房地产营销策略大全

房地产营销策略大全（10篇）

1.房地产营销策略大全 篇一

【摘要】2010年4月16日，中国的期货市场迎来的新的纪元。“股指期货”作为金融期货的首个标的合约正式上市交易。该品种的上市一扫中国无金融期货的阴霾历史。在过去的二十多年时间里，中国的期货业从混乱走向规范，从疯狂回归理性，但整个行业的盈利水平却始终无法令人满意。本文将通过对我国期货经纪业务营销发展的现状的分析，着重从期货经纪公司的7P策略入手来探索期货公司如何制定股指期货营销策略的问题。

【关键词】指期货；期货经纪；营销策略

1。我国期货经纪服务业的形成及发展过程

从70年代起，我国一些有进出口权的大型国营公司在国际市场参与期货交易，其主要目的在于套期保值，它们在自营的同时也为本系统企业代理期货业务。专门从事代理业务的期货经纪公司是90年代初以来陆续组建的，如中国国际期货经纪有限公司。

到1994年初，全国已有60余家期货交易所相继开业，接近全世界商品期货交易所数量的总和。仅钢材期货就有15家交易所同时上市交易、有9家交易所开展铜、铝的交易。

1993年底以来，针对期货市场存在的混乱局面和盲目发展的问题，国务院发布了关于坚决制止期货市场盲目发展的指示精神，中国证监会对我国期货市场采取了一系列规范整顿措施，取得了一定成效。到1997年底。通过关、停、并、转，期货交易所由最初的60多家减少到14家、刹住了各地一哄而上盲目兴建期货交易所的势头。对期货经纪机构进行了清理整顿，实行厂许可证制度，各类期货经纪公司由近千家压缩到现在的294家。停止了国债，钢材、白糖、石油等20个期货品种的交易。与1995年交易量相比1996年交易量下降了10%，1997年交易量又比1996年下降了27%，与前几年交易量成倍上涨情况相比，连续两年出现了负增长，市场泡沫成分大为减少。通过规范试点，有色金属、大豆等个别品种初步发挥了期货中场发现价格、套期保值的功能。

在这十年间，期货市场顽强地生存下来，并经历了方案研究阶段，期货试点阶段，规范整顿阶段，步步走向规范和成熟。从1988年初步试验开始，我们走完了西方发达国家一百多年来的期货市场发展历程。但是中国期货市场在享受后发性利益的同时，出现了盲目发展的势头，而且，大户操纵市场等事件破坏了市场的声誉。针对这种状况，监管部门采取了行政性的干预措施以制止这种不良趋势的蔓延，而且取得了阶段性成果，保障期货市场今后的健康发展。

2。期货经纪服务业营销问题分析

我国期货业发展用10左右的时间走完西方100多年的历史，期货经纪业通过不断地学习，建立起一个职能、功能和监管都较为健全的期货行业，然而在市场建设中却忽视了一个很重要的问题，那就是期货经纪公司的运作管理。期货经纪业虽然经过了几次大的洗牌，但面对有限的客户市场，面对激烈的市场竞争，我国的期货经纪公司在营销管理上没有突破，只能是通过的手续费竞争招揽客户，而造成现在这种局面的根本在于期货经纪业对营销的忽视。

市场营销对于我国的期货经纪行业来讲并不陌生，大家都在经营出现问题的时候意识到营销管理上有问题，但即便是发现了症结所在，绝大多数期货经纪公司却仍然无法摆脱困境。这主要源于绝大多数期货经纪公司在营销管理中存在着很多问题。

2。1营销缺乏系统性与连续性

现在，我国绝大多数期货经纪公司在开展营销活动上缺乏系统性和连续性，在组织营销活动时，没有做出详细的营销计划，不知道在遇到不同的市场动向时需要开展系统的营销活动来适应，这种系统性与连续性的缺乏主要表现在两个方面：2。1。1营销活动的开展有很大的随机性和冲动性我国期货经纪业进行的营销活动很多，如采用条幅宣传、开培训会、推介会、打广告宣传公司、在媒体上发表软文提高公司的知名度，甚至于开始打手续费的价格战。有些时候，有些活动在当时看来是经纪公司营销活动中的一个亮点，但因为不系统、不连续，就无法有效地形成营销体系，从整体提上来讲营销效果并不好。

2。1。2营销组织结构不健全

期货经纪公司营销组织结构不健全是其营销缺乏系统性与连续性的另一重要原因。通过对我国现有的期货经纪公司组织结构的研究，绝大多数的经纪公司都没有专门的职能机构来负责、策划营销活动，这些营销职能活动在有些经纪公司中由市场部、交易部甚至策划部、行政部负责，还有些经纪公司中由研发部负责。在这种没有专职营销部门的情况下，企业营销活动得不到规范、系统的管理，最终导致公司的营销活动缺乏系统性和连续性。

2。2客户服务流程过于简单

每一家期货经纪公司在为其客户提供服务时，都会按照一定的准则和流程来进行，现在绝大多期货经纪公司的服务流程都属于“一刀切”模式，也就是说在面对不同的客户时，期货经纪公司所提供的服务基本相同。

2。3营销管理过程常有违规操作

期货、保险和证券等金融行业与一般的行业不同，有其特殊性。政府为了保障金融市场的正常的运作，社会的稳定，往往对这些行业采取严格的监管，在中国，期货经纪业的监管政策尤其严格。由于有了政府的监管及相关法规的限制，期货经纪业的营销空间似乎显得有些狭窄，于是违规似乎成了经纪公司营销创新的一个突破点。通过在营销过程中的违规操作，经纪公司可以获取短期的利益，但是经纪公司因为违规所承受的风险似乎太大了。

3。我国期货经纪业服务营销策略

3。1大力推进期货公司的服务产品创新（产品策略）因为客户的需求是多样性的，因此期货公司给客户提供的的服务也应该是多样性的。着重应该强调的是客户的内在需求以及与之相匹配的服务产品。特别是在股指期货推出以后，营业部提供的服务不在是简单的商品期货服务内容。因为股指期货的内涵很大程上要求客户经理要有相关证券知识修养。在提供这样服务的同时还要着力区分投机客户和机构客户的不同需求。投机客户是为了盈利，所以投资指导就是其需要的核心服务产品。而机构客户是为了套期保值，那么经纪公司为其提供的良好后勤和财务保障就是其所需要的核心服务产品，在给客户提供服务产品的时候，期货公司要注重各部门，各单位，各人员间的协调配合，努力做到基本一致。

3。2降低运营成本，提高经纪服务附加值（价格策略）期货经纪服务行业应当通过提高高新技术应用，高效运营，达到降低成本的目的。与此同时，可以适当地细分服务品种以及相应的价格层次。最后就是要提高期货经纪服务的附加值，提供捆绑服务，使客户充分感知服务价值。目前的期货手续费之战或多或少已经体现出期货市场竞争的残酷性，也深刻体现了手续费之争这把“双刃剑”在市场竞争中的杀伤力。什么样的服务价格才是客户能够接受的？由于期货经纪公司以往总是单纯在经纪业务的佣金和手续费上面做文章，关乎核心竞争力的服务价格反而被忽略，这在期货经纪服务业是一种不正常的市场现象。按照市场经济原理，价格应当由市场和顾客来决定，对于属于服务业的期货经纪行业也是如此。期货经纪公司必需根据不同的顾客层次和不同的服务水平来设计出不同的价格层次，以满足不同客户的需求。就目前我国的期货经纪服务业而言，绝大多数的期货经纪公司的服务定价策略属于单一型的，或者仅仅满足于向少数重大客户提供“暗箱服务价格策略”上，因此，在降低期货经纪公司的运营成本、提高其经纪服务附加值的基础上，创建合理的服务定价体系是期货经纪业需要达成共识的重要议题。

3。3选择目标客户，刺激客户需求（促销策略）目标客户的选择包括市场细分与市场定位两个方面。期货经纪公司有必要将其客户市场细分为不同的群组，根据盈利性、群组规模、投资能力的可测量与否，以及能否吸引其进行投资等条件确定一个或多个目标市场。在选定目标客户市场之后，期货经纪公司还必须考虑如何确立自己在市场中的位置，比如，向顾客传递一种什么样的特色形象、提供什么样的服务、这种服务是全方位的还是有主次选择之别的，如此等等。期货经纪公司在做好市场定位以后，就要基于自身的特色期货品种和服务进行宣传，激发客户对其的兴趣。然后通过客户教育和培训，获得较稳定的客户群。期货市场竞争中，当期货经纪公司经营的期货品种和服务都雷同的时候，客户自然趋向于选择服务价格和佣金较低的公司。我国期货经公司在促销方面多局限于“物质促销”，比如开户送现金、送电脑、送手机等，交易量达到一定规模送旅游、送家电等，至于促销的效果，自然有优有劣，主要的原因就是这些促销的手段同样呈现出同质化的基本特征。没有特色的促销，不可避免地带来了一个副作用：所谓的促销最后往往演变成成本消耗战，对期货经纪公司和行业都十分不利。事实上，“精神促销”对于期货经纪公司或许应该更吸引力，期货经纪公司应该时刻对其客户保持一种温情和人性的关怀，而不仅仅局限于利益刺激的“物质促销”。

3。4主动出击，提高期货经纪公司与客户的接触度（渠道策略）守株待兔式的经营方式已渐渐退出市场，根据行业特点及其发展速度，期货经纪公司必须考虑其服务机构设立的时间、数量、速度和地点，不断优化市场布局。对现行的机构经营区域的状况进行重新审视，设立较合理的服务网点，保证与客户较高的接触度，从而达到迅速抢占市场份额的目的。从我国期货经纪行业兴起至今，许多期货经纪公司都在致力于渠道建设工作，建设营业部成为期货经纪公司最主要的市场扩张为。现在，许多期货经纪公司又大量投入搞网上交易平台也是因为未来网上交易将占据主导地位这一基本趋势。到目前为止，我国期货经纪公司在渠道建设上的成效确实是显著的，除了营业部网点外，期货经纪公司还同银行、IT等行业结成了同盟合作关系，部分期货经纪公司还组建了“智囊团”（服务咨询队伍）。尽管这样，许多期货经纪公司的渠道仍然很不成熟，抵御风险的能力也非常的弱，这就要求期货经纪公司注意建设高客户接触度的优质渠道，而不是盲目拓展现有渠道结构。

3。5将无形产品有形化和可视化（有形展示策略）期货经纪行业提供的是无形产品，推销无形产品的一个基本方略就是将无形产品有形化和可视化。期货产品不同于任何一种实体产品，它提供给客户的是一种新的金融观念、方法、技巧等等，要让这些观念、方法、技巧等进入客户心中，期货经纪公司就必须结合后台开发出来的投资策略、操作技巧等，并融入公司的企业文化、价值理念、服务策略等等，将公司的所有这些内容进行专业的包装，例如设计出纸质的计划书、电子的规划书等等。只有有形展示的工夫到位，期货经纪公司服务产品的优势才可以全面体现出来，让客户可以有直观的比较，然后做出他们认为最明智的选择。

3。6服务过程规范化，服务环节人性化（过程策略）现期期货经纪公司的很多客户都不再愿意受过去传统营业时间和呆板固定服务的束缚。他们需要能够满足其需求的动态的、服务组合，因此期货经纪公司所面临的挑战是既要规范服务过程，又要不断简化服务环节，提供人性化和个性化的服务，以此实现保留现有客户，赢得新客户的经营目标。为实现这些目标，期货经纪公司应该寻求建立强大的业务和技术伙伴关系的途径。

期货经纪公司必须注重对其服务营销过程的掌控和重视，因为其提供的服务一定要讲究人与人之间的互动感受，必须在达到顾客满意的情形下成交才有后来的继续交易。这个过程也是期货经纪公司细化客户和市场的过程，只有了解和把握了这个过程，期货经纪公司才能够把握住市场的命脉和客户的需求心理，然后进一步做到为客户的需求提供更加完善的服务。期货经纪公司的服务过程是一个充满人性化的过程，这个工作不可能由期货经纪公司以机构的面目来完成，只能够由一线的前台服务人员来完成3。7提升服务标准、提高服务人员素质（人员策略）期货经纪公司提供的服务由于具有不可视这一特殊性，绝大多数情况下客户只有依靠自身感受来评价它的优劣。制定了具体的服务标准使得评价有了可靠的依据，有利于期货经纪行业的整体发展。然而标准的执行又有赖于期货经纪行业从业人员的素质，我国由于期货经纪行业起步较晚，形成了高素质服务人员和经纪人培养的一个缺口。而对这些服务人员和经纪人的培养是一个渐进积累的过程，所以国内绝大多数的期货经纪公司都应该加大培养高素质服务人员和经纪人的力度。从现有的期货经纪公司人才战略规划来看，期货经纪公司对于加强后台的人才更新和补充已经做了不少努力，也颇有成效，但对于前台的销售及服务体系建设则明显落后。从营销的角度来看，一种好的服务，有了合理的价格，基本就具备了市场竞争力，但是，没有好的渠道和好的促销，这个服务很难得到推广，更重要的是，对于期货经纪业来说，没有高素质的服务人员去承担服务工作，则必然会对服务创造的成效产生严重影响。因此，除了更新后台人才以外，期货经纪公司必须努力组建前台营销人才体系，这个体系将担负着将期货经纪公司创造出的差异化期货品种和服务以差异化的营销方式递送到客户那里，它也将成为期货经纪公司差异化经营的重要组成部分。

2.房地产营销策略大全 篇二

一、海南房地产营销呈现出两个明显特征

1.4Ps理论和4Cs理论并用。4Ps理论始创于1960年美国的密歇根州立大学, 它认为, 市场营销组合包含4个重要因素, 即产品 (Product) 、价格 (Price) 、渠道 (Place) 、促销 (Promotion) 。该理论是一种生产者导向型的理念, 从卖家角度出发研究问题, 思考如何把产品推向市场从而让顾客接受, 是一种由内到外的营销。到了20世纪80年代, 美国劳特朋针对4Ps存在的问题提出了4Cs理论, 4Cs认为市场营销组合包含不同于4Ps的4个重要因素, 即消费者的欲望和需求 (Consumer wants and needs) 、消费者获取满足的成本 (Cost) 、消费者购买的方便性 (Convenience) 、消费者和企业的有效沟通 (Communications) 。该理论是一种消费者导向型的哲学, 强调一种由外而内的营销理念。投资房地产是消费者投资项目中的大手笔, 所以由此决定了消费者作出购买决策时需要的时间比一般商品要长很多, 且需处理的信息量大, 投入的精力多。因此, 只有当开发项目的综合素质真正满足消费者的需求时才会引起其购买行为。这就要求开发商在楼盘的项目定位、总体规划、建筑设计等阶段, 应该把销售定位精确到个体, 才有可能充分满足消费者的需要与欲求。在定价策略方面, 开发商应根据细分市场中消费者的个人购买能力和开发成本, 研究顾客愿意支付的成本, 采用适当定价策略以期获得销售佳绩。其次, 购房其实是一个售前、售中、售后的服务过程, 在这期间难免会消耗顾客大量的时间和精力, 这就要求开发商制定一系列的相关策略方便顾客的购房行为。再者, 开发商可以通过网络这一种软营销方式加强与顾客的交流, 设法争取顾客, 并与之建立亲密的关系。

2.营销策略呈现多样化。海南地产开发商以4Ps和4Cs理论为指导, 在实际应用中对各营销要素加以重新组合, 出现了许多不同的营销策略, 并取得了不错的销售佳绩。

一是网络营销。海南岛四季如春, 是中国最适合人居住的第二居所。有关部门数据显示, 海南房产蓬勃发展的近几年, 据保守估计房产的60%左右是由岛外客户购买, 尤其是三亚, 岛外客户购买达到90%。所以, 海南的客户源主要是岛外, 岛外客户要了解海南最为直接和方便的途径就是网络。基于对岛外客户的依赖, 海南房地产在线网络营销时代已经来临。在线营销主要有两种方式:一是企业利用自身资源自做网站宣传自己的楼盘;二是租赁搜房网、海南购房网的版面做媒体宣传等, 众多楼盘还可借助百度等搜索引擎作推广。岛外客户可在相关网站上查询楼盘的信息, 或是利用在线服务网站根据自身需要了解楼盘的具体信息, 等等。

二是异地营销。岛外房展、岛外中介分销、岛外设点。海南的房产销售淡季旺季分区明显, 一般说来旺季的持续时间从10月份开始到次年4、5月份结束, 淡季从6月份开始到9月份, 因为这几个月是海南最炎热的时候, 淡季一般是开发商重整旗鼓的时期。在传统淡季期间, 海南房产的销售往往并不是太理想, 有实力的开发商为了拓展市场, 可利用这段期间作岛外房展, 在主要客源地 (如东北、北京、重庆、江浙一带等各大城市) 开展房展会, 吸引众多的潜在消费者来海南购房。岛外中介分销一般是岛内开发商主要依赖的一种宣传方式, 消费者可通过房产中介机构了解相关楼盘的信息。岛外设点一般适用于岛外开发商与岛内开发商共同投资, 或是岛外开发商独资, 岛外开发商都可利用自身的优势在其所在城市设立售楼中心, 减少岛外设点的成本。

二、海南房地产营销应注意的问题

海南购房主要针对岛外消费者, 因此, 应该分析岛外消费者的购买行为特点:目标消费人群的年龄为30—60岁之间, 有较强的经济实力, 月收入较高且稳定, 在海南买房一般是二次置业, 作为第二居住所, 购房动机无外乎三个, 即休闲度假、养生、投资。注重生活品质;注重户型格局、住区环境、配套、地段、物业品牌;注重楼盘品质和附加值, 等等。对此, 开发商应该制定一系列的营销策略:在房屋设计上, 要考虑消费者的居住要求, 一般应以小户型为主打户型, 单间配套、一房一厅、二房一厅等建筑面积在40—90平方米之间皆为热销户型, 备受岛外客户的青睐;在广告宣传方面, 除采取软媒体方式具有经济实力的地产企业还可考虑采用外地代理异地宣传海南楼盘, 或可借用旅游公司作为宣传媒介, 对于外地投资商可直接利用自身的地理优势在其公司所在城市设立售楼中心, 以此为原点向周边城市呈辐射状设点等等。定价策略方面, 对于总房价款在17—23万的岛外客户一般采用一次性付款方式, 所以各城市应根据自身自然资源优势、客户的主要来源地等合理制定单价。

三、结束语

岛外客户在海南置业的重要原因是一种具有浓厚地方特色的居住文化。这种文化一方面满足人们对居住空间、人文环境和物业管理的高要求, 另一方面从精神层面体现人们的审美观、价值观和个性, 表达出对理想自我的努力追求。从居住环境上, 利用得天独厚的天然条件与人工手段打造“生态住宅”。生态住宅既体现在设计和建造时所采用的合理方法和材料上, 又体现在它对于自然资源的消耗利用程度和回报自然的程度。在设计、建造、选址使用过程中, 对住户精神层面的重要性给予了更多的关注, 综合考虑了使用者生理与心理健康的整体效果。因此, 对于休闲度假养生的人们海南无疑是一种很好的选择。此外, “蓝色住宅”也是一种受岛外客户欢迎的营销理念。对于临近滨海的地带, 海景资源具有唯一性、稀缺性和排他性。“蓝色住宅”就是以人为本的自然主题出发, 在建筑设计中充分考虑亲近大海的欲望, 努力处理好建筑物与海洋之间的关系, 注重低密度、开放式和建筑朝向, 在空间布局、外部造型、细节设计等方面, 充分展现海滨住宅海天一色的蓝色风情, 另外“亲水”也是同种概念的诠释。

参考文献

[1]暨雪梅.房地产全程营销中市场经营策略分析[J].福建工程学院学报, 2006, (8) .

[2]周宇, 张明贵.房地产营销与管理[M].上海:复旦大学出版社, 2002:12-13.

[3]李成玉, 彭加亮.基于客户导向的房地产市场营销创新[D].华东师范大学, 2007.

[4]窦宁.房地产企业营销策略创新[D].北京:北京建筑工程学院, 2004.

3.房地产企业顾客关系营销策略 篇三

关键词：交易费用原理；收益递增原理；顾客关系营销

中图分类号：F49文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11015802

1顾客关系营销运用的两种原理

1.1交易费用原理

交易费用是经济系统运行的成本。根据交易费用经济学，交易双方如果要达成协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。从契约的过程看，交易费用包括了解信息的成本、讨价还价和决策成本以及执行成本和控制成本。尽管企业在根据每位客户的具体情况签订不同的协议时会加大交易成本，但实际上是根据客户个性化需求，创造性地设计交易结构和买卖双方都为支持对方而进行的投资，继而形成一种持续性的依赖关系，这种治理结构从长期的角度有助于交易成本的降低，而且客户关系的长期运营肯定会带来预期的回报。

1.2收益递增原理

亚当•斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，平均收益随之增长；而分工与专业化的发展带来的创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广，这又进一步导致了分工和专业化这个“收入与分工”共生演化的过程与原理恰好解释了客户关系营销的盈利原理。企业对核心客户提供优厚的价值，他们会回报以业务量的增长与新客户的引荐使企业利润增加，市场扩大，而盈利后的企业会不断提高价值创造水平，则又使这些客户重复购买或增加客户的购买量，而且往往企业为核心客户服务的成本远远小于他们给企业的贡献量，如此企业的成长就进入一个良性循环。若某个企业先行抓住市场中的优质客户，其他企业只能毫无希望地尾随其后了，这就是客户关系营销的收益递增原理。

所以客户关系营销通过帮助企业发现核心客户，优化资源配置，推动企业步人良性循环发展的轨道而为企业客户双方带来交易费用的节约与效益的增加，使双方收益递增。

2顾客关系营销策略

（1）首先是从战略高度上，房地产企业应树立起关系营销观念。房产商应正视客户的利益和冲突，特别是要积极主动地处理客户问题，不但要重视服务人员的服务过程质量，更要重视服务结果对客户满意程度的影响。这首先要树立关系营销的理念，理念往往是解决的总开关。接着甄别顾客关系类型，有针对性地实施营销策略。房产商必须根据顾客的关系深度、层次加以甄别，不致于分散营销力量。在各种类型的顾客中，发展商要识别最具有价值的业主，并奖励贡献大的顾客。通过有效的沟通使顾客了解奖励方案，让他们知道房产商可以提供哪些长期利益，促使他们改变行为方式，做房产商的常客和宣传者。

（2）了解顾客需求, 准确进行市场定位。房地产企业应该充分了解消费者的需求，按照心理学家马斯洛提出来的需求层次理论，人的需求可以分为五个层次：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。这五类需求由低层次到高层次，每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样。房地产企业在了解消费者需求的基础上，要不断适应消费者的需求，进行市场细分并锁定本企业的目标市场。对顾客的需求管理除了了解顾客需求和适应消费者需求之外，还应该主动引导消费者的需求，在观念和行为上实施引导方案。如很多房地产企业打出旅游概念主题、体育概念主题、休闲概念主题等，使房产不再仅仅是满足居住的房屋，而且也变成一种满足人们休闲、爱好和生活理想，乃至体现个人地位的物质实体。这种营销方式其实就是先让消费者具备了对某种消费的观念，然后再推出符合这种需求的产品而取得成功的。

（3）正确处理客户投诉, 获得客户信息。处理客户投诉是企业的被动行为, 但在被动中应有主动措施, 企业要将失误或者错误导致的客户失望转化为新的机会, 让客户感到企业做的不是“一锤子”买卖, 而是长远、可靠和有保障的。企业在处理客户投诉时, 良好的处理态度、及时的行动能够获得客户的信任和良好的口碑宣传。即使不是由于企业的过错造成的问题, 企业也应该说明情况, 及时消除误会, 如果企业能帮助顾客解决面临的困难就更好了。在解决过程中, 即使牺牲企业的一些眼前利益, 从长远来看也是值得的。研究显示, 一个满意的顾客会向三个人讲述买了件好产品, 而不满意的顾客却会向十个人进行抱怨；如果抱怨能够得到迅速解决, 95%提出抱怨的顾客还会买公司的产品。因此, 有见识的房地产公司不会尽力躲开不满意的顾客, 相反,他们尽力鼓励顾客提出抱怨, 而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。美国运通公司副总裁玛丽安•雷斯缪森提供了这样一个公式：更好地处理抱怨=更好的顾客满意度=更高的品牌忠诚度=更好的业绩。

（4）顾客参与。顾客参与是在整个营销行为的过程中，充分利用感性信息的能力，通过影响消费者更多的感官来介入行为过程，从而影响消费者的决策过程与结果。人的感性行为可划分为看 (See)、听 (Hear)、使用 (Use) 和参与 (Participate) 四个连贯的环节，房产商必须沿着这个连贯的环节，才能寻找出一条房地产业独特的体验式营销道路。顾客参与的互动式关系营销能真正打动顾客赢得机会，如对已预售别墅或高标准住宅,邀请业主共同参与监理, 保证楼盘高质量地建设, 使顾客感受到企业是在设身处地为他们着想, 从而真正留住顾客的心。

3提高服务质量

(1)全过程服务。全过程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节都对顾客进行细致而深入的服务。也就是从顾客产生购买欲望的那一刻起, 到产品使用价值耗尽为止的整个过程, 都对顾客细心的呵护, 使顾客与自己的产品紧密相联, 让顾客在每一个层面都感到完全满意。

(2)全员服务。全员服务要求企业增强员工的服务营销的群体意识和团对精神, 并在企业内部形成新的服务关系。总经理为部门经理服务, 各部门经理为销售一线人员服务, 销售一线人员为顾客服务，从而形成一条以顾客为导向的企业服务链。企业全体员工都在不同岗位全心全意服务于顾客并以此作为工作信念和发展目标, 在企业内部逐步形成以服务文化为核心的企业文化。

(3)特色服务。任何竞争手段之所以有效, 是因为它的差异性。服务也一样, 没有差别性的服务竞争等于没有竞争。解决服务竞争的方法是建立差别服务形象, 以创新的服务特色来区别于竞争对象, 以创新的服务特色来区别于竞争对手。像现代城项目, 在尝试无理由退房后, 又率先提出“10%回报无理由退房”, 并付诸实施。

(4)承诺服务。在让顾客满意的经营理念下, 许多企业将承诺服务作为战略的核心环节, 不仅使顾客在购买消费中感到满意, 而且这种满意甚至可能超出顾客期望。像新华运的海润国际公寓项目, 从建筑到材料设备家具都事先做出了质量保证承诺。每一个购房客户都拿到一份清单, 附在合同中, 使承诺得到了保障。

今后, 随着房地产市场的成熟和产品的供大于求, 房地产业客户服务理念的深化和企业品牌意识的强化, 实施顾客关系营销就会成为一种必然的要求, 房地产业的顾客关系营销也将取得长足的发展。

参考文献

［1］王霆，卢爽.关系营销［M］.北京：中国纺织出版社，2003.

［2］吴淑莲, 韩奇志.房地产企业关系营销策略分析［J］.商业时代，2005.

4.对房地产营销策略 篇四

房地产营销要注意重创新

营销创新实质上是为自己的楼盘提高竞争优势，赢得消费者。从我国房地产市场的总体发展看，构建房地产营销策略创新体系迫在眉睫。

一、意识创新。人们内心渴望既有高质量的居住环境，又追求回归自然、返璞归真、崇尚生态的生活氛围。环境型、生态型住宅成为新的营销主题。小区环境与文化氛围的有机结合所带来的满足将逐步取代人们以往衡量住宅的三个传统标准——地段、房型、价格。

二、组织创新。在传统的房地产企业中，营销组织结构一般是直线式的，权利集中于组织的顶端，这对于内部信息沟通、外界信息反馈是十分不利的。实践表明，矩阵式组织结构对房地产开发经营企业中的营销创新是比较有效的。

三、产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水品。集中可划分为四大类：（1）高科技型。指数字化、智能化建筑，利于信息高速公路实现家庭办公、网络购物活动。（2）绿色环保型。从设计、建材选用、公共设施和居室配置到社区管理，都遵循着节约资源和能源的原则，降低对环境的污染。（3）社会保障型。主要指老年住宅的开发。老年人的生活质量将是21世纪必须面临的社会问题之一。老年人是一种特殊的消费群体，老年公寓开发的市场潜力相当大。（4）设计综合型。通过高超的技术设计、完善的艺术设计，是消费者获得心灵的净化和艺术的美感。

四、手段创新。21世纪是一个网络时代，房地产营销应积极利用网络，推行网络营销。网络营销改变了传统营销中“推送”方式，而提供了一种“牵引”方式，网络上的消费者既可以是信息的接受者，也可以是信息的发送者，营销信息针对的消费者可以有很大的主动权。另外消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣可以点击相关的内容，得到更加详细的资料，这样营销者与消费者之间的关系发生了根本的变化，房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下成效：（1）节省营销活动的费用；提供24小时不间断的营销服务；（3）消费者可以互动地参加营销活动；（4）利用多媒体的功能全面地介绍房地产项目。

5.房地产广告的营销策略 篇五

在今天的注意力经济时代，营销就是传播，在这个过程中，应重视形象力的作用，房地产项目的形象力对于营销有三大好处：（1）通过形象力制造记忆，提升项目知名度；（2）通过形象力形成兴趣，吸引目标买家；（3）通过形象力令受众对项目产生好感，增加成交机会。事实上，我们房地产广告的目的就是传达产品力（为销售提供有效支持和服务），建立形象力，为销售服务。

4、房地产广告发生作用的过程：

——冲击力、记忆度

注意

——不仅要好看，而且还要对消费者有吸引力的东西

兴趣

——最怕的是缺少人流，尤其是有效人流

行动

5、房地产广告对什么负责：

（1）对注目率负责——我们要发布的广告（主要指报纸广告）与其他广告放在一起，能否从众多广告中突现出来；

（2）对兴趣负责——在发布广告时要明白，此广告的应告诉广告受众我们的卖点在哪里；

（3）对人流负责（有效人流）——大型活动如果仅为了人流而搞活动，效果很差；大型营销活动必须与销售有效结合（短期销售和中长期销售）；

6、房地产广告必须快速有效

房地产项目的运作特点决定了房地产广告必须立竿见影，直接达到目标。广告内容和广告表现形式的完美结合是房地产广告的关键。

7、房地产广告有效的关键——与目标买家（客户）实现有效沟通

广告在说什么，受众感受到什么？

受众感兴趣吗，符合他们的买房心理吗？

通过“沟通”，达到共鸣；宣传不等于沟通，沟通是双向的，沟通的基本点是为消费者提供利益。

8、认清目标对象是一切策划、推广的核心

市场定位

推广策略 项目定位

消费者是一切广告策划和宣传的核心，消费者定位确定了项目的市场定位、项目定位和推广策略

9、不同的人住不同的房子

目标消费者的划分对广告有直接的指导意义

广告的目标清楚，效果往往就能够保证；

花再多时间与广告公司沟通广告目标，挖掘目标消费群体都是不过分的。

10、不同规模项目的简单策略

销售时间长

大项目 知名度高 亲切的沟通

项目复杂

广告量小

小项目 销售期短 大声的沟通

知名度底

依靠强势卖点

11、造梦——创意的关键——这是房地产广告的一个重要功能

广告创意不仅仅是说项目有什么，而且要说在这里生活能得到什么，享受什么，感受什么；房地产广告应该为买家编织一个美好的生活梦想。

12、造势——制定广告计划的关键

各类媒体配合，广告安排紧凑有力，制造热点，令项目广受关注，凡此种种，其核心在于造势，予人非去不可、非看不可的印象。

造势常用手法：

（1）媒体炒作。新闻的效果要远远强于广告的效果，要善于发现新闻、制造新闻、写作新闻，可与媒体记者共同寻找新闻点，整理出系统新闻提纲，让专业的写手（记者）来完成；

（2）广告造势。并非每个项目时刻都有新闻点，广告造势可以通过广告的有效投放来实现；

（3）事件行销造势（通过公关活动造势）。

（4）定价策略造势。入市价格低于其心理价格的15%，则较易销售；

（5）运用销售形式造势。主要手段：限量发售，阶段发售；

13、集中考虑近期的广告计划

房地产的广告计划受自身销售成绩、竞争对手、市场形式等诸多因素的影响，令长期性广告计划的变化比较大；在此情况下，集中如何考虑下一期销售的广告计划更有实际意义，保证每个广告计划的有效性。在确定全年广告预算的情况下，较详细的广告计划制定2～3个月的即可。

房地产推广的实践表明：房地产广告永远是计划赶不上变化，因此必须根据上一期的广告效果来检验本期推广计划，重要的是每一期广告都必须有效，如果无效，需要清楚为什么无效；即使有效，也要清楚市场和买家的新动向，因为不能保证同样的方法，在下一次有同样的法效果。

14、广告需要不断创新

房地产市场的变化非常快速，抱着僵化的原则是可笑的，只有不断创新，才能创造性的引导

市场，才能引导“喜新厌旧”的读者，一句话，创造力是第一生产力，无论策划、创意、表现皆如此，而且只有富有创造性的方法才会有最理想的效果。

15、最有效的创新方法——定位策略

现在的传播环境讯息庞杂，相互干扰的程度很高，普通的传播沟通方法无法达到更好的传播效果。

定位能为项目创造差异性，为项目形成竞争优势，定位策略能有效的事项信息传达的区隔性，让广告内容在信息海洋中不被淹没，有效地传达给目标消费者。

16、好广告的标准

（1）视觉的注目性：广告要能从众多广告中突现出来，以使广告能够引起市场注意；

（2）内容清晰易懂：保证广告能与受众进行很好的沟通；

（3）提供现实的购买利益：保证广告能与销售配合；

（4）广告整体美感：能令受众对项目增加印象分；

（5）广告风格一致：保证广告的累加效应，并有助于形成项目品牌；

广告费的多少取决于售价的高低以及所期望的销售进度；

广告费的比例：开盘广告，预期销售额的5%左右；常规广告，预期销售额的1.5～3%左右。广告费主要包括以下四方面内容：

大众媒体的发布费（报纸、电视、广播、户外）

广告制作费（电视片、楼书、宣传资料）

现场展示费（模型、展板、喷画、指示系统）

17、建立品牌的有效方法

知名度：有多少人知道 通过广告量来实现

品牌 认知度：对其了解多少（项目特点）通过广告信息来实现

美誉度：对其喜欢的程度 通过广告风格和沟通方法来实现

建立品牌简单的来说：一是“说”，二是“做”

（1）广告：没有一定的广告投入量，建立品牌是很困难的；

（2）承诺：发展商不能随便向消费者做出承诺，凡做出的承诺，就必须在（项目）实践中体现；

（3）销量：没有成交量，品牌当然无从谈起；

（4）质量：项目的立足之本，发展之源。

建立鲜明品牌常需要：足够的广告量及恰当的广告安排；明确的项目概念；稳定的广告风格。

18、关于房地产市场推广资料整合的注意点：

（1）强调风格（更多的是视觉风格），鲜明才回有力；

（2）强调卖点，一俊遮百丑；

（3）强调细节（建材、物管等），比较时代的必然选择；

（4）强调服务，让买家知道在此生活的方法；

（5）强调沟通，虚拟社区与文化认同；给消费者一个理想的生活空间，并让他尽快的溶入我们（房地产商）设计的生活空间里去；

（6）强调创新，只有三种资料必不可少，即地点、户型、价格；

（7）强调专业，不片面追求大而全；

6.谈房地产低成本营销策略 篇六

关键词：房地产 市场营销 低成本营销

近年来，随着我国房地产价格的快速上涨，国家不断出台房地产政策和金融政策，以调整住房结构，打压投资性需求，稳定住房价格。2007年下半年开始，房地产发展龙头的深圳成交量大幅萎缩，其后，深圳、广州、北京、上海等一线城市房地产成交量开始下滑，消费者纷纷进入持币待购状态，导致各大城市房地产成交量开始下滑，房地产市场营销迎来新的挑战。

房地产市场营销困境及其原因分析

从2007年下半年深圳房地产市场成交量大幅萎缩开始，房地产市场持续低迷，在此期间，有效需求并没有像房地产开发商想象的那样迅速积累，不断膨胀，最后再爆发性的释放。房地产开发商使用各种营销手段，换来的只是房地产市场的持续低迷和消费人群的理性回归，其原因如下：

首先，近年的房地产市场成交量中包含了大量的投资性需求，使得开发商对房地产有效需求的预计过高。而在房地产市场成交量大幅萎缩，成交价格停滞不前，局部地区甚至开始大幅降价的情况下，投资性需求已经基本撤出房地产市场。

其次，大量的刚性需求正在以其它的形式慢慢释放。温家宝总理在2008年《政府工作报告》中明确提出“抓紧建立住房保障体系”等问题和一系列措施。此后，各地政府在大幅增加政策性住房建设总量的同时，进一步拓宽了政策性住房的供应范围，使得符合条件的消费群体不断扩大，其中包含了大量的原本应该以市场调节来解决住房问题的需求群体。在需求与供给的博弈中，部分刚性需求通过非市场的形式逐渐得以实现而退出房地产市场。

再次，房地产中介市场的快速发展为消费者资金积累及其与开发商博弈提供了时间保证，为刚性需求释放提供了一个较长的缓冲期。2008年以后，各地房产租赁市场快速繁荣，租房结婚已经成为了“80后”这一刚性需求群体的新方向，2008年各地举行的“婚房展”并没有取得理想的效果就是很好的证明。房地产中介市场的快速发展为需求者在与开发商的博弈中赢得了时间。

当前我国房地产市场营销现状

2008年以来，全国70个大中型城市房地产成交量持续萎靡。面对严峻的市场形势，房地产开发商采取多种营销推广策略，总体来说，可以归纳为以下三种：

一是降价。2008年上半年主要表现为暗降价，进入下半年以后，明降价开始明显增多，而且降价幅度开始加大。由于消费者逐渐回归理性，在严重持币待购心理的影响下，房地产需求的价格弹性很小，降价并不能带来销售量的大幅提升，甚至会起到相反的作用，即消费者认为价格会持续下降，持币待购的心理会更加严重。

二是加大广告投入。这种方法在短期内也能使销售量有所增加，但增加幅度不大，体现出了极强的边际报酬递减规律。随着消费者的理性回归，人们已经习惯了房地产商大量的广告投入和全方位的媒体轰炸，精彩纷呈的市场推广对消费者的吸引力已经起不了很大作用。换言之，房地产销售费用投入带来的边际收益是递减的，而且就目前形势而言，普通楼盘中

后期销售费用投入带来的边际收益已经降到一个比较低的水平。在这种情况下，盲目的增加房地产广告投入显然是不明智的。

三是“捂盘”。开发商撤掉绝大部分销售现场，解散绝大部分销售人员，同时停止所有广告投入，仅留少量售楼中心和销售人员，在减少成本的同时期待房地产价值的提升。采取这种方式的一般为有实力的开发商，他们在项目自有资金占据绝大多数的情况下，不愿意“贱卖”产品，被迫采取此保守营销方式。

同时，部分开发商在市场持续低迷的形势下，做好市场细分，以刚性需求为突破口进行市场推广，取得了一定的成效，例如部分开发商提出的“青年置业计划”、“婚房展”等。但当市场同类产品增加的时候，产品便失去竞争优势，消费者仍然处于持币待购状态。

以上营销方式都是在市场萧条下的无奈之举，并非房地产业长远发展的可取之道。目前，房地产开发商和消费者都开始变得理性，房地产企业迫切需要找到理性消费时代房地产市场营销的发展方向。

房地产低成本营销的必要性及实施

低成本营销是指企业在提供相同的产品或服务时，通过在内部加强成本控制，在研究、开发、生产、销售、服务和广告等领域内把成本降低到最低限度，使成本或费用明显低于行业平均水平或主要竞争对手，从而赢得更高市场占有率或更高利润的一种竞争战略。房地产低成本营销是在建设房地产企业品牌的基础上，将成本控制贯穿整个房地产开发过程，利用专业的研发、管理、推广手段，使房地产产品个别成本低于社会平均成本，从而达到提升房地产利润的目的。

（一）房地产低成本营销的理论必然性

随着消费者的理性回归和房地产市场的逐步完善，房地产产品的差异性以及相应的产品推广差异性带来的社会认同程度会越来越低，需求者正在逐渐建立一个一般性的概念，即房地产市场发展到一定程度以后，在市场管理规范和市场信息透明的前提条件下，市场上同等功能水平或价格水平的房地产产品具有质量相同或者相类似的特点。在这种条件下，消费者只会根据自身的经济承受能力和对产品功能的需求差异来选择产品，而不会过多的考虑开发商产品推广的差异性。

房地产产品所有的市场营销推广带来的超额利润都是建立在消费者信息不完全或者信息不对称的前提条件下的，假设每个消费者都是房地产专业人士或者都很清楚房地产开发以及推广的全部过程和本质，那么房地产差异性推广所带来的超额利润就会消失，取而代之的是房地产行业的社会平均利润。而随着房地产开发透明度的逐步提高和购房者对房地产信息重视程度的提升，购房者房地产专业性也在不断提升，房地产差异性推广所带来的超额利润不断降低是必然趋势。

在房地产产品推广的差异性所带来的超额利润不断降低以后，房地产的差异性推广也会逐渐退至正常水平。此时在同等价格水平下，房地产产品本质上的差异很小。由此可见，房地产的低成本营销是理性消费时代房地产市场营销的主要发展方向。

（二）房地产低成本营销的现实必要性

目前，地价拉动房价、房价带动地价的恶性循环使我国房地产的价格已经远远超出了普通居民正常的经济承受范围。激烈的房地产竞争和严峻的房地产融资形势逼迫大部分房地产开发商不得不以降价的形式快速回笼资金，而降价不仅带来了消费者持币待购心理的进一步加重，还带来了开发商利润的大幅下降，在房地产繁荣期高价拿地的部分开发商甚至面临血本无归的窘境。由此看来，房地产开发成本的控制情况不仅关系着开发商利润的高低，甚至关系着房地产开发企业的生存。

就目前的房地产市场营销而言，无论是概念营销还是综合营销都以巨大的成本为前提，以注重房地产质量、降低房地产成本为基础的房地产低成本营销将是未来我国房地产营销发展的必经之路。

（三）房地产低成本营销的主要内容

房地产低成本营销的核心内容是指：在满足消费者对房地产功能需求不变的前提条件下，以控制房地产产品销售价格为基础，以最大限度提升房地产企业的边际收益为中心，以现代房地产项目管理技术为支撑，以网络传媒等现代化科技为工具，高效整合企业资源，不断创新，将控制房地产开发成本贯穿房地产营销推广全程，最终使房地产产品个别成本低于社会平均成本，从而达到提升房地产利润的目的。

具体来说，房地产低成本营销主要包含以下内容：

房地产低成本营销不仅指在房地产销售过程中实行成本控制，而且将成本控制贯穿房地产开发的全过程。房地产企业品牌建设必须贯穿房地产低成本营销的始终。房地产企业品牌建设是房地产任何一种营销方式的最终目的之一。房地产低成本营销并不是通过降低产品质量来降低成本，而是在保证房地产产品质量不变或提升的前提下降低成本，以产品较高的性价比来吸引顾客，并提升房地产企业的品牌。而房地产企业品牌效应也可以有效的减少房地产产品的推广成本，从而达到降低总成本的目的，两者相辅相成，互相促进。

房地产低成本营销必须以市场为中心，以销售价格控制为基础。随着房地产市场信息透明化和购房者专业化趋势的逐渐深入，消费者对产品“同价同质”的思想会越来越浓，而提升房地产产品的性价比就会变得尤为关键。房地产低成本营销要求房地产策划人员全面了解市场潜在需求者的经济承受能力和对产品质量的需求，改变原有的市场定价和价格提升思维模式，详细划分潜在需求者的价格承受区段，制定价格弹性分级控制区段，实行价格上限控制，以价格控制为基础，结合需求者对产品质量的大致要求，对产品市场和功能进行定位，从而实现对产品成本的控制。同时，也能为房地产销售期实际销售价格的制定提供较大的弹性空间。

房地产低成本营销的核心任务是在房地产营销的任何时刻最大限度提升房地产企业的边际收益。房地产营销对成本的控制并不是指房地产总成本量的减少，而是指在房地产开发的全过程中，有效提升任何时刻房地产投入带来的边际收益。

具体来说，房地产商在房地产开发过程中应该注意把握以下几点：第一，尽量减少中间过程和边际收益低的投入，即一方面尽量减少代理中介等过程所带来的利润转移，另一方面尽量减少对作用不大但投资较高的部分设施或形象工程的投入；第二，严格掌控营销推广的作用力度与方向，即企业应该将推广费用用于营销推广的关键点，推广力度及范围的选择要合理；第三，以现代房地产项目管理技术为支撑，科学管理房地产开发项目，减少房地产各项成本的不必要投入和投入损失；第四，加强对新型材料的研发或快速应用其他产业部门的科技研发成果，在满足功能需要的同时，尽量降低产品的建设成本。

房地产低成本营销的最终目的是使房地产产品个别成本低于社会平均成本，从而提升房地产利润。对房地产开发成本进行全面控制以后，在同等质量水平下，房地产企业可以依靠较低的成本来获取相对较高的房地产利润；而在同等价格水平下，可以提升房地产产品的性价比，从而促进房地产企业的品牌建设。

结论

房地产营销理论的发展表明，每当房地产营销实践迎来挑战的时候，就是房地产营销理论出现变革的时候。在房地产业回归理性的同时，房地产营销推广策略和方法必须回归理性。在严峻的房地产营销形势下，房地产低成本营销策略是理性消费时代房地产营销的必经

之路。房地产企业应该直面房地产营销困境，舍弃不正确或者消极的房地产营销策略，以品牌建设为长远目标，确立正确的营销策略，使房地产企业在激烈的竞争中健康持续发展。

参考文献：

1.贾士军.房地产项目全程策划[M].广东经济出版社，2002

7.长春市房地产营销策略分析 篇七

1 房地产行业的现状

1.1 我国房地产行业现状

根据经济发展规律和房地产业自身发展的态势, 我国房地产发展呈以下趋势:第一, 郊区化趋势。随着城市化进程的加快, 城市中心的居住压力越来越大、居住环境越来越差, 城市发展必然呈现郊区化趋势, 郊区环境及空气条件一般要比中心城市好, 可供开发的土地规模大, 易于产生规模效益;第二, 绿化趋势。为追求人与自然的和谐统一, 房地产业将利用高新技术营造绿色居住环境, 回收和利用资源, 走可持续发展之路;第三, 智能化趋势。随着科学技术的发展, 住宅将采用最先进的4C技术 (包括计算机自动化控制、通讯、网络化、智能卡) , 建立一个具有物业管理中心、通讯接入网、家庭智能化组成的三位一体的住宅社区服务与管理系统。

1.2 长春市房地产行业现状

1.2.1 住宅需求空间大

长春作为省会城市和中心城市, 截止2008年底, 市区总人口为360.9万人、总户数为117.9万户。消费者对住房的需求有增无减。据相关部门统计, 长春每年新婚夫妇达6000对, 每年有数万大学生留长就业, 还有众多的外来创业和就业人群, 他们不管是买房子, 还是租房子, 都直接形成对住房的刚性需求, 这些因素决定了长春市的房地产市场会以强劲的势头发展。

1.2.2 房价会稳中有升

目前我们需要以科学的态度来合理确定房价、引导百姓的消费, 这是房地产企业走出目前困境最为根本的一步, 也是房地产市场重新繁荣的关键。比较而言, 长春市的房价一直偏低。随着经济的发展, 劳动力的收入逐步提高, 各种建材费用也随之涨高, 建筑成本不断加大, 长春房价自然会上涨。

2长春市房地产营销策略分析

2.1 房地产营销产品策略分析

目前长春市房地产市场情况表明, 消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子, 而真正需要的是产品本身。所以长春市房地产商越来越注重房地产的品牌营销。在长春市房地产市场, 万科、保利地产等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产的销售额要多, 这就是品牌的威力。随着市场经济发育日渐成熟, 商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素, 房地产作为一种特殊商品也不例外。

2.2 房地产营销价格策略分析

房地产营销价格策略一般分两种:一种是成本加竞争定价策略;另外一种是消费者需求加竞争定价策略。在长春市房地产市场, 这两种定价策略都是普遍存在的。产品主导型的优点是开发商可以获得最大的利益, 它的缺点是定价过高产品会有滞销的风险和定价过低会有较难赢取超高额利润的风险。而消费者导向型的优点就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点, 以竞争对手为参照, 时刻注意区别或跟随竞争对手, 使开发效率达到最高。

2.3 房地产营销渠道策略分析

目前长春市房地产行业中, 房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托代理推销、网络营销等。随着经济的发展, 这三种营销模式在长春市房地产市场都可以见得到。由于长春市房地产市场正处于起步阶段, 房地产市场的运行机制尚不健全, 必要的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还不是长春市房地产销售的主要渠道, 但在房地产市场发展的将来, 它会占据重要位置。

2.4 房地产营销促销策略分析

房地产促销策略, 是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能, 激发其消费欲望, 促进其购买行为, 以达到扩大销售的目的。当然, 长春市房地产公司要想得到有影响力的媒介宣传, 就必须在自身的管理、项目的开发等方面有独到之处。

3 长春市房地产营销策略面临的问题

3.1 产品策略中存在的问题

3.1.1 质量问题

产品是营销组合中首要的和最重要的因素, 对于投资巨大的房地产业来说更是如此。长春房地产的质量问题主要表现在以下两个方面:第一, 户型设计空间利用率低, 片面强调美观忽略住宅功能细化;第二, 施工质量不能保证, 导致消费者对住房消费的投诉激增。

3.1.2 物业问题

物业服务是房地产营销活动中一项非常重要的工作, 随着住宅商品化脚步的加快, 物业服务的质量成为决定商品房品质量的重要组成部分。当前, 长春市房地产物业管理很不成熟, 仍存在许多不足:第一, 物业管理市场化、规模化程度低, 管理水平不高;第二, 物业管理企业服务意识不强;第三, 物业管理队伍素质低下, 管理水平不高, 管理手段落后。

3.2 网络营销中存在的问题

目前已经在运行的长春房地产网络营销中也存在一些问题。比如, 网络内容简单, 不能满足消费者的需要;服务内容单调等。以网络形式发展的长春房地产营销也存在一些缺陷, 第一, 缺乏信任感;第二, 无法提供亲身体验;第三, 浪费网络资源优势。因此网络虽然会极大推动房地产营销的发展, 但它不会带来简单的几何级数的增长。

3.3 广告促销中存在的问题

目前长春房地产业竞争激烈, 各种销售手段层出不穷。为了获取更大的经济利益, 某些房地产商做广告的出发点偏离了诚实信用的轨道, 常常玩弄文字技巧、炒作概念或故弄玄虚来欺骗消费者。例如在广告中夸大自己楼盘的绿化面积, 虚夸自己楼盘的基础设施是进口的等等。

4 长春市房地产营销策略应采取的对策

4.1 针对于产品策略的对策

针对于长春市房地产企业产品策略应从以下几个方面来把握商品房质量营销。第一, 搞好规划设计, 确保房屋功能质量;第二, 加强监督控制, 严抓工程质量。长春市房地产企业应该把物业管理与为人们提供一个舒适、方便、宁静、健康和开放的居住环境相结合, 把物业管理与社区文化建设相结合, 注重精神文明建设。

4.2 针对于网络营销的对策

目前由于长春市房地产网络内容简单, 开发商重视程度不够, 服务内容单调等达不到想要的效果, 所以开发商在制作网页时可以提供三维动态的样本房、小区的位置及环境, 同时提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。长春市房地产开发商还可以通过网站收集房地产市场信息、在线调查来获取客户反馈信息, 为以后的房地产开发提供依据。

4.3 针对于广告促销的对策

长春市房地产广告是非常普遍的, 但广告的质量却存在很大的问题, 长春市房地产商要重视广告的创意, 要从房地产商品本身的角度思考问题, 以商品为依托, 通过对商品房这一特殊商品特性以及消费者心理需求的把握, 创造具有个性的地产广告作品。

从房地产的现状来看, 长春市房地产企业显然还没有真正认识到营销策略的重要性, 更不用说把营销战略作为公司战略规划的一部分。因此, 长春房地产商要树立房地产品牌, 就要采取适当、独特的、有针对性的营销策略。因为有效的营销策略是房地产品牌建设的根本, 二者相辅相成。

摘要：当今, 房地产业已经成为中国的支柱产业之一。受较高利润的诱惑, 越来越多的投资者投入到房地产行业中来, 激烈的市场竞争使得房地产营销成为关系房地产开发商获利高低甚至得失成败的关键之一。本文以长春市房地产营销策略分析为研究主题, 阐述我国和长春市房地产业营销的现状, 并对长春市房地产营销所面临的问题和解决措施进行具体的分析。

关键词：长春市房地产营销,营销策略,网络营销,广告促销

参考文献

[1]刘广韬, 孙艳辉.我国房地产市场的现状和问题分析[J].中小企业管理与科技, 2008, (01) .

[2]刘男.我国房地产业市场结构现状及优化[J].现代企业, 2008, (10) .

[3]李建军.房地产营销新思维[J].企业研究, 2006, (08) .

[4]王淼.新形势下房地产企业的市场营销策略[J].中华建设.2008, (12) .

[5]刘玲玲.浅析房地产营销策略[J].消费导刊, 2008, (23) .

8.房地产微博营销策略浅析 篇八

关键词：微博营销 房地产企业 策略办法

一、引言

微博是即时聊天工具与博客工具相结合而衍生出的一种新型的互动性更强的网络交流工具，凭借其强大的信息传播功能，微博已经在极短的时间内赢得社会公众的认可和接受，同时也成为各种媒体使用的最为流行的信息传播工具之一。微博的爆发式扩展迅速催生了微博营销这一新颖的营销手段，并为各行各业所接受和利用。作为国民经济重要组成部分的房地产企业，也应顺应微博营销这一新趋势，及时把握微博营销带来的巨大商机，借助各种微博平台开展丰富多彩的营销活动，有效运用微博营销的策略和技巧，让微博营销这一新型营销方式在房地产企业经营中发挥积极的作用。

二、完善房地产微博营销策略的建议

房地产微博营销和其他营销一样，是通过微博这一平台向不特定受众发布与企业及其活动相关的各种信息，然后通过浏览微博的用户或者粉丝将这些信息大量转发，从而达到宣传和营销目标的活动。目前，许多房地产企业尚未建立自己的微博，一部分企业虽然已经建立了自己的微博，但由于对微博及其传播特点缺乏应有的认识，已经建立的微博资源未能发挥出应有的作用。

（一）认识微博特点，重视微博应用

微博因其特有的及时性和互动性特征，使得微博营销很有可能在未来的若干年内脱颖而出，成为一种广为使用的营销手段。因此，微博营销作为一种新型的营销方式在房地产企业的经营中必须给与突出的地位，基于微博的特点制定一套有效的营销方法，做好策划工作，将微博营销嵌入企业营销体系之中，把微博作为企业营销战略的一个重点。同时应该知道，微博虽然是一个有效的推广平台，其新颖性能够吸引和聚拢大量的微博粉丝，但必须明白，这并不天然地等同于这些注意力就一定或全部能够转化成确定的营销因素。注意力和营销业绩之间的差距要求我们必须准确的分辨出哪些微博受众才是企业潜在的客户，哪些只是旁观者。只有通过精准的分析锁定潜在顾客有的放矢的开展营销活动才有实际意义，才能大大提高销售的成功率。

（二）围绕客户兴趣，合理安排内容

微博可供人们自由地表达自己的观点和发表言论，但其根本并不是为了给人们提供一个漫无目的的聊天空间，而是为企业展示自己的风采搭建宣传平台。任何一个微博如果其行为的目的只是一味地吸引眼球、增加粉丝数量，但如果微博展示的观点、言论和内容与企业经营经营活动相去甚远，那么即使这个微博能够吸引众多的粉丝参与，但终究无助于企业销售目标的实现。也就是说微博发布的内容一定要与企业的产品或者营销工作密切相关，与潜在购房者需求的内容高度相关，只有如此才有可能实现预期的营销目标。为了使微博更加贴近客户需要，在安排微博内容时必须考虑客户的特点和可接受性。由于房地产价格往往较高，客户一般需要支付巨额的资金才能满足购房的需要，导致客户的购买行为较之一般的物品往往要谨慎得多。因此，微博营销发布的宣传内容和采用的宣传形式一定要能深深地吸引和打动客户，解除他们的疑虑和顾虑，吸引他们积极关注和参与企业的营销活动，让他们及时了解开展的各种优惠活动，从而尽快做出购买决策。

（三）开展微博活动，扩大企业影响

目前，不同的微博都在组织和安排各种各样丰富多彩的营销活动。一部分商家海量发布各种优惠活动信息，组织消费者参与有奖活动；一部分商家积极组织旨在聚集人气的各种公益活动，或者开展各类花样翻新的文体活动。种类不同、丰富多彩的活动吸引了大批网民积极参与。微博活动实际上就是一次高性价比的营销活动，其效果却远远高于同样代价的传统促销方式。网络统计表明，较之普通人而言，明星和名人等社会公众人物的行踪往往更加受到普通大众的关注。这一规律启发我们，房地产企业也要经常组织知名人士参与微博开展营销活动，以便企业在互动中准确寻找目标客户。房地产企业通过名人效应实现微博营销的目的并非仅仅是要聚集人气吸引眼球，更为重要的是要在此过程中制造和抓住机会实现与客户的海量沟通和交流，落脚点依然是为了实现有效的营销。为了扩大微博的影响，房地产企业还可以主动邀请别人来评论自己的微博。任何一个微博如果缺乏与团方的沟通和交流，只是自说自话把开放的微博办成封闭的私人空间，那么这样的微博必然得不到更多的关注而走向关闭。

（四）重视人才培养，加强平台建设

人才是一切工作的核心。要想让微博这一新型营销方式发挥作用，房地产企业就必须重视微博营销专业人才。一是立足企业加强对整个企业员工的培训，培养既懂得营销技巧又掌握微博知识的复合型人才，不断扩大微博营销队伍；二是要面向市场引进外部微博营销专家，提高微博营销队伍的层次和能力，使内外部微博营销人才广泛参与到企业的微博营销工作中来。除了队伍建设，微博营销要想顺利实施和快速发展，还必须重视微博平台建设。一是要求微博服务提供商提供和开发能够满足房地产企业开展微博营销的专项功能，以便让微博能更贴切的服务企业客户。二是实现不同的微博平台之间能够做到信息共享，以便提高微博营销效率。三是要通过大数据细分微博用户类别，以便保证房地产企业高效锁定目标客户。

（五）抓住市场热点，实施微博创新

创新是一个永恒的话题，任何企业都不例外。要想在日新月异的微博平台上引人注目占据竞争优势，就必须开拓进取不断创新。一要学习成功的房地产微博营销案例，从中借鉴别人的经验；二要发现自己的优势，通过微博宣传这些个性化的元素；三要使用简洁精练的语句，选择犀利精准的词汇；四要把握时事热点，关注焦点动态，参与流行话题的讨论，制定灵活多变的微博营销计划；五要贴近市场需求，聆听购房者的心声，在与网民互动中总结他们的偏好，这样的微博营销才能成功。

参考文献：

[1]付强.基于web2.0的体育赛事风络营销研究[D].南昌，江西师范大学，2011（5）

[2]郭峰，曲巨龙.移动动态安防系统[J].中国电子商务，2012（6）

[3]梁雪贤.网络营销中的微博营销[J].新校园（学习版），2012（1）

9.浅谈房地产行业的营销策略 篇九

摘 要：本文从宏观和微观两个方面简要分析了现阶段我国房地产行业的营销环境，阐述了我国房地产企业营销策略的提升思路，并总结了新形势下的创新营销策略，这对于推动我国房地产行业营销创新具有一定的现实借鉴意义。

关键词：房地产；市场环境；营销策略；提升思路

一、现阶段我国房地产行业的营销环境

（一）宏观环境

我国的房地产行业经过几十年的发展，体系已经趋于成熟，市场状态较为平稳。随着经济和社会的发展，一系列完善房地产行业的相关政策陆续出台，迫切要求房地产行业进行整改，因此房地产行业的营销策略也需要与时俱进。

近年来，随着房地产行业越来越热，其竞争也越来越激烈，品牌间的竞争加剧使企业纷纷加强品牌经营和管理，特别是在大规模的跨区域开发经营过程中，强势品牌往往更能够得到消费者的认同。

（二）微观环境

近年来，房产泡沫和降价滞销问题突出，房地产产业竞争愈加剧烈。在严峻的行业形势下，企业的营销策略也成为企业在激烈竞争中屹立不倒的关键性因素。在新一轮的房地产行业改革中，各地相继注销了大批地产企业的资质证书，这种发展形式在几年前的房产市场就已经初现端倪，随着注销数量不断增加，存留下来的企业都有一定实力。那么如何在当前的房地产局势中逆流而上，就要从改变企业的营销策略入手，进行积极创新，满足消费者的购房心理和购房需求。

现阶段的房地产营销还是主要依靠降低价格来刺激购房者的购房需求，这种营销策略如果长期发展，会对房地产市场产生不可逆转的持续性伤害，不利于房地产行业的良性竞争和可持续发展。在具有独特性的房地产市场中，如何树立产品形象，如何进行产品定位，如何实施房地产品牌营销战略等问题，对我国目前的房地产企业而言，都是急需解决的问题。

二、现阶段我国房地产营销策略的提升思路

房地产营销是当前带动国民经济发展的主要路径，因此，如何提升房地?a的营销业绩与水平，已经成为当前房地产研究领域所关注的一个主要方向。

（一）制定明确的企业市场定位

在地产企业的市场定位中，各房地产企业在项目上市前应对当地的房地产市场进行实时分析，并进行尽可能详尽、广泛的市场调研。各房地产企业要根据调研结果制定有针对性的营销方案，为房地产营销活动的设计和开展提供数据依据和市场理论依据，提升营销活动的有效性和效率。品牌的核心价值是品牌的精髓和灵魂，它可以满足消费者的需要，又兼顾企业利益和社会利益，是品牌市场影响力和引导力的关键，因此各房地产企业要重视品牌的核心价值。一个品牌独特且具有价值的部分会表现在核心价值上。例如，万科的核心价值是“创造健康丰盛的人生”，品牌标语是“建筑无限生活”，其项目的设计、建造都是对这一理念的诠释和延展。然而，国内的许多企业尤其是中小企业，其核心价值不明确或根本没有核心价值，广告十分随意，品牌形象松散模糊。尽管大量的广告投人能在短期内促进销售，但几年下来却发现品牌没有得到普遍认同，品牌这一无形资产也没有得到有效积累。

（二）创新营销手段和方式

在房地产营销活动中，房地产企业要着重提升广告的质量，创新营销手段和方式。随着现代社会经济和文化的飞速发展，大众的精神文化需求大大增加，房地产的营销活动也应该提升产品的内涵和文化层次，房地产企业应把重点放在提炼及推广产品文化和居住品味上，打造企业品牌，赋予营销内容以新活力。在创新营销过程中，房地产企业要结合产品的特点和优势，有针对性地对待消费者的刚性购房需求。此外，在提升广告质量方面，房地产企业应以出彩的语言提炼产品的核心价值，并通过个性化的广告语或广告短片呈现给消费者，充分体现商品的内在价值和自身优势，进而提升广告的质量，达到积极的宣传、营销效果。

（三）运用新媒体手段扩大营销范围

在新媒体时代，房地产企业的营销活动也要结合新的时代特色，注重运用新媒体营销手段。例如，房地产企业可以利用大数据获取相关网页消费者的访问数据，从而精准地获得需求客户，不断提高营销的精准性。同时，房地产企业要鼓励房产销售人员通过QQ、微信等现代通讯软件，与客户进行沟通交流，通过发送关于房产项目的朋友圈等，实现与消费者的二次联系，加深目标消费者的印象。此外，现代房地产企业要借助网络营销打破原有的销售模式，建立互动性的营销模式，并实施积极、温暖的客户关怀，使消费者有宾至如归的良好消费体验，从而达到营销目的。

（四）打造品牌口碑促进营销制胜

口碑的好坏是一个企业成功与否的关键，而口碑营销能使消费者产生品牌信任感，从而在生活中主动向朋友亲属推荐房产项目，将房产企业的产品信息和品牌口碑传播开来。熟人之间的口口相传对于品牌的发展和营销来说，是不容忽视的重要影响力量，因此，房产企业要打造品牌口碑促进营销制胜，刺激消费者的购买欲望。首先，房产企业要通过提升产品的质量和服务来提升品牌的价值，使消费者获得最佳的体现，并提供最好的服务，使消费者主动向朋友亲属推荐房产项目，从而实现口碑营销。

三、结语

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产企业发展迅速，房地产企业间的竞争也愈演愈烈。由于中国政府不断加大房地产市场的宏观调控力度，房地产市场面临着重新“洗牌”。对于房地产行业面临的激烈竞争，相关企业应该引起足够的重视，意识到品牌营销宣传对于企业持续发展的重要性。所以房地产企业要形成独特的品牌营销理念，不能再继续停留在一些“推销”观念的层面上，走出品牌营销的误区，充分发挥房地产品牌营销的优势，品牌可以锦上添花。成功的品牌就是信誉，即使在竞争激烈的市场环境中也会不断发展壮大。

参考文献：

10.房地产营销策略大全 篇十

论文摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本研究通过调查房地产企业营销形象中存在的主要问题，提出可操作性的改善措施。

一、问题的提出

著名的营销专家Maria Sicola[1] 认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。

二、房地产企业营销形象中存在的主要问题

本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：

1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。

3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。

4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。

5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。

在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。

三、房地产企业营销形象的提升策略

1、树立合适的市场营销观念

从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。

2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象

（1）明确营销形象的定位

房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。

（2）协调组合各种营销手段

开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。

3、提高营销资产价值

（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。

（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。

（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。

房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。

4、提高营销人员的素质和能力

首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。

其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。

最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。

5、提升房地产企业营销产品形象

对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。

参考文献：