房地产代理销售经纪公司的收入确认探讨

房地产代理销售经纪公司的收入确认探讨（精选3篇）

1.房地产代理销售经纪公司的收入确认探讨 篇一

出口货物销售收入时点的确认

1、新会计制度对出口货物销售收入实现时点的规定

新会计制度改变了以往的分行业会计制度对外销收入确认的标准，不再以企业向银行交单时作为确认收入的时点。新会计制度规定按不同的成交方式来确认收入，主要的确认方式有以下三种：

离岸价（FOB）。离岸价也称为船上交货（指定装运港）条款，采用离岸价核算的外销收入的，以装船日作为确认收入的时间。

成本加运费（CFR）。成本加运费也称为成本加运费（指定目的港）条款，采用成本加运费核算外销收入的，也是以装船日作为确认收入的时间。

到岸价（CIF）。到岸价也称为成本加运保费（指定目的港）条款，采用到岸价核销外销收入的，应以到港日作为确认收入的时间。

2、税法对出口货物销售收入实现时间的规定

根据国家税务总局《出口货物退（免）税管理办法》的规定，出口企业在货物报关出口后，应按财务制度的规定凭有关凭证在财务上作销售处理，即出口企业销售收入实现时间分别为：陆运应以取得承运货物收据或铁路运单，海运应以取得出口装船提单，空运应以取得空运单并向银行办理交单后作为收入实现时间。

生产企业出口货物不论海、陆、空、邮运出口，均以取得提单并向银行办妥交单手续的当天，作为出口货物销售收入的实现时间。预收货款不通过银行交单的，以取得提单日期作为出口货物销售收入的实现时间。

生产企业委托外贸企业代理出口，应以收到外贸企业代办的运单和银行交单凭证作为确认收入的实现时间。

外贸企业确认出口销售收入的时点，应采取货物流通企业财务制度的规定，在取得出口单据并向银行办理交单后，再作为收入的实现。同时还应结合不同的结算方式。如采用L/C等无风险方式的出口销售，可及时确认收入；采用汇款方式结汇的，应于款到后确认收入；采用D／P、D／A结算方式的，应分别将收到货款和买方承兑日期作为收入的确认时间。

出口货物由于业务流程长，涉及部门多，政策复杂，其纳税义务确认时点还

有一些特殊规定：

1、国家政策明确规定不予退（免）税的出口货物纳税义务发生时间为《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国消费税暂行条例》及其实施细则规定的销售货物纳税义务发生时间；

2、未按期申报退（免）税和不申报退（免）税的出口货物纳税义务发生时间，是出口货物退（免）税90日申报期限或设区市国税局核准的延期申报期限届满的次日；

3、未按期补齐退（免）税单证的出口货物纳税义务发生时间，是出口报关单、出口收汇核销单、代理出口货物证明等单证规定申报期限届满的次日；

4、代理出口货物的受托方在开具《代理出口货物证明》60天期限届满的次日，委托方在货物出口后90天申报期限届满的次日；

5、未按规定提供有效备案单证的出口货物纳税义务发生时间，是指未按规定期限提供备案单证的次日。

2.房地产代理销售经纪公司的收入确认探讨 篇二

一、存货对外捐赠

企业将自产、委托加工或外购存货对外捐赠, 不确认收入。对外捐赠, 虽然产品离开了企业, 但并没有经济利益的流入, 不符合收入确认的第 (4) 个条件, 所以不确认收入。

[例1]甲企业为一般纳税人企业 (下同) , 2012年通过政府机关向青少年基金会捐赠自产毛巾一批, 该批毛巾的实际成本为20000元, 市场不含税价格为30000元, 增值税税率为17%, 企业发生捐赠业务的会计处理如下:

存在的争议:一种观点认为企业对外捐赠, 由于税法上作为收入处理, 为了避免纳税调整的麻烦, 会计上也应作为收入处理;另一种观点认为, 如果是公益性捐赠不应作为收入处理, 而如果是非公益性捐赠应该作为收入处理。贵刊2012年第8期 (上) 70—71页刊登的骆国城的文章《企业存货视同销售会计处理分析》三中的例题, 关于对外捐赠的处理, 对非公益性捐赠, 骆国城确认了收入, 笔者认为欠妥。笔者认为不论是公益性捐赠还是非公益性捐赠, 都不符合收入确认的第 (4) 个条件, 经济利益没有流入企业, 不应该确认收入。只不过是, 对于公益性捐赠, 在符合要求的条件下, 税法允许税前扣除一部分, 而非公益性捐赠, 税法不允许税前扣除, 但这跟却确不确认收入没有关系。所以笔者认为骆国城该笔业务的会计处理应为:借:营业外支出;贷:库存商品和应交税费———应交增值税 (销项税额) 。

二、存货对外投资

存货对外投资是指企业将自产、委托加工或外购存货用于对外投资。企业以存货对外投资, 在会计上可以看做是把存货先作为销售处理, 然后用销售取得的款项对外投资, 这个过程的发生同时满足收入确认的五个条件, 应该确认收入。此种情况, 一般应分别库存商品和原材料、包装物等按其公允价值确认主营业务收入或其他业务收入, 按其账面价值结转主营业务成本或其他业务成本。

在此说明两点, 一是同一控制下的企业合并形成的长期股权投资, 合并方以转让非现金资产方式作为合并对价的, 合并方不确认收入。原因是:同一控制下的企业合并, 合并双方已构成关联方关系, 同一集团内部的企业合并, 付出的对价很难做到真正的公允, 所以以账面价值作为核算的基础, 这样可以有效地避免利润的操纵。所以长期股权投资准则规定同一控制下的企业合并, 合并方以转让非现金资产方式作为合并对价的, 应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本, 合并方支付的非现金资产以账面价值转账。二是, 非货币性资产交换准则第六条规定在确定非货币性资产交换是否具有商业实质时, 企业应当关注交易各方之间是否存在关联方关系。关联方关系的存在可能导致发生的非货币性资产交换不具有商业实质。所以不具有商业实质的非货币性资产交换中, 如果换出方是存货的, 也不确认收入, 而是以账面价值转账, 这样的处理理念和同一控制下的企业合并一样。上述两点是特殊情况, 特别规定, 除此之外, 企业以存货对外投资都应该确认收入。

[例2]甲企业2012年6月1日与乙企业原投资者A企业签订协议 (甲企业和乙企业不属于同一控制下的企业) , 甲企业以存货换取A企业持有的乙企业股权, 购买日乙企业可辨认净资产公允价值为1000000元, 甲企业取得70%的份额。甲企业投出存货的公允价值为500000元, 增值税税额85000元, 账面成本400000元。

甲企业相关的账务处理如下:

(1) 例题中的存货若为库存商品, 甲企业的会计分录为:

存在的争议:一种观点认为企业以存货对外投资应以存货成本转账, 不应确认收入。如贵刊2009年第7期 (上) 87页刊登的冷琳的《再议视同销售业务的收入确认》一文中认为企业以存货对外投资不确认收入的处理, 笔者不同意该文作者的处理方法。

冷琳给出的例题为:某企业以原材某企业以原材料对外投资, 双方协议按成本计价。该批原材料的成本为料的成本为200万元, 计税价格为220万元, 原材料的增值税税率为17%。

该文作者的会计处理为:

笔者认为, 作者给出的例题存在一定的问题, 如果该项投资是同一控制下的企业合并形成的, 作者的处理正确, 如果该项投资是非同一控制下的企业合并, 或非企业合并形成的长期股权投资, 其会计处理应为:

同时结转原材料成本:

三、存货用于工程建造

存货用于工程建造是指企业将自产、委托加工或外购的存货用于企业内部在建工程的建造使用。包括两种情况:一是存货用于建造职工医务室、职工浴室、职工食堂等集体福利工程;二是企业的一般工程建造, 如办公楼等。笔者认为不管用于什么工程的建造, 均不符合收入确认的第 (1) 和 (4) 个条件, 所以上述两种情况均不能确认收入。下面以例题说明, 若是自产、委托加工的存货的会计处理。

[例3]甲企业在办公楼建造过程中, 领用本企业生产的A产品一批, A产品的实际成本为50000元, 计税价格为70000元, 产品的增值税税率为17%。

甲企业会计处理为:

该笔业务中, 如果工程建造领用的是外购原材料, 购买价格为70000元, 则会计处理为:

存在的争议:一种观点认为将自产、委托加工货物如果用于职工医务室、职工浴室、职工食堂等集体福利工程的建造应该确认收入。笔者认为, 不管是用于企业一般工程建造, 还是集体福利工程的建造, 其处理应该是一致的。而且, 企业会计准则及注册会计师考试统一用书上明确规定企业“建造固定资产领用工程物资、原材料或库存商品, 应按其实际成本转入所建工程成本”。所以笔者的处理既符合收入确认的要求, 也符合企业会计准则的规定。

四、存货用于职工福利

职工福利包括集体福利和个人福利。其中集体福利一般包括集体福利工程的建造及将自产、委托加工或外购存货用于集体福利部门提供的补贴, 如果是用于集体福利工程的建造, 其处理上面已经说明, 不确认收入。如果是将自产、委托加工货物用于福利部门提供补贴, 或将自产、委托加工货物作为个人福利发放给个人, 因同时满足收入确认的五个条件, 笔者认为应该确认收入。

[例4]甲企业下设的职工食堂享受企业提供的补贴, 领用自产产品一批, 该产品的实际成本为60000元, 市场价格80000元 (不含增值税) , 增值税税率为17%。甲企业的有关会计分录如下:

如果是外购存货, 若例题中外购价格为80000元, 增值税额13600元, 会计处理如下:

这种情况可以看做, 存货购进的目的就是要给职工发放福利, 这个过程中企业并没有经

济利益的流入, 所以不确认收入。如果企业购进存货后存放时间较长, 此时的市场价格与当时购进时价格有很大变化, 购进时肯定作为库存商品入库了, 笔者认为, 这种情况下应该按照领用时的市场价格确认收入, 并同时结转存货的成本更为合理。会计处理为:

综上所述, 税法上视同销售的处理, 会计上是否要确认收入, 关键是看该项业务的发生是否符合收入的概念及是否同时满足商品销售收入确认的五个条件, 若满足就确认收入, 否则就不确认收入, 实际处理时千万不要和税法上是否作为收入处理相混淆。

参考文献

[1]财政部:《企业会计准则 (2006) 》, 经济科学出版社2006年版。

[2]冷琳:《再议视同销售业务的收入确认》, 《财会通讯》 (综合·上) 2009年第7期。

3.房地产经纪人销售经典语录 篇三

1、当你钱攒够了的时候，房价是不是今天的价呢，所以你攒钱的速度肯定比不上房价上涨的速度。

2、弱者等待机会，强者把握机会。

3、合理的投资可使夫妻奋斗减少十年

4、追求完美固然好，但再完美也不能成为最好，建筑是一门缺陷的艺术。

5、单位房和商品房就像国产货和进口货一样，能用不经用，能看不经看，能住不经住。

6、社区规模的大小，决定房子升值空间的大小。

7、与其把钱放到银行去零存整取，不如用买房的方式来零存整取。

8、聪明人创造机会，成功者把握机会，买房子也一样，看好了就定下来就是抓住机会。

9、货比三家不吃亏，看好的东西错过了就要吃大亏。

10、晚买不如早买，早买不如现在买

11、不要看我的过去，也不要看我的现在，该看看我的将来。

12、买房关注两点：人文环境和配套设施

13、嫌货才是买货人，不怕货比货，就怕不识货。

14、时间可以等待，但房子不能等。

15、我们卖的不只是房子，更多的是卖品牌，绿化，物业。售后服务和企业文化。

16、什么都可以迁就，买房千万别迁就，因为这不光是你一个人的事，还关系到你一辈子和下一代。

17、机会像小偷，来的时候悄无声息，走的时候才发现损失惨重。

18、时间是检验房价的标尺。房子的品质是检验价值的标尺。

19、房子不是越大越好，大而不实，不如小巧精致，就跟买鞋一样，舒服就好。

20、买房就像谈恋爱，光是说：我爱你，我爱你。’嘴上功夫过得硬，就是不拿出实际行动，那还算爱吗?

21、打折只是商家玩的一种数字游戏而已。

22、有些房子是比我们便宜，但光便宜你就买，等住进去再后悔的时候，你会付出更多的代价来圆你的住房梦。

23、追求全新的生活方式，比其他一切都重要。

24、银根紧缩最直接的影响就是：小公司消失，大公司成熟。

25、你当然很精明，考虑问题也周到。买得起这里房子的人也绝对不是傻瓜。

26、人都有虚荣心，喜欢比较，你周边的朋友都住在社区里，而你连住的地方都没有解决，难道不会有想法。

27、任何商品，价格永远是以价值作为支撑点

28、能不能跟上社会发展的需要也是你的投资升值的关键。

29、室有山林趣。门无车马喧，的居家环境便成了现代都市人所向往的理想境界。

30、开发商也是有品牌的，一个从未有过开发经验和有几十年开发经验肯定是有区别的。

31、好房子是不怕比的，经得起比的才是好房子。

32、你改变不了命运，但你能改变你的生活环境。

33、人民币贬值是社会经济发展的必然，不是贬不贬的问题，而是贬多贬少的问题。

34、我的思维方式往往能够左右了我们的生活方式。

35、你又要环境好又要房子价少，怎么可能呢?鱼与熊掌怎么能兼得呢?

36、社会发展累积的财富并不是以货币的形式表现出来的。它最终将凝固在不动产上。

37、我不敢说你今天不买这套房子就没有了，但我敢说你下次过来未必还有你满意的房子。

38、人生有遗憾不要紧，怕的是一辈子都有遗憾

39、未观其人先观其友。物以类聚，人以群分。

40、我们的房子不是卖完的，而是抢完的

41、房子不光解决住的问题，也是你的一张名片。

42、这世上有两种人，一种人是有实力却没有眼光，一种是有眼光没实力的。

43、品牌就是信誉，品牌就是承诺，品牌就是保障。

44、明智如您，当机立断。

45、好物业就像宾馆，五星级与三星级能一样吗?

46、有运动才有健康，有健康才有幸福。

47、千金买房，万金买邻。

48、要敢于提前消费，用将来不值钱的钱买今天值钱的不动产-------房子。

49、一个有信义。有实力的公司，它的综合素质往往体现在一些细节上。

50、没有这么远的距离哪会有那么好的环境。

51、你买房子不单买个水泥空间，更多的是一个附加值。

52、人生最大的`痛苦，喜欢的人得不到，想的东西买不起，而您肯定不是这样。

53、社会在进步，观念在改变，住房也在变，你跟上发展了吗?现在买房就是买发展。

54、人生需要智慧，选择需要勇气，买XX需要眼光。

55、21世纪影响中国城市居住最大的就是：交通改变居住。

56、结婚不是为了离婚而结，买房也不是为了退房而买。

57、好房子是你俩终身的物业，连后代也跟着受益。

58、价格重要，但质量更重要，现在花钱买房，就是捡便宜。

59、人这辈子能有多长，居家的时间几乎占了不起2/3,所以要买就要一步到位。

60、房价是由质量决定的，价格越便宜，质量就越差，房子的寿命是由建筑成本决定的，成本越低寿命就越短。

61、这么好的位置，该出手时就出手，快了就有，慢了就等着后悔吧。

62、小康不小康，关键看住房。

63、环境的改造力是惊人的。

64、建筑物的外立面就像人穿在身上的衣服一样有颜色。有品质的不同。

65、这么多的运动设施，会让你有运动的场所，有了运动的空间，会让你养成运动的习惯，有了运动的好习惯，自然就有了健康的体魄，才能拥有一个幸福的家。

66、选你所爱，爱你所选

67、远近是曾经用距离衡量，现在是用时间衡量。

68、机会在你手中，稍纵即逝。

69、满园桂花飘香，七里香富于变化，月光下的凤尾竹一定是你和爱人流连忘返的地方。

70、你买房是住一辈子，还是住一阵子?

71、万丈高楼平地起，何况还要打地基，等我们小区的周边配套等一切都做好了，我还跟您说这么多吗?

72、买房应在品质。质量上斤斤计较，而不是在价格上，打折实际是表面受益，实际18、还是羊毛出在羊身上

73、同等档次比价格才最合理

74、俗话说：爱一个人，就要全情投入，正如买房子，好房子是值得你投资的，因为它将伴你一生。

75、你是选择环境还是迁就环境。

76、什么都好，什么问题都没了。喜欢为什么不定?

77、如果连我们的房子都有问题，那我就不知道你还能相信常州哪家地产公司

78、了解房子从朋友开始，选择房子从规模开始，定房子从性价比开始，健康从运动开始

79、好的物业管理就是一个好管家，就像用手机。爱惜可以用3-5年甚至5-8年，不爱惜只能用1-2年甚至1-2个月。好的物管就是爱惜手机的那个人，能让你的房子用的更久。

80、你现在买的不是物有所值，而是物超所值。

81、市场是检验商品价格的唯一标准。房价贵不贵?不是你说了算，也不是由我说了算，而是由市场决定的。

82、价值决定价格，同时价格也是价值的体现，价格不能说明一切，但总要物有所值。

83、以高额支出为代价，换取闹市斗室，就是一种迁就。以健康为代价换取一时之便，就是迁就。以未来为代价换取眼前利益，就是一种迁就。以适中支出为代价换取一片天地，就是一种选择。以几分钟为代价换取一生好环境，就是一种选择。

84、今天几十万就可以买到常州最好的房子，十几年后呢?这房子少说也翻好几倍!走过，路过，不要错过。

85、俗话说：’好马配好鞍’好的小区该有与之相配的优良物管。

86、人的健康是由环境决定的，它不仅只是自然环境，还有人文环境。

87、生活态度决定生活方式，生活方式取决与消费理念。

88、生不带来，死不带去，钱乃身外之物，要把它看透，没看透就学着把它看透。

89、您包里的钱永远赶不上物价上涨的速度。