KFC租赁合同

2024-08-25

KFC租赁合同（精选12篇）

1.KFC租赁合同篇一

1，合同尽量详细，房屋内有哪些设施、设备完好情况、水电表数等租房生活涉及的方方面面都写进租房合同里。如果发生纠纷，完全可以对照合同条款解决;

2，能长租就签长租合同，并且尽量在合同中注明租期内，租金不能上涨。如果不能确定租多长时间，还是签短期合同吧，提前退租是要交违约金的~;

3，押金能少就少!有很多人被房东恶意扣押金的，所以押金少不仅损失少，初付的租金压力也小;

4，提前退租违约金可以按照房屋空闲天数租金算，并约定最多不超过多少钱，即退租到再次出租出去的空闲租金。一般房子一个月内都能租出去，实际违约金不会超过一个月的租金。这样租客可以少付违约金，而房东自己的房子也相当于没有闲置，也没有损失，对双方都有利;

5，整租房子尽量要房屋转租权，如果能转租房子就不用愁小伙伴中途退租的问题，自己转租一间还能减少不少房租压力。

2.KFC租赁合同篇二

一、案情简介和法院判决

蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。

一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。

二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。

二、如何区分效力性与管理性强制性规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。

在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。

那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。

三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性

首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。

其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。

再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。

结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。

然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。

笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。

四、小结

承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。

对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。

诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。

3.KFC租赁合同篇三

一、基本案情

徐某驾驶证被吊销，因需用车，于2015年5月14日同王某到朱某经营的汽车租赁公司，用王某的驾驶证和自己的身份证并以王某名义承租马自达6轿车一辆，徐某是租赁合同的担保人，也是该车实际使用人，其先后支付租金6500元。后徐某谎称自己是车主，因老婆在医院生小孩大出血有生命危险急需要用钱，不得已才卖车，于2015年5月26日利用伪造的朱某身份证和机动车行驶证将该车卖给唐某，声称车子还有4万余元的贷款未还，经过讨价还价，唐某最终出价5.5万元。朱某通过GPS定位查看出租车辆异常，后发现车子一直停在某小区停车场不动了，在联系王某和徐某无果后，朱某根据GPS导航于2015年6月2日将停在该小区地下停车场的汽车开回。2015年6月3日下午，唐某发现放置于小区地下停车场的轿车不见，后报警抓获徐某。经鉴定，涉案的马自达6轿车价值人民币115374元。

二、分歧意见

第一种意见认为，徐某租赁车辆取得对车辆的占有和使用，但不包含车辆处分权，其擅自将车处分给唐某，就是典型的拒不交付行为，构成侵占罪。

第二种意见认为，徐某虽合法占有该车辆但其伪造相关证件将车辆卖给唐某的行为构成诈骗罪。

第三种意见认为，徐某虽然采取欺骗手段但不应该承担刑事责任，而应该承担民事责任。

三、评析意见

笔者同意第三种意见，认为犯罪嫌疑人徐某不构成刑事犯罪，应承担相应的民事责任。具体理由如下：

（一）徐某不构成侵占罪

侵占罪中的侵占是行为人易合法持有为非法占有的行为，突出行为人对先前财物持有的合法性。表面上看，徐某、王某和朱某签订汽车租赁合同取得对汽车的合法占有，而徐某将该车出卖的处分行为表明其将合法持有行为转化为非法占有，似乎符合侵占行为的特征，但侵占行为前提是徐某需负交还或交出义务。相较于租赁合同这个主合同的双方当事人王某和朱某，徐某只是担保合同这个从合同的当事人，不论徐某承担一般保证责任还是连带保证责任，都只能在王某不履行合同情况下才需要徐某承担，所以徐某虽合法占有涉案车辆但并不能代替王某承担返还车辆的责任，徐某因没有交还或交出义务而不构成侵占罪。倒是，徐某和王某之间存在非法侵占罪的可能性，徐某占有王某租赁的汽车，其显然负有返还和交付义务，同时其非法处分显然构成拒不返还的情形，但王某既没有向徐某表达要求其返还的意思，也没有因此行为造成损失，更没有亲告，所以不存在侵占罪适用的余地。

（二）唐某对车辆不构成善意取得

《物权法》第106条规定，构成善意取得需满足三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由于徐某声称车子还有4万余元的贷款未还，唐某出价5.5万元应该认定为“以合理的价格转让”。但唐某作为受让人应该具有善意，对于大宗商品和汽车等大额交易而言，受让人是否善意还需考量其是否履行“不真正合同义务”，即注意义务。简单地说，就是到车辆登记管理单位查看其产权情况。而本案中，唐某仅通过查看身份证和机动车行驶证来确认车辆的所有关系并支付价款，而没有履行到车辆登记主管部门查看产权情况这一自身注意义务，不应该认定其善意。同时，由于涉案车辆具有4万元贷款，要购买车辆应及时行使涤除权方可获得，但案件中唐某没有要求徐某做出相应安排，也没有要求徐某提供购买车辆的相关单据和凭证，仅支付5.5万元就获得价值11余万元的车辆显然不符合一般人理解的“善意”，更何况涉案车辆没有也不可能登记过户。因此，唐某不能基于善意取得制度获取涉案车辆所有权。

（三）徐某也不构成诈骗罪

徐某谎称因家人生病才处置涉案车辆，并利用伪造朱某身份证和机动车行驶证的方式证明自己是该车辆的合法所有人，能够依法处分该车辆。虽然存在欺骗因素，但就本案而言构成合同欺诈而非诈骗犯罪，原因是：首先徐某本身合法占有涉案车辆，虽不具有所有权但其转让该车辆仅构成无权处分，形成的是一个效力待定的买卖合同，为此，徐某通过伪造证件方式来促使对方相信自己具有处分权能，目的是缔结合同取得财物，属于典型的合同欺诈。其次，诈骗罪与合同欺诈在客观层面上区别是被欺骗人是否基于错误认识处分财产并遭受财产损失。唐某仅支付了5.5万元就获得价值11余万元的车辆，如若不是自己没有履行注意义务，那么自己将基于善意取得制度获得涉案车辆的所有权，而且交易时唐某正是认识到自己将获得涉案车辆这一“等价物”才支付价款，无论唐某是否最终取得涉案车辆所有权都没有遭受财产损失，反而是“赚了”，这显然不能说明唐某基于错误认识处分财产并遭受损失。再次，徐某租用车辆时是使用了自己真实有效的身份证件，而且其也明知涉案车辆装有GPS导航系统，一旦事发，自己难脱干系。案件中也没有反映出其挥霍所得价款、积极潜逃或从事违法犯罪等诈骗犯罪常有的附随行为，因此不能认定徐某具有非法占有公私财物之目的。同时，还有一个细节非常值得注意，徐某声称涉案车辆还有4万余元的贷款未还，最终仅获得5.5万元价款，再一次印证了其不具有非法占有公私财物的主观目的。总之，综合主客观方面来看，徐某不构成诈骗罪。

（四）徐某需要承担民事责任

虽然徐某不构成刑事犯罪，但需要承担民事责任。本案民事权利义务关系比较清晰：王某与朱某之间成立租赁合同关系，徐某承担担保责任；王某与徐某之间成立借用合同关系；徐某虽合法占有涉案车辆但非法处分之，构成无权代理或非法处分行为。本案中唐某而没有履行到车辆登记主管部门查看涉案车辆的产权情况这一自身注意义务而不构成善意取得。本案危害后果主要是唐某支付了5.5万元没有获得等价物，由于其损害主要由徐某造成，应由徐某承担赔偿责任，如果本人有过错可以适当减轻对方的赔偿责任，当然具体情况应由法院来依法裁判。

4.KFC租赁合同篇四

承租方：

出租方：（以下简称甲方）（以下简称乙方）

经甲、乙双方协商一致同意，将乙方土地一块租赁给甲方建停车场使用。

一、该土地位于村北及南环路南侧中间一段，东西宽米，南北长米，合计平方，折合亩数亩。

二、租赁费：每亩每年以双千斤计价，按当年小麦玉米年底收购价为准，付款时间每年元月底，由甲方一次性付给乙方。

三、该地块地面附着物，如有树木每棵按元，鸡棚每座补款元，水井元，待乙方将树木、鸡棚一次处理完毕后，由甲方付清乙方附着物的补偿款。

四、使用时间年，自年2月1日起至年2月1日至。

五、在甲方使用过程中，乙方不得无理取闹和干涉甲方正常使用，否则一切损失由乙方负责。

六、如果甲方在使用过程中不按时付乙方租金，视为甲方不再继续使用，合同自行取消。

七、本合同如有争议，双方协商解决，未尽事宜，双方约定后，作为合同附件，与本合同有同等效力。

八、本合同一式两份，双方签字后生效。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

年2月1日

租赁宅基地建停车场合同

承租方：

出租方：（以下简称甲方）（以下简称乙方）

经甲、乙双方协商，乙方将现有闲置宅基地一块租赁给甲方建停车场使用。

一、该宅基地位于村北侧，东西宽米，南北长米，计亩。

二、租赁费按每亩每年双千斤，按当年小麦、玉米收购价计算，由甲方每年元月底付清乙方。

三、租赁时限不定，如乙方需要盖房使用，合同自行取消。

四、在甲方使用过程中，乙方不得无理取闹和干涉甲方正常使用，否则一切损失由乙方负责。

五、如果甲方在使用过程中不按时付乙方租金，视为甲方不再继续使用，合同自行取消。

六、本合同如有争议，双方协商解决，未尽事宜，双方约定后，作为合同附件，与本合同有同等效力。

七、本合同一式两份，双方签字后生效。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

5.租赁合同--2018简易合同篇五

出租方：(以下简称甲方)：承租方：(以下简称乙方)根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定，甲、乙双方在自愿，平等，互利的基础上，就甲方将其合法拥有的门面出租给乙方使用，乙方承租使用甲方门面事宜订立本合同。

一、租赁门面描述

1、甲方将位于北京市通州区＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称租赁物）出租给乙方用于经营。租赁物甲乙双方认可确定建筑面积约：＿＿＿平方米。

二、租赁门面用途

1、乙方租赁门面作为商业门面使用.(不得用于汽车修理、酒店、废品回收等脏、扰、乱、污周围环境或其他严重的行业及使用明火的行业)。

2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。

三、租赁期限及支付方式

本合同租赁期为＿＿年，自＿＿＿年＿月＿日起至＿＿＿年＿月＿日止。每年租金为＿＿＿万元每年(大写：人民币＿＿＿＿元整)。租金方式按一年支付为＿＿＿＿(大写：人民币＿＿＿＿元整)

五、甲乙方的权利与义务

1、甲方保证所出租的房屋符合有关房屋租赁的法律法规。

2、甲方应在乙方支付租金之日将上述门面钥匙交付乙方。

六、转租、转让和交换

1、在租赁期间，乙方再转租门面须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意。

2、如乙方经营不善可分租，但甲方只对乙方主合同。

七、其他条款

本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。

八、合同效力

本合同经双方签字盖章后生效。

出租方(甲方)：

签约日期

承租方(乙方)：

6.影城租赁合同合同签署日期篇六

合同签署日期：年月日

出租方（以下简称甲方）：地址：法定代表人：电话：传真：邮编：开户行：银行账号：承租方（以下简称乙方）：法定代表人：地址：电话：传真：邮编：开户行：银行账号： 1.释义： 1.1 出租方（甲方）：，按照中华人民共和国的法律规定，完全拥有“*** 国际商业中心” 的房产所有权和土地使用权；有权按照法律的规定和自己的意愿，将其项目地下一层部分面积在约定期限内出租给承租方经营一座电影城，并取得约定的租金收益，且有能力履行本合同约定的义务。

1.2 承租方（乙方）：######影业有限责任公司，按照中华人民共和国的法律规定，系合法注册成立的独立法人，在北京拥有雄厚的电影院线基础及良好的市场营销及宣传能力，也是全国为数不多的高质量、高水准、实力强、规模大的电影院线经营公司之一；负责直接或授权经营并宣传该合同项下的影城，取得相应的合法收益。

1.3 租赁：乙方承租甲方位于***国际商业中心内核定的影院位臵，该影院由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业经营或服务，同时乙方须按约定及时向甲方交付租金及其他相关费用。

1.4 租赁标的：指位于“***国际商业中心”地下一层由甲方出租给乙方从事影院经营的区域。另甲方将下沉式广场（）区域免费提供给乙方用于设臵影院票房及影院卖品部等位臵（详见本合同第3条的约定）。

1.5 租金：指甲方将约定的房屋租赁给乙方经营时，按约定数额及支付方式向乙方收取的款项。

1.6合同保证金：乙方交付给甲方作为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证金。

1.7影院：包含20个普通影厅。

1.8附件和特别约定：本合同的所有附件都为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件中若有双方为履行本合同所作的特别约定，以特别约定为准。2.合同主体

2.1甲方：

2.2乙方：#####影业有限责任公司

3.租赁标的及用途

3.1 乙方向甲方承租的标的为位于北京市朝阳区**16号“**商业中心”地下一层内用于经营电影院的位臵及其附属设施。

3.2 租赁面积：指该使用用途为影院的实际使用面积约（）平方米，建筑面积约（）平米，包括其中柱子、墙身之厚度及乙方专用机电设备设施等）区域，面公摊面积（最终以实测面积为准）。另甲方将下沉式广场（积为（的位臵。

3.3 3.4 租赁场地的具体位臵及面积（附图）见附件一。）平米，免费提供给乙方用于设臵影院票房、卖品部及观众休息区甲方允许乙方就本合同约定的租赁面积内转租其中比例为5%以内的面积，同时乙方无需为此再另付租金，但乙方承诺该转租面积仅作为影城的经营配套服务项目(如咖啡厅、电影后产品等)使用；同时为避免商户之间出现恶性竞争的情况，甲方须承诺统筹管理地下一层及下沉广场所有其他商户的进驻，引入与乙方所经营的卖品（包括矿泉水、可乐、果汁等软饮料及零食、爆米花）、咖啡厅、果吧等同类经营业态的商户仅限一（1）家。

4、租赁标的之交付时间

4.1 甲、乙双方认同，于（）年（）月（）日正式签订《影城租赁合同》之日起，视为甲方将租赁标的物无瑕疵的实际交付乙方。4.2 在甲方的招商阶段，甲方可为乙方的影院进行免费宣传。

5、免租期 5.1 年（甲方承诺自《影城租赁合同》签订之日起五（5）个月内为免租期，（即）月（）日至（）年（）月（））日，免租期内乙方负责场地改造、二次装修及办理营业相关手续等。免租期内，乙方无需向甲方交付租金及物业费，但水、电、空调等能源费由乙方自行承担。

5.2 甲方应积极配合乙方所进行的电影城设计及施工以保障影城顺利开业；乙方应自费自行办理营业执照、消防等与经营有关的一切手续，并自行承担一切后果。乙方在办理手续过程中，甲方应给予适当的协助。

6.正式租赁期及开业时间

6.1免租期后，影院即自动转为正式租赁期。自（）年（）月（）日起算(甲乙双方对该日期进行书面确认),正式租赁期共计二十（20）年。正式租赁期内乙方除需按本协议书第七条的规定向甲方支付租金（含物业费）外，还需支付影城日常运营所使用之水电费、空调使用费等能源费。

6.2 开业时间：影院装修完毕后，在通过国家政府相关部门的验收后之次日即视为开业，正式营业暂定在（之日为准)。）年（）月（）日(最终以双方书面确认

7.租金的计算、支付方式及时间

7.1 影院正式租赁期起始日即为租金起算日。

7.2 租金（含物业费）支付方式：甲、乙双方同意影城的租金（含物业费）结算方式为保底租金与电影净票房收入分帐租金两者取其高者，按月度预付。乙方在按照 A 款中约定的金额支付相应的月度租金后，年底如出现 B 款高于 A 款的情况，则乙方在每年的最后一个月内将 A、B 两款的差额交齐。A:保底租金（含物业费）：（人民币）第1年～第4年第5年～第6年第7年～第12年第13年～第16年第17年～第20年 *20万元； *60万元； *00万元； *40万元； *80万元。B:电影净票房收入分账租金（含物业费）：电影净票房收入系指从正式计租日售票起，全电影城销售电影票的总值扣除5%的国家电影专项资金和国家规定的3.3%营业税后的净值，即年总票房－5% 国家电影专项资金－3.3%营业税后的年净票房。当电影净票房收入在人民币2000万元（含2000万元）以下时，甲方提取电影净票房收入的*1%作为租金（含物业费）。当电影净票房收入在人民币2500万元（含2500万元）以下时，甲方提取电影净票房收入的*2%作为租金（含物业费）。当电影净票房收入在人民币3000万元（含3000万元）以下时，甲方提取电影净票房收入的*3%作为租金（含物业费）。当电影净票房收入在人民币3000万元以上时，甲方提取电影净票房收入的*4%作为租金（含物业费）。7.3 租金由乙方按本合同约定，于每月25日之前将下月的租金以银行转账方式支付甲方，如遇周末或节假日则顺延。首月和租赁期满或合同提前终止当月的租金应按实际天数和每日平均金额计算，其它月份按整月计算。甲方收取租金的具体帐户如下：户名：（开户行：（帐号：（）））

8.水、电、空调等其他费用 8.1 装修期内，甲方免收乙方的租金，乙方不需缴纳物业管理费用，但乙方应按时缴纳装修期内所产生的水、电、空调等能源费用。8.2 乙方在影院正常经营过程中产生的水、电、空调等费用将另行按表的实际用量计算，甲方按北京市统一标准收费。

8.3 乙方应在接到甲方的缴费通知单后3个工作日内足额缴纳费用。

9.合同保证金的支付与返还

9.1 乙方此前已向甲方支付的20万（贰拾万）元人民币履约金，将于《影城租赁合同》正式签订之日起自动转为乙方应付甲方的合同保证金。甲方不得以任何理由将约定标的转租给他人，否则，甲方将双倍返还保证金给乙方。

9.2 如在本合同签定后，因甲方原因导致影院建造不能按照双方约定的期限完工或中途停建的，则甲方应双倍返还保证金给乙方；因乙方原因导致影院建造不能按照双方约定的期限完工或中途停建的，则甲方不予返还保证金给乙方；因政府或其他非甲乙双方原因导致影院建造不能按照双方约定的期限完工或中途停建的，则甲方应返还保证金给乙方。

9.3 在租赁期内，合同保证金的数额保持不变。本合同到期终止或提前终止，若乙方对甲方没有任何负债，则甲方应于合同终止或提前终止后的三个月内将保证金如数退还给乙方。

10.保险和事故赔偿 10.1 在租赁期内，甲方应对租赁标的物及附属公共设施投保财产险，乙方负责对自购自用设备、人员投保财产和人身险，并对经营行为投保公众责任险等相关保险。

10.2 因租赁标的物商铺或附属公共设施出险给乙方或第三方造成的损失，保险公司赔付不足的部分，由甲方承担；因乙方的设备或经营行为及乙方转租商户的行为出险给甲方或第三方造成的损失，保险公司赔付不足的部分，由乙方承担。

11.防火责任

11.1 作。11.2 甲方保证租赁标的物内的消防系统设计及质量的达标，达标以通过国家相甲乙双方应密切配合，共同做好租赁标物的内部及整个影城区域的防火工关部门的验收为准，并按时接受国家相关部门的检验；甲方保证定期检查公共设备线路，乙方定期检查自购自用设备线路；乙方应按甲方商业管理部门及影院行业的防火要求实施防火，规范经营行为，杜绝火灾隐患。11.3 因租赁标的物内部的消防系统的设计及质量本身存在缺陷所引起的火灾，保险公司赔付不足的部分，由甲方向乙方或第三方承担赔偿责任；因乙方的设备质量问题或经营行为引起的火灾，保险公司赔付不足的部分，由乙方向甲方或第三方承担赔偿责任。12.租赁标的之装修和改建

12.1 乙方可根据经营需要对该租赁标的物进行合理的装修，但以不影响主体结构等为原则；乙方在对租赁标的物装修前，应向甲方提交内部装修、设备安装及陈设的设计图纸和详细说明，在未获得甲方的书面批准及办理完相关手续之前，乙方不得在租赁标的物内进行任何内部装修、设备安装及陈设，但甲方不得无理拒绝乙方的合理装修要求。

12.2 经甲乙双方书面协商一致，乙方可对租赁标的物进行改建，但不得毁坏主体结构及公共设施。

12.3 乙方二次装修的相关消防审批、施工、验收等工作由乙方自行负责办理，费用由乙方承担。甲方应协助乙方处理相关事项。

13.租赁标的和公共设施的维修

13.1 租赁期内，甲方负责对租赁标的的主体结构和附属公共设施进行定期的维修保养，以保证租赁标的物和附属公共设施的安全和正常使用。如在租赁期内租赁标的物的主体结构和附属公共设施等出现损坏或故障时，甲方应在接到乙方书面维修通知后的24小时内进行维修，甲方未能在24小时内维修的，乙方可自行维修，费用由甲方承担。

13.2 租赁期内，乙方自行进行对该区域的内部装修、各种设备的维修保养工作及该区域内的灭虫、清洁工作，并承担全部费用，同时乙方须保持该区域及其设施处于良好状况，并承担所有因失修或损毁而对他人造成的人身伤害或财物损失的责任。

13.3 因乙方使用不当或违规操作，造成租赁标的物的主体结构或附属公共设施损坏的，由乙方负责维修或赔偿。

13.4 因水、电等市政部门或自然灾害原因造成的租赁标的物或附属公共设施故障导致乙方遭受损害，甲方不能在24小时内维修的，甲方不承担责任。但甲方应采取必要措施以减少损害的发生。

14.相邻关系的协调 14.1 甲方应根据本商业项目区域的具体情况制作相关规定，以处理各租户之间的相邻关系，乙方应遵守此规定。

14.2 甲方应避免承租人之间出现同业竞争的冲突或对环境要求的冲突。在经营过程中，对于乙方与相邻各方在环境卫生、空气质量、噪音控制、电力分配、人流疏散等方面产生的冲突，甲方应积极协调解决。

14.3 因第三方原因或者政府行为导致乙方不能正常经营的情况发生时，甲方应当根据具体情况适当减免乙方租金。

15.租赁标的之续租和返还

15.1 租期届满，甲方有权收回出租区域，乙方亦应如期交还；乙方在期满后如要求续租，则在同等条件下享有优先续租权，但须在本租约期满前的六（6）个月书面通知甲方，双方就租赁合同内容重新洽商并再签订续租合同，否则，视为乙方放弃优先续租权。

15.2 至租赁期满前三（3）个月时，甲方若未收到乙方续租的书面通知，甲方将进行重新租赁的各项准备工作，包括将租赁标的出示给未来的承租方，对租赁标的进行必要和合理的维修（以不妨碍乙方经营为前提）等，乙方应予以配合。

15.3 本合同租赁期限届满后双方不再续签租赁合同的，或本合同提前终止的，乙方应在退租之前结清所有于本合同下尚未清缴的款项；并在租赁期限届满之日起或本合同提前终止之日起15日内清空该区域，将该区域及其设施保持完好无损的交还甲方。

15.4 乙方有权拆除、取回乙方所有的设备之一部分或全部；乙方在本合同终止日起30日内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物品之所有权，归甲方所有并由甲方处理。

15.5 清场结束，经甲方验收合格、出具书面证明且乙方并不存在任何违约行为的情况下，甲方于7日内将多收的租金等款项退还给乙方。若验收不合格，甲方有权根据该商铺破损情况予以扣款，并依法向乙方提出进一步索赔。

16.双方其他权利义务 16.1 在租赁期内，由于甲方对租赁标的物拥有合法的所有权以及维护管理权，甲方或其代表出于管理需要可以进入该租赁区域，但不得影响乙方的正常经营。16.2 在租赁期内，甲方确需对乙方租赁的区域进行改建或扩建的，应事先征得乙方同意，且施工不得影响乙方正常营业。

16.3 乙方可根据其营业需要，经甲方书面认可，自行确定营业时间，甲方确保乙方在其营业时间内可根据需要正常使用相关的通道、电梯、空调、盥洗室、停车场等公共设施。

16.4 在符合甲方整体商业规划设计和报批相关部门允许的前提下，乙方须在本合同签订后三十至九十（30-90）日内，根据经营需要向甲方提出包括 LED、海报、楼顶架设影院标识的霓虹灯的位臵、规格、设计方案以及所用相关电子产品的品牌的“影院项目招牌及广告位臵的整体方案”，经甲方审查同意后，可免费提供给乙方四（4）处较明显位臵以设臵招牌和广告；同时上述乙方设臵的招牌及广告的经营、运营、报批、制作、安全、日常维护等工作，由乙方自行负责。

16.5 甲方承诺自影院开业后，提供乙方地上或地下停车场的两（2）个以上免费停车位以便于影院正常经营之用。

16.6 除当地政府进行限制外，甲方保证乙方工作人员及其顾客在标的区域四周通道和进出标的区域的出入口的无障碍通行权。

16.7 乙方应按合同约定接收租赁标的物、装修、试营业，并按约定用途使用租赁标的物。16.8 16.9 乙方负责租赁标的的消防管理并积极配合甲方对公用部分的消防管理。乙方保证租赁标的物在租赁期内处于良好的使用状态，并对其工作人员、代理人、转租后的承租人等给租赁标的物及公共设施造成的损害承担赔偿责任。

16.10 活动。16.11 甲乙双方确认，本合同的所有条款都是在双方完全明了的情况下自愿签署，不存在任何导致无效，部分无效或重大误解和显失公平的问题。

16.12 如甲方因经营需要须将租赁物业出售或者转让的，甲方应提前3个月书面通知乙方，并保证乙方在租赁期限内有权继续承租且租赁条件不变。乙方应严格遵守甲方制定的管理规定，不得利用租赁的标的物从事违法

16.13 租赁期间，如甲方因经营需要与其他方合资入股或者以租赁物业投资设立新公司等情况，甲方应保证能继续履行本租赁合同，乙方正常租赁及经营不受影响。（如因甲方的有关行为影响到乙方正常经营活动，则甲方应适当向乙方承担赔偿责任）。

16.14 租赁期间，甲方如因经营需要将该租赁物业进行抵押的，甲方应提前3个月书面通知乙方，甲方应确保在该租赁物业抵押后不影响乙方的正常租赁和经营，否则甲方承担相应违约责任和赔偿责任。17.违约责任 17.1 甲、乙双方同意：任何一方需提前解除合同的，必须经双方协商一致并签署书面协议。因乙方原因导致本合同提前解除，应按上一应计全年租金总额的1倍赔偿甲方，且甲方有权不予退还合同保证金；因甲方单方面原因导致合同解除，则由甲方按上一收取的全年租金总额的1倍赔偿乙方，且双倍返还乙方合同保证金。如赔偿金不足以弥补对方的实际损失，违约方应另行赔偿不足部分的金额。

17.2 乙方未按约定日期缴纳租金、水电空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。在甲方发出书面催缴通知后30日内无正当理由内仍未支付的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁标的物内的所有物品有权留臵（乙方的供应商保留所有权的物品除外），乙方在甲方留臵该等物品满60日后仍未支付全部费用的，甲方有权解除合同。

17.3 甲方未按本合同中约定的时间交付租赁标的物而且逾期超过15日，自第16 日起，每逾期一日，应按6000 元/天向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过3个月，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担相应赔偿责任。

18.合同解除 18.1 双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。

18.2 出现本合同第17条规定的解除情形时，合同解除。

18.3 发生地震、洪水、暴风雪、不可预见的政府行为等不可抗力事件致使合同无法履行或无必要履行时，合同解除，双方互不承担违约责任，通过友好协商解决遗留问题。

18.4 因不可抗力事件对本合同的履行造成影响，除解除合同外，双方还可协商决定是否部分免除合同责任，或延期履行合同。

18.5 遇有不可抗力的一方，应立即以适当方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及合同不能履行、不能全部履行或需延期履行的有效证明，并应尽力减少因不可抗力造成的损失。19．适用法律及解决争议

19.1 19.2 本合同及其全部附件均适用中华人民共和国的法律。甲、乙双方为解释及履行本合同所发生的争议，如通过友好协商仍不能解决的，任何一方应向甲方租赁标的所在地人民法院提起诉讼。

20．合同的生效 20.1 本合同自双方代表签字并加盖公章之日起生效。21.其他 21.1 本合同若有未尽事宜，经双方协商后以会议纪要、传真、补充协议等书面方式补充约定，经双方盖章确认后与本合同具有同等法律效力。双方不能达成一致时，应当按照《合同法》中的相关规定执行。

21.2 未经对方事先书面同意，任何一方不得让与、或以其他方式转让、或声称让与其在本合同下的全部或部分权利、权益、责任或义务。

21.3 本合同所有条款均为商业机密，双方均有义务保守秘密，若有泄漏，由泄漏方承担违约责任。

21.4 21.5 本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的效力。本合同条款正文均为打印，手写或口头约定一律无效。

21.6 本合同正本一式八份，甲、乙双方各持四份，每份具有同等法律效力，复印件无效。22.合同的附件：附件一：租赁场地的位臵及面积（附图）；

7.论拆迁引起的房屋租赁合同纠纷篇七

根据房屋的所有人的不同, 我们将房屋租赁分为两类:一类是“法定租赁”, 一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房, 一般称法定租赁;根据市场双方协商形成的房屋租赁关系, 一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样, 但实际内容并不一样, 并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况, 分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。

一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体, 但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此, 我们所谓的“法定租赁”, 也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍, 主要有以下几种情况:直管产房屋 (公房) ;单位分配的房屋;历史原因形成的长期事实租赁房屋;双方协商同意, 有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。

(一) 确定公房承租人

确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况, 需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况:原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更, 补偿对象当然还是原承租人;承租人依法变更, 变更后的承租人为新的公房承租人, 在拆迁中取得补偿获益权;原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住, 因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。

公房承租人资格认定标准:一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的, 是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系, 实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记, 其公房承租人身份不明确, 容易受到其他当事人的质疑, 在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定, 申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住二年以上;没有其他住房。

(二) 法定租赁房拆迁补偿利益分配

确定了公房承租人, 那么, 公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有, 只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分, 该处分属无权处分, 在有权限的公房管理单位给予认可之前, 该处分没有任何法律上的效力。

由于目前我国各个省份的实际情况不同, 所以, 具体的拆迁补偿费用也大不相同, 对此, 各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍, 希望能够对实际生活中的应用给予借鉴:根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的, 房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20%, 房屋承租人取得房屋补偿款的80%, 按照25平方米、30平方米保底计算, 超出原面积部分的货币补偿款, 由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的, 偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分, 由房屋所有人按规定支付差价;超出原面积部分, 由房屋承租人按规定支付差价, 并取得该部分房屋产权。

对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议:租赁公有房屋, 承租人发生变更的, 应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因, 承租人未及时变更的, 共同居住人应积极主张权利, 早日完成承租人的变更, 避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时, 共同居住人内部就补偿等无法达成协议的, 可先行搬迁, 以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存, 待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。

二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

在这里所谓的“市场租赁”, 实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系, 性质上属民事法律关系, 它的调整应当依据相关的民事法律, 在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定, 依法成立的合同, 受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定

1.《条例》第十三条第二款规定:

“拆迁租赁房屋的, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定, 即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定, 也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中, 拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时, 应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点, 房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项, 此种情况下, 被拆迁人有选择补偿方式的权利。

2.《条例》第二十三条规定:

“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外, 被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款:“拆迁非公益事业房屋的附属物, 不作产权调换, 由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋, 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的, 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的, 拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的, 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中, 对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的, 也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议, 这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置, 只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可;如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议, 被拆迁人对补偿方式没有选择权, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议, 产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。

3. 第三十一条第一款、第二款规定:

“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内, 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的, 拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的, 拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放, 应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定, 当房屋是由被拆迁人自己使用时, 上述费用发放给被拆迁人;当房屋是由承租人使用时, 上述费用发放给承租人。

(二) 对于市场租赁问题的法律建议

为了避免房屋拆迁发生纠纷, 市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面:房屋租赁必须签订租赁协议;租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任;租赁期限约定要明确。

结语

城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题, 本文仅是从现有的法条出发, 对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同, 具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化, 力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。

摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题, 成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多, 在法学研究领域, 我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点, 以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益, 抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生, 这是很有现实意义的。

8.KFC租赁合同篇八

您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？

青岛赵华闻

赵华闻：

您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。

对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。

现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。

商品房逾期交付开发商可以免责吗

律师：

您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？

济南吕婷婷

吕婷婷：

您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。

开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。

婚内夫妻间借款离婚后还需要偿还吗

律师：

您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？

烟台刘刚

刘刚：

您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。

以父母的名义购买房改房

离婚时能作为夫妻共同财产分割吗

律师：

您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？

平阴张伟

张伟：

您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所刘洪涛律师提供）

9.KFC租赁合同篇九

本合同在_________于_________年_________月_________日签订。合同双方为：_________(以下称为出租人)和____先生/夫人/小姐(以下称为承租人)。

1、出租人同意出租，承租人同意租赁位于_________的店房_________间，房号为_________，电话号码为_________，租期为_________年，月租金_________元(_________币)。

2、在以上第 1 条款中所规定的租期，从出租人完成第 3 条款所有规定并在 7 天内通知承租方后开始生效。

3、出租人同意按以下具体规定完成该店房的维修工作_________。

4、在本合同签订之日，出租人已收到合计_________元的房租保证金。如果承租人某月逾期未交租金，承租人同意出租人立即从保证金中扣除应收款项作为租金。

5、承租人同意在每月_________日或在此之前付清租金。如果承租方违约，未在该期内付款，承租人同意本合同不经通知便可终止。

6、一切房屋、土地税均由承租方承担。

7、如果本店房在合同终止之前依法被没收，双方同意本合同遂告终止，双方不得向对方提出索赔。只要承租人还在本商店，承租人必须交纳租金，直至其搬出，把店房还给出租人为止。

8、承租人同意从本合同生效之日起开始支付租金，并向_________局缴纳电话费。

9、出租人同意在本合同签订之日起_________年内不得增加租金。

出租人(签章)：_________

承租人(签章)：_________

10.房屋租赁合同+房屋买卖合同篇十

承租人（乙方）：身份证号码：电话：

甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本协议。

第一条房屋的基本情况

1、甲方出租的房屋位于鸡冠区南山福地洞天小区9号楼3单元402室。

2、出租房屋建筑面积为：62.52 m²：两室一厅一厨一卫，厨房有橱柜及排烟罩，一卧室有双人床。

第二条甲乙双方应提供身份证明文件，包括身份证复印件，作为本协议的附件。

第三条租赁期限、用途、租金、押金及支付方式

1、该房屋租赁期为年，自年月日起至年月日止。

2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宅用途。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。

3、租金起算日为：年月日。双方一致同意，所租房屋租金按年计租，签署租赁合同时乙方须支付给甲方年租金元。

4、押金

乙方签订租赁合同前须交纳租赁押金，押金数额为元，租赁期满或合同终止后，乙方凭水费、电费、电话费、物业费、煤气费相关清单复印件，双方结清后由甲方一次性将租赁押金无息全额退还给乙方。

第四条交房

甲方须在年月日前将该房屋交于乙方使用，交房条件为交房时房屋现状，以交房时双方现场验房签字确认为准。

第五条租赁期间相关费用的缴纳

由乙方负担租赁期间的相关费用，起收日期为年月日。截止日期年月日。

1、物业管理费：

物业服务收费 0.8 元/ m²，共计元，由乙方缴纳（甲方已经预交）。

2、水费每年130元及污水费80元，共计210元由乙方缴纳（甲方已经预交）。

3、电费由乙方自行缴纳（甲方已经预交320元其中包括了20元的公共电费）。

4、煤气费：按政府相关规定标准由乙方自行缴纳。

5、有线电视收视费按政府相关规定标准由乙方自行缴纳。

第六条出租方与承租方的变更

1、甲方如将房产所有权出售转移至第三方，应在正式销售后的15个工作日内以书面形式通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

2、租赁期间，乙方没有甲方的许可，禁止转租。

第七条甲方权利和义务

1、甲方不干涉乙方的自主权。

2、甲方在租赁期内负责：租赁房屋的结构维修。

3、甲方须按时将房屋交与乙方使用。

第八条乙方的权利义务

1、乙方有自主使用权。

2、乙方在签订租赁协议的同时，必须遵守物业公司管理的相关规定。

3、乙方在租赁期间，必须做好防范措施，保护租赁房屋内设备和其设施的完好无损（自然折旧除外）。

4、乙方在租赁期间，不得从事违法违纪等行为，否则一切责任由乙方承担，甲方不承担责任。

5、乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经物业公司和甲方同意后方可进行。乙方如因故意或重大过失（如跑水等）造成租赁房屋或邻里的毁损，应负责恢复原状，如不能恢复，甲方有权扣除押金，押金不足以弥补甲方损失时，甲方有权要求乙方予以赔偿。

6、乙方在租赁房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或其他任何更改时，需经物业公司及甲方同意。

7、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将甲方交房时的设备、设施在无损坏、清洁并适宜租用的良好状况下交给甲方。

8、乙方在日常使用时注意做好水电火的安全使用，防止跑水，电气故障，火灾安全等。

第九条合同的变更、解除与终止

1、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的%支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：

(1)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的；

(2)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。

3)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；

(4)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；

(5)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；

(6)乙方注意不当造成甲方损失的；

(7)乙方利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；

第十条违约责任

1、因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。

2、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。

3、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失。

4、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

第十一条合同期满

合同期满，乙方如需要继续租赁的，应当在租赁期满前两个月书面通知甲方。如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先承租权。

第十二条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，双方同意依法向人民法院起诉解决。

第十三条本合同自双方签字后生效。本合同及附件一式三份，由甲方持有二份，乙方执一份。

2010年6月日

房屋买卖合同

卖方： ________（以下简称甲方）身份证号：______

买方： ________（以下简称乙方）身份证号：______

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施：

1、甲方所售房屋所有权证号为“______ 号”，房屋土地使用权证号为“______ 号”；

2、甲方所售房屋位于______ 区______ 路（街）______ 号，为______ 结构；

3、甲方所售房屋建筑面积______平方米；

4、甲方所售房屋附属设施为______。

第二条房屋价格及其他费用：

1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）___ 拾___ 万___ 仟___ 佰元整（含附属设施

费用）；

2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由方负担。

第三条付款方式：

____________________________________________________________________________________

第四条房屋交付：

甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后 ___ 日内，甲方将房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

第五条乙方逾期付款的违约责任：

乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。

第六条甲方逾期交房的违约责任：

甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。

第七条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第八条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

第九条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十一条本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，其他三份交有关部门存档。

甲方（签章）：乙方（签章）：

住址（工作单位）：住址（工作单位）：

联系电话：联系电话：

11.KFC租赁合同篇十一

突破波罗的海航运公会的难题

自20世纪50年代融资租赁首次在美国出现以来，这种以融物方式实现融资目的的交易方式，已成为全球市场资本与实体经济高度融合条件下的普遍运作方式。由飞机、汽车等运输工具融资租赁起步，近年来，船舶融资租赁势头迅猛。作为新型的市场交易模式，船舶融资租赁融传统的买卖、租赁和信贷与现代金融于一体，以资金为纽带，将金融、贸易、航运等要素市场串联在一起，大大拓宽了航运企业生存发展的空间，更成为金融危机以来航运产业的常态。

2013年，中国融资租赁取得了重大突破，企业数量突破1 000家，达到1 026家，比年初的560家增加466家，增长83.2%；注册资金突破3 000亿元人民币，达到了3 060亿元，比上年底的1 890亿元增加1 170亿元，增幅为61.9%；融资租赁合同余额突破了2万亿元，达到21 000亿元，比上年底15 500亿元增加约5 500亿元，增长幅度为35.5%。

在全球航运与造船市场的重心东移、我国船队规模与造船总量快速增长的背景下，一大批外资、航商、投资机构纷纷将目光瞄准庞大的中国船舶和航运融资租赁市场。据了解，至5月底，上海自贸区融资租赁企业已增至400多家，注册资本突破了300亿元人民币，其中涉及船舶及海洋钻井等大型设备的成交项目呈持续上升之势。

凭借高端航运服务的软实力，航运业权威组织、海事法律或仲裁机构，往往是航运法规、标准合同、运行规则的制定者以及适用的法律或仲裁方。“船舶融资租赁合同本身就是世界上最复杂的经济合同之一。”海仲上海分会秘书长蔡鸿达认为，标准船舶融资租赁合同是融资租赁行业难度较大、专业性较强、亟须规范的文本，其所涉船舶融资租赁业务，交易结构复杂，涉及船舶建造、船舶买卖、船舶保险、船舶营运、贷款融资等诸多交易环节，交易文本复杂和繁多。

据了解，正是由于船舶融资租赁的跨界交易，合同文本更牵涉金融、贸易、航运等要素，且由于不同国家和地区的法律、法规繁杂，波罗的海航运公会曾经尝试制定BIMCO版的船舶融资租赁合同，几经努力终未能成功。由海仲上海分会牵头制定的“上海格式”标准船舶融资租赁合同，先后召开了多次专家论证会，国银租赁、交银租赁、远东租赁、招银租赁等行业实务操作者积极参与，出台前后得到了法律专家、租赁公司的高度评价。

“两大首创”引领船舶融资租赁

“上海自贸区挂牌成立后，融资租赁成了最热门的行业之一。”上海海事大学法学博士郑蕾认为，虽然我国融资租赁发展的法律环境尚不成熟，但2003年以来，融资租赁业备受监管呵护，融资租赁业发展的几大支柱性制度建设包括监管、税收、法律、登记制度等取得了突破性进展。

据了解，“标准船舶融资租赁合同（上海格式）”以两大“首创”填补我国融资租赁业发展空白，将载入我国的融资租赁业发展历史。首创一，第一次在全国范围内规范船舶融资租赁专业合同文本。首创二，第一次在全国范围内提出融资租赁航运业务通过海事仲裁解决合同纠纷问题，并在规范的合同文本中进行标准化和格式化的设定。

作为编制标准船舶融资租赁合同（上海格式）的主要领衔者，郑蕾分析认为，合同文本具有的实用性、指引性和可操作性特色主要体现在六个方面：第一，在制定中充分考虑船舶作为特殊租赁物的特点和航运的特殊风险及实务操作，考虑到海商法等特别法及海事主管部门的规章与要求的适用。第二，充分考虑到融资租赁合同区别于一般光租或其他经营性租赁的融资属性，力求较为合理地规范和平衡船舶融资租赁各方在交易中的权利义务。第三，充分研究和考虑我国现行法律规定并根据最高人民法院于2014年3月1日起施行《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》的内容和精神，坚持约定优先原则，对双方的违约责任和救济制定了相应的条款，以确保条款遵守现行法规，合法有效。第四，针对实务中经常出现的出租人回收船舶未销售时无法确定价值的难题，创新性地增加了约定，即协商优先，协商无法确定的共同委托一家评估机构，无法对评估机构达成一致的，以双方各自委托的评估机构评估出的价值的平均值为准。第五，借鉴国际通用贷款合同和租赁合同文本，在内容上符合国际惯例和实务操作，在格式和文字上符合中文合同文本的习惯。

标准船舶融资租赁合同的制定不仅可以为交易各方提供完善的交易文本，降低交易成本和风险，也对进一步完善我国船舶融资租赁的立法和配套政策研究具有重要的意义。“上海格式的发布不但填补了上海自贸区的空白，更是为自贸区提供了规范的、可以复制的创新经验，还为自贸区的金融制度体制改革和融资租赁资产交易提供了基础，意义非凡！”上海市现代服务业联合会会长周禹鹏认为，海仲把握市场动向，融合航运与金融，顺势而为，顶层设计独具慧眼。

迎接船舶融资租赁大时代

截至目前，全球通过融资租赁解决船舶、飞机等大型交通工具销售的市场份额高达60%以上，融资租赁已经成为国际上发达国家大宗商品流通的主渠道，成为全球现代服务业中的“朝阳产业”。而随着我国融资租赁的政策环境和法律环境进一步改善，我国船舶融资租赁的大时代即将到来。

“从企业融资渠道狭窄、融资成本较高的金融环境来看，通过融资租赁的模式解决海上运输设备、设施购置和建设，盘活企业的经营性和非经营性资产，解决企业融资难题，将会是高端金融服务的一个重要发展方向。”周禹鹏如是说。而在法律专家看来，船舶作为一种运输工具，是一种特殊的动产，这使得与船舶和航运有关的法律问题需要有专门的法律进行规制，有别于一般机器设备的融资租赁。实务中还应当充分认识船舶融资租赁交易的融资属性，而不能仅将其作为一般的船舶经营性租赁（如光船租赁）来对待。

“合同文本的格式化和标准化规范不仅是企业维护自身权益、防范经营风险的最重要、最基本的手段，也是一旦遇到合同纠纷，仲裁机构或法院评判是非、保护守法人的最重要的依据。”中国国际商会租赁委员会副主席、全国人大《融资租赁法》立法顾问俞开琪表示，规范合同文本、建立交易规则，就如世界杯足球赛建立统一的赛场规则和裁判规则一样，否则，各吹各的哨，各踢各的球，那不就乱套了？

从目前我国融资租赁经济纠纷解决的角度看，几乎90%以上都是通过法律诉讼、法院判决得以解决的。“在所有的租赁项目中，租赁公司的资金大都是通过银行获得，租赁公司是贷款主体，是第一还款人，法律诉讼和判决需要漫长的时间，往往是官司赢了，租赁公司的信用也坏了，项目也完了。”俞开琪强调，通过仲裁解决经济纠纷可以一裁终决。况且融资租赁合同纠纷近50%都是欠租逾期问题，通过仲裁很容易分清责任，做出裁决，将大大有利于融资租赁官司维权。

12.KFC租赁合同篇十二

据以研究的案例:原告林某于2006年5月4日同被告B数码公司签订了《店面柜位租赁合同》及《柜位经营管理协议》, 租赁被告的柜位经营数码业务, 双方在合同中约定, 租赁期限为一年, 租金和管理费每年合计105000元, 租赁期满后林某可以继续免费使用2个月, 租金和管理费的支付方式为三月一付, 在2006年5月14日前原告一次性支付前三个月租金和管理费, 后期费用于每个付款周期提前一个月支付;原告明确拒绝支付租金或者迟延支付租金达十天的, 被告可以单方面解除合同等, 合同签订后, 林某按照约定向B数码公司支付了履约保证金、首期租金和管理费共35000元, B数码公司也按照合同约定将柜位交付林某。林某在征得B数码公司的同意后, 对租赁柜位进行了装修, 并于2006年6月8日开始正式经营。由于招租率不够, B数码公司在开业不久即在商场门口显著位置打出广告, 要整体出售或者出租, 并且于8月份拆除了中央电梯, 进行改造施工。林某于8月11日前往B数码公司交纳2006年8月20日至2006年11月19日期间的经营管理费用和租金时, B数码公司的工作人员拒绝收取。林某于2006年8月14日通过银行将管理费用和租金26250元汇至B数码公司账号内, B数码公司将该款于2006年8月16日退回, 并于2006年8月31日停止给林某的租赁柜位供电, 致使林某无法经营, 林某诉至法院, 请求判令B数码公司继续履行合同给林某租赁的柜位恢复供电并赔偿损失。

被告答辩称原告应于2006年7月20日前支付租金, 即使原告已经交纳租金和经营管理费, 也系逾期交纳, 被告可以按照合同约定单方面解除合同, 另外, 被告系非法经营, 被告解除合同符合法律规定。

针对本案, 有三种观点:

一种观点认为, 原告仅能够证明其于2006年8月14日通过银行将管理费用和租金26250元汇至B数码公司账号, 该时间较合同约定的履行期限已迟延十天以上, 被告解除合同的条件成立, 被告可以解除合同, 故原告主张继续履行合同缺乏事实及法律依据, 判决驳回原告的诉讼请求。

第二种观点认为, 虽然原告迟延支付租金, 但原告2006年8月14日通过银行将管理费用和租金26250元汇至B数码公司账号, 期间尚在租金期限内, 足以证明原告积极履行合同义务, 不存在明确拒绝支付租金或者迟延支付租金十天以上的情况, 被告无权解除租赁合同。我国合同法第六十条规定, “当事人应当遵循诚实信用原则, 根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原被告之间系租赁合同关系, 双方应积极配合, 相互协助, 相互提醒, 本着诚实信用的原则使合同顺利履行, 本案中, 即使原告没按照合同约定交纳房租或者有其他轻微违约行为, 被告也不能搞突然袭击直接解除合同, 而应按照上述法律规定向原告催要, 并给予合理的宽限期限, 如果原告拒绝交纳或者在合理的宽限期内仍然没交纳, 以至根本违约, 被告才有权解除合同。

第三种观点认为, 我国合同法第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的, 应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的, 可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”虽然被告拒绝收取原告的租金, 但至今为止, 原被告也没解除租赁合同。合同解除权是一种形成权, 产生了约定或者法定的情形, 权利人可以行使解除权, 解除权的行使方式是通知, 只有通知到达对方时, 才能发生解除的后果。而且, 这种通知, 并不必然产生合同解除的后果, 因为相对方还有依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的权利。本案中, 被告并未通知原告解除合同, 所以, 双方的合同未解除。

本案涉及到两个重要的法律问题是, 合同一方当事人不履行合同附随义务时, 即违反合同履行中的诚实信用原则是否构成违约当事人一方在行使合同解除权时应遵循什么程序

二、诚实信用原则相关问题

(一) 诚实信用原则的概念

所谓诚实信用原则, 是指民事主体在从事民事活动时应当诚实无欺、恪守信用, 以善意的方式行使权利、履行义务, 不得规避法律义务。[1]诚实信用原则是合同法甚至整个民法的一项极为重要的原则, 在大陆法系, 它常常被称为是债法中的最高指导原则或称为“帝王规则”。[2]在合同法中这一原则适用范围极为广泛, 任何合同当事人在履行合同时违反诚实信用原则都是违法的, 并应承担相应的责任。

(二) 诚实信用原则的作用

从上述分析可以看出, 诚实信用原则是商品经济或市场经济发展的产物, 诚实信用原则在法律上的确立, 是对欺诈、恶意等不诚实行为的制约。在我国市场规则和信用体系尚不完善的情况下, 为防止社会道德滑坡、信用失重, 弘扬和发展诚实信用原则就成为平衡当事人之间以及当事人与国家、社会之间的利益关系的重要手段。

(三) 违反诚实信用原则的法律责任

违反诚实信用原则的行为是否构成违约行为第一种观点认为, 只有在违反了合同规定的义务的情况下才构成违约;第二种观点认为, 当事人违反各种合同义务的行为都构成违约, 此种义务既包括合同约定的义务, 也包括依法律规定和诚实信用原则所产生的义务。因为合同义务或者说合同债务的产生原因是多方面的, 除了合同规定的义务以外, 还应包括法律规定的义务以及依诚实信用原则所产生的告知、照顾、忠诚、说明、注意、保密等附随义务。

从当代合同立法的情况来看, 违约概念的扩大已成为当代合同责任发展的一个重要趋势。例如, 根据许多国家的立法和判例, 即使买卖双方当事人未在合同中规定出卖人所负有的使用方法的告知义务, 而出卖人未向买受人告知某种产品的使用方法而使买受人遭受损害, 出卖人也应承担违约的损害赔偿责任。我国合同立法确立了诚实信用原则和附随义务, 对违反法律规定的义务及依诚实信用原则所产生的附随义务的行为, 应承担等同于违反约定义务的违约责任。因为不管当事人是否在合同中规定这些义务, 一旦合同成立, 这些义务就自然成为合同的组成部分, 违反这些义务就构成违约。

当事人违背依诚实信用原则所产生的义务与直接违背合同规定的义务在责任后果上是否存在区别有一种观点认为, 尽管诚信原则十分重要, 但毕竟不是合同当事人在合同中明确规定的义务, 因而违反这些义务, 当事人所承担的责任较之于直接违反合同规定的义务的责任要轻一些。此种观点是不妥当的, 因为合同规定的义务与诚实信用原则所产生的义务相比较, 很难说二者孰重孰轻。在某些合同关系中, 附随义务可能比合同规定的给付义务更为重要, 违反附随义务的后果要比违反合同规定的给付义务的后果更为严重。因此要在具体案情中, 通过具体确定义务的内容及违反义务所造成的后果等来合理确定违约的当事人的责任。

三、合同的解除权及其行使

(一) 合同解除的概念及方式

合同解除, 指合同有效成立后, 基于法定或约定的条件发生或双方当事人的合意, 依一方当事人的意思表示而使合同权利义务关系消灭的情形。[3]根据《合同法》的规定, 合同解除有协议解除、法定解除两种方式。

(二) 合同解除权行使的法定程序

前述约定解除或法定解除的条件成就之后, 合同并不当然解除。合同当事人还需要按照一定的法定程序, 行使合同解除权。我国合同法第九十六条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定, 当约定解除或法定解除的条件成就, 一方当事人主张解除合同的, 应当通知对方。不必与对方协商, 也不必经对方同意, 只要通知到达对方时, 合同便告解除, 合同的权利义务关系便告终止。

但是, 为了限制解除权人滥用解除权, 以避免给无辜的当事人造成不应有的损失, 法律同时规定了救济措施。根据合同法第九十六条的规定, 当事人对解除权人解除合同的行为有异议的, 可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。这也是权利不得滥用原则在合同法上的具体运用。当事人异议的理由大致可以有三个方面, 一是约定解除或法定解除的条件并未成就;二是虽然解除条件已经成就, 但解除合同大可不必;三是解除合同的程序违法。[4]人民法院或者仲裁机构在审理确认解除合同的效力的案件时, 也要着重从以上三个方面进行审理, 看约定解除或法定解除的条件是否确已成就;解除合同的必要性有多大, 能否继续履行, 合同目的是否完全不能实现;解除权人行使解除权的程序是否合法。如果这三个方面同时具备, 那么解除权人解除合同的行为当属有效, 合同自解除通知到达对方时即已解除;如果这三个方面不同时具备, 那么解除权人解除合同的行为当属无效, 不产生解除合同的法律后果, 合同继续有效。

四、对案例的观点

案例中所列第一种观点不符合合同法的规定。首先, 该观点混淆了“可以解除合同”和“已经解除合同”的概念, 合同法第九十三条第二款仅仅规定“解除合同的条件成就时, 解除权人可以解除合同”, 而未规定条件成就时合同必然解除。在合同解除之前, 林某要求履行合同符合合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定。其次, 林某与B数码公司之间系租赁合同关系, 要求合同双方积极配合, 相互协助, 相互提醒, 本着诚实信用的原则使合同顺利全面履行, 而不是时刻寻找对方过错以达到解除合同的目的。本案中, 即使上诉人没按照合同约定交纳房租或者有其他轻微违约行为, 即使双方约定的解除条款有效, 只要没根本违约, 就不能以解除合同作为纠纷的解决方式。而且, 上诉人已经穷尽各种方式向被上诉人履行合同, 但被上诉人的目的不是履行合同, 而是为了达到整体转租的目的, 违反诚实信用原则, 在未通知、未提醒更未催要的情况下, 在上诉人交纳租金的期限内擅自停水停电。因此, 即使被上诉人通知上诉人解除合同, 法庭亦不能支持被上诉人。因为只有在上诉人拒绝交纳或者在合理的宽限期内仍然没交纳租金, 以至根本违约, 使被上诉人无法实现合同目的, 被上诉人才有权解除合同。

第二种、第三种观点均有一定道理, B数码公司在履行租赁合同中没有履行通知协助等附随义务, 在林某发现已届租金交纳期限后, 及时向B数码公司缴纳, 甚至通过银行汇款方式缴纳, 虽然汇款时已经超过双方约定的租金交纳时间, 但林某履行合同的态度是积极的, 并没有拒绝履行的意思表示, 也没有迟延履行的故意。签订合同的目的是为了实现双方的合同目的, 租赁合同中, 出租方的目的是收取租金, 承租方的目的是为了通过使用租赁物实现经营或者其他目标, 所以, 林某迟延支付租金, 并没有产生根本违约的后果, 也没有损害B数码公司的利益, 更何况, 作为出租方的B数码公司, 并没有在临届租金交纳期限时通知林某, 而且, 在林某主动交纳租金时还拒绝收取, 结合其整体向外出租或者出售的行为, 可以断定, B数码公司的行为, 完全是为了转嫁经营风险, 逃避自己不能履行合同义务的责任, 其行为违背了诚实信用原则, 因此, B数码公司无权解除租赁合同。

另外, 根据《合同法》第九十六条的规定, 合同解除权的行使方式是通知, 只有通知到达对方时, 才能发生解除的后果。而B数码公司虽然拒绝收取租金, 并停止给林某租赁的柜位供电, 但是, 其并未明确通知林某解除租赁合同, 所以, 合同至诉讼时也未解除。

五、结论

诚实信用原则作为民事行为的帝王规则, 在调整民事关系和解决纠纷过程中, 起着重要作用, 尤其在合同领域, 从签订合同过程中的前契约义务到合同履行过程中的合同义务、合同权利义务终止后的后契约义务, 均贯彻了诚实信用原则, 在行使合同解除权时亦不例外。

摘要：诚实信用原则是伦理道德规范在法律上的表现, 在合同法中这一原则适用范围极为广泛, 任何合同当事人在履行合同时违反诚实信用原则都是违法的, 并应承担相应的责任, 该原则体现在订立合同期间、合同履行及合同权利义务终止后, 包括合同当事人在行使合同解除权的时候, 也应遵循诚实信用原则。

关键词：诚实信用原则,合同解除,解除权

参考文献

[1]林诚二.民法理论与问题研究[M].中国政法大学出版社, 2000, 7:9.

[2]尹忠显.新合同法审判实务研究[M].人民法院出版社, 2006.7.

[3]王利明, 崔建远.合同法新论总则[M].中国政法大学出版社, 2000:109.

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