房地产个人简历

房地产开发/策划经理

房地产开发/策划专员

商业地产策划师

房地产销售

勇于挑战，能够承受压力，不怕吃苦；

诚信务实，积极进取。

社会经验不足，需要加强锻炼。性情练达，处事圆熟，善于与人沟通，长于团队合作；

为人不拘小节，却能顾全大局；

诚信求实，积极进取。

有时过于执着，认定的事一定要办到，追求完美，但往往事难如愿。

7.房地产个人简历 篇七

1.1 内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。

房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。

房地产投资。进行房地产投资决策时,房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩,对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。

1.2 外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。

有直接影响的政策因素:指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素,在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。

有间接影响的社会经济与技术因素:房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关,宏观经济增长率越高,房地产业发展速度越快;在经济发展的不同阶段,房地产业的发展水平有所区别。此外,技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击,影响房地产周期波动。

1.3 随机因素,指地震、洪水等自然灾害,战争、政治风波等社会突发因素,以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。

这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响,这些影响一般是短期的,但有时也会持续很长时间。

2 企业应对房地产市场周期波动的经营策略

2.1 资本动作策略。

首先,并购与重组产生的规模经济效应有利于企业产生成本优势。当房地产周期处于衰退或萧条阶段时,并购和重组产生的规模经济效应使企业在房价下跌时降低生产成本,从而保持企业的收益基本稳定,降低房地产周期波动给企业带来的风险。其次,并购与重组实现多元化经营,有利于企业稳定现金流。周期波动期间通过并购与重组实现多元化经营,可以减少企业对现有业务范围的依赖,降低经营的风险成本,通过不同业务组合稳定企业的现金流,而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。再次,财务协同效应有利于化解房地产周期波动的风险。财务协同效应主要来自较低成本的内部融资和外部融资。有大量内部现金流和少量投资机会的企业拥有超额现金流;有较低内部资金生产能力和大量投资机会的企业需要进行额外融资。这两个企业的合并可能会得到较低的内部资金成本优势,实现优势互补,扬长避短。此外,当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时,风险分散化的目的就会达到。

2.2 土地储备策略。在一个房价上涨的大趋势和竞争态势很激烈的情况下,房地产公司应该如何进行土地储备,有三点值得思考。第一,选地的时候要特别注重重点区域,重点区域存在重要的

商机,所以区位仍然是选地储地的原则。实际操作过程当中,除了主要的区域以外,还有非主要区域和一些不被人们重视、但是实际上在起着非常重要作用的一些区域,如政府将要搬迁地区等。第二,制定短期、中期和长期的土地储备计划,坚持“适度提前”的基本原则。房地产公司竞争能力的大小,不仅取决于绝对量的大小,更取决于土地储备结构的合理性。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备,以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。第三,多渠道增加土地储备,保持良好的储备结构。应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值,深入研究当地房地产市场的走势和置业消费观念的变化,积极参与招标、拍卖工作,对有潜质的土地,争取中标。同时积极争取通过股权收购、合作开发等方式获取土地储备的机会,以获得低成本的土地和较好的支持条件。

2.3 业务组合策略。

业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下,出于某种经营目的,在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务,通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益,同时有效规避单一业务经营所带来的风险。多元化的业务组合应成为房地产开发企业规避周期波动风险的必然趋势与理性选择。而这种多元化的业务组合策略,既可以通过产品组合经营达到,也可以通过资本运作实现。

房地产企业在业务组合的设计过程中可以依据业务的经营价值进行考虑,灵活运用。设计业务组合过程中必须坚持以下几条原则:一是坚持主营业务原则。辅助业务只能起辅助作用,无论在产品的开发、制造和经营等方面都要将工夫下在主营业务上,否则轻重不分,会导致整个经营失败。只有在推出新业务替代主营业务时,可以突破这一原则,但为了稳定过渡也必须谨慎从事。二是辅助主营业务原则。主营业务以外的业务是一种辅助业务,辅助业务所产生的经营价值必须围绕主营业务的推广与销售而设,如果与主营业务没有任何经营上的关系,那么这就不属于业务组合的范畴,而应该站在多产品经营或者多元化经营的角度来考虑问题。三是辅助业务易于经营原则。正因为是辅助业务,所以在经营辅助业务过程中,包括采购、产品的推广以及资金和其他资源的占用等各个方面都必须保证易于经营,不得影响主营业务的经营精力。四是量力而行原则。对某些主营业务而言,可以经营多个辅助业务或者多项辅助服务,但一定要根据企业的实力量力而行,不要盲目贪多造成主营业务经营困难。

总之,当前阶段房地产行业的发展,总体上还处于初级阶段,房地产市场发展总的趋势必将会逐步向上,表现为有"起"有"伏"的周期性波动发展。作为房产企业只有真正认识到和把握房地产市场发展的周期性波动规律,才能及时地做出相应的判断,果断地调整企业战略,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献

[1]周慧瑜.警惕房地产业的周期性波动[J].经济管理,2002(11):78-79.

[2]陈秀梅,韩和林,赵元兵.我国房地产价格波动对经济的影响分析——兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践,2009(1).

8.房地产个人简历 篇八

关键词：房地产行业；金融结构；经济增长；研究分析

房地产金融结构主要是是由现阶段的房地产金融环境和市场经济组合而成的，它不仅是保证房地产行业稳定发展的前提，还是整个房地产市场经济建设的主要内容之一。近年来。随着我国社会经济的不断发展，房地产行业的金融结构在迅速的扩张，这虽然有利于我国房地产行业的发展，但是由于其扩张的速度过快，因此导致房地产行业的发展的过程中，其金融结构失衡的现象时常发生，从而使得整个房地产经济受到制约。为此，我们在对房地产的金融结构和经济增长关系进行相应的研究分析，进而采用相应的解决办法来对其进行处理，以促进我国社会主义市场经济的可持续发展。

1、研究前景

所谓的房地产经济也就是指房地产行业在发展过程中，自身的经济效益，而且人们在对其进行相应的管理服务的过程中，主要在房地产经营管理工作的基础上进行的。如果相应房地产经济增长，我们就要依靠房地产建筑的经济效益，通过房价和地租之间的差异，来对其经济进行表述。因此，我们在对房地产经济进行研究分析时，就要对整个市场环境、服务管理以及相关的政策等方面进行控制。

而房地产金融的出现，则是将房地产行业和金融行业有机的结合在一起，实现房地产经济价值的最大化。因此，在当前房地产行业发展的过程中，人们早已将房地产当作一种金融产品，它不仅可以用于消费，还可以用于经济投资。而当人们将房地产作为投资品时，我们就要对房地产的金融结构中的相关内容进行分析，以确保房地产行业的稳定发展。

从当前房地产发展的实际情况来看，各国都没有对房地产金融结构和经济增长之间的关系进行系统的研究，而且缺乏实际的研究资料，这就使得人们在对其金融结构和经济增长之间关系进行研究时，无法对其进行相应的研究。因此本文为了使得房地产金融结构和经济增长关系具有可靠性，我们就适当的扩大房地产经济和金融之间的研究范围，从而使得人们在对我国房地产金融结构和经济增长关系研究的过程中，有着可靠的研究参数。不过，在对两者之间关系进行研究分析的过程中，我们发现，人们在对房地产金融结构的研究时，主要偏重于房地产的经济发展，而忽视了整个房地产行业和金融业之间的关系。为此，我们在对其进行研究分析的过程中，就要对整个房地产行业的整体结构进行全方位的考虑，使得研究指标数据的准确性和有效性得到保障。

2、研究方法和相关的指标数据

目前，我们在对房地产金融结构和房地产经济增长关系进行研究分析的过程中，通常都是采用的VAR模型中的递归估计法在对其进行分析，进而让人们对房地产金融结构和经济增长之间存在的关联性有着一个明确的了解。下面我们就对房地产金融结构和房地产经济增长管理研究方法的相关内容和数据指标进行简要的阐述。

2.1计量模型

从“金融发展是金融结构变化”这个观点出发，利用递归估计法来观察不同时期内金融结构变动对社会经济增长的影响，并将不同时期内社会经济的增长数值进行比较，作出统计，最后根据统计结果来找出金融结构变动和社会经济增长之间所存在的某种均衡关系，以便为后期研究以及相关政策的实施提供参考依据。

2.2指标的选取和数据处理

本文选取房地产销售额（Y）代表房地产经济增长指标，选取国内贷款（Y1）、企业自筹（Y2）和其他来源（Y3）作为房地产金融结构指标，指标范围是2004年一2011年1—4季度，数据来源见中国高校财经数据库。

考虑到以下两个主要原因：1）房地产金融的来源构成主要包括六部分（按国家统计局口径分类），即国内贷款、企业自筹、其他来源（包括定金和预收款）、国家预算内资金、国外投资、证券类资金（债券、股票、房地产信托）。从历年统计数据观察，前三项指标总量一直占房地产金融来源的97%以上，而其他指标由于金融规模过小，从金融的结构的意义上缺乏作为入选样本的研究价值，故只考虑国内贷款、企业自筹和其他来源三项指标；2）现有的季度统计数据只能追朔到2004年。

3、实证分析

3.1实证结果描述

利用协整技术分析变量间是否存在长期稳定的均衡关系，这是利用向量自回归模型进行动态响应分析的基础。协整向量的递归估计结果分析如下表所示。

鉴于样本的大小，本文选择2006年第4季度作为递归估计的开始期，得到的结果见表。由于统计量和最大特征值统计量得到的结果完全一致，所以只列出了迹统计量。表中的最后一列就是在原假设为全样本协整的秩与递归子样本的秩相同条件下的LR统计量。拒绝原假设就表明协整关系在样本范围内存在结构突变点，一旦出现结构突变，我们将在协整估计时加入适当的移动变量重新进行估计。从表中我们看到2008年第4季度到2009年第4季度存在协整关系的结构突变，因此，在此期间加入了0—1变量。

3.2结果分析

从表中我们看到，房地产金融结构和房地产经济增长之间的协整关系在2008年第4季度到2009年第4季度之间发生了结构突变。从2004年到2007年第三季度以前国家一直在出台积极政策，以促进房地产行业的快速发展。在2005年8月央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。提高第二套住房的首付比例。2006年7月提出“出售的房屋开始征收房产税”。2002年的土地调控政策是2008年积极政策以来的首次紧缩政策，但在从结构突变的检验中未有明显体现，说明此项政策效应对于房地产经济的总体增长效果很弱。

原因在于：由于城市土地资源的稀缺性、城镇居民人均收入的提高和城镇化水平持续稳定提高等因素，在目前的房地产消费环境下开发商和消费者均持有商品房价格会持续上涨预期，而此时消费者只能是价格接受者，所以，征收土地增值税政策最终只能将新增成本由开发商转移到消费者身上，而消费者（包括真实住房需求者和投机者）又必须尽早地买房以避免将来更大的支出。此时，该项政策对开发商和消费者的行为影响较弱。2007年2季度的121号文件从本质上来说促进了开发商的优胜劣汰，同时放慢了开发商的供给速度，3季度的征收房产销售税政策极大的打击了短期投机购房行为。因此，由于2007年政策消费者和开发商行为的影响所以导致结构突变产生。从结构突变的时间看出2007年信贷管理和征收房产销售税政策滞后效应为1个季度。

4、结束语

由此可见，在对房地产金融结构和经济增长关系进行研究的过程中，由于没有准确可靠的文献资源，因此为了使其研究内容和数据参数的准确性和有效得到有效的保障，我们可以对其研究范围进行适当的扩大，从而对整个房地产行业在经济发展过程中，存在的相关内容进行分析，并且严格按照国家宏观调控的政策，来保障房地产金融结构的均衡性，以确保社会经济的稳定发展。（作者单位：江苏省邳州市房产服务中心）

参考文献

[1]皮舜，武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[J].管理工程学报.2006（02）

[2]赵四海.亚洲金融危机及其对我国房地产业发展的启示[J].城市开发.1998（09）

9.房地产开发行业个人简历 篇九

两年以上工作经验|男|26岁(1990年7月2日)

居住地：厦门

电 话：189*******(手机)

E-mail：xuX@XXXX.com

最近工作[8个月]

公 司：XX有限公司

行 业：房地产开发

职 位：结构负责人

最高学历

学 历：本科

专 业：工程结构分析

学 校：厦门大学

自我评价

较强的学习能力和创新意识;专业知识全面扎实;组织、协调能力较强;具有较高的团队合作精神。我能独立工作，不墨守成规;能与人沟通，积极倾听;我能精于信息收集，并进行分析;我能进行项目管理，追求效率和效用;我能进行港口建设，熟悉建设流程;我能进行港口施工，熟悉施工工艺。

求职意向

到岗时间：可随时到岗

工作性质：全职

希望行业：房地产开发

目标地点：厦门

期望月薪：面议/月

目标职能：结构负责人

工作经验

20XX/11 C 20XX/7：XX有限公司[8个月]

所属行业：房地产开发

总工室 结构负责人

1. 按照公司计划节奏制定设计月计划;

2. 对项目设计进度进行细化管理;

3. 协调解决各专业所遇到的各种难题;

20XX/6 C 20XX/10：XX有限公司[1年4个月]

所属行业：房地产开发

总工室 结构负责人

1. 配合开发部前期报建工作;

2. 配合招投标部，考察单位，技术评标;

3. 配合合同管理部进行技术资料合同审核。

教育经历

20XX/8― 20XX/6 厦门大学工程结构分析 本科

证书

20XX/12 大学英语四级

语言能力

英语(良好)听说(良好)，读写(良好)

相关阅读：无论是工作还是学习，甚至是个人简历的书写，人们都应有规律有逻辑的去运作。以个人简历来看，求职者若不能在书写简历时掌握逻辑性，则会使简历失去原本可发挥出来的光彩，这也会对求职者带来一定的负面影响。

我们可将逻辑性当做一种可引导人们思维行动走向的超强规律，那么我们也可从以下几点中简述逻辑性的掌握，可对求职者的获职位几率带来怎样的影响。

引导思维

招聘方怎样才能断定出求职者是否具备出色个人能力呢?答案在于简历的内容，若求职者在书写简历时能够有方向且有目的的将语句之间的连接性相互关联，那么他们所叙述的内容在阅读时即可使招聘方获得一目即可了然的信息。而有方向的思维引导也能够使招聘方将这位求职者想象成为一位非常出色的人才，继而对其录用则已是板上钉钉的事。

阐述思想

任何一个话题的叙述都需要具备它的中心思想，无论人们在做什么事都需要这样。文字功底较强的求职者在书写简历时只要抓住了他们所需叙述内容的中心点，即可以各类华丽的语言对其叙述，这样呈现在招聘方面前的个人简历则显得非常丰富。

10.房地产营销与估价个人简历 篇十

户口所在： 湛江 国 籍： 中国

婚姻状况： 未婚 民 族： 汉族

诚信徽章： 未申请  身 高： 168 cm

人才测评： 未测评  体 重： 60 kg

人才类型： 在校学生

应聘职位： 预结算员， 房地产评估， 建筑制图

工作年限： 0 职 称： 初级

求职类型： 实习可到职日期： 随时

月薪要求： 面议 希望工作地区： 广东省,,

毕业院校： 惠州经济职业技术学院

11.房地产个人简历 篇十一

【关键词】房地产 教学改革 实践

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）09-0047-02

《房地产经纪与房地产投资》是经济学专业一门重要的专业必修课。改课程主要讲述房地产投资概述、房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发项目的区位条件分析、房地产基础数据估算、房地产投资项目财务分析等。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。

房地产投资课程有以下几个特点：1.概念性和需要记忆的内容多；2.课程更新的速度比较快；3.与实践联系紧密。根据房地产投资课程的特点，在教学中通过“教学做”让学生理解基本概念的同时，对房地产投资分析方法和技能也能充分的掌握。

一、房地产投资教学现状和难点

1.课程知识体系繁杂

房地产投资课程理论知识较多，涉及多么学科。涉及到房地产的相关概念、法律法规；房地产开发、经营、消费、服务和管理过程中需掌握的一些规律。上述知识涉及经济学、经济数学、管理学、会计学和市场营销学等多门学科，此类内容难度较大。因此，对于三本学生而言，房地产投资知识体系比较繁杂，内容难度较大。

2.教材内容跟不上专业知识的更新速度

由于房地产是中国经济发展的重要支柱，房地产相关的专业性知识一直是学者关注的热点，所以相关的专业知识更新的速度很快。同时随着房地产的不断发展，房地产市场法制不断的完善。近几年国家对房地宏观调控不断发生变化，比如：政策由之前的抑制泡沫到最近的去库存，房地产法规也相应的做出调整。以上这些原因都会导致房地产专业知识发生变化，这就要求我们在教学过程内容也要做出相应的调整，而新教材的修改或编写都需要一定时间，这就导致了现有教材内容跟不上房地产专业知识的更新速度。

3.实践教学缺乏条件

正如我们之前提到了，房地产投资是一门实践性很强的课程，实践方面教学对这门课至关重要。但是现实的情况是大多数学校对房地产投资课程教学中注重理论知识，而不注重实践教学环节。最主要的原因是很多老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。

二、房地产投资课程教学改革的内容

1.改革教学内容，突出教学重点

不同院校的学生、不同专业的学生有不同的特点，因此，在选择教材时要有一定的针对性，尽可能选用最新出版和适合三本院校学生的教材，给学生提供3～5本参考书。时机如果成熟可以针对本校学生编制适合他们的教学教材。

《房地产经济与房地产投资》课程的特点是理论多、应用性强。由于理论多，知识体系繁杂，学生在学习过程中往往感觉枯燥无味，对这门课不感兴趣。所以老师在理论教学过程中要突出教学重点，使学生对重点知识能更好的了解，做到有的放矢，达到教学目的。另外，在教学过程中老师要进行课堂角色转变，由传统的满堂灌到课堂上学生成为学习的主体，而老师由主角变成导演。老师根据课程目标设计相应的教学形式，根据课程教学任务布置相关的教学任务，让学生在角色扮演中完成相应的任务，达到教学效果。

2.加大案例教学

随着教学手段的不断发展，现在的大学生更喜欢多媒体教学手段，同时应用多媒体教学传达的信息量也更多，特别适用于案例教学这个环节。案例教学是结合实际例子，用刚学过的理论知识进行解释和分析，案例教学对《房地产投资》课程有很大的意义。通过案例教学使学生对理论知识有更深的理解，同时也能激发学生对改课程的学习兴趣，提高课堂的教学效果。

3.到房地产估价事务所进行实地考察

老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。这种情况因资料的可得性差，和学校对实验室投入少等原因在短期内得不到解决。那为了加强实践教学环节，老师可以组织学生到也为进行实地调查研究，也可以组织学生进行阶段实习或组织学生到相关单位听讲座，达到教学效果。

三、结语

房地产经纪和房地产投资是一门实用性很强的课程，老师在教学过程中，要针对存在问题，进行教学改革，有效推动该课程的建设。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。

参考文献：

[1]刑兰芹.房地产估价课程教学改革研究[J].陕西教育.高教.2011（6）.

[2]横艳阳.房地产开发概论课程教学改革探讨[J].高等建筑教育.2011（1）

12.房地产个人简历 篇十二

一、我国房地产新政盘点分析

1.降息。2015 年2 月28 日,央行决定发起年内首次降息,从3 月1 日开始,一年期贷款和存款基准利率都下调了0.25 个百分点,分别调整为5.35%和2.5%。

2.降低公积金首付门槛。在“两会”政府工作报告中,分类指导、因地施策成为房地产政策的制定原则,降低住房公积金贷款使用门槛如箭上弦。其目的是为了落实地方政府的主体责任,满足人民群众自住和改善性住房需求,实现房地产市场的平稳健康发展。

3.楼市新政实施。2015 年3 月25 日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,将2015 年房地产市场发展定调为有供、有限,合理控制规模,调整用地结构,统筹安排保障性住房工作,加大市场监督力度。

4.降低二套房首付比例。2015 年3 月30 日,央行、住建部和银监会联合发布通知,将首套住房贷款未结清居民的二套房首付款比例下调至40%,已结清家庭购房首付调至30%,首套房首付比例调整为20%。

5.有条件免征普通住房营业税。2015 年3 月30 日,财政部发布通知,要求从3 月31 日开始,转让个人住房营业税免征时间由五年缩短为两年,如果转让个人住房购买时间不到二年则不征收营业税,但当个人转让购买达到二年的非普通住房时,需要根据销售收入与原购置价格的差额缴纳营业税,而转让同样条件的普通住房则不收营业税。

从今年两会以后,各地方政府也出台了一系列的房地产新政策,广州和济南还适当下调了首套房代首付款比例。从整体上来看,去行政化、重市场调控、持续放松将是我国房地产政策的大趋势,在房地产营业税征收、部分一线城市限购等政策将会逐步放开。当前的房地产新政突出表现为两个特点:一是密集。从中央到地方,从北方到南方,我国的房地产刺激政策频频发布,各种各样的房地产微调政策为市场的回暖提供了有利的条件。二是深度。近年来,全国各地的楼市持续低迷,从去年下半年开始,各级地方政府就已经开始发力托市。如江西、福建、河南、河北、湖南、湖北等都以房地产行业综合性文件的形式,对土地供应、公积金使用、税费征收、住房信贷、市场监管等做出了明确规定,以求扩大购房需求;海口、杭州等省会城市也有类似的文件;还有更多的地区做出了以放松公积金贷款和财政补贴的方式作为主要的楼市刺激手段。从一线城市来看,北京和上海也做出了大幅度的政策调整。从当前来看,各级政府的努力均收到了较好的效果。

二、我国房地产企业存在的主要问题分析

1.仍存在房地产泡沫,房屋价格普遍偏高。当前,我国房地产市场发育不育的状况并未从根本上得到改观,房地产泡沫仍存在于部分大中城市,房屋价格普遍偏高。与国外相比,我国的房地产市场起步较晚,而利润率达到40%以下,远高于其他行业。房地产企业虽然需要大量的资金,但由于有银行贷款而使其准入门槛降低,为数众多的中小企业为了追求高额利润而加入到了房地产行业当中。由于先天不足,后期引导和监管机制不完善,我国的房地产企业普遍存在发育不良的弊病,其高额的利润不可能长期持续下去。根据国外经验和经济理学理论研究,在市场经济条件下,判断是否存在房地产泡沫的通用标准是房价的收入比、租售比等基本指标。一般来说,发达国家认为当房价收入比超过6∶1 之后就认为房地产存在泡沫了。而在我国北、上、广、深等一线城市房价收入比已经超过了12∶1。与此同时,我国房地产的租金却涨幅不大,甚至一些城市还出现了下跌的情况,这是比较奇怪的。

2.房地产企业过度依赖银行贷款,存在较高的隐蔽性金融风险。在我国,银行贷款是房地产企业最为主要的资金来源。早在2010 年央行就指出,我国主要金融机构和农村合作金融机构的房地产人民币贷款同比增长率就高达44.3%,个人住房贷款同比增长率也高达53.4%。

3.发展不规范,管理制度不健全。我国的房地产企业只有不足二十年的发展历史,远不及欧美发达国家。尽管我国政府一再努力规范和引导房地产企业的发展,也取得了喜人的成绩,但我国房地产企业发展不规范、不成熟的总体状况并没有得到根本的改变。

4.供需结构不平衡,住房保障体系有待进一步完善。我国人口雄居世界第一,人均消费水平并不高,住房仍是一般人的大额消费品,购买住房对一般人来说仍需要承受较大的生活压力。与此同时,我国的财富分配并不均衡,大约1/10 的人占据着将近一半的财富。在这种情况下,房地产企业需要面向富裕人群开发大面积的精品住宅,更需要开发小面积的经济适用房和廉租房。但是从总体上来看,我国新建的普通商品房和经济适用房供应量明显不足,而精品住房则处于过剩的状态,二手房和租赁市场发展太慢。由于保障性住房比例较小,大量的中低收入家庭的刚性住房需求难以得到满足,市场供求矛盾加剧,推动商品房价格上扬。

三、房地产新政下房地产企业的发展路径分析

1.理性确定房价。对于房地产企业来说,决定其经营状况和效益最为关键的要素就是房价。在国家宏观调控政策一再出现,而楼市火热销售的局面并未出现时,房地产企业应该对企业的发展前景有充分的预期,适当地调整定价策略,适当地降低产品价格,尽快回收资金,以保证企业有充足的流动资金,能够持续地拿地、开发,尽可能地保持较强的竞争优势。建立房地产企业以万价的定价策略为指导,规避风险。早在2011 年,万科房地产就将长阳半岛的开盘价从预期的15 000元/ 平方米下调为13 400 元/ 平方米,使该楼盘在两天内销售一空,这一策略使万科继续稳居我国房企榜首。由此来看,在房地产新政下,如果能像万科一样迅速做出反应,主动地制定价格策略,打破消费者的心理防线,就能快速地回收资金,持续保持竞争优势。

2.不断提高产品的品质。高品质、高性价比也是楼盘热销的影响因素。不可否认,利润是资本永远的追求目标。只要需求存在,赢得市场竞争的法宝始终是高性价比。对于房企来说,高性价比不仅是楼盘定价的优势,还要使楼盘的品质达到消费者的预期。在楼市新政作用下,产品质量优异的楼盘更容易得到消费者的青睐。因此,房地产企业应该将关注点更多地放在对购房者需求的分析上,以此为基础,专注做高品质房产,转移竞争压力,用心打造产品附加值,以质取胜。

3.适度发展商业地产。在经济新常态的背景下,国家扩大内需的大趋势没有变,城镇化建设仍是各级政府的重要任务。在城镇化建设不断加快的背景下,纯住宅市场需求受到了抑制,商业地产迎来了发展的良机。商业地产的发展既可以使消费者的需求得到满足,又能有效地平衡房地产企业资金不足的难题。当然,在投资商业地产时,房企决策者应该具有前瞻性,适时、科学地对投资格局进行调整。在国内,保利地产是商业地产做得比较成功的企业。该公司2014 年的年销售额达1 367 亿元,同比增长9%,2015 年预计2 200 亿元左右。房地产企业可借鉴和移植保利地产的成功模式,持续加大在商业地产上的投资比重。在发展商业地产时,房企所要考虑的主要因素主要有:如何缩短所在城市与中心城市之间的空间距离、如何促进人们生活质量的提高、如何构建一体化配套生活居住商业圈等,通过配套的完善来为地产聚集人气,促进住房的升值,如果有可能,可以增加旅游、养老、城市综合运营等相关地产业的投资,以增加新的盈利增长点。

4.多渠道筹措资金。对于房地产企业来说,资金链就是生命线,如果企业的资金链出现了问题,企业就会不得不进行降价销售。而我国的传统思想是买涨不买跌,被动降价会使企业的处境更加被动。尽管我国政府一再出台房地产新政策,但房地产企业用于建设的资金相当庞大,一些房企因为担负着巨额的银行贷款,销售又不火爆,企业的运转存在困难。想要保证资金链正常,房企必须要讲究融资策略,不断拓展融资渠道,防止出现资金缺口。首先,要想办法降低融资成本。对于房地产企业来说,最为主要的融资方式就是股权性融资、企业留存收益、债权性融资、政府基金和项目融资。这些方式是紧密相连的。企业在融资时,不应该单独地考虑其中一种方式,而应该根据实际需求,选取资本成本最低的融资方式组合,使资金的使用效率达到最大化。其次,要不断地创新资金筹措方式。除了传统的融资方式之外,房地产企业还应该竭尽全力创新融资模式。如金地股份有限公司在2011 年时,就通过一支以人民币基金业务为主的基金来进行融资,其做法受到了业内人士的怀疑和不信任,但是,由于该公司将社会闲置资金充分地利用了起来,使之投入到了自己的房地产项目开发当中,确实有效地解决了企业的资金瓶颈问题。

参考文献

[1]颜秀春.房地产新政下房地产企业发展的路径选择[J].长春工程学院学报:社科版,2011,(12).

13.房地产经营管理方向个人简历 篇十三

户口所在： 广东省 国 籍： 中国

婚姻状况： 未婚 民 族： 汉族

诚信徽章： 未申请 身 高： 155 cm

人才测评： 未测评 体 重： 44 kg

◆ 求职意向

人才类型： 普通求职

应聘职位： 销售助理， 房地产销售人员， 人事专员/助理

工作年限： 0 职 称：

求职类型： 实习可到职日期： 一个月

月薪要求： 1500-- 希望工作地区： 广州,,

◆ 工作经历

美林湖 起止年月：-05 ～ 2013-06

公司性质： 所属行业：

担任职位：

工作描述：

离职原因：

◆ 志愿者经历

广东培正志愿者协会 起止年月：-06 ～ 至今

担任职位： 干事

工作描述：

◆ 教育背景

毕业院校： 广东培正学院

14.房地产公司项目总经理的个人简历 篇十四

姓

名：

王先生

性

别：

男

婚姻状况：

已婚

民

族：

汉族

户

籍：

广东-东莞

年

龄：

现所在地：

广东-东莞

身

高：

172cm 希望地区：

广东-东莞、广东-深圳

希望岗位：

房地产/物业类-其他相关职位 寻求职位：

物业公司总经理

待遇要求：

16000元/月

要求提供住宿 最快到岗：

2012-02-01以后 教育经历

2006-09 ～ 2008-12 培训经历

2011-09 ～ 2011-11 书

2006-04 ～ 2006-04 2004-09 ～ 2004-11 工证 大连理工大学

房地产与物业管理

大专

执业证全国房地产深圳培训中心 物业管理项目经理执业技能

建东房地产培训中心 物业管理法规 物业经理上岗证 东莞市职业技术学院 高级电工技术（PLC原理应用）高级电**公司（2012-04 ～ 至今）

公司性质：

私营企业 行业类别：

房地产开发

担任职位：

房地产公司项目总经理

岗位类别：

其他相关职位

工作描述：

1、负责三期项目的工程建设现场人员的管理、工程质量的监督、现场进度的把控；

2、负责销售部代理公司现场销售方案的把控，销售进度的监督，对销售方案实时监督、管理，根据项目的销售情况，实时对销售方案作出调整；

3、负责监督施工单位施工质量的监督、工程进度款项的审批；

4、跟政府各部门建立良好沟通关系，协助行政部门办理各项报批、验收手续。离职原因：

压力太大

**公司（2011-05 ～ 2012-03）

公司性质：

私营企业 行业类别：

物业管理、商业中心

担任职位：

三期项目物业经理

岗位类别：

物业管理经理/主管

工作描述：

世纪城三期项目基本概况：总建筑面积25万平米，规划为2350户。

1、组织人员，按照“省优”评分标准，突击对设施设备的规范管理、建立并执行各项管理制度，按照要求落实各设施的整改；按照考评标准，整理各项图纸、完善相关的文件资料；参照评分标准，组织人员并落实园区景观、绿化等的工程整改，各区域环境卫生的突击整改工作；

2、全面检查小区工程质量，将工程遗留问题统计整理，与相关单位建立友好合作关系，落实遗留问题的整改；

3、全面审视小区的各项配套设施，根据日常管理需求，制定补充方案，完善相关工作（增加地下车库监控设施、小区老年人活动中心等）；个人简历表格 http://

4、完善装修管理制度、规定，并组织落实；

5、针对小区当前的混合阶段（装修、入住），要求人员做好各项管理、服务工作（装修的监管、业主入住期的服务），通过不定期的回访，收集业主意见/建议，适时分析改进；

6、针对小区的各项支出情况，认真分析，做好节能降耗等工作；

7、检查每季收费情况，对欠费原因作出分析后采取有效措施跟进；确保各项费用的及时收集，全年管理费用达98%以上。**公司（2009-12 ～ 2011-04）公司性质：

民营企业 行业类别：

房地产开发 担任职位：

物业经理

岗位类别：

物业管理经理/主管 工作描述：

根据不同小区的实际情况，分别作出不同的安排：

（该小区共分四期开发，共计50万平米项目，目前业主使用的面积为20万平米）

1、一期业主正常入住期的管理（含清洁、安防及对客服务等工作）；

2、二期部分楼栋的交接、验收，遗留工程的跟进处理；部分业主单元收楼、装修的监管。

3、二期设施设备的施工的监管和验收交接，物业的管理跟进（保洁、日常监管）。

4、针对小区绿化树木、苗圃的栽种情况，合理的加强养护和修剪，达到较好的景观效果。

5、定期做好入住业主/住户的信息收集，对住户的信息反馈，认真做好分析，适时的根据需求做出适当的调整和安排。

6、针对存在的各种遗留问题，通过多种途径，及时有效的完成遗留问题的处理。

7、做好对客服务，确保管理费的正常回收。

8、配合好开发商举办各类促销活动及其它销售工作，促进小区楼盘的销售。离职原因：

更换环境

**公司（2003-07 ～ 2009-11）公司性质：

民营企业 担任职位：

物业经理

行业类别：

房地产开发

岗位类别：

物业管理经理/主管

工作描述：

1、提前介入活力粤港小区的规划工作（包括图纸会审）；

2、结合活力粤港的物业定位，制定物业管理方案，根据方案进行组建管理处；

3、能做好小区工程的接管验收、在业主收楼前组织召开准业主见面会，让业主提前对小区物业管理有直接认识；做好业主装修期间的监管和入住后的正常管理等工作。

4、小区正常期的管理，为了响应物业公司的发展，于2007年完成创建“东莞市物业管理示范住宅小区”的工作并顺利通过；在做好各项日常工作的同时，加强了设施设备、资料管理、人员的规范管理工作后，于2008年申报了“广东省物业管理示范住宅小区”的评定工作，并顺利的通过。

5、根据小区居住人员的情况，通过不同形式，加强跟业主之间的沟通和交流，积极的收集小区业主对物业的需求，完善物业服务，营造和谐小区氛围。

6、在业主初住之期对物业的敌对到后期的理解和支持，管理费的收缴率在99.5%以上。离职原因：

公司调动

**公司（2003-03 ～ 2003-07）

公司性质：

股份制企业 行业类别：

房地产开发

担任职位：

水电空调等施工监理

岗位类别：

工程监理 工作描述：

1、负责凤凰城大酒店的水电工程施工的现场监管；

2、负责酒店工程设备（高低压电器、中央空调）安装的现场施工监督；

3、不断总结经验，结合酒店客房空调后期维护和使用情况，跟进安装方案的修改，通过与生产厂家多次的磋商论证，解决了在后期使用维护带来的不便。注意施工中存在的细节问题，彻底保证工程安装的质量。

离职原因：

更好的发展

**公司（2002-02 ～ 2003-01）公司性质：

国有企业 行业类别：

房地产开发 担任职位：

岗位类别：

物业设施管理人员

工作描述：

工程前期甲方负责施工现场监理

1、负责对颐和大酒店水电、空调安装施工的现场监管；

2、定期参加周例会，将工程施工质量情况及整改的情况与会通报； 离职原因：

待遇水平

项目经验

瀚森物业公司活力粤港管理处（2006-06 ～ 2009-11）

担任职位：

项目经理

项目描述：

该项目地处东莞的港口重镇（虎门港）——沙田镇中心区，由东莞瀚森投资集团于2005年立项开发，并于2006年10月竣工交付。项目占地约4.5万m2,建筑面积为9.5万m2，由850户住宅和88间沿街商铺组成。物业管理自2006年6月组建并介入、10完成第一批业主收楼，于2007年通过东莞市物业管理示范住宅小区的评定，2008年通过广东省物业管理示范住宅小区的评定，是沙田镇最早获此殊荣的物业小区。

责任描述：

1、负责该项目的前期介入：图纸会审、结合后期物业管理需要修改园林规划及设备设施的设计方案；

2、负责项目管理处的组建：人员的招聘、管理方案的拟写、规范的整理制定、人员的培训；

3、收楼前的工程质量承接查验、对存在质量问题的协商跟进，以保证业主收楼工作的顺利进行；

4、组织召开准业主见面会，提前做好跟业主的沟通，介绍公司的物业管理思路和理念，达成共识，为做好后期的物业服务工作打下坚实的基础；

5、做好业主收楼、装修阶段工作，避免违章装修情况的出现；

6、做好正常入住期的物业服务工作，同时，不断加强对设施设备的管理和资料完善、内部管理，完成”市优“、“省优”的评定工作。技能专长

专业职称：

机电工程（三级）

计算机水平：

高校非计算机专业三级(偏软)计算机详细技能：

1、工程的Auto CAD、Cord9等软件的简单应用；

2、办公软件Office的操作应用。

技能专长：

1、通晓粤语、国语、北方方言；

2、熟悉物业管理法律法规；

3、熟悉房地产行业工程管理及运作；

4、对小区物业的前期介入及管理处的组建有丰富的实际经验。

5、熟练操作小区物业服务的相关运作及管理，对创建“市优”、“省优”标准及质量体系汇编有丰富的经验。

6、抗压能力强，善于沟通。语言能力 普通话： 流利 粤语：

流利

英语水平：

其 他：

粤语/国语

求职意向

发展方向：

1、鉴于从事多年的物业管理行业经验，4次创物业管理“市优”、“省优”的要求标准，熟悉物业行业各个阶段管理工作的开展，对物业管理有一番认识和经验的体会。

2、通过自己从事物业管理多年的工作积累和总结的经验，结合市场的变化和更新，愿意重新打造/带领一批阳光团队，服务好业主，建造公司品牌基础；服务好公司、提升公司的品牌。

3、结合从事工程多年的经验，将房地产与物业前期管理的管理要求很好的融合一体，为后期的物业管理减少成本浪费，提高公司物业管理服务质量 其他要求：

提供食宿、缴交5险1金 自身情况

自我评价：

1、机电中专、物业管理大专： 2、10多年房地产工作经验,6年高档住宅小区项目经理岗位实际管理的经验；

3、持物业管理经理上岗证，熟悉物业管理相关法律法规；

4、制定小区物业管理方案，负责组建物业管理处，召开“准业主”见面会，保证管理工作实施到位。

5、近6年20万平米以上小区物业经理岗位的管理经验，对小区前期介入、工程承接查验、收楼、装修监管、正常期的管理等经验丰富；

6、实干经验强，熟悉物业公司各部门的工作运作，有创优经验。带领团队分别在2007年、2008年连续通过了住宅小区物业管理“市优、省优”的评定；

7、根据管理项目情况制定全年的费用预算，并有效的组织实施；

8、定期安排人员做好住户的回访，并结合小区入住业主的需求及管理的需要，分别开展各项社区活动，达到共建和谐社区的目的。

9、善于与业主及相关部门沟通，与之建立良好的合作关系，在公司组织的对小区业主/住户满意度调查中，满意度多次在95%以上 兴趣爱好：

体育运动 获奖奖励

被评为东莞市“瀚森集团”先进个人 2005-12-20 被评为东莞市“瀚森物业管理有限公司先进管理者” 2007-12-27 被评为东莞市“瀚森物业管理有限公司先进管理者” 2009-12-27 相关证书

15.房地产个人简历 篇十五

1980年以来,国际上与房地产有关的主要危机包括80年代美国的“储贷”危机,90年代日本的房地产泡沫破灭,1997年前后东南亚各国的金融危机,以及2007年下半年始发于美国的次贷危机。

美国“储贷”危机始于1986年,并一直持续到1 992年。在这场危机中,超过1 600家银行和储贷机构破产。房地产方面,商业地产特别是写字楼市场所受冲击最大,主要市场商业地产价格在危机发生后两年内下降了30～50%,是自美国大萧条以来的最大降幅。

日本房地产泡沫始于20世纪80年代中后期,90年代初最终破灭。房地产泡沫破灭后,日本大城市中房地产价格平均下降了50%,东京银座地区商业地产平均价格仅为1990年高峰时的25%,住房及其用地的平均价格则为1990年的40%。日本房地产危机对整个日本经济带来了深远影响,其经济长期未能摆脱危机的阴影,有“失去的十年”之说,而其利率至今未能正常化。

1997年,以索罗斯为代表的国际投机资本狙击泰铢,泰国金融危机爆发。这场危机随后蔓延到东南亚各国和地区,最终形成了一场区域性的金融危机。泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾、韩国等国家均受到严重冲击,汇率失控,房地产泡沫破灭,银行不良资产堆积,金融业濒临崩溃。香港、新加坡由于金融体系较健全,政府在危机前后积极应对,最终经受住了这场危机的考验,但其房地产市场仍受到很大冲击,房地产价格大幅下降。

2007年6月,美国第五大投资银行贝尔斯登旗下两只对冲基金因投资次级抵押贷款支持的复合证券陷入困境,美国次级抵押贷款及相关证券蕴含的风险开始显现,次贷危机随即爆发,并迅速波及全球,美国及世界上主要的投资银行和其它各类金融机构损失惨重。进入2008年,次贷危机有愈演愈烈之势。3月,贝尔斯登最终因深陷次贷危机被摩根大通接管。2008年7月,美国加州的印地麦克银行宣告倒闭,紧接着美国政府宣布对两大房贷巨头——房利美和房地美——实施紧急救援,这表示美国次贷危机仍在延续,并已蔓延到优级房贷市场。据国际货币基金组织估计,截至2008年4月,美国次贷危机所导致的损失已接近一万亿美元。

纵观历次危机,虽然发生的时间、范围不同,所在国家和地区的经济发展水平和社会状况各异,危机的诱因不一,但都具有房地产的市场价格严重偏离其内在价值,信贷失控等共同特征。

首先,危机发生前所在国经济和房地产市场经历了明显的景气时期,包括房地产在内各类资产价格过度膨胀。日本、东南亚危机中的汇率因素也加剧了资产价格的上升速度。

其次,房地产价格上涨速度脱离社会经济基础条件支撑。危机发生前一段时期内,各国房地产价格的上涨速度普遍超过居民收入和房地产租金收入的增长速度,市场投机盛行,房地产泡沫明显。这种房地产价格与其实际价值的严重扭曲,最终通过房地产泡沫破灭、价格大幅下降这种剧烈的方式,使房地产价格回归其内在价值。

再次,信贷规模的急剧扩张和贷款发放标准的降低。据统计,1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17%;这一比例逐年增加,至1992年3月末达到35.5%。实证研究表明,房地产信贷规模对房地产价格有显著影响,例如,东南亚金融危机前后,房地产信贷规模每增长10%,房地产价格相应上升8%。房地产信贷规模扩张使得银行业对房地产的暴露风险加大,房地产危机的发生最终波及到银行甚至整个金融业。同时,由于金融管制放松,竞争激烈,房地产贷款发放标准降低,导致银行资产质量下降。此外,房地产信贷中的道德风险不容忽视。美国次贷危机表明,信贷资产证券化加剧了这种道德风险。由于发放信贷的金融机构将信贷资产打包,以抵押贷款支持证券的方式出租给第三方,发放信贷的金融机构不再是信贷风险的最终承担者。信贷发放与风险承担的错位,使金融机构缺乏严格信贷发放标准、控制信贷规模的内在动力。

最后,房地产危机中外资投机推波助澜。国际投机资本的逐利性和高流动性,助长了房地产泡沫的形成。特别是以亚洲国家为代表的新兴市场,金融体系不完善,加上金融市场的不适当过早开放,在泡沫破灭时,大量外资的撤离加剧了危机的程度。

二、房地产风险分析

房地产具有消费品和投资品的双重属性,是由房地产的使用价值和投资价值所决定的。一方面,房地产能够满足人们的居住需要,提供生活和生产的场所。另一方面,投资房地产可以获得租金及相关收入,并可能获得房地产的潜在升值收益。

作为消费品,房地产价值的实现取决于居民住房消费能力和社会经济发展对生产生活场所的需求。只有当房地产的市场价格处于由居民购买力和实体经济发展水平所确定的合理定价范围时,对房地产的需求才能转化为有效需求。

在住房消费方面,对居民住宅消费能力判断存在一个误区,即以每月房贷偿还金额与贷款家庭月收入比例来衡量居民住宅消费能力。这样做容易产生误导,在低利率环境下导致市场过分乐观,可能据此做出不切实际的住房消费和房贷发放决定,甚至使一些本无力购房的家庭获得住房抵押贷款。例如,1990年,美国30年期固定利率按揭贷款的贷款利率在10%以上,到2003年,这一利率水平已下降到约5.75%。在利率下降和收入水平提高的综合作用下,以相同的贷款标准衡量,美国家庭所能贷到的最高贷款额提高了130%,而同期美国家庭平均收入水平仅提高了大约50%。然而,住房抵押贷款属于长期贷款,而利率会随着经济的变化而上下浮动,依靠低利率水平测算的支付能力而发放的贷款存在偿还和信贷资产贬值的风险。美国次贷危机中利率的轻微上升即导致大量不良住房贷款的出现,充分暴露了这种潜在的风险。因此,从长期来看,衡量居民住房消费能力应该基于可支配收入水平,而不是受利率影响极大的贷款偿还能力。

作为投资品,房地产价值取决其预期收益,即投资期内一系列现金流的现值。而房地产预期收益由两大部分组成:以租金收入为主的房地产经营收益和投资期末房地产变现的预期收益。如果投资期足够长,投资期末收益折现后在总投资价值中所占的份额将变得很小,房地产的投资价值主要由经营收益决定。从这个意义上说,房地产投资与投机的区分,在于其侧重于出租收益还是投资期末房地产变现收益。现实生活中,一项投资是否投资或投机很难区分,并且两者之间可以相互转换。然而,房地产价格与租金水平的相互变化趋势,可以近似反映一个市场在某个时期投机程度的变化。如果一定时期内投机交易极为活跃,房地产投机将推动房地产市场价格快速上涨。由于价格预期的作用,如果没有外部力量干预,价格上涨将会持续一段时间。而租金水平由社会经济基础因素决定,并不一定随房地产价格同步增长。此时房地产价格升幅与租金升幅之间将形成剪刀差,并随着市场投机加剧而扩大,投资回报的实现主要依赖投资期末收益即房地产转手的价格,整个市场表现为平均投资周期缩短,房地产转手频繁,房地产泡沫出现。金德尔伯格在其对“泡沫”的定义中总结了这现象,认为“泡沫是一种或一系列资产的价格在一段时间内持续快速上涨,且初始的上涨导致了人们对未来进一步上涨的预期,吸引了通常是投机者的新买家,这些投机者购买资产的目的是从交易过程中获得利润,而不是使用该资产或提高其盈利能力。”

房地产的市场风险来自房地产价格围绕其“实际价值”的波动。当房地产投机导致房地产市场价格严重背离其实际价值,房地产泡沫出现。由于房地产价格上涨缺乏实体经济的支撑,房地产泡沫膨胀超过某一临界点后,房地产后续资金枯竭或任意一个“意外冲击”都可能导致泡沫破灭,资产价格暴跌,发生房地产危机。

房地产是一种资金密集型产业,其与金融业的紧密联系,决定了房地产危机发生时,金融业很难独善其身。发展中国家由于金融市场不发达,房地产所需资金主要由银行信贷提供,加上监管体系不完善,银行业蕴含的风险更高。反之,如果金融业自身出现危机,不再能够继续对房地产业提供资金支持,则房地产业也将受到波及。这是历次主要危机中房地产危机与金融危机相伴相生的根本原因。房地产与金融业的密切关系,决定了房地产风险的防范和控制离不开金融风险的防范。

此外,房地产业与上下游数十个行业密切相关,其发展在很大程度上影响这些相关行业的发展。由于房地产业在国民经济中占有较大比重,相关行业众多,严重的房地产危机甚至可能波及实体经济,导致经济危机的发生。

三、我国房地产的潜在风险

从长期来看,我国经济正处于一个快速发展时期,城市化进程加速,居民收入水平上升,对房地产有巨大的内在需求。与此相对应,我国房地产市场也将有一个长期上升的过程。然而,房地产市场并不会自动与社会经济保持同步发展,这种长期上升的趋势并不意味着房地产市场在这个过程中就没有波动。相反,上升预期的存在,以及这种预期在房地产市场价格中提前体现,导致价格上涨可能快于经济发展速度,甚至出现加速上涨。2003年以来房地产价格的快速上涨及近期市场出现的调整,已经充分证明了这一点。

(一)房地产价格是否由其实际价值推动

由于目前统计中相应指标缺乏,本文仅从房价收入比、房价租金比等指标的变化情况,对我国房地产市场价格偏离其实际价值的趋势进行初步分析。

“房价收入比”是指一个地区或城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。由于各国社会经济发展差异,居民收入与支出的内涵不同,国际上并没有一个公认的合理房价收入比标准,仅凭房价收入比一个指标难以准确衡量居民住房消费能力。然而,短期内居民收入与支出一般不会发生结构性改变,如果对某一地区的房价收入比进行纵向比较,其随时间变化的趋势可以较客观的反映房价与居民住房消费能力之间的变化,从而用来判断房地产价格上涨是否有居民购买力支撑。假定三口之家购买90平方米住宅,根据各地人均可支配收入和房屋销售平均价格统计信息计算,2004～2006年北京、上海、广州、深圳四个城市房价收入比升幅可观。其中,深圳的房价收入比3年间增长了142%,位列第一,北京、上海、广州的房价收入比分别上升了49%,124%,83%。显然,如此快速的上涨速度无法通过各地的居民收入上升、城市人口增长等社会经济基础因素来解释。

住宅供应结构的不合理从另一个侧面反映房价脱离其实际价值的情况。住房和城乡建设部调查显示,2006年初,全国40个大城市新上市商品住宅中,以面积计算,套型建筑面积在90平方米以下的住宅仅占19.18%。到2007年10月,这一比例上升为25.77%,但2007年前10月的住宅开发投资中,90平方米以下住宅开发投资比重仅占21.46%,表明住宅供应结构短期内不会有较大的改善,住宅供应结构与居民收入结构之间的矛盾仍很突出。这种住宅供应结构与城市居民收入分布结构倒挂的现象,说明现有供应中很大部分缺乏实际住房消费需求的支撑。

房价租金比,是房地产市场价格与租金收入之比。由于实际收益统计数据缺乏,本文用房价租金比来近似反映房地产投资收益水平的变化趋势。据国家统计局统计,2004～2007年房屋销售价格年均增长8.1%(4年累计升幅约为36.5%),而房屋租赁价格年均增长仅为1.7%(4年累计升幅约为6.9%)(见图1)。这一趋势表明近几年投资者从住宅投资中可能获得的出租收益明显下降,投资回报偏重房价上涨,市场的投机程度明显增加。从投资收益角度来看,房价上涨缺乏出租收益的支撑,而是由投机推动。总之,从购买力和投资价值两方面考查,近期房价上涨的趋势不具有可持续性。

资料来源:国家统计局

(二)房地产金融风险

目前我国房地产金融市场尚不发达,银行信贷覆盖从土地储备到个人住房抵押贷款的房地产开发销售全过程,房地产市场的金融风险主要体现为房地产信贷风险,即房地产开发企业财务风险和个人住房贷款偿还风险两个方面。

就房地产开发企业而言,据统计,近年来我国房地产开发企业的资产负债率一直维持在75%上下(见图2)。而房地产开发的特点决定了整个开发过程中现金流极不稳定,对开发企业资金要求很高。一旦开发过程中某个环节出现问题,房地产开发企业将面临极大的财务风险。

资料来源:根据国家统计局的统计数据计算

房地产开发资金三大资金来源依次为定金和预收款、自筹资金以及银行贷款。实际上,房地产开发资金中大部分都直接或间接来自银行。按照《2004年中国房地产金融报告》估计的比例计算,1997～2006年房地产开发中使用银行资金的比重平均约为55%(见图3)。其中,前两大来源主要依靠商品房销售收入,由于其在房地产开发资金中所占比例很高,一旦销售回款速度放慢,即使银行开发贷款规模保持不变,房地产开发企业的资金链也可能出现问题。2007年下半年开始,一些大中城市的商品住宅成交量急剧萎缩,局部地区房地产行业存在资金短缺、房地产开发企业资金链断

资料来源:根据国家统计局的统计数据计算

此外,统计数据表明,1998年以来历年土地购置规模均超过当年土地开发速度,待开发土地占压资金风险值得关注(见图4)。据国家统计局统计,截至2006年,待开发土地规模已经达到37523.7万平方米,而2007年招拍挂出让土地收入达到了创纪录的9000亿元。由此推测,企业土地储备资金沉淀规模惊人。一旦开发速度减低,地价降低,将导致房地产开发企业拖欠归还贷款甚至违约的风险。

资料来源:根据国家统计局的统计数据计算

就个人住房贷款偿还风险而言,个人住房贷款存在贷款标准降低,贷款管理薄弱等问题,转(加)按揭贷款和“假按揭”贷款风险显现。目前商业银行视个人住房贷款为优质资产,房贷市场竞争激烈。在竞争压力下,部分商业银行为争取市场份额,采取各种变通或违规做法,不惜降低贷款标准,甚至采取违规做法,导致房贷质量下降,银行资产存在安全隐患。例如,中国人民银行于2006年对16个城市的住房贷款抽样调查发现,借款人办理贷款时未曾与银行直接见面的比例平均为22.3 1%,郑州、北京、杭州、广州等城市该比例更高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

个人住房转(加)按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,且用途不明确,其信贷资金主要用于住房投资或进入股市。一旦贷款人投资失败或者房地产价格下降,这部分银行信贷资产极易受到冲击。此外,为了规避房地产开发贷款的政策规定,或将一些销售困难的楼盘套现,房地产开发企业与中介机构甚至基层金融机构勾结,通过虚构住房按揭贷款合同,以“假按揭”方式骗取银行贷款。

近几年,我国房地产信贷规模呈加速上涨的趋势。截至2007年10月,房地产信贷余额为4.69万亿元,是2003年的2.4倍,2000年的7.3倍。同期房地产信贷占金融机构全部贷款余额持续增加,从2000年的6%上升到2007年10月的18%。虽然这一比例仍低于东南亚金融危机时的警戒水平,但银行信贷的结构性风险值得关注。

总之,我国近期房地产市场发展存在房价上涨过快,供应结构不合理的问题,房地产价格偏离其实际价值的趋势明显。房地产资金来源单一,过分依靠银行信贷的状况没有改变,房地产信贷规模增长过快,房地产开发企业财务风险较高,个人住房贷款标准降低,信贷欺诈现象突出,需要采取积极措施防止房地产价格的过快上涨,防范和化解房地产潜在市场风险和信贷风险。

四、房地产风险防范的对策建议

由于房地产风险的复杂性和长期性,其与银行金融业联系紧密,房地产风险防范应在房地产市场和房地产金融两方面“双管齐下”,在房地产市场宏观调控的基础上,房地产风险防范还应该立足于提高市场透明度、发展房地产金融市场、完善房地产税费体系等长效机制的建立。

第一、完善市场信息采集和披露体系,提高市场透明度。一个有效率的市场离不开市场透明度的提高,全面、可靠的市场信息是包括政府、企业、个人等在内的市场参与各方判断市场形势、作出正确决策的基础。信息技术的普及和产权登记体系的建立,使市场信息采集和实时处理成为可能。目前市场存在信息来源不一,披露不规范,各类指标之间缺乏一致性和连续性等问题。已有指标相对单一,反映价格的多,反映投资收益的少,指标体系不配套,不利于市场形势判断和宏观调控。建议统一房地产价格指标,完善租金水平等反映投资收益的指标,增加反映投机性的指标。比如,投机性购房的一个重要特征是房屋在短期内被频繁转手,而同宗房地产的交易频率、间隔时间都会在产权登记系统中真实的反映出来。交易频率高低,时间间隔长短及多次转手房地产总量变化等指标,可以用于实时监测房地产市场投机程度的变化情况。

第二、加强银行信贷管理,发展信贷资产证券化,分散银行信贷风险。由于居民收入水平和租金水平相对稳定,住房抵押贷款的发放应重点审查第一还款来源,而不是依靠第二还款来源——房价。在信贷总量上,密切监控房地产信贷规模的扩张和在全部信贷余额中的占比的变化,控制银行信贷的系统性风险。同时有序的推进信贷资产证券化,以此提高商业银行的房地产抵押贷款流动性,缓解存贷款期限错配的问题,分散银行的信贷风险。美国次贷危机暴露出信贷资产证券化的风险,在发展信贷资产证券化应充分汲取教训,研究和防范证券化过程中存在的风险。此外,积极发展房地产金融市场,拓宽包括权益融资、公司债在内的多种融资渠道,改变房地产过分依赖银行信贷的现状。

第三、完善税费体系,合理税负。目前税费主要集中在开发、交易环节。由于交易税负较重,卖方可通过“实收价”等方式将税负转嫁给买方,或买卖双方签订阴阳合同来逃避税收。其结果是买方负担增加,市场交易价格失真,导致决策出现偏差。为平衡交易保有环节税负,建议增设立保有环节的税种如物业税,同时理顺交易环节税费。物业税的设立应对普通住宅和高档商品房区别税负,对属于满足基本住宅消费需求部分的住房适当减免,达到鼓励自住型需求,抑制住房超前消费,促进合理住房消费理念的目的。

第四、发展房地产信托投资基金(REITs),规范房地产投资。目前我国房地产金融市场不发达,缺乏投资房地产的有效渠道,中小机构及个人投资房地产基本上处于“散兵游勇”的状态,风险很大。这既不利于市场监控,也不利于房地产投资的专业化。REITs作为一种有效的房地产投资工具,近年来已被很多国家和地区采用。与一般房地产企业不同,REITs以持有收益性物业,获得房地产出租收益为主要目的,投资策略以中长期为主。REITs通常被要求分派其应税收入绝大部分甚至全部,并且已分派部分在公司层面免税,由投资者按个人税率自行纳税。这种分红和税收的安排,使投资者所获分红收益能最大限度地复制房地产直接投资的出租收益。根据国际经验,REITs在公司治理、投资方向、资产负债、收益分配、上市和信息披露等各方面都有严格要求,能为投资者带来相对稳定的分红收益。据统计,国际上REITs的资产负债率大约为25～48%,远低于一般房地产企业的负债水平,其财务风险较小,抵御外部冲击的能力大大增强。发展REITs,可以有效吸收社会闲散资金,同时,由于披露机制的存在,其透明度较高,有利于市场约束和监管,其规模及收益水平容易监控。

第五,探索有效管理外资投资房地产的措施。从已有统计信息看,外资在房地产市场中的比重较小,但外资的影响力不容忽视。为达到避税、简化交易环节的目的,外资投资房地产交易偏好离岸方式,交易对象为持有标的物业的公司,而非标的物业本身,交易方式隐蔽。从资金、税收和行业监管的角度看,虽然标的物业在国内,但交易完全在国内市场体系外循环,造成税收流失,监管无处着手。如果这种体系外循环的资产规模逐年累积,不仅造成税收流失,也对市场监管和宏观调控带来挑战。

最后,关注商业地产的风险。商业地产是指办公、零售、工业仓储等收益性的非住宅类房地产。由于远离普通住房消费需求,商业地产目前处于宏观调控的焦点之外。商业地产的运行规律、潜在风险与住宅不尽相同,相对于住宅而言,我国目前对商业地产风险研究甚少。然而,商业地产作为房地产市场的重要组成部分,其蕴含的市场风险和金融风险不容忽视。一些局部地区存在商业地产供应过量,空置率过高的问题,应加强对其潜在风险的研究和防范。

摘要：随着美国次贷危机的爆发和近期我国房地产市场出现的调整，房地产风险日益成为人们关注的焦点问题。本文从回顾近二三十年国际上主要房地产危机出发，从价格与价值的关系角度探讨房地产风险形成机制，并对我国近年来房地产市场发展过程中的潜在风险进行初步分析，最终提出相应的房地产风险防范对策。国际上历次房地产危机具有房地产资产价格膨胀、价格上涨脱离社会经济基础条件支撑、信贷失控等共同特征。从近年来我国房地产市场发展情况的初步分析表明，房地产价格的上涨速度过快，超过同期家庭可支配收入和租金增长速度，房地产价格偏离其实际价值的趋势较明显，局部地区存在过热的风险。由于房地产与金融的密切关系，房地产金融特别是银行信贷存在较大风险，主要表现为房地产资金来源严重依赖银行信贷，房地产开发企业财务风险较高、个人住房信贷标准下降，房地产信贷规模增长过快等问题。本文认为，为了维护我国房地产市场的健康发展，需要在宏观调控的基础上，着力于市场建设的长期规划，在增加市场透明度、发展房地产金融市场、完善房地产税费体系等方面，提高房地产风险的防范能力。

关键词：房地产风险,银行信贷,价格,价值,长期规划

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