控制性详细规划合同

控制性详细规划合同（8篇）

1.控制性详细规划合同 篇一

控制性详细总结报告

问题一：什么是控制性详细规？

按照《城市规划基本术语标准》（GB/T50280-1998）的定义，控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。简言之，就是以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。

一、控规的任务：

在城市总体规划的指导下，制定所涉及的城市局部地区、地块的具体目标，并提出各项规划管理控制指标，直接指导各项建设活动。

二、控制性详细规划应当包括下列内容：

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

3、提出各地块的建筑位置、体型、色彩等城市设计指导原则；

4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行系统以及其他交通设施、规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施。控制点坐标和标高。

5、根据规划容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线、进行管线综合、确定地下空间开发利用的具体要求。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

问题二：控规做什么？（对总规的确认和修正）

控制性详细规划上有总规和分区规划制约，下要引导控制修建性详细规划，这也突出了控制性详细规划的最大作用——承上启下。除此之外，控制性详细规划还有以下几个重要作用：与管理、开发的结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理），体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格），城市政策的载体（体现政府领导的各种政策）。其内在构成包括六个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动

一、土地使用控制

土地使用控制即对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定，具体控制内容包括用地性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。用地性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定建设用地上的建设内容，用地使用相容性（土地使用兼容）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，给规划管理提供一定程度的灵活性。地块划分：

1、地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。

2、地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一，但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。

3、地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。

地块划分的依据划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，同时确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上，而应以用地性质规划为基础，综合考虑街坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分，其划分有如下一般原则：

1、严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块。

2、尽量保持以单一性质划分地块，即一般一个地块只有一种使用性质。

3、建议每一个地块至少和城市道路相邻。

4、结合自然界、行政界线划分地块。

5、考虑地价的区位极差

6、地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发。

7、有利于保护文物古迹和历史街区，对文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独画块，不再给定指标。

8、规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖蓝线、城市绿线、基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等。

9、规划地块划分应尊重地块现有土地使用权和产权边界。

10、满足标注厂房、仓库、综合市场等特殊功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要。

11、地块划分可根据开发模式和管理要求，在规划实施中进一步重组

12、地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在0.5-3公顷左右，旧城改建区地块可在0.05-1公顷左右。

二、环境容量控制

即为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定，其控制指标一般包括：容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿地率和空地率等。容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地的建设量，人口密度规定了建设用地上的人口聚集程度，绿地率和空地率规定了公共绿地和开放空间在建设用地里所占的比例。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个方面综合、全面地控制了环境容量

三：城市设计引导

控规阶段的城市设计主要是弥补控规在城市区段空间环境设计方面的缺陷，并在操作层面实现城市设计的可操作性，其内容包括：空间布局、道路与交通系统、景观设计、绿化设计、建筑形态、环境设施与小品，其中成果一部分转化为各项控制指标、纳入到控规成果中，另一部分表现为设计引导，以图则的形式补充到控规成果中。

问题三：我们怎么做？为什么？

控制性详细规划是以总体规划为依据的，因此，收集总体规划的资料也是必不可少。总体规划涉及的内容有很多，而我们控制性详细规划仅仅需要收集其中的几项就够了。

1、总体规划的路网。

总体规划的路网是我们今后确定控制性详细规划路网的基本依据。控制性详细规划的路网骨架大体上应该同总体规划的路网骨架相一致。局部地方路网与总体规划路网不符的，可以一定程度上的调整，但应在规划中清楚地说明它对总体规划路网的改动。

2、总体规划所确定的功能结构与规划人口分布图。尽管控制性详细规划不用确定整个城市的功能结构，但是对自己规划范围的地块还是应该有一个清晰而准确的科学定位，这个定位必须结合总体规划来确定，不能与总体规划相违背。

3、总体规划的土地利用图。

这个是以后对用地进行规划布局的一个依据。综合屏南县城总体规划的现状道路交通系统，我们经过讨论，找出了几处不合理之处，并对其进行优化调整：主要是主干路的Y字形交叉口和县镇府周围的支路升级。而中心城区对于县城的重要性不言而喻，所以对于规划区范围内的功能结构我们并没有大的调整，在总规的功能结构上进行细化，主要的城市发展轴没有变化。

我们要为一个城市做规划，不能拍脑袋想，是要基于实际情况，因此现状资料是非常非常的重要。结合屏南县城的现状情况，地形条件复杂，这也要求我们对屏南县城的地形进行分析研究。现状资料包括内容特别多，对于控制性详细规划来说，最重要的现状资料莫过于现状地形图了。有了现状地形图，我们才能做出现状地形分析图、用地布局图，现状建筑质量分析图等，然后才能对现状用地进行分析，结合现场实际，提出现状存在的问题等。另外，由于地形图是过去一段时间测绘的，即使是最新的地形图也不可能包含最新最准确的信息，我们还需要收集到从地形图测好开始到规划时止的新建用地与建筑的资料，以及已报批但还没修建的用地与建筑的资料。我们所使用的地形图是屏南县06年绘制的，许多地方存在变化和更改，这也要求我们根据实际去调整。

结合屏南县总体规划，分析中心城区现状资料，找出现状城市建设存在的问题，将这些问题提出来，作为我们今后规划中重点要解决的对象。结合屏南县中心城区规划，根据资料与现状，我们提出下列几个存在的主要问题：

1、用地布局上：用地功能混杂，土地利用率低，教育用地容量不足，商业用地分化严重，中心区中心集聚性弱。

2、道路系统不够完善，存在几处明显问题，并且存在较多的T、Y型字口，锐角交叉口太多，缺乏公共停车场，汽车沿街停放，影响交通和环境。

3、城市景观风貌较为平淡，缺乏亮点，尤其反映城市个性的干道景观和滨河景观特色不鲜明；城市水系没有得到很好利用，没有和城市绿地系统有效结合。

根据总结出来的问题，经过小组讨论，我们提出了我们这次规划的重点：

1、我们这次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”，调整城市用地功能和结构。

优化城市道路交通系统。处理T、Y型字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。

2、整治城市水系，规划中心城区有机合理的生态景观风貌。

3、加强城市绿地系统建设。

4、确定合理的城市建设控制指标。

最后，资料收集分析，存在主要问题找出，规划的重点讨论得出，现在来开始我们的规划就可以做到从容，有理有据。

此次规划的思路就是“以路网依托，确定功能结构”。因为总体规划的路网已定，控制性详细规划是以总体规划为依据的，我们就可以参照总体规划的路网，然后再结合屏南县城中心区现状控制路网，可以初步定下最主要的主干路网，调整城市用地功能和结构。首先把中心城区分成两个功能组团，一北一南，分别设置主次中心，结合城市发展轴，再把中心城区分成四个功能片区。解决了规划的第一个重点——调整城市用地功能和结构。

功能结构确定下来以后，再按照各自的功能定位与要求，往下深化路网，形成完善的道路系统，明确各个道路的等级与功能，最终形成规划路网。优化城市道路交通系统。对城市主干道上T字形路口进行微调，城市次干路形成环形交通，减轻中心城区中心交通压力，处理T字口、锐角交叉口等，长远控制，合理改造，以较少的代价达到优化城市道路网系统的目的。这个过程不是一个简单的单向流动过程，它需要在这期间不断地进行反复的对比与调整。至此解决了我们规划的第二个重点——优化城市道路交通系统。

这次规划，我们在确定路网的同时，结合屏南县中心城区的实际与特点，按照充分利用当地资源特色的原则，把城市水系整治作为规划的重点，重新规划优化了城市水系喝道，适度加宽和调整走向，沿河两岸设置滨河绿地，作为城市的公共休闲开敞空间，结合城市绿地系统，设置步行系统，结合城市文化景观轴和自然景观轴，规划中心城区有机合理的生态景观风貌，以此解决了第三个重点——整治护城河沿岸环境。

接下来，路网确定了以后，就可以进行地块的用地布局填充。进行用地填充，要依据总体规划，但总体规划过于笼统，与现实情况出入较大，因此还需要充分结合现状以及收集来的用地调整的资料，进行合理的用地布局。此外，结合现状地形与绿化景观设置的要求，尽量将山头或陡坡的用地规划为大面积的公园或绿地，在快速路旁布置30米的绿地，再在适当的地方布置街头和居住小区绿地，以此形成点、线、面一体的绿地景观系统，解决了第四个规划重点——加强城市绿地系统建设。

进行用地布局的同时，按照公共服务设施配置的服务半径与规模大小要求，再结合收集来的学校、医院等部门的规划要求进行公共服务设施的布点。最后完成整个地块的用地填充。用地布局完成以后并不是马上就进行各个地块的控制指标的规划，因为这个方案并不是最终成果，可能还要修改，这时仅仅需要大范围地分区地设定一个控制指标。再按照城市设计引导确定各个地块与分地块的控制指标，控制指标之间很多都是有关系的（比如通过几项指标可推算出另一指标）。最后完成指标控制。解决了第五个规划重点——确定合理的城市建设控制指标。

问题四：成果有哪些？（内容、特色、不足）

一、成果分为

文本、图纸、说明书、总结汇报PPT、成果展板。

其中图纸包括：区位图，现状分析图，地形分析图，土地利用规划图，块划分编号图与指标控制图，道路竖向规划图，场地竖向规划图，道路系统规划图，公共管理与公共服务设施布局图，绿地系统规划图，功能分区规划图，规划结构分析图，景观结构分析图，六线控制图，城市设计引导图（含总平面布局及鸟瞰），分图则共51张图纸。控制性详细规划图集最主要的中心任务就是编制一张土地利用控制图和各个分图则，围绕这个中心任务产生更多的图纸。

二、特色

整个控制性详细规划强调“以人文本”的规划理念。编制规划中，首先保证的是做到承上，主干路路网基于总体规划中的不合理进行微调，次干路进行环形道路设计，满足交通功能。分析土地利用现状，对于不同性质的用地在总体规划的基础上进行置换、合并，融入“因地制宜、体现公平、绿色和谐”的规划理念。地形条件复杂，合理利用山地城市的地形特点，规划与山体结合的城市公园，搭配合理的公共服务设施布置，利用天然城市水系，打造特色的生态自然景观，并且注重山水的保护与开发。

三、存在的不足

（1）图纸表达不够成熟和规范，文本中出现解释说明类的语言，没有达到精炼严谨的表达，说明书没有很好的达到说明图纸内容的效果。

（2）前期资料收集不够细致，大多停留在总规层面，分析不够透彻。（3）强制性指标控制中可能存在不合理，缺乏弹性控制。

（4）区位分析图，停留在总规的层面上，控规的所做应该是地块与周边的关系分析图，应该从更小范围分析其与周边的关系，而不是把它置于整个福建省或者宁德市来分析。

（5）分图则编制不够细致，地块划分存在不足。

问题五：学控规有何感受？

刚开始做控规，抓不到主体，按照成总体规划的思路来做，导致前面花了较多时间走回头路。控规做完后，最大的感受就是——规范，不仅是图纸要求表达更加规范，指标的控制也要求规范，这也是和总规的最大区别，总规更侧重于宏观上的结构规划。

在学习过程做，对于强制性指标的控制，这是控规的重点，也是控规的难点，在我看来，强制性指标应该通过应变措施方式，进行弹性控制，例如相关规定中的容积率奖励政策，这样才能让控规更具有操作性。可是现实中，容积率到底能不能做到弹性控制，目前国家调控房价的大背景，房开商对于土地的利用率更加看重。在编制过程中，对于用地分类，即使是分到小类，也不能完全表达很多用地，例如城市中心的写字楼等，这类复杂的用地以后再编制规划中怎么很好的表达，这些问题都给了我很多思考。

这次控制性详细规划课程选取的规划地块是屏南县中心城区，结合做总体规划也是选择屏南县城，可以说这次控制性详细规划的编制可以说是对总体规划课程的一次重温，而对于控制性详细规划的图纸要求，也可以说是对前面三年的设计做了一个综合的重温和练习。比如在控制性详细规划中运用到的城市设计，这也给予了我们很多好处，为马上出去实习做功课。

此次控规的学习，使我更加认识到团队合作精神的重要性，其可激发成员学习的主动性，而形成集体意识，也使自己得到全面的发展。在接触控规时，前期思想一直都停留在总规层面上，导致方案的构思不够大胆，路网规划不尽合理等，后来通过案例分析及解读，对控规慢慢有了系统性的认识，规范是任何一个设计都不可避免的，其在控规中体现得更透彻，因为图则中所画的任何一笔都具有法律效应，强制性指标的控制，是控规的重点，同时也是难点，通过指标调整，可以增加城市土地有偿使用的收益，有利于实现国有土地资产的保值增值，控规指标调整是局部的，但其影响却可能是深远的。

控规让我再次系统的复习了四年以来所学的专业知识，这也体现控规承上启下的作用，特别是城市设计引导，应用了前期所学的各种设计如：小区规划设计、单体建筑等，这是一个反复的过程，学完控规，我还是有以下困惑：

1、在案例的解读及分析过程中，发现强制性指标进行的都是弹性控制，但是具体落实到我们的设计中，并没有进行这一步，指标的控制还只是停留在城市设计引导及相应规范要求中。

2、由于控规需要细分至小类，设计过程中碰到商住这种混合性的用地，在其指标及人口控制中还是很难把握，同时也由于时间的关系，并不能很好的思考这个问题。

3、整理完图集，发现建筑质量分析这张图纸，对我们后续工作并没有什么作用，现在还是搞不清这张图纸的意义在哪里？

4，人口的控制也是通过了反复的推敲，应用各种方法进行验证，虽然最后能得到一个比较合理的数据，但是发现计算的过程中，缺少考虑商业办公等用地中的居住。

同时，我也明白，其实做任何设计，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走弯路，少浪费时间。

最开始在学习控规控规的理论知识时，觉得有点困惑和不解，可能是理论知识比较枯燥的缘故，但学到后来觉得控规跟我们的生活联系非常密切，要做好规划就必须去获取现场资料，了解整个环境，然后进行大量的分析，为后面的规划打下一个良好的基础。到我们作图的时候就发现理论知识很有用，它会指导你的整个规划过程。

在作图的过程中，图纸表达方面还有点不熟悉，开始的时候效率比较差，但通过一段时间的作图、改图，效果就明显的提高。还有就是要时常带上一些必备的书籍和规范，在作图的时候会时常用到，规范其实在平时抽时间看是很枯燥的，但在作图的时候去运用它，记忆起来就非常快。

控规更加贴近人民群众的生活，更加关系到到其的切身利益，控规的实施需要平衡各利益悠关方的利益，而不是简单的依靠图纸图则来确定。控规的规划更需要对规划地区内部与外部的了解和分析，考虑近期和远期的经济性来进行规划建设。控规对地块的建设控制和建设的时序必然会引起社会经济等的走向，所以首要目标是确定规划所能带动经济效应。因此规划必须结合城市经营运作来规划建设，如此才能带动城市与经济的良好的互促发展，而不致使城市规划与城市经营相互冲突而带来一大堆问题。

城市的建设也不是把促进经济发展作为唯一目标，而且也要考虑人的发展、人的使用等问题，在建设的开始就要预防城市病，拒绝城市变成一个冷漠的场所。牧歌时代的灵魂没有消失，而是要通过正确规划引导来展现，既城市建设的生态性、和谐观。如城市内河的利用，内河可以作为良好的生态孕育场所也可以作为良好的滨水公园也可以是人们倾倒垃圾的场所。因此应以经济发展和人本规划思想为基点作出正确的规划走向。

问题六：指标与城市设计的关系？

建筑高度的控制在城市设计空间构图中的作用十分重要，因为它所能达到的视觉高度极易被人感知，是城市建筑形态的主要构成因素之一。

控规对建筑体量的控制和引导可用的控制手段还很少，主要通过文本中城市设计导则内容进行描述性界定，如“体量不宜过大，要突出时代感等内容”，从实际控制效果来说，几乎没有任何作用。

以建筑密度、容积率和绿地率为例来说明，公共管理与公共服务用地对以上四个指标会有一定的限制，比如行政办公用地就要有适当的比例，建筑密度和建筑高度会有所控制，绿地率要求要高一些。商业设施用地的话，就对容积率的要求会有所不同，在城市中心它的容积率可以很高，作为标志性建筑。而工业用地则是要求低容积率，比较高的建筑密度。

问题七：经济技术指标？

一、规定性指标（强制性指标）

用地性质；用地面积；建筑密度；建筑后退红线；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他公共服务设施。

二、指导性指标（引导性指标）

人口容量、建筑形式、风格、体量、色彩要求；其他环境要求

建筑密度和容积率都要规定它们的上限，绿地率有个下限，还要根据用地性质来确定各个指标，建筑密度、建筑高度和容积率这三者之间的关系比较密切。容积率大，建筑高度一般来说比较高，而建筑密度和绿地率就不一定；而建筑密度大，它的绿地率、容积率相对来说会偏小，建筑高度也会有所控制。

三、指标间的关系

容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系

容积率=用地内所有建筑的总建筑面积/用地面积

建筑密度=(用地内所有建筑的基底面积总和/用地面积）*100% 建筑平均层数=用地内所有建筑的总建筑面积/用地内所有建筑的基底面积 因此，容积率=建筑密度*建筑平均层数

绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）*100%

2.控制性详细规划合同 篇二

社区建设是20世纪90年代以来在我国城市社区管理与服务工作普遍兴起与发展的基础上,借鉴国外先进经验提出来的一个新课题。“社区”是一个富含“以人为本”思想的概念,它强调可持续的价值观,主张物质空间与社会、经济的联系,注重人的活动。

控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据,进一步深化总体规划或分区规划的规划意图,为有效地控制用地和实施规划管理而编制的,是城市建设规划管理的重要依据。因此,建立以社区为基本单元的城市规划与管理体系,必须使控制性详细规划的编制与社区规划相结合。

1 项目研究背景

徐州市城市总体规划(2003年～2020年)已经完成,形成以老城和新区“双心”为核心,以山水绿带相隔离,快速交通相连接的组团式布局结构。徐州新区是市级功能转移的接纳地,是城市新的经济增长的主要空间和新的城市中心,是未来10年～20年发展的重点片区。

东北地块是徐州市新城区的重要组成部分,是未来新城区重要的功能组团之一,承担着新城区主要的居住功能,因此如何合理的组织居住空间、选择居住管理模式、配置公共服务设施是本次控制性详细规划研究的重点。

2 引入社区规划理念的控制性详细规划

2.1 社区组织方式与规模分析

随着社区建设和社区管理这一概念的引进,土地的市场化运作以及教育医疗体制的改革,原居住区规范规定的居住区—居住小区—居住组团的层次划分,以及各个层次的人口与用地规模的确定,已经难以适应发展变化的需要。本次规划研究借鉴一些专家学者的研究成果,将住区划分为居住社区—基层社区两个层次。

2.1.1 居住社区

本次规划编制中参考南京市新建地区公共服务设施配置标准,综合确定一个居住社区的规模为4万人左右,基本上是以城市干道相围合的,一般由4个基层社区组成,其中,居住社区中心用地规模控制在4 hm2,其中公共设施用地3 hm2,绿地1 hm2;居住社区功能强调其混合性和精神空间的改善,注重社会效益,主要是指在满足本社区基本配套的基础上,融入新的功能空间和类型,从而为社区居民提供更多的就业岗位,保持社区活力,促进社区内部生态人文系统的稳定。

2.1.2 基层社区

一个基层社区的人口规模为0.5万人～1.2万人,略小于居住小区的规模,基本上是由城市支路以及支路以上等级的道路围合而成的,主要是考虑以标准配置的9班幼儿园的服务半径为基准而确定的(参照南京市新建地区公共服务设施配置标准),本次规划编制过程中,基层社区的规模参考以上的标准进行设置,其中,基层社区中心用地规模控制在7 000 m2,其中公共设施用地约3 000 m2,公共绿地用地约4 000 m2。

2.2 住区用地规模分析

在目前房地产开发中,尤其是对城市中心区工厂企业搬迁后的用地改造和旧城更新改造中,多以零星开发为主,规模较小(有的是5万m2以下的开发),有资料显示,北京市低于小区级规模的住宅区开发占33.8%,4 hm2以下的开发占到总数的13.2%,济南和青岛市改造地段规模大多在1 hm2～6 hm2之间,青岛市改造地段用地面积在2 hm2～6 hm2的占全部改造地段数量的58.3%,济南市占47.4%,青岛市最大的改造地段只有11.64 hm2,济南市为15.48 hm2(包括3.55 hm2的城市公建备用地)[5]。

实践证明,这种无序的零星建设地块产权的不统一,容易导致开发商的各自为政,无法保证必要的配套设施,同时也会给所在街区带来交通、基础设施、教育等方面的压力和问题。对于物业管理,人、财、物的运作更难以达到经济、合理的水平,互相扯皮的现象时有发生,给社区居民带来不便。同时过小规模的开发给基层社区管理带来困难,对社区建设的开展造成很大的障碍。如设施的短缺制约社区组织管理工作的开展,规模大小不一的住宅组群影响社区管理的划定等。

相对于旧区来说,新城区的地块划分是一个逐步深化的过程。由于事先不能确定开发项目的规模,地块的划分常常缺乏依据,主观性大,有时干脆采用等分的办法。这种牵强附会的做法,必然导致与实际建设的情况不吻合,进而影响指标的科学性和可操作性。当划分缺乏依据时,最好先不要划分的太细,待项目明确、条件成熟或在建设时再细分。

新城区起步区目前出让的居住属性的地块最大面积为16 hm2,最小地块为1 hm2左右,其中,小地块主要集中在5号路以北的中央商务区内。因此本次规划编制过程中结合目前新城区出让地块的情况,借鉴其他专家学者的研究成果,同时考虑《城市道路交通规划设计规范》中有关道路间距和支路网密度的相关规定性要求,确定用地基本开发单元的规模控制在10 hm2～15 hm2,基本上是以支路围合或者支路与次干路围合的地块,同时,考虑适当发展20 hm2以上和5 hm2以下的地块,给未来房地产的开发和城市规划建设管理以充分的弹性。

2.3 公共服务设施配置分析

公共服务设施的配套建设是社区规划中的一项重要内容,在编制过程中,笔者考虑以新的社区体系建设的要求配备公共服务设施,形成多层次内容丰富的社区公共服务体系。

在开发模式的选择上,规划考虑对社区中心、基层社区中心的公益性设施采取由政府主导开发和市场化运作相结合的措施,而对于一些便民性设施则采取市场性运作,同时考虑其“受益”用于维护社区中心公益、保障性设施。

2.3.1 居住社区配套设施

居住社区配套功能主要包括公益性设施、社会保障性设施、便民服务性设施。本次规划编制规程中,考虑居住社区级中心以服务半径500 m内的4万左右居民为主要服务对象,为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。一般设置在交通便利的中心地段或邻近公共交通站点,保证实现居民在步行7 min～8 min,自行车3 min～4 min以内可达。居住社区主要的配套公共服务设施包括:小学、幼儿园、托儿所、居民委员会、派出所、社区医疗卫生中心、文化中心、体育活动站、邮政所、房管所、少年宫、菜市场、垃圾收集站、公共厕所等。

另外,本次规划编制过程中,除考虑以上的必要设施外,还在图则管理单元中提出推荐配套设施的配置,规划建议布置在2层以下,方便居民的使用,例如便利店、早点店、日用品店等设施。

2.3.2 基层社区配套设施

本次规划考虑基层社区中心布置在交通便利的中心地段,集中布局,实现居民在步行3 min～4 min内可达。基层社区的配套设施主要满足本社区的基本服务需要,包括文化站、医疗服务站、行政服务点、便民服务设施等。基层社区主要的配套公共服务设施包括:托儿所、社区警务室、托老所、活动场地、居委会、卫生站、文化站、小型商店、便利店、停车场、公共厕所等。

3 结语

城市社区建设已经成为现阶段我国城市经济社会发展,特别是城市现代化建设的一项重要内容。在这一背景前提下,在控制性详细规划中引入社区规划理念,将社区成建制纳入,改变了传统的居住空间组织模式,适应了现阶段居民生活的多元性和多样化所具有的网络化结构,同时给建立以社区为基本单元的城市规划与管理体系提供了必要的依据,为社区建设中各项配套设施的完善提供切实的保障,满足了新形势下对社区服务提出的新要求。

摘要：基于如何建立一种以社区为基本单元的城市规划管理体系,以新城区东北地块为例,结合社区规划的相关概念,在控制性详细规划的编制阶段分析了社区结构与规模、公共服务设施配套等主要问题。

关键词：社区,规划理念,控制性详细规划,管理体系

参考文献

[1]顾小平,沈德熙,唐历敏,等.城市规划资料集第四分册控制性详细规划[M].北京:中国建筑工业出版社,2002.

[2]孙施文.开展具有中国特色的社区规划[J].城市规划汇刊,2001(6):46-47.

[3]夏南凯,田宝江.控制性详细规划[M].上海:同济大学出版社,2005.

[4]赵燕菁.从计划到市场:城市微观道路——用地模式的转变[J].城市规划,2002(10):24-30.

[5]周建军.“城市——基本生活单位”适合旧居住区改造的公建配置结构[J].住宅科技,1995(2):6-9.

[6]邓卫.突破居住区规划的小区单一模式[J].城市规划,2001(2):76-77.

3.控制性详细规划合同 篇三

关键词：城乡规划 城乡规划法 控制性详细规划 公众参与

党的十八大报告中指出：加强社会建设，必须加快推进社会体制改革。“要围绕构建中国特色社会主义社会管理体系，加快形成党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法制保障的社会管理体制，加快形成政府主导、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系。”[1]公众参与已经成为社会管理体制的一个重要环节，并逐渐在社会中形成共识。公众参与逐渐成为行政活动的关键词，成为当下行政法研究的重点。

1 控制性详细规划的概念及特点

控制性详细规划具有深化城市总体规划，引导修建性详细规划的作用，能有效衔接城市规划编制与规划管理。实施控制性详细规划的编制包含了城市中诸多发展内容：如产业结构、人口空间分布、环境保护等各方面的内容，也包含了综合社会、经济、环境协调发展的能力，因此，从编制的内容方面来讲，具有综合性。同时，控制性详细规划自身具有法律效力，运用规划管理语言表述规划的原则和目标，因此它是规划管理的科学依据和城市建设的有效指导，是衔接规划编制与规划行政管理的载体。控制性详细规划的主要内容为，详细规定建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。

2 控制性详细规划公众参与法律条款梳理

2.1 控制性详细规划编制阶段的公众参与

2.1.1 草拟阶段 凡是建设项目必须依据相应的规划书进行。根据《城乡规划法》第19条的规定，控制性详细规划由城乡规划主管部门负责编制，而规划行政主体决定编制城乡规划，可以自行或者委托具有资质的规划单位来实施。在这个阶段，编制主体一般经过三个步骤：一是调查整理资料，二是城市发展目标的确立，三是规划方案的草拟和选择。但是在这个过程中，规划编制者没有法定的听取公众意见的义务，整个过程是在行政内部运作完成的。也就是说，在这个阶段，公众不具有参与城乡规划的程序保障。

2.1.2 意见征询 城乡规划草案制定完毕后，组织编制机关必须将城乡规划草案进行公示，同时征询公众意见，涉及公众参与的规定集中体现在这部分。根据《城乡规划法》第26条的规定，主要对听证会等方式进行了立法确认并作为意见征求的主要方式。由此，城乡规划控制性详细规划等草案的公告成为规划组织编制机关必须履行的义务并且有严格的时间要求。公众可以在规划草案公示期间向组织编制机关提出自己的意见。同时，第26条第2款又进一步规定“报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由”更是对此阶段的公众参与程序作了明确的保障性规定，使得公众参与权实质意义上得以行使而非形式意义上之设置。

2.2 控制性详细规划确定阶段的公众参与

该部分的公众参与法律保障几乎为零，因为从《城乡规划法》中几乎找不到法律依据。规划确定阶段由规划行政部门组织、城乡规划专业人员具体编制的城乡规划方案，只有经过有权主体的确定才具有法律上的规范效力。规划确定也就是规划的审批，始于组织编制机关向审批机关报送规划草案，终止于审批机关批准规划并予公布。依据《城乡规划法》第27条规定，在城市总体规划审批过程中，专家的参与成为必经程序，可是这条不适用于详细规划的运作。而且除了专家，普通的公众是无权参加总体规划的确定审批过程的。

2.3 控制性详细规划实施阶段的公众参与

2.3.1 规划的公布 城乡规划经批准后具有法律效力，而规划的生效则不以公布为前提。《城乡规划法》第8条则规定了公布的程序，公布程序本不应该属于公众参与程序，因为规划已经完成了，公布的行为不可能使得规划结果发生变化，但是应该看到城乡规划的公开公布会对规划编制主体、审批主体的行为产生影响，同时也会在一定程度上约束规划的任意性和随意性。于是规划的公布为公众监督规划提供了渠道，所以我们说公布行为对后续的规划行为会产生积极的影响。立法者在立法的过程中也将城乡规划的公布视为扩大公众参与的举措。[2]

2.3.2 规划评估 规划的评估是反馈城乡规划的重要组成部分，在这个阶段控制性详细规划的公众参与并未通过法条予以确认，所以在控制性详细规划的评估阶段实际上是没有公众参与的。[3]

2.3.3 控制性详细规划修改阶段的公众参与 城乡规划一经审查批准并确认，就具有了法律效力，非经法定程序是不能随意修改的。但是伴随着城市发展的快速和多样性，城乡规划的修改有时会成为必要。

①修改启动阶段 按照《城乡规划法》的规定，在编制城乡规划修改方案之前应当获得原批准机关的同意，同时对控制性详细规划修改工作的启动有特殊的程序要求。根据该法第48条之规定[4]，要修改控制性详细规划，应当履行“征求规划地段内利害关系人的意见”的程序义务。值得注意的是，尽管此条只是规定对于控制性详细规划的修改具有征求规划地段内利害关系人意见的义务，其他层次的规划修改时没有类似程序性义务的。但是由于“控制性详细规划的修改设计总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划”的规定，公众参与可以通过控制性详细规划的修改间接启动总体规划的修改。同时，此处明确征询意见的对象仅限于规划地段内的利害关系人，而不是普遍意义上的一般公众。

②修改方案编制阶段 控制性详细规划对于“修改的必要性”必须征求规划地段内的利害关系人意见，但是究竟要如何修改则未规定意见征询程序。可以说，这部分依然成为立法上的遗憾，也是控制性详细规划中公众参与法律支持的缺失。这使得我们在实际开展城乡规划的过程中需要以政府的自主作为行为来推广公众参与，而没有实际法律的监督，这样的参与也往往流于形式。

3 杭州市控制性详细规划中的公众参与

3.1 杭州市控制性详细规划公众参与法律依据及梳理 经调研整理，根据2010年3月25日出台的《杭州市控制性详细规划管理规定》第16条的规定：“杭州控规编制草案采用全过程审查控制并实行公众参与；包括中间方案预审、预审稿审查、送审稿审查和报批稿审查；以确保成果符合规划部门的意图并反映社会公众的要求。”而且在此基础上，还对草案的公示进行了规定，公开展示的时间不少于30天。展示时间、地点及公众体检意见的期限、方式应在当地主要新闻媒体或者政府信息网站上公布，同时在规划地块的主要街道或者其他公共场所设置公识栏公示。18条进一步规定，如公众对控规草案提出重大异议的，由组织编制机关以召开座谈会、论证会、听证会等方式组织社区代表、异议人、专家、部门等进行充分论证。组织机关汇总公众意见后，反馈编制单位对控规草案进行修改和完善。

3.2 杭州市控制性详细规划公众参与框架体系 杭州市在控制性详细规划中的公众参与方面做了不少努力，下面就其控规中的公众参与整理分析。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律、法规、规定，结合杭州市控规修编的实际工作需要，杭州市规划局专门制作了公众参与操作框架，该框架共分为控规评估阶段、控规编制阶段和控规成果完成阶段等三个部分。各部分内容框架如下：

3.2.1 控规评估阶段的公众参与 该阶段的公众参与对象主要由六部分人员组成，分别是：各相关部门（人大、政协、区政府、街道、社区等），单元内各主要企事业单位，各专业部门（市政部门、绿化部门、教育部门、环保部门、人防办、交警局、消防局等），专家，原控规编制单位，公众人士（含社区居民）。

这个阶段的公众参与方式主要有五种，分别是：第一，通过问卷调查、会议座谈的形式与相关部门进行沟通（问卷调查可以通过街道或相关管委会负责发放）；第二，通过问卷及会议座谈的形式了解企事业单位对上一轮控规落实情况的看法及单位自身发展状况；第三，下访社区了解社区居民对上一轮控规落实情况的看法及对本单元发展的设想；第四，通过座谈的方式听取上一轮控规编制人员的编制经验；第五，通过互联网征求公众人士对单元控规编制的意见和建议。

3.2.2 控规编制阶段的公众参与 在开展公众参与前，规划行政部门一般还需要对前期准备阶段工作进行总结后开始。该部分的公众参与的种类数较前一阶段减少了一类人员，即除去“原控规编制单位”而由其余五类人员组成。因为进入编制阶段，就其行政职能职权之限制，原控规编制单位的参与会出现行政力的交错故而排除。

而就公众参与的方式而言同前者还是略有区别的。该部分的公众参与的方式主要有四种类型：第一，大型公众讨论会；第二，专题讨论（市政、交通、环保等）；第三，调查问卷；第四，互联网。可以说，通过互联网参与控规的编制，已在规划编制单位达成一种共识，这种参与方式较以往的参与覆盖面可得以提升。也可以较好地将公众参与理念在民众中传播。此外，同前一阶段不同的是，杭州市规划部门还专门在这个阶段结束前增设了撰写《控规编制阶段公众参与报告》的阶段，这个阶段主要对三方面资料进行整理和汇总分析：第一，大型公众讨论会意见整理；第二，专题会意见整理；第三，调查问卷意见整理。这样做一方面使得公众参与的内容被较完整地得以保存，另一方面也为规划行政部门就规划的合理性论证提供必要的依据和支撑。

3.2.3 控规成果完成阶段的公众参与 这个阶段的公众参与实际上在参与原理上不能认同为真正意义的公众参与，但是诚然如前文所述，同我国《城乡规划法》在撰写法条中所倡导的公示告知，同样起到公众知晓的作用，而我们的立法机关认为这也是属于公众参与的一种表现形式，这样的认识笔者认为是可取也是值得借鉴的。在这个阶段开始参与前，需要对前一阶段的公众意见进行总结，撰写《控规编制阶段公众意见总结》。公众参与的对象也和前面两个阶段有较大不同，主要由三类人员组成，分别是专家、媒体、公众人士。媒体的导入是杭州市打造有为政府的积极行政表现方式，规划行政部门旨在通过媒体的参与，使得公众参与规划的透明度得以提升。而公众参与方式则主要表现为两个方面：第一，控规修编成果报送审批前，控规草案在规划展览馆、街道、社区及规划网站同时对公众进行公告，征求专家及公众的意见，公告时间不少于三十日；第二，公告期间接受新闻媒体访问。

为了更好地理解杭州市控制性详细规划中的公众参与形式，笔者用图表的形式，对以上内容进行归纳整理（图1）：

实践中为了有效指导和规范新一轮控制性详细规划修编工作，根据杭州市规划局2011年3月1日控规修编专题会议精神，杭州市规划局编制中心制定《杭州市控制性详细规划编制技术规程（试行）》，并结合工作实际，分阶段逐步更新完善。同年5月20日就《杭州市控制性详细规划公众参与调查问卷》内容予以统一并发布，指导控规中的公众参与。笔者将其整理如下，该套问卷主要包括居民篇、企业单位篇、相关部门篇三类，实际上是对公众作了必要的区分，而这也是在推进公众参与环节中有意义的尝试。

4 对杭州市控制性详细规划中公众参与的思考与建议

控规编制及审批的公众参与目前正在并且已经成为规划行政部门的职责和义务。杭州市规划行政部门长期以来，多重视对规划既有成果的公开、宣传，单方面向社会及公众表达示规划意图。就目前的流行做法来看，主要依赖的是规划展览。但是要看到，规划公示往往趋于专业化，这会使得一般公众在理解规划意图上存在偏差，且理解能力也有限。这样的公众参与往往会流于形式，从而变成一种参观而不是参与。

4.1 公众参与机制的完善

4.1.1 法律机制的完善 杭州市在控制性详细规划公众参与的立法及相关政策出台方面相较于国内较为领先的上海、广州而言还是有一定差距的。比如根据《上海市制定控制性详细规划听取公众意见的规定（试行）》和在此基础上制定的《浦东新区制定社区详细规划听取公众意见办法》，在推进公众参与方面发挥了很大的作用。增加了“听取公众意见的范围”、“公众代表的产生”、“规划公开”和“规划效力”四个条款，从而减少规划行政部门的自由裁量权，加大公众参与的广度、力度深度。

4.1.2 执行机制的完善 规划部门应该成立自上而下的执行机制，以完善自下而上的公众参与，从而形成一个较为严密的执行体系（图2）。

4.1.3 评估机制的完善 笔者认为，这方面的完善主要体现在两个方面。目前上海市的做法是：“组织编制部门应当将规划制定过程中听取公众意见的过程和情况，整理形成专题材料，纳入规划编制报告，作为该控制性详细规划的附件，随规划成果一同上报”；“规划审批部门在审批控制性详细规划时，应当对组织编制部门听取公众意见的情况进行审查。对制定控制性详细规划的过程中未按本规定听取公众意见的，规划审批部门不予受理”。公众参与的评估最好是在规划上报前由组织编制的部门来负责，在形成专题基础上对参与效果进行评估。建议可将结果分为优、良、差三个等次。以便及时提炼经验和教训，避免重蹈覆辙。

4.2 公众参与自觉性的培养 首先，是关于公众参与意识的培养。前文已经对我国公众的参与度、参与热情不高进行了分析，得出对公民的参与意识应当有针对性地进行培养。因为只有公众愿意积极主动加入到城市建设过程中来，才能对城乡规划的合理制定起作用。当然，这种宣传和教育并不能完全以城乡规划公众参与的单一形式进行，而应当将公民意识以一种公众乐于接受的方式渗透到公众中去。只有当一种共同维护共同的利益价值观得以确立，才能使得公众参与是不带偏见且理性的参与。而一旦得以推行和贯彻，将为政府部门减少负担，减少宣传的负担和成本。

从社会的各个阶层组成情况的角度对公众参与城乡规划所涉及的公众层面应当做广义理解，也就是社会的所有阶层。但是，根据陆学艺等学者对城乡规划公众参与阶级层面的调查研究来看，真正对政府行政决策产生较大影响力的阶层主要集中在中上流社会。[5]而按照人口比例划分的话，这部分的人群只占到了社会人口总数的9.3%。陆学艺进一步指出，如果将那些在规划过程中参与度较小的农业劳动阶层予以排除的话，那么真正能够对政府的决策产生影响的人数仅为17%。而国外的参与经验表明，社会阶层的级别的递增与公众参与热情是呈正比的。而且以公众参与的范围来看，他们更多只关注与自己利益密切相关的规划内容，所以就参与的内容来看是非常狭隘的。因而越小范围内的规划层面推进公众参与力度，其效果是非常明显的。笔者撰文的目的也是在于推进城乡规划中的公众参与应当从小范围的规划开始逐步引入规范的参与机制。而对于一些重大的战略规划和公众范围是相对模糊的可以归入抽象行政行为的城乡规划行为则应当对公众参与程序作出与以上利益密切度较大的规划的公众参与程序不同的法律程序设置，或者可以考虑不采用公众参与形式。

4.3 发挥非政府机构的作用 在城乡规划过程中引入非政府机构，主张公民参与到城乡规划的过程中来，就不能全部依靠政府的力量来解决所有的问题，而应该鼓励民众自发组成各种非政府且多层次的规划委员会。就目前英国等国家公众参与城乡规划的历史发展进程而言，独立于行政管理体制之外的、受到法律保护并被政府所认可的、且由公民自发组织的团体的存在是有其合理性的。我们在构建这种非政府组织的时候，可以根据不同城市的政治、文化背景，通过借鉴考察其他国家的经验，在不改变并不对该地区的整体行政体系构成影响和干扰，不因为此而增加行政机构的前提下，来考虑构建一个联动的非政府管理体系。[6]这样做一方面可以给公众参与提供一个相对稳定的机制体制，另一方面也可以给公众参与具有一定的自由度，切实提高参与的层次和效能。仅以上海市为例，笔者经参与有关材料整理出下图以示上海市在构建非政府公众参与组织上的一些探索和经验。（图3）

5 结语

我们应当理性看待城乡规划中的公众参与问题，分别从“自上而下”和“自下而上”两个角度分别对城乡规划中的公众参与权问题进行考量。笔者认为，在宏观层面应当尽可能减少“自下而上”的全民参与式公众参与，而应当采用政府作为指导的代议制民主以高效地对整体规划作出总体部署，而实施的规划设计空间利益调整和重新分配的时候，利益相关者一定会自觉反应。这个时候自下而上的参与方式作为补充方式就显得尤为必要。但同时，也要确保通过教育、疏通、鼓励等方式让公民理性且有效地开展这种参与。作者所撰写的这篇论文主要是建立在公众参与理论基础之上，结合我国实际情况，对公众参与城乡规划的内容、范围等多方位的界定。以期呼吁政府建立相应的城乡规划公众参与回应机制，加强对城乡规划公众参与的立法与研究，有效挖掘政府和公民们的潜能，实现向上、向下双向的有效沟通与结合，使得城乡规划公众参与更健全、成熟。

参考文献：

[1]胡锦涛在中国共产党第十八次全国代表大会上的报告：《坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进 为全面建成小康社会而奋斗》，人民出版社，2012年版，第8页.

[2]汪光焘：《关于<中华人民共和国城乡规划法>（草案）的说明》（2007年4月24日），载《全国人民代表大会常委会公报》，2007年第7期.

[3]《城乡规划法》第46条规定：“省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告并附具征求意见的情况。”

[4]《城乡规划法》第48条规定：“修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。修改乡规划、村庄规划的，应当依照本法第二十二条规定的审批程序报批.

[5]陆学艺.城乡一体化的社会结构分析与实现路径[J].南京农业大学学报，2011（2）.

[6]潘国和.现代化城市管理[M].中央广播电视大学出版社1997年版，第46-47页、69页.

课题来源：杭州市哲学社会科学规划常规性立项课题“城乡规划中的公众参与权研究——以杭州市为例”成果（编号：B13FX03）。

4.宿迁皂河古镇景区控制性详细规划 篇四

项目名称:宿迁皂河古镇景区控制性详细规划 项目委托方: 宿迁市皂河古镇旅游发展有限公司 地块面积:8平方公里 项目投资额:100 亿

在建状态: 基础设施已开工建设

相关新闻: 浅析《皂河古镇旅游总体规划》古镇开发新思路

龙脉空间创新，皇家文化兴镇——以《宿迁皂河古镇旅游区总体规划》为例 《宿迁市皂河古镇旅游区控制性详细规划》汇报顺利通过 《宿迁市皂河古镇旅游景区控制性详细规划》初稿获好评(一)项目定性

打造集明清古镇游憩、湿地生态休闲、运河文化体验、农业观光休闲、水利科普教育、旅游主题地产、新农村建设等多功能于一体的，具有皇家文化特色和水乡风貌特征的旅游规划主题小镇。

(二)旅游形象定位(1).主题形象 龙运皂河·皇家水镇(2).宣传口号

皂河古镇——大运河畔的皇家水镇 游古镇，逛双街，登宝岛，行大运!(3).LOGO设计

图8 皂河古镇LOGO构想

项目名称:宿迁皂河古镇景区控制性详细规划 项目委托方: 宿迁市皂河古镇旅游发展有限公司 地块面积:8平方公里 项目投资额:100 亿

在建状态: 基础设施已开工建设

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打造集明清古镇游憩、湿地生态休闲、运河文化体验、农业观光休闲、水利科普教育、旅游主题地产、新农村建设等多功能于一体的，具有皇家文化特色和水乡风貌特征的旅游规划主题小镇。

(二)旅游形象定位(1).主题形象 龙运皂河·皇家水镇(2).宣传口号

皂河古镇——大运河畔的皇家水镇 游古镇，逛双街，登宝岛，行大运!(3).LOGO设计

图8 皂河古镇LOGO构想 提取皂河乾隆行宫的建筑元素作为LOGO的主体，凸显“皇家”的文化主题，并穿插水波的元素，以代表水镇被“骆马湖”、“运河”、“古黄河”三层水体所环绕的空间形态和载体，进一步表达“皂河·皇家水镇”的旅游规划主题形象。

(三)旅游发展目标

通过挖掘皂河地域文化，提升皂河古镇品牌形象，依托旅游大项目策划及招商，推动城镇旧区改造与新区建设，打造一座既延续传统又创造历史的“皇家水镇”。将皂河古镇旅游规划景区打造成为集观光游览、文化体验、度假休闲、游憩娱乐等多种旅游形式于一体的国内外知名文化旅游目的地和“5A”级景区，成为宿迁市乃至江苏省旅游的新亮点，推动旅游业成为皂河社会经济发展的重要支撑。

(四)空间布局(1).发展策略 复门(修复门楼);通水(连通水系);建岛(延伸岛屿);引轴(丰富游线);成镇(构筑古镇)。(2).发展目标

构建“城门完整、水网交织、景观丰富，文化凸显”的古镇旅游区旅游规划。(3).整体布局

由“乾隆行宫”这一皇家文化的本体，追溯骆马湖畔的神奇“龙脉”，通过水系及文化概念的演绎，以“飞龙”为发展的脉络，以龙首——乾隆行宫寻找地块的内在联系与特殊价值，由此塑造景观设计与空间的新格局，空间发展构想中提出：

“两轴·双核·三板块” 两轴

旅游空间发展轴

以乾隆行宫为核心，向北延伸至运河、骆马湖游憩带，向南延伸至黄河游憩带，实现以文化为线索，由陆地向水域空间拓展的旅游规划发展轴线。

城镇空间发展轴

以通圣街为核心，向南延伸至宿坯路，向北延伸至大堤，以南北向道路交通为核心载体，梳理两侧商业空间，带动产业的升级与发展，同时引导城镇空间主体向南拓展，加强镇区内土地的整合与利用，完善镇区功能结构。

双核

文化陆核——行宫古趣

以乾隆行宫为组团的文化版块构成整个皂河古镇旅游的核心，以皇家文化为依托，向外围拓展新的游憩空间，打造“皇家行宫”的古镇文化板块，深度体验皇家传奇，同时完善城镇空间的景观设计功能布局，实现旅游与镇区的协调发展。

生态水核——宝岛行运

以宝瓶岛为核心的旅游组团构成骆马湖生态旅游圈层的核心内容，由点向面，与戴场岛、湖滨新城等周边区域景观设计对接，形成骆马湖的三角互动格局，同时作为陆地文化板块的延伸空间，实现祈福文化的线性空间，以湿地为载体提供休闲度假产品。

三板块

A板块—皇家水镇 · 核心游憩板块

此版块内集聚了古镇旅游开发的核心资源，作为近期主要接待区域和旅游规划开发的重点。

B板块—皇家水镇 · 旅游拓展板块

此板块为远期战略发展板块，为核心游憩板块提供拓展空间，未来重点发展乡村旅游、生态休闲、旅游地产等。C板块—皇家水镇 · 城镇发展板块

此版块主要为城镇生活服务区，并为其他旅游功能板块服务，承载旅游发展带来的城镇空间功能转换。

四、旅游规划效果评估

由宿迁市城乡规划委员会知名专家组成的评审组评审对《总规》内容充分认可，规划汇报得到宿迁市市委书记缪瑞林的高度评价。

市政府关于皂河古镇景区旅游规划总体的批复中提到：规划核心理念立足于区域旅游规划发展格局中的古镇与两河一湖，由“皂河古镇”转变为“龙运皂河、皇家水镇”，立意新颖，分析深入、切合实际。规划对皂河古镇旅游开发建设具有较强的指导意义。

5.控制性详细规划合同 篇五

第一条为落实城市总体规划，规范控制性详细规划的编制与实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内控制性详细规划的编制、审批、实施工作。

第三条本办法所称控制性详细规划是指城乡规划主管部门根据城市总体规划，以审定的单元规划为指导，结合区域发展和建设需要，对单元内各地块的土地使用性质和土地使用强度、空间环境、城乡基础设施、公共服务设施、城乡安全设施以及历史文化遗产保护等作出具体规定的规划。

本办法所称单元规划是指城乡规划主管部门根据总体规划、专项规划以及地区经济、社会发展和环境建设的要求，按各种公共服务设施资源的服务范围和规模，以城市（镇）主要道路、河流等为明确界线，并结合行政区划和市政设施管理，将城市（镇）划分为若干基本单元，对基本单元的主导功能和土地使用强度、城乡基础设施、公共服务设施、城乡安全设施、空间环境以及历史文化遗产保护等作出技术性规定的规划。

第四条编制和实施控制性详细规划应当遵循下列原则：

（一）坚持规划的科学性和可操作性，维护规划的严肃性和权威性，正确处理计划与市场、近期与远期、规划与实施、建设与管理的关系；

（二）坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策；

（三）突出重点地区、重要节点和公共空间的城市设计，提高城乡的环境质量、建设品质和城市景观的艺术水平，促进城市精细化管理。

市城乡规划主管部门应该依据本办法制定本市控制性详细规划的编制规则。

第五条市、县城乡规划主管部门应当拟订单元规划和控制性详细规划的编制计划，经市、县规委会审定后，报市、县人民政府批准。

编制计划应当优先安排以下内容：

（一）城乡近期重点发展建设地区；

（二）城乡重要地区；

（三）旧城改造（包括城中村、危旧房、经济适用房、廉租住房）地区。

第六条市、县城乡规划主管部门负责单元规划的组织编制工作，编制经费由市、县财政承担。其中，滨湖新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、新站综合开发试验区以及四个城区工业园区的单元规划，由市城乡规划主管部门会同上述各区组织编制，编制经费由上述各区承担。

市区范围内的控制性详细规划，由市城乡规划主管部门负责组织编制，编制经费由市财政承担。其中，滨湖新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、新站综合开发试验区以及四个城区工业园区范围内的控制性详细规划，由市城乡规划主管部门会同上述各区组织编制，编制经费由上述各区承担。

三县范围内，县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县城乡规划主管部门负责组织编制；其它镇的控制性详细规划，由镇人民政府负责组织编制。编制经费来源由县人民政府确定。

第七条单元规划和控制性详细规划的主要内容。单元规划应当包括：

（一）单元的主导功能；

（二）建设总量控制；

（三）城乡基础设施、城乡公共设施、城乡安全设施的安排；

（四）重大功能性项目布局；

（五）城市次干道及以上道路的具体控制条件及控制点标高；

（六）城市设计整体意向。

控制性详细规划应当包括：

（一）地块的边界和用途；

（二）地块的规划控制指标；

（三）城乡基础设施、城乡公共设施、城乡安全设施的具体安排；

（四）“绿、蓝、黄、紫线”的保护范围；

（五）地下空间开发利用范围；

（六）城市支路和巷路的具体控制条件及控制点标高；

（七）城市设计控制性指标或者指导性要求。

第八条编制机关应当委托具有相应资质等级的城乡规划设计单位从事单元规划、控制性详细规划的编制工作。

城乡规划设计单位接受委托后，应当按照规定办理备案手续。

第九条单元规划和控制性详细规划的审定程序。单元规划按照下列程序审定：

（一）城市“141”范围内的单元规划，经市城乡规划主管部门审核后，由市规委会审定。

（二）城市“141”范围以外的单元规划，经县城乡规划主管部门审核后，由县规委会审定。

控制性详细规划按照下列程序审定：

（一）城市“141”范围内的控制性详细规划，经市规委会审定后，市区范围的，由市人民政府批准，并报市人民代表大会常务委员会和省人民政府备案；县人民政府所在地镇的，由县人民政府批准，并报县人民代表大会常务委员会和市人民政府备案；三县范围内其它镇的，由县人民政府批准。

（二）城市“141”范围以外镇的控制性详细规划，经县规委会审定后，由县人民政府批准。

第十条市、县城乡规划主管部门、镇政府在组织编制控制性详细规划时，应当将规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告时间不少于30日。

第十一条经批准的控制性详细规划的修改按照法定程序进行。城乡规划主管部门应当根据城市经济、社会发展的实际，依据法律、法规以及上位规划，对控制性详细规划进行适时维护。

第十二条市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提供出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

在市、镇规划区内实施建设用地规划许可、建设工程规划许可，应当符合依法批准的控制性详细规划。

第十三条依法应当编制而未组织编制，或者委托不具有相应资质等级的单位编制单元规划、控制性详细规划的，对责任人依法给予处分。

未依据控制性详细规划提供规划条件，或者实施建设用地规划许可、建设工程规划许可不符合控制性详细规划的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第十四条本办法具体应用中的问题，由市城乡规划主管部门负责解释。

6.新时期控制性详细规划编制创新 篇六

关键词：控制性详细规划,控规,编制,创新

随着我国各项改革的逐步深入和依法行政的不断推进, 特别是市场经济建设导致的利益格局的深刻调整, 作为建设项目审批基本依据的控制性详细规划 (以下简称“控规”) , 日益受到各级政府的重视并成为社会关注的焦点。在这一宏观背景下, 以往控规的编制思路和一些方法手段已经难以适应, 出现的一些问题和矛盾急需通过规划编制工作的不断创新去加以解决。

1 当前控制性详细规划存在的问题

1.1 控规编制组织粗放, 缺乏统一的技术、管理平台

控规编制组织上, 既存在编制计划随意, 围绕土地开发需求而编制的突出问题;更存在一哄而上、突击进行控规“全覆盖”的“大跃进”式危险。这种缺乏整体编制思路与分步编制计划的粗放式编制方式, 一定程度上为控规的技术理性不足埋下了隐患。此外, 由于控规编制之初, 城市整体上缺乏统一的控规编制范围划分 (即规划标准单元划分) 、统一的技术标准及城市总体控制, 造成单个控规的覆盖范围或重叠或没有交汇, 不同单位编制出的控规成果“五花八门”, 数据难以汇总和分析, 不可避免地与各层次规划在规划时序、范围、内容等方面存在矛盾, 造成实施困难或是无奈的后续调整, 却没有统一的平台来消除。

1.2 与总规相脱节, 偏重于地块控制

作为对开发地块进行直接调控的手段, 控规编制重点是制定科学合理、具有可操作性的地块控制要求, 由于它会影响到建成环境品质和城市总体战略意图的贯彻落实, 因此, 控规是“承上启下”的关键性规划层次, 它与总规的衔接十分重要, 需要把总规有关城市发展战略的宏观控制转化为对具体开发地块的微观控制, 以保持规划的延续性和总规的有效实施。然而, 现行控规编制多只在规划布局、用地性质、道路交通等方面深化了总规的物质规划内容, 而对于总规确定的城市发展目标与定位、规模控制等战略内容的衔接却少有交代, 甚至弃之不顾, 导致控规与总规相脱节。

1.3 控规指标拟定的上位依据不足

现行控规指标制定的形体模拟法、经验参照法、调查分析法、投资估算法及综合法等, 均有各自缺陷, 尚未形成令人信服的指标确定方法, 致使控规指标科学性屡遭质疑。深究来看, 这几种方法基本都是从地块自身出发、“就地块谈地块”来确定控制指标的, 显然缺乏上位依据和指导, 不可避免地存在先天缺陷。

2 基于创新理念的控制性详细规划编制

2.1 建立上承下延、分层级的编制体系

控制性详细规划作为规划管理的法定文件, 它的作用是落实总体规划的思想、深化总体规划的意图、指导修建性详细规划和建筑设计。城市总体规划是宏观的、结构性的规划, 而传统的控制性详细规划又具体到地块的控制, 两者之间的跨度比较大。笔者认为, 应该在总体规划和地块控制之间增加一个控制层次, 以分解总体规划的意图, 构建一个整体控制的框架。建议中小城市的控制性详细规划编制分两个层级, 第一个层级是控制性详细规划总则, 第二个层级是控制性详细规划细则。

控制性详细规划总则以城市总体规划确定的整个规划区为研究对象, 划分编制单元、划分开发强度分区、制定容积率的计算标准, 确定各编制单元的主导功能、开发总量、人口容量等内容。控制性详细规划总则中各项指标的落实以编制单元为载体而非具体的地块, 为控制性详细规划细则的编制提供依据, 总则的规划期限应与城市总体规划保持一致。控制性详细规划细则研究的是编制单元内部具体地块的控制, 在总则确定的各编制单元总体框架内, 对编制单元内部各管理单元、各地块进行控制。控制性详细规划细则用于日常的规划管理, 并直接指导规划咨询编制。细则是对城市近期建设集中地区的具体控制, 规划年限为3~5年。

2.2 弹性控制指标确定

2006年实施的《城市规划编制办法》对控规指标体系的建立, 特别是强制性指标的选取做出了相应规定。但随着分区控制的实践和指标弹性控制的需求, 越来越多的城市选择在法规指导下, 灵活建立指标体系, 提高指标确定的科学性, 强化规划控制的针对性和有效性。

强制性指标应选取其他规划不确定、具有惟一性、保障公共利益的指标。据此标准, 笔者建议选取用地性质、容积率、基础设施和公共服务设施配套规定作为强制性指标, 而建筑密度、建筑高度、绿地率等指标建议进行通则式规定。这主要考虑两方面的原因:一是体现控规的公平性;二是控规本身研究深度的问题, 部分指标应结合城市设计深化完善。用地性质的弹性控制最常规的方法是确定建设用地适建范围, 明确地块建议用地性质和禁止用地性质。南京、深圳等城市在新一轮控规编制中都对用地性质分类标准进行了完善, 增加了多种混合用地分类, 提高用地控制灵活性。

2.3 控规编制管理创新

如何解决控规刚性与弹性相统一的问题, 实质是增强控规编制阶段科学性与执行阶段权威性的问题。科学编制是严格执行的基础, 只有做到科学编制才能具有权威性。总结当前控规编制创新探索和实践的经验, 需要处理好控规与其他专业专项规划、规划与实施的关系。

2.3.1 处理好控规与其他专业专项规划的关系

控规是“面”, 控规编制应与产业、交通、市政及公共服务设施等规划密切协同, 确保关系新城健康发展的各项重要设施用地的落实, 为将来在建设中留出协商解决的多种可能性。对于尚不能达成一致的或专项规划尚未最终完成的, 应做主要内容衔接并为未来建设留出协商解决的多种可能性。专业专项规划是“点”或“线”, 需要明确目标、体系和布局原则标准, 在控规中予以协调落实, 作为项目审批管理的依据。

2.3.2 处理好规划与实施的关系

控规与实施脱节的问题, 不仅仅是指标上的突破。更为重要的是, 作为落实总体规划的主要手段, 不能把总体规划确定的目标、原则和布局, 在一栋栋房子、一条条街道、一个个公园中给予落实, 才是规划与实施最大的脱节。因此, 控规必须增强把总体规划落实到具体实施过程中的可操作性。一个是必须加强与开发建设体制机制的衔接协调, 严格落实规划的刚性要求, 又要根据实际情况进行优化完善。特别是要适应土地供应开发机制的深刻变化, 在政府主导下的一级开发和市场为主的二级开发的框架下制定规则, 有效运用政府和市场的两个手段, 引导城市有序开发建设。

3 结语

对控规编制的创新从来就不是一蹴而就, 而是在实践中不断前行。相信控规的发展在有法可依的背景下, 在广大城市规划工作者的努力探索下, 还将不断完善, 更好地适应新的社会发展和城市建设要求。

参考文献

[1]栾峰.基于制度变迁的控制性详细规划技术性探讨[J].规划师, 2008 (6) :5～8.

[2]柏巍.完善控制性详细规划编制的若干探讨[J].现代城市研究, 2008 (2) :64～70.

7.控制性详细规划合同 篇七

【关键词】控制性详细规划；城市设计；纳入融合；融合关键；途径方法；呈现效果

在控制性详细规划中融合城市设计理念是形势所需的必然趋势。作为非法定规划，城市设计实施性的强弱在于能否有同一层次的法定规划对其意图进行恰当的反映。而融合城市设计的控制性详细规划（以下简称“控规”）则因规划目标明确、规划思路清晰、规划方法得当，最终较好地贯彻了城市设计的意图，从而极大地增强了城市设计和控规本身的实践价值，同时满足了城市“再规划、再提升”的要求，并为探索如何将城市设计各层面控制要求转化、提炼为法定规划的管理要求提供经验。

1.在控规中融合城市设计的必要性

城市设计作为非法定规划，在城市空间塑造上有着独特的优势，然而，很多城市设计完成后对控规编制没有任何指导作用。因此，要使城市设计塑造的空间从图纸变为现实，就需要在控规编制中恰当地、正确地纳入城市设计相关内容，并结合实际适当给予提升、优化.

控规在城市规划和建设中发挥着巨大的作用且优势明显，既为基地的使用提供了一定的灵活性，又避免了最大程度上的随意性，保证了开发的合理秩序。但是，作为法定规划的控规在实际应用中尚存不足，从而不能非常完善地指导城市规划建设。另外，游移并独立于现行法定的城市规划体系之外的城市设计本身具有不可预计的价值，但并不具备法律效力——这就决定了其无法成为规划部门日常工作的依据。同时不难发现，控规存在的优势恰恰是城市设计的劣势，而城市设计存在的自身优势（如清晰直观的图面表达，对城市色彩和形体的引导等）也正是控规的短板。由于双方具有互补性，如果在城市控规中引入、融合城市设计，那么会促使规控发展得更好。因此，我们应在分析与研究的基础上，充分融合双方优势，弥补其中的不足，通过两者的互补扬长避短，相得益彰，从而更好的指导快速发展的城市建设。

2.在控规中融合城市设计的意义

控规在整个规划体系中起着承上启下的作用，实践中控规涉及城市设计的内容较多，如果控规编制缺乏城市设计理念，那么会导致控制指标制定不尽科学、控制手段执行不力等问题的出现，从而造成在实施过程中面临着失控的危机。这种状况不仅阻碍了控规的顺利实施，同时对城市空间环境也造成了诸多不良影响。所以，研究融合城市设计内容的引导性控规指标，具有很大的实践意义。

2.1 将城市设计融入到规控中，能够对控规指标确定做出行之有效的指导和促进作用。

2.2 控规内容的科学性往往建立在城市设计研究的基础之上，因此融合了城市设计的规控会更加完善和深化。

3.控规融合城市设计的关键

城市设计属于非法定规划，其设计内容具有灵活性和多样性的特点。控规作为城市设计的实施规划，需要在城市设计的基础上进行继承与创新。那么，如何将城市设计内容融入控制性详细规划，优化和合理配置城市空间资源，强化城市规划管理，加强城市设计在控规中的“话语权”，是控规融合的关键。

4.在控规中有效融合城市设计的途径与方法

4.1 优先编制总体城市设计。

该设计要以分区规划为依托，能覆盖整个区域规划。只有总体城市规划编制完成后，才能进行各个区域的控规编制，因为总体城市规划是要为进一步的控规编制提供依据的。需要注意的是，在总体城市规划的设计中，应明确整个规划区域的发展目标以及其中各个分区的定位和各个分区之间的相互关系，这样才能够有效为下一步的规划工作做好准备。

4.2 编制重点地区的城市设计。

在总体城市设计编制完成后，就要进行重点区的城市设计。重点地区的城市设计要依托总体城市设计，要重点做好规划结构、平面布局、交通系统、绿化和景观系统、沿街界面控制、建筑风格与色彩等工作。同时，针对上述内容，要进行地块总平面图的规划，形成相应的城市设计导则。

4.3 编制地块层面的控制性详细规划。

地块层面的控规编制是要依托之前的总体城市设计和重点地区的城市设计，该项工作具体而繁琐，编制中要将用地的性质进行具体的细化，以确定出每一块用地的具体性质。另外，要根据国家和地区的相关规定，合理确定出各个地块的用地指标，并进行相应的配套服务设施建设。

4.4 最后，编制单元层面的控制性详细规划。

单元层面的控规编制有相对固定的编制方法，即从地块层面的控规中提取出改地块的强制性规划内容，对这些内容进行图集的绘制，并编写出相关文本。具体应明确区域用地的用地性质和主导功能，并明确用地指标。

4.5 将城市设计融入控规后的保障措施。

首先，应该加强相关法律法规的建设。在实际的规划管理中，规划管理部门应明确相关的法律法规，其中要明确各个层面的控规对城市建设所起的作用。从单元层面的控规与城市设计结合来说，这个层面上的内容是要向公众进行传达的，两者的融合有利于顺利出让土地和公众参与的实现。而地块层面的控规与重点地区的城市设计作为具体地块管理的依据，对城市建设能起到了重要的指导作用。

通常而言，单元层面的控规都是要经过政府的审批才能施行的，其带有行政意味。因此，不能擅自或随意对其进行修改。若是遇到非常情况，非修改控规不可，那就应该以已有地块层面控规为基础，并结合重点地区的城市设计，对单元层面的控规提出详细的修改建议。需要注意的是，修改之前需报请相关部门审批。当程序履行完毕方能修改，这也是保证控规权威性的重要手段。

5.在控规中融合城市设计后应呈现的效果

5.1 完善了用地功能，增加了城市活力。与城市设计相比，融入城市设计的控规增加了公共设施用地面积和绿化面积。重要的是，做好了各类用地的统筹安排。

5.2 深化贯彻公共空间设计内容。控规落实并细化了城市设计的绿地系统概念，严格保护具有特别保护价值的生态景观区域，控制城市公园、城市广场、绿化景观带和空间视廊，形成网络状开放空间结构。

5.3 梳理道路网结构，优化交通体系。融合了城市设计的控规，在城市设计的道路网基础上，根据城市地形特点，增加干道网密度，同时结合已进行规划许可的道路的宽度及线型对部分道路进行调整。

另外，融合了城市设计的控规扩展、细化了城市设计中的慢行系统，建立与组团内部绿地系统的联系，使得规划后的慢行系统更加完整、丰富和人性化。

5.4 坚持公共设施增量控制。

在城市设计成果的基础上，控规整合进行了公共设施增量规划，弥补城市设计的不足。控规整合做到绿地增量、中小学配套增量、公共服务设施增量和路网密度增量，使城市功能更加完善、景观环境更加优美、综合交通体系更便捷。

5.5 提炼城市设计内容为控规强制性与指导性要求。

针对以往控规未将城市设计对地块控制要求落实到分图图则中，或者控制要求强弱不分、可操作性不强而导致规划管理与城市设计“两张皮”的情况，融合了城市设计的控规将城市设计导则内容分别精炼为法定图则中的强制性要求和指导性要求，使城市设计的控制要求能具体指导规划管理工作。

6.结束语

8.项目所在地三亚湾控制性详细规划 篇八

根据《三亚市人民政府关于批准三亚湾阳光海岸段控制性详细规划及城市设计修编的批复》（三府函【2011】200号），由中国城市规划设计研究院编制的《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编》已经批准实施。现根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定，依法予以公布。在上述法定控规规划区范围内的各项建设活动应严格按照三亚市政府批准的控规执行。

附：《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编》相关内容

三亚市规划局

二〇一一年五月十日

《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划》简介

一、规划背景

为了落实新版城市总体规划对三亚湾的定位，推进建设大三亚湾的海上门户和标志性形象区域，规范和引导三亚湾 “阳光海岸”地区的发展建设，特编制该控制性详细规划。

项目进行过程中通过专家咨询会等形式，分别征求了省内外专家、海南省住房和城乡建设厅、三亚市人民政府、三亚市规划局、三亚湾管委会等多方面的意见，具体过程如下：

——2011年1月19日提交专家咨询，会议原则同意该规划并提出了修改完善意见；

——2011年2月28日在三亚市规划委员会原则通过，4月15日由三亚市人民政府正式批复（详见三府函【2011】200号）；

——2011年1月底至2月底，该规划通过媒体、网络等手段，进行了公示。

二、规划范围

三亚市“阳光海岸”地区，南起三亚河口港务局码头，北至月川路和海月广场，东至胜利路、解放路（局部包括解放路东侧食品厂安置储备用地）。规划范围合计约167.99公顷，该范围也是技术指标计算范围。

三、定位和主题

（1）总体定位：大三亚湾的海上门户、标志性形象区域，以旅游服务为主的城市功能中心之一。

（2）核心功能：

旅游服务功能：服务于旅游城市特别是邮轮母港和游艇港湾的文化娱乐、商业服务、休闲度假等功能；

城市公共服务功能：为居民及游客服务的各类城市公共服务功能； 居住功能：优先满足本地居民需求的居住功能。

四、规划布局

1.规划结构：“一港三带、三点多片、通海绿廊”。

（1）一港：凤凰岛、凤凰岛大桥至码头区、鹿回头半岛共同围合而成的三角港湾区域，是整个三亚湾南端的标志性形象区域和海陆活动交汇的区域。

（2）三带：分别指滨海带“五彩大道”、老铁轨轴带（也是现代有轨电车线路）、胜利路交通轴带，是整个区域南北向联系的纽带和骨架。

（3）三点：南端、中部、北端三个关键性的标志性节点区域，分别为南端“都市舞台”节庆广场及周边、中部商业购物中心及周边、北端海月广场及周边。

（4）多片：主要指由北至南具有不同特色和主题功能的片区，包括地段北部的食品厂安置片区、四更园村商住综合功能区、儋州村文化商住综合功能区，中北部的文化娱乐区、商业购物区，凤凰岛大桥以南的滨港风情商住综合功能区、滨港文化艺术及商业区，以及作为独立功能片区的凤凰岛。

（5）通海绿廊：指一系列联系城市纵深和滨海空间的绿化景观廊道、景观道路廊道，也是容纳丰富城市活动的活力廊道。

2.用地布局

（1）滨海为公共开敞空间，也是公共活动集中的轴带。

（2）滨海一线地集中规划商业服务、文化娱乐、城市酒店、主题公园、游艇游船码头设施等旅游及公共设施用地；现状居住功能也应逐渐向旅游度假功能转化。

（3）滨海二线地优先满足本地居民就地就近安置需要，规划居住及商住混合功能为主的用地；现状汽车站、火车站一带规划商业购物、文化娱乐等公共性功能为主的用地。

五、公共服务设施用地规划

规划各类旅游设施、公共服务设施用地面积约61.12公顷，占总建设用地的36.38%。

保留新风路南侧行政办公用地。规划行政办公用地面积约1.63公顷，占总用地的0.97%。

规划商业金融业用地主要集中于北端四更园商住综合区中部、中部时尚购物中心至海滨一带、凤凰岛东侧滨港地带、凤凰岛大桥以南滨港地带。规划商业金融业用地面积约22.01公顷，占总用地的13.10%。

规划旅馆业用地主要集中于凤凰岛大桥以北滨海地带、凤凰岛大桥以南滨海局部地段、凤凰岛中部。规划旅馆业用地面积约22.58公顷，占总用地的13.44%。

规划文化娱乐用地主要集中于南端文化艺术及商业区、凤凰岛北端。规划文化娱乐用地面积约6.39公顷，占总用地的3.80%。规划文化商业混合用地主要集中于凤凰岛南端、中北部文化娱乐区。规划文化商业混合用地面积约7.20公顷，占总用地的4.29%。

规划体育用地位于凤凰岛国际邮轮码头以北。规划体育用地面积约1.31公顷，占总用地的0.78%。

结合居住用地、商住用地和商业用地等，按照相关标准进行幼儿园、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、文化活动站、社区体育活动场地、养老院、社区管理服务设施、社区肉菜超市等社区级公共服务设施配建（详见表1）。

注：1.设置项目后带“☆”号的为一类公共设施项目，其内容和标准为刚性规定；其余项目为二类

公共设施项目，其内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。2.具体指标可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。

区域内的发展建设必须保障落实重要的主题性项目，其主题、性质、位置等不得变更，包括：椰风酒吧街、“老式火车”花园、火车主题博物馆、影视广场、娱乐中心、时尚购物中心、滨海风情街、梦幻剧场、海洋文化博物馆系列、节庆广场等。

六、居住用地规划

规划居住用地及商住用地主要集中于滨海二线沿胜利路一带。包括食品厂安置区，四更园村、儋州村、时尚购物中心外围、“中央海岸”以东等区域。

规划居住及商住混合用地合计约36.79公顷，占总建设用地的21.90%。其中，居住用地面积约5.46公顷，商住混合用地面积约31.33公顷。

现状食品厂用地作为集中安置小区；其他更新改造地区应基于就地就近安置原则，在新规划建设的居住用地和商住混合用地内优先保障本地居民的安置。

七、道路交通系统规划

规划主干路网骨架结构为“三纵，九横”。三纵分别是解放路、胜利路、现代有轨电车线路（北段部分与胜利路重合）；九横分别为月川路、吉祥路、团结路、新风街、光明街、和平路、跃进路、新建路、建港路。

规划城市主干道、次干道、支路、旅游步行道等四级道路。城市主干道红线宽度为40-50米；次干道红线宽度为18-28米；支路红线宽度为9-18米；旅游公交步行道（原三亚湾路），红线宽度为20米。道路红线内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。

采用旅游公交和慢行交通相结合的方式，实现“人、车”分离，结合各类公共设施、绿地系统创造环境宜人的慢行空间，规划沿滨海地区一定宽度的区域形成以步行为主的旅游慢行街区。沿滨海地带和平行于海湾的主要道路，规划现代有轨电车、旅游公交观光线等，保障在5分钟步行半径（约250米）内，旅游公交系统100%全覆盖该地区。

规划保留老铁轨空间轴带作为现代有轨电车通道，现代有轨电车作为城市特色公共交通系统，在“阳光海岸”区段内结合重要功能节点共设置7处站点。规划沿三亚湾路建立旅游公交线路，在“阳光海岸”区段内结合重要功能节点和景观节点共设置9处站点。

规划在凤凰岛大桥至现港务局码头一带集中建设游艇游船码头区，凤凰岛大桥北面须慎重建设游艇码头区，应经相关专业部门论证。游艇游船码头区提供海上游船站点，通过海上旅游交通工具联系三亚湾滨海地区各景区景点。

结合市政工程的建设综合开发地下空间。三亚湾路沿线可考虑规划建设地下交通长廊，在重要节点和路段设出入口，实现地下交通长廊、地下停车场和地下商业空间的便捷联系。

规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时，必须按照相关标准配建停车场（库），并符合本规划的规定，配建标准参见表2。

注：

1、考虑到中心区域用地紧张及停车场供需策略，在这里一般采取低限值；

2、凤凰岛上用地紧张以及交通容量有限，一般计算时乘以折减系数0.5~0.6。

规划道路广场用地共约37.36公顷，占总用地面积的22.24%。其中：规划道路用地约31.78公顷，占总用地面积的18.92%。规划广场用地约4.70公顷，占总用地面积的2.80%。规划各类广场12处，主要位于滨海地带沿线，以及文化娱乐区、商业购物区等人流比较集中的区域。规划社会停车场库用地0.88公顷，占总用地面积的0.52%，共4处，分别位于北部商住综合功能区、文化娱乐区、商业购物区、文化艺术及商业区。规划对外交通用地位于凤凰岛南部位置，是凤凰岛国际邮轮母港的港口用地，约2.73公顷，占总用地面积的1.63%。

八、绿地及景观系统规划 规划公共绿地约28.09公顷，占总用地面积的16.72%。区内的绿地系统由滨海绿地、公园绿地、街头及道路绿地等几部分组成。

（1）滨海绿地

沿三亚湾形成滨海景观绿化带，凤凰岛大桥以北以生态景观为主；凤凰岛大桥以南以人工化景观为主。绿地中应适当的安排各种休闲活动设施，兼顾绿地的景观功能和休闲活动功能。

（2）公园绿地

规划2处城市小型公园，分别为现儋州村的“老式火车”花园、凤凰岛大桥东端桥头公园。结合现有环境资源和历史痕迹，规划建设成为主题鲜明的公园绿地，为居民和游客提供环境优良、富有特色的游憩空间。

（3）街头绿地

因地制宜利用现状空地、道路两侧绿化带、通海绿廊等建设各类街头绿地，强化城市腹地与海滨的绿化景观联系，满足居民、游客游憩活动和景观环境需求。

（4）景观主题

“山、海、港、城”四大要素相互交融、有机衔接。任何建设不得影响城市背景山体轮廓线和鹿回头的标志性地位。强调海面和滨海地带开放、活跃的气氛特征。重点保障滨海空间的公共性和良好的可达性，强化滨海空间和景观向城市纵深的渗透。保障港湾水域和滨港地带的公共性、开放性和活力性，强化港湾对区域及城市的影响力和辐射力。延续城市良好肌理和宜人尺度，挖掘地段内的场所特征，营造特色片区。

（5）景观系统要素

由“一港三带、通海绿廊、特色片区、节点标志”等共同构成“点、线、面”相结合的景观系统结构。

滨水开敞空间：沿三亚湾的滨海开敞空间带，以“五彩大道”为主题，是地段内绿化景观最丰富、公共活动最集中的区域。

绿色开敞廊道：沿现状旧铁轨沿线的廊道，规划成为具有特色的景观廊道。

通海绿廊：联系城市腹地及海滨的一系列绿化景观廊道，包括景观道路廊道、步行街景观廊道、各类公园绿地等。

各级节点：沿滨海公共活动轴带及主要的公共开敞空间规划若干景观节点，也是人流集散活动的场所。

主要观景点：与主要的“通海绿廊”相对应，位于开敞空间中，拥有良好视野位置的一系列观景点，是体验和观看海洋、城市景观的良好视点。

（6）建筑形态指引

建筑高度控制总体原则为“北高南低，东高西低”。凤凰岛大桥以北高度控制可适当放宽，大桥以南由于鹿回头的景观敏感性应加强高度控制。规划区域西侧滨海一线高度应加强控制，腹地二线区域高度控制可适当放宽。在规划区域中部的文化娱乐区和商业购物区，因地制宜建设挺拔简洁的点式标志性高层建筑。

建筑风貌宜采用现代并且体现热带海滨风貌特色的建筑形式，鼓励运用具有本土特征的如门廊、骑楼等建筑元素。滨海风情街、椰风酒吧街等区域应注重宜人尺度营造，宜采用坡屋顶形式和暖色墙面，注重建筑细部刻画。

以暖色、白色为色彩主基调，配以少量明快的红、蓝、黄等纯色。坡屋顶宜采用砖红色或灰蓝色。滨海地区建议采用明快的暖色系高明度、低纯度的色谱；居住区及社区级的公共配套设施在与环境相协调的基础上，宜运用淡雅色调；旅游功能区提倡多种色彩构成，整体应偏于暖色。

（6）公共艺术及广告标识指引

强化旅游休闲氛围，鼓励结合环境小品进行丰富多样的公共艺术小品设计，鼓励将各类历史痕迹、本土特色符号等应用在具体设计中。广告的设置不应破坏重要建筑立面造型和界面连续性，小型悬挑广告不应破坏街道总体景观和视线通廊，不应有碍通行。加强对主要集散广场周边商业建筑的广告设置控制，不宜设置大型商业广告和屋顶广告。

九、建设开发管控

（1）总体要求

本规划范围内的各类市政、公共交通设施等属于黄线控制范围。黄线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；因城市发展和城市功能、布局变化等，需要调整黄线的，应当组织专家论证，依法调整城镇规划，并相应调整黄线；在黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。黄线范围内禁止下列活动：违反规划要求进行建筑物、构筑物以及其他设施的建设；违反国家有关技术标准进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有基础设施的行为；其他损坏城镇基础设施或影响城镇基础设施安全和正常运转的行为。

本规划范围内的公园绿地、街头绿地、滨海休闲绿带、防护绿带等属于绿线控制范围。绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在绿线范围内进行建设；因建设或者其他特殊情况，需要临时占用绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续；在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出；对公园绿地、街头绿地、滨水休闲绿带实行严格的控制，对居住小区级绿地及组团级绿地，严格控制其面积，对具体位置不做硬性规定。严格遵守总体规划及相关法规关于后退最高潮位线控制的相关管制要求。严格保护滨海岸线、沙滩及滨海绿化带，保障滨海地带的公共性和良好的可进入性，因地制宜规划建设富有活力的滨海公共开敞空间，营造具有热带滨海风貌特色、环境优越的滨海景观带。

（2）地块开发控制

为了有效的引导开发，适应未来片区建设管理及应对市场需求，规划地块编号分为三级：片区、街坊、地块分别用阿拉伯数字表示。在旧城区各地区统一编号中“阳光海岸”用拼音简写表示。如YG1-01-01地块表示的就是“阳光海岸”地区1片区01号街坊01号地块。规划区内地块的开发建设，应符合本规划总图及分图图则的规定，严格按照地块控制指标，并参考规划设计要求，进行开发建设。规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的绝对高度，建筑密度和容积率不得超过《分图图则》中规定的建筑限高、建筑密度、容积率的限制。

任何建筑的间距应符合国家有关日照、消防、卫生、管线、埋设和建筑设计规范的要求，同时应符合三亚市有关的规定。住宅建筑与其遮挡建筑的正面间距应满足《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）中的相关要求。建筑后退距离应同时满足建筑后退用地边界和建筑物后退城市道路红线距离两项要求，具体距离按《分图图则》执行。同时还应满足《三亚市建筑后退道路红线距离控制指标》规定要求。沿城市道路两侧新建、改建、扩建无大量人流、车流集散的多层、低层建筑（含高层建筑裙房），其后退城市干路红线的距离不得小于5米，后退城市支路红线距离不得小于3米。新建影剧院、游乐场、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多层、低层建筑（含高层建筑裙房），其主要出入口后退城市干路红线的距离为5-8米，后退城市支路红线距离为3-5米。道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多层建筑不宜小于5米、低层建筑不得小于3米，大型公共建筑不得小于8米。建筑后退用地边界应同时满足日照距离和消防间距的要求。多层建筑后退不小于3米，高层建筑后退不小于6.5米。

结合市政工程建设，鼓励综合利用地下空间。地下一层（即浅层地下空间）鼓励设置地下商业空间、地下停车场库和市政设施空间，邻近地下交通长廊的应与其良好衔接；地下二层（即中深度地下空间）鼓励作为各建筑单体的地下停车和市政设施空间等，也可由业主自行开发利用，但其垂直投影范围不能超出其用地边界。

（3）配套公共设施管控

各街坊、地块内配套设施项目、数量、位置等要求，应符合相关《分图图则》的规定，如调整需经规划主管部门批准。

在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细规划作适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得少于《分图图则》中的规定。

十、土地使用管控

规划区内城市建设用地的使用性质分类和分类代码采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的规定。建设用地分类以小类为主、中类为辅。

规划两种混合功能用地：商住混合用地，可以容纳居住和商业服务功能，临主要街道应提供商业及公共服务性功能，其中商业服务建筑面积应不少于总建筑面积的10%；文娱商业混合用地，其中文化娱乐建筑面积应不少于总建筑面积的30%。

规划区内鼓励公共功能混合性的用地，城市建设用地的适建范围应按照本规划中的规定执行（表4）。

十一、操作实施策略

为保障相对独立的功能片区的整体性，“阳光海岸”地区更新改造的操作实施应采用规划单元开发的模式，保障土地混合利用和功能业态的灵活性。建议整个“阳光海岸”地区划分为10个开发单元进行更新改造（不含凤凰岛）。

规划区域内各单元开发建设、重要地段的重点项目或大型项目，其招商竞标时，应根据三亚市相关文件要求，同时提供搬迁方案、规划建设方案，项目选择应依据搬迁方案、规划方案、招商方案、竞标价格等多因素综合比较确定。招标或竞赛由城市规划主管部门会同三亚湾管理委员会组织，规划设计成果经专家评审认可，公示通过，原规划批准部门审查同意后方可批准。