房地产法律意见书

房地产法律意见书（共12篇）

1.房地产法律意见书 篇一

法律意见书

水矿企管部

关于贵州水城矿业股份有限公司后勤事务管理部

与周婵房屋、场地租赁的

法 律 意 见 书

水矿股份非诉（2014）第4号

二 〇 一 四 年 四 月 三十 日

法律意见书

水矿企管部

贵州水城矿业股份有限公司后勤事务管理部：

我部门对你部门与周婵将要签订的《房屋、场地租赁合同》进行审查，现根据《中华人民共和国合同法》、《工商登记管理条例》、《关于印发<贵州省国资委监管企业实行法律意见书制度的若干规定（试行）>的通知（黔国资通法规[2012]151号）及其他相关法律法规的规定，结合我部的审查情况提出分析报告并提供相应法律意见如下：

一、法律分析 1.合同主体不适格。

（1）合同的出租方为“贵州水城矿业股份有限公司后勤事务管理部”，按照《合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”即只有自然人、法人、其他组织才是适格的签约主体。《合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”后勤事务管理部属于管理部室，不是法人主体，不具有签订合同的民事权利能力和民事行为能力。

（2）合同的承租方为自然人，无法以个人的名义独立对外经营。应成立公司，以公司的名义独立对外经营。

2.合同内容存在以下问题：

（1）合同名称与合同内容不符。本合同名义上虽为租赁合同，实质上仍然是承包合同的内容。而此种承包是法律上

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不允许的，在实际操作中也容易出现问题。

（2）合同租赁方式违反法律规定。《公司登记管理条例》第五十四条第一款规定：“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。”第六十九条规定：“伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由公司登记机关处以一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”本合同第六条“租赁期间六枝多经分公司及六枝特区水矿顺源机动车检测有限公司营业执照由乙方经营”违反了法律的禁止性规定。

（3）合同承包期限过长。本合同承包期5年应改为1年，1年期满后如有意愿再续租。

（4）合同争议方式约定不明确。本合同第十四条约定：“…如协商不成，向合同终订管辖人民法院提起诉讼。”应先在合同中明确签订地点，将此条其改为“…如协商不成，向合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。”

（5）工资分配相关内容属于承包经营的内容，建议删除。

二、财务分析

1.乙方投入资金、资产的帐务处理问题

乙方投入150万元新建“环保线”和投入资金对甲方的场地、道路进行平整、现有部分安检设备、业务办证厅进行改造和更新的资金，从确认投资的要件来看，不符合投资者投入的法律形式，无法确认投资主体，不能确认为投资款。

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依据合同第五条约定，乙方投入资金对甲方的场地、道路进行平整、现有部分安检设备、业务办证厅进行改造和更新。（改造方案需甲方审核同意后方可进行改造），如乙方以六枝多经分公司及六枝特区水矿顺源机动车检测有限公司的名义经营，乙方投入的资金只能以甲方名义取得发票并纳入甲方，收取的款项账务上只能体现向乙方借款，挂其他应付款。

2.债权债务风险

乙方以六枝多经分公司及六枝特区水矿顺源机动车检测有限公司的名义进行生产经营，由于六枝多经分公司是贵州水城矿业股份有限公司的分公司，其发生的安全、环保、行业监管等经营风险法律主体是股份公司，虽然合同约定由乙方负责，但是在任何对外法律事项方面，都不能改变股份公司的法律主体地位，其发生的任何法律风险仍由股份公司承担。

3.租赁期间员工劳动关系及社会保险费问题

如乙方以六枝多经分公司及六枝特区水矿顺源机动车检测有限公司的名义对外从事生产经营，因六枝多经分公司是股份公司分公司，乙方其实是以股份公司名义进行生产经营，因此所有员工的劳动关系承担主体均为股份公司。租赁期间乙方安置或吸收六枝多经分公司的员工其劳动关系应延续股份公司的员工处理。新增资产的同时新增员工的劳动管理处理可以有两种方式：①吸收为水矿员工按股份公司的员工处理，②新增部分员工通过劳务公司委派按劳务费列支并索取劳务费发票。

劳务派遣只能适合于临时性、辅助性的岗位，但从租赁

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合同来看5年的承包期，部分岗位可能会不适用劳务派遣的规定。且出租人撤走后，新增员工如何安置对股份公司来说是一个沉重的负担。

三、建议

合同提及的“租赁”模式存在一定的法律风险和税务风险，由于股份公司一直在为整体上市工作努力，而该种模式将会导致上述法律审查、财务核算和税务处理上存在的一些比较重大的影响，将会给上市申报审查工作造成一定的负面影响，我部针对该项目提出另外两种方案，供你部参考，具体如下。

（一）方案一——车间租赁模式

该模式为：对方投入资金和资产，以出租人名义搭建环保线购买设备投产，所有资产发票主体为股份公司，产权权属为股份公司，待建成投产后，由出租人出租，收取租赁费。承租方以自己名义独立生产经营，独立核算，市场化运作。租赁期满或双方协商终止租赁关系后，承租方撤出，全部资产归股份公司所有。

优点：车间租赁模式避免了因生产经营主体问题引起的法律风险、财务风险，也避免了终止运营后资产的后续处理问题，能提前确认投入资产的权属问题，承租人在生产经营过程中产生的一切纠纷和法律责任均与出租人无关，由承租人自行承担或解决，出租人不承担任何法律风险和财务风险。

缺点：该模式涉及到租赁场地、厂房和机器设备。在税收方面，出租方按取得的土地、厂房租赁收入的5%缴纳营业税，同时缴纳营业税附加税费（城建税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金）；租赁厂房应按厂房租金乘以

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12%的税率缴纳房产税；租赁设备应按设备租赁收入的17%缴纳增值税及相应的附加税费（城建税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金）；同时还应承担每年的土地使用税，税负比较重。

（二）方案二——场地租赁模式

出租人只将场地租赁给承租人，承租人在该场地上以自己名义搭建车间和建设生产作业线，建设投产后，承租人以自己名义独立开展生产经营，独立核算，市场化运作，出租人只收取场地租赁费。租赁期满或双方协商终止租赁关系时，全部资产归股份公司所有，承租人撤出。

优点：场地租赁模式同样避免了因生产经营主体问题引起的法律风险、财务风险，承租人在生产经营过程中产生的一切纠纷和法律责任均与出租人无关，由承租人自行承担或解决，出租人不承担任何法律风险和税务风险。在税费方面，只涉及场地租赁，只按场地租赁收入缴纳营业税及其附加税费和每年应缴纳的土地使用税，不缴纳其他税费，税负较轻。

缺点：实施该方案，只能在终止租赁关系后，厂房、机器设备、工具等资产才归股份公司所有，不能取得该资产权属属于股份公司的规范票据，只能作为营业外收入入账。另外，新建厂房时是否涉及审批手续，股份公司在接收厂房后是否需要变更厂房的相关手续，手续是否容易变更，这些问题尚不能确定。

综上所述，比较方案一（车间租赁模式）和方案二（场地租赁模式），从经营风险来看，方案一和方案二只存在是否能收到租金的风险，不存在其他经营风险；从税负情况来看，方案二的税负最低，只涉及营业税和土地使用税。因此，综合法律风险、税收风险、债权债务风险和税负情况等，方

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案二为最佳方案。

贵州水城矿业股份有限公司企业管理部

二 〇 一 四 年 四 月 三十 日

2.房地产法律意见书 篇二

(一) 在商品房销售过程中, 付昂高宣传已经成为重要的促销手段之一, 包括媒体发布、户外广告散发宣传单等多种手段, 但在广告的发布内容上, 房地产开发企业硬顶要注意把握分寸, 防止出现漫无边际的夸大宣传等行为的出现, 以防止因虚假宣传造成纠纷。在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中规定“商品房的广告和宣传资料为要约邀请, 但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相应设施所作的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容, 当事人违反的, 应当承担违约责任”。该条款运用《合同法》有关“要约”和“要约邀请”的概念规定, 对房地产广告中的随意承诺加以限制, 对房地产开发企业的宣传提出了诚信的要求和法律上的约束。因此, 购房中要对房地产开发企业的营销广告、宣传资料和销售合同内容进行审核, 保证其真实性, 对于尚未最终确定的有缘内容应予以说明和告知, 尽量避免就有关“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的问题做出无法实现的承诺, 以免在今后的交易中使房地产开发企业承担相应的违约责任。

(二) 房地产开发企业在没有取得《商品房预售许可证》的情况下对房屋尽享销售, 存在“欺诈”的法律风险。这是一种违法法律的行政法规强制规定的行为, 会直接导致合同无效。并且为了对房地产开发企业的这种预售欺诈行为进行有效遏制, 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:因为出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者故意提供虚假商品房预售许可证明而导致合同无效或者被撤销、解除的, 买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这相当于消费者保护法中的“退一赔一”的惩罚性赔偿, 对房地产开发企业相当不利。

鉴于以上情况, 房地产开发企业在没有取得商品房预售许可情况下就对外订立预售合同极易引起引起法律风险, 房地产开发企业应严格遵循法律规定, 在取得预售许可证明后在对对外订立商品买卖合同;在取得预售许可证明之前, 如已经办妥立项、规划、报建审批手续, 但尚未领取预售许可证, 可以与买卖人订立预约性质合同, 以规避法律风险。

二、房屋交付时宜发生法律风险的防范

(一) 由于面积误差导致风险的防范

商品房在预售时, 因为房屋并没有实际完成而导致预售合同约定面积与实际交付房屋时的实测面积出现差异, 为了将这种面积差异约束在一个合理的范围内, 有关法律法规将该误差比规定在3%以内, 根据这一规定, 一但实际面积误差超出了3%的范围, 房地产开发企业将, 面临解除合同的风险, 即使未解除合同, 也将会承担超出范围所带来的损失。这就要求房地产开发企业在进行项目设计、施工过程中严格控制, 杜绝房屋面积缩水、公摊面积过大的行为。

(二) 因逾期交房导致风险的防范

房地产开发企业在商品房交付过程中负有将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人的义务, 如果房地产开发企业在合同约定期限内未能履行上述义务, 将面临购房人拒绝接受房屋、房地产开发企业承担逾期违约责任、购房合同解除、赔偿损失等后果。而在一般商品房预售合同中, 一般都有开发企业逾期交房应向买受人支付违约金的规定, 由于一个开发项目动辄几百上千户, 一旦发生逾期交房的情况, 将给开发企业造成巨大损失。这就要求在订立商品房预售合同时, 充分考虑多种因素, 尽量留出动机时间, 以防止逾期交房情况的发生。

在一般情况下, 如果法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用以交付房屋所有权证书为准, 那么出卖人对房屋的转移占有, 也就是“交钥匙”行为, 即为合同约定的房屋交付使用行为, 就已履行了交付房屋的义务。房地产开发企业应尽量利用约定以交钥匙为交付成就的条件, 以回避自己的风险。另外, 房地产开发企业发出《入住通知书》最好以挂号信或特快专递的形式, 以使“买受人接到出卖人的书面交房通知, 无正当理由拒绝接受的, 房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起买受人承担”, 这一对房地产开发企业有利的规定得意明确和利用

三、房屋产权手续办理过程中的法律风险防范

3.周忻:一个房地产电商的冬天意见 篇三

房地产电商先做平台

2011年4月，一条「潘石屹试水网上卖房」的新闻沸沸扬扬，或许是因为老潘向来是地产界「名嘴」，消息一出，即引发巨大关注。同年11月，潘石屹、任志强联合其他18家开发商每家公司拿出5套房源，共同发起了国内首个房地产电子商务联盟，号称要将定价权交给购房者。任志强和潘石屹因为房地产电商而成了风口浪尖上的人物，很多人却忽略了他们的网上销售平台——新浪乐居。2007年，周忻包下新浪网全国的房产业务，成立新浪乐居。当时新浪房产频道的流量和营收都落后于其他几家大的房产网站。而两年后的2009年10月16日，新浪乐居与易居中国旗下房地产数据库业务版块克而瑞合并，组成的合资公司中国房产信息集团（CRIC）在纳斯达克成功上市。

任志强在微博上提及潘石屹的网上卖房试验时说：「吃螃蟹需要一点精神。」老潘固然勇气可嘉，但迈出最后一步却是因为周忻。据说，2011年，3月底，潘石屹在一个饭局上遇到了周忻，聊天中他主动问及，房子放在网上卖是否可行？不曾想，周忻这一年来正是在琢磨房地产的电子商务模式，两人一拍即合；4月中旬，老潘带着销售团队与新浪房地产频道乐居团队坐在了一起，正式探讨网上卖房；4月23日，潘石屹将旗下两套商铺在新浪乐居网无底价拍卖，当天分别以1202万元和720万元成交。

这次尝试，网络上也有很多质疑之声，认为这只是开发商的宣传策略。「这次网上售房确实宣传意义大于实际意义，实际成交额只有2000万元，但我认为这种宣传很有必要。」潘石屹在自己的博客中承认此举有炒作之意，但他和周忻随后都表示要将房地产电子商务进行到底。周忻说：「我和老潘之前已经商量好了，如果1500万的房子拍成200万，也就200万了，做任何事情都要付出代价的，房地产电商现在还在探索阶段。」

2011年8月8日，易居中国在京宣布旗下的新浪乐居房产电商频道正式独立运营，并发布独立域名eju.com，成为国内首家在线房产交易门户。周忻说，中国每年的房地产销售额数以万亿计，电子商务只要从其中切下来百分之一、千分之一，都将是一块十分巨大的蛋糕。

当前电商在中国的火暴，可以说「无商品不电商」，而房子毕竟是中国人传统中最为看重的消费，具有与其他商品完全不同的特性。高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵曾公开表示：「房地产电商很火暴，我不看好。具备品质标准化、单件价值较低、交易频率高、物流配送可减少中间环节等特点的商品电商有便利性优势。房地产因为需求频次低但价值巨大，产品非标准化，每套房均有差异，故对交易便利性不敏感，对产品交易安全和对产品深度了解敏感，电商更适合提供资讯推广，难成交易平台。」周忻对此的回应是：「我如今对电子商务的发展和认知已发生了惊人的变化，其内涵和外延迅速扩大。由于房地产行业流通环节特别短的特点，电子商务实际上并不能给开发商带来多少费用的减少，关键是为开发商提供了一个展示的平台，线上线下紧密结合。只要电子商务这个房地产销售渠道成为大家认可的一种模式，我们就算成功了。」

总有一丝曙光

早在去年年初，易居中国已经感到未来中国房地产市场所面临的困境，但不是每家企业都真正感觉到了。不少房地产开发商真正感觉到房地产市场的寒冷，真正看空市场，是在去年11月份，这之前很多开发企业还抱有各种幻想。「直到行政性保障房建设任务出台，以及为抑制通胀而采取的紧缩性货币政策被一再强调，很多开发商才意识到，这次的危机或许无论从周期上还是强度上，都会不同以往。」周忻说。

今年的房地产行业生存环境非常艰难，开发商和代理商的日子并不好过。房子难卖了，工资涨了，成本高了。另外，比开发企业更难过的是二手房企业。关店、裁员、降薪在这个行业里「刮起了一阵风」。

但是面对这样的市场环境，易居中国一贯采用的策略是在逆势当中求变化，在逆势当中求创新，在逆势当中打基础。虽然每个企业都有自身发展战略，但当前首先要解决的还是生存问题，如何快速回笼资金是每一个房企应该首先考虑的问题。去年房企通过降价尚且能够撬动资金，而今年楼市将更不轻松。作为一个房地产流通服务平台，易居中国从今年年初开始就一直琢磨，怎么样变才能够帮助这个市场，这个行业实现新的发展？易居给出的答案就是线上线下结合的O2O模式。通过线上线下全面解决方案，降低销售、流通等各环节的成本，使得各方都能获得实际的收益。

周忻的号召有人响应。去年12月1日，国内房企龙头——万科宣布公司旗下「万科V购」华南在线购房中心在易居电商平台全面上线。作为「史上最大规模的房产电商」，其在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城价值10亿元的房源以在线特惠专卖的形式，实行全程网络销售。「万科V购」华南在线购房中心在易居电商平台上线一个月，共有2471多名网友发出购房意向，成交额达到6296.4034万元，成交总套数44套。

万科总裁郁亮近日表示，2012年万科将实行冬天模式：1.现金为王，2.快速销售，3.更谨慎拿地，4.管理模式冬天，节流。5.在冬天把身体练好。这很难让人不联想到去年2月周忻的一条微博：「快卖房、缓开工、不拿地、现金为王」。去年10月8号，他再发一条微博：「宁可将来因为现在看空而后悔,不要未来因为现在赌多而消亡」。

截至2011年底，EJU.COM参与项目883个；成交套数2452套；成交房源原价28.29亿元，实际成交总价22.10亿元；参与网民数14330。周忻说：「22亿元这个数字在房地产行业绝对不算个大数目。EJU.COM现在只是刚刚开始。我们现在通过一年的实践，可以说房地产电商的O2O模式是成立的。」

在中国楼市风向论坛，任志强用一个字形容楼市，他说是「雾」，因为大家都看不清。而周忻说：「我大胆地用一个字：‘光’，一丝曙光的‘光’。」

易居的精神是创新

在易居中国12年的发展史中，可以说创新是始终贯穿的。10年以前，很少有人会预见到，中国房地产流通服务行业能有今天这样的高度，易居中国能成为今天这样的企业。可是10年后的今天，易居中国的确凭借持续不断的创新成为引领行业发展的标杆。周忻自豪地说：「可以说在我们这个行业中，每一个大的节点的创新，我们都是站在第一线的。」

对前一个10年，周忻说：「很累，很辛苦，很值得。」而2011年作为易居中国第二个10年的开始，这一年房产税启动试点、新国八条调控力度空前、保障房大规模建设加速、房价拐点重现、楼市遭遇寒流⋯⋯种种迹象表明房地产业正在经历前所未有的大变局，全行业未来发展面临巨大考验。但在周忻看来，这个开头并不坏，因为2000年易居起步的时候，市场也处于相对低谷期，市场的低谷同时也是契机。

面对市场调控，易居中国在2011年提出了「八大创新」，即新浪媒体影响力创新、百度的精准营销创新、微房产创新、EJU的房产电商创新、CRIC 2012信息集成系统的创新、易居中国渠道营销的创新、基于互联网的一二手房产联动创新和旅游地产的异地营销模式创新。

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其中，微房产是2011年度最后的最大的创新。微博作为新一代营销平台，蕴含着无限商机，而微房产就是一个基于新浪微博平台的房产营销平台，它是新浪微博在房地产行业的亚平台。如果说之前的微博，只是把乐居的媒体影响力从原来的门户平台转向了互动平台，那么微房产营销的创新完全结合了互动的平台，目的就是让企业官方微博能有更好的传播力和关注度。

开发商实现一次微营销，第一步是建立企业的官方微博和尽可能多地为公司员工开设个人微博。第二步是加入微房产这个微博在房产领域的亚平台。第三步，参与微房产的各种体验与产品，把企业和个人信息通过微房产这个平台传播出去并实现互动。第四步，让别人传播的同时也经常去传播别的微房产信息，实现微循环。在企业的官方微博里，可以建立很多内容，如微货架、微促销、微社区等。其中，微社区的建立能够把项目的业主聚合起来，建立社区文化、社区互动，这样的企业官方微博对企业的社区管理会起到非常重要的作用。总之，微房产的最终目的是建立地产微博传播生态圈。

周忻说，之前「房价可以重来，梦回2009」、「房价你做主」这两个微博与房产结合的活动在微博上引起了巨大的传播，每一个活动的转发量都过百万。这一方面说明微博传播的力量，一方面也说明中国老百姓对房价的关心。和新浪、百度一样，微博将成为易居O2O电商平台的第三大入口。

从2003年开始，周忻开始办「易居创新峰会」，至今已经成功举办了8届。历届「创新峰会」都紧密围绕房地产业发展步调，总结经验、探讨方向、梳理脉络、树立典型。创新，作为在易居中国被提起最多的词，已经成为易居中国的企业文化。

2011年易居创新峰会的主题是「易居O2O，赢销无极限」。这充分反映了周忻对房地产电商的重视，EJU.COM也是在这样的背景下诞生。可以想见，在刚刚到来的2012年，房地产电商市场必然又是一番风起云涌。

看得准是因为了解

掌管易居中国这些年，周忻做了很多在后来看来非常具有前瞻性的举措。在没有购房者会员制时，他创建了易居会；在没有全国联网的楼市信息平台时，他建立了克而瑞信息技术系统；2007年，易居中国在金融危机蔓延前夜成功上市。周忻对楼市趋势的判断也惊人地准确，他在2008年初提出的「现金为王」、2008年底提出的「唱稳楼市」在当时都受到很多质疑，但随后都被市场证明。人们惊异地问：周忻难道能先知先觉？

周忻不承认。他说：「如果哪个企业家跟你说他可以先知先觉，那他是在忽悠你。很多事情都是水到渠成的，所谓的先知先觉不过是因为对行业的了解。很多媒体问我为什么对于市场趋势看得那么准。我说，我手上有4个大平台我还看不准吗？最大的销售平台让我能接触到客户，网络平台让我接触到网民，数据平台让我接触到数据，我每天都会和业内的大佬沟通了解最新的情况。在这种情况下我们做出市场判断，如果这算先知先觉，那么这种先知先觉是有基础的。」

今年，易居中国大举进军华南，这意味着易居中国完成了一个全国性的版图。很多人觉得这在业内是件大事，周忻却觉得这很平常。他说：「全国化战略实际上是时代给我们的一个机会，作为一个现代服务业企业，首先要做一个模式，这个模式应该可以复制，可以推广，推广的方向就应该是扩张，应该是全国化战略。很多服务类企业都走过这条路，包括麦当劳、星巴克等等。易居只是正在经历这样一个过程。」打造了这样一家快速扩张、全面布局的企业，周忻却说自己是个胆小的人。他说，正是因为他胆小，所以易居一直只做服务而不做开发，也正是因为他胆小，易居一直坚持走稳健的道路，而不盲目扩张。在2010年代理亚运城项目时，当时很多人认为易居会大规模进驻广州，但一年多过去了，易居并没有太大动作，这主要是因为易居还没有做好充分的准备。经过近几年的努力，易居一直在努力争取做到更扎实。

周忻做房地产这个行业20年了，在行业里，周忻是出名的勤奋。如果要找周忻，晚上六七点至十一二点打他办公室直线，多半能找到他。对于他来说，人生的最大乐趣在于工作。我们问他：「你为什么对工作有这么大热情？」他的回答很简单：「因为我喜欢啊。」20年这样的生活，已经完全习惯了，如果哪天没什么事，就会很难受。他说，自己平常没有什么娱乐活动，最多就是偶尔打打高尔夫，偶尔出去旅游，时间也不会超过一个星期。想放松的时候就看电视剧，最喜欢侦探剧、谍战剧，基本上报得出名字的谍战剧他都看过。「你知道现在最新的谍战剧是什么吗？」他考我们，没有人答得上来。他得意地说：「最新的叫《悬崖》，刚刚在新浪更新到第22集。」

对周忻而言，工作的概念比较广泛。「打个比方，逛街也可以是工作，比如我做商业地产，不能连国贸有些什么品牌都不知道吧。」他解释说，做房地产服务行业是与人打交道，要适应各种人的爱好，所以大家通常感兴趣的时尚品牌、汽车、电子产品等等，周忻多少都要了解一点，也会去体验。他说自己获取信息的主要渠道是网络，自从有了微博，自己就成了忠实的微博用户。「微博是个好东西，这个模式让所有人既做记者，又做编辑，还是观众，还能反驳还能评论，与他人互动。易居中国做微房产，就是看中了微博的互动性。」

易居中国的大动作

2011年底，关注房地产行业的人一定听说了两个新闻：2011年10月28日，易居中国向CRIC董事会发出收购其剩余股权的要约。如果此次交易成功，CRIC将成为易居的全资子公司，并退出资本市场。

2011年11月28日，21世纪不动产宣布与易居中国签署不具约束力的合作意向。根据合作意向，21世纪中国不动产将会从其创始人及易居中国获得约2500万美元的注资，而易居中国将成为21世纪中国不动产的最大股东。

2009年，易居中国和CRIC分拆上市，只用了148天，而这次合并用的时间更短。周忻说合并的原因非常简单，因为易居中国现有的业务，尤其是推出电商业务后，两家上市公司围绕电商这块的业务出现了交叉，以前易居的线上收入归CRIC,交易收入归新浪乐居，而电商既是线上又是交易。在这种情况下公司做出了合并的决定。

此前易居中国业务已包括三大平台，第一个平台是覆盖全国的领先的房地产销售平台，第二个平台是全国最广、最深的一个信息数据平台，第三个平台是依托着新浪、百度以及现在最热的微博打造的房地产业界领先的互联网媒体平台。而此次合并之后，易居中国的第四个大平台——电子商务平台构建起来了。周忻把现在的易居中国概括为「一体两翼三纵四横八大（业务）品牌十二（服务）模块」这样一个完整的产业链，这个产业链能够让易居为开发商和置业者提供非常好的线上线下整合方案的服务。

与21世纪不动产的此次合作将为易居中国提供有价值的产品营销渠道，进一步增强易居为开发商提供全方位营销服务的重要渠道资源。更重要的是，两家公司将携手推动中国房地产中介行业经营模式的根本性转变，打造一个可持续发展的商业模型。

周忻说，之所以这两件事在业内引起广泛关注，是因为很多人都在等着看，这一轮调控中谁是第一个做资本购并资本整合的企业，没想到是服务行业率先开始。在美国上市的房地产服务公司只有那么几家，两家大公司的合并自然在业内引起关注。但对易居中国来说，这只是产业链整合的一个步骤。任何事情都会有正面和负面的声音，但易居注重的是自身发展的商业脉络和轨迹。

早在2010年，易居中国就已经制定了新的10年的战略规划。这个战略规划中有三点非常重要：一是走城市化道路，二是互联网与传统行业的融合，三是打通所有产业链。这次市场的波动恰恰给了易居进行市场整合的非常好的契机，因为易居中国就是伴随着市场不断的波动而发展的。2005年，由于上海的地产业调控，易居走向了全国；2008年，由于美国金融危机对市场的影响，易居把克而瑞信息系统一下子推向市场；而今年，伴随着这一轮调控，易居完成了电商在行业内的起步。市场不好的时候，有的人在考虑生存的问题，有的人在考虑怎么逃避，而好的企业更应该做的事情是在考虑生存的同时，考虑如何利用这个难得的机会去抢滩市场。

周忻说，在易居中国的发展中，他始终强调：一是与时俱进，房地产这个行业是「靠天吃饭」，必须时时刻刻把握行业发展的脉搏；二是脚踏实地，易居中国是做服务的，如果不能做到脚踏实地，服务是得不到大家认可的；三是持续创新，现在的社会变化非常快，不持续创新就会被淘汰。所以这么多年易居中国一直站在房地产服务的风口浪尖上，一直在创新。当前的举措只是易居持续创新的一个部分。

现在，易居中国架构的雏形已经出来了，要做扎实还需要时间。易居中国经过这次购并以后，不再是一家传统的代理公司，也不再是传统的互联网广告公司，或是一家简单的二手房中介公司、房地产信息咨询公司，而是一个提供房地产线上线下整合营销全面解决方案的供应商。更重要的是，整合之后，易居中国可以提出一个非常好的理念：服务无处不在。易居中国在10年前就定下了目标：让中国人住得更好，做中国房地产业最好的服务生。易居中国做的一切，都是为了这个目标。

衬衫: Joop

黑色礼服套装: Joop

今年的房地产行业生存环境非常艰难，开发商和代理商的日子并不好过。房子难卖了，工资涨了，成本高了。另外，比开发企业更难过的是二手房企业。

今年，易居中国大举进军华南，这意味着易居中国完成了一个全国性的版图。很多人觉得这在业内是件大事，周忻却觉得这很平常。他说：「全国化战略实际上是时代给我们的一个机会，作为一个现代服务业企业，首先要做一个模式，这个模式应该可以复制，可以推广，推广的方向就应该是扩张，应该是全国化战略。

4.法律意见书 篇四

一、当事人

1、A公司(《股权转让合同书》乙方，《借款合同书》甲方)

2、C公司(《股权转让合同书》甲方)

3、D公司

4、E公司(《借款合同书》乙方)

二、主要事实

C公司通过债转股的形式以人民币壹仟贰佰万元的价格向A公司转让D25%的股份(相关情况见《股权转让承诺书》、《合同鉴证书》、《关于同意C公司转让股份的决定》、《关于同意变更增加新股东的决定》、《关于C公司出让部分股权的决定》、《股权转让合同书》等)。为收购C公司的股权，A公司于8月向E公司无息借款人民币借款壹仟万元，并将其在D公司所占有的法定股权25%其中的20.84%抵押给E公司。(相关情况见《借款合同书》、《关于同意公司抵押股份的决定》)。

三、法律意见

本法律意见按照委托人所提供材料顺序进行审查，但仅列出我们认为需修改或增加的条款，对无须修改的条款，不再赘述。

(一)关于《股权转让承诺书》的审查意见

1、《股权转让承诺书》第一段第一句规定：“鉴于我司资金困难，向贵公司所借的人民币壹仟贰佰万元。”此句的表述不甚明确，建议修改为“鉴于我司资金困难，向贵公司借款人民币壹仟贰佰万元。”

2、《股权转让承诺书》第二段规定：“根据转让合同规定，我方同意以人民币1，200万元的价格，转让在D公司所占有的25%股权转让给贵公司。”其中“转让在D公司所占有的25%股权转让给贵公司”一句有语病，建议修改为“将在D公司所占有的25%股权转让给贵公司”。

3、《股权转让承诺书》第三段规定：“我司保证在D公司所转让给贵公司的股权没有设置任何抵押权或其他担保权，如果由于抵押或担保引起第三者的追索，我方承担由此而引起的所有经济和法律责任。”由于“法律责任”的含义广泛，其与“经济责任”之间是包含关系，建议将最后一句修改为“我方承担由此而引起的相应法律责任。” 《股权转让承诺书》第四段“……如有虚假，我司愿承担一切经济、法律责任，负责赔偿。”及《借款合同书》第七项“……如果由于抵押或担保引起第三者的追索，甲方应承担由此而引起的所有经济和法律责任。”也存在类似的问题，建议做相同修改。

(二)关于《借款合同书》的审查意见

1、《借款合同书》第8项规定“甲方保证按合同在每年分红款项中优先支付借款。”这里“支付”一词宜修改为“偿付”。《借款合同书》第九项也有类似的问题，建议修改。

2、《借款合同书》第11项规定了仲裁或诉讼的纠纷处理方式。从减少争议的角度考虑，建议列明所选择的仲裁委员会。根据《民事诉讼法》第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，可向被告住所地或合同履行地人民法院起诉。此外，合同双方当事人可在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。

3、建议在《借款合同书》中增添违约责任的约定。

4、建议在《借款合同书》中增添变更或解除合同条款约定。

5 、需要提醒的是，根据我国《担保法》第40条及《担保法司法解释》第57条的规定，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转归债权人所有，即法律禁止设立流质担保，有关流质条款的约定无效。若实现抵押权，可通过法院裁判的形式以抵押物抵偿抵押权人的债权。

(三)关于《股权转让合同书》的审查意见

1、建议在《股权转让合同书》中增加“公司各方股东同意放弃股权转让优先认购权”条款。

2、如选择协议管辖，可在《股权转让合同书》中添加“合同签订地”条款。

3、建议《股权转让合同书》第16条补充“保证所转让的股权不涉及任何争议及诉讼”的条款。

4、建议在《股权转让合同书》中细化股权转让的相关约定，比如“在本合同生效×日内，甲乙双方共同委托何人办理股份转让登记;上述股权转让的变更登记手续应于本合同生效后×日内办理完毕。”

5、建议在《股权转让合同书》中细化双方的权利义务约定，如保密事宜、甲方的交付及协作义务、乙方的配合义务等。以下规范性用语可供参考：本次转让事宜在完成前，甲、乙双方均应对本次转让事宜及涉及的一切内容予以保密;甲方应对乙方办理变更登记提供必要协作与配合;甲方应于本协议签订之日起，将其在公司的拥有的股权、客户及供应商名单、技术档案，业务资料等交付给乙方;自股权变更登记手续办理完毕之日起，甲方不再享有公司任何权利;甲方承诺作为公司股东及/或职员期间所获得的公司任何专有资讯(包括但不限于财务状况、客户资源及业务渠道等等)承担严格的保密责任，不会以任何方式提供给任何第三方占有或使用，亦不会用于自营业务.

6、建议在《股权转让合同书》中添加违约责任的约定。以下规范性用语可供参考： 本协议正式签订后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款的，即构成违约。违约方应当负责赔偿其违约行为给守约方造成的一切直接经济损失;任何一方违约时，守约方有权要求违约方继续履行本协议。

7、建议在《股权转让合同书》中添加变更及解除条款规定。以下规范性用语可供参考： 本协议的变更，必须经双方共同协商，并订立书面变更协议。如协商不能达成一致，本协议继续有效。双方一致同意终止本协议的履行时，须订立书面协议，经双方签字盖章后方可生效。

四、声明

以上法律意见，仅供委托人参考。

5.法律意见书(格式) 篇五

关于陈稳根与张灿钦交通事故人身损害赔偿纠纷一案的法律分析意见书

——广东金卓越律师事务所黄成昌律师、陈雷实习律师

尊敬的陈稳根先生（以下简称委托人）：

首先感谢委托人对广东金卓越律师事务所和本律师的信任和支持！我们将秉承律师行业公认的服务标准及律师职业道德和执业规范，尽心尽责办理委托人所委托的事务，并在法律的框架下，为维护委托人的合法权益作出不懈努力！

受委托人的口头委托，广东金卓越律师事务所指派黄成昌律师就有关委托人与张灿钦交通事故人身损害赔偿纠纷一案根据委托人告知的相关案情、提供的相关材料，对本案进行了初步的审查与分析，现根据相关的法律法规，提出以下分析意见：

6.法律意见书格式 篇六

一、 出具法律意见书的背景和依据

1. 说明委托人需要进行产权界定或产权交易的背景或起因。

2. 说明法律意见书是根据《关于律师事务所介入国有资产产权法律事务试点工作的通知》(下称：《通知》)第六条的要求出具的。

3. 说明根据委托人与 律师事务所(下称：本所)签订的法律顾问合同(下称：顾问合同)，本所担任 产权事务的特聘专项法律顾问，并获授权为此出具法律意见书。

4. 说明本所及承办律师已经过财政部、司法部的培训和审核，可以办理此项法律事务。

二、 出具法律意见书的范围、区间

1. 说明进行产权界定或产权交易的范围。

2. 说明进行产权界定的起止日(区间)。

3. 说明进行产权界定的开始调查日至签订交易合同日(区间)。

三、 调查事项与审阅文件

1. 调查事项列举。

2. 查阅文件列举。

四、 律师声明

1. 本所已得到委托人和/或被调查单位(包括个人)的保证;履行了如实提供和反映情况的义务，不存在或未隐瞒影响委托事项的重大事件。

2. 复印件与原件相符，对于无法查找原件的复印件经过了谨慎的审查和综合的考虑。

3. 对缺乏独立(直接)证据支持的事实，本法律意见书依赖于可以印证该事实的关联(间接)证据或证据线索。

4. 本所依据本法律意见书出具日以前已经发生的事实，并基于对有关事实的了解和对法律的理解发表法律意见。

5. 本所仅对与本次产权事务的有关法律问题发表法律意见，并不对有关审计、资产评估、交易决策等发表评论。

6. 本法律意见书仅供委托人为进行此次产权事务之目的的使用，不得用作任何其他目的。

7. 本所同意将本法律意见书作为委托人进行产权确认或产权交易申报(或审核)时所必备的法律文件，随其他申报材料一起上报，并愿意承担相应的法律责任。

8. 本所及承办律师依据《通知》第四条和第八条的规定，按照律师行业公认的业务标准、执业规范、职业道德和勤勉尽责和精神，对有关单位和个人提供的上诉材料和有关事实进行了核查与验证，现发表法律意见如下。

五、 主要词语的定义

六、用a4 纸张装订整齐，加装封面、封底。

正 文

一、 审查产权主体

1. 产权主体的法律性质及相关证明文件;

7.房地产众筹的法律风险研究 篇七

一、现有法律框架下房地产众筹的法律风险

1、是否涉及违法购房

众筹通过向特定对象进行认筹,然而房地产众筹行为极其可能放纵部分开发商直接绕过国家监管的层面进行“炒房”,更可能直接让无权购买者间接得到了房产,并且涉及到是否会提高房价的波动状况下的违约可能性,造成了房地产市场价格的进一步大规模波动,从而影响房市价格的回落。

2、产权处分之争

投资者在众筹模式下,能够自行地处分其众筹权利之下的产权,能够通过委托开发商转卖的方式将自己所拥有的产权变现,也可以直接拥有部分或整体的商品房产权。然而由于房地产众筹的资金多分散性强且小额,故而可能出现一套住房多产权人的情况,而完成楼盘后,投资者该如何处分自己拥有的部分的住房将其产权变为收益权,仍然是一个难以解决的问题。

3、是否踏及非法集资的红线

尽管众筹开拓了更加广阔的融资渠道和营销手段,但倘若房产开发商试图在众筹期届满之后以支付预期收益和偿还本金的方式收回楼房权利,是否踏及非法集资的红线?近年来,北京、上海、广东、深圳等地也纷纷试水房地产众筹,而摸底后,以深圳为例,其发布的《关于严禁开展‘众筹炒楼’房地产金融业务,加强金融风险防控的通知》中提及到房地产众筹行为确实可能涉嫌非法集资的风险,同时可能提供开发商非法利用投资人的资金的机会,非常容易引发维权事件的发生。并且当房地产开发商以股权众筹模式融资时,可能面临“擅自发行股票、债券”的风险。

4、预售合同效力存疑

依据我国《第四十五条第四款之规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”其中第四款说明房屋预售必须办理预售登记。然而众筹的现实是其在未取得预售许可证时就已经以其众筹项目对其开发的楼盘的部分或整体的购房优惠价格进行销售,以投资者投入资金为前提,开工前就预先将商品房进行出售,那么开发商与投资者之间订立的预售合同的效力仍然存疑,一旦被认定无效,开发商可能还会受到相关部门处罚。

5、其他法律风险

而不仅如此,由于众筹投资者所拥有的楼房信息与开发商相比始终处于不对称状态,他们对房源可能一无所知,因为众筹平台发布的信息是否真实难以印证,加之部分众筹以其楼盘的营销推广为目的,可能涉及不正当竞争或虚假宣传,则此种信息的不对称就势必导致投资者的权益容易遭受侵害,并且难以维权。加之房地产众筹的投资收益取得实际上难以保证,房产价格波动都会影响预期收益,故而其实对于投资者而言房地产众筹存在的风险相当大。一旦错误预测楼盘价格走势进行投资,则可能无法获取其期待的收益。

二、房地产众筹立法的完善意见

1、完善豁免机制

关于充分完善我国的豁免机制,可以对比美国《乔布斯法案》中就完善众筹融资的注册豁免所作出的规定。其中规定适当减少对众筹融资的金额及使用的限制。包括投资者不同平台上每年投资总额最高额的限制,其次是投资金额的使用及限制,其三是众筹融资渠道的限制,也即需要通过经纪人或资金门户。而在我国,尽管《国务院关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》提及鼓励中小企业进行众筹融资,然而其规定仍然不够细化。因此我国也必须建立完善豁免机制,对投资人在每年不同平台上的投资总额、及开发商的资金使用进行科学划界并给予豁免,以降低开发商的融资成本,进一步促进房市价格的回落。

2、加大房地产开发商信息公开义务

为了减小投资者和房地产开发商信息严重不对称的问题,必须对房地产开发商设定信息披露义务,不仅是对房源的真实信息披露,还应当对其资金流向进行公开,同时有关部门应当加强对众筹资金去向的监管,亦可以将资金交付经过审核的托管单位实现对资金去向的严格监控,防止资金被挪用。

3、以期权取代产权

而就产权变现难问题的解决,能够参考房地产预先团购式众筹中,使投资者仅仅能够得到优惠购房之期权,而非预售购得产权,当众筹项目充分满足预售条件,则投资者在自己投入资金的基础上补足房子价款方能够取得产权,如此则能够较好地化解预售合同效力难以认定以及违反商品房预售问题的法律风险。

参考文献

[1]李宏瑾.市场预期、利率期限结构与间接货币政策转型[R].中国社会科学院博士后研究工作报告,2011.

[2]李颖.地产众筹模式新颖但风险多多[N].中国城乡金融报,2015.

[3]佛山房产网.“广深摸底“众筹炒楼”[OL].2016-3-22.http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mj M5Nzc2Mz M0MA==&mid=402194850&idx=1&s n=c621f79028fa2519d30daa957d84c813&3rd=Mz A3MDU4NTYz Mw==&scene=6#rd.

8.房地产法律意见书 篇八

关键词：烟草企业;法律风险;防控体系

中图分类号：D926.5; F426.8 文献标识码：A

企业的法律风险防控早在2001年初就为吕立山等著名法律界人士所高度重视，2004年6月，国资委也出台了《国有企业法律顾问管理办法》，2006年后又相继出台了《中央企业全面风险管理指引》、《企业法律风险管理指南》等相关文件，应当说市场经济的逐步繁荣促进了企业法律风险防范体系的产生和不断完善。

那么究竟什么是企业的法律风险呢？我们认为，企业法律风险是指基于法律或合同约定，由于企业外部法律环境发生变化或法律主体的作为及不作为，而对企业产生的负面法律责任或不利后果的可能性。这个定义阐明了构成企业法律风险的三个基本要素：首先，风险产生的前提条件是法律对其有相关的规定或合同对其有相应的约定;其次引发风险的直接原因包括企业外部法律环境发生变化及企业自身或其他当事人作为或不作为;最后，风险发生后会给企业带来负面的法律责任或后果。据此，我们以部门法分类和企业生产经营主要环节为经纬度，把烟草企业最常见的法律风险归结为以下几个领域：

1、合同法律风险

（1）合同主体不适格的法律风险

（2）合同形式不当导致的法律风险

（3）合同内容瑕疵导致的法律风险

（4）合同履行过程中的不当履行、不当变更、不当解除导致法律风险。

2、知识产权法律风险

（1）商标法律风险

（2）专利法律风险

（3）著作权法律风险

（4）企业商业秘密法律风险

3、劳动用工的法律风险

（1）劳动用工形式选择带来的风险。

（2）试用期条款带来的法律风险

（3）规章制度带来的法律风险。

（4）违约条款带来的法律风险。

（5）培训和竞业限制条款带来的法律风险。

4、市场营销的法律风险

（1）产品或服务质量瑕疵的法律风险

（2）有奖促销的法律风险

（3）营销价格确定的法律风险

（4）广告内容违规或未经审批程序的法律风险

5、招投标的法律风险

（1）应招项目未招标的法律风险

（2）未按规定发布招标公告的法律风险

（3）招标文件设置不合理条件排斥潜在投标人的法律风险

（4）联合体投标的法律风险

（5）多个投标人对代理的同一品牌商品进行投标的法律风险

（6）没有明确评标标准和方法的法律风险

（7）中标人放弃中标项目的法律风险

（8）未严格按照招投标文件签订合同的法律风险

（9）中标人中途不履行合同或转让中标项目的法律风险

6、诉讼中的法律风险

（1）超过诉讼时效

（2）起诉不符合条件，包括诉讼请求不恰当、对象不明确等

（3）举证不能或超期举证

（4）不能提供准确送达地址

（5）对方无财产或无足够财产供执行

（6）仲裁条款无效

产生前述法律风险的原因，我们认为包括以下几个方面：

1、外部环境因素变化导致法律风险

（1）政策调控导致的风险

（2）法律变动导致的风险

（3）经济波动导致的风险

（4）自然原因导致的风险

2、企业主观认识因素导致法律风险

（1）依附权利导致的风险

（2）企业家经营理念蕴藏的法律风险

3、风险防控策略不当导致法律风险

（1）法律风险防范识别不够全面、系统。

（2）企业法律工作还不能真正介入企业的日常经营活动中。

（3）企业的法律工作局限于处理具体的法律事务。

（4）无法将法律风险管理责任分解到各个部门

通过对企业常见法律风险形式及发生原因的分析，我们认为建立企业法律风险防控体系应当用管理的方法解决法律问题，才能真正建立起符合企业需要的法律风险防控体系：

1、法律风险管理流程的创新

企业要走出法律风险管理面临的困境，首先要解决的一个问题就是：以风险管理为导向，建立一套完整的法律风险管理流程。所谓以风险管理为导向即是将风险作为管理对象，以合理、有效的控制风险为目标，并遵循风险管理的一般原则和规律。按此要求建立的法律风险管理流程主要包括这样几个环节：首先要对企业的法律风险进行识别，其次要对识别出的风险进行评估，再次要对风险评估进行结果分析，确定控制对象并进行有效控制，最后要对风险控制的实施情况和效果进行监控并反馈。

2、法律风险管理方法的创新

新的企业法律风险管理模式下，必须确定一套标准的方法和工具，供企业在进行法律风险识别、评估、分析和控制等管理活动时使用。这套工具应该尽可能标准化，即不同的人使用相同的方法和工具得出来的结果应当基本相同，不应该有明显的差别。

3、法律风险识别的创新

一是要在建立法律风险管理流程的过程中充分考虑风险识别系统性的要求，组织完整、有序的风险识别活动;二是要在确定法律风险管理方法和工具的过程中充分考虑风险识别系统性的要求，设计科学、合理的法律风险识别方法。

4、法律风险分析的创新

企业法律风险管理必须实现法律风险分析的定量性，即指可以用具体的数量值来表示风险的大小，包括风险发生可能性的高低和风险发生后造成的损失度大小。这种方法应当包括具体的评估纬度、明确的评估标准以及评估结果数量值的数学公式等。

5、法律风险应对的创新

在传统企业法律风险管理模式下，通常只是从保障企业经营安全的角度出发，采用简单的避免风险的控制态度。这种单一的风险应对策略导致法律风险管理在很多时候被业务部门视为业务发展的障碍，并进一步导致了风险控制与业务发展之间矛盾的激化。要解决这一困境就必须实现风险应对策略的多样性。首先要明确究竟哪些风险应对策略可以适用于企业的法律风险管理，其次要站在战略的高度上明确企业选择风险应对策略的整体思路和原则，最后要在风险管理流程中设置合理的风险应对程序。

6、法律风险控制的创新

9.企业并购法律意见书 篇九

北京市恒烁律师事务所（下称“本所”）是经北京市司法局批准成立，且在中华人民共和国司法部备案的中国律师事务所，依照中国法律规定，本所具备为法人及自然人的民事法律行为提供法律意见的资格，署名律师为中华人民共和国执业律师。本所现接受HNTHFM科技有限公司（下称＂TH公司＂）的委托，就该司并购HNKFGYFM有限公司（下称＂KFGYFM公司＂）及ZZ市ZDFM有限公司（下称“ZDFM公司”）及所涉及之相关法律问题（下称“委托事项”）的合法性，出具本法律意见书。

本法律意见书是本所根据中国律师行业所具有的勤勉谨慎精神和通常职业道德，在本所律师审阅TH公司所提供关于与委托事项有关文件资料的基础上制作，本所并就此假设：

(1)有关文件、资料已全面及完整地披露给本律师事务所；

(2)有关文件、资料的影印件、传真件与正本相符；

(3)有关文件、资料之签章属实。

为出具本法律意见，本所对该协议所涉及的文件、事实已向有关部门做出本所认为适当及需要的调查及印证。本法律意见书主要为根据前述基础及于其出具日期时有效的中国法律与行政法规而做出。

前述所称之“法律”指中华人民共和国全国人大及其常委会制定的在全国范围内实施之规范性文件；“行政法规”指中华人民共和国国务院制定的在全国范围内实施之规范性文件。

依据所附文件和假设，本所提出法律意见如下：

一、关于收购各方主体概述及其法律评述

（一）、TH公司概述

TH公司是一家经HN省KF市商务局批准及KF市工商行政管理局登记的外商独资企业，证书编号为商外资x府p资字〔２００７〕００xx号。成立于2007年9月5日，注册地址为KF市xx街６号，公司经营范围为FM产品的设计及研发，注册资本港币壹千万元整，股东为（香港）ZGFM控股有限公司。

（二）、KFGY公司概述

KFGYFM公司原是一家成立于二ＯＯ四年一月六日的经HN省KF市工商行政管理局登记的有限责任公司，注册号为ｘ工商企XXXX００１３００XXX。注册地址为KF市XX路XX号，公司经营范围为FM、管件及FM零配件的生产销售及出口，生

产科研等所需的原辅材料、机械设备、仪器、仪表及零配件的进口业务（国家法律法规规定需要生产许可证产品凭许可证生产经营），注册资本人民币ｘ千万元整，原股东为自然人FXX与WXX。

二ＯＯ七年九月二十日，KFGYFM公司原自然人股东FXX与WXX各与TH公司签订了《股权转让协议》，将其各自持有的KFGYFM公司的所有股权转让予TH公司，此后该转让行为得到了HN省KF市工商行政管理局变更登记，成为外商投资企业法人独资的有限责任公司。

（三）、ZDFM公司概述

ZDFM公司原是一家成立于二ＯＯ一年四月一日的经HN省ZZ市工商行政管理局登记的有限责任公司，注册号为Z工商企00０１０８２１００１00。注册地址为ZZ市XX区XX路XX号，公司经营范围为本企业自产产品及相关技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口商品及技术除外），注册资本人民币X千三百三十六万八千一百元整，原股东为自然人FXX与FAX。

二ＯＯ七年ｘ月二十五日，ZDFM公司原自然人股东FXX与房AX各与TH公司签订了《股权转让协议》，将其各自持有的ZDFM公司的所有股权转让予TH公司，此后该转让行为得到了HN省ZZ市工商行政管理局变更登记，成为外商投资企业法人独资的有限责任公司。

二、关于对上述主体资格及并购行为的法律评述

（一）、主体资格的法律评述

本所律师经对上述各主体的资格审查后认为, 上述主体设立行为符合我国《公司法》,《公司登记管理条例》等相关规定,是合法、有效的。

同时，本所律师认为,基于上述主体设立的合法性，并在并购前依法持续经营,并未发生能导致其破产,清算,被撤消,终止经营等情形,其营业范围已经获得有权部门的核准登记,经营的业务在其核准登记的范围内进行,依法应受到法律保护,股东及公司依法享有经营利益,承担经营风险和义务。

（二）并购行为的法律评述

１、《股权转让协议》

本所律师经审查上述《股权转让协议》（下称“该协议”）及其相关事实后认为，该协议分别签订于二ＯＯ八年九月二十日和二ＯＯ八年九月二十五日，是双方自愿协商订立,是双方的真实意思表示,订约各方均有法律规定的民事权利能力和民事行为能力及合法授权签署,交付,履行该协议, 双方在协议书中约定的股权转让的价格、付款方式及违约责任等条款具体、明确;订约各方已经按照其公司章程和规定获得了合法合规的授权, 已采取一切必需的步骤，以获得签署、交付并履行运营协议所需的股东会及/和董事会的批准、授权。

同时，该协议已经KF与ZZ二地工商局批准，依法生效。２、变更行为

本所律师审查后认为,（香港）ZGFM控股有限公司依据香港商业登记条例注册成立并在中国KF依照《中华人民共和国外资企业法》和《外商投资产业指导目录》成立外商独资企业TH公司，TH公司于并购KFGYFM公司及并购ZDFM公司的股权，是依照《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国公司登记管理条例》以及《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》依法进行，后者的企业性质变更为外商投资企业法人独资的有限责任公司并得到政府相关部门的批准和核准，其变更过程符合国家有关法律、法规的规定，变更登记行为是合法、有效的。

3、关于境外SMA公司及签署之换股协议之法律评述

CHINAVALVE HOLDINGS LIMITED是在萨摩亚群岛注册成立的境外国际商务公司，注册登记号为：98781。

（香港）ZGFM控股有限公司（下称“ZGFM公司”）成立于2007年6月12日，根据香港商业登记署记载，该公司已依据香港商业登记条例办理商业登记，登记证号码：38045643，注册证书号码：1140786，股东及董事为中国香港居民LAMYAN，身份证号：P513421（4）。

本所律师审查后认为, CHINAVALVE HOLDINGS LIMITED与（香港）ZGFM控股有限公司均是在中国境外设立的国际商务公司，属于境外企业。

至于各方签署之换股协议的合法性，在签订主体及履行地上均在中国境外，根据属人与属地主义原则应该由所在地法律管辖，故应以所在地法律进行评价与判断，本所律师只针对涉及中国实体法部分出具法律意见。

4、关于TH公司国内并购行为是否构成“返程投资”的法律评述

经本所律师查证，TH公司并购KFGY公司与ZZFM公司发生于二ＯＯ八年九月二十日和九月二十五日，当时TH公司的股东中国FM公司及其股东均系境外人士，故在目前相关政府部门未对相关法规进行扩张解释的前提下，应该不构成所谓的“返程投资”。

三、结论

综上所述, 本所律师认为,本次并购所涉各方主要当事人主体适格，对于并购内容的意思表示真实、一致，同时并购已经中国相关行政机关进行审批与确认；相关的法律文件，特别是并购过程中的协议文件，适用中华人民共和国合同法第四十四条第一款，自成立之日起生效，为合法、有效协议。KFGYFM公司及ZDFM公

司变更股东的行为确立已经获得了包括但不限于KF与ZZ市工商行政管理局的核准与登记,该等核准与登记的行政部门均系有权做出核准与登记的合法授权的行政部门, 因此KFGYFM公司与ZDFM公司的成立及其变更为外商投资企业法人独资的有限责任公司是合法有效的。该二公司至今依法持续经营,并未发生能导致其破产,清算,被撤消,终止经营等情形,其营业范围也已经获得有权部门的核准登记,目前经营的业务在其核准登记的范围内进行,依法应受到法律保护,股东及公司依法享有经营利益,承担经营风险和义务。

四、提示

本法律意见书仅就上述所涉及的内容和事项出具，并不就其它事项发表意见，本法律意见书并不构成对上述协议、合同的解释、补充或说明。

本法律意见书未经本所书面同意，不得用做其它目的、用途，亦不得被个别摘录或引用，以避免因个别的摘录或引用而导致法律上的歧义或曲解。本法律意见书以中文本为准，所出的英文本是中文的翻译件，最终的解释将以中文本为准。

北京市恒烁律师事务所

二○○九年一月六日附件

10.合同法律意见书 篇十

一、价格限制条款

合同约定：

甲方系乙方本合同涉及产品在北京地区一般代理销售方，有权监督乙方在北京及外埠的销售价格;

确认甲方为本合同涉及产品北京地区的 一般 代理商，在北京市场零售价不得低于电视购物价格;

乙方违反该条款，向甲方支付十万元违约金;

本律师意见：此条款可能产生的法律问题是，一旦销售大规模展开，在我方对市场价格管控不力或管控不严的情况下，对方会以此条款要求我方承担违约责任，并可要求与我方无条件解除合同。此条款一方面扩大了我方的法律义务，另一方面也变相限制了市场竞争，在我方尚无十足把握管控市场价格使其稳定在同一水平的情况下，本律师建议将此条款删除或者将此比价限制在北京区域的同类电视销售价格中。

二、违约责任条款

1、合同约定：乙方不按时供货，每逾期一日，向甲方支付壹仟元违约金;

本律师意见：商品售卖过程中，因原材料紧缺、货物在途风险等方面的原因，使供货不及时成为可能甚至不可避免，如果不加区分地要求我方承担违约责任，对我方而言过于苛刻。根据商业合作的惯例和基本精神，在供货方商品缺货的情况下，应区分原因，由双方协商处理，尽量去弥补损失，而不是动辄以违约责任来惩罚对方。

2、合同约定：

乙方不得在甲方设有专柜的市内商场及周边专营店内进行销售活动;

违反此条款向甲方支付伍万元违约金。

本律师意见：既然双方已经约定，甲方系乙方本合同涉及产品在北京地区的一般代理销售方，那么根据法律关于一般代理的规定，甲方没有权利去限制我方在北京地区的其他销售活动，我方更不需要就此承担违约责任。

3、合同约定：因乙方产品的合法性及质量可靠性导致本合同不能履行时，乙方向甲方支付违约金伍万元;

本律师意见：倘若因为甲方理解偏差而给予公众错误的产品咨询信息，或者因为甲方制作的广告宣传片存在歧义或其他质量问题导致合同目的落空、不能履行，此时还要求我方承担违约金则显示公平。本律师建议在合同相关的其他条款上也能够明确，若因为甲方原因导致的合同履行不能，我方无需承担违约责任，并可以要求甲方向我方承担违约责任和赔偿责任。

4、合同约定：

乙方接到甲方售后服务通知后，24小时内未出面解决的，每拖延一日，向甲方支付壹佰元违约金;

甲方如接到客户投诉乙方超过二十四小时没有进行售后服务的，乙方应当承担每次100元的违约金，在双方结算时扣除。

本律师意见：该违约条款也是典型的霸王条款，对我方“24小时内出面解决”客户投诉的要求，显然过于苛刻。建议针对此条款和对方进一步协商，将违约责任去掉，并能够将24小时延长(如1个星期)。同时建议，在合同上明确只有在我方接到甲方书面的售后服务通知后，才给予后续的服务，之所以要求投诉以书面形式来固定，是为了避免以下情形的发生:甲方称已向我方发出售后服务通知(电话等非书面形式的通知)，而我方实际上并未接到相关通知也没有及时进行售后服务，但甲方却单方面在结算时决定扣款。如：“甲方收到用户因产品及售后服务意见后，及时通知乙方”可修改为“甲方收到用户因产品及售后服务意见后2天内以书面的形式及时通知乙方，否则由此造成的损失由甲方承担”。

三、约定不明条款

1、合同约定：甲方负责为乙方代销商品在北京电视台《电视购物》栏目予以介绍、推荐，播出不少于6次，每次20分钟，并设立购物热线电话;数字频道《爱家购物》播出，每天首播1次，重播5次，连续播出 两个半月;

本律师意见：建议把具体的播出时间用书面条款的形式确定下来，这对我方权益是一种保障。试想如果产品广告是在午夜时分播出，效果如何可想而知。倘若无法确定具体的播出时间点，也应该把大概的时间段确定下来。口头的承诺在发生纠纷时，往往会因为缺乏固定的载体而丧失法律支持力。

2、合同约定：购物节目播出后根据乙方提供的资料进行产品咨询;

本律师意见：此条结合后面违约责任条款，对我方而言存在较大法律风险。法务部建议将此条完善为：购物节目播出后根据乙方提供的资料进行产品咨询;因为甲方理解偏差或错误给予公众错误的产品咨询信息，在乙方确保提供资料真实无误的情况下，由此造成的损失，由甲方承担。

3、合同约定：每月6日-12日按上月实际销售数与乙方结算一次

本律师建议将此条完善为：每月6日-12日按上月实际销售数与乙方结算一次，销售款项在结算后2天内支付到乙方指定账户;

4、合同约定：甲方负责拍摄本合同签定的代理商品的宣传片严格按“广告法”拍摄制片并经北京电视台广告部审批后方可播出。

本律师意见：虽然我方和对方有口头协议，该广告宣传片由我方参与制作并审核，但口头协议几乎没有什么法律效力，建议能以书面的形式在合同中将我方的此项权利在合同中明确。另外，相关审批文件及许可证书的复印件甲方应在获得后某个时间内交我方备份。

四、与实际履行情况不符条款

1、合同约定：每次结款时，有权扣除销售额2%作为乙方售后服务保证金 ，抵押期自产品停销之日起顺延12个月。抵押期结束后，按实际情况一次结清。为保护消费者权益，乙方有责任对其生产的产品继续根据国家有关规定做售后服务;

本律师意见：“甲方有权扣除销售额2%作为售后服务保证金，且抵押期自产品停销之日起顺延12个月”，该12个月的约定与我方产品消费周期短的特性不符，而且此条款还可能导致的法律风险是甲方会以我方产品质量遭受消费者投诉等诸多借口，拒不返还扣押我方的售后服务保证金，建议将此条款删除或者把返还此保证金的条件细化，而不是原条款笼统约定的“根据实际情况一次结清”。

2、合同约定：

乙方负责售后服务，本合同履行期间及合同终止后一年以内用户提出的质量问题，在接到甲方通知后24小时内必须向用户答复，视具体情况履行三包义务;

乙方出售的商品必须实行三包(包修、包换、包退)，做好售后服务工作，甲方实行商品质量先行负责制，三包费用由乙方支付(包括送货服务费用每件按20元计算)。如乙方经营地址、电话、联系人发生变更，应及时通知甲方，否则造成不良后果，由乙方承担;

本律师意见：该条也不符合我方产品的消费特性，建议修改为对所销售产品提供品质不低于同类产品其他销售渠道的售后服务项目;

合同中缺乏：货物交接清点，确认无破损、无渗漏、无缺件，有一个书面的确认清点，甲乙之间要有，甲和消费者之间也需要有，一旦确认，除质量问题外，都不得退还，另外甲在退货给我方时也要保证完好无损、不缺件。

五、其他条款

参见后附详细的修改意见。

综上：不可否认，该合同的签订对我方产品的销售和推广具有重要和深远意义，也为日后此类销售模式的复制提供了宝贵的经验，但同时我们也应该树立防患未然的法律意识和观念。鉴于该合同存在诸多问题和法律风险，在没有与对方进行深入细致谈判，并极力争取的情况下，贸然答应对方的苛刻要求，一旦销售大规模展开，由此衍生的问题将会对我方产生重大的消极影响。

根据商业运行的惯例，合同签订初期的谈判要比合同履行过程中问题集中暴露再行谈判要容易的多，虽然，对方的强势地位是客观存在的，但贵司也不能忽视商业谈判的信心、技巧和前期精心准备对商业谈判成功的积极作用。从公司的长远利益出发，本律师建议，贵公司可根据我律师针对该合同提出的重点问题与对方再行谈判后再做出是否与对方签约的决定。若需要本律师出面进行洽谈，请提前七日通知，以便做好准备工作。

广东迎东律师事务所：陈勇律师

3月24日

11.房地产法律意见书 篇十一

关键词：房地产投资信托；契约型；公司型

一、引言

房地产投资信托（Real estate investment trust ,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。

与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。

二、房地产投资信托存在的法律问题

（一）概念不清，貌合神离

从房地产投资信托的产生、发展来看其最基本的含义应当包括三个方面：一是财产的转移，主要是房地产或投资资金所有权或处分权的转移；二是受托人对房地产及投资资金的管理和处分；三是受益人享有的受益权。这三者缺一则不成其为信托。[2]我国《信托法》第二条将信托定义为：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”国内一些学者认为这个定义中的关键之处在于“委托”一词含义不明。一般来说，“委托”多用于行纪和代理关系中，即一方（行纪人或代理人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行纪关系中）或委托人（代理关系中）的名义，为委托人的利益行事。但无论是行纪还是代理，与信托都有本质的区别，即前者均不转移财产的所有权，而且所有权与利益不产生分离，都归属于委托人，而后者须有财产权的转移，而且所有权与利益发生分离，所有权归受托人所有，利益则由受益人享有。因此，“委托”一词非但没有揭示信托的本质属性，而且混淆了信托与行纪、代理等法律关系的界限，是不科学的。3笔者认为这种观点是值得借鉴的，我们既然决定将REIT移植到国内，就应该按照它内在的法律属性清晰地定义它，从而将它同其它法律关系区别开来。

（二）关于信托财产占有瑕疵的承继

在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。

笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。

（三）风险防范体系不健全

首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。

其次，就房地产投资信托的担保及保险制度而言，主要有两个层次的问题，一是信托投资公司对投资者的担保，我们可以参考德国房地产投资信托制度的做法，将房地产投资基金交由寄托银行保管，受托人的排他管理权一分为二，投资公司行使法律监督权，事实的监督权以及执行法上的执行权又属于寄托银行。上述做法既可以增加投资者的信心，降低信托产品的风险系数，又可以对信托公司的经营产生约束。另一个层次的问题是信托投资公司将信托资金用来贷款和购买抵押贷款相关证券的担保及保险问题。因为信托公司对开发商的贷款同样适用于《贷款通则》而在审批贷款时又往往没有商业银行严格，因此，信托公司的贷款面临着比商业银行更大的风险。

四、结束语

房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。

参考文献：

[1]周玉华.投资信托法制比较研究[D].博士论文,1999.

[2]陈春山.证券投资信托契约论[M].台湾：五南图书出版公司，1987.

12.房地产法律意见书 篇十二

关键词：房地产价格,法律调控,制度构建

改革开放以后, 我国房地产业才正式步入市场化的轨道, 短短30多年, 已取得了超常的发展, 成为了经济社会发展的支柱产业。然而, 房价的快速上涨也引发了全社会的关注, 现已威胁到整个经济社会的持续、稳定、健康发展。为了促使房价回归理性, 政府采取了各种手段, 先后出台了一系列宏观调控政策, 但因房地产

的业务竞争。国家应将出口信用机构的费用支出和合理赔付列入国家预算, 进行年度审核和调整。

同时, 借鉴国外的经验, 进一步完善部际委员会制度, 由财政部牵头, 外交部、国防部、农业部等部门组成, 吸收更多政府部门、企业代表和专家学者参加, 建立由保监会牵头的经常性的出口信用保险例会制度和重大事件的紧急处理制度, 对重大事项作出决策。这样一方面能够更好地协调各部门利益, 使公众的意见能够比较及时地得到体现;另一方面利用保监会的保险专业资源, 提高监管效率。

3.2制定和颁布出口信用保险方面的专门法规

立法上, 制定和颁布出口信用保险方面的专门法规。从国外经验来看, 无论采用何种模式办理出口信用保险业务, 都是在法规基础和框架上建立起来的, 加速我国出口信用保险体系的发展, 迫切需要立法。具体建议如下:第一步, 我国可以在《对外贸易法》和《保险法》下, 建立出口信用保险法律规范, 并将出口信用保险立法纳入立法计划。第二步, 借鉴发达国家的先进经验, 结合我国的实际情况, 制定专门的出口信用保险法。通过立法明确出口信用保险机构的地位, 明确该机构的管理者, 明确政府作为风险的最终承担者, 明确保险承保人与投保人的权利、义务, 投保人有权在投保前了解国家保险法规、费率等情况, 以约束和规范参与机构的行为, 明确各自的职责, 保证业务操作的规范化。

3.3选择合适的制度模式

制度模式的选择在出口信用保险制度的立法框架中起着基础性的作用。它不仅决定着如承保主体、监管机构、承业涉及的面太广, 影响的因素太多, 调控政策未能收到预期的效果。为此, 笔者希望能构建出一套科学合理的房地产价格法律调控制度, 因为法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性, 法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。

保对象这些基本制度的规定, 还影响着出口信用保险的运行效率及其作用的发挥。在模式选择问题上, 不仅要考虑出口信用保险的目的, 以更好地体现鼓励和发展本国对外贸易的宗旨, 而且要综合考虑我国的国情、经济实力、国际政治地位。

3.4确立正确的立法思路

把出口信用保险法作为《保险法》的特别法, 同另一项政策性保险农业保险结合起来进行单独立法, 对于其符合一般保险原则之处参照《保险法》。保险法从立法上来讲传统上属于商法的范畴。由于保险法具有很强的行业性特征, 在经济意义上, 它又属于金融法的构成部分。所以, 在我国的金融法学教科书上能够找到保险法。但是, 保险法的金融性特征也并没有改变其商法的性质。保险法作为金融法的构成, 尤其是作为金融业务的构成, 本质上仍然是商法的内容。另外, 应该看到, 现代政府对金融行业监管的强化使保险法又具有经济法的特征, 在我国经济法教科书上也可以找到保险法。因而, 可以说保险法具有商法和经济法的双重性质。但还应注意的是, 保险法的商法特征是其本质, 而保险法的经济法特征则是政府对经济生活尤其是金融生活进行干预的表现。照此种立法思路, 出口信用保险法作为《保险法》的特别法, 理所当然的属于商法的范畴。

参考文献:

[1]张琳.浅析我国出口信用保险法律制度构建的必要性[J].知识经济, 2008 (2) .

[2]陈飞.国外出口信用保险的发展及借鉴[J].科技经济市场,

杨德文:探析我国房地产价格法律调控制度的构建

1 我国房地产价格的现状

我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势, 特别是自2004年开始, 无论是地价还是房价都出现了明显的上升局面, 这意味着我国的房地产价格进入了飞速高涨的阶段, 当然这样的发展是一种非理性发展的态势。2007年尤其是2008年以来, 我国政府出台了一系列关于限制房地产价格快速上涨的措施, 加上2008年的金融危机, 在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过, 2009年以来, 随着我国经济的复苏和发展, 房价又开始回升, 2010年1月, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%, 涨幅比2009年12月扩大1.7个百分点;环比上涨1.3%, 涨幅比2009年12月降低0.2个百分点。由此可见, 政府近些年来虽一直在努力地调控房价, 但是没有收到预期的效果。究其原因, 一方面是因为我国房地产价格调控难度较大, 而且涉及面广, 较为复杂, 加之房地产价格快速上涨背后存在着诸多诱因, 如土地价格制定时的隐性操作, 不公开性, 不透明性, 房屋销售成本披露制度的缺失等;另一方面是由于政府调控的手段和方法不当、调控力度不大, 这应该是调控失效的关键。房价高涨的根本原因在于我国法律在房地产价格非理性上涨的阶段没有发挥其应有的调控功能。

2 我国房地产价格法律调控的必要性

众所周知, 无论是计划经济还是市场经济, 也无论是社会主义条件下的市场经济还是资本主义条件下的市场经济, 都需要宏观调控, 而调控的基本方式有三种, 即经济手段、行政手段和法律手段。经济手段是国家通过调整经济变量来影响经济运行过程的一切政策措施的总和, 包括财政政策、货币政策、产业政策等。行政手段是国家依靠行政组织, 通过指令性计划, 直接指挥、管理经济活动的行政行为的总和, 主要体现为国家计划和行政干预两种方式。法律手段是以国家强制力做保障, 通过法律法规的形式确定经济主体的权利义务, 从而规范经济行为。这三种手段由于性质不同、功能不同、实施方式不同, 在宏观调控中的作用也有很大区别。

房地产价格调控是一项复杂的经济系统工程和决策实施过程, 如何选择适当的调控方式, 以提高宏观调控的有效性, 是一个需要认真研究解决的问题。在我国房地产价格调控中, 政府主要是采取行政手段, 利用各种政策予以调控, 然而, 由于调控政策具有不稳定性, 大多流于形式, 缺乏规范性和约束力, 未能收到良好的效果。而要解决这一问题, 经济手段无能为力, 行政手段也难以奏效, 最有效的办法就是运用法律手段。法律手段在宏观调控中的特殊功能主要在于它的规范性、预决性和强制性作用。运用法律手段, 加强程序性、责任性和监督性规范, 特别是要注重对违法责任的规定及追究, 从而有力地保证房地产市场运行的各个环节有法可依、有法必依和违法必究。因此, 构建房地产价格法律调控体系成为必然。

法制天地

3 我国房地产价格法律调控制度的构建

当前, 国内外已经有不少的学者和房地产业内人士就房价问题作出了许多研究和论述, 但由于每位学者研究领域不同, 研究侧重点不同, 未能构建出一个完整而又行之有效的房地产价格宏观调控法律体系, 因此, 本文从基础理论到实践操作, 从整体原则到具体措施, 提出了构建一个较为完整和全面的房地产价格法律调控制度的设想。

3.1 我国房地产价格法律调控体系的理论基础

我国房地产市场, 从住房福利分配制度, 逐步发展为住房商品化、市场化;房地产业从基础性产业变为先导产业, 再到支柱产业, 直至定位于国民经济新的增长点, 这一房地产领域的法律制度变迁, 充分说明了利益集团在追求高额利润过程中对原有的制度进行了变迁。房地产法律制度是国家一项重要的立法内容, 建立房地产价格调控法律机制是国家行为, 国家对其正确构建负有首要的责任。从这个角度上讲, 我国当前房地产价格问题以及其引发的诸多问题, 都说明我国现行制度存在问题, 需要进行制度变迁。因此, 构建我国房地产价格法律调控体系的理论基础要基于制度变迁和公共选择理论, 让政府作为主导, 承担其应有的责任和义务, 进行合理的制度变迁, 并将合理、有效的制度变迁的结果法律化、制度化, 使广大居民不再承受无力负担的高房价之苦, 使房地产市场上不再存在特殊利益集团, 使房地产业不再成为暴利行业。

3.2 构建我国房地产价格调控法律制度的基本原则

从我国政府出台的现行房地产市场调控政策来看, 基本上是以微观行政方式来代替宏观调控的, 如政府一再出台政策来禁止住房投机、控制土地利用、调整住宅结构等, 这些措施可以说是政府规范房地产市场的基本职能, 称不上所谓的宏观调控政策, 因而也未带来明显的效果。房地产市场价格的形成是住房供需关系的结果, 是多种因素作用的产物, 因此, 要调控房地产价格就必然要关注房地产市场的供求变化和社会发展总体因素, 要从供求两方面同时入手加以调控, 并在整个国民经济发展中准确定位, 这样才能构建有效的调控体系, 只有有效的制度用法律的形式予以固定, 才能最终达到调控我国房地产市场价格的目的。

3.3 构建合理的房地产产业法律制度

我国房价非理性发展的原因之一就在于我国对房地产产业的错误定位。我国政府将房地产业定位为先导产业, 支柱产业, 国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府出于自身利益最大化考虑, 将房地产业的发展作为城市发展的关键, 作为地方政绩的着眼点, 一味地利用土地财政来达到本地经济增长的目的, 全然不顾国家的政策, 不顾普通民众的居住需求。产业法是指调整国家产业政策制定和实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称, 属于经济法中宏观调控法的范畴, 是一项重要的法律制度。因此, 要调控房地产价格回归理性, 应当借鉴国际先进经验, 尽快制定房地产产业法, 规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则, 明确地方政府建立保障性住房的责任并制定有效的法律责任追究机制。

3.4 构建二元化的房地产法律制度

由我国现有的土地制度和现实国情可知, 我国的房地产法律制度不应当采取“一刀切”模式, 而是应当借鉴新加坡的二元化体制, 构建二元化的房地产法律制度。对高收入群体和外来投资者, 实行市场化的有限的商品房制度, 不仅能够满足这类群体的住房需求, 而且能够有效地限制商品房投机, 保障对商品房市场的调控;对低收入的普通居民, 政府通过建立具有保障性质的住房予以解决, 如建立经济适用房、廉租住房等保障“居者有其屋”, 从而有效地保障全国居民平等地享有居住权利, 同时实现了土地资源利用最大化。

3.5 构建合理的房地产土地、金融、税收法律制度

第一, 构建合理的房地产土地制度。构建房地产价格上涨的法律调控制度, 应先从土地制度入手, 因为土地是房地产市场开发的源头, 只有控制好土地市场, 才能控制好房价。首先, 建议修改现行的《土地管理法》相关规定, 改变土地收益分配模式, 让地方政府最多能取得土地收益的50%, 同时, 应对其收支管理实行透明化、公开化;其次, 改变土地的出让方式, 针对特定的地块, 不应当一味强调招、拍、挂的土地出让方式, 因为只要土地优质, 开发商抱着风险能够转给消费者的预期, 纷纷加入其中参与争夺, 这样导致了地价盲目飙高, 可以采取最高限价;最后, 应严格规范地方政府的土地管理制度, 确立法律责任追究制, 对于违法违规批地行为及不执行中央政策的行为, 给予法律上明确的责任追究。如对于地方政府不执行中央政策, 不进行经济适用房和廉租住房的建设等行为, 予以查处究责。

第二, 构建合理的房地产金融法律制度。我国现有的房地产金融制度包括两大类, 一是为房地产开发商提供资金和相关服务的制度, 二是为住房消费者提供资金和相关服务的制度。然而现实中这两大类的服务带来了一系列问题, 由于金融监管的不到位, 银行机构为赚取利益, 违法违规放贷现象严重, 导致了房地产供给市场的紊乱, 促使房地产市场出现大量投机性需求, 造就了今天房地产价格的高企。因此, 笔者建议, 对于房地产开发企业的贷款, 严格遵守国家法律法规和政策, 调整开放商贷款比例, 严厉打击开发商房地产囤积等投机行为;对于投机性购房者实行严格的贷款控制, 如提高首付比例, 实行较高利率等, 最好是对投机性需求直接用法律规定不予贷款支持。当然, 银行实施正确的金融信贷政策, 要以正确区分自住型购房者和投机性购房者为前提, 这就要求国家必须尽快建立较为详细、明确的城镇居民住房登记制度。只有这样银行才能够对居民房地产信贷作出正确的判断, 并采取有效的措施。

第三, 构建合理的房地产税收法律制度。目前我国房地产价格的高涨, 在很大程度上是由房地产市场投机引起的, 为调控房价回归理性, 我国政府一再提高房地产交易税等流通环节税, 但实质上都未达到抑制房地产投机的目的, 反而致使房价升高。究其原因在于这些税收主要是在消费环节征收的, 这样房地产投机者很容易将其转嫁给真正的购买者。为此, 笔者认为, 首先, 我国应当针对房地产市场的不同需求制定不同的税收法律制度加以调控, 对自住消费性需求给予减免税收等优惠政策, 对于投机性需求实行累计加重征收;其次, 尽快开征统一规范的物业税。物业税是财产税的一种, 建议对居民第一套住房实行免税, 对第二套住房开始征收, 而且对第三、第四套住房实行累进税率, 只要保有环节的税收与投机者预期收益持平或者更高, 投机者便无利可图, 自然不会再行投机;最后, 应大幅度提高土地增值税和土地控制税税率, 从而抑制土地投机和打击炒地行为, 提高土地利用效率。通过建立这样一套完整的税收法律制度, 不仅能够有效地满足房地产消费性需求, 又能对投机性需求起到较好的抑制作用。

4 结论

综上所述, 只有将调控政策上升为法律形式, 并构建出一套统一、完整的房地产价格法律调控体系, 奠定房地产价格调控的理论基础, 明确调控目标和房地产业的产业定位, 再综合运用土地、金融、税收等多种法律手段进行宏观调控, 才能使我国房地产价格回归理性发展模式, 让全国居民实现“居者有其屋”的简单梦想。

参考文献

[1]刘洪玉, 孙娇.房地产价格与房地产经济学研究[J].建筑经济, 2006 (280) .

[2]吴江波.房地产价格上涨成因和对策[J].金融经济, 2006 (14) .

[3]刘定华, 肖海平.宏观调控法律制度研究[M].北京:人民法院出版社, 2002.

[4]宏观调控手段[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/1723981.htm.