综合体物业管理规划（精选8篇）
1.综合体物业管理规划 篇一
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关于城市地下管线的综合管理和规划的思考
关于城市地下管线的综合管理和规划的思考
摘要：关于地下管线综合规划与管理中所遇到的管线同步建设、重复开挖道路、合理利用地下空间、管线间距控制、档案管理等问题介绍了一些具体的做法，从而做到在有限的空间内合理布置所有管线，做好客观控制及管理市政管线的工作。
关键词：市政管线 综合管沟同步 管理 规划
中图分类号：[TU279.7+6]文献标识码： A 文章编号：
随着现代城市公用事业的快速发展,城市道路下铺设的市政管线的种类和数量也趋于繁多。在有限的道路断面宽度下,若缺乏对管线布置的综合考虑,第一容易导致施工中各种管线互相冲突,影响施工。第二容易导致使用中各种管线互相干扰,甚至产生安全事故。所以对各种市政管线的综合考虑和合理布置十分必要。由于各市政管线多数未能和道路同步施工，使城市道路二次开挖现象非常严重，不但影响人们的日常生活，也造成了人力、物力的浪费，不便于各管线的综合管理。同时，地下管线队伍的扩大，使原本有限的地下空间变得异常拥挤。故针对如何在有限的空间内合理布置地下所有管线以及如何宏观控制及管理市政管线等问题，作以下思考。
一、管线同步建设及避免二次开挖道路问题
新建道路应依据先地下后地上的原则，将各地下管线铺设完后再修路，但这只是理想状态，实际上除了排水管线基本上能保证与道路同步建设外，其他管线不是条件不成熟，就是道路施工工期不允许，不能提前铺设，这就给道路的二次开挖埋下了隐患。为了尽量减少道路的二次开挖采用了如下做法：
1)在道路开工建设前做好管线综合，召开各地下管线单位协调会，通报道路建设计划安排，要求各管线单位根据道路建设情况提报管线建设计划，使有条件建设的管线在道路开工前完成，对于那些没有条件建设的管线，要求其按规划在沿路主要部位(如道路交叉口、小区入口等处)预埋过路管，以减少日后反复开挖路面的现象。
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2)各管线要完成所有过路管道需要很长时间，而且还要相互之间不断协调、沟通，才能顺利完成，如果道路工期十分紧，而且该道路等级较高的话，就应该另外采取措施
国外及国内某些大城市利用综合管沟来解决这一难题。综合管沟的设置对城市各管线的长期建设、分步扩容以及日常维护非常有益。这种做法对交通特别繁忙、不允许随时开挖路面及地下空间特别狭小路段尤其有利，可使管道布置更加合理紧凑，节约利用地下空间，减少建设投资总额，避免对城市基础设施的重复破坏。但是综合管沟也有弊端：一次性投资大，各管线的主管单位不同而很难协调，管沟内部的通风、防火、排水等问题很难妥善处理且其断面尺寸也很难预测，这些问题大大限制了综合管沟的利用。
本文解决上面问题的方法提出在道路交叉口及路上每隔一段距离建设一座“涵洞”，这个“涵洞”不是为排水用的，而只是为了防止各管线在铺设过路管道时二次开挖道路，穿越管线用的，如电信、电力、给水、煤气、有线电视等管线需要穿越道路的，就可以利用这些涵洞，而不用破路。
二、充分利用有限空间，合理布置地下管线
目前地下管线种类较多，许多管线性质相同而主管单位不同，这就给管线的综合规划、管理带来许多不便，如通讯电(光)缆、有线电视电(光)缆同属弱电管线，但主管单位不同，还有部分军用光缆，倘若按照主管单位不同分别布置管线的话，将占用大量地下空间，而且也不便于规划管理，既然上述管线均为传输信号之用，埋深均较浅，而且所用管道材料基本相同，因此可以通过弱电管沟的形式来解决这一问题，管沟形式见图1。
具体做法如下：
1)各管线单位提报管线建设计划。各管线单位根据各自的需要，结合道路建设情况，提报管线建设计划，其中包括所需管孔数目、技术要求等。
2)由规划部门根据城市发展需要确定管孔总数，请专业设计单位
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进行设计，并组织施工；根据预算及各单位申请的管孔数协调好各主管部门资金、管理等有关事项。
三、管线间距的控制
管线间的水平间距比较容易控制，一般情况下都能满足要求，垂直间距一般来说，从上至下管线顺序依次为电力管(沟)、电讯管(沟)、煤气管、给水管、热力管、雨水管、污水管，电力管(沟)一般深为1．2m左右，弱电管沟深为1．3m，因此将煤气管、给水管覆土控制在1．4m左右，而将雨、污水管覆土控制在1．6m左右，这样虽然可在高程上使各管线基本相互错开，但对于那些管径较大的管线来说，还是有可能互相影响的。若管线在高程上相碰，则遵守“压力管让重力管、小管径让大管径、支管让干管”的原则。
在实际工程设计或施工时有些管线很难避开，如雨、污管线因受各因素制约而无法相互错开时，则做成交叉井形式，将污水管线直接穿过交叉井，而雨水管线在井中断开，交叉井的尺寸应尽量大些，且宜做成沉底井，以防止淤积，并利于日后疏通养护。
4档案管理
地下管线的档案管理要做到3个同步：1)工程立项与工程建档同步；2)工程实施与工程资料的收集、整理同步；3)工程项目验收与工程竣工验收同步，促进地下管线工程档案及时归档，并达到完整、齐全、安全、准确的要求。同时要运用先进科技技术，建立地下管线信息管理系统，对城市地下管线工程档案实行动态管理。管理系统应同时具有实用性、先进性、操作简单、数据生成更新快速方便、兼容性好等特点。要组织一批技术熟练和过硬的技术人员进行管理维护，加快人才培养，加强技术应用学习，积极实施岗位培训和持证上岗，以提高档案人员的管理水平和技术水平。
参考文献
戴慎志 《城市基础设施工程规划手册》中国建筑工业出版社 北京2006
王炳坤 《城市规划中的工程规划》天津大学出版社 天津2004
孟东军《综合管沟在市政管线规划中的应用》市政技术 2003
陈秀成，曹晶《城市管线综合设计中的几个要点》《给水排水》
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2007
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2.综合体物业管理规划 篇二
1 综合能源管理系统国内外现状及需求分析
1.1 国内外发展现状分析
经过市场化改革后的欧美等国能源行业与中国现有的能源行业存在巨大的差别。市场化改革带来了一个重要趋势即是原来在传统垂直体系下的能源公司, 如电力公司负责发电、输电、配电, 在被拆分后, 开始在市场机制下进行横向的整合, 如RWE德国莱茵集团、Scottish Power苏格兰电力、Vivendi法国威望迪集团等大型公用事业公司, 它们提供的能源和服务不仅仅局限在一个领域, 而是向同一个地区的用户提供包括电力、燃气、水务、供热等多种能源和相关服务。
近年, 中国也提出了与综合能源管理相关的“智能能源网”概念, 中国国际经济交流中心智能能源研究组在2009年提出将智能电网扩展成为“智能能源网”的构想, 以绿色低碳技术、非生态消耗性技术为采纳重点, 尝试新能源、分布能源等微网系统接入并网, 通过传感终端与智能化信息控制系统, 实现各能源管网的调峰、储能等功能, 探索实现能源网的智能、互动架构。
1.2 需求分析
随着信息技术的不断发展, 能源行业面临着巨大的发展机遇, 其中一个趋势就是多能源的综合管理和优化。在一个城市中, 电力、水务、燃气等传统独立运行的能源系统, 以及微电网、电动汽车充电等新兴的智能系统得以借助智能表计、通讯和IT智能化等技术在一定程度上实现技术和管理上的融合并产生协同效应, 从而降低了成本、提高了能效、减少了排放、提升了服务等多方面的收益[2]。
综合的能源管理面向的对象是城市的管理者, 特别是以智能化、生态化为目标的新型城市。能源的供给和使用已经成为城市可持续发展的决定性因素, 城市管理者需要及时、全面地掌握能源的供给、运行和使用情况, 以及在此过程中产生的经济、环境成本, 包括二氧化碳和其他污染物的排放, 以便在制定短期措施和长期政策、规划时更加科学有效。
传统的电力、水务、燃气等能源系统独立管理于不同的运营企业或市政部门, 而且层层上报的信息汇总机制不利于城市管理者获取及时的真实的信息。因此, 综合能量管理的实现要求在政府层面构建一个能够从电力、水务、供热、燃气等相关企业或市政部门获取信息, 并提供宏观管理建议的能源管理中心 (或拥有这些权限的类似职能部门) 。
2 综合能源管理系统规划方案
综合能源管理着眼于城市级别的整体能源监控和优化。应由政府设立能源管理中心 (或赋予某政府职能部门) , 对能源生产、传输、使用进行监管, 同时电力、水务及燃气等公用事业公司或市政部门, 以及终端能源消费者和生产者如楼宇、工厂、企业、居民、电厂等, 应与能源管理中心紧密沟通协作, 形成一个分层级的综合管理体系。通过采用先进的信息通信技术, 对各个层级上能源子系统信息提取集成, 实现管理体系的统一化、实时化和智能化, 为政府管理者和公众了解掌握能源生产、传输、使用情况以及相关经济和环境因素, 维持能源供给和安全, 实现积极的经济发展和节能减排目标, 制定能源相关政策及规划, 提供信息技术支撑和科学的决策依据[3]。
具体目标:
1) 分析梳理所有能源管理相关参与方, 包括能源管理中心、能源公用事业公司以及其他能源生产者、消费者, 并划分能源管理层级。
2) 定义在不同层级上能源管理的内容和范围, 明确相应的管理功能需求, 使整个能源体系形成完善的数据、分层采集、分析、整合体系。
3) 设计综合能源管理的技术体系, 包括体系构架、数据采集和通信接口要求等。依据建设规划, 分步骤建设实施综合能源管理体系。
2.1 能源管理体系架构
城市能源体系的复杂性决定了综合能源管理的多层级和多维度。每一个能源体系的参与者 (管理方、供应方、使用方) 既是能源管理的主体也是能源管理的对象, 在综合能源管理的理念下, 尽管能源管理中心位于最主要的位置, 但其他的每一个参与者也都被赋予一定的能源管理任务, 即拥有一定管理的范围和内容。这些位于不同层级和环节上的管理内容共同组成了综合能源管理体系。
2.1.1 能源业务流
能源业务流指能源按照时间顺序发生转换的不同环节。尽管不同能源类型依据用途的不同可能产生多样化的业务流, 但在综合能源管理规划中, 业务流的划分仅作为帮助阐明相应能源管理内容的一个框架, 因此不应过细。从宏观上而言, 能源业务流可以分为输入、使用和输出三个主要环节。其中, 输入指能源的生产及传输环节, 使用指能源在用能部门的消耗, 而输出指在能源消耗时所带来的污染物或废弃物的排放。三个环节业务流以及相应涵盖的典型业务内容如图1所示。
2.1.2 能源管理层级
在综合能源管理理念下, 能源管理的主体涵盖了管理方、供应方、使用方等所有参与者。政府、电力公司、燃气公司、市政水务公司、工业企业、医院、学校、商业楼宇、居民、电动汽车充电站、电动汽车车主等都是综合能源管理体系下的管理主体, 同时也是管理对象。对这么多的参与者进行层级的划分是阐明综合能源管理内容的必要步骤。
依据信息汇集从下往上和政策、措施从上往下的原则, 结合能源管理在中国的普遍实践, 将能源管理参与者分为三个层级 (由下往上) :
第一层级:终端使用者和生产者。终端使用者和生产者不承担针对自身以外的能源管理任务, 主要行为模式是提供信息和接受指令, 因此被归于第一层级。能源终端用户包括工业企业、市政设施管理部门、商业楼宇、居民小区、医院、学校、电动汽车充电站等。能源生产者包括电厂 (可再生能源或化石能源) 、水处理厂、污水处理厂、燃气供应站、热电站等能源生产企业。
第二层级:能源公用事业公司。在现行体制下, 能源公用事业公司兼有盈利性公司非盈利的行政管理部门的角色。比如电力公司不仅负责输、配、售电给用户以赚取利润, 同时也对保证城市电力供应, 平衡电力供给和需求, 维护电力系统稳定等赋有责任, 亦具备一定程度的管理权力。在综合能源管理体系内, 公用事业公司接受来自终端使用者和生产者的信息, 并向他们发出指令;同时公用事业公司也向政府能源部门汇报, 并执行政府的行政指令。因此, 能源公用事业公司属于第二层级。
能源公用事业公司包括电力公司、供水集团、燃气集团等。
第三层级:政府———能源管理中心。政府是对能源管理承担最终责任的能源管理主体, 设立能源管理中心或相应的职能部门能够使得这种职责得到更好的体现和实现。整体的能源供需平衡、安全稳定、高效低碳等问题的最终责任主体和管理主体都是政府。政府收集从公用事业公司和终端用户和生产者汇总的能源运行信息, 并通过短期行政命令、调节措施和中长期的政策, 规划管理能源体系的运行。同时向上级政府汇报能源管理的成果, 为公众提供能源运行相关信息。因此, 政府位于综合能源管理体系的第三层级。
三个层级的关系如图2所示。
其中, 数据/信息从下往上汇总、整合, 基础的数据来源于第一层级和第二层级, 经过筛选和汇总后提供给第三层级作为政府决策的信息支持。政府的决策 (目标、措施、政策等) 则由第三层级发出, 在第二层级和第一层级分解并得到执行。层级之间信息交换的流畅、及时和准确是能源管理合理、高效的前提, 这也正是综合能源管理体系要实现的重要目标之一。
2.1.3 能源管理内容分析
能源管理的内容即位于不同层级上的参与者能源管理任务。对于每一个能源管理主体 (所有层级上的) 而言, 内部和外部的驱动力、管理权限和管理手段决定了能源管理的内容。
将能源业务流概念引入能源管理内容来分析, 可以更好地理解综合能源管理理念下不同层级和环节上能源管理的内容[4]。能源管理内容分析如表1所示。
2.2 能源管理功能分析
综合能源管理的功能需求包括以下几点:监测 (实时或非实时) 、数据统计分类、指标计算和对标比较、根源分析、运行及趋势预测、运行协调等。
第一层级:终端使用者和生产者。能源终端使用者和生产者的能源管理包括各种能源 (电力、燃气、水、热等) 的购买输入, 生产或其他环节的能源使用过程, 能源生产过程, 能源的一级市场交易, 相关的二氧化碳和其他废水、污染物的排放等。为了实现对以上内容的管理, 终端使用者和生产者侧的能源管理需要包含的功能为:监测;数据分类统计;指标计算和对标比较;能源审计等。
第二层级:能源公用事业公司。公用事业公司的能源管理包括能源传输管网运行、能源市场交易、供给调度、能源传输损耗和泄漏、故障和紧急情况处理、需求侧管理、污水排放和回收、二氧化碳排放等。在能源运营公司层级, 如下能源管理功能将与综合能源管理相关:监测;数据分类统计;指标计算和对标比较;趋势分析;运行预警等。
第三层级:能源管理中心。能源管理中心作为综合能源管理的最高层级, 是综合能源管理体系的核心。其能源管理的内容包括能源中长期政策及规划制定、能源短期行政命令和管理措施制定、能源价格、能源市场机制、节能减排实施和跟踪, 污染物排放和生态环境保护等。在最高层级上, 综合能源管理应包含的功能为:监测及预警;分类统计、汇总、分析;指标对标;智能可视化呈示;综合能源审计。
2.3 能源管理指标体系分析
综合能源管理核心绩效指标体系是构建在其他层级的能源管理指标之上的核心部分, 作用于政府层级, 是政府了解、控制和优化整体能源运行以及分行业、分区域、分领域能源体系运行的主要工具, 为政策和规划的制定提供科学的决策依据[5]。指标体系可以作为主要内容, 在主管部门的综合能源管理系统 (如大屏幕界面) 上呈现。
2.3.1 指标体系规划原则
指标体系规划原则包含国际化与本土化结合;关键绩效指标可测可控;追根寻源、找出差距;实现自上而下的能源绩效管理;全面绩效指标管理;关键指标服务于策略目标的实现等。
2.3.2 指标体系规划设计
规划设计指标体系是基于国内外研究以及相关实践项目中获取的大量相关指标。按照业务流划分, 涵盖能源生产传输、能源使用和输出各个环节。指标不仅涉及直接的能源运行, 同时考虑能源相关的社会经济、环境以及用户服务等各个方面。
核心指标体系的规划设计应在综合能源管理项目的实施中进行, 需要对指标进行详细论证并增加关键绩效指标对标标准。标准值的确定可以遵循以下原则:
1) 对于有国家标准或国际标准的指标, 参考规定的标准值;
2) 参考国外具有良好特色的城市的现状值作为标准值;
3) 参考国内城市的现状值, 作趋势外推, 确定标准值;
4) 对目前统计数据不十分完整的指标, 用类似指标替代;
5) 结合城市规划和发展目标, 对可以获得的指标做适当的调整[6]。
2.3.3 指标体系的完善改进
指标体系需要在运行实践中得到持续的改进才能实现最好的管理目标。综合能源管理绩效指标体系的构建和完善遵循“初步设计”-“实施运行”-“检查与纠正”-“分析”-“设计修改”的循环步骤。
综合能源管理涉及多个管理主体、多种管理内容和管理功能, 这个体系的实现依赖于一系列相应的智能化技术, 包括数据采集、通讯、自动化系统、运营智能化平台等。其中, 位于最上面的政府层级的综合能源管理平台是整个体系的核心部分, 承担数据/信息整合、信息处理和呈示、决策支持等综合能源管理的主要议题。外围是与之相连的处于较低层级的其他系统, 包括能源生产监控系统、微电网管理系统、能源管网运行监控系统、智能表计管理系统、智能楼宇能耗管理系统、工厂能量管理系统、市政设施监控和能量管理系统、电动汽车充电站管理系统等。同时一些非智能化的传统管理系统也可以作为数据源与平台交互。综合能源管理的理念并不影响较低层级系统的独立性, 水、电、燃气等第二层级的能源管理任务依然由各个主体进行分散管理, 并在最上层的综合能源管理平台进行整合和交互。综合能源管理体系的概念图如图3所示。
2.4 综合能源管理平台
2.4.1 规划设计原则
综合能源管理在政府层级上应包括监测及预警、分类统计、汇总、分析、指标对标、智能可视化呈示等功能, 这些功能的实现依托一个智能化的管理平台。因此, 根据需求和未来的发展规划、能源行业运行特点, 以及政府对于能源管理的方式, 对综合能源管理整体设计原则应着重考虑:系统的适应性;系统的先进性;系统的安全性;采用统一标准;数据高度集成和应用;注重灵活的数据分析;系统的可维护性和扩充性;系统的灵活性等。
2.4.2 系统构架
综合能源管理平台的基本构架应包括信息访问与集成、信息加工与处理、信息展现与升华三层结构, 同时应具有高度的可扩展性。
第一层:信息访问与集成-数据源。这一层的功能实现与各类系统的通讯连接, 全面支持各种产品和各层面专业IT系统, 包括过程控制系统、过程历史数据系统、关系数据系统、以及收集型数据系统等。
第二层:信息加工与处理-信息模型。系统平台应给予面向业务需求/信息模型的数据加工和处理方法, 按照业务对数据进行逻辑分组和分析。
第三层:信息展示与升华-客户端/信息呈示。客户端层采用纯粹的瘦客户端形式, 通过纯浏览器/服务器的网络体系结构, 让用户只需要IE浏览器就能实现对业务的有效监控和及时管理。
2.4.3 与各系统接口及带宽要求分析
1) 数据采集要求和接口要求。综合能源管理平台通过连接框架实现对外围相关系统的连接和信息集成, 要求外围的相关系统提供统一、标准的接口, 以便有效地实现对各类能源数据/信息的采集。
2) 带宽要求。根据城市发展用地规划及用户报装情况等, 估算远期企业连接到综合能源管理平台数量。大量的信息将在综合能源管理平台与各个层级的子系统间发生交换, 综合能源管理平台需要租用合适的带宽来保障所有功能的实现。
3 结论
本文充分运用国内外先进的管理理念, 基于先进、成熟的运营智能化平台, 提出综合能源管理系统的总体目标, 分别对能源管理体系架构、管理功能、指标体系、管理平台等进行了分析。通过综合能源管理系统的规划方案建设, 不仅满足当前能源管理的需要, 同时最大限度地适应未来城市发展和技术发展的变化, 大幅提升城市的能源管理水平, 提高能源利用效率。
参考文献
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[2]王大中.21世纪中国能源科技发展展望[M].北京:清华大学出版社, 2007:1-20.
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[4]何斯征.可持续发展能源指标体系及应用实例[J].能源工程, 2007 (5) :16-20.
[5]张鹤丹, 王惺, 付峰, 等.中国城市能源指标体系初探[J].中国能源, 2006, 28 (5) :42-45.
3.综合体物业管理规划 篇三
【摘 要】本文通过收集分析当前各类绩效体系，借鉴国内外财务管理经验，以中石化集团财务管理信息化为实例，在原有信息化规划方法基础上，聚焦财务，创新规划方法，固化规范实施步骤，以综合绩效管理闭环，叉乘财务管理相关内容，形成财务信息化“管理矩阵”，并形成该集团基于综合绩效的财务信息化规划模型。
【关键词】中石化综合绩效；财务管理；管理矩阵；财务信息化规划
一、引言
据统计，目前我国共有320多万家企事业单位先后部分或全部实施财务信息化。有200多家厂商经营财务信息化相关业务，有720万名财会人员参加财务信息化操作培训。国务院国资委2007、2011年两次发文强调推进财务信息化工作，2012年被设立为企业管理改进年，目前国内各大企业集团大力加强财务信息化规划工作。本项目从实际应用角度研究某集团的财务信息化规划，具有较强的落地应用性。
集团的信息化建设一方面要与集团的自身特点及财务管理现状紧密联系，另一方面要满足集团公司发展战略的需要，一切以集团的管控目标为前提。
本文结合中石化实际管理情况，通过对世界财务管理经验及信息化绩效评价体系的剖析总结，从中石化的集团管控目标出发，建立综合绩效闭环，整理财务信息化管理矩阵，设计适合中石化实际管控目标的财务信息化规划方案。
在本文安排上，第二部分为中石化集团的现状分析，第三部分为从中石化的集团管控目标出发，构建中石化综合绩效管理闭环，第四部分为总结世界上先进的财务管理内容，第五部分为由综合绩效管理闭环出发，结合财务管理架构，形成财务信息化管理矩阵，第六部分为建立中石化集团财务管理信息化规划总体架构，第七部分为设立中石化集团具体实施推进计划，第八部分为研究结论。
二、中石化集团现状分析
股份公司要成为适应社会化大生产和市场经济要求、符合国际惯例、按国际规范运作、具有强大实力和发展活力的现代石化企业，必须以全新的经营理念，经营机制、管理模式、运作方式进行操作，逐步与国际接轨。这就对财务管理和财务运作提出了更高的要求。
中石化财务管理信息系统，是基于大型关系型数据库（ORACLE/SYBASE）及网络环境（石化金桥网）的、面向石油化工企业的大型财务管理信息系统，是由中石化集团财务部、信息管理部及浪潮通软公司合作开发的系统。主要包括总帐、辅助管理、报表/合并报表、面向石油化工行业特点的各种成本核算模块、内部银行、与各个系统的接口等部分构成。
中石化集团原财务管理信息系统存在的问题主要有：
1.财务制度及标准不统一，信息数据不能共享，不能及时收集汇总各种数据，快速做出决策，无法满足境外上市需要。
2.与旧的管理体制相适应的会计核算、财务报表、绩效考核、计划与预算等流程不能满足新的股份公司内外部管理以及准确而迅速的规划及决策的要求。
三、综合绩效管理体系构建
1.传统绩效评价体系及其缺点
通过对常见的绩效评价体系的收集整理，可以总结出传统企业绩效评价方法主要有以下几种：⑴杜邦财务分析体系，⑵平衡计分卡，⑶国有资本金绩效评价体系，⑷EVA经济增加值，等等。
通过总结上述绩效评价体系，目前现存的几种绩效评价体系主要有以下几方面的缺点：
（1）就财务论财务，对企业绩效评价和考核没有深入到经营管理的过程中去，不能全面、动态地反映过程中的问题，也不能与企业的战略目标及战略管理手段实现有机融合，容易削弱企业创造长期财富的能力。
（2）没有对股东、雇员、顾客以外的利益相关者予以足够的重视。
（3）只能对全要素生产过程的结果进行反映，过于综合，不利于指导具体的管理行为。
（4）没有充分考虑相关的无形资产和智力资本的使用情况及其业绩评价。
2.构建中石化综合绩效管理闭环
基于上述绩效评价体系存在的问题，并综合分析企业集团经营管理的需求，结合中石化的具体情况，我们构建了从集团管控目标出发，以目标、计划、预算、预测、报告、分析、考核闭环的综合绩效管理模式，如下图：
我们以集团整个经营管理过程为依据，将综合绩效评价体系贯穿于整个经营管理过程，从目标出发，通过计划、预算、预测、报告、分析和考核环节对企业的绩效进行闭环管理，把绩效管理深入到集团经营管理的每个过程、每个细节，以实现全面、系统的绩效评价。
四、总结财务管理架构
1.建立中石化财务管理模式的对策
作为国际化的大型集团公司，中国石化应当坚持国际化、集约化、精细化、信息化、标准化的方向，以追求“企业价值最大化”为目标，以财务战略为统领，以财务信息化为依托，以全面预算管理为抓手，以落实财务管理责任为中心，以風险管理为核心，构建集权为主、分权为辅的财务管理模式，为企业持续快速发展提供坚实有力的财务支撑。那么就需要考虑和把握以下两个方面：
（1）财务组织结构的层次性
中国石化集团公司和股份公司产权结构不同，集团公司财务工作一般包括集团母公司、全资子公司、控股公司、参股公司等四个层次，每个层次都拥有不同的管理权限，同时又存在着上级财务管理部门对下级管理部门的监督、控制，自上而下层层监控，自下而上层层反映汇报，形成体系化的财务管理体制。从这个意义上讲，中国石化财务管理模式应当是多层次复合型的。
（2）财务工作内容的复杂性
集团公司财务管理不仅包括筹资管理、资金日常管理、会计核算、资产管理、资金管理等常规性内容，而且包括集团公司财务治理结构、财务管理体制选择、资金内部融通、集团关联交易价格制定、集团财务监控等工作。这种内容的复杂性决定了中国石化的财务管理模式不能采取单一的管理方式，不仅要有总体管理模式，还应当有会计核算、资金管理、预算管理、内部控制等财务管理子模式。
2.构建中石化财务管理架构
结合上述中石化的财务管理实际情况，通过对世界级财务管理架构分析总结，归纳出财务管理作为战略家、管家的角色定位中关键的职能管理，例如财务战略测算、会计核算等，并对各个职能的具体核算内容进行归纳，进而归纳出如下的中石化财务管理架构图：
本架构以金字塔的模式呈现，充分体现财务管理战略家、管家的角色定位，把中石化集团化财务管理的特点考虑进去，从战略层、管理层、应用层对财务管理进行规划，层层推进。
位于金字塔顶端的是战略层，在财务管理中起着至关重要的作用，对整个财务管理体系进行规划，把预算管理、战略规划、决策分析同时考虑进去，它由管理层的会计核算、报表管理、资金管理等子系统进行支撑，管理层又由应用层的各项活动进行支撑。这种金字塔模式的财务管理架构充分发挥了财务管理作为战略家、管家的职能，层层推进，给财务管理提供有力的支撑。
五、形成财务信息化管理矩阵
综合上述综合绩效管理闭环以及财务管理架构图，针对中石化的财务信息化管理，我们整合出如下图的财务信息化管理矩阵，即从集团管控目标出发，以目标、计划、预算、预测、报告、分析、激励综合绩效管理闭环，叉乘财务战略、会计核算、资金管理、预算管理、成本管理、内部控制、税务管理等财务管理内容，形成财务信息化“管理矩阵”，充分实现财务管理与绩效管理的有机结合，从而进行财务管理信息化规划，如下表：
六、建立财务信息化规划方案总体架构
综合以上的研究，结合上述财务信息化“管理矩阵”，我们对中石化集团的财务信息化规划进行了初步的方案设计，形成如下的应用架构建议：
整个的方案分为四个层次，首先是物理层，即各个基础职能系统，各个系统根据其工作情况为企业提供数据支撑，通过对数据的整合、处理、优化为企业的财务管理提供信息支撑，也就是数据层，在数据层，通过数据标准化、数据集中、整合、共享、分模型处理等手段对数据进行优化，给应用层提供支持，那么应用层就是具体的财务管理系统，根据上述的“管理矩阵”，我们设计出了上图所示的各个财务子系统及其所需的项目，实现了完整的财务管理流程，其所输出的数据信息回到数据层进行处理，然后进入管理会计数据仓库，进行分析展现，并将分析结果通过展示层向外界进行展现，同时通过统一维度设计、统一主数据管理、统一数据标准、统一单点登录进行系统统一管理战略设计。
上述方案把财务管理进行了系统化规划，把财务数据进行了优化、整合并贯穿于整个经营管理过程，为企业的管理、战略的设计提供了有力的依据，充分体现了以综合绩效管理闭环为基础的财务信息化规划。
七、设计实施推进计划
针对上述的财务信息化规划方案，我们对中石化所面临的主要的系统建设任务设计了推进计划，结果如下：
八、小结
随着集团综合绩效评价体系多元化的发展趋势，企业如何建立一套适合自己的完善的综合绩效评价体系，使其与企业所处的发展环境相结合，最大限度的满足利益相关者的要求极为重要。综合绩效管理不仅成为市场经济下企业集团自我监督、自我约束的重要手段，而且成为新竞争环境下企业实施战略管理的新的管理工具。而财务管理信息化规划是集团企业信息化的核心子系统，对企业日常的经营活动和未来的发展有深远的影响。基于综合绩效的财务管理信息化规划的研究，有利于企业的财务管理，提高企业的经营管理效率。
参考文献：
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作者简介：
4.XX村田园综合体规划文案 篇四
XX村位于XX市中心北部偏西9公里，柳池沉沙池西南，XX乡政府东1千米。传说北宋末年宰相张邦昌死后葬于此地（现留有坟冢），张姓后人在此守墓逐渐成村；又传明初张姓人家在此黄河堤拐弯处定居，后成村，称张家湾，简称XX。
名胜遗址：百年安澜“林公堤”
清道光二十一年（1841）六月十六日，黄河在XX村东北处决口，大水冲破护城堤，直冲XX城，水由XX城南门入，城内水深丈余，城内大街可行船，这次大水围淹XX8个月之久，居民溺死无数。是年林则徐由于禁烟失败，被发往新疆伊犁充军，途经XX，被令戴罪立功治黄，林则徐率民众筑堤堵口，日夜奋战在大堤上。在黄河决口处以北2里处筑一新堤（西自今XX乡马头村东至今柳园口小马圈村，长约7.5公里，后人称此段黄河堤为”林公堤”），堵口自当年十月至次年三月十九日，历时4个多月，终将张家湾决口处合龙。此后人们始终都念念不忘为民建功的林则徐大人和为后人造福的“林公堤”（现XX北有当年“林公堤”遗址）。
背景分析：天时、地利、人和
进入新时代，随着城市快速的工业化和城镇化，交通拥堵的问题，水、空气和食品的健康问题日益突出，城市商业竞争的加剧，又使人们充满了焦虑和浮躁。人们急切渴望寻找一隅，舒缓身心，体验健康快乐的现代生活。XX田园，志在构建乡朴美学，倡导新田园主义现代生活，通过参与和体验新型农业、新型文旅、新型养老，达到人与人、人与环境的和谐共生，从而满足人们修身修心，健康快乐的生活诉求。
天时——2017年2月，田园综合体的概念作为乡村新型产业发展的亮点被写进中央一号文件。文件为加快一二三产业融合，改变城乡二元结构，早日实现城乡一体化指明了方向。2019年9月，习近平总书记在郑州主持召开黄河流域生态保护和高质量发展座谈会并发表重要讲话。他强调，要坚持绿水青山就是金山银山的理念，坚持生态优先、绿色发展，以水而定、量水而行，因地制宜、分类施策，上下游、干支流、左右岸统筹谋划，共同抓好大保护，协同推进大治理，着力加强生态保护治理、保障黄河长治久安、促进全流域高质量发展、改善人民群众生活、保护传承弘扬黄河文化，让黄河成为造福人民的幸福河。XX田园紧依黄河，可深入推进黄河文化遗产保护，挖掘黄河文化蕴涵的时代价值，讲好“黄河故事”。同时发展特色农业，以湿地公园、玫瑰花产业、特色水稻种养结合为主导，着力打造风景如画新型田园风光。契合省委、省政府沿黄生态廊道建设XX区段突出“生态美景、文化传承”要求。
地利——XX田园北依黄河大堤，东临5000亩柳池，黄汴河、东干渠、引水渠横贯东西，西靠XX乡政府驻地，交通十分便利，空气清新，景色宜人。近几年，在各级政府的大力支持下，XX村投巨资进行了道路、给排水、改厕、污水处理等建设，街道整洁、庭院窗明几净，非常适宜居住。
人和——古今中外，田园生活始终是人类生活的一种精神归宿。陶渊明采菊东篱下，悠然见南山的恬淡，孟浩然绿树村边合，青山郭外斜的雅静，英国建筑学家霍华德《明天的田园城市》的畅想，满足人们心有猛虎，细嗅蔷薇的安然美好。回归田园，返璞归真的田园生活，在经历了漫长的历史时空洗礼后，依然是当下人们的生活向往。XX村世代为农，乡土气息浓厚，民风淳朴，热情好客。
农业、文旅、居住、养老是XX田园构建体系的核心，以新型农业为载体，以新型文旅为依托，以新型健康居住养老为落脚点，三者有机融合，通过对农业的参与，对文旅和居住养老的体验，同时附加科技文创的现代元素，让春华秋实，生机盎然的田园风光涤荡人心，让和谐共生，仁爱至真的人文精神浸润人心，最后达到修身修心，健康快乐的人生佳境。
XX田园农业——集创意农业、休闲农业、加工农业、农业科研、农业科普于一体。恢复水稻种植，XX乡政府因上世纪80年代种植水稻而得名，水稻大米一时名震天下，XX乡也成为唯一以农作物命名的乡镇政府机关。近几十年由于灌溉原因，逐渐不再种植水稻，XX田园一期准备恢复200亩高品质特色水稻种植，结束XX乡无水稻的尴尬现象。成立现代农业产业示范园，通过稻鱼、稻虾、稻蟹混合种养，食用玫瑰花种植加工，实施有机果蔬立体栽培，实现春夏秋冬四季种养植、采摘和观光。组织开展田间游、花海游、戏水游，让大人和孩子们尽情体验观光、采摘乐趣，重拾童趣，参与快乐农耕，感受田园魅力。设立田园市集，有机农产品加工坊，开办绿色主题餐厅，随时随地收获和品尝健康有机食品。引进农业科研所、农业科普馆，成立农业合作社，实现产业化、科学化种植，打造农业产学研示范基地。采用现代视频技术和网络技术，建立有机农产品从田间到餐桌的可溯源食品安全体系。搭建互联网销售平台，开展订单农业，形成线上线下O2O一体化的营销渠道。
XX田园文旅——集文化教育与旅游元素于一体，营造沧桑于外，时尚于内，动静相宜，乡朴田园与现代都市生活相结合的田园文化。国学大讲堂、书画摄影展厅，会聚文化精英，弘扬传统国学文化；特色商业街，汇集餐饮、娱乐、休闲、购物等商业业态，让人们足不出街，完成从独行到欢聚，从乡朴到时尚的愉悦切换；乡村手工农艺、民俗节庆，让人们重拾旧日时光；亲子种养殖乐园，让孩子们辨识五谷，亲近动物，增加爱心；黄泥手工DIY，让儿童感受乡土，启蒙初心；田园书屋，山水之间的一方静土，一间老屋，一盏清茶，书香弥漫中与圣贤神交，与心灵对话；草坪婚礼，让阳光为幕，让绿草为席，见证人世间最圣洁的约定；水边垂钓，醉翁之意不在酒，只在田园山水间。
XX田园养老——“夕阳无限好，只是近黄昏”，人的一生必然会经历一个阶段，这就是老年阶段。既然老是无法抗拒的，但生活态度和生活方式却是可以选择的，最美不过夕阳红、温馨又从容，要做到这一点，舒适恬静的养老中心应该是最理想的选择之一。生命的每一个过程都是美好的，婴儿的童趣、童年的纯真、少年的狂野、中年的潇洒、老年的神闲这是一幅完整生命的构图。XX田园主要建设养老公寓区、生态种养殖区、休闲娱乐区、配套生活服务区。项目餐饮等所用食材全部为自产绿色生态无公害食品。同时积极开展社区活动，构建社区各种爱好群落，促进邻里和团结有爱，互帮互助。让家人之间、邻里之间时刻感受到和谐共生，其乐融融，让人们心有所愿，在此实现。
5.综合体物业管理规划 篇五
新浪乐居商业地产大师沙龙第13期活动——“城市综合体规划设计研讨会”于2009年10月31日(星期六)在中航工业青云院举行。这是商业地产大师沙龙首次推出的设计师沙龙系列活动，商业设计和运营精英围绕城市综合体的规划设计进行了专题研讨。
背 景：城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPING MALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区。
主办单位：
新浪乐居商业地产频道
豪布斯卡城市综合体研究院
金棕榈俱乐部
Un设计院
时 间：2009年10月31日(周六)14:00—16：30
地 点：中航工业青云院内21A 中联环多功能厅
主持人：海创机构总裁胡冰
主要参会人员：
胡 冰 海创机构执行总裁
张永便 远洋地产(企业专区,旗下楼盘)北京区域事业部副总经理
孙 峥 北京维商联行商业发展有限责任公司总经理
纪宏栋 ZAZ商业环境设计中心总监
程蕾熹 北京科技园建设(集团)股份有限公司经营分公司副总经理
马维国 中新集团(企业专区,旗下楼盘)(控股)有限公司副总裁
旷建庄 华夏江山投资顾问(北京)有限公司总经理
胡飞船 新浪乐居商业地产频道执行主编
黄明磊 中建北京设计院都市设计所所长
陈晓琼 精准沟通传媒运营中心总经理
林 峥 资深建筑师
胡冰：今天很高兴大家来参加我们做的第一期城市综合体规划设计研讨，这里面有四个单位，一个是城市综合体的研究院，还有一个是新浪乐居商业地产频道，还有一个是金棕榈俱乐部，还有一个是UA商业所，就是我们的业主，也是今天的活动所在地的东家。
今天我想有几个话题，把这个事儿先说清楚，第一次活动，先把事儿说清楚了。我们中国商业设计师联盟的主要来源，最早我是作为专家组组长一起做的一个国内一级注册商业建筑师的一个评定的工作，现在这个平台已经建立起来了，已经开始有一定的注册建筑师在里面，所以说当时我们用这个平台，当时我们就跟新浪乐居商业地产频道当时在沟通，希望跟新浪乐居商业地产合作成立一个商业设计师的频道。因为现在我觉得商业地产这个东西对大家还是比较难的，到底商业地产的定义，包括它的设计、包括它的规范、包括它的手法，包括它的理论什么的都不太健全。但是每年的建造量还不小，现在出问题的也很多。2008年年底到2009年年初，当时是因为金融危机，中国的外贸受到巨大的影响，当时国务院说的提高内需，在这种情况下，当时商务部下面的部门，在全国范围内大概做了一个粗的调研，不一定很准，但是结果是值得大家去借鉴的，当时大概统计全国的空置商业物业的总面积大概有5000万平米，直接造成的经济损失有数千亿元人民币。但是当时也是总结了，就是说这么大量的盖好的房子空置，实际上好多做死掉了。
胡冰：造成商用物业大量空置的根源
http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道
图为 海创机构执行总裁 胡冰
问题是什么？当初得出的统一结论是两类：
一是分割产权销售。因为物业销售完了，但是前期没想好，销售给卖了，回来再整合就整合不了。
二是规划设计不合理，因为我们看到好多盘，看着楼闲在那儿，商家一看，超市一去谈所有的东西，交通也不符合，动线也不符合，这个实际上就是说我们设计师的，当然和开发商也有关，当时你不了解产品的情况下就很匆忙地把这个楼盖起来了。包括现在比较大的就是当年的华南Mall将近60万平米，基本上除了外体，有40万平米死掉了，但是现在被北大资源收购了之后，可能会有改造。
就是说类似的这种，在全国范围内大概有几千万平米，造成了比较大的损失，所以在这种情况下大家还是认为商业地产市场，包括商业地产的设计市场应该是规范的，所以我们的很多工作是在这个前提的基础之上。包括我们最早的国内注册商业设计师的评定，后来我们跟新浪乐居商业地产频道，希望通过我们的努力，搭成多方的交流平台，设计师只是一方，包括今天来的人我觉得比例基本上差不多，设计师是一方，大业主开发商是一方，还有一个商家是一方，并不是设计师自己闭门造车。所以在这种情况下面我们就想通过跟新浪的合作来推动刚才说的商业建筑、商业地产的市场规范。
但是在这种情况下，后来我们又收到一些反馈信息，光是建筑师加入的话感觉圈子太小了，我是建筑师出身的，我最早是做注册建筑师的监管。建筑师是一个龙头，也应该管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行业，包括像室内设计还有一些其他的，像照明，包括园林设计等等，包括现在网站有可能都变成我们商业网络的设计。
所以当时就是说，当时反映我们得到的信息，大家就认为说如果简单地只是一个建筑师的联盟就过于窄了，会屏蔽掉很多为行业奉献智力的这样一些众多的团队。我们考虑要把这个名字放大了，商业设计师。但是之前我们的组织，因为我们的组织是全国注册商业建筑师考试中心，就是考试中心包罗不了了，再加上我们有一些原始的设计师，包括我们还有一些其他的跟商业地产沾边的一些设计师，提出就是说在民间组织一个商业设计师的联盟，由这个联盟作为一个内部的民间的交流组织，然后通过新浪这个平台帮我们去推广，所以这个就是我说的，我们现在第一件事儿，解释一下。
第二件事，就是关于豪布斯卡城市综合体研究院，从我们这几年，包括企业、业内的一些统计，我们得出的结论，大家可以复核一下，现在基本上国内商业地产的95%都是城市综合体类的。为什么这么说？一个纯购物中心、纯商业街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到头了，做购物中心到2.5都够呛，一般的咱们好一点儿的城市用地的，容积率都在4以上，肯定你5层以上得驼东西，就造成它是一个综合体的概念，豪布斯卡就是英文的综合体的缩写，当时这件事儿同时也得到了商务部和建设部有关领导的一些支持，商业部在今年年底、去年年初因为经济危机的问题，商务部尝试性地介入了一些商业地产的一些推动工作，最早商务部对地产这个词很反感，而且之前他是以外贸为主，但是因为08年的经济危机，他就改内需了，内需实际上最大的载体肯定是商业物业，没有商业物业的话没地方买东西。所以到08年年底和09年年初，商务部开始逐渐地和商业地产有一定的指导性的工作。但是后来可能也出了一些问题，就是说确实商业地产这个词太敏感了，在这个情况下当时就提了，不如将对商业地产的研究和指导，不能说作为具体产品的，对产品的指导，没有任何人有政策性或者说舆论性的风险。
刚才因为也提到了，实际上商业地产的95%都是综合体项目，所以那样，当时我们跟商务部的领导交流说，不如不提商业地产，或者是少提，他们就是说对城市综合体的研究或者说指导，或者说规范。所以在这种情况下，首先就认为这个城市综合体应该作为未来的一个研究方向，在这个情况下，当时我们做了一个商业，做了一个关于这方面的研究院，到现在为止将近有几十人的专家团队，现在我们也已经在开始发证了。我们的计划是想在明年左右能做到300人的团队，这个团队主要还是包括商家、使用者、业主，商家就是用了的和业主，就是你提供的物业的人，还有就是咱们现在的服务团队，大概是由这几方面来组成的。
同时这件事儿我们跟建设部的一些领导也沟通过，建设部觉得他们也能介入，因为建设部不懂商业，他们是从新城市规划的角度，现在实际上盖房子、盖住宅谁都会做，盖住宅纯粹是民间活动，根本政府不需要引导了，大家都知道做住宅赚钱，但是反过来说已经出现了大量的问题，大量的区域，包括原来最早的望京，包括现在的亦庄都有类似的问题，住宅发展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板块的不合理，这个是在城市的高层次的规划里是存在问题的。
所以认为新城市发展现在应该是走偏了，逐渐地受利益趋势，新城市发展走偏了，当时建设部考虑到新城市发展的时候他们有一个课题，叫做城乡的发展，他们有这么一个管理职能，建设部当时认为对城市综合体，第一个是对于新城市中心，第二个是对城市中心有巨大的推动作用，所以建设部对于这种产品研究的也是比较感兴趣的，我也比较自豪，我们的活动是现在国内对于城市综合体的研究，唯一能够结合建设部和商务部两个主管部门的力量。包括媒体，你们可以在网上去找，除了我们现在的机构，其他的建设部和商务部的合作，基本上都建立在退休部长的级别，都是说已经下野的人，可能他会出席某些会议或者说发表某些会议，在职的主管部门或者领导，对某件事儿共同地在一起或者表态的比较少。我想城市综合体正好是大家都可以接受的方向，这里面就是说综合体的研究，现在第一个是得到了双方两个主管部委的支持，同时也有一些方面的需求，另外我们从这个专家队伍的组成，已经开始发证了。
关于这个组织我们是那样，因为最早我们想注册研究院嘛，研究院是属于民政系统，我们现在注册的是一个豪布斯卡投资管理中心，基本上组织架构是这么一个架构。
但是我就说这个可能是今天的一个议题，这个只是我们现在把这个架构给它搭起来了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，实际上这里面只是研究机构，包括现在的名誉院长，这是指导委员，副院长、院长、主要研究员、研究员，基本上是这么一个状况。但是我还是希望大家对这个组织机构，因为毕竟这是一个民间组织，它不是好比说真的院校，是民间因为某种在职业上的一些实操手形成的，它跟国家的专业的东西还不太一样。所以他需要我们这些人，包括专家，要自觉地做一些东西。或者是我们说的行业互补平台，因为从现在我们的经验来说，地产和商业和建筑和设计，现在完全融合好的都不太多，大家都是缺某项，所以我们作为一个平台来搭建，待会儿大家去表态，我只是说我们现在初步的一个想法。
另外一个就是关于城市综合体的研究，刚才说了城市综合体的研究有两个方面，一个是运营方面，一个是融资模式，今天我们可以先谈到规划设计方面，但是这里面有很多的方面去研究，包括这个东西也是大家的立场，下面可以请个投资的来，做基金的，他们可能想得到的一个结果是，可能开发商比较简单，我只要一个产品模式，但是投资的就是说现在有一些商业银行已经开始了，我最后拿你的租金返算贷款，就是类似的方式，我们到底哪些方面需要研究。
包括成果，我现在得城市综合体的模式究竟是什么样，像现在的沙龙现在算一种模式，还有一些论坛，我们现在在外地开始做一些论坛，我们下个月也邀请新浪乐居商业地产频道参加一些全国性的，对城市综合体，新城市商业模式的一些研究，这个可能是像高峰论坛、沙龙、研讨会，我们可能有什么名师专访、大师沙龙，有很多的方式，但是什么方式比较好，我想听听哪种方式是大家比较能够接受的。
另外一个就是成果，我们最早是原来想，今年年底，因为这件事儿发起都比较晚了，原来想09年做一个城市综合体年鉴，2010年去出，当时我们的想法是有些人能写点儿论文，没想好。包括那天新浪乐居的小胡说我们是不是做一个博客圈什么的，如果还有更好的方式大家都提提，咱们也不能说完了都不动，我们就先寻找几样可行的方式，这是第三个问题。
第四的问题就绕回来了，刚才说了前三项东西有一个结合，首先我认为中国商业设计师，以设计师为主的东西还要绕回设计这件事儿，第二个是我们城市综合体是现在商业地产主要的支柱，所以我们可能第四点就是说对于城市综合体的产品从设计研讨上，因为这里面我们现在在做的人中，我们可能是做建筑规划的，有做室内的，还有其他的有从需求方面，是不是从这方面也提出一些要求。
今天大概就是这么四件事儿。还有一个是中国商业设计师联盟和新浪乐居商业设计师频道，最近要推出来，可能这个商业设计师频道大概是想今年年底或者明年年初上线。下面就请胡飞船说一下商业设计师频道的计划。
商业设计师频道的定位与功能
http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道
胡飞船：今天我代表新浪乐居商业地产频道，跟各位交流一下商业设计师频道的定位和功能。刚才胡总也说了，我们是希望打造一个商业设计师领域的一个网上社区，它有别于现在传统的一些网媒的简单功能。这个平台一个很基础的功能，就是展示，在上线之前，我们和胡总这边会进行相关的信息搜集，把现在做商业设计的机构、商业设计师以及他们所做的作品搜集起来，上传到我们的网页，通过对这些信息的收集整合成一个商业设计领域的庞大数据库，基于这个数据库，每一个商业设计机构、设计师，甚至每一个商业设计作品，都会形成一个展示的页面。展示的作用是让更多人了解，比如说某个开发商想要找设计师，他可能通过这个渠道、通过这个展示觉得你做的作品不错，通过这个渠道就能够在线地找到你，这个平台也就实现了更大的价值。
那么线下方面，刚才胡总也提到，我们会做这种沙龙活动，可能会定期或不定期的，每个月都要有一次或者两次的沙龙，是偏向于专业领域方面的研讨。另外还有一个像我们现在商业地产频道也在做的乐商会，是整合所有商业地产行业资源的一个会员制俱乐部的模式，通过这个平台我们可以组织一些比较轻松的活动，比如说我们跟一个马术的俱乐部或者高尔夫的俱乐部合作，到时候邀请大家去参加一些带有个人兴趣的娱乐休闲活动，在这个娱乐过程当中去结交更多业内的朋友，这是线下的活动。如果大家还有更好的想法，也可以向我们提供。
再说回线上，刚刚提到了一个基础的展示功能，这是商业设计师频道的基础。在这个基础上，我们会整合到新浪网现有的很多线上资源，包括网友用户群、技术支持等等。简单来说，包括几个方面：
一是依托新浪网庞大的网友用户群体。现在新浪网日均是11亿次的访问量，而且这个访问群体具有三高的特征：高学历、高收入和高职位。
二是依托新浪乐居在房地产领域的优势地位。一个好的消息就是我们在10月16号，新浪乐居和克而瑞合并的中国房产信息集团在美国纳斯达克成功上市。在此之前的10月初，我们的地产网正式上线，这是一个房地产业内的交流平台，他既有专业的房地产数据研究报告、测评中心和智库系统，也是一个涵盖供应商、开发商、服务机构、建筑设计等房地产产业链的交流和交易平台。另外这个平台还有一个比较大的特色，他是一个社区类型的平台，里面有一个很好的激励机制就是地产币，比如你注册了以后，可以参加网上的一些辩论、答题，或者把资料上传与其他网友共享，这样可以获得地产币，有了地产币，你就能够在这个平台上获得更多的资源，包括一些专业研究资料和报告的下载。
第三就是依托商业地产频道现有的资源优势。商业地产频道虽然说上线的时间不长，但是在不到一年的时间里，这个平台已经成功兴办过商业地产行业内的多次活动，其中最大规模的一次是我们7月30号的商业地产找招会，我们创造了商业地产一个全新的线上与线下相结合的营销平台，当时到会的有一千多人，而且大家对活动的满意度达到100%。商业地产频道到目前为止最强的方面是资源整合，包括我们目前正着力打造的中国乐商会，他是一个俱乐部形式的行业交流平台。
总的来说，商业设计师的频道依托这些资源优势，我们是想建立一个设计师的网上的家园和交流圈子，同行们在这个网站上既可以展示自己的作品，同时也可以通过这个网络去找到合适的朋友，或者说业务上的种种往来。同时我在次也呼吁一下，希望我们的设计师们，你们和你们的朋友，只要是从事商业设计的，可以提供给我们相关的基础资料，到时候频道上线以后我们也会及时地通知大家，希望大家能够在这个平台上面都获得自己想要的东西。谢谢。
胡冰：我对商业设计师频道再补充两句。
一是做专业的搜索引擎。现在搜索大家通过Google、百度你也知道了，但是即便你在他那儿搜也搜索不到什么专业信息，所以我们想变成专业的搜索。举一个例子，你要以后再搜商业建筑的设计机构，设计师也好，包括将来我们的项目上传是分类的，好比你搜商业街，我们未来最多可能能发展到，个人会员能发展到三、五千名我觉得没有问题。我估计最后的项目，就是图片我估计可以有数万张，这样的话开发商就省事儿了，你想看商业街，人家是被设计师选过的图片或者照片，能有上千张，就比你现在搜点儿有用的还不好搜，包括室内的，你Google和百度的图片能用的太少了。所以我说第一个是专业的搜索平台，而且我觉得这个平台是为开发商，包括商家去提供服务的。
第二，他是一个业内的、行业的交流平台。就是说前台、后台大家互相交流和沟通，这两个是我们未来的目标，不管别人的再好再全，我们只求专业。
下面请大家根据我刚才提到的四个方面说说自己的看法，每个人十分钟左右。大家可以随便谈关于城市综合体的话题，也可以对我们的这个平台提出一些好的建议。
旷建庄：商业地产需要四类人才
http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道
图为 华夏江山投资顾问（北京）有限公司总经理 旷建庄
旷建庄：我这边是做房地产行业人才猎头的，首先是做个广告。地产行业的人才需求它是跟着这个行业的形势发展变化来的。早一些年我们说开发商，比如说中新集团(企业专区,旗下楼盘)的马总，我们早些年说开发商就是建房子，就是建住宅，但是随着这个形势的变化，开发商开发的产品越来越多样化，一个是像万达这样的公司他们主动地去做商业地产，另外还有一种像富力这样的公司，是被动地做商业地产，为什么分主动和被动，万达、宝龙他们是看准了这个方向，其他的开发商他们是拿了什么地我就做什么产品，这块地它比较有公建、有商业，我就必须做公建、做商业。
在以前大家都知道做住宅是小学生做的，做酒店、写字楼是中学生建的，做酒店是大学生做的，做商业是研究生做的。说明它的这个难度摆在这里，就需要跟优秀的人才合作。所以我们从去年开始特别留意商业地产方面的人才，我是说说我对商业地产的人才的理解，因为我们的客户是开发商，我的理解就通过这几类。
第一类：商业地产的开发人才，包括做规划、做设计、产品定位、拿地到工程，这样一个开发人才，一般就是指商业地产的项目总经理，这是一类。第二类：我们的设计师，这是一类。第三类：商业地产的招商运营人才。第四类：商业地产的物业管理人才。这四类人才他和住宅都完全不一样，它的要求是完全不一样的，所以我们现在就是在搜索这些人才。
胡冰：我们研究院也需要人才，同时给你一个任务，我们豪布斯卡研究院需要专家，现在已经有了几十名的研究员，我们想发展到300名。这件任务交给您了，帮着我们组织一个比较大的，好比是一个月做一次沙龙，把人给聚集起来。
旷建庄：我刚才是给自己做一个广告，请大家原谅，行业人才我一直也在搜集一些，以后可以邀请他们来参加我们的活动，一起来交流。
类似于像新浪做的这个商业设计师频道，是很有意义的。我们去查阅有关信息的时候，就发现有价值的信息太少。小胡刚才已经说了三高，三高就是我们要找的人。
胡冰：我想我们的这种人才建设，给旷总提供，您也帮助一下。
下面请孙总，主要是运营方面。
孙峥：城市综合体的商务生活商业三大
功能
http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道
北京维商联行商业发展有限责任公司总经理 孙峥
孙峥：旷总说的第三类就是招商跟运营，我们公司主要做这个，今天胡总叫我们来，可以归到两类，前两个是一个，关于豪布斯卡城市综合体研究院，刚才听完胡总的介绍，我有一个想法，研究院可以有两个方向。
方向一：把现有的一些，做城市综合体的实践提升到一个理论的阶段，这是我们研究院肯定要做的一个工作。
方向二：我想光提炼这些理论，还要服务，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二项，就是服务领域。
我对研究院的想法一个是理论，给我们提供一个帮助；其次研究院还有一些服务工作，服务工作就可以结合到我今天在座的各位，我们都可以从这个角度来说，为一些项目进行服务。因此就是说，第一当然是研究理论，同时还要服务于实践，这是我对前两个问题的一个想法。
后两个问题，因为今天毕竟胡总来还有一个是关于城市综合体的研究，因为我不是做建筑设计这方面的行家，所以我可能没有发言权，那么我从商业运营管理的角度，因为最近也接触了好几个项目发现有一些问题，今天由于时间的关系就讲两点，这两点无论是从我们城市综合体的研究、规划还是从城市综合体的运营管理，我认为都是必须迫切地需要我们大家来关注的，所以今天时间的关系我就讲两点。
第一点：城市综合体当中的商业定位问题。前两天我还在论证一个项目，这个项目由于人家没有对外，所以媒体都没有去，是请了请专家，他就出现这个问题，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商业怎么办？就是他本身提出来一个策划，最后让所有的专家全给否定了，他就是没有注意到整个综合体中的商业和他整个项目的定位，没有注意到这个衔接的关系。
所以我想在这儿提醒什么？就是我们开发城市综合体的业务，包括在这儿做的远洋都是一些开发商，你们开发城市综合体的时候它的作用，这个很关键。因为你涉及到其中商业部分的发展。前面我刚才说的项目就有这个问题，如果你整个的开发战略不是很明确的话，肯定要出现问题，就是你商业的定位要出现问题。
所以从我们接触到的情况来说，现在从一个公司开发一个城市综合体，大致有三类。
一类：商务功能，主要还是以饭店、酒店、写字楼为主，这个商务起到很关键的作用。
二类：居住的功能，我前期做过这个项目，就是以公寓、住宅为主。
三类：商业的功能，就是说我这个综合体主要是突出我这个商业。
所以我提到的这三项功能，应该说大致，不是很科学的，我们目标很多开发商开发城市综合体的几个不同的方向。不同的开发方向就决定了我们下一步你在做的时候，你的商业定位，一定要和你的开发的城市综合体的战略要一致，不要老板拍脑门，我喜欢什么就把综合体的商业做成什么，这个我觉得是不太适合的，往往会出现问题。所以我在这里总结两点，这是从宏观上来讲，你的公司的开发战略决定了你的综合体的发展定位，这是一个很关键的，就是你的公司战略是什么，你要开发什么样的城市综合体。
从微观上来讲，就是你综合体的定位决定了你下属的商业定位，这几点很关键，这几点不能逾越，所以我们接触了很多的案例，最后我们为什么给他否了。他就是说第一你公司的战略没有确定的情况下，盲目地开发了一个综合体，最后再去拿一个不太恰当的商业来定位这个里面的商业，这个是我讲到的问题。这是我想从整个城市综合体的角度，这个商业为什么要做这个商业，这是我们接触了几个项目以后面临的一个很大的问题。由于时间的关系我就不延伸了。
下面我讲一下综合体中的商业风险的问题，城市综合体目前现在来说是开发商的发展趋势，也是城市建设的需要，比如说万达等等，现在各大城市都是市长亲自去邀请，到我们这儿来给很多的优惠政策，城市综合体的开发已经成为一个趋势，所以胡总有这么一个综合体的研究院，也是迎合了我们现在的需求，这是很好的。但是同时又一点，我们要注意到开发城市综合体的商业风险。我讲到的第一个问题，你的商业定位决定了你下一步实践上怎么去操作，否则的话往往会出现问题，目前来说有两种商业在城市综合体中存在。
一，风险自担，比如说万达，我开发了以后商业自己来做，我有自己的百货，我有自己的院线，甚至我再组合几家超市，他自己来做综合体中的商业，这个我管它叫风险自担型，这个应该说现在在全国来说比较少，就是真正地把自己的商业部分自己给做起来，比较少的开发商。
二，我在综合体中，我的商业做一个规划，然后我把风险分担，怎么叫分担？就是我开发这个商业综合体的时候，我对商业自身，我开发商做一个规划，大致我在这个城市中的地位、位置、区域，我适合做什么，我先做一个规划，然后我再分头招商，我自己不做商业。
比如说我上半年做的一个石家庄的项目，这个开发商第一个是不懂商业，第二个是没有商业平台，但是他开发了一个城市综合体将近60万平米，应该说也可以了，他商业怎么做？当初我们帮他做了一个前期的规划、定位我们都帮他做了，然后他百货找一家租出去，超市找一家租出去，家电找一家租出去，精品市场再找一家，最后地下一层又做一个娱乐，又包给了另外一家公司，也就是说他把他综合体中的商业部分，分成了几个部分，同时租给了几个业态，也就是说他本身没有自己的专业的商业人才，他也不准备组织这个团队，那你怎么办？所以他借助于他自身的区域的好的地段、位置他把风险分担了。但是他有一个规划，并不是他乱做，所以他在把这几个业态结合起来了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基础的物业管理。
因此这个就是说从城市综合体当中的商业角度，我谈一下它的这个开发商的风险分担的一些情况。为什么我讲这两个问题？因为从城市综合体来说，我认为现在还是把商业有时候往往处于一个比较辅助的功能上，也就是说他开发这个综合体的目的商业就是配套服务，开发商很明确，但是这个配套服务他又希望什么？尽快地收回成本，投资收回来，所以往往急功近利，或者卖掉，或者赶快找一个公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往会出现后续的问题。这个因为大家都知道很多商业运营的后期风险问题，这个就不多说了。
我讲的这两个问题，一个是城市综合体当中的商业定位，一个是城市综合体当中的商业风险分担问题，这个涉及到我们今天可能其中之一吧，就是你前期的规划，因为我们现在在做的都是做前期的设计规划，那么我们在设计规划的时候，我想从后期运营的角度一定要充分地跟开发商沟通好他的战略发展方向，甚至我这个城市综合体当中的商业，在这个城市起到一个什么作用，你的功能不同最后设计的出发点不同，做不好的话会遇到一系列的问题，你没法改造，也不可能拆了，所以这个我想提醒我们做前期工程设计的专业的专家，应该要注意它后期商业的定位和运营，这样的话在前期做好了以后，你才能弥补这些最后的缺陷，所以这一点万达因为他现在主推，所以他现在开始前期已经把这个做了。
但是并不是所有的大的这种开发商都能意识到，他都是先建好了再说，所以我最近谈的几个项目都是这种问题，先建好了再说。所以我想借助今天的这个场合，也从我们商业运营的角度提醒这么两点。今后随着我们豪布斯卡研究院的发展，逐步像胡总说的，一点一滴地去做，细化，实际上这样做也是为我们开发商节约了资金，这是很关键的。否则的话真是劳民伤财，费力不讨好，就讲这么多吧。
胡冰：我给你总结两点；
一，关于您说的这个服务问题，我还是说，我觉得我们可以逐渐作为一个交流平台，包括旷总的这个，以后可能要通过我们找猎头，现在有很多，因为我们现在做的项目，最后能不能运营？如果有些项目既使是他不自己组织百货，他也需要有懂商业运营的人，他光组织这些商家也挺费劲的，也没有这么简单，所以像这种类似遇到各种方面的服务问题，我想我们作为一个平台，对整个的市场提过了一个专业化的，而且是有职业操守的一种服务，如果不好咱们就给踢出去了，你的服务确实有问题了。所以我觉得服务商可以跟我们进行这方面的交流。同时我觉得开发商作为需求方，也一样，也可以找我们，我们也是同样给你找到比较好的，某一方面比较专业的人才。
二，关于具体的事儿，我也说一点儿，因为我现在假设说大家谁在北京有这种死盘出问题的盘，但是最好不要是产权类的，你的产权错了谁也弄不了，但是主要是说是市场问题，做死掉的，我就可以根据我的原因帮助解决，这里面包括后期的运营，包括你租还是售，大家可以探讨。主要对于运营者，物业成本不要太高，你不会做在你手里是一个累赘，会做的还是值钱的东西，但是就是类似这样的，运营成本不要太高了，你要是运营成本已经很高了，就没有空间了，没人再做这个事儿了，但是只要有一点儿空间的商业物业，我们可以给它盘活了，可以解决资金的问题、市场的问题。
下面有请张总。
张永便：城市综合体的前瞻性系统性和
便利性
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远洋地产(企业专区,旗下楼盘)北京区域事业部副总经理 张永便
张永便：在各位中我是开发商背景(远洋地产)，刚才提到了，大家都知道远洋地产是做住宅为主的，实际上远洋地产做的业态很多，远洋地产发展的历史也是中国房地产的发展历史的一个见证，他做了长安街的远洋大厦、凯晨广场，都是中国顶级的写字楼，还有CBD的光华国际、远洋国际中心等，做的住宅也很多。当然跟老百姓息息相关的是住宅，所以大家对远洋地产做住宅了解更多。房地产产品的进化和发展有一个过程，现在大家都在讨论的城市综合体的发展问题，以前还没有意识到，这实际上是我们经济发展所处的阶段决定。比如说以前规划的方庄、望京没有城市综合体，是一个睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是进城，造成了交通拥堵，环保、节能各种问题都出来了，现在经济发展到一定阶段了，问题也暴露的多了，城市综合体的概念也就出来了。我们当时做远洋大厦实际上是单一功能，我们现在所在地点边上的远洋都市网景也是单一功能，我自己作为一个开发商，我从开发商的角度谈谈我对开发城市综合体的感受。
我本人参与了两个城市综合体的建设。
一是天津的海河新天地，项目总面积是45万平米，目前住宅部分已经全部竣工入住，现在在天津都是有代表性的楼盘，市长都去参观。项目中包括高档酒店、百货、餐饮、文化娱乐中心、甲级写字楼、公寓，这就是一个城市综合体。它旁边靠着天津站，30分钟到达北京，同时还是地铁二号线、三号线的交汇点，项目整体就是按照城市综合体的设计做的。二是刚才大家提到了的北京的远洋万和城，项目总面积44.5万平米，也规划有高端住宅、高档公寓、甲级写字楼、文化娱乐中心、餐饮、百货，也是一个较大的城市综合体。
为什么会出现城市综合体？我觉得第一个就是为了解决城市大了以后通过各种功能的集中满足人们生活中的便利性，只有把各种功能集合在一起，人们在生活、工作、娱乐、休闲、购物等各种需求在一个区域都能实现和满足，这样可以实现节省时间、节约资源、节能环保。
现在我从开发商的角度谈谈建设城市综合体的感受，城市整体实际上挺难做的，最难的应是产品功能定位和规划，个人认为在定位上需要从以下三个方面重点考虑：
第一，要有前瞻性。因为一个综合体一建就是几十年、上百年地存在，如果功能定位好的话，可以上半年不落伍。北京除了万达广场，国贸实际上是最早的城市综合体，甚至整个CBD就是一个大的城市综合体。我觉得城市综合体在定位和设计时就要考虑到人口的增长、经济的发展，包括为未来科技的发展和功能升级预留一些空间。比如说我们以前很多的建筑对车库的配置就不足，还有的桥刚建好10年就不行了，受道路重新规划就要拆了重建，再比如我们的市政管线的排水量、口径等等，这些都是需要有前瞻性的。
第二，要有系统性。综合体不是各种单一功能的简单组合，各项功能之间需要有机的联系。如果说没有一个系统性的话，在未来的经营肯定会出现问题，所谓很多的商业经营不好跟功能之间不协调、不合理有关系。
第三，要考虑便利性。这里是指经营管理者、消费者、顾客的体验。这直接影响日常经营管理这个在操作中实际上是不容易把握的，因业态、档次、经营者不同而不同。
在定位工作需要重点关注的从难点上，这三个的话最要注意的难点其实就是定位。你看每个城市的经济发展水平、老百姓的消费者的习惯和偏好都不一样，城市的每个地段的周边环境都不一样。如果定位没有把握好的话，后面的招商、运营都会不好做。定位的成功项目就成功80%以上，后面的开发建设产品实现就比较简单一些了，如果定位不成功后面产品做的再好，功能上也可能难以调整和弥补。
另外就是研究过程中的参与广泛性，需要经营者、物业管理单位、设计人员等在设计过程参与才能避免使用中因考虑不周出现问题。举个例子，比如说卸货区多高、车库通道多宽多高、交通开口多大，这些如果没有管理者或物业部门、商家参与的话，设计出来的产品在使用中会造成不便，需要花大量的资金和时间去改造。我们开发商最难的就是使用者不确定。今天先从个人感受上简单说这些。
胡冰：综合体我认为是国内或者说在行业里面最大的一种环保的产品建筑，因为这个环保建筑不只是说咱们现在说减排、保温，我觉得还不是这个，实际上你想想，原来我们提出问题，冬天12月份、1月份，穿个衬衣在里面半年不出来，现在咱们不是说简单的房子加一个壳子，我做多点儿保温，表面上看你是减少了，像我每天得开两三个小时的车，对空气的污染和能量，绝对比你那点儿房子装的那点儿差得多，所以我觉得城市综合体绝对是一个环保的东西，原来我在院里面上班、在院里住也是老的那个，以前也没有公交车。在那种情况下我就是说，我们的能耗很低。现在如果对于这种能耗的这种节约，对城市综合体是一个定义，就是环保绝对是城市综合体的一个定义。
还有一个是刚才也做了好多的项目，还有一个我给大家的一个建议，大家可以写一写东西，写一写东西的目的就是说，现在暂时我觉得可以通过博客，我们可以最后做一个博客圈，大家先把设计水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分类，实际上是所里，完了最后把我们的这些东西起码在行业内是有影响力的，我们以后可能会出书等等，如果大家能写的话先以网络形式，成本最低、最快。
第三个建议就是说我们的常年的一个活动，像开发商你们如果有项目可以提供一点儿，你们要是有具体项目，我觉得我们一个月一次或者两次活动，大家如果有这个需求，让大家去看看或者什么的，或者是大家在那边方便，也给你提供一些奖励。
张永便：刚才说到节能，在我们远洋万和城和海河新天地项目建成后都能满足了居住、工作、生活、学习等各项需求，有商场、有超市、有电影院、有写字楼、酒店、公寓、住宅，还有教育配套，幼儿园、小学，生活在这里基本上可以不小区，汽车几乎都不需要。如果你要去旅行的话，靠近四环、地铁5号线、13号线和京承高速、机场高速，去机场也很方便。
黄明磊：城市综合体规划设计如何以不
变应万变
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中建北京设计院都市设计所所长 黄明磊
黄明磊：我说一下咱们的豪布斯卡城市综合体的研究院，我有两点希望，第一个是提高整个从业人员素质的平台。现在从我们从事建筑设计来讲，因为我们跟万达合作也是很长时间了，也是大品牌的开发商，开发商不管是大小还是需要从业素质的提高，同时建筑师也需要提高，为什么我们说？前一段听到一个项目，刚才孙总说的商业定位的问题，一盖就说一个亚洲最大的商品批发市场，结果我们专门请华贸策划的公司去看了，结果这个东西它达不到那么大的消费能力，最后我们建筑师跟他反复说明以后规模就降下来了，这个也是商业建筑的性质，你定位很重要，如果定位不准的话，那个商业项目后期的风险非常大，这个是商业建筑的性质所决定的。
同时我觉得现在从业的建筑师现在缺乏对商业建筑功能的认可，因为商业建筑是有变化性的，它是不断地在变化中，它在运营过程中有很多的可变性，如果你在设计的初始阶段没有领会到可变性的话，将来会给开发商带来很大的麻烦。比如说我们从事万达设计我们总结了几条，相对来说认为比较合理的一些经验。
经验一：我以不变应万变。我们各个业态，比如说一些设备、管道、交通面积这些是必须要的，但是后期会根据它的业态变化会有很多的改动，我们想以不变应万变，有两点做法。
做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作为商场的柱很合理，所以我们做12.15米停4辆车，很经济，而且大跨我又增加了层高，同时在我们大跨12.15米的话，如果做写字楼，在写字楼的写字间之间不会出现柱子，除了墙以外整个写字间中间是空的，给开发商最大限度地增加了使用面积，这是一个优点。
做法2：把我所有的服务设施、服务管道间固定在我永久的结构基础上，比如说一些管井、烟井都是固定在一些地方，这个东西拆的话拆不到我这儿。以前我们通用的设计在商场中间我要一个配电间，配件间在某一个角一画就完了，结果到时候一改的时候发现有一个配电间，就需要拆改，就有很大的浪费。所以设计师要考虑到将来给开发商降低成本。
我觉得我们这个平台很好，从事这些设计的人，大家多交流、多沟通，提高这些从业人员的素质。
经验二：我觉得这个是一个很好的事儿，希望咱们这个平台做一个整合资源的事儿，这些资源很重要，咱们将来能不能搞一个品牌房地产商，品牌设计师、品牌设计机构的这么一个事儿，想到了这么说的，可能对于大家都很有好处。
胡冰：我想专业化上，专业化是一方面，包括技术标准、技术规范这方面的专业化，另外一个我们这个平台也是需要，我们说在这方面，我刚才比较强调职业操守，这个职业比较热，我们可能未来有其他的一些，好比说注册制度，但是这个注册制度我们可能暂时还是业内的一个非强制性的，逐渐是不是能变成强制性的，这个不好说，我们逐渐由商务部向建设部过渡，因为商务部不可能对建筑强制性，所以说这个我们还会有其他的，包括像孙总，我们现在实际上在做注册商业建筑师，黄所长以后是不是也可以考虑，因为我们最后有一个限制，我们在这个行业里面是3%，好比说北京市有1000家甲级单位，可能我们给30家，都给了的话就没有意义了，可能会准入，准入以后就不让进了，业内我就说别人不可以做。
同样孙总你做的是再后期的，以后你是不是也考虑是不是需要准入，好比说注册了类似的商业管理师，就是说你现在招商也太没含量了，你就跟卖保险的一样都是骗的也不行，忽悠人家进来，后期的时候出现很多的问题，实际上你在招商的过程当中不是说不可以说好话，坏话也可以说，现在有很多人是这么做的，不是说孙总，我们现在也需要准入制度，除了你的专业水平也需要职业操守，你不能把这个东西做没了、做坏了，商业建筑再便宜也得万八千一平米的，北京好的可能得十来万，所以您那个不负责任是损失巨大的，我就说是不是从其他的专业组织，是不是也需要，我们可以做一些准入门槛，行业规范，逐渐地这个东西我估计需要三年、五年，包括人力资源这一块也是，是不是对人评级，三年五年地沉淀，就是你跟商业设计似的，三年前谁知道还有商业设计，现在商业设计是专业，所以说好多事情是需要时间沉淀。
纪宏栋：城市综合体商业不同区域价值
要均匀
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ZAZ商业环境设计中心总监纪宏栋
纪宏栋：我们公司是专门做大型的百货店和购物中心的内装设计的这样一个单位。今天我觉得胡总讲的城市综合体研究，办一个研究院我觉得这个想法很好。我们跟综合体接触非常多，我们有大型的百货店就是综合体的主力店，做很多项目你必须得跟，那个，我们是没有办法，我们是大多情况下是甲方把鞋做好了，我们的脚进来了，进来了之后我们大姆指很不舒服，经常给削削脚。
刚才大家把能点透的问题都点到了，包括建筑商的一些原则、柱距、层高，实际上是要讲符合商业运营的规律，这个特别重要。因为我们自己现在也看到很多的比较大的这个，都是中心型的这种城市综合体，在市中心规模很大，但是这个规模大了之后会有很多的问题，因为现在我们在业态上能够符合这个城市综合体比较好的业态有大型的购物中心、SHOPPINGMALL，我们现在甚至有一些百货店，超级百货店，我们在国内看到有一些十几万的百货店，就是这个商业的体量越来越大，面临的问题就是招商难，招商难是为什么？实际上我觉得这个综合体难不光是建筑设计难，它是一个资源整合的过程，它要调动大量的社会资源，对这个市场可能我们的开发商很有信心，我们的零售商有没有信心？然后这些品牌商有没有信心？当然对市场有信心就是你的房子盖得合理不合理。
在目前我们国家的情况下，先有脚还是先有鞋这都很难避免，因为我们是超常规的发展，但是有理想，像万达这样尽量先把脚找好做鞋这是比较好的，但是大多数情况下我们不具备这样的条件，我们必须先把鞋放在这儿，然后再筑巢引凤是这样一个观点，开发商前期也有咨询公司、也有大量零售的人过来说建议，这个做得特别好，现在很多人都注意到这个问题。在这个里面从大的来说一个城市综合体追求一个商业价值的最大化，这个我觉得不用说，不用强调。实际上我要再讲一点，这是我们最近在一些项目里面遇到的，就是一个项目他的位置也很好，就是说他的建筑也规划得很好，他会出现一个什么问题？他在招商的过程当中会发现，在一个区域，一个楼的不同的部分它的价值是有差异的，就是怎么样把商业建筑的不同的区域的价值给它做得均匀化，这个很重要。
这个举一个例子，比如说你像星光天地这样的商业，它的一层全要招国际一线的品牌，都是大牌，这个位置很重要，比如说LV在正门口，你的东门的位置可能特别好，你的西门的位置比较差，那就可能说跟LV同一个级别的品牌绝对不会去西门。这样就是说在一个商业建筑的设计中，我们按正常的设计会有一个主入口、两个主入口，会有其他偏的入口。但是在一些高档的购物中心里面就遇到这个问题，必须要把入口均衡，就像我们的桌子一样，做一个圆形，大家坐在这儿没有高低的区别。这一点就是我们在这里面遇到的，在一个商业里面不同区域的价值一定要均匀，让这个价值怎么样做到均匀，这个很重要。
我们现在常常听到说价值最大化，当然从宏观上来讲这个价值可以最大化，但是在具体的操作过程中，为了满足招商的要求就要做到不同的区域的价值，就是说少招商，这个是客观存在的，不光是一层，包括我们在这个商场的设计过程中包括动线的规划，要把这个区域做到哪个商户来都愿意接受，否则的话商场也开不起来。这是从后面运营的规律来讲建筑的规划、设计。所以我就说在考虑里面，可能要从零售的规律去考虑前期的规划与设计，这个是我能想到的，就是我们遇到的一个问题。
回过头来说咱们的研究院，我觉得今天来的这些人才结构是比较合理，从开发商到咨询的，包括我们有设计方，从建筑到内装设计，我建议以后还应该有一个群体的加入，就是零售企业，因为我们以后的建筑做完了，他们是脚，酒店还好一些，因为他是目标性的消费，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百货、专卖店，把这些人都引入到我们这个群体里面，我觉得可能对我们以后的这个研究院会更好，基本上就想这么多，谢谢大家。
胡冰：我觉得一个是可以增加零售商的问题，还有一个是投资的问题。
刚才我转了一圈，发现每个人都挺能砍的，刚才一个是跟张总说的，把你的强调的可以总结一下文字，另外就是说综合体的研究点每个人的感觉都不太一样，大家是不是根据自己的感兴趣点和需求去演绎，下次围绕你擅长的，或者说你的优点跟大家研讨，要不然你可能就是我们逐渐地梳理出来，比如说内装是不是单独成立一个系统，但那就不是你一个人的事儿了，否则就是一家之言了。
还有第二个问题和第三个问题，就是这个模式，别说开一次会下次就没有了，或者说见不着了也不好，咱们的目的是把这件事儿有生命力地去延续下去。
成果来说文章、原件是可以的，另外一个是研讨的主题，我们是会上研究、还是会下研究，我们可以派任务，每个人对很多东西都有想法，按照你的想法去演绎，但是我们可能到了一定的程度我们要汇总再梳理，梳理过了以后，你在哪方面大家公认的，公认纪宏栋是内装的老大，这样我们逐渐地去演绎，这样才有血有肉。我们在座的这些人可能是受益者，这个可能是结果之一，但是参加这个东西也要有一些无私奉献的精神，我们要把自己的一些东西展现出来。可能你做的东西，我帮了你了好多东西，最后跟我是不是有关系，别这么想，还是先做。就跟我现在也是，原来我们把很多商业的东西总结成理论、总结成框架，跟社会去交流，是不是我企业的秘密都泄漏了什么的，我觉得大家还是要有一个奉献的精神。包括以后积累起来，如果大家在网上一看，找什么都能找到，各方面的东西都有依据、都有价值。程蕾熹：商业设计师规划的是未来商业
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北京科技园建设（集团）股份有限公司经营分公司副总经理 程蕾熹
程蕾熹：我们主要做科技园区建设的集团，我就说两点。
第一点也是结合我们的实际，您讲的这个城市综合体有很大的意义，其实这个事情应该说从政府，为什么开发商感兴趣，提升了这个地的价值，第二个是提高了投资回报率。我们这个是中关村西区，现在叫中关村广场，它0.5平米，从1999年我们做的，它是国家重点项目，大概20栋写字楼，五星级酒店、公寓、商场，我们当时的目标是10年建完，当时的土地综合地价是3.1亿，但是当时潘石屹卖的时候卖到7万一平米，我们是代表政府开发，没有挣地价这个钱，后来进来的包括理想大厦这些开发商都挣到钱了，到最后微软拿最后两块地，其实想在这里做独栋楼的大型企业很多很多，已经没有地方了。当这些写字楼开发完了以后，后来酒店式公寓也卖到非常高的价格，因为微软进来以后高档公寓的需求量非常大，包括现在五星级酒店还没有开业，马上要筹备内装开业，这个区刚才讲的商务人群、住宅需要、商场需要，这个是一个链条，一个目标客户群。我们这些写字楼来的公司都是比较有实力的大公司，包括微软。为什么我们现在招商的时候，商户很愿意来这里，说这样一个城市综合体决定了你这个区域在这里面存在的人群的购买力，所以商户当他们听到这里面有五星级写字楼，有20栋写字楼，有两条地铁线，他们就会很感兴趣。决定了这是一个区域型的商业中心，可能做不到全市一级，像王府井、西单那样，但是至少可以做成一个小的社区型的，不管你面积多大，你服务的商圈是有限的，所以说这一块商业的这个都愿意在综合体里存在，当时五年前也是有一个市长论坛，就讲到这个叫经营城市。就是说您这个综合体，我们叫的这个综合体的研究院，未来在中国应该是很有生命力的事情，也是很有价值的实行，这是我们很有体会的。
当我们做完中关村西区以后，每周至少有一次来参观的，国内的还不是说国外的，国内各个城市一般都是市长带着几套班子就来了，为什么这么讲？刚才讲可能万达在全国拿地，每一个城市的政府都要做业绩，它要带动城市的发展，他都来这儿看，请我们过去做，一般他会给你划到一个平方公里，现在北京我们有一个地方是十平方公里，你来做这个区域的分段设计、分段开发、分主题开发，通过这个来带动经济发展，不是说光盖房子就可以卖钱的，它一定是综合在一起才有价值的提升，这个是很有意义的一件事情。他们来参观的时候问的细节很细，很多细节都会问到。
做到今天我们还有一点，因为现在我主要从事我们企业自持的商业地产的经营，对设计师这一块很强烈的一个需求是什么？就是说当咱们做设计的时候，市场的客户可能没有到，但是市场的需求是在你建成之后才变现或者几年之后，是一个很超前的，所以设计师要跟市场，或者说应该跟前期的商业调研机构有很密切的合作，才能满足未来的商业，我们当时做那个项目的时候是三边：边规划、边建设、边招商，就是前期规划的这种我们叫缺陷。
第二点就是说专业设计师要分专业分得很细，你看我们可能有建筑的设计师，我在这几年接触的过程中，我们经营已经快三年半了，筹备已经筹备六年了，筹备中可能大的外立面的设计，细到动线的设计好不好，这个时候作为经营者都是欠缺的，所以我们在经营过程中有很多的外部资源，我们上周也是跟上海的一个设计师做，他本身是做建筑的，但是他跟很多品牌长期有合作关系，所以他就对品牌需求很了解，他做的过程中结合了前面的市场调研和后面的专业设计，他在做的过程当中他会告诉我很多经验，会节约很多的资源。开发商做的过程当中是不懂，我们做的是边干边学，如果说设计师能给很多的指引的话，我们会做得很好。
还有一个就是说我们将来希望这个设计院能够有一些案例来分析和学习，假如说购物中心我们看到国内，因为也是参加一些别的活动，像我们讲的深圳的万象城，北京的永旺，国外我们就不讲了，作为行业内人来讲看得也很舒服，它一定有道理。做商业可能有一些案例，做酒店、写字楼还有一些案例。大家在看的过程当中，我们作为一个综合的房地产开发企业，我们就很需要周围有这么样的专业机构，因为我们的人是很少的，大部分委托是专业机构来做，会比我们做得更好，在我们的这个大平台下可以集合很多的专业机构，大家就很容易成功，所以这一块未来的市场也很大，你可以成立一个市场部去组合一些事情。
包括其实做商场的人我们还可以学国外，永旺那块地是我们公司自己做的，我们04年公司就开始在那儿做了，永旺一直在谈，他就不进，他就讲北京的汽车拥有量已经到了那个数的时候，他就坚决地把这个签下来，他说你就照着我说的建，很省钱，然后各方面的设计都很合理，他就开始跟商户讲，你来吧，前期我都支持你，他知道有一天一定会做起来。
所以这个商业为什么刚才老师讲的是研究生做的，它就是前期的因素太多了，不是说真正的经营团队进了场就能把这个场做好。还有比如说你刚才说的不好的盘为什么有人能给翻盘做好了，你看日本人、香港人、台湾人，做了很多年有很多的经验，所以其实市场真的最需要的还是建筑师和前期的市场研究和策划，才有后期。
胡冰：程总说的您那个话，公寓很值钱，我对城市综合体是这么理解的，现在北京还好点儿，尤其是现在做二三线城市，那个地方做住宅，50年产权能行吗？我说你只要你会做的话肯定会做得好。它一般是商旅和白领，不可能领家过日子，带老头孩子在这么一个热闹的地方，但是总有一个需求，它的这个单价应该是很高的，总价是越来越低的，这是我们现在力挺的，综合体里面可以做公寓，肯定比当地最贵的住宅、小区可能还卖得比较贵，但是很多开发商害怕，它不是住宅指标。
程蕾熹：您讲的城市综合体的区域一定是有产业支撑，有大的东西存在，才能做综合体，比如说我们到一个很偏僻的区域，综合体是商务为主支撑不了。
胡冰：如果做好了，它这个方面的住宅价值是可以实现的，包括办公价值。
还有一个您那儿也不用谦虚，好像在我见到的地下商业用得最好的，就是说也算是不错的，就是地下商业基本上都挺值钱的，具体肯定有毛病，毛病是肯定的，你把地下清空了，最后家乐福下地下
二、地下三了，我觉得这个还是可以参照的，地下三层做超市，这个对很多地方都不可想象，现在有些地方做地下一都怕死，做地下三还能有人要，这个起码是一个案例，大家可以想这件事儿只要你想得到就能做得到。
还有一点就是说您的项目做下来，中关村确实是一个产业园区，它不是商业，实际上它是产业园形成的综合体，是拿产业带的城市综合体的形式。所以我就说成是综合体对很多人来说，它实际上是一个成长功能，市更多的是商业和交流，包括市长你管什么？你不是管农业的，你是要管市，你是对市进行管理的，所以这是市长的工作，它解决产业的问题。
程蕾熹：结合得好人家才能买你的地，才能入驻，结合产业的发展这些城市综合体就起来了。其实市场是一个过程，现在我们这个中关村西区十年才到今天，前三年卖地没有人要，等大家都发现好的时候，微软来了没地了，国家都觉得这块地都只能给微软，当大家看到机会的时候，机会已经没有了，就是这样的。
林峥：综合体的概念可以放大到一个区
域
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资深建筑设计师林峥
林峥：我觉得这个题目非常有意思，就是城市综合体，我们上学的时候就接触过，但是当时理解的综合体是非常狭义的，就是一个建筑，这里面建筑的功能比较多，有办公、有商业、有旅馆，可能还有居住这样的一个功能叫城市综合体，当时我们认为咱们国内比较大的就是国贸那边一大片，当时是这么一个想法。但是现在我觉得刚才从讨论来说，综合体的概念肯定是更大了，这个大到什么，大到刚才说的中关村西区这样一个区域规划的概念，这个概念在大城市里，在北京是这样的一个规模，然后到比如说小城镇，到别处可能又是另外一个概念，所以我们说如果要做这个综合体研究院这样一个研究机构。我希望咱们干脆声音搞得再大一点儿，我们搞一个宣言，就像新都市主义一样，他们一开始是松散的，现在咱们再说新都市主义的时候，一定会想到一开始做宣言的那些人，咱们也别说就在这个小屋里说这些事儿，咱们一定搞活动搞大它。比如说哪天就定为豪布斯卡城市研究院成立的日子，成立以后形成一些文字，比如说今天大家提到的，咱们可能是会上都是比较松散的、比较自由的这么一个发言，但是下来咱们一定要给他列成条、列成块，第一章是什么、第二章是什么、第三章是什么。比如说第一章咱们要说为什么要做这个东西，这个东西的必要性是什么。第二个章就是咱们的目标是什么？咱们要研究什么。第三章就是具体的，就是分成不同的项目，刚才说的可能会有大的区域规划这种综合体研究，还有就是下面再有单体的建筑的研究，还有刚才说的室内这一块，你单块研究，这样的话就能把整个这个形成一个声势，咱们不一定叫宪章，咱们可以叫宣言或者讲话，主要把声音发出去，把影响力扩大，我觉得这个非常有意义，我希望在后续活动也继续能够参加。
胡冰：这个活动我们现在逐渐可能会越来越高，可能会跟一些地方政府举办，因为现在好多地方需求，就跟当时的海淀一样的，弄块地。包括现在我们刚接触一个项目就是亦庄的，亦庄现在规划了一个硅谷，现在据说已经跟联通谈，联通现在有意总部搬过去。那地方政府绝对是受益的。
林峥：咱们这边只要把声音放出去形成据点，让地方政府听到这个声音了，这边有这个机构，他就找过来了。要不然有很多的话是乡镇那种，你像河北比如说最近在谈三年大变样，这个镇长、市长整天不怎么才能大变样，他得找机构，咱们这个声音出去了，人家说了这个豪布斯卡是搞城市研究的，它是城市综合体，刚才我说了，定义一下它的城市综合体的概念，在不同的区域上，这个大城市它城市综合体是什么，在你的镇里面这个城市综合体是什么，我们都有不同的定义，然后你一看，正是我们需要的，就是刚才说的政绩工程可能也是他需要的，可能找到一个事儿来做这件事儿，可能咱们的声音够大、够响亮，还有新浪乐居这边的支撑。
胡冰：这个我觉得真的是，以后可以变成一个全国巡回的，就跟同一首歌一样，每个城市，绝对对他的城市提升还是不一样的，真的是不一样，比如说现在你站在不同的角度得到的，从事的发展的，快速推动的作用还是很大。对各地城市，大城市好一点儿，有程总这样的人都懂了，小城市就没有人知道这个。
程蕾熹：现在商业二三线城市也非常火。
林峥：所以怎么把影响力做大，一定要有几种的声音，我建议是要有宣言和宪章的东西。
胡冰：好，这个问题我们往后可以再深入讨论。马总您来说几句。
马维国：城市综合体规划设计要注重细
节
http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道
中新集团(企业专区,旗下楼盘)（控股）有限公司副总裁 马维国
马维国：轮到我这儿了我就发言两句，我是没有发言权的，因为一直是搞住宅的开发建设，这方面也没涉及到的，但是还是讲两句。
昨天到了西长安街一栋非常有名的写字楼，不能说它不是城市综合体的一个建筑，特别是走到它的大堂，从成本角度来讲上去一感受，真奢侈，一般大堂做到三层，包括五星级酒店，也就是做一个通体，一般一个写字楼做一个大堂，但是到地下二去开车，他所有的车不能一路开进去，他不在乎面积，为什么下面的面积这么在乎？绝对不是施工的问题，肯定是设计的问题。
现在就是说给设计师提一个建议，大的宏观肯定要做好，适当地也需要关注一些很细节的。因为最近一个星期，同样的事情就有，一路得退，然后看墙全是刮痕，这个设计师有点儿搞笑了，完全不关注细节，可能随笔就画了，也不知道转弯半径有多少，或者说他知道可能就很随意了，我这个人比较关注细节。
所以我昨天到那个地方去看一个朋友，一进去非常奢侈，他不在乎面积，写字楼层高5.8米，两个通天的大堂，要我说做到三层，上面得能做多少面积、能卖多少钱，他都不在乎，那么下面为什么那么在乎？
另外就是有一些设计是缺乏生活场所，为什么呢？这个也是我的个经历。因为我这个人就是说，当说美观和功能冲突的时候，我个人选择功能，不会选择美观，因为你建筑物还是满足人的使用需求，这是排第一位的，现在就发现好看不好用的问题，举个例子，把写字楼，你综合体肯定要有公寓的，把写字楼的设计概念放到住宅里面，怎么解释呢？窗打不开，玻璃幕墙，几万块钱一平米的房子平开，这么一推上下那个弧度，可能进风口，也就是五公分，外面看很漂亮，但是我想有个屁用？有什么用？那个写字楼有住宅、有新风什么的，但是我这个是住宅，既使是有新风我也不能不开窗户啊？另外一个就是说里面没有阳台，现在倡导的就是不要阳台，我说那衣服晒在哪儿？所以说这是我个人的看法，关注一些细节。当然前提我说肯定要做得大气，其他的地方关注一些细节，要满足基本的使用要求。如果有兴趣的设计师我可以带你去哪栋楼，在这个地方我就不变说谁开发的，真有钱。一栋写字楼不是很大，两个大堂通顶的。
这不是我的强项，我就谈到这儿。
胡冰：注重细节也是我们专业设计里面的重项。
陈晓琼：做城市综合体不能忽略商圈概
念
http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道
精准沟通传媒运营中心总经理 陈晓琼
陈晓琼：我是做传媒的，对建筑设计这一块不是很懂，但是因为我做传媒主要跟一些奢侈品，包括我是做银行的增值服务，会给他们开发一些很多的商户，包括商家的会有很多的接触，我认为城市综合体的研究，实际上它承载的东西特别多，到底是也了建筑我们再去招商，完了现在地产好多都说我们招商特别难还是怎么着，我认为实际上大家都忽略了一个概念，所谓的商圈概念，经常我们传媒会打造这个商圈、那个商圈，实际上我觉得在你们做建筑设计的本身过程中，包括比如说谈到的定位，我觉得就要考虑到真的商圈的问题，如果说这个商圈我即使设计再合理，旁边已经有LV店了，他不可能在旁边再来一个LV店，我觉得这些东西都是一个综合考虑的问题，我认为所有的东西现在的话，大家老提以人为本，但是实际上我希望设计师真的能做到这一点，能够设身处地地，当然需要考察和学习的东西还有很多。
我就说这么两点。
6.矿井水综合利用规划 篇六
摘要：党中央、国务院高度重视资源节约和环境保护工作。党的十六届五中全会提出：“要加快建设资源节约型、环境友好型社会，大力发展循环经济，在全社会形成资源节约的增长方式”。本文通过对招金矿业金翅岭矿井水综合利用规划探讨，以带动我市黄金矿山矿井水的重复利用，达到节约水资源的目的。
关键词：矿井水 水资源重复利用 效益
引言：
招远市地处胶东半岛西北部，东经120°09ˊ～38ˊ，北纬37°05ˊ～33ˊ，西北濒渤海，北靠龙口，东邻栖霞，南接莱阳、莱西，西界莱州，总面积1433.18Km2，东西长28Km，南北宽约51Km，海岸线长13.5Km，以黄金生产，龙口粉丝加工闻名国内外。
招远市多年平均降水648mm，多年平均水资源总量27331万m3，其中地表水资源量23195万m3，地下水资源量13546万m3，河川基流量9410万m3.根据近十年用水资料统计，全市年平均用水量为17179万m3，其中地表水4399万m3，地下水12780万m3，水资源开发利用程度达62%.招远市水资源的主要特点一是无客水资源可以利用，大气降水是主要补给来源，二是降水时空分布不均。降水在年内表现为冬春少，夏秋多，年内降水主要集中在6-9月份，占全年的74%.随着我市经济的快速增长和人口的不断增加，我市的水资源不足的矛盾更加突出，平水年水资源总量为2.31亿立方米，人均占有仅405m3，不足全国人均占有量20%，属水资源贫缺地区。
据有关资料统计招远市内金矿矿井排水总量约为1300万m3/年，而利用率仅为30%左右，大量的水排入河流，不能充分利用，根据《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》精神，加大矿井水资源的开发利用力度，减少损失浪费，解决矿区及周边地区工农业、人畜缺水问题，促进我市经济和社会可持续发展，已成当务之急。招金矿业股份有限公司拟建金翅岭矿区矿区水处理厂一处，用于矿区工业及生活用水，其余的用于矿区周边的工业、农业及人畜饮水，该项目建成后使矿井水的利用率达到85%左右，年增加产值6.3亿元，利税0.9亿元。为招远市地下矿井水资源得到高效和循环利用起到一定的示范作用。
正文：
一、企业基本情况
招金矿业股份有限公司金翅岭金矿：该矿是采、选、氰、冶综合配套的中
（一）型企业，国家金银冶炼加工重点企业之一。公司自产黄金采选能力达到了600吨/日，常规金银精矿处理规模为600吨/日，高含砷难处理复杂金银精矿处理规模为100吨/日。矿区人口12266人（包括村庄居民人口），拥有总资产2.2亿元。2004年企业共完成自产黄金18000两，冶炼加工黄金29万两，冶炼加工白银50000公斤，实现利润4180万元。
二、金翅岭矿区水资源状况：
金翅岭金矿位于张华山以北，属低山丘陵区，地势东南高、西北低，海拔47～180m，基岩裸露，冲沟发育。区内最大河流为界河，呈北西向流经矿区中部。属季节性河流，雨季水势汹涌，旱季干涸无水。根据勘探资料，矿区主要含水层有第四系冲洪积含水层、花岗岩风化裂隙含水层及花岗岩脉状裂隙含水带，而花岗岩脉状裂隙含水带为矿床的直接充水来源。矿区内主要发育有北北东、北北西、北东、北西、北东东等方向的断裂构造，其中北东向构造成矿后又经受了构造运动，导致矿体破碎，与围岩中的次生裂隙一起构成宽约8～10米的裂隙含水带，成为地下水的主要贮存空间。
经现场调查，矿山已疏干排水20余年，目前矿坑正常涌水量14000 m3/d，4#、19#矿脉涌水量占60%，民井放水占30%，而其他北东向矿脉及北东东向、北西向断裂涌水量仅占10%.其中4#、19#矿脉虽然涌水点随掌子面推移，但矿脉总涌水量稳中有升，应以动贮量为主，其中北东向补给水量又占矿脉涌水量的60%，南西方向则占40%，而其它北东向矿脉及北东东向、北西向断裂初期揭露时，涌水量较大，但随着排水的延续，水量不断减少，甚至干涸，故应以静贮量为主。
金矿下辖两个采区——金翅岭金矿区和原疃金矿区。其中原疃金矿区井下涌水量达262.5万立方米/年，金翅岭金矿区井下涌水量为247.52万立方米/年（2004年统计数字）。由于坑道长期排水，使得原疃、黄泥沟基岩风化壳民井水位下降干涸，影响居民人数约2000人。混合花岗岩脉状裂隙水，是坑道充水的主要因素。本次坑道涌水量预测，以实际坑道排水资料为基础，基数较大，开采深度420米，矿井排水量预测将达到510万m3/年。
金翅岭金矿区现年采矿量7.83万吨，选矿量9.51万吨，矿井水排放总量510万m3，吨矿排放矿井水量 65.13m3/吨，矿井水用于矿区生产114.24万m3，生活48.96万m3，其余的346.8万m3排入河流或溢流至周边小水库。
三、当地经济和社会发展中长期规划对矿井水的利用的需求
在金翅岭金矿区东部是招远市工业开发区，计划新上山东国大集团黄金冶炼公司多金属冶炼项目，投资12亿元，年产值40亿元，利税4亿元，山东玲珑橡胶股份有限公司计划新上二期250万套全钢子午胎生产项目，投资20亿元，年产值32亿，利税3亿。预测年需水量300万m3.利用金翅岭金矿矿井排水经水处理厂处理后，除了用于矿区工业以及生活用水外，向两个项目供水，既可以缓解水资源供需矛盾又可增加金矿的经济效益。
四、供水分析
招金矿业股份有限公司金翅岭金矿区矿井水涌水量510万m3/年，矿井水直接用于矿区生产114.24万m3，生活48.96万m3，拟建成金翅岭矿区水处理厂一处，年处理矿井水280万m3，用于矿区周边玲珑橡胶公司、国大集团等工业用水，使矿井水的综合利用率达到85%以上。
五、规划建设内容
按我国现行的《水利水电枢纽工程等级划分及设计标准》规定该工程等别为4等，主要建筑物为4级，次要建筑物为5级。
根据矿井排水点的位置及矿区周围用水企业的分布情况，水处理厂的位置选在矿区距总部北800米，黄水公路边20米处。
选用日处理320立方米水处理设备一套。管路布置为将各矿井排水点的矿井水输送到水处理厂，经混凝、沉淀、过滤后经加压站加压，用直径400的钢管沿黄水公路向南，经引界拦河闸过界河向东到国大公司多金属冶炼项目及玲珑橡胶公司项目区，管路长15Km.主要建筑物及设备有：建设厂房2000 m2、办公宿舍1000 m2、3000m3水池1个、反应、沉淀、过滤池3个、场地平整272700 m3；安装S200-63，75KW水泵2台，S9-10/380-100KVA变压器2台。铺设&400管路钢管15KM.水处理配套设备1套、电气配套设备1套。占地240亩，项目建设规模为年处理矿井水280万m3，总投资2892万元。
六、工程项目建设组织及建后管理
成立招金矿业股份有限公司金翅岭金矿矿井水综合利用水处理厂建设项目部，具体负责该工程的施工。项目部下设办公室、供应科、技术科质检科等，在项目部的统一领导下，对后勤保障、物料供应、工程进度、工程质量、工程投资全面负责，确保工程保质保量按时完成。
本工程实行监理制，施工期间由项目部委托监理单位对整个工程实行监理。项目建成后，成立金翅岭矿区水处理厂管理维护机构，按水厂人员定编标准进行定员30人。制定岗位责任制和严格的奖励措施，以保证正常运行。制定水费标准，合理征收水费，是实行节约用水的重要措施。
制定水费内容包括：管理人员工资，动力能源（油、电）消耗费，机具设备维修费，核算供水成本，结合上级有关文件，制定水费标准，按标准征收水费，对用水单位实行计量收费。使水厂达到自收自支的良性循环。
七、资金来源
金翅岭矿井水综合利用水处理厂项目固定资产投资2892万元，申请银行贷款1880万元，其余1012万元由企业自筹。
八、经济效益评价
1、主要参数和计算条件
国民经济评价是参照国家计委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》和水利部颁布的《水利建设项目经济评价规范》，采用动态法计算。（1）社会折现率12%；
（2）计算期：工程建设期2年，经济运行期按30年，计算期共计32年。基准年选在施工期的第一年2005年。
2、工程费用：本工程费用包括固定资产投资、流动资金、年运行费三部分。
3、固定资产投资及调整：本工程固定资产投资为2892万元，按《水利建设项目经济评价规范》要求，需对固定资产投资进行调整。
1）扣除税金、计划利润等属于国民经济内部转移支付的费用。
2）基本预备费调整。
调整后固定资产投资为2861.3万元
流动资金为30.7万元。
4、运行费
年运行费估算为156.95万元。
5、工程效益
规划年供水总量为280万立方米，按1.5元/m3，收入420万元。
供给矿区周边玲珑橡胶公司、国大集团等工业用水，年增加利润0.6亿元。以上两项总经济效益为：6420万元。
项目土建工程、设备定货到交付、安装、调试拟在2年内完成，工程资金在2年内分期投入，建成投产后，规划年供水总量为280万立方米，水费收入420万元。经测算供给矿区周边玲珑橡胶公司、国大集团等工业用水。年可增加产值6.3亿元，利税0.9亿元，其利润0.6亿元。国民经济评价投资内部收益率等于78%，大于社会折现率12%；在社会折现率在12%时，经济净现值为35372万元，净现值大于零；经济效益费用比为7.04，大于1.投产3.4年可还清全部贷款、利息。
九、环境效益
该工程建成后使矿井水资源得到充分开发利用，解决矿区及周边地区工业缺水问题，促进我市经济和社会可持续发展，减少水资源的浪费，改善了生态环境，随着社会经济的持续发展，其经济效益、社会效益和环境效益越来越显著。结束语
金翅岭金矿矿井水综合利用水处理厂建成后，供给矿区周边玲珑橡胶公司、国大集团等工业用水，年可提供有效供水280万m3.该项目建成后使矿井水的利用率达到85%左右，年增加产值6.3亿元，利税0.9亿元，将为招远经济的持续发展起到显著的推动作用。同时，美化了环境。因此，该工程建设符合经济发展和社会环境要求，是深受群众欢迎的。
7.综合体物业管理规划 篇七
1 综合通信网网络管理的功能
综合通信网网络管理的功能主要包括：配置管理、性能管理、故障管理、安全管理和计费管理等。
配置管理:自动发现网络拓扑结构，构造和维护网络系统的配置。
故障管理:过滤、归并网络事件，有效地发现、定位网络故障，给出排错建议与解决方案，形成整套的故障发现、告警与处理机制。
性能管理:采集、分析网络对象的通信性能数据，监测网络对象的性能，对网络线路质量进行分析。同时，统计网络运行状态信息，对网络的使用发展做出评测、估计，为网络进一步规划与调整提供依据。
安全管理:结合使用用户认证、访问控制、数据传输、存储的保密与完整性机制，以保障网络管理系统本身的安全；维护系统日志，使系统的使用和网络对象的修改有据可查；控制对网络敏感资源的访问。
计费管理:对网际互联设备按IP地址的双向流量统计，产生多种信息统计报告及流量对比，并提供网络计费工具，以便用户根据自定义的要求实施网络计费。
2 通信网络管理系统分层模型
综合通信网的网络管理系统可参照T M N的功能分层模式，可以将其分为网元层、网元管理层、专业网络管理层、综合网络管理层和业务管理层共5层。其功能分层模型如下图1所示。
网元层主要是指被管对象，可以是设备、网络或者逻辑资源等。针对综合通信网的特点，可将通信网按卫星通信、光纤通信等子系统进行分类。
网元管理层是以单个设备为被管对象进行管理，并支持网元层提供的功能。其主要目的是：控制、协调网元层；提供网络管理层到网元的管理通信；维护网元层的有关数据。主要由各通信设备的监控台和维护台实施。
专业网络管理层指对所有网元进行管理。以所管网络范围内所有网元为目标进行管理。其主要功能是：从全网角度对其辖区内的网元进行控制、协调；提供支持用户服务的能力。主要由各专业通信网的专业网络管理系统实施。
综合网络管理层指对提供给用户的服务等方面进行综合管理，包括配置管理、故障管理、性能管理、安全管理、计费管理和信息支持服务等功能。其主要目的是：提供与用户和其他管理者的接口；提供与维护人员交互能力；提供服务间交互能力；维护统计数据。
业务管理层设计对整个项目的管理，通信网管理系统中主要提供任务管理和请勿管理功能。
3 通信网管理系统组织结构
综合通信网是多种通信子系统的综合体，有可能还存在多级的上下级管理形式。针对综合通信网的实际应用特点，参考ITU-T和ISO开放性网络管理标准的组织结构，可将综合通信网按地域分成多个管理区域。全网设置1个综合网管中心，每个管理区域设置二级区域网管理中心，在区域内设若干个网管工作站，形成一套分布式的三级管理体制，其组织结构如图2所示。
综合网管中心负责整个通信网的综合管理和任务协调，管理个区域网管中心和各专业网管中心。区域网管中心管理辖区内的工作站和专业网管站，负责本区域通信网的管理；网管工作站负责被管设备的直接接入，实现对被管设备的直接管理。
4 网络管理协议
综合通信网网络管理的管理协议可分为标准网络管理协议和专用网络管理协议。以标准网络管理协议为主，目前用于网络管理系统内部和网络管理中心与支持标准协议的被管对象之间；专用网络管理协议作为过渡手段，用于网络管理与暂不支持标准协议的被管对象之间。
目前最有影响的标准网络管理协议是简单网络管理协议（SNMP）和通用网络管理协议（CMIP）。它们代表了两大网络管理的解决方案。通信网网络管理系统在选择被管设备与网络管理设备间的协议时，必须符合被管通信网的管理现状，考虑工程可行性、兼容性、技术先进性、标准化和广泛性以及效率等因素。建议通信网管理系统采用以SNMP为基础的网络管理标准协议。
由于SNMP事先需要TCP/IP的支持和资源开销，而在综合通信网中，许多被管对象不能提供TCP/IP等通信环境或不能承受其开销，此时标准网络管理协议的采用会受到限制。例如：有些电台不支持SNMP管理方式，只提供RS-232方式的SLIP控制协议。此时可以考虑委托代理的使用，有必要详细阅读SLIP协议约定，针对性的开发出对此设备的网络管理程序。
5 综合通信网的被管设备接入方式
比较常用的几种被管设备接口连接方式如图3所示。
5.1 串行通信接口
网络管理设备通过串行通信接口设备完成与多个被管设备的连接，与每个被管设备之间一般采用RS-232或RS-422接口标准。网络管理设备与被管设备通过基于物理层之上的专用通信协议或标准通信协议完成信息的交互，从而实现管理功能。
串行通信接口方式的优点是：接口信号线定义是标准的，不会因被管设备的不同而发生变化；设备之间通过高层通信协议完成被管设备的管理，便于对管理项目的修改，且只需修改相应通信软件而不用改变设备硬件；由于网络管理设备与各被管设备之间都为相互独立的双工通路，所以可并行管理各被管设备；实现简单，成本较低。其缺点：由于通信协议的接受、处理和应答都需要被管设备内的CPU进行操作，所以被管设备对网络管理信息的响应速度会因此受限，进而影响网络管理性能；尤其对于单CPU设备，通常主要业务的优先级高于网络管理信息的处理优先级，在业务忙时会对网络管理信息不响应。
常用串口通信接口有R S-2 3 2接口和RS-422接口。其中RS-232接口输出电平为±1 2 V，一般只需要定义收、发、地三根信号线，通信速率为75bit/s～115200bit/s可调，其通信距离一般不超过15m;RS-422接口输出电平为±6 V，平衡方式，一般定义收+、收-、发+、发-四根信号线，通信速率为75bit/s～115200bit/s可调，其通信最大距离为1300m。
5.2 串行总线接口
串行总线接口通常选用RS-485接口标准，如总线网络一样，采用一条总线将各被管设备连接到网络管理设备上，并且其通信方式为半双工方式，所以网络管理设备通常采用轮询方式，即查询到哪个设备，哪个设备才可以应答，否则数据会在通信总线上发生碰撞。采用此种通信接口，需要在高层通信协议中规定相应的地址码，以便区分各被管设备。此接口所能挂接的被管设备数量视接口驱动能力而定。
此接口的优点是：接口信号线定义简单，只需定义数据+、数据-即可；其电平定义与R S-4 2 2相同为平衡方式，最大通信距离为1300m；占用计算机系统资源少，只相当于一个串口；被管设备扩展容易。其缺点是：网络管理实时性较差；轮询周期会因被管设备的增多而增大。
5.3 网络接口
网络接口是管理网络设备很常用的一类接口，他与被管设备都通过网络接口连接到同一个或互联的以太网上，以此来完成通信和网络管理信息的交互。
采用此接口的优点是：不受通信距离的限制，只要是以太网能够覆盖到的区域均可采用此类接口；网络管理设备与被管设备之间通信协议或管理协议通常都处在传输层以上，所以可借助许多标准的通信协议和网络管理协议，如：S N M P协议、C M I P协议。
6 结论
通过对综合通信网的分布式网络管理系统的规划，希望能提供综合通信网网络管理常用的顶层规划设计，在实际应用时还需要涉及很多细节层面，包括：管理设备和被管理设备、数据传输网络、操作系统、数据库、开发语言和工具、软件工程、网管开发平台等。本文旨在推动综合通信网网络管理技术的进一步发展。
摘要：综合通信网是指包含了卫星通信、光纤通信、微波通信等各种通信方式, 并提供了数据、话音、图像、视频等多种业务的大型综合网络。本文主要针对目前各种通信网网络管理独立分离的现象, 提出综合通信网网络管理的必要性, 并相应的给出了网络管理的功能, 分层模型和组织结构, 并列出了网络管理协议的选择, 最后给出了三种常用的被管接入方式。
关键词：综合通信网,分布式,网络管理协议,分层模型,SNMP
参考文献
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[2]雷震甲编.计算机网络管理.西安电子科技大学出版社.2006年2月
[3]张户寅编.计算机网络管理实用教程.武汉大学出版社.2005年8月
[4]骆言嘉.SNMP在数据网监控中的应用分析.通信世界.2007年04期
[5]陆开怀.基于SNMP的实时监控系统研发.西安电子科技大学.2006
8.综合体物业管理规划 篇八
引言
中国乡村景观起步较晚，开始于20世纪80年代，先后从韩国、日本、荷兰、法国等国家引进先进理论和经验。在借鉴的基础上逐步完善自己理论体系。主要包括乡村人居环境、乡村景观分类、乡村农业景观、乡村景观旅游等八个方面。十六大以来城乡建设迈入了新的阶段，但是一体化进程似乎仍旧以城市为主导。乡村劳动力输出越来越大，在这些劳动力远离家乡外出打工的同时关于城乡发展，乡村建设上的许多问题接踵而来，空心村、留守儿童、土地荒废无人耕种等等。单方面的号召城乡一体化显得毫无意义，如何留住“乡愁”同时又能让人们富起来？
通过对乡村景观设计现状及存在的问题进行研究分析，提出了对其整体规划设计的方法、新思路，从而为田园综合体规划建设前期提供理论参考。经过分析国内外乡村景观规划设计发展中的经验教训，将传统农业与生态旅游业相结合，将原有的单一的经济结构多样化，丰富当地居民的收入结构，为农民增收。让城市居民回归乡村、体验民俗、感受乡愁。
乡村田园综合体概念
从早期的观光农业，到现在的休闲农业综合体、农业旅游综合体再到田园综合体用“以人为本”的理想模式在当代中国城乡一体化进程中探索一种可能。它是在“生态农业”和“旅游综合体”的概念基础上形成的，是新型城镇化发展进程中，都市周边乡村城镇化发展的一种新模式。它充分挖掘本地乡土文化、生活方式，恢复乡村独有的美丽与活力，成为新都市人的桃花源。
田园综合体特征
1.以一定的田园景观环境与农业生产生活为基础
田园综合体是在结合农林牧渔的生产与乡村农俗文化、农家生活的基础上，充分利用农田景观、自然生态、环境资源，与观光旅游相结合，形成一种新综合体形式，具有引领区域资源共生、聚合增值之特质。
2.以观光休闲功能为核心
随着城市居民收入水平越来越高，旅游、娱乐等休闲活动受到广大人们的喜爱，亲近大自然，领略山水之美成为人们的重点选择旅游度假目标。田园综合体依托城市、服务城市，强调人与自然和谐发展带动农业从单一第一产业往二三产业延伸。
3.以综合开发为主要手段
（1）乡村农业景观与休闲旅游的综合性开发。运用农林牧渔资源结合自然生态资源，营造优美独特的田园景观、山水景观、农耕文化景观，将生态农业与休闲旅游进行合理结合，打造集生态、休闲为一体的田园综合体，能够一站式满足游客全方位的旅游体验需求。
（2）打造以休闲娱乐观光为一体的综合休闲产业。将结构单一的农业生产活动向泛休闲农业产业化转变，其中包括旅游、休闲度假、地产、会展等在内的休闲产业的中和发展架构。
（3）将农业生产区开发升级将目标进行综合打造。将农业生产区产业升级，开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目，从而发展成为“新型城镇化典范区”、“农业休闲示范区”等综合目标构架。
模式升级 带动乡村发展
1.产业经济结构多元化
由单一的第一产业到走一二三产业联动发展的产业经济结构，开展农业种植与休闲娱乐体验将结合的开发模式，例如①营造农作物大地景观（例如油菜花），依托成片花海营造景观与婚纱摄影等娱乐项目相结合；②种植果蔬，将农俗体验与其相结合，上山采果摘茶、下地挖野菜、胡萝卜、花生，池塘边垂钓，将采摘果蔬学习制作农家食品等等农业休闲方式；③利用生态农业科技发展开发生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目，如湖南省怀化市洪江区“星空庄园”农业科普教育示范庄园，让游客参与其中，体验乐趣。
2.产品模式升级
从单一农产品到综合休闲度假产品，例如①生态水产养殖度假区，利用自然水体发展养殖业，让体验者体验垂钓、观鱼的乐趣；②葡萄酒庄园度假区，利用种植葡萄发展葡萄采摘区，将成熟的葡萄进行酿造让游客体验从采摘到酿造葡萄的全过程体验其中的乐趣；③农俗体验度假区，以家庭为单位，闲暇时光居住在此，从事一些种花、种菜、修剪果树、采摘水果、蔬菜等乡间劳作，以此体验亲近自然的乐趣；④生态养生度假区，依靠山体种植茶树，通过体验摘茶，品茶感悟茶道，从中感悟禅意。
3.土地开发模式升级
从传统住宅到休闲综合地产，随着经济快速发展，农村劳动力大量涌入城市，造成农村空心村现状，由此，对于地产的开发形式分如下两种：①前期田园体验度假村运营地产。利用空余出来的部分房产在进行装修后以度假村的形式出租给游客，既为农民增加收入，又让游客更为深入的体验民俗文化、感受大自然。②远期集养老、养生、度假为一体的综合配套休闲地产。
小结
田园综合体，以乡村复兴为最高目标，让城市与乡村各自都能发挥其独特优势。以产业升级、产品升级、地产综合开发模式带动乡村经济、文化发展。满足人们对于回归乡土的需求，让城市人流、知识流、经济流真正的反哺乡村。在现在快节奏的城市生活田园综合体为人们描绘出了一幅“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙蓝图，满足了时代的生态诉求与人内心的最初梦想。
（作者单位：湖南工业大学）
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