抵押贷款风险案例

抵押贷款风险案例（共12篇）

1.抵押贷款风险案例 篇一

成功识别客户虚假用途有效防范个人贷款风险的案例

一、案例回顾

近日，客户高某与配偶共同向该行申请50万元个人家居消费贷款,用于装修其名下住房并购置家具电器。该客户提交各项资料齐全，工作收入稳定,资质良好。但在与客户面谈期间，除高某夫妻二人外，另有一人吴某也出现在签约现场，且对于该笔贷款的放款时间、支付方式等极度关注。

该行客户经理与客户进一步交谈后，发现高某与其配偶对装修的情况并不上心，且没有什么规划，只是一味的关心我行贷款何时放款、能否将贷款资金打入个人账户等，该情况引起客户经理的警觉，同时客户经理在吴某的随身携带的资料里面发现有高某配偶的身份证复印件等资料。据经验，申请人此笔贷款的实际使用情况很可能与吴某有直接关系。就此，客户经理找机会再次详细询问了申请人贷款用途，并针对用途发散其它相关问题，见此情况申请人最终承认申请贷款并非装修而是用于支付购置吴某名下一套房产的首付款。

二、案例分析与启示

本案中，该行拒绝贷款申请的理由如下：第一，贷款用途虚假。申请人消费50万元用于装修的用途不实，申请人故意掩盖真实贷款用途；第二，申请人还款能力不足。就申请人现情况显示，其收入足够偿还贷款本息，但如若申请人再申请一笔个人住房贷款，负债会大幅度增加，还款能力存在潜在不足风险。

由以上案例可以看出，客户经理通过细致入微的观察，并进行合情合理的分析论证，发现客户潜在风险。由此得到以下启示。

（一）严格我行贷前双人面签制度，加大贷前调查力度。当前，国家经济刺激政策及房地产调控效果的逐步显现，银监会对贷款资金流向的控制愈加严格，严峻的形势更加大了个人信贷的市场风险，因此对个贷业务人员的风险防范意识提出了更高的要求。客户经理作为风险防范的第一关应认真细致的审核客户的每份资料，不放过任何蛛丝马迹，通过与客户的接触，直接获取有用信息。面签时仔细核对客户提供的资料判断申请人真实贷款用途，确保我行贷款资金用途符合相关规定。例如本案例中,尽管申请人提供的资料显示其现有还款能力没有问题，贷款用途也较合理，但客户经理并没有忽视面签中的一些不合理的细节并由此出发顺藤摸瓜，发现了客户为套取银行信贷资金提供虚假贷款用途，正是由于该行信贷从业人员严格双人见客谈话制度，客户经理在资料审核时进行仔细分析识别，才成功堵截了此虚假贷款案件。

（二）始终保持高度警惕，全面提高风险防范意识。每笔贷款均有不同特点，其风险点也千变万化。客户经理一定要从态度认识上着手，时刻保持头脑清醒，将责任心落实到位，提高风险控制意识，总结经验教训，高度重视每一笔贷款，抓紧风险防范，本着打破沙锅问到底的精神追寻疑点背后的成因，坚决拒绝存在风险的贷款申请。从本案中可以看出，如果客户经理没有风险防范的意识，仅凭客户提供的资料和情况便判断用途真实，听取客户一面之词，从而放松警觉，没有在对资料进行仔细分析识别，没有发现问题的意识，将会带来很大的风险。本案正是客户经理通过与客户深入的交谈，发现其中存在疑点，客户对装修情况解释的言语中也存在漏洞，从而将风险防患于未然。

（三）全面分析申请人实际状况，确保还款能力足额性。调查过程中，应全面分析申请人实际情况，确保申请人具备足额偿还贷款本息能力，保证我行信贷资金安全。以此案例为例，申请人在我行申请时还款能力充足，收入还贷比符合我行相关规定要求。但资料显示，申请人存在短时间内负债激增的情况，偿债能力存在潜在不足的风险。

（四）加强客户经理队伍建设，注重经验积累工作。个人信贷客户经理即调查人应当在工作中牢固树立高度的风险防范意识，支行应加大对客户经理的尽职培训，重点对象为一线客户经理。由于部分客户经理从事个贷业务时间较短，信贷经验略为欠缺，对于潜在的业务风险防患于未然是每个客户经理的必备技能也是终身必修课之一，只有当所有客户经理都具备了较强的风险意识、明了贷款的每一个潜在风险点后，才能更为有效地防范风险。本案中客户经理在日常工作中应注重积累贷款风险防范要点，加强自身素质的培养，做到不被申请人提供的表面资料所迷惑，认真分析资料中的逻辑关系，确保贷款资料的真实性、完整性和准确性，将风险概率控制到最低。

2.抵押贷款风险案例 篇二

一、林权的定义

林权是指权利主体对森林、林木、林地的所有权, 以及由所有权这个基本权能派生出来的一系列附属权能或称作他项权利, 即使用权、占有权、处分权、抵押权、收益权等。而在本文中涉及到的林权主要是指可用于抵押的林权。

二、林权抵押贷款的概念

林权抵押贷款是指从事林业种植、加工和经营的企业或个人, 按照有关规定, 以林业行政管理部门颁发的《林权证》载明的拥有或有权依法处分的林地使用权和林木所有权一并作抵押, 经林业行政管理部门确权、评估和办理登记后向金融机构申请贷款的信贷品种。林木和林地的产权明晰、具有法律效力的《林权证》是该业务办理的前提, 同时, 抵押物的登记部门必须为县级以上的林木主管部门。

三、林权抵押贷款风险分析

(一) 林权抵押贷款价值损失风险

森林资源资产虽是可再生的自然资源, 具有价值的自然增值性, 但其风险性也不能被忽视。作为抵押物的森林资源资产可能因自然因素、借款人的不良管护、评估价值虚高以及政策和市场风险产生价值上的损失或灭失。

1. 因自然因素造成价值损失。

林业生长周期长, 且林地一般分布在比较偏远地区, 管理起来难度大。林业和农业相同, 生长增值都比较依赖于自然条件的好坏, 易受自然灾害的影响, 如:发生火灾、干旱、冰雹、海啸地震等自然灾害, 还有一些病虫灾害的发生, 无疑会对抵押物的价值产生减值或毁灭性的影响, 林农也失去了重要的生活来源, 此时, 金融机构无疑难于或不能从抵押物上得到价值补偿。

2. 借款人的不良管护造成价值损失。

科学的经营管护会增加森林资源资产的价值, 但不良管理措施也会使其价值减少。如科学、合理的抚育间伐可以改善林木质量、卫生环境, 促进林木生长, 提高林木收益。但是抵押人也有可能不按照抚育间伐技术指标而进行超强度间伐, 从而使抵押林木价值大幅减少。此外, 盗砍滥伐现象在一些地方还比较严重, 因管理不力, 一旦发生上述情况, 抵押林权的价值将遭受重大损失。因此, 抵押人应对抵押林木进行科学管理和看护, 尽量保持林木的优质和完整。

3. 过高的评估价值造成价值损失。

首先, 森林资源资产的价值评估需要很强的技术要求, 森林资源资产的抵押包括林地的使用权和林木、森林的使用权以及所有权。这就要求评估人员不仅要懂得林木价值评估知识, 而且要熟知土地评估知识。由于专门的林业评估设计院很少, 多数森林资源资产抵押贷款的评估工作都是由会计师事务所来完成。由于森林资源资产评估涉及很多林业专业知识, 如相同树种, 不同年龄价值不等;相同年龄, 不同树种价值也不同, 人工林和原始林价值差异大。如何能够准确估价森林资源资产价值, 非专业人员是很难做到的。其次, 森林资源资产的市场价格波动很大, 易受市场供求关系影响, 这也对价值评估造成不利影响, 公允价值难以确定。再次, 可能由于森林资源资产评估人员的一己私利, 和借款人串通, 故意过高评价森林资源资产的价值。这些因素都造成了森林资源资产评估价值的虚高, 给金融机构带来信贷风险损失。

4. 政府政策造成价值损失。

政府政策也可能对森林资源资产抵押贷款造成价值损失的风险。例如:政府处于整个地区发展的需要, 修建公路, 铁路等, 征用林地所在土地。或考虑到生态环境的发展, 把林地化为生态公益林。这些林地都不能变现, 林农遭受意外损失, 银行信贷风险损失也就不可避免了。

(二) 林权抵押贷款抵押物处置风险

抵押物的处置风险是当借款人到期无力偿还贷款本息, 金融机构又不愿延期, 则需处置抵押物使债权得以受偿。金融机构使抵押物变现有两种方式, 一种是林权流转变现, 但由于现在林权流转市场体系不建全, 限制了这种交易方式, 使违约风险大大提高。另一种方式是砍伐林木变卖偿还。这种方式受到林木采伐限额的限制, 国家对林业发展一直实行保护扶持措施, 没有到林木的成熟期, 是不准予采伐的, 即使到了采伐期, 考虑到林木的生态价值, 对其采伐范围和数量也会进行限制。这无疑又大大增加了抵押物处置的风险。

(三) 林权抵押贷款信用风险

现代市场经济是信用经济, 只有在一整套严格的信用管理体系基础上建立起稳定可靠的信用关系, 现代市场经济才有可能存在。但目前国内市场假冒伪劣充斥市场, 而对于这些失信行为缺乏严厉的惩处, 无形中纵容了这些行为的发生发展。在这种社会的氛围下, 产生一小部分林农和林业企业信用观念缺失, 以种种方式逃废银行贷款。

目前, 林业企业和银行之间的信息不对称是很明显的, 林业企业处于信息优势地位, 不愿主动提供自身信息, 银行获得林企信息难度, 成本高, 一直处于信息劣势地位, 如果能够建立信用管理体制, 会对林企起到激励作用, 防止信贷违约风险的发生。

四、结论和建议

林权抵押贷款风险研究涉及到金融业和林业这两大行业, 其关于金融风险管理理论的研究就十分广博, 林权资产抵押贷款业务还处于起步阶段, 其可能存在的风险还在进一步的实践探索之中。可以通过建立林权保险机制分散价值损失风险, 健全贷款风险控制制度, 加大政府贴息力度等措施来减少林权抵押贷款风险。

(一) 建立林权保险机制

由于林业易受自然灾害影响其生产过程的特殊性, 增加了林权抵押贷款的风险, 林业资金的正常运转受到威胁, 开展建立林权保险机制, 是把违约风险由保险公司和金融机构来共同承担, 减轻银行所面临的信贷风险, 提高借款人的信用等级, 也更有利于林业资金的充分利用。

(二) 健全贷款风险控制制度

风险控制理论包括风险的识别, 评价以及管理。负责贷款管理的客户经理一人监管整个贷款环节, 未免工作量过大, 也容易产生道德风险。因此银行应该建立风险控制检查小组, 协助客户经理完成风险控制工作。由于先天的地域优势, 可以由当地林业局协助完成。

(三) 扩大政府贴息范围

为了减少林农贷款压力, 减少林农贷款顾虑, 有效调动广大林农贷款积极性, 搞活林业资产, 政府应该加大林权抵押贷款贴息力度, 扩大政府贴息范围, 促进林权抵押贷款的良性发展。

摘要：林权抵押贷款是林权制度改革的产物, 是对林业融资机制的创新, 它的发展在对推动林权市场化建设、盘活现有森林资产价值、推动农村信贷、林业融资发展和完善等方面发挥重要作用的同时, 林权抵押贷款也面临着其价值损失风险、抵押物处置风险和信用风险。可以通过建立林权保险机制分散价值损失风险, 又可以通过健全贷款风险控制制度, 加大政府贴息力度等措施来减少林权抵押贷款风险, 力求将林权资产信贷业务的风险降到最低, 促进林权资产抵押贷款的良性发展。

关键词：林权抵押贷款,风险,林权

参考文献

[1]胡艳秋.贷款抵押物登记管理中的几个重要问题[J].山东金融, 2007 (12)

[2]周新玲.关于森林资源抵押贷款有关问题的探讨[J].绿色中国, 2008 (1)

[3]姚世斌, 胡庭兴, 李贤伟.我国森林资源资产评估进展[J].四川林业科技, 2009

3.林权抵押贷款风险及其防范 篇三

【关键词】 林权； 抵押贷款； 风险； 防范

一、引言

林业作为我国国民经济的基础产业，也是一项重要的公益事业，具有经济效益、生态效益和社会效益，林业在经济社会发展中的地位和作用越来越突出，国家对林业也越来越重视，自从2008年全面推进集体林权制度改革以来，林农投资造林的积极性得到广泛的调动，对于资金的需求也日益迫切。为了更好地支持林权改革，国家出台了《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》，明确指出推进林业投融资改革，要求金融机构要开发适合林业特点的信贷产品，拓宽林业融资渠道，加大林业信贷投放，完善林业信贷担保方式。而林权抵押贷款作为支持林业发展和社会主义新农村建设的重要举措，不仅能破解农村融资瓶颈，促进林农增收致富，也能使金融机构开拓新的业务领域，提升信贷资产质量和经营效益。

所谓的林权抵押贷款是指贷款人按法定方式以借款人或第三人所拥有的计量确认为森林资源资产的林权作为抵押物而发放的贷款。林权抵押贷款的贷款人主要是政策性银行、农村信用社和商业银行等金融机构；借款人是从事林业种植、加工和经营的企业或个人。目前，林权抵押贷款也演化出多种形式，包括林木抵押贷款、林权反担保贷款、小额贴息贷款、担保基金贷款、信用担保贷款、联保贷款等多种信贷品种。随着集体林权改革的全面推进，林权抵押贷款业务也在全国大范围开展起来。然而，当前我国林权制度尚不完善，相关的法律法规也没有及时到位，如果贷款机构无法正确识别和有效控制林权抵押贷款的风险，而盲目发放贷款，必然导致贷款遭受损失。因此，认识并有效控制林权抵押贷款业务的风险，对开展林权抵押贷款业务的金融机构及相关部门意义重大。

目前国内对于林权抵押贷款风险的研究主要集中在抵押物的层面（谢敬，2008；黄庆安，2008），包括抵押物的估值、抵押物的价值保全、抵押物的登记以及抵押物的变现等方面的风险，他们认为抵押物风险的形成主要是由于林权的特殊性所造成，林权不同于其它抵押物，林权的抵押物是林木所有权和林地使用权，因此，其评估和处置都会面临一系列复杂的问题。除此之外，林权抵押贷款还面临诸如法律风险、借款人信用风险等一系列的风险，而目前国内对于这些层面的研究尚不全面，因此，本文将在分析抵押物风险的基础上，进一步分析林权抵押贷款的其它风险，并提出相应对策，从而使我们全面地认识林权抵押贷款所面临的各种风险，为进一步完善林权抵押贷款机制和控制林权抵押贷款风险提供一定的解决思路。

二、林权抵押贷款风险来源

由于林业是一项基础产业，具有生态效益和正的外部性，且林业生产周期长、资金需求大，易受自然条件影响等，使得林权抵押贷款过程中面临诸多风险。

（一） 抵押物的风险

1.抵押物的估值风险。主要表现在：一是森林资源资产构成复杂，不仅包括林地上的林木，还包括林地的使用权，且不同林种价值差异较大。二是由于林木交易市场不规范、不完善，导致森林资源资产的公允价值难以确定。三是资源性资产的价值具有自然增值性和生长的长周期性。此外，专业的森林资产评估人员缺乏，这些都将导致贷款抵押物面临估值风险。

2.抵押物价值保全风险。一是森林资源经营管护过程中面临诸如雪灾、冻害、火灾、水灾、泥石流、风灾、病虫害、污染等较多自然灾害，一旦发生往往都是毁灭性的，这将造成抵押物的价值灭失，导致金融机构对抵押物的失控。二是作为抵押物的森林资源资产面临人为偷盗灭失的风险较高。林区一般地处偏僻，交通不便，人口稀少，森林资源管理难度较大，加上部分人员法制观念淡薄，偷伐、盗伐林木的情况时有发生。作为发放贷款的金融机构很难对林区情况实施及时有效的监管，致使金融机构面临较大的风险。

3.抵押物的处置风险。金融机构处置抵押物有两种途径：一是将林权流转变现；二是将木材砍伐后出售变现。而这两种途径都将面临风险。首先，对于林权流转变现而言，关键在于林权的流通性，但是，当前大部分地区都还没有建立起功能完善的林权流转市场，这极大地制约了森林资源资产的流通，加大了林权抵押贷款中借款人违约时抵押物的变现风险。其次，就木材砍伐后出售变现而言，面临木材采伐指标问题。森林资源作为一种特殊资源，国家实行严格的保护政策，对木材实行限额采伐，未经林业部门批准，司法、金融部门对抵押物均无权进行变卖处置。目前林木砍伐指标并没有向林权抵押贷款倾斜，这就有可能造成金融机构不能及时有效处置抵押的森林资源资产，从而加大了贷款风险。

（二）借款人的信用风险

信用风险是最古老的也是最重要的金融风险形式之一，信用风险主要来自借款人的违约风险。借款人的经营风险是信用风险的直接来源，即使银行在贷款发放前对借款人做了详细的信用调查和识别，但贷款发放后，借款人投资效益的好坏受到借款人个人经营能力、努力程度等因素的影响，而借款人收益的好坏直接关系其还款能力。由于信息的不对称，银行很难对借款人的经营活动进行监测，因此，在整个贷款回收过程中存在着很大的不确定性。

（三）法律风险和政策风险

林权抵押贷款作为一项新兴的贷款业务，目前国家在相关的法律法规和政策上，还没有及时到位，这将使林权抵押贷款业务面临一定的法律和政策风险。一是目前我国现有法律对“林权”缺乏系统、明确的法律规定，而对国有和集体林权的处置、流转等更是缺乏明确的法律文件。虽然国家在2008年出台了《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》，但该意见主要是倡导性的，并没有具体的法律规定，现阶段的改革还主要依据政策推动，改革成果也需要日后以法律形式予以确认。二是由于森林资源属于自然资源，具有经济效益和生态效益的双重属性，不仅面临采伐限额政策、办理采伐许可证等问题，给林权抵押贷款带来了风险，而且抵押的林木一旦被国家划为生态公益林，林木将被禁伐或限伐，银行的林权抵押贷款将得不到保障。

（四）操作风险

操作风险主要是指由于银行信贷管理体系不健全、操作失误以及员工道德素质和业务能力等方面的缺陷使贷款发放过程不规范，手续不完善给贷款造成一定的风险隐患。这主要是由于目前林权抵押贷款还处于逐步成熟阶段，银行内部的管理还存在很多的问题，有关林权抵押贷款的规章制度还不健全，缺乏可操作性强的管理办法细则，其次是各商业银行对林权抵押贷款没有统一信贷科目设置或无明确科目归属，影响业务开展。另外，由于林业的特殊性，信贷人员缺乏相关的林业知识，也是导致贷款操作风险产生的原因之一。

除此之外，林权抵押贷款和其它贷款一样也存在着流动性风险、利率风险、通货膨胀风险、声誉风险等。

三、防范林权抵押贷款风险的建议

林权抵押贷款毕竟是一项全新的贷款业务，尚处于探索阶段，业务发展过程中面临诸多的风险，作为商业银行应该清醒地认识林权抵押贷款业务的风险特征，规范信贷行为，提高贷款的风险防范意识，健全登记制度，规范登记行为，具体应从以下几个方面着手。

（一）建立和完善林权抵押贷款管理办法

尽管国家林业局制定了《森林资源资产抵押登记办法》，中国人民银行等五部委也发布《关于做好集体林权制度改革与林业发展金融服务工作的指导意见》，但这些都是指导性的文件，由于地域的差异，不同地区的贷款部门应当结合当地的实际情况，出台适合当地的具体实施细则，在以上文件的框架内对森林资源资产抵押范围、条件、期限、抵押登记的具体程序、部门职责及登记的变更、续期、注销等相关规定做进一步的详细规定。此外，贷款机构还应建立健全林权抵押贷款风险控制制度，不断完善风险识别、评估体系和完整的信息反馈机制，建立完整的信息交流渠道，使各项决策和业务经营活动建立在信息充分的基础上，消除信息传导失真，有效防范和控制林权抵押贷款业务的风险。

（二）创新林权抵押贷款的业务形式

只有不断创新贷款方式，开发适合市场的贷款产品才能降低贷款风险，扩大贷款业务量。贷款机构应结合当地实际，灵活运用多种信贷担保方式。发放担保基金贷款、小额贴息贷款等，积极引导各类林业合作组织、林业中小企业及林业经营大户设立林业担保基金、贷款联保小组等“利益共享、风险共担”的信用体，在安全的额度内放发贷款，从而减小贷款风险。

（三）积极参与协作，转移贷款风险

一是积极与林业部门紧密协作，充分发挥他们在处置林业资产和防范不良信贷风险等方面的调控能力和力度，协同建立健全森林资产流转平台，稳定林产品价格，确保抵押物的价值保全。二是加强与保险公司之间的合作，与保险公司之间建立良好的互助合作关系，共同拓展业务市场。银行应鼓励保险公司开发符合林业生产特点和林木企业生产特点的险种。三是积极鼓励借款人参与森林资产投保，甚至可以对森林资产的抵押条件进行限定，强制投保，以分散贷款的风险压力。

（四）不断完善借款人征信体系

对调查过的借款人的信用状况进行记录，加强银行间的信息共享，完善借款人信用评估体系，通过信息共享，降低对借款人以往信用状况的调查成本以及防范恶意违约风险的发生。对于失信行为，进行相应的记录，并给予相应的信用惩罚，从而加大借款人的违约成本，保障林权抵押贷款业务安全开展。

【参考文献】

［1］ 汪永红，祝锡萍，石道金，等.森林资源资产抵押贷款概念框架研究［J］ .林业经济， 2008（2）:39-43.

［2］ 黄庆安.林权抵押贷款及其风险防范［J］. 山东财政学院学报，2008（5）: 76-79.

［3］ 陶诚.金融支持安徽省集体林权制度改革的调研［J］.中国金融，2009（22）:70-71.

［4］ 陈跃峰，童纪源，董根祥，等.浅谈林权抵押担保贷款的法律风险与对策——以农发行浙江省丽水市分行为例［J］.农业发展与金融，2010（7）:44-46.

［5］ 黄丽媛，陈钦，陈仪全.福建省林权抵押贷款融资研究［J］.中国农学通报，2009，25（18）:170-173.

4.案例3：小额贷款 篇四

一、开展情况

截至2009年3月末，山西省临汾市安泽县农村信用社共评定信用户13451户，占全县农户的80%；创建信用村92个，占全县行政村总数的88%；农户小额信用贷款余额20619万元，占全县信用社贷款总额的81%；近10年来山西省临汾市安泽县农村信用联社累计发放农户小额信用贷款48906万元。

山西省临汾市安泽县农村信用社开办农户小额信用贷款大体经历了三个阶段：

第一阶段（2000年7月2001年6月）为试点阶段，由全辖每个基层信用社选择两个信用基础较好的村作试点，县联社领导包片、业务部人员包社进行指导帮助，试办农户小额信用贷款，积累试点经验。

第二阶段（2001年7月2005年12月）为全面实施阶段，在总结试点经验的基础上，在全县范围内各村推开农户小额贷款工作，此阶段的特点是核定的限额较小（一般3000元10000元），评定信用等级较少（分为一、二、三级信用户），惠及农户较多。

第三阶段（2006年1月今）为改革完善阶段，为了适应“三农”的更多需求，进一步扩大了核定限额（一般为5000元50000元），增加了信用评定等级（分 1一、二、三级信用户和一、二、三级星级户），采取现场放贷、上门送贷、柜台办贷等方式，定时、定点、定人入村服务。

二、积极意义

1、有效解决了农民贷款担保难、抵押难的难题农民贷款往往因提供不出银行所需的担保、抵押物最终无果而终，虽然部分地区成立了农民贷款担保机构，但因担保额度有限而且还要收取手续费，大部分农民与之“无缘”，而农户小额信用贷款却以农户的信誉为保证，在核定的额度和期限内不需抵押、担保向农户发放贷款，这正解决了农民贷款担保、抵押难的问题。

2、促进了农村信用环境的优化，浓郁了诚实守信的氛围

农户小额信用贷款是基于农户的信用发放的贷款，信用越好、信誉较高越能取得贷款，在这种潜移默化中，农村信用环境得到了优化。

3、在一定程度上降低了农村信用社收贷收息的难度

农户小额信用贷款对于信用等级评定上有一个重要参考因素是农户对于贷款的还款记录，农民为了及时获得信贷资金，为了提升自己的信用等级获取更大的信贷授信，往往都能够及时归还贷款本息。如山西省临汾市安泽县农村信用社10年来累计发放的48906万元农户小额信用贷款中仅形成不良贷款137万元，占全部农户小额信用贷款的0.28%。

4、有力支持了当地经济的发展和农业产业结构的调整

由于农户小额信用贷款的惠及面比较广，农民的生产生活获取贷款比较容易简便，因此，支持了当地经济的发展和农民的增收。如山西省临汾市安泽县农村信用社农户小额信用贷款就支持了东洪驿玉米种籽培育基地2200亩,杜村乡烤烟基地发展烟叶1200亩,良马乡小杂粮生态园区种植的红小豆、荀米3500亩，高壁村奶牛养殖园区等发展。

5、体现了政府、农民、农村信用社的“三赢”原则

山西省临汾市安泽县农村信用社2000年发放农户小额信用贷款以来，各项存款10年增长了9.5倍，各项贷款也翻了8番，不良贷款占比由73%下降到

5.经济法案例--抵押 篇五

案例： 2、2011年3月20日，甲公司与乙银行签订了2000万元的借款合同。根据合同约定，借款期限为2011年4月1日－2012年3月31日。根据乙银行的要求，甲公司以自己所有的价值800万元的机器设备A设置抵押。在抵押合同中，双方约定在债务履行期限届满时，如甲公司不能清偿本息，该机器设备的所有权直接转移为乙银行所有。双方未办理抵押合同登记。

2011年7月1日，甲公司与丙公司签订了租赁合同，根据合同约定，甲公司将机器设备A出租给丙公司，租赁期限为1年（2011年7月1日－2012年6月30日）。在签订租赁合同的过程中，甲公司将该设备已经抵押的情况书面告知丙公司。此外，根据乙银行的要求，丁公司作为保证人与乙银行签订书面保证合同，根据合同约定，丁公司保证担保乙银行对甲公司债权，其保证方式为一般保证，但未约定保证期间。

2012年4月1日，由于甲公司不能清偿到期债务，乙银行要求行使抵押权。丙公司以租赁合同尚未到期为由，拒绝了乙银行的主张。

2012年5月1日，乙银行向人民法院提起诉讼。6月1日，人民法院作出判决，要求甲公司清偿贷款本息。

请问：

（1）甲公司与乙银行签订的抵押合同是否有效，为什么？

（2）甲公司与乙银行签订的抵押合同条款是否符合法律规定？并说明理由。（3）丙公司的主张是否成立？并说明理由。（4）具体说明丁公司的保证期间，并说明理由。

（5）如果债权人乙银行放弃债务人甲公司的抵押担保，则丁公司的保证责任如何变化？并说明理由。

分析：

（1）甲公司与乙银行签订的抵押合同有效。

抵押，是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押是建立在某些特定的物之上的，是一种债的担保形式。

提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人；所提供抵押财产称为抵押物；债权人则为抵押权人，因此享有的权利称为抵押权，为担保物权的一种。抵押设定之后，在债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依照法律的规定以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿。

抵押合同是抵押权人（通常是债权人）与抵押人（既可以是债务人，也可以是第三人）签订的担保性质的合同。抵押人以一定的财物（既可以是不动产，也可以是动产）向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。

依据不同性质的物设定的抵押权，有必须经登记后才能生效和自双方签字后生效两种抵押合同。应当办理抵押物登记的，抵押合同自登记之日起生效。我国《担保法》第42条之规定，法定必须办理登记才生效的抵押合同为以下五种：

1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，应去核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记；

2、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应去县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记；

3、以林木抵押的，应到县级以上林木主管部门办理抵押登记；

4、以航空器、船舶、车辆抵押的，应到运输工具的登记部门办理抵押登记；

5、以企业的设备和其他动产抵押的，应到财产所在地的工商行政管理部门办理抵押登记。

我国《担保法》第43条规定，当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

本例中，甲公司以企业的机器设备作为抵押，依据《担保法》的规定，应到

财产所在地的工商行政管理部门办理登记，抵押合同自登记之日起生效。而甲公司和乙银行所签订的抵押合同，未按《担保法》的规定进行登记。

我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。

据此规定我国物权法显然是以不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动的原则。不动产登记生效主义要求不动产物权的变动必须进行登记如果未进行登记则不发生不动产物权变动的效果。即登记具有决定不动产物权设立、移转、变更或者消灭能否生效的效力。而本例中，抵押合同双方当事人未办理抵押登记故不动产抵押权并未设立，乙银行并没有对机器设备的抵押权。但不动产未办理抵押登记不影响不动产抵押合同的效力。抵押合同依据《合同法》第44条的规定自合同成立时生效。

我国《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。

以《物权法》第180条规定的建筑物和其他土地附件着物、建设用地使用权、以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、正在建造的建筑物进行抵押，未办理抵押登记，抵押合同生效（禁止抵押的物除外），但抵押权未设立。

抵押合同是否生效，应当依据《物权法》第184条和《合同法》的相关规定来判断，而不能以抵押权是否设定登记为标准进行判断。如果抵押合同具备法律规定的生效要件，则应认为合同关系已经生效，从而对抵押合同当事人具有约束力，若有违约情形，自应承担违约责任。《物权法》从根本上纠正了《担保法》第41条“抵押合同自登记之日起生效”的规定。依据《物权法》的理论，设定抵押权是一种物权变动，物权变动分为物权变动原因和物权变动结果，抵押合同是物权变动的原因，物权登记是物权变动的结果，物权变动的原因和物权变动的结果不能混淆，《担保法》第41条混淆了变动原因和变动结果，违背了物权法理论，第41条有不当之处，故物权法进行了纠正。

本例中，甲企业与乙银行的之间的抵押合同体现了双方的真实的意思，应当认定该抵押合同合法有效，未进行抵押登记不影响该抵押合同的效力。

因此，甲企业与乙银行签订的抵押合同有效。

（2）甲公司与乙银行签订的抵押合同条款不符合法律规定。

《物权法》第186条，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

根据《担保法》的规定，抵押权人和抵押人在抵押合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；但该约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

甲企业与乙银行签订的条款中，如甲公司不能清偿本息，该机器设备的所有权直接转移为乙银行所有，是流质抵押条款的效力问题。

禁止流质抵押的好处在于：首先，有利于防止担保设定人和与担保人串通以逃避债务、损害担保设定人的其他债权人的利益。如果法律允许流质抵押条款，那么担保设定人与担保权人就有可能恶意串通，通过订立流质抵押条款这种合法的方式，来逃避担保设定人对其他债权人的债务，从而给其他债权人造成损害。其次，有利于防止债务人与债权人串通以损害担保设定人的利益。在担保设定人不是债务人的情况下，如果允许流质抵押条款，那么债务人就有可能与债权人串通，债务人到期故意不履行债务从而让债权人取得担保物的所有权，并以此来损害担保设定人的利益，特别是在担保设定人不能及时、有效地对债务人行使追偿权的情况下，担保设定人的利益更有可能受到损害。最后，禁止流质抵押的终极目的是为了保护担保设定人及其他债权人的利益。在担保物的价值不是一般的高于而是过分高于被担保的债权额时，如果允许流质抵押条款的存在，则不仅会造成担保设定人和债权人之间的利益失衡，造成显失公平，在担保设定人没有足够的财产以满足他的其他债权人的债权时，还会造成担保设定人的其他债权人与债权人之间的利益失衡。

因此，本例中，甲企业与乙银行签订的条款，如甲公司不能清偿本息，该机器设备的所有权直接转移为乙银行所有，是一项无效的条款，根据《物权法》的规定，抵押条款有效，但是由于未办理抵押物登记，债权人未取得抵押权。

（3）丙公司的主张成立。

我国《担保法》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押

人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

另外，《物权法》第190条也有同样的规定，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

但是甲公司与乙银行未对抵押合同进行登记，抵押权未成立，因此，租赁关系不受影响，所以丙公司的主张是成立的。

（4）丁公司的保证期间为2002年4月1日－9月30日。

保证，指债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所做的一种担保。是典型的人保、典型的约定担保。是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。当事人在合同中约定，当债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。

可见，先诉抗辩权的存在使一般保证中的保证人所承担的责任成为一种纯粹的补充责任。同时，债权人仅于诉讼外向债务人提出履行债务的请求后即要求保证人承担保证责任，保证人亦有权拒绝其主张。债权人必须通过法律途径向债务人主张债权并经法院强制执行，这是要求保证人承担保证责任的前提。

根据《担保法》的规定，保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月。所以丁公司的保证期间为2002年4月1日－9月30日。

（5）如果债权人乙银行主动放弃债务人甲公司的抵押担保，则丁公司的保证责任为400万元。

保证责任的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定办理。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。上述这种承担全部责任的保证，称为无限保证。如果当事人在保证合同中明确规定由保证人承担上述责任中的一

部分，则该保证为有限保证。

由于保证是以保证人的信用提供担保，因此保证被称为人的担保。而物的担保是指担保人以某一特定财产提供的担保，其类型包括抵押、质押和留置。

当一个主债权同时设有保证与物的担保时，如何处理它们之间的关系，《担保法》第28条做出了规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。如果当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明确的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。上述规定表明：

1、同一债权既有保证又有债务人自己提供的物的担保的，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，即保证人承担的是补充担保责任。

2、同一债权既有保证又有债第三人提供的物的担保的，如各自承担的担保责任范围已由合同明确约定，则债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。债权人无权要求保证人或物的担保人在合同对其确定的责任范围之外承担责任。

3、当同一债权既有保证又有第三人提供的物的担保时，如果当事人被保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明确的，视为保证人与物的担任人之间承担的是连带担保责任。债权人对到期受清偿的债权，既有权选择要求保证人按照合同约定或者法律规定承担保证责任，也有权选择要求物的担保人按照合同约定或法律规定承担保证责任。承担了责任的担保人，可以直接向债务人追偿，也可以先要求其他担保人清偿其应当分担的份额，然后就其本人最后承担的责任份额再向债务人追偿。也就是说，连带责任的承担使直接向债权人承担责任的担保人享有了双重追偿权。

4、同一债权既有保证又有物的担保时，如果债权人放弃物的担保，则保证

人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。这一规定则仅适用于物的担保是由债务人提供的情形。在第三人提供物的担保时，因物的担保与人的担保处于同等地位，债权人有权选择行使物的担保或保证。如当事人没有特别约定，两者均有承担担保责任的义务。此时债权人放弃物的担保对保证人没有影响。

6.(案例)个人贷款检查报告 篇六

一、操作合规性检查情况

该笔贷款审批后，签订了《借款合同》和《抵押合同》，抵押物在法定权属部门办理了合规的抵押登记手续，信贷资金支付符合规定、信贷资料已整理入档。

二、信贷资金使用情况和授信业务变动情况

（一）目前盛兰云夫妇银行负债为我行贷款100万元，均未到期，付息情况良好；

（二）本笔贷款的审批条件基本全部落实。

三、贷款发放后借款人基本情况的变化。

目前借款人家庭基本情况未发生变化。

四、借款人经营情况的变化（适用经营贷款和家庭主要收入来源于经营的消费贷款）。

借款人借款100万元购买了沙石等建筑材料已投入建筑工地使用。目前销售情况正常，该行业的政策未发生变化。

五、担保能力和抵（质）押物的变动情况

目前抵押物权利状态和实物状态未发生变化，未发现减值因素。

六、贷款发放后借款人与本行业务的往来情况

盛兰云在借款后，将主要银行业务设置在我航，目前日均存款在90000元，基本达到了贷款时设定的综合收益目标。

七、借款人还款能力的变动情况

由于借款人的家庭基本情况未发生变化，营业收入较借款前有所

增加，还款能力有所增强，抵押物未发生变化和出现减值因素，从借款日到此期间，申请人经营现金流量能覆盖须偿还的贷款本息。

八、综合结论及后续管理安排

从本次贷后检查的情况看，贷款风险随着借款人营业收

入的增加而降低，但考虑到借款人所在行业的成长性较低和存在的经营风险，对借款人的贷款不宜再增加。

2011贷后检查人（签名）A角：B角：年

7.我国个人住房抵押贷款的风险分析 篇七

近几年, 个人住房抵押贷款已成为我国商业银行重点拓展的贷款投向。2000年~2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上, 2004年、2005年则到达80%左右。个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。我国市场经济处于发展初期, 法律制度欠缺, 个人信用征信体系不健全, 商业银行风险管理水平低, 个人住房抵押贷款存在很大风险, 因此商业银行必须加强个人住房抵押贷款风险防范, 完善风险管理机制来确保个人住房抵押贷款良性发展。

二、个人住房抵押贷款风险分析

1. 信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式:

(1) 被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后, 因实际支付能力下降或突发事件的发生, 无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。

(2) 理性违约。理性违约是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大, 继续还款的成本大于放弃还款的收益, 借款人会理性违约。

(3) 提前还款。提前还款是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时, 提前偿还贷行为就有可能发生, 提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入, 另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

2. 抵押风险

(1) 抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高, 商业银行不能顺利、足额、合法变现, 就会遭受抵押处置风险。

(2) 抵押物价格风险。抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。

3. 利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小, 甚至出现贷款利率低于存款利率, 导致银行收不抵支的风险。如个人住房抵押贷款是固定利率, 如果存款利率上调, 银行的资金成本就会上升;个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时, 如果银行资金成本不变, 银行的利差也会缩小。

4. 流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征, 商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金, 个人住房抵押贷款期限长、回收慢, 资金的来源和运用在时间上明显不匹配, 存在“短存长贷”的问题, 因此商业银行面临着及时变现的风险。

三、防范个人住房抵押贷款风险的建议

1. 完善银行信贷管理机制

(1) 加强贷款流程全过程管理, 从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点, 落实管理职责, 规范操作流程。

(2) 加强借款人信息的收集和分析, 信息收集量越大, 信息质量可能就越高, 信息分析结果可能越准确, 为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据。

2. 建立个人住房抵押贷款风险预警系统, 防范市场风险

建立风险预警的数据库, 从各个方面取得数据, 针对我国实际情况, 开发合适的风险预警模型, 建立快速反应和预控机制, 对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解, 来防范金融市场的风险。

3. 加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

(1) 开发可调整利率抵押贷款, 其利率根据市场利率的不断变化而做周期性调整。与我国现行的浮动利率相比, 它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况, 把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人, 同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

(2) 开发固定利率抵押贷款, 在固定利率抵押贷款模式下, 商业银行承担了大部分的利率风险, 如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配, 如发行固定利率债券, 利率互换等, 可以避免相应的利率错配和流动性风险。

(3) 大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场, 通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售, 换取贷款资金或流动性高的短期债权, 提高流动性。

4. 发展个人住房抵押贷款风险转移机制

(1) 建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险:一是房屋毁损的风险, 二是贷款的信用风险, 三是借款人的人身风险。在保险品种上, 可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种, 在保险机构上, 可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险, 为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。

(2) 推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险, 个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾, 可以适时推出个人住房抵押贷款证券化, 有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

摘要：近几年, 个人住房抵押贷款成为我国商业银行贷款投放的重点对象。但是我国市场经济体制发展还不健全, 个人住房抵押贷款存在信用、抵押等一系列的风险问题。因此, 要采取完善银行的信贷机制、加强个人信贷的风险管理等措施, 来确保我国金融市场健康稳定发展。

关键词：个人住房抵押贷款,风险,建议

参考文献

[1]刘萍:个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2002 (8)

[2]江世银:论信息不对称条件下的消费信贷市场[J].经济研, 2000 (6)

8.抵押贷款风险案例 篇八

【关键词】 提前还贷 负面影响 住房抵押贷款证券化

1. 我国住房抵押贷款的现状

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。随着我国经济的整体发展，2010年住户部门新增金融负债2.4万亿元，比上年扩大2.6倍，占国内非金融机构部门新增金融负债19.2%，占比比上年上升7.3个百分点。其中，新增住房贷款1.4万亿元，比上年多增1.1万亿元，占住户部门新增金融负债的56.1%，占比比上年上升15.4个百分点（来源于中国人民银行公布数据）。从数据中可以看出，近几年我国住房贷款的绝对值总量和增长速度都很快，同时住房抵押贷款占消费贷款的比重也显著提高，对住房抵押贷款的研究也越来越重视。

2. 提前还贷主要原因的分析

提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。分析造成提前还贷的原因有以下几点。

2.1居民收入增加。随着我国经济的飞速发展，居民收入有了显著提高，加强了借款经济能力为借款人提前还贷提供了物质保障。我国住房抵押贷款的主要偿还方式是每月定额还款，进而借贷的初期既确定了参考依据，同时随着收入的增加，每月还款所带来的压力越小，更容易提前还款。

2.2对未来利率走势的预期。随着2011年央行的几次加息，从2012年1月1日开始，住房抵押贷款的利率又达到了一个新的水平，我国住房抵押贷款实行的是浮动利率制，利率下降能够带来降息，减轻还贷压力，但利率上升则会增大还款压力，未来利率继续上升的可能性又非常大，同時利率上调存在着迟滞效应，。按照我国现行的政策，本年上调的利率要到下一年的年初开始执行，这就为借款人提前还款提供了便利，使借款人以减少利息支出。

2.3我国现行政策的影响。在住房抵押贷款合同中，有相应的条款规定，借款人一旦出售抵押贷款，金融机构有权要求借款人付清所有的贷款余额，这一条款称为“出售即付条款”。随着二手房交易的增多，为了进行买卖，借款人需要进行提前还款，以保证交易的正常进行，这就加大了提前还款的行为。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作时，这也促使一部门人为了以后的生活保障尽可能提前还贷。

2.4受我国传统观念的影响。我国一直有“无债一身轻”的传统观念，当手里资金充裕时，更倾向于提前还贷。

3. 提前还贷带来的负面影响

提前还贷看起来对借款人有利，毕竟是由借款人来选择是否提前还贷，但也存在着不利影响。借款人在提前还贷的过程中损失了很大的机会成本。当借款人选择提前还贷时他失去了支配这笔资金获得更高收益的机会，如股票等其它金融工具能获得较高收益，那么借款人无形之中就放弃了这部分收入。提前还贷可能会对借款人的信用造成影响，随着提前还贷的增加，对银行造成的危害也在增大，银行改变了对提前还贷的宽松政策，提前还贷影响了下次从银行的贷款。随着到期日的临近，借款人所偿还的款项中，本金所占的比重越大，提前还贷的效果越差。

提前还贷对银行造成的负面影响最大。提前还贷对银行来说是一种风险行为，借款人选择有利的时机提前还贷获得收益伴随着银行相应的亏损。首先对银行来说，提前还贷造成了大量资金的闲置，提前还贷的资金不在银行资金计划的安排内，突然的还款打乱了银行计划，降低了流动性，不能短时间内用这笔资金创造利润；其次，提前还贷减少了银行的预期收入，现阶段银行通过住房抵押贷款获得的利息收入是银行收入的重要组成方面，提前还贷使这部分收入减少。再次，提前还贷也增加了银行的服务成本，加大了银行开支。当然提前还贷也有对银行有力的一面，如降低了不良资产的比率，减少了呆、坏账，获得提前还贷借款人前期所付的利息等等。

4. 对提前还贷的对策分析

4.1减少对违约金的征收，实行固定利率制。银行允许客户提前还贷实质上是给予客户一种期权，这种期权使客户可以在市场利率变动时选择对自己有利的进行交易。根据风险定价原则，资产价值=风险价值+时间价值，银行在依据风险确定贷款利率时应该将按揭利率确定在充分覆盖各种风险因素的水平上。当前银行对提前还款多采用征收违约金等方式，但这种方式不利于金融创新，阻碍银行服务水平的提高，也不利于银行吸引客户资源。影响借款人提前还款的因素还有很多，利率上升或者下调时都有可能，盲目地征收违约金，也使银行丧失了获得流动风险资产收益的机会。现在银行对住房抵押贷款采取的是浮动汇率制，利率下调，借款人继续执行合同；利率上调，借款人根据成本收益选择是否提前还贷，跳出合同。提前还贷带来各种负面效应，借鉴西方国家经验，可以实行固定汇率制，这样借款人可以提前确定借款成本，当市场利率下调时，借款人可以提前还贷，选择低利率的融资工具，当市场利率上升时，可以继续执行合同。

4.2建立数据库，建立个人信用的评估系统。目前，我国许多商业银行机构已经认识到了建立数据库的重要性，由央行主导的信用体系也有了一定规模，但和西方发达国家相比，我国银行的数据库的样本数量还有很大的差距。我国的住房抵押贷款市场兴起的比较晚，经历的经济周期还不全面，对提前还款的规律不能完全掌握。在接下来，应该对借款人进行长期的跟踪调查，采集数据，包括完善个人征信系统，逐步建立个人信用账户，完善预警机制，建立适合我国国情的模型，更好的利用规律，为防控风险服务。

4.3采用多种形式的贷款方式。现在银行實行的基本上都是等额还款的形式，随着收入增加，这种还款方式更适合收入稳定的人，我国银行可以根据借款人的收入、年龄等因素设计不同的还贷方式，比如可以递增还款或者递减还款的方式，满足不同人群的需求。同时利率、贷款期限的选择可以不仅仅着眼于当前收入，可以让借款人根据当前收入与未来的预期收入自行选择还款期限，实行不同利率，当然这也要求银行加强监管，做好数据库和征信系统的建设。

4.4实行住房抵押贷款证券化。首先个人住房抵押贷款要达到证券化资产的要求。并非所有的金融资产都适宜证券化，其中最基础的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测见的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。住房抵押贷款有着稳定的现金流，较低违约率，很适合作做为进行证券化的信贷资产。同时，居民个人收入的增加和理财意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了基本物质条件，再加上我国证券市场已初具规模。所以住房抵押贷款对提前还贷无疑是一种很好的方法。借助二级市场是分散和转移提前还款所引起的利率风险的远景规划。银行的利润由存贷款的利息差变为了手续费的费用，风险也转移到了愿意承担此风险的投资者身上。美国的经验表明，个人住房抵押贷款的二级市场是转移和分散风险的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已经由中国建设银行发行了，实现了表内证券化，这种做法降低了证券化的成本，有利于证券化的早期实现，提供了较高的信用担保，但没有做到真正的风险隔离，还是在商业银行内部。在以后的发展中应逐渐向表外证券化发展，实现真正的破产隔离和风险转移。同时在住房抵押贷款证券化的过程中要稳健开展金融创新，把握好基础工具的特点，控制住基础产品的质量，加强对证券化的监管。避免出现美国次贷危机类此情况，影响实体经济。

参考文献：

[1] 陈钊. 住房抵押贷款理论与实践[M]. 上海: 复旦大学出版社, 2000

[2]邓倩磊，郝彬.美国住房抵押贷款证券化的动因及启示.金融时报，2003，12， 22.

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[4]陈忠阳：《管理提前还贷风险的现代理念、制度和方法》。《货币金融评论》。2005.4

[5]卢建新：《住房抵押贷款证券化运作中的提前还款风险研究》，《金融与投资论丛2004》，中国财政经济出版社2004年版。

[6]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范EJ-3.苏州大学学报(哲学社会科学版)，2007.

[7]Richard. S. F. and R. Roll, 1989,"Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities," Journal of Portfolio Management: 15(3).

[8] Quigley, J. M., "Interest Rate Variations Mortgage Prepayment, and Household Mobility", Rev. Econ. Stat., 69(4), 1987.

9.房产抵押贷款的风险及防范对策 篇九

当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险

(一)租赁权对抗的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地

上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

(四)土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。

(五)在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

(六)共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

(七)抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

(八)房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。

二、防范房产抵押贷款风险的对策

(一)深入调查，防止“先租后抵”

银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

(二)认真办理抵押登记

银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。

(三)注意土地的性质和使用期限

银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

(四)加强贷后检查，防止土地用途变更

银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

(五)对在建工程抵押贷款重点管理

由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本行，往来款项要通过本行办理，随时监督借款人资金使用情况。

(六)共有财产抵押要求所有财产共有人签字

银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

(七)银行应培养自己的房产评估师

为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。

(八)调查清楚借款人的房产数量

银行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，银行一律不予办理抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。

(九)重视借款人第一还款来源

10.流动资金贷款案例分析 篇十

2001年，林先生以500万元收购了一家倒闭的工厂，注册为东方公司，注册资金1500万元，东方公司完成相关转让手续后，耗资2500万元对该厂进行了全面重新修建，并安装成套先进设备，一年后东方公司焕然一新，一座现代化的工厂重新开始运转。

2002年A银行对东方公司授信600万元，投放流动资金贷款300万元，2003年又增加流动资金贷款300万元。此时，在当地银行界普遍认为东方公司生产经营正常，成长看好，是一个值得营销的优良客户。

2004年B银行上门营销，对东方公司授信1500万元，其中600万元的用途为置换A银行的流动资金贷款，到2005年B银行陆续投放贷款，共1500万元，东方公司也归还了A银行的全部贷款，并将基本账户开在了B银行。

2007年，B银行对东方公司综合授信达到2500万元，贷款余额2500万元，同年9月，B银行在客户经理人行征信系统中发现C银行对东方公司发放了流动资金贷款1000万元，B银行认为对东方公司授信2500万元已是最高额度了，C银行增加1000万元贷款是对东方公司的过度授信，于是便发出风险预警信号，制定并实施了压缩计划，当年收回贷款500万元。B银行在发现风险信号后，对东方公司进行了全面的资产清理、财务核实、内外调查，发现：一是C银行的1000万元贷款由林先生对 1

外投资失败几乎全部损失；二是东方公司财务账实不符，应收账款严重虚假，销售收入严重虚增，销售收入是使用资金从外省空转回笼当地B银行账户，制造出销售货款回笼良好的虚假现象（B银行客户部经理曾质疑该公司销售收入和货款回行的真实性，并多次向分管行长提出到外省的长期固定的汇款单位进行调查核实，但遭到拒绝，回答是：钱回来就行了，没必要影响客户关系。）；三是东方公司正真实现利润是2007年下半年才开始，以前均为亏损，历年累计亏损近1000万元，东方公司经过几年的努力，刚刚步入正轨，企业好转在望，但眼前的资金链断裂却把企业推向了破产的边缘。

2008年B银行继续对东方公司实施信贷压缩计划，再次收回该公司贷款200万元，同年五月份该公司出现资金紧张，在B银行的到期贷款无法按时归还，B银行针对东方公司制订了特别监管方案，对东方公司原材料进货、生产用料、销售及回款等进行了全程监控，客户经理驻厂管理，控制了该公司简单再生产以外的所有开支。

2008年9月，东方公司在C银行的1000万元贷款到期，资金链条断裂，工厂濒临倒闭，C银行起诉，并要求处置抵押物。2009年法院对东方公司提供的抵押物进行拍卖不成功，按法律规定，C银行只能用以资抵债方式收回贷款，由于该抵押物已经变成危房，按当时市场价格，损失惨重。

到2010年末，B银行不断按月收回贷款，在东方公司的贷

款余额降到1000万元以内，全部为抵押贷款，抵押物为厂区内的全部厂房、土地和设备，抵押物合法足值，几乎没有终极风险，由于B银行没有起诉执行处置抵押物，东方公司得以生存并继续生产经营，加之近年行情较好，企业逐步走出低谷，能够按月用利润逐步归还贷款。

1、你对东方公司董事长林先生的信用评价如何？

2、B银行与东方公司合作接近三年时间才发现该公司销售收入、应收账款、利润严重不符，你用什么方法能够迅速判断该公司销售收入、应收账款、利润与实际情况是否一致？

3、你对B银行的分管行长和客户部负责人在商量处理真实性调查一事上有何看法？

4、C银行在对东方公司信贷介入前，东方公司并不需要增加流动资金，C银行急于发展业务曾让当地政府领导和主管部门协调做工作，东方公司才勉强接受贷款，在得到1000万元的贷款后才开始了盲目的对外投资活动。为此，你对C银行的营销理念、贷前调查有何看法？

11.抵押贷款风险案例 篇十一

关键词：房地产抵押；贷款风险；防范措施

1.房地产抵押贷款风险含义

房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。所谓的房地产抵押风险， 是指当抵押权人由于各种原因， 需要通过处分抵押房地产实现其债权（ 包括主债权、利息、违约金及赔偿金） 时， 处分抵押房地产所得的金额在支付实现抵押权的费用如诉讼费、评估费、拍卖费等后， 余额不足清偿抵押权人的债权。

房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保，从抵押权人那里获得一定数量的贷款的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款风险：风险有许多含义，但从房地产抵押贷款的角度来说，可以定义为在房地产抵押期限界满抵押权人获取贷款本息和的可能性大小。

2.房地产抵押贷款风险及原因分析

2.1估价机构带来的风险

以房地产作为抵押物时，银行在放款前一般应请专门的评估机构对抵押物进行评估。估价机构在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此估价机构及估价人员的技术水平和执业素质与道德是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因。

随着房地产评估行业逐渐繁荣，房地产评估机构越来越多，竞争越来越激烈，因此，有些评估公司为了承接业务通常以高估抵押物为诱惑来吸引抵押人，这样直接影响到银行放款的依据，因此估价机构和估价人员的执业道德和素质也直接影响房地产价值的高低。

2.2借款人带来的风险

房地产抵押贷款中借款人一般包括个人住房借款人和房地产开发商大户借款人。个人住房借款人可能因失业、重病、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿；房地产开发商大户借款人，在追求利润的情况下，除进行正常抵押贷款外，有时还会重复抵押或虚假按揭等以获取更多资金，当房地产开发企业经营不善或房价下跌时，企业就会陷入困境，无能力偿还银行贷款，给银行带来巨大风险。

2.3抵押权人带来的风险

银行作为放款人，有时为了吸取业务，通常会出现不仔细审核抵押人的还款能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估的抵押房地产价值，过高发放贷款比例等现象，这些因素都会引起房地产抵押贷款风险。

3.房地产抵押贷款风险防范措施

3.1银行提高风险预警能力

银行自身要树立正确的经营理念，制定严格的规章制度，建立并坚决执行问责制，建立科学的抵押贷款风险监控体系和预警系统。具体为：

1.完善房地产按揭贷款制度

银行应该按银监会的要求，建立一套有效的可行的贷款发放制度。如要完善内部操作流程和监督机制。

2.规范信贷操作，实行跟踪服务，落实调查责任，加强贷后检查

银行在发放贷款时，按照规定的要求和程序发放贷款，做到三看：一看借款人信用是否良好，二看房屋产权证等各类证件是否真实，三看评估价格是否合理。

3.建立违法违规通报机制

各商业银行要在日常业务中累积客户资料，如果发现虚假贷款行为，立即对借款人的其他业务进行复查，采取相应的措施，并终止与他的合作关系，并将其列入黑名单，并在本行系统内进行通报，实现信息共享。

4.加强信贷人员培训，增强识别虚假材料的能力

通过实地调查和讲座的形式对信贷员进行培训，提高信贷员和审核人员的专业能力，减少上当受骗。

3.2建立健全估价制度，提高估价人员素质和技术水平

中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师教育培训班，对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的举措。一个好的估价师不但要不断的学习最新最近的房地产估价理论知识，也要参加过足够多的估价实践。因此，对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。要提高估价人员的技术水平和实践经验，唯有通过不断地学习才能克服解决。

房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案。定期对房地产估价报告进行抽检，对以迎合高估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。以便提高估价机构及估价人员的执业素质。

3.3加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。

对以房地产作抵押发放抵押贷款时，在发放贷款前，信贷人员要亲自到实地进行调查，主要调查抵押物的坐落位置、产权、面积及变现的可能性等。在贷款后，信贷人要随时跟踪已办理抵押的房地产的状况及市场价值变化情况，对故意破坏抵押房地产的抵押人，严格制止其行为，以降低变现时抵押物价值减损而造成的损失。

4.小结

综上所述，房地产抵押贷款风险有来自估价机构方面，还有来自银行自身及借款人方面。但这些风险有些是可以控制的，只要估价机构及估价人员和银行加强自律，提高自身的执业道德和技术水平，制止房地产抵押贷款行业的不正之风。采取有效的防范措施，房地产抵押贷款行业会稳定健康有序的发展。

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12.抵押贷款风险案例 篇十二

一、住房抵押贷款的信用风险

(一) 我国住房抵押贷款的发展现状

为了弥补购房资金不足, 购房者将所购的房屋作为抵押物从银行获得的住房抵押贷款;贷款期满并还清后, 房产会转到贷款者名下。1991年颁布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》, 是我国个人住房按揭贷款的兴起, 在政策的支持下, 1992年建行发放首笔住房抵押贷款。时至今日, 国家政策扶持下, 住房抵押贷款业务得到了全面的发展。

从表1中的发展趋势来看, 房地产市场依旧活跃, 永远居民购房的住房抵押贷款的规模也随之扩大。以农行为例, 截至2013年12月31日, 个人住房贷款12920.07亿元, 较上年末增加2410.08亿元, 增长22.9%。

(二) 信用风险及其表现

个人住房抵押贷款期限可达30年, 贷款在发放前银行有综合的信用评估, 并且具备抵押保证, 但都不足以消除其与生俱来的信用风险。信用风险, 是由于借款人不能如期偿还贷款本息给银行带来的损失或者在银行处置完抵押物后任然不可弥补所借出款项的损失。经济社会中的“理性人”违约或履约都是在最大化自身效用的基础上。一方面, 若借款人的还款保障受到了影响, 将无法正常偿还本息导致被迫违约。另一方面若市场不景气, 房价大幅下降或利率迅速上升时, 贷款人基于收益和成本的衡量, 认为违约引致的成本低于继续履约而偏向于违约即为理性违约。

二、住房抵押贷款信用风险形成原因

从经济学角度来看, 在银行业理性的假设下, 由信息不对称引发的交易双方的委托——代理问题表现为逆向选择和道德风险, 可能导致信用违约。从我国具体国情来看, 银行内部风险控制机制缺陷和主观的非理性因素;外部金融市场不发达, 政府这个看得见的手不当干预, 都致使住房贷款信用违约发生几率高而不减。

(一) 银行的“非理性”导致信用风险

“优质”的住房抵押贷款是各银行占领市场份额的有效手段, 但在发展业务的同时, 贷款的审批监管方面远跟不上业务扩展的步伐。在我国, 存在各方面的介入干预和政策原因, 商业银行未必能按照利润最大化来经营。银行的“非理性”一方面在商业银行内部, 从业人员专业素养不能与时俱进, 在简化贷款发放的步伐中疏于审核和后部风险跟进, 为信用风险埋下“伏笔”;另一方面, 房地产市场往往被赋予活跃金融市场和经济增长的政策目标, 政策安排也带来的银行非理性。

(二) 个人征信体系不完善

中国人民银行征信系统的个人征信包括多方面综合信息, 成为各大商业银行进行信用评估的重要依据。商业银行获得申请人各方面的准确信息客观公正地进行的信用审核是防范信用风险的第一道防线, 但此系统还存在一些不足。其一, 各方机构的数据信息还没有建立起有效地共享机制, 人行征信系统个人信息采集还有待完善, 更新有待及时。其二, 我国没有制定一套专门的法律体系有效保障个人信息的采集和使用。征信系统无法有效发挥作用无疑降低了运作效率, 增加了银行运行成本, 并且不牢靠的信息银行无法准确进行信用审核。

(三) 抵押物处置难度大且二级市场不活跃

发生信用违约时, 在银行处置作为房产的抵押物以弥补损失过程中具有一定的困难。首先, 由于利益的驱动, 相关机构可能会人为高估抵押物的价值;其次, 银行在借款人违约时处置房产, 但房屋属于居民生活必需品, 不健全的社会保障体制可能会引发社会问题;最后, 房屋的流动性差, 银行难以及时变现则不能及时弥补损失。另一方面, 发贷银行可以在二级市场上, 通过资产证券化等手段转让住房贷款的债权回收资金, 增加资产流动性, 从而实现风险转移。在多方机构的努力合作下, 建设银行成功地发行了“建元2005”并成为我国首个贷款证券化的案例。健全的二级市场无疑对商业银行进行风险转移有重大作用, 经过这几年的发展, 我国贷款的二级市场初具规模, 但与西方金融发达国家相比, 还不是十分的完善。

从我国具体国情来看, 金融体制不健全, 银行等金融机构的风险控制意识薄弱加上房价虚高不下、银行间还存在一定的恶性竞争等, 导致我国住房贷款的信用风险形成机制呈现出一定的复杂化。

三、我国个人住房抵押贷款信用风险防范的建议

在经济体制转轨的过程中, 政府正有效地进行着相关改革, 金融机构的信用风险防范能力日益增强。所以在积极地发展住房贷款业务的同时还要不断强化风险控制, 完善担保机制和相关法律法规, 保障贷款的安全性, 从而促进我国的房地产市场的良性发展。

(一) 个人信用体系的完善

随着大数据时代的来临, 一系列借款人的信息数据将会在贷款审核中发挥越来越重要的作用。美国的金融机构不仅通过借款人了解所需信息, 个人信用服务中介机构还为其提供较为完整地历史数据, 甚至包括了该个人的信用卡透支记录、驾车违章等。我国的个人信用体系还需要完善, 此时的政府需挺身而出, 直接出面采取有效措施, 为信用体系提供切实有效的政策保障。首先, 政府要健全相关法律法规, 以保证信息征集的准确性和完整性, 保证信用评级的真实性和实用性;其次, 对于信用违约行为需制定相应的规则, 用道德和法律两种方式约束公民, 营造一个人人守信的良好风气;最后, 关键是建立一个规范专业的信用信息数据库, 网络共享方便了银行访问和获得有用信息, 对个人信用风险进行评估和管理。

(二) 改进商业银行信用风险管理机制

商业银行是借款人发生信用风险的首要损失者, 对于信用风险的防范规避直接关系到银行当期利润, 甚至会连锁引发金融市场的系统性危机, 因此, 做好信用风险的管理对银行至关重要。我国商业银行对于住房贷款的风险管理意识不足, 风险管理工作尚存在一些问题:缺乏先进准确的定量分析工具, 借款人信用信息收集不完整, 贷款审查带有主观性, 监管和监控效率较低。银行在改善这些问题时, 对于事前审查需做到科学、客观, 增强从业人员的专业知识和素质水平;已发放的住房抵押贷款要实时关注信用级别状况的变化, 强化监督机制, 实时跟定、动态分析调整贷款级别、抵押物的价值变化和贷款人的财务状况, 以确保及时发现并消除诱发信用风险的因素。同时, 商业银行还要不断创新, 丰富贷款品种和风险转嫁方式, 完善住房抵押贷款市场, 不仅注重国内风险因素, 对于国际上关联风险也要实时关注。

(三) 适度稳妥的发展住房抵押贷款证券化市场

在贷款前充分识别借款人的风险级别并不能消除信用风险, 开辟贷款证券化市场用以转移风险势在必行, 但我国的金融市场不发达, 自由化程度低, 相关法律法规不健全, 贷款证券化业务还不成熟。资产证券化使得银行可以在市场上出售抵押贷款的债权, 进行资金融通, 在降低风险、增加资金的流动性、化解资金期限不匹配的矛盾等方面具有优势。在我国资产证券化的推进进程中, 商业银行要明确职能定位, 对日常工作严格把关, 以稳字为先推进业务发展。需要注意的是, 对于资产证券化这样的金融创新不仅实现了风险的转移, 更带来了复杂的风险, 所以在推进证券化和监管上还有很长的路要走。

(四) 健全住房抵押贷款的担保和保险机制

在房价上涨的趋势下, 以房屋为抵押不失为贷款安全的保障, 但一旦房价大幅下跌, 银行处置抵押物可能难以弥补损失。发展抵押贷款市场的担保和保险机制有利于风险分散, 还有利于银行风险管理体制的发展, 由政府组建一个自中央到地方的一体化的保障机构对我国住房信贷市场的发展有重要的意义。

结合我国具体实际建立起我国的住房担保机构, 引入了国家信用作为后盾, 不仅银行增强了收回贷款的信心, 而且提高了贷款的信用级别, 有利于贷款利率的下调, 减小中低收入者的还款负担, 减少违约行为。政府的介入提高了效率、降低了成本, 增强了房地产市场的信心, 对中国住房金融市场的稳健发展起到了积极作用。在另一方面, 商业性保险公司需树立良好的形象, 完善住房贷款的保险机制, 与政府信用相互补充, 对抵押贷款市场的发展和信用风险的管理有重要促进作用。

(五) 完善我国的住房公积金制度

设立专门用于缴存职工的房屋消费信贷的住房公积金具有强烈的政策性, 主要是为了解决中低收入者的购房需要, 给广大劳动者提供了一种显性的住房保障, 是住房制度改革重要内容。中低收入者通过住房公积金购房, 其还款来源有了一部分保障, 信用风险得到降低;但是, 我国的住房公积金政策现实执行上还存在一些不足之处。第一、目前仅覆盖到城镇职工, 尚不能满足广大个体企业职工、打工者和农村居民日益增长的购房需求, 这些群体的还款来源单一, 容易导致违约。第二、收入差距容易导致缴存金额的不同, 难以达到普遍提高居民居住水平的政策目标。第三、公积金的使用存在地区差异, 各地区经济发展不平衡, 消费理念不同, 甚至使得积压的公积金流向非房地产领域, 失去专用性。另外, 在公积金的管理, 法律保障等方面还需要与时俱进的改进, 让此项政策降低购房者的负担, 做到真正的惠民利民。

此外, 随着国内经济体制改革的前进和国际市场的发展, 违约风险发生的频率和结构将更加复杂多变, 政府在立法和监管方面的工作还要走的更远。这不仅强化了房屋消费者权益保护意识, 是民生问题, 也规范了银行等金融机构贷款发行, 利于风险的防范与监控, 给金融行业的带来了稳定性。总而言之, 住房抵押贷款的信用风险伴随着贷款的前前后后, 政府和市场应相互配合相互补充, 从银行内部管理和外部环境着手, 做好各方面工作保障。

摘要：本文从我国繁荣的房地产市场开始, 对现今住房抵押贷款规模和信用风险做了简单的介绍, 住房贷款的发放即使是以抵押物作为保证, 信用风险问题不可避免。结合我国具体国情, 从银行、政府和贷款市场等方面讨论了我国住房贷款的风险形成机制。指出要强化风险管理体系, 要求政府与银行协调合作, 透过国外的成熟经验, 在银行内部管理体系和外部保障环境方面对我国风险管理提出了相关建议, 旨在降低信用风险, 促进房贷市场的健康发展。

关键词：住房抵押贷款,信用风险,防控措施

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