投资协议融资租赁（精选11篇）
1.投资协议融资租赁 篇一
土地租赁和投资合作股份转让协议
甲方：宜宾通泰投资有限公司
乙方：邓钢身份证号码：***57x
邓钢、徐劲松、漆薇薇、龙叙东，共同出资租赁罗龙镇柏木村羊耳村土地163.6亩，土地租赁租赁时间30年；投资从事苗木种植、水产养殖等项目。邓钢收购徐劲松、漆薇薇、龙叙东的投资及股份。现甲方、乙方友好协商达成以下协议：
一、由甲方出资230万元(大写贰佰叁拾万元)支付给乙方，乙方将投资在柏木村羊耳村租赁土地上种植的苗木及基础设施全部转让给甲方所有。
二、乙方与柏木村羊耳村签订的土地租赁合同中承担的权益与义务由甲方承接，涉及的法律责任与经济责任由甲方承担。
三、本协议签字生效前租赁土地的费用、苗木种植管护以及其他设施投资的费用山乙方在签字后10天内全部完清。
四、本协议签字生效后5天内甲方支付乙方20万元定金。
五、在本协议签字生效后，甲方负责、乙方配合完成农户签字、更名，所产生的费用由甲方承担。甲方在2013年2月29日前完成土地租赁合同更名，将土地租赁合同更名为甲方后5天内，甲方支付210万元给乙方。
六、违约责任：违约方需向对方支付20万元违约金，并承担相应的经济损失和法律责任。
七、本协议签字生效前，租赁和投资涉及的经济纠纷与法律责任由乙方负责，与甲方无关。本协议签字生效后所产生费用由甲方承担，如果甲方未能在2013年2月29日前完成土地租赁合同更名，乙方退回甲方定金并解除合同。
八、本协议一式六份。甲乙双方签字生效，各执三份。
甲方法人代表签字(盖章)：
乙方签字(盖手印)：
2012年月日
2.投资协议融资租赁 篇二
美国生物柴油技术与设备, 转换速度快 (30分钟) , 转换率80%-95%, 副产品价值大。可生产动力极好的高品质零排放的B-100生物柴油, 被德国称作“白柴油”, 百分百地直接在高档汽车中使用。原材料为不占用耕地的材料, 如:文冠果油、麻风果油、棕榈油、海藻、湖藻、河藻、蕨类、油桐、腰果壳油、地沟油等。国内企业可与美方合资设厂生产KM-3。投资额约3000万元人民币
蓝钦KM-1炼油添加剂, 被美国联邦环保局称为‘环保之星’, 应用于“石脑油”、“炼化后汽油”和“煤焦油”的添加剂, 大幅提高辛烷值和汽油品质, 成本更低, 不含任何重金属, 显著降低燃烧后污染排放。可完全替代目前广泛使用于炼油及调油过程中的含有致癌物质的MTBE和含锰重金属的MMT等添加剂。在氧含量不增加的情况下, 使辛烷值提高30个百分点以上。并能使成品汽油的品质大大提高, 直接达到欧4或欧5标准。同时, 使企业成本降低, 利润增加。这种产品被美国称之为节能低碳型的“环保之星”。国内企业可与美方合资设厂生产KM-1。
蓝钦KM-G炼油添加剂。辛烷值115-116, 动力极好。可以完全替代目前广泛使用于炼油及调油过程中的含有致癌物质的MTBE, 无添加量限制;亦可完全替代汽油使用。这对改善和提高燃油品质, 实现低碳经济可持续发展, 以及脱离对于石油产品的过度对外依赖, 保证我国的能源安全具有极重要的战略意义。该产品也可直接替代高品质军用汽油使用, 是美国目前力推的低碳环保产品。原材料可以用石油化工产品, 更可用煤化工产品制造, 对发展精细煤化工产业有重要意义, 建议在山西、内蒙、宁夏、新疆等产煤大省区考虑投资建设。项目投资3000万元, 2年内回收成本实现盈利。国内企业可与美方合资设厂生产KM-3。
生物芯片项目寻找投资
由原美国FDA华人科学家带发明专利技术回国创业, 研发和制造国际最先进的第三代生物微芯片, 样品已多次送检与美国国家医学科学院鉴定合格, 具有进入美国市场的资格, 同时该产品已获得美国食品药品监督管理局, 美国农产品部的动植物进口检验部的免检证书, 及巴尔的摩海关进口许可证。本年度内可实现投产及生产规模化, 全部海外销售。第二年就能收回全部投资。3年后年产值也达数千万美元。寻找一期投资1200万元人民币。
招商
北京通州物流基地招商
北京通州物流基地位于北京东南的通州区马驹桥镇, 规划面积5.04平方公里, 是北京市物流发展规划确定的三大物流基地之一。基地集现代物流功能、内陆口岸功能、流通加工功能于一体, 是适应首都现代化国际大都市的功能性基础设施, 辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽, 为北京市进出货物的集散和大型厂商在环渤海地区、全国采购和分销提供物流平台, 定位于公路-海运国际货运枢纽型物流基地。已入驻知名企业包括苏宁电器、康新物流、招商局物流、普洛斯等。土地售价约40.0万元 (RMB) /亩, 以土地招拍挂价格为准。对入驻企业的要求物流业, 企业投入300万/亩, 产出900万/亩, 税收70万/亩。
北京市密云县休闲度假村项目整体转让
云佛山滑雪场后边500亩旅游项目用地, 鱼塘6亩, 建筑2000平米, 平地有300亩, 是个非常好的盆地, 目前里边水电路齐全。此环境幽静隐私, 自然环境好, 各类成年果树500多棵。接手就可以开发度假村或旅游地产项目。因含里边5套两层洋楼价值在600万左右包含在内。现低价转让一次性总价:850万元。
宋庄艺术动漫及露营度假主题公园开发项目招商
该项目以宋庄文化创意产业集聚区为依托, 在疃里艺术公园的基础上建设雕塑群、涂鸦地带、天天画廊、特色帐篷区、多功能演艺广场、餐饮等设施, 拓展公园的休闲娱乐空间, 注入流行元素, 打造多元立体的休闲娱乐功能区, 让游客感受宋庄特有的生活气息。对投资者要求:具备户外旅游项目开发及运作能力的投资机构或具有丰富旅游项目开发经验的投资商。
联系以上项目请拨打商会投资俱乐部
3.该怎么面对“人租赁”协议 篇三
刘丽萍，今年刚满25岁。1995年9月，她从四川巴中一个偏僻农村考入成都某重点大学。为了支持姐姐念完大学，家中两个弟弟先后辍学。父母省吃俭用，东挪西凑，每月按时给在成都读大学的女儿刘丽萍寄生活费。
1999年2月，眼看就要大学毕业，刘丽萍很希望自己能够继续留在成都考研，争取读完研究生后，能留在成都市工作，不再回农村偏僻地方过一辈子。但父母却明确告诉刘：家中实难为继，看在父母多年辛苦的份上，要求女儿暂时放弃考研的梦想，等工作以后，挣了钱，再圆自己的梦想。
见父母摊了牌，刘想，听天由命吧。然而，一心想留在大城市工作的刘丽萍并不安心父母的“安排”。1999年4月，通过班上同学的引荐，刘与成都某房产商老板40多岁的王某相识。在得知刘想考研，然而家中又实在无钱可出的情况下王某答应；愿意资助刘考研，继续深造。同时，王老板给刘开出了“资助条件”，那就是：刘做王的情人。
经过一段时间的“思想斗争”，1999年6月，在刘即将大学毕业时，刘同意了王老板的要求。于是，双方签定了“情人租赁”协议。从刘小姐出示给记者的三张皱巴巴的字据上，看到，协议规定：刘自愿作王的情人，在刘作情人期间，王负责刘上学、生活等一切开支费用：租赁时间从双方签字时起，至刘研究生毕业后止：双方不得提前解除该协议，若一方提前解除，另一方有权要求对方支付经济损失或精神赔偿。协议两份，各持一份，期满作废。伴着泪水，刘满足了王老板的“要求”。
2000年7月，刘拼死努力，终于考上了研究生，继续留在成都某重点大学深造。白天上学读书，晚上陪王老板驾车去潇洒，王也时常为刘买回许多金银首饰、珠宝、名牌服装等物。开始，一对情人到也活得快活自在。起初，刘还暗自庆幸，当初自己没有看错人。
然而，好景不长，随着两人相处愈久，刘逐渐发现王某粗暴野蛮的一面。有时王某还公然在其他同事面前，当着刘的面，炫耀：有了钱，找个研究生来“研究、研究”，玩一玩。
每当这时，刘都想：自己已经沦为王的玩物，泄欲工具，想到摆脱这种困境，但想到王手中掌握的“情人租赁”协议，不禁一阵心寒。万一王一气之下将“协议”寄给学校或家中的父母，自己今后还怎么去面对老师、同学和家中的父母亲人。
律师说法：
据我国相关法律的规定，人不能把自身出租，无论人的身体和人格，都不能作为租赁物而出租，因此，刘、王二人自愿签定的“情人租赁”协议无效。
同时，双方签定和履行协议中规定的内容，有背社会善良风俗和公共道德，是无效协议。因此，女方可以随时自动解除该协议，但女方不能去追究男方责任。男方也无权去追讨付给女方的一切费用。
同时，若男方王某将与刘签定的“情人租赁”协议，向刘的父母、及学校老师同学公布的话，王的行为涉嫌侵犯刘的隐私权，若造成严重后果，王某应承担相应的刑事责任。
本期法律指南：“侵犯隐私权”的范畴
1、未经公民许可，公并其姓名、肖像、住址和电话号码。
2、非法侵入、搜查他人住宅，或以其他方式破坏他人居住安宁。
3、非法跟踪他人，监视他人住所，安装窃听设备，私拍他人私生活镜头，窥探他人室内情况。
4、非法刺探他人财产状况或未经本人允许公布其财产状况。
5、私拆他人信件，偷看他人日记，刺探他人私人文件内容，以及将他们公开。
6、调查、刺探他人社会关系并非法公诸于众。
7、干扰他人夫妻性生活或对其进行调查、公布。
8、将他人婚外性生活向社会公布。
9、泄露公民的个人材料或公诸于众或扩大公开范围。
4.融资租赁协议的 篇四
地址：________________________________
电话：________________________________
传真：________________________________
银行帐户号：__________________________
承租方（乙方）：______________________
地址：________________________________
电话：________________________________
传真：________________________________
银行帐户号：__________________________
甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁协议（以下简称“协议”）以资共同遵守：
第一条 协议依据和租赁物件
甲方根据乙方租赁委托书的要求，买进_________（以下简称租赁物件）出租给乙方使用。租赁物件的名称、规格、型号、数量和使用地点详见本协议附表第1、5项，该附表为本协议不可分割的组成部分。
第二条 租赁物件的所有权
1.在租赁期内，附表所列租赁物件的所有权属于甲方。乙方对租赁物件只有使用权，没有所有权。乙方不得在租期内对租赁物件进行销售、转让、转租、抵押 或采取其它任何侵犯租赁物件所有权的行为。
2.在租赁期满后，甲方可同意乙方续租或按附表第11项所列名义货价将租赁物件售与乙方。名义货价同最后一期租金一并支付。名义货价交清后，该租赁物 件的所有权随时转归乙方。
第三条 租金的计算和支付
1.租金以租赁物件的总成本为基础计算。租赁物件的总成本包括租赁物件的价款、海运费、保险费和融资利息（融资利息从甲方支付或甲方实际负担之日起计 算）及银行费用等。总成本是甲方用外汇和人民币分别支付上述全部金额、费用的合计额。
2.租金用美元额度支付时：
乙方应在签订本协议后的30天内将本协议预计所需要的美元额度采用银行划拨的方式_________次划入甲方中国银行总行营业部的美元额度户头。
租金用甲方向国外支付租赁物件价款的同一货币计价。在每期对国外支付的租金的当月按中国银行的外汇牌价兑换成美元，并以贸易内部结算价格（1美元兑换 _________元人民币）同乙方结算。乙方用人民币支付租金，由甲方通过中国人民银 行向乙方托收。
3.租金直接用外币支付时：
租金用租进或购进租赁物件的同一货币计价和支付。
每期租金，由乙方在规定的支付日期内直接汇入甲方在中国银行总行营业部的帐户。
美元帐号：_________；日元帐号：__________；欧元帐号：_________。
4.租金用调剂美元支付时：
租金用甲方向国外支付租赁物件价款的同一货币计价。在每期对国外支付租金的当日按中国银行的外汇牌价兑换成美元，并以中国银行调剂美元价格（1美元兑换_________元人民币）同乙方结算。
乙方用人民币支付租金，由甲方通过中国人民银行向乙方托收。
第四条 租金的变更和罚款利息
1.在租赁期内，由于我国政府或租赁物件出口国政府增减有关税项、税率等因素必须变更租金时，甲方用书面通知乙方这种变更并提出新的实际租金，乙方承 认这种变更。
2.租赁物件的总成本与其概算租金不符时，甲方在租赁物件全部交货后，用书面通知乙方实际租金的金额，并以此金额为准对概算租金作出相应的变更，乙方 承认这种变更。
3.乙方延迟支付租金时，甲方将按照延付时间计算，每日加收延付金额的万分之五的利息。
第五条 租赁物件的交货和验收
1.租赁物件在附表第4项所列的卸货港（以下简称交货地点），由甲方（或其代理人）向乙方交货。因政府法律、不可抗力和延迟运输、卸货、报关等不属于 甲方责任而造成租赁物件延迟交货时，甲方不承担责任。
第十二条 经济担保
乙方委托_____为本协议乙方的经济担保人，不论发生何种情况乙方未按照本协议附表的要求支付租金时，乙方经济担保人将按《合同法》及《担保法》的 规定承付乙方所欠租金。
第十三条 争议的解决
1.有关本协议的`一切争议，甲乙双方及乙方的经济担保人应首先根据我国《合同法》等法规的有关条款来解决。如不能解决时，提请人民法院裁决。
2.甲方与外商签订的购货协议或租赁协议需要仲裁时乙方有责任提供的资料并协助甲方对外进行交涉。
第十四条 本协议的附件
本协议附件是本协议不可分割的组成部分，与本协议正文具有同等法律效力。本协议附件:
1.租赁协议附表（略）；
2.租赁委托书及附表（略）；
3.租赁设备确认书（略）；
4.甲方购货协议副本（协议号：_________________（略）；
5.乙方租金偿还担保与还款计划书（略）。
第十五条 其它
1.本协议正本一式二份，自甲乙双方签章后生效，双方各执一份正本为凭。协议副本除乙方经济担保人必须持一份外，其它需要份数由双方商定。
2.对本协议内容的任何修改、补充或变更（除第四条外）须采用书面形式，经双方加盖公章后正式生效。本协议修改、变更部分应视为本协议不可分割的组成 部分。经双方确认的往来信函、传真、电子邮件等，将作为本协议的组成部分，具有协议的效力。
甲方：（章）________________
经理：______________________
业务员：____________________
乙方：（章）________________
5.私营公司融资租赁协议书 篇五
申请人：______________________（以下称“甲方”）
地址：_________________________________________
电话：_________________________________________
联系人：_______________________________________
受理人：__________租赁有限公司（以下称“乙方”）
地址：_________________________________________
电话：_________________________________________
联系人：_______________________________________
甲方根据________出立的________号文/决议已获准购买/从乙方租赁_________项目项下的`__________设备，估计设备价格为____________。现甲方向乙方申请由乙根据甲方按本项目的可行性研究报告的内容所提出的具体要求和以甲方就涉及其利益的部分所同意的条件向双方都接受的卖方购买该设备并通过双方将订立的融资租赁合同将该设备作为租赁物件出租给甲方使用。
甲方承诺：
一、向乙方提交为上述购买和为上述融资租赁业务的实施所必须具备的各种批准文件及担保文件；
二、参与上述购买的谈判并在购买合同上签署，以承担相应的责任；
三、上述购买合同一旦订立，即同乙方订阅融资租赁合同；
四、在乙方接受本申请后_____日内向乙方汇付租赁保证金，金额为估计设备价款的______%即_____元，除非由于融资租赁合同已充分履行或因不可抗力或乙方原因而未能订立、生效或履行，甲方将不要求乙方退还该保证金。
乙方承诺：
一、受理甲方的上述申请并将据以开展工作：
二、在融资租赁合同已充分发行或因不可抗力或乙方原因而未能签订立、生效或履行的情况下，将保证金按________银行_____年期企业存款利率记息还甲方，记息期限自乙方收到租赁担保证金之日起至退还之日止。
本申请书自双方盖章及双方法定代表签字之日起生效。本申请书一式____份，甲乙双方各持____份。
乙方主管部门意见：______________________________。
申请人（甲方）：____________受理方（乙方）：_________租赁有限公司
________年______月________日___________________年______月______日
6.公寓房屋租赁框架协议补充协议 篇六
甲方：(以下简称甲方)
乙方：(以下简称乙方)
丙方(以下简称丙方)
鉴于甲乙双方于年月日签署了公寓房屋租赁框架协议（原协议编号为），现针对具体的付款方式、付款时间点及相关责任问题，甲乙丙三方协议同意如下事项：
一、甲乙丙三方同意将丙方追加为原公寓房屋租赁框架协议中的承租方，并同意丙方于承租范围内承担原协议之权利义务关系。乙方将依据丙方上月实际承租状况提供上述承租范围供甲方作业，乙方仅承担扣除丙方承租范围及其他劳务公司承租范围后之付款义务，详细作业应该下列方式处理。
1)经乙方提供上个月住宿费对帐明细给甲方后，甲方应于每月15日前提供发票给乙方及丙方。
2)丙方应于每月18日前依乙方提供的上个月住宿人数及住宿费对帐明细开具住宿费发票给乙方，并将应给付甲方的上个月住宿费支票交给乙方由乙方代转给甲方，乙方将于每月23日将乙、丙方应给付甲方之支票交付给甲方。
3)乙方于收到丙方开具的住宿费发票及丙方委托乙方代为转交给甲方的住宿费支票后，于每月25日按照乙方财务规定的时间及方式支付丙方上月被派遣人员的住宿费金额给丙方。
4)甲方应于每月27日前或收到款项后立即通知乙方上述丙方之支票是否兑现。
5)乙方同意於_____年____月_____日前給付__________元之押金給甲方，以擔保原協議之履行，甲方應於原協議終止或期滿後七日內返還押金。
6)上述日期如遇假日者，应顺延一日。
二、违约责任
1)甲丙双方应严格按照本协议规定的时间履行相应的开票或付款义务，如乙丙双方
未能按时收到住宿费的发票，乙丙双方可相应的推迟住宿费的付款时间。
2)因乙方是于收到丙方代为转交的支票后方转付给甲方，所以丙方不得以任何理由拖延或拒付住宿费的支票给乙方或拒绝/不能兑现该支票，否则乙方可自
支付给丙方的管理费中先行扣除相应支付给甲方的住宿费金额，丙方不得有异议，且管理费不足抵扣的部份，丙方应于接到乙方通知之日起３日内将差额补足，如每逾期一日，丙方应支付住宿费总金额１％的违约金，如延迟三日以上，丙方应支付住宿费总金额３％的违约金，且乙方有权终止与丙方之间的劳务派遣关系。
3)乙方对本协议中住宿费的支付承担连带责任，若甲方于27日当天未收到相应住
宿费，则可向乙方进行追偿，乙方应在15日内对所欠租金进行给付。
三、本补充协议作为原协议不可分割的一部分，甲乙丙三方应严格遵守原协议及补充协
议规定的权利义务，如与原协议有冲突的条款，将以本补充协议为优先。
四、本协议及附件协议为甲乙丙三方及甲乙双方之间的交易规范，均为各方的商业秘密
文件，甲乙丙三方均不得泄漏本协议及附件协议相关信息给任何第三方，否则守约方可追究违约方的法律责任。
五、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，且具有同等法律效力。如三方存在争议，应本着友好协商的方式进行，如协商不成，三方均可向甲方所在地法院提起诉讼。
甲方：(签章)
乙方：(签章)
7.投资协议融资租赁 篇七
房地产投资信托于1961年首次在美国上市, 标志着房地产投资信托的诞生, 经过调整与发展后, 90年代进入快速发展时期。20世纪末亚洲房地产投资信托蓬勃发展起来, 马来西亚 (1993年) 、新加坡 (1999年) 、日本 (2000年) 、韩国 (2001年) 、中国台湾和香港地区 (2003年) 分别制定了房地产投资信托法规。在我国内地, 由于2003年央行实行严格控制房地产信贷规模的政策, 以及2004年香港领汇的上市, 形成了发展房地产投资信托的热潮;近期房地产投资信托再次被热议, 主要源于解决保障性住房尤其是公共租赁住房的融资难题。纵观国内外对房地产投资信托的研究, 美国起步较早, 房地产投资信托产品最为成熟与发达, 是世界各国学习的模板, 因而研究成果也最为丰富;在亚洲, 香港地区房地产投资信托最为典型, 研究成果也较为成熟与深入。从研究方法上看, 20世纪80年代之前主要为定性研究, 之后以定量研究为主。从研究内容看, 主要包括两方面:一是从法学的角度出发, 研究相关的法律制度;二是从经济学的角度出发, 研究融资、投资组合与报酬问题。因此, 本文基于公共租赁住房融资角度, 主要从制度设计、投资组合、机构投资者的参与、分红政策等维度, 对美国与香港地区的房地产投资信托研究成果进行述评。
二、房地产投资信托制度与组织结构
(一) 美国房地产投资信托制度与组织结构研究
经济环境的变化以及随之产生的税收优惠制度的变化, 是美国房地产投资信托发展的主要动力, 在发展的过程中, 依据税收优惠制度的改革实现了组织结构的变革。因此, 美国房地产投资信托发展模式是典型的税收优惠驱动下的市场化模式 (毛志荣, 2004) 。虽然我国法律体系与美国差异很大, 但美国房地产投资信托制度演变的过程及现代成熟的制度值得借鉴。经济环境的变化是法律制度的变化的主要动力, 因而, 研究制度变迁过程时, 需要从经济学的角度研究法律, 即从制度经济学的角度进行研究。诺斯 (1994) 认为制度变迁的动力在于对“潜在利润的追求”, 变迁过程是渐进的并且是路径依赖的。制度变迁的根本原因在于制度变迁的主体 (个人、群体或者国家、政府) 可以从新的制度安排中获得更大的效用 (林毅夫, 1994) 。 (1) 马萨诸塞信托。房地产投资信托的实质是商业信托, 其基本理念源于产生于19世纪中叶的马萨诸塞信托, 马萨诸塞信托最初为逃避马萨诸塞州政府禁止公司拥有房地产 (除非房地产是其整体商业的一部分) 法律, 是第一种合法的被允许投资房地产的商业实体, 拥有与公司相同的权力, 且能享有特定的税收优惠 (陈淑贤等, 2004) 。 (2) 《1960年国内税收法典》。1960年美国颁布了《国内税收法典》, 明确定义了房地产投资信托的内涵与外延, 但那时的房地产投资信托在经营和投资方面有很大的限制:如收入分配的90%法则、5/50法则、必须是房地产的投资者、总收入90%与75%标准、总资产的75%标准。如果房地产投资信托不能满足如上标准与法则, 就不符合特定的税收减免条件。以上部分组成了房地产投资信托制度的主要框架, 即组织结构制度、资产配置制度、收入来源制度、投资者结构制度以及收入分配制度, 在满足上述五项之后, 可以享受税收优惠制度, 虽然几经改革, 但房地产投资信托制度基本范畴没有发生改变。因此, 《1960年国内税收法典》将房地产投资信托设计为一个“被动”的投资工具, 禁止其主动转手拥有的物业或直接管理物业, 房地产投资信托雇用顾问公司为其制定管理与投资策略, 根据Mc Mahan (1994) 的研究, 顾问公司的经理在所服务的房地产投资信托中, 投资份额一般较小, 因此, 从房地产投资信托诞生开始, 即存在潜在的委托代理问题。在20世纪60年代, 房地产投资信托发展较为缓慢, Schulkin (1971) , 指出在1963年至1968年, 房地产投资信托总市值增长极为缓慢, 只有少数的初始发行额超过1000万美元。 (3) 《1976年税制改革法》。由于房地产投资信托的管理者缺乏房地产投资的经验, 贷款者之间的竞争、外部顾问与房地产投资信托之间的代理问题以及《1960年国内税收法典》对资产买卖的限制, 在20世纪70年代初, 房地产投资信托遭遇了前所未有困难。根据《1986年房地产投资信托实情报告》, 1973年末至1975年末, 房地产投资信托资产总额约减少40%, 普通股市值减少了约68%, 绩效回报指数下降了约60%。为了帮助房地产投资信托渡过困难时期, 美国国会颁布了《1976年税制改革法》, 调整房地产投资信托纳税条款, 使得其能更好的适应低迷的市场环境。主要包括:若非有意不满足总收入75%和95%检验标准, 不予处罚;允许在8年内进行亏损结转;授予其为了转售目的持有物业的权力。Sanger, Sirmans, and Tuinbull (1990) 的研究表明, 《1976年税制改革法》以及1975年和1976年对相关法律的修改, 有效降低了房地产投资信托与证券市场整体的相关性风险, 并提高了其经营绩效。但是, 由于问题太多, 房地产投资信托复苏过程进展十分缓慢。Nossiter (1982) 估计, 公开上市和私募房地产投资信托总数, 从1972年的250家, 下降到1982年的124家;资产的价值从1974年204.8亿美元的最高值, 下降至1981年的71亿美元;公开交易的市值直到1985年也没恢复到1972年的70亿美元。但是相关法律调整, 以及房地产投资信托5行业认识到抵押型房地产投资信托过度放贷以及过度使用财务杠杆所引发的问题, 为行业的复苏奠定了基础。 (4) 《1986年税制改革法》。《1986年税制改革法》的核心内容在于:第一, 允许房地产投资信托进行积极的内部管理, 而不完全是由外部顾问提供建议和指导。这赋予其较大的物业经营控制权, 带来了管理上的一致性以及更多的股东权益, 一定程度上缓解了使用外部顾问带来的代理问题。Su Han Chan and Ko wang (2003) 等认为在降低房地产投资信托代理成本方面, 使用内部顾问比雇用外部顾问管理更具有优势。Capozza and Seguin (2000) 比较了美国1985-1992年外部管理房地产投资信托的业绩普遍比内部自我管理房地产投资信托平均低7%。Ambrose and lineman (2001) 的研究发现, 在1990年年至1996年, 大多数使用内部顾问的房地产投资信托, 都通过积极的物业买卖与开发, 不断寻求新的增长策略, 因此在平均规模上, 使用内部顾问的房地产投资信托远远高于雇用外部顾问的房地产投资信托。第二, 允许房地产投资信托基金采取公司形式实行自我管理和经营, 即房地产投资信托可以采取“信托基金”与“基金公司”两种形式。Capozza and Seguin (2000) 以及Cannon s.E.and S.Vogt. (1995) 的研究都表明, 房地产投资信托的管理模式与经营业绩有高度相关, 公司型的业绩普遍好于信托型。Gyourko和Sinai (1999) 撰文指出, 公司型房地产投资信托能带来的成本和利益上的双重优势, 并提出了一个具有说服力的案例, 证明了公司型组织形式产生的净效益, 因而, 在美国房地产投资信托基金应采用的是公司型的组织形式。 (5) 《REIT精简法》与《REIT现代化法》。1992年至1993年, 一些房地产商将有限合伙制与房地产投资信托结合起来, 将所持有的房地产证券化上市融资, 促成了UPREIT (伞形合伙房地产投资信托) 与DOWNREIT (下属合伙房地产投资信托) 的出现, 使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革。UPREIT和DOWNREIT作为物业拥有者实现上市融资的理想渠道迅速发展起来, 促进了房地产投资信托市场的繁荣。1997年, 美国颁布了《REIT精简法》 (即《1997年纳税者减免法》) , 主要内容包括:取消由于为租户提供不符合条件的服务, 租金收入不享受纳税优惠的条款;取消了股东在后期分配中所得到的可保留资本利得的纳税义务;废除了房地产投资信托持有作为长期投资的资产的销售收入不能超过总收入30%的规定。美国1999年通过了《REIT现代化法》, 在2001年开始实施, 主要内容包括:在组织制度方面, 肯定了UPREIT与DOWNREIT的组织结构;赋予房地产商将所持有房地产出资组建UPREIT与DOWNREIT的免税待遇;允许房地产投资信托子公司向其所属租户提供常规服务与非常规服务;允许REIT持有100%的REIT子公司股份;将房地产投资信托应纳税收益的分配比例从95%降到90%。至此, UPREIT与DOWNREIT组织结构变革在法律和税收制度方面得到了认可。Sirmans (1997) 认为与传统房地产投资信托结构相比, UPREIT与DOWNREIT具有组织灵活、扩张迅速、延迟纳税、和降低道德风险等优势。从组织类型上看, 在这一时期权益型房地产投资信托得到极大的增加。1990年权益型房地产投资信托的市值占总市值的64%, 1995年增加到87%;同时抵押型房地产投资信托与混合型房地产投资信托的数量与市值在相对减少, 原因在于, 第一, 抵押型房地产投资信托回报波动较大;第二, 由于UPREIT的结构优势, 吸引了大量的投资, 而UPREIT只适用于权益型房地产投资信托。Brown (2000) 的研究结果表明, 在20世纪80年代末、90年代初, 较高的财务杠杆以及所贷物业所有权的特点, 使得抵押型的房地产投资信托在市场低迷时产生了巨大的财务问题, 使得大量资产和市值从抵押型的房地产投资信托转移到权益型房地产投资信托。除了要符合1933年《证券投资法》外, 美国房地产投资信托最主要依据的法律是针对房地产投资信托的税法, 税法的演变是决定其组织结构、规模与业绩的主要因素, 美国房地产投资信托成为典型的税收优惠驱动模式 (毛志荣2004) 。从改革趋势上看, 美国房地产投资信托制度由严格向宽松发展, 投资范围的逐渐扩大, 对经营活动的限制逐渐放松 (2001年, 美国国内税务署收入条例规定房地产投资信托可以主动开展贸易和商业活动作为其典型房地产租赁业务的一部分) , 结构形式日趋多样化, 税收优惠的加大。
(二) 亚洲房地产投资信托制度研究
亚洲国家和地区, 在充分借鉴美国成熟房地产投资信托制度的基础上, 通过修改信托法、投资法等相关法律, 对房地产投资信托设立专门法律予以规范, 明确规定房地产投资信托设立条件、组织结构、投资范围、财务杠杆、收入来源以及红利分配等。因而, 亚洲房地产投资信托模式是专项立法模式 (毛志荣, 2004) , 即建立类似于美国房地产投资信托条件的专项法规, 提出设立房地产投资信托的条件以及监管要求, 房地产投资信托在组织结构、投资范围与红利分配方面与美国房地产投资信托很相似。由于在亚洲发展历史较短, 且是满足法规要求的形式, 因而, 在亚洲各个国家, 房地产投资信托没有结构变异。但是, 由于各国家、地区经济社会发展情况不同, 法律传统、现行法律体系不同, 设立房地产投资信托的初衷也不尽相同, 从而使得各国与地区房地产投资信托制度具有“本土化”的特色, 各国和地区对房地产投资信托制度的设定也存在一定的差异。我国香港地区是属于英美法系, 许多规范与制度多采英美体制, 但是2003年限定房地产投资信托只能采取信托单位的模式 (2006年修改后允许采用公司制模式) ;其设立房地产投资信托的目的, 一是丰富投资产品的种类, 二是加强香港国际金融中心的地位, 因此香港地区的房地产投资信托被允许进行海外投资。日本是大陆法系国家, 其发展房地产投资信托的原因在于地价下跌、房地产金融市场的资金需求从间接金融到直接金融的转变, 在先有REATs的基础上, 通过设立及修改专项法律, 建立并发展了房地产投资信托。亚洲各国与地区最初普遍对房地产投资信托持审慎态度, 因此, 与美国房地产投资信托相比, 亚洲对房地产投资信托的立法和监管更为严格、细致, 从设立到运行都必须遵循严格的程序和规则。以中国香港地区为例, 香港《房地产投资信托基金守则》对设立条件、组织结构、从业人员资格、资产结构、持有年限、负债比率、利润分配等方面均有严格要求。从类型上看, 香港房地产投资信托基金属于权益型基金, 必须投资于可产生持续租金收入的房地产, 禁止投资于闲置土地、不可从事地产开发活动;而美国房地产投资信托基金不仅有权益型基金, 还有以发放房地产抵押贷款为主营业务的抵押型基金;而且香港必须是信托型, 在美国是信托型与公司型房地产投资信托共存。在资产结构上, 房地产投资信托基金房地产投资的比重至少为90%;而美国要求房地产投资信托基金75%以上的资产由房地产、现金或政府债券组成。在资产持有年限上, 香港要求房地产投资信托基金须持有所投资的房地产的最低年限为两年, 而美国对此未作要求。在资产负债率上, 香港要求负债总额不得超过净资产的35%, 而美国在此方面并没有作出法律限制。香港模式对参与各方, 如从业人员资格、持有人、管理人、信托公司等都做了严格的规定。除此之外, 香港模式与各国典型不同之处在于, 并没有给房地产投资信托特殊的税收优惠。香港模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用, 这在一定程度上限制了房地产投资信托的发展。近来, 随着房地产投资信托市场的逐步成熟, 以及出于刺激遭受金融危机打击的市场考虑, 亚洲各国与地区对房地产投资信托的规制呈现出越来越宽松的趋势:税收优惠逐步加大, 允许投资海外。
三、房地产投资信托投资组合风险、影响及分红政策
(一) 房地产投资信托投资组合风险
房地产投资信托的基础资产是房地产物业组合, 在较大程度上受地段因素影响与经济周期的影响, 因此, 投资于不同类型与地区物业的房地产投资信托的收益率与风险不同, 这一点已经得到了学术界的一致认可。Gyourko和Nelling (1996) 物业类型不同, 权益型REITs系统性风险不同, (Chen and Peiser1999) REIT的股票报酬与公司经营的不动产类型是相关的。因此, 在选择投资组合时就出现了应该分散投资于不同物业类型或不同地区物业的“分散型”投资组合还是专注投资某一类型或某一地区的物业即“集中型”的投资策略?传统理论认为, 房地产投资信托任何时候都应进行分散化的投资, 即投资组合应包括各种类型与不同地理位置的物业, 以保证在不断变化的市场环境中获取较为稳定的现金流。但是自20世纪90年代后期开始, 美国房地产投资信托投资组合越来向集中化方向发展, 这是否表明在风险与收益方面, “专一型物业”优于“分散型物业”, 20世纪90年代以来, 很多学者开始对采用集中化还是分散化的投资策略进行了研究。Avidon (1995) 引用了很多著名的信托投资管理人的观点, 认为成功的关键在于分散的投资市场与多样化的租户。Simonoff and Baig (1997) 建议投资者应选择投资于不同类型与区域物业的房地产投资信托。Hartzell (1986) 等发现不同物业类型之间相关系数较低, 因此分散物业类型对投资有利。Mc Mahan (1994) 通过观察, 发现1993年之后上市的房地产投资信托公司, 具有专注投资于某种类型物业的特征, 同时大部分经理人将精力集中在在特定类型的物业上, 并和其他经理人组成团队。Benefield, Anderson和Zumpano (2009) 分别运用1995年至2001年和2002年至2006年的数据使用单变量模型与多变量模型进行实证分析, 指出在不同时期内采用不同投资策略会使得房地产投资信托业绩水平不同。NAREIT在2000年的统计摘要中, 可以看出权益型不动产特别聚焦于某类型的不动产, 1994年分散投资类型的REIT还有48家, 到2000年只剩20家。Ambrose和Linneman (2001) 以75%作为界限, 投资某一类型物业的比重超过75%的, 为集中化的投资, 否则为分散化投资;研究表明, 1990年至1996年在美国上市的139支权益型房地产投资信托中, 使用内部管理人的有72%集中投资于某一类型的物业, 使用外部管理人的比重为84%。越来越多的REIT专注于各自的主流产品, 代表整个潮流趋向于集中投资。集中化成为投资趋势的原因在于, 第一, 分散化能否有效的降低房地产投资信托的风险, Gyourko和Nelling (1996) 构建了不同物业类型与地理位置的回报率模型, 检验了公开上市交易的权益型REITs系统风险与投资多样化问题, 结果表明, 没有证据能够支持物业类型和地理位置的多样化能有效的降低风险。第二, 集中化能有效的降低房地产投资信托的运营成本费用, 并提升股票的流动性。Capozza and Seguin (1998) 以1985年至1992年在美国公开上市时间8年以上的75支权益型房地产投资信托为依据, 检验了房地产投资信托投资组合对现金流与公司价值的影响。他们发现在项目层面上分散化投资现金流量事实上较高, 但是被较高的管理费用、行政费用以及利息费用所抵消, 因此采取何种策略对REIT来说并不是关键, 均不会造成净利润的增加。一年之后, Capozza and Seguin延伸他们的分析, 他们发现REIT若更专注于他们经营的不动产及区域, 可以增加REIT股票的价值 (相对于采分散化投资策略的REIT) , 增加的部分来自于集中投资策略可以增加流动性。分散的投资策略导致贷款银行或股票持有人不易评估REIT的持有价值而降低了流动性, 因为这些持有必需以较高的成本获得REIT的经营信息。相对于采集中策略的REIT, 持有人较容易评估未来REIT的发展, 因而有了较高的流动性。Capozza and Seguin (1999) 建议REIT应采取集中投资策略, 原因为REIT会更容易流通或交易, 对投资人会更有吸引力。第三, 集中化能使经理人更深入的了解某个市场。Ralph L.Block (2007) 提出, 每种商业房地产都有其一系列特有的经济规律, 熟悉一类房地产特性和供需问题的房地产投资信托的管理者远比那些试图不断适应几种不同房地产门类变化的公司更可能更好地通过在激烈竞争的市场环境中保持正确的经营方向, 充分利用微小的机会获得更好的回报。即集中化的投资经营策略对专门化的市场有更好的理解, 避免了关注多种房地产市场而带来的高理和运作成本。传统的观点不可能一无是处, 深入了解分散化投资的优点有助于我们更好的理解集中化。分散化的优点在于分散风险, 但这决不是唯一的优点。如果是唯一的优点, 那么投资者可以通过自行投资于不同的房地产投资信托进行风险分散。分散化投资的另一个优点在于在项目层面上可以获取稳定且较高的现金流Capozza and Seguin (1998) 。现金流量稳定与否, 对于经理人非常重要, 原因在于, 一方面, 一个高度不稳定现金流量的房地产投资信托会给投资者不好的感觉, 对一个采取集中投资的房地产投资信托来说, 可能会有特别好的一年或特别不好的一年 (与全部REIT的平均报酬率比较) , 在绩效不佳时可能会遭到抱怨, 甚至留下不好的印象;另一方面, 不稳定的现金流量会增加房地产投资信托的财务成本。这在采取高杠杆操作时相当重要, 因为现金流量波动剧烈, 银行会要求较高的利率以负担额外的风险, 此时, 若不动产很难被评价或者市场对于此种不动产需求相当小, 此时采取分散化投资的策略, 以降低相关成本或破产的风险。因此, 分散化的投资更适用于高杠杆或者持有较难出售的不动产的房地产投资信托。由于受法律的制约, 房地产投资信托通常采用低杠杆的运作方式, 且物业信息取得会越来越容易, 因此, 我们预言未来会有越来越多的REIT采集中投资策略。
(二) 机构投资者的影响
美国在1960年确定房地产投资信托制度时设立了5/50规则, 规定5大股东持股比例不能超过50%, 这在一定程度上限制了机构投资者的参与。由于房地产投资信托高现金分红的特点, 吸引了诸如养老基金等机构投资者, 但是由于5/50规则的限制了他们的参与。《1993年综合预算调整法》允许养老基金按其所有者数目来计算其投资人数, 以规避5/50规则。随着房地产投资信托制度对机构投资者限制的逐步放松, 机构投资者持股比例越来越高, 促进了房地产投资信托的积极发展。在美国, 1981年机构投资者所是由的房地产投资信托股票的交易量占全部交易量的10%, 1999年该比例上升到39%;另一方面, 零机构持有的股票比例从约1981年的11%下降到1999年的3%。在交易量小、可用信息较少、代理成本高、需要股东对经理人进行监督的市场中, 机构投资者的作用更为重要, 主要表现在:监督经理人的决策, 降低代理成本。房地产投资信托与经理人之间的代理问题是不可回避的一个难题, 随着机构投资者监督能力的提高, 代理问题会最小化。原因在于机构投资者如果大量投资于某一房地产投资信托, 它们就有更多的动力监督其投资和融资决策, 关注该信托及其管理队伍的业绩。Downs (1998) 的研究表明机构持股水平对房地产投资信托的价值有所贡献, 机构投资者持股数量的绝对变化, 与风险调整回报紧密相关, 即房地产投资信托所经历的机构持股数量的增加 (减少) , 将通过同期其股票业绩更好 (或更差) 的形式表现出来。机构投资者的研究将提供更多的信息, 降低投资房地产投资信托的风险, 提高其股票的流动性。Chan, Erickson&Wang (2003) 指出, 机构投资者的增加, 使得对权益型房地产投资信托的研究增多, 投资者能获取更多的信息, 这是导致风险随时间降低的因素之一。Crain, Cudd, and Brown (2000) 的研究发现, 机构投资者增持房地产投资信托股票时, 权益型房地产投资信托股票的非系统性风险显著降低。声誉效应。机构投资者会为他们所发起的、刚起步的房地产投资信托提供信用支持与信用贷款, 考虑到机构投资者的帮助, 普通投资者会预测该房地产投资信托会有更好的业绩, 因此, 正如香港领汇的经验, 机构投资者的参与对房地产投资信托股票价值和绩效有明显影响。
(三) 房地产投资信托投资分红政策
按各个国家与地区法律的规定, 房地产投资信托必须向股东支付一定比例以上的分红, 如美国《1999年现代化法案》将房地产投资信托的分红额从收益的95%降至90%。但实际上, 整体而言, 他们比要求的支付得更多 (陈淑贤, 2004) 。Wang, Ko, John Erickson and George Gau (1993) 发现在其样本期间, 房地产投资信托支付了应税收入的165%, Bradley, Michiael, Capozza, and Seguin (1998) 指出在其样本期间, 房地产投资信托分红额平均为其净收入的两倍。房地产投资信托有能力支付比法律要求更高的红利支付比率的原因在于, 由于房地产物业高额折旧的存在, 使得年度现金流远远高于应纳税收入。虽然外部融资如债务融资费用很高, 但房地产投资信托依然实施高额分红比例, 原因在于:第一, 高额的红利能够吸引投资者。Forest (1994) 的研究表明, 较高的分红是房地产投资信托对投资者投资于该市场的主要动因, 尤其吸引了追求稳定分红回报的的个人投资者与机构投资者。第二, 高额分红能向市场传递未来现金流与发展前景信息。与投资者相比, 经理人拥有房地产投资信托未来现金流与发展前景的信息, 因此, 经理人可以通过分红政策向市场传递信息, 投资者则根据分红政策调整房地产投资信托的股价。Wang, Ko, John Erickson and George Gau (1993) 根据1979年至1989年182份分红公告, 发现股票价格一般在公布分红增加后上涨, 在宣布消减分红后明显下降。另外, 在权益型REITs中, 由于存在更严重的投资者与经理人之间信息的不对称, 所以, 权益型的分红公告向市场传递了比抵押型更多的信息。这表明, 经理人可以以分红公告为媒介, 向投资者传递关于未来现金流与发展前景的信息。Wang, Ko, John Erickson and George Gau (1993) 研究了影响房地产投资信托分红比例的因素, 基于1985年至1988年期间的数据, 发现分红政策受四个因素所影响:房地产投资信托的类型、资产增长率、资产负债率与资产回报率。权益型房地产投资信托红利水平显著高于抵押型;资产增长率高的倾向于支付更少的红利;资产负债率较高的房地产投资信托倾向于较高的红利支付水平;资产回报率较低时, 管理者尽力支付最多的红利, 当绩效较好时, 红利支付比率则较低。
四、结论与启示
目前我国频繁提及房地产投资信托, 基于两方面的原因, 一是促进房地产行业的健康发展, 化解银行信贷风险, 利用金融促进经济发展;二是解决保障性住房, 尤其是公租房建设的资金问题。有迹象表明, 房地产投资信托最有可能在保障房领域开花结果, 形成中国特色的房地产投资信托发展格局。根据文献述评结果, 我们认为发展公共租赁住房房地产投资信托应从如下方面入手:第一, 先立法规范, 后发展, 不适用于摸着石头过河, 风险太大, 美国的房地产投资信托多次兴衰可以证实。中国应借鉴亚洲国家与地区的经验, 对房地产投资信托进行统一立法, 制定专门法规, 加快立法进程, 节约立法成本, 同时专门立法也利于操作。从各国的发展历程可以看出, 对房地产投资信托一般采取先严格后宽松的政策, 一开始立法比较严格, 以控制风险, 随着房地产投资信托逐渐成熟, 在投资范围、组织结构、业务范围以及税收优惠等方面的限制逐渐放宽。因此, 我国对房地产投资信托也要从严立法, 对投资范围仅限定在公共租赁住房或是保障性住房, 随着发展成熟, 再逐渐扩展到商业地产。第二, 运用集中化的投资策略。当集中化策略成为房地产投资信托的发展趋势之后, 设立集中投资于公共租赁住房的房地产投资信托具备了可行性。一般建议以市级公共租赁住房及其附属商业作为基础物业。在选择试点城市时, 要选择风险小的。庞新军、龚晓红 (2011) 对北京、上海、深圳、重庆四个城市资金配置进行分析, 表明, 深圳的投资收益率最高, 北京与上海接近, 从风险的上来看, 深圳和上海的投资风险最大, 北京次之, 重庆最小。第三, 建议采用信托型与权益型房地产投资信托。虽然美国房地产投资信托表明公司型的业绩更好, 但是美国一开始也只允许发展信托型, 主要原因在于公司型具有更多的委托代理问题, 同时在我国设立信托型的房地产投资信托需要突破的法律限制较少, 因此, 在发展初期, 我们建议设立信托型, 待发展相对成熟之后, 再引入公司型房地产投资信托。由于抵押型房地产投资信托将主要资产配置在抵押贷款上, 这也导致了其较高的财务杠杆, 这使得在市场不景气时抵押型房地产投资信托容易出现较大的财务问题。权益型房地产投资信托的收入主要源于租金, 这正适合于公共租赁住房的特性。此外, 权益型抵押型受利率的影响相对更小, 可以更好地规避利率风险, 有利于稳健投资。因此, 建议引入权益型房地产投资信托。第四, 重点培育机构投资者。在交易量小、可用信息较少、代理成本高、需要股东对经理人进行监督的市场中, 如房地产投资信托市场中, 尤其是刚形成的房地产投资信托市场中, 机构投资者的作用更为重要, 这也是天津廉租房信托投资选择在银行间市场发行的原因之一。因此, 政府应鼓励养老基金、投资基金、银行理财产品等积极配置公租房投资信托产品。第五, 注意保障投资者的利益。在国内绝大多数是把房地产投资信托作为解决房地产行业资金来源、化解银行信贷风险的一种手段, 而忽视了房地产投资信托作为投资工具的另一面, 可能带来的后果是对房地产投资信托投资者保护不足的问题, 进而损害投资者利益, 增大房房地产投资信托发行与运营的风险。因此, 在发展公租房投资信托时要注意投资者保护。
摘要：20世纪60年代以来, 全球诸多国家与地区纷纷设立了房地产投资信托, 在成功的解决了房地产公司融资问题的同时, 使得普通投资者能以较少的资金投资不动产、享受不动产不断增值的益处。目前我国一方面资金问题成为发展公共租赁住房的瓶颈, 另一方面, 投资者缺乏多样化的投资渠道, 与此同时, 房地产信托的规模逐年增大, 因此, 中央政府提出运用房地产投资信托解决公共租赁住房融资问题。本文对国内外房地产投资信托研究成果进行了评述, 以期为发展公共租赁住房投资信托提供参考。
8.融资新方式助你“智力投资” 篇八
讲求资本市场进行投资的同时，越来越多的职场人士开始重视投资自己的重要性。实用的培训课程、进阶的学历教育，当这些智力投资融入到我们的资产表上时，或远或近的时间内也会给我们带来收益表上的进项。
不过，智力投资也越来越昂贵，一下子投入几万甚至十几万元的学费，对于大部分人来说，都是一笔不小的负担。为了降低大笔智力投资支出给我们生活带来的影响，适当地运用一些融资工具就非常有必要了。
信用卡分期可免费用
[案例]新年新气象，农历春节刚过，不少人就给自己建立起了新的进修计划。小薛的计划是，参加一些英语的培训课程。小薛说，自己的英语基础不太好，大学时虽然勉强过关，可是听说能力始终是个坎。工作中，小薛也觉得，英语能力的欠缺让他失去了不少职场上的机会。所以，今年他下定决心提高自己的英语听说能力。
趁着放假的时间，小薛去几家英语培训机构进行了咨询，虽说这些教学机构的培训方式让他觉得很有吸引力，可是高达万元的学费让他有些望而却步。
[方案]对于刚刚进入职场的年轻人们来说，一下子投入上万元的学费，还是一笔不小的支出。不妨可以考虑使用信用卡的分期计划。这就相当于做了一个按揭计划，原本需要一次性支出的费用，可以根据分期计划摊销到每个月中，减小了资金压力。不过，信用卡分期时虽然不会增加利息费用，但银行往往会一次性或是逐期收取手续费用。记者了解到，现在支付培训费用也有了一种新的方式，那就是培训机构和信用卡中心所推出的零费用分期计划。
如韦博英语与交通银行信用卡中心所推出的“分期宝”业务，就是在信用卡分期付款业务基础上所推出的零费用服务。据介绍，如果分期的期限为6期和12期，那么“分期宝”业务就可以免收取分期手续费，每月的分期付款金额以贷款金额除以分期期数就可以。
对于交通银行信用卡的客户来说，可以直接在报名参加韦博英语的课程缴费时，使用交行银行信用卡进行分期。
此外，交行的“分期宝”业务还开设有无卡分期的模式，也就是说，即使报名时还没有交行的信用卡，也可以提交申请。交行信用卡中心的工作人员会根据客户所提交的资料，现场为客户进行分期额度的审核，一般来说。分期金额可以达到3000～50000元。如果通过审核，就可以先进行分期交易，信用卡中心随后通过相应流程进行发卡。
值得一提的是，在进行“分期宝”业务的申请时，除了身份证、工作证明、收入证明等，提交正常使用的他行信用卡、车辆行驶证、房产证等对于提高分期额度也有不小的帮助。
事实上，目前很多培训机构都与信用卡中心开展有合作计划，经常有不定时的优惠分期活动推出，如招行信用卡中心、工行信用卡中心等等都推出过培训费用免手续费分期的活动。
除了这些直接参与合作的培训项目外，利用信用卡的分期优惠进行培训费用的支出也是一种方式。
如今年工行牡丹信用卡就推出了费率较低的信用卡分期付款计划。申请信用卡分期计划，6个月期的分期付款费率由3.6％下降到1.69％，12期的费率由原来的7.2％下降到3.36％，24期的分期付款费率由15.6％下降到6.72％。相对于目前信用卡分期付款市场上平均每月0.6％的费用标准来说，工行的这一活动颇有吸引力。对于一时难以全额支付培训费用的人来说，也可以起到降低融资成本的作用。
商业教育贷款利率有优惠
[案例]曹先生去年参加了一个在职MBA教育的课程，尽管十几万元的学费不是小数目，但曹先生觉得对于提高自己的职场潜力来说会有不小的帮助。让他有些头疼的是，去年刚刚换了一套房子，加上装修过程中严重地超出了预算，算得上中产的曹先生也未免有些捉襟见肘。曹先生考虑的是，能不能申请一些商业教育贷款项目，暂时缓解一下短期的资金压力呢?
[方案]就和大学生们可以申请国家助学贷款一样，参加MBA、EMBA等教育培训等也可以向商业银行进行商业教育贷款的申请。
通常来说，MBA、EMBA院校与银行会有一些合作项目，注册在读的学生满足一定申请条件后，都可以向指定银行进行商业教育贷款的申请。相对来说，这种方式也比学生自己直接向银行申请操作更加方便。
记者了解到，进行商业教育贷款的申请，在一些环节上与别的贷款产品有所差异。如在中国银行为上海一家知名高校提供的MBA教育贷款中，担保人担保和申请人购买保险是两项必要的条件。作为申请教育贷款的MBA学生，必须由一名本市户籍、并拥有较强代偿能力的担保人为其中请的贷款提供连带责任担保，并当面签署担保合同(不能两人互为担保人)。此外，申请贷款的学生还需要购买一份人身意外险。
贷款金额上，目前最高可以达到当年学杂费用的80％，适用的利率则相对优惠，按照实际的贷款期限，利率为基准利率基础上下浮10％，贷款的年限则最长为5年。
在还款方式上，商业教育贷款与其他贷款上也有所不同。如中行的规定为，学生在校期间每月只需要进行利息费用的偿还，从毕业后的第二个月开始同时进行本息的偿付。在申请时，贷款人也可以根据自己的偏好选择等额本息或是等额本金方式。
其他需要提交的费料主要为身份证明、户籍证明、录取通知书或是学生证、学费证明、收入证明以及担保人的材料。
信用贷款也可帮忙
当然，对于小薛和曹先生遇到的问题，也可以通过信用贷款的方式来获得融资，帮助他们进行智力投资。
像市场上常见的信用贷款产品有渣打的“现贷派”、花旗的“幸福时贷”。它们的优势在于申请的门槛较低。与授信额度式的信用贷款所不一样的是，这两种信用贷款使用的都是单笔申请、单笔发放的形式。出于消费贷款的需求，如教育贷款、装修、旅游、购置家具、购车等等，都是适用的贷款范围。对于贷款人的考察，则主要集中在他们的收入能力、资信情况上。一般来说，申请人需要提交的资料有身份证明、居住证明(如银行对账单、公用事业缴费单)和个人完税证明(或连续3个月显示工资收入的银行对账单、银行交易明细或是银行存折)等。
在可获准的贷款额度上-除了与申请贷款的消费项目相匹配外，工资收入的多少是最主要的决定要素。像渣打规定。税前收人达到3000元的工薪族就可以申请该行的“现贷派”，可获准的额度最高为2万元。花旗的“幸福时贷”规定，贷款额度以申请人收入的一定倍数来核准，最高倍数为月收入的6倍左右。同时，两个产品最高的贷款金额均不得超过20万元。
9.投资协议融资租赁 篇九
《中外合资经营企业法》、《中外合资经营企业法实施条例》、《外资企业法》、《外资企业法实施细则》、《中外合作企业法》、《中外合作企业法实施细则》、《外商投资租赁业管理办法》（商务部令2005年第5号）、《商务部关于省级商务主管部门和国家级经济技术开发区负责审核管理部分服务业外商投资企业审批事项的通知》（商资函〔2009〕2号）、《商务部办公厅关于加强和改善外商投资融资租赁公司审批与管理工作的通知》（商办资函【2013】657号）。
二、申报条件
1、外国公司、企业和其他经济组织（以下简称外国投资者）在中华人民共和国境内以中外合资、中外合作以及外商独资的形式设立从事融资租赁业务的外商投资企业，开展经营活动。要求境外投资者资信良好，在境外从事实质性经营活动。
2、从事融资租赁业务的外商投资企业为外商投资融资租赁公司。
3、投资各方应向审批机关提供经会计师事务所审计的最近一年的审计报告，报告显示资不抵债的不符合申请资格。外商投资融资租赁公司的外国投资者的总资产不得低于500万美元。
4、存续未满一年的投资者暂不具备申报条件。符合条件的外方投资者境外母公司以其全资拥有的境外子公司名义投资设立融资租赁公司，可不要求存续满一年。
5、外商投资融资租赁公司应当符合下列条件：
（1）、注册资本不低于1000万美元； 外资比例不低于25%。
（2）、有限责任公司形式的外商投资融资租赁公司的经营期限一般不超过30年。
（3）、拥有相应的专业人员，“专业人员”指具备履职所需的金融、贸易、法律、会计、工程技术管理等方面专业知识、技能和从业经验，具有良好从业记录的人员。高级管理人员应具有相应专业资质和不少于3年的从业经验。“高级管理人员”指总经理（副总经理）、业务主管、财务主管、风险运营主管以及运营主管。“具有相应专业资质”指具备其分管业务领域专业知识并取得本行业主管机构或权威机构颁发的相关执业证照，一般具备本科以上学历。“不少于3年的从业经验”指三年以上融资租赁公司或相关金融机构的管理经验。
6、外商投资融资租赁公司可以经营下列业务：（1）、融资租赁业务；（2）、租赁业务；
（3）、向国内外购买租赁财产；（4）、租赁财产的残值处理及维修；（5）、租赁交易咨询和担保；（6）、经审批部门批准的其他业务。
三、申请材料
1、申请书；
2、投资各方签署的可行性研究报告（内容主要包括：投资方情况、项目概况、业务领域及主要客户情况、项目未来业务发展规划、组织管理构架、效益分析及风险控制能力分析、结论等）；
3、合同、章程（外资独资企业只报送章程）；
4、外方股东主体资格公证认证文件，资信证明（应要求境外投资者如实披露实际投资人的背景信息，严格审查其境外资产情况）及法定代表人身份证明（复印件）；
5、中方股东营业执照（复印件）、资信证明及法定代表人身份证明（复印件）；
6、投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告；
7、董事会、监事会成员名单、委派书及身份证明（复印件）；
8、高级管理人员情况表及身份证明、学历证明和从业经验证明（复印件）；
9、工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书（名称中须注明“融资租赁”字样，名称中不得含有“金融租赁”字样）；
10、场地使用证明或租赁协议、房屋产权证明（复印件）；
11、非法定代表人签署的文件，应当出具法定代表人委托授权书；
12、法律文件送达授权书；
13、区县商务部门请示文件；
14、商务部门要求的其它文件。
15、外方投资者境外母公司以其全资拥有的境外子公司名义投资设立融资租赁公司，应提供其母公司的审计报告及母公司出资担保承诺函。
16、企业申报材料目录。
四、办事程序
1、拟设立融资租赁（经营性租赁）企业的投资者向注册地商务主管部门提出申请；
2、注册地商务主管部门提出初审意见（企业注册地在经济技术开发区的，由经济技术开发区管委会批复）；
3、申请企业将初审意见及申报材料一并报市商务委审批；
4、市商务委在接到上述文件后作出批复，并颁发批准证书；
10.抵债资产租赁协议 篇十
出租方(甲方)： 法定代表人：
统一信用代码： 单位地址：
联系电话：
承租方(乙方)：
身份证号码： 居住地址： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就下列房屋的租赁达成如下协议：
乙方已知悉该承租房产为甲方的抵债资产，按照贵单位的管理规定，租赁应不影响处臵。对此，乙方承诺：在贵单位处臵抵债资产时，租赁合同对贵单位以及买受人不具备约束力，本人将无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权等权利。
（5）拖欠租金；
（6）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；
（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。
3.租赁期满合同自然终止。
4.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。
第十六条 其他约定事项
1.本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
2.本合同和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
3.本合同自双方签（章）后生效。
4.本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。5.。（本行以下无正文）
甲方（签章）：
乙方（签章）：
法定代表人：
签约日期：
11.货币政策、融资约束与企业投资 篇十一
摘要：已有文献对宏观经济政策与微观企业行为相结合的研究较少，文章则探讨了货币政策对微观企业投资的作用机制和传导渠道。分析发现，货币政策会通过影响企业外部融资约束，从而对企业投资产生冲击。进一步，货币政策对民营企业投资的冲击显著大于对国有企业的冲击，反映民营企业更容易受到外部融资约束。因此，纠正信贷市场扭曲，缓解民营企业融资约束对于推进民营经济平稳发展具有重要意义。
關键词：货币政策冲击；所有权性质；信贷融资约束；企业投资
一、 引言
随着我国经济改革的深入和全球经济金融一体化程度的提高，经济波动的频率和幅度都在不断增加，货币政策逐渐成为政府平抑经济短期波动的重要政策工具。同时，我国经济的高速增长比较依赖持续的高投资拉动，而除了政府投资之外，投资行为的另一个重要主体便是企业，因此，研究微观企业投资行为应该是理解宏观投资特征的基础。而对于企业自身来讲，投资行为也是决定企业未来增长和企业价值的重要决策之一。
然而，以往文献对企业投资行为的研究主要集中在对企业内部影响因素的分析方面，而较少有文献直接分析宏观经济政策的影响，如Fazzari等（1988）等均指出了企业内部现金流对投资具有显著的作用，而Abel和Blanchard（1986）则探讨了销售收入对企业投资行为的具体作用机制。Lang等（1996）考察了企业的负债水平对投资的影响效果。国内方面，姜国华、饶品贵（2011）基于对国内财务和会计领域研究的回顾，也指出国内对宏观经济政策的研究和对微观企业行为的研究存在一定程度的割裂，而对于宏观经济政策与微观企业行为的之间关系的研究仍然非常缺乏。
关于货币政策对实体经济和企业行为的作用机制和传导渠道，早期的利率传导渠道或新古典传导渠道（Neoclassical Transmission Channel）认为，利率的变动会影响企业的资本成本，从而对企业投资行为产生影响（Jorgensen，1963）。需要注意的是，新古典渠道下，利率一方面会影响企业外部借贷成本，同时也会影响内部资本的机会成本，因此，该渠道没有区分企业内部资金和外部资金的差异。Bernanke和Gertler（1995）则进一步指出由于信息不对称的存在，资本市场往往是不完美的，从而企业的内部资金与外部资金往往存在成本上的差异，即存在外部融资溢价。而货币政策会通过影响企业的外部融资溢价，进而对不同企业和部门产生不同的作用，他们将这一作用机制称为货币政策的信贷传导渠道（Credit Channel）。
国内文献对于货币政策对实体经济传导机制的研究主要集中在宏观和中观层面，而基于微观层面的研究仍然较为缺乏。刘金全（2002），王立勇、张代强和刘文革（2010）等分析了货币政策对宏观产出和价格水平的冲击效果。闫红波和王国林（2008）则从行业层面探讨了货币政策冲击的行业异质性效果。王先柱、毛中根和刘洪玉（2011）则分析了我国货币政策的区域效应。
通过以上分析可以发现，国内文献对于货币政策对微观企业行为的研究仍然处于起步阶段，大部分文献并没有进一步探讨货币政策对微观企业的具体作用机制和传导渠道。因此，本章将重点从微观层面分析我国货币政策对企业投资行为的冲击和异质性作用效果。
二、 理论分析和假说
1. 货币政策传导渠道。货币政策通过企业正式融资影响企业投资的渠道包括了新古典传导渠道和信贷渠道。在新古典传导渠道下，利率的变动会影响企业的资本成本（包括机会成本），从而对企业投资产生影响。但是新古典传导渠道并没有区分企业内部融资和外部融资的差异。然而，考虑资本市场并非完美，企业内部管理者与外部投资者的信息不对称的存在，导致企业内部资金和外部资金的成本存在明显差异，即存在外部融资溢价，基于此，信贷渠道则认为货币政策会通过影响企业的外部融资溢价而对不同类型的企业产生异质性的作用，这就使得货币政策对企业投资的冲击存在着一种放大效应。
为了检验货币政策的信贷传导机制，本文借鉴Rajan 和Zingales（1998）的方法，构建衡量外部融资依赖度（FD）的指标，其具体计算方法如（1）式所示：
FD=■（1）
其中，调整后的现金流=经营性现金流+存货的减少+应收账款的减少+应付账款的增加，资本支出采用企业购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金度量。同时，为了消除企业层面内生性因素的影响，进一步定义行业层面的外部融资依赖度，即根据每一年每个行业内所有企业的外部融资依赖度的中位数作为当年该行业的外部融资依赖度的度量。此外，考虑到FD指标数值规模较大，本文进一步将其标准化到[0，1]的区间。
Rajan和Zingales（1998）指出，行业的外部融资依赖度（EFD）实际上反映了该行业对外部资金的需求状况。而企业所在行业的外部融资依赖度越高，也表明企业对外部融资溢价变动的风险敞口越大。同时，在货币政策的信贷传导渠道机制下，货币政策变动会对企业的外部融资溢价产生影响，从而，如果货币政策的信贷渠道存在，那么，货币政策对于外部融资依赖度较高行业内的企业的冲击应该更加明显：货币政策紧缩时，企业投资降低幅度应该更大，而货币政策宽松时，企业投资行为增加幅度也更大。基于此，得出假说1：
H1：货币政策冲击对外部融资依赖度越高的企业的投资行为影响越大。
2. 融资约束与货币政策异质性作用。同时，以往研究表明，在我国资本市场上，民营上市企业比国有上市企业面临更为严重的信贷融资约束，并且当货币政策紧缩时，民营企业的融资约束问题会进一步加重（叶康涛、祝继高，2009）。基于此，本章也进一步区分企业的所有权性质，考虑到民营企业的外部融资溢价对货币政策的变动会更加敏感，因此，如果货币政策信贷渠道存在，那么货币政策变动对民营企业投资的冲击应该比对国有企业的冲击更为明显：即货币政策紧缩时，外部融资依赖度越高的民营企业的投资下降的越明显，相反，货币政策宽松时，外部融资依赖度越高的民营企业的投资上升的也越明显。然而，货币政策对于不同外部融资依赖度的国有企业的投资的作用应该无显著差异。基于以上分析，可以得到假说2：
H2：基于货币政策信贷传导渠道，货币政策冲击对民营企业投资的作用显著大于国有企业。
三、 模型、变量及样本
基于以往文献对企业投资决策的影响因素的研究（Hubbard et al.，1993；Lang et al.，1996），本文使用的企业投资的基本实证模型如（2）式所示，
Investit=？琢0+？茁1Stateit-1+？茁2Cashflowit-1+？茁3Tobinqit-1+？茁4Sizeit-1+？茁5Leverit-1+？茁6SEOit-1+？滋j+？酌t+？着it（2）
其中，下标i，j，t分别表示企业、行业、年份，α和β为估计参数，具体的变量定义如表1所示。
为了检验本文的假说，在实证模型（2）式的基础上，我们进一步引入货币政策与外部融资依赖度的交互作用，得到（3）式：
Investit=？琢0+？籽1FDjt-1*MPt+？籽2FDjt-1+？茁1Stateit-1+？茁2Cashflowit-1+？茁3Tobinqit-1+？茁4Sizeit-1+？茁5Leverit-1+？茁6SEOit-1+？滋j+？酌t+？着it（3）
其中，MP和FD分别表示货币政策和外部融资依赖度的度量，本文使用的货币政策度量主要为加权贷款利率的变动（DRate）。为本文主要关注的估计参数，反映了货币政策通过外部融资依赖度对企业投资行为的作用的大小。其他变量含义与（2）式相同。需要注意的是，（3）式中没有直接引入货币政策的单独项，这主要是因为货币政策单独项的信息涵盖在了时间固定效应中。
本文采用的样本为2003年～2013年我国全部A股上市企业数据，数据来源于CSMAR数据库，剔除了金融类和ST的上市企业。同时，由于公司上市前后企业可能存在盈余操纵行为，并且企业获取IPO融资也会对其投融资行为产生较大影响，因此同样剔除企业上市后前两年的观测。宏观层面货币政策变量的数据主要来自于人民银行。此外，对于所有企业层面的连续变量，采用Winsorize的方法对首尾1%的数据进行处理，以消除极端值的影响。
四、 实证结果分析
表2给出了企业投资行为以及货币政策的作用效果估计。列（1）给出了实证模型（2）式的估计结果，可以看出，State的系数显著为负，表明国有企业的投资率水平整体上要低于民营企业，Cashflow的系数显著为正，表明企业现金流的增加会促进企业投资的增加，同时Tobinq的作用同样为正且显著，反映投资机会越好，企业投资也越多。Size的系数显著为正，这说明企业的投资具有一定的规模效应，而Lever的作用显著为负，与Lang等（1999）的结果一致。高负债率一方面可能通过强制企业还本付息，可以抑制过度投资行为，另一方面也可能造成了投资不足，因为大部分投资回报会由债权人获取。此外，企业增发配股（SEO）对投资也有正向的促进作用。
表2的列（2）基于加权贷款利率变动（DRate）度量了货币政策，并检验了货币政策冲击对企业投资作用的信贷传导渠道（实证模型（3）式）。结果表明，货币政策度量（MP）与外部融资依赖度（FD）的交互项系数在5%显著性水平下显著，表明外部融资依赖度越高的企业的投资受到货币政策变动的冲击的确越大。具体而言，货币政策紧缩时（贷款利率上升），外部融资依赖度越高的企业投资下降的越明显，相反，货币政策宽松时（贷款利率下降），外部融资依赖度越高的企业的投资上升的越明显。因此，假说1得到验证。
为了检验假说2，表2中列（3）和列（4）进一步区分了不同所有权性质的企业。比较货币政策对国有和民营企业投资行为的作用差异可以发现，货币政策冲击对民营企业的投资具有显著的影响：外部融资依赖度越高的民营企业受到货币政策的冲击也越严重。而国有企业投资对货币政策冲击并不敏感。这一结果表明货币政策的信贷传导渠道对民营企业的作用更加显著，而对国有企业冲击则较小，支持了假说2。
五、 结论及政策建议
货币政策对微观企业投资行为的作用机制在以往文献（尤其是国内文献）中鲜有讨论，基于此，本文探讨了货币政策对企业投资行为的作用和传导渠道。货币政策的新古典作用渠道认为利率变动会通过影响企业的资本成本，而信贷渠道进一步考虑了企业内外部融资成本的差异，并指出货币政策变动会影响企业的外部融资溢价，从而对企业投资的作用存在放大效应。实证结果表明，货币政策对外部融资依赖度越高的企业的投资冲击越大，这表明我国货币政策对微观企业投资行为作用的信贷渠道的确存在。而考虑到民营企业融资约束在货币政策紧缩时更为严重，即民营企业的外部融资溢价对货币政策冲击更加敏感，货币政策通过信贷渠道对民营企业投资行为的冲击比国有企业也更大。
近年来，我国货币政策调控日益频繁，然而，信贷市场结构的扭曲导致民营企业受到货币政策的冲击更严重，这显然不利于民营经济的平稳健康发展。因此，政府应该大力减少对信贷资源配置的干预，缓解民营企业和中小企业的融资约束问题。十八届三中全会也指出全面深化改革的关键在于要让市场在资源配置过程中发挥决定性的作用，在当前以国有企业为主导的工业行业产能普遍过剩，经济增速不断下滑的背景下，理顺市场扭曲，推进民营经济发展的意义更加重大。
参考文献：
[1] 姜国华，饶品贵.宏观经济政策与微观企业行为——拓展会计与财务研究新领域[J].会计研究，2011，（3）：9-18.
[2] 刘金全.货币政策作用的有效性和非对称性研究[J].管理世界，2002，（3）：43-51.
[3] 王立勇，张代强，刘文革.开放经济下我国非线性货币政策的非對称效应研究[J].经济研究，2010，（9）：4- 16.
[4]王先柱，毛中根，刘洪玉.货币政策区域效应——来自房地产市场的证据[J].金融研究，2011，（9）：42-53.
[5] 闫红波，王国林.我国货币政策产业效应的非对称性研究——来自制造业的实证[J].数量经济技术经济研究，2008，（5）：17-30.
[6] 叶康涛，祝继高.银根紧缩与信贷资源配置[J].管理世界，2009，（1）：22-28.
[7]Abel， A.， Blanchard， O.Investment and sal- es： Some empirical evidence[R].NBER Working papers，1986.
[8] Bernanke， B.，Gertler， M.Inside the black box： The credit channel of monetary policy transmission[J].Journal of Economic Perspectives，1995，9（4）：27-48.
[9]Lang， L.Ofek， E.and Stulz， R.Leverage， investment and firm growth[J].Journal of Financial Economics，1996，40（1）：3-29.
[10] Rajan， R.Zingales， L.Financial dependence and growth[J].American Economic Review，1998，88（3）：559-586.
基金项目：中央高校基本科研业务费专项资金项目（项目号：201122G008）；复旦大学2013年研究生创新基金项目。
作者简介：喻坤（1986-），男，汉族，湖北省襄阳市人，复旦大学管理学院财务金融系管理学博士生，研究方向为货币政策、企业投资；邹楚沅（1987-），男，汉族，湖南省岳阳市人，厦门大学经济学院中国能源经济研究中心经济学博士生，研究方向为产业经济学。