房地产方面的法律法规

房地产方面的法律法规（精选10篇）

1.房地产方面的法律法规 篇一

1.产品与商品之辨

美国卡特勒(Kotlor)教授认为：产品是指市场上提供的、满足人们各种消费欲望的所有实物、服务、人、场所、组织以及意见。继而提出产品的三层次理论：产品核心层、产品有形层、产品延伸层。从产品消费角度看，产品核心层是指消费者在购买某种产品时在使用该产品过程中所追求和获得的基本消费利益，即产品的功能和效用，它是消费者购买产品的本质之所在。产品的有形层是指产品组成中消费者或用户可以直接观察和感知的那一部分，它包括产品的外部(信息集)和内在质量及其促销成分，即包装、质量、价格、商标、品名、色调以及消费品的设计风格和工业品的布局特色等等，该层各因素的综合作用，构成了产品的核心的基础。产品的延伸层，包括了消费者在购买产品时所获得的附加利益和服务(消费者剩余)。如送货上门、维修护理、质量保证、安装调试、信息指导及资金融通，还包括制造商和经销商的商誉「8」。由此可见，在卡氏关于产品的定义中，涵盖了有物(包装了动产与不动产)和无形物(智力产品、劳动力资源、服务)等。但我们必须认识到它只归属应然层面，是理想类型，实然法基于各种考量因素并没有给予足够的回应。

而对于商品，马克思将它定义为用来交换的劳动产品。它包括四个层次的内涵：一是它是能够满足人们某种需要的有用的物品;二是它是人们付出劳动的物品;三是它还是满足他人或社会需要的物品;四是通过有代价的交换方式来满足人们需要的物品「9」。

看来，依马克思关于商品的定义，还不能实现商品与产品在价值内涵到形式外延的顺利对接。不可否认的是法起源于生活，是生活的理性。在现实生活中，有些物我们称之为商品，但法并不认可其是产品，如下文将提到的原农产品、著作权中的财产权、明星肖像的使用权等等。产品是与生产者密切相关的，而商品是与经营者密切相关的。所以，产品包涵于商品之中，它们是种和属的关系。

2.实然法意义上的产品

产品责任法意义上的“产品”这一概念，既不同于物理学意义上的“物”，也不同于经济学(政治经济学)意义上的“商品”，更不同于哲学意义上的物。它本身具有特定内涵与外延。生产者、产品作为构成产品责任法体系和确立产品责任实际承担的基础，有理由得到国家立法、司法、行政部门、社会、企业、消费者及学界的关注。确定产品责任(甚或是产品质量责任、产品法律责任)，是以抓住产品这一“纲”或“领”为已足的。

(1)国外之立法例

美国商务部公布的《统一产品责任示范法》(ModelUniformProductLiabilityAct)第102条规定：产品是“真正有价值的、为进入市场而生产的、能够作为组装整件或者作为部件、零售交付的物品，而人体组织、器官、血液组成成分除外”可见，美国产品安全法律中的产品不仅包括动产和不动产，而且包括工业产品和农业产品(无论是否进行过加工)。对于电，美国法院通过判例法将其确定为：“人类能够制造或者生产、控制、输送的一种可消费的能源产品”;对于书籍，美国法院规定：对于因提供不精确的书面材料导致的损害适用严格责任;对于软件，普通软件用于批量销售，广泛运用于工业生产和人们的日常生活，视之为产品，专业软件以提供服务为目的，被排斥在产品范围之外。对于血液，科罗拉多州法院在一个个案裁定中将其视为产品;对于天然气等，1978年法院在哈雷斯诉讼西北天然气公司的案件审理中将其视为产品。

欧共体于1985年通过的《关于对缺陷产品的责任指令》中，将产品定义为“所有的动产，包括构成另一动产或者不动产之一部分的物以及电，但是不包括原始农产品和猎物”;但是欧共体允许成员国背离关于原始农业产品和猎物不属于产品的规定。1987年英国将该指令纳入国内法，制定了《消费者保护法》，其中将产品定义为“任何产品或者电，且包括不论是作为零部件还是作为原材料的或者作为其他东西组装到另一产品中的产品，但是未加工的捕获物或者农产品不在产品范畴”。德国于1989年制定了《产品责任法》，将产品界定为：任何动产及电流，其中动产也指构成其他动产或者不动产的一部分。凡是出自土地，动物饲养，养蜂业和捕鱼业的农产品(天然农产品)，只要未经加工，都不是产品;本法同样适用于狩猎物品。由上可见，欧盟国家在立法中的共同特征是以农产品易受到客观环境因素的影响产生潜在的缺陷及难以确定缺陷的来源为由，将其排除在产品范畴之外。

(2)中国之立法例

我国《产品质量法》第2条对产品作了如下界定：本法所称产品是指经过加工、制作，用于销售的产品。建设工程不适用本法规定;但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款规定的产品范围的，适用本法规定。

(3)专家关于应然法之建议

梁建议稿第一千六百一十六条对产品作了如下定义：产品是指经过加工、制作，用于销售的动产。导线传输中的电，视为产品。建设工程不适用本节规定;但建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款规定的产品范围的，适用本节规定。

王利明教授主持起草的《中国民法典?侵权行为法编》草案建议稿(下称王建议稿)第九十一条对产品作了如下界定：本法所称产品，是指经过加工、制作，用于销售的动产。下列用于销售的物，视为本法所称的产品：(一)导线输送的电能，以及利用管道输送的油品、燃气、热能、水;(二)计算机软件和类似的电子产品;(三)用于销售的微生物制品、动植物制品、基因工程制品、人类血液制品。”“下列用于销售的物，不属于本法所称的产品：(一)建筑物和其他不动产，但是建设工程中使用的建筑材料、构件和设备除外;(二)仅经过初加工的农(林、水)产品。

(4)评说

就我国法律关于产品的定义与外国立法例相比较，可以得出如下结论：一是美国、欧盟有关法律(前者并没有成为各州都采用的法律，笔者注)关于产品的定义相对较为科学，实然性法律充分考量现实中对应然性之要求，产品所及范围较为广泛，特别是美国商务部出台的《统一产品责任示范法》，将产品的范围由有体物(动产和不动产)扩大到了服务(如电能)及智力(如专利)等无形物。反观我国《产品质量法》第2条关于产品的定义，充分暴露了其滞后性，并且在定义上出现了概念到概念之语义重复错误，即用“产品”之语词来解释产品。二是大都将原农产品(种植业、渔业、畜牧业)、狩猎物等排除产品范围之外。三是关于产品之所以称之为“产品”的条件，中外立法例均未给予明确的厘定。我国产品质量法对产品给出涵义上的限缩。那么，农产品经过种植、施肥、收割、晾晒、保存等过程算不算加工、制作?物(包括有形物及无形物)经过经加工、制作后只有用于销售才算产品?生产者将生产出来的物用于公益捐助，此时之物算不算产品?四是梁建议稿和王建议稿在对产品概念进行界定时采取了概括式和列举相结合的模式，相对较为科学。从某种意义上讲，梁建议稿比我国《产品质量法》第2条前进了一步，用动产替换了产品，且范围上增加了电能。由于过于强调概括陈述方式，所以在用列举方式进一步明确产品概念外延时，在内容上就显得不够充分，没有体现“有利于消费者权益保护的公共政策。”之立法精神。王建议稿在此基础上又向前迈了一步，但其在对特殊性产品加以列举时却将商品房排除在产品之外，这在实践中将会极大影响到消费者(购房者)的权益。另外，使用“仅经过初加工的农(林、水)产品”等话语不够严谨，容易使人产生质疑。即用“初加工”之语词修饰农产品极为不妥。根据我国目前有些农产品存在药物残留超标等实际情况，应将经过初加工的原农业产出品列入产品范围，使消费者通过在产品或其包装上传达的信息进行责任溯源。因此，将其改为“未经加工的原农(林、水)产品，且采、摘等不视为加工”似乎更周延此。另外，他们也没有很好的解决产品的目的性问题。正如前面所述，经过加工、制作的物不是仅用于销售才成为产品，物成为产品后还用于其他目的。1979年的美国《统一产品责任示范法》第102条规定物品只有用于转让、贸易、商业销售才可能成为产品。该立法例给我们的启示是经过加工、制作的物成为产品的条件不限于销售，因为它可能还有更广泛的途径为人们所使用，如果将其限定于销售，就会出现不能很好解决赠予、出租等使用方式下的产品责任问题。因为产品责任的归责原则有其特殊性，法律保障制度较为完善，所以，有必要将赠予、出租等方式下的产品流通形式，囊括于产品成为产品的条件中去。

所以，笔者以为产品的概念应定限为：经过加工、制作用于使用的有体物和无体物。销售、租赁、赠予、展示、广告等均视为使用。特殊情况下，自用也视为本法意义上的使用。产品包括但不限于以下有体物和无体物：(一)供人居住的建筑物及其他不动产;(二)利用管道输送的油品、燃气、热能、水;(三)电能;(四)书籍，如果作者、出版商以该书籍提供指导性意见和方法为主要出版目的的，如地图、菜式指导等;(五)著作权及工业知识产权;(六)用于销售的微生物制品、动植物制品、基因工程制品、人类血液制品;(七)供别人食用或作为工业品原料的原农(林、水)产品。

(三)关于产品标识

所谓产品标识，是指生产者在产品或者产品包装上通过一系列的文字、符号、数字、图案、色彩或它们的组合等形式向消费者、监管者等相对方传达的以便使其识别生产者、产品及产品质量、数量、特征、特性和使用方法等构成的信息集或者搭建的信息平台。对消费者来说，产品标识的功能在于区别，使消费者购买定向而不是转向。对于监管者来说，产品标识的功能在于为监管指示方向。因此，规范产品标识意义重大，生产者必须依法披露产品信息。

在现实中，在产品的生产者与消费者、监管者三个阵营间往往存在信息不对称现象。主要表现在以下几个方面：

(一)横向层面的不对称。科学技术的日新月异使得消费者缺乏必要的知识和信息与生产者进行对抗，而监管者由于体制的约束也很难跟上生产者对市场、科技的敏感度和推崇，往往在利用新技术生产的新产品面前显得束手无策。基因于产品的质量、性能、成份、技术状况等因素具有的内在性、隐蔽性等特点，无论是消费者还是监管者，实际上根本不清楚生产者的产品底细到底如何?另一方面，对于生产者来说，消费者对产品的需求到底如何在信息占有上也具有不彻底性。

(二)纵向层面的不对称。一方面消费者对生产者未来的所作所为只有一些可怜透顶的知识和信息，他们根本不清楚与其将来的交易是怎样的，以及会发生什么样的后果?另一方面监管者由于所占用的信息较少，从而影响到其做出决策的正确性，前瞻性收窄，并最终导致监管力度和广度出现折扣。在中国语境下，交易中消费者因信息不对称而得到的信息补偿较少。不同于消费者，监管者因为国家公权力执行者的身份，它可以通过执法从生产者那里获得信息补偿。

(三)三维场景的不对称性及扰动性。基于以上两个层面的产品信息上的不对称性，在生产者、消费者、监管者三元互动的资源配置架构中，即生产者与消费者之间，生产者与监管者之间，由于前者的故意，信息的流量及管道都受到了人为的控制。在这场控制与反控制的对抗中，最占优势的一方自然是生产者，最弱一方显然是消费者，监管者由于其公权性质，其一直在二者之间徘徊，成为三者架构中的扰动因素。它通过法律手段加强了监管的力度和广度，扰动性就会变小，架构就会更稳定，交易就会趋向于公正，反之亦然。在消费者与监管者之间，由于信任度有限，加之沟通管道较少，成效不高。实际上在一定程度上限制或影响到了消费者获得必要的信息，从而强化了扰动的相差。产品信息不对称的产生的最有可能的后果是生产者会利用其占有信息优势，最大限度的为自己谋利从而置消费者、社会及国家利益于不顾。它们会通过隐蔽性方式(全面控制产品信息)，进行道德冒险，实施败德行为，以逃避监管，并侵犯消费者的合法权益，从而取得不法或不当利益。如不法商人通过对产品信息的干扰，去影响消费者的注意力，将对自己不利的信息隐匿(不依法在产品上进行标注)起来，并对自己的产品制造假象，以表彰自己产品的正面因素来释放信号，博取消费者对自己的注意和信任，以改变消费者的态度，产生购买转向。将本来或潜在属于他人的消费者的注意力分散或转向「18」。对于这种不正当竞争行为，监管者如果有充分的信息，就有机会在生产源头通过对产品的标识、标注、标签等进行规范而达致扼制目的。而监管者(质量技术监督部门)如果能够积极采取“监管关口前移”的方式，其产生的外部性通常会降低整个社会的监管成本。

信息披露的关键点在于：生产者对产品信息披露到何种程度为已足，也就是标准是什么?基于前文已述及部分，在求解存在于生产者、消费者、监管者之间的信息不对称难题，就必须厘定生产者披露产品信息的标准，生产者披露的产品信息在标准之上，自然而然就会达致对消费者、监管者的信息补偿目的。否则，在标准之下就会出现消费者没有受偿或受偿不够的后果，这一后果就会变现为生产者获得了因自己不补偿别人而带来的收益。为此，就必须为生产者在产品或其包装上披露产品信息设定如下标准

(一)披露产品信息的真实性标准。该标准意味着生产者所披露的信息必须是真实、准确的，不得存有虚假、遗漏、诈欺或误导的内容。真实是基因于诚实信用的主客观的一致性。真实的概念是如此的难以界定，以致于它只能被表述，而不能被定义。所以，它只能在个案中去找寻。如一件T恤衫，生产者在产品标识上标注其含棉88，但经过检验，实际棉含量为68(忽略允差)。对此，可以判定该生产者标注不真实(本文不论及生产者的产品瑕疵担保责任)。这对于那些喜欢纯棉产品的消费者的欲望的满足来说，就是一种莫大的损害，从而构成对消费者的侵权。从中可以看到，如果生产者在产品标识上披露的信息不真实，则其披露的不真实的信息越多，对广大消费者的危害愈深，监管者的监管成本也就越高。为了确保生产者信息披露的真实性标准得到落实，《中华人民共和国产品质量法》第二十七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第三章等对此都作了硬性规定，明确规定生产者的产品或产品包装上的标识必须是真实的，并进一步规定了生产者披露不真实信息的法律责任(民事责任、行政责任、刑事责任)。

(二)披露产品信息的接近全面性标准。那种希望生产者全面披露产品信息的诉求超越了生产者的成本承受能力范围，所以理性的判定标准是还有哪些消费者需要的信息生产者没有披露出来。监管者的监管目的就在于让这些被生产者占有的对消费者有用的信息越来越少。在尊重和依法保护生产者的商业秘密与规管生产者在产品或其包装上披露产品信息之间必须有一个界限，在商业秘密的界限以外，应尽量挤压生产者信息容量空间。那种认为实话只说一半等于撒谎的观点「19」过于偏激和狭隘。因为产品标识上的信息点大部分是独立的，分别具有不同的功用。尽管从整体上看，它们会影响到消费者知情权、选择权(作出评估、鉴别、决定的过程)、公平交易权及监管者的监管有效性。但是，有些情况下，生产者的“真实的谎言”并不会对上述权益造成侵犯。如在OEM条件下，有些委托方(生产者)为了保护其商业秘密，就会要求产品实际生产厂，在产品标识上的“生产厂”栏中只能标注委托方(生产者)的名称，在此种情况下，委托方(生产者)从形式上是在“撒谎”(即不符合真实性标准)，因为它没有全面披露产品的实际生产厂。但是，它却并没有违背《中华人民共和国产品质量法》第27条的相关规制。

(三)披露产品信息的有用性、必要性标准。该标准要求生产者在产品或其包装上披露的信息对消费者、监管者来说是有用的，也是必要的。如生产者在其生产的T恤衫(半袖)上的标识上披露：产品是谁生产的，地址在哪里，含棉有多少，在什么水温条件下洗涤等信息，无论对于消费者还是对监管者来说都是有用的、必要的。但如果它标注了什么人穿着好看，应该夏季穿等信息，对消费者及监管者来说就未必是有用的、必要的信息。

(四)披露产品信息的最新性标准。该标准要求生产者必须将其掌握或获知的关于产品的最新信息在产品上或通过其他途径(如向监管者报告，通过媒体发布说明性广告)向消费者、监管者披露。如产品存在潜在的缺陷应予召回等情形。如果发生了某一特定的事实，生产者就必须在一定的合理期限内对该信息予以持续地披露。如在食品中添加苏丹红1号的生产者，用上年度馅料生产月饼的生产者等，都必须及时、充分地披露其产品存在的缺陷，并及时将缺陷产品召回。

(五)披露产品信息的易获得性标准。该标准又称易查找性、易查询性标准。该标准是指生产者所披露的产品信息能够比较容易地为一般消费者、监管者获得、查询和查找。生产者披露产品信息的方式如下：一是在产品上通过标识予以披露。实践中，列入最难查找的信息是产品的生产日期，对此下文将会论及;二是由自己在直销时或借助商家直接向消费者交付能够公开的资料，披露信息;三是定期、不定期向监管者报告;四是将有关产品信息通过报纸、杂志、广播、电视、互联网等大众传媒予以披露。其中，第一种方式由于信息通过产品标识直接传递到消费者，所以对消费者的来说也最为便捷。但是，有些方式由于产品本身特点所限，信息披露的范围有较大的局限性;第二种方式虽然扩大了信息的披露范围，但由于局限于一定的处所，但对于居住地比较偏远的消费者意义不大;第三种方式中，监管者的地位决定了它获得有关产品的信息在量上会远远大于消费者及社会，但是基于维护公共利益之考量，对在生产上有违法行为的生产者进行查处的同时，它会延迟和控制产品信息向外部传递的速度及容量。第四种产品信息披露方式虽然有量大、面广的特点，但是，实际证明此种情形的出现往往是生产者基于消费者、社会及监管者的巨大压力而为之，非出于本意。如日本三菱汽车公司缺陷越野车召回等事件就是明证。

(六)披露产品信息的易解性、可识别性标准。该标准要求，生产者披露的产品信息应当能让一般消费者较为容易地理解和利用，同时能够使消费者、监管者将此产品与彼产品分开，并据此作出合理的鉴别、评价、选择、决定。根据这一标准，除因应行政监管之需要，在产品标识上标注的信息及公开的资料、文件应当内容完整而又明晰，用词尽量通俗、易懂，避免使用过于冗长、专业化的用语。

由于产品安全是诱发产品责任的主要原因之一，所以做上述规制的意义在于：一是标注生产日期——安全使用期或生产日期——失效日期这一计算公式，可以方便消费者、监管者等迅速计算出产品的安全使用期的期日或期间，并以此为参照，做出消费定向或监管决定;二是生产者的明示担保表示。这就意味着该种产品只要按照生产者提供的信息正确使用，它就应该是安全的;三是对于一些特殊产品，如民用煤气钢瓶等产品，到期后消费者自己无法处置，又不能当作垃圾丢掉。在这种情况下，就应该由生产者负责召回(产品的召回包括但不限于产品存在缺陷等情形)。根据经济学中的委托与代理关系，消费者是生产者的代理人，生产者生产出产品，委托消费者来消费。从此关系中可以看出，不安全因素的制造者是生产者，它有义务保证代理人的安全。就拿煤气瓶来说，生产者无异于把一颗炸弹安放在它的代理人——消费者旁。所以，有充足的理由让生产者去这样做;四是“安全使用期”作为一种明示的承诺，它对于生产者来说在安全使用期内无疑是一个时时刻刻都会存在的巨大压力。所以，它们必须尽量提高产品的质量和安全系数，以保证他们极力“吹嘘”的后续生产的产品在安全使用期内能够更加安全;五是安全使用期还是消费者、监管者监督生产者的一个有力证据。从生产者角度考量，产品使用周期越短越好，因为人们用新产品替换旧产品可能性越高，生产者就越有可能把更多的产品销售出去。所以，生产者就有可能把正常的产品安全使用期缩短。如一种安全使用期为6年的产品，生产者基于以上原因就有可能把它设定为3年。目前，中国还无相关的法律对此进行规管。这也就意味着前面提到的监督仅能维系在道德的层面，这对于社会来说就存在着生产者肆无忌惮地“理性”选择败德行为从而为自己谋取最大的利益可能性。而且，这种利益每增大一个幅度的边际成本几乎为零。如果消费者、监管者等行动够迅速的话，那么，这种败德因为他们的宣传从而变得社会难以容忍的时候，就会有可能由道德层面的强制上升到法律强制。所以，道德的监督不能少。

6.使用不当，容易造成产品本身损坏或者可能危及人身、财产安全的产品，应当有警示标志或者中文警示说明。如易碎的玻璃制酒杯，在其包装箱就应标注“轻拿轻放”等中文警示说明或(和)相关警示标志。此类信息在生产者关于产品信息披露义务序列中具有不同寻常的地位，但学界给予它的关注却没有与其本身所处地位相适应。因此，我们必须从以下维度切入，充分考量这类信息对于生产者、消费者、监管者等方面的意义：一是“使用不当”的内涵与外延是什么?二是在“容易造成产品本身损坏或者可能危及人身、财产安全的产品”的话语表述下，生产者对于“容易”、“可能”的情况都做了哪些努力使产品更不容易或更不可能造成产品本身损坏或危害人身、财产安全?三是这种技术上的投入是否足够?四是这种努力是通过什么方式将信息传递给消费者、监管者等相关方的?而这些信息按照以上提到的判断标准来评定是否与他们的需求相适应?五是警示标志或中文警示说明是否圆满回答了以上四个方面的质疑?如某品牌“银海象”系列电热水器，在使用说明书中对何谓“关机”并没有予以必要的说明，关机后是所有指示灯都不显示工作状态还是关机后还有一部分指示灯仍然亮着并显示工作状态?

我们还必须充分地注意到，随着竞争的充分性的不断提高，源自产品本身利润的大幅度减少，生产者将产品的概念延伸到服务层面(前已述及)已变成了一个“不得不”的选择。下游服务利润的丰厚可能诱使生产者故意在产品或包装上披露一些错误的信息，它可能不会导致产品本身的重大损害，但又能使一般消费者无法处理，在这种情况下，消费者只能求助于它所组建的专业应急机构(如维修公司等)。它的后续服务可能是优质的，但是，它的价格也是畸高的。所以，为了尽量不让一件新购的产品用了没有多久就修来修去，我们就有必要对此予以规制。

另外，还需将产品的净含量与产品所含主要成份的含量区别开。前者是就整个产品而言，即一定计量单位下产品所具有的量值，后者则是指组成或构成产品某一部分的量值，如一袋大米净含量为50kg，一件T恤棉的含量为68。

生产者在其产品或其包装标注定量，表明其承诺在一定期限内生产的产品在一定量限范围内具有统一的质量、体积、长度、面积、计数等。它还承诺这一定量在相同的条件下具有持续地稳定性、精确性，也就是说暗含着生产者已作了如下保证：售予A和售予B的产品在量值上的差别是微乎其微的。A和B获得了消费满足感或贸易机会是等同的，不会因为偏见使A和B之间有什么不同。另外，这也是对其商誉的一种检验。产品以定量形式推出市场，就意味着生产者会遭受千千万万挑剔的消费者的不停地诸如短秤缺量等指责。如果生产者不能迅速扭转这种不利局面，要么他停止该种产品的生产和销售，要么采取措施保证他所“吹嘘”的量值与实际含量的之间的差值在国家规定允许的范围之内而不是之外。而在此博弈过程中，生产者的商誉得以建立或进一步增值。

理性的经济人根据诚实信用之要求，通常会理性地选择披露真实的信息。但这类完美性的经济人只是理论中的理想类型。实际中，生产者往往基于某种价值考量在产品或其包装上披露一些与事实不符的信息。另外，需在注意的是这里探讨的瑕疵信息指的是与产品密切相关的信息，主要指上文提及的那种类信息。至于那些攻击别人产品的信息、与产品本身无关的信息不在本文讨论的范围。作了这些区分之后要回答的问题是瑕疵信息的概念是什么?它可以归类于产品缺陷的定义中去吗?

(一)瑕疵信息的真实面目

揭露瑕疵信息的真实面目首先要从它的概念入手。正如博登海默所说：概念乃是解决问题所必需的和必不可少的工具，没有限定的专门概念，我们便不能清楚地和理智地思考法律问题「24」。究于此，笔者以为，瑕疵信息是指生产者基于某种价值考量，在产品或其包装上披露的不真实的、少披露的信息点从而被其这种行为玷污的整个信息集合。前者如一件T恤衫，生产者在产品标识上标注其含棉88，但实际上含棉仅为68。后者如应用中文标注足球的名称却未标注之情形。由于上述标注不真实或标注纰漏，导致整个信息集即标识存在瑕疵。它的后果是：一是时刻影响着消费者作出正确判断的可能性;二是侵犯了消费者对产品寄予的合格、安全等良好期待;三是获得了不该获得正外部性(如商誉的增值、市场占有率的提高等)。

(二)瑕疵信息的归属

依笔者之见，瑕疵信息虽然有属于它自己的概念，但它并不应过于独立而游离于产品缺陷之外，也就是说它应被产品缺陷所整合。关于产品缺陷之定义，有以下几种表述以供理解：一是美国1965年的《第二次侵权法重述》第402A条将缺陷定义为：“对使用者或消费者或其财产有不合危险的缺陷状态”「25」;二是《欧共体产品责任指令》第6条将产品的缺陷定义为：(1)考虑到所有下列情况，如果产品不能提供人们有权期限待的安全，即属于缺陷产品。如a.产品的说明;b.能够投入合理期待的使用;c.投入流通的时间。(2)不得以后来投入流通的产品更好为由认为以前的产品有缺陷「26」;三是我国《产品质量法》第四十六条规定：本法所称缺陷，是指产品存在危及人身、他人财产安人的不合理的危险;产品有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的，是指不符合该标准。

结合以上引述，可以将产品缺陷作如下分类：第一类是设计上的缺陷。如三菱汽车公司对某款越野车采取的全球召回行动就是因为刹车系统存在设计上的缺陷所导致的;第二类是制造缺陷。如在生产汽车的过程中使用了不合格的配件等所导致的产品缺陷;第三类信息缺陷(瑕疵信息)如，警示不充分、不醒目、不易于人理解等。基于以上分析，笔者以为，瑕疵信息理应归属于产品缺陷范畴。正如我国《产品质量法》第四十六条中规定的一样，产品有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的，如果不符合该标准，即为产品有缺陷。事实上，绝大部分关于产品的国家标准、行业标准中对产品标识标注(用语有“标志”、“标签”等)进行了相应的规定和提出了相应的要求。如GB7718—《预包装食品标签通则》对在预包装食品标签上如何进行标注进行了详尽地规制。所以，那种认为瑕疵信息不属于产品缺陷范畴的观点是站不住脚的，是没有法律为依凭的。

(三)生产者披露瑕疵信息的责任

无论生产者基于何种利益考量，如果他在产品或其包装上披露瑕疵信息就有可能或一定会承担相应的责任：一是产品责任(民事责任)。由于瑕疵信息归属于产品缺陷范畴，这就意味着生产者可能会承担相应的产品责任。如修理、更换、退货、赔偿损失等;二是产品行政责任。生产者披露的产品信息有瑕疵肯定会承担一定行政责任。在实际操作中最常见的就是警告(责令改正等行政表示，此外，还有罚款、没收、吊销营业执照等，但后者不具有必然性);三是产品刑事责任。生产者因披露瑕疵信息获刑的情况极为少见，只有在极端的情况下才会出现。我国刑法能够对此予以规制的法条限于第一百四十条关于生产、销售伪劣产品罪规定中。该条规定：生产者、销售者在产品中掺杂、掺假、以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合产品，销售金额在5万元以上不满20万元的就要承担刑事责任。而生产者承担刑事责任所依据的证据的起点就是其在产品或其包装上标注的信息。如成份、等级等信息。

实践证明，我国《产品质量法》在规范产品质量监督，促进我国产品质量水平的提高，维护消费者合法权益等方面，起了极为积极地作用。但是，也应看到，由于法的滞后性造成了我国《产品质量法》与现实的严重脱节。因此，极需对其进行修订。

(一)关于产品质量法的名称

产品质量法属于经济法，而经济法区别于民商法的一个特征就是限制当事人意思自治从而更强调责任。所以，作为调整生产者(包括销售者)生产、销售产品行为的法律，主旨应指向生产者责任方面。究于此，有必要将我国现行的《中华人民共和国产品质量法》这一名称修订为《中华人民共和国产品责任法》，以强化生产者(包括销售者)责任。

(二)删除关于认证认可等规定。原因在于，认证认可的商业性质远大于监管性质。况且国务院已经颁布了行政法规阶位的《中华人民共和国认证认可条例》。

(三)科学地对产品进行定义(前已述及，此略)。

(四)增加关于何谓生产者、销售者、运输者、批发者等相关主体的阐述。由于生产者是产品责任和产品法律责任的最终承担者，所以，无论从哪个角度去考量，都应该有规制其本身的条款。

(五)科学界定标识、标注、标签、标志等概念。标识不合格、标签不合格、标志不合格是不是等同的，在实务界争议较大。往往是各执一词，莫衷一是。如某品牌T恤衫在标识上标注含棉88，但经过检验实际棉含量只有68。在这种情况下，依产品相关标准判定为不合格品，但是在适用具体法条时却出现了问题：是适用《产品质量法》第五十条以不合格产品冒充合格产品进行处罚还是以第五十四条规定按标志不符合《产品质量法》第二十七作责令改正处理呢?鉴于此，笔者以为《产品质量法》第二十七应作如下修改：产品或者其包装上的标识必须真实、充分、易得等，并标注包括但不限于下列事项：1.有中文表示的产品质量检验合格证明;2.有中文标明的产品通用名称;3.有中文标明的生产者的名称和地址，如生产者与产品实际生产厂不一致时，必须分别予以标注。上述名称和地址必须是经法定程序注册登记的名称和地址;4.根据产品的特点和使用要求，需要标明产品规格、等级、所含主要成份的名称和含量的，用中文相应予以标明。如果产品加工、制作过程中未添加某种成份或最终产品不含有某种成份，除非法律有特别要求，不得标注“不添加某种成份加工、制作”及“不含有某种成份”等类似信息，也不得标注“秘制”、“特制”、“特香”等容易引起消费者误解的信息;需要事先让消费者知晓的，应当在外包装上标明，或者预先向消费者提供有关资料;5.限期使用的产品，应当在产品或其包装上的最大表面上的显著位置用不小于3毫米的中文或中文及数字的组合清晰标明产品生产日期和安全使用期或者失效日期，且该标识必须使用不可刷洗的激光喷码，禁止使用可刷洗的喷墨码。并且安全使用期或失效日期是合理的安全使用期或失效日期;6.使用不当，容易造成产品本身损坏或者可能危及人身、财产安全的产品，应当有警示标志或者中文警示说明。但是，该警示标志或者中文警示说明不是生产者、销售者的免责、减轻责任的理由和证据，除非生产者、销售者能够提供极为充分地证据和事实证明警示标志或中文警标说明已足够引起一般人而不是专业人士的充分注意，并且只要采取了这种注意就不会出现使用不当的情况。

(六)将《产品质量法》第五十四条修改为：产品或其包装上的标识未用中文标注产品的通用名称、产品的生产者(如生产者与实际生产厂不一致时未分别予以标注)的依法定程序注册登记的名称和地址的，处于5000元以上10000元以下罚款。没有中文表示的产品质量检验合格证明的，处以10000元以上0元以下的罚款。违反本法第二十七条规定的其他情形的，处以20000元以上30000元以下罚款，情节特别恶劣的，处以30000元以上100000元以下罚款，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。有上述情形的，同时责令生产者召回产品。

2.房地产方面的法律法规 篇二

第一, 公路是公共产品。以萨缪尔森为代表的现代福利经济学派经典理论认为, 公共产品具有以下特征:一是非排他性, 即不可阻止不付费者对公共产品的消费, 不付费者同样能够享有公共产品带来的益处。二是非竞争性, 就是说一个人对公共产品的消费不会影响其他人从对公共产品消费中获得的效用。可见, 政府修建并免费供公众使用的基础设施, 如公路, 是纯公共的产品, 不具有排他性和竞争性, 故所有人都可以同时免费使用。

第二, 收费公路是准公共产品。收费公路介乎纯公共产品与纯私人产品之间, 只要在技术的投入上增加少量成本对公路设施加以限制, 如设置收费站点就可以做到只对付费者开放, 形成排它性。因此, 可以认为收费公路是一种需要“使用者付费”的物品, 这一产品被经济学家布坎南称为“俱乐部产品”或“准公共产品”。其实, 公共产品应当由政府投资提供, 但是, “政府失灵”现象引起了公共产品提供的市场化趋势。而作为公共基础设施的公路也遵循着这一规律, 由于我国目前的国家财政并没有足够的能力完全承担公路交通基础设施建设, 吸引社会资金投入公路建设就成为了必然选择;与此同时, 为了提高营运管理和公路建设的效率和质量, 允许私人介入公共产品的供给领域也是有必要的, 在这样的背景下, 收费公路就应运而生了。

第三, 经营性收费公路是“公共产品的私人供给”。按照我国《收费公路管理条例》和《公路法》的相关规定, 收费公路有两种:政府还贷收费公路;经营性收费公路。政府还贷收费公路, 其供给主体是国家, 但经营性收费公路是由国家之外的主体投资建设的, 投资者由国家授予公路的收费权, 通过收费经营收回投资并且获取利润, 这实际上是私人主体提供公共产品。

二、我国公路收费权的分类及法律性质

第一, 政府还贷收费公路收费权的法律性质。收费权的主体是国家公路管理部门或其特别设置的专门机构, 收费权的客体是国家拥有的公路资产, 收费权的性质属于行政事业收费, 从所收费用的用途上看, 该费用是用以偿还修路的贷款或集资款。在现行的法律框架下, 此收费权的性质可以说是执行公共管理职能的行为, 是特定的公共机构对国家公共设施的管理权, 它包括对属于国家的公路资产依法收取通行费、实施日常管理、进行维护等职责。这种性质的公共设施管理行为, 相当于对城市里的公共公园进行管理并收取一定门票的性质。

第二, 经营性公路收费行为的法律性质。收费权的取得是通过投资建设经营性公路, 而获得法定机关审批特别授予, 或通过购买政府贷款公路收费权而获得。收费权的主体是依法成立的公路企业法人。经营性公路收费权具有一定的营利目的。其收费期限按照收回投资并有合理回报的原则, 在法定最高期限内确定。收费期限届满后, 经营管理企业必须无偿将公路资产移交给国家。

由上可知, 经营性公路收费权是一种特许经营权, 其收费行为是对公路的特许经营活动。这种公共产品的特许经营是指特定企业由政府授权在一定范围和时间内对服务或公用产品进行经营, 政府通过签订合同或者其他的方式明确政府和已获特许权企业双方的权利与义务, 并允许已获特许经营权企业在一定范围和时间内营利的一种法律制度。

三、收费公路管理者或经营者与使用人的法律关系

第一, 政府还贷收费公路管理者与使用人的法律关系。由于政府还贷收费公路具有非经营性, 使用者缴纳的道路通行费实际上是国家利用公权力变相征收的公路建设费, 以此来偿还国家建设公路的集资和贷款, 而此通行费并非合同的对价。公路管理者本该是受委托管理和收取该费用的部门, 而实际上却履行了管理国家公共设施的职能, 因此, 使用人与它之间形成的不是平等的服务合同关系, 而是行政法律关系。

第二, 经营性收费公路经营者与使用人的法律关系。提供经营性收费公路的主体是企业, 而作为特许经营而由国家授予的收费权本来不是公权力, 而属于民事权利, 公路经营管理者与道路使用者之间应该属于平等的民事法律关系, 经营管理者为营利而向使用者提供道路, 使用者交纳通行费获取通行权, 这构成平等的商品交换关系, 在法律上是通过合同关系来实现的一方向另一方销售己方的服务。

由上可知, 由于公路收费权性质的不同, 管理者的责任形式也不相同, 形成的法律关系也就有区别。作为违约责任和民事侵权责任, 两者在承担责任上存在区别:一是承担责任主体的性质不一样, 前者为企业法人, 后者则是公共团体授权的企事业单位或公共团体。二是承担责任的依据不一样, 前者是违约致人损害的违约责任, 后者是执行管理的瑕疵导致的侵权责任。三是适用责任的原则不同, 前者不以过错为考量, 一旦客观上违约, 就可能承担责任, 因此, 要求管理者须尽更大的管理义务;后者则以推定过错为归责原则, 若不能够证明自己没有过错, 就应该承担责任。

从目前的形势来看, 要完成“十一五”规划中的交通基础建设, 公路收费权益必须获得法律的充分保护, 是在资本市场上证券化融资的基础。所以, 我们对公路收费权的经济属性和法律属性方面来对它进行了分析, 并希望国家能尽量健全相关制度, 以促进我国社会经济的发展。

参考文献

[1]、廖湘文.关于公路收费权的经济与法律思考[J].交通企业管理, 2008 (6) .

[2]、牟荣华, 马红.公路收费权质权若干法律问题探讨[J].山东商业职业技术学院学报, 2009 (2) .

3.房地产方面的法律法规 篇三

惠州市惠东县读者程子浩陈述：

我刚刚在一间技术学校中专毕业，准备到深圳等地的经济发达地区找工作，但听说用人单位侵犯劳动者权益的现象较普遍，所以，我想通过贵刊“法律援助”了解一些应聘和签订劳动合同时应注意的法律问题：1．劳动者应聘时，应了解企业什么情况？2．与企业签订的劳动合同一般应有哪些约定？3．劳动者刚进入企业，试用期限有哪些规定？4．试用期工资按什么标准计算？

答：1．劳动者应聘时，按照《劳动合同法规定》，用人单位应当如实告知劳动者工作内容、工作条件、工作地点、职业危害、安全生产状况、劳动报酬，以及劳动者要求了解的其他情况。

2．与企业签订劳动合同时，劳动者要注意合同的必备条款是否齐全，如用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；劳动者的姓名、住址和居民身份证件号码；劳动合同期限；工作内容和工作地点；工作时间和休息休假；劳动报酬；社会保险；劳动保护、劳动条件和职业危害防护；法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。

3．劳动者刚进入企业，如果劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过两个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。

4．《劳动合同法》对于试用期工资有着明确规定，试用期的工资不得低于本单位相同岗位最低档工资或者劳动合同约定工资的80%，并不得低于用人单位所在地的最低工资标准。

2.离婚时签的协议可以变更吗？

梅州市五华县华城读者林静娴陈述：

我与我丈夫于今年5月份办理离婚手续，当时协议好孩子归他抚养，家中所有财产归他。最近，我发现离婚后的他在我们县城购置了一套房产，始知他在与我离婚时隐瞒了12万元的存款。我与他的婚姻关系存续期间家中所有开支都是我负担，他却将他挣的钱存起来，由于当初并不知道他的存款有这么多，他也没有如实相告，所以，我没在意，我现在想要回一部分那笔存款，可以吗？

答：我国《婚姻法》规定，夫妻离婚时双方可对财产分割进行协商并订立协议，以订立的财产分割协议具有法律效力。任何一方没有特殊原因，都应接受这一决定所带来的法律后果。但是，根据最高人民法院的有关规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或撤消财产分割协议的，人民法院应当受理。因此，离婚后一方对当初签订的财产分割协议反悔的，在法定期间内可以到法院起诉请求变更或者撤销。但人民法院在审理案件后，如果未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形，将依法驳回当事人的诉讼请求。

根据以上规定，你对离婚协议反悔属于法定期限内，再加上你们离婚时你丈夫隐瞒了存款数目，所以，你可以请求变更或撤消离婚时双方对财产分割的协议。

3.用人单位拖欠员工工资

该怎么办？

东莞市樟木头镇读者李文全陈述：

我进入这家家私厂三个月了，至今未领工资，只批准支取了100元零用。据了解，这个厂半年才发一次工资。请问，像我们这种情况，该怎么办？

答：《劳动法》第50条规定：工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。所以，这间家私厂拖欠员工工资，你们可以通过以下几种方法要求企业支付：

1．《劳动法》第77条规定：用人单位与劳动者发生劳动争议，当事人可以依法申请调解、仲裁、提起诉讼，也可以协商解决。

2．《劳动法》第30条规定：用人单位拖欠或未足额支付劳动报酬的，劳动者可以依法向当地人民法院申请支付令，人民法院应当依法发出支付令。如果用人单位自收到支付令15日内既不清偿债务也不提出书面异议，那么，该支付令就产生法律效力，申请人可以依法申请法院强制执行。如果单位及时提出书面异议致使支付令失效，那么，劳动者就要走诉讼程序。

4.房地产企业方面的财务分析报告 篇四

本文出自: 房地产会计网()网址：公司*月财务分析报告

上报日期：年月日

说明：

1、此模板仅规定了各公司需进行财务分析的主要内容，各公司可根据自身业务情况增加内容；

2、完成情况尽量用表格反映，无需再用文字重复叙述，文字重点分析增减原因和经营情况。

一、总体经营情况

项 目本月金额本年累计本年预算完成预算上年同期累计同比增减

一、营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用

管理费用

财务费用

二、营业利润

三、利润总额减：所得税费用

四、净利润说明：此表从当月的报表中copy出来即可。

二、收入情况分析

1、本年累计收入完成情况分析。

说明：王府井饭店本年累计收入完成情况需根据本年累计预算进行比较（如：3月报告本年累计预算为1-3月预算合计数）；其他公司与全年预算比较，比较本年累计预算完成进度，并分析原因。

本年累计完成预算比例，主要原因：

本年累计与去年同期比，主要原因：

2、本月收入完成情况分析。

说明：王府井饭店需对当月预算完成情况进行分析，其他公司仅对当月经营情况进行分析即可。

本月完成预算比例，主要原因：

本月与去年同期比，主要原因：

各业务板块需根据自身业务情况进行分析，应包括但不限于以下内容：

1）酒店业务：客房、餐饮、出租等各项收入完成情况，客房出租率、平均房价、REVPAR.值等业务指标与预算比较。

2）房地产开发：对于当年内可进行财务结算的项目，需计算当年锁定收入完成预算的比例；对于所有在售项目，需提供各项目销售情况统计表。

项目楼号可售面积可售套数项目累计实现均价（元/M2）未售套数未售面积(M2)未售出预计单价未售出总

货值

套数面积合同金额实际收款

本月净销售（扣除退房）

套数面积合同金额实际收款

3）租赁业务：提供项目租赁情况表；租户统计表

租赁情况统计表

楼座*楼座

可出租总面积

已租赁

空置面积

销售/出租率

平均租价

租户统计表

类别户数租户名称占已出租 面积比重占大厦租

赁

月收入比重

4）物业管理：各项目管理处物业管理收入、利润情况。

三、成本情况分析

分别对本年累计和本月成本情况进行分析，分析内容同收入分析。

房地产开发业务：需说明各项目实际发生成本情况、项目动态成本情况。

四、三项费用分析

各公司都需对三项费用变化较大内容进行详细的比较分析。包括预算完成进度情况、与去年

同期的比较情况。

五、现金流量分析

说明重大的现金流入流出项目内容。

六、工程进度情况

房地产开发业务：每月需简单描述工程进度情况。对于当年需结算的项目，需明确是否能按

期完工，相关工作的进展情况等。

七、其他重要事项

重要签约（或签署意向协议）进展，银行贷款情况，等

5.法律方面知识竞赛参考题及答案 篇五

黑色部分为原题，加“…..”为修改后的题目，加“”为改动之处（该题目删除，因相关处罚规定不一致。）

87.食品生产经营人员_____必须进行健康检查；新参加工作和临时参加工作的食品生产经营人员必须进行健康检查，取得健康证明后方可参加工作。(C)

A.每两年 B.每三年 C.每年

答案应为：C137、根据我国治安管理处罚法，违反治安管理有下列哪些情形之一的，从重处罚？（ABC）

Ａ、有较严重后果的；Ｂ、教唆、胁迫、诱骗他人违反治安管理的； Ｃ、对报案人、控告人、举报人、证人打击报复的；Ｄ、二年内曾受过治安管理处罚的。

141、根据治安管理处罚法，担保人应当符合下列哪些条件？（ACD）

Ａ、与本案无牵连；B、必须年满20周岁； C、在当地有常住户口和固定住所；Ｄ、有能力履行担保义务。

162.《中华人民共和国教师法》所指的各级各类学校，不包括哪种？（C）

A、学前教育B、普通初、中等教育C、地方教研室D、特殊教育

163.《教师法》规定，下列人员不能取得教师资格？（ABCD）

A、被剥夺政治权利的B、故意犯罪受到有期徒刑以上刑事处罚的C、不具备《教师法》规定的相应的学历的D、未满十六周岁的182、国徽及其图案不得用于以下哪些方面？（ABC）A.商标、广告；B.日常生活的陈设布臵；

C.私人庆吊活动； D.法律、法规正式版本出版物的封面

226、无民事行为能力人包括（AD）。

A.不满10周岁的未成年人； B.不满12周岁的未成年人；

C.有时候能辨认自己行为的精神病人； D.完全不能辨认自己行为的精神病人。

236、某学校因为学生齐某身体有残疾而拒绝录取他入学，这种行为是否正确。B

A.对B.错

238、中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社、游行、示威的自由。A

A.对B.错

292、同一顺序的继承人有二人以上时，遗产分配的比例应首先坚持()D

A、均等分配原则B、照顾原则 C、权利义务一致原则D、协商原则

349、甲将房屋一间作抵押向乙借款20000元。抵押期间，知情人丙向某甲表示愿以30000元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。对此，下列哪一表述是正确的? C

A．甲无权将该房屋出卖，因为房屋上已设臵了抵押权

B．甲可以将该房屋出卖，且必须征得抵押权人乙的同意

C．如果丙代甲清偿对乙的债务，甲可以不经乙的同意向丙出卖房屋

D．即使丙代甲清偿对乙的债务，基于乙的抵押权甲也不得出卖房屋

(本题有一定争议，删除不作为竞赛题目。)比较一致的答案是：C

（此题有争议，删除不作为竞赛题目。）比较一致的答案为：B

474.下列民事权利中，法人不能享有的有：（）。［BE］

A.名誉权； B.生命健康权；C.自由权；D.名称权；E.继承权。

答案应为：BE482、醉酒后驾驶机动车的，由公安机关交通管理部门约束至酒醒，处十五日以下拘留和暂扣三个月以上六个月以下机动车驾驶证，并处（B）。

A、二百元以上五百元以下罚款； B、五百元罚款； C、五百元以上二千元以下罚款。答案应为：B535、根据《个人所得税法》规定，某大学教授在2007年6月份的下列哪些收入应缴纳个人所得税？ ABC

A．工资5000元B．在外兼课取得报酬6000元

C．出版教材一部，获稿酬1.2万元D．被教育部评为全国优秀教师，获奖金5000元

（此题有争议，删除，不作为竞赛试题）。

665、下列情况不属于犯罪中止的情况有()。AB

A.盗窃他人财物之后.又返还财物的B.犯罪分子自以为能将犯罪进行到底而自动停止犯罪,但客观上该 犯罪不可能进行到底

C.犯罪分子认为条件不适合而停止犯罪

D.主动停止犯罪预备行为答案应为：AB

（本题有争议，删除，不作为竞赛题目。比较权威的答案是：B）

719、甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪一个是正确的？AA.甲对乙的地役权未经登记不得对抗善意的丙

B.甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元

C.丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失

D.甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效729、1998年10月5日甲向乙借款1000元，同时签订了一份质押合同，约定甲于同年10月8日将一头受胎的母牛作为质物交付给乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一头。下列选项中哪些中正确的？AD

A、质押合同生效时间为1988年10月5日B、质押合同生效时间为1988年10月8日C、小牛应归乙所有D、小牛应归甲所有，但可作为质权的标的 答案应改为AD733、国家专利局给予某工厂某项发明专利以实施强制许可。下列关于该工厂使用该专利发明的表述哪些是正确的？BC

A、该工厂可以不向专利权人支付使用费B、该工厂应当在产品上注明专利权人C、该工厂不得许可他人使用该专利 D、该工厂可以许可他人使用该专利，但应当向专利权人补偿合理的使用费

答案应为：BC

762.一对英国夫妇婚后移居意大利，后来华工作。该夫妇于今年收养一名中国儿童并决定一起回意大利生活。根据我国法律，有关该夫妇收养中国儿童所应适用的法律，下列哪一选项是正确的？A

A．应适用中国法和意大利法 B．应适用中国法和英国法

C．只需适用中国的有关法律规定 D．只需适用意大利的有关法律规定答案应为：A816、某有限责任公司，经营塑料产品，总资产1200万元，总负债200万元。现公司股东会作出了以下决定，请判断其哪些决定是不符合法律规定的？ C

A.投资300万元，与乙公司组成合伙企业B.向丙电脑有限责任公司投资350万元

C.发行100万元公司债券D.减少注册资本50万元

答案应为：C817、公司被法院宣告破产，清算组在清理该公司财产时，发现的下列哪些财产应列入该公司的破产财产？ABCD

A．该公司依合同将于三个月后获得的一笔投资收益B．该公司提交某银行质押的一辆轿车C．该公司对某大桥上的未来20年的收费权D．该公司一栋在建的办公楼

答案应为：ABCD826、对于同一顺序继承人继承遗产的份额，下列说法错误的是(D)

A、一般应当均等B、对生活有特殊困难的继承人，应予照顾

6.我国房地产的法律法规体系 篇六

我国房地产的法律法规体系由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年颁布，1995年1月1日起实施。)、《中华人民共和国土地管理法》(1998年修订，1999年1月1日起实施。以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国城市规划法》(1989年颁布，1990年4月1日起实施。以下简称城市规划法)》。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈人了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。

7.房地产方面的法律法规 篇七

目前, 法律经济学在快速发展, 其以独特的研究方法而著称, 同时把经济分析方法运用法学之中彰显了诸多优势。经济分析方法能为分析法律诸多问题提供一种新的分析视角, 为法学研究提供新的方法。通过对台湾大学熊秉元教授的三十篇博文的梳理和探讨, 有利于把握和研究法律经济学。

二、人是理性的、自利的经济人

对于人的特性, 经济分析有两大假设:人是理性的和自利。人在做出抉择时总是经过深思熟虑的, 最终做出自我认为是最佳的抉择;同时, 在做出抉择时出发点是否对自己有利, 正所谓“趋利避害是人的天性”, 在此我们也不能否定在做出利己的抉择时也同时会产生利他的效果和从公益出发的角度思考公共事业。从熊秉元教授的博文中, 比如《需求法则》中男老板为保住既得利润而却失态, 需求法则隐含着人会受外来的诱因而影响人的行为;《阿基米德与冰泣淋》一文中主人公陈登寿能充分发挥主观能动性来实现最大获利, 尤其他的在工作态度方面可谓赞扬, 一直在思考并希望把事情做的更好, 从经济学角度思考, 这种行为的背后是潜在的商机和巨大的财富, 因此为实现利润做大化, 这样做也值得。

三、经济学中的成本和收益理论来解释现实生活

从经济学角度来思考人的做出行动时, 必须考虑这种行动所付出的成本和最后获得的收益, 这才是符合理性经济人的要求。当成本小于收益时, 人可以尽最大的投资, 当成本大于收益时, 人望而却步。同时这种收益可以是物质财富来衡量, 但也可以用精神标准来衡量, 我认为, 这种收益是我们主观的感觉 (主要是对于个人而言, 比如获得的精神享受等) , 关键在于我们是如何看待和分享收益。在熊秉元教授的博文中经常运用经济学中的成本和收益理论来解释生活、社会和国家中的某些行为, 比如《法律与文学》从经济学中的成本和收益理论来解释的话, 法院的判决可以预防犯罪发生和进一步保护子女的合法权益, 从而减少社会成本的付出;对父母而言, 可以减少内心的痛苦感获得一种精神上的“收益” (主要指减少内心的自我谴责和道义的折磨) ;在《程序问题和实质问题》一文中, 有着独特的见解即“程序正义是奢侈品”, 这里说明当社会资源有限时社会追求的实质正义乃是首要的 (比如刘邦的“约法三章”) , 这暗含着社会成本和收益问题影响着法律的运作;从《私利与公益的起承转合》一文中, 熊老师提出的独特结论即“公益是由许多的私利组成, 私利交集共同部分就是公益”;另外, 《荣誉是军人的第二生命—为什么》说明以荣誉来操作军事体系则成本低而效益高;《报应的逻辑》、《理智与情感之间》等文章都从不同事例中来论述经济学中的成本 (包括社会成本和机会成本) 和收益在现实生活的运用及其效果。这说明理性经济人必须把握好经济学理论中的重要的组成基因——成本和收益理论, 用它可以解释现实中的一切问题并从中汲取对自己有利的养分。

四、熊秉元教授的30篇法律经济方面博文的论证逻辑

(一) 建构论点

通俗而言, 就是找准现实素材中所反映出问题的核心, 并且素材是尽量与经济法律方面有关 (同时也可以包括其它方面比如时政等) , 比如经济学中的“需求法则”、“经济学与佛学”、“贪小便宜和贪大便宜”、“实质问题和程序问题”、“报应的逻辑”等等。这些论点都是现实生活的反映和集中展现, 是众多现实问题的核心, 但都蕴含着深刻地理论分析包括法律和经济理论。

(二) 解构论点

解构论点就是把文章核心问题进行还原, 即还原于现实生活和社会中。熊秉元教授每篇文章基本上在文章的开始讲述一段亲身经历的小故事或对现实社会 (包括时政和法律制度) 进行客观描述, 这种采用实证研究的方法给读者以可信度并有吸引力。同时, 进一步思考并开始运用相关理论模型 (比如用经济学的需求法则和成本效益理论) 来阐释所要面对的现实问题 (比如法律实体问题和程序问题) 。同时, 熊秉元教受旁征博引进行相关论证, 是文章变得栩栩如生, 恰如其境的感觉。

(三) 得出论点

通过对文章论点的全面展开、论述和论证之后, 熊秉元教授隐约的得出论点。比如《三分天下的趣味》一文的最后“这么看来, 老子的‘三生万物’是否为当代政治理论和人格理论的滥觞”, 这样给人另一种角度来思考现实中的惯常问题和给出另一种解释力。同时, 我认为熊秉元教授给人另一种角度思考现实中的惯常问题和给出另一种解释力的背后暗含这样一种方法论预设即运用经济分析方法来分析一切社会现象, 尤其是对法律的经济分析。另外通过对其文章的阅读发现文章所要论述的问题, 前人基本上都论述过和基本上都有共识和定论, 但是在熊秉元教授的笔下却又发现新奇并焕然一新, 究其原因乃是——“问题是老的, 方法是新的”即独特的采用了经济分析的方法。

五、结语

从台湾大学熊秉元教授的30篇法律经济方面的博文中, 我们发现, 熊秉元教授试图运用传统经济学的理论和方法来解释诸多现实问题, 从而显经济分析如同一把万能钥匙;同时也说明法律经济学这一新兴学科具有重要的学科地位和科研潜力。因此, 我们应当充分重视法律经济学的相关理论和方法的探讨与研究。

注释

8.房地产方面的法律法规 篇八

关键词　房地产法规　教学内容　教学形式

1　房地产法规应用课程的教学目标和积极意义

中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：

（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。

2　房地产法规应用课程教学特点

2.1　以专业课为底设计授课内容

一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。

二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。

三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。

2.2　以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法

与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。

首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。

第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。

第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。

第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。

3　授课中存在的问题及思考

一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。

二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。

三是资金的投入。总体来说，专任教师普通形式的授课并不需要资金的使用，但如果采取创新形式、用多种教学形式去教学的话，如移动课程、在外参观、邀请律师或专业人士来分享、访谈会等，就需一定的资金支持。

另外，房地产法规应用课程还有一个特点，现阶段，国家政府对房地产宏观调控层出不穷，如限购限贷和广州珠江新城区域的“限售”，相关的政策又时常变化，需要在教学过程中每时每刻与房地产政策的新动向精准地掌握，所以需要更多的备课时间和寻找适合的案例材料。

9.一起农村房地产买卖的法律困境 篇九

2004年9月11日农民王ww与刘yy经平等协商，达成买卖房屋协议：由王ww以43000元的价格购买李ee（刘yy的丈夫）名下的位于丰满区白山开发区鸡冠山某社的房屋五间。协议达成后，双方签署了《买房证明》，王ww向刘yy支付了购房款43000元，刘yy把房屋及其《私有房屋所有权证》、《土地使用证》一并移交给王ww。此后，刘yy一家搬走，杳无音讯。买卖房屋由王ww及家人居住至今。由于刘yy不是本地人（山东的），王ww无法与其取得联系，更无法要求履行买卖房屋的过户手续。为维护自己的合法权益，王ww向丰满区人民法院提起诉讼，但法院以被告人不明为由不以受理。

笔者认为该笔农村房地产买卖存在诸多的法律问题：

 按照现行政策，农村宅基地归农村村集体所有，宅基地只能在本村集体成员内部进

行转让。该案中的王某虽是农民，但不是鸡冠山村的村民，无权受让该村宅基地的使用权。但令笔者百思不得其解的是其宅基地上房屋的所有人李ee，也不是该村村民，（据说是山东人，）而且其产权已经登记备案在其名下，取得《私有房屋所有权证》、《土地使用证》。我们若以王ww不是本村村民为由，认定该买卖协议无效，则李ee也不是本村村民，亦不是合法所有人。该房屋几经转手，无法认定合法所有人。所以，实践中，简单认定此类房屋买卖无效，似乎不可行。

 根据《物权法》、《合同法》等有关规定，经房屋的共同所有人一致同意，才能处分

房屋。本案中，涉案房屋是李ee与刘yy的夫妻共同财产，双方一致同意才能转让，但李ee一直未参与房屋的转让，该协议应当为效力待定。但李ee不是本地人，据说房屋转让时就已经年越七旬，现在是否在世还很难说。我们假定其在世，若其妻当年转让房屋的行为其不同意，7-8年过去了，其应该回来索要房屋，看来李ee同意当年的买卖协议。

 王ww以起诉的方式确认房屋买卖协议有效，存在程序上的困难。起诉人提供明确的被告是法院受理的前提条件，王ww不能提供李ee的基本身份信息，法院自然不能受理。

房屋是人们基本的生活资料，若其法律关系处在不确定的状态中，势必影响人们的生活和社会关系的稳定。在这里，笔者建议那些要在农村购买房屋的人们，一定要三思而后行，否则自己的权益将得不到保障。

本文作者王丽云，北京大成（吉林）律师事务所律师

10.房地产方面的法律法规 篇十

2002年4月3日，随着国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，房地产开发用地的出让必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行，从而增加了取得土地开发资源的激烈竞争。由于国家对房地产开发政策的宏观调控，有些房地产开发企业由于资金匮乏或不足，融资困难，或因产业结构的调整，导致其房地产开发项目的转让。根据《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。由于上述转让条件的限制，以及土地使用权转让的成本增大（土地增殖税清算政策的实施），造成以转让出让土地使用权的方式取得土地开发资源的操作性较小。

鉴于收购房地产开发公司的壳，同样可以达到取得该载体的资产，即土地开发资源的效果，回避了出让房地产开发用地招、拍、挂的激烈竞争和转让出让土地使用权的法律限制，收购房地产开发公司是取得土地开发资源的通行办法。

根据《公司法》的规定，我国公司分为两种类型，其一是有限责任公司；其二是股份有限公司，股份有限公司则分为上市公司和非上市公司。由于上市公司的收购是收购人通过证券交易所的股权转让活动，相关的法律规范较为细致、严格，本文将主要探讨收购有限责任公司类型的房地产开发公司应注意的法律问题。

一、公司收购的定义及收购方式

公司收购是收购方以实现目标公司（下指“房地产开发公司”）的控制权为目的，取得房地产开发公司实际控制权的行为。是否取得房地产开发公司的控制权以收购方是否成为房地产开发公司的控股股东为标准。根据公司法之规定，有限责任公司的控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上的股东；出资额虽然不足百分之五十，但依其出资额所享有的表决权已足以对股东会的决议产生重大影响的股东。因此，公司收购的方式通常有两种，其一是转让房地产开发公司的股权；其二是房地产开发公司的增资扩股。

股权转让是股东依法将自己在公司中的股东权益让与他人，使他人取得该股东权益的行为。股权转让是收购方与出售方之间的交易，其直接利害关系人通常为房地产开发公司的其他股东，由于有限责任公司是人合性较强的公司，为保护其他股东的利益，公司法对有限责任公司股权转让作了相应的规定。

增资扩股是指房地产开发公司为增加公司的注册资本即资本金，向第三方定向募集资金的行为。由于增资扩股涉及到房地产开发公司注册资本及股东的变化，因此，公司法规定，增资扩股股东会必须以特别决议的方式进行。

股权转让是房地产开发公司原有股东向收购方出售其持有房地产开发公司的股权，房地产开发公司的原资本金不变。增资扩股则是房地产开发公司向收购方出售新增的股份，房地产开发公司的原资本金增加。股权转让和增资扩股除交易主体出售方不同外，其形式均为股权出售，结果是使房地产开发公司的控股股东发生变化。

二、公司收购程序上的问题

公司收购以股权转让方式进行的，其交易主体为收购方、出让方（房地产开发公司的股东）、利害关系人为房地产开发公司的其他股东；公司收购以增资扩股方式进行的，交易主体为收购方和房地产开发公司，两者适用的法律程序均依据公司法。如交易双方涉及到国有资产及外资的特殊主体，还应当适用国有资产及外资的有关规定。

1、收购方的内部决策程序

公司章程是公司存续期间的纲领性文件，是约束公司及股东的基本依据，对外投资既涉及到公司的利益，也涉及到公司股东的利益，公司法对公司对外投资没有强制性的规定，授权公司按公司章程执行。因此，把握收购方主体权限的合法性，重点应审查收购方的公司章程。其一，内部决策程序是否合法，是否经过董事会或者股东会、股东大会决议；其二，对外投资额是否有限额，如有，是否超过对外投资的限额。

2、出售方的内部决策程序及其他股东的意见

出售方转让房地产开发公司的股权，实质是收回其对外投资，这既涉及出售方的利益，也涉及到房地产开发公司其他股东的利益，因此，出售方转让其股权，必须经过两个程序。其一，按照出售方公司章程的规定，应获得出售方董事会或者股东会、股东大会决议。其二；依据公司法的规定，应取得房地产开发公司其他股东过半数同意。程序上，出售方经本公司内部决策后，应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。

由于有限责任公司是人合性较强的公司，为保护其他股东的利益，公司法对有限责任公司股权转让作了相应的限制，赋予了其他股东一定的权利。具体表现为：

第一；其他股东同意转让股权的，其他股东有优先购买权。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

第二；其他股东不同意转让股权的，符合《公司法》第75条规定的情形之一：

（一）公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；

（二）公司合并、分立、转让主要财产的；

（三）公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的，股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权。自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。

（3）国有资产及外资的报批程序

收购国有控股公司，按企业国有产权转让管理的有关规定向控股股东或国有资产监督管理机构履行报批手续。

国有股权转让应当在依法设立的产权交易机构公开进行，并将股权转让公告委托交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关国有股权转让信息，广泛征集受让方。转让方式采取拍卖、招投标、协议转让等。

外商投资房地产企业的股份转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，应向商务主管等部门报批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明。

（4）以增资扩股方式进行公司收购的，房地产开发公司应按照公司法的规定，由股东会决议，三分之二通过。

三、房地产开发公司有关证照问题

收购房地产开发公司目的是为了取得房地产开发公司的土地开发资源，提升和拓展收购方的业务，调整收购方的产业结构，审查房地产开发公司的开发资质，以及开发项目已取得的证照，以便于核算该开发项目的成本及利润空间。根据房地产开发项目的进度，通常房地产开发项目应当具备如下证照：

（一）建设用地规划许可证，重点了解规划设计条件，包括：A、规划用地情况，（1）规划用地总面积，其中代征代拆城市道路面积和规划净用地面积，（2）规划用地性质：居住用地、公建用地、停车库用地等；B、土地使用强度（1）建筑面积：（2）容积率：（3）建筑密度：（4）建筑高度：（5）绿地率： C、建筑设计要求等；

（二）国有土地使用权证，重点了解土地批租，以及土地出让金的缴纳情况；

（三）建设工程规划许可证；

（四）建设工程施工许可证；

（五）预（销）售商品房许可证。施工至正负零时，是否办理验线手续，工程竣工验收后是否办理规划验收手续，以查明工程建设中是否存在违规情况。

四、交易价格

交易价格是交易双方成交的核心问题，既影响到交易双方谈判的成功，也影响到交易合同的正常履行，同时还影响到合同相对方债权人的利益。如收购价格明显不合理的过低，因此损害了收购相对人债权人的利益，该等债权人有权行使撤销权，主张撤销收购合同。对涉收购国有控股公司的，其交易价格应以国有资产管理部门核准或备案的评估报告作为参考，交易价格低于评估结果的90%，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。同时还应解决房地产开发公司拖欠职工的工资、欠缴的各项社会保险费以及其他有关费用，做好职工各项社会保险关系的接续工作。

公司收购交易的标的是房地产开发公司的股权或收购方向房地产开发公司增投的股本，均涉及到交易时点房地产开发公司的股东权益，公司的股东权益由公司的资产和负债决定，因此，核实房地产开发公司的资产、负债是确定交易价格的基础，是开展公司收购必须进行的工作。为避免房地产开发公司财务资料的虚假，通常应委托审计机构对房地产开发公司的财务资料进行审计。

1、资本公积金

（1）资本是房地产开发公司实际收到股东投入的资本。对于公司章程规定一次缴清出资的，应当核对验证报告、资产负债表中记录的实收资本数额与法人执照、章程中记载的注册资本数额是否一致。对采取分期出资的内资企业或外商投资企业，也应采用同样的方法进行审核。

在对实收资本金进行核实时，还应当与审计机构共同核查确认房地产开发公司的股东出资是否存在抽逃资本的情况，并在收购合同中约定出资不实的法律责任。

（2）依据我国有关财务制度的规定，公司应当在税后利润中提取一定比例的法定公积金，经股东会决议可从税后利润中提取任意公积金。由于公积金的情况对股东权益产生较大的影响，因此，有必要审核公积金的计提和帐目记录是否正确，确定公司净资产值与实际是否相符。

2、资产

根据房地产开发公司资产负债表，逐项审查房地产开发公司的各项资产，包括房屋、机器设备、土地使用权、其他无形资产（如商标、专利、著作权）、建工程、应收帐款、长期投资等。（1）房屋应当审查房屋所有权证书、房屋他项权证。（2）机器设备，主要是指交通工具，是否办理产权登记。（3）土地使用权，主要审查土地使用权证，查验土地使用权证性质、类别、取得方式，有无抵押情况。（4）其他无形资产，主要审查有无商标、专利、著作权等相应的权利证书。（5）在建工程，根据房地产开发公司项目进展情况核查在建工程，审查房地产开发公司对外签订的已履行完毕或正在履行的合同，如借款合同、工程施工合同、广告发布合同、材料采购合同、预销售商品房合同、委托销售合同等。（6）应收帐款，对照房地产开发公司对外签订的合同与资产负债表，与债务方进行债权确认，评估债权状况及其法律风险。（7）长期投资，对应工商登记与资产负债表，审查房地产开发公司对外投资情况。

基于房地产开发公司的财产状况到相应的职能部门核实有无查封、冻结情况，以避免产权交割后，出现房地产开发公司财产被执行，以致造成收购双方出现不必要的法律纠纷。

3、负债

房地产开发公司的负债状况直接影响到公司的股东权益，对照房地产开发公司对外签订合同与资产负债表核实公司债务状况，应付款的进度，以及对公司财务状况的影响。

4、或有负债

或有负债是指公司可能发生的债务，主要是因公司的对外担保形成的，或有负债在公司的财务资料中没有反映。也有可能因为房地产开发公司的财务制度不健全，隐瞒了债务出现帐外之债，这些均有可能给收购方带来经济损失。因此，房地产开发公司及出售方均应向收购方承诺其提供的资料是真实、全面、完整的，没有任何虚假、遗漏的情形。对公司有无对外担保作出书面承诺。在收购合同中还应对违反承诺应当承担的违约责任，及解除合同的条款作出约定。

对已查实的对第三方的担保合同，如债务人违反合同，不履行债务，将有可能给房地产开发公司造成经济纠纷及经济损失，以致在公司收购实现后，出现原股东权益减少，因此，在公司收购合同中可考虑约定担保，扣留一定的应付价款（与担保金额相对应）等方式控制交易风险。

总之，房地产开发公司财务制度的健全，以及出售方和房地产开发公司的诚信是公司收购的基本保障，反之则是公司收购的弊端。

5、期后事项的处理

公司收购的价格是基于交易双方约定的房地产开发公司某一时点的净资产值为基础协商确定的，由于交易完成日即股权变更登记日与核定房地产开发公司净资产值某一时点存在着一定的期间，房地产开发公司作为动态的经营实体，将会出现一定的费用，从而影响到原股东权益，该期间所发生的事项称为期后事项。对于期后事项所发生的权利义务，双方应当在收购合同中明确约定。如期后所产生的损益由谁承担，期后房地产开发公司的经营权，期后如房地产开发公司的控制权仍保留在原控股股东，新产生的债务又如何处理等问题。

五、交易价款的支付方式

交易价款的支付方式由交易双方根据其权利、义务，以及双方的商业目的，在不违反公平原则的基础上协商确定，但是涉及国有资产转让以及外资的，应当按下列方式进行。

1、收购国有控股公司的，转让价款原则上应当一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，收购方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，并应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过1年。