集体土地征收流程有哪些

2024-11-17

集体土地征收流程有哪些(精选4篇)

1.集体土地征收流程有哪些 篇一

集体土地上房屋征收流程

一、发布征收告知书

二、调查登记

三、确定补偿标准

四、发布补偿安置方案公告

五、签订补偿安置协议、支付补偿安置费用

六、交出房屋或强制执行

具体内容如下:

一、发布拟征收公告

二、调查登记

拟征收公告发布后,受委托的离石区、方山县人民政府应对拟征收范围房屋等附着物进行调查和登记。调查结果应当经被征收土地的农村集体经济组织或所有权人确认,并在被征收人所在的村、组公布。

三、确定补偿标准

地上房屋等附着物补偿标准,按照市政府吕政办发

[2013]101号文件执行,101号文件未予明确的,由具有资质的评估机构评估后确定补偿标准。

四、发布补偿安置方案公告

市国土局在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订房屋征收补偿安置方案并予以公告。公告内容包括征收位置、范围、面积、补偿安置方案等。

五、签订补偿安置协议、支付补偿安置费用

被征收人对房屋等附着物补偿标准、安置方式没有异议的,由受委托的离石区、方山县人民政府与被征收人签订补偿安置协议。征收的各项费用应当自签订补偿安置协议之日起3日内全额支付。

六、交出房屋或强制执行

被征收人按协议约定的时间交出房屋等附着物。违反土地管理法律、法规规定,阻挠征收的,以及所有权人已经依法得到补偿或者无正当理由拒绝接受补偿,且拒不交出土地和房屋等附着物的,由区县政府书面责令所有权人交出土地和房屋等附着物;在责令交出土地和房屋等附着物搬迁期限内仍不搬迁的,申请人民法院强制执行。

2.集体土地征收补偿范围 篇二

文章来源:北京京平律师事务所

依据《土地管理法》、《征收土地公告办法》、《关于开展制定征地统一产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《关于完善征地补偿安置制定的指导意见》的规定,集体土地征收的补偿包括五个项目:

1、土地补偿费(产值倍数法、区片综合地价法)

2、安置补助费

3、地上附属物和青苗补助费

4、征地房屋拆迁补偿费

5、房屋拆迁安置费(搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费)

北京京平律师事务所简介:北京京平律师事务所是以征地拆迁业务为核心的专业律师事务所,在成立之初已具有成熟的优秀律师团队。京平律师均毕业于国内外知名法学院校,具有多年的办案实践经验,资历深厚、学习能力强。多年的实践使团队已摸索出一整套成熟的维权方案,深受委托人的信赖。

京平律师成功主办过数千起拆迁案件,独创“拆迁维权三段论”,成功达到了增倍补偿的效果;多次参加由国内知名学者教授参与的集体土地征收拆迁的立法研讨,并开创了律师维权推动地方政府修改地方规章的先河,为中国土地拆迁法制进程作出了应有的贡献。

3.农村集体土地征收类作业 篇三

我国土地所有制度施行的国有和集体土地所有权制度,但随着经济的发展尤其是房地产市场的发展,在加之城镇化进程的加快,能用于房地产开发的国有土地越来越少,更多的房地产开发商将目光投向农村土地。地方政府受利益的驱动,不断的利用各种名义对农村土地进行征收后卖给地产商,在加上一些地区盲目的搞经济开发区、搞旅游业开发,地方政府打着公共利益的旗号征收农村土地,但对农村农民要么补偿费低,要么补偿费长期拖欠,严重损害了农民的利益。导致大量越级上访和群体上访事件的发生,影响了和谐社会的建设。为此,本文浅谈现目前我国土地征收制度的缺陷和解决对策。

关键词:集体土地 土地征收征收补偿 缺陷与原因 制度建设

解决土地征收补偿的问题,首先要明白土地征收的概念。依照2004年新修改过的《宪法》第10条第3款的规定:“国家为了公共利益的的需要可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”而《物权法》第42条也规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”从上述法条中可以看出土地征收和土地征用的含义是不同的,那如何理解“土地征收”和“土地征用”?理解二者间的关

系是解决土地征收或征用问题的逻辑起点。有学者认为土地征收是一种狭义的土地征收,即土地征用包括土地征收。(汪军民);有学者认为“土地征收,是指国家用公权力征收集体土地的所有权归国家所有。土地征用是国家依据公权力征收集体土地的使用权归国家所有。”(崔杰)也有学者认为从理论上讲征用本身仅指使用权的暂时性有偿让渡,并不包括所有权的转移,而征收则是指使用权在内的所有权强制性有偿转移。(张慧芳)也有学者认为征收是为了公共利益的需要,国家强制将公民个人所有的财产收归国有;而征用则是为了公共利益,强制性的使用公民的私有财产(冯均)。笔者认为集体土地征收是指国家为公共利益的需要,依照法定程序将集体土地变为国有土地的法律制度。此种变更包括所有权的变更,而土地征用则不涉及所有权的变更,二者是不同的两个概念。本文所阐述的是土地征收中的补偿问题,不涉及土地征用。

我国目前实行的是农村土地集体所有的土地所有权制度,也先后立法保护农村土地。比如,依据《中华人民共和国土地管理法》第4条第2款规定要“……严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护”,第31条1款规定“国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地”,同时该法第43条1款又规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。但随着

市场经济的发展,建设用地大幅增加,地方政府的土地征收也越来越多,但我国目前的土地征收制度还是沿用计划经济体制下实施的征地办法,很难适应当前的市场经济经济环境,给“多征多占”、侵犯农民权益提供了可能。

(一)尽管《宪法》规定了土地征收的前提是为了公共利益的需要,但是《土地管理法》没有对“公共利益”做出明确的界定,而最新出台的《物权法》对于集体土地权利的保护,特别是在土地征用补偿方面的规定离人们对他的期望相差甚远。有关“公共利益”的界定,集体土地产权内涵等多方面急需解决的问题,《物权法》仍然搁臵不提,导致土地征用权的滥用。使事实征地范围从“公共利益的需要”扩大到包括非公共利益需要的一切用地项目。既包括公益用地,也包括商业性用地。所以,随着我国经济的持续快速发展和西部大开发战略的实施,农村的城镇化建设步伐加快,开发区热、旅游开发热和房地产热等纷纷兴起,农村(尤其是城乡结合部的农村)的土地越来越多地被征用,有的甚至是整个村的土地被全部征用。

(二)农村集体土地的产权制度不明晰,集体土地所有权主体法律地位不明。虽然我国法律规定农村土地归农民集体所有且集体土地所有是一定社会范围内的农民共同共有的所有权,集体成员的权利是集体所有权的组成部分,主体成员大会是集体的最高权力机关,集体中的成员不能以个人

身份享有和行使集体土地所有权。但实际上,在集体所有制下,谁正真拥有土地,实际上并不明确。由于集体土地所有者不明确,乡镇政府、村委会往往是事实上的土地所有者,有时候甚至是个人就决定土地的征收事务。农民作为集体成员拥有的权利只是名义上的,不能以个人身份享有和行使集体土地所有权,这样使得农村集体或农民个人参与土地征收事务的权利得不到保障。

(三)土地征收补偿标准太低,依据我国《土地管理法》及有关法律规定,我国土地补偿分为四部分:一是土地补偿;二是青苗补偿;三是地上附着物补偿;四是被征地人员的安臵补偿。现行法律的补偿规定,没有考虑到在市场经济条件下被征收土地的供求关系、土地的机会成本、增值潜力等因素。总而言之,农民对是否征地以及征地多少没有发言权,就很难避免农民的权利收到侵犯,在加之政府的征地的补偿标准有严重缺陷使得因为土地征收而失地的农民很容易成为成为了事实上的“流民”,很容易造成社会混乱,影响和谐社会的构建。

针对现行土地征收制度的种种缺陷和问题,我们不得不思考如何解决两个问题:

1、地方政府滥用土地征收权利去谋取利益的行为;

2、土地征收后对失地农民的补偿方式以及补偿标准。

关于地方政府的滥用土地征收的行为,应该做的是;

(一)从立法上确定合理的界定“公共利益的需要”。只有,从立法上确定公共利益的范围,同时,中央严厉打击地方政府的滥权行为,才能限制地方政府以公共利益的名行“征收—倒卖”土地之实的行为,才能从根本上解决地方政府的滥用征收权的问题。那如何来确定公共利益的范围呢?笔者认为由于公共利益是一个范围概念,它是指涉及或者可能涉及每一个社会成员的利益的范畴。同时,公共利益有整体和局部之分,有全国性的公共利益和地方性的公共利益之分。所以,在界定公共利益时应该从利益结合所涉及的范围考虑。笔者认为公共利益以当是一种可以最终体现为物质利益、与绝大部分所涉及范围内的社会成员息息相关、对涉及范围内的每一个社会成员提供平等的享用机会的社会性利益。

(二)利用实践性手段如听证来遏制政府的滥权行为。前文讲过农民对土地征收没有发言权是导致农民权利被侵害的主要原因,所以要改变现状必须赋予农民以发言权。我国现目前关于听证的法律规定没有将“土地征收是否为了公共利益”等事项纳入听证的范畴,农民无法通过有效途径表达意愿,只能通过上访或其他非正常手段。所以,立法机关应当将其纳入听证范围,这样才能使农民有发言反对的机会。

4.集体土地征收流程有哪些 篇四

最近,笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些,有关关于农村征地拆迁补偿的新闻,地方政府是怎么怎么的为农民着想,又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过,笔者读后心里总不是滋味。

前几天,笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地,一块同样的,两个价,80%的土地按每亩8万(120元/平方米)给付,20%的土地按每亩100万(1500元/平方米)给付,这说明农民的土地至少值1500元1平方米的,同一块儿地能给出两个价来,不知道当地政府是怎么考虑的,土地要是你的,这种征收法,你会同意吗?耐人寻味。还有,在农权网上看到一则帖子,征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元,不知道当地政府是怎么的想的,以笔者当地农民建房为例,农民建设一所新房子,每平方米就得花约1500元,试想,这样的补偿,让农民怎么购建房屋,又怎么来生活。还有,就是农民的土地同地不同价,给农民的土地分片定价。无锡调整征地补偿标准 全市划分为一、二类地区。这就好比说,同样的土地种稻子,你能说同样的大米在市场卖出两个价?农民的土地作为生产、生活必要的要素,不能完全等同于市场,要考虑农民的长远生计,显然这种征地补偿方式是不合理的。

目前建于,集体土地、房屋的征收法律法规滞后,不健全。那么,在情况下,农民在征地拆迁中,怎样来计算补偿款才合理?尊重农民,保障农民长远生计?在征地拆迁补偿款计算中,农民应当必要考虑的因素,应当注意的问题,只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者,给农民朋友一个思路,供农民在征地拆迁维权中参考。

农民在计算土地、房屋补偿款时,首先要了解:集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律常用名词,才能更好地维护农民合法的权益 集体土地所有权

《土地管理法》(2004年8月28日修正)第八条:土地所有权归属,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行)第十九条规定:集体土地所有权,“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地,属于农民集体所有;实施《六十条》时确定为集体所有的土地,属农民集体所有。”

依据《中华人民共和国土地管理法》第4条之规定,我国实行土地用途管制制度,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因此,凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种:弄虚作假,主要是指使用土地的地方政府,虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续,但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的,因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是,将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占,主要指超出批准用地的面积占用土地。比如,某建设项目被批准占用土地50亩,在实施建设的过程中,却占用了500亩,超占的50亩不具有合法性。未批先占,是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占,即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占,即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。由此可见,没有取得手续批文违法占地,农民有权拒绝征地。土地使用权《土地管理法》第九条规定:土地使用权,“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行)第四十三条规定:集体土地建设用地使用权,“乡(镇)村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的,可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”

现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则,也就是说,虽然国家和农民集体拥有土地,但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下,办理相关合法的手续,取得合理利用土地的权利关获得收益。但是,这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制,还是应当承担保护,管理和合理利用土地的义务,根据土地的属性不同,科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此,强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。

依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看,农村土地的承包经营权是一种用益权,物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性,指物权人得依自己的意思,无须他人意思或行为之介入,对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性,指物权人于其标的的物之支配领域内,非经其同意,任何人均不得侵入或干涉,否则即构成违法。对于农村集体所有的土地,农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权,属于用益权。这种用益权一经设立,就具有物权的属性,即具有排除包括有权人(发包人)在内的一切人的干涉和侵害。还有,温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上,答中外记者说的话:“中国的总理懂得一个道理,就是知难不难,迎难而上,知难而进,永不退缩,不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障,15年不变,30年不变,就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度,必须保护农民对土地生产经营的自主权,占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。” 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》(2009年中央1号文件)也明确规定:“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护,做好集体土地所有权确权登记颁证工作,将权属落实到法定行使所有权的集体组织;稳步开展土地承包经营权登记试点,把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户,严禁借机调整土地承包关系,坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定,都足以证明,农民的土地承包权使用长久不变。因此,在土地征收中,只是按照《土地管理法》中所规定的,来进行征收,这对农民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有权、使用权,可以说,地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的,因此,农民可要求最高的补偿。土地自身价值

价值规律是商品经济的基本规律,是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换,就存在价值规律。(1)价值规律是商品经济的基本规律,但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律,价值规律是基本的规律。(2)价值规律作为商品经济的基本规律,同其他任何规律一样,是客观的,是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一,在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用,要符合价值规律。同样的土地,国有土地就有市场价值,集体土地就不具有市场价值,显然,这是不符价值规律,也是不符合逻辑的。

便于农民朋友理解,这里多提一嘴,什么是土地自身价值?如果农民的土地不值钱,那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方,就是农民的土地很值钱,假如说农民的土地是一个聚宝盆,年年会给农民家送钱,就是秋天土地里的收成,因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时候,有人要卖农民的“聚宝盆”,要断了你的生路,对农民而言“生路”值多少钱?事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此,农民为了生存,为了活命,就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的,得保障农民自身的长远生存。尽管集体土地,还沿用着计划经济的落后的管理模式,但土地自身的市场价值以充分显现出来,如果农民的土地不值钱,那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过)文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法,体现了追求城乡协调发展的科学精神,摆脱传统建设用地管理模式的束缚。

征地拆迁中,有这样一句话:“中国最便宜的是农民的土地,最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格,进行合理的补偿,放到谁的头上,谁也不会干的,最终的结局就是抗争,以死来抗争。在征地拆迁中,真正体现土地自身的市场价值,才是对农民最公正的,才是构筑和谐社会,社会主义价值观的充分体现。关于对同地价的理解,将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同价,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(2004年10月21日 国发〔2004〕28号):(十二)完善征地补偿办法,征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是,同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格,不是地方政府所讲的同地同价,是同村的土地相同价格,也不是事先由地方政府按照距离城市城区远近等因素,将农民的土地进行分类划分等级后,所说的同地同价,事实上,这就是同地不同价。地方政府先入为主对农民的说,你的土地是二类土地价格。地方政府为了获取更的土地出让利润,一般将农民的土地划分为二类或三类,有的地方政府甚至划分的更多一些,可达四类或五类。以笔者所在地的延吉市为例,就是把农民的土地划分四个等级,笔者认为,这是不符合中央对农民征地要到合理补偿,保障农民长远生计的政策精神的。

道理很简单,征收农民土地、房屋,政府给农民在不同的区域的内的价格不同,但最终征收农民土地都是以现金兑现的。假如说农民的房屋被征收了,农民首要的是解决住的问题,于是就同开发商说,你的房子价格50万,可政府是按五类区给补偿的就10万元,那开发商为了社会责任,也把你的同样的房子价格,按照五个价格来卖,农民可以10万元,买你的房子了。这可能吗?现实中,政府无论将征收农民的土地分成几类价格,但在同省同一市(或一县)的农民生存生活成本是一样的,同一市场,同一商品的价格不可能有三六九等的,这显然是对被征地拆迁农民的不公。

农民的土地作为生产、生活必要的要素,不同其他,也不能完全理解为市场行为,土地是农民的生存基础。再者,我国农民土地人均不足1市亩,城市郊区的农民所占的土地更少,以延吉市朝阳川东丰村农民为例,现在每人拥有土地不中400平方米。这么少的土地,地方政府做不到同地同价,在将土地划分成几个等级,钱,利润是政府赚了,可接下来的问题是,农民怎么去生活?试想,我们政府的这么人民公仆们,如果土地你的,给你这么划分片区等级,然后对你进行补偿,你干吗??

因此,农民在征地补偿中,不能让地方政府的红头文件、公告给忽悠住了。文件政策法规服从的原则,地方服从中央,地方政策由违背中央的,按中央的执行。农民拿中央的文件进行与地方政府发布的同类的文件进行对照,由违背中央意愿的,农民有权拒绝执行。地方政府把土地分成几个片几个价,这些都是蒙人的。建议,农民平时多学些相关征地拆迁的法律法规政策,这样在征地拆迁补偿中,就没有敢欺负你了,我们毕竟社会主义法制社会,主动权就会把握在农民的手中。

集体土地、房屋征收补偿计算方法

在土地征收中,国家的对农民的政策是:合理补偿、妥善安置,保障农民的长远生计(根据国家相关的征地法律法规综合整理,相关的征地拆迁法律法规可查阅笔者的博客草根的心声,博客中的相关法律分类)。农民在征地补偿中应当考虑土地的自身市场价值、土地的附加值(农地的年产值)、通货膨胀、最后才是安置费用。为什么要考虑通货膨胀呢?通货膨胀是经济发展的必然产物,是不可否认的事实。那么,什么是通货膨胀,简单地说,就是让你手中的钱贬值,举个例子:假如,你手中有100元钱,你不花,就在手中,如果通货膨胀率平均为5%,15年后购买力就只是现在的46%;如果平均是10%,就只剩下21%;如果平均是15%,购买力就仅仅是现在的9%了。

征地将农民世代赖以生存的饭碗砸了。如果农民在征地中不这样综合性地去考虑问题,就目前各地政府给补偿的那点钱一般仅够2年的生存费用,政府就什么也不管了。对农民来说,生存都成问题,就更别说什么长远生计了。所以,在征地中,以上这些因素是农民必须要考虑的。

1、承包土地(口粮地)的补偿计算方法

《土地管理法》第四十七条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。” 《土地管理法》规定的土地征收补偿制度单纯以土地原用途和前三年内的经济产出平均率计算, 导致农村土地被征收后农民仅能获得土地补偿款的1—5%左右,而且土地征收补偿款的分配不尽合理。据相关调查发现, 耕地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得收益比最高可达99∶1;未利用土地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得的收益比最高可达199∶1 , 在沿海经济发达地区甚至可达千比一,与政府取得的土地出让收益相比, 农民得到的征地补偿款仅为冰山一角,有的连基本生活都难以得到保障。此外,集体经济组织与农民之间对补偿款的分配亦不尽合理。

按照原用途给予补偿,这是根本上就是不合理的。农民当然就不会接受。那么,在征地中怎么样补偿才算合理。在集体土地没有市场化,《土地管理法》没有修改的现实下,土地是按照原用途给予补偿。那农民怎么算,技巧在土地承包使用权的长久不变。长久不变你能说是200年不变,还是500年不变,显然,按照《土地管理法》的计算是站不住脚的。保障农民的长远的生计,是政策所规定的,为了保障农民的长远的生计,那将年产值先算200年的吧。

假设,1平方米的年产值为50元,即:200年×50元=10000元/平方米。当然土地所种作物不同,年产值也就不同,还有有没有温室棚,若有还要将1年能出几季,考虑进去的。一般温室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是,如果地方政府将农民土地分成几等级定价,如果是违背中央文件精神愿意的,农民可以拒绝不理他,只要在征地补偿中,时刻把握住中央对农民土地的政策是长久不变,只有这样,才能保障农民的长远生计。

分析到这里,就一目了然了,这里我们还没有计算土地的自身的市场价值。有人说农民贪婪,漫天要价,事实胜于雄辩,不攻自破。

2、集体土地上的房屋征收补偿计算方法

实际征收中可能有二种可能,一是只征收了房屋,没有征收承包地;二农民的房屋、承包地同时被征收。

如果只征收了农民的房屋,没有征收承包地的,在这种情况下,建议农民置换,要求拿同样的地面积同样的房屋面积来换,这样是为了便于农民生产,同时也比较合理。一般各省土地条例都规定了农民的宅基地的使用面积。比如《吉林省土地条例》中规定一农户宅基地的使用面积为330平方米。如果不能置换,应考虑购买同样的房屋的价值,宅基地使用的其他土地面积应当考虑土地的市价值。什么意思,你让我没有房子住了,我总得去再卖一所吧,同时,还得考虑便于农业生产。

如果农民的房屋、承包地一起被征收了,那么,没有农业生产了,这时就全都市化了,农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。因各地情况不同,笔者没有进行具体的计算分析。这里只是给农民一个思路,仅供农民在实际房屋征收中参考。关于土地维权方面的笔者另有文章,请查阅笔者博客。许多地方政府为追求经济发展和政绩,以牺牲被征地农民利益为代价,任意扩大征收权,土地征收工作中明显存在对农民不公平行为,征地补偿标准偏低,政府低价征高价卖、与民争利以及征地补偿分配混乱导致一些地区在土地征收实现土地用途转移过程中,不同程度地存在开发区和工商企业盲目圈占耕地、肆意扩大城市建设规模以及在征地过程中对被征地农民安置不足,严重地侵犯了被征地农民利益。土地权利的易手,伴随着被征地农民的赤贫噩梦,造就了地方政府的光辉政绩和商人的暴富。在商业利益和政治资本的双重利益驱动下,许多农民在工业化、城市化进程中大量失地失业失去社会保障,成为种田无地、就业无岗、社保无份的人。

农民只有团结,只有斗争,才会有公平、公正、合理,一盘散沙,只能永远是任人宰割的羔羊!

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