物业前期客服工作计划

物业前期客服工作计划（11篇）

1.物业前期客服工作计划 篇一

物业客服工作计划范文

以下是一篇物业客服工作计划范文，文章主要从继续加强客户服务水平和服务质量、进一步提高物业收费水平等工作计划，详细内容点击查看全文。

(一)继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率达到85%左右。

(二)进一步提高物业收费水平，确保收费率达到80%左右。

(三)加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。

(四)完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。

(五)密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。

(六)加强保洁外包管理工作，做到有检查、有考核，不断提高服务质量。

回顾2015年，工作中充满了艰辛与坎坷，却收获了成长与成绩，展望明年，迎接我们的是机遇和挑战。为此，客服部全体员工在明年的工作中将继续团结一致、齐心协力的去实现部门目标，为公司发展贡献一份力量。

1、狠抓团队的内部建设，工作纪律。

2、定期思想交流总结。

3、建立经理信箱，接受各员工建议，更好的为业主服务。

4、完善管理制度，根据工作标准，拟定操作标准。

5、人员的招聘、培训。

6、楼宇的验收内容、实地的考察学习。

7、交房工作的准备、实施。

8、空置单位的管理及代租代售业务。

9、完善业主档案。

10、费用的收取及催缴。

11、处理业主投诉咨询问题及跟进工作，建立回访制度。

12、组织学习培训，提高员工的工作水平、服务质量。

13、定期走访，征求业主意见，不断提高服务质量。

14、组织开展社区文化活动及业主联谊活动。

15、负责办理入住、验房，交房、装修的全部手续。

16、签订物业服务合同、装修协议等文书。

17、根据业主要求开展其他有偿服务。

18、监督检查各部门的服务质量，对不合格的服务及时进行整改。

19、定期召开各部门服务质量评定会，不断提高服务质量。

20、领导交办的其他工作。

上文就是给您带来的物业客服工作计划< 范文，希望可以更好的帮助到您！

2.物业前期客服工作计划 篇二

一、物业前期介入的重要性

现代建筑的设计越来越复杂, 技术含量越来越高, 建设周期越来越长, 安装和施工难度越来越大, 为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理, 减少物业管理中的矛盾和纠纷, 保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设, 对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量, 具有不可替代的重要作用。

(一) 物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患

规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计, 对于管理的要求考虑不足, 这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见, 由设计人员根据意见综合考虑后加以实施, 从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件, 从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者, 其在制定设计方案时, 不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔, 建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者, 在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚, 尤其提出必要的建议, 即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中, 虽然工程监理人员对物业进行了监督, 但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同, 因为其不得不在日后继续与此物业打交道, 在关系到切身利益的条件下, 它可能比工程监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密。

(二) 物业前期介入管理可以为业主把好验收关

房地产开发经过多年的发展, 从以生产为龙头的建设阶段, 以卖房为龙头的销售阶段, 已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化, 不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上, 还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势, 前期介入管理开发阶段, 共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作, 保证物业建设的设计合理和质量良好。

作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益, 拟定物业管理公约, 清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务, 建立完善的物业管理档案系统, 拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序, 在入伙前了解各工程及设备情况, 参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主 (使用人) 的利益以及自身的合法权益, 并先于业主入住 (使用) 之前进行, 从确保物业的正常使用功能和管理基础出发, 代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(三) 管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产

众所周知, 现在房地产企业许多都是昙花一现, 这并非是企业经营者眼光不够远, 员工不够努力, 而是该企业在初期有着惊人的业绩, 而在经营一二个楼盘之后, 却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累, 对于无形资产不够重视, 特别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的物业公司直接接管, 但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上, 对于已卖出的楼盘不闻不问, 造成居民对物业公司满意度不高, 连带对该房地产公司也失去了信心;有的则是干脆直接招聘物业公司, 但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知, 像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低, 直接导致房地产公司销售额下降, 最后公司无法经营而倒闭。

(四) 物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业

物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段, 可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督, 对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌, 在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排, 为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统, 减轻日后的管理难度。

物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作, “物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中, 使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌, 便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解, 就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时, 通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法, 从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时, 对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量, 为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

综上所述, 物业管理前期介入, 能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任, 化解整个物业管理活动中的诸多矛盾, 防范后期物业管理中可能存在的潜在风险, 实现物业前期建设与后期管理有效对接, 为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。

二、物业管理前期介入的时机和方式

(一) 项目设计阶段

由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题, 站在业主的角度, 哪怕服务再及时, 维修再到位, 即使疲于奔命也不会让业主满意。正如一个社区, 破案率再高都不是一件值得炫耀的事, 只有发案率等于零, 社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”, 在规划设计方案出台前, 就介入方案的修改、优化和决策, 把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师, 在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要, 提高设计品质。

优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素, 以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理等因素, 而没有从有利使用和管理的角度, 从使用人的角度整体规划。容易出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺, 并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息, 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏, 在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正, 使规划设计更合理。

(二) 项目施工阶段

在项目的施工阶段, 物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业的使用功能, 从使用人的角度出发监督施工, 减少返工, 防止留下后遗症。

在物业建设中, 质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题, 例如房屋建筑内在的质量问题, 施工建造中留下的安全隐患, 设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉, 加上验收疏忽遗留下的, 必然造成后期物业管理的力不从心。要改变这种状况, 发展商完全可以利用物业管理企业长期管理各种类型物业的专业能力, 利用物业管理企业对物业长效管理、对业户终生服务的责任心, 协助施工监理、安装调试和竣工验收, 将施工、安装、调试、验收中可能存在的质量问题降低到最低程度, 以发挥前期介入减少返工、防止后遗症的作用。

(三) 物业管理准备阶段

物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础, 通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料, 如收集图纸资料, 分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案, 进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作, 使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡, 让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

在物业管理准备期间, 发展商可以与物业管理企业共同协商, 共同策划, 并对前期物业管理方案进行审核与把关, 确保产品生产销售与售后服务均达到良好的预期效果。

总之, 物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场, 促进物业管理企业积极走向市场, 推进物业管理水平的提高, 为业主物权的保值、增值, 有着举足轻重的作用。

摘要：为了保证物业的正常使用, 及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题, 有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入, 对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值, 有着举足轻重的作用。

关键词：物业管理,前期介入,重要性,介入时机

参考文献

[1]、孙碧敏《浅谈物业管理公司前期介入的意义》《中国物业管理》2006.3

[2]、《浅析物业管理的前期介入》中物协河南物业网

3.物业客服工作计划 篇三

我是一名写字楼物业的客服，自己每天的工作就是协助好公司更好的管理写字楼，维护写字楼正常的运营，对于写字楼里面的办公区域以及公司能够正常的运作，当她们出现任何的问题的时候，及时的帮助他们解决，或是帮助他们联系其他的同事去维修或是处理，我所做的就是一个传递的作用，帮助他们解决问题，也协助同事解决他们之间的问题，对于写字楼的用户和公司而言，我们客服的存在就是为了成为公司和商户之间的联系，所以我的工作也是至关重要的，在上班的时间也不能有任何的错误的产生，要谨慎细致的完成自己的工作，除了成为用户和公司沟通的中间人之外，我们也会在平时接待来我们公司的人，接待所有可能成为写字楼的用户的人，也积极的向他们介绍我们写字楼的各种配套的设施和办公硬件，尽力的协助公司营销部完成他们的订单。所以在新的一年里，我也会认真的按照自己的工作内容来进行，对自己在工作上面有任何的问题和难处都会及时的解决，也要更好的懂得自己在工作上的一些问题以及意外情况的解决和处理，尽自己最大的全力维护用户和公司的情谊，也尽力的去协助公司开展更好的工作，保证在自己的工作岗位上面，在自己的上班时间，自己的工作可以开展的非常的顺利和出色。

除了在工作上面我要有一些改变之外，在思想上也要有一定的成长，我也清楚的知道自己现在的工作能力和职业素养都有待提高，自己也不能很好的调节自己的情绪，端正自己的态度，在心态和情绪上面的处理也不是特别的恰当，所以我也会就自己的这些问题一一的做出改变，争取在新的一年里，用一年的时间完善自己，在年底的时候，我也希望可以看到自己的一些改变，在完成好自己的工作的同时，我也会认真的去完善自己，去成为更优秀的客服。

4.物业公司客服工作计划 篇四

1、做好接收三期工程准备，及加大人才储备，初验及复验把好质量管，避免钥匙移交物业后进行大面维修整改。接受三期钥匙后逐一核对规范管理，统一封存。

2、做好一期、二期、三期交房数据的统计、业主资料及验房单管理，由专人负责。

3、做好交房现场的工作安排及房屋交付前的检查工作并配合销售本门借用钥匙。

二、日常工作

1、做好日常业主来电来访接待工作，并做好问题的详细登记及数据统计工作，做好前台销账及业主回访工作。

2、做好交房时的现场签约及钥匙发放工作，做到公正、细致。

三、物业管理队伍建设。

由于客服部员工以前基本没有从事过物业管理工作，目前的职业水平肯定还有长足的发展余地，我们在配合公司进行组织架构调整的同时，将进一步加强物业管理队伍建设，细化岗位分工，加强绩效考核力度，提高每一位员工的职业素养，明年计划加强组织各类培训活动，并不定期开展物业服务楼栋竞赛活动，锤炼一支肯打仗、能打仗、能打硬仗的员工队伍。

四、提高服务水平。

由于物业公司刚组建不到两年，小区各种环境又比较复杂，同时又没有可以借鉴的地方，因此，工作中难免有不足之处。下一步我们将深入理解物业管理的内涵，加强和深化客户服务水平和服务质量的专项工作，努力提高业主满意度进一步提高服务水平，努力提高业主满意度全心全意为业主服务，使xx物业公司的物业管理水平再上一个新台阶。

五、做好一期物业管理费的收取及催缴工作。

5.物业客服个人计划 篇五

基层党支部作为党的基层组织，处在改革发展、生产经营建设的第一线，直接担负着团结带领党员和职工群众完成改革创新发展和生产经营建设任务的重要责任和使命。当前，企业改革发展正处在关键时期，面临着前所未有的压力与挑战。在新的形势下，进一步加强和改进基层党支部建设是巩固党的执政基础。

目前，企业共有基层党支部1588个，分布在生产经营、基本建设、科研设计、生活服务、合资联营等不同的行业和领域。从总体上看，企业基层党支部在改革发展稳定和生产经营建设的各项任务中，较好地发挥了战斗堡垒作用。但也存在着与新的形势任务要求不相适应的问题，主要表现是：一些同志在思想认识上存在着重经营生产，轻支部工作的现象;一些党支部活动与经济工作融合得不紧密，工作“两张皮”，对支部工作遇到的新情况、新问题、新矛盾不能积极创新、探索和改进;一些支部工作缺乏活力，日常活动缺乏吸引力，工作处在一般化状态;党支部书记队伍素质有待提高，一些专职的党支部书记缺少生产经营知识，一些兼职党支部书记欠缺党务知识，还有些党支部书记工作不够安心，影响到支部书记队伍的稳定;一些单位的党委对支部建设工作重视不够，缺乏有效的指导，以致一些支部工作无特色，缺乏凝聚力和号召力。这些问题的存在，在很大程度上制约着党支部作用的发挥。

党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础，各级党组织要从巩固党的执政基础，保持党的先进性，确保完成企业改革发展、搬迁调整任务的高度，充分认识加强和改进基层党支部建设的重大意义，采取有效措施，建立长效机制，在全面推进企业创新创业中不断增强创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党支部的战斗堡垒作用，团结带领广大职工为实现企业新的发展目标做出更大的贡献。

加强和改进基层党支部建设，为推动企业改革发展提供有力的政治和组织保证。

二、明确当前基层党支部的职责任务，转变思想观念

企业基层党支部要紧紧围绕落实企业改革发展和战略性结构调整这个中心任务，充分发挥战斗堡垒作用和保证监督作用，切实履行好以下职责：

1、坚决执行党的路线、方针、政策，保证总公司党委各项决议指示的贯彻落实，把职工、党员思想统一到企业发展战略上来。

2、紧密结合党委中心工作开展活动，保证本单位改革和生产经营建设任务的完成。

3、充分维护好、实现好、发展好职工群众的根本利益，调动职工参与企业改革和搞好生产经营建设的积极性。

4、全面领导本单位思想政治工作，创建学习型支部，创新思想政治工作。

5、积极开发人才资源，创新培训途径，努力为党员、职工成才创造条件。

6、加强党支部自身建设，维护和保障党员权利，强化党员教育管理和服务，增强凝聚力，扩大影响力，提高战斗力。

7、领导和支持工会、共青团工作，密切党群、干群关系，服务职工群众，维护企业安全稳定。各级党委和基层党支部在加强基层党支部建设中，要进一步转变观念，着重处理好以下几方面关系：

一是在党员权利义务的处理上，要克服重党员义务，轻党员权利的问题，确立党员权利与义务并重的观念，切实维护和保障党员权利，发扬党内民主，努力实现党员对党内事务的广泛参与、有效管理和切实监督，增强党组织的凝聚力。

二是在党员管理与服务上，要克服对党员要求多、监督多、检查多，关心少、服务少的问题，重视党员的合理愿望和要求，确立上级党组织为下级党组织服务，党组织为党员服务，党组织和党员为群众服务的观念，切实解决党员的实际困难，调动党员的积极性。

三是在党员教育上，要处理好日常教育与集中教育的关系，克服和解决日常教育多、集中教育少的问题。在加强党员日常教育的同时强化党的基本理论、基本路线、基本知识的系统性教育，使党员牢固树立正确的世界观、人生观、价值观，永葆党的先进性。

6.物业前期客服工作计划 篇六

一、前期物业管理招投标活动中存在的问题及原因

(一) 前期物业管理招投标活动中存在的问题

1. 招标过程有待于进一步透明

有些招标人为了使自己看好或有特殊关系的物业服务企业中标, 事前透露招投标消息, 并在招投标过程中对竞标的其他物业企业进行种种限制;还有些招标人实际上早已内定好了物业服务企业, 但也打着公开招标的幌子, 而将其他物业服务企业作陪衬;或者直接利用招投标形式, 骗取物业服务企业的投标资料和管理方案。

2. 投标人的非正常竞争

有的物业服务企业违反政府有关规定, 不遵守行业“游戏规则”, 以低于成本价的物业服务费参与竞争。个别物业服务企业更是公开表示, 参与竞争是为了扩大公司的对外影响力, 并不在乎企业效益, 即使亏损也要争取把项目抢到手。还有的物业服务企业不顾自己的综合实力参与竞争, 接管物业项目后, 管理跟不上, 服务不到位, 引起招标人及业主的强烈不满。

3. 投标文件内容雷同

投标文件的质量在一定程度上反映了投标人的管理与服务水平, 因而投标人和评委都给予了一定程度的重视。根据招标项目的不同, 投标文件在物业管理服务内容、服务标准和管理措施等方面都应有所区别。但目前“一本标书打天下”的现象比较多, 由于目前尚无相应的管理规定, 前期物业管理投标文件的可复制性已使评委无法甄别物业服务企业的服务质量和管理水平, 在一定程度上给科学评标带来困难。

(二) 造成这些问题的原因

1. 相关各方对不正当竞争的重视程度不够

有些招标人即便发现了不正当竞争的苗头, 也没有引起足够的重视, 忽视了恶性竞争所带来的严重危害性。招投标各方应对公平竞争有一个正确的认识, 严格遵守竞争规则。

2. 有关方面对低价竞争存在不正确的认识

招标人选择合理低价中标是理性市场主体的必然选择, 也是招标人合法权利的体现。而目前有部分招标人希望中标价格越低越好, 以致少数投标人为了迎合招标人的需求, 不惜以极低的物业服务价格中标, 以期在市场中占有一席之地, 然而却导致在未来的前期物业管理服务过程中, 因为过度压缩成本使管理服务质量下降, 引起业主的不满。这种现象不仅导致物业的贬值, 同时也损害业主权益。

3. 招投标中介代理机构不健全

招投标中介代理机构是顺应物业管理市场发展需要而产生的, 这一机构可以为招投标双方提供相应服务。目前, 我国严格意义上的招投标代理中介机构尚不健全, 使得一些以出卖投标文件为生的“职业写手”活跃在招投标市场上, 而且这些“职业写手”缺乏对投标物业项目的深入调研, 从而造成不同企业的投标文件雷同的现象。

二、促进前期物业管理招投标市场规范发展的对策

(一) 转变和提高有关各方对前期物业管理招投标的认识

1. 转变和提高政府职能部门的认识

政府职能部门应不断加强对招投标市场的研究, 为招投标活动明确方向、规范程序。应完善相关法律、法规, 用法制来限制和约束不正当竞争行为。对重点项目招投标应邀请公证机关参与, 引导物业管理招投标活动正常进行。

2. 转变和提高房地产开发企业的认识

房地产开发企业应充分认识到, 优质的前期物业管理服务是保证其开发产品顺利进入市场的重要保证, 绝对不能因眼前利益而忽视物业管理招投标。

3. 转变和提高物业服务企业的认识

物业服务企业大力加强人力资源开发、不断提高其经营管理水平和综合实力, 顺应物业管理市场的发展。这是前期物业管理招投标顺利实施的重要保证。

4. 转变和提高业主的认识

业主在物业管理招投标中, 也存在参与意识不强、维权意识淡薄、遇到问题时没有统一的思想和行动, 以及专业知识匮乏、对前期物业管理认识程度不够等问题。因此, 转变和提高业主的思想认识, 有利于物业管理招投标的顺利实施。

(二) 规避前期物业管理招标中的不正当竞争

1. 严格执行前期物业管理招投标法规

应严格执行国家和地方的前期物业管理招投标法规及其配套实施细则, 进一步明确在招投标中的一些常规性基本要求和操作程序, 以便参与者有章可循。同时, 用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为, 保护招投标双方的合法行为。

2. 建立良好的物业管理招投标市场秩序

遏制不正当竞争, 除了要应用法律和行政手段外, 还必须倡导建立道德秩序。有了强烈的道德意识才能在竞争中树立良好的企业形象, 建立稳固的企业信誉, 自觉抵制不正当竞争, 从而有助于创造公平、公正、公开的物业管理招投标市场环境, 保证物业管理招投标的顺利进行。

3. 坚持信息对等原则

应按照前期物业管理招投标管理规定, 对进行前期物业管理招投标的物业项目, 包括服务内容、质量标准、物业服务企业资质要求等招标信息, 在规定的时间内进行公告, 确保招标过程的公平公正, 使参与投标的物业服务企业都能够在相同的信息条件下进行公平竞争。

(三) 树立前期物业管理评标新观念

为避免评标过程中可能出现的误区, 增加评标结果的权威性, 应在评标过程中对评标内容不断加以改进。

1. 将中标物业服务企业的社会信用列入评标内容

在评标过程中适当减少标书内容所占的分值比重, 增加对物业服务企业管理服务现状和在管项目的现场考察所占的分值比重。因为即使同是“全国优秀管理住宅小区”的项目, 企业的管理服务水准和综合素质仍可能相距甚远, 考察在管项目现场对于衡量企业的实际管理水平具有不可替代的作用。

2. 将中标企业的承诺列入前期物业服务合同

将中标企业在投标文件中所承诺的管理目标、服务标准和服务质量等内容全部列入其签订的前期物业服务合同, 并强化业主在物业企业履行物业服务合同过程中的监督机制, 以避免投标人利用无法兑现的承诺得以中标。

3. 对投标文件的内容及篇幅作出适当的规定与限制

对投标文件的内容与篇幅作出调整, 将评审的重点放在对招标项目所确定的管理理念、服务内容及标准、人员配置与价格测算等主要方面, 以务实的态度引导投标人编制投标文件。

(四) 建立一批诚信度高、规范的物业管理招投标中介服务机构

1. 对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度

物业管理招投标中介服务机构是物业管理市场的重要组成部分, 对中介服务机构实施物业管理行业主管部门备案制度, 有利于物业管理市场的健康发展。有关部门应通过建立规章制度加强对中介机构及人员的诚信教育, 提高中介机构及人员的法律意识、诚信意识和业务水平。对不讲诚信、有不良行为和违法行为的中介机构, 应依法进行查处, 严厉制裁其造假行为。

2. 对中介服务机构编制的招投标文件实施严格管理

对中介机构的执业情况和诚信度进行管理。要求其编制的招投标文件严格遵守法律、法规, 文字叙述与招标项目标的相统一, 数据准确, 约定合法, 要求合理;杜绝出现“一本标书打天下”的局面。这样既有利于招投标双方有效防范和控制风险, 也有利于建立诚信、公平的市场竞争秩序。

参考文献

[1].朱春堂.当前物业管理招投标工作存在的问题与建议.中国物业管理.2007.5

[2].皇甫广荣.物业管理招投标的问题与对策.中国物业管理.2007.5

7.物业客服人员年度工作计划 篇七

一、以客户为中心，大力提升服务质量

1.寻找、创造机会采取多种形式与客户加强沟通，比如：上门走访、顾客满意度调查、往来文件、节日期间的互动等等。及时掌握客户的信息，把握客户需求，并尽最大努力满足客户需求，为客户提供高附加值的服务。提高顾客满意度。

2.利用helpdesk管理软件，注重客户信息的收集、分析、比较;根据客户反馈信息，及时做出反映。

3.以客户为中心，改善业务流程、操作程序。

4.推动拓展、发挥“贴心管家小组”职能，使每位成员真正和客户“贴”起心来，及时为客户解决问题。

5.规范、强化、细化客服人员的礼貌待客、热情服务。

二、全力配合政府机关，做好公共服务工作

1.及时宣传、传达、落实政府部门的有关法律法规条文

2.一如既往的全力配合、支持、落实各级政府的各项政策指示，发挥我们应有的作用。

三、严控外包方，把好质量关

1.利用对外包方的“月会”制度，进一步强化对外包方服务的质量控制与管理。发现问题让其限期整改。对于外包方的管理形成“严、细、实”的工作作风。

2.对于像“外墙清洗”等类似的一次性外包服务活动，派专人跟进，发现问题，让其立即整改，严把质量关。

四、畅通沟通平台，做好宣传工作

1.发挥、利用宣传栏的桥梁、窗口作用，及时更新丰富宣传栏信息，将项目部的有关管理信息、服务信息及外来信息等及时发布给业主。

2.向广大顾客全面展示、树立物业部的良好形象。

3.对于业主普遍关心的问题，利用宣传栏以专题的形式发布给业主。

4.进一步畅通、拓宽与业主的沟通渠道。

五、强化员工培训，提升员工素质

1.以《培训计划表》为基础，侧重培训客服人员的“服务意识、礼貌待客、案例分析”等，全面提升客服人员的综合素质。

2.开发各种形式的新课件，加大新课题，新思想的培训;拓宽培训形式。

3.注重培训后的效果验证与考核，最终达到提升服务品质的目的。

六、加强内部管理，执行质量体系要求

1.加强五常法的执行检查力度，使每位员工都能熟练掌握并有效运用到工作中。

2.改进电子档案、文档档案的管理方法;明确档案管理相关制度、管理流程;将一些应急预案、方案、程序、流程等单独装订成册。

3.加强前台服务、员工纪律方面的管理。

4.有效利用ISO9001，这一管理工具，科学化管理，规范每一个服务过程、服务细节，并记录保留有效数据，提升服务质量。

5.加强各种计划、流程的执行监察力度。

七、努力提高，适时跟进

1.持续做好垃圾分类工作，争取成为“某某市垃圾分类优秀示范园区”。

2.提前做好美国白蛾的相关防范防治工作，避免美国白蛾在园区泛滥，给园区及公司造成损失。

3.争取创建“花园式单位”，做好相关工作。

4.管理上强调以人为本，以情感人，以情动人，情满园区，着力打造和谐园区、情感园区。

8.物业客服工作职责 篇八

客服部经理

1、严格遵守本公司的《职业规范》各各项管理规章制度。

2、全面负责本部门的工作。

3、负责本部门的工作安排，对本部门员工的工作进行监督、检查、考核。

4、协调与相关部门的工作联系。

5、按时拟定工作计划和总结。

6、定期召开工作例会。

7、完成总经理及公司其它领导交给的其它工作。

8、负责策划、组织、总结社区活动。

9、接待客户来访。

10、负责检查各管理员的日常工作，并对管理员的工作给予具体指导。

11、负责督促和检查各管理的收费工作，统计全区收欠费情况。

12、对日常工作中难以解决的问题，及时汇报部门经理。

客服部前台职员

1、严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。

2、为业主输入住手续、机动车辆出入证、巴士通及加密频道申请，并解答业主提出的有关问题。

3、为客户办理装修手续，为装修人员办理临时出入证，向客户发放《装修管理规定》，同时解答有关装修问题，请维修服务人员对装修申请进行审批，并办理装修结束后的退款事宜。

4、代客户办理电话初装手续及各种电话服务项目。

5、为客户办理养犬证、暂住证。

6、代客户订阅报刊和杂志，同时负责报刊和杂志及信件的接受和分发。

7、为客户代办房屋出租、出售及为发展商的空置房办理出租。

8、负责对客通知的印刷、分发和存档。

9、应客户要求，按照有关规定，为客户开具相关证明。

10、按规定认真完成每日工作记录。

11、随时解答客户提出的各种问题及咨询，遇问题及时向部门经理汇报。

12、完成部门经理及公司领导交予的其他工作。

客服部管理员

1、严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。

2、每月按时收取电话费。

3、每月月末做现金日记帐月结。

4、每季按时收取水电、热水、燃气、有线电视和管理费等各项费用。

5、每年按时收取供暖费。

6、按时核对现金、业主费用等各项帐簿。

7、每日按规定将现金上缴财务。

8、每日下班前检查保险柜的安全性并对保险柜进行乱码。

9、规范接听电话，作好日工作记录并通知相关人员进行处理。

10、办理出门条。

11、接受客户投诉、听取住户意见和建议，及时向相关部门反映。

12、及时了解小区住户变化情况，并与相关部门沟通信息。

13、协助作好户籍管理和外籍人口登记工作。

9.物业客服工作年终总结 篇九

在生活中，我们常常会和物业打交道，那么大家是否知道物业客服的工作是什么呢?物业客服的年终总结怎么写呢?本篇是小编为大家收集整理的物业客服年终总结，希望对大家有所帮助，欢迎阅读。

物业客服年终总结一

一、深化落实公司各项规章制度和物业部各项制度

在20xx年初步完善的各项规章制度的基础上，XX年的重点是深化落实，为此，物业部客服根据公司的发展和物业管理行业不断发展的现状，积极应对新的形式和需要，结合蔚蓝国际的实际情况，分批分次的对客服人员进行培训

考核，加深其对物业管理的认识和理解。同时，随着物业管理行业一些法律、法规的出台和完善，物业部客服也及时调整客服工作的相关制度，以求更好的适应新的形势;

二、理论联系实际，积极开展客服人员的培训工作

一个好的客服管理及服务，人员的专业性和工作态度起决定性的作用，针对xx年客服工作中人员的理论知识不足的问题，20xx年着重对客服人员进行了大量的培训：

1、培训形式多种多样，比如：理论讲解、实操、讨论等，从根本上使客服人员的综合素质上了一个台阶。

2、本着走出去，请进来的思想，我们组织人员对仲量联行等兄弟企业的参观学习，使我们的视野更加的开阔，管理的理念更能跟上行业发展的步伐。

3、积极应对新出台的法律、法规，20xx年西安市新出台的最重要的一部物业管理行业的法规就是《西安市供热管

理条例》，针对这一情况，商管公司领导及时安排客服人员参加了供热公司组织的条例培训，通过这次的学习，使我们的工作更加的游刃有余，同时，物业部客服在第一时间组织人员展开学习、讨论，并进行了严格的闭卷考核，使客服人员在理解的基础更加深了记忆，为XX年冬季的供暖工作做了充分的理论准备，确保了冬季供暖工作的顺利开展，截止xx年底未出现因供暖工作造成的投诉。

三、xx年物业收费标准和停车费收费标准的年审工作如期完成

一个规范化的物业管理企业，必须做到收费工作和服务工作有法可依，严格按照物价管理部门的标准进行收费，XX年4月份，积极准备了相关的资料，将蔚蓝国际大厦物业管理收费的标准进行了年审，坚决杜绝乱收费现象，维护业主的合法权益。

物业客服年终总结二

暮雨朝云年暗换，长沟流月去无

声，流光如白驹过隙，不觉间来到xx花园xx物业客服部已两年多了。xx 年对于xx物业客服部来说，可以说是继续发展争创优质服务的一年，我们在不断改进完善各项工作的同时，迎来了全新的力量加入我们的团队，打造坚实果敢的团队精神是我们不懈的追求。在这之中，客服部的工作得到了公司领导的关怀和大力支持，各项工作制度不断得到完善和落实，客户至上，诚信为人，用心做事的理念在经理的倡导下已经深入人心，融入每一个客服工作人员平常的工作生活之中。新年将至，回顾这一年来的工作，有得有失。现将一年来的个人工作总结如下：

一.深化落实认识公司各项规章制度和客服助理的岗位职责制度。

在 xx 年初步完善的各项规章制度的基础上，xx 年根据领导提出一年打基础，二年上层次，三年创优秀的指示精神，不断学习和掌握物业管理相关法规、服务收费标准，熟悉小区业主及

设施、设备的基本情况。xx 年致力于全心全意提高团队配合协作意识，在公司领导的带领下朝着服务创优的目标不断进发，并取得了广大业主的广泛支持理解和积极地肯定赞扬。

二.深刻了解掌握园区整体工程基本情况，理论联系实际，积极参与学习与培训。

自 xx 年 7 月开始交房以来，园区整体一期工程已完工 23 栋，共计 1158 户住宅，共 60 单元。二期工程已完工 __ 栋，共计 __ 户住宅，共 __ 单元。总体上已收楼 __ 栋，办理入住 __ 户，其中具备办理入住条件共 __ 户，未办理入住手续为 __ 户。闲置房屋共计 __ 户，其中空置房 __ 户，样板间 10 户，工程抵款 5 户，施工单位办公借用 2 户，具备办理入住条件未办理入住 __ 户。

自觉接受品质部的培训与考核，掌握客服部基本作业程序，在学习与工作中培养高度的责任感和敬业精神，力争

工作认真细致，对业主家维修事项积极与施工单位联系，同时及时反馈回访业主。

三.落实客服助理岗位职责，及时完成对客户的服务及领导交给的其他工作任务。

1.每月完成一次对空置房的巡检与记录工作，发现设备设施及处理隐患 154 起，纠正违规、违反装修管理规定，在日检责任区内情况时下发整改通知 58 份，其中包括，装修垃圾堆放、责任区域内卫生、业主占用公共区域、业主私自改动设备设施、空调机位杂物堆放和悬挂广告条幅等情况。

2.负责跟进园区防水报修维修处理工作，现场漏水情况查看并作整理记录，通知施工单位维修处理各类渗水、漏水共计 83 户，其中维修产生损失并要求恢复及赔偿客户已上报部门经理逐级上报妥善处理解决。

3.责任区域内土建水暖报修联系处理工作随时与施工单位沟通，处理率

达到 98% 以上，其余为业主在装修过程中自留隐患造成，已做好业主沟通解释处理工作。

4.负责园区护栏及护栏玻璃问题处理维修结果跟进工作，已多次联系施工方维修未果，至今仍有 __ 户业主家相关问题未得到妥善处理。

5.为提高创新优质服务给广大业主带来更舒适温馨的居住生活环境，积极开展 xx xx 年 b 区物业服务费用收取工作(延期违约交楼产生违约抵扣物业费正处于理赔期，不计算在内)，b5 已到期 __ 户，现已催缴收取 __ 户，b2 已到期 __ 户，现已缴纳 __ 户。其中未缴纳业主除居住外地未装修空置现住房需继续做催缴解释工作，还有部分业主对前期工程维修遗留问题有异议，现阶段工作重点需多倾向于专门跟进维修处理施工遗留问题，达到业主满意确保物业服务费用的顺利收取。

四、推陈出新不断提升自身素养，提高服务品质。

业主的满意就是物业服务的终极目标，在工作中磨砺塑造自我性格，提升自身心理素质。对于社会工作经验不丰富的我而言，工作中不免遇到各种各样的阻碍和困难，但在领导和同事的帮助和关怀和包容下，尤其是丁经理的悉心教导下，敢于挑战，性格也进一步沉淀下来很多。

工作生活中体会到了细节的重要性。细节因小而常被忽视，常使人感到繁琐，无暇以顾。所以更要时刻牢记领导强调的服务细化，从细节中产生回报与效益。

xx 年是我不断探索，也是自我追寻的一年，在未来 xx 年全新的一年里，我要努力改正过去一年工作中的缺点，不断提升、加强以下几方面：

1.继续加强学习物业管理的基本条例，了解掌握相关法律法规。

2.加强文案、表格数据等基本工作技能，熟悉了解相关物业管理案例解析。

3.进一步改善自我性格，提高工作

耐心度，更加注重细节，加强工作责任心和培养工作积极性。

4.多与领导、同事沟通学习，取长补短，提升能力，跟上公司前进步伐。

不去想是否能够成功，既然选择了远方便只顾风雨兼程。不管身后会不会袭来寒风冷雨，既然目标是地平线留给世界的只能是背影。启程，才会到达理想和目的地，拼搏，才会获得辉煌的成功，播种，才会有收获。追求，才会品味堂堂正正的人生。振奋自我，在公司领导的带领下，披荆斩棘在新的一年里创造更辉煌的成绩。

物业客服年终总结三

一、本年度个人工作情况

XX年4月在公司领导的支持和提拔下，因为客户量的增加以及一些繁杂的客户服务解释工作，任客服部主管一职，当时对于我的工作职责范围没有一个准确的定性方向，一开始自己也是因为个人能力有限，初期工作干的不是特别顺畅，在此非常感谢X总在我的工作

上给予了很大的支持和肯定，使我自己能够尽快的进入工作状态。

20XX年3-4月主要工作重点是一期客户合同备案前的更换工作及一期户型变更后给客户的解释确认工作。

20XX年5-6-7月主要负责了商铺户型面积价格的确定，以及商铺销售工作的开展。

20XX年8-9月主要工作重点是二期合同的更换及附带商铺的销售工作。

20XX年10月做了一些交房前的准备工作及房屋内部工程摸底的工作。

20XX年11-12月主要就是一期客户的交房工作

以上是本人参与处理过的一部分阶段性的工作，除了以上工作外本人主要负责的日常工作还有：

1、在销售过程中，销售部与工程部之间的相互协调及沟通工作，在该项工作方面也得到了工程部施总工和赵部长的积极配合与支持，在此也表示对他们的感谢。

2、本人负责的另一项日常工作就是退房客户的

接待以及退款手续的办理工作，至目前为止已办理退房客户45位。

3、完成X总临时安排的一些工作。

二、工作当中存在的问题。

回想在过去一年的工作当中，是做了一定的工作但是没有那项工作做的完整理想，工作当中需要自己改进和不断学习的地方还是有很多，下面将工作当中存在的不足：

1、在工作上普遍做的都不够细致，虽然领导经常强调要做好细节，但是往往有些工作做的还是不到位，不够细致，给以后的工作带来很多的不便及产生很多重复性的工作，严重的影响了工作效率，这个问题小到我自己个人，大到整个公司都存在这样的问题，今后在工作过程当中，一定要注意做好每一个细节。

2、工作不找方法。我们做的是销售工作，平时我们应该灵活的运用销售技巧，同样在工作当中也应该多去找一些方法。

3、工作不够严谨。回想过去的工

作，有好多事情本来是一个人可以解决的，偏偏要经过几个人的手，有些问题本来应该是一次性解决的，偏偏去做一些重复性的工作，在今后的工作当中一定要把问题多想一想，多找方法提高自己的工作能力。

4、提高工作效率。我们是做客服工作的，不管是从公司还是个人来说，做事必须讲究效率，要言必行，行必究，在过去的工作当中我们面对一些比较棘手的工作往往拖着不办，结果给后面的工作就带来了很大的难度和很多的工作量。所以作为明年的工作我们应该抱着有一个客户咱们就处理一个客户，一个问题咱们就解决一个问题，改变过去的拖拖拉拉的工作习惯。把每一个工作都实实在在的落实到位。

三、20XX年的工作计划

10.物业客服工作职责 篇十

2、负责及时回复报修信息，根据实际情况合理安排维修，建立日常维修台账，做好日常报修登记。

3、负责公司整体服务工作的管理，落实各项服务工作。

4、负责对公司各类服务质量存在隐患进行预警，以规避或减少各类服务质量问题的发生;

5、负责调解决公司各类服务质量问题，以提升公司各类服务问题的处理效率;

7、负责办公楼水电等费用的分摊 、报销等工作

8、负责车辆管理及每月收费结算工作。

11.物业接管前期工作 篇十一

2010-04-06 16:18

一、物业接管前期工作流程图

1.签订《物业管理委托合同》；

2.委任总经理，招聘高、中级管理人员；

2.1委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员

2.2由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。

2.3招聘各部门经理、主管、员工：（综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程部）

2.4建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。

说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解工程情况。

3.筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案；

4.联系政府部门、相关单位，办理相关手续；

5.与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接；

6.对外委单位进行调研，签定外委合同（办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调）；

7.物业交竣验收，正式接管（开发商负责返修）；

8.业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）；

9.业主进行室内二装（见二装流程）；

10.业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）

二、筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案

1.各部门共同汇编的文件：

⑪．《房屋使用、管理、维修公约》

⑫．《房屋质量保证书》

⑬．《房屋使用说明书》

⑭．《房屋交付（入住）通知》

⑮．《入伙授权书》

⑯．《业主（使用人）服务指南》

⑰．《装修管理规定》

⑱．《办理装修流程说明》

⑲．《治安、消防协议书》

⑳．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑴．《二次装修协议书》

⑵．《业主联络资料登记表》

⑶．《收楼须知》

⑷．《物业管理费收费标准》

⑸．《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规

定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。

2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。

2.1 △ 综合部

2.1.1编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

2.1.2制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

2.1.3制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

2.1.4制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

2.1.5制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

2.1.6制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

2.1.7制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

2.1.8制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

2.1.9制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

2.1.10制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。

2.1.11制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

2.1.12制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

2.1.13制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。

2.1.14制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。

2.1.15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

2.1.16制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

2.1.17制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

2.1.18制订《计划性工作管理办法》，建立“（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

2.2△ 财务部

2.2.1制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。

2.2.2建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”

2.2.3制订《现金支出管理规定》。

2.2.4编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度。

2.2.5制订《预算管理制度》，建立“预算报表”。

2.2.6编制《固定资产购置方案》。

2.2.7制订《库存盘点制度》。

2.2.8制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。

2.2.9制订《发票、收据有价票据的管理制度》。

2.3△ 管业部

2.3.1制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。

2.3.2制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

2.3.3制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。

2.3.4制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

2.3.5制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。

2.3.6编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。

2.3.7落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。

2.4△ 保卫部

2.4.1制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。

2.4.2制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表（公共区域）”。

2.4.3制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。

2.4.4制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。

2.4.5制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。

2.4.6制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检查表”。

2.4.7制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”。

2.4.8制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。

2.4.9制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”

2.4.10制订《中控室（监控室）管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。

2.4.11制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。

2.4.12制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）。

2.4.13制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。

2.5△ 工程部

2.5.1制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。

2.5.2制订《专业机房管理规定》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。

2.5.3联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。

2.5.4制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。

2.5.5建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。

2.5.6从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。

2.5.7经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。

2.5.8编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度）

2.5.9制订《设备运行保养检修计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”

2.6联系政府部门、相关单位，办理相关手续

2.6.1联系工商所，办理企业营业执照

2.6.2联系税务所，办理税务登记

2.6.3联系银行，开通公司帐号

2.6.4联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）

2.6.5联系北京市居住小区办公室，核准《公约》

2.6.6联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）

2.6.7联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商）

2.6.8联系节水办，确定节水方案（开发商）

2.6.9联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商）

2.6.10联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）

2.6.11联系电话局，电话报装开通及产权分界

2.6.12联系交通大队，报车场管理方案

2.6.13联系邮电局，为物业通邮

2.6.14联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式

2.6.15联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）

2.6.16联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）

2.6.17联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）

2.6.18联系外管局，报涉外关系（开发商）

2.6.19联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）

2.6.20联系公安局，报内保关系

2.6.21联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）

2.6.22联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）

2.7与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

2.7.1确定收楼时间

2.7.2确定物管费的起计日期

2.7.3前期工程遗留问题的解决

2.7.4办理前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依

据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

①项目批准文件

②用地批准文件

③建筑执照

④拆迁安置资料

⑤房地产平面图

⑥面积测绘报告

⑦小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料

①建设工程竣工验收证书

②市建筑消防验收合格证

③市小区办综合验收合格证

④用电许可证

⑤供用电协议书

⑥卫星地面接收设施许可证

⑦电视共用天线合格证

⑧电梯使用合格证

△．工程技术资料

①技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： ②竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

③地质勘察报告

④工程合同及开工、竣工报告

⑤工程预决算清单

⑥图纸会审记录

⑦工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

⑧隐蔽工程验收签证

⑨沉降观察记录

⑩竣工验收证明书

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

砂浆、混凝土试块试压报告

供水、供暖的试压报告

园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表

机电设备单台说明书、调试、订购合同

分摊面积、建筑面积的测绘报告

△．对外委单位进行调研，签订外委合同

△．从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》

调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》

调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》

调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》

视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》