较大。在学习过程中，由于缺乏实物参照，学生的学习难度增加。学生就业后从事的多为小型氟利昂冷库及其他小型制冷系统的安装与维护工作，很少涉及大型制冷系统的设计。如何提高学生的工程实践素质，提高学生的学习兴趣，以便使学生更好地适应就业岗位，是教师应探索的目标和努力的方向。在此，笔者将课程调整为一小型氟利昂冷库的方案设计与评价，把学生的视线引向观看丰富的多媒体教学课件和阅读、讨论及运用大量的技术资料，把整个教学过程设计为一种基于项目活动的研究性学习，结合小型氟利昂冷库安装、调试及维护等实训项目，取得了较好的教学效果。

《冷库制冷工艺》课程中项目教学的实施

确定项目任务，设计项目分级项目教学法的前提是“项目”。“项目（活动）设计”是一种针对实际应用的设计性学习活动，要求学生在综合应用所学知识和技能的基础上进行解决问题的实际操作。项目任务的确定要以教学内容为依据，以现实对象为材料，既要包含基本的教学知识点，又要调动学生解决问题的积极性。鉴于此，笔者将本项目的任务确定为在指导教师指导下进行公称容积为20ｍ3的小型氟利昂冷藏库的制冷工艺设计，使学生运用有关知识进行制冷装置选型练习，初步实践简单设计工作的有关步骤环节，提高学生进行制冷计算、制图以及使用技术资料的综合能力，为进行小型制冷工程安装打下基础。在项目任务确定后，通过分析本次教学的知识目标和能力目标，将整个项目划分为若干个具有递进性和连贯性的“单元项目”。每个单元项目都是一个具体的制冷计算和设备选型工作，都含有若干知识点的学习及运用技术资料的练习，这样以项目带动教学，由浅入深地把知识和技能渗透到项目实施过程中。单元项目及包含的知识点见右表。

任务驱动，逐级推进，协作完成项目在教学中，具体的教学过程分为三大部分：第一部分是教师示范使用实习专用小冷库，并且让学生也充当应用者的角色。通过对系统的操作，让学生了解小型氟利昂冷库的功能作用，了解一个小冷库工程项目所需要完成的工作，直接引导学生进入情境，给学生直观的认识，激发学生学习的积极性和能动性，让学生在以后开展项目开发时能体会到使用者的具体需要。第二部分是依次完成各单元项目。全班分组协作学习，各组在组长的组织下研究确定本组各成员的练习项目，教师对各单元项目实施过程进行演示，学生通过查阅大量的技术资料，针对各成员的练习项目开展研究讨论、分工协作，共同完成各单元项目的各项工作。第三部分由全班共同完成总项目，由各小组分别完成负荷计算、制冷系统选择、设备选型、设计报告等几大单元。

检查评定，学生多层次、多角度取得收获检查评定贯穿在全项目实施的过程中，每个单元项目结束后都对学生的完成情况进行打分。首先，只有当学习者明确学习结果才能发生学习行为。其次，只有通过评定反馈学习信息，才能使教师在教学的各个阶段及时分析教学质量目标达成度，进而采取各种措施进行教学调控。对于学生的学习评价以小组完成项目的程度及各小组成员对本小组贡献的情况为主要依据，分数值由教师掌握。值得注意的是，在项目教学中，学习过程成为一个人人参与的创造实践活动，注重的不是最终的结果，而是完成项目的过程。教师在评价时应充分考虑学生学习的能动性及在工作中与其他学生协调、合作的能力。

项目教学的实践分析

自编教材，突出特色为了配合项目教学的实施，加强学生工程实践素质的培养，使教材内容具有较好的实践性，我自编了相应的教材。教材内容侧重于制冷工程实践常用资料的应用，中小冷库库容量，制冷负荷估算法，管径计算常用的图表计算法，常用制冷设备、配件的估算选型法，制冷系统安装和验收规范等，在附录中增加了与工程实践联系较紧密的内容，例如多种常用工程材料的说明及规格等。

广泛使用多媒体和网络资源，提高学生的工程实践素质充分发挥学生的主观能动性是全面提高学生的工程实践素质的必由之路，网络的普及与多媒体技术的飞速发展使之具备了更大的可能性。多媒体技术具有图、文、声、动画并茂的特点，所以能够提供最理想的教学环境。在向学生讲解制冷设备的功用及选型时，可结合目前厂家生产的最新设备图片制成多媒体课件进行讲解，使学生的听觉、视觉等方面同时接收信息刺激，感官和想象力互相配合，增强他们的学习兴趣与记忆力。通过网络，我收集了市面上较流行的各类制冷设备的产品资料，作为设备选型的依据提供给学生。在项目教学过程中，除了在规定的课时内完成教学任务外，教师还应将实际工程中如何观察问题、发现问题、独立地分析问题和解决问题的思维方法传授给学生，培养学生通过网络资源进行自主学习的能力。可向学生介绍国内外比较著名的一些制冷空调技术专业网站和技术论坛网址，让学生通过互联网获取想要得到的各类工程信息、资料，不定期地把网络上具有代表性、应用性的工程实际问题引入课堂，组织大家一起进行讨论、分析等，使课堂学习的基础知识和实际应用联系在一起。所有这些都可以促进学生保持学习、研究专业知识的兴趣，从而多方面提高工程实践素质。

结合实训项目，加强工程基本训练培养学生工程实践素质的很重要的一环是实践性教学环节。实践性教学是学生验证和深入领会基础知识，提高实际操作技能以及分析问题和解决问题能力所必需的内容。在项目教学过程中，我穿插进小型氟利昂冷库安装、调试及维护实训，将本课程中所学的专业知识与实际技能训练结合起来，不但可以培养学生运用理论解决实际问题的能力，使学生受到思想和工作方法的基本训练，还可以使学生的工程实践素质得到加强。过去的实训设备主要是一套氟利昂装配式冷库，在实践教学过程中，常会遇到如下问题：一次调试时间过长，学生进行单个训练时课程时间不够；冷库的设计没有就制冷系统及电控系统的常见故障做出特别的布置，学生无法通过分析及排除故障来加深对系统的了解；管路及布线较长，安装实训时耗材多、耗时长、难度大。为此，我们专门设计制造了小型氟利昂冷库实训台。实训台可以设置制冷系统常见的故障，电控箱中也能设置故障点，并且实训台降温箱体空间小，学生能在较短的时间内完成制冷系统调试的实训项目，具有节电、适合批量实训作业的优点。学生还可以参照实训台的设计，以小组为单位安装模拟小冷库的制冷系统及电控系统。

项目教学法是在建构主义学习理论的影响下通过选取“工程项目”来创设情境，通过协作学习的方式开展学习，通过完成工程项目来达到意义建构，是一种比较有效的教学方法。《冷库制冷工艺》课程的应用性较强，在课程教学中引入了项目教学法之后我发现，通过解决实际工程问题可以大大提高学生学习的积极性和主动性，学生在项目实践过程中可以理解和把握课程要求的知识和技能，培养分析问题和解决问题的思想和方法，训练在工作中与其他人协调、合作的能力，工程实践素质得到了明显的提高。

参考文献：

[1]申小中．制冷空调教学改革与工程素质的培养探究[J]．武汉船舶职业技术学院学报，2005，（6）．

[2]肖胜阳．在计算机课程教学中开展项目教学法的研究[J]．电化教育研究，2003，（10）．

作者简介：

4.冷库项目可行性报告 篇四

编制单位：南昌某某工程咨询有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月

一、总 论

1、项目建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

（1）项目名称：“风华盛世”

（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业

（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司

（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级

（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3、可行性研究报告编制依据

（1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；

（2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；

（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；

（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；

（6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；

（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

4、可行性研究报告研究范围

根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6、主要经济技术指标

“风华盛世”项目主要设计指标见表

1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）

7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数（地上）个300

表2：居住区用地平衡控制指标（%）

序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）2515150 2公建用地（R02）3018180 3道路用地（R03）106060 4公共绿地（R04）3521210 5居住区用地（R）10060600

市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析

今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

（一）2003年房地产业市场运行情况

1、房地产业与国民经济协调发展情况

2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额（亿元）56同比增长（%）60 固定资产投资额（亿元）218同比增长（%）55.4 GDP（亿元）638同比增长（%）15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%）26房地产投资占GDP比重（%）9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

2、新建商品房供求结构情况

2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4 ：商品住宅供应量情况表

价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表

价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势

2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20.89 商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0 居民消费价格指数 100.6增幅（%）0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

4、新建商品住宅购买对象情况

2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

表7：购买对象构成情况表

商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

5、商品房空置情况

2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：商品住宅空置结构情况表

按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40 新城区9.6万平方米所占比例（%）60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）10 95平方米~150平方米所占比例（%）20 150平方米以上所占比例（%）70 按单价划分2000元以下所占比例（%）8 2000~3000元所占比例（%）32 3000元以上所占比例（%）60

6、存量房交易情况

2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

7、房屋租赁市场情况

2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。

8、房屋拆迁及旧城改造情况

2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。

2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。

（二）房地产市场发展中存在的主要问题

1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善

2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

2、住房供应结构不尽合理

目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。

3、商务楼盘增长过快

今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。

4、交易税费仍显偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。

5、房贷政策压力初显

中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。

（三）拟定采取的政策措施

为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。

《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：

1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展

每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。

2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房

从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。

4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件

每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。

（四）2004年房地产市场发展趋势预测

1、我市房地产发展的有利条件

（1）、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。

（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件

（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。3、2004年房地产市场基本走势预测

根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。

（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。

（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。

（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

二、区域房地产市场情况分析

（一）基本概况

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

（二）交通网络 9、20、25、207

（三）金融银行 工行、农行、中行、建行

（四）教育文化 工业技术学校、南浦小学

（五）休闲购物 建材市场、洪城大市场

（六）医疗保健 市三医院、九四医院

（七）楼盘情况

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

1、优势（S）①、地处老城区；

②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全；

⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口40万； ⑦、社区内部有学校；

2、劣势（W）①、地价偏高、有一定的市场风险；

3、机会（O）①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司；

4、威胁（T）

①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市；

项目综合定位

一、项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

二、项目设计规划定位

（一）、片区规划

南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

（二）、小区整体规划原则

1、高绿化低密度；

2、综合服务配套设施齐全；

3、户型设计适合“升级换代”居住要求；

4、体现小区独特的整体建筑风格

（三）、总平面布局

“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。

（四）、交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。

（五）、规划指标

根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米

多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数

多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层

4建筑层高

多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米

三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

（一）、建筑方案总体构思

建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

（二）、平面设计

1、住宅。

根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；

2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；

8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；

10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。

表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四

套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8

卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3 储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（****作面延长≥2700mm）

Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）

卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）

Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组

电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）

室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）

照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃

夏季＜28℃

卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时

表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积

1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积

5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304

2、公用建筑

中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

（三）、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

（四）、设施标准

住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

1、住宅装修及设施标准：

住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；

（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；

（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；

（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；

（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；

2、小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

四、价格定位

（一）、住宅部分

1、市场比较法定价过程 表12：表楼盘调查统计表

序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购

C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。

表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格

交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加权平均法定价过程

表15：本项目住宅价格加权平均价

项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）

A2698285297697 B多层：2850高层：***83975 C多层：2903高层：***3945 D3***7 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米

高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米

高层住宅单价为：3238元/平方米

（二）、商铺部分

1、市场比较法定价过程

目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。

表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米

2、收益还原法定价过程

目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。

PS=12NRS……………………………①（总价等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米

（三）、车位销售价格的确定

根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。

（四）、建议销售价格

综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：

多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个

四、户型设计定位

根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）； 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）； 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）； 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）； 高层住宅四种户型共计104套。

多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套。

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。

项目投资估算

一、项目实施进度安排

本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 项目建议书批复。

编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。

报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。

完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。1#~4#楼设备安装。1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。

工程施工进度详见附表12。

二、本项目物业销售租赁价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；

三、销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。

表17：本项目销售计划表（%）

项目合计***720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

回款进度详见表18。

表18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目***8 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计******633 多层

高

层

商

业

车

位************744***17441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划

200

5多

层

高

层

商

业

车

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

层

高

层

商

业

车

位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多

层

高

层

商

业

车

位100%100%100%50%26764***%900 小计***396900 注：车位面积未计算在内。

四、税费率

本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税（按租金）12

五、项目各种财务数据估算

1、土地费用

本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。

2、前期工程费。

本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357

3、基础设施建设费

本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251

4、建安工程费用

本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额

1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369

5、公共设施配套费

本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134

6、开发间接费用

本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33

3供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764

7、其他费用

本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费

4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42

8、不可预见费用

本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。2004年不可预见费用：310万元； 2005年不可预见费用：224万元； 2006年不可预见费用：27万元； 2007年不可预见费用：1万元； 合计：562万元。

9、管理费用

本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2004年管理费用：465万元； 2005年管理费用：336万元； 2006年管理费用：40万元； 2006年管理费用：2万元； 合计：843万元。

10、销售费用

本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。

11、财务费用

本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2004年财务费用：167万元； 2005年财务费用：391万元； 2006年财务费用：446万元； 2006年财务费用：223万元； 合计：1227万元。

六、资金筹措

项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。

5.项目可行性报告 篇五

可行性研究报告

项目实施单位（盖章）：

江西高安巴夫洛生态谷有限公司

法人代表和电话：陈峻 0795-5772782 联系人和电话：胡电华*** 通讯地址：

江西省高安市祥符镇湘赣东路166号

填报日期：2018年3月

第一章项目摘要

一、项目名称：江西高安巴夫洛生态谷南方现代草地畜牧业发展项目。

二、建设单位：江西省高安市畜牧水产局。

三、建设地点：江西高安巴夫洛生态谷。

四、建设年限：2017年4月至2018年3月，共计1年。

五、建设规模：共植草3594亩，其中改良草地850亩，人工种草2744亩。

六、投资估算：项目预计总投资为650万元，其中改良草地投资150万元，人工种草投资500万元。

七、运行费用与效益分析

项目预算建设费用650万元。项目建成后，将为实施国家退耕还林、还草和草产业化生产以及草地农业和生态环境协调发展提供了科学依据和示范样板；同时还能够调动广大农牧民利用好天然草场、人工草场、改良草场进行种草养畜的积极性，从而增加农牧民的经济收入。项目建成后，通过人工种草3594亩，能够开发、生产牧草达每亩每年鲜草产量达1.5万公斤，大大提高了土地利用率及农牧民的收入，降低养殖户的养殖成本。

八、可行性研究报告编制依据

编制可行性研究报告依据国家草业发展的长期规划，和草地保护建设的方针、任务、产业政策和投资政策。

1、农业部《全国南方草地保护建设工程规划》；

2、高安市畜牧业发展规划；

3、巴夫洛生态谷园区建设总体规划；

4、高安市有关自然、地理、气象等基础资料。

第二章 项目实施背景

一、项目单位基本情况及目前的工作基础

江西高安巴夫洛生态谷有限公司是一家以现代农牧业开发为主的、以“立足江西、服务全国、推动三农可持续发展”为宗旨的现代化管理企业。公司成立于2015年6月，注册资本伍仟万元人民币，法定代表人陈峻。公司业务涵盖现代农牧业开发、现代农业生产及农业物联网科技研发推广、生态休闲旅游开发及酒店餐饮服务、互联网+农业产业+金融资产管理等，整体架构横跨三次产业，多领域综合开发，集团化运营。目前公司从全国各地广泛吸纳人才、已有各类员工200余名，其中博士1名，本科及硕士以上学历80余人，从周吸纳农民工近百人。公司内部设置农牧事业部、产业事业部、旅游事业部等前端业务运营部门及行政后勤部、人力资源部、财务部、工程部、品牌推广及招商部、采购部、设备部等后台支持保障部门。

公司自成立至今一直致力于巴夫洛生态谷建设，巴夫洛生态谷位于高安市大城镇昌西文化产业园内，计划总投资30亿元人民币，已在高安大城、祥符等地完成流转土地22800亩。巴夫洛生态谷项目是顺应江西绿色崛起战略，以“生态高地、农业慧谷”为主题，总发展目标是建设以现代农牧业为核心的现代农业体系，以江西特色农产品加工与配送为支撑的产业体系和以原有12个赣派老村庄及耕读文化为依托的生态休闲文旅体系，真正实现三次产业融合联动，并整合原住村民资源，带动他们共同致富，打造田园化的“美丽中国、江西样板”。巴夫洛生态谷建设主要分五大板块，即现代循环农业示范区、农耕文化体验区、生态牧场游憩区、乐龄中医药康养区和市民农园。

生态牧场游憩区总规划建设面积约4000千亩，是在对已有的欧式田园风貌予以保护的基础上，对集中连片的现有草场和周边山地、旱田进行改造，进行人工种草建设，倾力打造江南最大的草原牧场景观。目前，生态牧场土地整理已全部完成，养殖小区水、电、路基础设施建设基本完善，畜牧养殖设施、设备基本齐全，生态牧场运营良好。

二、项目地点选择与分析

1、项目地点选择原则

实施地点一是选择在集中连片、适宜人工种草的草地进行布局；二是选择草食动物发展基础较好的区域进行布局；三是生态建设与畜牧生产发展相结合原则。

2、项目地点的选择

根据高安市畜牧业发展规划和草地资源普查分布现状，结合生态建设、水土流失保护需要，合理选择项目建设地点。该项目实施地点分为四大类：现有自然荒山荒地，新改造人工种草坡地，已现荒芜化旱田和园区部分果业用地。

（1）荒山荒地种草 巴夫洛生态谷以红壤丘陵区为主。在丘陵山区种植牧草可显著提高水土保持效益。红壤丘陵区坡地果园果树行间、梯埂种植牧草，可使径流量与土壤侵蚀量降至很低。在中低产地区种植牧草可以有效改良土壤，提高土地生产能力。且随着高安市蓄牧业的快速发展，草食动物比例不断提高，对青饲料的需求量越来越大。通过草地保护建设项目的实施，将极大促进草食家畜发展，提高农民种草养畜积极性。该项目的实施在保护生态平衡的同时，也促进了草食动物生产。

（2）新改造坡地植草近年来，由于城乡工业化进程加速，农村留守人口减少，加上重农田轻林地，使较多林地形成灌木丛林，土地荒芜日益严重。巴夫洛公司入驻园区后，进行了大量坡地改造，已有大片新改造坡地可重新利用。

（3）荒芜化旱田 园区内存在一定面积的无灌溉水源的农田，巴夫洛公司拟进行生态开发，种植牧草。

（4）果业用地 目前巴夫洛园区建有占地面积约600亩的百果园区，该园区果树种植间距较大，合理利用土地资源，在果园果树行间、梯埂种植牧草极为适宜，也尤为必要。

3、项目区有利条件

（1）交通、通讯条件 巴夫洛公司自入驻高安以来，各级政府均高度重视，出台了一系列政策支持巴夫洛公司园区的建设发展。目前园区已修建园区公路30公里，90%以上的公路进行了硬化，交通便利。通讯方面，全园区实现了信息通讯现代化，为项目建设提供了保障。

（2）水电条件 巴夫洛生态谷园在原有周边水资源基础上，加大了园区用水基础设施建设，目前全园区已实施了节水灌溉工程，实现全园区的节水灌溉全覆盖，同时九龙干柒、洲上干渠贯穿境内，园区上游水库水资源充足，能够保证园区生产用水。

在高安市委、市政府的帮助下，2018年初，巴夫洛生态谷园区实行全域电网改造工程，并根据园区规划，进行了全园区的各类用计和建设，园区用电基础条件也是十分良好。

4、项目建设的必要性

草地生态系统不但为人类提供食物、饲料、药物等重要资源．而且还为人类提供许多工业技术难以替代的公益．包括空气和水体的净化、缓解洪涝和干旱、土壤的产生及其肥力的维持、生物多样性的产生和维持、气候的调节等。因此，严格保护、科学建设、合理开发利用草地资源，对维护生态安全和食物安全，保护人民生存环境，构建社会主义和谐社会，促进经济社会全面协调可持续发展具有十分重要的战略意义。

（1）加强草地保护建设是维护生态安全、建设环境友好型社会的战略举措

高安市水资源较为丰富，但是巴夫洛园区所处区域为高安市贫水区，特别是夏秋季节气温高、降雨少，蒸发量大，入不敷出；还有森林植被覆盖率降低，水土流失严重，造成了地质条件恶劣，土地蓄水保水力差。而草地有着极其重要的水源涵养功能，对减少地表水土流失具有不可替代的作用。加强草地保护和建设，有利于减少水汽蒸发损失，遏制生态环境恶化趋势，维护生态安全，建设环境友好型社会。

（2）加强草地保护建设是全面利用国土资源的需要

巴夫洛园区农业地貌以红壤丘陵区为主。在丘陵山区种植牧草可显著提高水土保持效益。红壤丘陵区坡地果园果树行间、梯埂种植牧草，可使径流量与土壤侵蚀量降至很低。在中低产地区种植牧草可以有效改良土壤，提高土地生产能力。草业以收获和利用植物营养体为主，可实现其物质收获期与植物的典型生长曲线的有机吻合，生物产量、蛋白质产量成倍增长，同时合理的物种搭配在空间和时间上可起到遏止和抵御主要病虫害的发生和为害的作用，以及降低农业耕作中的生产成本和环境成本。

（3）加强草地保护建设是建设现代农业、增加农民收入的重要途径 畜牧业发达程度是一个国家和地区现代农业发展水平的重要标志。加强草地保护建设，促进草食畜牧业发展，可以有效增加畜产品供给，保障肉食品供给安全。草地是草食畜牧业发展的重要基础。加强草地保护建设，转变草地畜牧业生产方式，可以有效扩大农民就业，增加农民收入，繁荣县域经济。合理利用天然草地，积极发展草地畜牧业，可以优化农业结构，有效培肥地力，提高农业综合生产能力。草地也是食品、纺织、制革、制药等产业的重要原料基地，是县域经济发展不可缺少的重要物质资源和环境资源。

5、项目建设的可行性

（1）自然条件优越

巴夫洛生态谷地处高安市以东，为南昌市西郊。距高安市区21公里，离省会南昌38公里。巴夫洛生态谷自然资源丰富，生态环境异常优越，山清水秀。自80年代以来，高安市政府十分注意对该区域的生态环境的保护，目前全区范围没有任何工业企业，有效地保护了这一片绿水青山。

高安市属亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，光照充足，霜期较短，作物生长期长。年平均气温为14.7℃—17.9℃，年平均降雨量1550毫米，主要分布在4～7月份，占全年雨量60%以上，年平均日照时数为1809小时，全年平均无霜期276天。湿润的气候，丰沛的降水，气温偏高，光照较好，雨热同期，有利于多种草种生长和草地建设。

（2）生态资源丰富

巴夫洛生态谷农业发展特色鲜明，农业类型以瓜果、蔬菜、牛羊、肉鸽四大产业为主。园区生态资源丰富，动植物种类较多，主要有高安小黄牛、高安水牛、山羊等地方家畜品种资源。

（3）水利基础设施齐全

巴夫洛生态谷园在原有周边水资源基础上，加大了园区用水基础设施建设，目前全园区已实施了节水灌溉工程，实现全园区的节水灌溉全覆盖，同时九龙干柒、洲上干渠贯穿境内，园区上游水库水资源充足，能够保证园区生产用水。

（4）技术条件成熟

本项目的技术依托单位为江西省农业科学院（签约合作单位）。2015年12月，巴夫洛公司与江西省农业科学院签订了战略合作协议，双方约定在现代农业科技产、学、研等多方面开展合作，公司园区为江西省农业科学院的科技成果转化中心，进行江西省农业科学院农业科技成果示范。

江西省农业科学院下设有畜牧兽医研究所，江西省农业科学院畜牧兽医研究所成立于1975年，是省级畜牧兽医综合科研事业单位，主要针对全省畜牧业生产关键、共性技术问题，开展动物遗传育种、种质资源保护与创新利用、畜禽营养与饲料高效利用、种草养畜、水产养殖和动物疾病防控等的应用研究及技术示范推广工作。全所现有专业技术人员33人，其中拥有博士15人（博士后3人）、硕士6人、研究员10人（二级研究员1人）、副研究员14人。

第三章项目实施目标

一、项目实施年限

本项目实施年限为1年。自2018年4月开始实施至2019年3月结束。

二、项目实施指标

1、项目建设总体目标

通过实施草地改良、人工草地建设、草地围栏和畜牧养殖基础设施建设等一系列综合措施，努力实现“草地种植绿起来、畜牧养殖发展强起来”的目标。到2019年，园区草地生态环境明显改善，草地区畜群结构进一步优化，畜牧业生产方式不断转变，草地可持续发展能力有效增强，草地支撑保障体系基本完善，初步建立起人与资源、环境之间和谐统一的良性生态系统。

2、项目实施指标（1）基础改善指标。

改良原有草场850亩，增加人工种草面积2744亩，同比增长322.8%，其中与原有草地集中连片面积达3000亩，同比增长252.9%。草地建设力度明显加大，合理利用的各项措施不断推进和完善，草地生态环境初步改善，可持续发展能力不断增强，积极引导人工种草，畜群结构不断优化。

（2）任务完成指标。

改良天然草地面积850亩，建植优质稳产人工饲草地面积2744亩，建设标准化集约化养殖面积3000平方米，新增粪污处理设备14台套、饲草收获加工和草畜产品加工设备8台套、开展技术培训服务3期。

有关基础设施设备同比增加情况，建立健全项目资金和档案管理情况。

（3）效益增加指标。牛羊存栏1300头、出栏1200头，同比增长12%，能繁母牛、能繁母羊存栏400头，同比增长15%，牛羊出栏体重及同比增长情况（同比增幅不低于5%），草地植被盖度、高度、鲜草产量和可食鲜草产量及同比增长情况（其中可食鲜草产量同比增幅不低于10%），冬季饲草贮存情况（按照贮草总量/羊单位*天数计算，计算时将青贮饲草按3:1折合成干草），合作社和企业经营收入及同比增长情况（同比增幅不低于10%），辐射带动周边农户户均收入及增收情况（同比增幅不低于5%）。

第四章

项目工艺技术方案分析

一、草地改良

1、工艺流程

草地深松、带垦处理→补播→施肥→除杂。

2、主要技术措施

（1）根据草地旱、涝等自然因素，拟采取条状带垦、草地补播的改良方法。带垦要求：带垦幅宽为l米，垦深20-30cm，间隔2-5米再行，覆土整平整细。

（2）牧草品种选择

根据区域自然地理条件，选择以黑麦草、白三叶等优质牧草为主。

（3）地面处理

尽量选择刈割、重牧、穴耕、带耕等处理措施。

（4）播种

3月底-4月中旬实行春播、9月底-10月中旬实行秋播。

（5）施肥

基肥用复合肥20公斤/亩。出苗后20天左右追施10公斤，选择在雨后进行。

（6）除杂

播种后30天左右除杂，当播种的优质牧草种子全部覆盖地面后可减少除杂次数。

二、人工种草

人工种草分别采取全垦种植方法进行，要求做到精耕细作，底肥要下足。

1、工艺流程

地面清理（挖除灌木，消灭杂草，清除石块）→施基肥→翻耕→平整→耙地→作畦→精细整地→扦插（条播）→浇水定蔸（细土覆盖）→喷灌（出苗）→中耕除草→追肥。

2、主要技术措施

（1）牧草品种选择

根据区域自然地理条件，选择以黑麦草、牛鞭草、白三叶、矮象草等优质牧草为主。

（2）种子处理

应符合《人工草地建设技术规程》的规定。播种前3小时，用50℃温水对豆科草种作浸种处理。

（3）地面处理

地面处理是为除去原有天然植被，建立新的人工植被，为防止水土流失，地面处理采用人工戳挖，除杂等方法处理后，使草地植被组成中禾本科的草和豆科的草达到比较理想的比例。

（4）播种期及播种量

选择最佳播种期，有助于人工植被的形成。根据区域气候特征及牧草的适宜生长特性，秋冬季以一年生黑麦草、三叶草为主，播种量按肥地适当少播，瘦地适当多播的原则进行。

（5）施肥

草地应施以足够的磷、钾肥，每亩平均施用复合肥２５公斤，瘦地多施，肥地少施为原则，有条件的用有机肥做底肥。

（6）后期管理 采取的主耍措施是加强放牧管理，控制杂草；适时及时追肥，促进牧草生长，抑制杂草生长；人工砍割、拔除恶性野草；用除草剂喷雾有害草。

（7）防治虫害

虫害防治可采用物理防治、生物防治、化学防治等综合治理措施，对虫害进行有效地控制。

三、草地围栏

草地围栏是控制畜群活动、保护草地牧草和进行草地建设的基本设施。本项目结合地形，采用防腐木桩围栏和生物围栏。生物围栏建设，栽种刺槐进行围栏，刺槐间距要求50cm，苗高达到50cm后即可定植，定植时在围栏带挖穴，穴挖成内外两行，穴深20cm,穴距30cm；防腐木围栏建设，所用材料主要是铁丝和防腐木柱。防腐木柱规格120mm×120×1800mm，120mm×120mm×2000mm，120mm×120mm×2300mm；防腐木桩间用铁丝固定好。对围栏设施要经常检查，发现围栏松动或损坏要及时维修。

四、主要牧草品种栽培管理技术规程

1、黑麦草

播前耕翻整地，每亩施农家肥3000公斤，秋季条播，行距15～30厘米，播深1～2厘米，每亩播种量1.0～2.0公斤，与紫云英、白三叶等豆科牧草混播，可提高产量和质量，喜氮肥，每次刈割后宜追施速效氮肥。

2、白三叶

白三叶种子细小，播前精细整地，可春播或秋播，南方以秋播为宜。播种方法有条播和撒播两种。条播行距20～30厘米，播深1～1.5厘米，每亩播量0.5～0.8公斤。撒播每亩播量1.5～2公斤，覆土1.5～2厘米。种子可落地自生，因而使草地经久不衰。除单播外，最适宜与多年生黑麦草、鸭茅等混播，常用来建植放牧场，也是果园冬季的绿肥草。

3、牛鞭草

（1）栽培管理：土肥的准备及中耕除杂追肥均同于岸杂一号绊根草。栽培方式为茎秆扦插。扦插季节全年均可，但以4～6月和9～10月间效果更佳。具体方法是将准备的茎秆切成3～4个节为一段，2～3根成束扦插。入土1～2节，覆土4～5厘米。行距20～30厘米。株距10～15厘米，扦插后浇水定根，土内保持5～7天湿润，以利发根。

（2）收割与利用：该草在3～6月生长最为迅速。一般在4月中旬、下旬草生长自然高度达50～60厘米，可进行第一次刈青利用，以后每隔30～40天刈青一次。栽培管理得好，刈青利用得当，扦插一次可连续利用5～8年。

4、矮象草

（1）种植方法

选用成熟粗壮无病害的茎杆作为种茎，种茎切成有一个节的小段，将种茎斜放在种植沟内，盖土2-3cm，作青饲用，株距40-50cm；留种用，株距50-60 cm，每穴放种茎1-2段。亩用种量1000-1100株。

（2）种植后管理

生长期应及时中耕除草1-2次，并追施尿素10-20公斤/亩，每次刈割后需追肥、除杂，以利再生。

第五章

项目建设内容

一、改良草地

1、改良草地850亩。根据草地旱、涝、盐碱等自然因素，拟采取条状带垦、草地补播的改良方法，对草地进行地面整理、除杂、松土、刈割、补播、施肥等一系措施。

2、草地地面整理。去除牲畜不能食用的有毒杂草，清除石块等。

3、条状带垦松土。根据草地不同类型、地势，对草地进行松土，以机械松土为主，松土深10-20厘米，条宽1米左右,按2-5米间距，以条状和网状形式进行。在松土的条幅间，用白三叶、黑麦草等搭配混播。

4、裸露地开挖。对一些土质层好的裸露地，用机械进行开挖，开挖深度10-30厘米, 补播黑麦草、白三叶等品种。

5、划破草皮、草地松耙、耕翻耙。对一些地势较平坦的草地, 用机械进行划破草皮、草地松耙、耕翻耙等, 种植多年生牧草。

6、刈割、穴耕。有选择性地对一些草地进行刈割，针对性地加施磷、钾肥,必要的地方进行穴耕，补播牧草。

7、主要草种及肥料用量

地面植被作人工处理后，每亩施复合肥20kg，秋播（10～11月）多年生黑麦草3kg/亩+白三叶0.6kg/亩，在春夏时节趁雨天追施氮肥。

二、人工种草

根据项目的主要建设要求，结合区域气候、土壤、地形地貌等自然条件和养殖需要，开展人工种草2744亩。

采取用机械开垦为主进行，做到精耕细作。主要种植高产优质牧草，如牛鞭草、黑麦草、白三叶、矮象草等。

1、建一个多年生优质高产牧草示范基地

选择交通方便、水源供应充足、土地较肥沃、养羊基础较好的、集中成片的荒山荒地，建立一个优质高产牧草示范基地及一个优质高产牧草种苗繁殖示范基地，牧草品种为矮象草、牛鞭草，解决今后项目区种苗供应，并起到示范作用。建设面积2000亩，其中牛鞭草400亩，黑麦草900亩，矮象草700亩。草种用量：矮象草每亩1000株；黑麦草每亩3公斤；牛鞭草每亩40公斤。肥料用量：每亩复合肥35公斤。种植时间4~6月，每亩用量：牛鞭草种子每亩用量40公斤计。肥料用量：每亩复合肥25公斤。

2、选择草地退化、中低产的荒山荒地，种植、矮象草，在保护生态平衡的同时，促进草食家畜发展，提高农民种草养畜积极性。在地面处理后种植，时间4～6月，每亩用量矮象草800株。肥料用量：每亩复合肥25公斤。

3、草地围栏

以巴夫洛生态谷园区牧场为重点，项目建设850亩围栏，采用防腐木桩围栏和生物围栏。具体做法：生物围栏600亩，按100亩围栏1处，采取沿边种植刺槐树、枳壳、三颗针等带刺树苗，共需围栏6处，共需栽刺树7万株。防腐木桩围栏250亩，防腐木桩围高2.2米，入土70厘米左右,地面高150厘米,铁丝上下两线“插花”布设。每10米固定1个防腐木桩，以稳固围栏，按50亩围栏1处，共需围5处，每处则需设防腐木桩100根，共需防腐木桩500根，铁丝2吨。

4、肉羊养殖基础设施建设

新建标准化羊舍1000平方米，办公楼185平方米，蓄水池210立方米，储水池、围栏、防疫、办公、生活等设施。

5、草产品加工设施设备建设

配置两部红星拖拉机、两部运货三轮车，还需要配备皮卡车1辆、铡草机2台。

6、项目管理及技术培训服务

实施单位已与江西省农科院签订技术服务协议，开展草地建植、牛羊养殖技术培训、技术指导等全方位技术服务，为项目实施提供技术支撑。

第六章

投资估算和资金筹措

9.1 投资估算依据

9.1.1 《农业基本建设项目管理办法》(农业部【2004】39号)；

9.1.2《基本建设财务管理规定》（财政部财建【2002】394号）。

9.2 投资估算范围

9.2.1建设投资只包含田间工程投资费用。

9.2.3管理费用及其他费用，包括招标费、工程管理费和不可预见费等。

9.3 投资估算

田间工程投资3400万元，管理费用及其他费用272万元。（详见附表9-1至附表9-4）

9.4 项目建设资金计算方法

9.4.1 人工种草：8万亩人工种草费用预计3200万元。具体见附表。

附表：9-1 项

目 种植面积（亩）平均每亩 用量

工 程 量 单 位 单 价（元）小 计

（万元）牧草种子

桂牧一号 16500 850 14025000 株 0.50 701.3 矮象草 10500 800 8400000 草 25300 40 1012000

株 0.50 420

牛鞭黑麦

公斤 4.00 404.8 草 8850 2 17700 公斤 16.00 28.3 白三叶

18850 0.5 9425 公斤 25.00 23.6 ４５%复合肥 80000 25 2000000

公斤 1.71 342 人 工 费 80000

亩 160.00 1280 合计 3200

9.5 资金筹措

该项目总投资3672万元，其中中央投资2937.6万元，占总投资80%，主要用于购臵草种、肥料，草地围栏、田间管理；地方配套734.4万元，占总投资20%，主要用于田间管理、土建工程及其他费用。

第七章 项目实施进度建议

6.1实施进度安排

项目建设严格履行基本建设程序，计划在一年内建成。

2016年1月—4月

完成项目立项审批

2016年5月—6月

完成项目初步设计

2016年7月

土建施工

2016年8月

设备购置安装

2016年9月

引进种公牛羊、基础母牛羊

第八章

土地、规划和环保

11.1 土地、规划

本项目主要建设内容项目：没有土建工程，不需征收建设用地；草场改良与建设均有草地证或草地权属证明，不需重新进行规划许可。

11.2 环保

草地资源对保护生态环境，维护生态平衡起到了其重要的作用。所以对天然草地进行管理和保护，合理利用，对已退化的天然草场采取措施，进行改良就显得尤为重要。

本项目就是在不破坏草地植被条件下，用生态学基本原理和方法，通过各种农艺措施，改变天然草群赖依生存的环境条件，帮助原生植被，必要时直接引入适宜当地生存的天然草种或驯化种，改变天然草群成分，增加植被密度和种的多样性，提高草地生产力，保持草地生态系统良性循环。

本项目建设地点选择地点是与林业部门没有争议的草地，不存在毁林种草现象。

第九章

项目组织管理与运行

12.1 组织管理

本项目是生态环境建设和保护项目，成立辰溪县草地保护与建设工程项目领导小组，由县长任组长，常务副县长、分管农业副县长任副组长，县政府办、县发展和改革局、县农办、县畜牧水产局、县财政局、县国土资源局、县林业局、县农业局、县监察局、县审计局等单位负责人和有关乡镇人民政府行政正职为成员，下设办公室，由县畜牧水产局局长任办公室主任。主要负责项目的组织实施、宣传发动、下达任务、协调关系、明确权属、落实资金、督促检查等工作。项目区乡镇建立相应工作机构，由乡镇长具体抓。辰溪县畜牧水产局成立项目实施工作小组,由局长负总责,确定一名分管领导具体抓，抽调10名业务技术骨干组成，下设财务室、材料室、工程室、技术室。

12.2 推行项目建设“四制”管理

对项目实行招投标制度，组织具有资质的设计单位进行设计，加强项目质量监督，严格实行设计施工质量终生负责制、工程建设质量监理制、项目建设法人负责制。严格管理项目资金，严格执行国家财经纪律，按审批下达的项目计划组织实施，不得擅自变更建设规模、标准和内容。项目建设资金实行专户管理、专款专用，纳入项目统一管理、使用和核算，严格按计划和工程进度支付，任何单位和个人不得以任何理由不截留、挤占和挪用项目资金。项目的资金管理接受审计部门和上级主管部门的审计监督。

12.3 运行考核管理办法

制定“辰溪县草地保护建设工程项目管理办法”，对项目筛选、绩效评估和考核验收进行科学、公正、规范化管理；

建立“辰溪县草地保护建设工程项目资金预决算和审计管理制度”，严格规范项目资金投向、运行和决算管理，把有限的资金投在产业发展的关键技术环节上；

建立“重辰溪县草地保护建设工程项目专家服务管理办法”，明确专家的责权利关系，突出专家在草地保护建设中的智囊作用，有效调动专家参与项目建设的积极性，规范专家行为。

12.4建立相关的激励约束机制

项目评审和绩效考核由专家或者社会中介机构进行。项目立项审批引进竞争机制，不搞平均主义和“一刀切”，优先安排条件成熟、优势明显、积极性高的乡、镇、村；项目实施采取部门联动协调机制，既要发挥畜牧、农业部门在草地保护建设中的中坚作用，也要和其它政府部门大力协调，集中资源办大事；项目管理引进动态管理机制，对实施力度大、效果好的项目给予重点扶持，对实施不力、效果不理想的减少支持，甚至取消资助款项。

12.5 项目后期管理

项目实施后抓服务管理，提升项目效益。具体管理措施如下： 12.5.1加大宣传力度．不断提高社会各界保护草地设施的积极性

加大宣传力度主要是以县(乡)为单位，以广播、电视、报等新闻媒介为依托，以宣传、普及《草地法》等相关的法律法规知识为内容，以宣传标语、宣传单、宣传车、法律咨询、法制培训等方式． 大力宣传草地生态项目设施保护的重要性，以及破坏草地项目设施应受到的惩罚。通过宣传，不断提高全社会关注草地生态建设项目的程度，提高社会各界保护草地项目设施的积极性、自觉性和主动性。彻底改变草地和草地设施无偿使用、无人管护的不良习惯。

12.5.2积极引进企业和能人参与草场建设和后期管理，扶持培育一批种养骨干农户，确保产业发展需要和项目取得实效。在确保项目到乡、资金到户、权属不变的前提下，积极扶持企业，培育骨干农户和示范户参与草地建设项目，充分发挥其示范带动作用，真正做到做给农民看，带着农民干，做大做强草地保护与建设项目。

12.5.3加强人员调度。草地监理站、项目乡镇及时调整充实项目实施人员，确保项目有人抓、有人管、有效果。及时抽调技术人员到项目乡镇，充实技术力量，并落实责任到位。

12.5.4多方筹集资金，加大管护工作的资金投入。一是从县(乡)财政预算中安排一部分专项经费，用于项目管护工作；二是在今后的项目设计中．将项目后期管护经费列入项目预算，以便后期管护工作的顺利进行。

12.5.5为充分调动广大群众管理、建设、保护和合理利用草场的积极性，按照“承包到户、自主经营、长期不变”原则，签订管护合同，落实管护责任。一是在项目竣工验收后，按照相关规定将项目资产移交至项目所在的乡(镇)，由项目法人单位和乡(镇)签订管护合同；二是由乡(镇)与村(组)签订管护合同，再由村(组)按照草场使用权限与村民签订合同；三是管护合同的主要内容应包括以下几个方面：(1)确定围栏设施的使用期限(按照国家有关规定．围栏使用期为20年)，在使用期内可以依法继承使用，但不得私自改变围栏草场的用途和对围栏草场进行非法转包；还应承担草场围栏设施的管护任务，对因管理不善而造成的损坏，应由使用者自行修复，如不修复则由草地行政执法部门强制照价

第十章

效益分析与风险评价

13.1 生态效益分析

辰溪是全省13个重点干旱县之一。旱灾是发展农业生产、振兴辰溪经济的一大障碍。由于辰溪特定的地理位臵、季风和地貌的影响，造成辰溪降水时空分配不匀，波动性大；夏秋气温高，降雨少，蒸发量大，入不敷出；地表切割破碎，耕地分散，高岗及天水田多。特别是近年来，森林植被覆盖率持续下降，水土流失严重，造成地质条件恶劣，蓄水保水能力差。因此，进行草地保护与建设显得尤为重要。

13.1.1 保持水土，防风固沙

草地对防止水土流失，减少地面径流具有显著的作用，如牧草可减少地面径流4 7％，减少冲刷77.8％。生长2年的草地拦蓄地表径流的能力为54％，高于林地20％。同时，草地具有良好的防风固沙能力。研究表明，草地防风固沙能力比森林高3～4倍，草地植被覆盖度直接影响生态环境建设的成败。

13.1.2调节气候，涵养水源

草地可以调节气候，缓冲不良气候对人类的不利影响。草地与裸地相比，湿度一般高20％左右。夏季草地温度比裸地低3℃～5℃，而冬季则高6℃～6.5℃。草地不仅具有截留降水的功能，而且比裸地或林地有较高的渗透性和保水能力。在相同的气候条件下，草地土壤含水量较裸地高出90％，涵养水源的能力比森林高0．5～3倍。草地的大量有机微粒和碎屑，可在云层中形成冰核，促进降雨。在辰溪开展草地保护与建设，广泛种植牧草，加上林木的作用，将会促使辰溪地区雨量增多，逐步达到风调雨顺。

13.1.3 改良土壤，培肥地力

草地植被在土壤表层形成大量由根和地上残体组成的有机物质，这些有机物质在土壤微生物的作用下，可以改善土壤的理化性状，促进土壤团粒结构的形成。草地中的豆科植物，根系着生大量根瘤菌，能聚集大量的氮素，对于增加土壤中的团粒结构，提高土壤肥力，均有显著作用。在西部地区实施退耕还草，既能保持水土，又能使土地肥沃。

13.2经济社会效益分析

辰溪县能在项目资金的支持下，完成改良草地1万亩、人工种草8万亩、草地围栏1万亩的草地生态治理，为实施国家退耕还林、还草和草产业化生产以及草地农业和生态环境协调发展提供了科学依据和示范样板；同时还能够调动广大农牧民利用好天然草场、人工草场、改良草场进行种草养畜的积极性，从而增加农牧民的经济收入。特别是项目建成后，能够新增固定资产6000万元。通过人工种草8万亩，能够开发、生产牧草达每亩每年鲜草产量达1.5～2万公斤，大大提高了土地利用率及农牧民的收入，降低养殖户的养殖成本。

通过项目的实施，能有效地促进辰溪县农业产业结构的调整，节粮节地，对发展我县农村经济，提高农民收入，增加劳动就业具有重大意见。将资源优势和现有的良好基础条件与现代科技结合，生产优质高效的绿色无公害畜产品，加快辰溪县草地资源综合开发利用，进一步提高畜牧业经济效益和生态效益。可培养出一大批草地牧业开发较为成熟的工程技术人员，技术业务能力将达到一个新的水平，可为今后辰溪县草食牧业开发建设、技术服务与指导打下良好的基础。通过推广种草与养畜相结合，办点示范、发展专业化现代牧场，经济效益将会大大增加。

13.3 风险分析

雪灾、旱灾、涝灾等重大气候风险发生具有一定的周期性，因此在进行项目建设时，应提前预测可能受到的气候灾害，减少气候灾害对项目实施、工程进度及项目完成后的草地保护所带来负面的影响。

第十一章项目结论

本项目的建设，将有力地促进xx县牛羊养殖业及畜牧产品加工业、牧草业等产业发展，改变当地原来的农业经济结构，发展效益畜牧业，是符合山区开发建设的经济规律的，是促进山区经济发展的动力。该县、镇大力支持畜牧养殖业发展，对本项目表示欢迎。

6.项目可行性报告 篇六

项目性质：新建

项目地点：中山市XX市

项目背景：

能源是制约我国经济社会可持续、健康发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约放在首位的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。固定资产投资项目在社会建设和经济发展过程中占据重要地位，对能源资源消耗也占较高比例。为加强固定资产投资项目节能管理，促进科学合理利用能源，从源头上杜绝能源浪费，提高能源利用效率。

建筑规模：

规划建设用地面积27008O，总建筑面积65672O，其中地上建筑面积53178O，地下建筑面积12494O。

建设资料：

五星级宾馆建筑面积51076O、会所建筑面积9491O、办公楼建筑面积5055O、燃气调压站50O，均为框架结构

项目总投资：

本项目建设总投资为40000.16万元。建设投资39157.93万元，铺底流动资金497.23万元。建设期利息345万元。

项目总结：

7.通过可行性评价实现项目引进管理 篇七

一、评价决策的目的

我国对投资项目实行准入制度，将投资项目分为准许类、鼓励类、限制类，有许多的分类明细，主要通过发改委进行项目立项审核。但这只是对投资项目必要条件进行审核，也就是仅项目符合国家政策并不能实施，还必须由政府机构提供实施条件，即同意上马。那么政府机构同意什么样的项目上马?怎么样选择需要的项目上马?这就出现了决策问题，政府机构的评价决策就解决了这一问题。就是通过对拟建项目的有关特点进行分析、比较、论证，从而得出该项目是否值得让其投资，为项目的引进提供科学、可靠的依据。实施中，主要使所引进的项目符合产业结构政策、土地使用政策、能源利用政策、环保政策、效益政策等。

潍坊高新技术产业开发区把引进项目的产业方向定位于四个方面，即电子信息、生物医药、机械设备、新材料;土地使用按国家最严格的土地政策进行;投资强度要求达到300万元/亩;低耗电;符合国家环保要求;具有较好的经济效益和社会效益。

二、评价原则

项目评价从政府机构角度和投资人角度实施是有区别的。政府机构除对项目本身分析其实现企业自身发展的必要性外，着重分析其促进国家地区经济和社会发展，是否符合合理配置和有效利用资源的要求，是否符合保持环境、可持续发展的要求等。潍坊高新区在引进项目进行评价时主要有三条原则：

（一）、符合高新技术产业开发区产业要求主要是符合国家产业准入要求，符合电子信息、生物药、机械设备制造、新材料四个领域。

前面所提到的丙烯酸酯类PVC耐候抗冲改剂扩产项目就是由山东日科新材料有限公司投产的新材料领域的项目, 该项目于2006年3月份引进，5月份开工建设，总投资5000万元。已于2007年5月份正式投产，年销售收入可实现3亿元。

（二）、项目建设方案是否符合要求。

项目建设方案研究的总的原则是以科学发展观为指导，以国家相关政策、法规、规划为依据，结合项目的性质和特点，按循环经济和节约资源的要求，兼顾社会、经济、环境效益，确保建设项目目标的实现。其基本要求为(1)符合有关法律、法规及产业政策的要求。(2)内容全面，符合项目功能定位，能够实现项目目标。(3)力求科学性、合理性和前瞻性。(4)保护生态环境。要以保护环境质量、保护人群健康为出发点。

（三）、符合经济和社会效益要求。

效益分析也就是经济分析，其主要目的为全面识别整个社会为项目付出的代价，以及项目为提高社会福利所做出的贡献，分析项目投资的经济合理性。对于具有明显经济合理性但其自身不具备财务生存能力的项目，通过分析论证确定对其扶持的政策。具体工作中，主要分析其获利能力和社会效益。

1、经济效益分析。

经济效益分析主要是通过盈利平衡分析项目获利能力，从而分析其对区域财政贡献能力。PVC抗冲剂项目经济效益分析如下。

(1) 根据《财务现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标：财务内部收益率均大于设定基准收益率，财务净现值均大于零，说明该项目盈利能力满足了预期最低要求，在财务上是可以接受的。

(2) 盈亏平衡分析。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点 (BEP) 为：

BEP=年固定总成本/(年销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加)×100%=51.98%。

其中：年固定总成本为2330.31万元;年销售收入为36000万元;年可变总成本为30485.7万元;年销售税金及附加为31.25万元。计算结果表明，正常经营年份，该项目只要交易额达到设计能力的5 1.98%，即可保本。

综上所述，该项目有较强的盈利能力，在享受了高新区给予的“两免三减半”政策后，从第六年即可对财政有所贡献。

2、社会效益分析

1)、目前，国内在生产硬PVC制品时，主要抗冲剂品种为C P E(氯化聚乙烯)，CPE是一种低能的抗冲改性产品。在生产CPE时会产生大量废水难以处理，对环境造成严重污染。而H C R产品高效能、无污染，环保效果明显。

2)、随着该项目的实施，企业将会不断增加从业人员，对地方经济发展和社会稳定起到积极的推动作用。

3)、减少高能耗，提高了生产效益，符合可持续发展要求。

三、审定方法：

（一）、高新区职能部门初审。

即由发展部门对项目进行初步把关，在投资人提供可行性研究报告、环评等材料后，进行立项。

（二）、专家评审。

由管委会组织一定数量的专家组对项目进行评审。

其主要内容为：

1）项目建设的必要性。

对项目引进必要性的分析，一是从项目本身层次分析拟建项目在实现企业自身发展，满足社会需求，促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性;二是从国民经济和社会发展层次进一步分析拟建项目是否符合合理配置和有效利用资源的要求，是否符合保护环境、可持续发展的要求等，以进一步确定项目建设的必要性。

2）市场分析。

调查、分析和预测拟建项目产品和主要投入品的国际、国内市场的供需状况和销售价格;研究确定产品的目标市场;在竞争力分析的基础上，预测可能占有的市场份额;研究产品的营销策略;识别主要市场风险并分析风险程度。

3）建设方案。

主要包括产品方案与建设规模，工艺技术方案和建设标准，主要工艺设备选择，厂(场)址选择，原材料、燃料供应及辅助生产条件，总平面布置和建筑、公用工程、环境保护、节能、节水措施等。

4）投资能力估算。

在确定项目建设方案的基础上估算项目所需的投资, 并对其资金来源的渠道和方式进行分析, 以判断项目的资金能力。

5) 经济分析。

从社会经济资源有效配置的角度, 对项目产生的直接和间接的经济费用与效益进行全面识别, 编制经济费用效益流量表, 进行经济费用效益分析或费用效果分析, 分析项目建设对经济发展所做出的贡献以及项目所耗费的社会资料的经济合理性。

6) 资源利用效率分析。

对于高耗能、耗水、大量消耗自然资源的项目, 分析能源、水资源和自然资源利用效率, 提出降低资源消耗的措施。

7) 土地利用及移民搬迁安置方案分析。

分析项目用地情况, 节约用地措施;分析城市居民搬迁方案或农村移民安置方案的合理性及存在的风险, 提出防止或降低风险的对策。

8) 环境影响评价。

要分析项目可能造成的环境影响及其是否符合环保政策法规的要求;提出减少污染排放, 强化污染治理, 促成清洁生产, 提高环境质量的对策建议。

9) 社会评价。

对于涉及社会公共利益的项目, 要在社会调查的基础上, 分析拟建项目的社会影响;分析主要利益相关者的需求, 对项目的支持和接受程度;分析项目的社会风险, 提出需要解决的社会问题及解决方案。

(三) 、集体审定。

8.冷库项目可行性报告 篇八

关键词:公路工程;经济;可行性研究

经济评价是建设项目可行性研究的重要内容。通过系统分析和定量分析为手段,综合运用工程技术和经济学原理,使投入工程项目的资金发挥最大的经济效果。其目的在揭示工程项目的经济特征的基础上,做出正确的项目决策,以最大限度地发挥资源的作用,确保资源得到合理的使用并取得满意的经济效果。投资体制的改革以及第三版《方法与参数》的出台对公路投资项目的评价工作会产生哪些影响,如何调整和完善公路投资项目的可行性研究及评价方法,值得作深入的研究。

一、《方法与参数》(第三版) 范围和内容方面的调整

《方法与参数》(第二版)计划经济的特点比较明显,无法满足市场经济发展的需求,新版的《方法与参数》符合市场经济的法则,主要变化如下:

(一)投资管理模式和服务范围的变化

2004年以前,各级政府主要按投资规模管理审批投资项目。而在2004年国家投资体制改革以后,各级政府按职能分工和投资主体以及对国民经济和国家经济安全的重要程度实施不同的管理方式,实行审批、核准以及备案制度。第三版《方法与参数》对于实行审批制的政府投资项目,应根据政府投资主管部门的要求,按照《建设项目经济评价方法与参数》执行;对于实行核准制和备案制的企业投资项目,可根据核准机关或备案机关以及投资者的要求,选用建设项目经济评价的方法和参数。

(二)内容的变化

新版《方法与参数》的适用范围扩大了,适用于不同行业、不同类型、不同投资主体的项目经济评价(包括中外合资项目)。与公路项目相关的主要调整内容如下:调整了经济分析与财务分析的侧重点;修正了项目可行的评判原则;增设了财务效益与费用估算、资金来源与融资方案、费用效果分析、区域经济与宏观经济影响分析等内容;对财务分析、经济分析、不确定性分析与风险分析、方案经济比选等内容也进行了调整和扩充;增加了经济风险分析内容;方案经济比选增加了不确定性因素和风险因素下的方案比选方法;简化了改扩建项目经济评价方法;建立了建设项目经济评价参数体系;明确评价参数的测算方法、测定与选取的原则、动态适时调整的要求和使用条件;修改了部分财务分析参数和经济分析参数等。

(三)参数的变化

新版《方法与参数》给出测算财务评价判据参数和其他参数的测算依据、原则、主要方法。在经济分析(国民经济评价)参数中,新版的《方法与参数》修改了社会折现率的取值。本次修订经过专题研究和测算,根据中国社会经济发展目标、发展战略、发展优先顺序、发展水平、宏观调控意图、社会投资收益水平、资金供应状况、资金机会成本等因素综合分析,规定社会折现率为8%。但对远期收益率较大的项目,允许采用较低的折现率,但不应低于6%。同时规定影子工资换算系数非熟练劳动力为0.25～0.8,其余按市场价格。土地影子价格给出测定原则与方法,非正式给出全国29个有代表性城市2000年不同级别土地的商业、住宅、工业等用途的土地影子价格。

(四)评价方法的变化

新版《方法与参数》首先对项目可行的评判原则做了重要修改,即不能仅以单一指标判断项目是否可行,项目是否可行应是各项分析结论综合权衡的结果。项目经济评价是为项目决策者提供经济方面的决策依据,而不是为项目决策者去作决策。项目的融资方式和成本与项目的效益高度相关,因此方法部分新设了对融资主体和融资方式的选择、项目资金来源的合理划分、资金成本分析及方法、融资方案对项目的效益与生存能力的影响、优化融资方案应当注意的方面等内容进行了深化、补充和完善。财务分析内容相对于第二版有较大的调整,根据项目资金筹措方式,财务分析划分为融资前分析与融资后分析。

二、从区域或国家的层面考虑项目对区域经济或宏观经济的影响

使项目评价结论回归其应有的地位。偿债能力指标不再使用借款偿还期而使用利息备付率和偿债备付率,更符合当前债务融资的实际情况。调整后的非折现的盈利指标也与国际通行的指标和财政部考核企业的指标保持一致。

在经济分析方面,新版的《方法与参数》明确了需要进行经济分析的项目类型,确定了经济费用与经济效益计算的原则,同时提倡将项目对环境的影响定量化、货币化,以促进项目保障社会与环境保持协调发展。新版的《方法与参数》增设了费用效果分析,一方面能使项目评价的方法更完整;另一方面是为效果不易货币化的项目,特别是一些公共投资项目,提供了分析的手段,其结论可为这些项目决策提供依据。在不确定性分析与风险分析的有关章节,新版的《方法与参数》增加了敏感度和临界值两个指标,使敏感性分析结果量化,操作性更强。新版的《方法与参数》总结国内外近年来一些特大型项目经济评价的实践,新增设了区域经济与宏观经济影响分析一章。重大战略投资项目一般不是由项目业主决策,往往是由中央政府决策。因此,不仅要从项目的层面考虑项目本身的财务生存能力,更重要的是还要从区域或国家的层面考虑项目对区域经济或宏观经济的影响,尤其是对财政收入和支出的影响。

三、从经济视角出发,公路项目评价存在的问题

目前,公路工程项目可行性研究主要依据1996年版《公路建设项目可行性研究报告编制办法》(讨论稿),但一直没有正式出台。目前公路投资项目的可行性研究及评价方法主要存在如下问题:

(一)编制和评估工作依据的权威性不强。由于1988年版编制办法及评价方法已不能完全适应工作需要,对可行性报告的编制、评估工作缺乏权威性的指导文件。

(二)《国务院关于投资体制改革的决定》对投资体作做出了重大改革后,对企业投资项目实行核准、备案制,缺乏规范和指导这两类项目的前期论证工作文件。

(三)可行性研究论证工作质量有待于深入提高。目前,部分地区仅把可行性研究当作争项目、争投资的手段。可行性研究经常出现偏高的交通量、偏低的投资,用固定的公式进行机械地计算、分析,造成实际结果失真,项目建成后重新调整概算,编制经济评价以延长收费年限。

(四)可行性研究工作偏重于考察项目提出的技术指标的可行性,缺少分析项目对经济社会发展的影响,特别是缺少项目对促进区域经济协调发展、促进经济资源的有效利用、促进人与自然的和谐等方面的重要性分析。

四、对改进经济评价方法的建议

结合当前可行性研究中经济评价方法存在的一些问题,对评价方法提出几点建议:

(一)對进行核准制投资项目,要“从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准”,需要明确进行国民经济评价和社会评价。

(二)目前的经济评价方法只计算公路降低营运成本的效益、旅客时间节约效益、减少交通事故的效益的三部分直接效益采用了一定的数学模型进行量化。但由于公路项目具有较强的外部性,对国民经济评价而言,应研究补充减少货物周转时间所产生的效益、减少仓储和中间环节形成的效益、减少货损差和提高运输质量形成的效益等。

(三)增加高速公路扩建项目的评价方法。尽管新版《方法与参数》中规定简化改扩建项目经济评价方法,但对公路项目,特别是对现高速公路扩建项目,具有特殊性。现有的编制依据中均未涉及高速公路和高等级公路的改扩建项目经济评价中费用与效益的计算方法,在实际中对改扩建项目的经济评价特点和方法也有不同的认识无法形成统一。