房地产项目融资要素表

2024-09-25

房地产项目融资要素表（精选4篇）

1.房地产项目融资要素表篇一

商业地产项目成功运营的十个要素

第一，理念决定成败

目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市（或写字楼）却亏了商场。第二，要规划更要策划

从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。

第三，整体布局事关开发成败

商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成“死”场一个，无法后续经营。

目前国内约有70％的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，“整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听！”

第四，招商成功不等于万事成功

不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带“病”招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。

商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。

有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。

第五，商业地产开业需要好策略

开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业“开坏头”，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。

开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

第六，商业地产需要复合型团队

商业地产是十分复杂的复合地产，万达的王健林比喻说：“住宅地产是小学生；商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生。”商业地产迫切呼唤高素质专业人才。

商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备商业地产开发运营成功丰富经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。从目前商业地产的现状看，高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。

第七，以市场为导向重视培育商场

商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售，开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场。不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营商环境以利早日促旺商

场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。

第八，订单商业地产并非“灵丹妙药”

近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。

对此，订单商业地产的倡导者也认为，“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是„毒药‟，利用跨国企业救项目就是„毒方‟”。开发商为此付出的巨大学费和教训已经有不少。

第九，商业地产策划不可纸上谈兵

综观国内不少商业地产策划机构或专家，原来都是主要从事房地产策划的，对商业地产可说是半路出家。往往只是套用房地产开发模式，迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。

如果片面相信这种故弄玄虚，有理论而无成功开发实战经验的策划机构或专家，那么商业地产开发将成纸上谈兵的“实验室”。这种打着“策划大师”幌子鱼目混珠、败坏商业地产策划界声誉的案例并不少见，他们严重影响了商业地产全程策划的健康发展。

第十，增强事前风险防范意识

古人云“上工治未病”，针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不

在的现象，高回报诱惑之下潜在的高风险。不仅要考虑政策、资金有风险，更要认真调查论证，融会贯通，以整体观念开发商业地产，做到前瞻后顾。

中国商业地产如果继续套用房地产模式，而缺乏以整体观念进行全程策划运营的管理，生搬硬套国外MALL模式进行盲目开发，必将面临更大风险！

2.影响房地产价格的七大要素篇二

一.自身因素：1.区位（地段决定一切）

2.土地面积和形状。

3.地形、地势（平坦、起伏、低洼）

4.地质条件（承载力、稳定性、地下水位）

5.日照、风向、降水量、天然周期性灾害

6.建筑物状况(结构、用途、质量、功能、装饰、装修)

二.环境因素:1大气环境，（化工厂，屠宰场，酱场，酒厂，厕所等）污染物2 声觉环境,(汽车，火车，飞机，工厂，人群等)噪声水文环境，（地下水，沟渠，江湖，海洋0污染程度视觉环境，（电线杆，广告牌，标识牌）是否美观卫生环境，（清洁，卫生，垃圾堆）

三．人口因素；1 人口数量，（城市人口增加时，对房地产的需求也增加）人口素质，（文化教育，生活质量。文明程度，可以引起对价格的变化3 家庭人口规模，（家庭小型化，房地产价格上涨）

四．经济因素：1 经济发展，（对厂房，写字楼，商店，住宅和各种娱乐设施增加）2 利率（利率升降对房地产价格有着很大的影响）物价（水泥，钢材，木材的价格）建筑设备价格（建筑人工费）涨4 居民收入，居住与活动，从而会增加对房地产的需求导致房地产价格变动

五．社会因素：1 政治安定状况，（冲突，市场动荡）社会治安状况，（偷窃，抢劫，强奸，绑架，杀人）房地产投机，（利用房地产价格的涨落变化，以期从价差获利）4城市化，（城镇化，都市化）

六．行政因素：1房地产制度（对房地产价格的影响也许是最大的）

2房地价格政策,(是指政府对房地产价格高低的态度)行政隶属变更，（县级市升级为地级市）特殊政策，（经济特区）城市规划，（城市规划是为了实现一定时间内城市的经济社会发展）6 交通管制，税收政策

3.房地产项目融资要素表篇三

9月份直报情况汇报

10月18-23日，我县法人单位房地产企业与建筑业企业进行了一套表试报工作.通过大家努力，此次直报工作取得了一定成就，但由于现有统计体制、统计基础薄弱、以及直报时间比较仓促等因素限制，企业直报工作仍然存在以下问题，需要解决。

1、网络直报通道拥挤。由于直报时间安排的较为紧迫，而且全区在报告时间内都在登陆，网络处理速度太慢，跟不上直报需要，浪费企业上报时间，容易产生抵触情绪；加之，一些企业电脑配置过低、运行速度缓慢、很难在直报时间内完成上报工作。

2、网上直报程序还需进一步完善。第一次录入的单位基本情况表数据，在第二次录入中，发现自治区的程序又把原来的字典库导入，覆盖了原来的数据，在此次直报工作中，直报程序中分发报表不够完善，导致企业在填报时，对部分指标不理解，让企业统计人员难以区分，导致没有能通过程序审核。有部分报表企业还未填报，软件上报状态已经显示为审核通过，因此企业统计人员都以为不用报，出现了一些漏报现象。

3、部分房地产企业由于项目都已经完工，大部分工作人员都已经离开，只剩下部分人员完成项目的收尾工作，导致直报的数据衔接不上，仍然是由县统计局相关专业人员帮助其直报数据。

4、企业统计人员计算机水平、网络知识良莠不齐。在进行直报的企业中，一些年龄偏大的统计人员专业知识很强，但是计算机操作

水平有限，对网上直报软件不能完全掌握，完成直报工作有一定困难。

三、对策建议：

1、进一步完善网上直报程序。网上直报程序对企业分发报表最好做到，报告期内该填的表出现，不该填的表就不要出现，这样企业就不用再辨别哪张表该填、哪张表不该填，改进之后，达到报告期内只要出现的表就要填。

2、完善审核提示，减少人工查找错误工作量。对企业填报的错误，在进行审核提示时，要显示准确而简单的提示公式，便于企业改正错误。

3、采用“分块管理，统一上报”办法。常规报表统计工作都是按照专业布置，双轨运行、直报以后，应打破原有的统计模式，即由工业、贸易、建筑业和房地产、能源、劳动工资、名录库同志共同完成直报审核工作，大家各司其职、各负其责，谁的报表由谁负责督促、审核、提交，这样使每位统计干部接触到不同专业的统计知识，既拓宽了统计人员知识面，又提高了业务素质和综合素质。