长安福特翼虎调研报告

长安福特翼虎调研报告（精选10篇）

1.长安福特翼虎调研报告 篇一

长安福特大步车之家4S店盛大开业

2010年11月25日上午10时，长安福特大步车之家4S店举行了盛大的开业庆典活动，长安福特东大区服务总监曹格非、合肥各主流媒体代表、大步车业董事长魏蕤携全体员工共同见证了长安福特大步车之家4S店的开业盛况。

当天也是长安福特40家新经销商同时开业的好日子，据悉，年底前长安福特共有66家新经销商登场，总数增至340家。这些经销商大多分布在迅猛增长的中国西部和北部的一些二、三线城市，不断壮大的经销商网络建设正是福特在华宏伟发展计划的一部分。

新开业的长安福特经销商遍布长安福特在华的各个销售区域，如合肥、石家庄、哈尔滨、重庆万州、安阳等。尽管这些二、三级城市的规模相对较小，但是对其的渗透将有助于长安福特引领下一波中国经济增长浪潮。

“经销商网络建设的发展充分表明我们正在不断发展壮大，这有益于福特，有益于我们的合作伙伴，更将有益于我们的消费者。” 长安福特销售公司总经理何骏杰表示，“随着66家新经销商的开业，到今年年底，长安福特在全国将拥有340家授权经销商。在中国，66是个幸运数字，我们相信这预示着长安福特会取得更大的成功。长安福特销售和服务的同事不断辛勤工作，以确保福特的新、老用户通过福特的产品和服务„感受非凡‟。”

在当天的开业盛典中，长安福特大步车之家4S店店长杜彬、长安福特东大区服务总监曹格非分别在本次开业庆典上致辞，向现场的嘉宾表述了长安福特非凡的品质和卓越的服务，感谢广大车主朋友长期以来对长安福特的支持与厚爱，并表示长安福特大步车之家4S店将会带给客户更规范、更贴心的服务。作为长安福特的忠实客户代表也发表了热情洋溢的讲话，表达了对长安福特不懈的支持与信任。紧接着长安福特东大区服务总监曹格非将钥匙交到了长安福特首批用户代表手中，特邀的六位嘉宾为长安福特大步车之家举行了开业剪彩仪式，随着礼花飘落，长安福特大步车之家4S店正式开业，便利的交通、优质规范的服务将全程带给安徽地区的广大福特用户。随后精彩的文艺表演、生动的车型讲解、优惠政策讲析以及现场抽取OPPO音乐手机大奖将当天的活动带向了高潮。

据了解，长安福特在中国的经销商被各种特许经营权者和投资者所拥有并管理。

在今年10月，福特汽车与其在中国的合资伙伴创造了优异的销售成绩，单月销量达49,681辆，比去年同期增长33%。今年前10月，福特在华累积销量达到468,754，同比跃升39%。与此同时，福特在亚太和非洲地区的销量也呈现稳健增长，前10月累积销售731,724辆汽车，同比劲增39%。长安福特不断在中国加强投入，致力于为中国消费者带来最新、最好的产品和提供非凡的服务。同时，福特锐界将于今年12月中旬进入中国市场。

开业典礼为客户准备了丰富的奖品，一等奖是价值1200元的OPPO音乐手机，二等奖是价值500元的车模，三等奖是100元的维修代金券。最终，一等奖由孙莉、陈雪莲、胡益泉获得，二等奖由孙牛根、杜理恒、董梅、杲丽雅、卫怡然获得，三等奖由赵炜、方勇、高国圣、周丽萍、薛模祥、凌梅、沈业军、齐骥、刘海霞、解东风获得。当天更是创下了46个订单的好成绩，以“卓越服务近在咫尺，非常品质移步可及”长安福特大步车之家4S店开业典礼活动完美落幕。

图片展示

开业准备

客户现场看车

开业活动现场

台下高朋满座

嘉宾剪彩

客户现场签单

活动现场小点心

经销热线：0551-3406222（包河大道与纬五路交叉口）

0551-4280968（瑶海国际汽车城）

0564-33580189（六安312国道金太阳汽车城）

网络咨询QQ：1257950386咨询邮箱：ahdabu@163.com

2.别管路在何方 长安福特翼虎 篇二

距离上一次试驾还不到四个月的时间，我就和翼虎在一个不冷的冬季中再次遇上，还记得那次它带着我在西双版纳的热带雨林里各处穿梭，无论是郊区烂路、砂石路面还是泥泞路面都无法停下它那四只高速转动的车轮。

毫无疑问，新年期间广州市区的大小道路有如空城般，随便让你怎么开都行，只可惜我是假期结束后才领到翼虎的钥匙，因此只能享受到这座瞬间便被填满了一半的空城。幸好除老城区开始出现拥堵外，其它道路也还算交通顺畅，在市区中与翼虎相对，其1.5T EcoBoost发动机因为前段略有涡轮迟滞之嫌，所以道路顺畅时还好，如果遭遇走走停停的堵车时不紧紧贴着前车，或者起步时油门太轻，又或者一不留心刹车踩深了便会触发启停系统，就很容易被旁边的车迅速加塞进来。看来想以1.5L排量的发动机（虽说有涡轮）迅速拖动约1.7吨的车身，确实是有点强人所难。但，当车速提起来后，我便能不断超越前方的车，理由很简单，1.5T EcoBoost发动机转速在超过2000转后，其最大的240Nm扭矩便如约而至，且能一直持续到4500转才慢慢回落。可惜，每天在交通最拥堵的上下班时间段，开着翼虎上下班，导致行车电脑里的平均油耗居高不下，一直徘徊在10.1L/100km左右。而在市区行驶中，最值得一赞的便是后排的三块隐私玻璃，即便坐在后排同事的睡相有多么难看，他也毫不担心会被隔壁车道的司机们看见，有时短时间离开车子时，把沉重的背包往后排地上一扔，同样不用担心会被贼人看到而引来玻璃被爆的杯具。

在上班一周后，终于完成了手头上大部分的工作，于是在周五的中午便开始向斗门出发，寻找朋友所说的那个能痛快撒野的越野场地。从广州一路向南我又驶入了久违的广珠西线高速，可惜此时高速上的车早已是密密麻麻，也许是休完长假的人开始往回走了，也许是春节没休假的人终于开始补休了，也许这就是广珠西线日常的车流量。路上的一切仿佛那么的难以确定，但我知道有一点可以确定的是，因为有翼虎的自适应巡航系统，才能让我得以分一点神去猜测路上的一切。原本1小时50分钟的路程，终究被那些喜欢停在高速公路岔口前思考人生，喜欢两/三车同速并排，及长时间占据快车道练习如何把车速开成80km/h的司机们弄成了2小时20分钟才能到达。

为了弥补失去的宝贵时间，我们再一次败在麦×劳的便利之下，一顿狼吞苦咽之后，我们赶到了朋友所说的越野场地，庆幸这里前天下了一场大雨，在不少坑洞里还存着不少的积水。“来吧，开始撒野和拍照吧！”同事嚷道。我便把行车电脑中的四驱信息调出，方便随时查看四个轮胎的驱动情况，因为翼虎所使用的适时四驱系统，采用了电控多片离合中央差速器搭配后方的开放式差速器，利用油压的变化来向前后桥分配扭矩，而且各车轮还带有一电子辅助制动系统，帮助翼虎在遭遇交叉轴情况时也能脱困。于是，过小炮弹坑，冲入积水区，爬陡坡，几乎能运用到的场景我们都开遍了，但似乎都没能难倒翼虎，直至地盘所属单位的门卫前来告知我们，他要下班锁门了，我们才尽兴地离开。

晚上，朋友带着我们到当地的海鲜市场买了不少海鲜，其后我还在市场门口表演了一把踢腿开后门，朋友顿时觉得好玩于是便亲自试了几次，终于我们令市场门口的一些商贩都不由自主地对我们行起了注目礼。尽管这顿海鲜餐十分鲜味，但此刻我仍在回味下午在越野场中翼虎的各种表现，就比如在泥泞路段里驾驶时，当车速太快转弯，导致车尾开始有小幅甩尾时，电子稳定系统立即介入，后轮的不安分便立即停止，继续乖乖地跟着前轮的方向前行。当行经深度较大的炮弹坑时，右前轮空转了大约2秒左右便立即停下，其动力被迅速分配到另外3个轮子上，稳着油门继续前进，接着左后轮又悬空了，同样是空转了2秒左右，其便被锁止了，继续保持油门车子便顺利出来了。还有，在冲陡坡前，我们先停在坡底，接着猛踩油门起步，在听见一阵短促的打滑声后，翼虎便稳稳地爬上了这个大约25°左右的陡坡，而下来时，因为有陡坡缓降系统的帮助下坡变得so easy。而打滑的原因，主要是因为翼虎使用的公路轮胎，其胎纹早已被泥巴填满了。写到这里，是时候恳求广大读者能原谅我们，因为那刚修好不久的5D markII，在进行拍摄时又再次弹出了诡异的“Error 30”，无论我们如何重启如何拆电池换镜头仍是于事无补（于是就有了你们现在所看到的这组图片），所幸的是翼虎搭载着我们三个大男人和一包摄影器材，任劳任怨，让我开得舒心，后排同事睡得舒服、睡得安心……

3.福特消费者趋势报告 篇三

福特全球趋势与未来发展经理Sheryl Connelly表示“打破现状是无法回避的发展规律。福特汽车如何适应和创新――为消费者和社会提供在根本上改善其移动出行需求的解决方案，进而提高他们的生活质量。”

消费者洞察及发现

随着前所未有的变革速度与规模化增长，消费者开始重新评估自己的价值观、处世态度、消费行为和优先原则――更多地关注品牌的透明度和诚信度，强调品牌应争取对个人和社会的整体最佳利益。今年的报告揭示了以下几点重要的发现：

1、随着人们对诚信度和透明度的关注度逐步提高，约有三分之二的中国消费者认为现在比以往更难找到客观的信息。由于信息可能互相矛盾，消费者面临着“决策者的困境”，而最终陷入自己做出的选择所产生的冲突中。

2、以诚信为基础建立关系从未像今天一样如此困难，这使得诚信成为了最为宝贵的资产。

3、我们越来越认为自己及他人应担负起对全社会做出正确决策的责任。

4、中国消费者在“少”中找到了乐趣，推崇“使用而非占有”的服务模式。

5、市场上丰富的选择影响了人们对做出承诺的态度。

6、在这个按需所选的社会，耐心似乎不再是一种美德;支配时间的方式层出不穷并被合理化，人们不再觉得时间被“浪费”了。

促使积极改变的洞察

在福特汽车公司逐步转型成为一家汽车及移动出行公司的同时，福特仍将持续致力于为人们打造的更美好的生活。

4.长安福特翼虎调研报告 篇四

----------Boston Matrix与GE Matrix 的异同

关键词：分析波士顿矩阵、通用矩阵、福特汽车公司

背景：分别用分析波士顿矩阵(Boston Matrix)与通用矩阵(GE Matrix)分析1988年福特公司的投资组合,采用波士顿矩阵的分析方法得出的结论是福特公司是瘦狗类经营单位，就是它会使人有这样的看法，就是认为福特的汽车业务经营单位应被抽资而转向清算；而用通用矩阵进行分析时得到如下结论：美国汽车行业的吸引力属于中下等水平，而福特汽车公司的竞争力是高的，这两种方法都是企业投资组合分析方法，但是分析得出的结论截然不同，这事由于这两种分析方法存在着差异，但是他们之间也有很多相同之处。这两个工具都很有价值。

一、福特公司背景：

福特汽车公司是世界第三大汽车工业公司。它是一个以生产汽车为主，业务范围涉及电子、航空、钢铁和军工等领域的综合性跨国垄断工业集团。它于1901年成立于美国的底特律，目前公司总部设在美国密执安州的迪尔伯恩市，拥有职工总数达37万人。

旗下品牌:

福特公司旗下品牌: 福特汽车公司 水星汽车公司

阿斯顿马丁汽车公司 林肯汽车公司

沃尔沃汽车公司 捷豹汽车公司

路虎汽车公司

马自达汽车公司 福特金融公司 赫兹汽车租赁公司

在当时,1988年，福特公司收益达到历史最高水平（53亿美元，即每股10.96美元），也是所有汽车公司中最高的。福特公司实施纵向一体化战略，集团中如福特玻璃公司生产了福特在北美的小汽车和卡车所用的全部玻璃，福特信贷公司在1988年为160万辆车提供资金并为分销商和大众消费者提供信贷,这对福特公司的发展有着相当大的帮。

二、波士顿矩阵(BCG Matrix):

BCG矩阵是制定公司层战略最流行的方法之一。该方法是由波士顿咨询集团（Boston Consulting Group, BCG）在上世纪

70年代初开发的。BCG矩阵将组织的每一个战略事业单位战略事业单位标在一种2维的矩阵图上，从而显示出哪个战略事业单位提供高额的潜在收益，以及哪个战略事业单位是组织资源的漏斗。BCG矩阵的发明者、波士顿公司的创立者布鲁斯认为“公司若要取得成功，就必须拥有增长率和市场分额各不相同的产品组合。组合的构成取决于现金流量的平衡。”如此看来，BCG的实质是为了通过业务的优化组合实现企业的现金流量平衡。

1、原理是将企业所有产品从销售增长率和市场占有率角度进行再组合。在座标图上，以纵轴表示企业销售增长率，横轴表示市场占有率，各以10%和20%作为区分高、低的中点，将座标图划分为四个象限，依次为“问号（？）”、“明星（★）”、“现金牛（￥）”、“瘦狗（×）”。在使用中，企业可将产品按各自的销售增长率和市场占有率归入不同象限，使企业现有产品组合一目了然，同时便于对处于不同象限的产品作出不同的发展决策。其目的在于通过产品所处不同象限的划分，使企业采取不同决策，以保证其不断地淘汰无发展前景的产品，保持“问号”、“明星”、“现金牛”产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环。

2、优：波士顿矩阵根据两个客观标准评估一个企业活动领域的利益：市场的增长率和企业在该市场上的相对份额。其

中，相对市场份额是该产品本企业市场占有率与该产品市场占有份额最大者之比。波士顿矩阵的优点是简单明了，可以使集团在资源有限的情况下，合理安排产品系列组合，收获或放弃萎缩产品，加大在更有发展前景的产品上投资。

3、缺：一方面： BCG矩阵仅仅假设公司的业务发展依靠的是内部融资，而没有考虑外部融资。举债等方式筹措资金并不在BCG矩阵的考虑之中； 另一方面，BCG矩阵还假设这些业务是独立的，但是许多公司的业务在紧密联系在一起的。比如，如果金牛类业务和瘦狗类业务是互补的业务组合，如果放弃瘦狗类业务，那么金牛类业务也会受到影响。

4、适用范围：企业如果考虑测定其总体投资组合，并且一是要在同一个产品生命周期的发展阶段；营销环境的动荡性不大，产品的需求变化不会因受到无法预料的事件冲击而变化，应该首先选择波士顿矩阵。这个矩阵简单，所需要的数据也最少。

三、通用矩阵(GE Matrix/MckinseMatrix): GE矩阵法又称通用电器公司法、麦肯锡矩阵、九盒矩阵法、行业吸引力矩阵是美国通用电气公司（GE）于70年代开发了新的投资组合分析方法。对企业进行业务选择和定位具有重要的价

值和意义。GE矩阵可以用来根据事业单位在市场上的实力和所在市场的吸引力对这些事业单位进行评估，也可以表述一个公司的事业单位组合判断其强项和弱点。在需要对产业吸引力和业务实力作广义而灵活的定义时，可以以GE矩阵为基础进行战略规划。按市场吸引力和业务自身实力两个维度评估现有业务（或事业单位），每个维度分三级，分成九个格以表示两个维度上不同级别的组合。两个维度上可以根据不同情况确定评价指标。

1、原理：GE矩阵可以用来根据事业单位在市场上的实力和所在市场的吸引力对这些事业单位进行评估，也可以表述一个公司的事业单位组合判断其强项和弱点。在需要对产业吸引力和业务实力作广义而灵活的定义时，可以以GE矩阵为基础进行战略规划。按市场吸引力和业务自身实力两个维度评估现有业务（或事业单位），每个维度分三级，分成九个格以表示两个维度上不同级别的组合。两个维度上可以根据不同情况确定评价指标。

2、优：GE矩阵也提供了产业吸引力和业务实力之间的类似比较，GE矩阵使用多个因素，可以通过增减某些因素或改变它们的重点所在，很容易地使GE矩阵适应经理的具体意向或某产业特殊性的要求。能够清楚地得到企业在行业中的吸引力水平和竞争力水平。

3、缺：对各种不同因素进行评估的现实程度。指标的最后聚合

比较困难。核心竞争力（Core Competences）未被提及。没有考虑到战略事业单元之间的相互作用关系。

4、适用范围：经营业务的集中程度的企业。企业经营业务之间如果处于松散的状态，则应该运用通用矩阵确定企业的经营状况；在特大型多种经营企业里，通用矩阵用来阐明企业内各个战略经营单位的经营状况。

四、波士顿矩阵和通用矩阵异同分析：

（一）Boston Matrix 和 GE Matrix相似住处：

两者有着很多相似之处在于，因为，通用电气公司(GE)在波士顿矩阵的基础上的，于20世纪70年代开发了吸引力／实力矩阵,也就是通用矩阵。

1.Boston Matrix 和 GE MatrixGE的基本假设是一样的，都是通过指标的分析即因素的量化，决定了企业业务组合应当采取何种战略。

2.两者的局限性也有着很多的相似之处： 指标的最后聚合比较困难。核心竞争力（Core Competences）未被提及。没有考虑到战略事业单元之间的相互作用关系。

3.分析方式：都是采用二维矩阵的分析方式，将影响因素写在一种2维的矩阵图上，凭借他们的数字比重，分析得出结论 4.两者的作用也是一样的，都是通过这两个工具进行分析，之后得出结论，对企业的决策有一定的决定性作用

（二）Boston Matrix 和 GE Matrix差异之处

两者的差异的对比必须结合两者起来一起比较讨论，因为GE矩阵可以说是为了克服BCG矩阵缺点所开发出来的。最大的不同就在于用了更多的指标来衡量两个维度。GE矩阵相比BCG矩阵，GE矩阵也提供了产业吸引力和业务实力之间的类似比较，但不象BCG矩阵用市场增长率来衡量吸引力，用相对市场份额来衡量实力，只是单一指标；而GE矩阵使用数量更多的因素来衡量这两个变量，纵轴用多个指标反应产业吸引力，横轴用多个指标反应企业竞争地位，同时增加了中间等级。也由于GE矩阵使用多个因素，可以通过增减某些因素或改变它们的重点所在，很容易地使GE矩阵适应经理的具体意向或某产业特殊性的要求。

GE矩阵比BCG矩阵在以下三个方面表现得更为成熟：

1．市场/行业吸引力（Market/Industry Attractiveness）代替了市场成长（Market Growth）被吸纳进来作为一个评价维度。市场吸引力较之市场成长率显然包含了更多的考量因素。

2.竞争实力（Competitive Strength）代替了市场份额

（Market Share）作为另外一个维度，由此对每一个事业单元的竞争地位进行评估分析。同样，竞争实力较之市场份额亦包含了更多的考量因素。

3.此外，GE矩阵有9个象限，而BCG矩阵只有4个象限，使得GE矩阵结构更复杂、分析更准确。

同时，Boston Matrix 和 GE Matrix 研究的侧重点是有区别的。Boston Matrix主要研究一个目标市场的产品组合，以及产品发展（从question，到rising star，再到cash cow）。GE Matrix是通过分析市场行业吸引力和企业实力，帮助企业分析市场进入和投资组合策略。

总的来说，这两个工具都很有价值

5.维修班长安全总结报告 篇五

有新的高度，在原有的基础上再接再厉，认真提高业务水平，为分厂的发展贡献自己的力量。因此以下几点是重点方向：

1.牢固树立“安全第一，预防为主”的指导方针，坚决执行公司及车间的各项安全规章制度，做好班组的安全思想教育、培训工作，明确岗位安全职责，强化监督检查，使各项维修工作实施都有安全保障为前提。

2.加强整个维修团队学习，努力提升团队业务素质。

3.本着实事求是的原则，做到上情传达、下情汇报;努力做好领导的助手;

4.全面完成领导交给的各项任务。

6.长安福特翼虎调研报告 篇六

广阔中不失焦点的无尽草原

壮阔的草原给人留下的第一印象必然是震撼，然而5个小时的车程过后，多少也有点审美疲劳，因为在草原上你看到的风景都是统一角度的，然而在拍摄时，你要做的第—件事就是改变视角。

眼睛看到的经幡

永远都是单一的视角

如果你只是远远地使用中焦镜头拍摄了一张经幡的全景，那么恭喜你，你一定已经获得了一张不错的旅游纪念照。但若是你肯冒着一点高山缺氧的风险，徒步走到距离经幡很近的地方，那么你就离拍出优秀的摄影作品不远了。

焦距和快门速度都很重要

别以为你冒着缺氧的危险走了好远来到了经幡脚下就能拍出好照片了，还有很多细节需要注意，使用较长的焦距拍摄能够让你选择的前景与背景之间的透视关系被压缩得更小，这样画面才更显饱满。另外，别以为1/160秒就是你的安全快门了，风大的时候也许你会需要1/800秒。

广角镜头也能拍好经幡

当你举起手中的相机准备拍下经幡的局部特写时，长焦镜头并非是唯一的选择，倘若你能离经幡足够近，使用35mm广角镜头贴着经幡拍摄局部特写，也同样能获得令人震撼的摄影作品，广角镜头独特的透视关系，让小小的经幡，在画面中展现出极强的视觉冲击力。

蹲下来绝对是个好视角

高原上的温度通常都很低，但这也绝对不能成为你不愿意离开驾驶位下车拍摄美景的借口，如果你认为把车停在路边，摇下车窗坐在温暖的驾驶座上就能拍出好照片那就错了，因为无论你在草原上遇到的是什么样的风景，蹲下来拍摄都会是一个很不错的视角，把广阔草原上的花花草草作为前景纳入你的镜头吧，这一个小小的举动将改变你作品的整体效果。

小光圈拍摄大扬面

我们蹲下来拍摄，依旧是要拍整片花海，而非离我们最近的一排油菜花，因此要将光圈缩小至F8-F11，并将对焦点选择在距离我们较近的一排花上，这样便可以保证整片油菜花海，甚至是远处的山和天空都能相对清晰，而非获得一张远景完全被虚化的作品。这时还要注意的是快门速度，由于户外风大，油菜花也会随风拍动，因此1/200秒的快门速度很有必要。

眼睛看到的牛群

斑驳草原上的一堆黑斑点想拍好草原上的动物很需要耐心，零星出现的稀有动物通常距离我们很远，能拍到就是运气了，而成群出现的动物又过于扎堆，必须使用长焦镜头在牛群中不停寻找那个满意的构图，如果不能找到合适的角度，按下快门基本是没有意义的。

拍好草原上的动物

虽然超长焦镜头我们很少用到，但若是前往草原这样的旅行目的地，即便是借也建议你带上一支，不然当你远远地看到藏原羚这样的稀有动物时，就只能喟然长叹了。这次我携带的佳能100-400mm镜头功莫大焉，当你放大发现这个家伙竟然还天生长了一张微小的嘴时，也将成为你这次旅行的重要谈资。

寻找前景与高点

福特翼虎“无尽之旅”车队经历了900公里、20几小时的长途跋涉，终于来到了本次旅行的终点站鄂陵湖，拍摄如草原一般广阔的湖面，寻找前景与高点变得尤为重要。

眼睛看到的湖面

平静得无法确定最佳构图

很多人面对这种连个船都没有的纯净湖面，总是在拍摄时无法决定最佳的构图，确实如此，因为无论你如何构图，画面都是“平”的，那我们就来给“平”静的湖面加个视觉焦点吧，有什么理由不把自己的座驾开到湖边当个模特呢？

站在高点俯拍湖面

经历了将近3天的长途跋涉，终于来到了鄂陵湖，如果这个时候你就兴致冲冲地跑去湖边“拥抱”大自然了，那你一定会错过拍摄更美的风景，因为站在湖边拍摄在高度上是永远无法将湖面的壮阔拍摄出来的。当地著名的地标建筑牛头碑旁是拍摄鄂陵湖的最佳位置，在那里还可以远远地眺望扎陵湖，因此得名“两湖一碑”。开车到达两湖一碑对车辆的动力有着较高的要求，但经过20多小时坎坷路况的考验，我已经对福特翼虎有了很强的信心，经历了连续不断地爬坡和急转弯之后，鄂陵湖的美景便尽收眼底。

“私家线路”出行手册

1 西宁——鄂陵湖私家线路

通常情况下从西宁至鄂陵湖走国道10小时左右就能到达，但这次福特翼虎“无尽之旅”设计的私家线路途经果洛，全程需要3天时间，大约驾驶时长为20小时，这样的改变不仅让我们在无尽的草原上看到了更多的稀有动物种类，同时也有幸一睹青海著名的阿尼玛卿雪山真容。

2 福特翼虎试驾感受

为了能拍到更美的风景，不走寻常路是摄影人必备的心态之一，然而不寻常的道路通常等待我们的也是始料不及的路况，最为夸张的一天，我们整整开了9个小时的坑洼土路，就像坐在按摩椅上被迫接受了一整天的电动按摩，而且在驾驶过程重要不断调整方向才能减少底盘被磕碰的次数，好在翼虎的方向盘很软，一天开下来也不是太累，而且这一路磕磕碰碰地走下来，给我最大的感受就是：这车真皮实！

3 推荐全幅相机加两支镜头

本次出行我使用的是佳能全新高像素神器EOS 5DS，搭配了两支镜头，一支是16—35mm广角，另一支是100-400mm长焦，其实在这样的草原上拍摄，有没有中间的焦段已经不那么重要了，这两支镜头已经完全可以满足我的拍摄需求，再多带一支24-70mm镜头只会是为自己增加不必要的负担。

4 尽量使用大容量CF卡

面对这种无人、无手机信号、无GPS定位的“私家线路”出行，没有什么比准备一张大容量且品质可靠的专业CF卡更让人安心的了，而且配合佳能EOS 5DS这样的高像素机型使用，对存储卡的写入速度也是有极高的要求，本次出行我使用的是天硕64GB高速CF卡，当我在对准稀有动物进行毫无理性的连拍时，它的存储速度表现的确很令人满意。

5 —天四季穿衣是个大问题

7.长安福特翼虎调研报告 篇七

长安大学渭水校区防火设计调研报告

——以东区宿舍楼群为例

姓 名：

班 级：

学 号：

指导教师：

日 期：

长安大学˙建筑学院

Chang’an University 建筑技术概论

摘要：学校的教学楼是一种人员非常集中的场所，而且具有较大的火灾荷载和较多的起火因素，一旦发生火灾，火势及其烟气蔓延很快，容易造成严重的人员伤亡。对于此类建筑物，合理的防火设计是至关重要的。

规划层面上，校园防火的合理布局对于师生的安全生活也是至关重要的。因此，我们以渭水校区为总体观察对象，以长安大学渭水校区明远A栋教学楼为例，通过上网查询，文献参考，实地调查等方法，从总平面设计、平面设计、安全疏散及消防设备等方面做出了细致的分析，学习学校在防火方面所做的措施，并对现存的问题提出一些建议和解决措施，以此引起对学校建筑防火设计的普遍重视。

关键词：校园消防布局宿舍楼防火设计 消防设施 安全疏散

Chang’an University 建筑技术概论

宏观层面：运用规划思想，通过对校园防火的初步认知，培养规划整体思维模式。

微观层面：防火安全与我们的日常生活密切相关，在学习建筑技术概论与防火相关的内容后，对于渭水校区的防火安全情况，有必要进行一次系统的实践调查，以深入理解建筑设计防火规范，为更好的进行专业学习与专业设计提供良好的基础。为此，本人对渭水校区东区宿舍楼群进行了一次防火安全调查。

希望通过此次调研，能够达到以下几点目的：

1.通过规划层面的思考，将所学的建筑防火规范与规划思想相结合，培养自身规划层面的思考问题的能力。

2.通过对建筑单体的调研了解东区宿舍楼存在的防火问题，加深对建筑防火设计的认识，使所学的知识与实际结合，理论联系实际。3.掌握与建筑防火有关材料的使用布置方式。

4.培养和提高实践能力。主要包括：知识运用能力、动手实践能力、比较分析能力和书写表达能力。

5.培养和提高从事科学调研的素质。培养理论联系实际和实事求是的科学作风既严肃认真的工作态度。2.6调研方案的设计

调研分为两个阶段：11月12日和11月13日

第一阶段调研，通过查阅有关资料明确建筑防灾设计的重要方面：防灾规划、建筑内外空间设计、建筑抗震设计、防火分区、安全疏散、防、排烟设计以及报警系统和灭火设备设置的部位。明确调研的具体Chang’an University 建筑技术概论

任务并且打印建筑防火标准GB50016—2006，作为实地调研中的文献参考。

第二阶段调研，是在第一次统计信息的基础上，进行渭水校区东区宿舍楼的实地调研。2.7调查内容：

长安大学渭水校区东区宿舍楼群平面布局及内部的防火安全优缺点。2.8调查结果：

2.8.1 建筑防火间距与总平面布置

东区宿舍楼群总体呈“之” 字型东西线性排布，共有9栋宿舍楼，环绕着树慧园食堂以及大学生活动中心。

建筑火灾在相邻建筑间蔓延方式有四种，分别是飞火、延烧、热对流和热辐射。影响防火间距的因素有辐射热、风向、风速、外墙燃烧性能及开口面积、室内可燃物的种类及数量、相邻建筑高度、室内消防设施、着火时的气温和湿度、消防车到达的时间及扑救情况等。建筑防火间距应该按照建筑外墙最近距离计算，包括外墙突出燃

Chang’an University 建筑技术概论

根据分析得：

从整体分析，东区宿舍楼区域附近均有纵向干道贯穿于宿舍楼之间，从而将宿舍楼以串联形式相连，增加了建筑的可达性。东区宿舍区南侧修远大道将宿舍区域与主干道联系起来，从而加强了宿舍楼建筑群与校园整体的联系。

从宿舍楼单体分析，东区宿舍楼前均设有宽度约为4米的通行车道，转弯半径仅为6米，没有达到规范要求所有的12米，以上因素限制了每栋宿舍楼的可达性。宿舍楼之间所设置的草地景观和抬升铺地对建筑的可达性有一定的影响，但由于草地景观和抬升铺地对区域划分限制不是特别严重，所以车辆在紧急情况下可以强行进入铺地进行施救。

④消防供电设施布置情况：、本次调研得知：八号宿舍楼供电的配电室位于二层中段端头，设有对外开窗，并设有一个门作为出入口，由于靠近建筑出口，所以大大减小了火灾事故的隐患程度。出口距离建筑出口8.2米.由于学生宿舍楼配电室不设变压器，因此，出入口处采用了与普通宿舍相同材质的门而非防火门。据了解，此为木质门，外刷防火涂料，但总的来讲耐火极限不高。

配电室设有一个出入口。具体位置如右图所示： ⑤室外消防栓布置：

Chang’an University 建筑技术概论

积大约为560m²，分布有20间宿舍。规范上关于耐火等级为三级的防火分区要求长度不大于100m，面积不大于1200m²，该防火分区符合要求。分区间与两边分别设有乙级透明复合玻璃钢质防火门，由于在疏散通道上，防火门均采用向疏散方向开启的平推式。但规范要求在疏散走道和楼梯间的防火门应具有自动关闭的功能，在这一点上宿舍的防火门并不满足。此外位于宿舍楼东西两侧的门常年关闭，只有“紧急时请敲碎玻璃逃生”的标语，且没有安置砸门锤，这方面存在着严重的火灾安全隐患。

在竖向防火分区，每一层是一个防火分区,用具有一定耐火性能的钢筋混凝土楼板、上下楼层之间的窗间墙作分隔构件。2.8.4防火疏散 ①疏散通道布置：

调研得知：疏散通道均采用内廊式布置，宽度为2.4米，长度约为30米。通道直接通向楼梯间，进而通向室外。其中疏散通道的走向如下图所示：

9Chang’an University 建筑技术概论

水带。每条水带的长度不应大于25.0m； ②布置间距

经调研得知，在每个防火分区内均设有2个消火栓。其间距约为9米，距两侧楼梯间间距约为12米。均布置在走廊一侧，拿取较为方便。③布置高度

沿平直走道的消火栓栓口离地面或操作基面高度为1.1m。布置形式采用沿消防通道布置的形式，两个成为一组布置。

三、调查感受及问题分析

通过这次防火调查，我对建筑消防安全设计有了进一步的了解。近年来，我国不断发生或大或小的火灾事故，在造成财产损失的同时也夺走了许多生命，注重建筑消防安全设计，已经成了建筑师不得不遵守的原则。对于渭水校区宿舍楼群的消防安全，总体上还是符合相关防火规范的，但是在部分区域仍然存在安全隐患，总结如下：

1、总平面的消防车道虽然符合规范，但存在着一些障碍物，如15号楼下许多同学不按规定随意停放自行车，占用了车道；再如许多楼下的树木过于高大，紧急情况下会影响救援。

2、室外消火栓的布置基本合理，但个别消火栓超出了规范规定的最大间距

3、建筑内部疏散楼梯门、出入口门、及通往屋顶平台门并非全部可开启，存在严重的防火安全疏散隐患。

4、由于功率限制，许多大功率电器无法使用，但楼道里的插座

1Chang’an University 建筑技术概论

搭现象。

2、保持消防通道级安全出口的畅通，并定时检查消防设施，保证其在紧急情况下能够正常使用。

3、向同学们普及防火知识，取缔乱停乱摆乱用电现象。在条件允许的情况下，进行消防演习。

4、明确关于对楼下商业的相关规定，禁止明火。

建筑防火安全与我们息息相关，不管是在建筑设计还是在日常生活中，我们都应该本着“预防为主、消防结合”的原则，做一名合格的设计师，做一个对他人和自己生命财产安全负责的人。

通过调研，我认为我校渭水校区东区学生公寓的建筑防火设计基本符合国家标准，但在一些细节上由于考虑到实际的运用功能和建筑防火设计的矛盾冲突，在一些细节上存在不合理处，根据我国建筑防火标准：GB 50016—2006相关规定，发现了渭水校区东区学生宿舍楼防火设计隐患之处并提出了相应的修改建议。

8.长安福特翼虎调研报告 篇八

信令点也可以具有业务控制点(SSP功能,这时它包括NO7信令方式的消息传递部分(MTP,信令连接控制部分(SCCP及事物处理能力(TC,主要用于智能网中。

任何一个信令点都有一个独一无二的信令点编码。

3、信令转接点(STP 信令转接点具有转接信令的功能,它可以将一条信令链的信令消息转发至另一信令点。STP要求时延短。

信令转接点(STP可分为两种: 只有消息传递部分(MTP——独立信令转接点

既有MTP功能,又包括用户部分TUP——综合信令转接点

独立的信令转接点是一种高度可靠的分组交换机,专门用于NO7信令的转接。其中央处理机硬件也与程控交换机的中央处理机型号相同,但它们不是程控交换机。

综合的STP容量较小,可靠性不高,但它可直接采用直联和准直联相结合的工作方式,传输系统利用率高,设备价格较便宜,故在组网初期只提供TUP 业务且本身交换局容量也不大时,可采用综合STP。

独立的STP容量大,易于维护管理,可靠性高,可组织全部为准直联的信令网络。但它组网较复杂,传输系统利用率低,而且要求组网时采用数字数据网DDN或数字交叉连接设备DXC。

4、信令链(SP—SP,SP—STP 传递信令消息的链路。由NO7信令功能的一、二级组成,目前的信令链有 4.8kb/s的模拟信令链和64kb/s的数字信令链两种。

5、C&C08机系统指标

──应用范围:信令点(SP,信令转接点(HSTP,LSTP ──每个7号信令板信令链路数目:4 ──每条信令链路处理3000条电路的话务负荷 ──交换机最大信令链路数目:768 ──交换机最大信令链路组数目:768

──交换机路由组数目:1024 ──7号信令本地网的最大信令点数目:1024 ──每条信令链路处理能力400MSU/S(每个MSU按120bit计算 ──每个模块MTP处理能力>4800MSU/S

二、工作方式(必讲

根据话路与信令链路的对应关系,可采用三种工作方式。

1、直联工作方式(对应工作方式

A B 实线:话路虚线:信令链路 信令路由与话路路由一致。

2、准直联工作方式(准对应工作方式

A B 话路与信令走不同的路由。但信令消息只允许通过预定的路由(迂回路由和信令转接点。不是随便选择。

3、全分离工作方式(目前未用

某话路群的信令经过不同的转发点,采用不同的迂回路由。

该方式与准直联工作基本一致,所不同的是,它可以按照自己选择路由的方式来(随便选择信令通路。

目前采用直链和准直链相结合的工作方式,以准直链为主,直链为辅。如果都是直链,就不是NO7信令网。

SP与STP间连接方式:分区固定连接、自由连接 A、B平面连接:平面内网状连接,平面间格子状连接

三、信令网结构与分类

1、无级信令网

信令网中不引入信令转接点,信令点间采用直联工作方式。可以为网状网、格子网等。未使用。

2、分级信令网

分级信令网是含有信令转接点的信令网,按等级分为二级网和三级网。二级网:STP、SP 三级网:HSTP、LSTP、SP

3、采用几级信令网的三个因素

信令网所能容纳的信令点数量

STP容量(最大信令链数量、处理能力MSU/S 冗余度(我国为四倍冗余度——连接2个STP,每个链路组包含2个链路全国300个本地网,STP市场量有600个。

现撤点并网,将信令和传输网管放在同一机房内。我国NO7信令体制,见书P7-8。

四、信令网编号计划

1、信令区划分(对应信令网三级结构

主信令区(HSTP、分信令区(LSTP、信令点(SP 33个主信令区,位于直辖市、各省省会、自治区首府,一对HSTP。分信令区位于地区、地级市,一对LSTP。

2、信令点编号计划

所谓信令点编号,即给信令网中的每个信令点一个编码,用来区分不同的信令点,以便信令消息按照选择的路由链路到达目的地。

为便于信令网管理,国际和国内信令网彼此独立,即采用各自的编号方案。①国际信令点编码 CCITT214=16384

中国为4~120(第四大区,第120区。

任何一个国家提供八对STP作为国际出口局。②国内信令点编码

1986年颁布《旧体制》,14bit,SP和STP重合。1993

发送方向主信令区:需33个,备223个。

信令编码位长由业务字段中的DC位识别,DC=10(国内网为24bit,DC =00(国际网为14bit。

国际接口局NSP(国内信令网的信令点和ISP(国际信令网的信令点的转换。１３． １３．合资合作理念 优势互补 共赢发展 我们坚持“自主创新” 我们坚持“自主创新”和“合资合作”两条腿走路，不断改进，不断超越 合资合作”两条腿走路，不断改进，逐步实现世界一流的汽车企业的梦想。，逐步实现世界一流的汽车企业的梦想。高质量的合资合作是增强我们竞争力 的关键之一。的关键之一。优势互补。我们以开放的胸怀，尊重、珍视与合作伙伴之间的差异，优势互补。我们以开放的胸怀，尊重、珍视与合作伙伴之间的差异，以谦虚 的心态学习合作伙伴先进的技术、管理及文化，为我所用，的心态学习合作伙伴先进的技术、管理及文化，为我所用，不断提高自身的实 我们积极发挥双方的各自优势，建立扬长避短、求同存异、优势互补、力。我们积极发挥双方的各自优势，建立扬长避短、求同存异、优势互补、资 源共享的战略合作关系，最大限度地发挥合资合作 的潜能和效用。源共享的战略合作关系，最大限度地发挥合资合作的潜能和效用。共赢发展。我们以发展的眼光，携手合作伙伴，相互扶持，相互促进，共赢发展。我们以发展的眼光，携手合作伙伴，相互扶持，相互促进，实现 双方共同发展。我们从长远和大局出发，着眼于将事业做强做大，双方共同发展。我们从长远和大局出发，着眼于将事业做强做大，在成长中实 现价值共享，在共享中实现长期共赢。现价值共享，在共享中实现长期共赢。公司办公室

提 纲 前言：长安汽车 前言：长安汽车CA1613领先文化的由来 领先文化的由来 第一部分：长安汽车企业文化框架体系 第一部分： 第二部分：长安汽车企业文化理念阐释 第二部分： 第三部分：长安汽车企业文化推进要求 第三部分： 公司办公室

长安汽车企业文化推进要求

1、必须充分认识企业文化对于事业领先的重要作用，深刻理解“文化、充分认识企业文化对于事业领先的重要作用，深刻理解“ ”的内涵和功能：企业经营管理的最高境界就是文化管理，世界一流的 的内涵和功能：企业经营管理的最高境界就是文化管理，企业必须有世界一流的企业文化作支撑和引领。企业必须有世界一流的企业文化作支撑和引领。

2、必须全面学习和理解公司的企业文化体系，牢牢把握“领先”的精 全面学习和理解公司的企业文化体系，牢牢把握“领先” 神实质：我们的愿景远大，我们的使命崇高； 神实质：我们的愿景远大，我们的使命崇高；要实现打造世界一流汽车 企业的愿景，我们必须努力学习，加快发展，快速成长，全面领先。企业的愿景，我们必须努力学习，加快发展，快速成长，全面领先。切实抓好企业文化的宣传和落地，3、必须切实抓好企业文化的宣传和落地，真正形成全员上下的共识和 行动。领先文化不是空洞的口号，是管理和行动的指南。行动。领先文化不是空洞的口号，是管理和行动的指南。全体员工特别 是各级领导干部要作企业文化的传播者、践行者和推进者。是各级领导干部要作企业文化的传播者、践行者和推进者。通过形成强 大的领先文化的形成，共同努力打造世界一流汽车企业。大的领先文化的形成，共同努力打造世界一流汽车企业。公司办公室

9.海宁市长安镇发展状况分析报告 篇九

一、长安镇概况

（1）简介

海宁位于长江三角洲南翼、浙江省北部，东距上海100公里，西接杭州，南濒钱塘江。全市陆地面积近700平方公里。现辖8个镇，4个街道，总人口64万。

长安镇位于海宁市西部。钱塘江北岸、海宁市西部，北邻桐乡市，西南接壤杭州市余杭区。长安是全国重点镇、省级中心镇和海宁“副中心”。境内设有省级农业对外综合开发区。全镇总面积91.9平方公里，辖20个行政村，8个社区，镇辖区总人口12.5万人，户籍人口8万人，外来人口4.5万人。2008年实现全镇实现生产总值20.31亿元，地方财政收入5840.7万元，农民人均纯收入10553元。先后获得全国环境优美乡镇、省文明镇、省村务公开和民主管理示范镇、省教育强镇、省体育强镇、省东海文化明珠镇、省级生态镇、浙江省卫生镇、嘉兴市双拥模范镇、省综治工作先进集体等称号。

（2）主要产业

长安花卉，全镇共种植花卉4500余亩，是浙江省最大的鲜切花生产基地，鲜花连续四年被评为浙江省农博会金奖。

工业形成成品沙发、皮件制革、五金制锁(汽摩配)、印刷包装、丝绸纺织五大行业结构。

（3）城市配套发展

长安城镇建设日新月异，15平方公里的城镇框架已经形成，建成区面积已达5.6平方公里。配套功能日趋完善，各大金融机构均设有分行或分理处；商贸、餐饮、宾馆、娱乐业初具规模；高等学府浙江财经学院东方学院已入户我镇，教育、文化、卫生、通信等事业辐射带动全市西部地区。

二、长安镇

-----连杭经济区东部的结点

在海宁市的西部，靠近杭州下沙、余杭的地方，有一个非常特殊的区域——“连杭经济区”。它包括了海宁市的两个镇和两个区（长安镇、许村镇、农发区、临杭新区），总面积180平方公里，人口占海宁市1/

3、面积占1/4，海宁西部这片与杭州地界交错相融的地块，将是海宁连接杭州都市圈的崭新开始。

政府的对于这块区域的定位也非常的明确：立足海宁，面向杭州，成为海宁与杭州都市圈实现连接的重要通道，在不久的未来成为杭州城市的副中心。

长安镇位于连杭经济区的东部，也将受益于连杭经济区的各种优势，包括区域发展的优势、未来交通规划的优势和政府政策支持等等。随着杭州城市“东拓”的不断发展，在城市间的距离和层次上：长安与杭州相距46公里，与临平城18公里，下沙城25公里，与未来的大江东新城27公里。

三、长安镇未来发展优势

1、区域环境优势

（1）长安镇处于海宁市西部，与杭州临平区、江干区接壤，与萧山

区隔江相望，西南部直接与下沙对接，具有零距离接轨杭州的区位优势。

（2）离上海、宁波各一个半小时车程，离美丽的西湖仅半个小时车

程。经高速公路三小时可到达华东地区的主要城市，包括上海、苏州、宁波、南京、温州等。

（3）“临杭新区”试点的成功建设，也将为日后连杭经济区的最

后一片热土长安镇的发展做一个坚实基础。

（4）占地984亩的“财经学院下属东方学院的新校区”已经落户长

安，2010年9月在校学生规模将达到一万人。这种文化上的与杭州进行软对接其背后所产生的隐性效应，将是无法用金钱可以衡量的。

2、交通规划优势

（1）链接上海和杭州的主干线沪杭铁路、沪杭高速公路、01省道、杭浦高速公路穿境而过，均设站点或出入口于长安；320国道、杭东绕城公路出口处分别距镇区6公里、2公里。

（2）地铁拟从临平汽车城站至长安镇修川路之间以接驳方式修

建一条地铁专线，首期接通临杭新区，二期接通长安。

（3）人民大道直接链接长安镇与临平，使的长安镇到余杭区的车

程不到20分钟，长安镇目前已经具备高标准的道路交通网，并且适应未来发展的需求。

（4）按照杭州大都市的发展规划考虑，杭州“二环线”必将通过

这里，才能把六组团全部围在里面，圈出一个真正的“大杭

州”。

（5）523路、868公交可直达杭州市区和下沙，目前公交868已

延伸至长安，全程35公里，途经29个站点，使得长安镇的生活更加接近杭州。

四、地产发展现状-----“杭州元素”明显，助推地价上涨

（1）“杭州元素”必将助力长安土地价值稳步上升

09年，海宁长安镇出让在建东方学院旁边一商住地块，结果超出市区商办用地价格被本地开发商以每亩236万元摘走。然而，在海宁引进浙江财经学院东方学院之前，长安镇的商住用地价格每亩平均还不到100万元，海宁市区的商办用地价格每亩不到200万元。

（2）2008-2010年长安镇商业、住宅土地出让4块，总出让面积 82181平方米；

其中2009年出让2地块价格分别为184万/亩（城南，溢价

率达到177%）、236万/亩（城南，溢价率达到170%）；2010年出让两地块价格分别为171万/亩（城南财富中心项目，溢价率10%）、350万/亩（镇中心幼儿园南侧地块，溢价率达到136%）。

（3）2010年即将开盘项目2个，分别是长安财富中心项目和幼儿园南侧地块项目。

分析：由国土局数据统计显示，08-09年长安镇出让土地不多，所以在售项目也不多，但是随着连杭经济区自身的不断发展和杭州大都市联系的不断加深，这块区域未来的发展潜力被众多开发商看好的现象已经初露。随着东方学院的正式启用、地铁交通等规划的逐步实现，长安镇的土地价值将进一步的体现。

五、地产房展现状二-----房价处于低点，上涨空间较大

长安镇处于杭州城区和海宁城区的中间段，而政府定位却是面向于杭州的未来是杭州的副中心，又是海宁西部的中心，目前的价格正处于中间段的最低点，受杭州因素的不断影响，长安镇的房价也将稳步上涨，空间很大。

六、长安镇其他房地产项目

（1）星星港湾：

星星港湾在售部分房源，户型面积从93-300㎡左右不等，包括公寓、排屋、独栋别墅，售价从6000-18000元/㎡不等。

（2）丽景佳苑：

10.东莞长安地区房地产市场分析报告 篇十

房地产营销课程论文

任课教师： 2012春

2012 年 月

目录

一．调研目的........................................................4

二、调查范围界定....................................................4

三、项目片区描述....................................................4

四、长安镇概况......................................................4

（一）地理和人口................................................4

（二）经济与工业................................................5

（三）镇政建设..................................................5

五、项目片区配套....................................................5

（一）交通配套..................................................5

（二）餐饮、购物、娱乐..........................................6

（三）文化、教育、康体..........................................6

（四）金融、证券等..............................................7

六、长安镇房地产市场现状分析........................................7

（一）项目规模分析..............................................7

（二）户型、面积分析............................................8 Ａ、户型分析.................................................8 B、面积分析..................................................8

（三）价格分析..................................................8

（四）销售状况分析..............................................9

（五）长安地区租赁市场现状.....................................10 A、住房租赁.................................................10 B、商铺租赁、出售...........................................10

（六）目标客户定位.............................................10 A、投资型...................................................10 B、居家型...................................................11 C、外资企业老板.............................................11

七、项目 SWOT 分析.................................................11

（一）优势分析（Strength）.....................................11 A、地理位置.................................................11 B、地利优势.................................................12

C、品牌优势.................................................12

（二）劣势分析（Weakness）.....................................12 A、周边配套缺乏.............................................12

（三）机会分析（Opportunity）..................................12 A、市场潜力大...............................................12 B、竞争力强.................................................12

（四）威胁分析（Threat）.......................................13

八、调研小结.......................................................13

一．调研目的

通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政 府未来城区规划等调查研究，为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行 性的参考依据。

二、调查范围界定

本次调研主要界定在长安镇内，其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生 活配套情况、周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。由于时间紧促，本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。

三、项目片区描述

本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内，北靠风景秀丽的莲花山，南临人头攒动的购 物中心--长青路商业街，西起春意盎然的粤安花场，东至即将新建的政府办公大楼及长安集 团办公大楼。

项目片区属于镇政府规划中的中心区和高档居住区，东南侧有新建的长安广场、长 安图书馆、长安公园、长安体育中心等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办 公机构，虽然目前项目周边的人气还不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片 区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。

四、长安镇概况

（一）地理和人口

长安镇地处珠江口，位于东莞最南端，东至风轮地，与深圳市松岗镇相连；西至上 角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口狮子洋；北至莲花山峰（分水岭），与 大岭山镇接壤。东西横贯约 15 公里，西北约跨 7 公里，面积 84平方公里，下辖 13 个

东莞长安地区房地产市场分析报告

村（居）民委员会，全镇统计人口约 67 万，其中户籍人口 34700 多人，外来员工 60 多万人，港台 同胞 3 万多人。

（二）经济与工业

2001 年，全镇国内生产总值 19.1 亿元；工农业总产值 50.9 亿元；农业产值 201 亿元。银行存款余额 79.5 亿元，其中居民储蓄存款 49.5 亿元，人均年收入达 9576 元。长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家（地区）的外 商投资企业，截至 2001 年底，外资投资企业共有 1640 家，利用外资总额达到 16.83 亿美 元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下，现有私 营企业 453 家，投资总额１０亿多元。

（三）镇政建设

长安镇目前城乡一体化的城镇建成区 30平方公里，全镇有二级以上标准的公路 200 多公里。现有三星级以上标准的酒店６家，医疗设施齐备先进的医院５家，装置有空调 设备的影剧院７家，以及大型文化广场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形成了良好的投资和居住环境。

五、项目片区配套

配套设施是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业 的“生命力”，能坚定人们的购买信心，是未来升值不可或缺的重要条件。

由于项目自身处在镇政府新开发的片区内，目前周边的配套比较匮乏，其生活配套 主要依托于长青路南端的商业街。为此，在调查中我们将主要生活配套的调查范围延伸至长 青路南端的长中路。（见表－１）

（一）交通配套

长安镇坐落于深圳和东莞、广州的必经之路，具有优越的地理环境，107 国道、广 深公路和广深珠高速公路均贯穿整个长安镇，组成了长安镇对外经济交流的交通命脉。并且

东莞长安地区房地产市场分析报告

从长安至香港机场只有２个小时的车程，距深圳宝安机场不足一小时车程，完善的交通网络 为长安镇的经济发展和房地产外销提供了的重要保证。

与交通大环境相比，目前长安镇内的公共交通状况并不理想，目前全镇仅有１３条 公共汽车线路，并且车次较少，很多重要线路未设公交车站，目前全镇的主要交通工具是摩 托车，大街小巷来往穿梭的摩托车存在诸多的安全隐患。同时镇内有少量的出租的士，但由 于缺乏统一管理，收费较乱。

项目地处长青路与新建二环线的交汇处，在项目北侧有拟建的三环和四环，伴随着 项目片区和整个镇的建设步伐的跟进，未来几年里片区的交通将会有一定改善。

（二）餐饮、购物、娱乐

由于长安镇的轻工业发达，外来人员较多（60 多万人），目前全镇的餐饮和购物 配套较为齐全，其经济状况也比较繁荣。在离项目不远的长青街中心区，大小商场和各地的 名吃小店鳞次栉比，百佳和华润在此都设有分店，日本和韩国料理更有数十家之多，项目的 西侧有三个高档咖啡厅，分别为上岛咖啡、老树咖啡和上岛咖啡 VS 米兰诺咖啡。项目东北 部有一个国际标准的高尔夫球场和莲花山度假村，为项目片区的高尚人士提供了良好的度假 休闲去处。

虽然长青路段呈现一派欣欣向荣的景象，但就本项目而言却处于一个“亚繁荣”的位 置。由于项目周边是一个发展和建设中的新住宅区，目前项目四周除了三个咖啡厅以外，上 述的其他配套都离本项目有一定距离，目前的日常生活稍有不便。

与此同时，在调查中我们发现，项目的东、西、南三面目前均有在建和在售的商铺 约百间之多，如果这些商铺能够顺利的出租或出售，势必成为项目的重要生活配套。

（三）文化、教育、康体

目前整个长安镇共有中小学校和幼儿园 26 所，其中有１０所被评为省、市一级学 校，占东莞市上等级学校的十分之一。同时，随着市场竞争的日益激烈，很多外来就业人员 越来越注重加强自身文化素质的提高，目前全镇大小培训中心近百家，分别设有英语、计算 机、书画等培训科目。

项目片区作为规划的中心区，政府注重片区康体和文化氛围的营造，目前除了项目 东南侧的体育中心和新建的图书馆外，长安镇体育馆也已破土动工。同时，仅距项目百米的 “长

东莞长安地区房地产市场分析报告

安第二中心小学”为日后业主的子女就学问题解决了后顾之忧。

（四）金融、证券等

长青路不乏金融证券机构，如中国建设银行、中国工商银行、中国人民银行、广东发展 银行、东莞证券有限公司等，但与本项目均尚有一定的距离。

六、长安镇房地产市场现状分析

现代市场可以定义为消费需求市场，企业经营目的、营销活动都是以满足消费需求为中 心。所谓市场现状，就是市场现在的环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控 制的参与者和影响力，因此，对市场现状的调查分析，有利于企业做出正确的产品开发和营 销策略。

我们通过对长安地区的初步调查，认为东莞房地产市场还处于初步发展阶段，表现为产 品单一，市场不规范，销售力量单薄，开发的产品档次不高等，开发商的产品设计观念停留 在讲究地段、户型的感性认识上，对小区环境、物业的个性没有很明确概念，目前市场上缺 乏精品、高档物业。

目前长安项目周边方圆 2平方公里以内在建在售的楼盘主要有: 城市花园、华安商住 楼、桃李花园、锦江花园、莲花苑、莲花别墅（见表-2）。

（一）项目规模分析

在以上被调查的楼盘中，除莲花山庄是别墅物业外，其他楼盘都是公寓物业，其中华安 商住楼是单体公寓，其他项目都是小区。以小区形式存在的物业开发的产品户型从两房到五 房，面积从 90m2～200m2，并且小高层的顶层都是复式结构。临街的物业一楼都用于修建 商铺。物业多以小高层和多层为主，小区内园林规划简单，配套设施不完善，在调查的楼盘 中，公寓物业中只有莲花苑建有会所和游泳池，其面积较小，功能不全，不能满足业主多元 化生活、休闲的需要。

东莞长安地区房地产市场分析报告

（二）户型、面积分析

Ａ、户型分析

从上表可以看出，在售楼盘的户型以３房为主，２房为辅，并有少量的四房、五房和复 式。各楼盘 3 房所占比例都在５０%左右，特别是城市花园，其３房所占比例达到了５５％。而且我们在调查的同时，做了一个比较简单的随机访问，被访问者认为置业时，房间的面积 在其次，在经济能力能承受的情况下，还是会选择房间较多的户型，但也偏袒于较大的户型。根据各户型总比例分布见下图：

从比例分布图上可以看出，总体上在售楼盘户型以 3 房为主，大约占总套数的 50％左 右；其次是 2 房，约占 33％左右，数量最少的是复式和四房，约占总套数 4％和 5%。而从 销售情况来看, 所有楼盘的销售率都在 90%以上, 个别楼盘在开盘之前就被认购一空。如华 安商住楼，目前还没封顶，就已经销售完毕！

就目前各户型市场销售态势来讲，长安地区房地产市场处于供小于求的局面，因此各户 型都有其特定的消费群体。而就市场发展前景来看，2 房和 3 房在一定的时期内，还占有相 当大的市场空间。

B、面积分析

从户型面积统计表中，可以看出三房面积跨度比较大，根据不同的定位与不同的目标客 户群，在三房上设计出中、大型三房，但主要还是集中在 103～125 ㎡之间，以中型三房为 主。两房的面积跨度不太大，主要集中在 85.94~92.4 ㎡之间，现时供应明显以居家型的中 型三房为主，同时也存在当地居民买房投资的情况。

根据以上数据统计分析，我们认为长安地区置业消费习惯于大户型，能认可的户型以三 房为主，面积要求偏大，部分外地客户、工厂高级管理人员对三房以上的户型也比较青睐。而市场中为辅的两房，在工厂的中层管理人员也有着较大的市场空间。

（三）价格分析

从整体上看，长安地区内各楼盘的价格高低主要取决于项目自身所处地段、规模及小区 内的配套。因地段和规模的不同，其价格水平也存在很大的差异。

目前长安地区内房地产的均价大约集中在 2400 元/M2~4240 元/M2 之间。在售公寓物

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业中，“莲花苑”的规模最大，占地约 42000平方米，其建筑面积也有近10 万平方米，并且 正位于繁华的商业街长青路旁，周边生活配套设施较为完善，而且小区内设有会所和游泳池，虽然功能简单，但这是其他项目所没有的，所以其均价高达 4240 元/M2，而且销售极好。“锦 江花园”虽然规模与莲花苑相当，但因其位于锦夏村以南的工业区附近，周边商业气息较淡，并且因受长安政府部门公布的城市中心商业区北移的规划政策影响，所以其价格只有 2400 元每平方米，其销售情况也很好。“华安商住楼”位于长青路中心地段，距莲花苑约 100 米，但因其是单体公寓，没有小区规模，所以价格定位在 3600 元每平方米。“城市花园”位于规 划中的长安商业中心区的边缘，在本项目以西约 600 米处，距目前商业繁华地段--长青路约 2000 米，周边农民房较多，其产品定位与莲花苑相当，但因长安地区面积较小，所以在当 地消费者心里，离商业中心 2000 米是一个不小的距离。因此其价格只定位于 3300 元每平方米，目前销售情况极好。

从目前长安地区价格走势来看，随着新经济飞速增长、长安商业中心区规模扩大、城市 基础设施的日益完善、外来投资商及人口的急剧增加、房地产市场的日益成熟以及受到沿海 城市房地产整体价格上升的大势影响，长安地区的价格其本上呈稳步上升趋势。

（四）销售状况分析

长安地区各楼盘销售情况存在一个共性，即销售率高、销售周期短。

目前长安地区在售楼盘销售情况都极好。各公寓物业的销售率都达到 95％以上，莲花山庄作为别墅物业，其价格高达 8000 元每平方米，但在一年的时间里，也劲销84％。而且，长安地区内的公寓物业销售周期从开工到销售完毕大约在两年以内。邻近商业中心区的物业销售更见火爆，如华安商住楼，在开工一年以内就已经销售告罄。

由此可以看出，各类型物业在长安地区都有着较大的市场空间。就目前市场情况来看，在房地产市场上出现了供小于求的局面，并且存在着有价有市无精品房的问题。其原因是因 为当地的房地产市场不成熟，现有的住房不能满足城市发展的需要，随着经济的发展，各工 厂的高级、中级管理人员的收入增加，有了购房的经济实力；另外一个原因就是当地居民炒房，他们在项目开工后就以较低的价格购买，然后转卖或出租获利。

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（五）长安地区租赁市场现状

A、住房租赁

长安地区租赁市场较为活跃，租客主要来自周边工厂的打工族、工厂里的中层管理人员 以及在长安地区做生意的商人。

以上所统计的租金均以简单装修为标准。有少数商品出租房屋带全套家电，其价格上扬 幅度很大，二房二厅（88~97M2）达到 2000 元以上，三房二厅（100~130M2）达到 3000 元以上。但根据调查统计，在商品房中，出租的情况较少，一般都是转让或投资性质的出卖。

B、商铺租赁、出售

由于长安地区人口增长速度快、商业中心区规模扩大，其商铺租赁和转让也呈现红火局 面。但因其地段的原因，价格差异较大。

长青路是长安地区目前商业繁华地段，长安地区现有的超市和专卖店都集中在此，并且 有较为高档的休闲场所，其商铺已经全部售完，目前有少量商铺转让，但其转让形式也以出 售为主，价格较高；工业大道位于锦厦村的南边，距长青路中心地段约 2000 米，周边商铺 主要商品零售经营为主，商铺也以出售为主，价格相对长青路较低； 长青北路与长青路相连，目前商铺较少，仅本项目前面的国际酒店在临街旁做了一排商铺，目前只对外出租，租金为 120 元每平方米。但根据市政规划显示，长青北路正位于规划中的商业中心区，其商铺租赁 价格和出售价格在一、二年内肯定会有大幅度的上扬。

（六）目标客户定位

本项目占地面积约 35000平方米，规模较大，并且位于政府规划的商业中心区域内，距老商业繁华区仅 2000 米，周边整体规划较好。根据长安地区目前的房地产市场需求状况 和市场销售状况，我们将本项目的目标客户所定在以下几个群体：

A、投资型

投资型客户即是在项目内部认购期间或开盘后及时的购买物业，然后通过转让赚取差

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价 或通过出租来获取利益，这类客户对投资价值非常敏感精于计算。根据我们对长安地区置业市场的初步调查，发现投资型客户以本地居民为主。由于长安 地区的经济发展，以及各村对村民的福利待遇的提高，使当地居民有了投资的经济实力，而 且当地居民投资意识较强，所以这类客户是本项目的主要目标客户之一。

B、居家型

据调查统计，目前长安地区共有 2000 多家工厂，项目所处的锦厦村有 160 家工厂。而 这些工厂里的中、高级管理人员多数为外来人口，他们需要在此安家立业，就必定要购置住 房。经过多年的积累，他们已经有了置业的经济实力，然而市场上能满足他们需求的住宅小 区较少。本项目主打精品住宅小区，能够满足他们的需求，这类型的客户在我们的目标客户 群体里占有相当大的市场份额。这部分置业者多会愿意选择按揭这一付款方式，并且注重周 边的配套设施。

C、外资企业老板

这类型客户经济实力雄厚，在当地有自己的企业，平日忙于工作，家对于他们来说，是 充分放松和休息的地方。而且这类型的客户对物业的要求较高，注重小区环境，物业个性，产品风格，管理水平。本项目目前所处位置稍偏，周边配套不完善，但可以在小区环境规划 设计上多考虑休闲、娱乐场所的设置，以弥补大环境的不足。

七、项目 SWOT 分析

（一）优势分析（Strength）

A、地理位置

项目地块位于镇政府规划中的中心区和高档居住区，邻长安主商业中心--长青路商业 街，地理位置十分优越。东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公园、长安体育中心 等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构，虽然目前项目周边的人气还 不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片区在未来几年内必将成为炙手

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可热的 黄金地段。

B、地利优势

该地块近观长安广场、长安公园，远望长安高尔夫球场、莲花水库、莲花山郊野公园等，地盘东西北三面视野开阔，远处山景层峦叠嶂，近处都市街景绿茵相连，自然景观十分优美。此片区虽尚处开发前期，其前景却已初显端倪。

C、品牌优势

赛格强大的品牌优势，是长安现有的开发商无法企及的，这将更坚定消费者的购买信心。

（二）劣势分析（Weakness）

A、周边配套缺乏

地盘周边仍未发展起来，规划中的学校、医院等尚需要相当长的时间才能到位，商场、超市、食肆、娱乐场所等离小区较远，许多配套设施需要由社区自身建设。

B、交通 小区周边尚未开通公交车，业主出入更多的要靠自备的交通工具。

C、商住氛围 预计未来二年内社区周边商业气氛仍将缺乏，长安镇现商住中心离社区有一段距离。地 块北面王老吉饮料工厂也会给楼盘带来一定的不良影响。

（三）机会分析（Opportunity）

A、市场潜力大

长安镇人口增长十分迅速，现期 50 余万外来务工、经商的暂住人口、3 万多港台同胞 在此工作、生活，而长安楼市尚在起步阶段，楼盘很少，市场供不应求。

B、竞争力强

长安房地产开发刚刚起步，市场竞争并不激烈，赛格的品牌、深圳楼盘的高质素水准、先进的销售与宣传手段、这些都是构成楼盘强大竞争力的因素，也是同期当地楼盘望尘莫

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及 的。

C、中心区规划 未来两三年内，商业住宅中心区将北迁至本地块所在区域，楼盘升值潜力巨大。

D、投资型消费者 与地块紧邻的西面防风林后，是锦厦村规划的别墅区，占地 2000 亩，预计建 1300 余 幢统一的别墅，并以每四人一幢的标准分配给锦厦村村民。类似的别墅分配现象在长安镇大 多数村都已成定局，由此比较富庶的本地居民可以免去自用置业投资，这给长安房地产带来 数以千计的投资型消费者。

E、价格预期 建议本项目均价定位在 3300 至 3600 之间。相对于中心区地段，以及同类楼盘（莲花 苑四期）相比，在价格上有着相当大的优势。以本项目高质素的标准来评析此价位，更显得 物美价廉，必能为中高层次的消费者高度认可。

F、社区规划 在项目规划设计中考虑小区内优美的园林、水景，完善的配套、会所文化、便利的生活 服务，规范的物业管理、“精品住宅、高尚小区”的居住理念等等，这些都是长安镇现有楼盘 极为缺乏的，也将成为本项目的强大优势。

（四）威胁分析（Threat）

A、地方保护威胁 长安集团、长安房地产公司在当地房地产开发中占有绝对的主导地位，长安集团更是长 安镇政府直属企业，地方保护主义可能给本项目带来一定的负面影响。

B、竞争对手 从赛格的实力来看，长安地区目前虽然没有强大的竞争对手，但其地头优势却不可忽视。市场的不成熟、不规范，也有可能带来一些潜在的威胁。

C、房地产市场的不可预见性 项目周边目前虽然在售楼盘不多，但还有 2000 余亩的空地尚待开发，不排除在本地块 的开发周期内出现强大竞争对手的可能性，即算是做到在一年半内完成整个开发过程，但此 期间市场、政策等变数的影响难以预料，随时都有可能对项目带来新挑战和新威胁。

八、调研小结

通过以上对长安地区房地产市场现状的初步调查分析，我们认为目前长安地区房地产市 场处于初步发展阶段，存在产品单

一、规模较小、市场不规范等弊端。

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长安地区本地居民的投资观念和投资意识较强，外来人口的资本积累已经具有一定的购 房经济实力，而目前长安地区房地产市场上住宅供小于求，并且存在着有价有市无精品房的 局面。随着居民收入和城市文化素质的逐步提高，现存的房地产市场必定不能满足居民日益 增长的物质文明和精神文明的需求，需要大量的精品住宅来充实市场，满足市场的需求。

随着长安经济的飞速发展，市政规划的实施日益完善，以及长安地区城市人口的急剧膨 胀，必将为东莞房地产市场提供一个全新的市场发展空间和竞争空间，房地产业作为长安地 区的新经济产业将在市场中占有一席之地。谁能先入为主，带来精品园林住宅小区概念，谁 就能抢占市场的制高点。

参考文献：