土地储备管理办法

土地储备管理办法（11篇）

1.土地储备管理办法 篇一

《土地储备管理办法》解读

国土资源部土地利用管理司 宫玉泉

一、起草过程及指导原则

《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）是在国土资源部党组的高度重视和正确领导下，在财政部和中国人民银行的大力支持下，通过总结地方经验，吸收相关研究成果的基础上形成的，凝聚了土地储备制度实践者十几年的经验，凝聚了关注土地储备制度建设的部门、学者及其他社会各界的智慧。从2003年起，我们就着手研究规范土地储备制度的相关政策，2005年深圳土地储备制度研讨会后，根据部领导要求，我们加紧了政策研究的步伐。2006年，《办法》列入部立法计划，4月，部利用司委托北京、杭州、武汉、西安、厦门、南通市国土资源局和山东、浙江省国土资源厅土地利用处等8家单位研究起草《办法》。6月和11月，分别在杭州和武汉召开会议，研究相关热点问题，征求部分市、县国土资源部门、储备机构和相关部门意见。同时，对地方出台的相关法规政策进行了整理研究，对部土地整理中心开展的《土地储备立法研究》专项课题等成果进行了吸收。年底，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）下发后，部利用司、财务司及财政部综合司于2007年1月在苏州联合召开会议，按照文件精神，与部分地方国土、财政、土地储备机构的同志对《办法》进行了进一步修改。4月，我部发函征求了财政部和中国人民银行的意见，经协商，达成共识，联合出台。

根据土地储备发展的状况，按照严格土地管理、加强土地调控、节约集约用地的要求，《办法》着重从国土、财政、银行三部门职能范围出发，最大程度地对土地储备工作予以规范。因此，在起草过程中把握了条原则。一是注重操作规范，通过提炼各地开展土地储备工作的实践经验，将具有最大共性的运作方式上升为政策，从而最大程度地实现土地储备制度运行方式的统一。二是注重管理规范，通过明确土地储备机构、国土资源管理部门、财政、人民银行在土地储备工作中的职能和职责，使各部门和机构能够按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作的顺利开展。三是注重政策协调，依据土地储备工作的需要，在土地、财政、金融管理现有的制度框架内，使涉及土地储备工作的政策能够取得最大的协调。

二、关于适用《办法》的土地储备机构范围

适用《办法》的机构必须满足五个条件，即市、县人民政府批准成立的，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，不包括省和自治区的机构，不包括独立于国土资源部门的机构，也不包括公司性质的机构。主要有几点考虑。一是土地储备与供应的协调，按照法律规定，市、县人民政府是土地供应的主体，国土部门的组织实施主体，所以，只有在土地储备机构与供应主体基本一致的情况下，土地储备资金的收支管理政策、银行贷款偿还才能顺畅地执行。二是土地储备制度的目标。土地储备是以加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力为目的的，要实现这些目标，事业单位更为合适，而公司性质的机构，由于存在营利的要求，与这些目标有一定的冲突。三是金融政策的要求。只有具有独立的法人资格才能开展贷款融资活动。

三、关于土地储备计划与项目实施方案

土地储备实行计划管理，是各地的普遍经验，也是国办发100号文的要求。《办法》提出土地储备计划由国土资源、财政、人民银行三家共同编制，一方面是出于调控市场的考虑，另一方面是出于土地储备规模与资金预算、贷款规模衔接的考虑。土地储备计划由各类具体项目组成，所以要求制定项目实施方案，这与100号文土地储备实行项目预决算管理的精神相一致。

四、关于土地储备的范围与程序

《办法》规定五方面的土地可以纳入储备，但纳入土地储备的程序不同，这些规定的依据是相关法律法规，主要是《土地管理法》、《房地产管理法》、《物权法》和55号令的规定，在这些法律法规中，收回国有土地使用权、实施优先购买权取得、征收土地的原因不同，主体也不同，对这些土地，土地储备机构可以接受政府委托，做些具体的事务性工作，但不能做为主体。土地储备机构可以做为收购土地的主体，但要按市场原则协商确定收购价格，不能强制。

五、关于储备土地的开发与利用

对储备土地进行开发和临时利用是土地储备机构的职责。但具体的开发利用一是要经国土资源部门批准，在批准文件中明确土地储备机构对储备土地拥有的权利，其中，批准同意以储备土地为抵押物融资的，才构成核发土地证书的必要条件，也就是说，对储备土地，不一定是全部发证，只是在有融资需求，并且经过批准才能核发，而且，土地储备取得土地证书后，也不拥有自行转让的权利。对临时利用储备土地的收入，则需按照财综[2007]17号文的要求，实行“收支两条线”管理。

六、关于土地供应

储备土地的供应首先要纳入市、县土地供应计划，其次，由市、县国土资源管理部门统一组织供地，而不是土地储备机构自己供应。其中，对依法办理农用地转用、土地征收后纳入储备的土地，满两年未供应的，仍然等同于征而未供土地处理，所以，按照28号文规定，在下达下一农用地转用计划时要予以扣减。

2.土地储备管理办法 篇二

1 土地储备工作创新必须根植于对本职工作的胜任和履职尽责

任何创新都来自于对基础性工作的熟悉、乃至了如指掌, 可以说, 创新是在此基础上的升华、是质的提高。对于土地储备工作而言, 首先是对现行国家关于土地储备业务方面的政策、相关的要求予以严格的执行, 同时要紧密结合当地的实际情况, 调查研究, 及时发现问题, 做到对工作了如指掌;其次是通过工作实践勇于发现在现行政策体系下土地储备工作会存在什么样的掣肘, 既不利于土地储备工作开展的状况, 发现问题是我们开展创新工作的起点, 只有发现问题、思考问题, 并通过一定的手段或方法解决问题, 才会将创新工作打开一扇窗;第三是对于我们在工作中做出的好的管理经验、好的做法加以总结, 并形成一套管理制度加以推广, 那么我们的土地储备工作质量将会得到提升, 工作水平将会得到提高, 同时也会为土地储备工作创新打下坚实的基础。当然, 土地储备工作创新式管理方式上的创新, 它与技术创新还有不同, 但无论怎样, 做好当下的工作, 对你所从事的工作必须有全面的了解, 无论是正面还是反面的, 并能够很好的胜任当前所从事的工作, 这才是能够创新的基础。因此, 要想在土地储备工作方面有所创新, 必须扎实工作、勤奋研究, 靠汗水和智慧去取得突破。

2 土地储备工作创新必须注重个体及团队创新能力的培养

任何形式的创新都是人的创新, 人才是创新的根本, 但仅仅有了人才还远远不够, 对于大多数情况下, 还必须需要一个创新的团队。对于土地储备工作也是一样, 土地储备工作是一项社会管理工作, 它涉及财务、管理、建设、金融等等多个领域, 要想在这项工作上有所创新, 仅仅依靠一两个人是远不够的, 这就需要我们培养一批土地储备管理工作方面的人才, 形成一个创新团队, 那么我们的土地储备工作创新才会有希望。

今后一段时期, 是我国建设创新型国家、实现全面小康的攻坚阶段, 是培育创新人才、加快科技队伍建设的重要战略机遇期。我们土地储备工作者一定要抓住这一有利时机, 要以提提高创新能力和弘扬科学精神为核心, 加快培育和造就一批具有较高水平的专家, 特别是抓紧培养造就一批青年人才, 积极推进创新团队建设。一要加强筹划。要牢固树立正确人才观, 着眼土地储备工作发展需要, 确定人才培养、创新团队建设工作全局, 审视和把握创新团队发展思路。要科学分析当前土地储备人才队伍发展状况和创新团队建设需求, 明晰领域布局, 统筹部署, 优化创新团队人才结构。要在创新团队建设和人才培养工作中落实更加侧重基础、更加侧重前沿的导向, 坚持团队协作, 加强目标引导, 发挥协作创新优势, 全面推进创新团队建设。二要完善管理机制。要重视和加强创新团体内部成员之间的交流, 针对创新团体发展面临的问题, 要引导依托单位及主管部门及时给予创新团体各方面的配套支持, 关注创新团体建设, 在人才引进、条件支撑等方面给予扶持, 促进创新团体的长远发展。三要构建团队文化。团队精神和创新文化是团队健康成长和发展的灵魂。成功的创新团体无不具有激励人人进取的文化氛围。在这种氛围中, 每一位成员都能在集体中得到施展才华的机会和舞台, 最大程度地发挥积极性、激发创造性。成功的创新团体无不具有富于亲和力的文化氛围, 它使置身其中的成员始终有身处"大家庭"的温暖, 没有平等交流的障碍。成功的创新团体无不具有甘于寂寞的文化氛围, 能够从容、冷静地面对各种浮躁和诱惑。要在创新团体中弘扬求真务实、勇于创新的科学精神, 不畏艰险、勇攀高峰的探索精神, 团结协作、淡泊名利的团队精神。创新团体要敢于担当, 乐于合作, 甘于寂寞, 勇于创新, 只有这样, 才能真正做出创新业绩。

只有这样, 培养出一流的土地储备管理工作创新型人才、建设出一流的创新团队, 那么土地储备工作的制度创新、管理创新将会不断涌现, 土地储备工作必将会获得极大的发展和进步。

3 土地储备工作创新必须紧紧与当地的经济社会发展实际相结合

3.土地储备制度与“土地财政” 篇三

关键词：宏观调控；“土地财政”；土地储备制度

当前，中央将遏制房价持续快速上涨上升到了政治高度，中央政府及各部委陆续出台各项房地产调控政策。政策内容特征是：（1）从金融政策入手控制房地产银根——紧缩房地产信贷，特别是住房贷款，提高利率，提高首付比例；（2）控制居民购房数量，限制外地居民购房，限制本地居民购买多套住宅；（3）增加保障性住房供给，平抑过高的需求。

通过一系列的政策措施出台，调控效果初现，大城市房地产价格持续快速上涨初步得到遏制。但在一线城市房价未见明显回落的情况下，二三线城市的房价涨幅依然，房价的涨跌陷入拉锯状态。笔者认为目前房价难以实现合理回归的真正原因在于调控政策没有触及根本，其源头应该是现行的土地储备制度的不健全和地方政府的“土地财政”现象。下面对这两个主要原因进行分析思考。

1 土地财政

“土地财政”是政府部门以推高土地价格而获得最大化土地收入，并且成为地方政府财政的一个主要收入来源。全国各地的地方政府最核心的做法就是实施土地储备制度。出现“土地财政”的一个根本原因在于现行分税制体制下地方收入与支出责任的不对等，地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。分税制改革后的土地出让金收入主要归地方所有，可以弥补地方财政收入缺口，于是地方政府依靠土地储备制度推高土地价格从而获得最大化的土地收入。最为关键的是地方官员政绩考核的标准是GDP，所以为了政绩工程肆意挥霍本来有限的地方财力，“缺钱”和 “政绩压力”使得地方官员把目光转向了预算外的卖地收入。土地储备制度使得地价飙升，高地价推升高房价，高房价又掏空了百姓的钱包，与此同时房地产业的繁荣又拉高了GDP,苦的是中低收入的老百姓。

地方政府对土地财政的依赖促使政府在经营管理城市土地上的目标变成获取土地出让收入最大化。在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下，实施土地储备制度导致了土地价格的高涨。而土地价格上涨成为房地产价格飙升的主要因素。

2 现行土地储备制度

我国各地实行的土地储备制度，职能范围基本上是依照法定程序运用市场机制，将通过收回、收购、置换和征用的方式取得的国有土地所有权予以储备，并对储备的土地进行前期开发后以招拍挂的方式出让，促进土地资源优化配置。

土地储备制度的特征：1、政府垄断城市土地供给，由土地储备中心行使政府职能控制土地一级市场；2、对已储备的土地采用“招、拍、挂”市场化运作方式供应土地；3、一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”；4、土地出让金是地方财政收入的主要来源；5、土地收储出让时间短、收益高、效率快。

3 如何妥善解决“土地财政”

从中央与地方财政划分层面而言，分税制使得中央把桌面上的阳光收入（即税收收入）的大部分拿走，而地方政府则只能另辟蹊径大搞“土地财政”。虽说中央会通过税收返还等形式把相当一部分财政收入返还给地方，但这种随机性可想而知。财权大幅上收，事权层层下放，造成地方政府财权、事权不匹配的矛盾日益严重，导致目前大部分市县政府的财力极度依赖土地财政。就深层原因来说，中央政府对地方政府官员的考核机制一直是“以GDP为纲”，而房地产业可以在短时间内拉高GDP，因此地方政府积极实施土地储备制度，既可以增加土地财政收入，又可以拉高GDP。所以要解决土地财政，首先是要把地方官员的政绩考核标准从只看GDP转向“重民生”！重点就是聚焦就业、社会保障、医疗卫生、住房、交通、文化和社会公共安全等方面的投入与改善；第二是根据财政部的统计，地方政府土地收入的支出大头是城市建设，建议中央财权下放或增加地方城市建设的资金投放；第三是将地方土地出让金收入交由中央统筹安排使用，或者将土地出让金收入大比例上缴中央；第四是借鉴外國政府的做法，通过对存量土地征收物业税、房产税，这样既能确保政府有相对稳定的财政收入，也能体现一定范围的公平性；第五是健全和完善现有的土地储备制度。

4 如何完善土地储备制度

（1）适应我国加快城镇化的发展战略，依法加快供地进度，在保护耕地的同时，通过各种增减挂钩方式，推动农村集体建设用地的入市，扩大城市土地供给。

（2）改革土地出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的，由价格主导向双向定价转变。如限定土地价格，竞价商品房销售价格。

（3）将土地批租制转换为年租制，区分土地使用权人，并与房产税、物业税合并征收。彻底解决开发商的“捂地惜售”和企业的商业用地、工业用地 “闲置”现象。

（4）采取相应的财政税收政策措施，迫使目前规模庞大的存量空置房尽快投放市场，扩大被人为收缩的住房供应。借鉴台湾地区的做法，对房地产转让的增值收益通过税收政策调节，以购买和出售的差价为计税基数，涨价幅度越大税率越高

（5）增加保障性住房供给。商品房建设配建一定比例的经济适用房，每个城市每年按其经济发展水平承建一定数量的廉租房。

（6）建立多元化的土地储备资金支持体系。 目前我国大多数地方政府土地储备资金来源主要为初期启动资金、商业银行贷款和土地出让金提成三部分，其中银行贷款占65%~80%。一旦宏观调控政策再行趋紧，房地产价格随即大幅回落，由此可能产生一定的金融风险。应该建立多元化的土地储备资金支持体系，包括财政拨款、发行债券、收益提成、保险基金等。

（7）建立健全土地储备的法律体系。目前我国土地储备制度尚未立法，必须加快土地储备立法的进程，制定和颁布全国性的土地储备的专门法规，将土地储备纳入法制化、规范化、程序化的轨道。

4.储备土地管理的宣传标语 篇四

2、土地要集约利用 储备利城市建设

3、城市建设要发展 土地储备要先行

4、规范土地储备管理 促进城市经济发展

5、规范使用储备土地资源 有效保护国有土地资产

6、规范土地储备管理 严格储备土地管护

7、科学利用储备土地 促进可持续发展

8、严格储备土地管理 构建文明和谐社会

9、坚持节约集约用地 坚决遏制非法侵占储备土地

10、以依法用地为荣 以违法占地为耻

11、珍惜储备土地资源 提高土地利用效率

12、节约集约用地 造福子孙后代

13、实施土地储备管理制度 依法依规管地用地

14、科学实施土地储备 构建资源节约型社会

15、科学储备城市土地 提高土地利用效益

16、规范建设用地市场 合理配置土地资源

17、珍惜储备土地资源 坚持可持续发展

5.土地储备管理办法 篇五

第一章 总 则

第一条为加强各个商业银行（以下简称银行）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地储备管理办法》等法律和规章，制定本办法。

第二条本办法所称土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

本办法所称土地储备，是指国家、省、市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

第三条银行发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象。土地储备贷款的借款人应当是省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。借款人应当具备以下条件：

（一）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；

（二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；

（三）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；

（四）财务制度健全，还款资金来源已经落实，无不良信用记录；

（五）取得贷款卡并在银行开立基本存款账户或一般存款账户；

（六）银行规定的其他条件。

第五条 贷款条件。土地储备贷款应符合以下条件：

（一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范；

（二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准；

（三）贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续；

（四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；

（五）能够提供符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的担保；

（六）银行规定的其它条件。

第三章 贷款用途、方式、期限和利率

第六条 贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，包括国有存量土地或新增城市建设用地开发。

（一）国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。

（二）新增城市建设用地开发。在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让的土地开发行为。

第七条

土地储备贷款采取抵押方式的，应当有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不得超过2年。以政府储备土地设定抵押的，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权程序执行。

土地储备贷款采取保证方式发放的，保证人应当符合《中华人民共和国担保法》规定的条件。

银行不得接受国家机关作为贷款保证人，不得接受各类财政性资金为贷款提供的担保。

第八条

土地储备贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。

第四章 操作流程

第九条借款申请。借款人应出具书面申请，并提供以下资料：

（一）已办理年检手续的事业法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人授权委托书及其他有关资料。

（二）从事土地一级开发的有效批件，如政府批准设立土地储备机构的文件。

（三）经有权部门核准的近三年财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的财务报表）及近期财务报表。

（四）拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划。

（五）土地收购、征用合法性资料：收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及权属证明；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提供政府对征地方案和农用地转用方案的批复。

贷款申请时未取得合法性资料的，应提供办理情况和取得计划。

（六）持有财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。

（七）自筹资金来源和已投入资金的证明资料。

（八）符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的贷款保证人或抵质押物资料。

（九）拟收购的储备土地已落实意向受让方的，提交有关协议。

（十）银行要求提供的其他资料。第十条 贷款调查。银行受理申请后，对贷款的合法性、安全性和效益性进行调查。

（一）贷款合法性调查。贷款合法性调查主要包括以下内容： 1．借款人是否为合规的土地储备机构；

2．土地收购、征用及前期开发的合法性资料和批件是否有效以及办理情况；

3.土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划和城市控制性详细规划；

4.其他与贷款安全有关的合法性内容。

（二）贷款安全性调查。贷款安全性调查主要包括以下内容： 1.国家宏观调控政策、城市所辖区域经济发展状况和政府财政实力情况；

2.城市房地产市场发展现状，土地供需状况、土地价格走势以及本项目土地开发的可行性；

3.借款人对外借款余额、还本付息情况及信用记录； 4.自筹资金来源和落实情况；

5.土地储备机构资金运作模式及其对贷款安全的影响； 6.已经落实受让方的，其缴纳土地出让金的付款方式、付款期限长短对贷款安全的影响；

7.保证人的担保能力，抵质押物的权属及变现能力，以未交清土地出让金的土地使用权设定抵押的，应调查拍卖所得价款扣除未缴纳的土地出让金后的价值； 8.银行要求调查的其他内容。

（三）贷款效益性调查。贷款效益性调查主要包括以下内容： 1.根据拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境、市场需求等方面，预测土地出让的市场前景；

2.根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途及合理的出让价格测算可出让土地数量及可实现的收益；

3.测算拟开发土地成本和综合收益，评估其还本付息和抗风险能力；

4.贷款给银行带来的综合效益； 5.银行要求调查的其他内容。

第十一条 贷款审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性，借款人主体资格、资产负债情况、借款用途是否符合国家土地储备政策；贷款金额、期限是否与借款人还款能力相符等。

第十二条 贷款审批。土地储备贷款按银行贷款审批权限进行审批，贷款金额超过审批权限的，按权限管理规定上报审批。

第十三条 签订合同。经审批同意后，银行应与借款人签订借款合同和有关担保合同。

第十四条 办理登记。合同签订后，贷款方式为抵押担保的，银行应当按照《中华人民共和国担保法》的规定办理抵押登记手续。

第十五条 贷款发放。在合同生效并具备提款条件后，方可发放贷款。贷款发放时，银行应将款项直接划入借款人在银行开立的土地储备资金账户中。第十六条贷后管理。土地储备贷款的贷后管理实施项目监管负责制、资金封闭管理制及贷后检查管理制。

土地储备贷款实行专户管理，专户管理主要包括以下内容：

（一）借款人应在银行开立土地储备资金专户。专户资金实行收支两条线管理，借款人将资本金、自筹资金和银行借款资金存入专户。借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，由银行逐笔监督，保证专款专用。

（二）土地出让收入按约定比例存入土地储备资金专户，确保还贷资金来源落实。土地出让收入由财政先收后返的，银行应尽量要求城市财政部门在银行开立土地有偿使用收入财政专户，接受银行监督。

第五章 风险控制

第十七条 对土地储备机构储备符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，银行应积极予以支持。

第十八条 银行对资本金没有到位或资本金严重不足、管理不规范及以任何形式为第三方提供担保的借款人不得发放土地储备贷款。

第十九条 银行应对储备土地进行严格的评估，保证贷款资金用在储备的土地项目上，确保土地的保值、增值和权属无争议。

第二十条 土地储备贷款发放后，要加强土地收储资金的管理，防止资金被挤占挪用，要警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。土地出让收入存入土地储备专户的资金不得用于与储备无关的其他用途。

第二十一条 土地储备贷款应主要以土地出让收入及借款人其他收入作为还款来源。

第二十二条 土地储备贷款一般不得办理借新还旧，对已经逾期的土地储备贷款要尽快组织清收。

第二十三条为了规避土地拍卖变现和借款偿还期限不确定的风险，银行在借款合同中除了要明确合理的贷款期限外，还应当在借款合同的分期还款计划中明确土地拍卖变现后，应及时优先偿还贷款的金额或一定比例的金额不受贷款期限的约束。

第二十四条 银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发展状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策并进行研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第二十五条 建立贷款早期预警制度，发生下列情形之一的，银行应要求借款人按合同约定限时改正、提前还款、提供有效担保或停止发放贷款：

（一）国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的；

（二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，使土地出让收入不能及时存入专户的；

（三）贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的；

（四）借款人在近期内土地出让情况和出让价格不理想，不能保证合理收益，又没有其他还款来源的；

（五）借款人改变贷款用途的；

（六）在贷款偿还前出让或采取其他方式处置已抵押给银行的抵押物时，借款人未事先通知银行的；

（七）出让已抵押给银行的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未及时归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；

（八）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；

（九）借款人涉及诉讼，可能影响贷款安全的；

6.深圳市土地储备管理办法实施细则 篇六

第一条 根据《深圳市土地储备管理办法》（深圳市人民政府令第153号，以下简称《办法》）第三十条规定，制定本实施细则。第二条 根据《办法》第五条规定，市政府土地管理部门（以下简称主管部门）应当履行以下职责：

（一）负责编制全市土地储备计划；

（二）负责土地收购方案的审查；

（三）负责建立全市土地储备管理信息系统、储备土地档案台帐管理制度以及全市储备土地的入出库管理制度；

（四）负责制定储备土地短期利用的招投标规则，并对招投标活动实行监督管理；

（五）负责拟定储备土地管理相关合同文本，并报市政府法制部门审定；

（六）负责储备土地短期利用项目的审批；

（七）负责土地储备融资方案的审查，在土地储备融资方案经市财政部门审核后，报市政府审定；

（八）市政府确定的土地储备管理的其他职责。

主管部门的派出机构受主管部门委托，行使对储备土地的管理职能。

第三条 除《办法》第六条规定的职责外，市土地储备机构还应当承担以下工作职责：

（一）组织全市储备土地现状调查；

（二）协助主管部门编制全市土地储备计划，经批准后，负责统一组织实施；

（三）协助主管部门组织建立全市土地储备管理信息系统，并进行动态更新；

（四）建立全市土地储备档案、台帐；

（五）统一办理全市储备土地的入出库手续；

（六）组织储备土地短期利用项目的招投标工作，与中标单位签订合同，并对合同的履行情况进行跟踪管理；

（七）收取因储备土地短期利用而产生的收益；

（八）处理储备土地短期利用合同终止后的善后处理工作；

（九）与土地储备相关的其他工作。

第四条 主管部门组织编制中长期土地储备计划，并报市政府批准后组织实施。

中长期土地储备计划的有效期限为5年至10年。

中长期土地储备计划应包括储备土地总量、储备土地补充周期、储备方式及储备资金来源等内容。

第五条 主管部门应当根据土地利用总体规划、城市总体规划、城市近期建设规划、土地利用计划和土地供应计划及土地资源利用的实际情况编制土地储备计划。

土地储备计划包括储备土地自行管理计划、委托管理计划、整治计划、短期利用计划、土地收购计划及上一土地储备计划执行情况评价。前款规定的各项子计划应当包括涉及的土地面积及相关的资金预算等内容。

第六条 全市土地储备计划的编制工作应当于每年10月1日前完成，报市政府批准后公布施行。

及中长期土地储备计划确需修改调整的，应当报市政府批准。及中长期土地储备计划一经批准，应当严格实施。第七条 土地储备机构应当以地块为单位建立储备土地的台帐与档案。

储备土地的台帐是指记录储备土地的地块编号、位置、坐标、面积、来源、规划用途、土地利用现状、地上建（构）筑物及其他附着物、储备土地入出库情况等内容的簿册。

储备土地的档案是指关于台帐信息的原始凭证，包括各种批文，权属登记资料，合同，规划部门、测绘部门、估价部门等出具的相关资料，主管部门及市土地储备机构出具的入出库登记等。第八条 主管部门建立的全市土地储备管理信息系统，应当具有数据储存、更新、统计、查询等数据库功能及日常土地储备业务管理功能。

主管部门通过土地储备管理信息系统对全市范围储备土地实施全过程动态管理。

土地储备管理信息系统数据库的数据更新与台帐数据更新同步进行。

第九条 《办法》第七条第二款划定的土地，因规划调整为可建设 用地的，相关部门应当在规划调整后30日内向主管部门办理移交手续，由主管部门纳入土地储备。

依据前款规定，相关部门向主管部门移交土地的，移交前形成的法律关系由相关部门负责理顺解决。

第十条 主管部门应当建立储备土地入库管理制度。市土地储备机构应当根据主管部门的《储备土地入库通知书》及时办理储备土地入库手续。

主管部门组织将《办法》第七条第一款第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项规定的土地移交市土地储备机构并办理入库手续；《办法》第七条第一款第（四）项规定的储备土地，由市土地储备机构直接办理入库手续。

第十一条 储备土地入库前存在法律争议或者经济纠纷的，由有关部门根据法定程序依法解决。

储备土地入库前存在非法侵占和违法建筑等问题的，由相关执法部门依法查处。

第十二条 对《办法》第七条第一款第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项规定的土地办理入库手续时，主管部门应当向市土地储备机构移交下列文件：

（一）《储备土地入库通知书》；

（二）政府批准文件、合同及权属凭证等相关资料；

（三）储备土地的范围图（坐标、面积），挖山、填海竣工图等图件；

（四）地上附着物、建（构）筑物的相关资料。

市土地储备机构在收到前款规定文件后，会同主管部门进行现场确认，双方于《储备土地入库基本情况核查表》签字确认后办理入库手续。

第十三条 对《办法》第七条第一款第（四）项规定的土地办理入库手续时，市土地储备机构应当取得以下文件：

（一）政府批准文件、合同及权属凭证等相关资料；

（二）储备土地的范围图（坐标、面积），挖山、填海竣工图等图件；

（三）地上附着物、建（构）筑物的相关资料。

第十四条 在办理储备土地入库手续时，市土地储备机构应当为入库的储备土地建档造册，并更新信息系统。

第十五条 主管部门应当建立储备土地出库管理制度。

储备土地使用权出让前，主管部门应当书面通知市土地储备机构。市土地储备机构根据主管部门的书面通知，做好储备土地出库准备工作。

以招标、拍卖和挂牌方式出让储备土地使用权的，主管部门应当提前6个月书面通知市土地储备机构；以协议方式出让储备土地使用权的，主管部门应当在土地预审通过后5个工作日内书面通知市土地储备机构。

第十六条 土地使用权出让合同签订后，主管部门应当及时向市土地储备机构发出《储备土地出库通知书》，市土地储备机构根据 主管部门的《储备土地出库通知书》及时办理储备土地出库手续，将储备土地及相关资料移交主管部门。

对于无需签订出让合同的储备土地，市土地储备机构根据主管部门的《储备土地出库通知书》向主管部门移交储备土地及相关资料。

储备土地出库应当根据主管部门的《储备土地出库通知书》由市土地储备机构书面签章确认。

对已经办理出库手续的储备土地，市土地储备机构应同时将出库情况建档造册，并更新信息系统。

第十七条 储备土地需要进行土地开发的，市土地储备机构凭主管部门的《储备土地出库通知书》办理储备土地出库手续。土地开发完工后，土地开发机构应当向市土地储备机构移交土地，并重新办理储备土地入库手续。

第十八条 储备土地管理可以采取市土地储备机构自行管理和委托管理两种方式。

以下情形由市土地储备机构自行管理：

（一）储备土地入库后、委托管理招标前需要自行管理的；

（二）已纳入土地供应计划的；

（三）在城市建成区内分布零散、不必委托管理的；

（四）其他需要自行管理的。

除上述情形外，储备土地可以实行委托管理方式。委托管理期限最长为两年，期限届满后可以申请续期。依照前款规定续期的，续期期限最长为1年，且只能续期1次。第十九条 政府储备土地委托管理应当采取公开招标，由市政府采购中心负责招投标工作。

第二十条 委托政府其他职能部门管理储备土地的，由市土地储备机构与该职能部门直接签订《委托管理合同》。

第二十一条 储备土地受托管理机构（以下简称受托机构）不得对受托管理的储备土地进行转委托。受托机构不得从事超越委托管理权限范围的任何活动。

《委托管理合同》文本由主管部门拟订，并经市政府法制部门审定。

第二十二条 市土地储备机构根据规模效益、方便管理的原则划分委托管理片区。

对新近办理入库的储备土地，可以临时委托同一片区内或相邻片区已有的受托机构进行临时管理。

根据前款规定实行临时管理的，对新近办理入库的储备土地按独立地块及原中标标准计算管理费用。如年管理费用低于10万元的，《临时委托管理合同》期限不得超过管理单位原管理地块合同的剩余期限；如年管理费用高于10万元（含10万元）的，《临时委托管理合同》期限不得超过6个月，且应当在6个月内按照本实施细则第十九条的规定确定受托机构。

第二十三条 《委托管理合同》期限届满需要继续对该储备土地实行委托管理的，受托机构应当在合同期限届满1个月前提出继续 延长《委托管理合同》有效期限的申请。

市土地储备机构应当根据《委托管理合同》的约定对申请继续管理的受托机构进行考核，对严格履行原《委托管理合同》约定的受托机构，可以按照实际管理的储备土地面积，与其重新签订《委托管理合同》；经考核不合格的，市土地储备机构应当根据本实施细则的规定重新确定新的受托机构。依据前款规定重新签订的《委托管理合同》的有效期限与原《委托管理合同》的有效期限的总和不得超过3年。

第二十四条 为保证储备土地及时出库，《委托管理合同》中应当明确约定，在《委托管理合同》期限届期前，发生政府需要提前解除该《委托管理合同》的情形时，委托方有权单方面提前解除合同。

第二十五条 委托管理的储备土地上发生砍伐树木、挖石取土、乱倒余泥渣土、损坏围网和绿化等破坏储备土地现状行为的，市土地储备机构应当要求受托机构限期整改，并根据《委托管理合同》追究其相应的违约责任。

对拒不整改或者整改不符合要求的，市土地储备机构应当根据《委托管理合同》的相关约定提前解除土地储备合同，追究受托机构的违约责任。

第二十六条 发生下列严重侵占储备土地情形之一的，市土地储备机构应当提前解除《委托管理合同》，并追究相应的违约责任：

（一）储备土地上发现违法建筑；

（二）非法利用储备土地从事经营活动；

（三）不配合储备土地的清理、移交工作；

（四）其他改变土地用途、非法占用储备土地、污染储备土地等严重损害储备土地的情形。

第二十七条 市土地储备机构自行管理或委托政府其他职能部门管理的储备土地，发生本实施细则第二十五条第一款和第二十六条规定的情形，并且造成严重后果的，按照《办法》第二十五条规定追究相关责任人的行政责任。

第二十八条 储备土地的日常管理包括以下内容：

（一）开展日常巡逻，及时发现并制止非法侵占、破坏储备土地的行为；

（二）管理和保护储备土地上的市政设施、基础设施以及其他已补偿的经济作物、构筑物等；

（三）对危险地块采取安全防护措施，设置警示牌；

（四）其他与储备土地相关的日常管理工作。

采取自行管理方式的，由市土地储备机构负责储备土地的日常管理工作；采取委托管理方式的，由受托机构负责储备土地的日常管理工作。

第二十九条 储备土地整治包括对储备土地进行必要的清理、场地平整、围网、绿化及树立界桩与标志牌等整治工作。储备土地需要进行整治的，由市土地储备机构制定整治方案，报主管部门审批。整治工程造价预算在20万元以上（含20万元）的，应当按照市政府采购中心的招标程序确定施工单位；在20万元以内的，由市土地储备机构选定施工单位，施工合同采取包干方式确定工程价款，结算时不再调整。

第三十条 经主管部门批准，市土地储备机构可以在不改变原土地用途的前提下，对储备土地进行短期合理利用。

《深圳市储备土地短期利用合同》文本由主管部门制订，并经市政府法制部门审定。

储备土地短期利用收益应当按照“收支两条线”的方式纳入财政专户。

第三十一条 土地储备机构对储备土地进行短期利用的，应当通过挂牌或公开招标的方式，按照价高者得的原则确定短期利用主体。依照前款规定进行挂牌或招标的，土地储备机构应在主管部门主办的社会公众网站进行公告，公告期限为10个工作日。第三十二条 主管部门和市土地储备机构的工作人员在招标过程中违反招标规则的，依法追究相关责任人的行政责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

7.土地储备管理办法 篇七

华中科技大学卢新海教授新著《中国城市土地储备制度研究》已由科学出版社2008年5月出版, 该书系国家社会科学基金项目《城市土地储备与经营的制度缺陷及其补偿机制研究》的学术成果, 对我国城市土地储备制度进行了开拓性的理论探讨和实证检验。与国内同类研究相比, 其具有以下特征:

1. 理论创新特色明显。

城市土地储备制度是我国特定历史背景下的必然产物, 我国相关的理论研究相对滞后, 法律地位、功能定位、机构设置、管理机制等诸多方面缺乏系统研究, 这也是各地土地储备运作具有明显的地方特征, 出现目标偏离的重要原因。该著作通过整合国内外研究资源, 综合运用土地经济学、福利经济学等学科相关理论, 将经济学原理和数学模型引入研究的全过程, 采用实证研究与规范研究、定性分析和定量分析相结合的方法, 既追溯了土地储备制度的历史演变, 又分析描述了我国土地储备制度建设的现状, 并设计了我国社会主义市场经济体制下土地储备制度发展的未来, 其所建立的分析框架和提出的观点对优化土地资源配置和国家经济宏观调控具有积极作用, 不失为公共管理理论在实践领域的探索创新。

2. 实践指导作用较强。

由于城市土地储备制度在我国还处于探索阶段、缺乏统一理论体系和方法指导、运行模式不成熟、政策法规不配套, 在实践中暴露出诸多问题, 颇受争议。土地储备亟待深入研究的问题集中表现为:土地储备的宏微观理论基础与理论依据;土地储备机构的性质与职能定位;土地储备制度对社会经济的影响的量化分析;合理的土地储备量与储备周期、供应量和供应时机的确定;配套的法规条例的制订等。该著作在深度剖析国内、外部分城市土地储备的理论基础与成功运作经验基础上, 针对城市土地储备制度缺陷, 围绕上述问题展开了系统研究, 为土地储备制度的政策分析与政策制定提供了科学依据, 从而具有重要的政策实践意义。

3. 体系完整, 内容详尽。

目前, 国内大部分学者对土地储备这一新兴制度的研究投入了很高热情, 但多侧重于解决各地具体问题 (如运作模式、运作手段、资金筹措等) 的微观技术层面上的实证研究, 鲜有构建完整的理论体系来研究土地储备问题。相对于前者而言, 后者的工作难度显然更大, 因为做好系统研究工作需要研究者拥有深厚的理论分析功底、敏锐的观察能力、极强的逻辑分析和实证能力。《中国城市土地储备制度研究》由10章节组成共23万字, 从城市土地储备制度理论与实践基础、城市土地储备制度对社会经济的影响与评价、城市土地储备制度综合评价体系构建、城市土地储备制度缺陷及补偿措施四大方面对城市土地储备的理论与实践进行了创新研究。

8.土地储备制度改革探讨 篇八

产生上述情况，说明了土地制度改革的迫切性。建议：

1.通过检查地方政府的供地计划完成情况，制定供地相应的处罚措施，例如规定没有完成供地计划，或者没有将70%住宅用地供应给保障性安居工程的地方政府，暂停高档住宅用地供应等。

2.限定储备范围，只能是三旧改造和重大项目用地才能储备，新增建设用地不得纳入储备范围，“十二五”土地政策的编制当中，就将改革土地财政问题列入了重要议程。土地储备制度改革的一个重要方向是限定土地储备范围，对于新增建设用地，不能进入土地储备。土地储备只能对“三旧”用地等存量建设用地进行整理和储备，以及对重大建设项目用地进行储备。

3.为了限制地方政府利用土地储备手段进行囤地和炒地，国土资源管理主管部门和金融监管部门，一起加强对土地金融的风险防控。不能让地方政府通过土地储备手段拉高土地价格，然后将土地向银行抵押，将风险转嫁给银行。国土资源管理主管部门和金融监管部门联合进行房地产企业上市、增发融资的审核工作，以此防止不良土地和房地产资产进入资本市场和流通市场，防止土地炒卖。很多地方政府的土地储备中心都是将新增建设用地，尤其是农地被征用以后，直接进入土地储备中心，经过政府有形的手控制，将土地卖给开发商等用户，政府从中获得高额的土地差价。要防范不良土地资产进入资本市场，还需要完善资本市场规则。

4.除了限制政府征地范围和土地收储范围以外，还要尽快推出集体建设用地的流转政策，除了限制政府征地范围和土地收储范围以外，以市场化流转，堵住地方政府借地生财的路子。城市规划范围以外的集体建设用地，在符合规划用途的情况下，可以参股、转让等形式参与到土地经营分配收益；在城市规划范围以内的集体建设用地，在不被规划进公益项目等前提下，也可以参与到土地增值收益的分配。要逐步推进集体建设用地流转，以减少地方政府征地和储备土地的范围。

5.研究存量土地和增量土地利用政策，以规范地方储备土地制度。增量土地更多采用直接流转的形式进行，而存量土地则更多采用储备和征收的方式进行。例如，对于闲置土地，规定无偿收回会面临比较大的难度，采取征收高额闲置土地费，囤地将会赔钱，这样可以改变囤地和闲置用地比较多的问题。同样，此类经济性手段也应被考虑用在土地储备制度的改革上。对于地方政府储备的土地，要想加快其变成有效供应土地，而不是地方政府囤地和炒地的工具，就必须对其征收“闲置费”之类的费用。

土地储备制度的改革，并不会影响土地供应的问题。因为土地一级开发交给市场以后，通过专业的一级开发公司，将会加快土地供应节奏。以“BT”等形式为主的土地一级开发形式，将发挥比较大的作用。

作者简介：于洋，32岁，土地資源管理专业本科毕业，助工，现在徐州市铜山区国土资源局从事土地储备工作。

9.广州市保障性住房土地储备办法 篇九

（征求意见稿）

第一章 总则

第二章 保障性住房土地储备规划、计划 第三章 保障性住房储备土地的取得 第四章 保障性住房储备土地前期开发和利用 第五章 保障性住房储备土地的供应 第六章 保障性住房土地储备资金管理 第七章 监督管理 第八章 附则

第一章 总则

第一条（目的和依据）

为建立和完善保障性住房土地储备制度，确保本市保障性住房建设用地的优先保障和按需供应，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）以及相关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本市市辖区范围内的保障性住房土地储备，适用本办法。

第三条（定义）

本办法所称的保障性住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象、承租或销售价格，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称保障性住房土地储备，是指市人民政府保障性住房土地储备机构为落实保障性住房建设计划，按照土地利用总体规划和城乡规划的要求，采取征收、收回、收购、置换等方式，依法取得土地，进行前期开发、储存，以备供应用于建设保障性住房的行为。

第四条（保障性住房土地储备原则）

保障性住房土地储备应遵循以下原则：

（一）统一原则。保障性住房土地储备应当统一管理、统一规划。

（二）有序原则。保障性住房土地储备应当根据土地利用总体规划、城乡规划、住房保障发展规划和计划以及保障性住房供需状况等，有计划、有步骤地开展。

（三）满足真实需求原则。保障性住房土地储备应当根据城市低收入住房困难家庭住房保障的真实需求，科学合理地选址，确保满足保障性住房建设的需要。

（四）前瞻性原则。保障性住房土地储备应当着眼于保障性住房建设的长远发展，在满足当前保障性住房建设需求的同时，适度开展中远期保障性住房土地的储备。

（五）统筹协调原则。保障性住房土地储备纳入全市土地储备计划，与全市土地储备工作统筹协调一致。凡纯粹用于保障性住房建设的地块，由市住房保障办负责储备；既有保障性又有经营性用途2 的地块，由市土地开发中心负责储备。

第五条（储备范围）

下列土地可以纳入保障性住房土地储备范围：

（一）依法收回的国有土地和闲置土地；

（二）收购的土地；

（三）行使优先购买权取得的土地；

（四）已办理农用地转用、土地征收审批手续的土地；

（五）其他依法取得的土地。

为节约集约利用土地，应当优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。在符合城乡规划要求，满足保障性住房建设需求的前提下，鼓励企业单位提供以划拨或协议出让方式取得且目前已经空闲或处于低效利用的工矿、仓储、住宅等用地，参与政府保障性住房建设。具体鼓励措施和办法由市住房保障办公室（以下简称市住房保障办）另行制定。

第六条（职责分工）

市住房保障办是本市保障性住房土地储备专门机构，是本市政府储备保障性住房土地的主体，负责统一开展本市市辖区内保障性住房土地储备工作。

市住房保障办可委托市道路扩建办或各区土地开发中心等机构具体实施本辖区范围内保障性住房储备土地的征收、收回、收购和部分前期开发工作。根据工作需要，市住房保障办也可委托街道办事处等单位开展保障性住房土地储备开发的具体事务性工作。

市国土房管、发展改革、财政、建设、规划、环保等相关职能部门，按照本部门职责分工，各负 3 其责，互相配合，依法加快各项行政审批手续，保证保障性住房土地储备工作的顺利开展。

第二章 保障性住房土地储备规划、计划

第七条（保障性住房土地储备规划和计划的管理）

保障性住房土地储备规划、储备计划和投资计划纳入全市土地储备规划和计划管理。依据全市土地储备的统一计划，由市住房保障办负责编制保障性住房土地储备规划和储备计划的具体工作。

第八条（保障性住房土地储备规划的编制）

市住房保障办应当根据本市住房保障发展规划和计划、土地利用总体规划、城乡规划以及保障性住房供需状况等，定期编制保障性住房土地储备规划，汇总至全市土地储备规划，经市国土资源联席会议审议后，报市政府批准实施。

保障性住房土地储备规划的编制期限分为近期（近三年，含三年）和远期（三年以后）两个阶段，其内容应当包括规划期内保障性住房储备土地的规模、功能结构、空间分布、实施时序等。

第九条（保障性住房土地储备计划的编制）

市住房保障办应当根据本市土地利用总体规划、城乡规划、保障性住房土地储备规划以及保障性住房供需状况等，编制保障性住房土地储备计划，汇总至全市土地储备计划，经市国土资源联席会议审议后，报市政府批准实施，并报上级土地行政主管部门备案。

保障性住房土地储备计划应当包括保障性住房储备土地规模、前期开发规模、供应规模、4 临时利用计划、计划末保障性住房储备土地规模等内容，确定新增储备保障性住房项目名单，制定实施计划的具体步骤和措施。

保障性住房土地储备计划经批准后，计划中所列项目视为完成项目立项，不需再单独办理项目立项审批手续。

第十条（保障性住房土地储备计划的编制程序）

市住房保障办应于每年下半年启动下一保障性住房土地储备计划的调研、编制工作。具体编制程序如下：

（一）各区住房保障办公室（尚未成立区住房保障办公室的，由市国土房管局各区分局负责，下同）应当按照市住房保障办的要求，结合本区实际，拟定本区下一保障性住房土地储备计划，于每年9月30日前报市住房保障办；

（二）市住房保障办根据土地利用总体规划、城乡规划、住房保障发展规划和计划以及全市保障性住房土地储备状况，对各区上报的保障性住房土地储备规模和具体项目进行适当调整；

（三）市住房保障办拟定保障性住房土地储备计划，征求市国土房管、发展改革、财政、规划、环保等相关职能部门意见，汇总至全市土地储备计划，经市国土联席会议审议，修改完善后报市政府批准。

第十一条（保障性住房土地储备计划的调整）

根据保障性住房建设的需要，确需补充保障性住房土地储备项目，调整保障性住房土地储备计划的，市住房保障办应当于每年年中拟定调整方案，汇总至全市土地储备计划调整方案，经市国土资源联席会议审议后，报市政府批准。

第三章 保障性住房储备土地的取得

第十二条（保障性住房计划储备项目的提出）

市住房保障办及区住房保障办可根据保障性住房土地储备规划的需要，提出保障性住房土地储备的项目和范围。

第十三条（保障性住房储备土地的前期手续）

市住房保障办应当按照保障性住房土地储备计划，依法分别向市国土房管、规划等行政主管部门申请办理土地储备项目用地选址、用地预审、地质灾害评估、确定规划条件、用地报批等审批手续。

具体项目用地属于利用已收回的闲置土地的，市住房保障办可直接向市规划局申请办理建设用地规划许可证变更手续，在申请领取规划条件后，向市国土房管局申请办理建设用地手续。

第十四条（收回国有土地使用权）

纳入保障性住房土地储备计划中的项目涉及国有土地使用权收回或征收的，由市住房保障办提出申请，市国土房管局拟订国有土地使用权收回或征收方案，报有批准权的人民政府批准后，由市住房保障办依法组织实施补偿安置，纳入保障性住房土地储备。

根据保障性住房土地储备计划收购国有土地使用权的，由市住房保障办与原国有土地使用权人签订收购合同，在办理原国有土地使用权注销登记手续后，纳入保障性住房土地储备。第十五条（行使优先购买权）

市住房保障办可以代表政府在土地市场上行使优先购买权，收购土地纳入保障性住房土地储备，具体程序如下：

（一）市、区房地产交易登记中心根据土地交易情况日常监控，对于协议转让案件中凡是协议价格低于市场评估价30%以上的交易个案，向市住房保障办发出优先购买建议；

（二）市住房保障办根据交易标的情况，自主决定是否行使优先购买权，并将意见回复市、区房地产交易登记中心；

（三）决定行使优先购买权的，市住房保障办支付交易费用和税费，在办理原国有土地使用权注销登记手续后，将交易标的纳入保障性住房土地储备；

（四）市住房保障办将行使优先购买权收购土地的有关情况向市国土房管、发展改革、财政等行政主管部门报告。

第十六条（征收农民集体土地）

纳入保障性住房土地储备计划中的项目涉及征收农民集体土地的，由市住房保障办依法申请办理集体土地征收、报批等手续，在完善征地补偿安置手续，办理原集体土地所有权注销登记手续后，纳入保障性住房土地储备。

第十七条（保障性住房储备土地登记）

纳入储备的保障性住房土地，市住房保障办可以依法向土地登记机关申请办理土地登记手续。

第十八条（国有土地使用权的补偿）

政府征收、收回、收购国有土地纳入保障性住房土地储备应当进行补偿的，按有关规定进行。

第十九条（征收农民集体土地的补偿安置）

征收农民集体土地可以采取货币、实物、社保和留地等多种补偿方式和安置途径，以切实解决被征地农民的生产和生活出路。

实物补偿安置是指将保障性住房项目中的商业等配套物业，按市场价折合具体的物业面积补偿给被征地农村集体经济组织。

第四章 保障性住房储备土地前期开发和利用

第二十条（前期开发的主要内容）

对纳入储备的保障性住房土地，市住房保障办有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用，以及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。

保障性住房储备土地前期开发主要包括土地平整、排水、供电、供水、通讯（含宽带网络）、有线电视、煤气（或天然气）、热力、市政设施、交通设施、道路照明设施和环卫设施的建设等。

第二十一条（前期开发的具体组织）

保障性住房储备土地需要进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等前期开发的，由市住房保障办通过公开招标方式选择工程单位实施。

根据地块具体情况，市住房保障办可将部分前期开发任务作为开发具体保障性住房项目的招标条件，由地块中标方组织建设。

第二十二条（前期开发完成后的处理）

市住房保障办应当对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护和管理。

根据实际需要，市住房保障办可以委托各区土地开发中心、街道办事处及社会企业等单位负责具体保护管理的事务性工作。

第二十三条（保障性住房储备土地的临时利用）

对于符合开发条件的保障性住房储备土地，市住房保障办应当抓紧实施开发建设。但对于一些纳入中、远储备，待条件成熟后才开发的保障性住房储备用地，在土地未供应前，市住房保障办可将保障性住房储备土地或连同地上建(构)筑物，按照有关规定通过出租、临时使用等方式加以利用，扣除必要的管理费用后，土地临时利用所得收益全部归入保障性住房土地储备资金，纳入财政管理。

保障性住房储备土地临时利用的期限一般不超过两年，如确需延长临时使用期限的，须依法办理延期手续，且不得影响保障性住房土地的供应。

第五章 保障性住房储备土地的供应

第二十四条（保障性住房土地建设计划的制定）

为实施土地储备计划，市住房保障办应编制项目实施方案，经市人民政府批准后，作为保障性住房土地储备项目规划、土地报批、拆迁、前期开发建设、资金等审批手续的依据。

保障性住房建设用地应当在土地供应计划中优先安排，保障性住房土地储备涉及使用农用地的，市国土房管局应当优先保证落实农转用指标和占用耕地指标。

第二十五条（保障性住房储备土地的供应）

保障性住房储备土地完成前期开发整理后，由市国土房管局根据保障性住房建设计划，以划拨方式供应保障性住房建设用地。

属于政府投资建设的保障性住房项目，土地划拨供应给市住房保障办；属于引入社会力量建设的保障性住房项目，由市住房保障办组织项目法人公开招标，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施建设，土地划拨供应给中标的房地产开发企业。

根据地块具体情况，市住房保障办可以附带征地拆迁遗留问题进行项目法人招标，中标单位必须在规定时间内完善地块相关征地拆迁补偿安置手续后，再办理土地划拨使用手续，实施开发建设。市住房保障办应当加强对中标单位在征地拆迁过程的监管,及时协调解决有关问题。

第六章 保障性住房土地储备资金管理

第二十六条（保障性住房土地储备资金）

保障性住房土地储备资金是指市住房保障办根据国家规定用于收回、收购、优先购买、征收保障性住房土地以及前期开发整理和保护管理等所需要的资金，即储备土地的综合开发费用。

第二十七条（保障性住房土地储备资金的计划管理）

保障性住房土地储备资金实行计划管理。保障性住房土地储备计划经批准后，市住房保障办应当根据保障性住房土地储备项目资金预算，编制保障性住房土地开发建设投资计划，经市发展改革、财政等行政主管部门审核后报市政府批准。市住房保障办在不突破保障性住房土地开发建设投资计划的情况下，可根据保障性住房建设需求状况和项目进展情况统筹使用土地储备资金。

第二十八条（保障性住房土地开发建设投资计划的调整）

市住房保障办需对当年保障性住房土地开发建设投资计划调整的，应当根据保障性住房土地储备项目投资的实施情况拟定调整储备规划方案和调整储备计划方案，报市发展改革、财政等部门审核后报市政府批准。

第二十九条（保障性住房土地储备资金的来源）

保障性住房土地储备资金由财政预算安排和商业银行贷款方式解决。其中：廉租住房土地储备资金由财政统筹安排，经济适用住房土地储备资金由财政垫支或市住房保障办直接通过商业银行贷款方式解决。

第三十条（保障性住房土地储备资金的拨付和使用）

保障性住房土地储备资金属于财政资金的，由市财政根据批准后的保障性住房土地开发建设投资计划，按规定程序拨付市住房保障办；属于商业银行贷款的，由贷款银行将贷款资金直接拨付市住房保障办。

第三十一条（资金的用途）

保障性住房土地储备资金专项用于下列用途：

（一）用于保障性住房土地储备涉及补偿、收购等费用（含支付补偿费用和相关税费）；

（二）保障性住房土地储备前期开发费用；

（三）保障性住房土地储备需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出；

（四）保障性住房土地储备的临时利用、管理等其他费用；

（五）市政府批准的其他用途。

保障性住房土地储备资金实行独立核算，专款专用。

第三十二条（经济适用住房土地储备资金的还贷）

经济适用住房土地储备资金来源于财政垫支或商业银行贷款，用于储备土地的综合开发费用，作为经济适用住房销售基准价格的构成之一，按以下方式进行归垫或还贷：

（一）属于政府投资建设的经济适用住房项目，在住房销售后，将储备土地综合开发费用的部分用于归垫财政和银行还贷。

（二）属于引入社会力量建设的经济适用住房项目，在办理土地划拨使用手续前，向开发企业收取储备土地综合开发费用，用于归垫财政和银行还贷。

第三十三条（保障性住房土地储备资金决算）

市住房保障办应当编制保障性住房土地开发建设资金决算，报市财政局审核。保障性住房土地储备项目结束后，市住房保障办应当编制项目决算，报市财政局审核。

第七章 监督管理

第三十四条（计划执行情况的监督）

市发展改革委会同市国土房管局对保障性住房土地储备计划的执行情况进行监督检查。

第三十五条（罚则）

任何单位及个人擅自侵占或破坏保障性住房储备土地及其地上附属设施的，土地储备机构有权责令其恢复原状并追究相关赔偿。国家机关工作人员在保障性住房土地储备过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规追究其行政责任。

构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附则

第三十六条（县级市的保障性住房土地储备）

从化、增城市的保障性住房土地储备，参照本办法执行。

第三十七条（生效日期）

10.土地储备管理办法 篇十

第一条 为合理利用土地资源，规范国有土地有偿使用行为，加强我市土地整理储备成本控制与管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《天津市土地整理储备管理办法》（2008年市人民政府令第8号）等有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本市行政区域内，征收集体土地和收购国有土地的土地整理储备项目，应当按照本办法规定实行土地整理储备成本控制及管理。

第三条 本办法所称土地整理储备成本，是指土地整理储备项目从实施征收、收购到供应前发生的全部费用。

第二章 土地整理储备成本构成

第四条 土地整理储备成本由前期费用，土地征收、转用和拆迁补偿费用，绿化和看管费用，财务和管理费用等构成。

第五条 本办法所称前期费用，是指土地整理储备项目实施前发生的土地评估、现状调查、权属登记、制图等费用。有关费用标准按照国家和我市相关规定执行。

第六条 本办法所称土地征收、转用和拆迁补偿费用，是指土地整理储备项目实施单位征收集体土地支付的土地征收、转用费用，收购国有土地支付的拆迁补偿安置费用，以及满足土地出让所发生的有关工程费用。

（一）集体土地征收、转用费用，包括征收土地的补偿费用（土地补偿费和安置补助费两项之和）、地上附着物和青苗补偿费，以及土地征收、转用的费、税。

征收土地的补偿费用，按照我市征地区片综合地价标准执行。

地上附着物和青苗补偿费，按照我市征收土地地上附着物和青苗补偿标准执行。

土地征收、转用的费、税，按照国家及我市相关规定标准执行。

（二）国有土地拆迁补偿安置费用，是指对国有土地上住宅、非住宅房屋实施拆迁支付的补偿安置费用，按照我市城市房屋拆迁管理规定执行。

（三）本办法所称有关工程费用，是指为满足土地出让需要，依据规划实施的管线切改及修建临时道路等发生的工程费用，按照工程合同结算。

第七条 本办法所称绿化和看管费用，是指土地储备期内临时绿化和看管等所发生的费用。

（一）临时绿化、砌建围墙（围挡）费用。毗邻城市道路，储备期不满一年的土地，砌建围挡；储备期超过一年的，实施临时绿化或砌建围墙。

储备期超过一年，地块面积1公顷（含）以下的，实施临时绿化；1公顷以上的，沿城市道路实施局部绿化，其余部分砌建围墙。其中，1公顷以上、3公顷（含）以下的，绿化宽度不超过10米；3公顷以上的，绿化宽度不超过30米。

临时绿化费参照国家及我市工程造价有关定额标准执行，一般不超过100元/平方米。砌建围墙（围挡）费用最高不得超过500元/米。

（二）土地看管费用。土地看管费用按月计算。地块面积50亩（含）以下的，按50亩计费，土地看管费用不超过0.16元/平方米；50亩以上、100亩（含）以下的，土地看管费用不超过0.14元/平方米；100亩以上、500亩（含）以下的，土地看管费用不超过0.12元/平方米；500亩以上的, 土地看管费用不超过0.10元/平方米。看管期不足30天的，按实际看管天数计算。

（三）洒水降尘费用。洒水降尘费用按照我市有关规定标准执行。

第八条 财务和管理费用：

（一）本办法所称财务费用，是指土地整理储备项目融资发生的银行贷款利息。贷款利息按照土地收购整理规定的期限和实际利率计算，贷款利率应不高于贷款时中国人民银行规定的同期贷款基准利率。

通过银团贷款融资的，可以将银行按照有关规定收取的贷款安排费、承诺费等相关费用计入财务费用。

（二）本办法所称管理费用，是指土地整理储备项目实施单位按照国有、集体土地收购补偿费用的8‰提取的管理费用。

第九条 其他费用，是指土地整理储备过程中必须发生的法律咨询、诉讼、策划等费用，按照国家规定，参照行业标准，依据合同约定执行。

第三章 土地整理储备成本的审核

第十条 土地整理储备项目成本实行预算、决算审核制度。市土地整理储备成本审核部门（以下简称审核部门）负责市级土地整理储备项目成本的预算、决算审核。审核部门建立评审制度，对发生错审、漏审或造成损失的，追究相关人员责任。区县可按照上述办法由区县人民政府组织审核。

第十一条 土地整理储备项目的实施单位应当编制项目成本预算和可行性研究报告，报送审核部门审核。成本预算应当说明土地整理范围、补偿单价标准、工程量、整理周期以及期间费用等；可行性研究报告应说明项目的必要性、可行性、投入产出分析、整理周期等。

第十二条 经审核部门审核通过的土地整理储备项目，市有关部门按规定程序下达土地整理储备项目实施计划；审核未通过的土地整理储备项目不得实施。

第十三条 土地整理储备项目成本预算一经审核确定，土地整理储备项目实施单位应当严格执行，并作为决算的依据。

第十四条 土地出让前，土地整理储备项目实施单位应当按规定据实编制土地整理储备成本决算报告，报送审核部门审核。经审核合格的，由市土地交易中心安排出让。

因征地拆迁政策调整和市场变化等原因造成成本决算超预算10%（含）以内的，须报经市国土房管局和市财政局批准；成本决算超预算10%以上的，须报经市人民政府批准。未经批准的，超预算部分不得计入土地整理储备成本，造成损失的，追究相关人员责任。

第四章 土地使用权出让金

第十五条 土地使用权出让金包括土地整理储备成本、政策性成本和政府净收益。

第十六条 政策性成本包括市政基础设施建设费、市容环境管理维护费、平衡费、铁路建设费，征收范围和标准按照我市有关规定执行。出让经营性用地，应当将政策性成本纳入土地出让底价。

第十七条 公开出让经营性土地使用权，土地出让底价不得低于评估确认的土地价格。其中，土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金的25%。

第十八条 公开出让经营性土地使用权，竞买保证金收取标准为土地出让底价的25%加上政策性成本。

第五章 附

则

第十九条 本办法实施前已收购的土地整理储备项目，以原确定的预算为依据，成本决算超预算部分按本办法履行报批手续。

第二十条 本办法自2011年2月1日起施行，2016年1月31日废止。市财政局、原市建委、市规划局、市国土房管局2006年6月9日《关于印发〈天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法〉的通知》（津财综〔2006〕18号）同时废止。

天津市国土资源和房屋管理局

天津市财政局

11.城市土地储备运行机制的构建 篇十一

关键词:土地储备运行机制;运作主体;收益分配机制

一、城市土地储备配置的作用

在市场运行中,供求关系是决定市场状况的根本原因。城市土地使用权出让由政府垄断,使得城市土地供应计划对房地产市场有着最为直接、明显的调控功能。也就是说,可以通过城市土地供应计划确定城市土地供应的数量、质量和用途来调控房地产市场的规模和结构。一般来讲,土地供应计划应该与城市规划相协调,能够反应政府的产业政策,并具有足够的弹性,能对市场信号作出灵敏的反应。并且,公开透明的土地供应信息能够避免市场的盲目竞争,减少社会资源的浪费。显然,实施以城市土地供应计划为主导的调控模式的必要条件,是政府拥有足够的城市土地储备,通过城市土地储备来达到调控的目的。

二、我国土地储备制度运行中存在的问题

(一)缺乏明确的土地收购性质定位

土地收购性质定位是建立和实施城市土地储备的制度基础,是明确政府或政府授权的机构在进行统一收购过程中所具备的权利和义务,保证土地储备制度与我国现行法律法规相衔接的一项必要工作。从各地制定的土地储备实施办法及土地储备实践分析,存在的最大问题之一是没有对土地统一收购性质的直接定位,使得在土地收购过程中,政府或其授权机构的行政权利和义务不明确,被收购方对政府实施土地收购的权力进行质疑,在一定程度上影响了土地储备制度的实施。

(二)缺乏合理的土地收购价格内涵界定

土地收购过程中涉及到的价格或费用主要包括土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户安置费、企业异地经营建设费以及企业债务等。其中土地价格分两种情况,即是土地原用途价格和土地规划条件或土地最佳利用条件下的土地发展权价格在土地收购补偿价格内涵缺乏明确界定的条件下,收购双方对于收购价格确定存在巨大分歧。因此,目前土地收购过程中收购价格确定无论是收购方或是被收购方,都不是从被收购土地的实际价格出发考虑问题,更多的是从自身需要解决的问题去确定价格。造成在收购过程中收购双方在收购价格方面很难达到一致,价格确定的随机性使收购价格不断攀升,导致建立收购储备制度规范土地市场的目标落空。因此,亟需通过理论研究,准确界定收购价格内涵,提出收购价格评估的方法。

(三)融资渠道单一,财务风险过高

城市土地收购储备从表现形式上看,既是土地储备,也是资金储备,在实际运作中需要大量资金加以支撑。在当前实践中,城市土地收购储备的运作资金除初期财政注入少量启动资金外,主要来源于银行信贷,尚未形成有效的资金筹措和运作机制,难以保障土地储备制度的有效运作。

三、城市土地储备运行机制的构建

(一)明确运作主体

建立城市土地收购运行机制,首先必须明确其运行主体的性质和职能。城市土地的收购、储备、出让是政府行为,但又不同于政府对土地的管理职能。各国政府在实施土地收购储备和开发储备中所采用的做法大体相同,或者设立专门的土地发展公司,或者授权企业化运作的土地开发机构,来代理政府行使城市土地收购储备有关经营职能。我国各地土地收购储备运行主体的形式存在一定的差异,如杭州市设立了城市土地收购储备中心,上海市建立了城市土地发展公司。

(二)指导、协调机制

指导、协调机制的主要功能是加强对全市土地储备的宏观指导和协调,确保土地储备制度的顺畅运行。实施土地储备,涉及许多政府部门,特别是与规划、建设、计划、财政、土地管理、房屋管理等部门都有直接关系。建立指导、协调机制是对当前城市管理手段和机制的创新,建立政府层面上的由各个部门参与的、保证部门职责进一步到位的新型的管理手段。要保证部门之间的有效协调,减少运作环节,提高土地储备和土地资产运作效率,必须健全组织机构,建立一个以政府领导为核心、有关部门共同参与的组织协调机构。其主要职能包括:审核批准土地储备的中、长期发展规划和年度实施计划;制订土地储备的政策法规;检查监督土地储备制度、计划的执行情况;协调解决土地储备实施中的重大问题等;保证政府对城市土地资产的有效经营,促进经济社会发展。

(三)价格机制

在市场经济条件下,土地运作要通过市场机制来实现,但由于市场机制本身的复杂性和不可控性以及土地的准公共财产特性,必然使市场机制在土地资源配置方面存在缺陷。因此,不能完全依赖于市场那只“无形的手”来引导土地储备,还需要政府采取宏观调控措施。这是微观经济学的一般规律,即使在土地私有制的国家和地区也一样。在我国,城市土地属于国家所有,这决定了我国土地储备不可能是完全的市场主导模式;而完全的政府主导模式又可能会使土地储备的体制变得僵化,与市场经济体制和土地使用制度的改革相悖。这些都决定了土地储备运行机制的创新必须坚持政府主导与市场机制相结合。

(四)激励、监理和约束机制

在实施土地储备制度中,政府(国家)如何设计契约或者进行制度安排激励代理人土地储备机构实现委托人的预期效用最大比,以及政府(国家)契约中所设定的激励与约束机制,促使土地储备机构能够按照政府设定的目标开展业务,这些成为土地储备机构的所要解决的问题。在土地储备制度建立中,激励机制是关于国家与地方政府以及地方政府与土地储备机构之间如何分享代理收益的一种契约安排或制度安排。监督机制是国家、地方城市政府及其相关职能部门、社会团体和民众对土地储备机构的决策行为、经营行为以及市场效果所进行的一系列客观而及时的监察、审核、分析和报告的行动的一种制度安排。当前国内政府强调垄断一级土地市场的供给,导致土地一级市场具有高度垄断性,这样就使得市场竞争的约束力大为淡化。在这种情况下,政府及其他机构的监督显得比较多,土地储备制度需要建立多层次的内部控制与监督体系。这些监督包括人大监督、行政监督和审计监督等。

(五)收益分配机制

城市土地收购的重要问题之一是价格和收益分配。市场经济条件下各种交易及价格都由法律、法规和规范制约和调节,不具备完全竞争性的土地市场更是如此。收购的价格应与被收购土地使用权所有者的权利和利益一致。在收购工作中由于土地价格和双方利益分配问题的确定缺乏法律及科学理论依据,直接影响着双方合理的权利和利益,导致了城市土地收购储备制度不能顺利实施。城市土地所有权归国家,储备的城市土地出让后,国家与地方的利益分配问题也影响着土地收购储备的发展。

四、结论

城市土地储备运行机制的建立是城市政府为培育和规范土地市场,盘活企业等存量土地资产,促进存量土地进入市场,优化土地资源配置,理顺政府与企业等之间土地收益分配,有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题等而主动进行制度创新的产物。通过机制创新,政府主导型的土地收购储备将以国有土地资产经营、管理为理念朝着运作、管理城市国有土地资产的方向发展,必将为促进城市的更新和发展作出更大的贡献。

参考文献:

[1]吴建兵.城市土地收购储备与非经营性基础设施建设互补机制浅析[J].中国房地产,2008,(10).

[2]陈伟.结合旧区改造的城市土地储备运作机制研究[J].城市,2007,(02).