房地产方案（精选8篇）
1.房地产方案 篇一
精准推广规划：
1)楼盘客群细分;
2)精准短信营销平台;
3)精准邮件营销平台;
4)数据库发送执行;
5)目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划：
1)数据库建立;
2)数据库推广平台建立(短信、邮件平台)
3)数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1)商圈分析;
2)地产主题设计;
3)招商方案与执行;
4)集客策略。
中高端房产项目推广规划：
1)整合网络传播方案;
2)高端客户数据库分析;
3)数据库内容设计与推广执行;
4)项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。
2.房地产方案 篇二
华美房地产开发有限公司成立于1994年11月，注册资本9430万元，是徐州矿务集团下属全资子公司。公司开发资质等级为壹级，资产总额约140000万元，是徐州市唯一一家国有房地产开发企业。
近年来公司项目开发总量增长较快，2010年当年开发项目达到9个，总开发量120万方。
2 内部竞聘需求分析
与公司开发规模快速扩大相比，公司项目管理和工程技术人员存在严重不足。2010年公司共开发9个项目，公司只有工程技术人员36人，而项目经理仅有四名。成熟项目经理和专业技术人员的培养和选配成为制约公司进一步发展的瓶颈。
为解决人才不足问题，公司从外部引进了不少成熟型的人才。从短期来看，外部成熟人才的引入暂时解决了人力不足的问题，但外来人员对国有企业的企业文化在认同与理解方面存在一定的偏差，较难与企业融为一体，对企业的归属感仅仅停留在高薪待遇上，很难与企业形成同甘苦共命运的归属与责任感，一旦企业出现效益下滑倾向，他们往往选择立即离职。这对企业核心员工队伍的稳定性造成了一定的影响。
与之相反，从2008年开始，华美房地产开发公司开始给内部员工建立了“职业生涯规划”档案，注重通过对内部员工的培训与开发，给员工开辟了个人发展的成长通道，对内部员工起到了积极的激励作用，内部员工的向心力和凝聚力得到了有效增强。
综合考虑以上因素，科学选拔和使用对本单位具有较强归属感的内部员工，将为本单位可持续发展提供长期稳定的人力资源保证。本文将以该公司某项目经理的配置为例，对该公司内部竞聘流程进行科学的设计与说明。
3 内部竞聘方案设计
3.1 项目经理岗位分析
项目经理是公司在工程项目上的全权委托代理人，代表公司与施工单位进行联系，处理合同有关的一切重大事项;全面负责组织项目的实施，是项目的直接领导者和组织者，对项目的成功与否起着关键的作用。
通常认为，优秀的项目经理应具备以下素质条件：广博的专业技术及管理水平、较强的领导与管理能力、灵活应变与处置突发事件的能力、良好的职业操守与高度的责任意识及健康的体魄与充沛的精力。为了更加科学地评价竞聘者上述能力，建立以下素质测评模型：
3.2 竞聘信息的发布
根据项目经理选拔素质测评模型，确定参加项目经理内部人员的基本条件，主要包括学历、专业、工作年限等。由于是面向内部招聘，确定后的招聘通知通过本单位公示栏、网站、OA等形式向本单位职工发布招聘信息。
3.3 面试小组的组建
设主考官一名，由分管副总经理担任，负责面试过程的组织与控制，针对应聘者综合能力的考察进行提问，会同人力资源部制定所有面试过程中的与专业有关的试题及答案。
副考官一名，由总工程师担任，协助做好面试的组织与控制，负责提高面试过程中专业知识和技能的问题考察的有效性。
其他成员，主要包括现有项目部项目经理、人力资源部负责人、精通面试工作的外部专家等。
3.4 面试成绩的确定
候选员工的面试成绩采取加权平均值的方法计算，主考官的评分占总成绩权重的22%，副考官占18%，其他面试小组成员各占15%。
3.5 内部竞聘测评工具的选择
3.5.1 对领导能力的测评
对领导能力的测评采用无领导小组讨论的方式进行，无领导小组讨论是指采用情景模拟的方式对考生进行集体面试的一种面试方式，主要应用于中层以上管理人员的素质测评。通过一定数目的考生组成一组 (5-7人) ，进行一小时左右时间的与工作有关问题的讨论，讨论过程中不指定谁是领导，也不指定受测者应坐的位置，让受测者自行安排组织，评价者来观测考生的组织协调能力、口头表达能力，辩论的说服能力等各方面的能力和素质是否达到拟任岗位的要求，以及自信程度、进取心、情绪稳定性、反应灵活性等个性特点是否符合拟任岗位的团体气氛，由此来综合评价考生之间的差别。
考官评分的依据标准是：发言次数的多少;是否善于提出新的见解和方案;敢于发表不同的意见，支持或肯定别人的意见，坚持自己的正确意见;是否善于消除紧张气氛，说服别人，调解争议，创造一个使不大开口的人也想发言的气氛，把众人的意见引向一致;看能否倾听别人意见，是否尊重别人，是否侵犯他人发言权。还要看语言表达能力如何，分析能力、概括和归纳总结不同意见的能力如何、看发言的主动性、反应的灵敏性等等。
3.5.2 对管理能力的测评
对管理能力的测评采用无领导小组和结构化面试结合的方式进行。结构化面试，也称标准化面试，是相对于传统的经验型面试而言的，是指按照事先制定好的面试提纲上的问题一一发问，并按照标准格式记下面试者的回答和对他的评价的一种面试方式;结构化面试时间控制在30-45分钟;结构化面试完毕后，若时间充足可进行非结构化面试 (灵活提问) ;面试完毕后，留出5-15分钟时间给面试者提问。
结构化面试评分标准是语言表达、应变能力、专业知识、专业技能、相关知识、实际工作经验、计划决策能力、解决问题的能力、人际沟通能力、创新能力、工作主动性、工作责任感等。
3.5.3 对其他素质的测评
专业素质的测试采用笔试和结构化面试结合的方式进行，笔试的试题以考察专业知识及临场应变及思维灵活性为主;对思维能力的考察以笔试、无领导小组讨论以及结构化面试结合的方式进行;对个人特质的测评采用MBTI职业性格测试软件进行测评。
3.6 测评结果的应用
对最终确定的录用人选，人力资源部及时公布岗位录用通知。对未能录用的优秀员工，一方面纳入公司人才培训计划进行重点培养，另一方面注意引导他们正确看待竞聘结果，继续立足岗位，研究技术业务，随时接受公司的挑选。
4 结束语
根据公司具体情况，设计科学合理的内部招聘方案，选拔和使用本单位优秀专业技术人员，对提高员工学习积极性和对企业的归属感能起到积极的作用，同时，可以对提高企业核心竞争力，和可持续发展提供长期稳定的人力资源保证，是企业人力资源管理中不可忽视的重要手段。
摘要：本文以华美房地产开发有限公司为例, 从公司内部人员结构分析着手, 针对内部竞聘需求分析, 深入探究适合公司人员结构特点的内部竞聘方案, 已达到优化人员结构, 促进公司快速、高效运营的目的。
关键词：房地产企业,内部竞聘,测评,方案设计
参考文献
[1]中国就业培训技术指导中心.企业人力资源管理师 (二级) [M].中国劳动社会保障出版社, 2007, 2.
[2]焦蔚虹.如何做好企业的内部招聘工作[J].新疆有色金属, 2008年增刊2, 117.
[3]赵平法.工程施工项目经理的选聘[J].山西建筑, 2003 (7) .
[4]季方芹, 纪显庆.工程项目经理应具备的素质[J].东北水利水电, 2001 (9) .
[5]刘金考.浅谈施工企业优秀项目经理的选拔与培养[J].石油化工管理干部学院学报, 2002 (4) .
3.房地产方案 篇三
关键词：建筑；外脚手架；施工方法
中图分类号：TU947 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）35-0172-02
在建筑工程当中对外脚手架的使用已经成为了其不可或缺的部分，而对建筑工程外脚手架搭设的重视度更高，在具体施工中需要做到安全可靠、节省开支和牢固稳定等，而这可以通过用扣件式的钢管脚手架的方式来达到。搭设方便、牢固耐用、装拆简单、寿命较长等都是钢管外脚手架的特点，它不仅是现今建筑高层所需要的，还在建筑物的平面立体方面也有着不可估量的作用。所以，对于房地产项目来说其建筑外脚手架施工方案与实施是具有重大意的。
1 实例概况
某工程是共八层的办公楼，这一建筑物其女儿墙的高度是28 m。其二楼都要使用特定的做法，也就是外飘1.5～2.0 m，所以，要从首层开始进行第一部分的外脚手架，一直搭设到第三层楼面的女儿墙为止，需要搭设的高度是9 m；从第三层天面露台的搭设是第二部分，所需要搭设的高度是20 m。此建筑物是坐落于；路口的西北侧方向，它的南面及东面都是临街，在进行具体施工的时候，先要封闭人行道，并做双层的安全防护棚，确保施工的安全性；西面是别的小区车辆及人流的入口；其北面是车辆与办公人员的入口。在进行外墙大修的过程当中，外脚手架需要具有施工通道、安全防护及施工操作平台等的功能。
2 施工方案及实施
2.1 构造脚手架
外墙扣件式钢管脚手架在构造形式有两种，一种是单排的手脚架，另一种是双排的手脚架。在高层建筑中通常使用双排脚手架。双排脚手架是由很多部分组成的，其中有斜杆、大小横杆立杆、底座等。各种杆件大小为Φ48 mm，壁厚为3.5 mm的焊接钢管，还可以采用Φ50～51/mm，壁厚为3～4 mm焊接钢管。若想达到脚手架宽度的需要，就要将小横杆钢管长度控制于2.10～2.30 m之内；将立杆、大横杆与斜杆的钢管长度控制至4.0～6.50 m。①底座：可以选择8 mm，60 mm外径，150的钢管作套筒，边是150 mm的钢板作底板，3.5 mm壁厚，再将这几个部件焊接成一个整体。二科选择锻铸铁制成，Φ150 mm，高度150 mm，10mm底板，插芯Φ36 mm，这种类型的底座是很少被采用的。
②扣件：对接扣件，也可以将其称为一字扣件，在钢管的对接中被普遍采用；回转扣件，这一扣件被运用于连接扣紧两根呈任意角度相交的钢管中；直角扣件，又称十字扣件，主要运用于连接扣紧两根互相垂直相交的钢管。③扣件分类：主要分成两类，一类是锻铸铁铸成，另一类是钢板压制。以A3钢来制成螺栓，并做镀锌的处理，以免有锈蚀的情况出现。
2.2 搭设脚手架
①手脚架的搭设顺序：首先牢固地基弹线，定位立杆，将扫地杆摆放好，在扫地杆扣紧上紧扣竖立杆；把扫地小横杆扣紧于扫地杆和立杆，将第一步大横杆装上并将其和各个立杆进行扣紧。加设临时的斜撑杆再装第二步的小横杆，并将其上端扣紧于第二步大横杆，装第三步以及第四步大横杆与小横杆，把接立杆及连墙件安装上，再铺设脚手板，挡脚板，剪刀撑，绑扎防护等。②确保准确的把握好立杆的垂直度，要是有两根相邻的立杆，它们俩的接头就需要错开500 mm。③大横杆的纵向水平高低差需控制在一皮砖的厚度内。同一步内外两根大横杆的接头需错开，避免在同一跨间。对于在垂直方向相邻的两根大横杆连接，同样需要错开，且水平距离在500 mm以上。④用扣件将小横杆紧固于大横杆上，若靠近立杆，则小横杆可紧固于立杆上。双排脚手架小横杆靠墙的一端应距离墙面50～150 mm。⑤搭设剪刀撑，选择两根斜杆扣，一根在立杆上，另一根在小横杆的伸出部分，控制斜杆两端扣件与立杆节点的距离在≯200 mm，最下面的斜杆与立杆的连接点和地面的距离为≯500 mm，这样能够确保架子的稳定。⑥为避免出现杆件滑脱，脚手架各杆件相交伸出的端头必须大于100 mm；⑦设置连墙杆的时候需要考虑砼墙体或者砼梁柱的实际增高情况来进行；⑧安装扣件：为避免雨水的进入安装对接扣件的时候要将螺栓向上，开口向脚手架内侧。并准确的把握好螺栓的松紧度，若螺栓太松了手脚架的承载能力就会收到一定的消弱，若螺栓太紧了会出现扣件与螺栓断裂的情况；⑨进行手脚板的铺设时可以采用竹芭与钢手板，它的优点是很明显的，就是具有很高的灵活性。在具体铺设的过程当中需要依据各种情况来进行，铺满以及铺稳，还需要离墙面的距离为120～150 mm。也可以依照纵向水平杆的方向来进行铺设，而后以铅丝在纵向水平杆上进行固定；⑩进行立杆的接长施工时需要至建筑物标高，用对接扣件来对其他各层各步接头做出连接；{11}若是采取了手脚架外侧面，那么就需要用密目式安全网来对它作出全方位的封锁，且不可具有丝毫空隙，可以在脚手架纵横杆上将密目式安全网固定。
2.3 拆除脚手架
①若是有拆除手脚架的必要，就必须要先在地面设置警戒的标志或围栏，并应该要有专人来看守，以防有非工作人员的进入而导致发生事故。②拆除的时候要根据特定的顺序，就是“先搭后拆，后搭先拆，”先拆安全网，栏杆，后拆大小横杆等等，不允许上下同时进行作业。③拆除那些连墙件时，需要随着手脚架进行逐层的拆除，禁止有拆除连墙件整层的情况出现，手脚架在后拆除。要是进行分段的拆除就不能超过二步，若是出现高差超过二步，那么就需要进行连墙件加固的增设。④在使用分段拆除手脚架的时候，就需要遵守相应的要求处理那些手脚架，通常设置横向斜撑和连墙件巩固。⑤做到在施工中保持协调性，为防止施工人员出现坠落，在松开扣件与另一连接的扣件时，一定要提前进行通知工作。⑥将钢管拆下后，对扣件做出分类堆放。⑦没有特殊下不可在进行拆除的过程中换人，要是有换人的情况出现需要详细的将具体的情况交代清楚，以防有事故的出现。
2.4 脚手架的质量控制
①搭设前需要检查所用的钢管，尤其是要对扣件的质量进行检查，若发现有裂缝、变形等现象，应该禁止使用，若存在滑丝的螺栓应立刻更换。②必须选择建筑专业人员进行设置，最好选用架子工，在具体的施工方案中，单位工程项目经理需要根据施工方案中有关脚手架的要求，对施工人员进行讲解，或者专业培训。③扣件规格与钢管外径应该保持一致，不得将Φ48 mm和Φ51 mm的钢管弄错，以总成混用情况。④脚手架的搭设应该根据施工进度进行，一次搭设高度应控制在相邻连墙件以上两步内。⑤剪刀撑，横向斜撑搭设参照立杆以及纵横向水平杆同步搭设。⑥地基处理与底座安装：确保脚手架搭设的地基要夯实找平，对建筑用水进行排水处理。
3 结 语
总之，对于建筑工程来说，在施工过程中外脚手架是不可或缺的部分，它确保施工顺利进行的同时也确保施工的安全，若要做到外脚手架安全可靠的进行就需要从选型、管理、设计、施工等的环节严格的把关，让它能够保障施工安全。
参考文献：
[1] 贾雪军，蒋晓东.谈高层外悬挑脚手架的安全性与经济性[J]，施工技术，2006，（7）.
[2] 王文，宋贞网.悬挑脚手架的设计与施工[J].江苏建筑，2003，（4）.
[3] 文云峰，肖宁海.4.5m悬挑脚手架工程施工实例[J].建筑安全，2003，（2）.
4.房地产团购方案 篇四
（一）一、团购活动目的：
1.在目前客源匮乏的情况下，以团购大副度的优惠政策有效促进销售；
2.针对目标客户，联系兴城大型企业以及政府部门，挖掘并聚集客户，通过团购形式，推广项目，达到最终销售目的；
3.主动出击，拓展新的销售渠道，可避免传统推广方式所需的高额费用投入；
4.同时增加企业亲和力，树立优良企业形象，形成良好的口碑效应。
二、团购目标：
截止**年12月31日，完成团购任务120套，订金回款1200万元；
三、团购优惠：
团购中间人奖励：1000元/套
四、主要工作内容
1、企业、事业单位客户
时间控制主要目标
以单位相关部门的名义，制定团购优惠政策及对象文件，发往团购单位，由团购组织者带动团购；
工作内容：
1、确定优惠政策文件及收款方式，团购核心组织者以单位相关部门对其下属部门进行宣传；
配合工作：
1、争取两个星期内完成6~10个单位的宣传；其余时间主要进行团购跟踪；
2、组织客户到售楼中心看房，（提供专车，统一接送）填写团购申请表；
3、追踪团购组织者及团购申请客户，并使其最终缴纳订金；
4、指定团购产品范围，团购客户只能在X、X栋内选择。
团购组织者：
1、直接拜访企业的工会主席、办公室主任等要职人员，确定团购核心组织者；
2、团购组织者由始至终负责其企业内部客户或客户亲属的购房组织，现阶段目标以客户缴纳100000元定金为准；
3、团购组织者不得随意变更
房地产团购方案
5.房地产团购方案 篇五
团购简介
市面上常见的团购有两种：
1、网络团购：由团购商与卖家切定价格和数量，团购商进行推广，销售款项进入团购商支付宝账户，成功后消费者凭短信取货。
2、大宗团购：由第三方机构(媒体、装修公司)拉拢消费者，同商家对订单进行谈判，取得让利后筹资达成购买。
我们考虑的团购结合上述两种方式，采用明码标价的方式，即达到广告上表示的团购数量即可获得特定折扣，通过订金方式交易，借助中介渠道和推广会进行配套宣传。广告的方式如下：
A、团购信息推广(例)
XX团购网，独家代理“荣昌・东方广场”团购事宜。
10人以上即可享受9.8折，封顶100人组团，9月截止。
(另外附带具体的折扣表格)
B、团购数量发布(例)
截至8月20日，团购人数达到24人。
还有2人，即可享受团购价9.2折!
执行流程
1、 确定方案：核算团购可以承受的价格优惠幅度，确认推广计划，
和售楼处协调具体的团购销售流程;
2、 启动推广：以第三方形式组织发布会启动独家团购，渠道上借
助中介网络和人脉，以收取保证金的方式，在各县市设置若干报名点，网络、报刊、电视同步启动推广;
3、 正式报名第一文库网：有客户进行报名的`情况，一方面登记资料，一方面
收取一定的订金。开发商根据报名的情况，实时更改广告，增加事件的噱头，达到推广的效果。
4、 线下交易：开发商根据报名情况，筛选或组织客户进行成交，
并按照实际约定的价格和销售方式。具体工作由售楼处配合。
折扣设计
根据开发商对客户的实际把握，和售楼处定价策略决定。 人数
折扣
10人 98折 25人 96折 50人 94折 100人 92折
优势分析
1、 充分利用推广成本：用同样的推广成本，把推广和销售捆绑，
制造团购的事件进行宣传，节约推广成本的同时，也灵活的把销售以团购的方式结合进来，塑造了成交了可能。
2、 广告上的噱头：在眼花缭乱的广告中，以团购这种方式，独立
区隔出一块市场，我们最核心的说法既是“中俊对面”，而通过团购和中介渠道的建立，这个产品很快就能在市场上铺开。
3、 开发商控制交易：开发商对交易全程可控，通过对报名资料的
整理和成本核算，可以灵活的在广告上体现期望的折扣，而活动过程中团购人数也是可以控制的，在交易上，更可以根据售楼处的实际情况来和具体客户或具体的团购客户协商。
4、 不损害经济利益：团购本身就是利用广告预算在进行推广和活
6.房地产活动方案 篇六
就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。
二、市场分析
1.1写字楼宏观市场分析
在房地产开发四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买(或租用)写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60%，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至底。至20xx年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40%。20xx年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。
1.2武汉写字楼现状分析
要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。
武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/ M2之间，租价基本在40-70元/ M2·月之间，，管理费基本在10-15元/ M2·月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右，建银大厦、瑞通广场等四座写字楼入住率都在40%以下。
武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。
2、主要竞争对手分析
2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)
因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。
2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析
在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25%，而亚贸广场B座入住率达100%，江天大厦入住率为80%，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。
亚贸广场经济指标
名称：亚洲贸易广场
地点：武昌区武珞路628号
开发商：亚洲贸易广场股份有限公司
总占地面积：1 M2
总建筑面积：120000 M2，其中A座建面36000 M2
规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成
层高：A座28层 B座32层
功能：底楼—美食城、肯德基、停车场
一楼—五楼为商场
A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼
A座18-28层为高档写字楼
B座为高档写字楼
租售方式：出售、出租、以租代售三种形式
售价：均价4800元/M2，整体购买还有优惠，并有一定的投
资优惠政策
租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠(以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略)
以租代售：120元/ M2·月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清(选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20%的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70%)
管理费：5.5元/ M2·月
入住率：B座100% A座尚未入住
配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙
楼大型商场(全市第四)，200泊位停车场、新加坡美
食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄
球馆、美发美容中心等。
实用率：69%
外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅 蓝色玻璃
内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A
座共6部电梯
内部装修：写字楼无天花、水泥地面
优惠政策：
三、 项目分析
1、项目理解
项目名称：中商广场
地点：武昌区中南路
占地面积：6700M2
建筑面积：
规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成
楼高：180米
楼层：A座49层 B座38层(均含地下二层)
功能：地下一、二层为停车场
地上1-6层为购物中心
地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心
地上10-49层为写字楼
实用率：62%
室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部
专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米
室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌
火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车
智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统(BAS)、
自动化监控及保安系统(ACS)、消防自动化系统
(FAS)、通讯自动化系统(CAS)、办公自动化系统
(OAS)
空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风
增氧系统
消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报
警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36
层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 2部
直升全程消防专用电梯
供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小
时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以
供主要设备的紧急启动
停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系
统由电脑控制，全天候服务
外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色
玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰
内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用
高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套
装修。写字间均装天花，地面铺地毯
租售方式：可售、可租
售价：均价7000元/M2
月租价：35元/M2起，升高一层加1元/M2，均价约为55元/M2
开发商：中商集团中江房地产开发有限公司
物业管理：中江物业管理有限公司
物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司
建筑商：武汉建工集团
2、过往推广策划
2.1过往市场定位：5A智能大厦
2.2过往目标客户群定位：IT行业
2.3过往销售价格：7000元/M2
3、项目机会及优势分析
3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。
3.2 国家开始西部大开发，武汉是通往所有西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，武汉的写字楼市道会有所好转。
3.3 中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较强的吸客能力
3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边
众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，尊贵之气、
儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。
3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，
又无灵活优惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充
分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定灵活
优惠的租售政策，通过经验丰富、训练有素的销售人员推介，软件方面可塑性相当大。
3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼，智能型是高档写字楼的必
备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功能。
3.8 中商广场租售价格能根据市场作适当调整，从高于竞争对
手30%的率下降到20%左右，即从7000元/M2调整为5600
元/M2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能尊重市场、灵活应变。
3.9 中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指，写字间装有天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与
竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。
3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于
租场办公的企业来说，有信心和时间上的优势。
4、项目问题及劣势分析
4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近，但尚未正式加入，
因此，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻根据点尚需时日
4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教
科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。
4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以
其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。
4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为
地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，
要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。
4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一面，“是骡子是马”已清清楚楚，缺乏进一步炒作和想象的空间，对爱炒期楼的投资客已无空间。
4.6中商广场实用率仅为62%，为同区域最低，且配套设施不完善。
4.7中商广场已作过宣传推广，尽管原因很多，但从业绩来讲，
应视为不成功，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出双倍的努力。
四、项目介入市场身份设定
根据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：
1、市场形象定位
中商广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考：
项目形象定位为：武汉市内环线商务区标志性智能大厦
原因：该项目有足够的质素支持上述定位
支持点：
1. 1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中
心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们
心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化
位于武汉政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独性。
1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商
广场成为标志性建筑最大的支持点，即唯一性。
1.3中商广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监
控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动
化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。
2、项目市场推广定位
根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。
项目推广定位：领袖风范、商贵首选
2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企
业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户
群体的特性，突出尊贵感。
2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，
以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管
公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目
的都是商界中的“翘楚”、“ 枭雄”，这对于真的“枭雄”会获
得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业
主来说也会以入主中商广场办公而自豪。
3、目标客户群定位
3.1从企业性质定位
境外跨国企业，尤其是知名国际企业
国内中大型国有企业
国内有实力的私营企业
3.2从企业类型定位
房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。
3.3从目标客户的来源定位
对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业;
现有租户15%，即现租户之60%转为买写字楼。不过要使现有租户60%转为购买即需要有一套比较优惠的措施。(优惠方案在推广策略里面详述);
投资客50%，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。(具体方案在促销策略里面详述);
自用型买家35%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。
但首期款不能太重，贷款期不能太短。(具体方案在促销策略里面详述)
4、项目价格定位
4.1 售价：均价5600元/M2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高
价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，
此价位应该是中商广场的价格突破点
4.2租价：起租35元/M2，层差1元/M2，即均租约55元/M2，
另管理费12.5元/M2(含空调费)
五、项目包装
1、 售楼部、租赁部包装设计建议(见附图)
原则：体现中商广场的档次与风格
体现一种大气、豪气
2、 中商广场写字楼样板间设计建议(见附图)
3、 中商广场大门前升旗设计(见附图)
4、 更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标志性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名;二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音;三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道;三是中南有中南地区之地域概念，包容性更大。
六、推广策略
1、 本项目推广四大障碍点
1. 1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，似乎与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。
1. 2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。
1. 3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。
1. 4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的情况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。
1.5 目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业，虽有一定道理，面太狭窄。
2、 本项目推广五大突破口
2. 1区位突破，改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高提供了有力证据。
2.2价格突破、调价、调至5600元/M2，缩小与同区域竞争楼盘
价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。
2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基
本定型。因此，只有从软件方面强调其与众不同，如知名物
管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品
展示会的场所等。
2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做成功必
须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取
五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以
此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。
2.5 目标客户原定为IT行业，IT行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化IT行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。
3、 设计logo、统一标识
4、 项目包装(前面已述，略)
5、 宣传主题
5.1中心上的中心(强调区位)
5.2东方之颠 世纪基业(强调气势)
5.3上流品味 领袖风范(强调地位)
5.4商贵云集 商贾首选(强调客户群层次)
5.5口首付、口风险、五年返租 震撼江城(强调付款轻松及高回报率)
5.6首付一万几，月供一千几，租不如买(强调购买的轻松和价值)
6、 媒体广告(见附页)
7、 媒体计划(略)
七、营销策略
二、 营销节奏及分区销售建议
A座为10—50层为写字楼(其中第10、23、36层为安全层)，即共38层写字楼，面积约40000M2。
B座10—38层为写字楼，(其中第10、23、36层为安全层)，即共26层，面积约26000M2。
分区销售：建议A、B两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以B座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。
2、 价格策略
2.1 价格均价建议不高于5600元/M2
2.2 价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差
2.3 拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。
2.4 价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升。
3、 付款方式策略
3.1 付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。
营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期(主要针对现租户)公开销售期，强销期和续销期。
3.2投资秘笈主体内容
3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采用五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10%的返租方案，针对具体客户实施如下。
3.2.2针对中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠(免二年物业管理费)。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的情况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下：
例：现有一客户租用中商广场写字楼100M2，租期二年，租金为平均租金约55元/M2，管理费为12.5元/M2，现实行“租转售”， 售价为5600元/M2，同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策，则计算如下：
该写字楼原销售总价为：100 M237000元/M2=700000元
该写字楼现销售总价为：100 M235600元/M2=560000元
免该客户物管费金额为：100 M2312.5元/ M231232=30000元
该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：
首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10%，即56800元
该客户贷款额为：56000350%=28000元
该客户每月供款额为：(280000y10000)3129S38≈3623元(以
住房贷款利率计算)
该客户租写字楼每月所交租金为：5500元
每月供款额与每月所交租金比为：5500-3623=1877元
从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10%即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。
3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10%，五年回报率为50%。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。
例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2，售价为5600元/M2
具体计算为：100M2*5600元/ M2=560000元
该客户每年交给发展商金额为：560000*10%=56000元
(第一个月交清)
该客户五年交给发展商金额为：56000*5=280000元
每年还返该客户金额为：560000*10%=56000元
每年逐月返还客户金额为：56000÷12=4667元
五年还返该客户金额为：56000*5=280000元
该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元
该客户贷款金额为：560000÷2=280000元
该客户月供金额为：(280000÷10000)*129.38=3623元
还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元
五年内还返该客户的月平均租金为：
(560000÷12)÷100≈47元/ M2
该写字楼正常出租价格为：55元/M2
发展商每年除还返外尚可额外赢利：(55-47)*100*12=9600元
发展商五年内除还返外尚可额外赢利：9600*5=48000元
3.4 针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种
八、促销策略
1、直销
1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户
为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，
保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低;一种是目
标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村
销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。
1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。
1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、
证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。
1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪(形象)小姐。
2、 DM邮寄
2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜
访前先实行DM邮寄，拜访。
2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼
的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。
2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。
2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。
3、 优惠政策
3. 1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举 行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。
3.2租或买写字楼获x人x日游
限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。
旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。
二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。
3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商
购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;
7.房地产方案 篇七
预算是一种系统的方法, 用来分配企业的财务、实物及人力等资源, 以实现企业既定的战略目标。企业可以通过预算来监控战略目标的实施进度, 有助于控制开支, 并预测企业的现金流量与利润。房地产企业集团预算管理的过程, 是战略目标分解、实施、控制和实现的过程。对于房地产企业集团而言, 预算必须与企业战略相结合, 服从于企业远景规划和战略目标, 根据战略寻找项目, 根据战略确定项目的整体目标, 根据战略确定公司年度目标以及项目分年度目标。
一、建立健全预算管理体系
1. 建立预算管理组织及责任体系
企业应建立在董事会领导下、预算委员会负责的预算管理组织体系。董事会负责公司预算决策工作, 董事会下设预算委员会, 负责预算管理工作。计划财务部负责日常预算工作, 对预算委员会负责, 组织预算的各项基础工作。成本预算部负责房地产开发项目的成本预算, 制定每个项目的目标成本。预算管理的监控工作由计划财务部牵头负责, 考评工作由人力资源部牵头, 各相关机构按其职能分工配合。
2. 建立预算管理制度体系和实施保障机制
企业应当建立预算管理制度和流程管理制度, 建立授权机制、成本费用管控机制。明确各机构的权责, 明确预算编制、执行与考核的相关程序与管理规定, 保障项目、资金以及各项经营活动的安全、有效运行。
3. 建立预算管理的评估考核体系
预算管理是一项非常复杂的系统工程, 应根据本企业的管理模式和行业特点, 设计一套目标明确、权责分明的评估考核指标体系。同时, 把评估考核与员工激励机制结合起来。
二、房地产企业集团应科学合理地编制财务预算
1. 房地产企业集团的预算具有独特的行业特点
房地产是一个资金密集型行业, 只有合理、有效地控制现金流量, 才能保证企业持续、稳定地发展。从宏观上, 房地产企业集团必须做好新增项目投资计划、存量项目的开发计划;从微观上, 必须做好每个开工项目的进度计划、每一份合同的付款计划。房地产企业集团在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后, 根据整体资金状况制定可行的资金计划, 并实行跟踪管理, 确保资金的安全运行。持续盈利以及年度预算之间平衡利润, 是房地产企业集团利润预算的关注点。
房地产企业集团应注重项目预算与滚动开发预算, 关注年度预算。项目预算与滚动开发预算是现金流预算和利润预算的基础, 也是房地产企业预算的核心。项目预算与年度预算是密切关联的, 房地产企业集团必须平衡项目预算与年度预算。
房地产企业集团应当制定目标成本与费用标准。房地产企业集团应该根据管理模式和房地产行业特点, 制定适合本企业的成本、费用科目体系, 根据历史经验数据的积累和分析, 制定成本和费用标准, 对于已经固化、可以复制的特定产品线, 必须制定成本标准以及成本调整系数, 并在实践中逐步完善。
此外, 还应制定行业关注的预算指标体系。应设立营业收入、净利润、资产负债率、净资产收益率、销售面积、入伙面积、回笼资金、开工面积、土地储备、贷款规模等行业关注的指标。
2. 项目预算及滚动开发预算是房地产企业预算编制的基础
房地产项目预算是以开发项目作为预算对象, 对项目建设中将会发生的各项成本费用、经营收入、融资计划、现金流等内容进行的整体预算。项目预算以项目进度为主线, 以项目成本为核心, 对项目的整个开发周期的各项活动作出进度及资金的安排, 对项目的成本、收入以及利润进行核算, 并提供项目预算报告。
房地产项目开发期长, 大型项目更是分期开发, 期间如市场、政策环境等因素的变化, 必定影响到项目的开发计划。因此, 编制项目滚动开发预算可以对项目综合情况作出客观反映。
项目预算的编制工作包括:一是确定项目的目标成本, 即在施工图完成时形成整个项目的目标成本。二是做好收入、成本、费用、税金以及利润的测算工作。根据开发项目的产品类型、面积、销售均价, 预测销售总价。将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目汇总, 测算总成本。按国家相关税收政策和公司财务制度等进行税金、费用以及利润的测算。三是制定好项目的开发计划, 结合开发周期和年度预算, 在各个年度合理安排工程进度和资金计划。
3. 年度预算是房地产企业预算编制的核心
年度预算是指房地产企业将年度计划与目标层层分解至各责任中心, 由各责任中心作为预算的具体执行单位, 负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算, 从而保证公司预算总目标的落实。年度预算包括经营预算、财务预算和资本预算。
经营预算是房地产企业集团预算的重点内容, 必须对每个项目的年度销售面积、销售均价、合同金额、回笼资金、成本等具体指标作出详细地测算, 对每个项目的预售、竣工、入伙等主要节点, 以及工程进度款支付等作出详细安排;对薪酬福利、销售费用、管理费用和财务费用作出尽可能准确地预算, 在前述预算的基础上作出利润预算。
财务预算主要包括现金流预算、预算损益表、预算资产负债表。房地产企业集团必须对现金流预算重点关注, 尤其是经营性现金净流量更是相关机构比较关心的指标, 房地产企业必须制定适合当前宏观政策的现金流预算。
资本预算是指资本业务的预算, 如固定资产购置、长期投资预算、土地和项目投资预算、筹资预算等。
4. 预算编制的程序
年度预算应当按照“由上而下、上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行编制。首先, 董事会预设年度总目标, 确定年度预算编制的原则和要求, 下达至各机构。各机构按照董事会下达的预设目标, 结合实际, 按照统一格式和分工, 编制预算草案。计划财务部审查、汇总, 提出综合平衡的建议, 将需要修改的数据反馈给各机构修正预算, 计划财务部在各机构修正调整预算草案的基础上, 汇总编制公司预算草案, 提交预算委员会审议, 上报董事会批准后成为正式预算, 再由各机构执行。
三、房地产企业集团财务预算方案的落实措施
董事会批准的年度预算和项目预算, 由公司总经理与各机构签订经营目标责任书, 纳入考核, 由各机构认真组织实施。
建立合理的授权、控制与协调机制。房地产项目预算管理涉及跨机构的多个环节, 各机构需要各司己责, 更需要紧密合作, 配合好工期与节点, 做到授权合理、管控与协调机制顺畅、科学。
持续加强资金的精细化管理是实行房地产企业预算管理的重要保证, 主要包括以下几个方面:一是制定详细的资金计划。根据销售资金回笼计划、工程进度付款计划, 融资计划, 综合研究, 解决资金缺口, 最终确定资金计划。二是对资金的高度集中管理。由总部统一控制项目资金的回笼和投放, 这是企业集团资金链安全的重要保证。三是强化现金流量的预算管理。按时组织预算资金的收入, 严格控制预算资金的支付。
建立适合本企业运作模式的成本控制机制。设立成本预算部, 负责成本管理工作, 对项目开发过程中的跨机构的工作流程与分工进行有效地组织协调, 并在项目建设过程中对目标成本进行动态监控。抓住成本管理工作的关键环节, 进行重点监控, 提升成本管理效率。优化产品设计是成本控制工作的重点, 因为产品设计基本上决定了成本项目的70%, 对建安成本构成中比重大的人工费、钢筋、水泥、电力施工成本应实行重点监控。
建立有效的费用控制机制。合理设定各机构的费用总额、费用报销的审批权限, 并对管理费用采用重点项目单独控制, 即对于额度大、可控性强的项目要求单项不能超过预算, 同时要求管理费用总额不能超过预算额度。实行费用预算管理的过程控制、实时监控, 对于不可预见性支出, 经集团董事会批准后, 作为预算外支出。
建立预算分析报告制度。各机构必须按要求、按期报告预算的执行情况, 针对预算的执行偏差, 应当充分、客观地分析产生的原因, 提出相应的解决措施或建议, 报董事会审定批准。
建立预算管理系统和预警机制, 加强预算管理和成本管理。利用信息化、网络化手段, 全国各地的机构能够同一时间报送各自的预算报表, 集团可以快速、准确完成预算编制与汇总。建立预警机制, 实现实时预算控制, 使得所有业务的运营处于集团管理层的掌控之内, 降低财务风险与经营风险。
四、房地产企业集团预算的评估考核
董事会定期或不定期地组织预算审计。公司内审机构审计后形成的审计报告提交董事会, 作为预算调整、改进经营管理和全面考核的一项重要参考。
房地产企业应采取年度考核与项目考核的考核机制, 科学设定责任主体的考核目标, 合理划分考核权重。房地产企业的考核目标应制定三个指标体系:一是反映工程质量的指标体系, 如安全事故、工程质量、现场管理、工程节点的完成情况等, 一般作为项目考核指标;二是反映经营成果的财务指标体系, 比如净利润、资金回笼、销售面积、资产负债率、净资产收益率、期间费用、目标成本等, 一般作为年度考核指标;三是反映执行力的指标体系, 综合考核规章制度的执行情况。在考核权重上, 应该根据管理的需要在几个指标体系间合理划分权重。
8.房地产投机与房地产价格 篇八
[关键词] 房地产 投机 价格
一、引言
投机一词源于“投机之会，间不容”一语，最早出自《新唐书，张公谨传，赞》，其义是指机会极其难得，稍一放松就会错过，表示行事要抓紧时机，不允许有丝毫迟误。投机本身是“迎合时机”的意思，此后，也演变为“趁时机以谋求个人利益的意思”。许多学者认为投机是一种试图通过交易对象短期价格的波动，谋取买卖差价中高风险收益的经济行为。
二、理论回顾
以下是对经济学家在资产投机理论方面研究成果的回顾:
Milton-friedman(1953年)提出市场上不存在不稳定的投机活动，因为一个深具不稳定性的投机者往往会在资产的市场价格上升时买进，而在其市场价格下跌时卖出，这种高买低卖的行为会使他们亏损，这将导致具有不稳定的投机者在市场上难以生存下去，不稳定的投机行为只是一种理论上的可能性。他还认为，如果在市场的投机交易活动中，反馈交易者占了主导力量，那么市场投机行为会放大资产价格波动的方差。
Hirshleifer(1975年)和Feiger(1976年)等学者提出投资者主观信念的不同会诱发市场投机行为。市场中的一些投资者明知市场上某些资产价格高于其实际市场价格，但当他确信将来会有更多的人愿意以更高的价格购买时，他会不断购进此种资产。这种由于投资者主观信念的不同而导致的投机行为常导致资产价格出现系统性偏差，最终形成资产泡沫。
Harrison和Kreps(1978年)两位学者提出与投资者必须长期持有某项资产相比，如果投资者拥有随时出售该项资产的权利和可能性，那么投资者就愿意支付更高的价格获得该项资产，这一交易的过程就显现投机的特性。从整个经济总体来看，在资产的流动过程中资产的价值并没有增加，而投资者却支付了更高的价格，说明在经济体中产生了资产泡沫。
Kindle berger(1989年)提出，市场上的投机者可分为两个群体:局内人和局外人。局内人把某项资产的价格抬的越来越高，并在价格的到达高峰时卖给局外人:局外人则高价买进低价卖出。相对于每一个不稳定的投机者，都对应着一个稳定的投机者。他还认为，在经济快速扩张或经济繁荣时期，投机者常被一种“幼稚”的心理预期所鼓动，即认为市场的繁荣将会无限期的持续，或至少足够长，以至可以使最初的投机者出售他们的资产给另外的更不避风险的投机者，获得投机收益，从而形成投机繁荣。
三、基于投机理论的房地产价格形成理论
清华大学房地产研究中心主任刘洪玉教授在《房地产价格变化规律的经济学分析》一文中提到的房地产价格形成的理论，即房地产租金水平、银行的房地产抵押贷款利率和房地产投资者的价格变化预期决定了区域当前的房地产价格。
而Muellbauer和Mushy（1998）认为投资者主要从两个方面获得投机收益:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益，这是假设资本收益的预期为零;(2)房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成:
通过上面的理论分析，可以清楚的了解房地产价格投机形成的原因，这些影响变量分别为可支配收入、土地价格增长率和过去房地产价格实际增长率，为进一步建立房地产业投机度检验模型奠定了理论基础。
根据方程(6)建立近似线性方程如下：Pt=α0+α1Yt+α2rt+α3[gt-1/(1+rt)]
其中，Pt——t时期房地产价格
Pmt——房地产预期资本收益的现值
Ht——t时期预期资本的收益
rt——t时期土地价格增长率
gt-1——t-1时期的房地产价格增长率
yt——t时期居民可支配收入
根据南开大学经济研究所周京奎博士对房地产价格与投机行为的研究，房地产投机度可以用α3与α2的比值来表示。
四、数据
以下为四川省1996年～2005年关于房地产价格、人均可支配收入、年贷款利率、房地产价格增长率数据:
注:表中房地产价格和人均可支配收入均考虑了价格影响因素；
贷款利率取的是一年期贷款利率，且运用了加权平均法计算。
五、建立模型
运用EVIEWS 5.0 软件，求得1996年～2005年房地产价格回归方程如下：
P=884.9892+0.103727 Yt -32.38972 rt+13.19481[gt-1/(1+rt)]
(R2=0.9766 R*2=0.9649F=83.3676 D.W.=2.0436)
由上面的回归方程可以得出，房地产投机度为α3与α2的比值，得:
13.19481÷32.38972＝0.4074
由此可以得出，四川省房地产市场的投机程度为40.74％，投机度较高。
六、结论
1.在四川省或者在整个中国，许多人纷纷抱怨，房价太高，工薪阶层买房成为一件可望而不可及的事情。在模型中，房地产价格与人均可支配收入成正比例关系。人均可支配收入变动1%，房地产价格将变化0.103727，这与理论预期相符。
2.房地产价格与年贷款利率成反比例关系。在银行贷款利率高的情况下，理性投资者会将资金存入银行，这样既无风险又可获得较高的利润；由于房地产是一个高投资的行业，大部分投资者的资金都来自于银行贷款，若银行贷款利率较高，会抑制投资者的积极性，更会减少房地产投机者的收益。
3.四川省房地产价格随着时间的推移呈现明显的上升趋势。尤其是在2005年，房地产价格比2004年增长了31％，充分体现了房地产是一个高投资的行业。但是在2000年和2001年，房地产价格有着小幅度的下降，这可能与国家的宏观调控政策、经济政策有着一定的关系。
4.四川省房地产市场的投机度较高。大约有四成左右的房地产集中在投机者的手中，其中不乏吵作成分，这可能也是房地产价格上升的一个原因，但也加剧了工薪阶层购买房产的难度。但有的学者提出，房地产投机度过低会影响一个地区房地产业的繁荣，也会影响经济的发展。若投机度过高，又会产生房地产泡沫经济。房地产投机度在哪个程度最为合适，这是一个值得研究的问题。
政策含义:
1.Robert P. Berrens 和 Michael McKee认为，税收是抑制房地产投机最有效的手段。我国对房地产增值税的征收偏低，因此房地产增值税应与投机活动的程度与强度挂钩，具体可以将房地产增值税与房地产购置与转售的期限、转手的频繁程度等相关联。如果房地产投机者在短期内转售房产或者一定时期内某房产转售额率过高，则应对该房产征收高额的房地产增值税，以此来抑制房地产投机者的投机行为。
2.经济政策。运用货币政策如限制银行贷款额和调整利率（2005年国家提高了购房贷款利率）控制房地产的动态和发展方向。尤其是房地产市场出现过热的迹象时，银行金融机构可以通过控制银行贷款限制、紧缩货币供应和调高贷款利率等办法来影响房地产的供求关系和房地产的价格。
3.行政政策。在房地产行业，行政政策在某些场合起着不可替代的作用。如果现实价格与理论价格差距过大，即房地产投机过度时，政府应采取适当的调控措施来抑制房地产投机行为。如与地土地储备制度相结合，控制相应的土地供给规模，扩大土地存储的数量，抑制价格不合理波动的目的，防止房地产投机活动愈演搬烈，保持房地产市场地平稳、有序地运转．达到或倾向于房地产供给与需求的“帕累托最优状态”。
参考文献:
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