城中村改造工作调研报告

城中村改造工作调研报告（精选11篇）

1.城中村改造工作调研报告 篇一

关于全区城中村改造工作情况的视察报告

根据2011重点工作安排，9月10日，区政协组织政协常委对全区城中村改造工作情况进行了专题视察。视察组先后实地察看了惠泽园、万和世家、锦绣星龙、锦绣花园等城中村改造工程，随后又召开区政协三届十次常委会议听取了区政府副区长、区城中村开发改造领导小组副组长、城改办主任同志关于全区城中村改造工作情况的通报，并进行了专题协商讨论。委员们对全区城中村改造工作给予了充分肯定，就视察中发现的问题进行了分析研究，提出了有针对性的意见和建议。区政协主席,副主席参加视察，区委常委、统战部长同志，区政府副区长同志出席政协常委会议。现将视察情况报告如下：

一、城中村改造工作总体评价

区委、区政府把城中村改造工作作为一项民心工程、德政工程，高度重视、加强领导，科学规划、扎实推进，创新举措、狠抓落实，城中村改造取得了明显成效。

一是气魄大。区委、区政府高瞻远瞩，审时度势，从改善民生质量、建设精品城市、打造人居福地的高度，决策部 1

署加快推进城中村改造工程，提出用五年左右时间完成规划区内13个城中村改造的目标，改造村子之多位居全市第一，改造任务之重占全市城中村改造任务的一半，充分体现出了区委、区政府的大思路、大手笔。

二是力度大。为加快实施这项民生工程，区里出台了文件，组建了机构，建立一系列协调机制，明确责任，驱动加压，区主要领导对这项工作高度重视，既挂帅又出征，现场办公，一线指挥，亲自部署，亲自调度，亲自督导，确保了全区城中村改造工作的扎实推进。各城中村基本做到了在拆迁过程中公平公正、规范操作，在拆迁补偿上公开透明、让利于民，在开发改造上强化保障、注重产业培植，让村民眼前得利、长期受益，使旧村改造工作得到了广大群众的拥护和响应，大部分村实现了和谐拆迁。

三是变化大。城中村改造工程的实施，加快了由农村向城市的跨跃，促进了由村民向市民的转变。一路走来，一路新工地，一路新楼群，一路新景观，一路新变化。旧村庄变成了新社区，矮平房变成了高楼房，小街巷变成了宽马路，破院落变成了新公园。原来破旧、杂乱的城中村，变成了设计新颖、功能完善、环境优美的现代化新社区，村民们不仅

住上了新楼房，享受到了水、电、气、暖等配套齐全的生活条件。各城中村还都结合旧村改造，进一步建立健全了面向全体村民的各项社会保障，使老有所养、病有所医、学有所教等一步步变成了现实。

四是影响大。城中村改造工程，作为改善民生、改善环境的重要举措，大大改善了人们的生活条件，提高了社会保障水平，美化了城市生态环境，擦亮了人居品牌，提升了城市形象，产生了明显的社会效益、经济效益和生态效益。对于加速我区城市化进程，提升文明城市建设水平，促进和谐社会建设，也具有积极而深远的影响。事实充分证明，区委、区政府关于加快推进城中村改造的决策部署，是十分英明、十分正确的，是一项惠及千家万户的民心工程，是一项荫及子孙后代的德政工程。

二、存在的主要问题

近年来，我区的城中村改造工作取得了一定的成效，但是改造任务仍十分艰巨，改造的力度还需进一步加大，在视察中了解到当前改造工作中还面临不少困难和问题，需要深入地研究和探讨。

（一）宣传舆论工作还不够深入。城中村改造不仅需要广大村民的配合，也需要全社会的关注和支持。目前有些部

门对改造工作支持不够，影响工作的推进；有些村民出于对自身利益的考虑，态度不积极，配合不力，也影响到改造工作的顺利进行。部分村对城中村改造的重要意义认识还不够，村民们对城中村改造的精神知之甚少，改造的积极性不高，不能完全理解和配合改造工作。

（二）相关配套政策需进一步完善。尽管区政府及有关部门经过深入调研出台了配套文件，也出台了与之相衔接的实施细则，制定了改造方案，但由于城中村改造在是一项全新的工作，有很多问题需要在实践中探索解决。目前制定的政策遇到有些具体问题和矛盾，由于依据不充分难以解决，如土地转性政策比较原则，在实施中可操作性不强，导致土地转性慢、周期长，城中村改造报批手续较为繁琐、环节多，影响了改造建设工作的速度。

（三）近年来，我区“城中村”、棚户区和项目区的私人建房管理不够严格，创建、乱建现象较为严格，很大程度上增加了改造的难度和拆迁的成本。

（四）“城中村”改造已经和将要使一部分村民变为居民，他们当中相当一部分人既无土地可耕种，又无房屋可拿去出租，同时也缺少就业技能，变为市民后理应享受城市居

民的医疗保险和养老保险等社会保障问题需引起足够重视。

三、几点建议

城中村改造既是强力推进城市化进程、提升城市品位的重要举措，又是改善人民群众居住环境、生活环境、工作环境的必然要求。围绕把我区城中村改造工作继续推向深入，常委们提出了如下意见和建议：

一要以人为本。坚持“富民优先、民生为重”，把拆迁改造与改善民生紧密结合起来，做到拆迁一个旧村，建设一个精品社区，方便富裕一方百姓，使村民居住有改善，收入有来源，生活有保障，成为城中村改造的最大受益者。对新建社区的规划要通盘考虑，科学布局二、三产业载体和各项配套设施建设，建立和完善学校、医院、商店、菜市及各类生活服务设施，确保水、电、气、暖等各项供给，改善公共交通条件，搞好休闲娱乐和绿化景点建设，使村民过上真正的城市生活。

二要科学规划。通过城中村改造优化城市布局，完善城市功能，提升城市形象，发展优势产业，推进城乡一体化建设，改善人居环境，提高人民生活水平，发挥中心城市的带动作用，实现可持续发展。适应城市规划和发展的需要，不为眼前利益所迷惑，关注城市发展的未来，坚持高起点规划、高标准建设，防止拆了小的城中村，建了大的城中村的现象，真正把“城中村”改造这个“难点”变成投资开发的“热点”和湛河区建设发展的“亮点”。

三要统筹发展。坚持城中村改造与发展经济同步进行，抓住旧村改造的有利时机，通过开辟园区、新上项目等，实现村民就地、就近就业，不断增加群众收入，夯实村级集体经济，提高对群众的社会保障能力，妥善解决村民的养老、医疗、福利等方面的问题，使村民的长远利益得到有效保障。同时要针对城中村改造中各个片区的不同情况，不断调整完善政策措施，妥善处理各种诉求和利益关系，及时解决遇到的矛盾和问题，真正做到村民、企业、政府共赢。

政协市区委员会

2011年9月10日

2.城中村改造工作调研报告 篇二

然而, 城中村改造要怎么改, 要改成什么样子?这无疑也是一个复杂的涉及方方面面的协调与考量的问题。目前, 在进一步的城市化的推动下, 国内一些城市已经启动了城中村改造的步伐。在这里, 本刊记者对这些城市的改造经验作了一个整理和总结, 希望以此对后来者有所借鉴或启示。

广州“猎德模式”:“都市病”的止痛片

2010年, 广州经济总量突破1万亿元, 成为继上海、北京之后第三个进入GDP“万亿元俱乐部”的城市。但同时广州市又是城中村问题最突出的代表性城市之一, 在其385平方公里的市区内, 分布着139个城中村, 并且以处于发达市区, 且已经完全没有农业用地的城中村为主。

猎德村位于珠江新城南部, 南临珠江, 是一个具有900多年历史的村庄。而从90年代开始, 当珠江三角洲的经济得到了空前的发展, 珠江新城核心区域的楼盘均价也随之达到3万元/平方米时, 彼时猎德村内人均年收入只有5000多元, 其中74.8%来自集体经济分配, 25.1%来自于出租屋收益。猎德村改造前租金大体上仅为10—20元/平方米, 基本未出现租金高于800元的住房。由此大量的外来务工者开始竞相入住猎德村。村域土地被大量征用, 村民将征用土地的补偿款进一步用于改建房屋, 为了争取更大的建筑面积, 原有的天井和院落被新房子填满, 原来两三层的房屋进一步改建成五六层甚至更多层数的住宅, 以此满足廉价住房的广泛需求。但由于村民对集体土地进行无规划、超负荷的无序开发, 脏乱差成为猎德村的典型特征, 一些专家把它看作广州“都市病”的典型病症之一。

2008年, 广州开始筹办亚运会, 城中村改造成为其中的一个重要内容。此次改造, 给猎德村带来了意想不到的效果, 甚或形成猎德模式, 成为广州城中村改造的一套可推广使用的有效方法。

猎德村的相关做法如下:

1.政府主导, 开发商参与的改造模式。猎德村将土地出售给开发商, 资金用于改造旧村, 而政府不出资。通过引入市场参与主体“卖地筹钱”的“猎德”模式, 解决了广州城中村改造的资金难题;同时拆迁由政府完成, 又避免了在开发商直接介入的情况下, 难以建立与村民的合理的协调机制, 使改造不能继续。

2.猎德村的改造按“拆一补一”的原则进行。村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式安置方法, 以四层为界限, 四层以上的按证内合法面积安置回迁。方案还对一些特殊情况进行了规定, 一是村民需要增加安置面积, 将按3500元/平方米的计算标准来购买;二是村民也可以选择放弃部分或者全部安置面积, 村集体将按1000元/平方米的标准给予补偿。此外, 针对城中村存在大量的违章建筑的特殊情况, 虽然按现行的法律法规的规定和区政府的批示, 违章建筑的拆除均不予补偿, 但是猎德经济发展公司对于违章建筑中的超建房屋仍然给予1000元/平方米的补偿, 超建面积每月还有10元/平方米的临时安置补偿。

3.实现集体经济的成功转型。农村集体经济是加快城乡一体化进程的物质基础和实现村民共同富裕的有效途径, 为此, 就要不断进行体制和机制的创新, 强化经营管理, 实现集体经济的保值增值和集体经济的跨越式发展。对于猎德村而言, 为了稳定物业经营, 防止产业空心化, 在猎德村的规划中, 进行土地功能的置换, 预留出桥西南地块用于建设星级酒店并安排部分物业, 并通过改善物业结构, 提升物业经营档次, 提高集体资产增值能力。

尽管猎德村的改造也遇到了非常重大的问题, 猎德村的拆迁并没有在保留城市记忆和获得新的发展空间之间取得平衡, 但是它的模式却为农村的改革与城市化的进程提供了一个双赢的可行性。

杭州梅花坞村:让传统在城市中延续

杭州市地处长江三角洲南翼, 被国务院确定为全国重点风景旅游城市和历史文化名城。自1998年起实施撤村建居改造试点以来, 杭州城中村的改造主要坚持以点、线、面相结合的改造模式, 通过民生项目的建设带动整个城中村的改造。

梅花坞村位于杭州西湖国家级风景名胜区内, 距今已有600多年的历史。梅家坞村的区位优势明显, 是杭州城郊最富茶乡特色的农家自然村落和休闲旅游区。由于梅花坞村丰富的历史文化保护价值, 加上它地处偏远, 与城市用地发展并未构成显著矛盾, 在改造模式上便采用了就地综合整治的模式。即在保留大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造、对村庄道路两侧的主要建筑进行整体的改造, 完善公共设施的配套。梅花坞村的改造主体以政府为主, 在政府提供资金和政策扶持的情况下, 由村集体采用自主的方式进行改造。梅家坞村这种具有一定地域特色和历史文脉的“景中村”不应推倒重来, 而应在保持其村落原有空间形态的基础上对其局部不合理部分进行改造。这种改造模式的优点是, 它能保留村民原有的邻里关系, 同时又注入了城市社区建设的新文化, 表现出一种既有历史演变的足迹又赋有时代特征的新景象, 并使城市传统文脉在地域上得以延伸。

西安李家村:将“村”改建成“城”

处于经济欠发达地区的西安, 城中村的数量在全国副省级以上的城市中属于较多的城市之一。近年来, 随着城市化的不断深入, 西安城中村与城市的矛盾日益突出, 对城市的持续发展和社会进步带来的不良影响越来越严重, 尤其是西安提出构建“世界历史文化名城”的战略定位以后, 西安城中村的改造再次步入快车道。据资料显示, 西安目前共计有326个城中村, 人口约有46万, 各类土地21.6万亩。西安市住房保障“十二五”规划期间, 将再建16.65万套经济适用住房, 建设公共租赁住房9.95万套, 同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务, 拆除面积1610万平方米, 涉及4万户、15万人, 土地18000亩。

改革开放以来, 碑林区的发展一直走在西安市前列。但是, 由于经济发展以及历史的原因, 城中村成为碑林区经济社会进一步发展的桎梏。碑林区需要改造的城中村有22个, 涉及16579多户村民, 5.3万多人, 流动人口多达30余万人。2005年12月6日, 作为国务院和省、市挂牌督办的重点安全隐患单位——碑林区开始了对李家村的改造。李家村占地88亩, 是一个服装制作、批发和零售集散地, 流动人口特别多, 加盖起的违章建筑达到了25万平方米, 平均高度为5.5层, 被公安部列为全国十大消防安全隐患市场, 也成为了碑林区城中村改造的重点。

对于李家村的改造, 改建者采取了综合改造、有形改造与无形改造相结合。综合改造中李家村实行改制先行、改建跟上的原则, 首先实现把失地农民转为城市居民, 将农村集体经济转为混合经济或股份经济;在顺利完成改制的基础上, 城市建设加步推进。2008年5月16日, 在拆迁后的李家村建起一座35万平方米的城市综合体——集大型百货、超级市场、国际影院、数码城、电玩城、高档公寓和写字楼等诸多功能为一体的万达广场。在碑林区22个城中村改造后, 也配备了设施齐全的社区办公室、现代化的学校以及固体垃圾流动站等, 现在的李家村已完全是现代化都市的模样。

昆明郑家河村:市场为城中村“做东”

昆明被称作“春城”, 但是也有人称其为“村城”。作为西部经济比较发达的城市之一, 相比其他同等级的城市, 昆明的城中村问题显得尤为突出, 不仅数量大、分布广, 而且承载的人口众多。据调查, 截至2007年底, 昆明市主城规划区内共有城中村336个, 总人口约76万、城中村居住用地面积19.5平方公里, 占主城建成区249平方公里的7.8%, 人口密度约为3.9万人/平方米, 城中村居住建筑的平均容积率为1.59%。昆明市的城中村大多位于二环内, 地段优良, 土地升值空间很大。2008年, 昆明城中村拉开序幕, 提出用5年的时间完成城中村的重建改造。

以村集体与开发商合作的郑家河村改造为代表。郑家河村位于昆明主城草海东区内, 地处昆明市南郊与滇池旅游度假区结合部。有人口678人, 老村房屋占地及宅基地面积为124亩。在“开发商+村集体”共同开发模式下, 让一方出资一方出地, 参股经营的方式取得共赢。村委会通过国土资源局将土地招拍, 选定取得旧村土地使用权的开发商, 并捆绑运作新村建设和旧村开发, 即用拆迁后土地的实际价值等价交换开发商对新村建设资金的投入。村民并不需要资金的投入, 利用市场运作便可以通过城中村的改造获得巨大的利益。

昆明宏仁新村:把城中村改建成保障房

2010年, 昆明官渡区宏仁新村出现在央视《焦点访谈》的报道上, 这源自其在城中村改造方面的独特做法。据称在改造中, 该村村民自发向政府提出, 可以将宏仁新村村民多余房屋以“趸租”或群租等方式纳入国家的保障房系统, 以村民们自愿参与的形式, 登记将自己的空余房屋纳入保障房 (公租房) 范围。事实上仅宏仁新村一处就能够提供近2600间条件良好、设施齐全、防火防震和安全可靠的廉租住房。基于村里住房的原有条件, 政府只需很少的资金投入, 就可以使宏仁新村达到公租房的标准。在昆明类似宏仁新村的地方还有不少, 如滇池沿岸的洪家大村、九甲村的新村等。此外, 该市还有形态完好的城中村, 例如北郊的王家桥等。对这些地方的改造和更新也可以采用类似的方法进行。

城中村不是保障性住房, 但却一直担当着障性住房的作用。早在国家障性住房相关政策、举措没有出笼之前, 城中村就一直在为广大的中下层城市移民提供着最基本的住房保障。以深圳为例, 深圳世联地产董事长陈劲松先生撰文称:“在整个深圳崛起过程中, 最大的秘密就是农民村。政府不用花一分钱, 就能提供低廉劳动力的居所, 政府还不用管理。农民自发地就管这事儿。农民一看, 需求巨大, 就开始加建, 越来越高, 有的农民房建到了12层, 带电梯。整个深圳就是这么逐步走过来的。”而今城中村面临改造, 城市又普遍要面对巨大的住房保障等民生压力, 如何通过改造使城中村成为更好、更完美的城市保障性住房, 无疑是城市建设者、领导者们值得动脑筋的问题。

当前, 国家不断强调保障房建设乃民生之重, 而过去多年以拆平房屋和征地—卖地为主的城中村改造已越来越难推行。以现存城中村为基础, 以村民自主改造为路径, 引入“区段征收”等办法, 积极探索城市更新中政府和村民 (居民) 双赢的道路, 利用城中村之便加大保障房建设, 既能完成改造, 同时也可解决民生问题, 这无疑是走出城市改造和城市化困境的一个新选择。由北京、深圳和昆明的现实状况我们可以乐观预计, 这一尝试将是中国城市城中村改造模式的一个新起点。

城中村改造问题之复杂, 难度之大, 绝对不是推倒重建那么简单。正如中国社会科学院社会学研究所所长李培林所说, 城中村的改造和重建涉及的是产权的重新界定和社会关系网络的重组问题。特别是产权问题, 是政府在改造中首先面临的要妥当处理的关键, 这关系到种种政策的制定和财富资源的再分配的问题。所以说, 城中村改造的大问题不是房子怎么改造、街道怎么建的硬件建设事务, 更多的应该是政策制定、文化梳理等软性的现实问题。

在很多人眼里, 城中村充斥着一线天、握手楼、贴面房之类的建筑, 是脏、乱、差的象征, 治安状况恶劣, 人员素质低下, 是落后生产力的象征, 与现代化都市高楼林立、光鲜亮丽的形象和区域分工明确的规划太不相称, 必欲拆之而后快。但这其实是种不健康不科学的“城市洁癖”心理在作怪, 是在用静态的阳光看城市。

正如前面所说, 城中村一直在城市化的初始阶段发挥着重要的作用, 它为广大的中下层城市移民提供了最基本的住房保障, 使他们得以在城市里立足, 城市的发展也因此得以注入力量, 形成源源不断的发展动力。城中村改造不可忽视它的这个贡献, 反之, 如何通过改造更好更大化地发挥它的这一作用, 才是城中村改造应该走的正道之途。

视点链接

专家谈城中村改造:没有灵丹妙药, 只能因地制宜

【专家档案】

彭澎:广州市社会科学院科研处处长, 长期关注城市化进程研究。

蓝宇蕴:广东技术师范学院副教授, 多年实地研究城中村, 著有《都市里的村庄》, 发表城中村相关论文30余篇。

问:广州的城中村改造提出了多种模式, 你是否是某种模式的支持者?

蓝宇蕴:我觉得可以分两大类, 一个是渐进式的, 一个是激进式的, 猎德村的改造就是激进式的, 整个推倒重建, 渐进式的就是哪部分条件成熟就改哪部分。我觉得这两种当中, 渐进式的会好一点。为什么呢?因为它是以遵从市场规律的角度来做的, 政府投入的成本也相对小一点, 也容易平衡各方的利益。

彭澎:最先是忽略、放任;后来是尽量保留原状, 不让其恶性膨胀, 让后代来解决;现在则是不能拖下去了, 硬着头皮也要上, 利用亚运会举办之机, 在猎德村改造试点的基础上准备大兴土木, 实施攻坚战。广州的显著特点就是要么犹豫不决, 要么一旦下定决心, 全力以赴, 显然优点与局限都与现阶段中国式政府行为方式有关, 慢则拖拖拉拉, 快则雷厉风行。我个人认为, 现在既然决心已下, 就应该利用亚运会之机, 彻底解决城中村问题, 起码把中心城区的几个主要城中村改造整治好。

问:“一村一策”的改造计划是最合理的吗?在每“一策”上面, 是否需要一个更为宏观、更为基本的计划, 来保证城中村改造中各种问题的基本处理依据以及底线?

彭澎:“一村一策”是早就定下来的城中村改造的基本思路。猎德村改造时, 政府就表示其经验不可复制, 关键是政府在其中发挥了很大作用, 而且该村地理位置好, 改造又正值房地产发展高峰期, 土地出让收入高。这些因素显然很多城中村并不具备, 但我认为其“三三制”的内核是可以借鉴的—一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。“三三制”让集体经济、居民、开发商、政府等各方都取得了利益平衡, 这是最关键的一点。具体如何平衡, 就要“一村一策”去研究、商讨、谈判了。

蓝宇蕴:我觉得“一村一策”特别好, 我们国家的体制背景还是大一统的色彩比较重, 而“一村一策”则尊重多样性, 城市社区本身的性质就是多样化的, 因为广州尊重这种渐进式的改造路径, 所以它能比较充分地考虑市场的灵活性, 另外, 这样做也能考虑基层甚至是弱势群体的利益和村民的群体利益。

问:城中村改造中受影响最大的还是原住民。城中村里的大部分原住民, 靠自建房屋收租为生。一旦城中村被拆建, 这部分人群的生活方式面临哪些改变?广州的几百万外来者中, 有70%居住在城中村, 拆迁之后, 这些租客该如何容纳?

彭澎:城中村改造目前是改造和整治并行的两种思路。就整治来讲, 原住民的生活方式改变不大, 还是靠集体经济的物业出租为主, 自己宅基地住房出租为辅。就改造来讲, 以猎德村为例, 实行“三三制”, 一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。他们的生活不会发生太大变化, 关键是第二代要转变身份, 通过受教育来实现城市化的就业。

3.如何改造城中村 篇三

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。

现行改造模式困境

上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。

以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。

结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。

在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。

但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。

目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。

但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。

其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。

最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。

这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？

公私合作新模式

城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。

尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。

比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。

相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。

我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：

第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。

第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。

第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。

政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。

土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。

第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。

政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。

第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。

第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。

在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。

当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。

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土地、户籍、财税联动改革

通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。

首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。

其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。

最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。

如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。

以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。

进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。

在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。

在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。

总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）

4.城中村改造调研[推荐] 篇四

[内容提要]随着城市发展，主观方面，部分城中村居民后代自愿融入现代城市，脱离城中村社会关系。客观方面，城中村给城市景观、交通、治安、防灾等方面带来了不利影响，最终城中村社区将逐渐瓦解，村民融入市民社会，逐渐完成市民化。W市L村作为本次调研的研究对象，虽然在户籍制度、行政机构、土地权属、经济组织等方面仍保留着传统农村特征和农村管理体制，但因为邻近市区，交通便利，基础设施完善，已经具备了实施城中村改造的基本条件。从2007年开始，L村加快了城中村改造的步伐，到2009年底已完成了回迁工作，目前各项基础设施配套建设、环境美化等后续工作正在进行当中。

本文试通过对L村的个案研究，寻找发现其在推进城中村改造过程中的一些经验做法及存在的难点问题，针对发现问题建构一套可行的改进措施。本次调研得到了S镇政府的支持，取得了L村进行城中村改造的一手资料，并通过访谈法对L村情况进行了实地调查，以L村村委成员、部分村民为主要访谈对象，共采访了10人。报告以实地调查所得的访谈材料和有关数据为主要分析材料。

[关键词]城中村改造L村

一、概况分析

1.社会情况

L村位于……….，距市区约5.5公里，南靠雕山，北邻黄海，风景秀丽，气候宜人。3路公交线路延伸至生活小区，城市景观大道环海路依村而过，交通便利。

全村共有261户，人口为637人，其中有33户72人未在村内居住；购买户口的空挂户有51户103人。全村总面积1600亩，其中山峦面积为1300亩，占总面积的81.25%，居民居住面积和工矿用地共80亩，其余为开发商建筑用地。

2.经济情况

从上世纪80年代开始，L村响应国家“退耕还林”政策号召，将全部390亩耕地用于恢复林草植被，由此除大部分村民仍从事林业、渔业工作外，小部分劳动力逐渐向务工、经商、非农行业转移。2009年全村总收入4184万元，人均收入8222元，高于全区农民人均收入的6650元。近三年的总体收入及人均收入呈逐年上涨趋势，且均高于全区农村的平均水平。

集体资产管理方面，L村现有村办企业3家，包括轮胎翻新厂、L村建筑队、3亩的海参养殖池及15亩的村海上养殖厂。另有一处厂房及5000平方米的工业园现对外进行租赁。2009年，实现集体总收入130万。

二、推进城中村改造的经验做法

1.制订有利于旧村居民的拆迁政策，村民资产壮大，赢得了广泛支持。

与城中村改造最直接、最大的利益关系者是旧村居民，如果不能保障他们的权益，得到他们的赞成，改造工作就无法开展。2007年L村与房地产开发公司签订合同对L村共同开发，共拆迁民房212户。开发项目占地面积261亩，村群众回迁区用地30亩，并按当时全市最高标准，实行对被拆迁人房屋按照占地面积给予100%的回迁安置政策。这样一来，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易，按每户平均面积133平方米计算，原旧房价值从原来的约10万升值到现在的40万元左右，壮大了村民资产；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织，大大激发了村民对于开展旧村改造的热情。如今村民已回迁到户，小区水、电、暖气、燃气已配套齐全。

村委成员A：旧村改造过程中有这样和那样的问题是很正常的，村干部要努力认真地解决好每一个居民的问题，要细致认真地做好拆迁户的思想工作，使广大村民充分了解上级的有关政策，认识到旧村改造的重大意义。

村委成员B：村两委一定要保障好群众的生活，妥善处理好群众回迁过程中的各种合理要求，车辆、建材以及少量的需求，两委会都尽量给予满足，尽最大努力帮助群众解决难题，使群众都能顺利回迁。

村民A：每户村民一套旧房，按照占地面积给予回迁新楼房，所以基本上一套旧房都能变成两套楼房，给居民解决了没有钱给子女盖房结婚的实际难题。

2.充分发挥集体资产为社区成员提供福利的社会保障功能。

2009年底村集体共出资700万元，由村集体负担一半，个人负担一半，为全村男的45周岁以上，女的35周岁以上的村民共265人办理了养老保险。其中105人参加了职工养老保险；98人参加大龄养老保险；41人参加新型农村养老保险；另有21人在其他单位参加了保险，参保率达到百分百。村集体每年还需40万元续交保费，由此实现了养老保障全覆盖，消除了村民的后顾之忧，夯实了旧村改造的群众基础。

村民B：没有农村拆迁改造，村委就没钱给村里人办理养老保险，通过旧房改造，解决了钱的问题，居民的老有所养的问题得到了保障，退休老年人基本上每个月可以领到800-1000元不等的退休金，解决了自己吃饭穿衣的问题，减

轻了子女的负担。

村委成员C：通过农村拆迁改造，村集体的外债和内债已全部还清，壮大了集体经济，使得集体经济有后劲，有能力再投资，再创收，农村改造不仅增加了集体收入，居民的个人收入也增加了，每户居民两套楼房，自己住一套，向外租一套，既有房住，又有钱花，真正体现了社会主义新农村的优越性。

3.开展村（居）集体产权制度改革，促进集体经济的可持续性发展。

L村作为首个镇试点，于近期开展了村（居）集体产权制度改革工作，计划逐步将村集体经济组织改制为股份制企业或其他具有法人地位的经济组织，实现集体资产管理与社会事务管理相分离。改革后的村行政管理职能将由村委会（居委会）承担，同时将村集体的村办企业及其他集体资产交由完全市场主体的集体所有制企业管理，使居民变股东。此举的目的在于克服当前农村集体经济发展面临一系列新的问题，主要表现为产权不明晰、集体资产流失、收益分配不公、财务收支不透明、市场竞争主体地位不明确等。改革后的集体经济由原来的共同共有变为按股共有，产权更加明晰，运作更加规范，更有利于集体资产的管理；集体经济改为现代股份制企业后，作为一个市场竞争主体与市场对接，一定程度上解决了集体资产盘活、资金筹集、资源配置等问题，能够有效解决集体经济发展的体制机制障碍，实现政企分离所有权与经营管理分开，资产管理在每个股东的监督之下运行，做到用好村中的每一分钱，防止集体资产的流失，更加有利于集体经济的发展壮大。

三、问题及思考

在调查中仍发现了一些存在的问题，集中表现为：目前L村尚未完成“村改居”工作，因此未能真正纳入城市化社区管理轨道，许多相关政策信息衔接不畅，造成工作上的被动。如虽然全村符合条件的居民均已纳入城镇居民养老、医疗保险，但在享受城市最低生活保障等补贴方面，农村标准与市区标准仍有差距。并且目前村民对“村改居”及社区建设的认识仍停留在原来的村“两委”体制上，被调查者普遍认为，“村改居”对他们来说，跟原来没有什么大的分别，不同的只是挂着的牌子从“村委会”换成了“居委会”。由此可能造成“村改居”后社区管理运行机制不顺畅，新社区职责不清，功能模糊，社区服务职能与经济管理职能混乱等问题。

针对发现的问题，笔者从以下两个方面提出建议：

1.加强村务公开，落实监督机制，确保各项制度改革中农民的发言权。村委应加快办公楼及公开栏建设，定期公开

财务、村务，定期召开村委会、党员代表大会，保证村里每一项重大政策的出台都要充分吸收村民意见，让村民明明白白。建立村干部定期报告工作制度及对村干部述职评议制度，每年一次村干部向全体党员、村民代表述职，由党员和村民代表对村干部进行民主测评。

5.武汉市城中村改造调查报告 篇五

一村一策 综合改造

——武汉市城中村改造调查报告

宋亚平郑曙东 孙 瑜 余爱民

城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处的市、区、乡(街)、村(居)以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被“边缘化”的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。

基 本 作 法

何谓城中村?《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区(城郊区暂未纳入此次改造范围)共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是：

一、科学确定“六改一建”改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2004年9月正式拉开了城中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是“六改一建”，即“经济组织改制”，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式;“户籍改登”，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口;“村改居”，依法撤销村民委员会组建社区居民委员会;“福利改保障”，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系;“土地改性”，将城中村的集体土地转变为国有土地;“村湾改造”，按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施;按照城市管理规范要求，建设文明社区。

“六改一建”较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项“长治久安”的“善政”。“长治”表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题;“久安”表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实践证明，这种设计是很科学的。

二、试点先行。为了积极稳妥地推进城中村综合改造，武汉市将城中村分为 ABC三类，A类村为人均农用地小于或等于0.1亩，B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村，C 类村为人均农用地大于0.5亩的村。同时确定城中村的综合改造分三步走，第一步是办试点;第二步是以试点为基础，全面推进 AB 类村的综合改造工作;第三步是逐步解决 C类村的问题。武汉市选择了16个村进行试点。汉阳区的城中村改造是武汉市的一个缩影，ABC三类村分布均衡，有6个村先期进入试点。区委书记郑永新告诉我们：“我们把这次城中村的改造看成是„再造一个汉阳‟的重大机遇，当成统筹城乡发展的一个重要举措，精心组织，放手推进，深得市民的拥护。”

三、严格控制操作程序。武汉市城中村改造的步骤可以概括为6个字：先改制，后改造。即率先进行集体经济组织的改制工作，配套进行村民户籍变更、劳动就业和社会保障、撤消村委会组建社区居民委员会的工作。在完成上述改制工作之后，推动村湾改造建设。

“改制”是城中村改造的切入点。汉阳区对城中村改制的程序控制十分规范、严格，他们把改制分为九个步骤：第一步，做好改制宣传工作;第二步，做好集体资产的清产核资工作;第三步处理村集体经济组织的债务;第四步，制定集体资产处置方案，张榜公布，并根据村民意见进行修改;第五步，表决通过修改后的方案，依法办理有关确认手续;第六步，新组建企业向工商部门办理企业名称预先核准登记;第七步，制定或修改公司章程，明确股权管理办法;第八步，召开股东大会，选举董事会、监事会成员，召开董事会，选举董事长、聘任总经理，作出董事会决议;第九步，办理工商注册登记手续等。目前，汉阳区的试点村均已全部严格按

照这“四阶九步”程序操作完毕，完成了改制工作。整个过程，公开、公平、公正，全程阳光，上下透明。因而，极少有上访的，更没有闹事的。

四、把住股权量化的关键环节。村集体经济组织改制的关键环节是资产处置，其间股权量化是难点。汉阳区区长李诗伟很有感触地说，改制过程中的股权量化要体现“公平为主，兼顾贡献”的原则。汉阳区试点村股权对象的确定、股权配置的数额、对村民补偿的办法等各村不同，但量化项目是相同的，分五种：一是人头股;二是劳动年限股;三是任职股;四是学历股;五是表彰荣誉股。

武汉市城中村改造实行的是“一村一策”，股权量化有一个共同标志：群众同意。无论何种方法，要取得全部村民的绝大多数同意并签字。为探究村干部与村民股份量化的差距，我们对十里铺、前进、五里墩三个试点村的股份量化情况，尤其是村书记与村民的股份量化比较。

村 名量 化

股 本

(万元)量 化

对 象平均每人持股

(万元)支 书

股 本

(万 元)与同工

龄村民

比 例与平均

水平

比 例大部分

村 民

股 本

(万 元)

十里铺

前 进

五里墩5800

2718

3098345

235

20516.81

9.54

15.1152.00

29.79

61.841:1.60

1:1.53

1:1.201:3.0

1:3.5

1:3.030

从上表可以看出，这三个村的村书记与村民之间的量化股份比例悬殊并不算大，群众能接受。

五、建立保障体系。城中村通过村改居后，村民变成了股民，乡里人变成了城里人，他们不仅享有城市居民享有的隐性福利，甚至有比城市居民还更多的生存门路和生活保障。据汉阳区委副书记李丹芳介绍，汉阳区城中村综合改造后，村民有了五条保障线，一是医保;二是社保;三是“房保”(城中村改造还建有户不超

过300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入);四是就业优先(村自办企业);五是低保。此外，持股分红还有一大块收入(当然也有风险)。

六、推进村湾改造。改制完成之后，改造就提上了议事日程。目前这项工作正在进行中。武汉市城中村的改造有很严格的政策标准。即将土地分为四类，一类叫还建用地，一类叫产业用地，一类叫开发用地，一类叫储备用地。

还建用地是指经过改建、整治后保留的住宅用地和拆除旧村湾后建设新居住区的还建用地。以村为单位计算，户均建筑面积不超过300平方米，或者人均不超过50平方米，容积率按1.6-1.8的标准计算。产业用地是指留给原集体经济组织发展经济、解决村民劳动就业的用地。产业用地的测算标准是按照改制后的经济实体中原村劳动力(含退休人员)劳均80平方米计算。开发用地是指为补偿建设还建房投入，在村湾改造腾退土地和其它剩余土地中按一定比例拿出用于商品房开发的用地。其测算标准是按新建居住区还建用地的1：1——1：1.5的比例确定。储备用地则是留足上面三地之后的剩余土地，纳入土地中心统征储备。初 见 成 效

武汉市城中村综合改造试点工作已进行了两年时间，成效显著。

——16个试点村均已全部完成集体经济改制工作。共涉及集体总资产20多亿，扣除改制成本、缴纳社保基金等，用于股权量化的达14.64亿元，界定股民6708人。此外，二环内还有21个非试点村也完成了改制工作。

——16个试点村均已全部完成户口改登工作。共5284户、11157人转为了城市居民户口。此外二环内还有13个非试点村完成了双登工作。

——16个试点村有15个完成撤消村委会建立社区居委会工作，非试点村也有8个完成了撤村建居工作。——16个试点村有15个村参入了社保。共筹措资金7700余万元，参保劳力达4018人，参加养老保障共1589人，养老保障面已达到99%以上。非试点村有14个村5766名劳力1194名老人分别参加了社会保险和养老保障。

——16个试点村先后完成了改造规划编制和审批。部分村土地已经挂牌，有的村正在开工建设之中，有的还建房一期已全面封顶。估计今年将有10个以上的村可开工建设，二环内非试点村将有20个村可完成改造规划编制工作

武汉市城中村改造已经初见成效，前景可期，主要表现为：

一是明晰了产权，探索了一条公有制实现的有效形式。通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，维护了广大村民的自身权益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理、监督企业经营的积极性。

二是规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场。

三是提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。

四是畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展。武汉市城中村改造一举改变了城中村农村集体土地分散征用、分块变性的问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化的进程，找到了解决城中村问题长治久安的途经，找到了解决旧城区改造的新途径。

经 验 和 启 示

城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了一批丧失农村经济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市(村)民生活质量进一步改善的突出问题。武汉市经过两年时间的探索，为解决这一综合顽症找到了一条新路。其主要经验和启示是：

一、实行综合配套改革。这是武汉城中村改造的亮点。城中村问题既是现实问题，也是历史问题;既是社会问题，也是经济问题;既是农村问题，也是城市问题。是综合性的问题，就应该采取综合配套政策。实践证明，武汉市城中村综合改造总体设计是科学的，突出体现在它是综合治理而不是单兵独进上。武汉市城中村改造包括集体经济组织改制、户口改登、撤村建居、建立社保、改造旧村湾等工作，是一个系统工程，旨在通过综合性改造，使城中村在经济组织形式、社会管理形态、生活居住形态方面实现全方位变革，让城中村居民共享城市化发展的成果。既考虑了集体经济的生存发展，又考虑了居民的生产生活，既考虑了城市的发展需要，又考虑了百姓的发展需求，既考虑了眼前利益，又考虑了长远目标，既考虑了政府的经济承担能力，又考虑了群众的心理承受压力。综合配套改革思路慎密，整体推进，试点两年来，悄然无声地变革，水不动鱼不跳地推进，综合配套是最明智也是最关键的。

二、把准时机和条件。推进城中村改造要把握好“火候”，行政捏合、人为推动都有是大忌。早改改不动，迟改动不了。武汉市城中村改造时机把握得比较好。就武汉市财力而言，只能走低成本改造之路，也就是说，既要完成改造任务，又要在资金上财力上包括资源上自求平衡。武汉市城中村民居正处在二、三层楼时代，改造成本相对来说比较低，而一旦城中村民居进入六七层时代，改造的成本就太大，政府买不起这个单。一些城市出现政府退无底线、百姓屡拆屡建的被动局面，就是教训。从城中村的现实状况看，改制改造必须坚持五个必备条件：人均耕地在0.5亩以下;村湾建设在城市规划之中;有能够理解政策和落实政策的强有力的村两委班子;有能够支付或者承担改造成本的经济实力;有大多数群众的同意和支持。条件不具备，时机不成熟，最好不要动，否则难收场。

三、充分相信、充分依靠群众。成立市城中村综合改造领导小组办公室挂牌时，武汉市估计这项工作问题大，矛盾多，上访堵门少不了，为顾及影响，他们把办公室从市政府大院里搬出去借房办公，并作好了打“持久战”的准备。结果恰恰相反，两年来，市“村改办”未遭遇一次恶性集体上访，办公室人员由原来10多人减为1人，办公地点从政府外又搬回政府内。这故事我们当初听了有点将信将疑。后来我们到村里座谈，得到了印证。在罗家村、在前进村、在铁桥村等地，村干部都曾接待过群众来访，但问题都能解决在村一级，解决在村民代表大会上。十里铺村书记刘启社告诉我们，来访较多的是原来农转非人员，要求量股分红，要求享受福利待遇。他的办法是，开群众大会或代表大会，你在会上把理由摆出来，然后请群众表决通过，通得过就给，通不过就没有。因而我们走访的村，原农转非居民的待遇大不一样。武汉市的经验证明，凡事把政策原原本本交给群众，把道理跟群众讲清楚，并且凡事请群众当家作主，由群众代表大会决策通过，没有走不通的。通过这一次城中村的综合改造，城中村的老百姓对什么是以人为本，对怎样当家作主，有了更具体也更深切的体会，基层民主建设因此迈出了一大步。

四、坚持一村一策。同样是村里书记，沙湖的闵芳华同志，不要贡献股，与村民平等分股;十里铺村的刘启社同志就有乡党委政府奖励给他的5万贡献股。同样是汉阳区的试点村，前进村支书量化股本是同工龄村民的1：1.53;而五里墩村支书的量化股本是同工龄村民的1：20。同样是股权设置，前进村提了40%的集体股，十里铺村就没有设这个项目。同样是为群众办福利，十里铺村拿现金一次性支付，前进村就用贷款解决。同样的问题不同的办法不同的形式不同的手段，都可以，只要群众通得过。这就是从市到区到乡到村到组，大家齐声叫好的工作模式：一村一策。一村一策好在解决问题，尤其是能解决复杂的问题，解决政府不容易解决的问题，甚至能创造性地解决与政策擦边的问题。因此，这个模式特别为群众认可，特别为村干部喜欢，也特别为上级青睐。改造涉及上百个村、上千个组、几十万人，事情千差万别，村情千差万别，人情千差万别，不可能一刀切，不可能齐步走，一村一策，调动了基层干部群众主动面对矛盾和解决矛盾的积极性，极大地发挥了他们的聪明才智。这是武汉市城中村综合改造顺利开展的一条真经。

五、面向建立现代化企业制度推进改制。武汉市在这一点上毫不含糊。集体经济组织改改制的方向是建立符合市场经济要求的股份制企业，告别村企合一、村社合一的集体经济组织模式。武汉市试点村的集体经济组织改制有三种形式，一是原有经济实体是公司制的，按《公司法》进一步明晰权属，优化调整股权结构，即将村委会所持有的集体股权量化给具有股民资格的村民;二是对非公司制企业，通过改制，按集体资产处置方案，根据《公司法》进行改造;三是原没有企业经济实体的集体经济组织，要求组建公司制企业，也可由村民会议决定选择适合自己的改制形式。不管采取什么形式改制，都必须引入现代企业管理制

度，建立健全的公司制治理结构，全面进入市场，否则，只求形式上改制，本质上没有多大变化，企业得不到发展，股民得不到分红，最后将难以为继。或者是借改制之名将集体财产改进了少数人的“腰包”，老百姓不答应。

六、强化协调服务和加强监督。城中村综合改造，被称之为“比搞土改还难”，至今仍然为很多城市大伤脑筋。首先，村班子战斗力要强，遇到问题和矛盾不推诿。其次，政府不能越俎代疱，更不能包办代替，要放手让村民自主，政府的职责是把好“程序关”、“审批关”。第三，加强协调。这项工作政策性特别强，涉及到的部门特别多，需要大力协调。第四，加强监督。事关群众切身经济利益，事关集体财产资金，特别需要加强监督。汉阳区纪委监察还有检察审计部门全程参与了城中村的改造，督促阳光操作，设立举报热线，逐项审计公开，这些警示性的工作做在前面了、做到位了，老百姓就放心了。

几 点 建 议

武汉市的城中村改造经验，无疑是值得学习和借鉴的。从武汉市城中村综合改造的进程看，改制、进入社保需要支付大量的改革成本，只有通过整合土地资源、制定土地效益最大化的村湾改造方案，才能为改造提供财力保证。由于这项工作涉及的相关因素众多，各种矛盾交织，我们在调查中感受到，有必要从以下五个方面完善政策，强化措施。

一、加强工作协调，做好政策间的配套和衔接。目前，有几个方面需要尽快衔接或协调。一是加强改制与改造之间的推进衔接。我们在十里铺、铁桥、五里墩等村了解到，试点村改制后的改造推进不够理想，卡在土地变性以及规划审批环节上。改制试点村大都支付了大量改革成本，寄希望村湾改造中通过土地整合实现成本置换，改造不启动就成了一个半拉子工程，甚至有可能前功尽弃，“土地转不灵，股民成灾民”，改造进展不顺，有可能引发大面积社会矛盾。二是自求平衡的小社保网要创造条件进入社保网。村改居过程中的村民进的是武汉市自成体系的小网，不仅保费高(人平38000元)，而且运转久了，可能出现障碍，留下隐患。三是村改居后村建制要保留一段时间。与建居同时撤消村建制，不利于改制与改造之间的衔接。在村湾改造没有完成前，已改制的企业履行拆迁、公共事业、公共设施建设等职能，“名不正，言不顺”;与此同时，改制企业一旦无利可图，极易规避困难，把矛盾推向政府。

二、“扶上马送一程”，对城中村改制企业以扶持过渡期。相当一部分改制企业还相当脆弱，建立现代企业制度面临很大困难，政策层面应给予一定的扶持和优惠，以促进其在市场经济中更好地发展。一是试点村改制都付出了巨额成本。补偿农转非人员、为劳动力补缴10年的社保、医保基金、为退休人员交纳10年的养老保障及医保基金等，村均都在两三千万元。二是试点村改制企业仍然承担着新建社区的社会管理、基础设施维护等这些企业不应该承担的社会责任，有的村还要对领取养老保障金的进行再补贴。三是试点村改制企业税收负担明显加重。一般而言，城中村的产业主要是物业。改制前，村集体的物业租赁享受了很多涉农税收优惠政策，改制后一律按城市企业对待，物业税达到收入的17%以上，村民受惠大幅减少。四是试点村改制企业承受着分红的压力。村集体经济改制后，股民的期盼是分红并能逐年提高，过去是给村民发福利，表现为“施予”，现在是分红，表现为“贡献”，经济压力陡然增大。因此，改制企业现在正处在最困难、最重要的转换时期，必须在政策层面上明确一个过渡扶持期，这不仅仅是企业发展问题，也是一个维护社会稳定的大问题。

三、打破属村地域界限，追求城中村改造的整体效益和板块效益。武汉市城中村的改造是以村为单位安排还建地、开发地、储备地，这样做的好处是便于操作，便于推进;不利的一面是不利于土地综合开发利用，也不利于各村与周边环境的协调开发建设，容易形成新一轮的“城中村”现象。对于地处城中、区位相邻、地块零碎的村，可考虑以两至三个甚至更多的村为单位，依据同一区域的改造规划，实现区域内土地资源的最佳整合，使土地资源的利用效益最大化。总的原则是村湾改造建设规划服从城市建设规划。但村湾改造规划，也要尽可能地体现规划的全局性、整体性、长远性，统一性，考虑它的规模效益、区域效益、板块效益。根据区域规划的功能区分，科学地成规模地配置还建用地、产业用地、开发用地，提升土地的利用价值，减少市政基础设施配套建设成本。

四、合理调整利益，确保村及村民土地市场化的合法权益。城中村改造政策的核心是土地变性，这就有一个国家、开发商、村及村民的土地利益配置问题。总的原则应该是：确保村及村民的合法权益。从武

汉的情况看全省，首先，对人均占地不足0.3亩的城中村，应原则上停止与综合改造无关的商业项目土地征用和储备。因为，总体上看，人均占地低于0.3亩，还建、土地开发、发展都无法平衡，最终仍然要由政府“埋单”。其次，城中村改造过程中，土地市场化，政府应让利于村及村民。随着城中村的土地逐步挂牌，走进市场土地量的占比肯定会提高，市场关注度也会提高。但由于城中村改造中土地变性是“最后的晚餐”，地块零碎不规则，利用效率不高，为了调动城中村改制企业参与的积极性，政府可考虑对城中村土地挂牌交易减免规费，并在土地出让、土地增值收入中，拿出一定比例实行“以奖促改”，或明确一定的比例用于城中村改造公共设施建设。

6.城中村改造项目工作排期 篇六

一、基础工作

1.组建城中村改造项目成员小组；（地产公司）2.制定城中村改造项目的初步计划；（地产公司）3.协调村中相关人员；（地产公司、村委会）4.收集郑州市关于城中村改造项目的相关规定和资料；（地产公司）

二、前期工作

1.与城中村所在街道办事处建立沟通机制，促进整个项目推进；（地产公司、办事处）

2.办事处相关人员协助公司人员进驻村中，逐户进行入户调查；（地产公司）

3.对村中土地、房屋现状进行取证留底；（地产公司）

4.出具基本摸底情况汇总表（拆迁补偿面积、户数、人数、房屋权属状况）；（地产公司）

三、协议签定

1.公司起草关于城中村改造项目意向；（地产公司）2.与村委会干部和街道办事处相关人员沟通，听取村委会和街道办事处的意见；（地产公司、村委会、街道办事处）3.公司根据街道办事处和村委会对于意向的意见反馈，撰写城中村项目改造的合作协议书；（地产公司）

4.无异议后，公司与街道办事处和村民委员会签署城中村改造项目的合作协议书；（地产公司、村委会、街道办事处）

5.起草城中村项目拆迁安置补偿方案；（地产公司）6.与村委会干部和街道办事处相关人员开会，对拆迁安置补偿方案进行讨论并形成修改意见；（地产公司、村委会、街道办事处）

7.公司根据街道办事处和村委会的意见对拆迁安置补偿方案进行修改；（地产公司）

四、村委会协调村民代表形成决议

1.街道办事处起草“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（街道办事处）

2.街道办事处派人协助村委会选取村民代表（10户1代表）；（街道办事处、村委会）

3.召开村民代表大会对合作协议书和拆迁安置补偿方案的内容进行讨论和传达；（街道办事处、村委会、村民代表）

4.征得村民代表的同意后签署“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（村委会、街道办事处）5.决议签署后，进行公示；（村委会、街道办事处）

五、上报郑州市城中村指挥部纳入计划

1.公司准备需要上报市城中村改造项目的资料（1、村、组领导班子名单；

2、村、组改造工作机构人员名单；

3、村、组各类土地、人口、建筑物等基本情况调查统计资料；

4、村、组改造建设方案；

5、开发商的资质等级证明、工商执照、资金证明、开发业绩等；

6、村、组与开发商签订的联合改造协议；

7、拆迁安置补偿方案及经济分析；

8、村民大会或代表会议决议；

9、街道办事处意见；

10、土地部门手续办理进度情况）；（地产公司、村委会、街道办事处）2.街道办事处将相关资料上报区政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

3.街道办事处将相关资料上报市政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

4.区、市政府、指挥部下发城中村改造项目的批复；（区、市政府指挥部）

六、土地确权

1.提供测量、确权等相关资料；（区土地局）2.土地局工作小组进驻村里测量；（区土地局）3.土地局出测绘数据和定界图；（区土地局）4.以村里名义向土地局申请土地确权工作；（区土地局）

5.协助土地局下发四邻确权通知书；（区土地局）

七、用地控规设计

1.公司准备申请设计要求所需要的资料（1、市政府关于城中村改造项目的相关批复；

2、城中村现状基本资料，包括村人口、户数、改造总用地面积、各种用地面积；

3、土地部门确认的村、组现有土地面积，使用性质等；

4、拆迁安置补偿方案；

5、合作协议书）；（地产公司）

2.区城中村指挥部对基础资料进行审查后提出书面意见；（区城中村指挥部）

3.受到申请后，规划分局工作进行现场踏勘，拟写设计要点，报市规划局用地处及主管领导签字；（区规划局和市规划局）

4.委托测绘队现场测量定界；（市规划院）5.出具规划定界图；（市规划院）6.签订设计合同；（市规划院）

7.与设计单位交流，现场踏勘，收集资料；（市规划院）

8.下发设计任务书；（市规划院）

9.提出控制性详细规划初步方案；（市规划院）10.控规初步方案审查，反馈意见，设计院修改；（市规划院）

11.控规中期方案（修改过）；（市规划院）12.区规划局组织市规划局进行评审；（市规划院）13.出具控规文本（定稿）；（市规划院）14.市规划局下达控规批复；（市规划局）15.办理建设用地选址意见书；（市规划局）16.办理建设用地规划许可证；（市规划局）

八、项目可行性研究

1.项目前期的实地踏勘，周边环境及配套调查；（地产公司）

2.周边市场楼盘调研；（地产公司）3.项目测算；（地产公司）

4.出具项目可行性研究报告；（地产公司）

九、集体土地变国有土地

1.上报市土地局的资料整理；（区土地局）2.市土地局地籍处受理；（市土地局）3.对土地面积进行核准；（市土地局）4.土地利用处审核；（市土地局）5.出土地边界图；（市土地局）6.讨论审核；（市土地局）7.领导签批；（市土地局）8.大厅公示；（是土地局）9.办理国有土地证（土地从集体变为国有）；（市土地局）

十、土地挂牌

1.整理相关资料上报土地局；（市土地局）2.土地储备中心受理；（土地储备中心）3.土地交易中心受理；（土地交易中心）4.设定唯一条件挂牌；（土地储备中心）5.交纳保证金；（地产公司）6.摘牌；（地产公司）7.交纳契税；（地产公司）

8.签订土地出让合同；（地产公司）

十一、拆迁

1.取得土地使用权证；（地产公司）

2.成立拆迁指挥小组（街道办事处、村委会、地产公司）；

3.逐户签订拆迁补偿安置协议；（地产公司、村民、街道办事处）

7.城中村改造工作调研报告 篇七

为充分发挥南京市人大代表作用,增强代表闭会期间的履职实效,根据南京市人大常委会《关于增强市人大代表闭会期间履职实效的若干意见》的有关要求,结合履职工作实际,市人大代表秦淮区二组对南京市主城区[1]危旧房[2]城中村[3]改造工作情况进行了专题调研。

一、南京市主城区危旧房城中村改造工作的基本情况

主城区危旧房城中村改造是改善居民生活质量、增强城市功能、提升城市形象的一项重要民心工程。南京市从2007年开始大规模开展危旧房城中村改造工作。2012年8月,市、区“动迁拆违、治乱整破”专项行动全面启动。我市主城区的危旧房和城中村改造任务是:青奥会前,将重点完成中心区主干道、重点风景区周边和涉及青奥场馆周边的危旧房城中村改造任务;2015年,基本完成主城区危旧房城中村改造,实现危旧房片区和城中村居住条件彻底改善。

为实现上述目标和任务,市政府制定了相应的工作步骤、优惠政策和具体措施。根据《南京市主城区危旧房城中村改造工作实施意见》,对符合城市规划并具备开发条件的危旧房城中村,通过土地储备和综合开发来实施改造;对南部新城、燕子矶新城、下关滨江商务区、软件谷、科技创业特别社区等城市功能板块范围内的危旧房城中村,通过功能板块建设来实施改造;对轨道交通、人居森林、城市干道等重点项目涉及的危旧房城中村,通过建设项目来实施改造;对历史风貌区中的危旧房城中村,通过历史文化街区保护性整治,进行有机更新、完善配套、优化环境、消除隐患来实施改造。此外,政府集中建设的保障性住房将优先安置被改造片区内居(村)民。被改造片区内居民购买经济适用房和安置房的,可以提取本人或直系亲属的住房公积金,优先办理公积金贷款;选择异地安置房源的,异地安置的面积根据各类地段,按补偿面积增加5%～10%的奖励。

危旧房城中村改造工作计划中涉及的江南六区共计178个危旧房城中村改造项目,占地436万平方米,房屋385万平方米。2013年的改造任务是完成250万平方米,上半年已完成了189万平方米,其中建邺区河北村53.3万平方米地、清江村13.3万平方米地大部分已经完成征收,我市危旧房城中村改造工作取得了一定的成绩。

二、南京市主城区危旧房城中村改造工作中面临的主要问题和困难

1. 项目资金难以平衡

(1)改造项目自身难度较大。

经过多轮城市建设和更新,南京市容易改造的片区、地段都已经改造完成,剩下的危旧房城中村片区,都是些面积狭促、用途受限、征收量巨大的“硬骨头”,资金总体缺口大。经过初步测算,新一轮改造江南六区征收拆迁成本近400亿元,资金总体缺口超50亿元。

(2)地块招商困难。

剩下的危旧房城中村片区存在部分地块面积小,住房密集,保障用地紧,老城保护限制多,地块用地性质等规划指标相对较严的问题,这对该地区引入项目、吸引资金等招商工作带来了很大的难度。

(3)运作平台再融资能力下降。

据了解,现在主城区的一些危旧房城中村改造项目整体负债率较高,为后续需要改造的项目再融资带来很大的困难,造成融资能力下降。

(4)区域范围内资金总体平衡困难。

某些中心区集中了一些亏损非盈利的危旧房城中村改造项目,希冀通过盈余项目进行平衡、带动,但在小地块集中的主城区,即便是在返还17%的市级刚性计提后,国家、省、市的刚性计提合计仍有28%左右,还是难以实现区内总体建设的资金平衡,有些区的推进改造项目的启动资金达50亿元以上,已大大超出区级财政负担能力。

2. 危旧房难以征收

(1)房屋产权复杂。

危旧房城中村改造片区居民自建房屋较多,情况复杂,不少被征收户实际居住在自建房中,没有办理证照,这些人群提出“按照有证房屋评估价补偿无证房”的不合理诉求,给危旧房城中村改造征收工作带来了很大难度。

(2)居住人群多样。

危旧房城中村改造普遍存在建筑密度高、户均面积小、户籍人口多、房屋产权复杂等问题;不少地块内下放回宁、两劳释放、吸毒、离异、低保户、重大疾病等困难群体较多,生活的困难使相当数量的居民对动迁工作不配合、拒绝商谈。重大项目危旧房城中村改造征收中,如涉及范围广,被征收安置的居民容易形成利益共同体,征收难度极大。

(3)宣传发动尚不深入。

危旧房城中村改造中缺乏有效的改造信息发布机制,导致征收难度加大。有关部门对城市改造的民意调查不足,不能有效保障被征收人参与听证的权利。危旧房城中村改造计划、征收安置信息等未能及时准确发布,安置标准随个案不同而存在巨大差距,居民对房屋安置补偿缺少固定的衡量标准,回迁居民和危旧房城中村改造政策初衷相距甚大,对危旧房城中村改造工程产生抵触心理,并有部分居民希望借助拖延方式来争取更大的利益,也给法院进行危旧房城中村改造动迁个案的处理带来了久调难决、判决即上访的压力。

(4)安置房配套保障不够。

新建安置居住区还没有形成良好的居住环境,有些征收安置房质量不高,缺乏就业环境和生活配套,与房产开发高额回报形成强烈反差,同时居民对危旧房城中村改造的期望值随社会经济的发展而逐步提高,造成危旧房城中村改造征收阻力大。

(5)群众诉求与能解决程度反差较大。

由于老百姓诉求程度的不断提高和各方面工作规范后可调控余地有限,危旧房城中村改造的难度在明显加大。一是剩下的房屋大多是“难啃的骨头”,二是居住者以弱势群体为主。特别是涉及动迁要居民承担资金的时候困难不少。据了解,现在还居住在危旧房城中村中等待改善的居民,他们看到、听到周边住房改善的情况后,普遍希望一次性地通过动迁或改造来改善居住条件、提高生活质量。但是,现实和愿望往往有差距,而他们的住房又在产权等方面存在这样或那样的问题,更增加了动迁工作的难度。此外,危旧房城中村改造动迁过程中的一些简单、粗暴及反复无常的做法,也给居民带来了不信任感,影响了危旧房城中村改造工作的顺利开展。

3. 相关政策难以统一

(1)虽然我市出台了有关政策,但还不能完全适应实际工作需要,至今还没有一部关于危旧房城中村改造的地方性法规,包括与现在经济发展相配套的地方性法规,也没有一套较为完善的危旧房城中村改造政策体系,而一些与危旧房城中村改造工作密切相关的现行规章、政策,散见于部分政策、文件中,加之有些规定操作性不强,对遏制因工作程序不规范、政策落实不彻底等产生的矛盾纠纷不利,也无益于危旧房城中村改造工作的推进。

(2)城市中心区规划控制矛盾突出。一方面项目实施单位要求突破原控规,调整规划方案,提高容积率,以利于平衡资金。另一方面,规划部门严格按照论证调整程序审定方案,一些危旧房城中村改造项目论证时间过长,影响启动时间。

(3)开发公司在项目开发过程中,由于土地成本所占比重较大,只能通过增加建设规模、减少单位建筑面积来分摊土地成本,因此在危旧房城中村改造区内新建筑密度加大,造成主城区人口密度增大,加重了城区交通、环境等的承载压力。

三、对南京市主城区危旧房城中村改造工作的几点建议

1. 在搞好总体规划的基础上,加强配套设施建设

(1)强化顶层协调,推进改造工作的规范化运作。

危旧房城中村改造工作是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的社会系统工程,需要规划、住建、财政、园林、城管、环卫、人防、公安、工商、供水、供电、供气、电信、邮政等部门的密切配合、共同努力,才能顺利推进。因此要完善、强化老城改造工作联席会议制度或领导小组的功能,拓展其研究、协调解决老城改造、改建工作有关重大问题的能力。对不同地块用地功能、建筑布局、限高、建筑容积率、重点街景配套、文物保护、交通组织、生活配套设施、绿化建设等要依据城市发展规律,进行科学论证,从实际出发,解放思想,详细做好全市该项工作总体规划及年度实施计划,并对项目进行全过程的管理、监督。

(2)借鉴先进经验,妥善处理好建设与保护的关系。

危旧房城中村改造地块要根据规划条件的不同,区别对待、分步实施,特别要处理好现代化城市建设和老城历史人文保护之间的关系,树立建设与自然、人文、历史协调的理念,杜绝超强度使用土地的做法。要有长远眼光,保护好城市的房屋遗产、文化脉络。对一些可拆可不拆的,尽量不拆。要充分认识“开发建设是发展,保护改造也是发展”的意义,在具体实施改建的过程中,既要为老百姓解决生活中的不便,也要考虑到风貌保护建筑的内部结构不因此受到大的损害。要借鉴国内外类似改造的成功经验,多创造一些建筑风貌和文化元素成功融合的实例,做到内部“做新”,外表“复旧”。

(3)充分尊重民意,变要我动迁为我要动迁。

要探索居民自主决策,政府组织扶持,变被动等待征收为主动参与征收的新思路,在改造区域内广泛听取产权人的意见,根据他们的征收愿望和要求,明确统一的安置政策,坚持以房屋安置为主、货币安置为辅,按产权人的意见对区域进行划块。如果该块内有90%的居民有征收的要求,由90%的居民对10%的居民做工作,当100%的居民要求征收后,才实施动迁。在实施动迁前,先由产权人提出动迁申请,内容包括同意按安置方案搬迁,并附该户的安置方案。

(4)加大保障力度,维护困难群众的根本利益。

要加大保障房建设力度,变“人等房”为“房等人”。要加强保障房片区的基础设施建设,使教育、卫生、医疗、交通等公共优质资源向保障房片区倾斜。要多渠道解决好被征收困难群众的就业问题,为他们提供免费的技能培训、就业指导、就业介绍等服务,鼓励其自谋职业、自主创业。

2. 在创新工作理念的基础上,加大政府支持力度

(1)强化政府对危旧房城中村改造工作投资的调控和指导。突出城市建设的基础设施项目,以此带动危旧房城中村改造,为项目的开发启动服务。

(2)政府制定积极政策,在危旧房城中村改造与新城镇开发建设之间搞好综合平衡,鼓励引导危旧房城中村改造地区的土地置换。

(3)加强对危旧房城中村改造任务较重的主城区的政策倾斜。一些改造片区深处主城区“腹地”,如城市中心新街口附近的朝天宫地区,危旧房城中村破旧程度大、人口密度高,旧房数量多、居民住房条件差,居民生活水平偏低、物质文化生活质量差,商品房开发价值小、城市基础设施落后。近几年,虽然周边经济商贸区环境在不断提升,但由于历史原因,使该地区存在着许多自身无法解决的深层次问题,至今尚不能得到有效解决,如不采取特殊政策措施加以推进,将会影响我市危旧房城中村改造整体进程,影响市中心商贸地段提档升级。

对老城改造任务较重的秦淮(改造项目数占江南六区总数的41%)等主城区,要明确事权、财权,打破区域限制、就近平衡的做法。要增加较高额度的返还优惠,作为政府支持该地段危旧房城中村改造的专项资金。如除已明确返还的17%城建专项外,再将5%民生专项一并返还。对于5000平方米以下,只拆不建作为环境整治的危旧房城中村改造地块,应给予当地政府适当补偿。

市规划局可放宽对部分规划要点暂未明确地块的规划条件,对部分大体量项目给予特殊政策。市财政局等相关部门可加大对老城改造任务较重的主城区危旧房城中村改造工作的扶持力度,为项目提供更多专项资金补助,帮助联系低息贷款。

加大市政建设投资力度,在道路建设、市政基础设施改造、重点建设工程项目的安排上给予支持,带动这些区域内的危旧房城中村改造,推动该地区的经济发展。

对企业参与政府统一组织的危旧房城中村改造支出,可进入长期待摊费用,在10年内摊销完毕。加大对危旧房城中村改造安置房的税收优惠力度。

3. 在完善政策法律的基础上,严格依法征收

(1)目前,南京市还没有一部征收管理的地方性法规出台,市人大常委会要把南京市城市房屋征收管理条例列入调研规划,开展立法前期调研,尽快出台针对性、操作性强的城市房屋征收管理条例,以增强法律的约束力,更好地加强对房屋征收的管理,规范房屋征收行为,维护征收当事人的合法权益,保障建设项目的顺利进行。

(2)要适当放宽危旧房城中村改造政策,鼓励开发商配建一定比例的保障房,尽可能多考虑回迁安排,保留原住民群体文化。要结合新区开发、新城镇建设,研究与危旧房城中村改造相结合的政策,保护好低保、低保边缘户的利益。要围绕危旧房城中村改造中的人做文章,鼓励危旧房城中村改造被征收群众享受政府提供的相应保障房,推进危旧房改造工作。

(3)在征收安置决策前要进行听证,充分利用新闻媒体、网络等载体宣传好征收政策,提高群众对危旧房城中村改造的共识度。要坚持一把尺子量到底,保持征收政策的一致性、严肃性,彻底打消延迟搬迁居民的高期望值。

(4)要加强对违法建筑的打击力度,切实做到违法建筑零容忍零补偿,同时相关行政处罚应做到法律手续完备、法律程序到位,从源头上保证行政拆违合法合规。有关部门要注重对征收安置协议的甄别工作,确保协议合法有效。

4. 在探索有效融资模式的基础上,多渠道筹措改造资金

(1)要改善投资环境,加强重点项目宣传,适当放宽危旧房城中村改造片区开发项目的控制,规划开发一批有市场、高回报的项目。

(2)要引导金融机构加大对危旧房城中村改造项目的信贷支持,鼓励金融机构与开发公司合作,开展各种灵活的房地产金融业务。

(3)要从区域商业导向来融合民间资本,以政府主导、商业运作介入的方式扩大城市改造的融资规模,鼓励民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与危旧房城中村改造。

(4)要制定更为合理的安置补偿方案,保障监督危旧房城中村改造资金的管理,充分听取群众意见,妥善处理好征收居民及企业的情绪、生活、经营等问题,避免被征收人、承租人等主体之间矛盾的激化。

8.浅析“城中村”改造的效益 篇八

【关键词】城中村；改造；效益

“城中村”，狭义上指在农村村落城市化的进程中，农民土地大部分或全部被征用后，农民的身份转变为居民并仍然在原村落居住而演变成的居民区；广义上指在城市高速化发展的进程中，滞后于时代发展的步伐、游离于现代城市管理门外、生活水平低下的居民区。在通常的认识观念里，“城中村”即“都市里的村庄”。

为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。同时，我国的二元所有制结构使得村民能够用低廉的价格获得土地的使用权，有的甚至是无偿地获得，各家各户自行搭建出租，谋求土地和住房租金的最大化收益，这更进一步促使城中村形成的加剧。在这些主客观作用的共同影响下，我国“城中村”便应运而生了。

“城中村”的存在带来了一系列的社会问题，如：治安形势严峻，违法建设集中，环境卫生质量低下，消防隐患严重，土地的使用、管理极为混乱等等，严重阻碍了社会的发展和进步，对城中村进行改造将会带来很大程度的经济、环境以及参与者效益，促进社会的进步和发展。

一、经济效益

（一）提高土地利用率，优化资源配置

目前，国家对房价的调控日益严格，土地也因此变得更为稀贵。但是城中村的土地资源管理相对滞后，致使土地利用率很低。通过对城中村进行改造，盘活存量土地资产，提高城市的土地利用率，促进城市经济的快速发展，全面提升和加快城市化进程，更好的实现社会主义现代化。

（二）改善城市投资环境，拉动相关产业发展

随着经济的持续增长和社会的持续发展，投资者对投资环境的要求也愈见愈高。通过城中村的改造，城市环境质量可以获得极大提高，使得土地的相对价值更为提升，也使得城市投资环境得到改善，同时拉动相关产业发展，促使二、三产业的比重大大提升，提高了城市的核心竞争力，增加了对投资商的吸引力，促进城市经济持续快速的发展起来。

（三）增加对人才的吸引力，促进经济增长

现阶段，人们的经济收入逐渐提高，生活水平也日益改善，对居住质量的要求也大大提升。人们在注重发展的同时，也更加注重自身的生活环境，越来越多的人在选择自身发展地区的时候会把目光投放到生态环境较好的地区。改善居民的居住环境，在某种程度上为城市的可持续发展提供了更多人力资源，使得城市的发展有强大的人才军做保障。

二、环境效益

（一）改善生态环境，促进可持续发展

城中村基础设施薄弱，排污相对集中，另外，依托区位优势而建设起来的小企业和加工业众多 ，这些小企业、加工业排放大量没有经过处理的废气、废水和固体废弃物，严重造成了城区的污染。通过城中村的改造，改善城中村基础设施建设，解决废弃物的乱排乱放的问题，规范小企业的运行模式，对资源环境优化配置，合理开发、节约利用，将改善城市生态环境，推动可持续发展。

（二）美化城市景观，提升城市形象

随处可见的城中村景观，导致城市的整体形象受到严重影响。在建成区，随处可见的是整齐的楼房、宽阔的道路，而在没有改造的地段则是破旧低矮的窝棚，杂乱无章的线路，影响了城市的总体环境。经过改造，政府拥有了更多的空间实施规划项目，按照现代标准建设的建筑物、公共设施使城市的总体景观得到了改善，提升了城市整体的形象。

（三）完善基础设施，改善居住环境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改变城市的总体环境，提高城市的整体形象，使社会更和谐地发展。在这之中，环境的改善也是改造中的成效最为明显的。经过改造后城中村基础设施完善，居住环境适宜。村民们利用新配备的活动设施，培育健康积极的社会文化，促进社区治安的稳定，使新建设的社区成为符合现代社会要求的新型社区，大幅度提升了整个城市的居住环境质量。

三、参与者效益

（一）政府效益

在条件适宜的村庄投入人力、物力资源进行改造，统一建造规范的住房小区，可以有效吸引各界投资，带动相关产业发展，一定程度上可以增加就业， 稳定社会治安，实现政府的宏观调控。伴随城中村治安状况的改善，城市治安也将得到大规模的提升，这一改变一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“脏、乱、差”的景象，改善了城市建筑景观和居住环境，推动绿色城市的发展。

（二）村民效益

对城中村进行改造，把城中村归入城市统一的规划管理中，采取强有力的措施对其进行综合整治，完善区内基础设施建设，建立健全社会保障制度，有利于改善人民的生活质量，提高的人民生活水平，切实解决村民在生活质量方面的需要。同时，城中村的改造解决了城中村居民长期出路的现象，增加了就业机会，减少了社会犯罪率，使得社区的综合建设得到， 推进了科教文卫的发展，同时也更新了居民的思想观念，提高了居民的素质，使城中村居民跟上了城市化进程的脚步。

（三）开发商效益

无论是从当下来看还是从长远来看，对城中村进行改造都是一项极其艰巨且复杂的大工程，开发商介入城中村的改造工程， 很大程度的缓解了仅由政府投资或者村民出资改造时的财政紧张和困难， 解决村民的安置补偿问题， 最重要的是锻炼了企业的运营能力以及承担风险的能力，实现了企业利润，提高了企业的竞争力。城中村改造工程的顺利完成，对开发商知名度的提升将会有一个质的飞跃。知名度的提高，对企业的综合实力给予了极大肯定，也对企业吸引各界投资打下了坚实的基础，在同行业里得到的机会也大大增加，这一系列的效益都将推动企业更好的发展。

9.街道办城中村改造工作总结 篇九

2013年城中村改造工作总结

2013年是贯彻落实十八大精神的开局之年，是实施十二五计划承前启后的关键之年，也是我市的“项目推进年”和“大干城建年”，我常青街道党工委、办事处在区委、区政府的坚强领导下，以科学发展观为统领，紧紧围绕“双擎四驱”发展战略和建设“四宜”新城区的目标，结合常青实际，确定

了以拆为先，拆迁并举，产业跟进，形成集中成片改造优良态势的发展思路，认真指导辖区内各村（菜场）有序改造。现将我办事处上全年的工作情况总结如下：

一、全年工作回顾

（一）城中村改造项目进展情况

我办事处是实施城中村综合改造的主战场、主阵地。今年以来，在全区上下全力推进城中村综合改造的背景下，我办事处审时度势，及时做好城中村改造每一阶段的重点工作。一是多次组织15个村（菜场）工作人员开展城中村改造专题培训，邀请经验丰富的专业人士对城中村改造过程的工作程序、政策依据、规划控制等方面问题进行详细指导；二是及时掌握各村（菜场）城中村改造进度，进一步规范了资料的收集和建档工作；同时制定了2013城中村改造实施方案、考核细则，并与15个村（菜场）签订了城中村改造责任书。三是依据市政府《长治市关于进一步规范城中村改造的实施意见》（长政发【2013】44号）及《长治市城区城中村改造土地利用方案的通知》（城改办发【2013】5号）相关文件，结合各村实际，做好城中村改造算账交流会，算好本村城中村改造后的利益分配，写好详细的账目账单。四是配合城市路网改造工作，做好主干道周边涉及集体土地上村民住宅的拆迁工作。五是做好城中村改造指挥部下达的城中城改造入户摸底工作。

截至目前，新华菜场完成拆迁面积6840.8㎡，按时完成了涉及本菜场居民的府后东街路网征迁任务,正在完善安置楼配套设施；桃园城中村改造一期工程4栋楼，现已封顶一栋，3栋预计年底封顶；邱村完成拆迁面积459㎡，改造建成安置楼3号楼17层一栋，4号楼13层正在进行地基浇筑；景家庄完成拆迁面积729.54㎡实现改造一期工程11栋楼全部封顶；角沿改造一期工程中规划一号楼位置已完全具备“三通一平”的施工建设条件；附城改造一期工程首批75户，现已签71户协议，目前正在组织搬家腾房工作，预计年底实现拆迁腾地工作；南关完成了路网征迁涉及本村10户拆迁安置工作，拆迁面积4330㎡；新民完成城东南路涉及本菜场8户菜民的征迁任务，拆迁面积2841㎡，确保了路网改造工作的顺利进行；紫坊核实了土地面积，摸清的本村现有在基地上房屋的建筑面积，征求了全体村民的意见，确定了2014年的城改重点项目；华东菜场腾地80余亩为城中村改造进一步推进奠定了坚实的基础；长子门村在路网征迁工作中对涉及该村的三条道路进行了细致的摸底、绘图等工作，完成50亩安置楼腾地任务；柏后村城中村改造一期工程11栋住宅楼已开工建设，部分楼主体框架将在今年年底建成，商贸楼现已做腾地收尾工作；西南关修建性规划中q-09-02地块土地指标已批，正在办理改造相关手续；建华正在讨论城中村改造成本。

（二）项目手续办理情况：

规划编制情况：已编制规划的有：南关、邱村、景家庄、角沿、新华、桃园、华东、西南关、柏后村。已通过评审的有：桃园、南关、西南关、邱村、角沿、景家庄、柏后。

手续办理情况：南关、邱村、景家庄、角沿、办理了城中村改造相关手续。

其他工作：今年与区住建局一行人，对辖区内对廉租房申请人进行了入户审核，确保申请人的合法性和公平性。二是积极配合路网征迁工作，圆满完成上级下达的拆迁任务。

二、存在的问题

1、规划设计进度较为缓慢，部门之间协调沟通不够，比如：在规划设计方案中出现的一些具体问题，无法解决又将重新找相关部门协调、修改方案。

2、“城中村”改造中，旧村的拆迁是一项主要的工作，拆迁工作涉及面广，政策性强，群众敏感性高，村民认识不到位。在实施连片拆迁改造时涉及各方面利益的矛盾问题较多。按照现行的拆迁补偿安置标准，与被拆迁村民的心理预期差距较大，村民感觉不到城中村改造所带来的实惠，从而严重影响了村民参与城中村改造的热情，拆迁工作举步维艰。

3、“城中村”改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的模式和完备的法规可循。大多村认为 “城中村”改造的政策支持仍不够到位，政策缺乏连续性和可操作性。

三、工作打算

为推进城中村改造工作首先要明确职责，加大城中村改造的组织协调领导工作；其次加大宣传力度，营造城中村重建改造氛围；第三加强与开发企业和上级机关的对接、协调、沟通、帮助解决开发中出现的问题，为开发企业搭建平台，第四结合城中村的实施，在市、区的统一规划下，配合有关部门实行“一村一策”科学确定改造思路和宣传。重点落实对已开工建设

桃园村、邱村、南关、柏后等村（菜场）完善改造手续，进一步扩大改造成果，完成，桃园一期工程的配套建设，及二期建设腾地工作；新华光明巷地块供地手续和一期拆迁腾地工作；邱村安置楼的配套建设工程等。对没有开工建设的已通过评审的西南关要尽快完善手续尽早开工建设，对没有通过评审的华东、屈家庄、长子门的村（菜场），要抓紧时间、抓住时机，尽早落实

修建性规划的办理，制定整村改造方案，按照《城中村改造实施意见》完善改造相关手续。

10.城中村改造工作调研报告 篇十

工作总结

一个月来，中山片区工作小组（以下简称中工组）在县委、县政府、县旧城和城中村改造领导小组的正确领导下，在县直机关、椰林镇政府和中山居委会等有关部门和单位的积极配合与大力支持下，以县委、县政府召开旧城和城中村改造相关会议精神为指导，全面贯彻落实科学发展观，以人为本，本着“总结经验多找窍门解难题、学习先进加快进度促平衡”的原则，切实做到“三个落实”（领导责任制落实、评估测绘方案落实、工作措施落实），按照县政府成立的由县直机关、椰林镇政府、中山居委会、测绘、评估、地质研究等单位组成的工作小组约40人，历经一个月开展“有步骤、有计划、有目标、动脑筋、找窍门”的工作，截止2010年5月18日上午，已完成测绘评估673户，完成率为98%(总户数为687户)。现将主要工作情况总结如下：

一、强化组织领导

统一思想、分工明确、落实目标责任制、分解任务，定期召开中工组工作小结会议，及时总结经验，寻找解决困难的办法和途径，把县委、县政府有关旧城和城中村改造会议指导精神第一时间传达给大家，采取先易后难的工作方法，以车站为中心向四面辐射，分成4个工作组，由各小组组长领队，每个工作组负责一条路，一个小片区，定时间、定任

务的完成各项工作。

二、细致分工，严格定位

根据中山居委会辖区内铺面多、集资房多、单位多、人流量大等特点，工作组详细了解各住户情况后，采取“统筹兼顾、灵活多变”的方法，有针对性地进行了细致、科学的分工，把任务落实到工作组每个成员身上。根据住户的不同情况，制定了各周一到周五上、中、下午、晚上及周末的工作计划，尽力做到只要有户主在家，我们都第一时间入户做思想工作，动之以情，晓之以理，努力做到让住户同意工作组进户测量评估。

三、加强宣传，营造良好的舆论环境

对于思想较为僵化、有顾虑的难点户，把任务落实到个人，定期进户做思想工作，以交朋友的方式进行交谈，同时也通过与住户是朋友、亲戚、上下级、战友等关系的人进行沟通交流，通过他们去做住户的思想工作。只要住户同意测量评估，工作组不分白天晚上，不分周末迅速进户测量，同时也满足住户的要求，给住户讲解测量和评估的方法和步骤，同时也传达县委、县政府有关旧城和城中村改造的最新信息，以点带面，以少带多，让附近的难点户慢慢了解工作组的工作，争取早点同意让工作组进户测量评估。

四、灵活多变，多动脑筋，多找窍门

在工作中遇到的困难，如：对难于联系上的、白天去上

班的、住单位集资房的、出远门做生意的住户，通过邻居询问住户联系方式，通过单位领导联系住户并做思想、宣传工作，请住户所在的单位（车站、交通局、房管局、地税局）派人协助工作组的工作，只要住户什么时候在家，什么时候同意，工作组都第一时间派人入户测量评估。

以上是我组这段时间以来测量评估工作的总结，在此基础上，我们也深刻地认识到，尽管测量评估摸底工作取得了一些成果，但距县委、县政府下达的任务和要求还有不小的差距，工作难度依然很大，还需我们再接再厉，努力做到队伍不散，干劲不减，克服困难，集各方力量、树顽强意志全面推进各项任务圆满完成！

旧城和城中村改造中山片区工作小组

11.“城中村”改造难题破解对策思考 篇十一

一、当前我国“城中村”改造面临的主要问题

一是村民观念层面的问题。包括“怕吃亏”心理、传统的居住理念阻碍居住方式的转变、对改造后生活缺乏保障的担忧、对兑现改造承诺的担忧、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。二是利益分配层面的问题。“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。三是改造操作层面的问题。包括党员、干部在思想认识上存在一定的差异、改造建设成本高昂影响财务平衡、改造经验不足影响公平效益。

二、平稳推进我国“城中村”改造的意见与建议

（一）统一认识，形成机制，奠定“城中村”改造的组织保证

一要抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到“城中村”改造既是挑战又是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。

二要从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好“城中村”改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决“城中村”问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。

三要协同配合，构建高效推进机制。地方政府在“城中村”改造过程中，做好领导和服务，为每个“城中村”设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让“城中村”改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为，改造过程成为在政府的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。

（二）观念引导，激发村民积极参与

一要做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。从居住理念上引导：要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，从根本上转变村民的思想意识。从环境上引导：实施“城中村”改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。从经济上引导：要通过巧算经济账，让村民认识到通过“城中村”改造，村民经济收入将持续稳定增长，保障将更加完备。从政策发展上引导：进一步创新相关政策，强化推进“城中村”改造的政策导向，创新工作思路，完善方案，最大限度地保证公正公平。

二要鼓励村民积极参与。充分尊重民意是做好“城中村”改造的一条不变规律。我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等的引领作用，充分发挥村民的自治作用。当“城中村”的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成被村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解决强制拆迁这一瓶颈。

（三）规划先行，强化政策保障

一要严格规划控制，引导“城中村”良性演变。控制“城中村”现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

二要高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。

三要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，制订个性化的改造方案。

四要完善和落实各项保障措施。在“城中村”改造中，要逐步探索并推行农村经济合作社股份制改造，完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”（薪金农民、保障金农民、租金农民、股金农民）化发展。

（四）因地制宜，选择合理开发模式

归纳兄弟省市改造经验，开发模式主要有三种：一是村集体以“城中村”改造的名义自行组织开发建设。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行“城中村”改造。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁。这三种模式各有利弊，需要我们因地制宜，在广泛征求群众意见和建议的基础上，不断总结探索合适的开发建设模式，从而推动我国“城中村”改造工作平稳有序进行，真正使广大群众受益。