商品房买卖合同（示本）

商品房买卖合同（示本）（共8篇）（共8篇）

1.商品房买卖合同（示本） 篇一

编号：MF-2007-01

商品房买卖合同

示范文本

福 建 省 建 设 厅 福建省工商行政管理局

监制

商品房买卖合同说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款中专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询。

2、当事人在签订合同时应认真核对，以确保各份合同内容一致。建议在律师指导下签订本合同。

3、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。在【 】中选择内容，以划√方式选定，未选择的打×；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

6、出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，应当符合《中华人民共和国合同法》有关格式条款的规定。

7、未经福建省建设厅和福建省工商行政管理局批准，任何单位和个人不得擅自印制、出售本合同文本。

8、本合同条款由福建省建设厅和福建省工商行政管理局负责解释。

商品房买卖合同

（合同编号：）

合同双方当事人：

出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话：

邮政编码： 委托代理人： 联系地址： 身份证号码：

邮政编码： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 代理机构经当地房地产行政主管部门备案号：

法定代表人： 联系电话：

邮政编码： 买受人： 【本人】【法定代表人】姓名：

国籍： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】号码：

联系地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【 】姓名： 国籍： 联系地址： 邮政编码： 电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据。

出卖人以 方式取得位于、编号为 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】【国有土地使用权证号】为。

该地块土地面积为平方米，规划用途为，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。

第二条 商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。现售商品房备案机关为，现售备案号为。

出卖人在签订本合同时，已向买受人出示上述国有土地使用权证（或其他有效用地证明文件）、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证和白蚁预防合同及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件的原件或复印件。

第三条 买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，经有权机关批准的房屋所在层平面图见本合同附件一，房号以附件一表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第 【幢】【座】 【单元】【层】 号房。该商品房的用途为，属 结构，层高为 米，位于所在建筑设计标高〒0.000【地上】【地下】第 层。建筑层数地上最高 层，地下 层。

该商品房阳台为封闭式 个，非封闭式 个。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共

平方米，其中，套内建筑面积

平方米，公共部位共有分摊建筑面积

平方米（有关公共部位位臵及共 有分摊建筑面积计算构成说明见附件二）。

该商品房所在建筑采用的节能措施、指标见附件三。第四条 计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米 元，总金额（币）千 百 拾 万 千 百 拾 元整。

2、按【套】【间】【位】计算，该商品房总价款为（币）千 百 拾 万 千 百 拾 元整。

3、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米 元，总金额（币）千 百 拾 万 千 百 拾 元整。

4、。

除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取。

第五条 面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按【套】【间】【位】计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：

1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按 ％利率付给利息。

买受人不退房的，按以下方式处理：

产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3％的，买受人不承担超出3％部分的房价款。

面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/ 合同约定面 积×100％

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条 付款方式及期限。

如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。监管帐户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。

监管银行： 监管帐户：

买受人按下列第 种方式按期付款：

1、一次性付款。

2、分期付款：

年 月 日前支付全部购房款的 %，计（币）千 百 拾 万 千 百 拾 元整。

年 月 日前支付全部购房款的 %，计（币）千 百 拾 万 千 百 拾 元整。

年 月 日前支付全部购房款的 %，计（币）千 百 拾 万 千 百 拾 元整。

3、其他方式。第七条 买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第 种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过 日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过 日后，买受人在出卖人书面催告 日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 ％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、。

第八条 交付条件与期限。

出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付 买受人使用：

1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；

2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；

3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设臵有效的隔离设施和施工安全设施；

4、。

如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第 种方式处理：

1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；

2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（币）元违约金。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 日内书面告知买受人的；

2、。

第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之 的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起 天内退还全部已付款，并按买受人已付款的 ％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。

2、。

第十条 规划、设计变更的约定。

下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在 有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；

（4）；

（5）。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起 30日内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；因出卖人原因，造成买受人损失的，出卖人应当给予 合理补偿。

第十一条 交接。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：。

第十二条 出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

第十三条 出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。

出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。

2、。

第十四条 关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品 房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第 项处理：

1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按 ％利率付给利息，同时按已付款的 ％赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的 ％向买受人支付违约金。

经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。

第十五条 保修责任。

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

第十六条 除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以下其他公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主：。法律、法规另有规定的除外。

第十七条 买受人购买的该商品房仅作 用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十八条 前期物业服务约定。

本商品房项目由出卖人依法以【招标】【协议】方式选聘 公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。

专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币 拾 万 千 百 拾 元整，于 年 月 日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。

监管银行： 监管帐户：

第十九条 买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按 本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。

第二十条 文书送达。

本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。

第二十一条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第 种方式解决：

1、提交 仲裁委员会仲裁；

2、依法向人民法院起诉。

第二十二条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。

双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件 ：。

第二十三条 本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十四条 本合同连同附件共 页，一式 份，具有同等法律效力。合同持有情况如下： 出卖人 份（其中房屋权属登记机构办理预售合同登记备案时存档壹份），买受人 份（原件不少于一份），― ― ― 份。

第二十五条 本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起 日内，由【买受人】【出卖人】向房屋权属登记机构 申请预告登记。

第二十六条 商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向 办理合同登记备案。

出卖人（签章）： 买受人（签章）：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】： 【委托代理人】：（签章）（签章）

年 月 日 年 月 日 签于 签于 附件一：房屋分层平面图

附件二：公共部位共有分摊建筑面积构成说明

附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准

1、房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标

屋顶：采取

节能措施，传热系数K：

W/(m〃K)；

外墙：采取

节能措施，传热系数K：

W/(m〃K)；

外窗（含天窗）：采取

节能措施，传热系数K：

W/(m〃K)； 遮阳系数SC：

气密性：

m/（m·h）且

m/（m·h）

2、外墙：

3、内墙：

4、室内分隔部位：

5、顶棚：

6、楼（地）面：

7、门窗：

8、厨房：

9、卫生间：

10、阳台：

11、电话：

322

2212、有线电视：

13、互联网络：

14、电梯：

15、楼梯：

16、其他：

附件四：前期物业服务合同附件五：临时管理规约 附件六：合同补充协议

2.商品房买卖合同（示本） 篇二

关键词：惩罚性赔偿,商品房,经济适用房,适用性

一、惩罚性赔偿在商品房买卖中的合理性分析

惩罚性赔偿又称惩戒性赔偿或报复性赔偿, 一般是指由法庭所作出的赔偿数额超出了实际损害数额的赔偿[1], 对于惩罚性赔偿在房屋买卖中的合理性, 笔者将从惩罚性赔偿的功能和法律依据进行说明。

(一) 惩罚性赔偿制度的功能

惩罚性赔偿制度是及补偿、惩罚、遏制等功能于一身的制度。[2]

首先, 对受害者而言, 惩罚性赔偿具有补偿的功能, 其赔偿数额虽说超出了实际损害额, 但其仍以实际损害为基础, 首先让受害者的权利和利益恢复到损害之前的状态, 其次才是对其进行的惩罚, 支付超额的赔偿金。

其次, 对于不法行为人而言, 惩罚性赔偿具有惩罚的功能。从字面就可以看出, 惩罚性赔偿的目的是为了惩罚不法行为者, 这也是与传统民法的损害赔偿的不同之处, 可以说这是对违法者违背诚实信用原则的主观恶性的一种惩罚。

再次, 对于潜在不法行为人而言, 惩罚性赔偿措施具有遏制违法犯罪的功能。从经济学角度看, 当违法成本小于违法所带来的收益时, 作为理性经济人的违法者宁愿铤而走险。而在传统民法领域, 损害赔偿是以补偿为基本原则的, 即损害赔偿额只是对于受害者权利和利益损失的一种补偿, 此时, 违法者的违法成本远远小于违法可以给他带来的利益, 如果不加大其违法成本, 是不足以遏制其违法行为的。

(二) 房屋买卖中运用惩罚性赔偿制度的法律依据

在《解释》中可以看到, 其列明的依据主要是《中华人民共和国民法通则》 (以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》) 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《城市房地产管理法》) 、《中华人民共和国担保法》 (以下简称《担保法》) 等相关法律以及民法审判实践。《民法通则》沿用了大陆法系补偿性民事责任的立法传统, 并无惩罚性赔偿责任的规定, 《城市房地产管理法》和《担保法》中更是难寻这一责任形态的踪影。[3]而《合同法》也没有做出明确的规定。我国对惩罚性赔偿唯一做出明确规定的只有《消费者权益保护法》 (以下简称《消法》) , 因此, 商品房是否使用惩罚性赔偿制度, 关键看其是否属于《消法》所保护的范围。

首先, 合同本应完全遵循意思自治原则, 但是在消费者购物活动中, 消费者处于明显的弱势地位, 因此有了《消法》对其实行倾斜性保护, 而在房屋买卖合同中, 普通居民作为房屋的消费者在经济实力、信息、专业知识、精力等方面远不及与之进行交易的房地产商, 因此, 其同样处于劣势地位而应当属于特殊的消费者而受到《消法》的保护。

其次, 居者有其屋是对于基本生存权的基本保障, 而商品房买卖正是关系到公民的基本生存权利的买卖合同。消费者保护运动的发展历史表明, 一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度, 决定了其消费者保护的主要目标和热点。[4]改革开放以来, 我国实行市场经济, 房地产市场也迅速发展起来, 在促进我国经济发展的同时, 也带来了高房价的问题, 房屋价格过高, 致使购房者望而却步, 居民的生存权受到了损害, 购房者的权利自然应该受到《消法》的保护。

综上所述, 商品房买卖中的惩罚性赔偿制度主要是以《消法》为蓝本, 因此可以适用惩罚性赔偿制度。

(三) 笔者在引言中已经提到, 对于是否可以对房屋买卖适用惩罚性赔偿, 理论界仍存在一些否定性意见

理由大致如下:其一, 《消法》制定时, 针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题, 其适用范围不包括商品房;其二, 《产品质量法》明文规定产品不包括建筑物, 故《消法》可作类推适用;其三, 商品房涉及金额巨大, 若是适用《消法》第49条会导致显失公平, 且双倍赔偿造成的影响巨大, 不利于我国房地产行业的发展;其四, 商品房质量问题通过瑕疵担保责任可得到比较妥善的处理。[5]

对于第一个理由, 笔者认为, 虽然在房屋买受者范围的认定上目前与《消法》的消费者没有得到完全的重合, 但是对于买房自用的房屋消费者而言, 其仍处于与《消法》所称的消费者同样的劣势地位, 况且法律本身就有一定的滞后性, 《消法》制定时并没有将商品房明确排除出去, 只能说在当时的立法环境下没有预见到, 因此, 第一个反对理由是不成立的。第二个反对理由认为《消法》可类推适用《产品质量法》, 笔者认为, 由于立法者对每部法律作出规定时, 其立法目的和要保护的法益是不同的, 因此将不同法律拿来类推而对某一制度进行否定是不严肃的。我们在前文提到, 作为一个理性经济人, 房地产商会将其不法行为的成本与收益进行对比, 当成本小于收益时, 法律是无法阻止其不法行为的。在房屋买卖中涉及利益之大是不言自明的, 因此不能片面站在房产商的角度认为惩罚金额过大。通过规定双倍的惩罚性赔偿, 一方面可以加大房产商的违法成本, 防止出现侵害购房者的情形, 另一方面, 对房产市场也起到了净化的作用, 反而有利于房产市场的发展。而对于瑕疵担保责任, 如果购房者的目标房屋已经不存在了, 那么仅仅是瑕疵担保又有何意义呢?

而从个地方的实践来看, 也有将《消法》中的赔偿性措施运用于商品房买卖的例子, 如2000年10月29日浙江省人民代表大会常务委员通过的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》认定商品房买卖受《消法》保护, 并规定了惩罚性赔偿。

综上所述, 在房屋买卖中运用惩罚性措施有其自身合理性。

二、经济适用房对惩罚性赔偿制度的适用性

在《解释》中可以看到, 对于惩罚性赔偿制度的运用只及于商品房, 那么对于同为保障居民生存权的经济适用房是否也能适用这种规定呢?

(一) 经济适用房与商品房的区别

1994年, 我国开始建立经济适用房制度。根据我国《经济适用房住房管理办法》的规定, 经济适用房是我国在进行房改过程中, 为适应新的社会经济形势, 由政府推出的新兴房产种类, 由政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房, 是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。[6]相对于商品房, 它具有以下几个特征:[7]

其一, 土地取得方式不同。经济适用房的建设用地使用权是通过划拨取得的, 而商品房的建设用地使用权是通过出让的方式取得的。

其二, 针对的对象不同。经济适用房享受政府的优惠政策, 是为了满足社会中低收入家庭需要而推出的房型, 因此只有符合中低收入家庭的条件才可以申请购买。而商品房属于自由交易的房屋, 因此其购买者并没有这种限制。

其三, 所享有的处分权能不同。经济适用房由于是政府扶持的项目, 且针对有限的购买群体, 为了保障交易安全, 防止出现违法违纪、趁机牟利的行为, 对购房者的处分权能也做了限制, 如对于转卖、租赁的限制性规定。商品房买卖按照市场价格进行交易, 因此其购房者的权利在法律保护的范围内是完全的。

其四, 购买是否受限不同。经济适用房是为了保障中低收入家庭的基本住房保障, 因此严格坚持一房一套的原则。商品房购买者并不受其限制。

由此看出, 经济适用房具有明显的保障性和政策性特点, 因此在相关法律方面也有不同的规定, 但在购房者与房产商的关系上, 经济适用房买卖在很大程度上与商品房买卖相同, 因此, 虽然目前法律并没有相关规定, 但笔者认为, 当经济适用房购房者的权益受到损害时, 仍可考虑适用关于惩罚性赔偿制度的规定。

(二) 关于《解释》第8条恶意违约时惩罚性赔偿的适用

《解释》第8条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责任, 一是订立合同后转卖, 二是订立合同后恶意抵押。经济适用房是根据国家政策建设而成的, 其买卖也遵循了严格的条件和程序, 但是不能排除开发商在售楼时因过失或者故意的一房二卖或者订立合同后又恶意抵押的情形。

首先, 对于开发商的恶意违约, 应该适用惩罚性赔偿, 而且惩罚性幅度应该更大。虽然开发商在建房时享受一系列政府的优惠政策, 购房者也有严格的准入条件, 但在开发商和购房者的关系来看, 与普通商品房中的当事人之间的关系并没有多大区别, 这是经济适用房适用惩罚性赔偿制度的前提。而经济适用房的购买者相对于普通商品房买卖中的购房者, 由于财力不足而对“经济性”的要求更高, 因此其对于房屋的选择性有局限性, 况且当经济适用房供不应求时, 符合条件的购买者只能通过摇号的方式购买房屋, 其能再次排上队的几率很小, 而商品房买卖中的买受者由于是按市场价格对房屋进行交易, 因此当购房目的不能达成时, 仍可选择其他建筑房屋。可见如果此时由于开发商的过错导致购房目的不能实现, 经济适用房的购买者将承受更大的风险, 因此有必要提高惩罚性赔偿的幅度;而另一方面, 开发商开发经济适用房本身享受了政府的各种优惠政策, 其成本相对于普通商品房开发商低很多, 因此, 当因开发商原因而导致房屋买卖合同不能实现时, 让开发商承担更重的惩罚性赔偿责任也是有可能的。

其次, 买卖二手经济适用房时恶意违约的, 应分情况讨论。根据有关规定, 对于已经居住满五年的经济适用房, 业主可以依照目前市场价格进行出售, 但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款;对于居住不满五年的经济适用房, 只能以不高于购买时的单价出售, 且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。而对于按照不高于购买价卖房的购买者, 如果符合申请条件, 仍可再度申请经济适用房。基于这些规定, 笔者认为, 如果二手经济适用房的卖方是按照市场价格出售其经济适用房, 说明其对于经济适用房的需求已经超出了满足基本生存居住权利的条件, 也从侧面说明了其购买力上的变化, 因此, 对于这类卖房者的恶意违约, 应当适用惩罚性赔偿制度, 但是因没有与开发商一样的优势, 因此幅度应该低于开发商的恶意违约;如果按照购买时的价格出售经济适用房, 从主观恶性来说是小于前者的, 况且其再一定条件下仍符合经济适用房的申请条件, 因此对其不适用惩罚性的赔偿制度, 而只适用于一般的违约赔偿责任。

(三) 关于《解释》第9条欺诈时惩罚性赔偿的适用

《解释》第9条第 (一) 项规定了开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明, 导致合同无效或者被撤销、解除的, 买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。而在经济适用房中, 开发商从招投标到销售前定价都与政府存在着密切的信息交流, 遵循严格的程序要求, 因此不大可能出现没有取得预售许可证明的情况, 因此笔者认为, 第一项是不适用于经济适用房的, 而其他两种欺诈情形, 完全可以适用关于恶意违约时的分析。

(四) 关于《解释》第14条关于房屋面积违约时的惩罚性赔偿的适用

《解释》第14条规定, 当房屋面积误差比超过3%时, 对于超过部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。对于“3%”的面积误差规定, 实际上就是对根本违约的界定, 在经济适用房中, 当然可以适用这种根本违约的情形, 因此, 也应当适用关于超出房款双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。

由此可见, 经济适用房虽然因有政府的保障性支持而低于市场价, 但是其仍要符合“经济性”和“适用性”的特点, 房地产商为了从中谋取利益, 往往背离了这两个特点而损害购买者的利益, 而这部分购买者相对于商品房买卖中的购买者由于在经济实力等方面的差异, 处于一个更不利的地位, 其利益更容易受到损害;对于二手经济适用房, 则要根据不同情形, 综合考虑售房者的主观恶性和公平原则进行不同的制度规定, 因此, 立法急需对该部分购买者的利益保护作出明文规定。

三、房屋买卖适用惩罚性赔偿存在的问题和完善

通过以上分析, 已经很明显的看出惩罚性赔偿措施在房屋买卖中适用的现实必要性, 但是目前的状况是制度规定与现实需要严重脱节, 因此应该找出问题并进行制度的完善。

(一) 法律依据的缺失

首先, 对于买受人的定位。根据上文分析, 目前商品房买卖适用惩罚性赔偿制度的主要依据是《消法》, 但是根据《消法》的规定, 消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人, 一般是指自然人或者由自然人组成的家庭。但是根据《解释》的规定, 商品房买卖合同是指“是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。”即只要接受房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋并支付价款、转移房产的均可构成买受人, 这个范围远大于《消法》中的消费者的范围。但是2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以下简称《批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处买受人的范围与《消法》中消费者的含义是相同的。[8]但是该《批复》只是针对《合同法》第286条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作的, 如果没有“正式”的概念链接, 说房屋买卖中的惩罚性赔偿制度适用《消法》仍然是底气不足的。因此, 应当对买受人的法律地位进行明确的规定。

其次, 在《解释》中列明的法律依据中, 无一例外的都没有规定惩罚性赔偿措施, 而我们推断出来的唯一法律依据, 即《消法》, 却没有列明在法律依据之列, 这说明《解释》不是对《消法》的直接使用, 而是缺乏法律依据的司法创制[9], 纵然我们分析了惩罚性赔偿制度的种种合理性和适用的必要性, 但法律依据的缺失仍让不少人怀疑其适用的合法性。而在对经济适用房的适用上, 其情况更为严重, 甚至在《解释》中也只有关于商品房的相关规定, 因此, 法律依据的缺失是一个亟待解决的问题。

(二) 适应范围过于狭窄

《解释》运用列举的方式把几种适用惩罚性赔偿的情形列举出来, 虽说这种列举方式简单明确, 便于识别和操作, 但是在房屋买卖纠纷中, 违约和欺诈的情形复杂多变, 并不是列举所能涵盖的, 如开发商不具备开发商品房的主体资格;所销售的商品房屋证件不齐全, 致使商品房的权利出现严重瑕疵;开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题, 致使房屋居住目的无法实现等等[10], 而在经济适用房中, 甚至根本没有适用惩罚性赔偿的规定, 受害者得不到应有的保护, 违法者得到不惩治, 显然不符合立法精神。因此, 应该适当扩大惩罚性赔偿制度的适用范围。

(三) 惩罚性赔偿数额仍需明确

在《消法》中, 惩罚性赔偿数额是这样计算的:“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这说明, 《消法》和合同法规定的惩罚性赔偿的数额是“双倍赔偿”, 而《解释》则是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”, 即采用的是“一倍上限的赔偿”[11]笔者认为, 对于惩罚性赔偿, 由于其惩罚力度较大, 因此不能给法官留下太多的自由裁量权, 以免造成司法中的寻租。无论是商品房还是经济适用房, 其赔偿数额都应得到进一步明确的规定。

参考文献

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[2]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究[J].比较法研究, 2003 (5) :1.

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[5]翦艳.浅议商品房买卖中的惩罚性赔偿[J].法制与社会, 2007 (3) :277.

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[8]陈耀东.再论购房者消费者地位及惩罚性赔偿的适用[J].中国房地产, 2003 (8) :61.

[9]李娟.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[J].政法学刊, 2007 (1) :26.

[10]王桂春.论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用[J].法制与社会, 2009 (3) :52.

3.商品房买卖合同（示本） 篇三

关键词：情事变更原则；不可抗力；商品房；合同纠纷

一、情事变更原则和不可抗力的概念

情事变更，是指在合同有效期内，由于非因当事任一方的原因，发生订立合约是没有预料到的变化，如果维持合同订立时的效力，则在合同履行显失公平时，当事方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以达维持公允。甚至在西方国家，情事变更原则也是作为对“契约神圣原则”和“契约必须遵守原则”的补充和限制而得以发展。

近些几年，随着国家对房地产行业调控的频繁和深入，降息、救市、限购、限贷等等政策不断出台，直接影响了一部分人的履约能力，导致出售房产将遭受较大损失或履行购买房产则成本大增。尤其在2014年底以来，市场对房地产行业下行的预期不断持续，市场景气也低，这都会影响买家的心态，因而不少买家以此为借口，拒不履行合同，不执行所订立的购房合约。

二、情事变更与不可抗力的比较

当前学界有学者表示，情事变更包含不可抗力；还有学者认为，情事变更等同于不可抗力。不可抗力在我国《民法通则》第153条，《经济合同法》第27条，以及《涉外经济合同法》第24条等法律条文中都有明确的规定。笔者认为，情事变更和不可抗力有着很大区别。不可抗力专于指某种客观情况，而这种客观情况又是不能预见或者可以预见但不可避免乃至根本无法克服。不可抗力和情事变更之间的主要区别在于：首先，二者的客观表现不同。情事变更通常是由于客观的经济外部状况发生改变而引发，例如物价剧烈波动、经济政策发生大的改变等客观因素。其次，履行结果不同。情事变更事项发生后，虽然外部条件发生改变，但合同一般；情况下仍然可以履行，只是如要履行合同则会显失公平。再次，不可抗力法律后果不适用于情事变更原则的法律后果。最后，不可抗力的发生，可以引起情事变更的发生，但是情事变更则仅可能是不可抗力发生所导致的结果，因此二者不能互为因果关系。

三、不可抗力和情事变更原则在商品房买卖合同中的适用

政府为刺激房地产市场的需求或者抑制房地产市场“过热”，不断采取的相对激烈的调控政策。这些政策从不同方向对供求双方产生影响，进而使买方和卖方在心理上产生不同的“预期”，同时也加大了市场交易中的不确定性。情事变更原则即是在合同订立生效之后，市场发生未能预见的新的情形，因此在这种背景之下，确认和区别法律意义中的“情事变更”就要非常慎重。笔者认为，房地产调控政策引发的“违约”情形如果需要适用“情事变更”原则，那么客观上需要满足如下四个条件，否则会出现对情事变更原则的滥用，对市场产生不利影响：

（1）调控政策所导致“情事”的变化是一种客观存在的事实，而非合同订立某一方所能控制。在新房地产调控政策出台后，首先会引起购房首付款所占比例以及银行抵押贷款条件的变化。这给买方当事人造成的直接影响就是首付款增加导致合同履行困难，和利率变动利息总额支出额增加的显性风险。同时，由于商品房买卖合同标的房产一般而言金额都很巨大，这种突发“情事”的变动，使买方当事人订立合同时赖以成立的基础条件部甚至完全丧失。

（2）新政策出台对市场产生影响，应该发生于房产买卖合同订立之后，且是在合同履行完毕之前。依照现行合同法，发生情事变更，必须是在合同缔结之后，否则不存在情事变更的适用条件。而如果情事变更恰恰发生在买卖合同订立的时候，那么一般应当认为当事人订立合同只是已经充分认识到发生的事实，那么合同的订立则被认为是在已经发生变化的事实的基础上而成立，因此也不存在发生情事变更的问题。而如果新政策颁布是在合同履行完毕之后，为维护市场稳定，保持交易秩序，原合同也不适用情事变更，而且不具可追溯的效力。

（3）在新的房产政策之下，如果要继续履行原合同，则必须是对任一方当事人都无明显不公或者新政策不会导致合同无法实现。政策变动条件下，如果要判定构成情事变更，则判断标准应当是新的政策的作用导致商品房买卖合同的基础完全丧失，或者新政策导致合同某一方或者双方当事人合同目的落空，或者造成对价关系无法实现等。

（4）新政策的出台必须是在当事双发订立合同之时没有也不可能预见的情况下，且不可归责于人一方当事人。不可能预见指的是双方当事人对房地长新政策发生的情事变化，完全没有预料到，并且不存在应当预见但没有预料的情形。不可归责指的是调控政策的发生完全不是由于当事人主观上的过失或故意。

4.浙江省商品房买卖合同示本说明 篇四

浙江省商品房买卖合同示范文本说明

一、商品房买卖合同与商品房买卖合同示范文本

1、什么是商品房买卖合同。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同，就是合同当事人以特定商品房为买卖标的物，约定相关权利义务的协议。

2、为什么要制订商品房买卖合同示范文本。合同订立遵循当事人意思自由原则，在法律规定的范围内，当事人可以就标的物、数量、质量、价款及结算方式、履行期限、违约责任、解决争议方法等内容，自由协商达成协议。因此，商品房买卖合同完全可以由当事人双方自由协商、签订，订立后的合同按规定报相关主管部门备案即可。但是，商品房是一种特殊商品，建设周期长，涉及政策多，有些当事人特别是购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解，有鉴于此，建设部、国家工商行政管理局早在1995年就制订了商品房买卖合同示范文本。以国家版的示范文本为基础，省建设厅、省工商行政管理局于1996年制订了适用于本省的商品房买卖合同文本，并于2000年作了修改。今年，根据有关法律、法规，及各方面提出的建议，省建设厅、省工商行政管理局对原文本又进行了修改,形成现在的文本。

3、示范文本说明与合同解释。为了便于当事人使用本示范文本，我们对有关条款内容和专业用词的含义作了说明。

当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的，可以修改。对未涉及的内容，经协商一致，可以补充。在签订合同以后，未被修改的示范文本内容就转化为合同内容，此后，当事人若理解不一，属于民事争议范围，行政机关无权再作解释。

二、双方当事人、委托代理机构

1、出卖方和委托代理机构。商品房合同双方当事人，指出卖人和买受人。出卖人是特定的房地产开发企业，法律、行政法规对设立房地产开发企业的条件及资质等级的核定作了明确规定。文本中的“法定代表人”是指出卖人即房地产开发企业的法定代表人，“委托代理人”是受企业法定代表人委托，有权进行洽谈、订立商品房合同的人。

房地产开发企业如果不是自行销售，而是委托其他企业如房地产经纪公司、房地产销售代理公司等代为销售的，应当填写文本中的“委托代理机构”名称及相关内容。

2、买受人。商品房的买受人是一般民事主体，包括公民、法人及其他组织。买受人的资格条件适用民法、合同法的规定，除了外销商品房外，没有特别的限制。买受人为多人的，应当列明；约定购买的商品房按份共有的，还应当约定各自的份额。

三、第一条中建设用地使用权取得方式

建设用地使用权取得方式分为出让（包括拍卖、招标等方式）和划拨。建设用地使用权取得方式不同，建成后的房屋，其享有的权利或发生房地产交易时适用的政策也不同，因此，合同中有必要注明该项内容。至于出让或划拨土地上建造的房屋，在使用或转让中有哪些不同的政策规定，可以查阅《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布，1990年5月19日起施行）等相关法规和政策的规定。

四、第一条中的规划许可证

《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，应当申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应承担相应的法律责任。建设工程规划许可证，是确认整个住宅小区或建筑物产权的凭证之一，而整个住宅小区或建筑物的产权清晰，又是每一套商品房进行产权登记的基础。因此，商品房买卖合同签订前，应当了解相关的情况，并在合同上作记载。

五、第二条中的预售和现售

1、商品房预售。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买卖人，并由买受人支付定金或者价款的行为。商品房预售条件，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房品房预售管理办法》作了规定。主要包括：①已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期；④向房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售。

2、商品房现售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。建设部《商品房销售管理办法》第七条规定了商品房现售的条件，主要包括主体资格合法、取得土地使用权证、持有规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、拆迁安置已经落实、配套基础设施具备交付条件或已确定施工进度和交付日期、物业管理方案已经落实等方面。采用商品房现售的方式，交付日期、建筑面积、商品房质量、配套设施建设情况等已经确定，不可预见的风险相对较小。

六、第三条中的土地使用年限、设计用途

1、土地使用年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规、规章规定了各类用途（分居住、工业、商业等）的土地使用权出让最高年限。每一宗建设用地使用权出让时，土地管理部门在法定的最高年限内，确定具体使用年限。一个建设项目可能包含多种用途的物业，相应的土地使用年限往往不同，在填写“该商品房土地使用年限”时应予注意。

2、设计用途。设计用途一般包括住宅用房、商业用房、办公用房等类别，具体由城市规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证中具体确定。

七、第三条中的建筑面积

1、合同约定的建筑面积。该建筑面积，一般即为设计单位在设计图纸上标示的建筑面积，由设计单位按照《建筑工程建筑面积计算规范》的有关规定经计算得出。在有的地方，实行房产建筑面积预测制度，该建筑面积按照房产测绘单位提供的预测面积确定。

2、产权登记的建筑面积。产权登记的建筑面积，是指由房产测绘单位依据《房产测绘规范》等规范和有关规定进行测绘，经房地产行政主管部门审核后确定的建筑面积。

3、《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》有关建筑面积计算规则的区别。《建筑工程建筑面积计算规范》适用于建筑工程量和工程造价的计算，规划工程许可证记载的建筑面积，一般也依据该规范经计算得出。《房产测量规范》适用于房屋（套、单元和幢）建筑面积的测量、计算。上述两个规范关于建筑面积的计算口径不尽相同，涉及计算规则不同的主要部位有：设备管理层、净高低于2.20m的空间、封闭阳台、雨篷和自动扶梯等。建设项目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就会出现建筑工程完全按图施工，但产权登记面积与规划工程许可证记载面积不一致的现象。遇到这种情况，出卖人应当事先予以说明，并明确由此而出现的建筑面积变动是否适用本合同第六条的规定。

4、套内建筑面积。套内建筑面积，是指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

5、应分摊的共有建筑面积。房屋建筑面积，包括套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积一般包括电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其他在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。有关共有建筑面积的确认、分类、内容、分摊公式、计算方式等，参见《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（浙建房〔2007〕51号）的相关内容。

八、第四条中的建筑区划内相关物业归属约定

1、建筑区划。《物权法》使用了建筑区划的概念，但对如何确定建筑区划范围没有明确。一般认为，建筑区划应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共同的，应当作为一个建筑区划。有一些省、市，规定建筑区划由当地物业主管部门确定，出卖人按照主管部门确定的范围，列举该建筑区划内的各类物业，便于当事人作出约定。

2、建筑区划内相关物业归属。《物权法》第七十一条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主所有。”第七十二条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等的归属，存在多种可能，有必要在商品房销售阶段进行明确约定。出卖人提供建筑区划内各类物业清单后，由当事人按照法规政策规定、土地出让合同条件、规划设计要求以及投资建设的实际情况等，对其物权归属作出具体约定。

九、第五条中的新建物业首期专项维修资金

1、物业专项维修资金的性质和用途。物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。《物业管理条例》（国务院令第379号公布，2007年8月26日修订）第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《浙江省物业管理条例》第四十八条也作了内容基本相同的规定。

2、新建物业首期专项维修资金的交纳标准和方式。《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）第六条规定：“新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。”第八条第二款规定：“新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。”

十、第五条中的计价方式与第六条中的面积差异处理

1、计价方式与面积差异处理。计价方式与面积差异处理紧密联系，一般地，选择建筑面积计价或套内建筑面积计价，才需要在合同中约定面积发生差异时的处理办法；而选择按套计价方式，表明当事人同意即使建筑面积发生差异也不调整总价款。

2、按建筑面积计价和按套内建筑面积计价。按建筑面积计价，是商品房计价的一种基本方式。由于建筑物实际建造与设计图纸间的差异，以及应分摊的共有建筑项目及分摊方法的不确定性，合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积容易出现差异。按套内建筑面积计价，是建设部、国家工商行政管理局制订的商品房买卖合同文本中提供的一种计价方式。由于构成相对简单，套内建筑面积发生变化的情况较少，发生变化时，幅度也较小。

示范文本第六条的相关内容，来源于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号发布）的有关规定。

3、按套计价。虽然，选择按套计价即包含建筑面积发生差异时不调整总房价款的含义，但这需要一个前提，即交付的房屋与设计图纸基本一致。为此，《商品房销售管理办法》规定，按套计价的商品房，出卖人应当在合同中附平面图，平面图应当标明详细尺寸，当事人应当约定尺寸误差的范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸在约定误差范围内，总房价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，当事人应当约定具体的处理方式，示范文本留有空白行供填写。

十一、第八条中的逾期付款的违约责任

1、买受人逾期付款承担的违约责任，当事人可以在法律规定的范围内自由约定。文本中提供的方式，可供当事人选择。

2、文本中提供的方式，按逾期的时间长短，分两种情形。一种是合同继续履行，按照逾期付款额、逾期时间和约定的利率，计算违约金。一种是逾期超过了约定的期日，出卖人有权选择解除合同。多少期日作为区分两种不同情况的标准，由当事人约定。买受人逾期付款的行为有否影响到出卖人合同目的和合同利益的实现，是确定该期日长短时应当考虑的主要因素之一。出卖人有权选择解除合同，当然也可以同意合同继续履行。

3、分期付款逾期，是否也适用对总价款逾期的处理方法，当事人可另作约定。分期付款中某一期或若干期的应付款逾期，比总价款少，在确定多少期日出卖人有权解除合同的时候，可以考虑这一因素。

十二、第九条中的交付条件

1、竣工验收合格。《建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2000年1月30日发布施行）规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令78号发布，2000年4月4日起施行）规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证齐全后，应当在工程竣工验收备案上签署文件收讫。

按照上述法律、法规的规定，开发企业组织有关单位进行商品房所在建设项目的竣工验收，经验收合格，报建设行政主管部门备案；备案机关在竣工验收备案文件上签署文件收讫，并在规定时间内，未提出重新组织竣工验收的，即可认为该商品房“经竣工验收合格”。

2、消防、人防等验收。消防、人防等工程是建设工程的有机组成部分，但由于技术规范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程验收单独进行，单独出具验收意见，为避免因验收具体内容理解不同而产生纠纷，需要对此进行明确约定。

3、规划确认书。《城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。”浙江省建设厅发布的《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（施行）》（浙建法〔2007〕4号）对申请竣工验收规划认可的条件、程序、审核标准等作了具体规定。

十三、第十条中的逾期交房

1、逾期交付。交付时间是商品房买卖合同的主要内容之一，示范文本第九条中，买卖双方约定了交付期限。按期交付商品房，是出卖人应当履行的合同义务，延期交房，应当承担合同责任，具体由买卖双方约定。

2、按延期交付时间长短确定合同责任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的时间长短，分两种情况约定。一种是合同继续履行，由出卖人支付违约金，违约金按已付款的约定比例支付。另一种是买受人有权选择解除合同。解除合同的，出卖人应当退还已经收取的房价款，并按已经收取的房价款的一定比例支付违约金。当然，买受人也可以选择合同继续履行，由出卖人支付违约金。

3、免责事由。文本第九条第二款有关如遇不可抗力出卖人可以据实延期等内容，属于免责事由。免责事由，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。免责事由分为法定免责事由和约定免责事由。不可抗力是法定免责事由，意指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般包括自然灾害（如台风、洪水）、政府行为（征收、征用）、社会异常事件等。为明确起见，对政府行为、社会异常事件等是否为免责事由，双方可以约定。当事人认为需要约定为免责事由的其他情况，也可以约定。

十四、第十一条中的规划、设计变更

1、规划设计变更的程序。规划设计方案批准以后，因发生新的情况，为公共利益需要等，确需变更原规划设计方案时，应当报请原审批机关同意。按照《行政许可法》等法律法规的规定，如果涉及他人重大利益关系的，行政机关在作出变更决定前，应当按照法律的规定履行告知、听证等程序。

2、买受人的权利。经行政机关审批后的规划设计变更方案，出现约定情况的，房地产开发企业应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人，买受人有权作出是否退房的决定。这些约定的情况，一般为对买受人所购商品房质量或使用功能等方面造成影响的，由双方具体约定。

十五、第十二条中交付时应当提交的证明和交付程序

1、交付时出卖人应当提交的证明。出卖人通知买受人办理交付手续，应当事先准备商品房已达到交付使用条件的证明，主要有：①合同第九条规定的建设工程竣工验收备案证明；②法律、行政法规规定由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件（如果相关内容已包含在竣工验收备案证明中，可以免除）；③由房产测绘机构测绘并经当地房屋权属登记机关审核的测绘成果表。当交付的商品房为住宅时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、交付程序。一般包括：第一，通知。出卖人认为商品房达到交付条件后，应当向买受人发出书面通知书。第二，查验。买受人在接收前，有权按照合同约定对房屋进行查验，如果发现所交付的商品房和小区配套设施不符合合同约定的，应当以书面形式向出卖人提出异议，出卖人认为异议成立的，应当予以修复整改或采取双方同意的其他处理方式。如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的，可协商解决，协商不成的，按照合同约定的方式向人民法院起诉或向仲裁机关申请仲裁。第三，签署交接单。如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定，出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务，双方应当签署房屋交接单。

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设部于1998年下发了《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，规定自1998年9月起，开发企业交付商品住宅时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容一般包括：①工程质量监督部门核验的质量等级；②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；④用户保修的单位、答复、处理时限等。《住宅使用说明书》内容一般包括：①开发、设计、施工、监理单位名称；②结构类型；③装修、装饰注意事项；④上下水、电、燃气、通信、消防等配置说明；⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；⑥门窗类型及使用注意事项；⑦配电负荷；⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；⑨其他需要说明的事项等。

十六、第十三条中的土地使用权及在建工程抵押情况

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。根据《物权法》第一百八十条的规定，建设用地使用权、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房预售时，土地使用权或在建工程可能存在抵押的情形。买受人在签订商品房买卖合同前，应当了解所购的商品房及与该商品房相关的土地使用权、在建工程抵押情况，开发企业应当如实告知有关内容。为此，文本第十三条第一款提供了空行，供当事人记载相关情况。

十七、第十五条中的基础设施、公共配套建筑

1、相关基础设施、公共配套建筑。相关基础设施，一般是指与住宅小区或其他建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。公共配套建筑，是指与住宅小区或其他建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等建筑。基础设施、公共配套建筑的具体项目及达到使用条件的时间，由合同双方根据实际情况约定。出卖人应当按照经批准的规划设计方案，向买受人介绍相关的基础设施和公共配套建筑规划设计和建设的有关情况。

2、在规定日期内未达到使用条件的处理方式。供水、供电、道路等未在规定日期内达到使用条件，影响商品房正常使用的，已经列为第九条交付条件，如果违约，应按照第十条规定承担逾期交房的违约责任；除此之外的一些项目未在规定日期内达到使用条件，但不影响商品房正常使用的，可以约定由出卖人支付一定数额的违约金。

十八、第十六条中的产权登记

1、产权登记的程序。根据《房屋登记办法》（建设部令第168号发布,2008年7月1日起施行）第三十一条、第三十二条、第三十三条的有关规定，商品房竣工后，先由房地产开发企业申请房屋所有权登记。需要提交的资料有登记申请书、身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。符合条件的，房屋登记机构予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并根据房屋登记簿的记载，缮写、发放房屋权属证书。

初始登记完成后，买受人申请房屋所有权转移登记。需要提交的资料有登记申请书、身份证明、房屋所有权证、买卖合同及其他必要资料。

2、出卖人不能按期取得权属证书的处理办法。从买受人申请房屋转移登记需要提交的材料看，出卖人及时申请房屋初始登记、取得房屋所有权证，并交付给买受人，是最重要的一个环节。文本第十六条第二款，由当事人约定出卖人取得房屋权属证书、交付给买受人的时间。出卖人不能在约定时间内取得权属证书、交付给买受人的，出卖人应当承担相应的责任。具体的责任承担方式由双方约定。

十九、第十七条中的法定退房情形

《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定内容如下：

房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：

（一）未取得预售许可证预售商品房的；

（二）将未经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付使用的；

（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；

（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；

（五）小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。

前款第（三）项、第（五）项所列事项可以约定相应的误差幅度或者调整范围，并在商品房销售合同中标明。商品房面积超过合同约定允许误差上限，消费者未要求退房的，经营者不得要求消费者支付超过部分面积的价款；商品房面积不足合同约定允许误差下限，消费者未要求退房的，经营者应当退回不足部分面积的价款，并按不足部分面积价款的一倍赔偿消费者的损失。

根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

二十、第十八条中的保修责任

有关法规、规章对商品房保修的责任及要求作了规定，买卖双方可以在法规规定的基础上，结合商品房的具体情况，约定保修事项，载明于附件五。有关法规、规章规定的主要内容介绍如下：

1、开发经营条例的相关规定。《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

2、浙江省消法实施办法的相关规定。《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条规定：商品房实行质量保修制度。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按国家规定执行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担，不得使用物业维修专项资金。

3、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房〔1998〕102号）规定了地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；在正常使用情况下，屋面防水3年；墙面、厨房和卫生地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业和用户自行约定。二

十一、第二十二条中的争议解决方式

1、争议解决的途径。《合同法》第一百二十八条规定,当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁定、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

2、或裁或审制度。仲裁是指发生争议的当事人，根据其在争议发生前或争议发生后所达成的协议，自愿将该争议提交仲裁机构裁判的争议解决制度和方式。有效的仲裁协议即可排除法院的管辖，只有在没有仲裁协议或仲裁协议无效的情况下，法院才可以行使管辖权。二

十二、示范文本第二十七条中的合同备案

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条进一步明确：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

实行商品房预售合同备案制度，行政机关可以对合同内容进行监督，也可以防止一房多售等损害买受人合法利益的现象。我省部分市县房地产主管部门已经启用商品房网上合同签订和备案系统，方便了当事人办理合同备案手续。

5.买卖类合同履约保函示本 篇五

履约保函

致：

鉴于（以下简称“卖方”）与贵公司于年月日签订了（以下简称“合同”，合同编号：）。根据该“合同”约定，卖方向贵公司提供，为此，我方愿意出具此保函为卖方履行该合同提供连带责任保证担保，担保金额为人民币元，现就相关事宜承诺如下：

1、担保范围包括但不限于合同主债权、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用及卖方基于合同向贵公司承担的一切付款义务；

2、我方在接到贵公司提出的因卖方违反合同约定而要求卖方承担违约责任，得到上述金额违约金的书面通知后天内，按贵公司要求的付款方式向贵公司无条件支付，且无须贵公司出具任何证明或陈述任何理由。

3、本保函项下的任何支付应为免税和净值，为我方不可撤销的连带责任保证，且我方向贵公司履行支付义务后没有权利基于任何理由要求贵公司返还。

4、我方放弃要求贵公司先向“卖方”索赔，然后再向我方提出要求支付的权利，书面索款系我方履行担保责任的唯一条件。

5、我方声明今后贵公司与“卖方”之间达成任何有关“合同”的修改、变更、补充等协议，均对我方的保证责任不产生任何影响，但是我方仅以本保函项下金额和期限为限承担保证责任。

6、本保函至有效，书面索赔通知必须在上述期限内送达我方。

7、本保函效力独立于被担保的“合同”。被担保合同无效并不影响本保函的效力。

本保函不得转让。

本保函以及与本保函相关的一切事项均受中华人民共和国法律管辖，有关本保函产生的争议应提交原告所在地人民法院裁判。

担保单位：（全称并盖章）

地址：

法定代表人或委托代理人（签字）：

联系电话：

（附：担保单位营业执照复印件）

6.商品房买卖合同（示本） 篇六

《工业品买卖合同（示范文本）》注意事项

一、《工业品买卖合同（示范文本）》以采购袋装工业品为例，各单位可根据实际情况对合同条款进行增减。采购大型设备、铁精矿、煤炭、石化产品等大宗货物时需要根据货物特性对相关条款作进一步完善与规范。

二、价格条款是合同中的核心条款，价格是否含税，税率是多少，对方是开具增值税专用发票还是普通发票，是一票结算还是数票结算，需要在合同中予以明确。

三、货物技术要求，质保金与质保期条款应尽量细化以提高合同履行的可操作性，如内容较多，可与合同对方以签订技术协议的形式另行约定。

四、货物的验收条款、质量异议条款由各单位依据货物的具体情况进行细化。

五、违约责任条款可以由各单位根据合同情况及以往合同履行过程中容易出现违约的情形进行补充完善。

六、为避免诉讼拖累和防止地方保护主义，原则上合同纠纷协议管辖地要约定在我公司所在地人民法院，我公司作为甲方时可约定由甲方所在地人民法院管辖解决，合同签订地、履行地是我公司所在地时，可约定为签订地或履行地人民法院管辖解决。

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七、建议各单位在合同中约定合同对方在我公司厂区送货的行走路线，合同对方超出行走路线的，属于违约，应承担违约责任。

八、合同期限是指合同法上规定的履行期限，即我方要求对方的供货期限。

九、《信誉承诺书》由各单位根据合同实际情况及公司相关规定拟定。

十、各单位须加强证据保全意识，在合同签订及履行时要妥善保存相关书证，以应对可能出现的合同纠纷。

7.商品房买卖合同（示本） 篇七

关键词：商品房,合同纠纷,权益保护

随着我国房地产业的迅猛发展以及住房制度的深化改革, 商品房交易市场也相当活跃。自八十年代起房地产产业就得到了充足的发展, 并逐渐成为我国的支柱性产业, 极大的带动了我国市场经济的发展。与此同时, 房地产产业的发展也极大的改善了我国人民的生活环境。

但是, 随着房地产产业的发展, 相应而来的弊端也逐渐显露。比如说, 房价的持续走高, 使得很多普通百姓根本买不起房, 这也是当前对房地产产业讨论最多的问题。或者是由商品房买卖合同引发的种种纠纷也是目前暴露较多的问题之一。其中主要原因是我国目前对于不动产方面的立法还不够完善, 市场自动调节机制还不够健全, 商品房交易行为很不规范, 房地产开发企业等不遵守城市信用原则等。因此而来的买房者的合法权益得不到保护, 商品房买卖合同纠纷也不断增加。

在目前所有案件数量排名中由商品房买卖合同引发的纠纷案件位列榜首。商品房买卖合同, 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售, 转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。商品房买卖合同纠纷, 是指当事人签订商品房买卖合同后因合同权利义务而引起的争议。我国目前对于因商品房买卖合同引发的纠纷的解决方法主要有协商、行政处理等。但是, 因为商品房市场受经济规律的影响会出现很多自发性、随机性的问题, 所以, 目前对于解决由此引发的纠纷还需要政府调节及法律条文的建立健全, 只有这样, 才能大大降低商品房交易市场出现的大量的合同纠纷。

一、商品房买卖合同及商品房买卖合同纠纷的定义

(一) 商品房买卖合同的定义

所谓商品房买卖合同, 根据法律规定, 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售转移房屋所有权于买房人, 买房人支付价款的合同。

由此可见, 商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同。所以在两种合同类型下发生的纠纷也会因为各自的不同的特点而有不同的解决方法。

(二) 商品房买卖合同法律关系也包含三个要素:

1、商品房买卖合同关系的主体。

商品房买卖合同的主体即签订买卖合同的当事人, 一般包括房地产开发企业和买受人, 即作为房屋开发和经营的企业和作为房屋买受人的法人。

2、商品房买卖合同的客体。

商品房买卖合同的客体即买卖合同权利和义务共同指向的对象, 一般来说在商品房买卖合同中房屋即客体。但从严格意义上来讲, 除了房屋以外, 商品房的权属确认、变更、终止及等级发证行为等均是合同的客体。

3、商品房买卖合同法律关系的内容。

在商品房买卖合同中法律关系是指作为合同关系主体的当事人所享有的权利和义务关系。它是双方合同法律关系的主要因素。

(三) 商品房买卖合同纠纷的定义

商品房买卖合同纠纷就是房地产开发企业 (以下统称出卖人) 与作为买受人的公民、法人或其他组织之间因商品房买卖合同而产生的各类纠纷的总称。

二、商品房买卖合同纠纷特点

(一) 纠纷主体主要集中在商品房出售方及买受人之间

商品房买卖合同一般涉及的范围有:房地产开发企业、作为买受人的公民、法人或其他组织之间。所以一般由商品房买卖合同引发的纠纷一般发生在这些主体之间。

(二) 纠纷发生的领域主要集中在商品房预售领域

商品房合同纠纷主要包括商品房预售时出现的纠纷以及商品房出售过程中因费用交付引发的纠纷。其中又以商品房预售时出现的合同纠纷居多。这些纠纷主要原因有:房屋面积差异、房屋瑕疵以及预付款等。引发这些纠纷的主要原因在于预售阶段出售的商品房主要是尚未建成的商品房, 其中有很多不确定因素, 这些不确定的因素就成为房屋买卖合同订立的难以界定或者不明确标定的问题, 这就极易引发纠纷

(三) 涉及纠纷的主体之间法律地位的不对等

由于涉及商品房买卖合同纠纷的主体主要是商品房开发公司及作为买受人的个人。所以极易产生在社会地位、经济实力、法律等悬殊的差距。因为作为商品房开发公司的法人是订立合同的主体, 它有很大的自主权和知悉权, 而往往作为买受人的个体在面对合同制定、签订时的相对弱势, 再因为经济实力等悬殊的差距, 导致在因为商品房买卖合同出现纠纷时使得买受人处于十分弱势的地位, 导致二者之间法律地位的不对等也是显而易见的。

(四) 纠纷原因主要在于商品房出售人的不诚实行为

商品房在预售时出售的是“协议上的房屋”, 也就是房屋还在开发过程中, 实质上的房屋还不存在。一些开发公司为了能尽快融资, 并以利益最大化的方式将房屋出售出去, 因而采取隐瞒房屋建设基本信息、打出房屋虚假广告等方式故意隐瞒房屋信息造成消费者误解或者直接、间接地欺骗消费者, 这些都对消费者在合同签订过程中产生误导, 那么由于买受人与出售者之间信息掌握量上的不对等而产生的合同纠纷也就习以为常。

三、商品房买卖合同纠纷的类型

(一) 商品房预售过程中关于买卖合同的纠纷

1、商品房预售广告与实物不符。

很多商品房开发商为了能尽快以高价将预计开发的商品房卖出去, 便想方设法将所售房屋的建筑规格、建筑质量等虚构化。最直接的方法就是利用一些虚假广告来蒙骗消费者, 使得消费者认为所购房屋物超所值, 心甘情愿的花钱买下开发公司出售的商品房。

因为预售主要是出售还未开发好的商品房, 所以消费者只能从开发公司工作人员口中或者是广告宣传来了解商品房。为了利益, 一些开发公司往往会扩大所售商品房的质量等。例如开发公司往往在宣传的时候会承诺, 修好的商品房是豪华设计、小区内有高档健身设施等, 但真正的商品房却与开发商广告宣传严重不符。

所以在房屋交付时, 因不满开发公司广告宣传与实际标的物不符引发的合同纠纷不在少数。

2、内部认购引起的纠纷。

“内部认购”是指房地产开发商将未取得相关许可证书并且不符合销售条件的商品房以签订预售合同、收取定金的方式出售给房屋买受人的行为。其最普遍的表现方式就是承诺给买受人以最低的价格出售最优质的房屋。如:VIP认证、排号等。但我国法律明确规定, 对于不符合标准的房屋不得进行出售, 否则既是违法行为。

虽然如此, 但是这种内部认购行为还是屡禁不止。究其原因, 无非是在融资困难的商品房交易市场, 这样做能使得开发商尽快融资, 而迫于买房贵买房难压力的买受人也能得到一些实惠, 所以才会形成这样一个局面。

但是, 因为买受人在买房时无法看到所有房源交易信息, 对与自己买到的房子是否是最优质的也无从知晓。所以在房屋签订预售合同交完定金以后, 如果消费者要求退款, 主动权却不在自己手中, 而是掌握在开发商手中。当初承诺的不满意如数退还认购定金也成为空头协议, 不予兑现。

(二) 商品房买卖合同交付价款的纠纷

1、贷款办理过程中的纠纷。

因在签订房屋买卖合同时往往还涉及到第三方, 即银行。而银行与房地产开发商之间的关系不属于直接的义务关系, 也就是说银行是代替买受人支付房屋款项, 即银行是代履行的义务, 而不是直接的支付的义务。

而因为银行方面而使得买受人未能偿还买房款项而引发的纠纷也是时有发生。但因为银行是第三方, 对买卖合同并不受直接的法律约束, 所以并没有必须付款给开发商的义务。而此时因为买受人与房地产开发公司之间的法律关系和其与银行的法律关系不属于同一法律关系, 所以房屋买受人一方面要接受开发公司的违约追究, 还要单独追究银行的延迟付款的责任。而此时, 多数购房者因自身处于劣势地位多会自取自行承担的方式来解决。

所以, 为了避免因银行方面延迟付款而引发的种种问题和纠纷, 笔者认为消费者在购买房屋需要向银行贷款的情况下尽量与银行单独签订合同并约定好因银行方面延迟付款引发的问题要由银行方面来承担责任和进行相当赔偿的责任等, 以免在发生纠纷时, 使自己处于不利地位。

2、因其中一方未履行合同约定而引发的价款纠纷。

一般情况下, 合同的法律效力是指签订合同的双方均履行了合同约定, 才能保证共同协商的目的达成。而现实中往往存在一种情况就是, 当买受人交付了一部分约定的房款之后, 以销售方存在经营等问题的理由拒绝支付剩余房款。所以双方就会因为一方不满另一方而拒绝履行买卖合同规定的内容。这样就会产生因履行义务而引发的价款纠纷。

但在法律上判定一个行为是否合法最直接的方式就是证据。如果买受人认为销售方存在违背合同规定的行为, 那么就要拿出有力证据来。但在这种情况下, 因为举证困难, 买受人一般还是会处于相对被动的地位, 往往以失败收场。

由商品房销售方欺诈行为引起的纠纷

1、“一房多卖”引发的纠纷。“一房多卖”是指房地产开发商将一套商品房分别出售给两个或两个以上的买受人的行为。在商品房买卖市场中, 这种将一套商品房卖给多个买主的行为屡见不鲜。因为在预售的过程中, 并没有实现房屋的真正交付, 而是签订的预售合同。在签订合同以后, 由于市场变化较大, 房子价格上升等原因, 一些不诚信的开发商在利益的驱动下又将商品房卖给出价更高的买主, 并签订合同, 这样就出现了一套商品房有多个买主, 并且都签订了买卖合同的情况。

这样“一房多卖”引发的买卖合同纠纷就不难理解了。而在法律上如何判定商品房的归属问题却一直备受争议, 却没有一套明确的法律来对其进行限定, 这样商品房的归属问题就无法进行判定。于是, 很多商品房开发商便以工作人员疏忽或者不可抗力等种种理由对买受人进行搪塞推卸, 使得买受人的合法权益受到了侵害。于是因商品房一房多卖引发的合同纠纷就必须诉诸法律途径来进行解决。但这其中受害最大的还是消费者。

2、证照不全的情况下出售商品房。商品房交易中的最后环节是商品房的交付问题, 而往往在买受人签订合同全款交了所有费用以后, 却被告知商品房现在还不能交付给买受人。这种问题出现的原因一般是由于商品房开发公司在进行开发或者开发以后没有得到相应的许可证。其中包括:建筑商自身主体资格的欠缺;房屋质量存在严重问题未得到质量验收合格证等。因为根据现行法律, 对于不符合国家法律规定的主体资格的开发商是不能获准进行房产开发事业和房屋出售事业的。

如果开发商在证照不全的情况下擅自出售商品房, 那么即使是与买受人签订了买卖合同, 那么在后续的时间内也并未取得相应证照的情况下国家会依法查处这种违法行为。那么在这个过程中, 受害最大的也依然是房屋买受人。

3、出售验收不合格或未经验收的商品房。

有一些房屋开发商在利益的驱动下冒着违法犯罪的风险出售一些验收不合格或未经验收的商品房也是十分普遍的。我们不能排除一些商品房开发商是怀着良好的初衷去预售商品房的。但是在商品房预售以后直到商品房交付这个时限内, 也并未取得商品房验收合格证书, 那么这种房屋出售行为就是违法的。

所以买受人与商品房出售者之间签订的合同协议等的法律效力问题也是有待法律考究的。如果在法律上认定出售人所出售的商品房是不符合法律规定的, 那么也就意味着买受人所买到的商品房是不合法的, 即使这种后果的罪魁祸首是开发公司, 那么风险和危害买受人也是承担者之一。

所以因开发公司出售了未取得质量验证证照的商品房而引发的合同纠纷也是十分普遍的, 这就要求我们的买受人要擦亮双眼, 验齐证照之后再签订协议, 这样才能大大降低购房风险。有关商品房买卖合同纠纷方面的立法不足, 对消费者的保护不足, 导致买卖双方权利及法律地位的不对等, 形成对买受人的不利地位。

四、有关解决商品房买卖合同纠纷的法律现状

在现行法律中, 对商品房买卖等规定的主要有《民法通则》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让管理暂行条例》等, 在一些部门规章中也略有涉及。

但是随着我国城镇化改革进程的加快, 城市住房制度的神话改革, 住房日益商品化, 随之而来的因商品房买卖合同引发的纠纷也逐渐凸显出来。但是与我国目前的立法情况来看, 要想从根本上解决这些问题, 还有待建立健全我国商品房买卖合同相关法律, 逐渐完善我国的法律体系。目前我国有关商品房买卖合同方面的法律规定存在很多不足, 如:法律规定之间衔接不良, 立法冲突, , 在立法之初的价值取向上也存在着行政色彩严重等。随着我国市场经济的深入发展, 我国对商品房买卖中购房者的法律权益保护等已经基本初具雏形, 但是并没有形成完善的保障消费者权益的法律体系。

一系列的法律漏洞在某种程度上助长了因商品房买卖合同引发的纠纷问题。所以, 目前的主要任务就是找出问题所在, 建立健全相关立法。

五、商品房买卖合同纠纷中购房者权益保护措施

(一) 加强对商品房交易市场的监督

这主要是指对商品房质量的监督。我国现行法律对房地产开发公司等的资质审查等都有所规定, 但这些规定往往流于形式, 并没有起到实质性的作用。目前商品房交易市场中还是存在很多开发商出售质量不合格甚至没有取到相关资格证的商品房, 导致没有法律控制权的买受人无法追究开发商的法律责任。

所以目前的主要任务就是加强对商品房交易市场的监督, 最直接最有效力的方法就是加强对商品房开发、出售等买卖行为的相关立法, 细化已有法律, 建立缺失的法律, 完善已有的法律体系。如:加强对施工及建筑单位资质审查的力度, 建立和晚上建筑及施工单位的质量信誉档案, 设立处于中立位置的审批设计图机构, 实行定期及不定期的审查和抽查等, 从源头上杜绝商家出售质量不过关的商品房, 以法律形式保障消费者的权益不受侵害。

(二) 商品房买受人自身在进行商品房交易的过程中要谨慎并增强警惕心

建立完善的法律体系能在一定程度上减少商品房交易市场的不诚信行为的发生, 但不能完全将这种违法行为消灭。这就要求消费者要在进行商品房买卖的过程中要提高警惕, 在签订合同时, 要自习审查开发商所取得的《建设工程规划许可证》, 对其所购商品房的结构等重要信息要审查清楚, 做到心中有数。在签订合同时, 要将规划许可证及附件、规划局盖章的平面图等于开发商提供的资料进行核对, 查看是否有出入。最后要认真阅读合同内容是否已经将违约责任等认定清楚等, 以免因自己一时疏忽而签字, 一旦出现纠纷受损害的将是消费者。

(三) 加强对商品房买卖合同纠纷中法律的建立健全

完善房地产方面的行政立法, 切实规范商品房交易市场, 对商品房交易行为进行法律限定加大商品房市场不法行为的打击力度。在商品房开发环节, 加大对房地产开发商的审查力度, 对于不符合开发标准的房地产公司坚决不授予质量审核合格证书, 在源头上杜绝不合法标的物的建设。而在商品房出售环节也要严加把关, 要严格审查房屋销售相关证件, 对于证照不全者, 坚决杜绝其销售。只有这二者有效结合起来, 才能切实保护好消费者的合法权益。

参考文献

[1].陈耀东著:《商品房买卖法律问题专论》, 法律出版社2004年版;1.陈耀东著:《商品房买卖法律问题专论》, 法律出版社2004年版;

[2].吴清旧, 贺丹青著:《房地产开发中利益冲突与平衡》, 法律出版社2 () () 5年版;2.吴清旧, 贺丹青著:《房地产开发中利益冲突与平衡》, 法律出版社2 () () 5年版;

[3]、程信和刘国臻《房地产法学》—21世纪法学系列教材, 北京大学出版社2003年出版。3、程信和刘国臻《房地产法学》—21世纪法学系列教材, 北京大学出版社2003年出版。

[4]、洛阳市房地产市场管理处, 《房产交易指导手册》, 2004年出版。4、洛阳市房地产市场管理处, 《房产交易指导手册》, 2004年出版。

[5]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》, 2003年颁布。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》, 2003年颁布。

[6]、陈小平《房地产金融理论与实务手册》, 中国农业银行河南省分行房地产信贷部, 1998年出版。6、陈小平《房地产金融理论与实务手册》, 中国农业银行河南省分行房地产信贷部, 1998年出版。

[7]、赵旭东《合同法学》—教育部人才培养模式改革和开放教育试点法学教材, 中央广播电视大学出版社, 2002年出版。7、赵旭东《合同法学》—教育部人才培养模式改革和开放教育试点法学教材, 中央广播电视大学出版社, 2002年出版。

8.沈阳市商品供销合同示本 篇八

签约地点：__________________________

甲方（供应方）：____________________

乙方（零售方）：____________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、行政法规的_规定，甲、乙双方本着诚实信用、公平合理的原则，在自愿、平等、互惠互利的基础上，就商品购销事宜，经共同协商，订立本合同。

第一条　商品供销范围

乙方为甲方销售其自产的______________产品或代理、经销的______________商品（后附产品明细）。

第二条　商品质量

1．甲方提供销售的产品必须符合《中华人民共和国产品质量法》的要求，甲方提供有关商品质量说明的，应当符合该说明的质量要求。质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行：无国家、行业标准的，按照通常标准或者符合合同约定的特定标准履行。

2．甲方在签订本合同时需提供的有关证件包括：企业营业执照、税务登记、组织机构代码证、市级以上的有效期内的产品质量检验报告、生产许可证、产品合格证、卫生许可证、产品注册商标证明、qs检验标志，进口商品需提供相关证明，代理商或经销商需提供委托代理证明原件（或复印件加盖公章）等；对经营烟酒、黄金饰品、音像制品、现代通讯器材、医药类等需办理专业经营许可证，同时乙方也应提供企业营业执照、税务登记，一般纳税人资格证明和企业成立时的验资报告书。

3．对国家、省、市有关部门抽查、检验商品所发生的各项费用按照国家检验产品的要求负担。

4．甲方提供销售的产品包装应符合标识要求，要有生产厂家的厂名、厂址、注册商标：成分含量以及使用说明书等；对于经营药品、食品、化妆品、饮料等还要标明生产日期、保质期、保鲜期、失效期、警示标志及其它说明。

5．甲乙双方要贯彻信誉至上、顾客第一的原则，乙方对所出售的商品要包修、包换、包退，实行商品质量先行负责制。如因商品质量问题给乙方和消费者造成损失，应分清甲乙方的责任，按甲乙方责任的比重由双方共同负担损失。

第三条　商品价格及变动

1．甲方提供的商品供货价格应公平合理并经双方议定，供货价格应包含增值税、关税等各种应由甲方缴纳的税金以及乙方要求的包装形式的包装费，运送到甲乙双方合同上约定地点的运费等一切费用。

2．约定的进货价格应保持稳定，未经双方事先同意不得变动价格，如果需要变动，双方需提前一个星期商定，并以书面形式进行确认，才可调整。

3．甲方产品供货价格以后附甲方产品《价格表》为准。

第四条　商品交付

1．乙方将不定期地通过电脑自动传真、临时的紧急传真或电话形式向甲方订货，乙方电脑自动传真系统的记录以及物流管理部门的催单记录将如实记录甲乙双方的订货过程，甲乙双方同意以上记录作为乙方向甲方追究有关商品交付违约责任的凭证。

2．甲方送货或委托第三方承运时应随货附带送货单，并列清乙方的编码、商品名称、包装规格、单品数量，送货价格，乙方要在甲方的送货票据上签字，作为乙方收到甲方货物依据，同时也作为甲方与乙方结算货款凭证之一。

3．乙方对于已经验收的商品发现存在质量问题，应当在质量保证期内提出，无质量保证期的在收货后_______个月内提出，否则视为商品质量符合约定。，甲方知道或者应当知道所提供商品不符合约定的，不受前述提出异议时间的限制。对于存在质量问题的商品，甲方应当予以退换货。甲方提供的保质期在_______外的商品乙方不能拒绝收货。

4．甲方应按订单列明的商品在双方约定的时间，将商品运至乙方指定的收货地点，并整齐的堆 置于乙方验收货物人员指定的栈板上。甲方商品的所有权自交付时起转移给乙方，商品毁坏，灭失的风险也自交付时起由乙方承担。

5．甲方收到订单后如不能接受，应当在_______小时内予以明确答复，答复形式同订单一致：不予答复的，视为接受订单，如答复中对订单实质内容有修改的，乙方应当在_______小时内表示是否接受，乙方表示不接受则视为订单无效；乙方不予答复的，视为接受修改的订单。甲方延迟交货，若为正常商品订单，乙方将按此订单的净购货金额_______‰／日收取违约金，若为促销品订单，乙方将按此订单的净购货金额的_______ ‰／日收取违约金，如果违约金不足以弥补乙方的损失，甲方应对该损失予以赔偿。

6．乙方的收货部门人员验收商品时应对所验收商品的种类、规格、产地、数量、包装等仔细的清点，并出具收货凭证；如商品不符合订单要求的，可拒绝验收。如乙方在到货后的_______小时内无法验收完毕的，应当向甲方出具收货待验收凭证，同时告知验收完毕的具体时间。订单不可分批出货，如需分批出货，甲方应提前通知乙方，经乙方同意并重新开立订单，否则乙方有权拒绝收货。

7．甲方交付商品时应在乙方的订单上填写交付数量。如果实际交付的数量大于填写的交付数量，超出的部分乙方有权拒绝接受；乙方实行验货抽样点收制度，甲方实际交付的数量小于填写的数量，甲方应在两日内补交缺少的数量，否则乙方可在付货款中扣除少交数量的部分货款。

8．甲方应严格按照乙方订单按时，按量，按质送货至指定地点，如_______次未按要求送货，经乙方和甲方协商后，乙方可另选物流商代为送货，如甲方不予接受，乙方可保留终止合约，停止往来及要求赔偿的权利。

第五条　商品退换

1．乙方将不定期地通过电脑自动传真、临时的紧急传真或电话形式向甲方提出退货及换货要求，双方约定不能退货或换货的商品除外。乙方电脑自动传真系统的记录以及物流管理部门的核实记录将如实记录甲乙双方的退货及换货过程，甲乙双方同意以上记录作为乙方向甲方追究有关退货换货违约贡任的凭据。

2．当甲方收到乙方商品退货单时，应于收到通知_______日内领回该退货商品，若逾期未领，乙方有权终止向甲方支付该批商品的价款，并有权自行处理该批商品，所发生的仓储、保管、运输等费用由甲方负责承担。

3．当甲方收到乙方商品换货单时，应即时至乙方办理换货手续，若于收到通知日内未处理者，乙方有权终止向甲方支付该批商品的价款并办理退货，所发生的仓储、保管、运输等费用由方负责承担，乙方在换货时应保证商品的质量，商品的原貌特征与验收货物相同时甲方才可以换货，否则甲方有权拒绝换货。

4．对于甲方提供给乙方销售的商品，如过季、滞销，商品违反（或可能违反）中国产品质量、技术及安全规定或侵害（或可能侵害）他人知识产权的商品，乙方有权进行退货，其风险及费用由甲方承担，乙方在退货时应保证商品质量，商品的原貌特征完好甲方才可以退货，否则甲方着权拒绝退货。

5．经营期间，乙方对甲方提供的商品实行统一的进、销、存管理。对出现的丢货、少货等问题，应分清责任，产品经乙方专业人员验收货物后出现的问题应由乙方自行负担解决。

第六条　发票交付货款结算。

1．甲方应在双方约定的时间内向乙方提供发票，写明不合增值税及其他税种的净购货金额，和包含这些税的购货金额。甲方可选择以下三种形式交付发票交给乙方_______。

（1）在每次交货时交给零售店的财务人员。

（2）每隔_______天交付发票一次，此发票涵盖在此期间向有关零售店交付的所有货物。

（3）结算前_______日向乙方财务人员送交发票。

2．双方确认的结算方式及结算周期为：_______

（1）预付_；

（2）现结_______日（填写的日历天数为“现结间隔周期”）

（3）月结_______日（起始时间为：当月1日至末日、当月_______日至次月_______日；空白处填写的为循环结算周期）

（4）其他，具体定义为：_____________________

3．按照商品的销售周期，甲乙双方确认的对帐日为每月_______日至_______日。乙方应当在该日的工作时间内安排工作人员同甲方的人员进行帐务核对，对帐时双方应当核对的原始单据包括：商品订单、甲方出具的送货／出库单、乙方的验收单／收货单、退货单据以及促销费用单据。根据对帐结果，乙方应给甲方出具《商品对帐结算单》，在货款结算期间，甲方开具出的发票、验收货物凭证和有关凭证，需要交给乙方，以便给甲方结算货款，在此期间，乙方收到票据凭证的人员需在甲方票据签收回执单上签字、盖章，或乙方出具收到甲方结算货款凭证的说明，以证明乙方收到发票和结算票据凭证同时并没有给甲方结算完毕货款。

4．乙方逾期不予对帐的，甲方可依据上述对账单出具《商品账目往来对账单》，交乙方确认；乙方收到后_______日内既不确认又不提出异议的，视为认可《商品账目往来对账单》。乙方应当尽力建立顺利、便捷、无障碍的结算机制。以利于双方的顺利合作。

5．乙方的付款条件系按甲方的不同而约定，乙方付款方式按甲方的不同结款日为原则，每月定期支付并将货款汇入双方约定的银行账户或以支票、现金、电汇方式支付。进货折扣、奖励折扣及其它折扣，一律于进货计算乙方实际应付款项时即予扣除。甲方的销售货款，乙方应严格按双方合同约定的时间内结算。

6．合同上甲方已承诺的各项费用，甲方以支票方式支付或乙方从甲方货款中扣除。逾期支付费用款超出_______个月以上者，追加欠款_______‰／日的滞纳金。

7．付款方式的事项及其他未尽事宜均应依照中国境内银行的操作程序、指南和惯常作法办理。

8．如因甲方商品或提供服务的原因而致乙方受到各级行政机关询问、调查、立案、处罚，或收到法院诉讼通知的乙方有权终止对甲方全部款项的支付，直至行政机关出具案件终结文书或法院出具终审生效判决为止。在此期间乙方不能扣除任何没征得甲方同意的费用。

9．乙方在双方正常合作期间不得以任何理由、任何方式对供应商的货款进行克扣、拖欠，也不得以任何方式、借口对应付的货款进行延期结算，乙方没按合同约定的期限结算的，每延迟日，应当按日支付应结算货款金额万分之五的违约金；延迟_______日以上的，除支付违约金外，甲方有权解除合同。对于乙方在结算甲方货款过程中开具远期支票的应在___日内。如果每延迟___日，应按日支付应结算货款金额万分之___的违约金。

10．如甲方需要更改甲方的付款目的，企业名称、税号，账号开户行等甲方单位信息时，乙方应在收到甲方书面通知的_______个连续工作日内，以书面形式向甲方确认新的信息已更改完毕，并通知甲方，在此操作过程乙方不能收取任何的费用。

第七条　反商业贿赂

甲乙双方坚决拒绝商业索贿、行贿及其他不正当行为，甲方如对乙方员工进行任何形式的商业贿赂，如“回扣”“退佣”“招待”“娱乐”“置业”“就业”“国内或国外旅游”“馈赠”“购物折扣”及其他一切对乙方员工物质上有直接受益的行为，以企图获取订单或其他形式的商业利益的，皆视为商业贿赂。甲方人员若违反规定进行贿赂者，乙方有权终止与甲方的商业合作关系、订单及本合同。乙方并冻结所有应支付的货款或经由法院讼请甲方赔偿乙方的名誉及其他一切损失，乙方任何职员要求甲方与其任何形式的不正当利益，甲方提供相关证据与乙方，乙方查实后必将严肃处理，并为甲方保密，同时乙方将根据具体情况，给予供应方更多的商业机会。如甲方不配合乙方调查，经乙方查买后将对甲方终止合作关系解除合同。

第八条　驻场人员

1．当甲方因业务需要而派驻人员在乙方所属卖场时，甲方所派驻的试吃、驻场及展销人员与甲方的劳动关系均需符合中国的《劳动法》相关规定。甲方派驻人员在乙方所属卖场工作时所发生的工伤等一切意外伤害及意外事件，应由乙方负责处理并承担相应经济和法律责任。

2．甲方可委托乙方在乙方经营场所招募驻场人员，甲方应及时向驻场人员支付薪资等费用。甲方如逾期未付，乙方有权在向甲方支付的货款中扣除此笔费用支付给驻场人员。

3．甲方派驻人员应遵守乙方统一管理的各项规定，如偷窃乙方卖场商品，乙方无权进行处罚，应交由所在地公安部门处理。如有重大违反乙方卖场内的规章制度者，经乙方通知甲方后应立即撤换该人员，若因此损害乙方信誉或权益时，甲方应赔偿全部责任损失。

第九条　委托加工品

当乙方提供原料、零部件或成本给甲方制造乙方指定商品时，甲方保证不为第三者使用乙方所委托之加工品，否则甲方愿意赔偿乙方的一切损失，乙方委托加工品之所有权属于乙方，甲方同意妥为保管与保密并承担遗失或损坏的风险。

第十条　端架的承租

1．甲方向乙方承租端架时，若甲方需要布置，应以简易装潢不影响陈列为原则，设计的图稿需在活动开始_______日前送交乙方并由乙方书面确认，甲方才可布置，布置所发生的费用全部由甲方自行承担。

2．活动结束后，甲方应立即将端架恢复原来样式，并经乙方检验认可。若有损坏相关器材，其修护所发生的费用由甲方承担。拆卸下的陈列器材甲方于7日内若不收回，则乙方有权处理，其所发生的费用由甲方承担。乙方为配合甲方端架陈列，而下的大量订单，根据双方事先临时签订合约办理是否退货。

3．端架承租期间，若甲方产品发生缺货（端架陈列量不足_______）现象，且甲方无法及时补货，乙方可更换其他商品陈列，并终止临时和约。

4．甲方在乙方经营期间，甲方为扩销自己的产品而开展的促销活动，乙方应积极支持、配合并创造条件。乙方每年举办的大型活动及宣传活动（如店庆等），甲方应给予支持和配合。对所发生的字传费、促销费、年节假日费、商品打折等相关费用，乙方应本着与所提供的服务对等原则进行收费，对所收取的费用应全部用在所对应的宣传、促销活动上面，对剩余的费用应还给甲方，不能挪做它用，对所收取的费用进行事前公示，事后对所花费的费用进行详细的说明，并邀请甲方进行共同的参与。乙方对于在活动中收取甲方的费用，应按照国家税务总局的规定给甲方开具与收费项目

对应的发票。

第十一条　合同期限

本合同有效期自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，共计_______月。是否续签，应提前_______个月提出，在续签合同未生效前，可先按本合同执行，但是在续签合同生效后，可在续签合同之日起执行新的合同。

本合同一经双方签字盖章即产生法律约束力，未经协商，任何一方不得擅自变更或解除合同，如确有必要变更或解除，应提前_______个工作日以书面形式通知对方，经协商一致并订立有关书面合同，在变更或解除合同内容时不得附加额外的条件。

第十二条　合同终止

1．任何一方非因对方违约提出解除本合同，均应当提前_______日以书面形式通知对方，合同自双方协商确定的日期解除。

2．任何一方可在发生任何以下有确切证据情景时，可立即终止本合同：

（1）另一方时中国法律所定义的不可抗力而不能履行其义务持续_______个月或更长时间。

（2）另一方进入破产，无偿付能力，．解散或其他类似程序。

（3）经营状况严重恶化，丧失商业信誉。

（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形

（5）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；受到政府行政主管部门吊销营业执照或停业处分，或丧失合法经营身份或资格的情况发生时。

（6）增值税一般纳税人资格被取消时。

（7）有证据证明对方存在商业贿赂问题，经书面提示后，再次出现类似问题的。

如若任何一方违反本供应合同的规定，且未能在守约方商定的期限内采取补救措施，则守约方可终止本合同。在此情况下，违约方应赔偿守约方就此遭受的任何损失及损害。

3．合同解除或终止后，双方仍应当按照本合同第六条约定的方式进行对帐与结算。乙方可缓解该结算期内货款元，作为商品质量保证金，自合同解除之日起三个月内如甲方产品不存在质量问题，缓解的货款应退还给甲方，如存在质量问题，保证金赔偿乙方的损失。

第十三条　争议解决

当本合同执行产生争议时，双方应先友好协商，协商不成时，按照以下第_______方式处理：

1．向______________人民法院提起诉讼；

2．向______________仲裁委员会申请仲裁。

第十四条　其他

1．合同的所有附件，双方往来票据、传真、信函、电子邮件等均应视为本合同的组成部对甲乙双方均有约束力。

2．所有通知或联系事项应以书面确认并以邮寄或电话传真或电子邮件送置乙方，乙方在任何时间改地址或电话，以书面形式通知甲方。

3．本合同的变更和补充，双方应当另行签订补充协议．

4．本合同经双方法定代表人或其代理人签字并加盖单位公章或合同专用章后生效。

5．本合同一式_______份，双方各执_______份，具有同等法律效力。

甲方：_____________________　乙方：_____________________

单位名称：_________________　单位名称：_________________

住所：_____________________　住所：_____________________

税号：_____________________　税号：_____________________

开户银行：_________________　开户银行：_________________

银行账号：_________________　银行账号：_________________

电话：_____________________　电话：_____________________

传真：_____________________　传真：_____________________

甲方授权代表：_____________　乙方授权代表：_____________