财政局大厦物业服务

财政局大厦物业服务（精选5篇）

1.财政局大厦物业服务 篇一

出租方（以下简称甲方）

中文：

英文：

地址：市区街号

营业执照／注册号码：

电话：

传真：

承租方（以下简称乙方）

中文：

英文：

营业执照／注册号码：

地址：市区街号

电话：

传真：

甲乙双方根据中华人民共和国法律、法规及市政府有关规定订立本合同。

第一条　名称、地址、面积

大厦是由甲方兴建坐落市区街号的结构大厦。乙方承租该大厦第层型单位（以下简称该物业）。该物业建筑面积为平方米，详见平面图。

第二条　同意根据下列条款将该物业出租给乙方使用。乙方愿意承租。

第三条　业内部之所有物

物业内部之所有物于租赁期开始之日起，一并交付乙方使用，租金已包括内部所有物的租赁费用，该物业内部所有物包括全部固定装置、地板、墙壁、天花板、楔柱、窗户及设备（清单见本合同附件）。

第四条　及租赁期限

1.甲乙双方议定该物业每月租金为人民币元；租赁期自甲方向乙方发出该物业的交付使用通知书之日起第十四天开始，共计年。甲方须于年月日或之前向乙方发出该物业的交付使用通知书，如甲方遇下列特殊原因，可延期交付该物业，而不用承担任何违约责任。但甲方应将延期原因书面通知乙方。

（1）人力不可抗拒的自然灾害或其他事故；

（2）施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题；

（3）其他非甲方所能控制的因素；

（4）承建商的延误；

（5）市政项目配套设施批准及安装延误；

（6）政府部门延迟批准有关文件；

（7）图纸更改；

（8）无法预见的意外事件；

（9）为执行当地政府的法规而致的延误；

（10）自来水、电力、煤气、热电部门未能按时接通。

2.租金不包括管理费、市政设施使用费、电话费及其他费用。

3.租金每月缴付一次。首月租金于甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内缴付；以后于每月的第一日缴付。逾期缴付租金，每逾期一日，乙方应按月租金的百分之三向甲方缴付违约金。

第五条　管理费

1.租金不包括有关该物业的管理费。管理费由乙方按该物业管理公约的规定，向甲方或甲方聘任的管理公司缴付。管理费每月缴付一次，首月管理费于甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内缴付，以后于每月的第一天缴付。逾期缴付管理费，每逾期一日，乙方应当按月管理费的百分之三向甲方或甲方聘任的管理公司缴付违约金。

2.甲方及／或其聘任的管理公司有权根据该物业管理公约在租赁期间内调整管理费，乙方应按时缴付新调整的管理费，不得异议。

3.若因不可抗力、罢工、政府行为或其他非甲方所能控制的原因导致管理服务终止或受影响，乙方不得拒交管理费。

第六条　市政设施使用费、水、电、煤气费、电话费及其他市政设施使用费用由乙方承担。因乙方逾期缴付而造成被有关部门停水、电、煤气、停止电话，后果由乙方自负。

第七条　保证金

1.乙方应于签署本合同时向甲方支付人民币元的定金。乙方还应在甲方向乙方发出交付使用通知书之日起十四天内向甲方缴付下列保证金：

（1）三个月租金保证金；

（2）三个月管理费保证金；

（3）水费保证金；

（4）电费保证金；

（5）电话费保证金。

甲方有全权决定以上（2）至（5）项保证金的金额及增收其他甲方认为需要的保证金项目。在乙方交付上述保证金时，定金将自动转为乙方应缴保证金的一部分。

2.若甲方调整管理费，保证金额将作出相应调整，乙方应在收到甲方书面通知七日内向甲方支付原保证金与新保证全的差额。

3.定金及以上保证金用作保证乙方履行本合同的所有条款。乙方违反其中任何条款，甲方可于定金及／或保证金中扣除其因此而遭受的一切损失及所支付的开支。若定金及／或保证金不足补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方。

4.在乙方全面履行本合同全部条款及政府规章的条件下，甲方应当于租赁期满或于本合同提前解除及乙方将该物业以空置状态交还甲方或于甲方计清及扣除乙方拖欠甲方款项之日（以后者为准）三十天内，将保证金或其余款无息返还给乙方。

第八条　该物业用途

乙方不得将该物业用于本合同规定以外的任何用途。乙方保证不改变该物业用途。

第九条　不得分租等

未经甲方书面同意，乙方不得将该物业转租、转让、分租、转借给任何第三者或与其互换房屋使用。

第十条　装修及改建

1.未经甲方书面同意，乙方不得对该物业进行任何扩建或改建、装修及／或改变该物业的外观及结构，或改变及／或增加固定设备。乙方获准进行装修及改建时，应事先将设计图纸交甲方审批同意，遵照大厦装修指南的规定施工。一切费用（包括但不限于甲方审批设计图纸的费用）由乙方负担。租赁期满后，乙方须将装修及改建后的设施无偿归甲方所有或按甲方的要求恢复该物业的原状，所有费用由乙方负担。

2.若乙方对该物业作出的改动、扩建或拆除，因违反政府法规，被政府有关部门要求恢复原状或作出行政处罚时，不论事先是否已获得甲方同意，均由乙方承担责任。甲方因此所受的任何损失由乙方全额赔偿。

第十一条　保险

乙方必须于收到甲方交付使用通知书之日起十四日内自费向甲方认可的保险公司为该物业购买有关的保险，险种及保额由甲方确定。

第十二条　正常使用及维修该物业

1.乙方应爱护和正常使用该物业及其设备，如发现该物业及其设备自然损坏，应及时通知甲方，否则甲方无须上门维修。乙方应积极配合甲方检查和维修该物业，因延误该物业维修而造成甲方或第三者的人身、财产遭受损害的，乙方负责赔偿。

2.因使用不当或人为造成该物业或设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复，并负责下列涉及该物业维修项目的费用：

（1）排水管、厕所、化粪池的清理疏通；

（2）饮用水池清洗及垃圾池清理；

（3）门窗玻璃及小五金的更换，分电表或无分电表的表内电线、电闸、灯头、插座等更换和分水表以内水管、龙头更换；

（4）室内墙面的粉刷和天花板等的粉饰；

（5）因使用安装超水、电表容量需增容的增容费。

3.除以上规定外，乙方亦须自费负责保护及维修该物业内部及其内部之所有物（包括但不限于本合同附件列出之所有物）。

乙方如违反本条或因使用不当或人为造成损坏，应负责修复并赔偿甲方的一切损失。

4.甲方有权根据需要于发给乙方事先通知后，于任何时候进入及视察该物业，记录该物业内的所有物品及进行任何检查、测量、维修及施工。若乙方不按照甲方的通知立即对该物业进行本合同约定应由乙方负责的维修或其他工程，甲方可单方面强制维修或进行施工，乙方必须充分合作，有关施工费用由乙方承担。

第十三条　保护该物业

1.乙方应在租赁期内自费负责将该物业及其内部之所有物保持完好状态，要爱护和正常使用该物业及其内部之所有物，并于租赁期满或本合同提前解除时将该物业及其内部之所有物以完好状态交还甲方。

2.乙方不得损害该物业的任何部分。如该物业因乙方或乙方的访客、雇员、代理人、借用者的行为受到任何损害，致使甲方遭受损失，乙方应全额赔偿。

3.因乙方的行为或过失或因该物业爆炸或溢出水、烟、火或气体而导致大厦任何部分损毁，应由乙方负责修理及恢复原状，有关赔偿、费用及开支应由乙方负责。

4.乙方应采取一切防范措施，使该物业免于受火灾、水浸、风暴、台风等或其他类似的破坏。

第十四条　甲方紧急进入该物业

如遇火警或其他紧急情况，甲方及其代表有权未经乙方批准进入该物业灭火及保护财物。

第十五条　服从法规及管理公约

1.甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法规及房地产管理的各项规定，接受当地房地产管理机关的监督、管理。

2.乙方须遵守及服从该物业管理公约或根据管理公约制订的管理规则（以下一并简称“管理公约”）。乙方应全额赔偿甲方因乙方违反以上规定而遭受的任何损失。

第十六条　乙方赔偿损失

1.如因乙方违反本合同任何条款造成或引起甲方或第三者的任何损失（不论是财物或人身，故意或过失），均由乙方赔偿。

2.所有乙方的访客、雇员、借用人、代理人的过错及行为，均视为乙方的过错及行为，乙方应负全责。

第十七条　甲方有权招租等

在租赁期满前三个月内，甲方有权在该物业的外墙张挂把该物业招租或出售的告示及其他甲方认为需要张挂的资料，乙方不得提出异议或干涉。

第十八条　合同解除

1.如发生下列任何情况：

（1）乙方逾期14天仍未缴付（不论甲方曾否催交）租金及／或管理费及／或其他本合同项下乙方应缴费用；

（2）乙方违反本合同的任何条款，经甲方指出后20天未改正的；

（3）乙方破产或清盘或无力偿还其债务；甲方有权重新占有该物业或其部分及单方面以书面形式解除本合同，本合同的解除将不影响甲方所有在本合同项下向乙方请求赔偿的权利。

甲方并可从乙方按本合同支付的保证金内扣除甲方因上述情况所受的所有损失及开支。

2.如发生上述情况的（1）或（2），甲方有权终止向乙方提供管理服务及市政设施如水、电、煤气等，直至上述情况完全纠正为止。

3.租赁期内，如乙方未征得甲方同意而单方面解除本合同，乙方除赔偿甲方的损失外，还应向甲方支付相当于两个月租金的违约金。

第十九条　交还该物业

1.如甲方根据本合同条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知时搬出该物业并将其恢复至原有的空置状态交还甲方（除本合同另有规定外），一切有关费用由乙方负担。

2.如甲方因任何理由无法将解除本合同的通知送达乙方，或乙方接到通知后拒绝迁出该物业及／或未能将该物业恢复至原有空置状态交还甲方，或不按本合同向甲方作出补偿及付清欠款，甲方有权依法律规定的程序重新占有该物业并清理家具及其他所有物品并将该物业恢复原状，甲方无须对此作出任何赔偿。乙方应向甲方支付清理该物业及将该物业恢复原状及有关的所有费用。

3.甲方可全权处理按上述规定清理的物品。如甲方将其依法变卖，所得收益在扣除乙方拖欠甲方的所有欠款后，将余额退还乙方。甲方并不因本条而有任何责任将有关物品进行变卖。乙方不得对甲方变卖物品所得款项提出异议。

4.租赁期满后，乙方应自费搬出该物业并将其恢复至原有的空置状态交还甲方，若乙方拒绝迁出该物业，及不按本合同向甲方作出补偿及付清欠款，甲方有权按本条处理。

5.租赁期届满或本合同解除之日，双方应共同检查交接该物业及其所有物和设备，如发现有损坏的，应在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。

6.甲乙双方在此同意和声明，在租赁期满或本合同解除时，甲方无任何义务向乙方提供任何另觅居处的援助。

第二十条　支付违约金等

本合同项下的违约金及其他赔偿金额应在确定责任后三日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。

第二十一条　不可抗力

如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，甲、乙双方互免承担责任。

第二十二条　税费

甲、乙双方应按政府规定支付各自所应承担的登记费、印花税及／或其他费用及税项。乙方还应负责租期内其他一切按中华人民共和国有关规定应由租户缴纳的费用及税项。

第二十三条　通知

1.甲方根据本合同发出任何通知给乙方，应以甲方有记录的乙方最后的通讯地址为乙方地址，经邮局将通知书寄出48小时后，视为送达。如乙方更改通讯地址，必须书面通知甲方。

2.所有乙方根据本合同发出给甲方的通知，必须以甲方实际收到通知方视为送达。

第二十四条　适用法律及争议解决

1.本合同的订立、变更、解除、终止、争议解决均依照中华人民共和国法律、法规和地方政府有关规定，并受其制约。

2.甲、乙双方如在履行本合同中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，双方可按下列第（）项方式解决：

1.申请仲裁委员会仲裁；

2.依法向人民法院起诉。

第二十五条　其他

1.甲、乙双方在签订本合同时，双方均具有完全行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白，并愿意按本合同规定处罚违反本合同的一方，违约的一方愿意接受。

2.本合同的附件为本合同的组成部分，本合同以中文为法定文字，本合同书写与印刷文字均具有同等效力。

2.高安市财政局积极服务水利建设 篇二

广筹资金，水利工作有保障。按照“抓重点，筹资金，求实效”的思路，该市把资金筹措作为项目建设的“牛鼻子”来抓，从中央、地方、农民群众和社会各界多方面筹资，采取“大工程靠项目、公益性工程靠政府、面上工程靠发动”的有效举措，进一步完善农田水利多元化投入机制，建立水利建设资金投入稳定增长机制。概括起来就是：积极编制申报一批重点水利工程项目，争取中央水利建设资金，省级配套资金；通过公共财政预算不断增加水利建设资金投入，积极筹集各种水利建设政府性基金，严格执行“从土地出让收益中提取10%用于农田水利建设”的政策措施；积极引导农民投资投劳，组织发动农民群众，通过村组集体资产投资、农民“一事一议”筹集资金用于农田水利建设；积极鼓励和吸引社会资金，每年通过“以库养库”、“以塘养塘”等方式筹集社会资金。

落实责任，工程质量上水平。主要措施包括：拧紧“安全阀”，在水利局设立专门的水利建设项目部，由乡镇财政所集中管理水利建设资金；筑牢“防火墙”，全程介入水利工程建设各个环节的监督，事前积极参与项目申报，事中参与招投标工作，事后主动邀请有资质的中介机构对已完工的项目进行工程决算；念好“紧箍咒”，对水利资金实行统一预算编制口径、统一项目预算标准、统一预算编制范围，由上而下管理，由下而上执行，理顺资金拨付渠道，严禁擅自增加项目、扩大开支范围，从源头上杜绝挤占、挪用资金现象。

改革创新，强化管理增效益。通过实施水利项目，有效改善了农村生产生活环境，节约了群众工时，增加了农民收入，为推进城乡一体化建设创造了良好条件。农业生产水平由“低”变“高”，防灾抗灾能力由“弱”变“强”，劳动强度由“大”变“小”。

（江西省高安市财政局供稿）

3.大厦物业工程部安全 篇三

1.全体员工必须加强治安防范意识，执行大厦制订的治安管理制度，协同保安部门认真做好大厦工程系统的治安保卫工作；

2.各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场；

3.未经动力部领导批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入电脑房、电梯机房、锅炉房、空调机房、水泵房、液化站、油库、气库。经批准进入人员必须办好登记手续，由值班长及值班人员负责执行；

4.禁止大厦无关人进入机房重地，如因工作需要进入时，必须征得值班人员的同意，并自觉接受检查；严禁带火或易燃物品进入机房重地。

5.各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查，各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查，如发现有不安全因素，及时进行整改。

6.各机房不得随意配制，机房、班组工作场地无人时，门窗必须锁好，各水池盖由水系统当值人员负责检查锁好，无关人员不得借用钥匙；开水池盖时，除水系统当值人员同意外，还必须经该主任工程师批准。

7.各班组工具、材料要有专人管理，携带工具、材料出大厦，必须经部领导同意按规定办理出门手续，并由秘书做好登记；

8.在指定地方吸烟、烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。

9.维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，不得存放易燃油料1kg以上。

10.需要动火作业时，要办动火证，施工前要排除易燃物品，施工后认真检查，确无火种时方能离开。

11.不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄漏，应及时告知大厦消防中心或值班人员。

4.财政局大厦物业服务 篇四

作者：佚名

文章来源：本站原创

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更新时间：2009-10-9

一、高校智能化教学楼设计

新型人才的培养需要新的教育模式。现代教育重视素质教育，高等教育强调培养的人应 当是能够突破专业和职业领域限制的，具有较强适应能力的复合型人才。学生大学期间，不仅要掌握一定的专业知识，更要学会学习方法，具备从事科学研究的能力，培养学生具有强 烈的事业心和认真负责的态度。这样的大学生才具有较强的竞争力和应变能力。新的要求促进新的教学模式的产生。

２１世纪的教学模式不仅呈现高度信息化、电子化的特征，同时在教学过程上也有较大 的改变。学生获取知识不再主要依靠教师课堂讲授，而从多方面吸取“营养”，除教师外，书籍资料、信息网络、同学间交流，甚至报纸、杂志电视，都是学生获得知识的源泉。因此，２１世纪的教学场所，也不是简单地装上现代化设备就可以满足需要的。要适应新教学需要就应该提供相应的功能空间，以教学楼为例，传统的教室“一统天下”的状况应相应改变。教学楼中要拥有多种空间，以便于学生多渠道获取知识。教室、资料室和教师办公室在现代学生学习过程中地位同等重要；中庭、内街、休息角、交流区、室外平台走廊等便于人际 交流的多功能空间，不仅仅是提供休息的场所，也是学生相互交流的地方，这里有同专业不同年级的纵向交流，也有同年级不同专业的横向交流，来自不同知识体系的思想在这里撞击 产生“火花”，不少发明创造往往就来自与人的闲谈之中。

此外，以信息技术为代表的高新技术进入教学过程后，对传统教学模式的冲击也是巨大 的。多媒体教材、远程教育以及交互网络系统等有效的辅助教学手段的应用，大大地改善了传统的授课方式，２１世纪的教学楼正在向能提供多种信息传递方式的智能化教学楼方向发 展。

行为方式的改变会引起建筑功能的调整，而建筑功能的变化也必然会导致整个建筑由内 而外的变革。现代教育模式的转变和现代技术的发展使得高校教学楼建筑进入了一个崭新的时代。

(一)智能化教学楼的现代技术。

现代的教育体系中，不仅有现代的教育思想，而且有先进的技术设施配合教育。因此智 能化教学楼中除具备一般智能化建筑所应有楼宇控制系统如建筑设备自动化、办公自动化、通讯自动化以外，还应引入智能型的辅助教育设施。

１.计算机和多媒体技术在教学中的应用。

(１)教学过程中全面应用计算机是智能型教学楼的一大特点，计算机作为未来工作中的重要工具，学生在校期间要更多地熟悉其操作及性能。比较理想的条件是，教室中为每人配 备一台电脑。如日本九州工业大学情报工学部，其教室中央是座位，可以供学生听课，座位区两侧及后部，则全部是计算机桌，可供全体学生当场操作。条件不容许的学校，也可由学 生自备电脑。如澳大利亚，学生靠打工挣的钱就可以自己买一台手提电脑。因此，教室中不必再配备电脑。学生在课堂上作笔记可以直接敲入计算机。

(２)教师用多媒体辅助教学，因此要求教室为多媒体教室(图7-7-13)，其设备包括：投影仪、幻灯机、投影电视系统、录像机和影碟机。在教师的讲台上，有一台总控制器，用来 控制教室中的各设备和教室中灯光。另外，教师会自备一台便携式电脑，其中装有教案，上课时通过投影电视系统把授课内容投影到屏幕上，以便于学生反复记录。利用多媒体教室中 的各种设备，教师授课的内容可以籍影音于一体，包括幻灯片、录像带、光盘等，使课堂不再枯燥无味。

图7-7-13 多媒体教室

①幻灯机 ②控制台 ③电脑 ④投影仪 ⑤音箱

２.运用计算机网络和通讯技术改进教学。

除了多媒体教室外，网络学习也是现代学生获得知识与信息的重要渠道。智能教学楼是校园网的分站点，其网络端口延伸到每一个教室，为学生开展网络学习打开了大门。应用网 络的学习方式可以分为以下几种，如图7-7-14所示：

图7-7-14

(1)独立式(集中式)：这是最简单的，计算机相互之间是独立的，学生可以和计算机交互复习课程或作练习题。

(２)计算机互联：学生们分为小组，计算机通过网络互联，可以进行多种学习活动如合作、竞赛、交互等。

(３)广播式：利用Video ＯｎDemanｄ进行交互，实现单机对多机的操作。这种方式可以用来帮助教师与学生联络。在任何时间、任何地点，学生如果想与教师联系，交作业或问 问题，他都可以通过网络实现。而教师对学生的指导也不必受地域和时间的限制。例如，一个学生如果在晚上１１：00提一个问题，很有可能他在１１：１５就能得到答案。而这个问 题如果要等到第二天或隔几天的课堂上才能问，也许他就不去问了。

(４)局域网或广域网：学生可以通过局域网或广域网学习，如许多大学和研究机构采用万维网(WWＷ)多媒体系统学习。学生和教师可以通过网络与别人共享资源。

(５)高速网络：通过高速网络实现远程教育，既不同区域间的多媒体传输，包括有视频和语音交互操作。通过远程教育系统，一个学校的学生可以选修远在另一个城市的另一所学 校的某一门课程。在上课的时间，只要打开多媒体交互系统，就可以和主教室的学生同步上课。在主教室，授课教师也可以通过显示屏看到分教室中同学的听课情况，而且通过多媒体 交互系统分教室的同学还可以当堂向授课教师提问。远程教育可以使学生摆脱地域和学校师资的限制，更充分地利用学校的现有资源。随着校园网的进一步完善和发展，远程教育将成 为未来主要的辅助教学手段。

有些大学还利用这种技术进行国际和校际的教学交流，即让同专业同年级而来自不同学

校的一组学生同作一个课题。这些学生不必在地域上坐在一起讨论，却可以通过高速网络的多媒体交互传输系统，在同一时间坐在电脑前共同探讨课题，其效果就好象面对面的谈话一 样。

网络学习要求教室中有足够的网络端口。这种教室一般采用顶棚布线方式，用立柱或沿墙体出线。用立柱方式如图7-7-15所示，在教室中，每隔一段立一根很细的柱子，柱子并非 用来承重，而是用来引线，在柱子上安有若干电源插座及网络接口，一个区域内的几个同学可以公用一个引线柱。

图7-7-15

３.利用计算机网络技术。

技术实现教室监控和观摩系统：

教室监控和观摩系统是现代技术在教学管理中的应用。在教室中安装有电视摄像系统，通过教学楼内的局域网把教室内的教学情况传至楼中的监控中心，监控中心的若干台显示器可以同时显示出不同教室的教学情况。应用这一系统，不但方便了教学管理，而且当有外校 同行来观摩教学时，可以在监控中心观看而不会影响教室中的正常教学。

(二)现代智能型教学楼的空间变化。

传统的教学楼建筑，由于受到功能的限制，往往设计成中间走廊两边教室的长廊形式。走廊作为汇聚楼中所有人流的人流集散地，却仅仅具有交通功能。这种传统的教学楼建筑已经无法满足现代教学的要求，单一的获取知识的学习方式不能培养出全面型的人才。现代个 性化的教学，需要高效、灵活而有弹性的教学空间，以满足学生多渠道获取知识的学习方式。

智能教学楼中的教室空间有由固定的小隔间向可分割的大空间转化的趋势。

教室空间由固定封闭的小隔间改为可灵活分割的大空间，结构采用标准柱网，教室的大 小不再受固定墙体的限制。教室的层高相对比较高，以留出夹层地板和吊顶的高度。教学楼中的功能空间也随之产生变化，以教室为核心，周围兼有资料室和办公室，在不同大小的各 功能空间中，有机地穿插交流和休息空间。丰富灵活的空间布局，不仅是适应现代化个性化教学的需要，而且比起单调平直的长廊式空间来，更能够引导学生的思维向多样化发展。

以美国爱荷华州(IOWA)州立大学建筑系馆为例，该建筑共六层，供建筑系、景观系、规划系和艺术系共同使用。主体建筑平面呈平行四边形，入口处设有一廊道，廊道左边是圆形 的大报告厅，右边是圆形的下沉露天广场。沿着廊道走进主楼，你便发现自己已经置身于一个通透明亮的中庭中了。中庭纵贯主体建筑，高达五层，上用玻璃拱顶覆盖。中庭内阳光充 沛，功能丰富，包括有交通部分，由电梯和两部开敞的半圆型楼梯组成；休息餐饮；展览部分等。其中展览区布置有学生最新的作品，供各系同学观摩点评。在中庭的两侧是教室、工 作室、教师办公室和资料室。此外，在每层中庭的端部，还有一小块交流休息区。布置一些桌椅，旁边的白墙上贴着同学的作业，这里经常会有自由组合的小型研讨会。看似

随意的设 计，其实蕴涵了设计者对于现代教学过程的深刻的理解。整栋建筑以中庭为核心，联系各部分功能，而且动静分开，互不干扰。建筑师成功地在建筑中营造了浓郁的学术气氛。

(三)富于时代的建筑艺术。

智能教学楼不仅在功能上追求完美，在建筑艺术上也力求新意，高技术美学在教学建筑 中崭露头角。如剑桥大学法律系系馆是福斯特及其合伙人事务所的一部新作。在这个设计中，他用一个醒目的、部分透明的半圆柱状的形体融合于整体环境。透明的拱体从地面层飞檐 而上，代替了外墙和屋顶，直插入南部的墙体之中。阳光透过玻璃体洒满整个室内空间。建筑地上三层，地下两层。福斯特把大讲堂安排在地下，而把宽敞明亮、拥有良好视野的地上 三层用作图书资料部分。地面上的三层楼板随玻璃拱体形成退台，以促进不同楼层之间的交流。除沿南部墙体的讨论室和办公室是封闭的小间外，地面上三层全部是开敞的大空间，而 用临时隔断分割不同空间。

智能化的校园建筑代表的是一种高品质的建筑，其高品质既表现在“硬件”上，即先进 的技术设备；也表现在“软件”上，即符合现代教育宗旨的新的设计观念。值得强调的是，智能化决不是“硬件”的堆砌，而应是“软件”的更新。高技术是一种手段，一种工具，它 只有在新的设计观念的指导下，用在最适宜的地方，才能发挥出最大的效益。同时，只有加强“软件”的统领作用，才能真正在建筑设计上有一个质的飞跃。

二、常州国际金融大厦设计

常州国际金融大厦座落在沪宁线上的重要城市常州市的中心地带，总建筑面积三万三千平方米，大楼地上26层，高99.７米，地下局部２层，裙楼３层，是集金融、办公、酒店为 体的现代化综合性大楼，“雄伟的大堂、独特的外型、高度的智能化”是其突出的特点。可以这样说，国际金融大厦是目前常州地区自动化功能最完备的公用建筑。

早在大厦奠基建造之初，大厦的建造方中国银行常州分行及常州国际金融大厦有限公司 的领导与管理者们就认为该金融大厦建成之后将成为常州的一个标志性工程，它不仅应具有进行银行业务、金融交易的特殊功能，还可以为酒店和写字楼的客户提供舒适、便捷的办公 和生活环境。基于这种考虑，在规划大厦弱电系统的时候，提出了楼宇智能化管理系统的实施设想，其中包括银行业务网络、通讯自动化、消防安保、设备管理自动化等多个系统，相 关的分系统及子系统包括消防、监控防盗、出入口管理、内部对讲／监听、设备自控、停车场管理、电话通讯、音响广播、银行柜面业务等多个方面，要求楼宇管理中心对大厦内各类 的机电设备与设施集中监控与管理，采用综合布线将其有机地联系在一起，实现语音、数据、图像信息的高速传递。

有了实施设想，首先第一步完成了弱电系统的总体设计，与水电安装同步进行管路的预 埋，再分步实施，边施工边调整，最终完成了大厦的综合布线、银行业务的计算机网络和楼宇自动化，把最初的设想变成了现实。

(一)结构化布线PDS。

常州国际金融大厦是一幢现代化的多功能大楼，为了适应其业务门类多，数据传输量大，综合性强的需求，采用了美国AT&Ｔ的综合布线系统(PDS)。系统实用可靠、技术先

进，它 提供了系统内部和系统间信息交换的物理媒体，构筑了以计算机管理为中心的楼宇网络，奠定了国际金融大厦智能化建设的基础。

综合布线系统共设信息点１８75个，用以支持电话与计算机的综合应用，其余各系统分别采用各自独立的布线方式。

(１)工作区子系统。

工作区子系统提供了整个结构化布线系统与其它各系统的接口。采用的是AT&T五类模块插座，以墙上型信息插座为主，大空间部分采用地面型信息插座。在会议室等处预留了顶装 点以方便顶装投影仪的接入。

(２)水平线子系统。

水平线子系统提供从分配线架至工作区子系统的连接，采用１06１004高五类无屏蔽双绞线完成数据、语音等信号的传输，其传输速率在１00米内可达１５５Mbps，可适应包括AT M协议在内的各种高速数据传输。

(３)主干线子系统。

主干线子系统提供了建筑物中主配线架与分配线架的连接路由。采用了六芯光纤和大对 数电缆混合做为主干的方案，光纤用以满足大容量、宽频带银行业务数据的传输，大对数电缆用以满足低速办公数据及语音信号的传输。

(４)管理子系统。

分为管理整个系统的主配线架(ＭＤＦ)和管理各层的分配线架(IDＦ)。

分配线架采用墙装式的１１0PB２型配线架，设在大楼每层的弱电间内。

主配线架采用１１０DW2型配线架，设置在大厦七楼。主配线间放置两个１９”机柜，将主配线架及集线器等统统放置其中。同时，在主配线架上规划了功能区，以支持多端口路 由器、调制解调器等设备的配接，满足楼宇与外界通讯、系统内部通讯、各系统之间通讯的需要。

采用普通跳线完成话音的连接和管理，采用１１９P8ＣAT5快接式跳线完成计算机系统的连接和管理，以保证足够的灵活性。

(５)设备间子系统。

包括：网络设备、ＰＢＸ、主机系统等。这些设备均通过大对数电缆、多模光纤或双绞 线连接到主配线架上，对整个楼内的所有信息点进行管理。

(６)建筑群子系统。

通过路由方式与外界联络。实现资讯互通、资源共享。

整个综合布线系统的走线形式，垂直主干部分采用预留电缆井方式，在每层楼的弱电井 中留出专为PDＳ使用的长方形地面孔，并安装梯型金属桥架；水平线部分采用走吊顶的轻型 装配式槽形电缆桥架的方案，桥架从弱电井引向各个设有信息点的房间，再由预埋在墙内的铁管，将线路引到墙上的暗装铁盒内。

综合布线工程完成后，顺利通过了邮电管理部门的验收，分别用ＭＡPCAT-１000和Wire Scope进行导通测试和定量指标的测试，合格率为１00%。

(二)网络构筑。

由于银行业务网络的特殊性，这里暂不做具体介绍。

(三)ＢＡＳ。

大厦内的安保、消防报警、设备自控、智能照明等系统，为大厦内的办公人员提供舒适、高效、安全的工作环境。这些系统虽是传统的分立系统，但通过系统集成，大楼的管理者可以在中心控制室及各自的办公室方便地了解到各种设备的运行情况，以便作出相应的处理 决策。

１.安全防范系统。

大厦的安全防范系统由电视监控、防盗报警、紧急对讲及门禁系统组成。

监控系统通过安装在各监视现场的各类摄像机(共６８台)摄取图像信号，由中央控制室内的松下WJ-SX５０Ａ矩阵控制箱及系统键盘ＷＶ-ＣＵ５５０Ａ等设备组成的控制部分对系 统进行全面的控制。同时在四层行长室及一层警卫值班室设有副控键盘。在一、二层银行营业区专设柜员制子系统，实时记录柜员的活动。

防盗报警系统选用了安定宝４１40XMPT2防盗控制主机，该主机有９个基本接线防区，可扩充至８７个防区，支持１６个控制键盘为各子系统使用。我们在主要的出入口、重点防 护区域设置了双鉴／微波探测器、玻璃破碎探测器、紧急按钮、震动探测器等各类前端探测器，系统编程设定后，自动投入运行，一旦报警，产生自动声光报警，同时联动ＣCTV电视 监控系统，将该区域的摄像机图像自动切换到电视监控系统的电视屏幕上，同时录像。

当系统申请与上级公安机关联网后，本系统的报警信号可自动通过电话线路拨号上报“ １１０”。为了确保银行安全，我们选用了AIPHONE对讲监听系统，完成中控室与一、二层 营业柜面各柜员及金库等重点设防区域的热线双工对讲通话和中控室的监听功能。当有抢劫 等紧急情况发生时，事发现场可与安保中心主机进行直接对讲，及时报告紧急情况并获得迅速及时的救援。

在大厦的金库区，主机房等安全性、保密性较高的场所配置了集宝８000门禁系统。有

关人员必须经由安装在门入口处读卡验卡后方能进入保安区域，出门也须验卡。中心控制室 可根据具体情况，为各类身份的人员配置各类权限的卡，设置各自的开关门时间，也可预先安排假期情况。所有数据资料可打印备查。

２.消防报警。

大厦消防报警系统采用了ＥＤＷＡRDS(爱德华)公司的ＩＲＣ-３火灾自动报警、消防电话、消防广播及控制系统。该系统共设置一台主机，三台CM2Ｎ分机，各类报警探测器近８0 0点，采用中央电脑处理主机进行监测、控制及管理，具有自动巡检功能，当故障或火警发生时，消防中心主机有声光报警信号，显示窗有明确显示故障或火警位置，并可预先编制程 序自动启停相关设备。在大厦写字间、办公区均设置智能型烟感探测器，均独立编址，一方面可根据安装环境调整每个探测器的灵敏度，同时还可极大限度地消除引起误报警的因素。一旦有火警发生，可按照预设置的程序联动相关设备，如电梯迫降首层，火灾层及上、下层扬声器自动由背景音乐切换鸣响报警，切断有关非消防电源，启动排烟风机，卷帘门自动下 降。也可选用手动控制盘，在火灾报警确认后再启动联动设备。

３.设备自控。

采用了美国Honeywell公司的EXCＥL5000系列ＸＢS基本型建筑物自动化系统，总控室设置在大楼二层，图形中心PC工作站基于MicrosoftWindows操作环境，使用ＣARE图形编程软 件包完成该系统功能软件，以达预期规划。整个系统硬件组成包括：中央站(DELLPentium处理机、ＥPSOＮ打印机)、１个ＸL500控制器(１２８个通用输入、输出点)、１９个ＸL8０控 制器(１２个通用输入点、１２个通用输出点)。它们由一条Ｃ-ＢUS总线连接起来，共管理了５６２个监控点，真正实现点对点通讯。

所实现的具体功能如下：

(１)冷源。

对各冷水机组的工况监测、控制、故障诊断，可按每天预编时间程序启停各机组，有效 运行节能程序，并将单机和系统的即时及以往运行资料以及报表输出。

①机组状态监测、启停控制、故障报警、运行台数控制；

②机关隔离电动阀(蝶阀)开／关状态和控制；

③冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机的状态监测、启停控制、故障报警；

④冷冻、冷却水供、回水温度监测；

⑤冷冻水供、回水压力监测；

⑥冷冻水回水流量监测；

⑦冷冻水压差旁通控制。

(２)热源。

①热水泵状态监测、启停控制、故障报警；

②热水出水温度监测；

③蒸汽阀自动调整。

(３)变风量空气处理机。

①回风温度监测；

②过滤网阻塞报警；

③两通电动水阀调节；

④新风风门调节；

⑤风机状态监测、起停控制、故障报警；

⑥风机调速控制。

(４)给/排水系统。

水位超高低报警。

(５)变配电系统。

①两路低压进线的电压、电流、功率、功率因素、频率监测；

②变压器四台超高温报警。

(６)电梯。

十台电梯的运行状态和故障状态的监测。

设备自控系统前后经历了一年的采购、施工和调试工作，解决了诸多与其他厂商的配合、机电设备的接口等问题，以投入正常运行。

４.智能照明系统。

在现代化的大厦中，照明是环境设计的重要组成部分。采用的DYNALITE照明控制系

统使用DTK602智能管理器对大厦各区域的照明进行集中监控与管理。整个系统为分布式、网络化 控制，每个模块都具有一个独立的CPU，所以当网络中的某一模块发生故障时，整个网络照常工作。

根据大厦各区的功能不同，系统设置不同的场景。如大厦大堂主要利用自然光，ＤYNAL ITE系统可随室外自然光照的变化及时调整室内的光照，使室内灯光自动调整并保持一个最 佳照度水平。另外，银行营业区与办公区的照明控制系统主要目的是节约能源，ＤYNALITE 的楼层管理员可对照明系统预先设置多个基本工作状态，例如：当一个工作日结束时，系统 自动进入晚上工作状态，自动将办公区的灯关掉，控制无人灯情况的出现。

５.停车库管理系统。

大厦地下设有一汽车库，主要是为银行自有车辆及写字楼客户的停车服务的。在车库入 口安装了出入口管理系统，同时能完成自动收费的功能。

在车库入口刷卡记录车辆特征及入场时间，并对入库车辆计数，入口显示屏显示空车位 数量。出口时刷卡，根据停车时间计费收费，控制中心对所有出入库车辆情况进行统计及打印。

６.中央控制信息处理系统。

该系统利用多台联网的计算机组成的中央计算机管理系统，负责接收来自消防系统、安 全防范系统、设备自控系统、停车场管理系统的信息，对所接收的数据信息进行加工处理(格式、分类等)，生成对应的事件信息，并以声音、图像和动态数据的形式在工作席位上显 示出来，对故障及非正常情况能进行自动语音报警和自动电话报警。所有有关的事件信息都可以图像、表格或文字的形式进行存档以备查询。同时，该集成系统还提供系统报表和值班 日志等，从而实现集中、全面的现代化管理。

中央控制信息处理系统设备主要集中在大厦二层的总控室。充分利用已采用的子系统的 软、硬件资源，在不浪费现有资源的基础上，采用优化的配置：设中控管理席两个、值班席一个、数据服务器一台、１０Mbps交换器一台、多路通信服务器一台。留有与办公自动化、银行业务网、通信网及与外界通信的接口。系统通过硬件、软件的集成实现了技术集成、信息集成、过程和功能的集成。

常州国际金融大厦自九七年十月竣工开业至今已运行了近一年。大厦内采用的机电设备、控制设备及自动化系统为大厦提供了安全、舒适、便捷的办公环境，同时也为大厦的管理者们提供了较新的管理手段，提高了工作效率，降低了大厦的营运成本。

１.节省人力。

目前从事大厦物业管理的国际金融大厦有限公司的管理人员及技术工人(含值班人员)共 24人，大厦中心控制室内汇集所有控制系统的控制主机，中心控制室设管理员２名，值班员 ４名，全面负责日常事务。不仅降低了管理人员的费用支出，同时也大大地减轻了管理人员的工作负担。

２.节约能源。

由于采用了一系列节能措施，使得各机电设备能够按需要运行，能源得到了合理分配，据初步统计，仅变风量空调机组这部分，５６台机组原则上每天需用电９８０ＫＷ，如今平均每天实际用电只需600～７00ＫＷ，节能效果明显。

３.提高工作效率。

由于采用计算机集中管理，使得管理人员可以在总控室或自己的办公室内方便的查看各 系统运行情况，设备的各种故障信息可及时反馈，不仅避免了人为过失，提出了安全性，同时也为设备的维护和保养提供了保障。详尽的系统报表还提供了分析、决策、管理的先进手 段。

三、民用机场候机楼设计

随着我国改革开放力度的加大，走出国门闯世界、招商引资求发展已成为振兴地方经济、加快改革步伐的一大趋势。全国的省会城市、沿海经济发达地区为了和国际经济接轨，努力改善投资环境和窗口形象，在能源、交通等基础产业方面投入了大量资金。

为了缓解日益增长的民航运输量与机场基础设施及硬件建设滞后的矛盾，各地区自筹资 金大力发展民航事业，改建、扩建机场，使得民用机场的建设有了长足的发展。仅一九九七年，就有八个新建、扩建机场竣工并相继投入使用。一九九八年又有一批新建、扩建机场相 继开工。

新建、扩建机场区别与老机场一个最显著的特点就是在加强航管功能、提高航管质量和 航管水平的同时十分重视候机楼(航站楼)的建设。许多城市的候机楼都成为当地重要的人文 景点和标志性建筑。

由于机场候机楼最集中的体现了民航的整体形象和现代化的管理水平，故而在整个机场 中占有非常重要的位置。做为候机楼神经系统的弱电系统，尤其是弱电系统的总集成，其重要程度应该是不言而喻的。它既是民航管理、服务对弱电系统的要求也是现代科技发展的必 然趋势。

一般民用机场候机楼中，根据民航业务的需要及方便旅客进出港的管理，其弱电系统工 程包括下述几个子系统：

１.计算机信息管理系统；

２.结构化综合布线系统；

３.楼宇自动化系统；

４.旅客离港计算机管理系统；

５.公共广播系统(兼消防紧急广播)；

６.闭路电视监视系统；

７.LEＤ航班动态显示及值机引导系统；

８.ＣATV闭路电视(兼有航班动态显示功能)系统；

９.子母钟(包括世界钟)系统：

１０.公共查询系统；

１１.消防报警及联动系统；

１２.引导标志灯箱系统；

１３.站坪调度管理系统；

１４.电子设备供电、桥架和接地系统。

可以说，弱电系统工程是机场候机楼的核心和神经系统。一幢现代化建筑的价值不仅体 现在其宏伟的结构和精美的装饰上，更重要的还应体现在它应有一系列先进的控制技术系统作支持。通过结构化综合布线及计算机网络，把候机楼内电子设备和工艺设备从各自独立的 设备、功能和信息状态集成在一个相互联系的、统一的、协调的系统中，以实现管理集中、信息共享的智能化状态。一个现代化的机场候机楼，其运行情况的好坏，服务质量的高低主 要取决于其弱电系统，尤其是弱电系统集成的水平和质量。

现代候机楼的建设已一改过去传统的建筑模式，向着信息时代的必然产物——智能大厦 方向发展。它是现代多种高科技技术的集成和传统建筑艺术相接合的产物。它面临的是传统建筑的实用性、民航业务的特殊性、各类设施的自动化及使用功能的智能化相融合为一体的 综合性工程。它是一个涉及到传统建筑科学、信息技术科学、系统工程科学等多领域的交叉科学，涉及到计算机、通讯、自动控制、传感器、声学、光学、电子学、数据处理等多种专 业和多种软、硬件设备。而这些软、硬件设备又可能出自不同的国家、可能遵循不同的制造标准、用于不同的目的和环境。必须将这些软、硬件设备有机的融合为一体才能达到正常控 制的目的，才能使这些设备保持长期的协调工作。这就需要系统的集成。

系统的集成并不是简单的设备堆积，最新的设备不一定是最好的设备，最好的设备不一 定是最适用的设备，最新最好的设备难积在一起并非就是一个最好的系统。系统的集成，其关键在于必须解决好各系统之间的互连性和互操作性(这是一个多厂商、多协议和面向多应 用子系统的结构)；其次要解决各类设备和子系统之间众多的界面和接口，使各子系统有机的融合为一体，通过高度的协调实现预定的功能。

据有关专家调查，我国许多所谓的智能建筑开通率不高，其根本原因并不是设备选型不 好而是系统集成有问题。在工程设计和施工时不是将弱电系统作为一个整体考虑，而是将各

个子系统作为单独的系统来对待，人为的把弱电系统的设计、设备采购与施工、安装调试、维护保养、技术服务分割开采。有的业主甚至将弱电系统分解成若干子系统分别承包给不同的生产厂家或设备供应商、代理商，结果造成大量的“三不管”式的施工界面，最后整个系 统进行统调时才发现。许多设备之间没有预先留有相应的接口，造成不能相互连接、信息不能共享、开通率低下。

现在可以这样讲，没有集成的系统不是一个实用的系统，没有集成的建筑不是一个真正 意义上的智能建筑。

根据我国计划经济体制下的基本建设管理模式，每一个基本建设项目立项后，都要成立 一个相应的建设指挥部，全面负责整个基建工作。近几年来，随着地方投资积极性的提高，机场建设指挥部的人员结构也不再完全是民航系统的人员。根据投资比例的不同，有相当一 部分机场建设指挥部由地方政府抽调大批不同岗位上的管理人员组成。这些人员来自不同的岗位，具有不同的经历、经验和专业，对民航机场的建设缺乏必要的经验，对机场候机楼内 的业务流程不甚了解，尤其对发展速度快、高新技术多、专业设备繁杂的弱电系统工程，更感到心里没底。对弱电工程各子系统之间的接口和界面，对弱电系统与强电系统、土建工程、装修工程、空调工程、消防工程等各专业之间的协调和配合也颇感十分棘手。

机场建设指挥部不得不投入大量的人力、物力、去具体考察每一个系统、每一台设备、每一个供应商、每一个施工队。而这些供应商或施工队又都各自为战，各负其则，自成一统。对公共部分的接口和界面很少关心，实际施工中会造成众多的设计变更，相互扯皮或互相 干扰，不仅给施工带来很多困难，而且给系统统调带来很多麻烦。实践证明，这样的系统在使用时也存在很多问题。许多工程项目在这方面都有很深刻的教训。

即使这样，每一个机场建设指挥部的人在完成了机场建设后，都会总结出很多的经验和 教训，他们若再建设第二个机场定会有很大的进步和提高。但遗憾的是，由于传统的管理模式，在机场建成并通航后，机场建设指挥部也就完成了其相应的历史使命。另一个城市或地 区若需建机场，也要根据其投资结构和比例的不同重新组建机场建设指挥部。这些人不得不又从头开始摸索，这不能不说是传统的基本建设管理模式的一种悲剧。

民航总局在总结近几年来机场建设中民航信息系统建设的经验时曾很客观指出，民航信 息系统建设与国际水平和信息化时代对民航的要求还存在着相当大的差距，主要表现为：宏观调接力度不足，缺乏统一的建设规划和强有力的组织协调，各单位、各系统各自为政，信 息封闭和垄断，重复建设，低水平重复开发，小而全的现象突出；重硬件，轻软件，计算机应用水平低，系统互连差，整体管理水平低，基础工作薄弱；缺乏规范和科学的业务流程、统一的管理标准和技术规范；信息化观念比较落后，计算机知识不够普及，计算机专业队伍力量不足，缺乏高水平技术人才。

同时又指出：今后民航信息系统建设的指导方针是：统筹规化，分步实施，条块结合，面向应用，系统互连，信息共享，增加收入，注重效益。这就为民航信息系统的建设，为机场候机楼的建设提出了一条新的思路。为了促进与国际接轨，改观我国的窗口形象，更加符 合现代化的要求，必须提高机场候机楼建设的档次，增加弱电工程系统的集成度。

提高候机楼弱电系统的集成度，首先需要改变传统的管理模式，建立起一套全新的运作

机制；其次，需要一支专业的系统集成队伍(系统集成商)，这支队伍既要懂民航的专业系统 流程又要具有弱电工程系统集成能力和综合施工能力，以便在机场建设指挥部和设备供应商 及设计者之间架起一座桥梁。这支队伍的主要任务就是根据工程进展的不同阶段为业主提供系统优化设计、系统优化施工和系统优化运行管理服务。

目前国内的智能建筑或弱电系统集成商较多，这些专业的系统集成队伍为推动我国智能 建筑的发展做出了很大的贡献。中航机场设备有限公司就是从事机场弱电工程系统和工艺设备系统集成的专业化系统集成商。中航机场设备有限公司以其行业优势和技术经验为业主建 起一个适用的系统，并承担用户的培训中跟踪服务工作，并根据项目的进展情况为业主提供各种优化服务。

在南宁吴圩国际机场新建航站楼(候机楼)工程中，中航机场设备有限公司在其弱电系统中首次采用了总承包的模式。该项目于一九九七年十一月十八日通过由国家计委、民航总局 和广西壮族自治区联合组成的国家验收小组的验收。验收小组对弱电系统采取总承包制的做法给予了充分的中定，整个弱电系统(含十一个子系统)被评为优良，这在航站楼建设史上还 是第一次。实践证明，弱电系统工程采取总承包制是一种提高工程质量、加快工程进度、降低工程造价、简化协调关系的先进模式，是工程建设发展的必然趋势，也是进行系统集成最 重要的基础。

其实在上述民航弱电和信息系统建设中暴露的一些问题，在其他一些领域同样存在。一 九九七年国家建设部曾组织有关专家对我国目前的智能建筑的建设和运行情况进行了一次广泛的调查，在调查了众多号称３Ａ、５Ａ的所谓“智能建筑”中发现，能实现系统集成达到 甲级智能化程度的基本没有。能达到乙级智能化程度的也不多，有些干脆就是商界的一种宣传。故有关专家提出了我国智能建筑市场规范化管理的意见。在调查报告的最后指出：“建 立智能建筑物管理系统一定要采用弱电工程总包的方式，一定要采用一体化集成技术，以避免系统重复投资、独立系统在施工过程中的相互扯皮、设计方案中的互不相干、系统投入运 行后处理问题的互不衔接、信息不能互通、资源不能共享、管理不能集资源不能共享、管理不能集中等问题”。实际上等于从另一个侧面肯定了弱电系统总承包制的模式。

时代在进步，科技在发展，为了更加适应现代化的要求，改革是必然趋势，传统的基本 建设管理模式也必须改革才能满足时代的要求。智能化建筑内弱电系统采取一体化系统集成，施工采取总承包制是势在必行。新的管理机制呼唤更多的具有一定实力的系统集成商出现，担当起智能建筑规范化设计、规范化施工、规范化管理、规范化服务的重任。把我国的民用机场建设提高到一个新的水平，把我国的智能化建筑提高到一个新的水平。

四、智慧广场智能化系统设计

随着改革深化和经济发展，我国许多大中城市相继建成了一批智能建筑，取得了一定的 成效和经验，但也存在着不少问题。智慧广场作为上海市建委科技委立项的《商务楼智能系统的应用及规范化研究》科研项目，根据上海市《智能建筑设计标准》ＤBJO８-47-９５，对商务楼智能化系统进行探索。

首先根据商务楼的性质来确定系统设计方案，经过反复探讨、比较和修改，听取专家论 证会上的建议，并且与供贷商就系统产品的性能等技术问题认真商讨。最终确定了系统设计。从确定系统设计方案到最终确定系统设计过程中，不是为智能而搞智能，不应追求技术上 的

时髦，面面俱到，把系统搞得十分庞大，结果造成多花钱，设备浪费，管理繁琐，而应该考虑把实用性放在首位，同时考虑系统先进性，充分考虑信息社会的发展速度，在技术上适 度超前，使之具有开放性(系统结构上应具有兼容性和可扩充性，使系统可以随着技术的发展和更新，不断充实、提高和完善)、集散性(充分考虑各个系统分散式监视控制和系统集成 的集中式管理，达到住处共享)、经济性(充分重视系统节能，从而实现价格性能比的最优化)。其次根据建筑物实际使用情况，引进“二次装修”这一概念，先设计一个平台，然后分 期分批实施，改变以往一刀切、一次到位的不切实际做法。

智慧广场智能化系统包括信息通信、火灾自动报警与消防联动控制、建筑设备监控、公 共安全、结构化布线等子系统和楼宇综合管理系统。

(一)信息通信。

系统包括数字式程控交换机、VSAT卫星地面通信系统、共用天线电视、卫星接收系统和公共广播系统。

数字式程控交换机将数字通信技术、计算机技术集成一体，通过结构化布线系统，实现 了语音信箱、电子信箱、语音应答、可视图文、多媒体的综合通信。用户不仅可通过电话线路和光纤网络，而且还可以通过VSAT系统对外通信，实现分布区域广且通信量大的远距离语 音和数据通信，通过可视电话(具有视频压缩技术的设备)向用户显示对方图像并进行同步通话。

共用天线、卫星接收电视系统具有向建筑物内用户提供本地开路电视节目及数据住处和 自办闭路电视节目。并通过卫星电视接收系统，提供国外电视节目和数据信息。

公共广播系统在通常情况下向大楼内公共场所提供优雅悦耳的多路开路或闭路背景音乐、以及公共传呼信息，并且与紧急广播系统结合在一起，一旦发生火警就强制切换至紧急广播，指挥人们迅速撤离现场。

(二)火灾报警与消防联动控制。

报警设备包括感烟、感温探测器、火焰探测器、煤气探测器、水流开关信号、湿式报警 阀压力信号、手动报警按钮、消水栓箱识别信号等等。本工程为高度超过１00m的超高层建 筑，根据消防规范除５㎡以下的卫生间以外均应设置探测器。

地下车库内根据梁隔断的梁间区域面积设置感温探测器。变配电间、柴油发电机房内同 时设置感烟、感温探测器。商场、餐厅、办公及设备房设置感烟探测器。厨房、开水间等场所设置感温探测器。煤气表具间设置煤气探测器。公共场所及部分设备房设置手动报警按钮。每一只消火栓箱设置带地址编码的信号输出模块，便于消防控制中心迅速识别启动消火栓箱按钮确切位置。对于地下车库、商场、大空间办公室等场所设置的探测器采用带地址编码 与不带地址编码相结合的方式，从而降低报警设备工作容量，减少投资。

联动控制对象包括：消防泵、喷淋泵及其增压泵、排烟风机、正压送风机、电动阀门、电梯、电动防火卷帘门、通风空调系统、事故照明、消防广播等等设备。一旦发生火灾，启

动消防泵、喷淋泵及其增压泵，排烟机、正压送风机、火灾发生层及其相邻层的正压送风阀、消防广播、警铃、事故照明和疏散照明、关闭火灾层及其相邻层的通风空调系统电动阀门、切断照明、通风空调系统等与救灾无关设备的电源迫降电梯。通过消防广播引导、疏散人 员。设于消防电梯前室的楼层显示器和消防电话插孔，便于消防人员迅速了解火警点的具体位置并能与消防控制中心联系，将现场火灾情况迅速通知控制中心，以利作出决策。

(三)建筑设备监控。

本工程建筑面积６万多㎡，楼高１３３m，设备数量多，而且分散在各个层次，如 果采用分散管理、就地控制、监视和测量，是非常困难。为了合理利用设备，节约能源，确保设备的安全运行，就必须采用建筑设备监控系统，系统使用计算机管理系统对各分散层次 的设备进行自动控制、监视、测量。使用本系统后可大大节省能源，减轻管理人员工作强度，并且使管理人员随时了解各台设备的运行状态。

１.变配电系统监视与测量。

(１)高压柜。

进线柜失电显示，负荷开关状态信号。避雷器柜电压信号，避雷器动作计数。变压器出 线柜真空断路器的状态信号包括：速断、过流跳闸、接地预告、电流、电压等信号。

(２)变压器。

变压器工作温度信号和变压器风冷系统风机状态信号。

(３)低压柜。

各进线主开关和母联开关状态、故障信号，测量电流，电压数据，有功功率、无功功率 和功率因数数据。

(４)柴油发电机。

柴油发电机组的运行状态、故障状态，输出电流、电压、有功功率等信号。

２照明系统控制

定时关启室外泛光照明、楼层公用照明。

３.空调系统监控。

(１)冷冻机组系统

机组状态、启停、故障

冷冻机启停、运行状态、故障报警。冷冻、冷却水泵启停、运行状态、故障报警、冷却 塔风机启停运行状态、故障报警、冷水机组供回水温度、流量开关、电动阀门的状态信号。

以上工作由设在中央控制室网络控制器ＮCＵ和设于现场的直接控制器ＤＤＣ按内部预先编写的程序来控制各设备之间启停联锁。启动顺序为：冷冻水泵→冷却水泵→冷却塔风机 →冷水机组，冷却塔风机启停由冷却水供水温度控制。停止顺序：冷水机组→冷冻水泵→冷却水泵→冷却塔风机。根据冷冻水供回水温度及回水流量，从而计算出空调系统实际之冷负 荷，根据实际冷负荷来决定冷水机组开启台数，使之达到最佳工作状态，实现节约能源目的。

(２)锅炉热水系统(燃油锅炉)监控

系统包括室外地下储油罐、油泵、锅炉房内日用油箱、锅炉、热水泵等设备。系统监测 储油罐和日用油箱油位，根据油位信号启停油泵和启动锅炉，同时监视油泵、锅炉、热水泵运行状态、故障报警。

４.新风空调系统

系统监控新风空调运行状态、故障状态、启动和停止、过滤网阻塞报警、空调机回风温 度、新风机送风温度、新风温度、与温度设定值之偏差，用PIＤ控制调节回水电动阀门的开 度，使实际温度≈设定温度。

新风风门的控制，根据新风温度与设定温度的偏差用PIＤ控制新风风门的开度，达到节能效果。

空气过滤网的透气度通过压差开关来检测，当过滤网两测的压差超过设定值时控制器发 出报警信号。

系统还可招待下列连锁功能：装设在新风入口处的风门与风机连锁，当风机停止后，新 风风门关闭：电动调节阀与风机连锁，当风机停止后，电动调节阀亦同时关闭。

５.给水排水系统

排水系统：根据集水坑内液位传感器启停徘水泵。

给水系统：根据地下蓄水池和屋顶水箱内液位传感器启停生活水泵。系统同时监视排水 泵、生活水泵、变频泵、消防泵、喷淋泵的运行状态和故障状态。

６.污水处理系统

监视污水调节池的液位、风机、排水泵、污泥泵等设备的远行状态、故障状态。

(四)公共安全。

本系统主要由两部分组成：闭路电视系统和防盗报警系统。

闭路电视监视系统为保安人员提供了监视手段，在控制中心保安人员可以监视整个建筑 物内设防部位情况，从而大大提高保安效果。系统在地下车库出入口及停车区域、商场、门厅、疏散楼梯及避难层转换楼梯出口、各层电梯厅、每台客梯的轿箱、主要机房出入通道等 部位设置摄像机。

防盗报警系统在大楼重要地点和区域设防，报警装置包括报警按钮和双鉴报警器。报警 按钮分别设于地下车库收费处、各层电梯厅等部位。双鉴报警器分别设于门厅、证交所财务部门等部位。

中央控制室由主要控制设备、记录设备和显示设备组成。主控设备采用HT栈Ｎ３００微机警卫监视系统，监视点摄像机与解码器由微机系统来控制摄像机的云台和镜头的旋转变化 和聚焦，并通过矩阵切换来处理图像切换。记录设备包括24小时长延时录像机和普通录像机、１６英寸黑白和彩色画面数字图像处理器。显示设备主要由１台１９英寸黑白监视器、一 台２１英寸彩色监视器、８台１４英寸黑白监视器和一台１４英寸彩色监视器组成。

(五)结构化布线系统。

１.系统设计原则和设计目标

(１)标准化：布线系统设计必须采用成熟的国际标准或工业标准以便于维护和今后的扩充和发展。

(２)先进性：即要反映当前水平，又要具有发展潜力。

(３)灵活性：具有开放性和灵活性，一方面布线系统要能适应不同用途要求，如语音和数据传输，另一方面也能够支持不同厂家的设备。

(４)可靠性：布线系统是智能大楼信息传输中枢，因此系统必须可靠。

(５)可扩充性：布线系统根据有关资料它的使用寿命在１５年以上，在此期间内信息技术发展是突飞猛进的，因此在系统设计时，应充分考虑其本身的扩展能力，以满足将来的发 展。

(６)经济性：在满足上述原则的基础上，必须遵循“少花钱，多办事”原则，使有限的投资发挥最大的效用。建立一个完整的、高效可靠的、技术先进的、符合国际标准的结构布 线系统，以满足大楼内部以及大楼与外界大量信息高速传输的要求是设计的目标。

２.系统设计的基本内容

(１)设备间子系统。(Ｅquipment)

在交换机房内，采用配线架，连接系统公共设备如程控交换机、主机、数据网络设备、设备监控、公共安全等系统。数据通讯采用机架式配线架和S110(３００对)压接多配线架集 中安装在１９英寸主控机柜内。主控网络设备包括Ｈub、Ｍodem等，和主配线架集中放置于 机柜内，便于集中管理。数据传输的垂直主干线由此通过竖井至各层水平管理系统。Ｓ１１ 0压接式配线架具有数模化结构，可满足大容量线路管理的需求，并且具有极好的扩展性。

(２)垂直子系统。(Ｂackbone/Riser)

是整个系统主干道，将设备间总配线架(ＭＤＦ)通过光纤与各层的分线箱(ＩＤＦ)用星型的结构连接起来，这样可以支持不同的网络结构，如总线型、星型和环形等。根据数据、语音传输信息量和速率的不同采用不同线缆，如对于数据采用８芯光纤作为垂直主干线，对于语音系统采用３类线，这样经济合理满足了系统功能上的要求。

(３)管理子系统。(Admini Stration)

是水平布线与垂直布线的衔接点，设于每一层的弱电竖井内。从功能上来讲，每个管理 子系统分为数据和语音两个子系统，根据用户的要求并综合考虑后，将语音和数据二个子系统一采用S11０压接式配线架，将来根据工作区的具体功能来确定配线接口的最终标号和功 能，出线部分配线区在物理分布上不划分，便于用户因功能变化而做跳接操作。

(４)水平子系统。(Horizontal)

是指连接工作区佐处出口与管理区子系统水平分布的线缆。为了满足语音、数据、图像 信息传输的要求，水平电缆一律采用可支持１００Mbs的５类４对非屏蔽双绞线(UTP)使系统 具有更大的灵活性，一旦信息出口功能变化，只需更改跳线，即可把原语音传输链路线改为 高速数据传输链路。

(５)工作区子系统。(WorkArea)

系统包括信息插座、跳接线、终端转换等设备，为电话、传真机等提供信息出口，信息 出口采用８芯RJ45插座，既能作电话出口，又能连接电脑终端，做到一口多用，今后根据不 同用户的需求，只通过简单的跳线就可连接不同的设备。

(六)楼宇综合管理系统。

5.军休大厦物业管理委托合同 篇五

总则

一、为维护合同双方的合法利益,规范物业管理的行为,达到业主的满意和要求,制定本合同。

二、本合同的有效组成部分,具有同等的法律效力。

三、本合同未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。



物业管理委托合同书

甲方:

乙方:

根据有关法律、法规,在自愿平等、协商一致的基础上,甲方将军休大厦及其附属和共用设施全权委托于乙方实行物业管理,订立本合同。

一、委托管理的范围及事项

(一)、管理范围:

甲方将位于济南市市中区建设路99-5号济南军休大厦委托给乙方实行统一管理、综合服务。

物业类型:写字楼

建筑占地:约11亩

建筑面积:32284平方米

(二)、管理事项:

1、房屋的使用、维修、养护。包括:屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构,楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。

2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括:供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括:道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。

4、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。

5、交通与车辆停放秩序的管理。

6、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。

7、管理与物业相关的工程图纸,住用户档案与竣工验收资料。

二、委托管理期限:

。即2012年3月10日始至20

****年**月**日止。

三、双方的责任、权利、义务

(一)、甲方:

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2、制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约。

3、审定乙方拟定的物业管理制度、年度、计划、财政预决算。

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。

5、向乙方提供商业用房和管理用房。

6、向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。

7、协助处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

9、不得干涉乙方依法或依据本合同规定的内容所进行的管理和经营活动。

10、参与确定管理服务费收费标准。

11、对违反合同规定的乙方和乙方人员,有权终止或要求调换人员。

12、政策规定由甲方承担的其他责任。

(二)、乙方

1、根据有关法律、法规及本合同的约定,制定物业管理制度,自主开展各项管理经营活动。

2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求,根据甲方授权对物业实施综合管理,确保实现各项管理目标和经济指标,并承担相应责任,自觉接受物业主管部门及有关政府部门和甲方检查监督。

3、根据需要制定维修方案,报甲方审议通过后组织实施。

4、向业主和物业使用权人告知物业使用的有关规定,并负责监督。

5、接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督,并定期报告工作。

6、对物业的设施、设备不得擅自占用和改变使用功能,如需在物业内改扩建或完善配套项目,须与甲方协商,经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

7、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。

8、负责测算管理区域服务收费标准并向甲方提供测算标准与依据,严格按标准收取费用。

9、依照甲方委托和业主公约的规定,有权对业主和物业使用人违反法规、规章的行为进行处理。根据实际情况采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施。

10、管理期满向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料。

11、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

12、负责编制物业年度管理计划、资金使用计划及决算报告。



物业管理服务内容及标准

一、保洁:

内容:

区域内公用部分的日常清洁,设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。

标准:

1、庭院、门厅、走廊

每天利用业主休息时间彻底清扫庭院、门厅、走廊一次,垃圾及时清运。业主办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅道路、绿地无废弃物,使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理,门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次。

2、电梯

每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。由卫生维护人员随时清理电梯间,每天负责更换地毯,以保持电梯清洁无杂物、污渍。

3、卫生间

每晚对卫生间进行彻底清洁。包括:垃圾和方便饭盒及时清走,墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷,拖布和日用品要摆放整齐,每周对卫生间彻底冲刷一次,开水器每周放水、除垢一次,定时喷洒空气清新剂,保证无异味。

4、绿化

及时对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪,及时清除里面的杂草,每天清除花卉、叶茎的尘土,保持盆内、草坪内无杂物,定期喷洒药剂,使花木无明显枯萎及病虫害现象。

5、地下停车场

每周彻底清扫一次,及时清理污水、污物,保持四壁无灰尘。

6、化粪池

定时清理、保证正常使用。

二、保安

内容:

设立专业保安人员以保证业主的人身、财产、消防等方面的安全。

标准:

1、值勤

保安人员按照职责坚持门岗值勤,交接班要准时并做好交接班记录,加强日常巡视和监控,积极与公安部门配合,保证物业安全。

2、来访登记

对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导,懂得礼仪知识,讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。

3、监控室

监控室要实行24小时监控值班,做好值班记录,杜绝非工作人员进入,保证仪器和设备的安全,随时提供监控资料。

4、消防设备

定期进行消防设备的检查和保养,保证消防设备始终处于良好状态,发现火灾事故或隐患,及时处理并上报有关部门。

5、停车场

停车场的车辆要排列整齐,随时指导车辆停放位置,督促车辆锁闭情况,检查车库的安全性,严防偷盗和交通事故的发生。

6、其它突发事件

严防刑事案件和治安事件的发生,随时处理紧急情况和制止突发事件,维护工作秩序,确保正常办公。

三、小修

内容:

设备、设施小损、小坏的维修,保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程。

标准:

1、电气

随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备,保证各种电气设施和元件的完好。

2、水暖

上下水和暖气的保养,水暖设施跑、漏水的止水和修补,水阀、便器具、管道的检修和更换等。

3、土建

房屋的主体结构,各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。

4、设备

各种机械设备和电器设备的简单修复。如:开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等。

5、其他维修项目

业主要求其他需要维修的项目。如:外点运抵的设备、室内要求装其他设施等

6、维修率

维修及时率达到100%,人员10分钟到位。电气、水暖维修不超过24小时,土建维修不超过3天。

四、电梯及高压水泵

内容:

对电梯、高压水泵进行日常维护,保养、检修、处理随机问题。

标准:

1、维护

按有关规定及时维护,处理随时发生的问题,使机械始终处于最佳运行状态。保证设备运行率达98%以上。

2、保养

乙方应定期对电梯和高压水泵进行保养。如:管道刷防腐漆、电梯抹润滑油等。

3、检修

按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，消除各类事故隐患。

4、应急情况处理

设备因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时的人员反应,事故原因的查明,事故处理的结果和当事人受处罚及收教育情况。

5、各项记录

值班的人员安排及时间,安全责任及规章制度,运行记录,检修记录,保养记录等。

6、费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

五、供电、供水、供暖

内容:

设立专业人员对供电、供水、供暖设备进行日常维护、保养,按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行,并做到“业主叫,人员到”,及时为业主服好务。

标准:

1、运行记录

做好人员安排、工作职责和交接班记录,设备正常运行的各项数据,计划停电、停水、停气应提前12小时通知业主并做好解释工作,确保设备正常运行。

2、检修记录

依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作,定期派专业人员对系统

进行测试、检查,消除事故隐患,确保系统安全、可靠。

3、日常保养

定期对破损和老化设施进行更换和修补,定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

4、事故处理

发生设备事故造成停电、停水、停气的,要提交事故报告,向业主说明事故原因、事故处理意见、当时人的责任及受教育情况。

5、应急情况处理

接到用户报告紧急情况时,维修人员应10分钟内到位并立即修复,在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚,做到小修12小时内完毕,大修要连续修复并安排工程人员24小时值班,对在时限内不能完成的,要向业主说明原因。

6、费用统计

设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

六、收发

内容:

负责公司内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。对职工个人的报刊、信件、包裹等及时通知领醛

标准:

1、登记

对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记,保管好收据以便查询。

2、投递

对要发出的办公信函、公司各种文件、通知、报表、包裹、汇款等要及时投递,不得延误。因投递原因而发生的不良后果,要追究责任。

3、收取

对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记,不得冒领或错领,对有问题的,要提出疑议。

4、分发

分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行为。如有错误,要追究当班人的责任。

5、服务

及时通知收件人领取邮件,做到准确无误,文明礼貌,热情周到,达到业主满意。

6、保密

对公司的机密、重要文件、信函负有保密责任

七、管理

内容:

对乙方的人员、制度、工程、财务、资金等方面的综合考察,宏观控制。

标准:

1、管理人员的素质

管理人员要有过硬的思想素质,熟悉分管的业务范围,对业主交代的任务要清楚、明晰,能够统领一方面工作。

2、制度健全情况

各项规章制度应完整、配套、齐全,具有约束力。

3、人员分管情况

人员安排应合理,具体工作时间及分工明确无误。具有奖罚措施。

4、工程施工情况

施工前有报告与立项,履行各种相关审批手续,施工中保证安全和质量,竣工后要验收,合格率在95%以上,并提交验收报告。

5、资金使用情况

甲方缴交的物业管理费要专项利用,不得挤占,保证物业的维修标准。

6、双方结算情况

乙方按规定时间向甲方提交财务决算和财务预算报告,按规定时间结算物业管理费和工程量,由乙方代收的物业管理费和水电费按时、足额上交甲方,不得截留。

未列标准参照国家及有关省市标准执行。

资金结算

A、乙方应于每年初向甲方提交上一年度财务决算报告及下一年度财务预算报告。

B、甲方有权审计和清查乙方帐目及资金使用情况。

C、甲乙双方每月结算一次物业管理费。

D、乙方负责收缴外租单位的物业管理费每季度与甲方结算一次。

E、乙方负责收缴外租单位的电、水费每月与甲方结算一次。

F、除小修以外的其他维修工程量每季度与甲方结算一次。

八、监督管理与检查考核

为使物业管理达到合同规定的要求,给业主创造一个优雅、舒适的学习和工作环境,规范乙方的物业管理行为,制定本办法。

一、监督管理

1、严格执行合同中规定的《物业管理服务内容及标准》。

2、乙方应根据合同规定的内容及人员分管情况,制定出内部相应的考核办法。

3、中修以上和设备、设施的更新项目要立项,履行审批手续,竣工后要提交验收报告单。

4、经行政事务部考核不合格项并限期下达整改的措施必须按时完成。

5、及时收缴出租单位的水电费及物业管理费工作。

6、做好各方面的记录工作。

二、检查与考核

检查时间:

每月15日、30日为定期检查日,遇到节假日或公休日,检查时间顺延。

考核形式:

1、采取定期检查并实行打分制;

2、机关或外租单位问卷形式;

3、主管部门及公司领导综合评定。

三、考核标准:

1、以《物业管理服务内容及标准》中所列标准项进行考核,并辅以打分形式;

2、按考核标准,70分应为物业管理达标标准分;

四、考核方法:

1、每月15日由行政事务管理部人员负责检查并负责打分,占总积分的30%;

2、每月30日由行政事务管理部检查和机关或外租单位双打分,双方各占50%,合计占总积分的40%；

3、每季度由主管部门及公司领导综合评定一次,占总积分的30%；

五、奖惩

1、由于乙方原因影响甲方工作秩序、工作环境,每发生一次罚款300~500元。

2、乙方工作质量达不到《物业管理服务内容及标准》所规定,经考核后低于70分的,物业管理费按同比例削减。

3、乙方

各项规章制度应完整、配套、齐全,具有约束力。

4、人员分管情况

人员安排应合理,具体工作时间及分工明确无误。具有奖罚措施。

5、工程施工情况

施工前有报告与立项,履行各种相关审批手续,施工中保证安全和质量,竣工后要验收,合格率在95%以上,并提交验收报告。

附则

一、本合同未尽事宜,经双方协商一致,可对本合同条款进行修订、更改或补充,以书面合同为准。

二、因合同原因造成乙方执行错误,可对甲方提出复议意见,以书面形式为准,并由甲方负责解释及处理。

三、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承担责任并做善后处理产生质量事故的直接原因。以政府主管部门的鉴定为准。

四、本合同执行期间,如遇不可抗力致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协调处理。

五、本合同自签字之日起生效。

六、本合同一式四份,甲乙双方各执两份。

甲方(章): 乙方(章):

代表人: 代表人:

为使物业管理达到合同规定的要求,给业主创造一个优雅、舒适的学习和工作环境,规范乙方的物业管理行为,制定本办法。

一、监督管理

1、严格执行合同中规定的《物业管理服务内容及标准》。

2、乙方应根据合同规定的内容及人员分管情况,制定出内部相应的考核办法。

3、中修以上和设备、设施的更新项目要立项,履行审批手续,竣工后要提交验收报告单。

4、经行政事务部考核不合格项并限期下达整改的措施必须按时完成。

5、及时收缴出租单位的水电费及物业管理费工作。

6、做好各方面的记录工作。

二、检查与考核

检查时间:

每月15日、30日为定期检查日,遇到节假日或公休日,检查时间顺延。

考核形式:

1、采取定期检查并实行打分制;

2、机关或外租单位问卷形式;

3、主管部门及公司领导综合评定。

考核标准:

1、以《物业管理服务内容及标准》中所列标准项进行考核,并辅以打分形式;

2、按考核标准,70分应为物业管理达标标准分;

考核方法:

1、每月15日由行政事务管理部人员负责检查并负责打分,占总积分的30%;

2、每月30日由行政事务管理部检查和机关或外租单位双打分,双方各占50%,合计占总积分的40%,;

3、每季度由主管部门及公司领导综合评定一次,占总积分的30%。

三、奖惩

1、由于乙方原因影响甲方工作秩序、工作环境,每发生一次罚款100~400元。

2、乙方工作质量达不到《物业管理服务内容及标准》所规定,经考核后低于70分的,物业管理费按同比例削减。

3、乙方

工作质量基本达到《物业管理服务内容及标准》所规定,经考核后为70分的,物业管理费全额缴交。

4、乙方工作质量超过《物业管理服务内容及标准》所规定,经考核后高于70分的,物业管理费按同比例奖励。

九、中修以上和设备、设施更新费用,由物业公司提出项目并套用相关定额,履行各种手续并由业主审核批准后施行。

标准:

1、清扫

每天清扫一次,定期进行彻底保洁。

2、擦洗

随时擦拭桌椅、各种会议牌、装饰物、花卉等,要求无灰尘、无污渍,椅罩、沙发罩、布窗帘等要定期洗涤、更换。会前、会后要及时倾到垃圾、矿泉水瓶等。

3、门窗

门窗和玻璃要随时擦拭,会前要打开门,会后要关闭好门窗,百叶帘要完好无灰尘,做到窗明几净。

4、物品摆放

室内物品要摆放整齐。

5、室内环境

定期喷洒空气清新剂,保持室内环境整洁、空气清晰。

6、服务