太子蜂蜜策划全案纪实

太子蜂蜜策划全案纪实（精选4篇）

1.太子蜂蜜策划全案纪实 篇一

全案策划纲要

一、宏观环境研究

第一、经济环境。经济环境研究通常包含经济体制，宏观经济增长方

式、产业结构的变化、城市化的进程、通货膨胀的状况，家庭

收入和家庭支出的机构等等。

第二、政策环境。即与地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政

策、土地政策、住房政策、户籍政策。

第三、行业环境。我们在一个城市（即使这个城市是我们非常熟悉的）投资高的房地产开发，除也要了解经济环境和政策环境

外，当地的行业环境也必须清楚地了解。考察目标投资政府的行业管理水平和管理能力是地产市场宏观景观环境研究的重要

组成部分。由于我们的目标是建成最有影响力的住宅项目，这

一点尤为重要。其主要内容包括：城市规划行业管理方式、产

业结构发展等等。

第四、人口环境。通常，我们研究人口环境要注重这几个方面：人口的总量、年龄结构、户籍结构、知识结构、家庭结构以及人口的迁移特征。

第五、文化环境。文化的价值对房地产开发具有非常重要的意义。如

何挖掘项目的独特、深厚的文化内涵，并扮演城市新居住文化

倡导的角色，是摆在我们面前的重要课题之一。

第六、技术环境。

对技术环境推行研究，我们需要对以下问题作出回答：

1、新技术条件下人的需求变化；

2、新技术条件下的生产关系变化（生产关系指人们在经济

和社会活动中的关系）；

3、区域、场所、空间、时间等概念的变化；

4、物业功能的变化；

5、项目街区功能、商业功能、增值功能、投资功能。

与此同时，在地产开发过程中、资本流动量、项目的分析和

评

估手段、投资价 值与决策、交易规模和交易过程等方面也应该作出系统的研究。

二、项目类比市场研究

第一、地成功项目类比分析

第二、本地失败项目考察分析

三、项目区域市场研究

通过对该项目所在区域城市规划，自然景观、交通、人口构成、商业等区位条件及土地政策、市政设施、开发成本的分析，对项目地块所具有的区位加值推行研判，并获得影响项目市场辐射力的有益信息。

第一、行区域间的对比，分析项目所在区域城市发展未来的地位，与

市内其他区域的竞争能力，相互间的优劣势等。对该区域地产

市场的发展前景进行预测；

第二、行区域内的市场分析，寻找该区域项目能够吸纳与整合的最大

价值点。

宏观经济形式，投资环境分析及对项目发展的影响

整体地产市场之走势及预测

项目所在区域给类型物业的供应，吸纳经营情况及特点

本项目所在区域项目的潜在客户及需求特性。

四、项目对手动态跟踪

在此所说的对手包含两方面含义：

其一、是指现有竞争性楼盘；

其二、是指未来竞争性楼盘

本报告对此环节的把握是：全面考虑项目当前的竞争对手与未来潜在的竞争因素，从而保证项目在长江后浪推前浪的竞争中，保持“可持续性竞争优势”。

五、项目关系条件分析

目标：对项目仔细很的开发条件以及现有居住条件进行分析，为下面的分期开发方案设置和成本分析作好准备。

地形、地质、基础设施、地下管线等情况对本项目的发展有否重大影响（须与工程、市政部门关系）；

重要市政工程对本项目发展的影响及相应对策；

本项目交通的现状与今后的发展完善的具体措施（须与交通规划部门的联系）；本项目目前的居住条件如何？后续开发需要进行那些改善工作？

六、买家心理研究

我们研究买家需要回答以下七个问题：

第一、那些人是买家？

第二、买家要买什么样的的房子？

第三、谁参与了买家的购买行动？

第四、买家以什么样的方式买这些房子？

第五、买家以什么样的方式买房？

第六、买家什么时候买房？

第七、买家在哪里买房？

在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素

描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。

七、项目发展定位研究

目标：结合市场研究和开发条件分析的结论，对项目竞争进行分析，并形成项目自身发展的模式。

第一、项目的竞争力如何？

第二、如何充分实现项目的竞争个性？

第三、如何挖掘出项目的最大价值？

本报告在此环节将从两个方面进行研究：

1、挖掘项目先天的最大价值；

2、后天价值的赋予与兑现。通过全程策划，以“主题概

念”为主线，从规划设计、环境设计、工地营销、营销

中心、市场推广、销售队伍到关系营销、公关活动、物

业管理等全过程，建立全过程的竞争优势。

要点：为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系：

A、该体系不仅是一个主题概念的提出；

B、该体系进口项目与当地房地产市场的大势与机会点；

C、立足于该项目资源优势与发展商自身优势上；

D、具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项目的最

大价值，包括项目核心优势与一系列卖点。

E、该体系能够为项目及某某房地产购建领先的市场声望；F、该体系的深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张买下伏笔。G、该体系能够榆项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。

八、项目创新体系的建立

本项目爱部分内容是建立竞争优势的关键所在。创新是创展决策、决策资源成功操作项目的原则和保障。该部分内容的要点；

第一、充分整合房地产市场发达地区的创新点；

第二、结合房地产市场具体竞争环境，为项目建立度身定做的创新体

系。

九、对土地开发规划及项目设计方案的意见和建议

目标：根据市场研究的结论及项目开发的基本条件，以及项目之建成当地最优秀小区的需求，结合房地产发达地区的经验与成功案例，对项目的整体规划、建筑风格、功能配套、平面布局、主力户型、平面及立体间隔，土地开发步骤等重要数据提出意见及建议。具体将关注如下几个方面：

第一、土地开发总平面布局

第二、交通组织分期开发

第三、区域发展档次标准，建筑指标

第四、首期户型配比、房型

第五、环境、绿化布置

第六、主要立面、剖面

第七、总体效果图

注：本公司的建筑策划中心将结合市场与开发的观点提供一个平面规划设计供对比参考。

十、项目分期发展方案

目标：在概念设计的基础上，结合项目的实际条件，拟订项目各期开发的物业类型、数量、分建配套等，作为分期投资进度及财务预测的依据。

第一、各期占地面积、容积率、物业类型；

第二、经济户型的选择与设定；

第三、各期公建配套项目配置，主力户型的设置等。

十一、为地产提供整体中国房地产一流专业资源的平台

第一、全面吸收房地产发达地区的最新设计与营销理念，保证该项目

价值最大化的实现；

第二、协助发展商整合最优秀的专业资源；

第三、推动设计公司结合会展物业特征发挥出自身最高水准，充分实

现设计环节效益；

第四、整合规划设计、环境设计、工程、销售、广告各个专业环节，实现项目全程系统最优化。

项目营销策划纲要

一、区域市场实态分析

第一、项目所在房地产市场总体供求现状

第二、项目周边竞争性楼盘调查

1、项目概况

2、市场定位

3、销售价格

4、销售政策措施

5、广告推广手法

6、主要媒体应用及投入频率

7、公关促销活动

8、其他特殊卖点和销售手段

第三、结论

二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

第一、项目主要卖点荟萃

第二、项目强势、弱势分析与对策

三、目标客户群定位分析

第一、项目所在地人口总量及地块公布情况

第二、项目所在地经济发展状况和人口就业情况

第三、项目所在地家庭情况分析

1、家庭成员结构

2、家庭收入情况

3、住房要求、生活习惯

第四、项目客户群定位

1、目标市场

A、目标市场区域范围界定

B、市场调查资料汇总、研究

C、目标市场特征描述

2、目标客户

A、目标客户细份

B、目标客户特征描述

C、目标客户资料

四、价格定位及策略

第一、项目单方成本

第二、项目利润目标

第三、可类比项目市场价格

第四、价格策略

1、定价方法

2、均价

3、付款方式和进度

4、优惠条款

5、楼层及方位差价

6、综合计价公式

第五、价格分期策略

1、内部认购价格

2、入市价格

3、价格升幅周期

4、价格升幅比例

5、价格技术调整

6、价格变化市场反映及控制

7、项目价格、销售额配比表

五、入市时机规划

第一、宏观经济运行状况分析

第二、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

第三、入市时机的确定及安排

六、广告策略

第一、广告总体策略及广告的阶段性划分

1、广告总体策略

2、广告的阶段性划分

第二、广告主题

第三、广告创意表现

第四、广告效果监控、评估及修正

第五、入市前印刷品的设计、制作

1、购房须知

2、详细价格表

3、销售控制表

4、楼书

5、宣传海报、折页

6、认购书

7、正式合同

8、交房标准

9、物业管理内容

10、物业管理公约

七、媒介策略

第一、媒体总策略及媒体选择

1、媒体总策略

2、媒体选择

3、媒体创新使用

第二、软性新闻主题

第三、媒介组合第四、投入频率及规模

第五、费用估算

八、推广费用计划]

第一、现场包装

第二、印刷品

第三、媒介投入

第四、公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正

第一、效果测评形式

1、推行性测评

2、结论性测评

第二、事实效果测评的主要指标

1、销售收入

2、企业利润

3、市场占有率

4、品牌形象和企业形象

任何前期的研究都是为了最后的成功销售与永恒经营。我们将在整个研究的过程中对项目古的整体策划、吓唬艘推广进行预期模拟。

2.酒会活动策划全案 篇二

引言

本案成案时间较短，对具体情况也不甚了解，故为我司的初步想法。借进口葡萄酒与龙湖·郦江的超凡品质，强强联手，相信若活动顺利进行，则将达成双赢局面。下面是活动的主要构思：

一、活动背景：

为更进一步增进龙湖·郦江业主邻里间相互了解与沟通，创建和谐生活；重庆麦乐商贸、龙湖·郦江物管单位联袂举办“2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会”。

二、活动目的：

2.1、促进龙湖·郦江业主间的交流、沟通与融合，创造和谐生活。同时，也将突破以往各种酒会的传统形式，把本次活动办成一次品位、格调、温馨的“生活族群聚会”；

2.2、本次活动从“增加了解、畅享生活、品味非凡”这个基点出发，以“品位、高雅、愉快、轻松、温馨”为基调，力图为龙湖·郦江业主们创造一次品位的相约，一次味觉的共享，一场温暖的聚会，让每位参与者更多地体会到生活的多姿、多彩及葡萄酒的异彩纷呈；

2.3、感受重庆麦乐商贸公司作为重庆最专业进口葡萄酒专卖机构在酒会策划中的专心、体贴；感受葡萄酒文化的博大精深；感受进口葡萄酒的与众不同；

三、活动主题：

挥洒天地 红动郦江

-------2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会 主题阐述：

“•挥洒天地”首先暗示龙湖·郦江业主们的社会阶层，既寓意品味生活，一个“挥”字，更体现出生活状态的潇洒与灵动。

“•红动郦江”也暗示出本次活动的另一个内容之“酒会”，“红”字完美的体现了葡萄酒的标识性色彩，也给予美好的寄愿；

主题备选：

物华天成杯享纯酿

-------2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会

四、活动基本资料：

主办单位：新龙湖物业管理有限公司 协办单位：重庆麦乐商贸有限公司 活动时间：2010年*月*日

邀请对象：龙湖·郦江业主及意向客户 与会人数：100人（待定）活动地点：（待定）

五、活动内容、现场装饰、形式&程序：

※内容：葡萄酒文化展示+葡萄酒鉴赏+品酒体验+话题互动这是一次集葡萄酒文化欣赏与体验之夜的精英人群聚会；这是一次集风情佳肴、动感音乐、名贵红酒的盛会；这是一次品位与生活，也是一次健康与邻里的交流会。

※活动流程：

※现场装饰：（略）

※活动亮点：

A、开场——电声小提琴

以电子小提琴的时尚、优雅，一开场就充分吸引与会者的关注；

B、葡萄酒专题影片

从葡萄酒的起源开始，向与会者展示葡萄酒文化的深刻及麦乐公司的专业；

C、专业红酒师进行葡萄酒知识的介绍、演示及现场互动小游戏

※知识介绍：葡萄酒分类介绍、日常搭配技巧、葡萄酒赏析技巧、贮存注意事项等等；※互动游戏：葡萄酒分类鉴赏游戏（将之前所说不通类型的葡萄酒分别盛放，邀请与会

者上台按照葡萄酒特点进行品尝和辨识）；葡萄酒知识及抢答（红酒师就之前所介绍的知识进行提问，与会者进行现场抢答，参与者赠予小礼物）

D、专业人员进行关于葡萄酒与健康的讲座

麦乐专业人员从人体健康的角度，系统讲解葡萄酒的天然成分有事，以及对人体作用，如抗氧化、心血管疾病的辅助和预防功效等方面，结合PPT的生动演示，让与会者充分认识红酒对人体健康的促进作用。

E、葡萄酒的对比体验

将目前国内最为主流的葡萄酒与麦乐推荐的进口葡萄酒进行比对：口感、色泽、、工艺流程、产地等方面；以与会者亲身体验中，感受麦乐公司葡萄酒的超凡出众；

F、葡萄酒拍卖

为展现与会者与葡萄酒爱好者阶层的高尚品味和尊荣感，将设定几款葡萄酒在活动现场进行慈善拍卖。作为整个活动的高潮，讲拍卖葡萄酒的款项作为慈善捐赠用途，更有助于提升整个活动的品味及意义。

六、活动的其他设想

围绕核心诉求进行策划，在可行的前提下，我们建议： 之一：精英歌友会

精英歌友会是歌唱爱好者并相齐唱，是抒发心中的激情歌唱会；也是和谐共处，团结友爱的歌友演唱会。可通过职业歌手与歌唱爱好者相结合，即不失歌唱之品位和亮点，更能带动非职业歌唱者激情歌唱的氛围。之二：精英舞友会

华尔兹、伦巴煽情，假面happy舞会激情碰撞，是又一次高潮的迭起，是活动互动形式的具体体现，是打破陌生面孔促进参与会成员之零距离交际沟通，心灵碰撞的其团队合作的艺术化手段，其表现方式诙谐幽默、生动有趣，更容易促进酒会朝着最高潮人气中发展。之三：颁奖

把“颁奖”留在最后程序中，有利于维持人气坚持到最后及活动参与者的完整，设置别出心裁的十项最佳奖项，这样打破了传统的设奖颁奖形式，又富予与会者更多的活动荣誉。

综上所述：

盛夜，是动感之都。这里风情时尚，整齐划一。这里的精英风趣幽默、诙谐有度，主持人将这场盛夜一次又一次推向高潮，掌声泛起涟漪„„

美味佳肴丰富醇香，名贵红酒，魂牵轻柔的乡间爵士乐，田园畅想的钢琴曲。令人游离失所，无所适从。香槟绽开美好向往，缤纷好酒，叫人留连神往„„楚楚丽人，令人遐想感动，歌声响亮的民族声乐燃起新希望。鞭策从舞姿翩翩、风流倜傥的华尔兹伦巴，目光遐接„„通过佳肴、光影、红酒、丽人、音乐、舞姿汇聚一堂，使活动创造激情。

七、活动所需物料及费用预算（暂略）

※本案之现价段的策划只为活动目的、主题、理念和基本形式、程序提出设想与讨论。若贵方认同和需在基础上作出补充和调整，敝司下一步将展开具体可实操执行方案加以完善之。

3.旅游景区营销策划全案 篇三

近年来，乡村旅游风起云涌，蓬勃发展。许多山区通过发展旅游，走上了富民强县之路。这其中，广东梅县是一个成功范例。2005年以来，地处粤东山区的梅县深入开展红色旅游、乡村旅游和创建“广东省旅游强县”工作，使全县旅游产业突飞猛进。2006年，全县共接待中外游客242万人次，旅游总收入14.8亿元。2007年6月25日，梅县作为县域旅游发展的典型，被国家旅游局列为首批“中国旅游强县”创建试点单位。

为了提升梅县旅游形象，加快旅游市场发展，2007年4月，梅县县委、县政府委托我们做旅游营销策划。7月18日，我作为总策划人，向梅县五套班子领导详细阐释了未来三年梅县旅游营销的总体思路，得到充分认可。梅县县委书记骆裕根表示，该策划“分析透彻，定位准确，为梅县旅游营销工作指明了方向”。7月30日，在广东省旅游局长研讨班上，我又以梅县为例，进一步阐述了粤东旅游的市场前景，得到省局领导的重视和肯定。现将梅县旅游营销策划的过程、思路和方法整理发表，以供国内旅游城市领导和业内同行作为参考。

一、前期调研，深入实地全面感知

接手这一案例之初，我们并未急于撰写营销计划，更未对市场妄下断语，而是迅速展开了前期调研。首先是资源分析。这项工作说起来容易，做起来难。处在信息高速流动的网络时代，坐在电脑前鼠标轻点，千里之外某个城市和景区的资料，就能源源不断地拷贝和下载。但是，资源分析如果仅仅满足于资料罗列，或者停留于一些空洞的概念，那无异于纸上谈兵。相反，营销策划人必须深入实地，仔细勘查，用心体会，全面感知。

举例来说。我们对梅县的资源分析，主要分为八个类别和若干细目。地理方面细分为地形（山区县，特点是“八山一水一分田”）、位置（距广州434公里，深圳398公里，汕头191公里）、气候（温差较大，雨量充足，灾害天气多）等等。那么，这样的地形、位置和气候，对梅县的旅游营销工作有什么影响呢？在为期三个月的策划过程中，我们先后选择民航飞机、高速大巴、火车和自驾车等交通工具，高速大巴又分别选择白天和夜晚、坐票和卧铺等，从不同的路径多次深入梅县。8月20日，当我们开车从梅县返回广州途中，恰逢该地区夏季常见的台风雨。在狂风暴雨电闪雷鸣之中，山间高速公路一片白雾迷茫，能见度只有数米，车速最低时只有20码。这样的亲身体验，使我们对台风雨影响游客出行的严重程度，有了非常深刻的直观感知。从营销策划角度看，夏季台风雨构成了梅县旅游经营工作中的不确定因素，大大压缩了全年的有效旅游时间，这就要求我们必须大幅提高有效旅游时间内的营销效能。

其次是市场调查。我们在市场调查过程中，重点是处理好两个关系：一是历史资料和当前市场的关系。一方面，尽可能详细地搜集和研究前人已做的调查资料，另一方面，对其调查结论审慎看待。二是硬信息和软信息的关系。硬信息是指经过硬化的集成数据，比如城市和景区的各种旅游统计报表。软信息是指经营工作中的日常细节，比如景区氛围、游客表情、员工状态、管理者语气等等。硬信息的主要作用，是能让我们对旅游市场的大体状况有所了解。但是，硬信息受到人为因素影响较大，往往容易失真。此外，硬信息还有一个致命弱点，就是在数据硬化过程中常会过滤和删除掉对市场营销具有重大启示的关键细节。关于这一点，战略管理大师明茨伯格曾指出：“硬信息通常是延迟的、空洞的和过于集中的。这也许解释了依赖于这种正式化信息（像会计表、市场营销研究报告、管理方面的民意测验等）的管理人员，要想制定一份好的战略时，为什么会遇到那么多的困难”。事实上，营销策划方案要做到切实可行，绝不能脱离经营工作的细节。正如明茨伯格所言，“一个有成效的战略家并没有脱离日常细节，而是沉浸在其中并从中得出战略启示”。

例如，根据《梅州市旅游业发展总体规划（2005－2020）》的问卷调查，梅州的游客主要来源于粤东地区，约占游客总量的47％；其次是珠三角地区，约占35％；再次是省外邻近地区，约占12％。这一调查结果说明什么呢？它说明梅州在过去相当长的时期内，一直未能真正打开珠三角客源市场。但请注意，这个调查的执行时间是2005年。当我们时隔一年半之后回头审视这一调查结论，如果仅停留于纸面数据，忽视2006年以来的市场变化，我们的市场判断就会出现重大失误。事实上，对一个新兴市场而言，一年半的时间不算太短。500多个日日夜夜，足以使市场格局发生颠覆性的变化。2005年以来，梅县投入旅游产业的资金高达16亿元，旅游配套设施逐步完善，综合旅游环境大幅提升。而梅州至深圳、河源、漳州、龙岩等地的高速公路的相继开通，珠三角休闲度假市场的高速发展，更是不容忽视的市场催化剂。

那么，目前梅州地区游客来源的构成情况到底如何呢？2007年4月，我们实地走访了梅州地区的多家旅行社，结果发现，2006年梅州本地龙头旅行社的旅游业务，出现了前所未有的突破性增长。以梅州市旅游总公司为例，该社2004年、2005年的游客接待量分别为17255人和20522人，但是，2006年该社的游客接待量高达87678人，增幅超过300％。其中，增幅最大的是河源至梅州的一日游，游客人数高达5万人，客源全部来自珠三角地区。

二、区位研究，宏观把握市场格局 当我们获得了来自微观层面的市场数据，并未沾沾自喜。的确，这些数据是一个明确的信号，有助于我们建立市场信心。但是，我们并不能就此认为梅县旅游一定会出现连续稳定的大幅增长，因为从微观角度我们永远无法预测市场。只有把梅县旅游放到区域市场大环境中加以考察，我们才能从宏观角度把握未来市场的发展趋势。

仔细研究广东旅游发展历程，粤北和粤西都曾有过火爆，唯独粤东地区一直蛰伏。这意味着该地区蕴藏着极大的市场潜能有待释放。粤东地区分为两块：一是以梅州为中心的客家文化地区，二是以潮州为代表的潮汕文化地区。那么，梅州客家文化地区未来是否可能成为旅游市场的一个新热点呢？这可从四个方面加以观察：

一是交通条件。梅县所处的粤东山区，地理位置相对偏僻。根据当地人介绍，在上世纪八九十年代，由于山路崎岖，从梅县开车去广州通常要花上一天时间。可见，交通不便一直是制约梅县旅游发展的重要原因。但是，这一状况正在得到改变。随着梅河高速、梅深高速、梅汕高速、梅漳高速、梅龙高速、梅赣高速的陆续开通，未来将有至少6条高速公路从梅州通往周边其他城市，交通可进入性大大加强。而梅县机场每周有航班飞往广州和香港，更是一个潜在的有利条件。

二是旅游产品。梅州市的旅游景区主要集中在梅县境内，而梅县品质最好的六个景区集中在雁洋镇。这里有全国重点文物保护单位叶剑英故居和全国红色旅游经典景区叶剑英纪念园，有国家AAAA级景区雁南飞茶田度假村和雁鸣湖旅游度假村，有广东省风景名胜区阴那山旅游区和广东四大名寺之一灵光寺，还有别具韵味的桥溪客家民俗村。这些景区资源互补性强，分布相对集中，有利于旅游团队和自驾游的行程安排。从旅游体验的角度看，广东人民对叶帅有深厚感情，叶帅故居和叶剑英纪念园对红色旅游市场和中老年市场具有持久吸引力。雁南飞和雁鸣湖的住宿条件和环境一流。尤其是雁南飞茶田度假村，曾获中国建筑工程“鲁班奖”，堪称国内景区设计的经典之作。因此，以雁洋镇为战略支点，以点带面推动梅县的旅游发展，具有市场可行性。

三是增量客源。梅县旅游的可持续发展，必须获得源源不断的增量客源。过去，梅县的旅游客源主要来自邻近的潮汕地区。但是仅靠一个潮汕市场，是难以支持梅县旅游长期发展的。未来的增量客源可能在哪里呢？当我们将目光放大到广东、福建和江西全境，可以看出梅县旅游的辐射半径实际上涵盖三个地区：珠江三角洲、韩江三角洲和厦漳泉三角洲。其中，珠江三角洲是全国出游率最高、消费能力最强的客源地市场，也是梅县旅游实现突破性发展的希望所在。

四是市场格局。当我们战略透视梅县所处的区域旅游市场，发现梅县所处区位十分独特：在广东境内，珠三角地区是国内最大的客源地市场；在福建境内，武夷山和厦门是全国著名的两大旅游目的地。珠三角、武夷山、厦门这三个重要节点，构成一个大三角形的闽粤赣边区域市场格局，而梅县恰好位于这一市场的战略核心。

由此，我们做出一个趋势推断：过去，由于粤东山区和闽西山区交通条件制约，珠三角客源地市场跟武夷山、厦门这两大旅游目的地之间，长期处于相互隔绝的封闭状态。但是，随着梅龙高速、梅漳高速和拟建中通往武夷山的武永高速和邵武高速的开通，珠三角客源向武夷山和厦门这两大旅游目的地的大规模流动，在未来具有现实可能性。若如此，闽粤赣边区域市场的总体格局将会发生革命性的变化。梅县在这一区域市场中的未来地位和作用，将是一个不可替代的重要休憩地和旅游中转站。

三、城市比较，凸现核心竞争优势 梅县旅游市场的未来发展，还面临周边城市的竞争。就红色旅游而言，江西的井冈山和瑞金，福建的古田会议旧址，政治地位和历史地位更为突出。而梅县的红色旅游产品相对单

一、独立，无法在市场中取得绝对优势。就客家文化而言，周边城市竞相在打客家牌，福建龙岩的永定土楼在申报世界文化遗产，江西赣州的宣传口号为“客家摇篮”，广东河源的品牌定位是“客家古邑”。而梅州市虽逐年加大对“世界客都”的宣传力度，但在客家文化诉求方面，并未与竞争者形成明显的市场区隔。

因此，要找出梅县的核心竞争优势，我们还需从旅游区位、城市品牌、核心产品、接待能力、游客来源和旅游消费等方面，将梅县跟周边城市进行比较。经过综合考虑，我们将梅县所在的梅州市跟邻近的河源市做一比较。

1、旅游区位

河源是粤东地区的交通枢纽，也是梅州通往珠三角地区的必经之路。京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、惠河高速，构成河源四通八达的交通网络。在高速交通方面，河源到广州、深圳的距离分别为250公里、176公里。在铁路交通方面，河源到广州和深圳的距离分别为180公里、160公里。而梅州无论公路还是铁路，跟广州和深圳的距离均在400公里左右。显然，河源的交通可进入性强于梅州。

2、城市品牌

梅州的品牌定位是“世界客都”，主打客家文化牌。河源的品牌定位是 “万绿河源、温泉之都、恐龙故乡、客家水乡”，主要围绕水资源做文章。其中，“客家水乡”存在定位错误，违背人们对客家文化的传统认知。目前，河源已将品牌定位调整为“客家古邑，万绿河源”。

3、旅游产品

河源和梅州同样地处粤东山区，旅游资源具有同质性。在核心产品方面，梅州有4A级景区雁南飞茶田度假村和雁鸣湖旅游度假村，河源有4A级景区万绿湖和桂山风景区；在休闲产品方面，梅州有千江温泉、叶塘温泉、转水温泉、大坪温泉、汤湖热矿泥，河源有龙源温泉、御临门温泉、天上人间温泉、热龙温泉。其中，梅州的热矿泥具有一定的资源稀缺性；在自然景点方面，梅州有阴那山、王寿山，河源有野趣沟、霍山、紫金越王山·····

4、人文资源

河源跟梅州同属客家文化地区，人文资源也具有高度同质性。就客家建筑而言，梅州有桥溪客家民俗村、丙村仁厚温公祠，河源有南园古村和苏家围。就名胜古迹而言，梅州有元魁塔、联芳楼、南华又庐，河源有龟峰塔、越王井、龙川古城。

5、客源构成

根据河源旅游局资料显示，2006年河源市接待旅客总量为500.38万人次，其中，来自珠三角地区的客源占80％。而到2005年为止，梅州市年均接待游客约为300万人次，其中，来自珠三角地区的客源占35％。从这一数据看，河源在珠三角地区的市场影响力超过梅州。

6、接待能力

河源现有旅馆347家，房间8686个，床位16951张；梅州有旅馆36家，房间3178个，床位5917张。从数量规模看，河源的总床位是梅州的三倍，接待能力远大于梅州。但是，在星级宾馆数量方面，两个城市其实差别不大（河源现有四星酒店2家，三星酒店16家；梅州现有四星酒店3家，三星酒店13家）。而跟河源相比，梅州的住宿环境更加优良，也更受游客欢迎。尤其是雁南飞和雁鸣湖两个度假村，被评为“广东省最受欢迎自驾游十佳景区”。

值得注意的是，市场调查显示，2005年梅州的游客过夜率为65.9%，比2004年大幅提高26个百分点。在过夜游客中，住2－3晚者最多，占64.21%，这说明游客在梅州的逗留时间在逐年上升。而河源2004年、2005年、2006年的游客过夜率分别为60％、53.8％、51.8％，呈现逐年下滑的趋势。这说明游客对河源的住宿环境较不满意。此外，随着交通条件的改善，河源跟珠三角中心城市的距离变近，游客在河源的逗留时间缩短，也是一个原因。

通过以上分析我们可以看出，梅州的资源特色是“山”，核心竞争优势是“住”。比如雁南飞茶田度假村和雁鸣湖旅游度假村，均为依山而建，而且环境优美，对过夜游客具有市场吸引力；河源的资源特色是“水”，比如河源品质最好的景区万绿湖，以及“河源”这一城市名称的来历，都跟水资源密切相关。从旅游区位和城市品牌来看，梅州和河源这两个城市，既存在竞争关系，又存在互补关系。由于河源地处旅游路径的上游，因而会对珠三角客源形成一定的拦截作用。但是，河源所处的旅游区位，又决定了它在今后相当长时期内，将是梅州和珠三角客源地市场的重要联结点，具有承上启下的积极作用。

四、战略定制，务求简洁重在执行

有了资源分析和市场调查做基础，我们开始进入战略定制阶段。这一阶段的策划要点，简单讲就是两句话：战略分析要周密细致，战略计划要保持简洁。

战略分析要周密细致，是针对“战略形成”而言的。在制定战略计划之前，必须深入研究城市旅游的发展历程、战略愿景和思维模式。许多城市的旅游管理者大概都有这样的体会：不惜重金聘请著名机构做的旅游发展战略规划，在市场实践中却常常难以实际执行。为什么会出现这种情况呢？这里面原因很多。其中，战略规划制定者缺乏对“战略形成”的概念认知，是一个不可忽视的重要原因。

事实上，城市旅游发展的“战略形成”，是一个复杂的动态演化过程，绝不像撰写一叠战略规划文本那么简单。在城市外部，它受到市场需求的推动和竞争对手的影响；在城市内部，它服从于城市的总体发展战略。一般而言，在旅游专家介入之前，城市旅游产业早已孕育和发展，甚至已形成规模。这意味着城市旅游产业在其发展过程中，实际上是受到某种“自发战略”所支配的。这种自发战略也许未经过专业化的系统梳理，但我们却不能无视其存在。否则，战略规划就会流于闭门造车，最终导致无法实际执行。

以梅县为例。梅县旅游起步较早，政府早在1997年就提出了“旅游旺县”的发展战略。但是，限于历史条件的制约，当年在梅县政府制定的“七大发展战略”之中，“旅游旺县”仅列第五位。排在前三位的分别是“开放活县、工业强县、农业稳县”。2005年初，梅县县委、县政府提出“旅游强县”的发展战略，将旅游业重新定位为龙头产业。同时，以创建“广东省旅游强县”为契机，投入巨资建设旅游景区和旅游配套设施，梅县旅游产业才出现了突飞猛进的进步。从“旅游旺县”到“旅游强县”，仅仅一字之差，我们却能看出当地政府对旅游产业发展的战略思路转变。

战略计划保持简洁，是针对“战略执行”而言的。市场营销具有强烈的实践性，任何战略计划必须切实可行。要做到这一点，战略计划必须保持简洁，才能被大家所理解和接受。同时，市场是动态不平衡的。战略计划要在具体细节上做到随机应变，必须富有弹性。如果战略计划过于繁琐，在面对瞬息万变的未来市场时，我们的营销工作就会失去应有的洞察力、前瞻性和灵活性。

怎样使战略计划既简洁又有效呢？关键是我们在制定战略计划时，应着眼于发现、创造和捕捉市场机会，而不拘泥于解决未来市场的具体问题。在现有产品的既定框架下，应以一种全新的思路，重新整合相关资源。用美国经济学家熊彼特的话说，就是要“采用一种新的生产组合”。因此，我们为梅县量身定制的旅游营销战略计划，简单讲就是五句话：

1、打造一个全新概念——梅县客家风情生态休憩圈。

2、建好两条休闲街区——梅县客家风情休闲街区、梅县畔江休闲酒吧街区。

3、推出三个旅游品牌——叶帅故乡、客家风情、田园风光。

4、突破四块区域市场——珠三角旅游客源地市场、厦漳泉旅游集散地市场、闽粤赣边区域旅游市场、港澳台东南亚海外市场。

5、开辟五条旅游线路——粤东客家风情旅游线、闽粤客家风情旅游线、闽西绿色生态旅游线、闽粤赣边红色旅游线、寻根省亲入境旅游线。

五、产品策划，有序整合逐一定位

旅游产品是城市旅游发展的核心要素。通常情况下，一个城市往往有众多的旅游产品，且分别指向不同的地区和市场。即使是同一个旅游产品，也可能有多个细分市场和目标消费群。梅县的情况正是如此。怎样才能面向市场有序推出城市旅游产品呢？我们的做法是：“有序整合，逐一定位”。具体分为三个步骤：产品分类、产品组合、产品定位。

1、产品分类

首先，我们应从旅游消费者的心理认知出发（而不是从我们的主观意愿出发），对城市旅游产品进行有效分类，分出核心产品和辅助产品，一线产品和二线产品。其次，要分清轻重缓急，重点推介优质旅游产品。然后，再以点带面，逐步推出其他旅游产品及其服务。而不应眉毛胡子一把抓，企图把所有旅游产品全部推向市场。

以梅县为例，我们对其旅游产品分类，主要分为两个层次：就雁洋镇的六大景区而言，核心产品是“一园、两雁”（叶剑英纪念园、雁南飞茶田度假村、雁鸣湖旅游度假村），辅助产品是“一山、一寺、一村”（阴那山、灵光寺、桥溪客家民俗村）。就梅县所有的旅游景区而言，一线产品是雁洋镇的六大景区，二线产品是人境庐、南华又庐、仁厚温公祠、千佛塔等中小景点。

2、产品组合

旅游产品组合，是指旅游产品和旅游产品线的组合方式。一个城市不仅有旅游产品，还有旅游产品线，比如景区产品线、宾馆产品线等等。旅游产品线又可分为若干品种，比如景区产品线可细分为A级景区和普通景区、观光型景区和休闲度假型景区，宾馆可细分为商务宾馆和度假宾馆、星级酒店和民居客栈。城市旅游营销要取得最佳效果，应根据不同市场的实际需求，对旅游产品进行合理组合，比如大型景区之间的组合，大型景区和中小景点之间的组合，景区和宾馆、饭店、购物商店之间的组合。

对梅县旅游产品的组合，我们主要根据旅游团队、商务散客、自驾游、会议市场的不同情况，分为“团队一日游”、“散客一日游”、“周末自驾游”、“商务会议游”等组合形式。比如，过夜团队受宾馆价格和入住率的影响较大，对宾馆的位置和服务质量也较为关注。我们在产品组合时，就应充分考虑这些因素。

3、产品定位

旅游产品的定位，包括两方面内容：对内，提炼产品卖点；对外，锁定目标市场。

旅游产品的消费过程，本质上是一种体验。因此，我们在提炼产品卖点时，要向消费者传递某种新体验和新感觉。具体而言是做到三点：一是要有能让消费者耳目一新的新概念；二是这种新概念要符合消费者的心理认知并能引发某种联想；三是要努力为消费者创造新的客户价值。

在锁定目标市场之前，应对每个旅游产品的市场现状、发展潜力（或障碍）、竞争策略、传播方式等进行定性分析。必要时，还应对旅游产品进行改良和整合。比如，阴那山是一个老景区，风光优美，气候凉爽，属于高山休闲型的旅游产品。但是，市场知名度低，经营业绩一般。而位于阴那山顶的灵光寺是广东四大名寺之一，历史悠久，有独特卖点，品牌知名度较高。其发展障碍是体量太小，单打独斗难以做大。因此，我们建议将这两个旅游产品进行整合，把灵光寺纳入阴那山旅游度假区的开发序列，打造出一个新的4A级景区。同时，灵光寺本身应加强品牌宣传，尤其应深度挖掘宗教历史文化资源。其传播方式应注重故事性、传奇性。其目标市场应重点锁定传统香客市场、旅游团队市场、商务会议市场和自驾游市场。

需要注意的是，在对旅游产品进行市场定位时，应谨慎判断产品所处的生命周期，尤其要注意区分成熟期和衰退期之间的细微差别。从营销策划角度讲，有效延长旅游产品的成熟期，能够获得最大化的市场效益。反之，如果处于成熟期的旅游产品被误判为已进入衰退期，则会给旅游企业造成难以弥补的市场损失。

六、营销传播，品牌先导激活市场

当我们对梅县的资源、产品和市场有了深入认知，并制定了行之有效的战略计划，接下来的一项重要工作，就是找准市场引爆点，激活梅县旅游市场。

当时的实际情况是，梅县创建“中国旅游强县”的工作已经展开，旅游环境全面改善，旅游品质大幅提高。但是，外界对这些变化却知之甚少。怎样才能用最少的投入、在最短的时间内使梅县在旅游市场中广为人知呢？经过反复思考，我们决定从客家文化入手，瞄准珠三角客源市场，重塑梅县旅游品牌，推出梅县旅游新形象。

综观梅县旅游产品，大体有三种类型：红色旅游、客家风情、田园风光，分别以叶剑英故居、雁南飞茶田度假村、桥溪客家民俗村为代表。这三种旅游产品，表面上产品形态差异很大，但其内在精神却是相通的，都是客家文化在不同侧面的折射。叶剑英故居是梅县客家文化的人格化和精神象征；雁南飞茶田度假村是经过优化并提取客家文化要素的旅游产品；桥溪客家民俗村则代表了客家人的传统生活方式。

另一方面，考察客家文化的演进历史，梅县自古以来就是中国客家文化中心。梅县的客家文化，是最具代表性的中国客家文化基本形态。早在元末明初，嘉应州（即现在的梅县地区）就已成为中国客家文化的代表区域。作为客家文化的重要载体，梅县话是官方认可的客家话的标准语言。至今，海内外电台、电视台的客家话节目，都采用梅县话播音。

从城市竞争的角度看，闽粤赣边客家地区近年来群雄并起，各个城市纷纷争夺对客家文化的话语主导权。而梅县作为客家文化的传承者和代表者，理应凸显梅县作为中国客家文化中心的历史地位和文化地位，一举占领市场竞争的战略制高点。同时，梅县还应以市场领导者的姿态，带动整个客家文化品类市场的发展。

那么，对于现代旅游消费者而言，梅县客家文化到底有何特殊魅力呢？追根溯源，客家文化是汉文化下属的具有民系色彩和地域特征的一种文化枝干。千余年前，客家祖先出身书香门第，多为名门贵裔。为了遁世避祸，带领亲眷“衣冠南下”，躲进闽粤赣边的大山深处。由于久居山野、与世隔绝，他们至今保存着自古遗留的人文传统，比如崇文尚教、注重礼仪、纯朴坦诚、热情好客，等等。从本质上讲，客家文化源于儒家思想，是一种保存较好的古中原文化。客家方言被称为唐宋中原古汉语的“活化石”。客家人注重礼仪、热情好客的人文传统，也是对古礼的沿袭。孔子说，“礼失而求诸野”。今天，当传统文化在现代社会尤其是大都市中日益失落，当商业化泛滥导致人情冷漠和物欲横流，地处偏僻山区、远离都市喧嚣的客家梅县，正是一个能带给现代人精神慰藉的心灵家园。

据此，我们瞄准现代都市人的精神需求，以富有人文气息的感性诉求方式，推出了具有市场感召力的品牌广告语——“山中田园诗，梅县客家情”。具体阐释如下：

山中：梅县的地理区位，是客家栖息地的真实体现； 田园：梅县至今保留的传统农业形态，田园牧歌般的客家生活方式。也是梅县自然景观的提炼概括；

山中田园：象世外桃源、海上蓬莱一样，是超脱于一般生活认知的概念，反映了当地最本真的生活方式和没有被工业化侵蚀的自然状态；

田园诗：对客家生活的升华和艺术表现。“诗”，给与了乡村生活以文化气息，符合客家人崇文重教，耕读传家的传统。“田园诗”，是耳熟能详的诗歌形式，以描绘乡居生活为主，是基于劳动的歌咏。田园诗还赋予了梅县的品牌宣传一种诗歌的浪漫主义情怀和遐想空间。

客家情：客家的风土人情，客家人的纯朴热情。

两句话精准提炼了梅县客家的特点要素，方便记认，易于识别。

2007年下半年，为了配合梅县创建“中国旅游强县”的工作，我们先后通过电视、报纸、户外和网络等传播渠道，宣传梅县旅游产品，推出梅县旅游新形象，取得良好效果。以网络宣传为例，我们推出的梅县自驾游攻略，先后被国内数十家旅游网站转载。我们在中国最热的人文社区——天涯社区广州版推出的主题帖《山中田园诗，梅县客家情》，得到了广大网友的真情回应。在一周之内，点击率逾万次，网友留言数百条。天涯社区在“天涯聚焦”、“广东平台”、“岭南影像”、“光影记录”等栏目，多次做了重点推荐。

《梅县旅游营销策划》的成功实施，也取得了较好的经济效益。2007年国庆黄金周期间，梅县各大景区全线火爆，雁南飞、雁鸣湖、阴那山和灵光寺等景区的客流量全部刷新历史记录。其中，自驾车乡村游成为一大新亮点。据统计，黄金周期间每天进入梅县的自驾车多达9千多辆。宾馆和饭店也异常火爆。比如，我们在梅县自驾游攻略中重点推荐的万秋楼和柏丽酒店，黄金周期间万秋楼始终爆满，柏丽酒店每天入住率均为百分之百。

4.饮料的整合营销策划全案 篇四

洋饮料的大举入侵，尤其是两乐在中国的进入和竞争实际上加速了中国饮料市场的成熟的速度。这个方面表现在网络渠道方面比较突出。整体的饮料行业的网络渠道比较成熟。两乐的渠道比较垂直，对经销商管理是比较严格的。同时两乐深度分销工作是很出色的，对终端的支持和控制也是非常强的。国内的饮料企业虽然做不到两乐的水平，但是对渠道网络的管理和布局在国内而言也是非常先进的。

随着饮料消费场合的复杂化，消费行为的变化，零售渠道、通路的不断更新，对企业来说营销管理、品牌管理将列到重要议事日程。

那么，在这样一个市场中，J饮料的状况如何呢?

揭示J饮料的现状

尴尬的现状

调查显示：在J饮料销售好的地区，饮料市场的发达和成熟程度均不如J饮料销售中等或销售差的地区。这表明J饮料在这些区域销售好，很重要的原因是因为竞争对手不强、竞争不激烈。另外，在J饮料销售差的地区，被访者对J饮料的口味评价并不差。可见，J饮料销售差的原因，并不完全在于产品本身，至少产品的劣势不明显。有一个较好的产品，却是被压缩在一个弱势的市场中，这不能不说是J饮料面对着一个尴尬的现状。

尴尬源于内――J饮料现状原因分析

那么为什么J饮料的销售并不尽如人意呢?首先：忠诚的顾客有可能失去。J饮料产品的单一，调查中大多数被访者提到J饮料的第一感觉是单一一种饮料，而且这个饮料的包装在十多年来并没有更换过，单一的产品使很多在口味上、档次上需要升级的老顾客得不到满足，顾客在成长，企业却没有与顾客同步成长这样品牌忠实的顾客也可能因此而失去。

其次，形象的空洞化对潜在的顾客吸引不大。J饮料一直在突出一个运动型饮料的形象，并且这个形象曾经通过一个我国体育史上也有一定地位的运动员得到良好的诠释，曾经J饮料的运动型饮料是有内容支持的，但是这个运动员的形象也同J饮料的产品一样十多年没有变化。在我们实施的调查中我们发现，大多数受访者对J饮料的运动的概念说不出任何内容，不理解J饮料为什么称做运动型饮料。尤其是年轻的受访者对J饮料的形象认识更是模糊。

再次，产品诉求点的模糊使得消费者很难认同J饮料给消费者带来的利益。J饮料在产品的诉求上一直在强调一个化学名词――电解质，也许是为了使消费者多一些神秘感，J饮料没有深入阐述这个电解质的内容。然而这个消费者既熟悉又模糊的概念实际上没有起到太大的效果。调查显示消费者对这个诉求并没有很大的兴趣。可口可乐的配方据说99%的内容都可以被现代的科技所检验出来，但是1%的内容一直是非常神秘的。可口可乐并没有强调这1%是什么，反而它一直在强调这1%只有不超过十个人知道。

实际上这是强化消费者对可口可乐的.神秘感，虽然可口可乐历经百余年，虽然可口可乐很多地方成为人们一个身边的一个日常用品，但是依然保留了它那份神秘，这是可口可乐百年而不衰的重要原因。对于这一点可口可乐的诉求是非常明确的，那就是神秘!神秘能给消费者带来的一一种心理的满足。然而J饮料的配方的并没有神秘的感觉，却是太多的模糊。

在渠道网络方面，J饮料的问题依然类似。J饮料的经销商平均经营J饮料的时间是主要的饮料品牌中最长的，J饮料的网络渠道模式也是多年没有太大的变化，这个渠道模式曾经帮助J饮料获得过巨大的成功。但是在现在的市场条件下已经非常不适合了，这表现在：过分信赖于经销商，严重忽视对零售上的终端管理和投入，基础的分销工作做得很不踏实。

加上对分厂的管理不善，导致许多地区的窜货问题严重，引起价格体系的动荡，从而影响到整体渠道的效率，使得经销商积极性都非常低，严重影响了J饮料的销售。

揭开伤疤才可能有疗救的必要!尴尬是由于自身的原因。找出问题了我们最重要是解决它。通过这些调查我们运用我们的行业经验和知识为J饮料的未来设计了一个蓝图。