物业服务工作思路（精选9篇）
1.物业服务工作思路 篇一
2009年物业公司企业文化工作思路
按照集团公司“以提高利润为中心”的要求，物业公司根据自身实际情况，以企业文化为助力，充分发挥企业文化的标杆作用，打造润华物业品牌，确定2009年企业文化工作思路为：以企业文化凝聚物业公司一线员工，提升员工队伍整体素质；依托集团企业文化，提炼物业公司自己的文化理念，打造行业品牌，形成统一的标识系统，固化服务模式，形成具有鲜明特征的行业品牌；力推开放文化，打破闭关状态，加强行业横向交流，兼收并蓄，向先进学习。
一、2009年物业公司企业文化组织架构
二、2009年物业公司企业文化工作计划
三、2009年物业公司企业文化管理制度
为进一步做好物业公司的宣传工作，规范内部通讯员工作，鼓励通讯员及内部员工积极投稿，促进企业精神文明建设、培育优秀企业文化，加强通讯员队伍建设，特制定本制度。
1、通讯员职责
通讯员是物业公司通讯队伍的中坚力量，承担并协助管理部经理做好本单元企业文化建设的各项工作，具体工作职责如下：
（1）负责起草本管理部的企业文化工作计划，并负责相关工作的实施；
（2）按照物业公司的要求，配合文化管理员组织参加公司的各项企业文化活动，并及时完成各项任务；
（3）负责本管理部文化工作的对外联系，及时向文化管理员提供本管理部各方面的最新动态，需要宣传的要闻和信息；
（4）搜集本管理部涌现出来的先进事迹和英雄人物，进行挖掘和整理并及时提报；
（5）收集反馈员工的意见和建议，并发现员工中的新思维、新倾向，并及时整理汇报；
（6）对本管理部各物业服务中心员工的投稿做好指导和修改；
（7）本管理部企业文化建设的其他工作；
2、考核制度
1）每季度为一个考核期，并进行排序，投稿数量前三名者分别奖励150元/季度、100元/季度、50元/季度。
2）年终考核前两名者，可直接进入“润华物业先进”候选名单。
3）每月每名通讯员需投稿两篇，完成任务补助20元。
4）在《百年润华》、《润华报》、《济南物业管理》及其它报刊发表每篇奖励30元。
5）每年设一名大奖，基本条件是在《百年润华》、《润华报》、《济南物业管理》及其它报刊发表稿件10篇以上者，奖励1000元。
4、执行时间：
本制度在2009年3月1日起开始执行。
润华集团物业公司
2009年2月16日
2.物业服务工作思路 篇二
众所周知, 物业管理企业, 属于服务性质的劳动密集型企业, 是以人力为资源通过服务工作来获取利润的。在国内还没有规范的行业样板, 国外的模式也不宜照搬。因此, 要根据服务客户的行业特点, 逐步摸索, 建立健全一套适用的、行之有效的物业管理模式和服务体系。
加大技术管理投入, 提升硬件实力
1.确立“培训是公司永恒的主题”的思路
这是公司一创立就确定的思路, 每年都有几十项培训内容, 培训的方式多种多样, 有能者为师的自我培训, 也有请外教授课培训, 甚至连组织旅游时都启发员工一路学习先进的服务理念和做法。我们将所有培训全部纳入品质督导检查范围之中, 使培训不流于形式而注重内容效果, 使员工整体业务素质得到提高。
2.坚持全员考核的做法
我们物业公司的业务细化可分为30多个专业, 要实施全员考核, 从题库设计、专业分类、考试方式、权重比例到结果评价涉及十分复杂的问题, 但我们坚持了六年, 而且一年比一年效果好。最终要将全员考核纳入公司绩效考核的总框架之中, 成为评价员工业绩的决定性内容, 因为这个考核最真实, 最能量化, 又最具科学性。
3.积蓄技术管理人才
采取招聘、自我培养加委托评审等手段, 不断积蓄技术管理人才, 并注重专业门类的合理性, 同时鼓励员工参加社会的成人职称评审的学习与考核, 在物业行业中最常用的像暖通、给排水、电气、弱电、结构、会计、人力资源管理、物业管理等方面, 做到了专业齐全。采取“内部粮票”的做法, 自己确定评审标准, 通过考核与评议, 对公司技术岗位的员工分为职称系列与工人技术等级系列两大板块, 实施内部先评后聘的办法, 并与工资挂钩, 调动了技术员工学习与提高的积极性。
4.高配置装备
公司每年投入几十万元, 用来购置和升级各种作业工具装备, 从办公自动化、局域网到登高作业、洗地机、打腊机、除草机等环节管理设备;有限空间作业, 焊接、打孔、化验作业等。另外, 还有所有技工人手一套的组合工具, 在竞争中大显身手。
5.实施设备自我管理
业界认为, 物业管理重要的环节在于设备的运行维护管理。这是物业管理的基础环节, 我们公司没有满足于环境与秩序的良好, 而是从起步就充分认识到了行业中更为核心的工作———服务于广电事业大局———并且付之于行动。
凡是能自我操作的设备系统, 大到电站、U PS机房、制冷机房、供热机房、楼宇自控机房、消防监控机房, 小到一般的工程维护施工、设备维修改造施工、疑难材质地面、绿植养护等, 我们全部自己解决问题, 突显了公司技术特长的优势, 降低了企业运营成本, 同时锻炼出一支能解决疑难问题的专业队伍。
6.完善技术档案管理
第一, 从设计、施工、交接查验到运行、维护, 再到大中修和改造, 留档齐全。
第二, 图纸、资料、说明书、洽商函、运行与维护表单、大中修改造, 从立项、实施到竣工的全过程的纸质文件。从移交接受、质量复制、追索收集, 到编目、立卷、归档, 一件不能少。
第三, 从保管、更新到使用和提供数据分析, 这一系列的管理手续, 做的细致、规范, 存档备查。
通过一系列的技术管理投入, 使我们的物业团队能够为广电物业服务起到强有力的技术保障职能, 同时逐渐形成了自己的管理特色, 即技术全面、设备先进、资料详实。为今后不断开辟和拓展新的市场打下了良好的基础, 使我们在同行业中更具竞争力。
广电行业物业管理服务的特殊性
天津广电物业公司隶属于天津广播电视台。由于是广电宣传喉舌, 具有保密、及时、安全等特殊要求, 因此物业服务就具有排他性和相对垄断的特点。但我们不能因此就躺在安乐窝里睡觉, 要居安思危, 不断参与竞争, 不断提高管理水平, 在市场竞争中抢占先机, 才能立于不败之地。
广播电视物业管理服务工作的特殊性是:
1.服务对象相对稳定
在保洁、保安、餐饮、客服、设备维护、商品销售等方面, 我们面对的是相对固定的人群, 是熟人小社会。这不像在社会上对外营业的单位, 相对固定就给受众方提供了全方位审视我们工作的机会, 包括细节, 做一些利弊分析, 找出不足。这里面关键的区别是对熟人融入一个“情”字, 热情服务是行业的基本要求。
2.提供服务的内容相对较宽
在广电大院里物业要全年不休提供24小时不间断的餐饮、冷热水、电、安保、公共卫生服务。哪一个环节都不能出问题, 一旦出问题就是大问题, 如:安保查验证管理松懈, 可能使带有怨气的社会人士冲入直播间闹事, 造成直播停播;楼宇维修管理制度不严, 在上班时间有噪声或不文明施工, 影响直播或录制效果, 可能使编播工作不能正常进行。在广电大厦这都是重大问题, 是绝对不能出现的事故。
3.承受着更为苛刻的制约条件
一般商用写字楼, 保安只负责维护公共秩序, 不负责出入人员及车辆限制。而广电办公大楼物业管理, 责任很重, 各方都向物业提出要求、讲困难, 沟通协调渠道不畅, 但这些问题都不能用“我管不了”来回答。由于他们是你的长期客户, 一定要以大局为重, 千方百计、尽可能地为他们服务好。入住单位的后勤事务甚至家庭困难等问题有时也请求协助解决, 尽量满足。每年我们都要拿出几十万元, 用以大厦设备设施的完善施工投入。
规范化模式, 人性化服务
针对广电行业特点, 高端的硬件设备及强有力的技术管理是必须的, 但规范化模式下的人性化服务更是必不可少的, 它同样是物业服务上水平的重要标志。
高素质群体, 看服务是审视其规范性。从步骤、语言、形体到面容都使人赏心悦目, 包括合理使用工具、材料等等。我们要求所有的物业工作人员都要把自己的作业过程精致化。一个优秀的群体, 不能只讲结论, 更要注重过程, 过程中的规范展示了作业者的能力、水平、职业素养。规范化的基础上, 还要注重培养员工人性化服务意识, 才能更突显优质服务。
1.注重培养主动服务意识
所谓换位思考、急人所急、助人为乐等, 都可用主动提供服务的理念来体现。一句问候、一个微笑都是主动服务的开始, 这要求服务者的机敏及对业务的熟悉, 眼观六路、耳听八方。如果做到对方话未出口, 你事已办到, 对方会在内心为你的服务加分, 被动服务没有水平。
2.对服务对象要有忍耐力
有一些特殊业主, 提出一些无理要求和做出过激行为, 甚至受到侮辱, 忍是肯定的, 耐是坚持的, 坚持你开始的态度去面对上述情况, 这是修养, 是素质, 是水平, 服务行业要做到这些, 才能算是合格。
3.在服务中关注细节
细微环节最见功力, 也最见水平, 规范服务中包含了细微环节, 我们的礼仪服务、安保服务的形体动作、面目表情、语言表述、公卫工作流程、技术工人的工程流程等工作细节, 是否顺畅无处不体现细节。要关注服务对象的细微, 以求准确地提供对位服务。如:礼仪人员在会议服务期间, 根据客户肢体动作和表情及会议进程, 判断是否需要添水、调整空调温度、调整室内照明等等, 这些看似琐碎小事, 无不体现出服务水平。
4.服务中要融入感情
第一, 真诚面对工作, 不投机取巧, 哗众取宠, 不欺骗服务对象, 老实坦荡做好本职工作。
第二, 忠言逆耳利于行, 良药苦口利于病。耐心听取意见与建议, 不急不躁, 不断整改。
第三, 属于误会的耐心沟通解释, 以求得对方理解;如需改进的及时、彻底改进, 让对方感到你的诚意和效率。
每逢春节期间, 各频道的晚会、采访量加大, 食堂24小时不间断提供服务, 凌晨时段仍然提供点餐、送餐服务, 当你把热乎乎的饭菜送到一线员工手中时, 如果你扭头就走, 是停留在服务的初级阶段;再加上一个微笑和一句真诚的话语:“您辛苦了, 餐到了请慢用。”服务融入了“情”会让记者们感到温暖, 服务上了一个档次。
3.物业服务工作思路 篇三
关键词：独立学院 物业管理 就业为导向 人才培养
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2007)12-128-02
当前，大学生就业难问题引起了政府和社会的普遍关注。教育部部长周济同志在2006年全国普通高校毕业生就业工作会议上讲话指出：“必须深化以就业和社会需求为导向的高等教育改革，提升学生的实践能力和就业竞争力。”由于独立学院是具有中国特色、富有群众首创精神的新型办学实体。独立学院应该根据人才市场需要大批应用型技能人才的状况，将办学定位于应用型本科，找准在中国高等教育中发挥应有的功能。独立学院依托公办高校的优质教育资源是办学的一种优势，然而也带来一些问题，即独立学院的应用型本科培养目标和学生的素质基础与公办高校有许多差异，如果完全照搬老大学的教学体系、教学内容、教学模式与教学方法，就会影响独立学院培养目标的实现。因此，在独立学院的发展已初具规模的今天，改革与冲破老大学以学科为中心的教育传统，认真研究和构建同应用型本科性质与培养目标相吻合的人才培养模式是非常必要的。它对于独立学院提升教育质量、培育办学特色、增强市场竞争力，保持健康、可持续发展具有非常重要的意义。
随着经济的不断发展，现代建筑住宅围绕着“以人为本”这个中心不断突破传统建筑住房的模式，住房小区的物业管理概念不断更新。加入WTO 后，受国外先进物业管理模式的冲击，我国城市物业管理行业体制运行模式和理念面临着全新的变革。物业管理专业在高校教育中产生也只是近几年的历史，几年来，随着城镇物业管理要求的快速变化，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节，所以，原有的物业管理专业教学体系必须全面更新以适应新的发展要求。本文结合东莞理工学院城市学院的自身
特色，探讨物业管理专业人才培养新思路新方法。
一、 以市场需求为导向设置专业
随着我国城镇住房制度改革的深化，市场的消费结构、产权结构发生了重大变化。目前住宅自有率平均已达60 %以上，这一变化必将对我国物业管理市场带来深刻影响，并形成巨大的物业管理市场。至2006 年底，全国已成立的物业管理企业达3 万多家，从业人员超过500 万，并且物业管理公司已从原来房管所简单的收房租、维修房屋的职能发展到为产权使用人和各类用户提供全方位的综合业务模式。①在管理形式上，也从一般管理过渡到智能化、数字化管理，高新技术含量越来越多。东莞是一个城市化进程比较快的地区，房地产市场迅速发展，这就需要大量既懂管理又掌握相应技能的物业管理专业人才，为了适应市场的需求，我院于2004年开设了物业管理专业并招生。
二、基于市场需求设计人才培养目标
物业管理产业的健康发展需要合理科学的人才结构，为此国家劳动和社会保障部已明确定出了四级物业管理技术人才：初、中、高级物业管理员，物业管理师。因此，在制定物业管理专业培养方案时，应从社会需求的角度出发。独立学院物业管理专业培养目标，应定位在物业管理师，具体培养目标是：培养德、智、体全面发展，掌握物业管理相关经济管理理论和实际操作技术，懂得建筑工程、物业基础设施与设备基础知识，熟悉有关物业管理政策、法律和法规，具备物业管理项目策划，常规管理和实际操作能力的实用型、技能型高级物业管理技术人才。
三、
教学体系改革
1.构建以应用为主旨的理论教学体系。独立学院人才培养方案的内涵必须面向地方经济建设的主战场、面向企业，因此必须满足市场的要求。所培养的人才应该基础扎实、知识面广、实践能力强、富有创新精神，并有较强的科学技术运用、推广、转化能力，以充分体现应用型本科人才的培养规格。独立学院的应用型本科其理论教学体系应依据培养高素质应用型人才的要求，充分体现自身的特点。应用型专科各专业的理论教学体系应突出以能力为中心、以应用为特征。要求以“应用”为主旨，课程的安排必须适应这些要求，进行大幅度的调整，打破过去那种单一的专业分明的界限，宜拓宽专业口径、要淡化专业界线，加强知识更新和课程的综合性、新颖性，做到文理渗透、理工结合。按大类专业构建知识能力和素质教育平台、设计以市场需求为导向的快速适应人才市场需求的人才培养方案。由此，我们构建了以基础知识、建筑技术知识、房地产相关知识、经济活动分析知识、物业管理知识等为内容的理论教学体系。
2.构建以技能培养为主线的实践教学体系。强化实践教学、突出学生应用能力、职业技能的培养与训练是独立学院主要特征。而要搞好实践教学，不仅要打造好硬件，而且应建设好实践教学软件。实践教学体系就是实践教学的主要软件。按照应用型本专科的特点与培养目标的要求，根据独立学院专业设置的实际情况，我们认为独立学院应用型本专科的实践教学体系，应该是一个课内外结合、校内外结合、实验、实习相结合，分散与集中相结合，由基本技能训练到专业技能训练再到综合技术运用、创新能力训练的递进式、开放式的实践教学体系。②另外，把职业技能的培训内容列入教学之中，注意搞好职业证书课程与职业标准同人才培养方案的链接与融合。为了提高学生的实操能力，在本科物业管理专业的教学计划中，实行“3＋1”的教学模式，即实践教学环节至少为一年的时间，其中包括认识实习、生产实习、职业技能培训、毕业实习。针对物业管理专业的特点通过如下措施，提高学生的实践能力和解决实际问题的能力，培养学生的创新能力。
（1）构建“双师型”师资队伍，锻炼学生的职业技能与实践能力。随着独立学院招生规模的不断扩大，其师资力量已经渐渐不能满足学生的实际需要，尤其是具有实践经验的教学师资队伍建设十分缺乏。因此，独立学院应结合实践教学需要建立起一支结构合理的“双师型”教师队伍。他们一方面具有较强的理论基础和科研能力，可以将科研活动与学生的培养挂钩，使学生能直接参与和承担理论研究与实际应用研究，创造性地解决实际问题；另一方面又是某一领域的技术能手或者高级技师，具有很强的实践操作技能，可以指导学生接触生产实际，为学生走向工作岗位奠定坚实的基础。今年暑假期间，我们学院组织全院100多名青年教职工走出校园，走进企业单位，进行为期两周的暑期社会实践，让青年教师亲身感受东莞经济社会高速发展的脉搏，在社会实践中学习充电、完善自己，提高素质，从而更好地肩负起教书育人的重任。教师不仅在企业受到锻炼，并与企业合作开发科研项目，而且能够促进 “双师型”教师队伍的建设。
（2）改革实践教学方法，强调日常性、仿真性和互动性。通过对教学方法和教学思想的改进，使学生在日常教学中能受到专业技能与职业技能的训练。在教学中我们采用案例教学、情景教学和实验教学的方式，有时还辅以多媒体教学手段来实现。案例教学既要注重物业管理方式的本土文化背景，又要兼顾物业管理发展的国际化趋势。情景模拟教学可以从分发挥学生的积极性，模拟实际管理过程。拓宽课程设计的内容，适当地制定一些激励学生参与设计的措施，使学生由被动参与变为主动参与。对于毕业设计尽可能结合学生的实习单位或者教师的课题，做到真题真作，锻炼学生解决实际问题的能力。
（3）产学研相结合，强化学生的实践能力。通过建立校内实训基地、校外实习基地和校企联合办学等方式，将科研与生产引入教学，增强教学与社会的联系，培养学生提出问题、分析问题和解决问题的能力。具体措施，如：与一些知名物业公司、房地产开发企业以及房地产评估公司等建立关系；带领学生参观住宅小区，到现场判别房屋结构、确定房屋成新度和评估物业价格；组织学生参加物业管理员、会计员等技能考试。毕业设计具有专业性、综合性、先进性、真实性，保证学生工作后上手快，实现应用型人才的培养目标。
（4）建立合理的学生实践能力考核制度。为了确保学生实践能力的达标，学校应建立并严格执行实践能力考核制度。当然，学生毕竟是学生，不能将动手能力标准定得太高，否则，会影响学生的基础理论知识学习；也不能将标准定得太低，否则，达不到培养的目的。只有建立有效的考核体系，才能使学生更重视动手能力的培养，充分发挥学生的主观能动性，使实践能力的培养工作事半功倍。我们采取的具体措施有：检查学生的实习日志、实习报告以及经常下到实习单位了解学生的工作情况等等。
四、结束语
总之，人才培养模式改革是一项十分艰巨而充满挑战的课题。独立学院的专业设置要以就业为导向，人才培养目标是培养出更受社会欢迎的具有创新精神和开拓进取精神的专业人才。物业管理专业的设置能为东莞地区输送大量的急需的技能型管理人才，并为东莞的地方经济的发展服务。结合市场需求，不仅要进行理论课程体系的改革，同时也要进行实践教学方法、体系的改革，最终目的是提高学生的综合素质，从而实现独立学院人才培养、科学研究与社会服务职能的协调统一发展，为社会输送有用的人才。
注释：
①王薇薇. 物业管理专业校企合作人才培养模式的实践. 辽宁高职学报，2006(6)
②独立学院应用型本科人才培养模式初探. 吉林省经济管理干部学课题组，2004
（作者单位：东莞理工学院城市学院 广东东莞 523106）
4.物业服务工作思路 篇四
依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期
根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。
1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；
（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；
（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；
（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；
（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。
（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
2、开展业主服务需求调查
积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
3、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。
4、介入期管理工作计划表 序号
项 目内 容时 间 一
前期介入参与规划设计和建设
1、项目实地考察、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；
2、从物业管理的角度提出合理化建议。2006年5月至2006年10月 二
拟订物业管理服务方案
1、总结同行业物业管理服务的成功经验；
2、对大儒世家项目深入调查研究；
3、针对大儒世家新区特点拟订管理方案。2006年5月至2006年6月 三
组建物业管理服务队伍
1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；
2、人员培训；
3、人员上岗。
2006年5月至2006年11月 四
完善管理及办公条件
1、安排管理用房；
2、安排员工宿舍；
3、管理物质装备。
2006年10月至2006年11月 五
制定管理规章制度
1、制定或完善切合实际的各项制度； 2006年6月至2006年7月 六
对业户的宣传及对员工的培训
对二次装修须知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。2006年10月至2007年3月 七
物业的验收与接管
1、根据标准，逐项检查发现问题督促整改；
2、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。2006年9月至2006年11月初 八 内业档案 建立与管理
1、收集档案资料；
2、科学分类；
3、建档；
4、运用。
新建楼盘物业管理工作计划思路(二)<二>入住期
1、高效便利办好入住
入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；
（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；
（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；
2、提供入住期的便民服务措施
（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；
（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。
3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议
4、装修管理
（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。
（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
5、治安管理
（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。
（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车位、车主、车型、车色）
（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。
6、入住期管理工作计划表 序号项 目内 容时 间 一 入住手续办理
1、准备好业主入住资料；
2、合理设置办理入住手续的流程与岗位；
3、为业户办理入住手续，提供便利服务。2006年11月起 二 住户装修管理
1、对业户和装修队伍的宣导、培训（发通知、公示、面谈、现场交流）；
1、装修申报审批；
2、装修施工过程监管；
3、装修验收。2006年11月起 三 业户档案 建立与管理
1、收集档案资料；
2、科学分类；
1、建档；
2、运用。
新建楼盘物业管理工作计划思路(三)<三>常规期管理
1、培训工作
通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物 业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管培训计划 项次
培训主题/教材 培训人 培训对象 1 消防甩带（二节）/依据考核标准 安管 队长 全体队员 《安管员考核细则》 安管
队长 全体队员 3 “三流”管理
依据《安防管理培训教案》《预案》 安管 队长 全体队员 《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、安管 队长 全体队员
5中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准 安管 队长 全体队员 6队伍建设/自编和依据《中国保安》 安管 队长 全体队员
7《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯解救预案》培训 保安 经理 全体队员 8《岗位职责》 安管 队长 全体队员 新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行 新队员 老队员 安防大队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业户的投诉、报修； 全体队员 高层楼宇消防预案现场培训及演练 <三>常规期管理
1、培训工作 通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物 业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管培训计划 项次
培训主题/教材 培训人 培训对象 1
消防甩带（二节）/依据考核标准 安管 队长 全体队员 《安管员考核细则》 安管
队长 全体队员 3 “三流”管理
依据《安防管理培训教案》《预案》 安管 队长 全体队员 《门岗工作流程》、《巡逻工作流程》、安管 队长 全体队员 中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准 安管 队长 全体队员 队伍建设/自编和依据《中国保安》 安管 队长 全体队员 《水浸事故、周界反攀爬、煤气泄漏、困梯解救预案》培训 保安 经理 全体队员 8 《岗位职责》 安管 队长 全体队员 9 新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行 新队员 老队员 安防大队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业户的投诉、报修； 全体队员 高层楼宇消防预案现场培训及演练 新建楼盘物业管理工作计划思路(四)（2）绿化培训计划 项次
培训主题/教材 培训人 培训对象 1 绿化工岗位职责 绿化
班长 绿化工 2 绿化基础应知应会 绿化 班长
绿化工、楼管员 3 割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书 绿化
班长 绿化工 4 安全操作规程
绿化
班长 绿化工
客户主管 5 苗木习性管养特点 绿化 班长 绿化工
客服主管 6 各类表单使用的培训/依据现场使用表单 绿化
班长 绿化工
楼管、客户主管 7 气候、土壤水分与苗木的关系 绿化
班长 绿化工
客户主管 8 苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料 绿化
班长 绿化工
楼管、客户主管
（3）行政培训计划
项次
培训主题/教材 培训人 培训对象 1 物业相关法律法规培训 物业部经理 2 学习本项目的《新建商品住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》物业部经理 全体客服人员
社区概况/书面与现场相结合 物业部经理 全体客服人员 4 新楼管员上岗培训
物业部经理 全体客服人员 5 学习《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、《房屋装饰、装修管理办法》、《接楼特别提示》、《业主基本情况登记表》等 物业部经理 全体客服人员 6 服务礼仪/依据礼仪培训资料结合现场 物业部经理 全体客服人员 7 各项物业费用收取标准、正确开票据时注意事项/依据公司计财部相关要求 物业部经理 客服、收款员 8 各类相关表单使用 物业部经理 全体客服人员 9 入住亲情服务、有偿服务项目讲解 物业部经理 全体客服人员 10 现场对客服口员工进行房屋配套设施使用功能及操作培训 物业部经理 全体客服人员 11 二次装修申请程序、监管及验收
新建楼盘物业管理工作计划思路(五)
（4）新区工程部培训计划 项次
培训主题/教材 培训人 培训对象 1 新员工入职培训物业公司简介、（规章制度，岗位职责）物业部经理 全体工程人员 2 公司管理文件培训 物业部经理 全体工程人员 3 安全知识、及礼节、文明礼貌用语培训。工程
主管
全体工程人员 4
/依据管理规范文件培训 现场培训：组织现场人员到社区熟悉环境及根据楼书平面图了解各幢楼结构，方位特点，户内给排水走向，五金门配件产地品名等。工程
主管
全体工程人员
楼管员 5 现场操作表单填写、各岗位操作规程、规章制度的培训 工程
主管
全体工程人员及楼管员 6 建筑电气工程施工质量验收规范，智能化系统验收规范，针对各口负责人进行专项培训/依据建设部标准、及机电设备调试验收标准培训。工程
主管
全体工程人员 7 小区变配电糸统知识、给排水系统知识培训。工程
主管
全体工程人员 8 业主交接楼验房知识培训。工程
主管
全体工程人员及楼管员 9 业主二次装修、日常监督巡查注意事项培训。工程
主管
全体工程人员 10 电梯安全技术知识培训。小区智能化系知识培训。工程 主管
全体工程人员
2、常规期工作计划表
序号 项 目 内 容 时 间 一
房屋及公共设施维修保养
1、制定房屋养护和维修计划方案；
2、制定维修基金的收集及管理办法；
3、房屋的养护及维修管理。06年12月起
06年12月起
06年12月起 二 机电设备的维修养护
1、设备的基础资料管理；
2、设备的运行管理；
3、设备的维修管理；
4、设备的能源和安全管理。06年9月起
视移交时间而定 三
安全防范管理
1、治安管理；
2、交通秩序车辆管理；
3、消防管理 06年12月起
06年12月起 四 智能化设施管理
1、智能化设施的日常使用操作；
2、智能化设施的维护；
3、智能化系统的完善。06年9月起
视移交情况定 五
小区环境管理
1、园林绿化管理；
2、清洁卫生管理；
3、环保管理。视管养期定
06年11月起 六 财务管理
5.学校物业管理思路 篇五
(一)本着严谨务实的原则，逐步由人情化管理向制度化管理过渡
物业管理作为学校后勤公司的一个重要部门，必须在公司整体精神的指导下，并结合物业管理行业特征，提出物业管理企业的精神口号，比如“严谨、规范、务实、热情、创新”，要努力体现企业在整体上“团结、向上、规范”的精神面貌，确立企业“以校养业、以业转制”的长期目标。逐步树立“从单一的简单的服务到全方位综合服务，从立体式服务向专业化物业服务转变”的经营管理理念。在实际工作中，完善了《物业管理部员工规章制度》等一系列有关规范物业管理的制度、条例。随着制度的推行和深入，从过去员工靠人情，靠自律，靠面子管理逐步向靠制度、靠规范、靠程序进行管理。在管理当中，管理员要不断地学习和贯彻员工规章制度，来加强和实现管理，让员工切身体会到制度是为岗位而设，而不是为个人而设，使人情管理的成分逐步减少。规范的制度建设在不断加强情况下，由于不适应严格的规范化管理带来的不适应，引起了不同原因的员工情绪波动，甚至发生暂时性的停工停产事件，但这应属于转变管理方式过程中的正常现象。
（二）理清思路，与时俱进，及时调整管理模式
物业管理工作是一门“繁、杂、细、变”的工作，物业管理的涵盖面非常广，头绪很多，因此比较“繁”；物业管理涉及的内容比较多，牵涉部门多，因此比较“杂”；物业管理很多工作是面上的工作，物业管理工作与“对学校第一印象”有直接关系，是体现学校门面的作用，因此工作要比较“细”；物业管理工作是一个“动态的、长效的、立体的”工作，比如垃圾，随时都用可能在某个角落产生；比如杂草，一个不小心整个校园都爬满杂草；又比如水电，假如有一天每人在值班，它就偏偏在这一天出了问题。因此，就比较容易“变”。根据一些摸索的经验，现提供一点参考意见。
一、以功能为标准，进行大胆的分工。在绿化班中，逐步设立（绿蓠、草皮、树枝）修剪、拨草、除害、浇水、勤杂、草花、盆景等功能项，每项都有责任人，责任落实到位，不仅发挥了各自的特长，而且增加了各自的责任心，打破“一窝粥”的现象。
二、权力下放，发挥主动性。在大楼管理方面，设立主持日常工作的管理员，全面负责本项目部的日常管理，逐步形成一个核心，形成直接式领导。下放了一定限额的经济权和人事权。尤其是在员工招聘中，基本尊重基层管理员的意见。
三、为基层管理员创造便于他们管理的外部环境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要为他们造创良好的外部环境，帮助他扫清障碍。
四、规范管理制度先行，力求规范服务。部门提出从过去的“勤、细、实”的基础上，提升到加强规范管理的层次。在这一理论的指导下，物业部先后出台了大量的规章制度，并逐步付绪于实施。在实际工作中，不断调整，改进，再调整，再改进，在潜移默化中成为行之有效的制度，职责范围不断明确，责任区域日益明显，责任心也自然而然的得到了加强。在规范管理基础上，今后我们还需提出规范服务，而不是盲目的无偿的服务。
五、规范管理中几条值得坚持保持的经验：①出台新的奖惩考核制度，将考核标准进行细化、量化，分值与奖金相应得到真实体现；②每周一次的员工训导制③每周一次管理员例会制；④校区卫生评比制；⑤各校区管理处的互查、互评制；⑥效益分配制；⑦员工培训、参观学习制度。
（三）物业管理须加快企业化步伐
一、加快企业的规范化管理，是加快企业化步伐的基础。
加快物业管理制度化建设，是加快企业规范化管理的前提条件。建立和完善物业管理的规章制度建设，才能使物业管理做到有章可循。操作上才能更规范，才能使成功的实践经验，转化理论指导思想。物业管理表格化，是企业规范化管理实施途径。把制度转化为表格，表格化是落实制度的重要途径。其具备简洁、明了、易操作的特点，易把制度化的东西转化为可实际操作的东西。数据化是企业规范管理的现实体现。只有数据最能体现结果。无论是制度化，不是表格化，最终能体现规范管理的只能是数据。数据最能体现成绩，最能表达结果。理论化是加快企业规范管理的实际成果。在数据化的基础上形成更高的理论体系，理论的创新，制度化建设才能不断完善。规范管理是一个制度化、表格化、数据化、理论化不断循环反复的过程。
二、加快物业管理内部结构调整，是加快企业化步伐的重要途径
1、转变观念，加快管理理念的调整。有人说“存在即是合理”，意思是说，存在的事物就有要存在的道理，在没有发生冲突的时候，还没有必要去改变它的现状。我们认为“发展才是合理”，只有不断的改革创新，还要不断地借鉴人家改革的成功经验，才能不断的发展。作为部门领导，应该从具体的事务中逐步解脱出来，把更多地精力投入到企业发展的战略决策上来，着重思考企业规划、企业发展方向、企业理论文化建设、企业制度建设、企业市场定位、企业人才规划管理等问题。
2、根据物来管理的功能需要，设立主管理实施具体管理事务。设置卫生、绿化、维修、保安等主管，权力下放，责任到位，激发主管的主动性和创造性。对现有的资源要不断的整合，包括物力整合、财力整合和人力整合。比如水电与零星维修合并成一个部门，设立主管，以校区为单位进行派工，每月的岗位工资以派工单子中工作量来定，集中公司的技术力量，组建水电等抢修工程项目部，承接一定限额水电维修工程。绿化班与勤杂班合并，组建绿化项目工程部，设立主管一名。保安部应分解为校卫队和大楼保安，建立以楼裙安全为单位的开放式校园安全保卫体系。建议把大楼保安归口到大楼物
业中去。具备独立注册公司能力的，应考虑独立注册公司，化小核算单位，壮大下属企业，成为公司下属企业或未来物业分公司的下属企业。
3、责权行适当调整。权力下放的同时，也意味着责任与利益以下放。给部门以更多的权力，承担更多的责任与风险，从而更好的发挥部门的工作热情，激发员工进取创业精神。
4、树立以人为本的思想，进行人事调整。首先，本人认为工作合格基层管理员，应该具备能执行领导意识的能力。作为优良的基层管理员，不仅具备了执行领导意识的能务，还能在实际工作中加以创新和发展的能力，这样的管理员应该成培养干部的对象。从基层工作人员中提拨管理员的重要性。比如，从优秀保洁员中提拔产生的管理员，更便于掌握和管理，其优势在一是对工作环境熟悉，二是熟悉业务，便于业务指导。另外，也要重视从其它同行中引进相关管理员，其优势；一是熟悉业务，有一定的行业管理经验，二是能带来新的管理经验和管理模式。三是能对企业员工产生冲击与压力，迫使员工产生竞争危机感。要重视管理员进行管理阶层。就是让管理员参与企业的决策、策划，精减现有管理员形开成管理人员等级即一类管理员应进行管理阶层中的决策层；二类管理员应进入管理阶层中的执行层。
三、转变观念，大胆尝试，参与社会市场竞争
1、转变观念，调整管理经营理念
俗话说，“先学会走路，再学跑步。”但是，在物业管理快速发展的今天，信息传递发达、潮流更替周期缩短，占领市场迅速。因此，我们在学走路的同时，也要学跑步。我们在经营校园市场的同时，要积极发展校外市场。做好开拓市场的前期准备，营校内市场的同时要积极发展校外市场。要有人力、物力、财力的长期投入。没有社会市场，企业就没有发展潜力。
2、确立市场定位，制定发展策略，规划拓展蓝图
要参与社会市场竞争，首先要有科学地市场定位，只有找到了突破口刀刃，才有明确的方向感。我认为商务楼盘及中学中等学校后勤比较容易突破，市场定位之后要进行市场调研，没有调研就没有可靠的数据，数据应该成为选择制订发展策略的重要依据，有了发展策略就能明确发展目标，规划拓展蓝图也就容易成功。
3、参与社会市场竞争，在行为上要大胆尝试
任何事情不去大胆偿，虽然就目前而言不会有何损失，但是却失去了社会，只有去尝试了才会有机会，有机会了发展的机会就大了。但是任何尝度都不应该是盲目的。在物业管理参与社会市场竞争，应做一些前期准备。比如，在人力上，要有从具体负责，并且要有一定数量的人员结构及组织，在财力上，要有专项的经费开支与投入。在物力上要有一定的设备、工具等以及在政策上要有一定的扶持，奖励措施等等，而这一切正是作为公司与部门的领导层所要考虑的。这也正是作为领导决策层应适当权力下放，逐步摆脱具体事务的需要。脚的女人走不快，也正是这个道理。
4、物业管理分公司，要依托总公司和支持总公司，为企业发展创造良好的外部环境无论人或事，都离不开周围的环境。总公司形成的大环境，在很大程度上影响着所有其下属部门和企业。因此，作为总公司本身更应加快企业化进程，为其下属部门和企业，创造良好的外部环境，也为物业管理成为独立法人，营造良好的外部氛围。物业公司的发展目标与规划要与总公司的目标与规划相一致。
（四）进行企业文化建设，树立企业形象，积极有效地促进管理
有意识地进行企业文化建设对于企业的管理能够带来很多意想不到的收获。在不间断地进行员工定期培训和列队训练的过程中，员工不仅缩短了对业务熟悉过程，好得经验和业务知识又能够及时得到交流和借鉴，而且能让员工与员工之间有一定的沟通和近距离接触，使得员工之间能建立感情和默契，有利于员工在工作中的相互协作，有利于员工产生归属感和向心力。良好的企业形象可以产生强烈的企业向心力。企业的良好形
象赋予企业员工的是崇高的荣誉感，可以使他们在社会上深切地感受到由于企业的地位而给自己带来的荣耀，在获得心理上的满足的同时进一步增强对企业的向心力。高校后勤的优势就在于高等学府作为依托背景，“高等学府”这四个字在人们心中是有着比较高的社会地位，也容易使员工能在“学府”产生荣耀感，尤其是那些历史悠久或发展迅猛的学校，更能让人产生荣耀感。高校物业的一线员工的工资相对社会企业来说是偏低的，如果能很好的利用员工这种心理需求，这在对队伍稳定上起到了非常重要的作用。也正因为如此，良好的企业形象，还是企业吸引人才的最有利的条件。
树立物业管理在师生当中的良好形象，便于与师生的日常沟通，有利于解决各类问题，很多困难容易迎刃而借。对员工要不断地灌输公司的服务理念、经营理念、管理理念，严格执行员工工作标准、操作规程等基本规章制度，落实考核制度。统一员工劳动服务意识，统一员工着装和形象标志。加大物业管理好人好事的宣传，适时地支持和赞助学生活动，并做好宣传，尤其每年一度的新生，他们对物业管理不甚了解，很多学生还不知道什么叫物业管理，这时我们要做好宣传。现在有不少老师有“不管什么事，先去找物业”观念，如果不做很好的宣传，物业管理的电话，很容易成为学校的热线电话。因
6.关于物业管理下一步的发展思路 篇六
应坚持“树一流的服务形象，创一流的服务业绩，建一流的服务队伍”可持续发展战略，树立当代服务形象，创立当代服务品牌，不断拓展物业服务项目，提高业主满意率，实现物业公司的健康可持续发展。
物业公司自接管凤凰新城以来，始终把服务作为第一要务来抓，紧紧围绕“和谐社区”这一主题，坚持以“业主为中心”的服务宗旨；以“尽善尽美、精益求精、无微不至、有求必应”作为服务理念；以使业主满意、让托管方放心为经营思想；以精细管理，用心服务，竭诚为业主创造安全、舒适、文明、和谐的居住环境作为质量方针，时刻以满足业主的需求为己任，想业主所想，急业主所急，及时快捷地为业主排忧解难，不断提高服务水平和服务质量，与业主一道努力构建和美家园。
继续坚持以人为本，按照“有才有德提拔重用，有才无德限制使用，无才有德培养使用，无才无德坚决不用”的用人原则，对公司管理操作层进行横向对比，综合评定，择优定岗。不断优化人员结构，充分挖掘内部人员潜力，开展职业道德教育，加强员工业务技能培训，不断提高一线员工的素质和形象，提高员工综合素质，增强服务团队的整体战斗力。
我们将进一步解放思想，更新观念，在夯实11年工作的基础上，紧抓服务不放松，紧紧围绕“和谐共建”这一主题，不断规范服务，全面提高物业服务水平，力创物业服务品牌。在此基础上，实施品牌战略，实行专业化、规模化经营，以服务求发展，以规模求效益，不断开拓新的物管市场，延伸物业服务项目，逐步发展成强而大的物业服务企业，向物业集团化迈进。总的发展思路为“一创、二强、三规范”。
“一创”即创物业服务品牌。主要从服务创新和机制创新抓起。12年作为公司的“品牌建设年”，全体员工应树立品牌意识，不断创新服务理念、服务方式、服务措施，实行专业化服务，规模化经营，用心服务，真正改变以往被动服务的方法，主动走近业主，贴近业主，服务业主。从服务方式、服务措施上有所突破，不断开创物业服务的新局面，提高公司的美誉度。另外，公司转变机制，建成项目实行项目经理包干考核制，新接管项目实行目标责任考核制。
“二强”即加强员工队伍建设和制度建设。12年公司坚持以人为本，实施人才战略，通过招聘和培训，按照“能者上、平者让、庸者下”的原则，实行人员的优化组合，不断净化员工队伍，逐步组建一支与公司同心同德，认同公司价值观和企业文化，懂经营、善管理、会服务的服务团队，以适应公司的发展需要。另外不断开展职业道德教育，加强员工业务技能培训，不断提高一线员工的素质和形象，不断优化人员结构，充分挖掘内部人员潜力。形成“树正气、讲诚信、比贡献、评业绩、干事创业”的良好氛围，实现物业公司又好又快的良性发展。
继续加强公司内部制度建设，完善内部管理体系，强化执行力。12年公司不断完善和规范各项管理制度，实行制度化管理，养成员工良好的工作习惯。进一步强化执行力度，杜绝推诿、扯皮、应付、熬天混日的现象，形成积极主动想办法解决问题，主动找工作干的良好局面。
“三规范”即规范服务形象、规范服务标准、规范服务程序。从员工着装、员工行为、员工用语等方面进一步规范，制定各业务环节详尽的服务标准及管理细则，统一要求，实行规范化服务。
另外，12年我们在去年的基础上，立足于现有物管市场，积极拓展外接项目，年内力争物业资质升级，管理三类以上类型的物业项目，外接项目达到20万平方米以上，实现利税比今年递增20%。
随着物业管理相关法律、法规的不断完善，物管市场的逐步形成，物管行业展现出了生机勃勃的发展趋势，越来越受到社会的关注和重视，同时使物业管理企业间的竞争日益激烈，面临着发展的新挑战。作为聊城最早实施物业管理的我们，面对新的机遇和挑战，应紧跟集团公司的发展步伐，进一步强化当代房产的后续服务，不断提高服务质量，切实为当代客户提供质优价廉的物业服务，以优质的服务质量确保当代房产的知名品牌，真正让客户买得放心，住得舒心，不断使当代开发的物业保值增值，从而赢得业主的良好口碑，树立当代
服务品牌。在此基础上，实施品牌战略，实行专业化、规模化经营，以服务求发展，以规模求效益，不断开拓新的物管市场，延伸物业服务项目，逐步发展成强而大的物业服务企业，向物业集团化迈进。所谓差异性的服务，是指在夯实日常物业服务的基础上，不断拓展新的延伸服务项目、增值服务项目。只有作到别有我优，别无我有，才能让业主真正感到交的服务费物有所值，物超所值。
第二、树立正确的发展观和事业观，集团公司从湖北小区到凤凰新城实现了住宅开发新的飞跃，新一轮的开发将从住宅地产向商住地产的跨越，这就要求我们要不断加强业务学习，提高业务技能，紧跟集团公司的发展步伐，真正把工作当作自己的事业来干。作为当代物业人应提高发展意识，实施人才战略，通过吸纳和培训，培养一批从住宅物业向商业物业转型的专业技术人才，逐步组建成一支懂经营、善管理、会服务的服务团队，以适应集团公司的发展需要。
第三、要坚持市场化运作，现代化管理，精细化服务、规模化经营的发展思路。在夯实现有托管物业的同时，以市场为导向，不断开拓新的托管项目，实施规模化经营。物业服务的是人，管理的是物、经营的是市场。我们管理的是公共配套及房屋，服务的是业主，作为物业公司我们拥有的最大资源是业主，业主的需求就形成了需求市场。我们可以通过市场化运作的方式来进行经营，让业主真正得到实惠，既方便了业主，又达到了经营者、业主、物业三方共赢。
管理上要统筹标准化管理与规范化操作，细化管理内容，制定切实可行的操作规范，使我们的每一项服务乃至每一个细节都有章可
循，有则可守。
服务上要统筹专业化养护与人性化服务。除了为业主提供四保专业性服务以外，还应想业主所想，急业主所急，及时快捷地为业主排忧解难，把业主当成自己的亲人，把业主的需要当成自己的任务，业主想到的我们应该做到，业主没想到的我们替业主想到，服务好每一位业主，管理好每一寸物业。
第四、坚持以人为本，继续加强员工队伍建设，深化绩效考核体系。开展职业道德教育，加强员工业务技能培训，不断提高一线员工的素质和形象，增强服务团队的整体战斗力。按照“有才有德提拔重用，有才无德限制使用，无才有德培养使用，无才无德坚决不用”的用人原则，不断优化人员结构，充分挖掘内部人员潜力。形成“树正气、讲诚信、比贡献、评业绩、干事创业”的良好氛围，实现物业公司又好又快的良性发展。
物业企业必须在增收节支、降耗节能上下功夫，在开源节流、减员增效上用气力，实现经济效益的稳步增长。在向外扩张上要瞄准档次高、收益好、低投入、高产出的写字楼、宾馆、商厦等物业项目，以规避市场风险，实现物业企业的良性发展。
作为第三产业的物业企业既要眼睛向内抓管理、提素质、促服务，又要眼睛向外，协调好与各方面的关系，为企业发展营造一个和谐、稳定、健康的外部环境。
7.物业服务工作思路 篇七
关键词：迁安置房,物业管理,思路
0 引言
在城市化的进程中, 拆迁安置房的物业管理水平关系着广大人民群众的生活质量。必须重视拆迁安置房的物业管理工作, 拓展思路, 提高拆迁安置房的居住质量, 提高物业管理的水平, 为居民提供更优质的物业管理服务, 使拆迁安置居民能够安居乐业。本文对做好拆迁安置房物业管理工作提供了一些建议和策略。
1 我国当前拆迁安置房物业管理的现状
我国的拆迁安置房的数量在不断增加, 规模也在不断扩大, 安置户的生活环境得到了极大的改善, 也推动了城市化的发展进程。然而随着产权安置房的入住, 也暴露出了拆迁安置房小区物业管理的一些问题。
1.1 安置人员的关系难以处理
与一般商业小区相比, 拆迁安置房的居民的来源更加复杂, 文化程度和经济程度也相对较低。还有一些安置人员由于习惯于接受政府的扶持, 往往具有一定的依赖心理, 法制观念淡薄[1]。对于拆迁安置小区的物业管理工作, 安置人员往往难以理解。安置区内的居民往往具体复杂的亲属关系网, 一旦对物业管理工作产生不满往往不通过正常渠道进行诉求, 而是纠结人众进行群闹。
1.2 难以保障拆迁安置房的质量
拆迁安置房的质量与物业管理的成本有着直接的关系。一般来说拆迁安置房都属于简装房, 而很多安置户在不进行进一步装修的情况下就入住。一旦后期出现房屋质量问题, 安置户则理所当然将整改的责任推给物业管理部门, 这样一来导致物业管理部门的管理成本提高, 运转困难。
1.3 缺乏缴纳物业管理费的意识
拆迁安置人员往往来自农村, 对城市生活中的一些规则非常抵触, 缺乏缴纳物业管理费的意识。对于维修费、停车费、垃圾处理费、绿化费等后续物业管理费用往往拒绝缴纳, 甚至与征收人员发生矛盾。还有一些拆迁安置人员离开土地之后失去了经济来源, 没有能力缴纳物业管理费。在一些较为偏远的拆迁安置小区, 一些安置人员分到多套住房却无法将其出租, 造成较大的物业管理费负担。
1.4 各种违规行为屡禁不止
由于一些安置人员的文化层次、生活习惯等不能与城市现代管理理念接轨, 造成拆迁安置小区内各种违规现象屡禁不止, 也造成了物业管理的困难, 甚至酿成双方的冲突。例如违章搭建问题、毁坏公共设施、将公共空间据为己有等等。
2 做好拆迁安置房物业管理的策略
拆迁安置房物业管理的问题, 实际上是安置人员进入城市之后, 一时难以适应现代管理理念而产生的矛盾, 这也是城市化进程中必然要面对和解决的问题[2]。要解决拆迁安置房的物业管理问题, 就要转变思路, 从居民的切身利益出发, 引导安置人员适应城市生活。
2.1 加大对物业管理的投入, 增强物业管理的力度
由于安置人员的关系复杂, 拆迁安置房小区的物业管理工作比一般商业小区更加难做。上级主管部门要加强对拆迁安置房物业管理工作的重视, 给予政策支持和必要的资金补贴, 完善小区的监控系统, 做好小区安保工作, 防止陌生人员进入[3]。以此来增强物业管理的力度, 为安置人员提供一个稳定安全的生活环境。
2.2 做好拆迁安置房的质量验收工作
拆迁安置房的建设和管理是密不可分的, 提高拆迁安置房的质量可以有效地降低返修率, 为物业管理节约成本, 也避免由于房屋质量问题而导致的安置人员与物业管理部门的矛盾。在拆迁安置房项目建设竣工之后, 要进行严格的验收工作, 切实保障拆迁安置房的质量。并组织业主参与验房, 避免质量问题引发的纠纷。如果在保质期内出现质量问题则必须勒令原施工单位进行限期整改[4]。
2.3 提高安置人员的文明意识
物业管理部门要重视对安置人员的宣传教育工作, 切实提高安置人员的整体素质和文明意识。针对安置人员的文化素质和年龄层次, 开展不同形式的宣传活动, 使安置人员能够了解物业管理程序, 能够支持物业管理的工作, 缴纳物业管理费用。对于安置人员的一些不文明行为, 要及时制止, 做好宣教工作, 双方在相互理解的基础上做好物业管理工作, 切不能激化矛盾, 影响安置居民与物业管理部门的关系。
2.4 切实为安置人员服务
物业管理的本质是一种服务活动, 物业管理部门要树立服务意识, 了解和倾听安置人员的生活需求, 提高服务水平。只有做好了服务工作, 让安置人员切实感受到物业管理服务的好处, 才能够从内心理解和支持物业管理工作。例如可以为安置人员提供就业服务, 进行就业援助活动, 为安置人员提供一些有用的就业信息。对于一些文化层次较低、就业能力较差的无业安置人员, 可以适当地为他们提供一些保洁、保安和绿化岗位, 将安置人员吸收到物业管理工作队伍中来, 提高其主人翁意识。
社区物业管理部门要为安置人员提供丰富多彩的文艺和体育活动, 不断提高安置人员的综合素质, 提高其生活水平。物业管理人员要与安置人员建立良好的关系, 让安置人员能够接纳物业管理人员, 从而理解物业管理工作, 获得归属感[5]。这样一来, 拆迁安置房小区的物业管理将进入一个良性循环。
2.5 完善拆迁安置房小区的硬件设施
拆迁安置房虽然价格低于商品房, 但其配套硬件设施的质量绝不能放松。要本着节俭、高效的原则, 完善拆迁安置房小区的硬件设施, 包括体育设施、健身设施、娱乐设施、安全设施等等。硬件设施要适应拆迁安置房小区的特点, 适当降低能源设备配置, 以降低物业管理的成本。安装必要的摄像头或者红外线探测器, 确保拆迁安置房小区的安全稳定。
2.6 节约物业管理成本, 适当减轻安置人员的物业管理费负担
安置人员往往不愿意缴纳物业管理费用, 或者由于经济原因难以缴纳物业管理费用。一方面对于物业管理的基础费用要坚持收取, 以维系物业管理工作的运行。另一方面, 也要进一步节约物业管理成本, 降低安置人员的物业管理费用负担[6]。例如种植可以吸声收尘的绿色植物, 对不可回收的垃圾量进行减少, 以节约垃圾处理费用等等, 对于各项设备的使用成本都要尽量降低。
2.7 在合理范围内尊重安置人员的生活习惯
对于安置人员原有的生活习惯, 如果强行在短时间内进行扭转必然会遭遇较大的阻力。对于一些占有公共空间、违章装修、改变住宅使用性质等情况要坚决整改, 而对于安置人员的一些合理生活习惯要尽量进行尊重, 并积极引导。在小区中可以设置承包绿地、公共活动区域等等。
3 结语
拆迁安置房物业管理工作要从安置人员的实际情况出发, 为安置人员做好物业管理服务, 维护安置人员的合法权益, 使安置人员能够享受高质量的物业管理服务, 建立和谐、稳定的拆迁安置房小区, 促进城市的现代化。
参考文献
[1]吴迪, 高鹏, 董纪昌.保障性住房违规出租问题的博弈分析和治理研究[J], 管理评论.2011 (02)
[2]宋林.试析城镇住房保障中政府的角色定位[J].河海大学学报 (哲学社会科学版) , 2013 (02)
[3]姜秀娟, 郑伯红.谈国外及香港地区保障性住房对我国的启示[J].城市发展研究, 2011 (03)
[4]魏显良.我国保障性住房建设中的问题与对策[J].中共青岛市委党校.青岛行政学院学报, 2011 (01)
[5]顾正欣, 吴翔华, 聂琦波.我国经济适用房定价模式研究—基于共有产权制度的分析[J].价格理论与实践, 2012 (02)
8.物业服务合同完善问题探析 篇八
物业服务合同并不在《合同法》所列举的 15 种有名合同之列，尽管它是复合性合同但仍然是无名合同。而对于无名合同的适用规则问题，无名合同可以适用合同法总则以及分则的相关规定，也可以参照适用最为接近的有名合同或者适用总则的相关规定。但相较于有名合同的适用问题，无名合同的法律适用就显得确定性不足。尽管目前学界对于物业服务合同的委托合同、复合性合同性质的认知已渐成共识，但反对的声音也一直未曾停息，导致法律实务方面物业服务合同的法律适用也是仁者见仁、智者见智，这样一种结果的出现既损害了法律的严肃性，有有悖于法制统一的目的，在一定程度上也威胁着和谐稳定的社会秩序。故此，将物业服务合同的有名化，使得其法律适用问题有一个行之有效的衡量标准，为实务操作提供制度支持和保障就显得弥足珍贵。
笔者认为将物业服务合同有名化的现实基础已然存在，而在大陆法系的国家中，将随着社会法制化程度不断深入而出现的新类型的合同，通过特别立法使其典型化、有名化的做法已被普遍运用，值得借鉴。
二、完善业主委员会的法律地位
业主委员会性质问题，一直是学界争论的焦点，曾有“社会公益团体说”、 “法人组织说”等，无论哪种学说都曾试图赋予业主委员会成为独立的法律主体。
但自《物业管理条例》颁布以来，其性质已经明确，即业主委员会是业主大会的执行机构，法律性质应当属于非法人组织。在具体的司法实践中，业主委员会的法律地位大多被实用性的认为它是否可以以自己的名义起诉或者应诉。一般而言，业主委员会并不天然享有诉讼权利，而是必须有业主的明确授权，作为受托人参与诉讼。所以，尽管 2003 年最高院曾经批复承认过业主委员会独立的诉讼主体资格，但最终由于其缺乏能独立承担责任的财产，这一观点在并未被广泛接受，而且笼统的赋予业主委员会的独立诉讼主体资格，有违诉讼平等的嫌疑，也确实有不当之处。但不容忽视的社会现实是，正是由于业主委员会的法律地位处于较为尴尬的局面，无法充分发挥其应有的作用，业主的自治权也就很难实现。一些弱势的业主委员会甚至成为物业服务企业的傀儡，当然也有个别强势的业主委员会，公然忽视物业服务合同，另辟蹊径，武力解决问题。为避免物业服务纠纷成为影响社会稳定的大问题，赋予业主委员会一定的诉权，以法律的手段来解决问题也是必由之路。笔者认为在一定程度上赋予业主委员会有限的诉讼主体资格不失为一个不错的尝试和探索，如赋予其原告的诉讼主体资格但却限制其作为被告的诉讼角色出现，尽管如此，对于业主委员会作为原告的角色出现时，也应当限制在一定的范围之内，可以规定其行为不得参与物业管理无关的活动，一旦其行为超越物业管理活动的范围就将其认定为越权的无效行为。
从利益衡量的角度来讲，目前虽然存在理论和制度上的阻碍，但仍应谋求一得当途径保护业主的合法权益。当然笔者也一再强调鉴于业主委员会诉讼主体资格的制度原则上的缺失，法律在赋予其诉权的同时一定要加以限制，防止诉权被恶意扩大化的利用，反过来损害业主的利益。具体立法操作可以从以下角度来加以规范：明确业主委员会诉讼主体资格的范围、规定相应诉讼主体资格的启动程序、简历监督机制和问责机制都可以在立法中进行借鉴。
而当下我国的地方性立法与实务操作层面逐渐接受了业主委员会参与诉讼的现象，当然业主委员会独立的诉讼主体资格也是有一定的理论依据的，其在性质上可以归属于权利保护当事人，所谓权利保护当事人是指为保护他人权益而参与诉讼也具有当事人的地位，也就是将依法对特定权利事项享有管理权或者处分权的人归入当事人范围。究其原因，业主委员会设立目的在于保护全体业主的合法权益，是业主合法权益的代言人，依法代表全体业主对物业管理和服务活动实施管理和监督，具有一定程度上公共权利管理者的身份。而从程序当事人的角度来分析，业主委员会独立的诉讼主体资格有利于扩大司法救济的途径，能更充分的保障业主的诉权，只是在一定程度上诉权有被滥用的嫌疑，这种理论还处于初始阶段，尚未涉及法律规范的层面，而笔者也认为前一种理论依据也就是权利保护当事人学说，能赋予业主委员会独立诉讼主体资格更多的现实合理性。
三、严格规范行政权的介入
由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同受到较多的公权力的干预，尤其是行政权的介入。当然行政权的介入确有其一定的合理性，但物业服务终究是业主的私事，但凡事项不涉及社会公共利益，就不应当进行较多的行政干预，即使介入也最好以指导或者监督的形式来进行，但《物业管理条例》却出现了大量的强制性规定，在一定程度上不利于业主行使自治权，故此需要严格规范行政权的介入。
笔者认为规范行政权的介入可以从以下方面来着手：（1）在前期物业服务合同中，行政权应充当“平衡角色”，相对于房地产开发企业和物业服务企业的优势地位，此时行政权应充分参与到诸如物业服务企业的选聘、物业费的收费幅度等事关业主切身利益的事项，充当好业主的保护伞；（2）规定行政权的具体行使程序，首次业主大会的召开要确定具体指导的部门和程序并负有相应的问责机制，如此才能使业主大会在公正的环境成立，走上良性的运行轨道。（3）行政权对于物业服务的介入应注重监督手段的运用而非直接行政干预，可采取事前监督、日常监督、事后监督等手段的综合运用，已达到良好的效果；（4）物业服务企业更替阶段要加强行政权的介入，以保障新企业的及时进入，保证业主日常生产生活的正常进行。
9.物业服务工作思路 篇九
随着现代物业服务模式的出现，房屋维修基金逐渐普及，人们对房屋维修基金也越加关心。因为房屋维修基金是一笔不小的资金，并且在其筹集、管理与使用上存在筹集不顺利、管理使用不透明等问题，很多关于房屋维修基金的纠纷也因此出现。本文通过对房屋维修基金的相关问题的整理与分析，对房屋维修基金作出简单的介绍，并提出一些典型问题给出其作者的建议，使大家对房屋维修基金有更进一步的了解，帮助物业服务企业做好相关方面的物业服务工作。
关键词：物业管理企业；房屋维修基金；筹措与管理
浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作
——浅析房屋维修基金的管理
一．房屋维修基金的概念
房屋维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
二．房屋维修基金的管理
房屋维修基金管理主要包括维修基金的筹措以及维修基金的使用。
1.房屋维修基金的主要来源
房屋维修基金的主要来源有以下四项：
（1）向业主收取
根据“谁受益，谁出钱”的原则，房屋维修资金的筹集是为了保障房屋的维修，延长房屋的使用寿命，促进房屋的保值增值，最终受益者是业主，所以要向业主收取。
（2）向开发商收取
良好的物业管理提高了开发商的信誉和知名度，是开发商的一项重要的无形资产，能为开发商所开发的房地产的营销打下坚实的基础。例如，万科房地产公司因为加强物业的维修养护管理，从而赢得了企业的知名度和信誉。因此，开发商在将物业移交委托给物业管理企业管理维护时，就必须支付一定数额的维修资金，这是开发商不可推卸的义务和责任。
（3）向物业的出售者收取
目前房产物业的价格普遍上升，除土地稀有性和投机等其他因素外，还有一个重要原因，就是对房产物业的完善管理和适时维修更新。因此，物业出售者因出售物业而获取的利润中，已凝结了物业管理者的维修养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应获得相应的报酬。此外，物业维修更新管理的发展直接影响着房地产的综合开发经营，影响着房地产的交易。但物业管理行业的微利性质又大大制约了它的发展壮大。因此，能获得较大利润的房地产交易者、物业出售者，理应支持物业管理的发展。物业管理发展了，物业的维修技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担维修资金的义务。
（4）向国家地方财政收取
区域性的物业管理，涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电讯、邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的维修养护管理，房屋周围的这些公共基础设施等的维修养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而削弱甚至取消，所以，国家相应的专业部门应该承担其正常运行的维修费用。
2.房屋维修基金的使用
（1）维修基金的使用范围
维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益
性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
（2）维修基金的管理
在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。
在业主大会成立前，维修基金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修基金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅维修基金专户。
业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修基金账面余额划转至业主大会开立的维修基金账户，并将有关账目等移交业主委员会。维修基金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立维修基金管理制度。
（3）维修基金的使用程序
1维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以○
下程序办理：
物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；物业服务企业实施使用方案；物业服务企业持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
2维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理： ○
物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；业主大会依法通过使用方案；物业服务企业组织实施使用方案；物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案；建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修
基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。
三．房屋维修基金存在的问题
房屋维修基金现在已经在全国范围基本上得到了普及，按照相关要求各地都有所建立，而且其中一些城市的资金归集量还比较大。但是，住宅专项维修资金在使用、交存以及监督管理等环节出现了很多问题。
1.相当业主对收取房屋维修基金存在认识误区
（1）部分业主对房屋维修基金是什么，用来做什么等基本情况毫不了解。除房屋价格以外，房屋维修基金是最大一笔费用支出，数额巨大的房屋维修基金容易对业主造成心理暗示作用。使业主从心理上也易形成抵触情绪，不愿意交纳这笔大额资金。
（2）部分业主容易把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分。认为交纳的物业管理费中已经包含房屋维修基金，业主不大情愿交纳这部分“多余”的资金。
2.房屋维修基金管理混乱及使用不规范
房屋维修基金在其管理、使用方面的问题主要表现在以下几个方面:
（1）巨额房屋维修基金目前大部分由房地产行政主管部门代管
房屋维修基金是一笔很大的资金。如此巨大的一笔资金，是业主利益共有财产，但却被他人代管。同时这些钱“既不属于国有资产，又不属于银行存款”。对其没有成套的管理制度，会存在很大的管理隐患。
（2）房屋维修基金存在被房地产开发商、物业管理公司或业主委员会成员三方当中任何一方挪用的风险
①部分地区规定业主委员会成立前，房屋维修基金由房地产开发公司代收，往往开发商会采取办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，其安全性让人担心。
②物业管理公司是维修基金的实际使用者，在没有有效监督的情况下，极易
造成房屋维修基金被物业管理公司挪用或侵占。
③对大型住宅小区，房屋维修基金数额巨大，上百万、上千万的可能性都有。面对如此众多的资金，如遇到不专业的业主委员会，房屋维修基金交给他们管理也容易出问题。
3.房屋维修基金续筹难的问题
从理论上，维修基金余额不足首次归集总额50%时，经业主大会决定，可以续筹房屋维修基金，这样的规定比较可行，当房屋维修基金使用到一定程度时，开始启动续筹办法。但是，在实际操作中会遇到很多问题。如果部分业主出现拒交房屋维修基金的情况，其他业主就会受到不公平的对待，利益遭受损失。但对如何处理这样的情况，政府执法机关难以寻求相关法律法规依据来有效解决此类问题，在此方面出现了法律空白。
四．物业服务企业可采取的解决问题的方法
1.加大宣传力度
物业服务企业可以对房屋维修基金的基本知识进行普及，为广大业主分析其与物业管理费的不同：房屋专项维修资金是专项用于房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造资金是房屋的“养老保险金”，属业主所有。与物业管理费有本质区别，物业管理费是物业管理企业对物业进行维修(小修)、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序所属的费用，属物业管理企业有偿服务费用。这样就使业主充分了解了房屋维修基金的重要性，有利于房屋维修基金的筹措。
2.给政府有关部门提出合理建议
（1）政府相关部门应当把房屋维修基金的处置权利放出来
为了使房屋维修基金的管理与使用更加让人放心，房屋维修基金的管理宜采用物业服务企业与业主委员会共同管理，政府监管的模式。在使用房屋维修基金，需要银行进行转账时，银行应在业主委员会、物业服务企业、政府监管部门同时批准盖章后，才进行转账。
（2）加强相关方面的法治建设
为使房屋维修基金的管理与使用更加正规，相关的法律应及时跟上。做到不
论在房屋维修基金的筹措、管理还是使用的环节上，都有法可依。同时，也要对违法使用房屋维修基金的行为做出惩罚的规定。
3.房屋维修基金的管理与使用要正规、透明
物业服务企业要严格按照房屋维修基金的管理办法对其进行管理与使用。并定期向业主公开维修资金用在什么地方，用了多少。使业主充分了解此项基金的用途与用量，就会减少业主拒绝续交房屋维修基金的情况。
五．结论
我国已经在推行物业服务、建立房屋维修基金等方面出台了一系列政策措施，并不断修改完善。而且经过多年的实践，已逐步形成了较规范、安全的房屋维修基金管理模式，使得商品住宅维修保障机制得到了初步确立。但是，在广大业主的住房消费意识、管理者的责任意识尚未成熟的情况下，如何科学、合理地建立和使用维修资金，保障房屋及其设施设备正常运转，还需要大家的共同努力。对于物业服务企业来说，应在房屋维修基金的筹集、管理与使用上，以公开、公平、公正为原则，严格按照相关的法律法规和管理条例来进行操作，保证房屋维修基金使用的正规性、透明性，才能使广大业主信任房屋维修基金管理机制，才能做好业主满意的物业。
参考文献